상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.

1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

• 주택담보대출(주담대)

  • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

  • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

• 전세대출

  • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

  • 대략 3%대 중후반 정도

상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.

2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

많이 받는 질문이 이것입니다.

“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

• 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

• 통상:

  • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

  • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

예를 들어,

• 매매가: 100억

• 탁상 감정가: 80억

• 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.

3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

1) 소득(직업) 활용

• 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

• 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

• 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

예시:

• 내 아파트 시세: 30억

• 기존 대출: 10억

• 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

• 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

포인트

아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.

4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

• 집 시세: 30억

• 전세보증금: 10억

• 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

• 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

예시:

• 매매가: 500억

• 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

• “주변 시세보다 저렴한 금매”

• “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

• 매매가 500억

• 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

즉,

• 감정가를 잘 받아놓고

• 금매로 싸게 사면

• 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.

6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

• 신축 건물

  • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

  • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

• 리모델링 건물

  • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

  • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

  • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

    건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

• 공사 내역서

• 세부 공사 항목

• 사진 및 증빙 자료

를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.

7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

• 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

  → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

• 교육연구시설(학원, 연구소 등)

  → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

  → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

따라서 현재 건물 용도와

향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.

8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

1) 개인 명의

• 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

• LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

2) 법인 명의

• 대체로 개인보다 대출에 유리

• 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

특히,

• 부동산 임대업 법인:

  • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

• 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

  • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

  • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

  • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

즉,

“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.

9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

• 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

• 최근: RTI 50% 기준

  • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

  • 추가 대출 인정에 유리

이는 곧,

• 수익률 3%대 건물만 가지고는

• 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

반대로 보면,

• 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

• 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

  “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.

10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

은행마다,

• 분기별로

• 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

• 1분기: A은행, B은행이 적극적

• 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

• 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

따라서,

“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

0.1%p 금리 차이도

규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.

11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

• 신축 공사

• 리모델링 공사

• 인테리어 공사

이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

• 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

• 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

• 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

중요한 것은,

공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

내역·계약·증빙을 준비하는 것

입니다.

그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.

정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

상업용 부동산, 특히 건물 투자는

금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

• 감정평가 구조

• 건물 용도별 LTV 차이

• 개인 vs 법인

• RTI 기준

• 공동담보, 금매 활용법

• 시설자금 대출 구조

이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

건물 투자를 고민 중이라면,

“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

그게 결국,

같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.

전주신시가지 이유피자&파스타 프랜차이즈 가맹점 인익스테리어 설계디자인과 완공사진을 공개합니다.

(공사완료)

전주 이유피자&파스타 프랜차이즈 인익스테리어 설계 및 시공 완료에 따른 전후 비교

(공사전)

전주 신시가지 설계 시안 (전/후)

시공 중 자재샘플 선정 시 폴딩도어 필름지 (우드 -> 검정)변경

<공정표> 8/1~8/30

설계와 시공 협의의 중요성

건축 프로젝트에서 설계의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

상세 설계를 기반으로 내역서와 공정을 수립하고, 이를 토대로 시공업체와 세부 협의를 진행해야 합니다.

이 과정에서 누락되거나 우려되는 사항을 사전에 찾아내고, 견적 외 항목은 적절히 조율하여 합의하는 것이 필수적입니다.

이를 통해 건축주는 추가 공사비 발생에 대한 리스크 없이 공사를 안정적으로 마무리할 수 있습니다.

현장 진행 사례

이번 현장은 부산의 신뢰할 수 있는 인테리어 업체를 소개받아 진행하였습니다.

업체가 전주까지 직접 올라와 시공을 맡아 주었는데, 쉽지 않은 여건 속에서도 최선을 다해 견적 산출과 시공을 진행해 주셨습니다.

그 결과, 하자 없이 완벽히 시공이 완료된 현장이 되었으며, 건축주 입장에서도 만족스러운 결과를 얻을 수 있었습니다.

준공 조건

• 하자보수보증보험(6개월) 발급 후 준공금 지급 조건 적용

가설건축물 존치기간 연장 시 제출서류 (전체 정리)

1. 가설건축물 존치기간 연장 신고서

• 법적 근거: 「건축법 시행규칙」 별지 서식

• 주요 기재사항

  • 건축물 위치, 대지면적, 구조·규모, 용도

  • 기존 허가기간 및 만료일

  • 연장 필요 사유 및 요청 기간

• 작성 포인트: 기존 허가번호를 반드시 기재, 연장사유는 객관적으로 설명(공사 지연, 사업기간 연장 등).

2. 농지의 타용도일시사용 협의 요청서

• 법적 근거: 「농지법」 제23조

• 필요성: 가설건축물이 농지 위에 설치된 경우에 한함

• 주요 기재사항

  • 농지의 소재지, 면적, 지목

  • 임시 사용 목적과 존치기간

  • 원상복구 계획

• 작성 포인트: 임시 사용임을 명확히 하고, 기간 종료 후 원상복구를 약속하는 내용 강조.

3. 존치기간 연장계획서 및 원상복구 사업계획서

• 내용

  • 연장 필요성 설명 (사업진행 일정, 공사 지연 사유 등)

  • 연장기간 동안의 활용계획

  • 원상복구 방법 및 절차 (건축물 철거, 토지정리, 배수구 복원 등)

• 작성 포인트: 복구 완료 시점까지 구체적 일정(철거 착수일, 완료일)을 제시.

4. 원상복구 공사비 산출근거

• 내용

  • 공사비 산출내역서 (재료비, 노무비, 장비비, 경비, 부대비용 등)

  • 산출근거: 수량 × 단가 = 금액

• 작성 포인트: 견적서 형식으로 정리, 총액을 명확히 제시.

• 활용: 지자체에서 복구 이행 보증금(보증보험, 예치금 등) 산정 시 활용.

5. 피해방지계획서

• 내용

  • 주변 농지, 도로, 수로, 주거지에 대한 피해방지 대책

  • 비·바람 등 자연재해 시 안전대책

  • 폐기물 처리 및 오염 방지 방안

• 작성 포인트: 현장 배수계획, 소방안전조치, 임시전력·통신 안전관리 포함.

6. 사진대지

• 내용

  • 대상지 위치도 (지적도, 토지이용계획도 포함)

  • 설치현황 사진 (정면, 측면, 주변 환경)

  • 주변 관계 설명 사진 (진입로, 배수로, 경계지 등)

• 작성 포인트: 날짜가 찍힌 사진, 배치도를 첨부하면 심사 시 유리.

제출 시 유의사항

1. 존치기간 제한

   • 최초 허가 포함 최대 3년(지자체마다 차이 있음, 연장 횟수 제한)

   • 연장 후에도 상시 사용 불가, 기간 종료 시 반드시 원상복구

2. 법령 병행 심사 필요

   • 농지법, 산지관리법, 국토계획법, 환경 관련 법령과 함께 검토됨

3. 원상복구 의무

   • 복구 미이행 시 행정대집행 가능

   • 보증보험, 예치금, 이행각서 요구 가능

4. 최종 정리 – 제출해야 할 패키지

   1. 가설건축물 존치기간 연장 신고서

   2. 농지의 타용도일시사용 협의요청서 (농지인 경우)

   3. 존치기간 연장계획서

   4. 원상복구 사업계획서

   5. 원상복구 공사비 산출근거

   6. 피해방지계획서

   7. 사진대지(위치도·현황사진 포함)

오래된 집을 사서 리모델링 하는 방법은 많지만 가성비 있는 방법이 균열은 보수하고 내구성이 낮아진 보는 보강하는 방법이 있다.

1. 균열폭 1mm 을 10m 건식보강한다면?

2. 6m보 (400x600) 철판 보강한다면?

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표준품셈으로 철거공사비를 뽑으면 얼마가 나올까?

아래는 표준품셈에서 콘크리트구조물 헐기(기계) 장애물제거 - 시공량 45m3/일로 3일 작업 약 135m3 30평 건물을 기준으로 산정한 내역과 원가계산서이다.

첨부파일로도 업로드를 하니 참고하시면 좋을 것 같다.

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품셈과 물가정보지(자재)를 정리하다 보니, 건축에 대한 설계프로세스가 달라짐을 느낀다. 우리는 흔히 설계를 하고 내역을 구성하지만, 우리는 사회에 모든 제품을 다 알 수가 없다. 그러니깐 모든 자재를 설계에 담아 낼 수가 없다.

차를 살때도 옵션을 정하고 차를 산다. 컴퓨터를 고를 때도 최신사양, 휴대폰도 최신사양. 그 스펙을 보고 산다. 그래서 기업도 최신사양을 내기 위해 목표를 정하고 설계에 들어가서 그 물품을 만들어내 판다. 그래야 소비자가 만족할 수 있는 사양이 되는 것이다.

건축공정이 20개 쯤 되나 보통들 생각한다. 하지만 건축, 토목, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경 까지 전 공정에 세부공정을 나누니 1,100개의 세부공정이 나온다. 거기에 딸린 자재, 부자재, 소모품, 기계, 장비가 수천 수만가지다.

이러니깐. 누가 이걸 보고 설계를 할 엄두가 나겠나. 내가 건축자재몰(내역산출)을 만드는 이유는 이런 이유다. 모든 공정과 모든 자재를 나열시켜서 먼저 내역을 꾸려놓으면 거기에 맞춘 자재 사양을 보고 설계를 한 다음 수량이 산출되면 다시 수량을 넣어서 금액을 짜는 것이다.

그러면 더 나은 건축을 할 수 있다고 생각한다. 데이타베이스를 갖추는 데만 몇 날을 보내고 있다. 곧 데이타 베이스가 갖춰지면 거기에 물가정보지 제품만 나열하면 된다.

어렵지만 누군가는 해야되고 누군가는 또 다른 시도를 해야 건축에도 발전이 있다고 생각한다. 특별한 뭔가를 할 수 있다면 시도를 해야하는 게 내 본성인 것 같다.

투명한 원가계산과 제대로된 설계, 그리고 공정관리.

고객도 똑같은 마음아닐까. 원가가치를 해야하는 것이다.

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이 플랫폼은 건축, 토목, 전기, 기계, 조경, 통신, 소방 등

전 공종에 걸쳐 자재, 공정, 품셈 데이터를 구조화한 실무형 시스템이다.

국토교통부 표준품셈을 기반으로 시공 단가를 자동 산출하며,

자재를 선택하고 수량만 입력하면 노무비, 장비비, 보조자재까지 포함된 공사비를 실시간으로 계산할 수 있다.

공정, 자재, 품셈이 하나로 연결된다

품셈 구조 자동화, 실시간 계산

1. 자재와 공정은 표준품셈 코드로 연결된다

   - 자재는 세부공정과 연결되고, 공정은 표준품셈 코드에 매핑된다

2. 품셈에는 시공에 필요한 모든 요소가 포함된다

   - 노무, 장비, 보조자재까지 단위당 투입량 기준으로 정리되어 있다

3. 수량 입력만으로 시공비를 계산할 수 있다

   - 실시간으로 계산된 공사비 요약이 자동으로 표시된다

실무자가 그대로 활용할 수 있다

설계, 시공, 감리, 발주, 자재 마케팅

1. 발주처

   - 입찰 검토 및 내역서 비교 자료로 바로 활용 가능

2. 설계사

   - 수량산출 후 공정별 공사비 추정에 연결

3. 시공사

   - 자체 견적 생성 및 하도급 기준으로 적용 가능

4. 감리단

   - 공사내역 검토 및 시방서 자동 대조에 활용 가능

5. 자재업체

   - 제품 등록 시 자동으로 공정과 품셈이 연결되어 노출 효과 증가

모든 것은 변환 가능한 구조로 설계되어 있다

자재, 공정, 품셈, 단가, 보조자재 등

이 시스템은 자재, 공정, 품셈, 단가 정보를

서로 연결된 구조로 구성해

다른 시스템이나 플랫폼에서도 쉽게 연동 가능하도록 설계되어 있다.

각 항목은 독립적으로 관리되며,

실제 견적 계산, 보고서 출력, 데이터 분석, API 연동 등

다양한 목적에 맞게 확장될 수 있다.

단가가 아니라, 구조를 만든다

품셈 연결 기반 자동 공사비 산출

1. 단가만 보여주는 자재몰과는 다르다

   - 품셈을 기준으로 단가 구성과 시공비 전체가 계산된다

2. 데이터가 구조적으로 연결되어 있다

   - 자재 → 공정 → 품셈 → 단가 → 공사비로 이어지는 전체 흐름이 자동화되어 있다

3. 실무자가 직접 계산하지 않아도 된다

   - 수량만 넣으면 견적 요약이 자동으로 생성된다

유튜브 영상과 튜토리얼도 곧 공개된다

실무자 대상 오픈플랫폼 지향

1. 누구나 웹으로 접근 가능

   - 로그인 없이도 견적 기능 체험 가능

2. 영상으로 실제 사용법을 안내할 예정

   - YouTube에 단계별 사용 영상 업로드 예정

3. 커스터마이징 및 API 연동도 지원

   - 기업 내부 시스템에 맞게 확장 가능

정부·기업·기술사무소와의 협력 가능

스마트건설, 자동견적, 설계 연동

1. 정부기관

   - 적산 검증 시스템 또는 공공 플랫폼 연동 가능

2. 민간기업

   - 견적 자동화, 발주단가 비교, 플랫폼 구축 도입 가능

3. 자재회사

   - 제품 홍보와 동시에 실무 품셈과 자동 연결되어 경쟁력 강화

4. 기술사무소

   - 설계자동화, BIM 견적 연동의 기반 시스템으로 활용 가능

내역별 공사일정 등록이 가능하며, 일정을 하나하나 등록할 필요없이 마우스 드래그 방식(위아래순서 조정 및 기간변경) 으로 일정을 조절할 수 있습니다.

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Chiho Archi & News

치호뉴스는 건축사가 직접 운영하는 실무 중심 미디어 & 아카이브 플랫폼입니다.

현장에서 실제로 발생하는 인허가 이슈, 설계·시공 과정의 리스크, 규정 해석의 차이로 생기는 분쟁까지—

도시와 건축 사이에서 벌어지는 사건을 건축가의 시선으로 정확히 정리합니다.

단순한 ‘뉴스 요약’이 아니라, 실무 의사결정에 도움이 되는 해석과 기준을 함께 제공합니다.

우리가 다루는 영역

• 인허가·법규 해석: 용도변경, 대수선, 불법·양성화, 조례 적용, 심의·협의 포인트

• 도시·부동산·개발 흐름: 지역 개발계획, 상권 변화, 공공사업, 투자·수요 변동의 구조

• 설계 실무: 프로그램 구성, 면적/동선/피난/장애인 편의, 구조·설비·전기 협업 이슈

• 시공·공정·원가: 공정표, 견적·내역서, 누락·오류 체크, 단가 협의, 현장 커뮤니케이션

• 실제 사례 분석: 현장에서 겪은 시행착오와 해결 과정, 체크리스트 형태의 실전 가이드

• 기술·툴: BIM/문서 자동화/업무 포털/데이터 기반 운영 등 업무 효율화 방법

콘텐츠 방식

• 짧은 브리핑 + 깊은 해설 (핵심만 빠르게, 필요하면 깊게)

• 실무 체크리스트/템플릿 제공 (요청서/검토서/공문/내역서/공정표 등)

• 현장 중심 분석 (단계별 리스크, 요구자료, 담당기관 커뮤니케이션 포인트)

• 아카이브형 축적 (검색 가능한 사례 DB로 누적)

이런 분들에게 유용합니다

• 건축주/임차인: 불확실한 규정과 절차를 명확히 알고 싶은 분

• 시행사/건설사: 개발 검토 단계에서 인허가 리스크를 줄이고 싶은 팀

• 설계사무소/협력사: 협업 과정에서 발생하는 충돌을 줄이고 싶은 실무자

• 브랜드/사업자: 공간·상권·프로젝트와 맞닿는 스토리텔링이 필요한 파트너

신뢰를 만드는 원칙

• 근거 기반 정리: 조례/지침/실무 경험을 바탕으로 핵심만 정리

• 과장 없는 표현: 모르는 건 모른다고, 불확실한 건 불확실하다고 밝힘

• 현장 피드백 반영: 실제 사례가 쌓일수록 더 정확해지는 구조

협업 및 제휴(플랫폼의 지향)

치호뉴스는 정보 전달을 넘어 업계와 연결되는 실무 네트워크를 지향합니다.

• 자재·설비·가구·조명 브랜드 소개/리뷰 (설계·시공 관점의 적용 포인트 중심)

• 시행사·건설사 프로젝트 소개 (개발 맥락, 기획 의도, 지역 변화와 함께)

• 지역 기반 프로젝트 인터뷰 (건축주/운영자/시공자/협력사)

• 도시계획·구조·설비·법무 등 전문가 기고/협업

• 배너 광고/콘텐츠 스폰서십 (지역 상권·기업 제휴)

• 공동 세미나/현장 스터디 (온·오프라인)

서울연구원, ‘서울 공사여건 감안한 감리기능 강화 방안’ 보고서 발표감리용역 산출내역서 공개, 설계도서 검토 시간 확보, 감리원 배치기준 전문화 필요감리제도 개선 통해 부실공사 예방 및 민간 감리기능 강화 기대

최근 서울을 비롯한 국내 건설현장에서 부실공사와 안전사고가 계속 발생하고 있다. 이는 기술적 문제가 아니라, 발주·설계·시공·감리 등 건설 전 과정에 걸친 구조적 한계에서 비롯된다. 특히 서울은 복잡한 교통체계, 다층적인 지하시설물, 상시적인 민원 등으로 인해 감리 업무 수행이 까다로운 여건이다. 이로 인해 감리자들은 공정·품질·안전관리라는 본연의 업무에 집중하지 못하고, 과도한 행정업무에 노출되고 있다. 이에 서울연구원은 ‘서울의 공사여건을 감안한 감리기능 강화 방안’ 보고서를 통해 감리 기능 강화를 위한 개선책을 제시했다.

감리는 건축법, 건설기술진흥법, 주택법 등 각각의 법령에서 서로 다르게 정의되고 있다. 법령마다 감리에 대한 용어가 감시, 지도, 확인 등으로 혼용되며, 책임 범위에 대한 해석에도 차이를 유발해 현장에서 혼란을 초래한다. 특히 1993년 건설산업기본법에 건설사업관리(CM) 개념이 도입된 이후, 감리와 건설사업관리의 차이, 역할, 의무사항에 대한 명확한 인식이 더욱 중요해졌다. 그럼에도 감리 업무와 역할에 대한 이해가 부족할 경우, 부실공사로 이어질 수 있다고 보고서는 지적한다.

연구진은 서울시 공공건설공사 감리 업무의 문제점을 ▲감리대가 산정의 모호성 ▲설계도서 검토 시간 부족 ▲감리원 배치기준 마련 미흡 등 세 가지로 지적했다.

먼저, 감리대가 산정의 모호성이다. 서울시는 공공공사 입찰 시 입찰공고, 과업내용서, 사업수행능력 평가 기준, 배치 계획표 등을 제공하고 있으나, ‘감리용역 산출내역서’는 제공하지 않고 있다. 총 용역비는 명시돼 있으나, 제경비·기술료·직접경비 등의 반영 비율은 확인할 수 없다. 보고서는 감리대가 산정의 체계적 기준 마련이 필요하다고 지적했다. 총 용역비는 감리원 수, 등급, 배치 기간 등을 결정하는 핵심 기준인 만큼, 그 적정성과 현실성이 매우 중요하다. 총 용역비가 낮게 책정될 경우 필수 감리 인력 확보가 어려워지고, 이는 감리 품질 저하와 공사 안전관리 취약으로 이어질 수 있다.

또한, 설계도서를 검토할 충분한 시간 부족도 주요 문제 중 하나다. 설계도서 검토는 발주청과 설계자의 의도를 명확히 파악하고, 설계도서와 시공성을 비교·검토해 사전에 사고를 방지하고 품질과 안전을 확보할 수 있는 핵심 단계다. 그러나 서울연구원이 감리자, 공무원, 시공사를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 감리기능 강화와 업무 개선이 필요한 단계로 모든 응답자가 ‘설계 검토 단계’를 선택한 것으로 나타났다. 보고서는 “설계도서 검토 시간이 부족한 상황에 대한 제도적 대비가 필요하다”고 지적했다.

마지막으로 지적된 문제는 감리원 배치기준 작성의 미흡이다. 현재는 발주청이 감리원 배치기준을 작성하지만, 입찰공고 이전에 전문 공정별 전문가의 검토 절차가 없어, 부적절하거나 미흡한 기준이 제공되는 사례가 발생하고 있다. 실제로 서울시가 발주한 한 공공공사 감리용역 입찰 사례에서는, 착수 시점에 현장 개설, 설계도서 검토, 행정업무, 착공 지원 및 공사 관리 등 다양한 업무가 요구됨에도 불구하고, 감리단장(책임 건설사업관리 기술자) 한 명의 1개월 근무만 배치 기준에 반영돼 있었다.

공공 건설공사의 감리 기능 강화를 위해, 보고서는 ▲감리용역 대가의 현실화 ▲설계도서 및 시공성 검토 강화 ▲감리원 배치기준의 전문화 등을 제안했다.

우선, 입찰 시 감리용역 산출내역서에 제경비와 기술료의 산출 근거를 명시하고 이를 공개함으로써, 감리 대가의 신뢰성을 높이는 방안을 제시했다. 또 용역 착수 단계에서 감리원을 조기 배치해 설계도서와 시공성 검토에 충분한 시간을 확보하고, 설계 의도에 대한 이해를 바탕으로 시공 과정에서의 품질과 안전 요소를 사전에 점검할 수 있도록 해야 한다고 강조했다. 마지막으로, 입찰 시 제공되는 ‘감리원 배치기준’의 작성 과정을 보다 합리적이고 전문적으로 개선함으로써, 감리용역사의 입찰 금액 산정의 기준을 명확히 하고, 낙찰 이후 예산 편성 및 감리 인력 배치의 적정성을 보장해야 한다고 밝혔다.

서울연구원은 “공공성과 전문성을 강화하는 방향으로 감리제도를 개선한다면 부실공사 예방에 도움이 될 것”이라며 “공공부문의 역할이 확대될 경우 민간 건설공사의 감리 기능도 함께 강화될 수 있을 것”이라고 설명했다.