소규모 주거용 위반건축물, 특별법 통해 한시적 양성화 추진일조·면적 산정기준 조정 등 건축규제 완화 방안 마련사후점검제·성능확인제 도입으로 불법행위 차단 강화AI 기반 항공사진 분석·이행강제금 가중 부과로 관리체계 구축



국토교통부가 위반건축물 문제 해결을 위해 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 10월 2일 내놓았다. 핵심은 ▲소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화 ▲건축규제 완화 ▲불법 건축행위 단속·관리 강화다.



국토부에 따르면 지난해 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8천 동으로, 2015년 8만9천 동에서 매년 5천∼6천 동씩 증가하고 있다. 이 중 주거용은 8만3천 동이며, 단독·다가구·다세대주택 등 소규모 주거용이 4만6천 동으로 과반을 차지한다. 경남 창원에서는 지난해 불법 근린생활시설의 구조물이 붕괴해 사망 1명, 부상 3명이 발생하는 등 안전사고도 이어지고 있다.



정부는 임차인과 매수인이 불법 건축행위로 피해를 입는 문제를 고려해 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 제정을 지원할 계획이다. 해당 법이 통과되면 안전 확보를 조건으로 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적 양성화를 추진한다. 다만 구체적인 대상 범위와 심의 기준은 국회 논의를 거쳐 확정될 예정이다.



또 양성화 조치가 반복되지 않도록 건축규제 전반을 손질한다. 전용·일반주거지역의 일조기준을 현실화하고, 노후주택의 외부계단 비가림시설과 다가구·다세대 보일러실은 면적 및 층수 산정에서 제외한다. 이를 통해 위반건축물 발생 원인을 줄이는 것이 목적이다.



준공 이후 불법행위를 막기 위해 ‘건축물 사후점검제’를 도입하고, 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능확인제도’도 신설한다. 매매·임대차 계약 시 건축물대장에 기재된 위반사항 확인을 강화하고, 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 권고한다. 계약 이후 발견된 위반사항은 매도인에게 책임을 묻고, 일반 국민도 온라인으로 위반 여부를 확인할 수 있도록 별도 정보제공 시스템을 운영한다.



위반건축물 단속은 항공사진과 AI 분석을 활용해 실시간 확인하는 방식으로 강화된다. 지자체의 조사 권한을 확대하고, 신설 예정인 부동산 감독기구와도 협력한다. 원상복구가 완료될 때까지 이행강제금을 반복 부과하고, 매년 금액을 가중해 실효성을 높인다. 임대 목적 등 영리성 위반에는 가중비율과 적용 대상을 확대한다. 시정명령 절차에서는 표준해체계획서를 제공하고, 해체 시 전문가 검토 비용 일부를 지원한다.



국토부는 관리방안에 포함된 이번 제도 강화 내용이 특정건축물법과 함께 국회에서 논의되도록 추진할 계획이다. 법안이 통과되면 “즉시 하위법령과 지자체 가이드라인을 마련하고, 건축법 시행령 개정과 행정적 보완도 병행할 방침”이라고 밝혔다.



김윤덕 국토부 장관은 “위반건축물로 인한 피해를 조속히 해소하기 위해 마련된 방안”이라며 “이번 기회에 근본적 해결을 도모하겠다”고 밝혔다.

「위반건축물 합리적 관리방안」 기본방향(자료=국토교통부)「위반건축물 합리적 관리방안」 기본방향(자료=국토교통부)