블로그 글 661

전체기사 259

Google Ads

∴ 검색어: 분쟁조정 — 총 7개 결과 중 최신 7개 표시

건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

건축 공사비 내역서란 무엇인가?

집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서입니다. 그러나 수십 페이지에 달하는 복잡한 숫자와 낯선 용어들 앞에서 대부분의 건축주는 그냥 "믿고 사인"하는 경우가 많습니다. 이는 건설업계에서 과다청구나 불투명한 비용 처리가 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.

건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트
건축 공사비 내역서란 무엇인가? 집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서 입니다.

건축 공사비 내역서는 단순한 가격표가 아닙니다. 공사에 투입되는 재료비, 노무비, 장비 사용료, 간접비, 이윤 등 모든 비용 구성 요소를 항목별로 명시한 법적 계약의 기초 서류입니다. 이 내역서를 제대로 읽고 이해할 수 있다면, 불필요한 비용을 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 절감할 수 있습니다. 이 글에서는 건축 공사비 내역서의 구조를 처음부터 끝까지 해부하고, 건축주가 꼭 확인해야 할 과다청구 체크포인트를 구체적으로 안내합니다.

공사비 내역서의 기본 구조: 직접공사비와 간접비

공사비 내역서는 크게 직접공사비와 간접공사비(간접비), 그리고 이윤으로 구성됩니다. 이 세 가지 큰 축을 먼저 이해해야 각 항목의 의미가 명확해집니다.

직접공사비

직접공사비는 실제 공사 현장에서 투입되는 비용으로, 다음 세 가지 항목으로 구성됩니다.

재료비: 철근, 시멘트, 목재, 단열재, 창호, 타일 등 공사에 직접 사용되는 자재 구입 비용입니다. 재료비는 전체 공사비의 40~55%를 차지하는 경우가 많습니다.
노무비: 미장공, 철근공, 목수, 전기공, 설비공 등 각 공종별 인부의 인건비입니다. 숙련도와 지역에 따라 단가 차이가 크며, 전체 공사비의 25~35% 수준입니다.
경비: 건설 장비 사용료, 가설 비용(비계, 가설 전기 등), 폐기물 처리비, 안전 관리비, 품질 관리비 등이 포함됩니다.

간접공사비(제경비)

간접공사비는 공사 현장의 직접 비용 외에 회사 운영과 관련된 비용입니다. 일반적으로 직접공사비 합계에 일정 요율을 곱해 산출합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.

일반관리비: 건설사 본사의 운영비, 영업비, 관리 인력 인건비 등으로, 직접공사비의 5~6%가 표준입니다.
이윤: 건설업체의 순이익으로, 직접공사비와 일반관리비 합산 금액의 10~15%가 통상적입니다.
부가가치세(VAT): 공급가액의 10%로 반드시 별도 명시되어야 합니다.

실제 소규모 민간 공사에서는 이 요율이 업체마다 다르게 적용됩니다. 어떤 업체는 일반관리비를 8~10%로, 이윤을 20%까지 책정하는 경우도 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

항목별 의미 완전 해석: 공종 분류 이해하기

내역서는 보통 공종(工種) 단위로 분류됩니다. 공종이란 공사의 종류를 의미하며, 각 공종 아래에 세부 항목과 수량, 단위, 단가, 금액이 표 형태로 정리됩니다.

주요 공종별 항목 의미

가설공사: 실제 구조물이 아닌 공사를 위한 임시 시설물 비용입니다. 비계(scaffolding), 가설 울타리, 현장 사무소 설치 등이 여기에 해당합니다. 공사 규모 대비 이 항목이 지나치게 크면 확인이 필요합니다.
토공사: 터파기, 되메우기, 잔토처리 등의 비용입니다. 단가는 토양의 종류(보통토, 암반 등)와 반출 거리에 따라 크게 달라집니다.
철근콘크리트(RC)공사: 건물의 골격을 이루는 가장 큰 공종입니다. 철근량(ton 단위), 콘크리트 타설량(㎥ 단위), 거푸집 면적(㎡ 단위)으로 수량을 계산합니다.
조적공사: 벽돌이나 블록을 쌓는 공사로, 단위는 주로 ㎡ 또는 장(매)으로 표기됩니다.
방수공사: 지하, 옥상, 욕실 등의 방수 처리 비용입니다. 방수 공법(도막방수, 시트방수, 우레탄 방수 등)에 따라 단가가 다릅니다.
창호공사: 창문과 문틀 설치 비용으로, 자재의 종류(PVC, 알루미늄, 시스템 창호)와 크기에 따라 단가 차이가 매우 큽니다.
전기·설비·소방공사: 배선, 배관, 급배수, 난방, 소화 설비 등 설비 관련 공사 전반입니다. 전문 면허가 필요한 공종으로, 하도급 내역이 명확해야 합니다.
마감공사: 도배, 도장(페인트), 바닥재(마루, 타일), 천장 등의 인테리어 마감 비용입니다.

각 항목에는 반드시 수량 × 단위 × 단가 = 금액 구조로 계산식이 명시되어야 합니다. 이 계산식이 불명확하거나 수량 근거가 없다면 반드시 근거를 요청해야 합니다.

표준품셈과 실제 단가의 차이: 얼마가 적정 가격인가?

건설업계에서는 표준품셈(標準品셈)이라는 기준을 활용합니다. 한국건설기술연구원이 매년 발표하는 이 기준은 각 공종별로 단위 작업에 필요한 자재량과 노무량을 표준화한 것입니다. 예를 들어, 콘크리트 1㎥를 타설할 때 필요한 인부 수, 장비 사용 시간 등을 규정합니다.

그러나 표준품셈과 실제 시장 단가 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다.

노무비 단가: 표준품셈의 노무비 기준은 대한건설협회가 발표하는 '건설업 임금 실태조사' 결과를 반영합니다. 2024년 기준 보통인부 노임은 하루 약 15만~17만 원 수준이나, 실제 현장에서는 숙련도, 지역, 계절에 따라 20만 원 이상을 지급하는 경우도 많습니다.
재료비 단가: 자재 시장가는 수급 상황에 따라 변동이 크며, 업체별로 구매 단가가 다릅니다. 철근의 경우 2022~2023년 원자재 급등으로 실제 단가가 표준품셈 기준보다 30% 이상 높았던 사례도 있습니다.
소규모 공사의 할증: 100㎡ 이하 소규모 공사는 작업 효율이 떨어져 단가가 표준보다 10~20% 높은 것이 일반적입니다. 이 할증이 내역서에 명시되어 있는지 확인하세요.

건축주는 국토교통부 건설공사 통합정보시스템(CALS)이나 조달청 나라장터의 공개 내역서를 참고하여 단가를 비교할 수 있습니다. 또한 최소 3개 이상의 업체에서 견적을 받아 비교하는 것이 과다청구를 방지하는 가장 기본적인 방법입니다.

건축주가 반드시 확인해야 할 과다청구 체크포인트

이제 가장 실질적인 부분입니다. 내역서를 받았을 때 다음 체크포인트를 하나씩 확인해 보세요.

1. 수량 산출 근거 확인

내역서에는 단가뿐 아니라 수량 산출 근거가 별도로 첨부되어야 합니다. 예를 들어, 창호 공사에서 창문 10개라고 기재되어 있다면 실제 도면의 창호 수와 일치하는지 확인하세요. 콘크리트 타설량도 건물의 평면도, 단면도를 기반으로 역산해볼 수 있습니다. 수량이 실제보다 10~20% 부풀려져 있는 경우가 간혹 발생합니다.

2. 이중 계상(중복 청구) 여부

같은 항목이 다른 공종에 중복으로 기재되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 폐기물 처리비가 가설공사에도 포함되고 토공사에도 포함되어 있다면 이는 이중 계상입니다. 또한 창호 공사비 안에 방수 처리비가 포함되었는데, 방수공사 항목에서 같은 범위의 비용이 또 청구되는 경우도 확인해야 합니다.

3. 설계 변경 없는 항목 추가

공사 중간에 설계 변경 없이 추가 공사를 요구하고 나중에 추가 비용을 청구하는 방식은 분쟁의 주요 원인입니다. 계약서에 "추가 공사는 반드시 서면 합의 후 진행"이라는 조항을 포함하고, 구두 지시는 반드시 문자나 이메일로 기록을 남겨야 합니다.

4. 간접비 요율 과대 적용

앞서 설명한 것처럼 일반관리비 5~6%, 이윤 10~15%가 통상적인 수준입니다. 그러나 일부 업체는 일반관리비 10%, 이윤 20%를 적용하기도 합니다. 예를 들어, 직접공사비 합계가 2억 원인 공사에서 이윤을 15% 적용하면 3,000만 원이지만, 20%를 적용하면 4,000만 원으로 1,000만 원 차이가 납니다. 반드시 요율의 근거를 확인하세요.

5. 자재 사양 불일치

내역서에는 특정 자재 사양이 명시되어야 합니다. "고급 타일"이라고만 기재되어 있고 규격, 제조사, 제품명이 없다면 실제로는 저렴한 제품이 사용될 수 있습니다. 단가 1만 원짜리 타일과 3만 원짜리 타일은 육안으로는 구분이 어려울 수 있습니다. 자재 사양은 반드시 제품명, 규격, 두께, 제조사까지 명시하도록 요구하세요.

6. VAT 포함 여부 혼동

공사비 견적서를 비교할 때 어떤 업체는 부가세 포함, 어떤 업체는 부가세 별도로 금액을 제시합니다. 3억 원이라고 제시한 견적이 부가세 별도라면 실제 지급액은 3억 3,000만 원입니다. 반드시 VAT 포함/별도 여부를 통일해 비교해야 합니다.

전문가 활용과 내역서 검토 실전 팁

건축 공사비 내역서를 건축주 혼자서 100% 검토하기는 어렵습니다. 그래서 다음과 같은 전문가 활용 및 실전 팁을 참고하세요.

건축사(설계자) 활용: 설계를 맡긴 건축사에게 시공사 선정 과정에서 내역서 검토를 요청하세요. 설계자는 수량 산출의 적정성을 가장 정확히 판단할 수 있습니다. 감리 계약을 별도로 체결하면 공사 중 지속적인 모니터링도 가능합니다.
복수 견적 비교: 최소 3개 이상의 시공사에서 같은 설계 도면 기준으로 견적을 받으세요. 가장 낮은 견적과 가장 높은 견적의 차이가 30% 이상이라면 낮은 견적의 항목 누락 여부를, 높은 견적의 과다 계상 여부를 각각 확인해야 합니다.
CM(건설사업관리) 서비스 활용: 최근에는 소규모 주택 공사에도 CM 서비스를 제공하는 업체가 늘고 있습니다. 공사비의 3~5%를 CM 수수료로 지불하더라도 전체 공사비에서 10~15%를 절감하는 경우가 많습니다.
내역서 엑셀 직접 정리: 받은 내역서를 엑셀로 직접 재입력하고 수량×단가를 다시 계산해보세요. 이 과정에서 계산 오류나 수량 불일치를 찾아낼 수 있습니다. 실제 사례로, 한 건축주가 이 작업을 통해 잘못 계산된 항목을 발견해 약 700만 원을 돌려받은 경우도 있습니다.
공사 중 현장 방문 기록: 공사가 시작된 후에도 정기적으로 현장을 방문하고 사진을 촬영하여 기록하세요. 나중에 "이 공사를 했는지 안 했는지"를 두고 분쟁이 생겼을 때 결정적인 증거가 됩니다.

분쟁 발생 시 대응 방법

공사비 과다청구나 부실 시공 등으로 분쟁이 발생했을 때는 다음 기관에 도움을 요청할 수 있습니다.

건설분쟁조정위원회: 국토교통부 산하 기관으로, 건설 공사와 관련된 분쟁을 조정합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 것이 장점입니다.
한국소비자원: 일반 소비자가 건설업체와 분쟁이 생겼을 때 상담 및 조정 서비스를 제공합니다.
지방자치단체 건축민원실: 불법 시공이나 무허가 공사 등의 문제는 관할 구청 건축과에 신고할 수 있습니다.

분쟁에 대비해 모든 계약 관계 서류, 내역서, 영수증, 문자 메시지, 이메일은 반드시 보관하세요. 구두로 약속한 내용은 법적 효력이 미약하므로, 모든 합의는 서면으로 남기는 습관이 중요합니다.

건축 공사비 내역서는 단순한 숫자 나열이 아니라 건축주와 시공사 사이의 신뢰와 계약을 담은 핵심 문서입니다. 처음에는 낯설고 복잡하게 느껴지더라도, 이 글에서 안내한 구조와 체크포인트를 기준으로 하나씩 검토한다면 충분히 이해하고 대응할 수 있습니다. 직접공사비와 간접비의 구성을 파악하고, 수량과 단가의 근거를 확인하며, 표준품셈과의 비교를 통해 적정 가격을 검증하는 것. 이 세 가지 원칙만 지켜도 불필요한 비용 지출을 크게 줄일 수 있습니다. 내 집, 내 건물을 짓는 일은 인생에서 손에 꼽을 만큼 큰 투자입니다. 그만큼 내역서 한 장 한 장을 꼼꼼히 살피는 노력이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법임을 기억하시기 바랍니다.

자세히 보기 →

재활용 충전재가 거위털로 둔갑...? 노스페이스 공정위 신고

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

이불 등에서 수거해 재가공한 '재사용 우모' 사용한 패딩, 고가 거위털 소재라며 고가로 판매 의혹


▲ 노스페이스 눕시 패딩인 ‘1996 레트로 눕시 자켓’ 이미지.
ⓒ 노스페이스

국내 아웃도어 시장 점유율 1위 브랜드인 노스페이스가 값싼 '재활용 다운' 소재를 패딩 충전재로 쓰면서 충전재 정보를 '거위털(구스다운)'로 표시한 사실이 알려져 논란이 일고 있다.

노스페이스는 지난 3일 다운 제품 전수조사 결과 13개 제품에서 충전재 혼용률 오기재가 발견됐다고 발표했다.

이같은 사실은 노스페이스 '1996 레트로 눕시 자켓'을 구매한 고객이 구입처인 패션 플랫폼 무신사에 문의하면서 알려지기 시작했다. 노스페이스 운영사인 ㈜영원아웃도어가 판매하는 고가의 노스페이스 패딩 해당 제품에는 '우모(거위) 솜털 80%·깃털 20%'로 표기됐다. 하지만 실제로는 이불 등에서 수거해 재가공한 재활용 다운 소재가 사용된 것으로 확인됐다. 저렴한 '재사용 우모' 패딩이 거위털 패딩으로 둔갑한 것이다.

이후 노스페이스가 전수조사에 착수해 오기재 사실을 인정했다.

한국소비자연맹은 16일 "노스페이스가 판매한 다수의 다운 제품에서 충전재 표시와 실제 사용된 소재가 다르다. 거위털이 80%, 깃털이 20%로 표기됐지만 실제로는 기존 이불 등에서 수거해 재가공한 '재사용 우모'가 사용된 것으로 확인됐다. 이는 표시·광고의 공정화에 관한 법률을 위반한 소비자 기만 행위에 해당해 공정거래위원회에 신고했다"고 밝혔다.

소비자연맹은 "다운 제품의 충전재 종류와 사용 이력은 가격, 보온성, 내구성, 선호도에 직결되는 핵심 정보인데 저렴한 재사용 우모를 사용하고선 이를 거위 다운으로 표시한 것은 소비자가 제품의 품질과 가치를 오인하도록 만든 기만 행위"라고 지적했다.

일반 소비자는 패딩을 구입하면서 옷을 찢어서 충전재를 직접 확인해 보기도 어렵고, 거위털과 오리털을 구분하기도 쉽지 않다. 이에 대해 소비자연맹은 노스페이스에 대해 집단 분쟁조정이나 소송 여부도 검토 중인 것으로 확인됐다.


▲ 노스페이스가 값싼 재활용 다운 소재를 패딩 충전재로 쓰면서 충전재 정보를 거위털로 표시해 소비자 기만 논란이 일고 있다.
ⓒ 노스페이스

이번 논란은 소비자 기만 행위에서 동물학대 논란으로까지 번지고 있다. 한국동물보호연합, 동물의목소리, 한국비건채식협회, 한국비건연대 등 동물·채식단체들은 19일 공동성명을 발표하고 "오리털, 거위털 패딩 등은 동물을 학대하고 착취해서 만든 제품"이라며 윤리적 선택과 소비를 촉구하기도 했다.

동물·채식단체들은 "매년 전 세계적으로 15억마리 이상의 오리와 거위 등 조류가 의류의 '다운' 소재용으로 희생되고 있고 다운을 얻기 위해 산채로 털이 뽑히는 라이브 플러킹(Live Plucking)으로 고통 받고 있다"고 주장했다.

이들에 따르면 "라이브 플러킹은 실제 오리와 거위는 1, 2개월 간격으로 산채로 털을 뜯기는데 한마리 거위에서 솜털과 깃털은 최대 140g정도로 패딩 한 벌을 만들려면 대략 20마리의 털이 필요하다"며 "사람들이 이 과정에서 오리와 거위의 다리를 묶고, 거꾸로 매달고, 목을 찌르고, 땅에 내팽개치고 의식이 있는 채로 목을 칼로 자른다"고 비판했다.

이들은 "솜, 폴리에스텔, 웰론, 신슐레이트 등을 패딩 충전재로 써도 보온과 품질에 있어 매우 우수하다. 동물을 학대하고 착취하는 다운 제품 대신에 동물을 해치거나 죽이지 않는 비건 제품을 선택할 것을 촉구한다"고 밝혔다.

한편 노스페이스를 공정거래위원회에 신고한 한국소비자연맹은 공정거래위원회에 ▲표시광고법 위반 여부에 대한 철저한 조사 ▲소비자 피해 범위 규명 ▲투명하고 실효성 있는 환불·보상 조치 ▲다운 제품 전반에 대한 재발 방지 대책 마련을 촉구했다.

자세히 보기 →

노란봉투법이 가져올 끔찍한 미래 (부동산 예측)

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

노란봉투법이 가져올 끔찍한 미래 (부동산 예측)
1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크) 국회 통과 : 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과.

1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크)

국회 통과: 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과. 공포 후 6개월 유예가 유력(시행 시점은 대략 2026년 3월경 전망). 법무법인[유] 지평 Lexology
핵심 내용(요지)
1. 원청 사용자성 확대: 하청노동자의 ‘특정 근로조건’에 대해 실질적·구체적 지배·결정 권한이 있는 경우에 한해 원청이 사용자로 인정되어 교섭의무가 생김(“모든 하청과 무조건 교섭” 아님). 정책브리핑 고용노동부
2. 쟁의 대상 일부 확대 & 손배·가처분 제한: 정당한 노조활동·쟁의에 대한 과도한 손해배상 청구를 제한. 불법행위 면책이 아니라 정당한 노동활동 보호 범위의 명확화에 가깝다는 해석. 경향신문 법무법인[유] 지평
외국기업 반응: ECCK·암참 등은 투자위축 우려를 공개적으로 표명했지만, ‘한국 철수’는 최악의 가정이라는 해명/보도도 병존. 즉 “즉각 철수”로 단정하기 어려움. 한국무역협회 코리아헤럴드 노컷뉴스

2) 부동산(특히 분양가·주택공급) 파급 경로 정리

노란봉투법 자체가 집값을 ‘직접’ 올리는 스위치는 아닙니다. 다만 건설비·공기·리스크 프리미엄을 통해 간접 경로로 작동할 여지는 있습니다.

A. 노사교섭 구조 변화 → 협상비용·지연 리스크↑ (가능성)

원청이 실질 지배권이 있는 의제에 한해 하청과 직접 교섭 의무가 생김 → 복수 사업장/다단계 하도급 구조에서 교섭 수와 조정 비용이 늘 수 있음(반면, 제도권 대화 경로가 열리며 장기분쟁을 줄인다는 반론도 존재). 정책브리핑 고용노동부

B. 이미 진행 중인 ‘건설원가 상승’ 요인(노란봉투법과 무관하지만 결과적으로 분양가 상방 압력)

자재비: 시멘트는 2021년 대비 약 40% 내외↑, 톤당 11.2만원 수준 유지·인상 논의가 반복. 레미콘도 인상 기조. 한국건설산업연구원 하나증권 CEO Score Daily
노무비: 2025년 상반기 시중/공사 노임단가 인상. kosca.or.kr
안전규제/제재 강화: 중대사고 시 영업정지·매출 3% 과징금 등 강력 제재 법안/정책 논의로 안전관리 비용·공기 지연 리스크 확대(아직 ‘입법/집행 수준’은 사안마다 다름). 동아일보 조선일보
제로에너지(ZEB) 의무화 확대: 민간 공동주택까지 ZEB(5등급) 설계/인증 의무화가 확산→ 가구당 추가비용(정부 추정 ~130만원, 업계 추정 ~293만원 등) 논의. 단기적으로 공사비 상방 요인. 한국경제 조선일보 산군

C. 공급 파이프라인(입주물량) 축소 리스크

서울·수도권 입주 예정물량 감소 신호가 여러 통계에서 확인. 내년 서울 ~2.9만 가구 수준으로 올해 대비 축소, 이후 수도권/전국도 ’27~’28년 급감 전망치 다수. 공급파이프라인이 얇아지면 가격 방어력이 생김. 한국경제 뉴시스 대한경제

3) “분양가=오른다” 주장, 어디까지 근거 있나

단기(12~18개월):
- 상기 자재·노무·안전·ZEB 요인이 계속 원가 상방 → 분양가에 전가 압력.
- 입주물량 축소가 현실화되면 공급 측면 지지력.
- 반면, 금리·대출규제·수요심리가 약하면 분양가 인상 전가가 제약될 수 있음.
데이터 스냅샷: 2025년 들어 서울 민간 아파트 분양가 YoY 강세(예: 5월 기준 약 +17% 보도)나 월별 등락 혼재. 장기론 우상향이나, 금융충격/경기후퇴 국면에서는 일시 조정도 있었음. 한국경제
결론적으로 노란봉투법 단독효과보다, 원가·안전·ZEB·공급파이프라인·금리의 합성효과가 분양가를 좌우할 가능성이 큼.

4) 자주 나오는 오해 정리

“원청은 모든 하청과 교섭해야 한다” → 아님. 특정 근로조건에 관해 실질적·구체적 지배/결정이 가능한 범위에서만 사용자성 인정. 고용노동부 정책브리핑
“파업 만능주의법” → 불법행위 면책이 아니라, 정당한 노동활동에 대한 과도한 손배·가처분 제한이 골자. 불법은 여전히 제재 대상. 경향신문
“외국기업 줄철수 확정” → 우려 표명은 사실이나, ECCK도 ‘철수는 최악의 가정’임을 시사. 실제 투자는 후속 가이드라인·시행령·사법 판단에 의해 달라질 소지. 한국무역협회 코리아헤럴드

5) 향후 체크리스트(부동산 관점)

시행령·가이드라인: ‘사용자성’ 판단기준, 교섭 절차 조정 장치(분쟁조정/노동위 역할)가 어떻게 설계되는지. 이것에 따라 현장 비용·지연 리스크의 크기가 달라짐. 고용노동부
입주물량 업데이트: 2026~2028년 서울/수도권 입주통계(부동산원·R114 합동 발표) 분기 점검. 네이트 뉴스
원가 사이클: 시멘트·레미콘·철근 가격, 노임단가, ZEB 세부기준. 공사비 지수와 표준시장단가 업데이트 체크. 하나증권 kosca.or.kr
안전규제 입법: ‘건설안전특별법’ 등 영업정지/과징금 상향 법안의 실제 처리속도. 동아일보
자금시장/금리: 분양 전가력은 금리·대출여건·분양성에 좌우. (원가↑라도 수요가 받쳐주지 않으면 분양가 인상은 제한됨)

#노란봉투법 #집값전망 #집값상승 #부동산전망

자세히 보기 →

「하자심사 분쟁조정 사례집」 등재

검색어 "분쟁조정"이(가) 제목 · 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

「하자심사 분쟁조정 사례집」이 실무에 필요한 이유
공종별 실제 판정 사례를 축적한 이 사례집은 하자 여부를 판단하는 기준을 가늠할 수 있는 실무 참고자료입니다.

공동주택이나 건축물의 하자를 둘러싼 분쟁은 시공 결함인지, 사용상 마모인지, 설계 자체의 한계인지에 대한 판단이 엇갈리는 경우가 많습니다. 하자심사·분쟁조정위원회는 이러한 분쟁을 소송 이전 단계에서 신속하게 해결하기 위한 행정형 분쟁조정 기구이며, 그동안 축적된 심사·조정 사례를 정리한 사례집은 유사한 상황에서 어떤 기준으로 하자 여부가 판단되었는지를 미리 가늠해볼 수 있는 실무 자료로 활용됩니다.

공종별 사례가 중요한 이유

하자는 마감공사, 방수공사, 급배수설비, 전기설비 등 공종마다 발생 원인과 판단 기준이 다르게 적용됩니다. 예를 들어 방수공사의 누수는 시공 하자와 구조체 균열, 사용자 관리 소홀이 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많아 원인 규명이 까다로운 반면, 마감공사의 들뜸이나 균열은 상대적으로 시공 품질과의 인과관계가 명확하게 드러나는 편입니다. 사례집은 이런 공종별 특성을 반영해 판정 기준을 축적해 두었기 때문에, 유사 분쟁이 발생했을 때 참고할 수 있는 실질적인 근거가 됩니다.

분쟁조정 신청 시 실무 팁

하자보수청구나 손해배상청구를 준비할 때는 하자 발생 부위의 사진·영상 기록을 시간순으로 남겨두고, 준공 도면 및 시방서와 실제 시공 상태를 비교할 수 있는 자료를 함께 준비하는 것이 조정 과정에서 유리하게 작용합니다.

분쟁조정 준비 체크리스트

하자 부위 사진·영상을 시간순으로 기록하기
준공 도면·시방서와 실제 시공 상태 비교 자료 준비
유사 공종의 기존 조정 사례 미리 확인하기

Ⅱ 하자심사 사례 (공종별)

1. 마감공사

2. 옥외급수·위생 관련공사

3. 난방·냉방·환기 공기조화설비공사

4. 급·배수 및 위생설비공사

5. 가스설비공사

6. 창호공사

7. 조경공사

8. 전기 및 전력설비공사

9. 정보통신공사

10. 지능형 홈네트워크설비공사

11. 단열공사

12. 잡공사

13. 대지조성공사

14. 철근콘크리트공사

15. 조적공사

16. 지붕공사

17. 방수공사

18. 내력구조부

CONTENTS

Ⅰ 총칙 04

Ⅳ 하자심사·분쟁조정·

분쟁재정 업무 안내

112

Ⅴ 자주 묻는 질문(FAQ) 128

Ⅵ 별첨 132

Ⅲ 분쟁조정 사례 (유형별)

1. 하자보수청구

2. 하자보수청구 및 손해배상청구

3. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구

4. 하자보수보증금 청구

자세히 보기 →

[6·3대선] 건설업계가 새 정부에 바라는 현안과 정책

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자 | 건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

자세히 보기 →

'기업형 임대주택'이 수리비 과하게 청구한다는 소문의 추적 [질문+]

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

더스쿠프 원초적 질문

기업이 집주인인 임대주택

일부 주택은 기업이 책임지나

퇴거시 분쟁 발생 사례 많아

수리 책임 범위 법에 있지만

분쟁조정위 역할 강화해야

기업형 임대주택에서 집수리를 놓고 기업과 임차인이 갈등하는 경우가 발생한다. [사진 | 뉴시스]

기업형 임대주택의 집주인은 기업이다. 집이 망가지면 기업이 고쳐야 한다. 하지만 기업은 전문가고 임차인인 개인은 비전문가다. 그래서 수리비 청구비 등 정보의 불균형에서 초래되는 쓸데 없는 오해도 숱하다. 그렇다면 기업형 임대주택에서 발생하는 수리비 등은 규격화돼 있을까. 여기서 갈등이 벌어진다면 구제책은 어디서 찾아야 할까.

"월셋집이 망가지면 집주인이 고치고 전셋집에 문제가 생기면 임차인이 고친다." 전월세 시장의 오랜 통념이다. 하지만 현실에선 다른 경우가 많다. 전구 등 소모품은 집에서 살고 있는 사람이 비용을 들여 구입하고, 바닥이나 문고리 등 설비는 집을 소유한 사람이 고치는 게 일반적이다. 월세냐 전세냐에 따라 가르는 것보다 더 정확한 기준이다.

각설하고 민간임대주택 이야기를 해보자. 지금까지 민간임대주택은 대부분 개인과 개인 간 거래였다. 갈등이 발생해도 개인 간의 문제에 그쳤다. 그런 문화가 달라진 건 2015년 박근혜 정부가 기업형 임대주택(당시 뉴스테이)을 도입하면서다.

기업형 임대주택의 주인은 정부나 개인이 아니라 기업이다. 그만큼 주택에 더 많은 전문적인 지식을 갖고 있다. 그러다보니 집주인 기업과 임차인 개인 간엔 오해가 종종 생긴다. 임차인이 임대차 계약이 끝나 집에서 퇴거할 때 기업인 집주인이 원상복구나 수리비를 과하게 청구한다는 소문이 대표적이다.

과연 그럴까. 기업형 임대주택에선 임차인이 손해를 볼 수밖에 없는 걸까. 꼭 그렇지만은 않다. 임차인을 위한 법과 제도가 있긴 하다. 먼저 민간임대주택 특별법을 적용받는 기업형 임대주택의 표준임대차계약서를 살펴보자. 이 계약서 9조에 따르면 '주택 보수補修'의 한계를 정해놨다.

주택 보수와 수선修繕은 기본적으로는 '기업'의 책임이다. 다만, 주택의 전용부분(임차인이 사용하는 부분)과 내부 시설물을 임차인이 부쉈을 땐 임차인이 부담해야 한다. 그 기준도 6년, 10년 등으로 정해뒀다. 6년 또는 10년이 지나지 않은 상태에서 고쳐야 할 땐 임차인이 비용을 낸다.

먼저 주택법 시행규칙에서 정해놓은 수선 주기 6년 이내인 자재는 몰타르 마감, 지붕의 부분 수리, 외벽의 수성페인트, 지붕의 낙수구(빗물이 배출되는 설비), 내벽 페인트 등이다. 벽지나 장판, 전등기구와 콘센트의 기준은 10년이다.

[사진 | 뉴시스]

이젠 실례實例를 들어보자. 아파트에 묻혀 있는 배관이 문제가 생기면 누가 교체ㆍ수리비용을 감당해야 할까. 일단 아파트의 배관은 벽 안에 묻혀 있다. 외벽은 공용부에 해당하기 때문에 관리사무소에서 고친다.

기업형 임대주택이든 여타 공동주택이든 마찬가지다. 다만, 기업임대주택의 경우, 발코니 등 주택 안으로 이어진 배관은 '임대 센터'에서 직접 고친다. 문제의 원인을 제공한 게 아니라면 임차인이 비용을 낼 필요는 없다.

그럼 배관 문제가 아니라 임차인의 '정수기' 등이 문제라면 어떨까. 가령, 정수기가 고장나서 밑에 집에 피해를 줬다면, 수리 비용을 임차인이 내야 한다. 주택의 문제가 아니라 임차인의 문제로 발생한 일이어서다.

기업형 임대주택의 한 관계자는 "임차인의 문제로 발생한 일이 아니라면 임차인에게 수리비를 청구하지 않는다"며 "주택 전용부분에서 발생한 문제는 기업이 해결하고 있다"고 설명했다.

그렇다고 문제가 없는 건 아니다. 언급했듯 기업형 임대주택의 경우, 집주인과 임차인 사이에서 '정보 비대칭 현상'이 나타날 우려가 크다. 집주인인 기업이 법 조항, 제도적 한계 등의 정보를 더 많이 갖고 있기 때문이다. 그래서 중요한 건 '임대차분쟁조정위원회'의 역할이지만, 아쉬운 부분이 적지 않다.

한국부동산원 임대차조정위원회에 따르면, 주택의 상태를 둘러싼 유지ㆍ수선 접수 건은 매년 100여건에 이른다. 임차인이 주택에 결함이 생겼을 때 보수해야 할 범위와 주체를 묻는 일종의 절차다.

이렇게 접수된 사건 중 성립된 비율은 최근 5년을 기준으로 11.4%에 불과하다. 임대차조정위원회가 주택 보수를 둘러싼 갈등 10건 중 1건만을 해결해낸 셈이다. 이는 임대차조정위원회가 제역할을 하지 못하고 있음을 상징적으로 보여주는 통계다.

김도읍 국민의힘 의원은 지난 1월 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'을 대표발의하면서 "일부 임대사업자가 임차인 퇴거 시 원상복구비용을 과도하게 청구하는 사례가 있다"면서 "전문성이 부족한 임차인이 대응할 수 있는 배경을 마련해야 한다"고 그 취지를 밝혔다.

[자료 | 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회]

그래서인지 이 개정안엔 의미 있는 조항이 들어 있다. "임대주택분쟁조정위가 제대로 된 기능을 할 수 있도록 문서 제출, 조정위원회 출석 등 '의무'를 부여하자"는 내용이다. 기업형 임대주택이 늘어날수록 집주인과 임차인의 '정보 비대칭성'에서 기인하는 갈등은 더 커질 게 분명하다.

그중 대부분은 '보수'와 연결될 공산이 크다. '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'이 국회의 문턱을 하루빨리 넘어야 할 이유다. 이 법안은 지금 국회 국토교통위원회 소위원회에 계류돼 있다.

자세히 보기 →

표준하도급계약서 2024년 개정판 — 건축주·원수급자가 알아야 할 변경점

검색어 "분쟁조정"이(가) 본문에서 발견되었습니다.

펼쳐보기

지난달 현장 감리 중에 원수급자가 하도급업체와 구두로만 계약을 진행한 사실을 발견했다. 2024년 개정 표준하도급계약서가 배포된 지 반년이 지났지만, 현장에서는 여전히 구버전 서식을 쓰거나 아예 서면 계약 없이 공사를 시작하는 경우가 적지 않다.

2024년 개정의 핵심 배경과 적용 범위

국토교통부는 2024년 초 건설산업기본법 시행령 제34조 및 하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 하도급법) 제3조의 취지를 반영하여 표준하도급계약서를 전면 개정하였다. 이번 개정은 공공공사뿐 아니라 민간 건축공사에도 권장 적용된다. 공사금액 1억 원 이상의 전문공사 하도급 계약에는 서면 계약이 의무이며, 발주자·원수급자·하수급자 3자 간 계약 관계를 명확히 규정하는 조항이 강화되었다. 특히 건설산업기본법 제29조에 따라 하도급 계약은 도급 계약 체결일로부터 30일 이내에 발주자에게 통보해야 하며, 이를 위반할 경우 영업정지 또는 과태료 처분 대상이 된다.

주요 변경 조항 — 대금 지급 및 계약 단가 조정

2024년 개정판에서 가장 눈에 띄는 변화는 하도급 대금 지급 기한과 단가 조정 절차의 명문화다. 하도급법 제13조에 따라 원수급자는 발주자로부터 기성금을 수령한 날로부터 15일 이내에 하수급자에게 하도급 대금을 지급해야 한다. 개정 계약서는 이 기한을 계약서 본문 제8조에 명시하고, 지연 시 연 15.5%의 지연이자를 자동 적용하도록 조항을 추가했다. 또한 자재비·노무비 급등 상황에 대응하기 위해 공사비 변동 폭이 3% 이상일 때 단가 조정 협의를 의무화하는 조항(개정 제12조)이 신설되었다. 이는 2023년 이후 반복된 자재비 분쟁을 제도적으로 해소하려는 조치다.

실무자가 놓치기 쉬운 함정 — 계약 보증과 선급금 조항

현장에서 가장 자주 분쟁이 발생하는 지점은 계약 이행 보증과 선급금 반환 조항이다. 개정 계약서 제6조는 하수급자가 계약금액의 10% 이상을 선급금으로 수령할 경우 반드시 선급금 보증서를 제출하도록 규정한다. 그런데 소규모 전문업체들은 보증 수수료 부담을 이유로 이 조항을 생략하거나 특약으로 배제하려는 시도를 한다. 이때 원수급자가 이를 묵인하면 하도급법 제6조 위반이 될 수 있다.

실제 사례: 경기도 소재 근린생활시설 현장에서 원수급자가 하수급자의 요청으로 선급금 보증서 제출 의무를 특약으로 삭제했다가, 하수급자 부도 후 선급금 1,800만 원을 전액 손실 처리한 사례가 있었다. 하도급 분쟁조정위원회에서도 원수급자의 과실 책임을 50% 인정하였다.

또한 계약이행보증서 제출 시기를 계약 체결 후 10일 이내로 명시한 조항도 실무에서 자주 누락된다. 보증서 없이 공사를 선착공하면 원수급자가 발주자로부터 계약해지 통보를 받는 근거가 될 수 있으므로 주의가 필요하다.

하도급법 위반 유형과 제재 수위

공정거래위원회 및 국토교통부는 하도급 계약 관련 위반 행위를 크게 세 가지 유형으로 분류한다.

위반 유형	관련 조문	제재 수위
서면 계약 미체결	하도급법 제3조	과태료 최대 1,000만 원
대금 지급 지연	하도급법 제13조	지연이자 부과 + 시정명령
부당 단가 인하 강요	하도급법 제11조	과징금 + 영업정지