![[특별법 발의] 심각한 상가 공실을 주거로 바꾼다. 건축사 이관용건축학교](/static/blog/images/7c05fac6ad02432d8d1c870dd4b824f2_image.png)
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부동산 침체가 길어지면서 상가 공실과 지식산업센터 공실은 이제 지역을 가리지 않는 구조적 문제로 번지고 있습니다.
정부는 2026년 상반기, 공실 상가·지식산업센터 일부를 주거용으로 전환할 수 있게 하는 특별법을 추진할 예정이라고 합니다. ‘비어 있는 건물을 주거로 돌려 돌파구를 만들자’는 취지 자체는 이해가 됩니다.
하지만 현장에서 이 정책이 실제로 작동하려면 “규제를 완화한다”는 문장 하나로는 부족합니다.
용도변경은 단순 행정 절차가 아니라, 주차·소방·피난·지구단위계획·소유자 동의 등 여러 층위가 얽혀 있는 복합 문제이기 때문입니다.
상가 공실은 꾸준히 늘고 있습니다.
신도시뿐 아니라 서울 핵심 상권에서도 “비어 있는 1층”은 흔한 풍경이 되었습니다.
더 심각한 것은 지식산업센터 공실입니다.
일부 지역은 공실률이 30~40%를 넘어가고, 특정 도시는 70% 수준이라는 말까지 나옵니다.
공급은 늘었는데 경기 둔화와 기업 수요 감소가 겹치면서, 구조적으로 ‘채워지지 않는 상자’가 된 셈입니다.
이 상황에서 “공실을 주거로 전환”은 분명 매력적인 카드입니다.
하지만 문제는 가능성이 아니라 실행성입니다.
상가와 주거는 임대료 구조가 다릅니다.
주거는 월 80~90만 원으로도 시장이 성립하지만, 상가는 월 200~300만 원을 기대하는 구조가 흔합니다.
즉, 상가 소유자는 “주거 전환”이 결국 수익 감소로 이어진다고 판단할 수 있습니다.
정책이 열려도 시장이 움직이지 않는 이유가 여기서 생깁니다.
생활숙박시설(생숙) 용도전환 사례를 보면 이미 답이 나왔습니다.
법이 발표되고 공포되어도 현장에서 걸리는 지점이 해결되지 않으면, 사람들은 몇 년씩 ‘희망고문’을 겪습니다.
이번 공실 상가 전환도 마찬가지입니다.
지식산업센터는 지구단위계획 구역에 묶인 경우가 많습니다.
그 안에서 주거 용도가 가능한지부터 풀지 않으면, “전환 허용”은 선언으로 끝날 수 있습니다.
주거는 상가보다 주차 기준이 강합니다.
게다가 주차는 지자체 조례가 적용되기 때문에, 조례를 바꾸지 않는 이상 물리적으로 맞추기 어렵습니다.
특별법이 성공하려면, 지자체 조례에 막히지 않도록 중앙 차원의 정합성까지 설계해야 합니다.
(예: 부담금·대체 설치·공영주차 연계 같은 현실적인 수단 포함)
주거는 상가보다 안전 기준이 다릅니다.
스프링클러, 피난 동선, 방화구획, 정화조·환기 같은 요소들이 함께 따라와야 합니다.
도심 꼬마빌딩(근생)을 주거로 바꾸려 해도
대지 안의 공지, 인접대지 이격거리, 계단 폭, 장애인 동선 같은 규정 때문에 공사를 해도 완성 자체가 불가능한 경우가 나옵니다.
이건 “규제를 조금 완화”하는 정도가 아니라, 전환을 위한 별도 기준 체계가 필요합니다.
지식산업센터나 상가 건물은 대부분 집합건물입니다.
한 사람이라도 반대하면 사업이 멈출 수 있습니다.
따라서 특별법에는 단순 허용이 아니라,
동의 요건을 어떻게 설계할지
어떤 범위에서 다수결/특별결의가 가능할지
반대자 권리 보호 장치를 어떻게 둘지
같은 실무형 장치가 함께 들어가야 현실에서 굴러갑니다.
상가를 주거로 바꾸면 단순 칸막이 수준이 아닙니다.
난방(바닥난방), 급배수, 환기, 단열, 방화·피난, 실내 마감 등
주거 성능으로 올리는 비용이 상당합니다.
결국 “전환 허용”만으로는 부족하고,
전환이 일어나도록 하는 금융·세제·인센티브가 맞물려야 합니다.
지금의 공실 문제는 단기 침체가 아니라 구조 변화입니다.
인구 구조가 바뀌고, 소비와 업무 방식이 바뀌고, 도시는 재편됩니다.
따라서 해법도 기존 틀을 조금 손보는 수준으로는 어렵습니다.
특별법이 효과를 내려면,
지구단위계획
주차 조례
소방·피난 기준
물리적 불가능 규정(대지 안의 공지 등)
집합건물 소유자 동의 구조
리모델링 비용(인센티브)
이 “현장의 장애물”을 한 패키지로 해결해야 합니다.
그렇지 않으면 생숙 사례처럼, 발표는 화려하지만 현장에서는 멈춰 서는 또 하나의 희망고문이 될 가능성이 큽니다.
3F - 경량철골
2F 내력벽
1F 라멘(기둥+보)구조
풍하중 변위
모멘트선도
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전단력선도
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재료분리 | 코너보강 |
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커튼월 + 패널 + 파벽돌 디테일 | 창호방수디테일 |
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코로나 이후 민간 일이 줄면서 공공 현상이 더 치열해짐.
1년에 6~7개씩 내도, 한 공모에 50~60팀은 기본으로 들어오는 느낌.
예전엔 “재밌는 경연”이었는데, 요즘은 “희망고문”이라는 말이 나옴.
기대심리가 너무 크다. 복권보다 더 기대하게 된다.
안도 다다오 책 연전연패 얘기 나오면서 “떨어져도 버린 게 아니다”는 정서도 공유됨.
다만 현실은: 열심히 해도 안 되고, 운이 크게 작용한다는 체감.
“되면 나 사옥 짓는다” 같은 김칫국 스타일.
미술관·박물관·도서관이면 무조건 하고 싶어함.
박물관/미술관/추모관처럼 서사 있는 프로젝트를 좋아함.
경사, 고수(나무), 자연 등 “설명할 거리 있는 땅”에 끌림.
스케치보다 텍스트를 먼저 써본다는 사람도 있음(스토리부터 잡는 스타일).
투입 가능한 인력/기간(예: 6주면 1~2명 투입 가능한지)부터 계산.
심사위원 성향을 보고 “나랑 결이 안 맞는 사람” 있으면 회피.
발표(PT)에 약하면 발표 있는 공모는 피하고, 위치/이동 난이도까지 고려.
실작업은 보통 1달~2달. 최소 2~3주인데 3주짜리는 드랍하는 사람도 있음.
처음 아이디어는 직원들한테도 받지만, 메인 고민과 결정은 결국 대표가 함.
큰 사무실은 대안(A/B/C)을 많이 뽑지만, 소규모는 인력 부족 때문에 그게 힘듦.
그래서 “알트를 깔아놓고 줄여가는 방식”을 하고 싶어도 직원들이 부담 느끼고 어려움.
심사는 그냥 투표로 끝나는 게 아니라 토론 흐름이 있고, 유형으로 1차 걸러지는 느낌이 있음(중정형/일자형/분동형/한동형 같은 ‘그럴듯한 타입’).
하지만 “유형이 맞다고 무조건 되는 건 아니다.”
참가자는 늘 “내가 더 잘했는데 왜 떨어졌지 → 불공정”을 체감하기 쉬움.
어떤 심사위원이 끼면 “접수 자체가 안 들어온다”는 이야기까지 나옴.
발주처도 그게 장기적으로 안 좋다는 걸 알아서, 오히려 “무관한 심사위원 소개해달라”는 경우도 있음.
현장설명 ‘직접 참여 강제’ 같은 조건은, 때로는 진짜 필요도 있지만 90%는 “거르기/진입장벽”처럼 해석되기도 함.
열심히 한 티 나는 안이 많아져서, 이제는 “충분히 좋은 안”만으로는 부족하다고 느낌.
심사 입장에서는 결국 ‘감점 요소’를 찾게 되고, 그래서 더더욱 한 방에 설명되는 로직이 중요해짐.
‘2등 전략’(너무 평범하지 않게, 하지만 무리하지도 않게) 얘기가 나오지만, 요즘은 그마저도 쉽지 않음.
현상은 사회적 비용도 크고 비판도 많지만, 없어지진 않을 것 같다는 결론.
당선이 최고지만, 안 돼도 내부적으로 남는 게 있어서 ‘매몰비용’만은 아니라는 얘기.
“지어지지 못한 건축”이지만, 그 과정은 결국 사무실/개인에게 다시 돌아온다.
그래서 마지막은 팁이 아니라 사실상 버티자는 말, 파이팅으로 끝남.
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