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캡레이트 계산기 열기
결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.
가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)
이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.
현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.
기준 월세 RRR (부가세 제외)
공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)
운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)
목표 DSCR kkk (보통 1.2\~1.4로 보수)
내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )
NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o) 예시
월세 550만
v=7%
o=22%
NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78
= 47,916,000원/년
이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.
Price\_cap = NOI / TargetCap 예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%) Price\_cap = 47,916,000 / 0.065 = 736,400,000원(약 7.36억) 이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.
은행은 현금흐름을 봅니다. DSCR = NOI / DS 따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은 DS\_max = NOI / k 대출이 이자만이라고 단순화하면
DS ≈ Loan × i→ Loan\_max ≈ (NOI / k) / i
가격으로 바꾸면(LTV = β)Loan = β × Price→ Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β
예시NOI 4,791.6만k=1.30i=5.5%β=60%
DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462
Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854
Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)
즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.
현장에선 **둘 중 낮은 값(7.36억)**이 실제 가격입니다.
수익형은 출구가 Price\_exit = NOI\_exit / ExitCap 입니다. ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다. 예시(ExitCap 7.0%) Price\_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억) 여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다. 이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다. 그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면
허용대출 = Price\_exit × 60%
내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.
Buy Price = min(Price\_cap, Price\_dscr, Price\_exit) 그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.
임대료 하락(−5\~10%)
공실 상승(+3\~5%p)
ExitCap 상승(+0.5\~1.0%p)
이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.
주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다
같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다
공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다
운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)
TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)
3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다
그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.
DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가
세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가
출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가
DSCR = NOI ÷ DS
DSCR 목표치를 kkk라고 하면
필요 NOI = DS × k
그리고 NOI를 월세로 바꾸면
필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}
필요 월세 = 위 값 ÷ 12
세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.
과세기준(단순화)
Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)
소득세(추정)
IncomeTax = t × Taxable
세후 현금흐름(연)
CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.
이때는 IncomeTax=0이므로
CF_after = NOI − DS − HoldingTax
→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax
IncomeTax = t(NOI − Interest − HoldingTax) 이므로
CF_after=NOI−DS−HoldingTax−t(NOI−Interest−HoldingTax)CF\_after = NOI - DS - HoldingTax - t(NOI-Interest-HoldingTax)CF_after=NOI−DS−HoldingTax−t(NOI−Interest−HoldingTax)
정리하면
CF_after=(1−t)NOI−DS−(1−t)HoldingTax+t⋅InterestCF\_after = (1-t)NOI - DS - (1-t)HoldingTax + t\cdot InterestCF_after=(1−t)NOI−DS−(1−t)HoldingTax+t⋅Interest
따라서
NOI_BE=DS+(1−t)HoldingTax−t⋅Interest1−t\boxed{NOI\_{BE}=\frac{DS+(1-t)HoldingTax - t\cdot Interest}{1-t}}NOI_BE=1−tDS+(1−t)HoldingTax−t⋅Interest
출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.
Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap
출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)
Loan_balance ≤ β × Price_exit
즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β
이걸 월세로 번역하면
필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12
가정(전형 값)
V=10억
월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원
공실 v=5%, 운영비 o=20%
대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)
보유세(연) 600만원(추정)
세율 t=20%(추정)
NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)
NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)
DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)
DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38
DSCR=1.4를 목표로 잡으면
필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원
필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 507만원/월
즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.
Interest = 3,300만원
HoldingTax = 600만원
Interest + HoldingTax = 3,900만원
현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.
Taxable = NOI − Interest − HoldingTax
= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원
IncomeTax = 660×20% = 132만원
세후 CF(연)
= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
= (4,560 − 3,300) − 600 − 132
= 528만원/년 → 44만원/월
세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱
NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년
(실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)
이 NOI_BE를 월세로 바꾸면
필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 428만원/월
즉, 이 조건에서는
월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.
반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나
v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))
= 1 − 3,900 / (6,000×0.8)
= 1 − 3,900/4,800 = 18.75%
즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).
예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)
필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60
= 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년
현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.
이걸 월세로 바꾸면
필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 610만원/월
즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).
DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.
출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.
리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.
따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.
수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것입니다. 수익형은 출구가 사실상 한 줄로 결정됩니다.
매각가 = NOI ÷ Exit Cap
여기서 캡이 1%p만 움직여도 가격이 한 자리 수가 아니라 두 자리 %로 흔들립니다. 이 편은 그 충격을 숫자로 고정합니다.
Cap = NOI / Price
Price = NOI / Cap
따라서 “출구 변화”는 다음 비율로 바로 계산됩니다.
Price₂ / Price₁ = (NOI₂ / NOI₁) × (Cap₁ / Cap₂)
NOI가 그대로인데 캡만 올라가면(=수익률 요구가 높아지면) 가격은 역수로 바로 떨어집니다.
예시(앞에서 쓰던 숫자 그대로)
NOI = 45,600,000원/년
Entry Cap = 4.56% → Price₁ = 45,600,000 / 0.0456 = 10억
Exit Cap이 1%p 올라 5.56%가 되면:
Price₂ = 45,600,000 / 0.0556 ≈ 8.20억
가격 하락률 = 8.20/10.00 − 1 ≈ −18%
캡 +1%p는 “조정”이 아니라 가격을 한 방에 18% 밀어내는 이벤트입니다.
출구에서 은행이 보는 건 결국 이 값입니다.
Exit LTV = 대출잔액 / 출구가격
예시
대출 6억(만기일시로 잔액 그대로라고 가정)
출구가격 8.20억이면
Exit LTV = 6 / 8.2 = 73%
만약 출구에서 은행 LTV가 60%로 잡히면,
허용 대출 = 8.20억 × 60% = 4.92억
부족분 = 6.00억 − 4.92억 = 1.08억
즉, 현금 1억 이상을 넣거나, 못 넣으면 매각으로 밀리는 구조가 됩니다.
이게 “월세가 남는 것 같아도 급매가 나오는” 핵심 메커니즘입니다.
출구 캡이 올라간다면, 가격을 유지하려면 NOI가 따라가야 합니다.
목표 가격을 V_target으로 두면
필요 NOI = V_target × Exit Cap
위 예시에서 “10억을 유지”하려면:
필요 NOI = 10억 × 5.56% = 55,600,000원/년
현재 NOI 45,600,000 대비 +22% 필요
NOI를 월세로 번역하면(공실률 v, 운영비율 o 유지 가정):
필요 연 월세 = NOI / ((1−v)(1−o))
필요 월세 = 위 값 / 12
v=5%, o=20%면
필요 연 월세 = 55,600,000 / (0.95×0.8) ≈ 73,157,895
필요 월세 ≈ 6,096,491원(약 610만)
캡이 1%p 오르면, 월세가 500 → 610만으로 뛰어야 10억이 유지됩니다.
이게 실전에서 “임대료가 안 오르면 출구가 막힌다”는 말의 숫자입니다.
현장은 결국 이 식으로 끝납니다.
t=0(취득): −자기자본투입(E₀)
t=1..T: 세후 현금흐름(CF_after,t)
t=T: +매각 순유입(Net Sale Proceeds)
IRR r은 다음을 만족하는 값입니다.
0 = −E₀ + Σ[ CF_after,t / (1+r)^t ] + [ NetSale / (1+r)^T ]
매각 순유입은 최소한 이렇게 잡아야 합니다.
NetSale = 매각가 − 매각비용(중개/기타) − 대출상환잔액 − (해당 세금)
가정(예시)
매입 10억, 입구비용(취득/중개/법무 등) 합계 5.6% → 총투입 10.56억
대출 6억(만기일시), 자기자본 E₀ = 10.56 − 6 = 4.56억
세후 CF(연) 843만원 수준(예시)
보유기간 5년
매각비용 1%만 반영(세금은 0으로 둔 “낙관 시나리오”)
이때 IRR(연)은 대략 이런 감각으로 움직입니다.
매각가 10.0억 → 약 −1.1%
매각가 10.5억(+5%) → 약 1.1%
매각가 11.0억(+10%) → 약 3.2%
매각가 11.5억(+15%) → 약 5.1%
매각가 12.0억(+20%) → 약 6.9%
포인트는 하나입니다.
입구비용 + 매각비용 + (실전에서는) 양도세까지 들어가면, “생각보다 더 높은 출구”가 필요합니다.
그래서 수익형은 “월세가 남는다”가 아니라 출구 캡과 리파이낸싱을 먼저 고정해야 합니다.
Exit Cap을 숫자로 적는다(낙관/기준/보수 3개)
NOI 성장률(임대료/공실/운영비)을 숫자로 적는다
Exit LTV와 “리파이낸싱 가능성”을 계산한다
IRR로 결론낸다(입구·보유·출구 일괄)
“세후 CF가 플러스”라도 출구 캡 상승 시나리오에서 버티는지 본다
매각비용·세금은 “0”이 아니라 최소값이라도 넣고 시작한다
상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.
기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.
연 임대료(총) = 월세 × 12
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)
NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)
DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액
세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS
세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액
NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)
이자만(만기일시): DS = L × i
원리금균등:
월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
DS = 12A
CF_pre = NOI − DS
CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)
원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.
그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.
정리식(개념):
과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제
소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t
※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.
상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.
임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.
매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.
실무 표기(개념):
NetVAT = OutputVAT − InputVAT
CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).
보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.
조건
V=10억, 월세=500만
v=5%, o=20%
L=6억, i=5.5%
이자만(만기일시)
보유세(연) HT=600만 (예시)
임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)
NOI
연 임대료 = 500만×12 = 6,000만
EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만
NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)
DS(이자만)
DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)
세전 CF
CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)
소득세(단순화)
과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만
IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년
세후 CF
CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만
= 408만/년 → 월 34만
같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.
스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.
의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지
Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost
판정: 양수 유리 / 음수 불리
실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고
의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지
DSCR = NOI ÷ DS
기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유
CF_month = NOI/12 − DS/12
성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)
CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)
의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율
감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)
월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.
DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.
세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.
원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.
상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).
Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).
DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.
DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.
상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI, 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread) 한 줄로 고정하고, 숫자로 끝냅니다.
상가 판단 3단계는 아래 순서가 맞습니다.
NOI를 만든다 (월세 → 공실/운영비 반영)
캡레이트로 가격을 판정한다 (NOI ÷ 매입가)
대출을 얹었을 때, 수익이 커지는지(스프레드) / 버티는지(DSCR)를 확인한다
연 임대료(총) = 월세 × 12
공실/체납 손실 = 연 임대료 × 공실률 v
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − v)
운영비(OPEX) = EGI × 운영비율 o
NOI = EGI × (1 − o) = 연 임대료 × (1 − v) × (1 − o)
Cap Rate c = NOI ÷ 매입가 V
이자만 내는 만기일시(interest-only)
연 이자 = 대출금액 L × 금리 i
월 이자 = L × i ÷ 12
이 경우 부채비용은 대략 i
원리금균등(분할상환)
월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
P=대출원금, r=연이율/12, n=총개월수
연간 원리금상환액(DS) = 12A
모기지상수(MC) = DS ÷ P
분할상환에서는 “금리 i”가 아니라 MC가 실질 부채비용 역할을 합니다.
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(DS)
이자만이면 DS = 연이자
원리금이면 DS = 연 원리금
자기자본 E = V − L
연 현금흐름 CF = NOI − DS
CoC = CF ÷ E
이자만 기준: Spread = c − i
분할상환 기준: Spread = c − MC
스프레드가 플러스면 “대출이 수익을 키우는 방향”, 마이너스면 “대출이 수익을 깎는 방향”입니다.
매입가 V = 10억 = 1,000,000,000원
월세 = 500만원 → 연 임대료 = 60,000,000원
공실률 v = 5%
운영비율 o = 20% (관리/수선/보험/재산세 등 포함 가정)
대출 L = 6억(60%), 자기자본 E = 4억
실제금리 i_real = 5.5%
스트레스 반영 DSR/보수심사 금리 i_calc = 7.0% (예시)
EGI = 60,000,000 × (1 − 0.05) = 57,000,000
운영비 = 57,000,000 × 0.20 = 11,400,000
NOI = 57,000,000 × (1 − 0.20) = 45,600,000원/년
NOI(월환산) = 45,600,000 ÷ 12 = 3,800,000원/월
캡레이트
c = NOI ÷ V = 45,600,000 ÷ 1,000,000,000 = 0.0456 = 4.56%
여기서 이미 1차 판정이 됩니다. “월세 500”이 아니라 “NOI 380”이 출발점입니다.
연 이자 = 600,000,000 × 0.055 = 33,000,000
월 이자 = 33,000,000 ÷ 12 = 2,750,000
현금흐름(월)
CF_month = NOI_month − 이자_month
= 3,800,000 − 2,750,000 = 1,050,000원/월 플러스
여기서 사람들은 “남네, 괜찮네”라고 끝냅니다. 이게 착시의 시작입니다.
DSCR(이자 기준)
DSCR = NOI ÷ 연이자 = 45,600,000 ÷ 33,000,000 = 1.38
CoC(자기자본수익률)
연 CF = 1,050,000 × 12 = 12,600,000
CoC = 12,600,000 ÷ 400,000,000 = 3.15%
스프레드(이자만 기준)
Spread = c − i = 4.56% − 5.50% = −0.94%p
핵심: 월 현금흐름은 플러스인데도 스프레드는 마이너스입니다.
즉 “대출을 쓸수록 수익률이 커지는 구조”가 아니라, 대출이 자기자본수익률을 깎는 방향입니다. (그래도 플러스인 건 레버리지를 낮게 썼거나 NOI가 간신히 버티기 때문입니다)
이제 은행이 더 보수적으로 보는 그림(원리금)으로 바꿉니다.
월상환액 공식 대입(30년, n=360)
P = 600,000,000
r = 0.055/12 = 0.0045833333
A = P×r×(1+r)^360 / ((1+r)^360−1)
A ≈ 3,406,734원/월
연 DS = 3,406,734×12 = 40,880,808원/년
현금흐름(월)
CF_month = 3,800,000 − 3,406,734 = 393,266원/월
DSCR(원리금 기준)
DSCR = 45,600,000 ÷ 40,880,808 = 1.12
CoC
연 CF = 393,266×12 = 4,719,192
CoC = 4,719,192 ÷ 400,000,000 = 1.18%
모기지상수 MC
MC = 연 DS ÷ P = 40,880,808 ÷ 600,000,000 = 6.81%
스프레드(분할상환 기준)
Spread = c − MC = 4.56% − 6.81% = −2.25%p
여기서 착시가 깨집니다.
“이자만”으로 보면 남는 것 같지만, 원리금/보수기준으로 보면 DSCR·CoC가 급락합니다.
3강에서 했던 것처럼 “실제금리”가 아니라 “심사용 금리(스트레스 반영)”로 테스트하면 더 명확해집니다.
r = 0.07/12 = 0.0058333333
월상환액 A ≈ 3,991,815원/월
연 DS = 47,901,780원/년
현금흐름(월)
CF_month = 3,800,000 − 3,991,815 = −191,815원/월 마이너스
DSCR
DSCR = 45,600,000 ÷ 47,901,780 = 0.95 (1 미만)
이게 “시간이 사라지는 순간”입니다.
만기일시 구조는 만기 때 재대출이 막히면 원금을 처리해야 하는데, 보수심사에서 DSCR이 깨지면 재대출 조건이 나빠지거나(금리↑/LTV↓) 아예 막히는 방향으로 갑니다.
월세 착시는 보통 이렇게 발생합니다.
월세(매출)로 판단하고 NOI로 내리지 않습니다
이자만(만기일시) 기준으로만 계산합니다
보수심사(원리금/스트레스/만기 리스크)를 넣지 않습니다
그래서 겉으로는 “월세가 이자보다 크다”인데, 실제로는
NOI로 내리면 줄고
원리금으로 보면 더 줄고
스트레스/만기까지 넣으면 마이너스로 뒤집힙니다
목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트
예: 10억을 캡 6.5%로 사고 싶다
목표 NOI = 10억 × 6.5% = 6,500만원/년
NOI = 연월세 × (1−v) × (1−o)
필요 연월세 = NOI ÷ ((1−v)(1−o))
예: 목표 NOI 6,500만원, v=5%, o=20%
필요 연월세 = 65,000,000 ÷ (0.95×0.8) = 85,526,315
필요 월세 ≈ 7,127,193원
즉 “캡 6.5%로 10억을 산다”는 말은, 같은 공실/운영비 가정이면
월세가 700만원대가 나와야 논리가 맞습니다.
상가는 월세가 아니라 NOI로 시작합니다: Cap = NOI/가격입니다.
레버리지가 수익을 키우는지 깎는지는 Spread(캡 − 부채비용) 한 줄로 결정됩니다.
“이자만”으로 남는 것처럼 보여도, 원리금·스트레스·만기를 넣으면 DSCR이 무너져 재대출/보유가 막히는 구간이 나옵니다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 서울 당산동 사무실에서 조선비즈를 만나 인터뷰하고 있다. /정해용 기자
"10억원은 갈 텐데 1억원으로 살 수 있는 곳이니 지금 들어가야 합니다."
1월 27일 서울 당산동 사무실에서 만난 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 거침이 없었다. 현재 비규제지역인 경기 북부 등의 일부 지역이 앞으로 교통 여건이 개선될 것으로 보여 지금 집을 사야 할 시기라고 했다. 구체적으로 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선을 이용할 수 있는 경기 고양시 덕양구와 파주 등을 언급했다. 조금만 찾아보면 현재 5억원대 매물이 있고, 대출을 이용해 1억원의 자기자본으로 집을 살 수 있는데 앞으로 10억원 이상의 가치가 될 것이라는 게 김 소장의 예측이다. 또 올해 집을 사려는 사람이 꼭 살펴봐야 할 지표로 전셋값을 꼽으며 "전셋값이 2021년 9~10월 수준보다 더 높아진 곳을 사야 한다"고 조언했다.
김 소장은 필명 '빠숑'으로 알려진 부동산 전문가다. 한국갤럽조사연구소에서 연구팀장으로 재직했으며 현재는 유튜브 채널 스마트튜브(스튜TV·구독자 23만명) 등으로 대중과 소통하고 있다. 다음은 김 소장과 일문일답.
-정부 공급 대책이 집값 안정에 효과가 있을까.
"공급 대책으로 안정시킬 수 없다. 정부도 그걸 안다. 정부는 지금 집값이 올라가고 서울이 과열되고 있는 것을 관망할 수밖에 없다. 그나마 상승 속도를 조금 줄이기 위해 (토지거래허가구역, 대출 등 규제로) 거래를 중지시킨 것이다. 지금 규제는 그냥 올라가는 것을 조금이라도 늦추고 싶은 것일 뿐이다."
-왜 공급 대책이 효과 없다고 단언하나.
"지난해 9월 7일 공급 대책에서 5년 동안 수도권에 135만호를 공급하겠다. 1년에 27만호라고 했는데 기준이 입주가 아니라 착공이었다. 이재명 대통령 임기(2029년) 내에는 착공도 못 하는 경우가 많다는 의미다. 시장이 안정될 수 없다."
-과거 공급 대책도 다 효과가 없었나.
"역사를 돌이켜보면 딱 한 번 효과가 있었다. 노태우 정부 시절 1기 신도시를 조성했다. 4년 동안 200만호를 공급했다. 전례 없는 일이었다. 당시 전국의 집이 600만호였던 시절이다. 분당, 일산, 서울 상계·중계 등의 단지가 모두 그때 조성된 것이다. 김영삼 대통령 집권 후 입주하며 효과를 봤다. 그러나 지금은 그렇게 할 수 있는 여건이 안 된다."
-정부가 강력한 대출 규제와 부동산 세금 중과 등 규제를 하는 이유는.
"소위 에셋 파킹(Asset Parking)이 두려워 이를 차단하려는 것이다. 에셋 파킹이란 주식으로 번 돈을 빼서 부동산을 사는 것을 말한다. 부동산이 안 좋아도 주식은 오를 수도, 내릴 수도 있다. 그러나 주식시장이 좋으면 항상 끝은 부동산이 올랐다. 사람들이 에셋 파킹을 해왔기 때문이다. 정부는 부동산으로 들어가는 유동성을 끝까지 막으려 할 것이다."
-이렇게 규제를 강화하면 어떤 현상이 발생하나.
"집값을 오히려 상승시킨다. 예를 들어 토지거래허가구역 아파트를 사려고 하면 다른 지역에 아파트가 있으면 살 수가 없다. 기존 주택을 팔아야 한다. 지방에 아파트가 있어도 토허구역인 서울 아파트를 못 사는 것이다. 지금 지방 부동산 시장 침체가 이어지는 이유가 서울 아파트를 사기 위해 지방 아파트를 팔고 상경하기 때문인데 토허제의 영향도 크다. 지방 부동산 시장은 망가지고 서울 집값은 더 올라가게 하는 정책이다."
-이런 현상이 임대시장에도 영향을 주나.
"그렇다. 이렇게 서울의 똘똘한 한 채 선호 현상이 강해지면서 시장은 교란된다. 토허제 아래서 서울 아파트가 한 건 거래될 때마다 지방에는 매물이 한 건 쌓인다. 또 서울 아파트는 매도하기 위해 세입자를 내보내야 해 서울의 임차 세대는 계속 줄어들고 전셋값은 올라간다."
이재명 대통령이 1월 25일 소셜미디어 X에 올린 글. 이 대통령은 이 글에서 다주택자 중과세 유예의 종료 방침을 명확히 했다. /X 캡처
-정부가 집값을 안정시키려면 무엇을 해야 하나.
"규제가 아니라 부동산 거래가 수요 공급에 의해 쉽게 이뤄질 수 있도록 해야 한다. 그러면 가격은 안정을 찾는다."
-구체적으로 말해달라.
"현재 서울의 아파트 재고량 숫자가 약 190만채다. 연간 신규 아파트 공급은 많은 해는 4만 가구 정도고 적을 때는 2만 가구 이하다. 그런데 연간 신규 공급량이 4만 가구이든, 2만 가구이든 그런 것은 중요하지 않다. 중요한 건 190만채가 거래가 원활하게 이뤄지는지 아니면 거래가 이뤄지지 않는지다. 이 190만채에는 신축도 있고 준신축, 구축도 골고루 있다. 수요, 공급에 의해 적절히 거래가 이뤄지면 시장은 안정되고 집값도 급등락하지 않을 것이다."
-실수요자에게 매입을 권하는 지역이 있다면.
"경기 고양시 덕양구와 파주 등을 추천한다. 경기 남부는 대부분 규제지역이다. 대출도 안 나오고 가격도 이미 비싸다. 그런데 덕양구 같은 곳은 GTX-A를 이용할 수 있는데 비규제지역이고 집값도 5억원 안팎이다. 생애 최초 대출일 경우 집값의 80%가 대출이 되니 1억원으로 집을 살 수 있는 셈이다. 30평대 아파트를 기준으로 말한 것이다. 앞으로 10억원 이상 갈 곳이다."
-왜 이곳의 집 가치가 높아질 것이라 확신하나.
"집값이 올라간 곳의 공통점이 있다. 좋은 일자리가 많은 곳이거나 그곳으로 출퇴근할 수 있는 교통망이 좋은 곳이다. 구체적으로는 강남, 여의도, 광화문으로의 접근성이 좋아야 한다. 특히 강남구는 일자리가 85만개가 있어 전국 226개 시·군·구 중 가장 많다. 경기 남부가 북부보다 훨씬 집값이 비싼 이유도 30분 안에 강남을 갈 수 있어서다. 그런데 GTX-A가 삼성역까지 뚫리면 파주 운정에서 삼성역까지 20분이면 온다. GTX-A 창릉역이 개통되면 삼성역까지 15분대에 온다. 동탄이 서울에서 44㎞ 거리에 있는 곳인데 현재 집값이 22억원이 넘었다. 강남 수서역까지 20분 안에 올 수 있게 돼서다. 우리는 교통망이 언제 어떻게 개통되는지 시기도 알고 지역도 알고 있다. 이게 확신하는 이유다."
GTX-A 창릉역은 고양 덕양구 창릉신도시 내 핵심 교통시설이다. 2030년 개통 예정이며 개통하면 서울역 10분, 삼성역 15분대에 갈 수 있다. GTX-A 삼성역은 2028년 개통 예정이며 개통 시 파주 운정 중앙역에서 삼성역까지 20여 분이 걸린다.
-실수요자들이 손해 안 보고 집 살 수 있는 방법은.
"집을 산 후 이 집이 앞으로 어떻게 될지 가늠하기 위해 딱 한 가지 지표를 봐야 한다면 전셋값을 봐야 한다. 2021년 9~10월이 전국 거의 모든 집의 매매, 전셋값이 고점이었다. 이후 3~4년 동안 매매가와 전셋값 조정이 이뤄졌다. 현재 일부 서울 주요 지역 등에선 당시 고점을 뛰어넘는 신고가가 나오고 있다. 전셋값이 당시의 고점에 거의 임박했거나 뚫고 올라간 단지는 지금 매수해도 좋다. 왜냐하면 2021년 거품이 끼었던 그 가격 이상을 주고서라도 실거주를 하고 싶은 수요가 있다는 의미이기 때문이다. 이런 곳은 시간이 지나면 매매가가 상승할 가능성이 크다."
그래픽=정서희
강훈식 대통령비서실장이 8일 오후 서울 종로구 국무총리공관에서 열린 제6차 고위당정협의회에서 발언하고 있다. [사진제공=뉴시스/공동취재단]
【투데이신문 성기노 기자】강훈식 대통령 비서실장이 이재명 대통령의 각종 국정현안 입장에 대해 적극적으로 부연 설명을 하며 설 정국 메시지를 내놓았다.
강 실장은 “‘부동산 불패’ 신화는 이재명 정부에서 끝낸다는 게 기조”라며 “조세든 공급이든 준비된 정책이 아주 많다, 한마디로 말하면 ‘이재명은 합니다’”라고 밝혔다. 당·청 갈등론과 ‘격노설’에는 선을 그으면서도 국정의 최우선 과제로 부동산 안정과 민생·경제, 대외 현안을 꼽으며 “시장도 대통령의 의지를 믿기 시작했다”고 강조했다.
강훈식 대통령비서실장은 14일 유튜브 방송 ‘매불쇼’에 출연해 “최근 여론조사에서 이재명 대통령이 무엇을 잘하고 있는지 첫 번째가 경제·민생, 두 번째가 외교, 세 번째가 부동산이었다”고 운을 뗐다.
그는 “준비된 정책은 아주 많다. 소위 ‘부동산 불패’는 우리 정부에서 끝낸다는 것이 기조”라며 “(대책이) 조세냐, 공급이냐 이렇게 물어보시는데 그 어떤 것도 다 준비돼 있다”고 말했다. 그러면서 “이걸 한마디로 표현하면 ‘이재명은 합니다’”라며 대선 슬로건을 다시 꺼내 들었다.
강 실장은 이 같은 발언의 배경으로 “이건 (이재명 정부의 집값 안정화 의지에 대해) 시장이 믿기 시작했다는 것”이라고 설명했다. 그는 “소위 부동산 투자로 돈 벌던 시대는 이제 막을 수 있다는 것을 확인한 과정이 있었고 그 과정은 앞으로도 더 있을 것”이라며, 이른바 ‘망국적 부동산 불패’ 구조를 이번 정권에서 끊어내겠다는 의지를 거듭 부각했다.
선거를 앞두고 고강도 부동산 기조를 내세우는 것 아니냐는 시각에 대해선 “선거 전에는 부동산을 건드리면 안 된다는 게 정설”이라는 질문에 “그러지 않았다”고 답했다. 오히려 참모들 사이에서도 ‘왜 하필 지금이냐’가 아니라 ‘어떻게 하면 되느냐’는 분위기가 형성돼 있다며 청와대와 관료 조직이 집값 안정 기조에 발맞추고 있다는 점을 시사했다.
강 실장은 이 대통령이 최근 부동산 문제에 대해 잇따라 직접 메시지를 내놓으며 ‘부동산 투기와의 전쟁’ 최일선에서 진두지휘하는 것을 적극 부각시키고 있다. 특히 ‘부동산 불패를 이재명 정부에서 끝낸다는 게 기조’라고 발언한 대목은 역대 정부에서 관성적으로 접근하던 부동산 문제를 이번 정권에서 반드시 끝내겠다는 대통령과 참모들의 의지를 나타내는 것과 동시에 시장에 확실한 메시지를 던져 정책이 실제로 실행될 것이라는 점을 강조한 점에서 주목된다.
이재명 대통령이 12일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 국민의례를 하고 있다. 왼쪽부터 위성락 국가안보실장, 이 대통령, 강훈식 비서실장. [사진제공=뉴시스]
최근 더불어민주당이 김성태 전 쌍방울 회장 변호인단에 속했던 전준철 변호사를 2차 특검 후보로 추천하면서 불거진 이재명 대통령 ‘격노설’에 대해서는 선을 그었다. 강 실장은 “(대통령이) ‘왜 이런 분을 (추천)했을까’라면서 주변에 물어본 정도”였다며 “지난 정부에서의 격노나 이런 것은 (이 대통령에게서) 보지 못했다. 언론 보도는 좀 나간 발언”이라고 말했다. 다만 “참모들이 불쾌했던 건 사실”이라며 청와대 내부의 기류를 우회적으로 전했다.
이른바 ‘명·청 갈등’으로 불리는 이 대통령과 정청래 민주당 대표 간 불협화음에 대해선 “조금 더 매끄러웠으면, 부드러웠으면 좋겠다는 인식을 갖고는 있다”고 말했다. 그는 “지금 가장 절실한 것은 국민의 삶을 실제로 변화시킬 수 있는 여러 법안과 정책들이 실현되고 체감되는 것”이라며 “물론 개혁도 중요하지만 한 팀으로 원활하게 되는 것이 대통령 입장에서 가장 바라는 것이라고 추측한다”고 했다. 이어 “어쨌든 이런 얘기가 너무 많다는 건 저희도 알고 있다”며 “그래서 대통령이 더 끊임없이 당을 품고 안으려고 노력하는 것”이라고 덧붙여 당·청 갈등 프레임을 누그러뜨리려는 메시지를 냈다.
대외 현안과 관련해서는 최근 한·미 관세 갈등과 캐나다 잠수함 수주전을 언급하며 ‘의연함’과 ‘실용 외교’를 강조했다. 강 실장은 도널드 트럼프 미국 대통령이 관세를 25%로 다시 올리겠다고 밝힌 뒤 협상 부담이 커졌다는 지적에 “생각보다 의연하다”며 “이 협상에서 우리가 호들갑을 떨면 오히려 국익에 손상이 갈 수 있다는 점을 대통령이 잘 알고 있다”고 전했다.
캐나다의 60조원 규모 잠수함 사업과 관련해선 “독일과 우리나라로 압축됐다. 현재 스코어는 49대 51로, 우리가 49”라며 “쉽지는 않지만 포기할 상황은 전혀 아니다”라고 말했다. 그는 “잠수함 자체로만 보면 한국의 경쟁력이 충분하지만 다른 것들에서 점수를 받아야 해 캐나다와의 관계를 만들어가는 게 중요하다”며 방산·외교 연계 전략을 강조했다.
대전·충남 행정통합이 추진되는 상황에서 ‘통합 단체장’ 출마 가능성을 묻는 질문에는 즉각 손사래를 쳤다. 강 실장은 “아뇨, 아뇨. 저는 그런 것을 생각해볼 겨를이 한 번도 없었다”고 답하면서 “국회의원 할 때 보면 나는 생각도 안 하는데 나가려고 생각하는 애들이 제일 서운하다. 되게 불경스러운 일이다. 저는 절대 그러지 말아야겠다고 생각했다”고 말했다.
다만 “그러저러한 게 결정이 될 때가 되면 요청을 드릴 테니 한 번 출연시켜 달라”고 여지를 남겨 향후 정치 행보에 대한 해석의 폭을 완전히 닫지는 않았다.
여권의 지방선거 승리 가능성이 높은 상황에서 강 실장이 이재명 정부 개혁의 아이콘으로서 선거에 나설 경우 전체 선거판을 견인하며 주도적인 역할을 할 것이라는 관측이 나온다. 만약 강 실장이 지방선거에서 큰 역할을 하면서 그 실력과 성과를 인정받을 경우 여권 내 대선 구도는 급변할 것으로 예상된다.
강 실장의 이날 발언은 이재명 대통령이 연일 부동산 투기를 겨냥한 고강도 메시지를 내는 가운데 청와대가 설 정국 민심을 겨냥해 ‘부동산 불패 종식’·‘민생·경제 성과’·‘당·청 원팀’이라는 세 개의 축으로 국정 이미지를 적극 홍보하려는 의도가 들어 있다.
특히 “이재명은 합니다”라는 오래된 슬로건을 다시 꺼내 든 것도 부동산 시장과 정치권을 향해 ‘말이 아니라 결과로 보여주겠다’는 자신감을 부각하려는 뜻도 담겨 있다. 정치권에서는 이재명 대통령과 강훈식 비서실장의 정치적 일체감과 정책적 궁합이 부동산뿐 아니라 개혁 과제 전반의 추진력을 높이는 데 중요한 동력이 되고 있다는 평가도 나온다.
여권에서는 강 실장의 광폭 행보를 두고, 그가 다가오는 지방선거뿐 아니라 향후 여권의 대권 구도 지형에도 영향을 미칠 수 있다는 관측이 이어지고 있다.
출처 : 투데이신문(https://www.ntoday.co.kr)
2026-02-15
부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.
한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.
그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통
변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)
혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리
를 씁니다.
COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.
은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)
대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d
b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”
s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등
d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인
b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)
s = 2.10%
d = 0.80%
그러면
i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%
여기서 우대가 빠지면
i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%
“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.
원리금균등 월상환액 공식
월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
P: 대출원금
r: 월이율 = 연이율/12
n: 총개월수
(1) 연 4.18%
P = 500,000,000
r = 0.0418/12 = 0.0034833333
f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693
A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)
A ≈ 2,439,253원/월
(2) 연 5.18%
r = 0.0518/12 = 0.0043166667
f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899
A ≈ 2,739,380원/월
차이
2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월
금리 +1%p면 월 약 30만원 증가
이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.
LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.
주택가격 H, LTV β이면
P_LTV = H × β
DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득
연소득 Y, DSR 한도 α라면
허용 연 상환액 = Y × α
허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12
예시: Y=80,000,000원, α=0.40
A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월
스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.
금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.
또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.
실제금리 i_real
스트레스금리 ST
DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST
학습용으로
i_real = 5.50%
ST = 1.50% (3단계)
이면
i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%
원리금균등에서 P만 풀면
P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
A = A_max
r = (연이율)/12
n = 360
앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.
r = 0.055/12 = 0.0045833333
f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841
P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)
P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)
r = 0.07/12 = 0.0058333333
f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475
P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)
P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)
4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)
같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.
이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.
상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.
월세 500만
이자 230만
남는 돈 270만 → “괜찮다”
이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.
상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.
연 임대료(월세) = 월세 × 12
공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate = NOI ÷ 매입가
월세 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원 손실
운영비 20% (EGI 기준 가정)
계산
EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년
NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월
캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%
즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.
월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.
상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.
이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.
이자만 납부(만기일시) 월 이자
= 5억 × 5.5% ÷ 12
= 229.17만원/월
원리금균등(30년) 월 상환액(참고)
≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)
이제 NOI(380만원/월)에서 빼면
이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월
원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월
둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”
그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.
수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액
같은 NOI 4,560만원/년 기준에서
이자만(연 이자 2,750만원)
DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66
원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)
DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34
“스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면
연 원리금이 커지면서
DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14
여기서 착시가 드러납니다.
겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.
만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.
재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.
재대출 가능 → 계속 보유
재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)
재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생
사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는
(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.
내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.
원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.
스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.
부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.
총투입금(취득비용 포함)
NOI(순영업소득) → 캡레이트
대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)
보유비용(보유세·수선·공실) 반영
출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오
주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%
10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)
같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가
가정(학습용):
월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원
운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정
계산:
EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원
캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%
이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.
캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.
서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.
서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.
프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역
프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역
개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).
즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.
목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트
목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년
공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는
필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}
= 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년
월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)
현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.
최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)
연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원
NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면
DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)
하지만 핵심 리스크는 두 가지
공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다
“만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)
DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).
허용 연 상환액 = 연소득 × 40%
아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.
금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원
금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원
금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원
“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.
특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.
이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.
9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원
10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원
내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대
예시(학습용):
매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억
전세 6억, 주담대 2억이면
내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억
전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은
보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.
연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가
연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)
현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈
세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)
여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.
10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.
5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).
상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.
상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.
주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.
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