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경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

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노후자금이라는 말이 붙는 순간, 돈 이야기는 갑자기 무거워진다. 젊을 때처럼 다시 벌면 된다고 넘기기 어렵고, 한 번의 선택이 앞으로의 생활 리듬까지 흔들 수 있기 때문이다. 경매 투자나 부동산 강의가 매력적으로 보이는 이유도 여기에 있다. 잘만 배우면 남들보다 싸게 사고, 안정적인 수익을 만들 수 있을 것 같은 기대가 생긴다.

그런데 바로 그 기대를 이용하는 사람들도 있다. 책을 냈거나 강의를 오래 했거나, 이름이 알려졌다는 이유만으로 돈을 맡기고 계약서에 사인하는 순간이 생긴다. 처음에는 믿을 만해 보였는데 시간이 지나고 나면 이상한 부분이 하나씩 보인다. 사기는 처음부터 무섭게 다가오지 않고, 대부분 꽤 그럴듯한 얼굴로 시작된다.

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

경매나 부동산 투자 분야에서는 ‘누가 말했느냐’가 생각보다 크게 작용한다. 책을 냈다거나, 강의장이 가득 찼다거나, 수강생 후기가 많다는 말은 사람을 안심시키는 힘이 있다. 특히 처음 시작하는 입장에서는 스스로 판단하기보다 이미 검증된 사람처럼 보이는 누군가에게 기대고 싶어진다.

하지만 유명세는 신뢰의 출발점일 수는 있어도, 돈을 맡기는 근거가 되면 위험하다. 경매 실력과 자금 운용의 투명성은 전혀 다른 문제다. 강의를 잘하는 사람이라고 해서 내 돈을 안전하게 관리해주는 사람이라는 뜻은 아니다.

막상 피해 사례를 보면 처음부터 허술해 보인 경우보다, 오히려 말이 너무 매끄럽고 자료가 그럴듯했던 경우가 많다. 그래서 더 늦게 의심하고, 더 크게 흔들린다.

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

투자에서 가장 위험한 말은 의외로 단순하다. “손해 볼 일이 없다”, “확정 수익이다”, “원금은 안전하다” 같은 표현이다. 경매든 부동산이든 시장 가격, 권리관계, 명도, 세금, 대출, 공실 같은 변수가 따라온다. 그런데 이 복잡한 과정을 지나치게 쉽게 설명한다면 한 번쯤 의심해야 한다.

특히 50대·60대는 은퇴 이후 현금흐름을 만들고 싶은 마음이 크다. 월세 수익, 단기 차익, 안정적인 노후 대비 같은 말이 붙으면 마음이 움직인다. 하지만 투자에서 안정이라는 단어는 계약서와 구조로 확인해야지, 설명만 듣고 믿을 수 있는 영역이 아니다.

“무조건”, “확정”, “보장”이라는 단어가 반복된다면 그 제안은 투자보다 사기에 가까워질 가능성이 있다.

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

사기성 투자 권유에는 이상하게 시간이 없다. 오늘 결정해야 하고, 지금 넣어야 하고, 이번 기회를 놓치면 다시는 어렵다고 말한다. 듣는 사람은 조급해진다. 남들은 이미 들어갔고, 나만 늦는 것 같은 기분이 든다.

하지만 제대로 된 투자는 서두르지 않아도 검토할 수 있어야 한다. 등기부등본, 계약서, 자금 흐름, 사업자 정보, 실제 물건 정보, 수익 구조를 차분히 볼 시간이 필요하다. 상대가 이 시간을 주지 않는다면 그 자체가 신호다.

계약서를 보기 전에 입금부터 요구한다.
가족이나 전문가와 상의하지 말라고 분위기를 만든다.
오늘 안에 결정해야 수익이 난다고 압박한다.
투자금 사용처를 구체적으로 설명하지 않는다.

이런 장면에서는 체면을 생각할 필요가 없다. 분위기가 어색해져도 잠깐 멈추는 쪽이 낫다. 돈은 한 번 나가면 다시 되돌리는 과정이 훨씬 어렵다.

말보다 서류가 먼저 보여야 하는 순간

경매 투자나 부동산 공동투자 제안에서는 설명보다 서류가 먼저다. 실제 물건의 권리관계, 투자금이 들어가는 계좌, 계약 주체, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 구조가 문서로 남아야 한다. 말로만 이해되는 투자는 나중에 문제가 생겼을 때 지킬 수 있는 것이 거의 없다.

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

경매 투자는 원래 복잡하다. 권리분석, 낙찰가 판단, 점유자 문제, 대출 가능성, 세금까지 봐야 한다. 그런데 누군가 이 과정을 지나치게 단순하게 만들어 보여주면 오히려 더 조심해야 한다. 어렵게 설명해야 할 부분을 일부러 빼고 있을 수도 있기 때문이다.

“전문가가 다 알아서 한다”는 말도 듣기에는 편하다. 하지만 내 돈이 들어가는 순간, 최소한의 구조는 내가 이해해야 한다. 정확히 어떤 물건에 투자하는지, 내 이름으로 권리가 생기는지, 수익은 어디에서 나오는지, 손실이 나면 누가 책임지는지 정도는 직접 확인해야 한다.

처음엔 몰라도 괜찮다. 다만 모르는 상태로 돈을 보내면 안 된다. 모르면 물어보고, 답이 흐리면 멈추고, 그래도 불안하면 제3자에게 보여줘야 한다.

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

젊은 세대의 투자금과 은퇴를 앞둔 세대의 투자금은 무게가 다르다. 50대·60대의 돈은 자녀 결혼, 노후 생활비, 병원비, 주거 안정과 연결되어 있는 경우가 많다. 그래서 손실이 나도 다시 회복할 시간이 상대적으로 짧다.

사기꾼들은 이 마음을 잘 안다. 불안한 노후, 낮은 예금이자, 집값 상승 경험, 주변의 투자 성공담을 자극한다. “지금이라도 해야 한다”는 조급함을 만들고, 그 틈에서 판단을 흐리게 한다.

50대·60대 투자에서 가장 중요한 기준은 많이 버는 것보다 크게 잃지 않는 것이다.

수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 내 권리가 명확하고, 언제든 확인 가능한 투자가 훨씬 낫다. 반대로 수익률은 높은데 설명이 복잡하고, 계좌와 계약 주체가 불분명하다면 한 발 물러나는 편이 안전하다.

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

경매 투자 사기를 피하려면 거창한 전문지식보다 먼저 봐야 할 신호가 있다. 유명세에 기대는지, 수익을 보장하는지, 입금을 재촉하는지, 구조가 불투명한지, 질문을 불편해하는지를 보면 된다. 이 다섯 가지는 따로 떨어져 있는 것 같지만 결국 하나로 이어진다. 상대가 내 판단 시간을 빼앗고 있는지 보는 것이다.

정상적인 투자는 질문을 싫어하지 않는다. 오히려 확인할수록 구조가 선명해진다. 반대로 사기에 가까운 제안은 질문이 많아질수록 말이 흔들리고, 감정적으로 설득하려 들고, 기회를 놓친다는 식으로 압박한다.

유명한 사람이라는 이유만으로 돈을 맡기지 않는다.
원금 보장과 확정 수익이라는 말을 그대로 믿지 않는다.
오늘 입금해야 한다는 압박을 받으면 멈춘다.
계약서와 계좌, 권리관계를 가족이나 전문가에게 보여준다.
이해되지 않는 투자는 하지 않는다는 기준을 세운다.

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

경매 강의나 부동산 콘텐츠를 보는 것 자체가 나쁜 일은 아니다. 오히려 제대로 배우면 자산을 이해하는 데 도움이 된다. 문제는 공부와 투자를 구분하지 못할 때 생긴다. 강의를 듣는 것과 돈을 맡기는 것은 전혀 다른 일이다.

누군가의 말솜씨가 뛰어나고, 사례가 화려하고, 주변 사람이 박수를 보내더라도 마지막에는 아주 단순한 질문으로 돌아와야 한다. 내 돈은 어디로 가는가. 내 권리는 무엇으로 남는가. 손실이 생기면 어떻게 되는가. 이 질문에 답이 흐리면 더 들을 필요가 없다.

투자에서 가장 필요한 건 대단한 감이 아니라 멈출 수 있는 용기다. 특히 노후자금이 걸린 결정이라면, 기회를 놓치는 것보다 잘못된 기회를 잡는 일이 훨씬 더 아프게 남는다.

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외부인 출입 금지… ‘우리만의’ 콘크리트 유토피아

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[아무튼, 주말]

사유 재산권 對 시민 통행권

아파트 보행로 통제 기싸움

“외부인은 정숙! 우측 보행만 허용.”

서울 상일동 신축 대단지 A아파트, 행인들은 입구에서부터 주눅 드는 현수막과 경고문을 잇따라 마주하게 된다. 참고로 실내가 아니라 야외다. 9개 항목의 ‘사유지 보행로 이용 수칙’ 푯말도 곳곳에 설치돼 있다. ▲보안대원 요청 시 입주민 카드 제시 ▲안전 거리 확보 ▲소음 자제 및 사생활 보호 ▲시설물 훼손 시 손해배상 청구…. 인근 주민들은 “텃세가 심하다”며 반발하고 있다. 아파트가 역 바로 앞에 들어선 탓에 지하철에서 내려 멀리 돌아가지 않으려면 단지 내 중앙 보행로를 이용할 수밖에 없는데다, 시민 이동 편의 등 공공성 확보가 재건축 승인의 조건부였기 때문이다.

게다가 해당 아파트 입주민대표회의 측이 보안을 이유로 중앙 보행로를 제외한 전 구역을 외부인 금지 구역으로 지정해 위반 시 회당 10만원 수준의 질서 유지 부담금(?)을 부과하겠다는 공문까지 주변 아파트에 발송하면서 갈등은 격화됐다. 실제로 이곳 아파트 지상 길목마다 ‘외부인 제한 구역’ 입간판이 서 있다. 강동구청 관계자는 “최근 세 차례 주민 간담회를 열고 의견을 청취했다”며 “보행로 근처에 수목 식재나 CCTV 설치 등을 지원하는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

반려견도 ‘입주민’만 통과

일러스트=한상엽

아파트 공화국, 대한민국이 단지별로 쪼개지고 있다. 아파트마다 ‘외부인 출입 통제’ 기조가 거세지면서 통행권 제약에 따른 불만도 급증하고 있다. 경기도 판교의 한 맘카페에 황당한 사연이 올라왔다. “아이 학교에 시험 감독 봉사하러 가는 길에 다른 아파트로 통하는 지름길로 아이들 따라 지나가려다가 ‘학생 등교만 허락되니 입주민 아니면 나가라’면서 잡상인마냥 경비원에게 큰소리 듣고 쫓겨났어요. 15m쯤 되려나요? 아파트 잠시 통과하는 게 뭐 그리 큰일이라고…. 너무 마음 상하네요.”

사람뿐 아니라 반려견도 감시 대상이다. ‘입주민 전용 목줄’을 차야만 단지 내에서 개털을 날릴 수 있는 것이다. A아파트에도 보행로 내 푯말에 “반려견 인식표 부착 필수! 배설물 미처리 시 손해배상 청구”라고 적혀 있었는데, 서울 개포동 신축 B아파트 역시 반려견 인식표를 제작해 외부인 견주가 발견되면 즉시 내보내는 지침을 마련했다. 배변 처리 등 민원이 지속 제기됐다는 게 그 이유. 대단지 신축 아파트의 경우 잘 갖춰진 조경 덕에 산책로로 사용되는 경우가 많지만 “공원이 아니라 사유지”이고 “불편 방지를 위한 자구책은 필요하다”는 것이다.

초고가 아파트 “범죄 우려”

서울 반포동 C아파트는 지난달 출입구 등 외곽에 보안문을 설치하려다 논란을 빚었다. 실거래가 165억원을 기록한 초고가 아파트. 주민 투표에서 3분의 2 이상이 찬성했지만 지자체가 제동을 걸었다. 서초구청 측은 “허가 없이 보안문을 설치할 경우 건축법 및 관련 법령에 따라 원상 복구 명령, 건축 이행 강제금 부과, 건축물대장 위반 건축물 등재에 따른 각종 행위 허가 제한 등 강력한 행정처분이 진행될 수 있다”며 공사 중단을 요구했다. 반면 입주민 측은 안전을 위해 불가피한 조치라는 입장. 주변이 관광특구로 지정돼 인구 밀도가 높아진 데다, 고급 아파트로 유명해지면서 범죄 표적이 될 가능성도 커졌다는 논리다.

서울 개포동 D아파트는 단지 외곽에 출입증으로 작동하는 1.5m 높이의 철제 펜스를 설치했다. 강남구청 측이 수차례 철거 명령을 내렸지만 응하지 않았고, 설치를 주도한 조합장이 벌금 100만원을 부과받았다. 벌금을 물지언정 담장은 허물지 않겠다는 강경 대응의 배경에는 인근 대모산 등산객이 있었다. 아파트가 지하철역과 등산로 중간에 위치한 까닭에, 단지 내에서 신발을 벗고 발을 씻거나 음식을 시켜 먹고는 쓰레기는 그대로 놓고 가는 일이 빈번했다고. 공용 벤치가 취객에게 점령당하는 일까지 생겨나자 특단의 대책을 마련할 수밖에 없었다는 것이다.

새 아파트 변신 후… 태도 돌변?

그러나 아파트 단지가 초대형화되면서 ‘열린 단지’는 도시 기능의 일부를 수행하는 아파트 재건축 평가의 핵심 요소가 돼가고 있다. 지난해 재건축 시장 최대어로 꼽힌 서울 압구정 아파트 지구에서도 공공 보행 통로는 사업 속도를 결정짓는 키워드였다. 정비 계획이 통과된 4개 구역 모두 단지 담장을 없애고 외부인이 자유롭게 한강공원을 오갈 수 있는 보행로를 확정하며 본격 작업에 착수했는데, 이 과정에서 압구정 3구역은 공공 보행 통로를 지하로 내려 차도와 함께 배치한 형태를 제시했다가 승인이 보류됐고, 다시 지상안(案)으로 수정해 공공성을 강화하면서 심의를 통과했다.

다만 공공 보행 통로 운영을 약속하고 준공 뒤 이를 뒤집더라도 1회성 과태료 외에 실효성 있는 제재 수단은 찾기 어렵다. 서울시가 2024년 공공 보행 통로에 ‘지역권(지자체가 통행 등을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리)’을 설정해 임의 차단이 불가하도록 했지만, 이 역시 민사 소송의 영역이어서 제재 효과가 크지 않다는 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “2023년 신설된 공공 보행 통로 조성에 따른 용적률 인센티브를 제공받았다면 제재 명분이 확실하지만 그렇지 않은 경우 뾰족한 방법이 없는 게 현실”이라며 “대안을 강구하고 있다”고 말했다. 이민석 서울시의원은 “공공 보행 통로가 폐쇄된 아파트 단지를 전수 조사해 시민 보행권 확보 방안을 모색해야 한다”고 했다.

미래로 열린 단지, 가능할까

황당한 폐쇄성은 계속 보고되고 있다. 경기도 광명시 E아파트는 사상 최초 ‘아파트 놀이터 일일권’으로 구설에 올랐다. 입주민에게만 놀이터용 비표를 발급하고, 외부인은 입주민을 통해 일일권을 배부받아야 놀 수 있도록 조치한 것이다. “외부인 무단 이용으로 우리 아파트 어린이들이 자유로운 이용을 방해받고 놀이 기구 훼손도 발생했다”는 게 이유였다. 국민대 사회학과 최항섭 교수는 “한국에서 아파트는 이제 단순한 콘크리트 건물을 넘어 광범위한 구별 짓기의 공간이 됐다”며 “비정상적 행태를 견제할 수 있는 건 법보다 해당 아파트를 향한 사회적 평판 저하”라고 말했다.

학교도 몸살을 앓고 있다. 신축 대단지 아파트의 전입 학생 학교 배정을 두고 기존 주민들이 반발하는 사태가 빚어진 것이다. 최근 입주를 시작한 서울 잠실 F아파트는 찻길 하나를 사이에 둔 G아파트와 심각한 마찰을 빚었다. 이사 온 초등학생이 급증해 G아파트 앞 학교에 교실 증축이 논의되자, 과밀 학급으로 인한 교육 환경 악화를 거론하며 “다른 동네 학교로 배정하라”고 G아파트 측이 시위를 벌였기 때문이다. 반면 F아파트 측은 “공립학교는 특정 아파트의 전유물이 될 수 없다”고 맞섰다. 교육청은 고심 끝에 근거리 배정 원칙을 깨고 F아파트 일부 학생을 거리가 더 먼 학교로 분산하기로 결정했다.

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52조 규모 기업 M&A, 이제 최종 결정권자는 노조

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노란봉투법 시행 D-3

SKT 자회사 매각 앞두고 노조파업

‘다음' 노조는 카카오에 협의 요구

지난 4일 서울 종로구 서울고용노동청 앞에 모인 전국서비스산업노동조합연맹 회원들이 피켓을 들고 있는 모습. 이들은 오는 10일 노란봉투법(노동조합 및 노동관계조정법 2·3조 개정안) 시행을 앞두고 원청 사용자가 간접 고용 노동자들과 직접 교섭에 나설 것을 요구했다/연합뉴스

최근 SK텔레콤은 자회사인 홈쇼핑 업체 SK스토아를 패션 플랫폼 기업 라포랩스에 매각하는 안을 추진하다 노조의 반대에 가로막혔다. SK스토아 노조는 지난달 27일 매각 반대 파업을 벌였고 오는 12일 2차 파업을 예고한 상태다.

두 회사는 지난해 말 주식 매매 계약을 체결했다. 라포랩스 측은 “SK스토아 직원 전부를 고용 승계하겠다”고 했다. 매각 성사까지 남은 건 홈쇼핑 채널을 보유한 업체 특성상 방송미디어통신위원회의 최다액출자자(대주주) 변경 승인뿐이다. 그런데 SK스토아 노조 측이 “피땀으로 만든 회사를 명분 없이 팔아버리는 건 노동자에 대한 폭력이다. 매각을 반드시 저지하겠다”며 제동에 나선 것이다. SK스토아 노조 관계자는 “라포랩스는 2021년부터 계속 영업 손실을 기록했다”며 “사업 지속성, 고용 안정 등에 심각한 문제를 불러올 것”이라고 했다.

10일부터 시행되는 노란봉투법은 SK스토아처럼 회사의 중요 결정에 반대하는 노조 목소리에 날개를 달아줄 것으로 보인다. 기존엔 임금 등 근로조건과 관련해서만 가능했던 파업 범위가 ‘기업의 사업상 의사 결정이 근로자의 근로조건에 영향을 미치는 경우’ 등으로 확대됐기 때문이다. SK스토아 직원이 매각을 문제 삼아 장기간 파업에 나서더라도 회사가 대응할 카드가 없어지는 셈이다. 지난해 우리나라 기업 인수·합병 등에 따른 기업 결합 심사 규모는 약 52조원(공정거래위원회). 경영계는 이 같은 거래가 모두 노조의 영향권 아래 들어오게 됐다고 우려했다.

그래픽=이진영

노조 파업에 날개 달아줘… HMM 이전도, 석화 구조조정도 어렵다

10일 노란봉투법이 시행되면 경영진이 인수·합병, 매각, 해외 생산 시설 증설 등 경영상 굵직한 결정을 추진할 때, 노조와 논의를 하는 게 불가피해질 전망이다. AI(인공지능) 기술 발달과 글로벌 공급망 재편 등으로 기업의 신속한 경영 판단이 그 어느 때보다 중요해진 상황에서 의사 결정이 지연되거나 중지될 가능성이 높아진 것이다. 실제 당장 인수·합병, 매각, 이전 등을 추진하거나 저울질하는 기업 곳곳에서 파열음이 나오고 있다.

카카오가 포털 사이트 다음을 운영하는 자회사 ‘AXZ’를 IT 업체 ‘업스테이지’에 파는 방안 역시 노란봉투법 시행에 영향을 받을 가능성이 있다. 두 회사는 지난 1월 카카오가 보유한 AXZ 지분을 업스테이지에 이전하고 업스테이지는 카카오에 일정 지분을 주는 주식 교환 거래 등을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 그러나 AXZ 노조는 “직원들의 고용 상태 등에 영향을 미치는 일임에도 카카오가 이를 사전 협의하지 않았다”며 문제를 제기했다. 이들은 “다음 인력을 카카오 본사로 복귀시키겠다고 한 약속을 어겼다”며 “노조와 협의해 매각 건을 처리하라”고 주장했다.

국내 최대 해운사인 HMM의 부산 이전 문제 역시 노조가 총파업을 통한 저지 의사를 밝힌 상태다. 산업은행과 한국해양진흥공사 등이 대주주인 HMM의 본사는 서울이다. 부산 이전은 이재명 대통령의 핵심 공약 중 하나다. HMM 노조는 “부산 이전은 지방 균형 발전을 명분으로 한 정치적 결정”이라며 “11일 반대 집회를 시작으로 다음 달 총파업에 나서겠다”고 밝혔다. 법조계에선 HMM 사례 역시 본사 이전에 따라 직원들의 근로 조건이 바뀌는 경우에 해당해 파업 대응이 가능하다고 봤다.

정부의 석유화학 분야 재편 과정 역시 노란봉투법의 직격탄을 맞을 가능성이 있다. 대산산단을 시작으로 핵심인 여수와 울산 등 주요 석유화학 단지 재편이 이어질 예정인데, 경쟁력 강화를 위한 설비 통폐합 등이 이뤄지려면 구조 조정이 불가피하기 때문이다.

업계에선 정부가 최근 민주노총, 한국노총과 각각 노정 협의체를 만들고 산업통상부 관계자가 지난 1월과 2월 양대 노총을 방문한 것 역시 이런 상황을 염두에 둔 것이라는 해석이 나온다. 노동계의 협조가 없으면 정책 시행이 불가능해 정부가 양대 노총의 눈치를 보고 있다는 것이다.

경영계에선 파업을 무기로 한 노조의 행위가 경영권에 대한 중대한 침해라는 지적이 제기된다. 우리 헌법은 경영권을 명시적으로 규정하지 않지만, 대법원 판례를 통해 실체를 인정하고 있다. 대법원은 ‘기업이 선택한 사업 또는 영업을 자유롭게 경영하고 이를 위한 의사 결정의 자유를 가지고, 사업 또는 영업을 변경(확장·축소·전환)하거나 처분(폐지·양도)할 수 있는 자유’로 ‘경영권’을 정의한다. 이에 따라 회사의 구조조정이나 정리해고에 따른 파업은 불법으로 판단돼 왔는데, 노란봉투법 시행으로 이런 기조 자체가 완전히 바뀌는 것이다.

더욱이 10일부터는 노조가 파업에 따라 사측에 손해를 입혀도 배상할 책임도 지지 않는다. 노란봉투법은 ‘사용자의 불법 행위에 대해 노동조합 또는 근로자의 이익을 지키기 위해 부득이 사용자에게 손해를 가한 노동조합 또는 근로자는 배상할 책임이 없다’고 규정한다. 사용자의 행위가 불법이라면 공장 시설을 파손하는 행위 등을 해도 면책될 수 있다는 뜻이다.

산업계 전문가들은 경영진의 고유 영역이었던 중요한 경영 결정이 지연되거나 위축되고, 이에 따라 구조조정의 실효성이나 산업 경쟁력 회복 목표 달성도 어려워질 수 있다고 우려한다. 조준모 성균관대 경제학과 교수는 “관세 전쟁 여파로 기업들 다수가 미국 현지 생산을 늘리는 방향을 검토 중인데, 국내 일감이 줄어드는 결과로 이어지니 이 역시 제동이 걸릴 가능성이 있다”며 “이는 기업의 공급망 재편 등에도 영향을 미칠 수 있다”고 했다.

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국토부, 소규모 주거용 위반건축물 11년 만에 양성화 추진…역대 6번째 - 매일경제

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[사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 11년 만에 소규모 주거용 위반(불법) 건축물에 대한 한시적 양성화를 추진한다.

국토교통부는 1일 위반 건축물을 일시 해소하고 신규 불법 행위를 원천 차단하는 내용의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’을 발표하면서 이같이 밝혔다.

위반 건축물에 대한 한시적 양성화는 과거 5차례(1980·1981·2000·2006·2014년)에 걸쳐 이뤄졌으며 이번에 11년 만에 역대 여섯 번째로 추진되는 것이다.

국토부는 현재 국회에서 논의 중인 ‘특정 건축물 정리에 관한 특별조치법’(특정건축물법) 시행에 정부 차원에서 적극 협조하기로 했다.

양성화 대상 범위나 심의 기준 등 세부 입법 사항은 2014년 추진 사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종적으로 확정된다.

앞서 2014년에는 양성화 조처를 통해 총 2만6924동의 위반 건축물이 합법적 사용 승인을 받은 바 있다.

이번 조처는 이재명 대통령의 후보 시절 대선 공약인 ‘미신고 특정 건축물 양성화 조치에 따른 주거 안전 보장’을 구체화하는 차원이다.

이재명 정부의 국정기획위원회는 지난 7월 말 특정건축물(위반건축물) 합리적 관리 방안을 신속 추진 과제로 선정했다.

전국의 위반 건축물은 작년 말 기준으로 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000∼6000동씩 계속 증가하는 추세다.

특히 주거용 위반 건축물의 경우 지난해 말 기준 8만3000동으로, 이 가운데 소규모 단독(연면적 165㎡ 미만)·다가구(연면적 330㎡ 미만)·다세대(전용면적 85㎡ 미만)주택이 57.4%(4만6000동)로 절반을 넘는 것으로 집계됐다.

건축 기준이나 절차에 따르지 않아 붕괴나 화재에 취약한 위반 건축물이 이들 소규모 비아파트에 거주하는 서민의 주거 환경을 악화하고 있다는 지적이 나온다.

다만 정부의 위반 건축물 양성화 조처는 법을 지킨 사람들에 대한 형평성 훼손과 불법 조장 우려로 그동안 논란이 돼왔다.

국토부 이상주 국토도시실장은 “시간이 지나면 나중에 또 양성화되지 않겠느냐는 기대 심리가 있는 것이 사실”이라며 “이번이 진짜로 마지막 양성화라는 심정으로 합리적 관리 방안을 준비했다”고 말했다.

국토부는 양성화 사례가 더는 반복되지 않도록 건축 규제를 개선하고, 불법 행위를 근원적으로 차단할 수 있는 제도적 기반을 구축할 방침이다.

전용·일반주거지역의 일조 기준을 조정하고, 노후주택의 외부계단·옥상 등에 설치되는 비가림 시설과 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수나 면적 산정을 제외하는 특례를 신설하기로 했다.

준공 이후 발생하는 불법 행위를 억제하기 위해 ‘건축물 사후 점검제’를 도입하고, 건축 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능 확인제’도 신설한다.

또 계약 시 건축물대장상 위반 사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 위반 행위를 한 이전 건축주 등에게 구상권 등의 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거도 마련한다.

일반 국민도 쉽게 건축물 위반 정보를 확인할 수 있도록 별도의 정보 제공 사이트도 운영할 계획이다.

이 밖에 건축설계·시공 과정에서 불법을 유도하는 관행을 사전에 차단하고, 위반 건축물의 상시 관리·감독 체계를 구축하는 내용도 이번 대책에 포함됐다.

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【건축사 법률가이드】 건축물 설계자의 설계하자가 발생한 경우 시공과정에서 설계자인 건축사가 취해야 할 조치 및 주의의무 그리고 위반으로 인한 건축주에 대한 책임 사례 (3) < 건축사 법률가이드 < 연재 < 기획연재 < 기사본문 - 대한건축사협회 건축사신문

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건축설계 하자로 인해 설계자, 감리사, 시공사의 건축주에 대한 계약위반 연대 손해배상책임 긍정 사례

윤성철 변호사·법무법인 로베이스 대표 변호사(사진=법무법인 로베이스)

지난 호에 이어서 이번 호에서는 건축사가 설계의 하자로 인해 시공사와 감리사와 연대해 건축주에 대한 책임이 문제 된 실제 판례 사안을 소개하고자 한다.

[사안의 개요] 원고는 건축주로서 피고에게 건축물의 설계계약을 위탁했고, 건설사와 공사도급계약을 체결했으며, 감리사와 감리계약을 각각 별도로 체결했다.

원고 건축주는 이 사건 화장실 경계 방수턱 설치 관련 설계의 하자가 존재했다는 이유로 시공사, 설계자, 감리사 전원을 상대로 손해배상청구의 소를 제기했다.

[판시 사항] 당해 재판부는 “이 사건 누수 하자가 발생한 주된 원인은 이 사건 화장실 경계에 방수턱이 시공되지 않았기 때문이고, 이 사건 화장실 경계에 방수턱이 설치되지 않은 것은 피고 시공사들의 시공상 하자로 인한 공사도급계약상의 주의의무를 위반해 발생한 것이고, 피고 설계회사도 설계용역계약상 주의의무를 위반해 위 결과를 초래한 것이며, 피고 감리회사(S엔지니어링)도 감리용역계약상 주의의무 위반으로 기인한 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 피고들은 원고에게 연대해 하자보수비용 상당의 손해를 배상할 의무가 있다”고 판시했다.

특히 당해 재판부는 건축설계자의 책임 관련해 “국토교통부 고시 주택의 설계도서 작성기준 제5조 제2항, 별표 2는 ‘방수재료 등의 설치부위 및 상세 등’을 포함한 ‘방수 상세도’를 실시설계도면의 하나로 정하고 있는데…피고 건축사사무소가 제공한 위 설계도서에 거실과 발코니 경계부위, 복도 끝 발코니 경계부위, 옥상 파라펫 등에 대해서는 구체적인 방수턱 시공방법 등이 포함돼 있는 것과 달리, 화장실 경계에 대해서는 방수턱 시공에 관한 아무런 설계지시가 포함돼 있지 않다”, “시공사로서는 방수턱의 구체적인 시공 위치, 재료, 수치, 시공방법 등을 정한 방수턱 평면도, 방수턱 상세도 화장실 경계에 관해 아무런 지시사항이 없는 이상 화장실 경계에 설치해야 할 방수턱의 구체적인 시공방법 등을 전혀 파악할 수 없어 이를 시공하는 것이 실질적으로 불가능했을 것으로 보인다”, “단위세대 주단면도의 CAD 자료 등을 참고해 방수턱 시공이 가능했을지라도 시공사와 감리자가 설계도서의 기재를 넘어서 CAD 자료까지 검토해 시공해야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다”, “피고 시공사들 및 피고 감리엔지니어링회사의 설계 검토 요청에 대해 단순히 ‘기 납품된 도면 참조’라고 답변할 것이 아니라, 이 사건 설계도서의 구체적인 의미, 이 사건 화장실 경계 방수턱 시공 여부, 구체적인 시공방법 등에 관해 피고 시공사들 및 피고 감리엔지니어링과 충분히 협의를 거쳤어야 한다”라고 판시했다.

설계도서 오류 발견 시

즉각 보완·설명 통해 하자 수정해야

시공사·감리자 질의 시

건축사는 면밀히 검토·협의 의무 있어

[평석] 본 사례는 설계상의 하자의 존재 및 이에 대해 시공과정에서 시공사와 감리사의 요청에 면밀히 검토 및 협의를 해야 할 주의의무가 있음에도 이를 다하지 않은 것을 근거로 손해배상 책임을 인정한 사례이다 [서울중앙지방법원_2022.11.2.선고 2020가합522476 판결 손해배상(기)].

이상의 사례에서 살펴본 바와 같이 건축사님들이 설계도서를 완성할 때 하자가 있으면 안 되겠지만, 시공과정에서 이를 발견한 경우에는 반드시 검토하고 시공사에게 구체적 의견을 회신하는 등 주의의무를 다할 필요가 있다고 할 것이다.

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업무상 성실의무 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 계약 당사자로서의 건축사로 한정된다고 할 수 없다

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윤희숙 “李, 민노총 위해 노란봉투법...文 최저임금보다 더 경제 망칠 것”

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[6·3 대선을 말한다]

윤희숙 국민의힘 여의도연구원장

윤희숙 여의도연구원장이 28 서울 영등포구 국민의힘당사에서 본지와 인터뷰를 갖고 있다./남강호 기자

윤희숙(55) 국민의힘 여의도연구원장은 28일 본지 인터뷰에서 “우리 경제가 해오던 방식대로 간다면 활로(活路)는 없다”면서 “김문수 국민의힘 대선 후보가 주장하는 ‘판갈이론(論)’은 국민들에게 고통스럽더라도 경제의 체질을 개선해야 한다고 정직하게 말하고 있는 것”이라고 했다. 윤 원장은 그러면서 “이재명 민주당 후보에게 눈에 띄는 한 가지 철학은 아생(我生)”이라며 “이 후보를 보면 바둑의 ‘아생연후살타(我生然後殺他·내가 먼저 살아남은 뒤에 상대방을 공격한다)’가 아니라 ‘아생연후용타(用他·내가 먼저 살고 남을 이용한다)’라는 말이 떠오른다”고 했다.

국민의힘 선거대책위 공약개발단장을 맡고 있는 윤 원장은 문재인 정부 때 최저임금 급격 인상과 관련해 “당시 ‘2년간 최저임금 30% 인상’은 우리 경제가 감당할 수 있는 수준이 아니었다”며 “경제를 조금만 알아도 모른 척할 수 없는 사실이었지만, 문재인 정부가 박근혜 대통령 탄핵 시위에서 돌격대로 나선 민노총의 청구서를 처리해줬던 것”이라고 했다. 윤 원장은 그러면서 “지금은 이재명 후보가 ‘윤석열 탄핵에 중요한 역할을 수행했다’면서 민노총에 노란봉투법 청구서를 수리해주겠다고 한다”며 “이것은 문재인의 최저임금 인상보다 더 잔인하게 우리 경제 생태계를 망가뜨릴 것”이라고 했다. 노란봉투법은 노조의 불법 파업 행위에 대한 기업의 손해배상과 가압류를 제한하는 내용을 담고 있다.

−사전 투표를 하루 앞두고 민주당이 정책 공약집을 공개했는데.

“공약집이 공개되자마자 노란봉투법이 들어 있는지부터 확인했다. 지난 2월 이재명 후보가 민노총을 찾아가 ‘윤석열 탄핵에 가장 큰 역할을 수행해 감사하다’고 했기 때문이다. 역시나 공약집에 들어가 있더라. 민노총이 탄핵 시위에 앞장선 대가로 대한민국을 ‘불법 파업해도 책임을 제대로 묻지 않는 나라’로 만들어 주겠다는 것이다. 세계 어디에도 불법 파업 책임을 묻지 않는 나라는 없다. 노란봉투법은 문재인 정부의 최저임금 인상보다 훨씬 잔인하다.”

−노란봉투법이 어떤 점에서 문제가 심각하다고 보나.

“근로계약 당사자가 아닌데도 하청 노동자가 원청에 대해 단체 교섭과 파업을 할 수 있도록 했다는 점에서 우리 경제 생태계를 완전히 망가뜨릴 것이라 본다. 삼성전자, 현대차그룹에는 하청 업체가 수천 개가 넘는다. 노란봉투법이 관철되면 수천 개가 넘는 하청 업체 사람들이 매일같이 ‘이재용 나와’ ‘정의선 나와’ 하면서 파업할 수 있는 길이 열리는 것이다. 파업에 참여하지 않는 다른 근로자들까지 피해를 입는다. 게다가 불법 파업도 책임 안 지고 편하게 하도록 했다. 그런데 지금 그 법이 민주당 공약집에 버젓이 들어가 있다. 시위 돌격대를 위해서 나라가 어떻게 되든 말든 상관없다는 식이다.”

−한국 경제 상황을 어떻게 진단하나.

“우리 경제는 1980년대까지 한 차례 도약했다. 그 직후 중진국 말석(末席)에 있으면서 엄청난 사회 에너지로 정보화 흐름에 올라타 선진국 반열까지 올랐다. 그러나 지금은 십 수년째 쇠락의 길로 접어들고 있다. 주력 산업은 구조 개혁 시기를 놓쳤고, 바깥에서는 중국의 성장으로 국제적인 제조업 공급 과잉이 벌어지고 있다. 국제 통상 환경도 우호적이지 않다. 지금은 인공지능(AI) 중심으로 산업 지형이 재편되는 형국인데 따라가지 못하고 있다. ‘잃어버린 30년’의 초입에 서 있다고 생각한다.”

−김문수 후보가 집권하면 경제 위기에 어떻게 대응할 건가.

“김 후보는 취임하자마자 비상 경제 워룸(war room)을 설치하겠다고 공약했다. 식견 높은 분들뿐만 아니라 기업인, 소상공인 대표도 워룸에 참여시키겠다는 복안이다. 김 후보는 한국 경제가 쇠락하고 있다는 점을 인정하고, 고통스럽더라도 체질을 개선해야 한다고 정직하게 말하고 있다. 지금 경제 활로를 찾으려면 ‘아찔할 정도의 혁신’이 있어야 한다. 한국의 주력·첨단 산업 전망이 모두 어두울 때는 우리의 역량을 돌아보고 혁신하는 것이 정공법이다. 인수·합병, 금융 지원, 인력 구조 개편처럼 기업이 경쟁력을 높일 수 있도록 정부가 도와주는 방식이 필요하다."

−김 후보와 이 후보의 정책적 차별점은.

“진정성이다. 김 후보는 다음 세대가 희망을 품고 뛸 수 있게 판을 바꾸고 3년 만에 물러나겠다고 사심 없이 말하고 있다. 가장 애착이 가는 공약은 연공서열 대신 능력 중심의 임금 체계를 도입하겠다는 것이다. 이렇게 되면 일 잘하는 김 대리가 김 부장님보다 더 많이 받을 수 있다. 아파트 관리비 투명화, 층간 소음 대책, 노후 놀이터 리모델링 같은 생활 밀착형 공약에도 신경을 많이 썼다. 유권자들의 정치 효능감도 중요하다고 판단했기 때문이다.”

윤희숙 여의도연구원장이 28일 서울 영등포구 국민의힘당사에서 본지와 인터뷰를 갖고 있다./남강호 기자

−이 후보의 이른바 ‘호텔 경제론’은 어떻게 보나.

“지역 화폐를 합리화하기 위해서 나온 말 같다. 이 후보는 승수(乘數) 효과를 설명한 것이라고 하는데, 호텔 경제론이란 주장을 살펴보면 결과적으로 시장에 들어간 돈은 0원이다. 호텔 예약을 취소했다는 것 아닌가. 0에는 뭘 곱해도 0이 나올 수밖에 없다. 승수도 0이다. 이 얼마나 공허한 이야기인가. 이 후보는 자영업자 앞에서는 간이라도 빼줄 것처럼 얘기하지만 뒤에 가서는 다른 말을 한다. ‘커피 원가 120원’도 그런 차원 아닌가. 이 후보는 거짓말 우두머리 같다.”

−이 후보의 경제 인식을 어떻게 평가하나.

“경제 철학이 보이지 않는다. 눈에 띄는 한 가지 철학은 아생(我生) 같다. 내가 살아남는 게 가장 중요하다는 것이다. 바둑 격언 중에서 ‘내가 먼저 살아남은 뒤에 상대방을 공격한다‘는 뜻의 ’아생연후살타‘라는 것이 있다. 이 후보를 보면 ‘아생연후용타’가 떠오른다. 내가 먼저 살고 남을 이용한다 외에는 아무런 원칙이나 철학이 안 보인다.”

−이 후보가 ‘경제는 잘할 것’이라고 생각하는 유권자들도 있다.

“지금 한국 정치는 ‘이재명’이라는 독특하고 질 낮은 정치인 한 사람을 모시고 있는 형국이다. 이 후보가 만약 대통령이 되어 자기 범죄 방어 차원에서 국가 사법 시스템을 파괴한다면 국민들이 어떻게 바라볼까. 그가 경제 도약을 위해 심기일전하자고 할 때 국민이 믿고 따를 수 있을까. 국민이 믿지 못한다면 나라의 정신이 무너질 것이다. 경제 도약에는 국민적 에너지가 필요한데, 국민 사이에서 ‘해보자’는 의지도 꺾일 수밖에 없다.”

☞윤희숙은

1970년 서울에서 태어났다. 서울대 경제학과를 졸업하고 미국 컬럼비아대에서 경제학 박사 학위를 받았다. 한국개발연구원(KDI) 재정복지정책 연구부장, 국제정책대학원 교수를 지냈다. 2020년, 21대 총선 때 미래통합당(현 국민의힘) 후보로 서울 서초갑에서 당선됐다. 지난 1월 국민의힘 싱크탱크인 여의도연구원장에 임명됐다.

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