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상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI, 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread) 한 줄로 고정하고, 숫자로 끝냅니다.

1) 상가를 보는 순서가 바뀌면, 실패 확률이 확 내려갑니다

상가 판단 3단계는 아래 순서가 맞습니다.

  1. NOI를 만든다 (월세 → 공실/운영비 반영)

  2. 캡레이트로 가격을 판정한다 (NOI ÷ 매입가)

  3. 대출을 얹었을 때, 수익이 커지는지(스프레드) / 버티는지(DSCR)를 확인한다

2) 공식부터 고정합니다 (이 강의 핵심 식 6개)

(1) 임대수입에서 NOI 만들기

  • 연 임대료(총) = 월세 × 12

  • 공실/체납 손실 = 연 임대료 × 공실률 v

  • EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − v)

  • 운영비(OPEX) = EGI × 운영비율 o

  • NOI = EGI × (1 − o) = 연 임대료 × (1 − v) × (1 − o)

(2) 캡레이트(자산 수익률)

  • Cap Rate c = NOI ÷ 매입가 V

(3) 부채비용(대출을 어떻게 갚느냐에 따라 다름)

  1. 이자만 내는 만기일시(interest-only)

  • 연 이자 = 대출금액 L × 금리 i

  • 월 이자 = L × i ÷ 12

  • 이 경우 부채비용은 대략 i

  1. 원리금균등(분할상환)

  • 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

    • P=대출원금, r=연이율/12, n=총개월수

  • 연간 원리금상환액(DS) = 12A

  • 모기지상수(MC) = DS ÷ P

    • 분할상환에서는 “금리 i”가 아니라 MC가 실질 부채비용 역할을 합니다.

(4) DSCR(버티는지 확인)

  • DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(DS)

    • 이자만이면 DS = 연이자

    • 원리금이면 DS = 연 원리금

(5) Cash-on-Cash(자기자본 수익률)

  • 자기자본 E = V − L

  • 연 현금흐름 CF = NOI − DS

  • CoC = CF ÷ E

(6) 스프레드(레버리지 방향을 한 줄로 보는 식)

  • 이자만 기준: Spread = c − i

  • 분할상환 기준: Spread = c − MC

스프레드가 플러스면 “대출이 수익을 키우는 방향”, 마이너스면 “대출이 수익을 깎는 방향”입니다.

3) 숫자 예시(10억 상가)로 “착시”를 해체합니다

가정(학습용)

  • 매입가 V = 10억 = 1,000,000,000원

  • 월세 = 500만원 → 연 임대료 = 60,000,000원

  • 공실률 v = 5%

  • 운영비율 o = 20% (관리/수선/보험/재산세 등 포함 가정)

  • 대출 L = 6억(60%), 자기자본 E = 4억

  • 실제금리 i_real = 5.5%

  • 스트레스 반영 DSR/보수심사 금리 i_calc = 7.0% (예시)

4) 1단계: 월세 500이 아니라 NOI부터 만듭니다

  • EGI = 60,000,000 × (1 − 0.05) = 57,000,000

  • 운영비 = 57,000,000 × 0.20 = 11,400,000

  • NOI = 57,000,000 × (1 − 0.20) = 45,600,000원/년

  • NOI(월환산) = 45,600,000 ÷ 12 = 3,800,000원/월

캡레이트

  • c = NOI ÷ V = 45,600,000 ÷ 1,000,000,000 = 0.0456 = 4.56%

여기서 이미 1차 판정이 됩니다. “월세 500”이 아니라 “NOI 380”이 출발점입니다.

5) 2단계: 대출을 얹으면 ‘좋아지는지’는 스프레드로 결정됩니다

시나리오 A: 이자만(만기일시), 실제금리 5.5%

  • 연 이자 = 600,000,000 × 0.055 = 33,000,000

  • 월 이자 = 33,000,000 ÷ 12 = 2,750,000

현금흐름(월)

  • CF_month = NOI_month − 이자_month

  • = 3,800,000 − 2,750,000 = 1,050,000원/월 플러스

여기서 사람들은 “남네, 괜찮네”라고 끝냅니다. 이게 착시의 시작입니다.

DSCR(이자 기준)

  • DSCR = NOI ÷ 연이자 = 45,600,000 ÷ 33,000,000 = 1.38

CoC(자기자본수익률)

  • 연 CF = 1,050,000 × 12 = 12,600,000

  • CoC = 12,600,000 ÷ 400,000,000 = 3.15%

스프레드(이자만 기준)

  • Spread = c − i = 4.56% − 5.50% = −0.94%p

핵심: 월 현금흐름은 플러스인데도 스프레드는 마이너스입니다.

즉 “대출을 쓸수록 수익률이 커지는 구조”가 아니라, 대출이 자기자본수익률을 깎는 방향입니다. (그래도 플러스인 건 레버리지를 낮게 썼거나 NOI가 간신히 버티기 때문입니다)

시나리오 B: 원리금균등(30년), 실제금리 5.5%

이제 은행이 더 보수적으로 보는 그림(원리금)으로 바꿉니다.

월상환액 공식 대입(30년, n=360)

  • P = 600,000,000

  • r = 0.055/12 = 0.0045833333

  • A = P×r×(1+r)^360 / ((1+r)^360−1)

  • A ≈ 3,406,734원/월

  • 연 DS = 3,406,734×12 = 40,880,808원/년

현금흐름(월)

  • CF_month = 3,800,000 − 3,406,734 = 393,266원/월

DSCR(원리금 기준)

  • DSCR = 45,600,000 ÷ 40,880,808 = 1.12

CoC

  • 연 CF = 393,266×12 = 4,719,192

  • CoC = 4,719,192 ÷ 400,000,000 = 1.18%

모기지상수 MC

  • MC = 연 DS ÷ P = 40,880,808 ÷ 600,000,000 = 6.81%

스프레드(분할상환 기준)

  • Spread = c − MC = 4.56% − 6.81% = −2.25%p

여기서 착시가 깨집니다.

“이자만”으로 보면 남는 것 같지만, 원리금/보수기준으로 보면 DSCR·CoC가 급락합니다.

6) 3단계: 스트레스 7%로 ‘보수심사’하면 한 번 더 무너집니다

3강에서 했던 것처럼 “실제금리”가 아니라 “심사용 금리(스트레스 반영)”로 테스트하면 더 명확해집니다.

시나리오 C: 원리금균등(30년), 심사용 7.0%(스트레스 반영 예시)

  • r = 0.07/12 = 0.0058333333

  • 월상환액 A ≈ 3,991,815원/월

  • 연 DS = 47,901,780원/년

현금흐름(월)

  • CF_month = 3,800,000 − 3,991,815 = −191,815원/월 마이너스

DSCR

  • DSCR = 45,600,000 ÷ 47,901,780 = 0.95 (1 미만)

이게 “시간이 사라지는 순간”입니다.

만기일시 구조는 만기 때 재대출이 막히면 원금을 처리해야 하는데, 보수심사에서 DSCR이 깨지면 재대출 조건이 나빠지거나(금리↑/LTV↓) 아예 막히는 방향으로 갑니다.

7) “월세가 괜찮아 보이는 착시”를 한 문장으로 정의합니다

월세 착시는 보통 이렇게 발생합니다.

  1. 월세(매출)로 판단하고 NOI로 내리지 않습니다

  2. 이자만(만기일시) 기준으로만 계산합니다

  3. 보수심사(원리금/스트레스/만기 리스크)를 넣지 않습니다

그래서 겉으로는 “월세가 이자보다 크다”인데, 실제로는

  • NOI로 내리면 줄고

  • 원리금으로 보면 더 줄고

  • 스트레스/만기까지 넣으면 마이너스로 뒤집힙니다

8) 실전에서 바로 쓰는 ‘역산 공식’ 2개

(1) 목표 캡레이트를 NOI로 바꾸기

  • 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

예: 10억을 캡 6.5%로 사고 싶다

  • 목표 NOI = 10억 × 6.5% = 6,500만원/년

(2) 목표 NOI를 “필요 월세”로 바꾸기

  • NOI = 연월세 × (1−v) × (1−o)

  • 필요 연월세 = NOI ÷ ((1−v)(1−o))

예: 목표 NOI 6,500만원, v=5%, o=20%

  • 필요 연월세 = 65,000,000 ÷ (0.95×0.8) = 85,526,315

  • 필요 월세 ≈ 7,127,193원

즉 “캡 6.5%로 10억을 산다”는 말은, 같은 공실/운영비 가정이면

월세가 700만원대가 나와야 논리가 맞습니다.

4강에서 남길 문장 3개

  1. 상가는 월세가 아니라 NOI로 시작합니다: Cap = NOI/가격입니다.

  2. 레버리지가 수익을 키우는지 깎는지는 Spread(캡 − 부채비용) 한 줄로 결정됩니다.

  3. “이자만”으로 남는 것처럼 보여도, 원리금·스트레스·만기를 넣으면 DSCR이 무너져 재대출/보유가 막히는 구간이 나옵니다.