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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈
위반건축물 양성화, 올 12월 17일 전면 시행
검색어 "위반건축물"이(가) 제목 · 본문에서 발견되었습니다.
온실 설치도 건축신고가 필요할까? 10㎡ 이하·옥상 온실·카페 영업에서 놓치는 기준
검색어 "위반건축물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
마당에 작은 온실 하나 놓는 것도 신고가 필요할까요
인터넷을 찾아보면 '10㎡ 이하 온실은 신고 없이 설치할 수 있다'는 이야기가 심심찮게 보입니다. 하지만 온실 설치 여부를 면적 하나만으로 판단하는 것은 조심해야 합니다.
농업용인지 가정용인지, 땅에 고정하는 구조인지, 어디에 설치하는지, 실제로 무엇을 하는 공간인지에 따라 이야기가 완전히 달라지기 때문입니다. 같은 '온실'이라는 이름이라도 적용받는 절차가 다를 수 있습니다.
온실 설치 신고 여부, 이 네 가지로 판단합니다
① 농업·어업용인가 vs 가정용·조경용인가 ② 토지에 고정되는 구조인가 ③ 어디에 설치하는가 (농지·대지·옥상·마당) ④ 내부를 실제로 어떤 용도로 쓰는가. 이름이 '온실'이라고 해서 모두 같은 절차를 적용받지 않습니다.
온실 유형별로 어떤 절차가 필요한가요
온실의 형태와 목적에 따라 적용받는 절차가 달라집니다. 크게 세 가지 유형으로 나눠 볼 수 있습니다.
| 유형 | 해당 절차 | 주요 조건 |
|---|---|---|
| 농업·어업용 고정식 온실 | 가설건축물 축조신고 | 건축법 시행령 제15조 대상 |
| 주택 마당 유리온실 (가정용·조경용) | 건축신고 또는 증축신고 | 일반 건축물로 판단 가능 |
| 옥상 온실 (도심 루프탑형) | 건축신고·건폐율·용적률 확인 | 농업용 가설건축물 적용 어려움 |
농업용 고정식 온실이라면 가설건축물 신고부터 봐야 합니다
건축법에서 온실을 찾을 때 먼저 등장하는 것이 가설건축물입니다. 건축법 시행령 제15조의 가설건축물 가운데 농업·어업용 고정식 온실과 간이작업장 등이 규정되어 있습니다.
여기서 중요한 단어가 '농업·어업용'과 '고정식'입니다. 유리나 플라스틱으로 외부를 막고 철골 등 구조체를 기초에 고정하는 형태라면, 단순히 비닐을 씌운 임시 시설과는 다르게 봅니다. 그리고 가설건축물에 해당한다고 해서 아무 절차 없이 바로 설치하는 것이 아닙니다. 가설건축물 축조신고를 한 뒤 설치해야 합니다.
주택 마당의 유리온실은 왜 농업용 온실과 다를까요
전원주택 마당 한쪽에 작은 유리온실을 만들어 화초를 기르는 경우가 있습니다. 모습만 보면 농업용 온실과 비슷하지만 사용 목적이 전혀 다릅니다.
농업이나 어업을 위한 시설이 아니라 조경이나 가정용으로 사용하는 유리온실은 농업용 가설건축물과 동일하게 보기 어렵습니다. 이런 경우에는 일반 건축물로 판단돼 건축신고나 건축허가가 필요할 수 있습니다. 기존 주택을 다 지은 뒤 마당에 별도로 온실을 붙이거나 설치하는 경우라면 증축신고 가능성도 함께 봐야 합니다.
'온실'이라는 이름보다 설치 위치, 구조, 용도가 실제 판단에서 더 중요합니다.
옥상 온실은 더 조심해야 합니다
도심 건물 옥상에 유리온실을 만들어 식물을 키우거나 루프탑 공간처럼 꾸미는 사례가 있습니다. 하지만 도심 건축물 옥상에 설치되는 루프탑형 온실을 농업용 시설로 보기는 어렵습니다. 가정용·조경용 목적이라면 농업·어업용 가설건축물 규정을 그대로 적용하기 어렵기 때문입니다.
옥상 온실 설치 전 반드시 확인할 것
- 일반 건축물로 판단되면 건축면적과 연면적에 영향을 줍니다
- 건폐율과 용적률에 여유가 있는지 먼저 확인해야 합니다
- "작게 만들었으니 괜찮겠지"보다 추가 면적을 설치할 수 있는지부터 보는 것이 순서입니다
'10㎡ 이하는 신고 없이 가능하다'는 말이 맞을까요
작은 온실을 검색하면 '10㎡ 이하, 약 3평 이하 간이온실은 건축허가 없이 설치할 수 있다'는 내용을 쉽게 접할 수 있습니다. 하지만 이 이야기가 어디서 나온 건지 건축법을 찾아봤더니 문제가 있습니다.
10㎡ 이하 신고 불필요 — 건축법상 근거가 없습니다
- 건축법에서 '10㎡ 이하 온실은 신고 없이 설치 가능하다'는 면적 기준을 찾을 수 없습니다
- '간이온실'이라는 명칭과 10㎡ 기준 역시 건축법상 근거가 확인되지 않습니다
- 농지법이나 지방자치단체 조례 등 다른 규정에 별도 근거가 있는지는 해당 지역에서 별도 확인이 필요합니다
- 10㎡라는 숫자만 믿고 설치했다가 위반건축물이 되면 건물주가 책임을 집니다
설치 전에 관할 시·군·구 건축부서에 직접 문의해 신고 대상인지 확인하는 것이 가장 현실적인 접근입니다.
온실 안에서 커피를 마시면 왜 영업 문제가 생길까요
대형 유리온실을 만들어 식물을 심고 테이블과 의자를 놓으면 분위기 좋은 공간이 됩니다. 바로 옆 카페에서 음료를 구매한 손님이 온실 안에서 커피를 마시는 형태도 생각할 수 있습니다. 그런데 여기서 문제가 생깁니다.
온실이 식물 재배시설로 인정받은 공간이라면 실제 사용도 그 목적과 맞아야 합니다. 온실 내부에 화단뿐 아니라 많은 테이블과 좌석을 설치해 카페 손님이 이용하고, 해당 온실이 위치한 토지의 지목이 '전(田)'인 경우가 있습니다. 관할 행정청은 그 토지에서 식물을 기르는 것 이외의 영업을 할 수 없다고 판단해 불법으로 본 사례가 있습니다.
온실로 허가받았다고 내부를 카페로 써도 된다는 뜻이 아닙니다
식물 몇 개를 배치해 놓는 것보다 실제 공간을 어떤 목적으로 이용하고 있는지가 중요합니다. 수경재배시설로 허가받은 뒤 재배시설을 없애고 바닥을 마감해 카페나 모임공간처럼 사용하는 것도 마찬가지입니다. 허가받은 명칭보다 현장의 실제 사용 상태를 행정청이 봅니다.
농지에 온실을 설치하면 가설건축물 신고도 따로 해야 합니다
농지인 전이나 답에 고정식 온실 또는 비닐하우스를 설치하려는 경우 자주 나오는 질문이 있습니다. 농업인이 아닌 사람도 설치할 수 있느냐는 것입니다.
농림축산식품부 질의회신에 따르면 농업인과 비농업인 모두 고정식 온실이나 비닐하우스 설치가 가능합니다. 단 이를 이용해 성실하게 경작하고 농지대장에 등재해야 하며, 330㎡를 넘는 경우에는 농업인 자격과 관련된 별도 기준이 적용됩니다.
농지에서 설치 가능하다는 것과 건축법 신고가 필요 없다는 것은 다릅니다
- 농지법상 설치 가능 여부와 건축법상 가설건축물 신고는 별개입니다
- 고정식 온실이라면 건축부서에 가설건축물 신고를 별도로 해야 합니다
- 농지 관련 규정과 건축법 절차를 구분해서 봐야 합니다
개발제한구역이라면 조건이 더 붙습니다
그린벨트라고 부르는 개발제한구역에서는 온실 설치 조건을 별도로 확인해야 합니다. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표에 설치 가능한 시설과 조건이 규정되어 있습니다.
| 개발제한구역 온실 관련 기준 | 내용 |
|---|---|
| 설치 가능 시설 | 작물재배사, 육묘장, 종묘재배장, 온실 등 주민 생업 시설 |
| 면적 기준 | 기존 면적 포함 500㎡ 이하 (시설원예·수경재배 온실) |
| 부속 시설 | 온실 가동에 직접 필요한 기계실·관리실 66㎡ 이하 설치 가능 |
| 추가 확인 사항 | 거주 조건, 농업 종사 여부, 해당 지역 조례 |
개발제한구역에서는 '온실이니까 가능하다'고 볼 것이 아니라 거주 조건, 농업 종사 여부, 설치 면적과 지역 조례까지 함께 확인해야 합니다.
온실 설치에서 가장 위험한 말은 '업체가 된다고 했다'입니다
조립식 온실을 판매하는 업체는 설치가 간단하다거나 허가가 필요 없다고 설명할 수 있습니다. 하지만 위반건축물이 됐을 때 건축법상 책임은 결국 건물주에게 돌아옵니다. 제품을 먼저 고르는 것이 아니라 설치할 위치와 용도를 정한 뒤 법적 절차를 먼저 확인하는 방식이 안전합니다.
온실 설치 전 체크리스트
- 농업·어업용인가 vs 가정용·조경용인가
- 토지에 고정되는 구조인가 (고정식 여부)
- 농지인가 vs 일반 대지인가
- 기존 건물의 마당인가 vs 옥상인가
- 가설건축물 축조신고 대상인가 vs 일반 건축신고·증축신고 대상인가
- 건폐율과 용적률에 여유가 있는가
- 온실 내부를 실제로 어떤 용도로 사용할 것인가
- 개발제한구역·상수원보호구역 등 별도 제한이 있는가
- 관할 건축부서에 신고·허가 대상 여부를 직접 확인했는가
면적보다 용도와 위치가 먼저입니다
10㎡ 이하라는 이유만으로 신고가 필요 없다고 단정하지 마세요.
농업용과 가정용은 적용받는 절차 자체가 다릅니다.
온실로 허가받은 공간을 카페나 모임 용도로 사용하면 위반입니다.
농지 설치 가능 여부와 건축법 가설건축물 신고는 별개입니다.
온실 설치에서 가져갈 기준은 하나입니다. 면적보다 먼저 '어디에, 어떻게 고정해서, 무슨 용도로 사용할 것인가'를 확인하는 것입니다. 설치 전 관할 건축부서에 먼저 문의하는 것이 불법건축물 문제를 피하는 출발점입니다.
#온실설치 #온실건축신고 #가설건축물온실 #10제곱미터온실 #옥상온실 #주택마당온실 #유리온실허가 #농업용온실신고 #온실카페영업 #고정식온실 #농지온실설치 #개발제한구역온실 #증축신고 #위반건축물 #건축법
50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준
검색어 "위반건축물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다
불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.
"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"
건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.
핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것
① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건 ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가 ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가 ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다
근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다
근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 면적 기준 | 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용 |
| 시점 기준 | 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용 |
순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.
다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요
현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.
건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.
하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.
건축법상 다가구여도 세법은 다르게 판단할 수 있습니다
- 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 주거 사용 형태를 기준으로 판단합니다
- 불법 옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 벗어나면, 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때 적용받을 수 있는 다가구주택 세법 특례가 인정되지 않을 가능성이 있습니다
- 이 경우 1세대 1주택 비과세 여부와 주택 수 판단이 크게 달라질 수 있습니다
- "건축물대장이 다가구니까 1주택 기준이겠지"는 위험한 가정입니다
양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유
불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.
특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.
| 세금 | 어떤 부분을 봐야 하나 | 다가구·근생 사례에서 생길 수 있는 문제 |
|---|---|---|
| 취득세 | 건축·증축으로 사실상 취득했는지 | 불법 옥탑 증축 당시 취득세 신고 여부 |
| 재산세 | 실제 사용 현황 | 근생이라도 실제 주거용이면 주택으로 판단될 가능성 |
| 종합부동산세 | 주택 수·공시가격 합산·1세대 1주택 여부 | 1주택 특례와 기본공제 적용 여부 변화 |
| 양도소득세 | 양도 당시 주택 수와 다가구 특례 적용 여부 | 1세대 1주택 비과세 또는 고가주택 계산 방식 변화 |
취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다
예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.
취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.
즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.
- 무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
- 당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
- 증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
- 양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가
양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.
재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다
건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?
재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.
건축물대장: 근린생활시설
실제 사용: 원룸으로 임대
재산세 판단: 실제 주거 사용을 근거로 주택으로 판단될 가능성
여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.
보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다
종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.
예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,
1세대 1주택자에 해당하면: 기본공제 12억 원 적용
1세대 1주택자가 아니라면: 기본공제 9억 원 적용
이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.
양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다
이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.
현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.
여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.
| 구분 | 양도세 판단 |
|---|---|
| 건축법상 적법한 다가구주택을 전체 매매 | 소득세법 시행령상 하나의 주택으로 보는 특례 검토 가능 |
| 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구 요건 미충족 | 다가구주택 특례 적용 여부에 문제 발생 → 1세대 1주택 비과세 판단 달라짐 |
예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.
반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.
같은 건물인데 세금별 판단이 다릅니다
취득세는 "필로티와 옥탑을 언제 실제로 증축했으며 그때 건축물 취득이 발생했는가"를 묻습니다.
재산세는 "건축물대장에 무엇이라고 적혀 있느냐보다 실제로 주택으로 사용하고 있는가"를 봅니다.
종합부동산세는 "주택으로 과세되는 재산이 무엇이고 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는가"를 판단합니다.
양도소득세는 "양도 당시 이 건물이 건축법상 다가구주택에 해당하며, 전체를 하나의 주택으로 보는 특례를 받을 수 있는가"를 따집니다.
필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다
비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.
양성화 신청 전에 반드시 따로 확인할 두 가지 질문
"건축법상 양성화가 가능한가?"와 "양성화 후 세법상 몇 주택으로 판단되는가?"는 서로 다른 질문입니다.
다가구 옥탑, 필로티 주거전용, 근생 주거전용 사례라면 두 질문의 답을 각각 확인한 뒤 결정하세요.
양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요
자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?
그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.
"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.
옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요
옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.
"철거 후 2년이면 해결된다"는 기준은 법적으로 명확하지 않습니다
- 철거 후 어느 시점부터 세법상 문제가 해소되는지에 대한 명확한 법 규정이 없습니다
- 철거 시점과 매매 시점의 현행 세법, 실제 주택 수 판단 기준을 세무 전문가와 확인하세요
- 세법은 바뀔 수 있고 건물마다 구조와 사용 현황이 달라 개별 판단이 필요합니다
건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다
양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.
업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.
판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다
불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.
다가구 옥탑·근생 양성화 전 확인 순서
- 건축물대장과 허가도면상 현재 용도를 확인한다
- 건물 전체에서 주거용으로 사용하는 면적을 확인한다
- 근생·옥탑·필로티를 실제 언제부터 주거용으로 사용했는지 확인한다
- 불법 증축한 면적과 실제 공사 시기를 확인해 취득세 신고 관계를 점검한다
- 현재 근생·옥탑 등이 재산세에서 어떤 용도로 과세되고 있는지 확인한다
- 해당 건물을 포함한 보유주택과 공시가격을 확인해 종합부동산세 1세대 1주택 여부를 검토한다
- 옥탑·필로티까지 포함했을 때 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 계속 충족하는지 확인한다
- 전체 건물을 하나의 매매단위로 팔 때 소득세법 시행령 제155조제15항상 다가구주택 특례 적용이 가능한지 확인한다
- 매도 예정 시점을 기준으로 양도소득세를 사전에 계산한다
- 그 결과를 확인한 뒤 양성화·원상복구 중 어느 방향으로 갈지 결정한다
양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요
건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.
건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.
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위반건축물 단속 강화, 이행강제금 의무징수와 설계자 처벌까지 무엇이 달라지나
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이행강제금이 안 나왔으니 괜찮다 — 이 생각이 위험해집니다
위반건축물이 있는데 지금까지 이행강제금 고지서가 한 번도 안 왔다면, 앞으로도 괜찮을 거라고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 이번 건축법 개정으로 그 판단이 달라질 수 있습니다.
단속 횟수가 늘어나는 수준이 아닙니다. 조사, 자료 확보, 이행강제금 징수, 책임 추궁까지 이어지는 구조가 새롭게 만들어지고 있습니다. 설계자도 일정 위반에 대해 처벌 대상이 됩니다. 무엇이 어떻게 달라지는지 하나씩 짚어보겠습니다.
이번 건축법 개정 핵심 6가지
① 위반건축물 실태조사 연 1회 이상 정기화 (건축법 제79조) ② 이행강제금 의무징수·반복 부과 강화 (건축법 제80조) ③ 구상권 신설 — 현재 소유자가 전 소유자에게 비용 청구 가능 ④ 과세정보 등 행정정보 활용 조사 ⑤ 설계자 처벌 확대 (건축법 제108조·제110조) ⑥ 조사 거부·방해 시 과태료 200만 원 이하
이제 '조사할 수 있다'가 아니라 '조사해야 한다'입니다
가장 먼저 봐야 할 변화는 실태조사입니다. 건축법 제79조 개정으로 위반건축물 실태조사를 연 1회 이상 정기적으로 실시하도록 의무화됩니다. 기존처럼 필요할 때 조사하는 방식이 아니라, 허가권자가 정기조사를 해야 하는 구조입니다. 위반 예방을 위해 필요하다고 판단하면 별도의 수시조사도 가능합니다.
사용승인 이후 건축물의 사후관리도 강화됩니다. 대통령령으로 정하는 건축물에 대해 사용승인을 받은 상태대로 유지·관리되고 있는지를 허가권자가 조사하도록 하는 규정도 새롭게 마련됩니다.
사용승인을 받으면 관리가 끝난다고 생각하면 안 됩니다
- 사용승인 후에도 건축물 상태가 허가 도면과 일치하는지 조사 대상이 됩니다
- 구체적인 조사 대상 건축물은 대통령령에서 확정됩니다
- 수시조사도 가능하므로 "정기조사 일정을 피하면 된다"는 생각도 통하지 않습니다
이행강제금, 이제 안 내고 버티는 방법이 없어집니다
위반건축물을 시정하지 않을 때 가장 현실적으로 체감되는 것이 이행강제금입니다. 건축법 제80조 개정으로 허가권자가 시정명령을 내렸음에도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수하도록 하는 의무가 한층 강해집니다.
| 구분 | 기존 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 부과 여부 | 지역·상황에 따라 실제 미부과 사례 존재 | 의무징수 방향으로 강화 |
| 부과 횟수 | 제한적 | 연 2회 이내 (조례로 정하는 횟수), 시정 시까지 반복 |
| 금액 가중 | — | 최초 부과 다음 연도부터 대통령령 방식으로 가중 |
지금까지 "아직 고지서가 안 왔으니 괜찮다"고 판단할 수 있었던 상황은 앞으로 통하지 않습니다. 징수 의무가 강화되고 금액도 해가 지날수록 커지는 구조입니다.
전 주인이 만든 불법건축물인데 내가 시정 비용을 내야 하나요
경매나 매매로 건물을 취득한 뒤 위반건축물이 발견되는 경우가 있습니다. 직접 설치하지 않은 시설인데 시정명령을 받고 철거·원상복구 비용을 부담해야 한다면 억울할 수밖에 없습니다.
이에 대한 대응으로 구상권이 새롭게 마련됩니다. 시정명령을 받은 건축주 등이 자기 비용으로 시정명령을 이행한 경우, 대통령령으로 정하는 방식에 따라 실제 책임이 있는 사람에게 비용을 청구할 수 있게 됩니다.
건물 매입 전 반드시 확인해야 할 것들
구상권이 생긴다고 해도 현재 소유자가 먼저 시정 비용을 부담해야 하는 상황은 피하기 어렵습니다. 매입 후 적발되면 비용을 낸 뒤 전 소유자에게 청구하는 절차를 밟아야 합니다. 등기나 가격보다 허가 도면과 현재 건축물 상태의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.
과세정보까지 조사에 활용됩니다
단속 방식에서 특히 눈에 띄는 부분이 있습니다. 허가권자가 위반건축물 조사를 위해 필요하다고 인정하면 과세정보 등 대통령령에서 정하는 정보를 해당 기관에 요청할 수 있도록 하는 규정입니다. 정보를 관리하는 기관은 특별한 사정이 없으면 요청에 응하도록 규정됩니다.
건축행정 부서가 다른 국가기관이 관리하는 정보를 활용해 위반건축물을 조사할 수 있는 근거가 넓어지는 셈입니다. 위반건축물 단속이 단순 현장 확인에서 끝나는 것이 아니라, 행정정보까지 연결해 조사하는 방향으로 강화되고 있습니다.
건축사라면 이 부분을 가장 민감하게 봐야 합니다
건축업무를 하는 사람이라면 이번 개정에서 특히 눈여겨봐야 할 대목이 있습니다. 건축법 제108조와 제110조 벌칙 규정에서 일정한 위반행위에 대해 건축주·시공자뿐 아니라 이를 설계한 자까지 처벌할 수 있도록 하는 내용입니다.
| 설계자 처벌 대상이 될 수 있는 위반 유형 |
|---|
| 건축허가 관련 위반 |
| 용도변경 허가·신고 위반 |
| 건축선 위반 |
| 건폐율·용적률 위반 |
| 대지 안의 공지 위반 |
| 건축물 높이·일조권 위반 |
| 건축협정 위반 |
단순 행정처분이 아니라 형사처벌까지 연결될 수 있습니다
- 허가도서 작성에서 업무가 끝난다고 보기 어려워집니다
- 현장조사 단계에서 건축선·대지 안의 공지 등 법적 조건을 정확히 확인해야 합니다
- 설계와 다른 위반이 공사 중에 발생하지 않았는지 더욱 세밀하게 관리해야 합니다
조사를 거부하거나 방해하면 과태료입니다
현장 진입을 거부하면 단속이 어렵다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 위반건축물 조사나 건축물·대지·공사장에 대한 검사를 거부하거나 방해·기피한 경우에는 200만 원 이하의 과태료를 부과하는 규정이 함께 신설됩니다. 문을 안 열어주거나 고의로 조사를 막는 행위도 별도의 문제가 됩니다.
위반건축물, 지금 당장 이것부터 확인하세요
건물 소유자·매입 예정자·건축사 공통 체크리스트
- 사용승인 당시 도면과 현재 건축물 상태가 일치하는가
- 허가·신고 없이 증축·대수선·용도변경한 부분이 있는가
- 위반건축물로 등재되거나 시정명령이 있었는가
- 기존 이행강제금이 부과되거나 체납된 사실이 있는가
- 건물 매입 전부터 존재하던 위반 부분인가 — 전 소유자 위반이라도 현재 소유자가 먼저 부담
- 설계·시공 과정에서 건축법 위반에 관여한 부분은 없는가 (건축사 필수)
기준은 하나입니다
'적발될 가능성이 있느냐'보다 '현재 상태가 적법하냐'를 먼저 보세요.
정기조사가 의무화되는 구조에서 적발이 늦어지는 것과 위반상태가 없어지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
이행강제금은 시정 시까지 반복 부과되고 금액도 해마다 커집니다.
건축사는 허가도서 작성 이후에도 법적 책임에서 자유롭지 않습니다.
개별 상황에 따라 적용 방식이 다를 수 있으므로, 위반건축물 해당 여부나 시정 방법이 불분명한 경우에는 건축사 또는 법률 전문가와 상담하시기를 권합니다.
#위반건축물 #이행강제금 #건축법개정 #건축법단속 #불법건축물 #건축사처벌 #위반건축물단속 #사용승인후관리 #건축법제79조 #건축법제80조
옥상에 지붕 달면 불법일까? 옥상 활용 합법과 불법 기준 정리
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불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!
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불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!
안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.
안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.
바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 '위반 건축물'(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.
이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.
12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다
핵심 내용
불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.
더불어민주당과 국토교통부는 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했습니다.
상반기 중 '불법건축물 양성화 특별법'을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것이 정부와 여당의 계획입니다.
@국토교통부
불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진으로, 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.
다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.
@국토교통부
양성화 대상 기준
당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.
| 주택 유형 | 연면적 기준 | 조건 |
|---|---|---|
| 단독주택 | 165㎡(약 50평) 미만 | 일괄 대상 포함 |
| 단독주택 | 165㎡ 이상 ~ 330㎡(약 100평) 미만 | 해당 지자체 조례 기준 충족 필요 |
| 다가구주택 | 660㎡(약 200평) 미만 | 대상 포함 |
| 근린생활시설 | 규모 무관 | 주차장 확보 등 건축 기준 충족 시 |
@국토교통부
연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침입니다. 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.
양성화 신청 절차
1대상 여부 확인 — 연면적 기준 및 이행강제금 5회 이상 납부 여부를 관할 지자체 건축과에서 확인
2건축사 의뢰 — 건축사를 통해 현황 설계도서 작성
3지방건축위원회 심의 — 지자체 소속 지방건축위원회의 심의 진행
4사용승인서 발급 — 심의 통과 후 사용승인서 발급으로 양성화 완료
@국토교통부
양성화 제외 대상 및 주의사항
이런 경우 양성화 대상에서 제외됩니다
건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우
2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주
건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우 (단, 실제 가구 수 증가가 없는 경미한 위반은 예외적으로 허용 가능)
화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우 (건축 관련 심의에서 탈락)
일조권 '사선 제한' 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다
국토교통부가 지난해 10월 발표한 '위반건축물 합리적 관리방안'에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있습니다. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.
현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 이른바 '사선 제한' 규정 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.
문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 국토교통부는 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향을 제시했습니다.
@국토교통부
상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다
정부와 여당은 2026년 상반기 안에 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.
165㎡ 이상 단독주택 보유자는 별도 확인 필요
165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능합니다. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있습니다. 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
카페, 베이커리(휴게음식점) 복층 높이 제한 삭제!!! (실내건축 기준 일부개정)
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위반건축물 양성화 신청기간과 대상 조건, 2026년 놓치면 안 되는 이유
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![주거용 위반건축물 일시적 합법전환 [(특정건축물 정리법 시행)]](/thumbnail_proxy/YQLJN5PBoWE)
주거용 위반건축물 일시적 합법전환 [(특정건축물 정리법 시행)]
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Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 개요
소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.
주거용 위반건축물 일시적 합법전환 [(특정건축물 정리법 시행)]
Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 개요 소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.
일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다. 현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.
다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.
원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.
법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.
※ 2014년 특별조치법 주요내용
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 발의 및 제정 | 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정 |
| 시행 | 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행) |
| 적용범위 | 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하) |
| 추진절차 | 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리 |
| 심의기준 | 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음 |
| 양성화 실적 | 26,924동 |
Ⅵ. 추진방안
1. 건축규제 완화
정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다. 현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.
(참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)
비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다. 노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.
2. 불법행위 예방
건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.
매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.
불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.
3. 단속·시정 강화
AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.
이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.
소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.
Ⅶ. 향후 계획
특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.
건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.
참고 : 세부 추진일정 및 담당부서
| 추진과제 | 일정 | 담당부서 |
|---|---|---|
| 건축규제 완화 | ||
| 일조사선 후퇴기준 완화 (건축법 개정) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 비가림지붕·보일러실 특례 (시행령 개정) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 불법행위 예방 | ||
| 건축물 사후검사제도 도입 (건축법 개정안 마련) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 건축물 성능확인제도 도입 (건축물관리법 개정안 발의) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 매매·임대차 투명성 제고 (건축물대장 기재 확대) | 2026.3 | 건축정책과 |
| 매매·임대차 투명성 제고 (공인중개사법 개정) | 2026.2 | 부동산개발산업과 |
| 매도인 원상복구 특약 반영 (계약서 개정) | 2025.12 | 부동산개발산업과 |
| 위반건축물 정보제공 사이트 개설 (민간 서비스앱 연계 구축) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 설계·감리 점검 가이드라인 마련 | 2026년 하반기 | 건축정책과 |
| 미등록 시공업자 벌칙 확대 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 (지자체 배포) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 단속·시정 강화 | ||
| AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 | 2025~2027년 | 국토지리정보원 |
| 지자체 정기 실태조사 의무화 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 부동산 감독기구 신설 (신설기구 설립 논의) | 2025.12 | 부동산소비자보호기획단 |
| 건축안전특별회계 조성 의무화 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 (건축법 개정안 마련) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 위반건축물 정보시스템 고도화 (세움터 기능 개선) | 2026년 상반기 | 건축정책과 |
| 이행강제금 반복부과·가중 도입 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 영리목적 위반 가중 확대 (건축법 개정안 발의) | 2025.12 | 건축정책과 |
| 소규모 해체계획서 검토 면제 (건축물관리법 개정) | 2026년 | 건축안전과 |
| 표준 해체계획서 제작·배포 | 2026년 상반기 | 건축안전과 |
![「위반건축물 합리적 관리방안」 발표 [국토부]](/static/blog/images/e31e523e73e046c687bbe56a7898cb25_image.png)
「위반건축물 합리적 관리방안」 발표 [국토부]
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위반건축물 합리적 관리방안 개요
정책 3대 추진 방향
- 특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화
- 일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화
- 불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행
국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제(신속추진과제)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.
* 국정72 : "국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립" 中 세부 이행계획
** (`25.7.31) 국정기획위원회, "'특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안' 신속추진과제로 선정"
위반건축물 현황 및 통계
| 구분 | 수량 | 비고 |
|---|---|---|
| 전국 위반건축물 총계 ('24년 말) | 약 14.8만동 | '15년(8.9만동) 대비 매년 5~6천동 증가 |
| 주거용 위반건축물 | 8.3만동 | 전체의 약 56% |
| 소규모 단독·다가구·다세대주택 | 4.6만동 | 주거용의 54.7% (과반) |
* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)
안전사고 사례
(`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망 1, 부상 3)
정부는 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등을 통해 수렴한 현장의견을 토대로, 기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.
* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)
3대 추진 방향 세부 내용
① 소규모 주거용 위반건축물 양성화
핵심 제도: 특정건축물 정리에 관한 특별조치법
- 임대인·매도인의 불법행위로 인한 임차인·매수인 피해 해소
- 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물 양성화 유도
- 22대 국회 출범 이후 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중
- 과거 5차례 시행 (`80, `81, `00, `06, `14) — `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료
- 양성화 대상범위·심의기준 등 세부 입법사항은 국회 논의를 통해 최종 확정 예정
② 위반건축물 발생 원인 건축규제 완화
| 완화 대상 | 주요 내용 |
|---|---|
| 일조기준 조정 | 전용·일반주거지역의 일조기준을 국민 생활방식 등을 고려하여 조정 |
| 층수·면적 산정 제외 | 노후주택의 외부계단·옥상 비가림시설, 다가구·다세대주택 보일러실 |
③ 불법 건축행위 근절 — 제도적 기반 구축
사후점검 및 성능확인 제도 신설
- 준공 이후 불법행위 억제를 위한 건축물 사후점검제도 도입
- 건축 관련 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도 신설
매매·임대차 투명성 강화
- 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인 강화
- 매수 이후에도 위반행위자에게 구상권 등 손해배상 책임 명시
- 계약 전 발생 위반사항에 대한 매도인 원상복구 책임 계약서 특약 권고
- 위반건축물 정보제공 사이트 별도 운영
설계·시공 단계 위반행위 방지
- 설계·감리 점검 가이드라인 마련
- 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상 포함
- 건축주·건축사 등에 불법행위 및 처벌규정 지속 교육·안내
상시 관리·감독체계 구축
AI 기반 모니터링 및 지자체 역량 강화
- 전국 건축물 외부 위반행위를 즉각 확인하는 항공사진 변화 AI 분석시스템 개발
- 지자체 실태조사에 AI 분석결과 활용
- 지자체 조사권한·역할 강화 및 부동산 감독기구와 협력 방안 검토
- 예산활용·업무시스템 개발 등 행정 지원
이행강제금 부과체계 개선
| 개선 항목 | 내용 |
|---|---|
| 반복 부과 | 모든 지자체에서 시정 완료 시까지 이행강제금 반복 부과 |
| 가중 부과 | 미시정 시 매년 금액 가중, 임대 등 영리목적 위반은 가중비율·대상 확대 |
| 원상복구 지원 | 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담 완화, 표준해체계획서 배포 |
향후 추진 일정 및 장관 메시지
- 제도강화 방안을 특정건축물법과 함께 국회에서 신속하게 발의
- 특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령·지자체 업무 가이드라인 마련
- 건축법 시행령 등 개정사항·행정 개선방안은 지자체와 충분히 협의 후 추진
한계 및 주의사항
- 양성화는 한시적 조치이며, 세부 대상 범위는 국회 논의를 통해 확정될 예정
- AI 분석시스템 및 정보제공 사이트는 아직 개발·운영 준비 단계
- 매년 5~6천동씩 증가하는 추세를 실질적으로 억제할 수 있을지 현장 이행력이 관건
김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다"며, "이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다"고 밝혔다.
4만6000동 소규모 주거용 ‘위반건축물’ 구제한다…한시적 ‘양성화’ 추진 - 경향신문
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다세대·다가구주택이 밀집한 서울 중구의 주거지역. 류인하 기자
안전에 문제가 없고 인근 주민 권리를 침해하지 않는 소규모 주거용 법 위반 건축물에 한시적으로 합법화 기회를 부여하는 방안을 정부가 추진한다. 또 외부 계단이나 옥상에 가림막을 설치하는 등 현행 제도상 법 위반에 해당하는 일부 조치를 소규모 주거용 건축물에 한해 허용하기로 했다.
국토교통부는 위반건축물 양성화와 건축 규제 완화 등을 골자로 한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 1일 발표했다.
앞서 국정기획위원회는 위반건축물 양성화를 정부 국정과제로 선정한 바 있다. 위반건축물인 줄 모르고 주택 등을 매입했다가 매수인이 거액의 이행강제금을 물게 되거나, 세를 들었다가 담보대출을 못 받게 된 세입자 등의 피해를 조속히 구제해야 한다는 취지다.
위반건축물이란 건축법이 정한 허가나 신고 절차 없이 무단으로 건축물을 신축·증축하는 등 행위를 했다가 적발된 건축물을 말한다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 시정명령을 받게 된다. 이행하지 않으면 이행강제금을 물어야 한다.
정부는 먼저 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화에 나선다. 국회에서 논의 중인 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(특정건축물법)에 따라, 안전 확보 조건을 충족하는 일정 요건의 위반건축물에 한해 합법적 사용을 승인할 계획이다.
양성화 대상 범위와 심의 기준 등 세부 사항은 2014년 추진 사례를 참고해 국회 논의를 거쳐 확정할 예정이다. 당시에는 단독주택(연면적 165㎡ 이하), 다가구주택(연면적 330㎡ 이하), 다세대주택(세대당 전용면적 85㎡ 이하)을 대상으로 2012년 12월 31일 이전에 완공된 건축물 2만6924동이 양성화됐다.
법 위반 사례가 양산되지 않도록 건축 규제도 손본다. 일조 기준, 보일러실 면적 산정, 외부계단 비가림시설 등 불합리한 건축 규제를 완화해 불법 증축이나 개조를 유인하는 요소를 줄인다. 준공 이후의 불법행위도 차단하기 위해 건축물 사후점검제와 성능확인제를 신설하고, 전문가가 수시로 위반 여부를 점검하도록 한다.
국토부에 따르면 전국의 위반건축물은 지난 연말 기준 약 14만8000동으로 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 늘고 있다. 이 가운데 주거용 건물은 8만3000동으로, 절반 이상(54.8%)이 소규모 단독·다가구·다세대 주택(4만6000동)이다.
위반건축물은 비아파트에 거주하는 서민 주거 환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적돼 왔다. 실제로 지난 7월31일에는 경남 창원의 상가 2층 불법 ‘근생주택’(근린생활시설에 불법으로 만든 주거 공간)에서 바닥구조물이 붕괴해 1명이 숨지고 3명이 다쳤다.
김윤덕 국토부 장관은 “이번 기회에 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 국회 및 지방자치단체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 말했다.
국토부, 소규모 주거용 위반건축물 11년 만에 양성화 추진…역대 6번째
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소규모 주거용 위반건축물, 특별법 통해 한시적 양성화 추진일조·면적 산정기준 조정 등 건축규제 완화 방안 마련사후점검제·성능확인제 도입으로 불법행위 차단 강화AI 기반 항공사진 분석·이행강제금 가중 부과로 관리체계 구축
국토교통부가 위반건축물 문제 해결을 위해 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 10월 2일 내놓았다. 핵심은 ▲소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화 ▲건축규제 완화 ▲불법 건축행위 단속·관리 강화다.
국토부에 따르면 지난해 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8천 동으로, 2015년 8만9천 동에서 매년 5천∼6천 동씩 증가하고 있다. 이 중 주거용은 8만3천 동이며, 단독·다가구·다세대주택 등 소규모 주거용이 4만6천 동으로 과반을 차지한다. 경남 창원에서는 지난해 불법 근린생활시설의 구조물이 붕괴해 사망 1명, 부상 3명이 발생하는 등 안전사고도 이어지고 있다.
정부는 임차인과 매수인이 불법 건축행위로 피해를 입는 문제를 고려해 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 제정을 지원할 계획이다. 해당 법이 통과되면 안전 확보를 조건으로 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적 양성화를 추진한다. 다만 구체적인 대상 범위와 심의 기준은 국회 논의를 거쳐 확정될 예정이다.
또 양성화 조치가 반복되지 않도록 건축규제 전반을 손질한다. 전용·일반주거지역의 일조기준을 현실화하고, 노후주택의 외부계단 비가림시설과 다가구·다세대 보일러실은 면적 및 층수 산정에서 제외한다. 이를 통해 위반건축물 발생 원인을 줄이는 것이 목적이다.
준공 이후 불법행위를 막기 위해 ‘건축물 사후점검제’를 도입하고, 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능확인제도’도 신설한다. 매매·임대차 계약 시 건축물대장에 기재된 위반사항 확인을 강화하고, 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 권고한다. 계약 이후 발견된 위반사항은 매도인에게 책임을 묻고, 일반 국민도 온라인으로 위반 여부를 확인할 수 있도록 별도 정보제공 시스템을 운영한다.
위반건축물 단속은 항공사진과 AI 분석을 활용해 실시간 확인하는 방식으로 강화된다. 지자체의 조사 권한을 확대하고, 신설 예정인 부동산 감독기구와도 협력한다. 원상복구가 완료될 때까지 이행강제금을 반복 부과하고, 매년 금액을 가중해 실효성을 높인다. 임대 목적 등 영리성 위반에는 가중비율과 적용 대상을 확대한다. 시정명령 절차에서는 표준해체계획서를 제공하고, 해체 시 전문가 검토 비용 일부를 지원한다.
국토부는 관리방안에 포함된 이번 제도 강화 내용이 특정건축물법과 함께 국회에서 논의되도록 추진할 계획이다. 법안이 통과되면 “즉시 하위법령과 지자체 가이드라인을 마련하고, 건축법 시행령 개정과 행정적 보완도 병행할 방침”이라고 밝혔다.
김윤덕 국토부 장관은 “위반건축물로 인한 피해를 조속히 해소하기 위해 마련된 방안”이라며 “이번 기회에 근본적 해결을 도모하겠다”고 밝혔다.
「위반건축물 합리적 관리방안」 기본방향(자료=국토교통부)
국토부, 소규모 주거용 위반건축물 11년 만에 양성화 추진…역대 6번째 - 매일경제
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[사진 출처 = 연합뉴스]
정부가 11년 만에 소규모 주거용 위반(불법) 건축물에 대한 한시적 양성화를 추진한다.
국토교통부는 1일 위반 건축물을 일시 해소하고 신규 불법 행위를 원천 차단하는 내용의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’을 발표하면서 이같이 밝혔다.
위반 건축물에 대한 한시적 양성화는 과거 5차례(1980·1981·2000·2006·2014년)에 걸쳐 이뤄졌으며 이번에 11년 만에 역대 여섯 번째로 추진되는 것이다.
국토부는 현재 국회에서 논의 중인 ‘특정 건축물 정리에 관한 특별조치법’(특정건축물법) 시행에 정부 차원에서 적극 협조하기로 했다.
양성화 대상 범위나 심의 기준 등 세부 입법 사항은 2014년 추진 사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종적으로 확정된다.
앞서 2014년에는 양성화 조처를 통해 총 2만6924동의 위반 건축물이 합법적 사용 승인을 받은 바 있다.
이번 조처는 이재명 대통령의 후보 시절 대선 공약인 ‘미신고 특정 건축물 양성화 조치에 따른 주거 안전 보장’을 구체화하는 차원이다.
이재명 정부의 국정기획위원회는 지난 7월 말 특정건축물(위반건축물) 합리적 관리 방안을 신속 추진 과제로 선정했다.
전국의 위반 건축물은 작년 말 기준으로 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000∼6000동씩 계속 증가하는 추세다.
특히 주거용 위반 건축물의 경우 지난해 말 기준 8만3000동으로, 이 가운데 소규모 단독(연면적 165㎡ 미만)·다가구(연면적 330㎡ 미만)·다세대(전용면적 85㎡ 미만)주택이 57.4%(4만6000동)로 절반을 넘는 것으로 집계됐다.
건축 기준이나 절차에 따르지 않아 붕괴나 화재에 취약한 위반 건축물이 이들 소규모 비아파트에 거주하는 서민의 주거 환경을 악화하고 있다는 지적이 나온다.
다만 정부의 위반 건축물 양성화 조처는 법을 지킨 사람들에 대한 형평성 훼손과 불법 조장 우려로 그동안 논란이 돼왔다.
국토부 이상주 국토도시실장은 “시간이 지나면 나중에 또 양성화되지 않겠느냐는 기대 심리가 있는 것이 사실”이라며 “이번이 진짜로 마지막 양성화라는 심정으로 합리적 관리 방안을 준비했다”고 말했다.
국토부는 양성화 사례가 더는 반복되지 않도록 건축 규제를 개선하고, 불법 행위를 근원적으로 차단할 수 있는 제도적 기반을 구축할 방침이다.
전용·일반주거지역의 일조 기준을 조정하고, 노후주택의 외부계단·옥상 등에 설치되는 비가림 시설과 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수나 면적 산정을 제외하는 특례를 신설하기로 했다.
준공 이후 발생하는 불법 행위를 억제하기 위해 ‘건축물 사후 점검제’를 도입하고, 건축 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능 확인제’도 신설한다.
또 계약 시 건축물대장상 위반 사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 위반 행위를 한 이전 건축주 등에게 구상권 등의 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거도 마련한다.
일반 국민도 쉽게 건축물 위반 정보를 확인할 수 있도록 별도의 정보 제공 사이트도 운영할 계획이다.
이 밖에 건축설계·시공 과정에서 불법을 유도하는 관행을 사전에 차단하고, 위반 건축물의 상시 관리·감독 체계를 구축하는 내용도 이번 대책에 포함됐다.
무허가농가주택(건축물대장이 없는 무허가주택을 보유하거나 매입하려고 할 때 주의해야 할 점과 불법건축물의 양성화를 위한 방법)
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무허가주택이라고 해서 반드시 불법은 아니고 모두 철거의 대상은 아닙니다. 그러나 온전한 재산권 행사가 불가능하고 여러모로 불편하기 때문에 양성화를 통한 합법적인 건물로 만들 필요가 있습니다. 특히 농지 위에 지어진 불법무허가 농가주택은 주의해야 합니다.
무허가농가주택, 매입 전 확인이 필수
건축물대장이 없는 주택은 대출·보험·매매에서 불이익이 크므로, 양성화 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
무허가농가주택이 생기는 이유
농가주택은 과거 건축허가 절차가 지금처럼 엄격하게 적용되지 않던 시기에 지어진 경우가 많고, 농지 위에 신고 없이 증축을 반복하면서 건축물대장과 실제 건물의 형태가 달라진 사례도 흔합니다. 또한 농지법상 농지전용 절차 없이 주택을 지은 경우에는 건축법 위반과 농지법 위반이 동시에 걸려 있는 상태이기 때문에, 일반적인 위반건축물보다 양성화 절차가 더 복잡해질 수 있습니다.
매입 전 반드시 확인할 사항
무허가농가주택을 매입하려는 경우, 우선 건축물대장 존재 여부와 토지대장상 지목, 농지전용 이력을 함께 확인해야 합니다. 건축물대장이 아예 없다면 양성화 자체가 불가능한 경우도 있으므로, 관할 지자체의 건축과·농지과에 사전 문의하여 해당 건물이 양성화 대상에 해당하는지, 이행강제금이 부과되고 있는지를 먼저 파악하는 절차가 필요합니다.
양성화 없이 매입할 때의 위험
건축물대장이 없는 상태로 매입하면 담보대출이 제한되고, 향후 매도 시에도 동일한 문제가 되풀이되며 이행강제금이 누적될 수 있습니다.
내 건물이 위반건축물? 불법건축물을 합법적으로! - 전세 월세 매매 경매 시 꼭 알아야 할 불법건축물 양성화 방법 2가지ㅣ위반건축물 양성화 방법ㅣ부동산강의ㅣ경매꾼ㅣ
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위반건축물 및 이행강제금
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위반건축물
건축물대장에 '위반건축물'로 표시되면 용도변경을 포함한 각종 건축행위가 제한되고, 대출·신규사업 허가에도 불이익이 발생한다. 이행강제금 미납 시 동산·부동산이 압류될 수 있다.
1. 건축물대장을 통한 위반사항 확인
건축물대장은 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장번호, 전유부분(구분·층별·구조·용도·면적), 공용부분, 소유자현황, 변동사항, 건축물 현황도 등을 기록한 공적 장부다.
건축물대장에 포함된 도면은 건축주만 발급받을 수 있으나, 배치도는 발급 제한이 없으며, 「건축물대장 현황도면 발급 동의(위임)서」(서식4)를 제출하면 위임을 받은 자도 현황도서를 발급받을 수 있다.
위반사항은 건축물대장 (갑)지 오른편에 노란색 박스 형태의 '위반건축물' 표시로 나타나며, 상세 내용은 (을)지 하단 표에 기록된다.
| 건축물대장 종류 | 적용 대상 |
|---|---|
| 일반 건축물대장 | 단독주택, 다가구주택(원룸), 상가주택 등 |
| 집합 건축물대장 | 아파트, 다세대주택, 연립주택 |
2. 위반사항의 종류
| 위반 유형 | 내용 |
|---|---|
| 무단 증축 | 건축물대장 등재 면적 이상으로 무단 증축하거나 옥탑층 일부를 구획하여 무단으로 사용하는 행위 |
| 발코니 무단 확장 | 동별 입주민 1/2 이상 동의 및 행위허가 없이 구조 변경. 구조안전확인서·변경 전후 도면 등 구비서류 미제출 상태에서 시공 시 위반 |
| 무단 용도변경 | 근린생활시설을 단독·공동주택으로 용도변경 허가 없이 주택으로 개조하여 사용하는 행위 |
| 불법 시설 변경 | 다중주택(하숙집)에서 취사시설 설치 금지 규정을 위반하여 임의로 취사시설을 설치하는 행위 |
| 무단 세대 나누기 | 다가구주택의 전체 세대수 19세대 이하 제한을 위반하여 임의로 세대를 분리하는 행위 |
3. 위반건축물로 적발되는 경우
- 담당 공무원의 현장 점검 — 국토교통부·서울시·해당 구청의 연차별 점검 또는 긴급점검을 통해 위반사항 확인
- 항층판독(항공촬영·위성사진) — 발코니 불법 확장, 가설건축물 임의 설치, 점포 앞 무단 건축물 등을 전년도 위성사진과 비교하여 적발. 원상회복 안내문 발송 및 이행강제금 부과 가능
- 민원 요청 — '국민신문고' 또는 구청 민원신청사이트를 통해 접수(서식6 고충민원신청서). 건축과 또는 주택과로 이관 후 현장조사 진행
4. 불법건축물을 매매하거나 임대할 경우 유의사항
매매 시 주의
건축물대장을 확인하고 위반건축물임을 인지한 상태에서 매수할 경우, 잔금 지급 전에 반드시 원상회복에 관한 특약서를 작성해야 한다.
임대 시 주의
위반건축물에 대해서는 임대계약을 피하는 것이 바람직하다. 집합건축물의 경우 해당 호에 위반사항이 없으면 사업자등록이 되기도 하지만, 양성화 이후 임대계약을 체결하는 것이 안전하다.
건축물대장에 기록된 위반사항 중 일부를 시정한 후 「시정완료보고서」(서식7)를 제출하면 해당 부분에 대해 건축물대장을 부분 수정할 수 있다.
"돈 버는 방법 찾았어요." 100만 유튜브 채널 그만두고 대박난 40대 주부 이야기
검색어 "위반건축물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
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