#플레이스인사이트 #디톡스 #공간 #디자인 #디자이너 #잡지 #인테리어

캡레이트 계산기 열기

결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.

가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.

1. 수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap

2. 금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV

3. 출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)

이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.

1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자

현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.

• 기준 월세 RRR (부가세 제외)

• 공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)

• 운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)

• 목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)

• 내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )

2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”

NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

예시

• 월세 550만

• v=7%

• o=22%

NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78

= 47,916,000원/년

이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.

3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)

Price_cap = NOI / TargetCap

예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)

Price_cap = 47,916,000 / 0.065

= 736,400,000원(약 7.36억)

이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.

4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’

은행은 현금흐름을 봅니다.

DSCR = NOI / DS

따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은

DS_max = NOI / k

대출이 이자만이라고 단순화하면

• DS ≈ Loan × i

  → Loan_max ≈ (NOI / k) / i

가격으로 바꾸면(LTV = β)

• Loan = β × Price

  → Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β

예시

• NOI 4,791.6만

• k=1.30

• i=5.5%

• β=60%

DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462

Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854

Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)

즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.

현장에선 둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.

5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)

수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.

ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.

예시(ExitCap 7.0%)

Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)

여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.

이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.

그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면

• 허용대출 = Price_exit × 60%

• 내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.

6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값

Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)

그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.

• 임대료 하락(−5~10%)

• 공실 상승(+3~5%p)

• ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)

이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.

7) 실전 조사 체크리스트(현장용)

1. 주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)

2. 같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다

3. 공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다

4. 운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)

5. TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)

6. 3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다

7. 그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)

설계 공모나 학교 과제 크리틱이 끝난 뒤, 당선작이나 우수작을 보며 도무지 납득이 가지 않았던 경험이 한 번쯤은 있으실 겁니다. 투시도나 렌더링 퀄리티는 분명 내가 더 뛰어난 것 같고, 형태적 미감도 내 안이 더 세련된 것 같은데 심사위원들은 투박해 보이는 다른 안에 손을 들어 줍니다. 도대체 그 기준은 무엇일까요.

우리는 보통 건축을 시각적인 결과물로 소비하는 데 익숙합니다. 인스타그램이나 핀터레스트에서 보는 멋진 파사드, 감각적인 인테리어 사진들이 건축의 전부인 것처럼 착각하곤 합니다. 하지만 화려한 이미지 뒤에는 치열한 논리의 싸움이 숨어 있습니다. 심사위원들과 클라이언트가 보는 것은 겉으로 드러난 그림이 아니라, 그 그림이 나오기까지 건축가가 쌓아 올린 생각의 빌드업, 즉 프로세스입니다.

결국 좋은 건축 공부란 완성된 결과물을 단순히 감상하는 것이 아니라, 그 결과물이 도출되기까지의 수많은 선택과 판단의 과정을 역추적하는 것입니다. 오늘은 완성된 건물 뒤에 가려져 있는 진짜 건축의 과정, 언빌트의 영역을 통해 설계를 보는 눈을 키우는 방법에 대해 이야기해 보려고 합니다.

1. 평가자의 시선을 읽는 연습: “의도”와 “평가”를 대조하라

설계 실력을 확실하게 늘리기 위해서는 가장 먼저 평가자의 시선을 읽어야 합니다. 내 설계가 아무리 좋아도 심사위원을 설득하지 못하면 종이 위의 그림으로 끝납니다. 그래서 우리는 의도와 평가를 비교해야 합니다.

건축가가 이 땅을 어떻게 해석했고, 어떤 프로그램을 제안했는지, 그리고 전문가들은 그 제안의 어떤 점을 높게 평가했는지를 대조해 보는 겁니다. 이 과정은 마치 정답지와 해설지를 맞춰 보는 것과 같습니다. 단순히 “이 건물이 당선됐다”라는 결과를 외우는 건 도움이 되지 않습니다.

예를 들어 “이 건물의 매스 계획은 주변 맥락과의 조화로 높은 점수를 받았으나, 동선 계획에서는 다소 복잡하다는 지적을 받았다”처럼 구체적인 심사평을 도면과 함께 소화해야 합니다. 그래야 공공 건축에서는 화려함보다 주변과의 연계가 더 중요하구나 같은 실무 감각, 즉 당선의 논리를 체득할 수 있습니다.

2. 현실 감각을 익히는 연습: 도면의 이상과 사용자의 현실

논리를 배웠다면 그다음은 현실 감각을 익힐 차례입니다. 도면 위에서는 완벽해 보였던 공간이 실제로 지어졌을 때 어떤 문제를 일으키는지 확인하는 과정입니다. 이 과정은 건축가에게 가장 아프고 잔인한 공부이지만, 동시에 가장 확실한 성장 동력이 됩니다.

예를 들어 최근 수요가 급증하는 동물 친화 시설을 생각해 봅시다. 도면상에서는 동물과 인간의 자연스러운 교감을 위해 벽을 없애고 개방감을 주었다고 설명합니다. 하지만 실제 이용자는 동물의 짖는 소리나 냄새 때문에 그 개방감을 극심한 스트레스로 받아들일 수 있습니다. 건축가는 시각적 연결을 의도했지만 운영자는 기능적 분리를 원했던 것입니다.

생활 거점형 도서관도 마찬가지입니다. 건축가는 지역 주민의 커뮤니티를 위해 로비를 넓히고 층고를 높였지만, 실제로는 냉난방 효율이 떨어져 겨울에는 춥고 운영비 부담으로 방치될 수도 있습니다. 이처럼 건축가의 이상과 사용자의 현실 사이에는 언제나 거대한 간극이 존재합니다. 실력 있는 건축가란 이 간극을 미리 예측하고 설계 단계에서 줄여 나가는 사람입니다.

3. 문제는 자료가 없다: 프로세스와 이후를 묶어 보여주는 아카이브의 부재

문제는 앞서 말한 두 가지 공부, 즉 심사평 분석과 사용자 후기 분석을 개인이 수행하기 쉽지 않다는 점입니다. 우리는 보통 완성된 건물의 예쁜 사진만 봅니다. 잡지와 미디어는 승리만 기록할 뿐, 그 과정에서의 갈등이나 준공 후 시행착오는 잘 보여주지 않습니다.

공모 당선작 도면을 구하는 것부터가 난관입니다. 운 좋게 구한다 해도 심사위원들의 구체적 코멘트가 담긴 심사평은 공공기관 사이트 어딘가에 박혀 있어 찾기가 어렵습니다. 더군다나 준공 후 1~2년이 지난 시점에 직접 찾아가 “이 건물 쓰기 편하세요?”라고 인터뷰하며 자료를 모은다는 것은 현실적으로 불가능합니다. 멋진 결과물은 넘쳐나는데, 그 결과물이 나오기까지의 프로세스와 이후의 이야기를 통합적으로 보여주는 아카이브가 없었던 겁니다.

4. 해답의 한 사례: 마시라이드 ‘언빌트’ 시리즈

그런데 최근, 이 집요한 교차 검증을 대신 수행해 한 권(정확히는 두 권)의 책으로 엮어낸 프로젝트가 있습니다. 바로 마시라이드의 ‘언빌트(Unbuilt)’ 시리즈입니다.

이 책은 기획부터 설계, 시공, 준공, 그리고 사용까지 건축의 전 생애주기를 기록합니다. 구성은 놀라울 정도로 치밀합니다. 단순히 도면만 싣는 것이 아니라, 그 옆에 주요 포인트와 심사평을 배치해 “이 도면의 어떤 부분이 평가자에게 어떻게 읽혔는지”를 정밀하게 보여줍니다.

여기에 당선자 인터뷰를 더해 공모 당시 건축가가 어떤 전략을 세웠는지도 생생하게 들려줍니다. 또한 준공 후 실제 운영자 인터뷰를 가감 없이 실어, “햇살이 들어와서 너무 좋아요” 같은 칭찬부터 뼈아픈 지적까지 모두 담았습니다. 결과적으로 독자는 건축가의 의도–심사위원의 평가–사용자의 현실을 한 테이블 위에 올려놓고 비교할 수 있게 됩니다.

또한 에피소드 파트에는 건축가의 짧지만 진솔한 에세이가 실려 있어, 도면 뒤에 숨겨진 설계자의 고뇌와 철학까지 엿볼 수 있습니다.

5. 이번 언빌트 시리즈가 다루는 두 주제

이번에 텀블벅을 통해 공개되는 언빌트 시리즈는 동물 친화 시설과 생활 거점형 도서관 두 가지 주제를 동시에 선보입니다. 반려동물이 가족이 된 시대, 건축은 동물의 감각을 어떻게 공간으로 번역해야 하는지. 정숙함만을 강요받던 도서관이 어떻게 시끌벅적한 동네의 거점이 되는지. 변화의 최전선을 기록한 것입니다.

이 책은 단순한 작품집이 아닙니다. 해당 유형의 시설을 기획하거나 설계해야 하는 실무자에게는 실패를 줄여 줄 지침서이고, 건축을 공부하는 학생에게는 학교에서 가르쳐 주지 않는 프로세스를 배우는 교과서입니다.

건축은 완성된 모습만 남지만, 그 완성품을 지탱하는 힘은 사실 사라져 버린 과정 속에 있습니다. 결과만 소비하지 말고, 그 안에 담긴 치열한 논리와 선택의 과정까지 소장해 보시기 바랍니다. 지금 이 순간에도 밤을 세우며 도면과 씨름하고 있을 모든 건축인들에게, 이 책이 든든한 동료이자 멘토가 되어 줄 것입니다. 텀블벅 펀딩을 통해 여러분의 서재에 가장 깊이 있는 건축 기록을 채워 보시기 바랍니다.

스텝도어 설치, 이 영상 하나면 끝

– 실패하지 않는 스텝문틀 시공 방법 정리 –

스텝도어는 요즘 인테리어에서 가장 많이 쓰이는 도어 중 하나지만,

설치 한 번 잘못하면 그대로 망하는 경우가 정말 많습니다.

저 역시 시행착오를 다 겪어보고 나서야 “이렇게 해야 된다”는 답을 찾았습니다.

이번 글에서는

👉 스텝문틀 구성부터

👉 가고정 요령

👉 히든 경첩 조절

👉 마그네틱 손잡이 문제 해결

👉 헤더·스토퍼 마감까지

실제로 시공하면서 겪은 실수와 해결 방법을 모두 정리했습니다.

1. 스텝문틀 구성품부터 정확히 이해하기

박스를 개봉하면 구성은 매우 단순합니다.

• 좌·우 문틀 (발주 사이즈 그대로 재단)

• 중앙 스토퍼 2개 (재단 안 된 상태로 여유 있게 배송)

• 결합 몰딩 (재단 필요)

• 고정 브라켓 및 부속

• 설명서 (사실상 필요 없음)

👉 일반 문틀과 달리 헤더가 없기 때문에

구성품이 간단하고 조립 과정 없이 바로 설치가 가능합니다.

2. 스텝도어 발주 시 가장 중요한 원칙

❌ 기존 문틀처럼 “여유 치수” 주면 안 됩니다

스텝도어는

• 우레탄폼으로 잡는 구조 ❌

• 목공으로 수직·수평·직각이 완성된 상태에서

  틈 없이 밀착 설치하는 도어입니다.

✔ 개구부가 950mm면 → 문틀도 950mm

✔ 높이 2600mm면 → 2600mm 그대로 발주

여유를 주면:

• 상단 틈 발생

• 측면 실리콘 마감

• 마그네틱 레치 위치 어긋남

  → 결국 디자인·기능 둘 다 망가집니다

3. 무조건 해야 하는 가고정 방식

문틀 고정은 처음부터 꽉 잡지 않습니다.

방법

• 상 / 중 / 하

• 각 1발씩만 임시 고정

이렇게 해야:

• 높이 수정 가능

• 좌우 틀어짐 조절 가능

• 헤더·레치 위치 미세 조정 가능

👉 나중에 문제가 생겨도

나사 풀고 다시 맞출 수 있습니다

4. 결합 몰딩 설치 요령

• 결합 몰딩은 약 280mm 기준으로 재단

• 실리콘은 “대충, 적당히”

• 타카핀은 18mm(618) 사용

• 끝까지 밀지 말고 약간 여유 두고 고정

✔ 너무 깊게 넣으면

나중에 헤더·스토퍼 설치 시 간섭 생깁니다.

5. 히든 경첩은 선택이 아니라 필수

스텝도어는 히든 경첩을 써야 완성됩니다.

히든 경첩 장점

• 높낮이 조절 ±2.5mm

• 좌우 간격 조절

• 앞뒤 간격 조절

• 시간이 지나도 처짐 보정 가능

👉 일반 경첩으로는

이 미세 조정이 사실상 불가능합니다.

6. 마그네틱 손잡이 설치 시 가장 많이 생기는 문제

문이 닫히는데:

• 레치가 너무 아래쪽에 걸리거나

• 조금만 쳐져도 걸렸다 안 걸렸다 하는 경우

해결 순서

1. 히든 경첩으로 문을 최대한 들어 올림

2. 좌우 간격 미세 조정

3. 그래도 안 맞으면

   → 문틀 하단 2~3mm 컷팅

✔ 이게 가능한 이유?

→ 가고정 해놨기 때문입니다.

7. 헤더 간격 맞추는 기준

• 문 기준으로 판단

• 3mm 간격이 가장 안정적

• 스페이서 대고 헤더 눌러서 고정

⚠️ 헤더 안쪽 실리콘은

되돌릴 수 없어서 저는 생략합니다.

(타카 고정 + 상부 고정이면 충분)

8. 스토퍼는 바로 본고정

• 스토퍼는 가고정 없음

• 실리콘 + 타카(F30) 사용

• 바닥 걸레받이 높이(5mm) 반드시 고려

• 끝까지 정확한 치수로 재단

스토퍼 + 전면 MDF 마감이 들어가면

문틀 컷팅한 부분은 전부 가려집니다.

9. 스텝도어 시공의 핵심 정리

✔ 여유 치수 주지 말 것

✔ 가고정은 필수

✔ 히든 경첩은 무조건

✔ 문을 기준으로 모든 간격 판단

✔ 마그네틱 레치는 센터 확보가 생명

마무리

스텝도어는

이론대로 하면 안 되고, 실제 기준을 하나 잡아놓고 맞춰가는 도어입니다.

한 번에 완벽하게 하려고 하기보다

조절할 수 있게 설치하는 게 핵심입니다.

이 글이

👉 스텝도어 처음 설치하시는 분

👉 한 번 실패해보신 분

👉 히든 경첩·마그네틱 손잡이 헷갈리셨던 분들께

도움이 됐으면 좋겠습니다.

항상, 누구나, 모든 매체에서 “설계가 우선이다. 설계비 아끼면 안된다. 설계를 제대로 해야 한다.”라고 이야기하고, 결국 그렇게 되지 못한다.

 이 것만으로 하나의 특집을 꾸며도 모자랄 듯 하지만, 극단적으로 짧게 원인을 표현하자면 “비용의 가치만큼 건축사가 서비스를 하지 못하기 때문”이다. 

 지금까지 건축사의 서비스는 “법적 행정처리 대행”을 기본료로 하고, 여기에 더 추가되는 비용은 이른바 “디자인값”이었다. 문제는 이 디자인이라는 것은 “하지가 없는” 상태에서 가치를 획득할 수 있다는 것이다. 누수, 결로, 곰팡이, 균열, 더위, 추위로 살기 어려운 건물에 디자인이라는 포장(실제로 정말 좋은 디자인을 포함)을 하면 한번 잡지에 나올 수는 있겠고, 또 일시적으로 유명세를 탈 수도 있겠지만... 이 것이 집단의 신뢰까지 이어질 수는 없다. 지금처럼 열린 세상에는 더더욱 그러하다.

 물론 세계에서 0.1% 이내에 드는 건축사는 다를 수 있다. 그들이 디자인한 건물을 소유한다는 것 자체가 목적이기에 (이 역시 논란의 여지는 있지만) 그 집이 설사 어떤 하자가 있더라도 만족할 수도 있기 때문이다. 

 이 말을 뒤집어 이야기하면, 이 0.1% 안에 들지 못한다면 하자가 생기지 않도록 최선을 다해야 한다. 특히 아주 기본적인 하자인 “구조적 결함, 누수, 결로”는 없도록 해야 한다. 

 이 것이 “제대로 된 설계”이며, 이 것이 전제가 된다면 (비록 시간이 걸리겠지만), “설계가 우선”이라는 뜬구름식 표어가 있지 않더라도 건축주는 충분히 정당한 비용을 지불할 의사가 생길 것이다.

 건축주는 건축사가 설계하는 도면에 당연히 하자가 없다고 생각을 하고, 설계비 안에 이미 이를 위한 비용이 포함되었다고 보고 있고, 그 것이 당연하다. 

그러나 만약 건축사가 “이 설계비는 하자예방이 들어 있지 않습니다. 이 비용으로는 비가 샐 수도 있고, 결로가 생길 수도 있습니다.”라고 이야기한다면 맡길 사람이 있을 리가 없다. 

 여기로부터 자유롭다 이야기할 수 있는 건축사가 몇 명이나 될 것인가?

 예를 들어 단면도를 아래와 같이 

가. 외벽은 외단열, 지붕은 내단열

나. 외벽을 양단열, 지붕은 내단열

다. 외벽과 지붕을 모두 내단열

로 그리는 모든 건축사는 (지금 기준으로) 아무 생각이 없다는 것이며, 이는 더 이상 새로운 공부를 하고 있지 않은 건축사라는 뜻이기 때문이다. 이런 식의 도면은 공사를 시작하기도 전에 이미 하자를 안고 가겠다는 것이다.

 물론 최선을 다해도 하자가 생길 수 있다. 하지만 최소한 “설계하자”는 아니라고 떳떳하게 말할 수 있어야 한다. 그냥 우기는 것이 아니라... 

 패시브하우스의 구조별 접근 전략에 하자부터 이야기하는 것은 “패시브하우스가 건축물의 기본적인 하자를 없애려는 노력의 산물”이기 때문이다. 

이 글에서는 극히 기본적인 사항에 대해 수박 겉핥기처럼 적을 수 밖에 없으며, 자세한 사항은 각 분야별로 별도의 글로 다룰 예정이다.

공통 

 가. 외관이 단순해야 한다. 형태의 복잡함은 곧장 공사비의 압박으로 돌아온다. 외벽 1제곱미터를 만드는데 구조부터 마감까지 약 30만원정도가 들어 간다. 외벽의 면적을 줄이는 것이 공사비 절감의 가장 빠른 지름길이다. 

 현재 지어지는 주택을 보면 외벽의 면적이 서로 최대 2배까지 차이가 나는 것도 있다. 단순한 외관의 30평대 주택 외벽의 면적이 150제곱미터라면 그 두 배가 되므로, 증가 공사비는 4,500만원이나 한다. 즉 평당 120만원이 넘게 추가되는 것이다. 이를 위해 돌출되거나, 들어간 부분이 최소화 될 수 있도록 설계사무소와 긴밀히 이야기를 나누어야 한다.

 나. 패시브하우스를 떠나서 미세먼지 때문이라도 환기장치에 대한 설계와 공사비예산을 미리 책정해 놓아야 한다. 공사비는 30평대 주택을 기준으로 인건비 포함 약 500만원대로 형성된다.

 다. 창이 있으면 차양을 함께 생각해야 한다. 올해 여름을 겪으셨으면 더 길게 이야기하지 않아도 다들 이해하시리라 생각된다.

콘크리트 구조

가. 구조체

 첫 번째, 콘크리트는 현장에서 만들어진다. 그러기에 마르는데 시간이 필요하며 이 시간이 상상보다 훨씬 긴데, 좋은 조건에서도 약 2년이 필요하다. 겨울에 타설되면 그 보다 더 오래 걸린다. 그러므로 이  내부 수분이 증발되는 방향을 고려해야 한다.

 두 번째, 콘크리트는 열전달이 매우 빠르다. 단열재 대비 약 70배 정도된다. 그러므로 콘크리트는 단열재로 완전히 감싸 주어야 한다.

 세 번째, 면의 평활도가 손맛에 달려 있다. 벽면이 평활하지 못하거나 개구부의 치수가  다 다르면 일하는 사람이 힘들고, 힘들면 품질이 안나오고, 품질이 안나오면 하자가 발생하다. 그러므로 평단가로 계약하는 골조팀과 계약을 하면 안된다.

나. 누수

 창호 주변에 방수테잎이 붙어야 한다.

실란트 코킹으로 방수를 기대 한다거나, 이 조차 하지 않는 것은 협회 홈페이지에 지긋 지긋하게 올라 오는 창문 주변 누수의 근본적인 원인이 된다.

 콘크리트는 모든 이어치기한 부분에 “지수판”이라는 것이 시공되어야 한다. 콘크리트 구조의 누수는 거의 모두 이 이어치기한 부분에서 생기기 때문이다. 나머지는 방수가 해결해야 한다.

 방수는 소재의 문제보다는 설계와 사람의 문제가 90%이다. 모든 방수재는 다 좋다. 다만 그 자재가 제시하는 두께와 방식으로 시공되어야 한다. 그 것이 안되면 모든 방수재는 다 무용하다. 

예를 들어 평지붕에서 가장 흔히 볼 수 있는 녹색의 우레탄도막방수는 외기에 노출되게 시공되어서도  안되고, 3번에 걸쳐 3mm 두께가 되어야 한다. 이 것이 지켜지고 있지 않을 뿐이다.

다. 단열

항상 “외단열 우선”이다. 이 점은 분명한데 문제는 네 가지 부분에서 존재한다.

 첫 번째는 일부는 외단열, 일부는 내단열의 혼용과 혼용되더라도 이에 따른 적절한 조치를 하지 않는 다는 점이다.

두 번째는 전부 외단열로 했더라도 누락되는 부분이 있다는 것이다. 대표적으로 아래의 네 가지 경우가 해당된다. 이렇게 단열재가 누락된 부분이 모두 없어야 한다. 

세 번째는 각종 외벽 마감재를 달아 매기 위한 철물 들이 단열재를 뚫고 들어가는 부분이다.

<석재 고정 철물 사례> 

 이 것을 해결하기 위한 다양한 제품이 이미 시장에 나와 있다. 그러나 이 부분보다 더 심각한 것이 두가지가 있는데..

첫번째는 석재를 고정할 때, 석재에 홈을 내서 철물을 삽입해야 하는데, 그냥 철물 위에 올려 놓고 에폭시 본드로 붙이고 만다는 것이다. (이 것은 잠재적 살인미수에 해당한다.)

두번째는 거푸집을 고정하기 위한 폼타이를 제거하지 않는 다는 것이다.  

폼타이는 철이며, 콘크리트보다 열전달이 훨씬 잘된다. 그리고 원래부터 거푸집 제거 후에 잘라낼 수 있도록 디자인이 되어져 있는 제품이다. 그러므로 단열재 속에서 묻힐 수 있도록 끝 부분을 잘라 내야 한다. 

<폼타이> 

 네 번째는 일체타설을 한다는 것이다. 

일체타설은 오로지 시공 속도를 높이려는 것이지 그 건물의 성능을 높이려는 목적이 아니다. 그러므로 건축주 또는 감리자는 이를 허용해서는 안된다. 일체타설은 열교, 탈락, 후공정의 복잡함, 온도에 의한 균열 등 수많은 문제를 내포하고 있기 때문이다. 

그러므로 단열재는 후부착이 되어야 한다. 

1. 남아 있는 폼타이에 의한 열교 

2. 콘크리트 건조시 수축/팽창으로 인한 단열재의 균열 

3. 새어 나온 콘크리트에 의한 열교 

* 결정적으로 단열재 내부에 타설된 콘크리트의 품질을 육안으로 확인할 수 없어진다.

라. 기밀

콘크리트 구조의 기밀은 비교적 쉽고 용이하다. 창호 주변과 각종 외벽 배관 주변만 신경쓰면 되기 때문이다. 여기에 관한 내용은 앞선 글에 적은 바 있다.

경량 구조체 공통

가. 방습층 필수

 경량구조체(경량목구조, 중목구조, 경량스틸구조)에서 가장 최우선은 실내측에 방습층이 있어야 한다는 것이다. 이는 그 무엇보다 우선이다. 

이 방습층이 없다면 목조주택을 포함한 모든 경량구조는 성립될 수 없다. “그럼 지금까지 방습층없이 지어진 모든 목조주택은 잘못된 것인가?” 라는 질문에도 “당연히 그렇다.”라고 대답할 수 있다.

 왜냐면 건축법에도 이 방습층을 요구하고 있기 때문이다. 즉 방습층이 없는 경량구조는 모두 불법건축물이다. 이 법은 어제 오늘 생긴 것이 아니라 2001년부터 있어 왔다. 이 방습층의 내용에 대해서는 앞선 글에 언급된 바가 있으나, 워낙 중요한 내용이라 한번 더 강조를 하는 것이다.

 이 방습층을 "가변형방습지"로 한다면 더 나은 결과를 보장받을 수 있다.

<경량목구조의 방습층> 

  나. 기초의 단열

 1층 바닥의 단열은 해당 두께를 기초 상부에 몰아서 하는 것이 낫다. 물론 기초 측면의 단열도 꼭 해야 한다.

 아래 사진은 "지어져서는 안되는 판넬집"의 경우인데, 기초측면의 단열재를 누락하면서 겨울철 외벽에 붙어 있는 화장실이 다 얼어서 물조차 쓸 수 없는 사례이다.

다. 레인스크린없는 외단열

  레인스크린은 북미에서 “외단열재 뒷면으로 빗물이 넘어가면서 OSB가 상하게 된 큰 하자를 겪은 후에 생겨난 방식”인데 문제는 이 레인스크린 속으로 외기가 들어가는 방식이라서 이 외측의 단열재는 단열성능이 없다고 본다는 점이다. 그러므로 레인스크린없이 글라스울 또는 미네랄울을 밀착해서 외단열을 하는 것이 단열성능을 높힐 수 있는 방법이다. 

 만약 단열성능을 높이고자 건식구조 외벽에 레인스크린없이 EPS단열재를 밀착하여 사용하는 것은 투습성능 부족으로 인한 하자 발생 확률이 아주 높아 허용되지 않는 방법이다. (투습이 가능한 EPS는 자재정보에서 볼 수 있다.)

 <경량구조 외벽의 추가 단열시공>

 또한 외단열을 추가하는 것이 유리한 다른 이유는 경량구조외벽에서 이 구조체가 차지하는 면적이 상당하기 때문이다. 즉 창문 주변의 수직재나 수평재를 자세히 보면 구조재로만 꽉 차있어서 단열재가 들어갈 수 없고 그 면적이 상당함을 쉽게 인지할 수 있다. 즉 구조체 두께를 늘린다고 해서 이 것이 획기적으로 나아질 수는 없으므로, 이 점을 고려하여 외측에 단열을 한번 더 하는 것이 나은 선택이 된다.

라. 단열 두께

 경량구조는 구조체의 두께가 곧 단열재의 두께가 된다. 2018년 9월부로 건축법의 단열성능이 강화되면 더 두꺼운 단열재를 사용해야 하는데, 여기에 대한 대응은 경량이냐 중목이냐 경량스틸이냐에 따라 다르지만, 지금과 같은 방식으로는 불가능하다. 

특히 단열재가 경량목구조보다 더 많이 빠지게 되는 (구조체가 차지하는 면적이 더 많기에) 중목구조와 철에 의한 열손실이 더 큰 경량스틸구조는 반드시 외단열이 추가되어야 한다. 

마. 실내 설비층

 경량구조는 실내측에 방습층이 필수적이기 때문에, 각종 배관이 벽체 속에 들어가면 그 것이 벽 밖으로 나올 때, 이 방습층을 훼손하게 된다. (예: 수도꼭지, 콘센트박스 등) 그래서 경량구조는 [구조체 - 방습층 - 설비층 - 석고보드]의 순서로 구성이 이루어져야 한다. 이 설비층은 약 40mm 두께면 무난하다.

 <설비층 구성 모습>

바. 지붕의 단열재 위치

 현장에서는 웜루프, 콜드루프(?)로 구분을 하고 있으나, 통기층의 형성과는 무관한 용어이고, 협회에서는 내부통기지붕, 외부통기지붕으로 용어를 정하였다.

 최근은 외부통기지붕으로 가는 추세이나, 내부통기지붕이라고 할지라도 실내층에 방습층이 제대로 형성되면 심각한 하자로 이어지지는 않는다. 다만 열적으로 불리할 뿐이다. 공사비 차이도 별로 없으므로 가능하다면 외부통기지붕을 선택하도록 한다.

<내부통기지붕> 

<외부통기지붕> 

  여기서 외부/내부를 가르는 기준은... 

외부공기가 들어가는 위치가 지붕용 투습방수지의 안쪽이면 내부통기지붕, 바깥쪽이면 외부통기지붕이라 할 수 있다.

사. 설계사무소의 선정

 우리나라 건축사 대부분이 콘크리트 구조의 설계는 익숙해도 경량건축물은 경험이 많지 않다. 그런데 가끔 건축사의 이야기를 들어보면... “목구조는 건축사가 기본 도면만 그리고, 나머지는 목구조 전문 시공사가 알아서 하는 거여요”라고 하시는 분이 있다. 

 이런 건축사에게 설계를 맡겨서는 안 된다. 왜냐면 이런 분들은 실제 목구조를 전혀 이해하고 있지 못하다는 뜻이며, 평면, 단면 등 도면을 그릴 때 구조적 또는 마감 등이 시공 가능하도록 그려내지 못하기 때문이다. 이런 도면을 나중에 시공회사에게 넘겨봐야 좋은 소리 듣지 못하는 것은 기본이고, 자질구레한 설계변경에 대해서 공사비는 시간이 갈 때마다 올라가는 것을 경험하게 될 것이다.

경량목구조

 가. 단열

 경량목구조는 다른 경량구조에 비해 비교적 스터드의 크기도 작고, 나무라는 이득이 있어서 구조체의 두께가 더 두꺼워 지거나 (2x6 → 2x8) 추가적인 단열재가 붙는, 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있지만, 가급적 구조체 외부에 단열을 추가하는 것을 권장한다. 

 왜냐면 나무가 아무리 단열성능이 좋더라도 단열재가 아니기에, 외단열이 한번 더 들어가는 것이 여러모로 좋기 때문이다.

 나. 창호의 위치

 창호의 위치는 창호와 구조체 사이에 약 20mm 이상의 단열폼이 충진되는 것을 전제로 창호외측과 OSB면을 일치시키는 것이 올바른 설치 위치가 된다.

<경량목구조에서 외단열이 있는 경우의 창호위치> 

중목구조

가. 단열

 중목구조는 구조재가 경량목구조보다 두껍기 때문에, 열손실도 비교적 크거니와 그 만큼 들어가는 단열재의 양도 적은 것이 문제가 된다. 특히 실내에 구조재가 노출되는 것을 즐기시는 분이 계신데, 불행히도 권장되는 방법이 아니다. 단열/방습층 형성에 어려움이 있기 때문이다. 

 아래 그림과 같이 실내의 방습층이 기둥에 가로 막혀 연속되어질 수 없기 때문인데, 이 불연속성을 해소하는 방법이 마땅치 않다.

  여기에 더해서 중목구조에서 주로 사용하는 기둥의 크기가 120x120mm 인데, 이 두께를 모두 단열재로 채워도 지역에 따라서 올해 9월에 변경되는 건축법을 만족시킬 수도 없다. 

 그래서 중목구조라고 할지라도 구조재 자체의 노출은 어려우며, 이를 꼭 하고 싶다면 구조재처럼 보이도록 별도의 마감을 해야 하는 것이 맞다. 또한 법을 만족시키려면 여기에 더해서 외단열을 추가해야 하므로 결국 경량목구조에 외단열을 하는 것과 같은 길을 가야 하며, 기둥의 큰 열교를 막기 위해 경량목구조보다 더 두꺼운 외단열이 시공되어야 한다.   

 구조적 이득이 생기는 만큼 잃는 것이 있다고도 볼 수 있다.

 지역에 따라 경량목구조처럼 2x2 한 겹 또는 두 겹의 외단열이 필요하며, 설비층이 필요한 것은 모든 경량구조와 같다.

 <중목구조 올바른 벽체 구성의 예>

 만약 구조재를 실내측에 노출하고 싶다면, 실제 사용된 구조재는 불가능하며 별도로 나무기둥처럼 보이는 마감을 해야 한다.

나. 창호의 위치

 경량목구조와 동일하다.

경량스틸구조

가. 단열

 경량스틸구조의 단열방법은 콘크리트구조와 거의 같다고 봐도 무방하다. 철이 지닌 높은 열전도율 탓에 열교를 효과적으로 끊어 내면서 중단열을 유지하기는 불가능하다.

 특히 목구조와는 다르게 속이 빈 스터드를 사용하기 때문에 이 속을 어떻게 채우느냐도 관건이라, 이 내부에 집중하기 보다는 외단열에 몰입하는 것이 현명한 선택이다.

 이를 전제로 몇가지 대안이 제시될 수 있는데, 아래 그림과 같다. 왼쪽부터 1번, 2번, 3번 방식이라고 한다면,

1번 방식은 목구조와 동일한 개념의 단열방식이며, 단열성능은 가장 낮다.

2번 방식은 스터드 크기를 줄이고, 외단열을 더 두껍게 하는 방식이다. 단열 성능은 더 올라간다.   

3번 방식은 작은 스터드를 택하고, 스터드 사이에 단열은 없는 방식이다. 이 공간은 설비층으로 사용되는데, 소음의 전달을 막는 저밀도 단열재를 소량 채울 수도 있다. 

단열은 100% 외단열이며, 이 경우에만 EPS와 같은 유기질단열재의 사용이 가능하다. 

 세가지 방식 모두 레인스크린이 없는 구조이므로, 1번과 2번 방식은 모두 무기질단열재가 사용된다. 특히 외단열재가 목구조보다 더 두꺼우므로, 공사비 절감에 외단열미장마감이 유리하므로, 고밀도미네랄울이 사용될 수 밖에 없다. 아마도 3번 방식이 가장 저렴하겠지만, 국내에 이런 방식의 경험을 가진 시공사가 거의 없어서 실제로 이 방식의 현장을 보기는 쉽지 않을 것이다.

나. 창호의 위치

 경량스틸구조에서도 창의 위치는 목구조와 같다. 다만 스틸구조의 열교를 막기 위해 목구조처럼 단열폼 만으로는 효과적이지 않으며, 최소한 창의 하단은 고밀도폴리우레탄보드와 같이 압축강도가 매우 높고 단열성능이 높은 재료로 열교를 차단해야 한다.

 이 역시 그리 쉽게 실현될 수 있는 방법은 아니다. 실행의 어려움을 떠나서 경험이 필요한 부분이기 때문이다.

이번 글은 각 구조방식별 패시브하우스의 접근 방식을 좀 더 깊게 들어가 보았다. 아무쪼록 도움이 되었으면 한다. 하지만 이 모든 것을 떠나서 경량구조에 방습층만이라도 시공되는 건축시장이 되었으면 하는 바램이다. 

사심가득 담아 다녀온 박찬용에디터님의 집

(서울=연합뉴스) 최병국 기자 = 유럽 주요 뉴스통신사들이 데이터 저널리즘에 기반한 콘텐츠를 무료 제공하는 웹사이트를 공동 운영한다.

7일 유럽전문 매체 유랙티브 등에 따르면 프랑스 AFP, 독일 dpa, 이탈리아 ANSA 등 3개국 기간 뉴스통신사는 '유럽 데이터 뉴스 허브'(EDNH)를 오는 6월부터 공동 운영할 예정이다.

EDNH 웹사이트에선 이 3개 뉴스통신사가 제공하는 글 기사와 그래픽, 인터액티브 그래픽, 사진, 동영상 등의 콘텐츠가 영어·프랑스어·독일어·이탈리아어·스페인어 등 5개 언어로 제공된다.

이들 뉴스통신사는 "환경 문제나 실업, 이주 등 유럽과 전 세계 사람들의 삶을 이루는 일들에 대한 정보를 제공하고 논의를 촉진하기 위해 다양하고 엄선한 데이터 저널리즘에 기반 콘텐츠를 제공할 것"이라고 밝혔다.

[게티이미지뱅크]

데이터 저널리즘은 많은 양의 통계와 데이터를 수집, 정제, 분석해서 중요 사실이나 이면의 진실 등을 포착해 보도하는 것으로 특히 결과물을 도표나 그래픽 등으로 시각화해 쉽게 전달하는 것이 특징이다.

EDNH는 유럽연합(EU) 집행위원회의 자금 지원을 받으며 주로 유럽 관련 콘텐츠를 범유럽적 시각에서 다룰 것으로 예상된다.

그러나 편집은 철저히 독립적으로 이뤄지며, 누구나 무료로 이용할 수 있다.

이들 뉴스통신사는 "앞으로 진짜 유럽 데이터 기반 뉴스 플랫폼을 만드는 일에 다른 나라 주요 뉴스통신사와 데이터 저널리즘 전문가 등도 참여하고 기여할 수 있도록 초청할 것"이라며 문호 확대 계획을 밝혔다.

또 독일의 공공미디어스타트업인 '오픈데이터시티'(ODC)도 EDNH에 콘텐츠는 물론 각 매체가 자신들의 웹사이트에 자유롭게 통합해 이용할 수 있는 독자 조사 도구 등도 제공하게 된다.

오픈데이터시티 홈페이지

한편, 이와 별개로 유럽의 20여 신문, 잡지, 데이터 저널리즘 관련 단체와 기업 등은 오는 10월 '유럽 데이터 저널리즘 네트워크'(EDJN)를 결성, 운영할 예정이다.

독일 시사주간지 슈피겔, 네덜란드 경제지 NRC한델스블라드, 스페인 엘콘피덴시알, 폴란드 가제타 비보르차 등이 참여하는 EDJN 역시 EU 집행위 자금 지원을 받는다.

12개 언어로 제공될 예정인 EDJN의 데이터 저널리즘 콘텐츠도 누구나 무료로 이용할 수 있다.

EU는 EDNH와 EDJN이 EU 회원국은 물론 세계의 시민들이 유럽을 더 잘 이해하고 증오발언이나 가짜뉴스 등의 폐해를 줄이는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

뉴스 인포그래픽 정보(information)를 ehvydhk rmfla(graphics)으로 시각화한 인포그래픽은 데이터 저널리즘의 중요한 일부분이다.[게티이미지뱅크]

서울·지방 초양극화, 미분양 적체

“진보 정권 집값 폭등” 공포 심리도

정권 초기 ‘집값 안정’에 집중할 듯

이재명 대통령이 맞닥뜨린 부동산 시장은 녹록잖은 상황이다. 서울·지방간 초양극화가 심화하는 가운데 서울과 수도권은 집값 과열 요인이 잠복해 있다. ‘진보정권에선 집값이 폭등한다’는 시장 심리도 무시할 수 없다. 지방의 악성 미분양(준공 후 미분양) 적체도 여전하다. 이 대통령은 대선 기간 부동산 정책 언급을 최소화했다. 문재인 정부의 집값 폭등 트라우마를 자극하지 않으려는 전략이었다. 하지만 집권과 함께 구체적인 정책을 요구하는 목소리가 커지고 있다.

4일 부동산 및 건설업계에 따르면 이재명 정부의 부동산 공약은 ‘공급 확대’가 핵심이었다. 공약집에는 재개발·재건축 완화(용적률·건폐율 상향), 고분양가 문제 해소, 공공기관·기업이 보유한 유휴부지 활용, 과도한 업무·상가 용지의 주택 용지 전환 등이 담겼다. ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’는 뜻도 내비쳤다. 하지만 구체적인 내용과 실행 계획이 담기지 않아 시장의 물음표는 여전하다.

새 정부 앞에 놓인 현실은 가시밭길이다. 서울 아파트값은 계속 오르는데 지방은 오히려 떨어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 5월 마지막 주(26일 기준)까지 서울 아파트값 누적 상승률은 1.83%인 반면, 지방은 0.92%다.

올해 말부터 본격화할 것으로 전망되는 공급 부족은 수도권 집값을 더 부추길 우려가 있다. 수도권, 특히 서울 주택 공급을 늘리려면 정비사업 활성화가 필요하지만 재건축초과이익환수제 폐지 없이는 공급이 어려울 것이라는 의견이 적잖다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “용적률 상향과 분담금 완화를 언급하긴 했지만, 윤석열 정부에서도 다 했던 것이어서 크게 다를 게 없다”고 말했다.

추가 금리 인하 가능성도 잠재적 상승요인으로 꼽힌다. 양지영 신한투자증권 프리미어 패스파인더 전문위원은 “기준금리 하락은 ‘대출이자 부담 완화→자금 유입→주택 수요 증가’로 이어지며 집값 상승을 자극한다”고 우려했다. 또 다른 전문가는 “경제침체로 돈을 풀어야 하는데, 집값은 잡아야 하니 딜레마”라며 “한 손으로 군불을 때고, 한 손으로 불을 꺼야 하는 어려운 상황”이라고 말했다.

‘진보정권에서 집값이 오른다’는 공포도 시장을 자극할 우려가 있다. 수도권에 사는 직장인 이모(40)씨는 “집값이 오를 것 같아 이번 주말부터 임장을 돌아봐야 할 것 같다”고 말했다. 지방의 부동산 침체가 극심한 것도 문제다. 전국적으로 준공 후 미분양 주택은 지난 4월 말 기준 2만6422가구인데, 83%가 지방에서 발생했다. 김효선 전문위원은 “지방은 거시적으로 지역 경제가 살아나야 주택 수요도 생길 수 있다”고 말했다.

정권 초기 집값 안정을 사수해야 하는 만큼 당분간 현 상황을 최대한 관리할 것이라는 시각이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “당장 내년에 지방선거가 있기 때문에 최대한 부동산 이슈는 줄이면서 현상 유지를 할 것”이라며 “정부가 괜히 나서서 규제를 늘리면 과거 실책을 되풀이할 수 있다”고 말했다.