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건축물관리법 개정안, 해체공사감리 ‘우선 지정’ 문구가 논란이 된 이유

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[요약]

건축물관리법 개정안을 둘러싼 논란은 해체공사감리자로 건설사업관리자, 즉 CM을 우선 지정할 수 있다는 문구에서 시작됐다. 건축사협회는 이 문구가 시행될 경우 건축사의 감리 참여가 사실상 어려워질 수 있다고 보고 반대하고 있으며, 국토교통부와 다음 달 협의 테이블에서 수정 방향을 논의할 예정이다. 다만 이번 개정안이 200억원 이상 대형 해체공사에 한정된다는 점에서 전문성과 안전성을 높이기 위한 제도 보완이라는 시각도 있다. 결국 쟁점은 감리 자격을 누구에게 열어둘 것인지, 그리고 대형 해체공사에서 안전과 업역의 균형을 어떻게 맞출 것인지에 모인다.

[본문]

건축물관리법 개정안, 협의 테이블에 다시 올라온다

해체공사 현장은 늘 조심스럽다. 건물 하나를 새로 세우는 일만큼이나, 기존 건물을 안전하게 철거하는 일도 많은 판단과 책임이 따라온다. 그래서 감리자를 누가 맡느냐는 단순한 행정 절차가 아니라 현장의 안전, 책임, 전문성까지 이어지는 문제다.

최근 건축물관리법 개정안을 두고 정부와 건축사협회 사이의 긴장이 커진 이유도 여기에 있다. 특히 해체공사감리자로 건설사업관리자, 즉 CM을 우선 지정할 수 있다는 문구가 논란의 중심에 섰다.

당초에는 개정안 전면 철회 요구까지 나왔지만, 이미 입법예고가 진행된 상황에서 현실적인 타협점은 문구 수정 쪽으로 옮겨가는 분위기다. 다음 달 중 국토교통부와 대한건축사협회 비상대책위원회가 만나 개정안 수정 방향을 논의할 것으로 알려졌다.

이번 논란의 핵심은 해체공사감리자 지정 과정에서 CM을 ‘우선 지정’할 수 있다는 문구를 그대로 둘 것인지에 있다.

건축물관리법 개정안을 둘러싼 분위기는 단순히 한 문장 때문에 커진 것처럼 보이지만, 실제로는 감리 업무의 주체와 역할이 어디까지인지에 대한 오래된 긴장감이 함께 들어 있다. 현재는 건축사와 건설사업관리자 모두 감리 업무를 맡을 수 있는 구조인데, ‘우선 지정’이라는 말이 들어가면 현장에서는 체감이 완전히 달라질 수 있다.

건축사협회 쪽에서는 이 문구가 시행될 경우 건축사가 감리자로 지정될 가능성이 크게 줄어들 수 있다고 보고 있다. 반대로 대형 해체공사의 특성을 생각하면 CM이나 대형 조직이 맡는 편이 더 체계적이라는 의견도 있다. 결국 이 사안은 직역 갈등처럼 보이면서도, 한편으로는 해체공사의 안전 관리 방식을 어떻게 설계할 것인가의 문제이기도 하다.

‘우선 지정’이라는 표현이 현장에서 크게 읽히는 이유

법 문구에서 ‘할 수 있다’는 표현은 언뜻 부드럽게 보인다. 반드시 해야 한다는 말은 아니기 때문이다. 하지만 실무에서는 이런 문구 하나가 행정 판단의 방향을 만들기도 한다. 특히 ‘우선 지정’이라는 표현은 감리자 선정 과정에서 누구에게 먼저 기회가 가는지를 좌우할 수 있다.

건축사협회가 강하게 반대하는 지점도 바로 여기에 있다. 현재는 건축사와 CM 모두 감리자로 참여할 수 있지만, 개정안이 그대로 시행되면 건축사가 사실상 뒤로 밀릴 수 있다는 우려가 나온다. 현장에서는 작은 문구 하나가 실제 수주 구조와 업무 범위에 큰 차이를 만든다.

‘우선 지정’이라는 표현이 남아 있을 경우, 건축사가 해체공사감리 시장에서 배제되는 것 아니냐는 불안이 커질 수밖에 없다.

이번 협의에서 가장 먼저 논의될 가능성이 높은 부분도 이 문구의 삭제 또는 수정이다. 전면 철회가 어렵다면, 최소한 감리자 지정에서 특정 주체가 과도하게 앞서는 구조는 피하자는 흐름으로 보인다.

200억원 이상 대형 해체공사라는 제한도 함께 봐야 한다

다만 이번 개정안이 모든 해체공사에 적용되는 것은 아니라는 점도 같이 봐야 한다. 논의의 대상은 200억원 이상의 대형 해체공사로 알려져 있다. 이 때문에 일부에서는 건축사 전체에 미치는 영향이 생각보다 제한적일 수 있다는 의견도 나온다.

대형 해체공사는 현장 규모가 크고, 안전 관리와 공정 조율이 복잡하다. 단순히 도면을 보고 감리하는 수준을 넘어 구조, 장비, 인력, 주변 위험 요소까지 촘촘히 관리해야 한다. 이런 점에서 대형 조직이나 CM의 참여가 전문성과 효율성을 높일 수 있다는 주장도 완전히 무시하기 어렵다.

하지만 그렇다고 해서 건축사를 배제하는 방향으로 흘러가면 또 다른 문제가 생긴다. 건축사는 건축물의 구조, 공간, 법규, 현장 맥락을 종합적으로 보는 직능이다. 해체공사 역시 기존 건축물을 다루는 일이기 때문에 건축사의 역할을 단순히 축소하기는 어렵다.

대형 해체공사라는 특수성을 인정하더라도, 감리 자격을 특정 주체로 기울게 할 것인지에 대해서는 더 섬세한 조정이 필요하다.

건축사 자격 요건 강화가 타협점이 될 수 있을까

흥미로운 부분은 건축사협회 비상대책위원회가 단순히 반대만 하는 것이 아니라, 건축사에게 요구되는 자격과 요건을 강화하는 방안도 제시할 것으로 보인다는 점이다. 대형 해체공사에서 전문성과 안전 관리 능력이 필요하다는 지적 자체는 일부 공감한다는 분위기다.

실제로 소규모 건축사사무소가 대형 해체공사를 맡을 경우 인력 배치나 현장 대응에서 부담이 있을 수 있다. 그렇다면 감리 자격을 무조건 열어두기보다, 일정 규모 이상의 해체공사에는 별도의 요건을 두는 방식이 하나의 해법이 될 수 있다.

예를 들어 대형 해체공사에 참여하는 건축사에게 일정 수준 이상의 실적, 인력, 기술자 배치 기준을 요구하는 방식이다. 서울시 지침에서는 연면적 3000㎡ 이상의 대형 해체공사 때 건축사보 또는 초급기술인 2명 이상을 배치하도록 하는 기준이 언급된다. 이런 식의 보완책은 전문성 논란을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

업역보다 먼저 봐야 할 것은 현장의 안전이다

건축사와 CM 중 누가 더 우선이냐는 논쟁만으로는 충분하지 않다. 대형 해체공사에서는 감리자의 자격, 배치 인력, 실무 경험, 안전관리 체계가 함께 검토되어야 한다. 그래야 제도 변화가 업계 갈등이 아니라 현장 안전 강화로 이어질 수 있다.

반대 집회 가능성까지 남아 있는 이유

이번 협의가 순조롭게 진행될지는 아직 알 수 없다. 건축사협회는 국토교통부와의 논의에서 개정안 수정에 진전이 없다면 다시 항의집회에 나설 수 있다는 입장이다. 다음 달 15일 집회 가능성까지 언급된 만큼, 이번 사안은 아직 끝난 문제가 아니다.

업계가 예민하게 반응하는 이유는 분명하다. 감리자 지정 기준은 단순히 하나의 공사 현장에만 영향을 주는 것이 아니라 앞으로의 업무 구조와 직능의 역할을 바꿀 수 있다. 특히 해체공사는 안전사고가 발생했을 때 사회적 파장이 큰 분야이기 때문에 제도 변화도 더 신중하게 받아들여진다.

국토부 입장에서는 안전성과 전문성을 높여야 하고, 건축사협회 입장에서는 기존 감리 역할이 제도적으로 밀려나는 흐름을 막아야 한다. 서로의 입장이 맞부딪히는 만큼, 협의 테이블에서 문구 하나하나가 꽤 무겁게 다뤄질 가능성이 크다.

이번 논의가 단순한 문구 조정으로 끝나지 않고, 해체공사 감리 체계 전반을 다시 보는 계기가 될 가능성도 있다.

건축물관리법 개정안이 남긴 질문

이번 건축물관리법 개정안 논란은 결국 한 가지 질문으로 모인다. 대형 해체공사의 감리는 누가 맡아야 더 안전하고 책임 있게 관리될 수 있을까. 여기에 대한 답은 단순히 건축사냐 CM이냐로만 나누기 어렵다.

현장에는 전문성도 필요하고, 책임 있는 감리 체계도 필요하다. 동시에 특정 직능이 제도적으로 배제된다는 느낌을 주지 않는 균형도 필요하다. 그래서 이번 협의에서 ‘우선 지정’ 문구가 빠질지, 또는 다른 방식으로 조정될지가 중요해진다.

건축물관리법은 건축물을 안전하게 관리하기 위한 법이다. 그 취지가 제대로 살아나려면 제도 문구가 현장의 실제 작동 방식까지 세심하게 담아야 한다. 이번 논의가 갈등을 키우는 방향이 아니라, 대형 해체공사의 안전성과 감리 책임을 더 분명히 하는 방향으로 정리될 필요가 있다.

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방화창호 설치 기준, 대지경계선 1.5m 때문에 난리 나는 진짜 이유

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건축 도면을 보다가 대지경계선 가까이에 창이 걸리는 순간, 생각보다 머릿속이 복잡해진다. 그냥 창호 위치 하나 확인하는 일처럼 보이지만, 실제 인허가와 시공 단계에서는 방화창호 설치 기준까지 이어질 수 있기 때문이다.

특히 “대지경계선에서 1.5m 이내 창호는 방화창으로 해야 한다”는 말을 한 번쯤 들어봤다면, 여기서부터는 단순한 마감재 이야기가 아니다. 건축법, 시행령, 피난방화구조 기준이 한꺼번에 엮이면서 건축주 입장에서는 비용 문제가 되고, 설계자 입장에서는 체크해야 할 항목이 늘어난다.

방화창호 설치 기준은 창문 하나만 보는 것이 아니라, 건물의 용도와 규모를 먼저 보고 그다음 대지경계선과의 거리를 확인하는 순서로 접근해야 한다.

방화창호는 왜 갑자기 더 중요해졌을까

방화창호가 본격적으로 더 자주 언급되기 시작한 배경에는 화재 안전 문제가 있다. 대형 화재와 인명사고가 반복되면서 건축자재의 품질관리와 화재 확산 방지 기준을 강화하려는 흐름이 생겼고, 그 과정에서 창호도 중요한 검토 대상이 됐다.

2020년 12월 법 개정 이후 2021년 6월 23일부터 시행된 기준은 실무 현장에서 꽤 큰 변화를 만들었다. 예전에는 외벽 마감재나 구조체 중심으로 생각하던 방화 성능이, 이제는 창호 위치와 성능까지 연결되기 시작한 것이다.

여기서 말하는 방화는 단순히 불이 나지 않게 한다는 뜻만은 아니다. 건축에서는 화재가 났을 때 불길이 번지는 속도를 늦추고, 인접 건축물로 확산되는 위험을 줄이는 의미가 더 크다. 그래서 불연재료, 준불연재료, 난연재료 같은 표현도 함께 따라온다.

법을 볼 때는 세 군데만 먼저 잡아도 길이 보인다

방화창호를 처음 접하면 법 조항부터 복잡하게 느껴진다. 하지만 큰 흐름은 생각보다 단순하다. 어디에 근거가 있는지, 어떤 건축물이 대상인지, 방화창호의 성능은 어디에서 보는지 세 갈래로 나눠 보면 된다.

방화창호와 연결되는 큰 기준은 건축법 제52조, 건축법 시행령 제61조, 그리고 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조로 정리할 수 있다. 실무에서 누군가 “근거가 어디냐”고 물으면 이 세 줄기부터 떠올리면 훨씬 덜 헷갈린다.

건축법 제52조: 건축물의 마감재료 등과 관련된 큰 근거
건축법 시행령 제61조: 방화 성능이 필요한 건축물의 용도와 규모
피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조: 방화창호의 세부 성능 기준

방화창호 검토는 “법 조항 암기”보다 “건축물이 적용 대상인지 먼저 거르는 과정”이 더 중요하다.

근린생활시설 4층 건물을 예로 들면 훨씬 선명해진다

예를 들어 일반상업지역에 연면적 600㎡ 정도의 근린생활시설을 계획한다고 생각해보자. 규모는 4층, 높이는 13.3m 정도라고 가정하면 처음에는 작은 건물처럼 느껴질 수 있다. 하지만 방화창호 기준에서는 여기서 바로 끝나지 않는다.

건축법 시행령 제61조에 해당하는지 하나씩 확인해야 한다. 상업지역에 있는지, 특정 용도에 해당하는지, 연면적 기준을 넘는지, 3층 이상이거나 높이 9m 이상인지, 필로티 주차장 구조인지, 공장이나 창고 용도인지 등을 순서대로 본다.

이 사례에서는 연면적 2,000㎡를 넘지 않고 주변 공장 조건에도 해당하지 않으며, 의료시설이나 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설도 아니다. 하지만 4층 규모이고 높이도 9m를 넘기 때문에 “3층 이상 또는 높이 9m 이상 건축물”에 걸릴 수 있다.

작은 근린생활시설처럼 보여도 3층 이상이거나 높이 9m 이상이면 방화창호 적용 대상 여부를 반드시 다시 봐야 한다.

대상 건축물이라고 해서 모든 창을 바꾸는 건 아니다

방화창호 기준에서 많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점이다. 건축물이 적용 대상에 해당한다고 해서 건물 전체 창호를 전부 방화창호로 바꿔야 한다고 생각하기 쉽다. 하지만 실제 검토는 한 단계 더 들어간다.

먼저 건축물의 용도와 규모로 적용 대상인지 확인하고, 그다음 대지경계선과 창호 사이의 거리를 본다. 여기서 대지경계선으로부터 1.5m 이내에 들어오는 창호가 있다면 그 부분이 방화창호 검토 대상이 된다.

반대로 건물이 방화창호 설치 대상에 해당하더라도, 모든 면이 대지경계선에서 1.5m 이상 떨어져 있다면 상황은 달라질 수 있다. 또 창호로부터 60cm 이내에 스프링클러를 설치하는 경우에도 예외 검토가 가능하다는 설명이 따라온다.

실무에서 기억하기 쉬운 순서

먼저 건축법 시행령 기준으로 용도와 규모를 확인하고, 적용 대상이면 대지경계선에서 창호까지의 거리를 본다. 그중 1.5m 이내에 들어오는 창호만 방화창호 설치 여부를 구체적으로 검토하면 흐름이 훨씬 단순해진다.

용도변경에서 체감 부담이 커지는 이유

실무에서 방화창호 이야기가 예민하게 받아들여지는 이유는 신축뿐 아니라 용도변경에서도 문제가 될 수 있기 때문이다. 특히 기존 건축물이 대지경계선에서 0.5m에서 1m 정도로 가까이 지어진 경우라면, 창호가 1.5m 이내에 들어오는 일이 흔하다.

원래 같은 시설군 안에서의 용도변경은 건축물대장의 기재사항 변경처럼 비교적 간단하게 느껴지는 절차였다. 그런데 이 과정에서 방화창호 적용 대상에 해당하면 창호 교체나 추가 검토가 따라올 수 있다. 건축주 입장에서는 예상하지 못한 공사비가 생기는 셈이다.

안전 기준을 강화하는 방향 자체는 이해할 수 있다. 화재 확산을 막고 인명 피해를 줄이자는 취지는 분명하다. 다만 소규모 건축물이나 단순 용도변경까지 같은 무게로 부담이 커질 때, 현장에서는 “배보다 배꼽이 큰 상황”처럼 느껴질 수 있다.

용도변경을 단순 행정절차로만 생각했다가 방화창호, 구조안전, 피난 기준이 함께 걸리면 비용과 일정이 크게 흔들릴 수 있다.

현장에서 불만이 나오는 건 기준보다 현실 때문이다

방화창호 기준이 생겼다고 해서 현장이 바로 부드럽게 따라가는 것은 아니다. 창호 수급이 어렵거나, 일반 창호보다 가격 부담이 크거나, 기존 건축물에 맞춰 시공하기 까다로운 경우가 적지 않다.

특히 작은 건축물일수록 공사비 증가가 더 크게 느껴진다. 대형 프로젝트에서는 전체 공사비 안에서 흡수할 수 있는 항목도, 소규모 상가나 근린생활시설에서는 건축주가 바로 체감하는 부담이 된다.

여기에 법 개정 흐름이 빠르게 이어지면 설계자도 건축주도 피로감이 생긴다. 안전을 위해 필요한 기준이라는 점은 알지만, 현장에서는 “이 정도까지 해야 하나”라는 반응도 함께 나온다. 결국 법의 취지와 현실 비용 사이에서 계속 조율이 필요한 부분이다.

방화창호 검토는 초기에 잡을수록 덜 아프다

방화창호는 나중에 발견되면 더 부담스러운 항목이다. 계획 초기에는 창 위치를 조정하거나 이격거리를 검토할 여지가 있지만, 인허가 막바지나 시공 직전에 발견되면 비용과 일정 모두에 영향을 준다.

그래서 건축 계획을 시작할 때는 건물의 용도와 규모, 층수, 높이, 대지경계선과 창호의 거리부터 같이 보는 편이 안전하다. 특히 3층 이상 건축물, 높이 9m 이상 건축물, 대지경계선 가까운 창호가 많은 건물이라면 초반 검토가 더 중요하다.

방화창호는 나중에 창호 사양만 바꾸는 문제가 아니라, 처음부터 배치와 입면 계획에 함께 들어가야 하는 항목에 가깝다.

결국 방화창호 기준은 불편하지만 무시하기 어려운 기준이다. 화재 안전을 위한 장치이면서 동시에 현장에서는 비용, 일정, 용도변경 부담까지 연결된다. 그래서 더더욱 법 조항을 따로 외우기보다, 적용 대상 확인 → 대지경계선 거리 확인 → 예외 가능성 검토라는 흐름으로 보는 것이 현실적이다.

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신켄스타일 중목구조, 왜 25년 지나도 낡아 보이지 않을까

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집이 오래된다는 건 단순히 시간이 지난다는 뜻만은 아니다. 어떤 집은 몇 년만 지나도 낡아 보이고, 어떤 집은 20년이 넘어도 오히려 더 깊은 분위기를 만든다. 일본 가고시마에서 만난 신켄스타일 중목구조 주택은 후자에 가까운 집이었다. 처음 눈에 들어오는 건 실내 곳곳에 그대로 드러난 굵은 목재 골조다. 보통은 숨겨야 할 구조가 이 집에서는 가장 중요한 인테리어가 된다.

골조를 숨기지 않으니 집의 표정이 달라진다

신켄스타일의 집에 들어서면 기둥과 보가 실내에 그대로 노출되어 있다. 목조주택에서 일부 목재를 포인트처럼 보여주는 경우는 흔하지만, 집에 들어가는 대부분의 골조 목재를 내부에 드러내는 방식은 생각보다 쉽지 않다. 구조와 마감, 디테일이 동시에 정리되어야 하기 때문이다.

이 방식은 보기 좋은 것에서만 끝나지 않는다. 목재가 벽 속에 감춰져 있지 않기 때문에 결로나 곰팡이 문제를 확인하기 쉽고, 혹시 문제가 생겨도 바로 눈에 보인다. 숨겨진 하자는 발견이 늦어질수록 집의 수명을 깎아먹는데, 신켄스타일은 애초에 그 가능성을 줄이는 쪽으로 집을 만든다.

신켄스타일 중목구조의 가장 큰 매력은 구조를 감추는 대신 집의 미감과 유지관리 방식으로 끌어올렸다는 점이다.

실내에서 느껴지는 분위기도 다르다. 따로 과한 인테리어를 하지 않아도 골조 자체가 공간의 리듬을 만든다. 나무가 벽지나 장식재처럼 덧붙은 것이 아니라 집의 뼈대로 서 있기 때문에, 시간이 지나도 유행을 덜 탄다.

외단열이 만들어낸 벽의 새로운 쓰임

일반적인 목조주택은 기둥과 기둥 사이에 단열재를 넣는 중단열 방식을 많이 쓴다. 신켄스타일의 집은 기본적으로 외단열을 적용한다. 덕분에 내부 기둥 사이 공간이 비워지고, 그 공간은 수납이나 진열을 위한 벽으로 바뀐다.

이 벽을 신켄스타일에서는 플레이월처럼 활용한다. 입주자가 직접 선반을 달거나 물건을 배치하면서 집을 조금씩 자기 방식으로 바꿀 수 있다. 막상 생활해보면 이런 차이가 꽤 크다. 벽은 단순히 막는 면이 아니라, 물건을 정리하고 취향을 보여주는 생활의 배경이 된다.

집의 규모도 흥미롭다. 소개된 모델하우스는 가로 6m, 세로 7m, 2층 연면적 약 24평 규모의 콤팩트한 집이다. 작은 집인데도 답답하게 느껴지지 않는 이유는 공간을 무조건 크게 만들기보다, 필요한 부분과 비워야 할 부분을 분명하게 나눴기 때문이다.

모이스 보드와 공기 순환 설비가 생활감을 바꾼다

벽 마감에는 석고보드 대신 모이스라는 무기질 보드가 사용된다. 모이스는 습기와 냄새 조절에 강점이 있고, 보드 자체가 마감재 역할을 한다. 그 위에 다시 도장이나 벽지를 덧바르지 않아도 되는 방식이다.

이 부분은 생활하는 사람 입장에서 꽤 현실적으로 다가온다. 실내 전체 벽이 습도와 냄새를 조절하는 소재로 구성된다면, 장마철이나 겨울철 실내 공기 느낌도 달라질 수밖에 없다. 게다가 불연 성능과 구조용 내력벽 기능까지 갖춘 소재라면 단순 마감재 이상의 의미가 있다.

신켄스타일 주택에는 공기 지열·솔라 시스템 계열의 열 관리 방식도 들어간다. 지붕의 태양열 집열판을 통과한 따뜻한 공기를 집 안으로 순환시켜 난방에 활용하는 구조다. 자막에서는 겨울철 가스비가 거의 들지 않고, 팬을 돌리는 전기료 정도만 든다는 설명이 나온다.

집을 오래 쓰게 만드는 디테일

신켄스타일은 구조를 드러내고, 외단열로 벽을 활용하며, 수리 가능한 외장과 공기 순환 설비를 함께 계획한다. 그래서 집을 완성품으로 끝내기보다, 시간이 지나도 고치고 바꾸며 계속 살아갈 수 있는 대상으로 본다.

낮은 층고가 오히려 아늑함을 만든다

요즘 주택을 이야기할 때 높은 층고는 거의 장점처럼 따라붙는다. 하지만 신켄스타일의 집을 보면 꼭 높아야만 좋은 건 아니라는 생각이 든다. 1층 천장은 손을 뻗으면 닿을 만큼 낮게 계획되어 있고, 대신 거실 상부에는 보이드를 둬 좁은 공간에서 높은 공간으로 자연스럽게 이어지게 한다.

처음엔 낮은 천장이 불편하지 않을까 싶지만, 실제 공간에서는 다른 느낌이 생긴다. 불필요한 체적을 줄이면 공사비도 줄고, 난방해야 할 공간도 줄어든다. 그 대신 필요한 곳에 높이를 몰아주면 집 안에 리듬이 생긴다.

높은 층고가 무조건 좋은 집의 기준은 아니며, 생활 자세와 공간 흐름에 맞춘 높이가 더 편안하게 느껴질 때도 있다.

2층의 낮은 창도 인상적이다. 일반적으로 창은 바닥에서 어느 정도 높이를 띄워 설치되지만, 이 집의 창은 좌식 생활의 눈높이에 맞춰져 있다. 바닥에 앉았을 때 바깥 풍경이 자연스럽게 들어오는 창이다. 작은 디테일이지만, 집 안에서 사람이 어떤 자세로 시간을 보내는지까지 생각했다는 느낌이 든다.

대각선 배치가 집과 마당의 관계를 바꾼다

신켄스타일의 또 다른 특징은 배치다. 일반적인 단독주택은 대지 모양에 맞춰 건물을 반듯하게 놓는 경우가 많다. 그런데 신켄스타일은 집을 정남향이나 풍경, 마당의 관계에 맞춰 대각선으로 배치하는 경우가 많다.

이 방식은 단순히 독특해 보이기 위한 장치가 아니다. 건물을 비스듬히 놓으면 마당과 실내의 시선이 달라지고, 이웃집과의 거리감도 새롭게 생긴다. 작은 대지에서도 창이 바라보는 방향, 햇빛이 들어오는 각도, 외부 공간의 쓰임이 바뀐다.

창호 역시 일반적인 미닫이나 여닫이만 고집하지 않고 회전식 창호를 사용한다. 중목구조의 기둥보 방식 덕분에 내벽을 비교적 자유롭게 세우거나, 나중에 필요 없어지면 철거하는 것도 가능하다. 가족 구성이나 생활 방식이 변해도 집이 어느 정도 따라갈 여지가 생기는 셈이다.

외장은 낡는 것이 아니라 고쳐 쓰기 쉽게 만든다

신켄스타일의 외장 계획도 눈여겨볼 만하다. 시간이 지나도 주변에서 쉽게 구할 수 있는 자연 소재를 쓰고, 문제가 생기면 해당 부분만 뜯어내 확인하거나 교체할 수 있게 만든다. 집을 처음 지을 때만 멋있게 보이도록 만드는 것이 아니라, 10년 뒤와 20년 뒤의 수리까지 염두에 둔 방식이다.

자재는 시간이 지나면 단종될 수 있다. 처음에는 좋아 보였던 특수 자재도 나중에 구할 수 없으면 유지관리가 어려워진다. 그래서 쉽게 구할 수 있는 소재, 부분 교체가 가능한 디테일, 오래 버티는 철물과 비스까지 신경 쓰는 것이다.

집을 오래 쓰려면 처음 시공비만 볼 것이 아니라, 훗날 고장 났을 때 열어보고 고칠 수 있는 구조인지까지 함께 봐야 한다.

외관의 나무는 시간이 지나며 얼룩처럼 보이기도 하지만, 어느 순간부터는 숙성된 표정이 된다. 실제로 25년 된 신켄스타일 모델하우스는 오래된 건물이라기보다 잘 관리된 목조주택 특유의 깊은 분위기를 보여준다. 나무가 노화되는 것이 아니라 익어간다는 말이 왜 나오는지 이해되는 장면이다.

집을 상품처럼 만들되, 삶은 획일화하지 않는다

신켄스타일은 집을 하나의 브랜드처럼 다룬다. 기획된 모델로 지을 수도 있고, 주문형으로도 지을 수 있다. 여기서 중요한 건 집을 상품화했다는 말이 획일적인 집을 찍어낸다는 의미가 아니라는 점이다. 공법과 철학, 디테일의 기준을 정리해두고 그 안에서 생활에 맞게 변주하는 방식에 가깝다.

신입사원에게 목수일부터 시킨다는 이야기도 이 회사의 성격을 잘 보여준다. 설계와 영업만 아는 것이 아니라, 집이 실제로 어떻게 만들어지는지를 몸으로 알아야 한다는 뜻으로 읽힌다. 그래서 작은 창 하나, 낮은 천장 하나, 외장 비스 하나에도 실무적인 감각이 배어 있다.

사장님의 집을 스터디하우스로 활용한다는 점도 흥미롭다. 일반 사양이 아닌 창호를 직접 설치해 시험하고, 정원까지 바꿔가며 실험한다. 집을 완성하고 끝내는 것이 아니라, 계속 테스트하고 고쳐가며 더 나은 방향을 찾는 태도다.

오래 사는 집은 유행보다 태도에서 시작된다

신켄스타일 중목구조 주택을 보면 화려한 장식보다 중요한 것이 무엇인지 다시 보게 된다. 구조를 감추지 않는 정직함, 시간이 지나도 고칠 수 있는 외장, 낮지만 편안한 층고, 생활 자세에 맞춘 창, 공간을 낭비하지 않는 계획이 모여 하나의 스타일이 된다.

특히 인상적인 건 집을 ‘새것처럼 유지해야 하는 물건’으로 보지 않는다는 점이다. 나무는 시간이 지나며 색이 변하고, 외장은 조금씩 표정을 바꾸고, 가족의 생활 방식도 달라진다. 신켄스타일의 집은 그 변화를 막기보다 받아들이는 쪽에 가깝다.

한국의 단독주택에서도 배울 부분이 많다. 무조건 넓고 높고 새것 같은 집을 목표로 하기보다, 오래 살면서 고치고 바꿀 수 있는 집이 더 현실적인 답이 될 수 있다. 막상 보면 이런 집이야말로 시간이 지나도 질리지 않는 쪽에 가깝다.

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복합자재 품질관리서 제출 대상, 샌드위치패널과 외벽 단열재 구분 기준

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[요약내용]

복합자재 품질관리서는 양면 강판과 심재로 이루어진 복합자재, 즉 샌드위치패널을 대상으로 보는 양식입니다.

단면 강판으로 이루어진 마감재료는 복합자재 품질관리서 작성 대상이 아닙니다.

외벽에 단열재가 복합되어 시공되는 경우에는 외벽 단열재 품질관리서를 작성해야 합니다.

자재 이름보다 실제 단면 구성과 시공 방식이 판단의 기준이 됩니다.

사용승인 단계에서 혼선이 없도록 자재 선정 단계부터 서식을 구분해두는 것이 중요합니다.

[본문]

건축 현장에서 자재 서류를 챙기다 보면 비슷한 이름의 서식들이 한꺼번에 등장한다. 복합자재 품질관리서, 외벽 단열재 품질관리서, 건축자재 품질관리서처럼 말이다. 처음에는 모두 같은 방화 관련 서류처럼 보이지만, 실제 적용은 자재의 구조와 시공 방식에 따라 갈린다.

특히 샌드위치패널처럼 양면에 강판이 있고 가운데 심재가 들어가는 자재와, 외벽에 단열재를 붙여 마감하는 방식은 반드시 나누어 봐야 한다. 복합자재 품질관리서의 핵심은 ‘양면 강판과 심재로 이루어진 샌드위치패널인지’에 있다.

건축자재 품질관리서는 사용승인 단계에서 갑자기 챙기는 서류처럼 느껴지지만, 실제로는 자재 선정 단계부터 연결된다. 제조사 성능자료, 납품확인, 유통 경로, 현장 반입, 시공 확인까지 이어지기 때문이다.

복합자재라는 말은 생각보다 좁게 봐야 한다

복합자재라는 단어만 보면 여러 재료가 섞인 모든 자재가 해당될 것처럼 느껴진다. 하지만 건축법령에서 말하는 복합자재는 아무 복합 마감재를 뜻하지 않는다.

복합자재는 불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와, 불연재료가 아닌 심재로 구성된 자재를 말한다. 실무에서 가장 익숙한 예는 샌드위치패널이다. 우레탄패널, EPS패널처럼 양쪽에 강판이 있고 가운데 심재가 들어가는 구조가 여기에 가깝다.

이 자재는 생산, 유통, 현장 반입, 시공, 감리 확인 단계가 이어지기 때문에 품질관리서의 의미가 커진다. 적법한 성능의 자재가 실제 현장에 들어왔고, 도면과 기준에 맞게 시공되었는지를 여러 주체가 함께 확인하는 구조다.

복합자재 품질관리서는 단순한 첨부서류가 아니라, 제조부터 시공까지 자재의 흐름을 확인하는 안전관리 서류다.

건축법 제52조의4 및 건축법 시행령 제62조 관련 복합자재의 의미

복합자재란 불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재로 구성된 것을 말한다.

건축법 시행령 제62조제1항제1호에 따른 복합자재 품질관리서는 양면 강판과 심재로 이루어진 복합자재, 즉 샌드위치패널에 대한 양식으로 본다.

양면 강판 샌드위치패널이면 복합자재 품질관리서를 본다

국토교통부 회신은 이 부분을 분명하게 나누고 있다. 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 별지 제1호서식인 복합자재 품질관리서는 건축법 시행령 제62조제1항제1호에 따른 양면 강판과 심재로 이루어진 복합자재, 즉 샌드위치패널에 대한 양식이라는 취지다.

따라서 현장에서 샌드위치패널을 사용했다면 먼저 이 구조인지부터 확인해야 한다. 양쪽 면이 강판으로 되어 있고, 가운데 심재가 들어간 자재라면 복합자재 품질관리서 작성 대상으로 검토하는 흐름이 자연스럽다.

반대로 겉으로 금속 마감처럼 보인다고 모두 복합자재 품질관리서 대상이 되는 것은 아니다. 자재의 단면 구조가 중요하다. 양면 강판인지, 단면 강판인지, 가운데 심재가 있는지, 외벽 단열재와 복합 시공된 것인지 구분해야 한다.

복합자재 여부는 제품명만 보고 판단하지 말고, 실제 단면 구성과 제조사 성능자료를 확인해야 한다.

단면 강판 마감재는 복합자재 품질관리서 대상이 아니다

이번 질의회신에서 가장 중요한 부분은 단면 강판 마감재의 처리다. 국토교통부는 단면 강판으로 이루어진 마감재료는 복합자재 품질관리서 작성 대상이 아니라고 보았다.

이 말은 실무에서 꽤 중요하다. 외벽에 금속판처럼 보이는 마감재가 들어갔다고 해서 무조건 복합자재 품질관리서 별지 제1호서식을 작성하는 것은 아니라는 뜻이다. 양면 강판과 심재로 이루어진 샌드위치패널인지, 아니면 한쪽 면의 강판 마감재인지에 따라 서류가 달라진다.

예를 들어 외장 마감으로 단면 금속판을 쓰고, 그 뒤에 별도 단열재가 시공되는 방식이라면 복합자재 품질관리서가 아니라 다른 기준을 봐야 할 수 있다. 이때 단열재가 외벽에 복합되어 시공되는 경우에는 외벽 단열재 품질관리서 쪽으로 넘어간다.

단면 강판 마감재는 복합자재 품질관리서가 아니라, 외벽 마감재료와 단열재 기준을 나누어 검토하는 것이 맞다.

외벽에 단열재가 복합되어 시공되면 별지 제2호서식이 나온다

외벽에 단열재가 함께 시공되는 경우에는 건축법 시행령 제62조제1항제2호에 따른 건축물 외벽에 사용하는 마감재료로서 단열재로 보아야 한다. 이 경우에는 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 별지 제2호서식인 외벽 단열재 품질관리서를 작성해야 한다.

즉, 양면 강판과 심재로 된 샌드위치패널은 복합자재 품질관리서, 외벽에 단열재가 복합되어 시공되는 방식은 외벽 단열재 품질관리서로 갈라진다. 이름은 비슷하지만 서식이 다르고, 확인해야 하는 성능자료도 달라질 수 있다.

현장에서는 이 구분이 사용승인 단계에서 갑자기 문제가 되기도 한다. 자재는 이미 시공되었는데 어떤 품질관리서를 제출해야 하는지 뒤늦게 확인하면 제조사 자료, 납품확인서, 시험성적서, 시공확인 자료를 다시 모아야 하기 때문이다.

복합자재 품질관리서와 외벽 단열재 품질관리서 구분

양면 강판과 심재로 이루어진 복합자재, 즉 샌드위치패널은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 별지 제1호서식 복합자재 품질관리서 대상이다.

단면 강판으로 이루어진 마감재료는 복합자재 품질관리서 작성 대상이 아니다.

외벽에 단열재가 복합되어 시공되는 경우에는 건축법 시행령 제62조제1항제2호에 따라 건축물 외벽에 사용하는 마감재료로서 단열재로 보아 별지 제2호서식 외벽 단열재 품질관리서를 작성해야 한다.

현장에서 먼저 나눠야 할 세 가지

첫째, 양면 강판과 심재로 된 샌드위치패널인지 확인한다. 둘째, 단면 강판 마감재인지 확인한다. 셋째, 외벽에 단열재가 별도로 복합 시공되는지 확인한다. 이 세 가지를 나누면 어떤 품질관리서를 준비해야 하는지 훨씬 선명해진다.

예전 기준만 보고 판단하면 놓치기 쉽다

건축자재 품질관리 관련 기준은 개정 흐름에 따라 실무 적용이 달라질 수 있다. 예전에는 건물 층수나 높이를 중심으로 품질관리서 제출 여부를 판단하려는 흐름이 있었지만, 최근 실무에서는 자재의 종류와 서식 구분을 더 직접적으로 확인해야 한다.

이번 국토교통부 회신의 핵심은 층수나 높이보다 먼저 자재의 종류와 서식 구분이다. 복합자재 품질관리서 별지 제1호서식은 양면 강판과 심재로 이루어진 샌드위치패널에 대한 양식이고, 외벽 단열재는 별지 제2호서식을 본다는 점이다.

복합자재 품질관리서 제출 여부는 단순히 건물 규모만으로 판단하지 말고, 자재 구성과 적용 서식을 함께 확인해야 한다.

단열재 품질관리서는 불량자재를 걸러내기 위한 장치다

외벽 단열재 품질관리서는 단열성능만 확인하는 서류가 아니다. 화재성능, 제조업자, 제품명, 밀도, 로트번호 등 자재의 실제 성능과 추적 가능성을 확인하는 의미가 있다.

단열재는 현장에 반입된 뒤 겉모습만으로 성능을 판단하기 어렵다. 그래서 제품 표기, 시험성적서, 납품자료, 시공 확인자료가 함께 맞아야 한다. 현장에 성능 미달 자재가 반입되는 문제를 줄이기 위한 장치로 볼 수 있다.

외벽 단열재는 화재 확산과 직결될 수 있기 때문에, 제품의 성능자료와 실제 반입 자재가 맞는지 감리 단계에서 확인하는 것이 중요하다. 서류는 형식처럼 보이지만, 실제 현장에서는 자재 추적의 기본 자료가 된다.

외벽 단열재 품질관리서는 단열재가 설계도서와 성능기준에 맞게 반입·시공되었는지 확인하는 안전장치다.

품질관리서를 제출하지 않거나 거짓 제출하면 책임이 크다

품질관리서는 사용승인 때 잠깐 제출하는 서류처럼 보일 수 있지만, 법적 책임은 가볍지 않다. 품질관리서를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 제조업자, 유통업자, 공사시공자, 공사감리자는 처벌 대상이 될 수 있다.

그만큼 품질관리서는 제조부터 유통, 시공, 감리 확인까지 연결된 서류다. 제조사는 성능을 확인하고, 유통업자는 납품 경로를 확인하며, 시공자는 실제 현장 시공을 맞춰야 하고, 감리자는 이를 검토해야 한다.

품질관리서는 나중에 맞춰 쓰는 서류가 아니라, 자재 선정 단계부터 준비해야 하는 서류다.

사용승인 전에 자재별 서식을 미리 정리해야 한다

실무에서 가장 안전한 방식은 자재 선정 단계에서부터 품질관리서 종류를 구분하는 것이다. 샌드위치패널인지, 외벽 단열재인지, 단면 강판 마감재인지에 따라 제출 서류가 달라지므로, 착공 후 자재 발주 전에 제조사 자료를 먼저 받아보는 편이 좋다.

특히 외벽 마감재와 단열재가 함께 들어가는 공사는 도면상 표기와 실제 납품 자재명이 다를 수 있다. 설계도서에는 금속패널처럼 보이지만 실제로는 단열재 복합 시스템일 수도 있고, 반대로 샌드위치패널이라고 부르지만 법령상 복합자재 서식 대상인지 세부 확인이 필요할 수도 있다.

그래서 감리자, 시공자, 자재 납품업체가 같은 기준으로 서류를 맞춰야 한다. 사용승인 직전이 아니라 착공·자재승인 단계에서 복합자재 품질관리서와 외벽 단열재 품질관리서 작성 여부를 나눠두면 훨씬 편하다.

결국 자재 이름보다 단면 구성이 먼저다

복합자재 품질관리서 제출 대상인지 헷갈릴 때는 제품명보다 단면 구성을 먼저 보면 된다. 양면 강판과 심재로 이루어진 샌드위치패널이면 별지 제1호서식인 복합자재 품질관리서를 검토한다.

단면 강판으로 이루어진 마감재료라면 복합자재 품질관리서 작성 대상이 아니다. 대신 외벽에 단열재가 복합되어 시공되는 경우라면 외벽 단열재로 보아 별지 제2호서식인 외벽 단열재 품질관리서를 작성해야 한다.

이 차이를 잘못 이해하면 제출해야 할 서류를 빠뜨리거나, 반대로 필요 없는 서류를 준비하느라 현장이 혼란스러워질 수 있다. 복합자재와 외벽 단열재의 구분은 자재의 이름이 아니라 구조와 시공 방식에서 출발해야 한다.

복합자재 품질관리서와 외벽 단열재 품질관리서는 비슷한 서류처럼 보이지만, 적용 대상은 다르다. 사용승인 단계에서 혼선이 생기지 않도록 자재승인 단계부터 제조사 자료와 서식 구분을 함께 정리해두는 것이 좋다.

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소방관 진입창 규정 완화, 성능위주설계로 건축법 기준을 대신할 수 있을까

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[요약내용]

소방관 진입창은 화재 시 소방관의 신속한 진입과 구조활동을 돕기 위한 건축법상 기준입니다.

아파트 일부 예외를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관 진입창 설치와 표시가 요구됩니다.

설치 위치, 창 크기, 바닥에서의 높이, 유리 종류, 외부 식별 표시 기준을 모두 충족해야 합니다.

2023년에는 일부 유리와 노대 등에 설치하는 경우의 높이 기준이 완화된 흐름이 있었습니다.

성능위주설계에 따른 완화 적용은 건축법령에서 별도로 정한 사항이 아니므로 소방청 소관 법령 검토가 필요합니다.

[본문]

커다란 창이 있는 집은 보기에는 시원하다. 빛도 잘 들어오고, 외관도 훨씬 가볍게 느껴진다. 그런데 건축 인허가 단계로 들어가면 창은 단순히 예쁜 입면 요소로만 남지 않는다. 화재가 났을 때 소방관이 들어갈 수 있는 창인지, 외부에서 식별 가능한지, 유리 기준을 맞췄는지까지 확인해야 하는 순간이 온다.

특히 소방관 진입창은 일반 창문과 비슷해 보여도 법적으로 요구되는 목적이 분명하다. 화재 발생 시 소방관이 신속하게 진입하고 구조활동을 하기 위한 창이기 때문이다. 소방관 진입창은 디자인 창호가 아니라, 화재 상황에서 소방활동을 지원하기 위한 안전 기준이다.

소방관 진입창은 모든 창문 중 하나를 고르는 문제가 아니다

소방관 진입창은 아무 창문이나 지정한다고 인정되는 구조가 아니다. 건축법 시행령 제51조제4항에 따르면 단서 규정에 따른 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 해야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2를 따른다. 즉, 건축법령상 소방관 진입창은 설치대상, 위치, 창 크기, 유리 기준, 표시 방법이 함께 맞아야 한다.

기존 블로그 원문에서는 2층 이상 11층 이하인 층마다 소방관 진입창을 설치해야 한다고 설명하고 있다. 다만 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층은 제외되는 경우가 있어, 실제 적용에서는 층별 출입 구조와 건축물 용도를 같이 확인해야 한다.

소방관 진입창은 “창이 있으니 됐다”가 아니라, 법에서 정한 세부 기준을 모두 충족해야 인정된다.

건축법 시행령 제51조제4항 관련 소방관 진입창 설치 취지

단서 규정에 따른 각 호의 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하의 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하여야 한다.

해당 창은 외부에서 주간과 야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

일반 창문과 다른 점은 표시와 크기, 유리 기준에 있다

소방관 진입창은 일반 창문과 다르게 외부에서 바로 알아볼 수 있어야 한다. 화재 현장에서 소방관이 어느 창으로 진입할 수 있는지 빠르게 판단해야 하기 때문이다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 알아볼 수 있도록 빛 반사 등으로 붉은색 표시를 해야 한다. 또 창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시해야 한다.

창문 유리의 크기도 중요하다. 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상이어야 하고, 실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내여야 한다. 다만 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 소방관 진입창을 설치하는 경우에는 120cm 이내로 볼 수 있다.

소방관 진입창의 핵심은 외부 식별, 진입 가능한 크기, 실제 파괴 가능한 유리 기준이 함께 맞는 것이다.

출처 : 아지트포유

설치 위치는 소방차 접근 가능성과 함께 본다

소방관 진입창은 창 하나의 크기만으로 끝나지 않는다. 설치 위치도 중요하다. 소방관이 진입할 수 있는 창의 가운데에서 벽면 끝까지의 수평거리가 40m 이상인 경우에는 40m 이내마다 소방관 진입창을 추가로 설치해야 한다.

또 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면해야 한다. 창이 기준에 맞더라도 소방차가 접근할 수 없는 방향에만 있으면 실제 화재 대응에서는 기능이 떨어질 수 있다.

이 부분은 설계 단계에서 입면과 배치계획을 함께 봐야 한다. 소방차 진입 동선, 대지 내 공터, 외벽 길이, 창호 배치가 모두 연결되기 때문이다.

창 크기만 맞추고 소방차 접근 방향을 놓치면 소방관 진입창으로서의 실효성이 떨어질 수 있다.

유리 기준은 생각보다 구체적이다

소방관 진입창은 화재 시 타격해 진입할 수 있어야 하므로 유리 기준도 따로 정해져 있다. 플로트판유리는 두께 6mm 이하, 강화유리 또는 배강도유리는 두께 5mm 이하인 경우를 기준으로 한다.

이중유리는 위 기준에 해당하는 유리로 구성된 경우 가능하고, 삼중유리도 일정 조건 아래 가능하다. 삼중유리의 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 붙이는 경우에는 그 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 해야 한다.

요즘 창호는 단열, 기밀, 차음 성능을 위해 두꺼운 복층유리나 삼중유리를 쓰는 경우가 많다. 그래서 소방관 진입창 위치의 유리 사양은 일반 창호 사양과 분리해 검토하는 편이 안전하다.

단열 성능만 보고 창호를 고르면 소방관 진입창 유리 기준과 충돌할 수 있다.

건축물방화구조규칙 제18조의2 관련 소방관 진입창 주요 기준

소방관 진입창은 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면하도록 설치하여야 한다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 식별할 수 있도록 붉은색으로 표시하여야 한다.

창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시하여야 한다.

창문 유리의 크기는 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상으로 하여야 한다.

실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내로 하여야 한다.

다만, 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우에는 120cm 이내로 할 수 있다.

가. 플로트판유리로서 두께가 6mm 이하인 것
나. 강화유리 또는 배강도유리로서 두께가 5mm 이하인 것
다. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 이중유리
라. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 삼중유리. 이 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 부착하는 경우에는 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 하여야 한다.

2023년 완화는 유리와 노대 설치에서 체감된다

기존 원문에서도 언급하듯 소방관 진입창 기준은 2023년에 한 차례 완화된 흐름이 있었다. 특히 유리 기준에서 삼중유리 적용 가능성이 열리고, 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우 창 하부 높이 기준을 120cm까지 볼 수 있게 된 점이 실무에서 크게 느껴진다.

예전에는 단열 성능을 고려한 창호와 소방관 진입창 기준이 서로 부딪히는 경우가 많았다. 삼중유리나 발코니 창호를 쓰려는 설계에서 진입창 기준을 맞추기 어려운 상황이 있었기 때문이다.

완화 이후에는 일정 기준을 충족하는 삼중유리와 노대 설치가 가능해지면서 설계 선택지가 조금 넓어졌다. 다만 이것은 기준이 사라졌다는 뜻이 아니라, 정해진 범위 안에서 인정 가능한 방식이 늘어난 것에 가깝다.

완화되었다고 해서 임의로 창호 사양을 정해도 되는 것은 아니며, 여전히 규칙 제18조의2 각 기준을 모두 충족해야 한다.

자세한 기준은 실제 인허가 단계에서 관련 법령과 관할 행정청 해석을 함께 확인하는 것이 좋다.

성능위주설계로 소방관 진입창 기준을 완화할 수 있을까

최근 실무에서 더 민감한 질문은 따로 있다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조와 성능위주설계 평가 운영 표준 가이드라인에 따라 성능위주설계를 적용해 신고·수리된 내용이 있다면, 건축법상 소방관 진입창 기준을 완화해 적용할 수 있느냐는 부분이다.

국토교통부 회신은 이 지점을 조심스럽게 구분한다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2에 따른 소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정이고, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족해야 한다는 취지다.

또 성능위주설계에 따른 내용은 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다고 설명한다. 따라서 소방시설법 제8조에 따른 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의해야 한다는 입장이다.

성능위주설계가 신고·수리되었다고 해서 건축법상 소방관 진입창 기준이 자동으로 완화된다고 보기는 어렵다.

소방관 진입창 규정 완화 관련 국토교통부 회신 취지

건축법 시행령 제51조제4항에 따라 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정으로, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

성능위주설계에 따른 내용에 대하여는 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다.

「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조의 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의하여야 한다.

건축법 기준과 소방시설법 검토는 따로 정리해야 한다

소방관 진입창은 건축법령상 설치기준이 있고, 성능위주설계는 소방시설법령 체계에서 검토되는 부분이다. 두 기준이 화재안전이라는 목적을 공유하더라도, 한쪽 절차가 다른 쪽 기준을 자동으로 대체한다고 보기 어렵다.

설계 단계에서는 창호 사양보다 법령 체계를 먼저 나눠야 한다

소방관 진입창은 건축, 소방, 창호, 입면 계획이 모두 만나는 지점이다. 창의 위치와 크기는 건축설계에서 정하지만, 실제 기능은 소방활동과 연결된다. 유리 사양은 창호 성능과 관계되고, 표시는 외부 식별성과 이어진다.

그래서 설계 초기부터 어느 층에 소방관 진입창이 필요한지, 소방차 진입 가능한 면에 창이 배치되는지, 창호 유리 구성이 기준에 맞는지 확인하는 편이 좋다. 나중에 외관이 거의 정리된 뒤 수정하려면 입면, 창호 발주, 구조, 실내 계획까지 흔들릴 수 있다.

특히 성능위주설계 대상 건축물이라면 더 조심해야 한다. 소방 성능 검토에서 어떤 대안이 인정되었다고 해도, 건축법령상 소방관 진입창 설치기준이 별도로 남아 있을 수 있기 때문이다.

소방관 진입창은 소방 협의만으로 끝내지 말고, 건축법령상 설치기준 충족 여부를 별도로 확인해야 한다.

인허가 검토 때 자주 놓치는 부분

첫째, 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층인지 여부를 확인해야 한다. 해당 층이 제외될 수 있는지 여부는 단순 층수만으로 판단하기 어렵고, 실제 출입 동선과 지상 연결성을 봐야 한다.

둘째, 외벽 길이가 긴 경우 40m 이내마다 추가 설치가 필요한지 확인해야 한다. 한 곳에만 표시를 해두었다가 외벽 길이 기준에서 다시 검토되는 경우가 있다.

셋째, 창 하부 높이와 난간이 설치된 노대 여부를 정확히 봐야 한다. 80cm 기준인지, 120cm 기준을 적용할 수 있는 상황인지가 달라진다.

넷째, 유리 사양과 필름 두께를 창호도면에 명확히 반영해야 한다. 삼중유리나 비산방지필름이 들어가는 경우에는 기준을 넘지 않는지 확인이 필요하다.

소방관 진입창은 표시만 붙이는 문제가 아니라, 창호 상세와 입면계획 단계에서 이미 결정되는 기준이다.

소방관 진입창 규정은 완화보다 충족 여부가 먼저다

소방관 진입창 기준은 일부 완화된 부분이 있지만, 그 목적은 여전히 분명하다. 화재가 발생했을 때 소방관이 건축물 내부로 빠르게 진입할 수 있어야 하고, 외부에서 그 창을 바로 알아볼 수 있어야 한다.

성능위주설계로 다른 소방안전 대책을 세웠더라도, 건축법령에서 소방관 진입창의 대체나 완화를 별도로 정하고 있지 않다면 건축법상 기준은 그대로 검토되어야 한다. 성능위주설계 관련 판단은 소방청 소관 법령에 따라 별도로 확인해야 한다.

결국 설계자가 챙겨야 할 방향은 단순하다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2 기준을 먼저 충족하고, 성능위주설계와 관련된 별도 해석이 필요한 경우에는 소방청 또는 관할 소방기관과 정리하는 것이다.

소방관 진입창은 완화 가능성을 먼저 찾기보다, 건축법상 기준을 충족하는 설계로 출발하는 것이 가장 안전하다.

소방관 진입창은 평소에는 작은 표시처럼 보이지만, 화재 현장에서는 진입 방향을 알려주는 중요한 기준이 된다. 그래서 창의 크기, 높이, 유리, 표시, 접근 가능한 면까지 하나씩 확인하는 과정이 필요하다.

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국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까

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[요약내용]

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

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지목이 임야인 과수원 토지, 농지 평가와 지목변경 기준까지 함께 보기

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[요약내용]

지목은 공부상 토지의 종류를 나타내지만, 보상평가에서는 현실적인 이용상황도 함께 봅니다.

임야로 되어 있어도 오래전부터 과수원으로 이용되고 농지로 확인되면 농지 평가 가능성이 있습니다.

다만 일시적 이용, 불법형질변경, 무단점유 경작 토지는 영농손실보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

지목변경은 형질변경, 전용허가, 건축 또는 사용승인 등 절차가 맞물려 진행됩니다.

최종 판단은 시장·군수 등 관할 행정청의 조사와 사실관계 확인에 따라 달라집니다.

[본문]

땅을 볼 때 서류상 지목만 보고 판단했다가, 막상 현장에 가면 전혀 다른 풍경을 만나는 경우가 있다. 공부상으로는 임야인데 오래전부터 과수나무가 심어져 있고, 실제로는 과수원처럼 관리되는 토지가 대표적이다.

이럴 때 자연스럽게 궁금해진다. 서류에는 임야라고 적혀 있는데, 실제 이용은 과수원이라면 농지로 볼 수 있을까. 공익사업에 편입될 때 농지로 평가받거나 영농손실보상까지 받을 수 있을까. 지목변경 문제도 여기서 함께 따라온다.

토지는 공부상 지목도 중요하지만, 보상평가에서는 가격시점의 현실적인 이용상황을 함께 본다.

지목은 땅의 이름표지만, 현장은 늘 이름표처럼만 움직이지 않는다

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 놓은 것이다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지 등 여러 지목이 있고, 토지대장이나 등기 관련 서류에서 가장 먼저 확인하게 되는 기본 정보이기도 하다.

농지나 임야에 주택을 지으려면 보통 농지전용허가 또는 산지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 같은 절차가 이어진다. 이후 건축물을 짓고 사용승인이나 준공 절차를 거친 뒤 지목변경을 신청하면 농지나 임야가 대지로 바뀌는 흐름으로 이어질 수 있다.

지목변경은 아무 때나 하는 것이 아니라, 토지의 용도가 실제로 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청하는 방식으로 진행된다. 그래서 지목변경을 생각할 때는 “언젠가 바꾸면 되겠지”보다, 실제 용도 변경이 언제 발생했는지를 같이 봐야 한다.

임야인데 과수원으로 쓰는 땅, 농지로 볼 수 있는 순간

공부상 지목이 임야라고 해서 실제 이용상황까지 항상 임야로 고정되는 것은 아니다. 오래전부터 과수원으로 사용 중이고, 농지원부 등에 등재되어 있는 토지라면 보상 과정에서 농지로 평가할 수 있는지 따져볼 여지가 생긴다.

토지보상법 제70조제2항 취지는 토지 보상액을 산정할 때 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려한다는 데 있다. 반대로 일시적인 이용상황, 토지소유자나 관계인의 주관적 가치, 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사정은 보상평가에서 그대로 반영하지 않는다.

국토교통부 회신 취지도 이 흐름과 맞닿아 있다. 공부상 지목이 임야라도, 개량 등을 통해 실제 이용상황이 농지이고 관할 시장·군수가 관계도서, 지형, 이용상황 등을 조사해 농지로 판단한다면 농지로 평가하여 보상할 수 있다는 취지다.

결국 임야냐 과수원이냐의 문제는 서류상 지목만이 아니라, 실제 이용상황과 관할 행정청의 확인이 함께 맞물려 판단된다.

공부상 지목과 현실 이용이 다를 때 먼저 볼 부분

공부상 지목이 임야라도 오래전부터 과수원으로 이용되었는지, 농지원부나 관련 자료가 있는지, 불법형질변경은 아닌지, 일시적 경작은 아닌지부터 차분히 확인해야 한다. 보상에서는 현장의 모습도 중요하지만, 그 이용이 적법하고 지속적인지도 함께 본다.

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다.

다만, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

다만 여기서 바로 영농손실보상까지 당연히 이어지는 것은 아니다. 토지보상법 시행규칙상 공익사업에 편입되는 농지법상 농지는 영농손실보상 대상이 될 수 있지만, 예외도 분명히 있다.

토지이용계획이나 주위환경으로 보아 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 불법형질변경토지로서 농지로 이용되는 토지, 타인 소유 토지를 무단으로 점유해 경작하는 토지는 영농손실보상 대상 농지로 보지 않는다.

임야를 과수원처럼 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 농지 평가나 영농손실보상이 확정되는 것은 아니다.

지목변경은 땅값만의 문제가 아니라 인허가와 세금까지 따라온다

저렴한 토지를 매입한 뒤 개발 과정을 거쳐 지목을 바꾸면 토지의 활용도와 가치가 달라질 수 있다. 전, 답, 임야를 대지로 바꾸려는 이유도 대부분 여기에 있다. 하지만 지목변경은 단순한 서류 정리가 아니라, 땅의 사용방식 자체를 바꾸는 일에 가깝다.

전이나 답, 임야를 다른 용도로 쓰려면 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 하는 경우가 많다. 여기에 개발행위허가, 건축허가, 사용승인 같은 절차가 이어질 수 있고, 현장 여건에 따라 도로, 배수, 경사도, 주변 토지 이용상황까지 함께 검토된다.

지목변경으로 토지가액이 증가하면 해당 토지의 시가표준액 증가분을 과세표준으로 삼아 취득세가 부과될 수 있다. 여기에 도로포장비용, 하천점용비용, 농지전용부담금 같은 부수 비용이 따라올 수 있다.

처음에는 땅의 가치가 오르는 부분만 눈에 들어오지만, 막상 진행해보면 비용과 인허가 절차가 생각보다 촘촘하다. 지목변경은 수익성보다 먼저 가능 여부와 추가 비용을 확인해야 마음이 덜 흔들린다.

임야를 대지로 바꾸려면 먼저 땅의 모양부터 달라져야 한다

지목변경을 위해서는 대부분 형질변경이 먼저 따라온다. 임야를 대지로 바꾸려면 단순히 서류상 이름만 바꾸는 것이 아니라, 실제로 건축이나 사용 목적에 맞는 상태로 토지의 형태와 이용상황이 바뀌어야 한다.

건물을 지을 목적으로 임야를 대지로 변경하려면 해당 토지에 건축물이 들어서고, 사용승인 등 필요한 절차를 거친 뒤 지목변경으로 이어지는 경우가 일반적이다. 그래서 처음부터 해당 기관이나 설계사무소를 통해 지목변경 가능 여부를 검토해보는 편이 좋다.

산지의 경우 경사도도 중요한 변수다. 경사가 심하면 건축허가나 개발행위허가 과정에서 부담이 커질 수 있고, 토목비도 예상보다 늘어날 수 있다. 현장에서 볼 때는 전망 좋은 땅처럼 보여도, 인허가 관점에서는 전혀 다르게 읽힐 때가 있다.

농가주택을 짓는 경우에도 농업진흥구역과 농업보호구역 여부에 따라 조건이 달라질 수 있다. 현지 농민인지 여부, 실제 농업 목적성, 도로 접도 조건 등도 함께 확인해야 한다. 원문에서는 농가주택을 짓고자 할 경우 해당 부지와 도로가 2m 이상 접해야 한다는 점도 언급하고 있다.

지목변경이 가능해 보이는 토지라도 도로, 경사도, 전용허가, 사용승인 조건이 맞지 않으면 계획이 멈출 수 있다.

지목변경 신청은 공사가 끝난 뒤 비로소 움직인다

지목변경 신청은 관계 법령에 따른 토지 형질변경 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우 등에 가능하다.

절차 흐름은 대체로 개발행위허가나 농지·산지전용허가를 받고, 토목공사를 통해 땅의 형질을 바꾸고, 건축이 필요한 경우 건축 후 사용승인을 받은 다음 지목변경을 신청하는 순서로 이어진다. 이후 지목변경으로 상승한 토지가액에 대한 취득세나 전용부담금 납부가 따라올 수 있다.

여기서 앞의 임야 과수원 사례와 다시 연결된다. 공부상 지목이 임야인데 실제로는 과수원으로 오래 이용된 토지는, 보상평가에서는 현실 이용상황을 근거로 농지성 여부를 따질 수 있다. 하지만 지목변경은 별도의 인허가와 절차가 필요하므로, 보상평가에서 농지로 볼 수 있는지와 공부상 지목을 실제로 바꾸는 문제는 구분해서 봐야 한다.

보상에서는 현실 이용상황이 중요하고, 지목변경에서는 적법한 용도 변경 절차와 준공 여부가 중요하다.

결국 지목이 임야인 과수원 토지를 볼 때는 세 가지를 함께 확인해야 한다. 첫째, 실제로 얼마나 오래 농지처럼 이용되었는지. 둘째, 그 이용이 불법형질변경이나 일시적 사용은 아닌지. 셋째, 관할 시장·군수 등 행정청이 관계도서와 현장 상황을 조사해 농지로 판단할 수 있는지다.

서류와 현장이 다를 때는 어느 한쪽만 믿고 움직이기 어렵다. 토지보상, 영농손실보상, 지목변경은 서로 닿아 있지만 판단 기준은 조금씩 다르다. 그래서 이런 토지는 처음부터 관할 소관청과 설계·보상 실무자의 검토를 함께 받아보는 편이 훨씬 안전하다.

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[브랜드평판] 경복대학교, 전문대학 브랜드평판 5월 1위... 서울예술대학...

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2026년 5월 전문대학 브랜드평판이 공개됐다.

전문대학 브랜드 전반이 큰 폭으로 위축되는 가운데, 경복대학교가 25%대 하락에도 불구하고 5월 브랜드평판 1위 자리를 지켰다. 서울예술대학교와 대전보건대학교도 나란히 하락세를 기록하며 상위권 3개 브랜드 모두 전월 대비 감소하는 이례적인 흐름이 나타났다.

한국기업평판연구소가 국내 소비자에게 사랑받는 전문대학을 대상으로 실시한 2026년 5월 브랜드평판 빅데이터 분석 결과, 경복대학교가 브랜드평판지수 1,863,160으로 정상을 지켰다. 서울예술대학교(1,486,914)와 대전보건대학교(1,040,056)가 각각 2위와 3위를 차지했다.

이번 조사는 2026년 4월 21일부터 5월 21일까지 수집된 전문대학 관련 브랜드 빅데이터 총 4,785만 1,981건을 분석한 결과로, 전월(6,705만 3,906건) 대비 28.64% 급감했다.

경복대학교, 25% 하락에도 1위 수성…소통·커뮤니티 지수 선두로 격차 유지

1위 경복대학교는 참여지수 270,278, 미디어지수 446,328, 소통지수 574,402, 커뮤니티지수 572,151을 기록하며 전월(2,478,231) 대비 24.82% 하락했다. 낙폭이 크지만 참여지수(27만)·미디어지수(44만)·소통지수(57만)에서 전체 1위를 기록하며 2위 서울예술대학교와의 격차(37만 6,246점)를 안정적으로 유지했다.

2위 서울예술대학교는 참여지수 143,007, 미디어지수 401,230, 소통지수 249,855, 커뮤니티지수 692,823을 기록하며 전월(2,187,492) 대비 32.03% 하락했다. 이번 조사 상위권 가운데 가장 큰 낙폭을 기록했지만 커뮤니티지수(69만)에서 전체 1위를 기록하며 온라인 입소문 측면에서 두드러진 강세를 보였다. 3위 대전보건대학교와의 격차는 44만 6,858점으로 2위 자리는 유지했다.

3위 대전보건대학교는 참여지수 127,669, 미디어지수 232,304, 소통지수 126,178, 커뮤니티지수 553,905를 기록하며 전월(1,284,982) 대비 19.06% 하락했다. 상위 3개 브랜드 가운데 가장 낮은 낙폭으로 상대적 선방을 거뒀으며, 커뮤니티지수(55만)에서 전체 2위를 기록하며 온라인 확산력에서 강세를 드러냈다.

이번 분석에서 확인된 30개 전문대학 브랜드 전체 순위는 다음과 같다. ▲경복대학교 ▲서울예술대학교 ▲대전보건대학교 ▲대구보건대학교 ▲부천대학교 ▲계명문화대학교 ▲연성대학교 ▲동양미래대학교 ▲경북보건대학교 ▲울산과학대학교 ▲구미대학교 ▲동남보건대학교 ▲신구대학교 ▲유한대학교 ▲경민대학교 ▲한림성심대학교 ▲대림대학교 ▲한국영상대학교 ▲서일대학교 ▲서정대학교 ▲광주보건대학교 ▲인덕대학교 ▲백석문화대학교 ▲대경대학교 ▲동서울대학교 ▲대전과학기술대학교 ▲영진전문대학교 ▲마산대학교 ▲경기과학기술대학교 ▲동의과학대학교 순이다.

구창환 한국기업평판연구소 소장은 "전문대학 브랜드 빅데이터가 전월 대비 28.64% 급감한 가운데, 브랜드소비 30.14%, 브랜드이슈 30.68%, 브랜드소통 24.96%, 브랜드확산 28.16%가 일제히 하락하며 4개 세부 지표 전항목이 동반 위축됐다"고 밝혔다.

1위 경복대학교(총장 전지용)는 전 지표가 하락하는 와중에도 소통·미디어 지수에서 전체 1위를 유지하며 전문대학 브랜드 최강자로서의 체력을 재확인했다.

입시 시즌 마무리와 함께 전문대학 관련 온라인 관심이 일시적으로 급감하는 계절적 흐름이 이번 분석에 반영된 것으로 풀이된다. 실무 중심 교육과 취업률에 민감한 수요자들의 관심이 다음 입시 시즌을 앞두고 다시 높아질 것으로 예상되는 만큼, 브랜드 관리 전략의 중요성이 더욱 부각되는 시점이라는 분석이다.

출처 : 이넷뉴스(https://www.enetnews.co.kr)

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중처법 지키니 교섭 대상⋯“정교한 설계·현장 기준 필요” [건설현장...

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안전관리 늘수록 교섭 부담 확대

노동위 판정 기준 일관성 중요

다단계 구조·인력 유동성 변수

쪼개기 교섭 차단·공동교섭 필요

▲서울 시내 건설현장에서 작업자들이 공사를 하고 있다. (사진제공=뉴시스)

전문가들은 노란봉투법 취지와 건설현장 구조 간 괴리를 줄이기 위한 제도 보완이 필요하다고 입을 모은다. 핵심은 중대재해처벌법상 안전관리 의무와 노란봉투법의 사용자성 판단 기준이 부딪히지 않도록 정비하고, 노동위원회 판정 기준을 일관되게 정립하는 데 있다. 이를 해소하지 못할 경우 공사 지연과 비용 증가 등 부작용이 현실화될 수 있는 만큼 정교한 제도 설계는 필수라는 지적이다.

23일 최명기 대한민국산업현장교수단 교수는 건설현장 노란봉투법 적용과 관련해 "현재 가장 큰 문제는 안전관리 책임과 사용자성 판단이 충돌하는 구조”라며 “중대재해처벌법 등에 따라 원청이 하청의 안전까지 관리해야 하는데, 이를 이유로 사용자성이 인정되면 곧바로 노란봉투법상 교섭 의무까지 발생하는 상황”이라고 설명했다.

중대재해처벌법은 경영책임자가 안전·보건 확보 의무를 다하지 않을 경우 처벌하는 제도인데, 이를 준수하기 위해 원청이 하청의 작업에 개입할수록 사용자성 인정 가능성이 높아지는 구조가 형성됐다는 것이다. 결과적으로 안전관리 강화가 곧 교섭 의무 확대라는 또 다른 부담으로 이어질 수 있다는 것이다.

최 교수는 “노란봉투법 취지를 현장에서 어떻게 구현할지에 대한 구체적인 기준 마련이 시급한 상황”이라며 ”도급인이 법적으로 부여된 안전관리 의무를 이행하는 것만으로 사용자성을 인정하지 않도록 기준을 분리할 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 "안전관리와 노사관계가 충돌하지 않도록 정밀한 가이드라인과 실무 중심의 집행 기준을 갖추는 것이 필요하다”고 덧붙였다.

판정 기준의 일관성 부족 역시 현장 혼란을 키우는 요인으로 지목된다. 박지순 고려대 법학전문대학원 교수는 “현재 일부 판정이 충분한 기준 없이 이뤄지면서 졸속 판단이라는 비판이 나온다”며 “구체적이고 명확한 판단 기준을 마련하고 충분한 심리 과정을 거치는 절차적 보완이 필요하다”고 지적했다.

기업이 교섭 과정에서 불필요한 비용과 시간을 소모하지 않도록 ‘쪼개기 교섭’을 차단하는 방안도 핵심 과제로 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설현장은 공종별로 일용근로자가 투입됐다가 빠지는 구조로 제조업과 근본적으로 다르다”며 “이 같은 유동성 때문에 산별노조 중심 교섭에 대한 우려가 더 크게 작용한다”고 말했다.

박 교수도 “건설업은 원청-하청-재하청으로 이어지는 구조상 교섭 단위가 분산될 가능성이 크다”며 “현장별 공통 의제, 특히 안전과 복지 중심으로 공동교섭 체계를 인정하는 방식이 필요하다”고 제언했다.

아울러 전문가들은 실효성 있는 가이드라인 마련을 위해서는 ‘사례 축적’을 전제로 한 단계적 접근이 필요하다고 지적했다. 이 연구위원은 “중대재해처벌법 초기와 마찬가지로 노동위원회 판정과 판례가 축적돼야 실무 기준이 구체화될 것”이라며 “추상적인 원칙보다 실제 현장에서 적용 가능한 기준을 도출하는 것이 중요하다”고 강조했다.

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[Revit MEP 실무 뜯어먹기] 기계설비 2편. 복잡한 배관 Routing 모델링 하는 방법!

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대각선 배치가 집과 마당의 관계를 바꾼다

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집을 상품처럼 만들되, 삶은 획일화하지 않는다

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복합자재 품질관리서 제출 대상, 샌드위치패널과 외벽 단열재 구분 기준

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소방관 진입창 규정 완화, 성능위주설계로 건축법 기준을 대신할 수 있을까

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성능위주설계로 소방관 진입창 기준을 완화할 수 있을까

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국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까

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무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

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임야인데 과수원으로 쓰는 땅, 농지로 볼 수 있는 순간

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