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기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.
건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.
위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)
구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.
건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)
용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)
건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자
바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소
연면적: “각 층 바닥면적의 합계”
다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외
바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.
마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.
바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.
차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.
하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.
거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.
1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터
2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터
연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.
처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)
건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)
3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.
1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택
2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양
3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물
다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.
1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
4) 지하주차장의 경사로
5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)
6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)
7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설
10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분
11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)
12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)
다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의
상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.
(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것
① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)
② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)
③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설
(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태
일 것
바닥면적의 기본 정의입니다.
벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.
시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:
노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서
노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만
→ 바닥면적에 산입
즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.
외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡
제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡
바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡
벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,
공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우
→ 바닥면적에 산입하지 않음
상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)
다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음
승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑
다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)
건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)
굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등
다락 포인트(많이 나오는 질의)
“다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).
단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.
시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.
시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:
일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)
지하층
장애인용 승강기 승강기탑
“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.
복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.
건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.
전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.
대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.
옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,
수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고
그 부분 높이가 12m를 넘는 경우
→ 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.
그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.
처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.
“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.
시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.
또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.
법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.
법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.
실무적으로는
“원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,
이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.
건축법
제2조(지하층 정의)
제55조(건폐율) / 제56조(용적률)
제84조(산정방법 위임)
건축법 시행령
제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)
행정규칙(국토교통부)
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)
해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)
다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)
발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부
① 어떤 ‘업(業)·제도’로 갈지 결정 → ② 건축물 용도/도시계획 허용 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고 순서로 정리
장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확
본법(관광진흥법)
제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록
제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)
시행령(관광진흥법 시행령)
제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 “폭 8m 도로에 4m 이상 연접”, 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)
제10조 사업계획 승인신청 등(절차)
제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)
(실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례
장점: 가장 “전통적인 숙박업” 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심
시행령(공중위생관리법 시행령)
숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)
시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)
[별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, “건물 일부 영업” 조건 등) 상세
장점: “주택”을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음
본법(관광진흥법)
관광사업 “등록”은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)
시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)
등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명
실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)
“외국인관광 도시민박업 등록”은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)
에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).
농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조
다가구주택은 “주택” 범주, 숙박시설은 “숙박시설” 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)
→ 주택 → 숙박시설로 ‘용도변경’은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 “체급 변경”입니다.
숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.
특히 “상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?” 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.
관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>
②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]
⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>
1. 상업지역
2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역
⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>
⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>
1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것
관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)
① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>
1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것
2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것
3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.
가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.
1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것
2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것
나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것
다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것
라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것
4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)
제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 지역을 말한다.
1. 일반주거지역
2. 준주거지역
3. 준공업지역
4. 자연녹지지역
제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.
1. 서울특별시
2. 경기도
② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.
1. “공중위생영업”이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.
2. “숙박업”이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>
Ⅱ. 개별기준
1. 숙박업 요건
가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.
나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.
다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.
라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업
제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>
② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>
1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것
2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)
3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)
4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>
1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자
2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>
제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>
1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.
2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.
3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.
4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.
5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.
[본조신설 2015. 1. 6.]
제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.
관광숙박업으로 할지(호텔업/호스텔업/소형호텔업 등) 업종 확정
(대부분 케이스) 관광진흥법 제15조 사업계획 승인 선행 협의(지자체 관광과)
공사/용도변경/준공
관광숙박업 등록(제4조)
관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.
“게스트하우스=호스텔업”으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.
도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)
배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실
화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)
외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설
대지·건물 소유권 또는 사용권 확보
호스텔 객실이 “단독객실만”이어야 하는지에 대해, 법령해석은 “공동객실도 포함” 취지로 정리된 바가 있습니다.
정리: “관광숙박(호스텔/호텔)”은 ‘관광업 등록기준’ 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).
숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스
숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스
공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.
생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)
생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙
단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)
“건물의 일부만 숙박업”을 하려면
객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다
정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 ‘건물 일부 숙박업 요건’입니다(“몇 개 방만 운영”이 바로 안 되는 케이스가 많음).
정부 안내 기준으로
가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대
불가 예시: 오피스텔(등)
이용대상: 외국인 관광객으로 한정
즉 “내국인 상대 에어비앤비”를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.
대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 “숙박업 본류”로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).
숙박시설은 통상 특정소방대상물에 해당하고, 규모·용도·수용인원 등에 따라 갖춰야 할 소방시설 종류가 달라집니다.
설치해야 하는 소방시설 종류는 시행령 [별표 5] 체계로 정리됩니다(소화설비/경보설비/피난설비 등).
실무 포인트
용도변경으로 특정소방대상물 요건이 강화되면,
스프링클러, 자동화재탐지, 비상방송, 제연, 피난기구 등에서 “기존 주택 기준”과 체급이 달라집니다.
정확한 설비 목록은 연면적/층수/지하 유무/수용인원/객실수를 넣어 별표 5 매칭으로 산정해야 합니다.
아래 순서대로 체크하면 누락이 거의 없습니다.
관광숙박업(호텔/호스텔/소형호텔 등)인가?
공중위생 숙박업(일반/생활)인가?
도시민박(외국인 한정)인가?
토지이용계획확인서 상 숙박시설 허용 여부
지구단위계획/미관지구/조례에 숙박시설 제한(도로폭, 이격, 구역 제한 등) 존재 여부
상업지역이어도 조례로 제한 논의가 실제 존재
주택(다가구) → 숙박시설(또는 관련 용도)로의 용도변경 가능 여부(별표 1 분류 확인)
구조/피난/주차/장애인 편의 등 “용도변경 시 강화되는 항목” 사전 검토
관광숙박업이면: 시행령 별표 1 등록기준 충족(호스텔/호텔 유형별 체크)
공중위생 숙박업이면: 시행규칙 별표 1 시설·설비 기준(취사/욕실/창문/건물 일부 운영요건 등)
특정소방대상물(숙박시설)로서 필요한 설비를 시행령 별표 5로 산정
수용인원 산정/객실수/피난계획에 따라 설비가 달라질 수 있음
관광숙박업: (대부분) 사업계획 승인 협의 → 공사/준공 → 등록
공중위생 숙박업: 시설기준 충족 → 영업신고/검사(지자체 보건소 라인)
도시민박: 외국인 한정/주택요건 충족 + 관광사업등록 등 절차 확인(지자체)
관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 “관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)”로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 “요건이 비슷”해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.
보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.
핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).
원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.
**도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)**은 “등록기준”이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.
관광호텔업 등 관광숙박업은 “관광사업자”로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.
관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.
반대로 공중위생 숙박업은 “관광사업자”가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.
관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 “관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성”을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.
즉 12m 도로는 ‘특혜 조건’이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.
건축물은 건축법에서 정한 건축관련 규제 적용과 더불어, 용도구분에서 다중이용업에 해당하는 시설이 있는 지 여부에 따라 추가적인 규제가 존재합니다. 아래는 다중이용업 해당 여부 판단(업종·면적·층·출입구 예외)”과 “해당 시 실내마감/실내장식물·소방설비·안전시설 법적 체크 포인트”를 건축 실무 관점에서 한 번에 보게 만든 체크리스트입니다.
다중이용업: 불특정 다수인이 이용하고, 화재 등 재난 시 피해 우려가 큰 업종(대통령령 지정).
안전시설등: 소방시설, 비상구, 내부 피난통로 등(대통령령 지정).
실내장식물: 건축물 내부 천장/벽에 설치하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.
밀폐구조 영업장: 지상층이어도 채광·환기·피난이 어려운 구조(대통령령 기준).
다음 업종이면 원칙적으로 다중이용업입니다. 단, 업종별로 면적·층·출입구 예외가 붙습니다.
식품접객업(일반음식점·휴게음식점·제과영업)
면적 기준: 영업장 바닥면적 합계 100㎡ 이상(지하층 설치 시 66㎡ 이상)
중요 예외(제외): (복층 내부계단 영업장 제외하고)
지상 1층 또는 지상과 직접 접하는 층에 설치되고
주된 출입구가 건축물 외부 지면과 직접 연결되는 곳에서 하는 영업은 다중이용업에서 제외
단란주점·유흥주점: 예외 없이 다중이용업(위 “제외” 규정의 대상이 아님)
공유주방 운영업(휴게/제과/일반음식 제공용 공유주방)
면적 기준: 100㎡(지하 66㎡) 이상 + 위와 동일한 1층/지상접층·직접출입 예외
영화상영관·비디오물감상실업·비디오물소극장업·복합영상물제공업
학원(수용인원 기준) : 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령 별표7
수용인원 300명 이상: 다중이용업
수용인원 100~300명 미만: 아래 중 하나면 다중이용업
(1) 학원+기숙사 동일 건축물, (2) 동일 건축물 내 학원 둘 이상이고 합계 300명 이상, (3) 동일 건축물 내 다른 다중이용업과 함께 존재
중요 예외(제외): 학원 부분과 타 용도(또는 운영권자 다른 학원 포함)가 건축법 시행령 방화구획으로 나뉘면(=방화구획이 제대로 되면) 제외 (층별 방화구획이므로 층별고려)
목욕장업(찜질·사우나 계열)
(가) 맥반석·황토·옥 등 가열열기/원적외선 등 이용 시설을 갖추고, 수용인원(목욕시설 수용인원 제외) 100명 이상
(나) 공중위생관리법상 특정 시설·설비를 갖춘 목욕장업
게임제공업·인터넷컴퓨터게임시설제공업·복합유통게임제공업
중요 예외(제외): 게임제공업/인터넷컴퓨터게임시설제공업은
(복층 내부계단 영업장 제외하고) 지상1층 또는 지상접층 + 주출입구가 외부 지면 직접 연결 구조면 제외
복합유통게임제공업은 이 “제외” 문구가 직접 적용되지 않는 형태로 읽히므로(조문상 ‘다만’이 게임제공업·인터넷컴퓨터게임시설제공업만 지칭), 업종 분류를 엄격히 확인해야 합니다.
노래연습장업(코인노래방 포함 범주로 보통 해석)
산후조리업
고시원업(공부시설+숙박/숙식 제공 형태)
실내 권총사격장
가상체험 체육시설업(실내, 구획실 1개 이상, 골프 종목 한정) = 실내 스크린골프 “룸” 형태가 여기에 걸릴 수 있음
안마시술소
공통 대원칙: 옥외 시설/옥외 장소에서 하는 영업은 제외
시행령 8호(기타 고위험 업종)를 구체화한 것이 시행규칙 제2조이고, 현재 명시된 대표 업종은 아래와 같습니다.
전화방업·화상대화방업
수면방업
콜라텍업(주류판매 허용되지 않는 형태)
방탈출카페업
키즈카페업(기타유원시설업 형태, 어린이놀이시설 갖춘 영업, 또는 휴게음식점 형태로 실내 놀이+음식 제공 등)
만화카페업:
단, 영업장 바닥면적 합계 50㎡ 미만은 제외(또는 단순 대여·판매만 하는 경우 제외)
다중이용업소에서 실무가 터지는 지점은 보통 아래 3개입니다.
실내장식물(=다중이용업소법) 적합성
안전시설등(=다중이용업소법) 설치·유지 + 도면 신고/완비증명
소방시설법/건축법(일반 기준)과의 동시 충족(특히 “특정소방대상물” 설비 요구가 더 강한 경우)
아래는 1)~2)를 조문 기반으로 쪼개서 정리합니다.
건축법 쪽 “내부마감재료” 정의에는 다중이용업소법 시행령에서 정한 ‘실내장식물’은 제외된다고 명시돼 있습니다.
즉, 다중이용업소에서는 (1) 건축 내부마감 규정과 (2) 실내장식물 규정을 각각 따로 검토해야 실무가 깔끔해집니다.
원칙: 다중이용업소에 설치/교체하는 실내장식물은(폭 10cm 이하 반자돌림대 등은 제외)
불연재료 또는 준불연재료로 해야 합니다.
예외(목재·합판 허용 한도): 합판/목재(원목 등)를 쓰려면 “면적 한도” 내에서만 가능하고, 그 경우 방염성능기준을 충족해야 합니다.
허용면적 = 천장 + 벽 면적의 30% 이내
단, 스프링클러 또는 간이스프링클러가 설치된 영업장은 50% 이내까지 완화
팁(설계/감리 체크)
“실내장식물” 적용 대상은 천장·벽에 설치되는 장식/마감/부착물로 보는 것이 핵심이고(대통령령 위임), 인테리어 도면에서 벽/천장 패널, 흡음재, 마감재, 장식 구조물 등이 문제 구간이 됩니다.
목재 루버/우드슬랫을 계획한다면:
천장+벽 면적 산정(산출서)
목재 적용 면적 산정(산출서)
30%/50% 기준 충족 증빙
방염성능 증빙(시험성적서/필증 등)
이 4개가 세트로 있어야 소방서 협의/완비증명에서 덜 흔들립니다.
다중이용업주/영업하려는 자는 안전시설등을 기준에 따라 설치·유지해야 합니다.
특정 영업장(숙박 제공 형태, 밀폐구조 등)에는 간이스프링클러설비를 설치해야 합니다(대통령령이 정하는 영업장).
안전시설등은 크게 ①소방시설 ②피난/유도 ③비상구 ④내부피난통로 ⑤기타(영상음향차단, 누전차단, 창문 등)로 묶입니다.
소화기 또는 자동확산소화기
간이스프링클러설비(캐비닛형 포함)
설치 대상이 “모든 다중이용업소”는 아니고, 특정 조건 영업장만입니다. 아래처럼 정리됩니다.
지하층 영업장
밀폐구조 영업장
산후조리업/고시원업 영업장(단, 지상1층 또는 지상접층 + 주출입구가 외부지면 직접 연결이면 제외)
실내 권총사격장 영업장
참고: “밀폐구조” 판단에 실무에서 많이 쓰이는 기준(개정 이유 설명에 명확)
창·출입구 등 개구부 면적이 바닥면적의 1/30 이하이고,
개구부는 지름 50cm 원이 내접 가능하며 쉽게 개방/파괴 가능한 형태 등 요건을 갖추는 방향으로 설명되어 있습니다.
비상벨설비 또는 자동화재탐지설비(업종·설치 형태에 따라 요구가 갈립니다)
가스 사용 시 가스누설경보기가 요구되는 케이스가 포함됩니다.
피난기구, 피난유도선, 유도등/유도표지/비상조명등, 휴대용 비상조명등
다중이용업소라고 해서 항상 비상구 1개를 추가로 뚫어야 한다로 단순화하면 사고가 납니다.
시행령 별표 1의2는 일정 조건이면 비상구 설치를 하지 않을 수 있는 경우를 두고 있습니다. 예컨대:
주 출입구 외에 직통계단에 바로 연결되는 출입구가 있고 거리·구조 요건을 만족하는 경우
피난층에 설치된 영업장 중 바닥면적 33㎡ 이하 + 구획실 없음 + 전체 개방형 + 주출입구까지 10m 이내 등 조건을 만족하는 경우
결론: “비상구 추가 신설”은 업종 + 공간구획 + 피난거리 + 개방형 여부를 같이 봐야 합니다.
실제로 소방서 완비증명에서 가장 많이 지적되는 수치들이 여기 들어 있습니다.
설치 위치: 주된 출입구 반대방향 + 주된 출입구 중심선 기준 수평거리
= “가장 긴 대각선/가로/세로 중 가장 긴 길이”의 1/2 이상 이격
규격: 가로 75cm 이상, 세로 150cm 이상(문틀 제외)
문 열림 방향: 피난방향으로 열릴 것
문 재질: 주요 구조부가 내화구조면 원칙적으로 방화문, 다만 예외 조건 있음
주된 출입구 자동문(슬라이딩) 허용 조건:
화재감지기 연동 개방 + 정전 시 자동개방 + 정전 시 수동개방
피난통로 폭 120cm 이상
양 옆에 구획실이 있고, 출입문이 피난통로 방향으로 열리면 150cm 이상
구획실→출입구/비상구까지의 피난통로는 3번 이상 꺾이지 않게
층별 영업장은 다른 영업장/다른 용도 시설과 불연·준불연 차단벽/칸막이로 분리 원칙
다만, 몇 가지 구조(공용 객실, 특정 공유주방 구조 등)에서는 예외가 열려 있습니다.
층별 50cm×50cm 이상 열리는 창문 1개 이상, 내부피난통로/복도에서 외기에 접하는 위치 등 기준
자동화재탐지 감지기에 의해 자동 정지 + 수동 스위치(전체 제어)도 가능
수동 스위치는 상주/근무 장소에 두고 표지 부착
부하용량에 맞는 누전차단기(과전류 포함) 설치 등
다중이용업은 그냥 준공하고 영업신고가 아니라, 소방서(소방본부/소방서장) 절차가 핵심입니다.
다중이용업을 하려는 자(기존 영업자 포함)는
안전시설등 설치 전, 또는
내부구조 변경(면적 증가 등) 등의 경우
안전시설등 설계도서를 첨부해 소방본부장/소방서장에게 신고해야 합니다.
공사완료 신고를 받았을 때, 기준에 맞게 설치됐다고 인정되면
안전시설등 완비증명서를 발급해야 하고, 기준 미달이면 시정될 때까지 발급 불가입니다.
실제 서식(안전시설등 설치(완공) 신고서)을 보면, 소방서가 무엇을 확인하려는지 바로 보입니다.
업종/면적/구획실 수/층
불연화 사용재료·설치면적, 내부통로 폭, 창문 크기까지 기입칸이 있습니다.
즉, 인테리어 도면/마감표/피난동선도면에서 위 항목이 산출 가능하게 준비되어야 “완비증명”이 빨라집니다.
법에 의한 안전시설 등을 설치 및 완비증명서, 내부 피난 통로의 설치기준에 적합하며, 실내장식물은 방영대상물품으로 적용하여야 하고, 피난안내도와 피난안내영상물, 종업원 소방안전교육, 화재배상책임보험 가입 등이 의무사항입니다.
옥외 시설/옥외 장소 영업: 다중이용업에서 제외
일반/휴게/제과 음식점:
100㎡(지하66㎡) 미만이면 제외(애초 요건 미충족)
요건 충족하더라도 1층/지상접층 + 주출입구 외부지면 직결이면 제외(단, 복층 내부계단 구조는 예외 적용 안 됨)
공유주방(휴게/제과/일반 제공용): 음식점과 동일한 예외 구조
게임제공업/인터넷컴퓨터게임시설제공업: 1층/지상접층 + 주출입구 외부지면 직결이면 제외(복층 내부계단 구조는 예외 적용 안 됨)
학원(100~300): 방화구획으로 학원 부분과 타 용도가 분리되면 제외
만화카페업: 50㎡ 미만 제외(시행규칙에서 명시)
다음 중 하나면 품질관리계획 수립 대상입니다.
감독권한대행 등 건설사업관리 대상 + 총공사비 500억 이상
다중이용건축물(건축법 시행령 제2조제17호) + 연면적 3만㎡ 이상
계약에서 품질관리계획 수립을 요구
(위 품질관리계획 대상 “이외” 공사 중)
총공사비 5억 이상 토목공사
연면적 660㎡ 이상 건축물의 건축공사
총공사비 2억 이상 전문공사
건설기술진흥법 체계의 품질관리계획/품질시험계획(대상공사에 한함)과 별개로,
건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조의3(건축자재 품질관리서)에 따라 특정 건축자재는 ‘품질관리서(및 대장)’를 준공 때 제출해야 합니다.
시공자 → 감리자에게 “건축자재 품질관리서 대장” 제출
감리자 → 대장과 품질관리서 내용 일치 확인
건축주 → 허가권자에게 제출(사용승인/준공서류)
건축법 제52조의4(건축자재의 품질관리 등) ① 복합자재(불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재로 구성된 것을 말한다)를 포함한 제52조에 따른 마감재료, 방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재의 제조업자, 유통업자, 공사시공자 및 공사감리자는 국토교통부령으로 정하는 사항을 기재한 품질관리서(이하 “품질관리서”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 제출하여야 한다.
제52조의5(건축자재등의 품질인정) ① 방화문, 복합자재 등 대통령령으로 정하는 건축자재와 내화구조(이하 “건축자재등”이라 한다)는 방화성능, 품질관리 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 품질이 적합하다고 인정받아야 한다.
② 건축관계자등은 제1항에 따라 품질인정을 받은 건축자재등만 사용하고, 인정받은 내용대로 제조ㆍ유통ㆍ시공하여야 한다.
건축법시행령 제62조(건축자재의 품질관리 등) ① 법 제52조의4제1항에서 “복합자재[불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재(心材)로 구성된 것을 말한다]를 포함한 제52조에 따른 마감재료, 방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2019. 10. 22., 2020. 10. 8.>
2. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료로서 단열재
3. 제64조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 방화문
4. 그 밖에 방화와 관련된 건축자재로서 국토교통부령으로 정하는 건축자재
② 법 제52조의4제1항에 따른 건축자재의 제조업자는 같은 항에 따른 품질관리서(이하 “품질관리서”라 한다)를 건축자재 유통업자에게 제출해야 하며, 건축자재 유통업자는 품질관리서와 건축자재의 일치 여부 등을 확인하여 품질관리서를 공사시공자에게 전달해야 한다. <신설 2019. 10. 22.>
③ 제2항에 따라 품질관리서를 제출받은 공사시공자는 품질관리서와 건축자재의 일치 여부를 확인한 후 해당 건축물에서 사용된 건축자재 품질관리서 전체를 공사감리자에게 제출해야 한다. <개정 2019. 10. 22.>
④ 공사감리자는 제3항에 따라 제출받은 품질관리서를 공사감리완료보고서에 첨부하여 법 제25조제6항에 따라 건축주에게 제출해야 하며, 건축주는 법 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 신청할 때에 이를 허가권자에게 제출해야 한다.
「규칙」 제24조의3 제2항은 대상 자재별로 품질관리서 서식(별지)과 첨부서류를 명확히 적고 있습니다.
건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙
① 영 제62조제1항제4호에서 “국토교통부령으로 정하는 건축자재”란 영 제46조 및 이 규칙 제14조에 따라 방화구획을 구성하는 내화구조, 자동방화셔터, 내화채움성능이 인정된 구조 및 방화댐퍼를 말한다. <개정 2021. 3. 26., 2021. 12. 23.>
② 법 제52조의4제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항을 기재한 품질관리서”란 다음 각 호의 구분에 따른 서식을 말한다. 이 경우 다음 각 호에서 정한 서류(해당 건축자재의 설치ㆍ시공 당시 유효한 서류로 한정한다)를 첨부한다. <개정 2021. 3. 26., 2021. 12. 23., 2022. 2. 10., 2024. 8. 26.>
1. 영 제62조제1항제1호의 경우: 별지 제1호서식. 이 경우 다음 각 목의 서류를 첨부할 것.
가. 난연성능이 표시된 복합자재(심재로 한정한다) 시험성적서[법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 법 제52조의6제7항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 품질인정서(이하 “품질인정서”라 한다)] 사본
나. 강판의 두께, 도금 종류 및 도금 부착량이 표시된 강판생산업체의 품질검사증명서 사본
다. 실물모형시험 결과가 표시된 복합자재 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본
2. 영 제62조제1항제2호의 경우: 별지 제2호서식. 이 경우 다음 각 목의 서류를 첨부할 것
가. 난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본. 이 경우 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우에는 각 재료별로 첨부해야 한다.
나. 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서(외벽의 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우만 첨부한다) 사본
3. 영 제62조제1항제3호의 경우: 별지 제3호서식. 이 경우 연기, 불꽃 및 열을 차단할 수 있는 성능이 표시된 방화문 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것
3의2. 내화구조의 경우: 별지 제3호의2서식. 이 경우 내화성능 시간이 표시된 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것
4. 자동방화셔터의 경우: 별지 제4호서식. 이 경우 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 성능이 표시된 자동방화셔터 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것
5. 내화채움성능이 인정된 구조의 경우: 별지 제5호서식. 이 경우 연기, 불꽃 및 열을 차단할 수 있는 성능이 표시된 내화채움구조 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것
6. 방화댐퍼의 경우: 별지 제6호서식. 이 경우 「산업표준화법」에 따른 한국산업규격에서 정하는 방화댐퍼의 방연시험방법에 적합한 것을 증명하는 시험성적서 사본을 첨부할 것
③ 공사시공자는 법 제52조의4제1항에 따라 작성한 품질관리서의 내용과 같게 별지 제7호서식의 건축자재 품질관리서 대장을 작성하여 공사감리자에게 제출해야 한다.
④ 공사감리자는 제3항에 따라 제출받은 건축자재 품질관리서 대장의 내용과 영 제62조제3항에 따라 제출받은 품질관리서의 내용이 같은지를 확인하고 이를 영 제62조제4항에 따라 건축주에게 제출해야 한다.
⑤ 건축주는 제4항에 따라 제출받은 건축자재 품질관리서 대장을 영 제62조제4항에 따라 허가권자에게 제출해야 한다.A. ‘품질인정(품질인정서)’ 대상인 자재(=원칙적으로 품질인정서가 따라다님)
아래 품목들은 「건축법」 제52조의5·제52조의6 체계의 ‘건축자재등 품질인정’에 걸리는 대표 품목들입니다.
(고시 목적/정의에서 “품질인정을 받아야 하는” 대상으로 전제) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)
여기서, 내화구조란?
건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제3조(내화구조) 영 제2조제7호에서 "국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 구조"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.6.3, 2005.7.22, 2006.6.29, 2008.3.14, 2008.7.21, 2010.4.7, 2013.3.23, 2019.8.6, 2021.8.27, 2021.12.23>
1. 벽의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 4센티미터 이상의 철망모르타르(그 바름바탕을 불연재료로 한 것으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것
라. 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
마. 고온ㆍ고압의 증기로 양생된 경량기포 콘크리트패널 또는 경량기포 콘크리트블록조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
2. 외벽 중 비내력벽인 경우에는 제1호에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 7센티미터 이상인 것
나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 3센티미터 이상의 철망모르타르 또는 두께 4센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 4센티미터 이상인 것
라. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 그 두께가 7센티미터 이상인 것
3. 기둥의 경우에는 그 작은 지름이 25센티미터 이상인 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트(설계기준강도가 50MPa 이상인 콘크리트를 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트 내화성능 관리기준에 적합해야 한다.
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 7센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것
다. 철골을 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것
4. 바닥의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것
다. 철재의 양면을 두께 5센티미터 이상의 철망모르타르 또는 콘크리트로 덮은 것
5. 보(지붕틀을 포함한다)의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트내화성능 관리기준에 적합해야 한다.
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것
다. 철골조의 지붕틀(바닥으로부터 그 아랫부분까지의 높이가 4미터 이상인 것에 한한다)로서 바로 아래에 반자가 없거나 불연재료로 된 반자가 있는 것
6. 지붕의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조
다. 철재로 보강된 유리블록 또는 망입유리(두꺼운 판유리에 철망을 넣은 것을 말한다)로 된 것
7. 계단의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조
나. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조
다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조
라. 철골조
8. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따라 설립된 한국건설기술연구원의 장(이하 "한국건설기술연구원장"이라 한다)이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법에 따라 품질을 시험한 결과 별표 1에 따른 성능기준에 적합할 것
9. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것으로서 한국건설기술연구원장이 국토교통부장관으로부터 승인받은 기준에 적합한 것으로 인정하는 것
가. 한국건설기술연구원장이 인정한 내화구조 표준으로 된 것
나. 한국건설기술연구원장이 인정한 성능설계에 따라 내화구조의 성능을 검증할 수 있는 구조로 된 것
10. 한국건설기술연구원장이 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것
내화구조 대상은?
제50조(건축물의 내화구조와 방화벽) ① 문화 및 집회시설, 의료시설, 공동주택 등 대통령령으로 정하는 건축물은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 주요구조부와 지붕을 내화(耐火)구조로 하여야 한다. 다만, 막구조 등 대통령령으로 정하는 구조는 주요구조부에만 내화구조로 할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2018. 8. 14.>
② 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 방화벽으로 구획하여야 한다.
건축법시행 제56조(건축물의 내화구조) ① 법 제50조제1항 본문에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(제5호에 해당하는 건축물로서 2층 이하인 건축물은 지하층 부분만 해당한다)의 주요구조부와 지붕은 내화구조로 해야 한다. 다만, 연면적이 50제곱미터 이하인 단층의 부속건축물로서 외벽 및 처마 밑면을 방화구조로 한 것과 무대의 바닥은 그렇지 않다. <개정 2009. 6. 30., 2010. 2. 18., 2010. 8. 17., 2013. 3. 23., 2014. 3. 24., 2017. 2. 3., 2019. 8. 6., 2019. 10. 22., 2021. 1. 5.>
1. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 각각 300제곱미터 이상인 경우만 해당한다), 문화 및 집회시설(전시장 및 동ㆍ식물원은 제외한다), 종교시설, 위락시설 중 주점영업 및 장례시설의 용도로 쓰는 건축물로서 관람실 또는 집회실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터(옥외관람석의 경우에는 1천 제곱미터) 이상인 건축물
2. 문화 및 집회시설 중 전시장 또는 동ㆍ식물원, 판매시설, 운수시설, 교육연구시설에 설치하는 체육관ㆍ강당, 수련시설, 운동시설 중 체육관ㆍ운동장, 위락시설(주점영업의 용도로 쓰는 것은 제외한다), 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 방송통신시설 중 방송국ㆍ전신전화국ㆍ촬영소, 묘지 관련 시설 중 화장시설ㆍ동물화장시설 또는 관광휴게시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물
3. 공장의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물. 다만, 화재의 위험이 적은 공장으로서 국토교통부령으로 정하는 공장은 제외한다.
4. 건축물의 2층이 단독주택 중 다중주택 및 다가구주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설(의료의 용도로 쓰는 시설만 해당한다), 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설, 의료시설, 노유자시설 중 아동 관련 시설 및 노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설 또는 장례시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물
5. 3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물. 다만, 단독주택(다중주택 및 다가구주택은 제외한다), 동물 및 식물 관련 시설, 발전시설(발전소의 부속용도로 쓰는 시설은 제외한다), 교도소ㆍ소년원 또는 묘지 관련 시설(화장시설 및 동물화장시설은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물과 철강 관련 업종의 공장 중 제어실로 사용하기 위하여 연면적 50제곱미터 이하로 증축하는 부분은 제외한다.
② 법 제50조제1항 단서에 따라 막구조의 건축물은 주요구조부에만 내화구조로 할 수 있다.
대상이 되면 뭐가 다른가?
=>내화구조 인정을 받아야 함.
: 첨부의 내화구조 인정 자재 업체 현황 확인
무엇을 말하나(정의/범위)
「규칙」 제24조의6 제1항: 품질인정 대상 “복합자재” = 강판과 단열재로 이루어진 복합자재 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
고시(품질인정 관리기준) 제2조: “복합자재” 정의 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
준공(품질관리서) 첨부서류(핵심)
「규칙」 제24조의3 제2항 제1호(별지 제1호서식)에 따라 첨부: 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
심재 난연성능 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
강판 두께/도금 등 표시된 강판생산업체 품질검사증명서 사본
실물모형시험 성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
품질인정 “기준” 조문(참조용)
「규칙」 제24조의7 제2호 가목: 복합자재 품질기준(난연성능 등)
고시상 정의: 고시 제2조(방화문 정의) 및 제33조(방화문 성능기준) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 라목(방화문 차단시간 기준 등) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제3호(별지 제3호서식)
방화문 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
고시상 정의: 고시 제2조(자동방화셔터 정의) 및 제34조(성능기준) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 나목(설치기준 충족 등) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제4호(별지 제4호서식)
자동방화셔터 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
고시상 정의: 고시 제2조(내화채움구조 정의) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
설치 의무가 걸리는 조문(참고): 방화구획 관통부·접합부·틈은
“내화채움성능이 인정된 구조로 메울 것” → 「규칙」 제14조 제2항 제2호
품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제5호(별지 제5호서식)
내화채움구조 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
유튜브 참조
https://www.youtube.com/watch?v=djaQrqvcCEE&list=PL8hsZ92XLA_N8jB1DGJ2wXDe1w9IrB6Tm&index=9
여기서 주의점이 있습니다.
「규칙」 제3조 제1호~제7호의 내화구조(철근콘크리트 두께 등 처방형 내화구조)는 “규정 자체로 성립”하는 경우가 많습니다. 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
반면, 제3조 제8호~제10호처럼 품질시험/인정기준에 따라 ‘인정’되는 내화구조는 시험성적서/품질인정서 관리·제출 이슈가 직접 발생합니다. 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
따라서 실무적으로 “준공 제출대상” 관점에서는
(1) 처방형 내화구조인지, (2) 인정(시험)형 내화구조인지 구분이 핵심입니다.
품질인정 대상 ‘내화구조’ 범위: 「규칙」 제24조의6 제2항
시행령상 “국토부령으로 정하는 건축자재와 내화구조” = 제3조 제8호~제10호 내화구조 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 마목 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제3의2호(별지 제3호의2서식)
내화성능시간 표시 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
사용승인(준공) 서류로는 품질관리서를 요구하지만, 위 A처럼 “품질인정서(인정번호)” 체계로 굴러가는 품목은 아닌 경우가 있습니다(대표: 단열재, 방화댐퍼).
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제2호(별지 제2호서식) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교
난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본
단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우 각 재료별로 첨부
(해당하는 경우) 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서
규칙 문언상 “외벽의 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우만 첨부”로 되어 있어, 외벽 시스템 구성에 따라 추가서류가 붙는 구조입니다.
참고: 단열재 표면 정보 표시 의무(제조·유통 측)
고시 제32조(단열재 표면 정보 표시) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제6호(별지 제6호서식)
KS 방연시험방법 적합을 증명하는 시험성적서 사본 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…
성능기준(고시): 고시 제35조(방화댐퍼 성능기준 및 시험) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…
질문에 “방화창(방화유리창)”이 같이 언급되는 경우가 많아서, 품질인정/품질관리서 제출대상과의 관계를 짚어드립니다.
설치 의무 조문: 인접대지경계선과의 거리가 1.5m 이내인 외벽 창호는
방화유리창호(비차열 20분 이상)로 설치해야 함 → 「규칙」 제24조 제12항 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙
고시(시험기준): 고시 제37조(방화유리창 성능시험 기준, 성적서 유효기간 3년)
결론: 방화유리창호는 “품질인정 대상” 목록(A)이나 “품질관리서 대상” 목록(B)에 직접 포함되어 있지는 않지만,
법정 성능(KS F 2845 기반 비차열 20분 이상)을 입증할 시험성적서/자료는 실무적으로 준공·감리 단계에서 요구됩니다(최소한 법적 적합성 입증자료로).
현장에 들어오는 자재 중 아래 7종이 있는지 먼저 체크
복합자재 / 방화문 / 자동방화셔터 / 내화채움구조 / (인정형)내화구조 / 단열재 / 방화댐퍼
근거: 「규칙」 제24조의3 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙
각 자재별로 “시험성적서 vs 품질인정서”를 구분해서 수집
복합자재·방화문·셔터·내화채움·인정형 내화구조: 품질인정서(해당 시) + 요구 첨부서류
단열재·방화댐퍼: 시험성적서 중심 (품질인정서는 첨부의 별지서식작성)
서식(별지) 기준으로 ‘품질관리서’ 작성 + ‘품질관리서 대장’ 정리
시공자 → 감리 제출 → 건축주 → 허가권자 제출 흐름 준수
근거: 「규칙」 제24조의3 제3항~제5항 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙
(특이 케이스) 현장 맞춤형 내화구조/복합자재/내화채움구조를 쓰려면
고시상 시공자도 품질인정 신청 가능(내화구조·복합자재·내화채움구조)
단, 착공 전 신청, 인정 완료 전 판매/시공 금지 등 절차 제약이 큼
근거: 고시 제4조 제3항~제4항, 제4조 제9항 건축자재등 품질인정 및 관리기준
준공시 자재에 대한 부분외 아래 와 같이 각종 성능 검사완료 필요 (해당시)
1. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(排水設備)의 준공검사 및 같은 법 제37조에 따른 개인하수처리시설의 준공검사
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조에 따른 지적공부(地籍公簿)의 변동사항 등록신청
3. 「승강기 안전관리법」 제28조에 따른 승강기 설치검사
4. 「에너지이용 합리화법」 제39조에 따른 보일러 설치검사
5. 「전기안전관리법」 제9조에 따른 전기설비의 사용전검사
6. 「정보통신공사업법」 제36조에 따른 정보통신공사의 사용전검사
6의2. 「기계설비법」 제15조에 따른 기계설비의 사용 전 검사
7. 「도로법」 제62조제2항에 따른 도로점용 공사의 준공확인
8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제62조에 따른 개발 행위의 준공검사
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제98조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 준공검사
국토교통부는 건축물 화재안전과 관련한 주요 건축자재에 대한 제조·유통·시공 전(全) 과정의 품질관리 강화를 위한 ‘품질인정제도’를 오는 12월 23일 확대 도입하기로 했다.
아울러 국토부는 기존 건축자재 관련 국토교통부 고시를 통합 정비해 마련한 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안을 행정예고 중이다.
새로운 제정안은 ‘건축물 마감재료의 난연성능 및 화재 확산 방지구조 기준’, ‘내화구조의 인정 및 관리기준’, ‘방화문 및 자동방화셔터의 인정 및 관리기준’을 통·폐합한 것이다.
‘품질인정제도’란 화재안전 성능이 요구되는 건축자재 등이 적합하게 생산되는지 전문기관을 통해 인정을 받고, 인정받은 대로 현장에 유통·시공될 수 있도록 성능·품질을 관리하는 제도다.
국토부는 현재 내화구조 대상으로 1999년부터 운영 중인 제도를, 방화문·자동방화셔터(21.8.7), 내화채움구조·(샌드위치 패널 등) 복합자재(21.12.23)와 같은 주요 건축자재에 대해 확대 도입하는 것을 단계적으로 추진 중이다.
국토부는 이번 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안을 통해 그동안 운영상 제기된 개선 필요사항 등을 반영하고 현행 건축자재 관련 기준을 통합하여 체계를 정비하였다. 주요내용은 다음과 같다.
◆제조현장 관리 강화
건축법령에 따라 화재안전 성능이 요구되는 건축자재는 시험을 통한 성능 확인뿐 아니라 제조현장의 품질관리상태까지 확인하여 적합한 자재 등에 대해서만 품질인증제도를 통해 품질을 인정함으로써 자재 공급업자의 제조능력에 대한 검증을 강화한다.
지금까지 제조업자는 시험기관이 발급한 시험성적서를 통해서만 생산하는 건축자재의 성능을 검증 받았으나, 건축안전 모니터링 등을 통한 불시점검 결과, 성적서가 적법함에도 불구하고 성능미달 자재 등이 여전히 유통·시공되고 있었다.
◆성능시험 관리강화
건축법령 및 한국산업표준 등에 따라 적절하게 기준을 준수하여 시험하는지 시험기관에 대한 관리·감독을 강화하고, 기업주도의 성능확인에서 품질인정기관 주도의 품질·성능 확인으로 성능 검증 체계를 개선한다.
◆유통체계 관리강화
건축안전모니터링 사업을 확대하여 건축공사 현장 불시 점검을 강화하고, 인정받은 대로 적합하게 유통·시공하지 않았을 경우 인정 취소 등 행정조치를 강화한다.
이번 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안의 행정예고 기간은 9월 17일부터 10월 6일까지(20일간)이고, 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 공포되어 2021년 12월 23일 시행 예정이다.
앞으로 품질인정 대상 건축자재를 제조하려는 자는 이번 제정안에 따라 설계도서, 품질관리 설명서 등을 갖추어 품질인정기관(한국건설기술연구원) 누리집(https://www.kict.re.kr/menu.es?mid=a10403020000)를 통해 인정 신청한 후, 제조현장 점검 및 시료 채취, 품질시험과 인정 심사를 거쳐 품질 인정을 받아야 한다.
공사감리자·허가권자 등은 품질인정 대상 건축자재 성능·품질 확인 시 기존의 시험성적서가 아닌 품질 인정서를 확인하여야 한다.
출처 : 대한건축사협회 건축사신문(http://www.ancnews.kr)
건물의 첫인상을 완성 짓는 외벽 마감재는, 선택에 따라 집의 분위기뿐 아니라 유지관리 비용과 내구성, 나아가 주택의 가치에도 큰 영향을 줍니다. 또한 외벽은 비·바람·자외선·온도 변화에 가장 먼저 노출되는 부위이기 때문에, 올바른 자재 선택은 구조체와 내부 공간을 보호하는 ‘외피 성능’과도 직결됩니다.
그렇다면 내 집에 잘 어울리면서도 가격과 내구성을 만족하는 외장재는 무엇일까요?
이번 글에서는 주택에서 흔히 쓰이는 외장재를 금속재, 석재/조적, 목재, 도장/미장재까지 각각의 성격과 장단점, 선택 시 주의점을 정리해 보겠습니다.
외장재는 “재료 이름”보다 시공 방식과 디테일이 결과를 좌우합니다.
기후/입지: 해안(염분), 산지(결빙·해빙), 도심(오염)
비를 맞는 방향: 바람길·강우 방향, 처마 길이, 입면 분절
벽체 구성: 단열 방식, 통기층(레인스크린) 계획 여부
디테일: 창 주변·코너·하부 물끊기·이음부·실란트 계획
유지관리 주기: 세척, 재도장, 실란트 교체 등
법규: 층수·높이·용도에 따라 불연/준불연 요구가 생길 수 있음
금속은 주택 디자인에 차가운 세련미를 주는 재료입니다. 건축물에 사용되는 금속패널 종류는 다양하지만, 주거용 건축물에는 가격과 시공성 영향으로 쓰이는 금속 외장재가 많지 않은 편입니다.
주택에서 흔히 “징크(zinc)”라고 부르는 금속재가 많이 쓰이는데, 국내에서는 아연 제품이 아니더라도 비슷한 형상/공법의 금속제품을 통칭해 “징크”라고 부르는 경우도 있습니다. 금속재는 모던하고 정돈된 느낌을 주며, 석재나 조적류 마감재와 조합하면 현대적이면서도 내추럴한 분위기를 만들 수 있습니다.
주로 쓰이는 소재로는 스테인리스, 오리지널 징크, 알루미늄(코팅) 패널, ‘리얼징크(칼라강판)’로 불리는 철판계 패널, 코르텐 강판 등이 있습니다.
(알루미늄)
(티타늄)
(스테인리스)
(컬러스테인리스)
(스테인리스 베리케이트)
오리지널 징크는 일반적으로 고순도 아연에 티타늄·구리·알루미늄 등을 소량 합금해 만든 제품으로, “티타늄 아연판”이라고도 합니다. 수입 제품이 많아 가격대는 높은 편이지만, 내구성과 재료감 때문에 선호됩니다. (대표적으로 EL 징크, ZM 징크, VM 징크 등으로 소개되는 경우가 많습니다.)
장점
표면 질감이 고급스럽고, 시간이 지나며 자연스러운 느낌이 생깁니다.
재료감이 확실해 “금속 외장”의 완성도가 좋게 나오는 편입니다.
주의/관리 포인트
금속 외장은 “재료”보다 시공 디테일(통기층, 이음부, 물끊기)이 성패를 좌우합니다.
코너/창 주변, 지붕·벽체 접합부 디테일이 약하면 누수 리스크가 커집니다.
Museum Ludwig(뮤지엄 루드비히) / 쾰른, 독일
Vitra Design Museum(비트라 디자인 뮤지엄)
Museum Ludwig(뮤지엄 루드비히) / 쾰른, 독일
알루미늄에 도장 또는 코팅을 적용한 패널로, 오리지널 징크 대비 상대적으로 가격 부담이 낮은 편이라 선택되는 경우가 있습니다. 알루미늄은 공기 중에서 산화피막이 형성되어 부식 저항성이 비교적 좋고, 소재가 가벼워 시공성과 하중 부담이 적다는 장점이 있습니다.
장점
가벼워 시공성이 좋고, 구조 부담이 비교적 적습니다.
코팅 품질에 따라 색상 선택 폭이 넓습니다.
주의/관리 포인트
외부 충격에 약한 편이라 시공·운반·현장 보관 과정에서 흠집이 생기기 쉽습니다.
이음부·고정 방식이 부족하면 열팽창으로 들뜸/소음이 생길 수 있습니다.
리얼징크는 흔히 칼라강판이라고도 하며, 철재 패널에 도장 또는 코팅을 입힌 제품입니다. 외형이 “징크 느낌”과 비슷해 상업적으로 리얼징크라고 부르는 경우가 있으나, 재료 특성은 오리지널 징크와 다르게 철판계 금속마감재로 이해하는 것이 정확합니다.
장점
비교적 가격 접근성이 좋고, 제품 선택 폭이 넓습니다.
시공 방식이 단순한 편이라 공기가 안정적인 편입니다.
주의/관리 포인트
철 기반이므로 절단면·스크래치·시공 불량 부위에서 부식(녹) 리스크가 있습니다.
외벽 디테일(물끊기/실란트/통기)이 약하면 수명이 짧아질 수 있습니다.
코르텐 강판은 시간이 흐를수록 표면이 변화하며 깊이 있는 질감이 생기는 것이 특징입니다. 대기 부식에 대한 저항성을 가진 합금 강판으로, 주변 풍경과 어우러지며 시간이 지날수록 자연스러운 외관을 만드는 데 장점이 있습니다.
장점
시간이 지날수록 재료감이 깊어져 “완성되는 외벽” 느낌을 줍니다.
강한 질감과 색감으로 포인트 마감에 효과적입니다.
주의/관리 포인트(중요)
초기에는 **녹물(오염수)**이 떨어져 바닥/석재/도장면을 오염시킬 수 있어 물끊기·배수 디테일이 필수입니다.
주변 마감재(밝은 석재, 밝은 도장 등)와 조합 시 오염 대비가 필요합니다.
Barclays Center(바클레이스 센터) / 뉴욕 브루클린
석재는 목재와 함께 오랜 시간 건축에서 가장 많이 사용된 자재 중 하나입니다. 자연에서 온 재료를 가공해 쓰는 만큼 주변 환경과의 어울림이 좋고, 안정감과 고급스러움을 만들기 유리합니다. 주택에서 많이 활용되는 석재 계열로는 화강석, 인조대리석(인조석), 치장벽돌, 세라믹 사이딩 등이 있습니다.
외장 석재 마감에서 가장 흔히 만나는 재료가 화강석입니다. 내구성이 좋고 내화 성능도 우수해 외장재로 널리 사용됩니다. 포천석, 문경석, 거창석 등 산지 지역명을 딴 제품들이 많이 알려져 있습니다.
장점
내구성 우수, 오염·충격에 비교적 강함
재료 자체의 색감/질감이 확실해 외관 완성도가 좋음
내화 재료로 화재에 강한 편
단점/주의
가격대가 높은 편이고 무게가 있어 구조·시공 난이도가 올라갈 수 있음
이음부/줄눈/하지 시스템이 부실하면 균열·누수·탈락 위험
인조대리석은 대리석을 잘게 부수어 결합재와 혼합해 성형한 인조석 계열입니다. 고가의 천연석을 대체하기 위해 사용되며, 색상과 패턴 선택 폭이 넓어 디자인 대응이 쉽습니다. (주방 상판 등에도 많이 쓰입니다.)
장점
색상·패턴 선택이 자유롭고 디자인 다양
공장 생산품이라 품질이 비교적 균일
단점/주의
시공 과정(가공/샌딩 등)에서 분진이 발생할 수 있음
시간이 지나면 광택 저하, 흠집·오염이 생길 수 있음
Barcelona Pavilion(바르셀로나 파빌리온) / 바르셀로나
Kimbell Art Museum(킴벨 아트 뮤지엄)
Getty Center(게티 센터) / LA — travertine cladding(트래버틴 외장)
치장벽돌은 유행을 덜 타고, 오래될수록 정취가 생기는 마감재입니다. 관리 부담이 비교적 적고 다른 재료와의 조합도 좋습니다.
장점
시간이 지나도 분위기가 안정적이고 “집이 단단해 보이는” 효과
오염에 비교적 강하고 유지관리 부담이 크지 않음
다른 마감재와 조합이 쉬움
단점/주의
시공 중 수용성 염분으로 인한 백화가 발생할 수 있음
줄눈 시공이 부실하면 균열/누수/오염이 발생할 수 있음
Tate Modern(테이트 모던, Bankside Power Station) / 런던
New Tate Modern(테이트 모던 증축부, Switch House/Blavatnik Building) / 런던
최근 주택 외장재 시장에서 많이 언급되는 소재 중 하나가 일본계 세라믹 사이딩입니다. 시멘트와 섬유질 원료를 성형해 양생/경화시키고 고온 건조해 물성을 강화한 판재로, 다양한 패턴과 표면 코팅으로 디자인 선택 폭이 넓습니다.
세라믹 사이딩은 일반적으로 다음과 같은 특징으로 소개됩니다.
특징
구조적으로 안정성과 내진성이 강조되는 경우가 많음
내화 성능을 강조하는 제품군이 많음(제품별 인증/등급 확인 필요)
디자인 패턴이 다양하고, 통기 구조 공법을 표준으로 적용하는 경우가 많음
주의/관리 포인트
제품 자체보다도 시공 디테일(이음부, 코너, 창 주변, 통기층)이 중요합니다.
코팅/패턴이 다양한 만큼, 현장 파손·보수 시 이질감이 생길 수 있어 예비 자재 관리가 유리합니다.
Sydney Opera House(시드니 오페라하우스) / 시드니
목재는 전원주택에서 많이 사용되는 외벽 마감재 중 하나입니다. 자연 재료 특유의 온화한 분위기와 유럽식 감성을 만들기에 효과적이기 때문입니다. 다만 목재는 **관리(도장/오일스테인 등)**를 전제로 접근해야 만족도가 높습니다.
주택 외장재로는 삼나무, 적삼목, 방부목, 낙엽송, 편백, 탄화목, 고밀도 목재패널 등 다양한 재료가 사용됩니다.
향과 질감으로 선호되는 목재입니다. 가공이 쉬운 편이며, 습기에 강해 외장재로 활용되기도 합니다.
포인트
비교적 부드러운 재질이라 외부 충격에는 주의
관리(도장/오일) 계획을 세우면 외장에서도 만족도가 높음
북미산 적삼목이 대표적이며, 가볍고 갈라짐/휨이 비교적 적은 편으로 소개됩니다. 습기에 강해 외장재로 선호됩니다.
포인트
관리에 따라 사용 수명이 크게 달라질 수 있음
재료 자체가 가벼워 벽체 적용에 유리
방부목은 방부제 처리로 내구성을 확보한 목재입니다. 데크, 계단, 외부 바닥 등에도 많이 쓰입니다.
방부목은 일반적으로 주기적인 오일스테인 관리가 필요합니다.
별도 방부 처리 없이도 내구성을 가진 하드우드(멀바우, 이페, 방킬라이 등)는 습기에 강하고 내구성이 좋다고 알려져 외부 적용에 쓰이기도 합니다.
주의
목재는 “재료 선택”만큼이나 통기·배수 디테일이 중요합니다(하부 띄움, 물끊기, 결로 방지).
내구성과 내수성이 좋아 내외장 마감에 사용되며, 무늬결이 선명해 고급스러운 분위기를 내는 데 유리합니다.
피톤치드와 향으로 유명하며 물과 습기에 강한 편으로 알려져 있습니다. 다만 비용 부담이 있어 외벽보다는 실내/가구에 더 많이 쓰이는 경우가 많습니다.
천연 펄프를 고온·고압으로 압착해 만든 패널 계열로, 강성/밀도가 높아 외장재로 성능이 우수한 편입니다.
장점
강도/가공성 우수, 열팽창률이 낮아 안정적인 편
단점
비용 부담이 크고, 시공 디테일 수준에 따라 결과 차이가 큼
고온과 증기압으로 열처리해 목재의 변형 요인을 줄이고 내구성을 높인 목재입니다. 외장재·데크 등에 사용되며, 등급/규격에 따라 내구성이 달라질 수 있습니다.
도장은 주택 외장 마감 중 비교적 접근성이 좋고 시공이 쉬운 공법이라 주변에서 가장 많이 보이는 마감재 중 하나입니다. 과거에는 단순 도장 중심이었다면, 최근에는 드라이비트·스타코·스타코플렉스처럼 질감과 방수성, 경우에 따라 단열 시스템까지 함께 고려하는 방식이 많아졌습니다.
스타코는 석회(또는 석고) 계열을 바탕으로 만들어지는 미장·도장 마감재로, 오랜 역사 속에서 외벽 마감으로 널리 사용되어 왔습니다. 현대에는 방수성 재료로 마감하여 외벽을 보호하는 방식으로도 많이 적용됩니다.
장점
가격 대비 질감/완성도가 좋고, 외관 연출이 쉬움
시공성이 비교적 좋고 적용 범위가 넓음
주의
균열(크랙)과 오염 문제는 디테일/시공 품질에 크게 좌우됨
처마가 짧은 집은 빗물 자국이 생기기 쉬워 더 보수적으로 접근 필요
Villa Savoye(빌라 사보아) / 프랑스
고탄성 아크릴 폴리머 계열로 알려져 있으며, 건물 움직임에 따라 발생할 수 있는 균열을 줄이려는 목적으로 선택되는 경우가 많습니다. 신축성, 접착성, 세척성, 통기성 등의 특성을 강점으로 소개합니다.
장점(소개되는 포인트)
높은 신축성으로 균열 억제에 유리하다는 평가
방수성과 통기성이 강조되며, 표면 세척이 비교적 쉬운 편
질감/색상 선택 폭이 넓어 디자인 대응이 쉬움
주의
어떤 제품이든 “재료”보다 바탕면/메쉬/코너 보강/이음부가 핵심
하자 대부분은 재료 문제가 아니라 디테일·시공 품질에서 발생하는 경우가 많음
렉산은 “재료 이름”이라기보다 폴리카보네이트(PC) 판재의 대표 브랜드처럼 쓰이는 경우가 많습니다. 주택에서는 주로 차양, 캐노피, 반투명 파사드, 창고/주차장 지붕 등에 활용됩니다.
가볍고 충격에 강해(파손 위험이 낮아) 차양·지붕에 유리
반투명으로 빛을 부드럽게 받아들이는 연출 가능
시공이 비교적 빠른 편
스크래치가 비교적 쉽게 생김(표면 관리)
제품에 따라 황변(노랗게 변색), 표면 열화가 생길 수 있어 UV코팅 사양 확인 필요
열팽창이 크다 → 체결/이음 디테일이 잘못되면 휘어짐·소음·누수 발생
화재 성능/법규: 건물 조건에 따라 외벽 마감재 불연/준불연 요구가 걸릴 수 있으니 적용 부위/대상 여부 확인 필요
추천 사용처(주택)
현관 캐노피/주차장 차양/중정 상부 채광 지붕
완전 외벽 전체보다는 “부분 포인트/차양”으로 쓰는 경우가 만족도가 높음
Laban Dance Centre(라반 댄스 센터)
Farnsworth House(판스워스 하우스) / 일리노이
The Glass House(필립 존슨 글라스 하우스) / 코네티컷
Apple Park(애플 파크) / 쿠퍼티노
마감재료 규정은 “불연 써라”가 아닙니다.
1) 어떤 건축물(대상)인지 먼저 판정하고 → 2) 어느 부위(실내/외벽)인지 구분한 다음 → 3) 불연·준불연·난연 적용과 예외를 따집니다. 법 체계는 아래 순서입니다.
건축법 제52조: 실내/외벽 마감재료는 “방화에 지장이 없는 재료” 원칙
건축법 시행령 제61조: “대통령령으로 정하는 대상 건축물”을 1항(실내), 2항(외벽)으로 각각 열거
건축물방화구조규칙 제24조: 대상 건축물에 대해 불연·준불연·난연 적용범위/예외/시험요건을 구체화
실내 마감재료는 건축물 내부의 천장·반자·벽(경계벽 포함)·기둥 등에 부착되는 마감재료를 말합니다(단, 다중이용업소법령상 실내장식물은 제외 : 해당기준에 따라 적용).
다음 각 호 중 하나에 해당하면, 제52조 1항(실내 마감재료 규정) 대상입니다.
단독주택 중 다중주택·다가구주택
공동주택
제1종 근린생활시설 중 의원·치과의원·한의원·조산원
제2종 근린생활시설 중 공연장·종교집회장·인터넷컴퓨터게임시설제공업소·학원·독서실·당구장·다중생활시설·공유보관시설
발전시설, 방송통신시설(방송국·촬영소 용도 한정)
공장, 창고시설, 위험물 저장·처리시설(자가난방/자가발전 포함), 자동차관련시설
5층 이상인 층 거실 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 건축물
문화·집회, 종교, 판매, 운수, 의료, 교육연구(학교·학원), 노유자, 수련, 업무(오피스텔), 숙박, 위락, 장례시설
다중이용업소 안전관리 특별법 시행령 제2조의 다중이용업 용도 건축물 (1층, 지상층 해당없음)
위 대상이라도(※ 8호는 제외)
주요구조부가 내화구조 또는 불연재료이고, 스프링클러 설치면적을 제외하고, 거실 바닥면적 200㎡ 이내마다 방화구획이 되어 있으면 시행령에서 제외하는 구조가 있습니다.
대상 건축물(시행령 61조 1항 각 호)은 원칙적으로 거실의 벽·반자 실내접촉면 마감재료를 불연·준불연·난연 중 하나로 해야 합니다.
다만, 아래는 난연 불가로 더 강합니다.
거실에서 지상으로 통하는 주된 복도·계단 등 통로부 벽/반자: 불연 또는 준불연
강판+심재 복합자재를 실내 마감에 쓰는 부분: 불연 또는 준불연
지하층/지하공작물에 설치된 거실(출입문·문틀 포함) 등은 별도로 불연 또는 준불연을 요구하는 항목이 있습니다.
제52조 2항은 대상 건축물의 “외벽” 마감재료에 적용됩니다.
또 “두 가지 이상 재료로 제작된 자재”는 각 재료를 포함하여 본다고 법에 명시되어 있습니다.
그리고 규칙은 외벽 마감재료 범위를 더 넓게 잡아 단열재, 도장 등 코팅재료, 기타 구성 재료 전부를 포함한다고 못 박습니다.
다음 각 호 중 하나에 해당하면, 제52조 2항(외벽 마감재료 규정) 대상입니다.
상업지역(근린상업지역 제외) 건축물 중 다음 중 하나
가. 제1·2종 근린생활시설, 문화·집회, 종교, 판매, 운동, 위락시설 용도이고, 그 용도 바닥면적 합계 2,000㎡ 이상
나. 공장(화재위험이 적은 공장 제외) 용도 건축물로부터 6m 이내에 위치한 건축물
의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설
3층 이상 또는 높이 9m 이상 건축물
1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물
시행령 제61조 제1항 제4호(공장·창고·위험물·자동차관련)에 해당하는 건축물
기본: 시행령 61조 2항 1~3호 및 5호 건축물의 외벽은 불연 또는 준불연 마감재료 사용
예외(완화): 국토교통부장관 고시 화재확산방지구조 기준에 맞게 설치하면 난연 사용 가능(단, 강판+심재 복합자재는 제외)
추가 완화: 61조 2항 1호·3호·5호이면서 5층 이하 + 높이 22m 미만이면 난연 가능, 화재확산방지 기준 충족 시에는 난연성능 없는 재료도 허용되는 규정이 있습니다(역시 복합자재 제외).
필로티(61조 2항 4호): 외벽(필로티 외기에 면하는 천장·벽체 포함) 중 1~2층 부분은 불연 또는 준불연
외벽 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우,
① 전체를 하나로 본 실물모형시험 + ② 각 구성재의 난연성능 시험을 모두 충족해야 하는 구조로 규정되어 있습니다.
또 강판+심재 복합자재를 마감재료로 쓰는 경우는 별도 요건(실물모형시험, 강판 두께·도장·도금, 심재 요건 등)까지 붙습니다.
“외장판만 불연이면 끝” → 규칙상 외벽 마감은 단열재·코팅·구성재 전부 포함
“3층만 걸린다” → 외벽 대상은 3층/9m 기준 외에도 상업지역 2,000㎡, 필로티 주차, 의료·교육·노유자·수련 등 다수
“실내는 다 난연이면 된다” → 주된 복도·계단은 불연/준불연, 지하 거실/특정 용도는 더 강한 기준
“복합자재는 제품 한 장만 성적서 있으면 된다” → 전체 실물모형 + 구성재 난연 시험까지 요구
“대상 여부는 감으로 판단” → 반드시 시행령 61조 1항(실내) / 2항(외벽) 먼저 체크
실내(52조 1항): 내 건물이 시행령 61조 1항 대상인가 → 대상이면 규칙 24조 1~5항으로 실내 마감 등급 결정
외벽(52조 2항): 내 건물이 시행령 61조 2항 대상인가 → 대상이면 규칙 24조 6~12항으로 외벽 불연/준불연/예외 및 시험요건 결정
건축물의 마감재료 규정은 다음과 같이 요약할 수 있다.
1. 대상 건축물 내부 마감재료
① 지상층 거실: 불연, 준불연, 난연재료
② 지하층 거실 및 피난동선 공간(통로, 복도, 계단 등): 난연재료 금지
③ 지상층의 다중이용업 같은 특정용도 거실: 난연재료 금지
2. 대상 건축물 외부 마감재료
① 대상용도 및 규모의 건축물: 난연재료 금지
② 고층건축물 확산방지구조 설치 시: 난연재료 사용가능
’실내장식물’이란 건축물 내부의 천장이나 벽에 붙이는(설치하는) 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 가구류(옷장, 찬장, 식탁, 식탁용 의자, 사무용 책상, 사무용 의자 및 계산대, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)와 너비 10㎝ 이하인 반자돌림대 등과 「건축법」 제52조에 따른 내부 마감재료는 제외한다.
1. 종이류(두께 2㎜ 이상인 것을 말한다)ㆍ합성수지류 또는 섬유류를 주원료로 한 물품
2. 합판이나 목재
3. 공간을 구획하기 위하여 설치하는 간이 칸막이(접이식 등 이동 가능한 벽체나 천장 또는 반자가 실내에 접하는 부분까지 구획하지 아니하는 벽체를 말한다)
4. 흡음이나 방음을 위하여 설치하는 흡음재(흡음용 커튼 포함) 또는 방음재(방음용 커튼 포함)
<「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제3조 (실내장식물)>
건축에서 “감리”는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.
건축공사 감리는 기본적으로 아래 법령 체계로 움직입니다.
건축법 제25조(건축물의 공사감리) : 감리 의무, 감리자 권한(시정/중지/보고), 감리일지·중간/완료보고, 감리비 계약서 제출·지급 확인 등
건축법 시행령 제19조(공사감리) : 감리자 지정 방식(건축사/건설엔지니어링 등), 중간보고 “진도” 정의, 현장 배치(건축사보 배치) 기준 등
건축법 시행령 제19조의2 : 허가권자 지정감리(소규모·직접시공 등) 대상 건축물과 절차
건축법 시행규칙(예: 제19조, 제19조의3) : 위법건축공사보고, 감리일지/감리보고서 서식·첨부서류, 허가권자 지정감리 신청·통보 절차
그리고 주택법 사업계획 승인 대상, 건설기술진흥법에 따른 건설사업관리(감독 권한대행 등) 대상은 건축법과 다르게 각각 해당 법령을 따르도록 규정되어 있습니다.
감리는 보통 아래 흐름으로 진행됩니다.
착공 전에 감리자 지정(또는 허가권자 지정 신청)
착공신고 시: 감리비가 명시된 감리계약서 제출
공사 중: 감리일지 작성·유지 + 필요 시 현장 확인/지시
공정이 특정 진도에 도달하면 “감리중간보고서” 작성·제출
공사 완료 시 “감리완료보고서” 작성·제출 (건축주는 사용승인 신청 때 제출)
사용승인 신청 시: 감리계약 내용대로 감리비 지급 → 허가권자는 지급 여부 확인 후 사용승인
감리대상은 크게 ① 건축주가 감리자를 지정하는 경우(일반) 와 ② 허가권자가 감리자를 지정하는 경우(지정감리) 로 나눠 생각하면 정리가 쉬워요.
건축법 시행령 제19조는 “건축법 제25조제1항에 따라 감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하는 경우”를 전제로, 대표적으로 아래를 포함해 정리합니다.
건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우
다만, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 여기서 제외된다고 시행령에 명시되어 있습니다.
리모델링(시행령에서 정한 경우)
다중이용 건축물은 원칙적으로 건설기술진흥법상 건설엔지니어링사업자 또는 (일정 조건 충족 시) 건축사가 감리자가 될 수 있고, 배치기준·대가는 건설기술진흥법 체계를 따릅니다.
포인트
“허가”로 가는 건축은 실무적으로 대부분 감리(공사감리자)가 붙는 구조라고 이해하면 빠릅니다.
단, “신고”는 원칙적으로 이 트랙(건축주 지정감리)에서 제외가 핵심입니다.
건축법 제25조 제2항
제1항에도 불구하고,
① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및
② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물
은 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가(설계에 참여하지 않은 자 중에서) 공사감리자를 지정해야 합니다.
즉, 25조 2항은 허가권자 지정감리가 걸리는 큰 “문”이고,
“대통령령으로 정하는 건축물”이 바로 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.
건축법 시행령 제19조의2 제1항 제1호 (소규모·직접시공)
“건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물” 중에서,
아래 가/나/다 중 어느 하나에도 해당하지 아니하는 건축물이 허가권자 지정감리 대상입니다.
(가) 별표1 제1호가목의 단독주택 (연면적 200제곱이하)
(나) 농업·임업·축산업·어업용 창고/저장고/작업장/퇴비사/축사/양어장 등
(다) 해당 건축물의 건설공사가 「건설산업기본법 시행령」 제8조 제1항 각 호에 해당하는 경미한 건설공사인 경우
건축법 시행령 제19조의2 제1항 제2호 (주택 트랙)
주택으로 사용하는 아파트/연립/다세대/다중/다가구(복합건축물 포함)는 허가권자 지정감리 대상입니다.
즉, 바꿔 말하면, 단독주택, 농축산어업용, 경미한 건설공사는 건축주 지정.
* 건산법 제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다. <개정 2011. 8. 4., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2019. 4. 30.>
1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)
2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「건축법」에 따른 공동주택 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)
나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)
다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
3. 삭제 <2017. 12. 26.>
4. 삭제 <2017. 12. 26.>
② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설사업자가 하여야 한다. <개정 2019. 4. 30., 2024. 2. 27.>
1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설
2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물
3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물
4. 「관광진흥법」에 따른 테마파크시설 중 대통령령으로 정하는 시설물
* 경미한 건설공사(= 5천만원 미만)의 ‘정의’
건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 제1호
종합공사에 해당하는 건설공사로서 1건 공사의 공사예정금액이 5천만원 미만이면 “경미한 건설공사”에 해당합니다.
그리고 이 조문이 중요한 이유는, 단순히 “5천만원 미만”만 말하는 게 아니라 공사예정금액 산정 방식까지 박아놨기 때문입니다.
같은 공사를 2개 이상 계약으로 쪼개 발주하면 합산합니다.
발주자가 재료를 제공하면 재료의 시장가격·운임까지 포함합니다.
전문공사는 1천5백만원 미만 등 다른 기준도 같이 들어있습니다(제8조 제1항 제2호).
* 건설산업기본법 시행령
제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물) 법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2003. 11. 29., 2005. 5. 7., 2005. 11. 25., 2007. 12. 28., 2008. 10. 29., 2011. 11. 1., 2016. 8. 11.>
1. 농업ㆍ임업ㆍ축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고ㆍ저장고ㆍ작업장ㆍ퇴비사ㆍ축사ㆍ양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물
2. 삭제 <2012. 2. 2.>
3. 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 주택건설사업자가 같은 법 시행령 제17조제1항에 따른 자본금ㆍ기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물
어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.
건축법은 주택법 사업계획 승인 대상이나 건설기술진흥법 제39조제2항에 따라 건설사업관리를 하게 하는 건축물의 감리는 해당 법령을 따른다고 정리해 둡니다.
건설기술진흥법에서는 발주청이 일정 건설공사에 대해 감독 권한대행 업무까지 포함하는 건설사업관리를 “해야 한다”고 규정하고, 시행령에서 그 대상을 예컨대 총공사비 200억 이상 등으로 구체화합니다.
이렇게 정리하면 안전합니다.
민간 일반 건축허가: 건축법(건축사 공사감리) 중심
다중이용·대형/공공 성격: 건설기술진흥법(건설사업관리/감리) 체계가 추가/우선될 수 있음
질문이 가장 많은 부분인데, 법령 문장 그대로 핵심만 말하면 이렇습니다.
건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서,
“건축신고 대상 건축물은 제외”라고 분명히 적고 있습니다.
그래서 실무적으로는 보통,
건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축/대수선은
→ “일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무”가 없는 케이스가 많습니다.
다만, 주의할 점은 2가지입니다.
해당 건축이 허가권자 지정감리(제25조제2항) 트랙에 들어가면,
“신고냐 허가냐”와 별개로 지정감리 절차가 발생할 수 있습니다.
프로젝트 성격(주택법/건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.
리모델링 해당하는 건축물
- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준
가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 “리모델링 활성화 구역”이라 한다) 안의 건축물
나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물
다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 2) 및 제32조제4항에서 같다)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물
1) 기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것 (감리대상, 200이하 단독이면 건축주 지정)
가) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 제32조에 따른 지진에 대한 안전여부의 확인
나) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 제32조에 따른 구조 안전의 확인
시행령은 감리자가 수행해야 할 업무를 크게 이렇게 명시합니다.
시공이 설계도서에 적합한지 확인
사용 자재가 관계법령 기준에 적합한지 확인
건축법은 감리자에게 꽤 강한 절차적 권한을 줍니다.
위반사항 또는 설계도서 미준수 발견
건축주에게 알리고, 시공자에게 시정/재시공 요청
불응 시 서면으로 공사중지 요청
그래도 계속하면 허가권자에게 보고
그리고 시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 한다고 규정되어 있습니다.
또 감리자가 위반을 지적/보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 주면 안 된다는 조항도 있습니다.
감리는 “현장 방문”만이 아니라, 기록과 보고가 법적 요건입니다.
감리자는 감리일지 기록·유지 의무
일정 “진도”에 도달하면 감리중간보고서, 완료 시 감리완료보고서 작성 후 건축주에게 제출 → 건축주는 허가권자에게 제출
시행규칙에서는 감리중간/완료보고서 제출 시 첨부해야 하는 자료를 꽤 구체적으로 적어둡니다(점검표, 감리일지, 공사추진·설계변경 종합, 품질시험성과, 자재 사용 총괄표, 현장 사진·동영상 등).
법령 용어로 딱 “상주/비상주”라고 쓰는 경우도 있지만(특히 건설사업관리 체계), 건축법 공사감리에서는 실무적으로 이렇게 이해하면 정확합니다.
시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행해야 한다고 규정합니다.
→ 이 범주가 흔히 말하는 “비상주 감리”에 가깝습니다.
아래에 해당하면 감리자는 건축사보를 공사현장에 배치해 감리업무를 수행하게 해야 합니다.
대표 기준(요약):
바닥면적 합계 5,000㎡ 이상(축사/작물재배사는 제외)
연속 5개 층(지하 포함) 이상 + 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상
아파트 건축공사
준다중이용 건축물 건축공사
(별도 리스크 공정) 깊이 10m 이상 굴착 또는 높이 5m 이상 옹벽 등 공사 감리 시 건축/토목 분야 건축사보 배치
(특정 건축물) 마감재료 설치공사 감리에서 국토교통부령이 정한 경우에도 배치 요구가 생길 수 있음
또한,
이 경우 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 하고
배치/변경/철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.
공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 “상주기술인/기술지원기술인”처럼 구분해 운용하도록 되어 있습니다.
감리의 뜻은 "감독하고 관리함" 이라고 되어 있습니다.
즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리함을 말합니다.
“맞다/틀리다”만이 아니라
디테일·자재·시공순서·대안 제시까지 포함한 품질 커뮤니케이션 이행하고
법이 요구하는 최소기준(보고·기록·현장배치)은 하한선,
실제 좋은 감리는 재시공을 줄이는 설계자 관점의 체크리스트 운영
결과물은 결국 안전 + 하자 최소화 + 의도 구현 + 기록의 완결성까지 마무리 해야합니다.
주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.
노상주차장(路上駐車場)으로서 도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(불특정 다수)의 이용에 제공되는 것으로 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리하는 곳이 많이 있습니다.
노외주차장(路外駐車場)으로서 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것으로 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당됩니다.
부설주차장은 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반이 이용에 제공되는 것으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 건축행위를 하면 필수적으로 설치하는 것이 주차장이고 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식에 의하여 설치하게 됩니다.
주차를 하는 방식에 따라
(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.
(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.
부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.
이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른
일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 “언제 넣어야 하는지”를 한 번에 정리합니다.
부설주차장 산정은 “무슨 건물인가”가 1순위입니다. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시합니다.
별표 7에서 말하는 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 의미합니다. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산해 적용합니다. 다만 시설 내부에 주차를 위한 면적이 있으면 그 면적은 해당 시설면적에서 제외합니다.
부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.
부설주차장
위락시설
시설면적 67제곱미터당 1대
문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장
시설면적 100제곱미터당 1대
제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설
시설면적 134제곱미터당 1대
수련시설, 공장, 발전시설
시설면적 350제곱미터당 1대
창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터
시설면적 400제곱미터당 1대
그 밖의 건축물
시설면적 200제곱미터당 1대
골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장
골프장은 1홀당 10대
골프연습장은 1타석당 1대
옥외수영장은 정원 15명당 1대
관람장은 정원 100명당 1대
별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.
부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.
단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다.
기준은 아래 2단계입니다.
시설면적 50제곱미터 초과 180제곱미터 이하
주차 1대
시설면적 180제곱미터 초과
주차대수는 1대에 더해, 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터마다 1대를 추가합니다.
예시
시설면적 240제곱미터 단독주택이면
기본 1대에 더해 초과 60제곱미터는 120제곱미터의 절반이므로 0.5가 되고, 0.5 이상은 1대로 보아 최종 2대로 산정하는 방식입니다.
다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 “다가구주택, 공동주택, 오피스텔”을 묶어 별도 기준을 적용합니다.
핵심은 두 가지입니다.
기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.
다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30제곱미터 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.
다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.
다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.
주택건설기준 규정 제27조는 “전용면적 합계”를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다. 주택건설기준_등에_관한_규정
광역시 기준 비율은 다음과 같습니다.
전용면적 85제곱미터 이하 구간은 전용면적 85제곱미터당 1대
전용면적 85제곱미터 초과 구간은 전용면적 70제곱미터당 1대 주택건설기준_등에_관한_규정
실무 팁
세대 전용면적이 섞여 있으면
85 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고
85 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.
주택건설기준_등에_관한_규정
주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 주택건설기준_등에_관한_규정
하지만 부산 별표 7 제5호는 여기서 끝이 아니라, 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30제곱미터 이하는 0.5대 이상입니다.
부설주차장 설치예시
4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)
1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대
2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대
4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대
주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대
건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대
부산 조례는 부설주차장에 설치해야 하는 장애인 전용주차구획을
부설주차장 설치기준상 주차대수의 3퍼센트 이상으로 규정합니다.
다만 설치기준상 주차대수가 10대 미만이면 설치 의무가 없습니다.
정리
먼저 전체 주차대수를 산정합니다
전체가 10대 이상이면 그중 3퍼센트 이상을 장애인 전용으로 배정합니다
장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따릅니다.
전기차는 부산 주차조례의 주차대수 산정에 “추가 주차대수”로 더하는 개념이 아니라, 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.
친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다.
부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.
친환경자동차법 시행령은 전용주차구역과 충전시설 모두
신축은 총주차대수의 5퍼센트 이상 범위에서, 기축은 2퍼센트 이상 범위에서 시도 조례로 정하도록 합니다.
부산은 조례에서 충전시설 수량을 신축 5퍼센트 이상, 기축 2퍼센트 이상으로 두고, 전용주차구역도 동일하게 5퍼센트, 기축 2퍼센트를 적용합니다.
또한 부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.
자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.
별표 1의 요지는 다음입니다.
부설주차장 설치 대상 시설 중 상당수는 자동차 주차대수의 20퍼센트에 해당하는 자전거 주차대수를 설치하도록 규정합니다
주택단지는 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20퍼센트를 자전거 주차대로 봅니다
계산 결과가 5대 미만이면 설치대상에서 제외합니다
정리
자동차 주차대수 산정이 끝난 뒤
해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인하고
적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획합니다
주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치
건축물 용도 분류를 확정합니다
시설면적을 확정합니다 공용 포함, 주차면적 제외 부설주차장
별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다 부설주차장
주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다
장애인 전용은 총 주차대수 10 이상이면 3퍼센트 이상을 배정합니다 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례
전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5퍼센트 또는 2퍼센트를 적용합니다
자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다
결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.
가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.
수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap
금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV
출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)
이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.
현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.
기준 월세 RRR (부가세 제외)
공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)
운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)
목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)
내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )
NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)
예시
월세 550만
v=7%
o=22%
NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78
= 47,916,000원/년
이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.
Price_cap = NOI / TargetCap
예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)
Price_cap = 47,916,000 / 0.065
= 736,400,000원(약 7.36억)
이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.
은행은 현금흐름을 봅니다.
DSCR = NOI / DS
따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은
DS_max = NOI / k
대출이 이자만이라고 단순화하면
DS ≈ Loan × i
→ Loan_max ≈ (NOI / k) / i
가격으로 바꾸면(LTV = β)
Loan = β × Price
→ Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β
예시
NOI 4,791.6만
k=1.30
i=5.5%
β=60%
DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462
Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854
Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)
즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.
현장에선 **둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.
수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.
ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.
예시(ExitCap 7.0%)
Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)
여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.
이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.
그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면
허용대출 = Price_exit × 60%
내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.
Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)
그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.
임대료 하락(−5~10%)
공실 상승(+3~5%p)
ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)
이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.
주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)
같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다
공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다
운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)
TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)
3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다
그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)
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