경매를 시작하면 가장 먼저 막히는 질문이 있습니다. “이 물건에 도대체 얼마를 써야 할까?” 계속 낮게 쓰면 패찰하고, 낙찰을 받겠다고 가격을 올리면 정작 남는 돈이 없어질 수 있습니다. 그래서 부동산 경매 입찰가 계산법에서 먼저 정해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 내가 최종적으로 얼마를 남길 것인지입니다.

경매는 시세보다 싸게 사는 게임이 아니라 모든 비용을 제외하고도 수익이 남는 가격에 사는 과정입니다.

시세보다 2천만 원 싸게 낙찰받으면 2천만 원 버는 걸까

예를 들어 3억 원에 팔 수 있는 아파트를 2억 7,500만 원에 낙찰받았다고 생각해보겠습니다. 겉으로 보면 2,500만 원 싸게 샀으니 수익이 남는 것처럼 보입니다.

하지만 실제로는 낙찰 이후 여러 비용이 발생합니다. 취득 과정의 세금과 등기비용, 수리가 필요한 경우 인테리어 비용, 점유자가 있다면 명도 과정의 비용, 미납관리비, 대출을 이용했다면 이자도 들어갑니다. 다시 매도할 때 발생하는 세금도 생각해야 합니다.

이 비용을 모두 빼고 나면 예상했던 차익이 크게 줄거나 오히려 마이너스가 될 수도 있습니다.

‘매도가보다 싸게 낙찰받았다’는 사실만으로 수익이 발생했다고 판단하면 안 됩니다.

경매 입찰가는 예상 매도가부터 정해야 한다

입찰가를 계산하려면 먼저 낙찰 후 해당 부동산을 얼마에 팔 수 있을지를 추정해야 합니다.

시세를 볼 때는 크게 두 가지를 같이 확인하는 방식이 현실적입니다.

• 최근 실제 거래된 가격

• 현재 시장에 나와 있는 같은 평형의 최저가 매물

실거래가에서는 같은 단지라도 동과 층에 따라 거래가격이 달라지는지 볼 수 있습니다. 특정 동이나 특정 층이 반복해서 높은 가격에 거래된다면 해당 단지 내부에서도 가격차가 존재할 수 있습니다.

현재 매물도 함께 봐야 합니다. 특히 급매 한 건만 보고 매도가를 지나치게 낮게 잡거나, 반대로 호가가 높은 매물만 보고 실제 팔 수 있는 금액을 높게 잡는 실수를 피해야 합니다.

예상 매도가에서 무엇을 빼야 할까

경매 수익을 계산할 때 빠지기 쉬운 비용을 먼저 적어두는 편이 좋습니다.

• 취득 관련 비용 — 취득세와 등기 관련 비용

• 수리비 — 도배·장판부터 전체 인테리어까지

• 명도비용 — 점유자와 이사일정을 협의하면서 발생할 수 있는 비용

• 미납관리비 — 해당 물건의 관리비 체납상태 확인

• 대출이자 — 낙찰잔금대출 등을 사용하는 기간 동안 발생하는 금융비용

• 매도 관련 세금 — 매각 후 실제 부담해야 하는 세금

결국 입찰 전에 알아야 할 것은 단순합니다.

얼마에 팔 수 있는가 → 그동안 얼마가 들어가는가 → 나는 얼마를 남기고 싶은가

오래된 아파트 수리비는 어떻게 잡아야 할까

인테리어 비용은 초보자가 가장 예상하기 어려운 부분 중 하나입니다.

먼저 해당 주택이 언제부터 현재 소유자의 소유였는지를 확인하면 수리상태를 예상하는 하나의 단서가 됩니다. 오래 보유한 물건이고 내부수리가 거의 없었다면 예상 수리비를 낮게 잡는 것은 위험합니다.

수리비를 판단하는 방법은 두 방향입니다. 첫째는 수리하지 않고 주변 매물보다 저렴한 가격으로 매도하는 방식이고, 둘째는 필요한 공사를 한 뒤 상품성을 높여 매도하는 방식입니다.

막상 현장에 가보면 같은 평형이라도 내부상태에 따라 필요한 비용이 크게 달라집니다. 입찰 전 해당 아파트 주변 인테리어 업체를 통해 기본적인 공사범위를 기준으로 견적을 받아보면 예상비용을 조금 더 현실적으로 잡을 수 있습니다.

명도비는 반드시 들어가는 돈일까

명도비는 세금처럼 법으로 정해진 고정비용은 아닙니다.

낙찰 후 점유자가 있다면 부동산을 인도받는 과정이 필요하고, 원활한 이사를 위해 일정 비용을 협의하는 경우가 있을 수 있습니다.

따라서 입찰가를 계산할 때는 명도가 어렵지 않을 것이라고 낙관하기보다 일정 수준의 예비비를 포함해서 보는 편이 안전합니다.

대출을 쓴다면 보유기간까지 계산해야 한다

낙찰잔금을 대출로 마련한다면 낙찰가만 보는 것이 아니라 얼마를 빌리고, 몇 개월 동안 보유할 것인지까지 계산해야 합니다.

월 이자가 100만 원인 물건을 3개월 보유하면 300만 원이지만, 매도가 늦어져 6개월이 되면 600만 원으로 늘어납니다.

매매가 예상보다 늦어질 때 수익이 계속 줄어드는 이유입니다.

경매에서는 시간도 비용입니다. 예상 보유기간을 짧게만 잡지 말고 매도가 지연되는 상황까지 계산해야 합니다.

입찰가를 정할 때 생각해야 할 구조

예상 매도가 － 취득 관련 비용 － 수리비 － 명도·관리비 － 예상 대출이자 － 매도 관련 세금 － 내가 원하는 순수익 ＝ 최대 입찰 가능 금액

경매 최대 입찰가는 순수익에서 거꾸로 계산한다

예를 들어 예상 매도가가 4억 6천만 원이고 낙찰 이후 발생할 것으로 예상하는 각종 비용이 4천만 원이라고 가정해보겠습니다.

여기에 최소 3천만 원의 순수익을 남기고 싶다면 단순한 계산구조는 다음과 같습니다.

4억 6천만 원 - 4천만 원 - 목표수익 3천만 원 = 최대 입찰가격 3억 9천만 원

실제 입찰에서는 각 세금과 비용을 개별 조건에 맞게 다시 계산해야 하지만 중요한 개념은 같습니다.

“얼마까지 써야 낙찰될까?”가 아니라 “얼마 이상 쓰면 내가 원하는 수익이 사라질까?”를 계산하는 것입니다.

순수익이 너무 크게 나온다면 입찰가를 더 높여야 할까

수익계산을 해봤는데 예상 순수익이 지나치게 크게 나온다면 두 가지를 다시 봐야 합니다.

첫째, 예상 매도가를 너무 높게 잡지 않았는지 확인해야 합니다. 둘째, 빠뜨린 비용이 없는지 다시 봐야 합니다.

그런데 보수적으로 계산했는데도 충분한 수익이 남는다면 목표수익의 일부를 줄이고 입찰가격을 높이는 방식으로 낙찰 가능성을 조정할 수 있습니다.

결국 낙찰확률과 수익률 사이에서 자신이 어느 정도 수익을 포기할 수 있는지를 정하는 과정입니다.

주변 낙찰가율은 왜 마지막에 봐야 할까

입찰가를 계산하고 나면 주변에서 최근 낙찰된 물건의 낙찰가율도 봅니다.

비슷한 아파트가 감정가의 70%, 75%, 80%, 85% 수준에서 낙찰되고 있다면 현재 입찰 경쟁이 어느 정도인지 짐작할 수 있습니다.

하지만 주변 물건이 85%에 낙찰됐다는 이유만으로 내 물건도 무조건 85%를 써야 하는 것은 아닙니다.

먼저 자신의 수익계산으로 최대입찰가를 구하고, 그 금액이 최근 낙찰가율과 어느 정도 차이가 나는지를 비교하는 순서가 더 중요합니다.

경쟁자가 50명인 물건에 꼭 들어가야 할까

초보자는 사람이 많이 몰리는 물건이 안전해 보일 수 있습니다. 유명한 아파트이고 권리분석도 단순해 보이면 자연스럽게 경쟁자가 많아집니다.

문제는 경쟁자가 많아질수록 낙찰가격이 높아진다는 것입니다.

낙찰받는 것이 목표라면 가격을 계속 올릴 수 있지만 수익이 목표라면 얘기가 달라집니다.

많은 사람이 들어간다는 이유로 자신의 최대 입찰가격을 넘어서는 순간 경매의 목적이 ‘투자’에서 ‘낙찰’로 바뀔 수 있습니다.

패찰이 반드시 실패는 아니다

입찰을 준비하고 법원까지 갔는데 낙찰받지 못하면 허무하게 느껴집니다. 하지만 내가 계산한 최대가격보다 다른 사람이 높은 가격을 썼다면 반드시 따라가야 하는 것은 아닙니다.

오히려 수익이 나오지 않는 가격에서 낙찰받지 않은 것이 더 나은 결과일 수도 있습니다.

경매에서 중요한 것은 몇 번 만에 낙찰받았느냐가 아니라 낙찰받은 물건에서 실제 얼마가 남았느냐입니다.

입찰 전에 결국 확인해야 할 것은 세 가지다

복잡해 보이는 경매 입찰가도 크게 보면 세 가지로 좁혀집니다.

첫째, 실제 팔 수 있는 매도가. 둘째, 낙찰부터 매도까지 발생하는 총비용. 셋째, 주변의 최근 낙찰가격과 낙찰가율.

그리고 이 세 숫자 사이에 내가 원하는 순수익을 넣으면 최대입찰가가 만들어집니다.

이렇게 계산해놓으면 법원에서 다른 사람이 높은 가격을 썼다고 해서 갑자기 입찰가격을 올릴 이유도 줄어듭니다.

좋은 경매 입찰가격은 낙찰받을 수 있는 최고가격이 아니라, 낙찰받고도 원하는 수익을 지킬 수 있는 최고가격입니다.

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등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요? 부동산 계약 전 등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다.

등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다. 치호건축사사무소에서는 부동산을 검토할 때 등기사항증명서뿐 아니라 건축물대장, 토지이용계획, 기존 도면과 실제 현황까지 함께 확인합니다.

등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다.

등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부에서는 해당 부동산의 표시를 확인하고, 갑구에서는 소유권에 관한 사항을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 외의 권리를 확인합니다.

따라서 부동산을 계약하기 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.

다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

등기부등본에 ‘공신력’이 없다는 말은 무슨 뜻일까

우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다.

그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 이른바 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우에는 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

따라서 ‘현재 등기부가 깨끗하다 = 과거 권리관계까지 아무 문제가 없다’는 공식은 성립하지 않습니다.

계약 당일에는 현재사항보다 ‘말소사항 포함’도 같이 보자

현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다.

그래서 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다.

특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인해야 할까

가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 할 수 있습니다.

특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 존재하는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 갑구에 가등기가 발견됐다면 단순히 “아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지”라고 생각해서는 안 됩니다.

가등기의 원인과 권리자, 순위 및 말소 가능성이 명확하게 정리되기 전에는 계약을 진행하지 않는 편이 안전합니다.

등기부에 ‘신탁’이 보이면 계약 상대방부터 달라진다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다.

부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 따라서 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 그 사람에게 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다.

현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 등기상 계약권한까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.

임차권등기는 왜 전세계약에서 특히 눈여겨봐야 할까

등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

과거 말소된 임차권등기가 확인되는 경우에도 무조건 문제가 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

근저당권의 채권최고액이 실제 대출금과 같은 금액일까

아닙니다.

근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 따라서 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나만 보는 것이 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떻게 되는지를 확인하는 것입니다.

전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

등기부등본을 볼 때 순서대로 확인하세요

① 주소·동·호수 등 계약 대상이 맞는지 ② 갑구의 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지 ③ 압류·가압류·가처분·가등기가 있는지 ④ 을구에 근저당권·전세권·임차권 등이 있는지 ⑤ 최근 말소된 근저당이나 압류가 있었는지 ⑥ 신탁등기 여부와 신탁원부를 확인했는지 ⑦ 계약일과 잔금일에 등기사항증명서를 다시 확인했는지

전세계약이라면 등기부에서 보이지 않는 세금도 확인해야 한다

임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다.

국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로 체납 사실을 알기 어려울 수 있습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다.

임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦을 수 있다

전세계약이라면 보증금을 보호하기 위한 별도의 장치도 확인해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다.

하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간과 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

따라서 계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 더 안전합니다.

등기부만 확인하면 건물이 실제 주택인지도 알 수 있을까

치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다.

등기사항증명서의 권리관계만 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다.

겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다.

그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장에서는 무엇을 봐야 할까

최소한 아래 내용은 확인해 볼 필요가 있습니다.

• 건축물의 실제 용도

• 층별 면적과 층수

• 주구조

• 사용승인일

• 위반건축물 표시 여부

• 현재 현황과 대장 내용이 일치하는지

건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요할 수 있습니다.

등기부가 깨끗하더라도 건축물 자체가 위반건축물이거나 실제 용도가 대장과 다르면 대출·영업신고·용도변경·매각 과정에서 다른 문제가 생길 수 있습니다.

토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봐야 한다

아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다.

건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지를 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다.

갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다.

대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있는 것이 아닙니다.

계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전 다시 등기사항증명서를 확인하는 습관이 중요합니다.

매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 계약서 특약에서 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

치호건축사사무소에서 부동산 계약 전에 보는 순서

부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다.

특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

치호건축사사무소에서는 다음 순서로 검토하는 방식을 기본으로 합니다.

• 등기사항증명서 현재사항 및 말소사항 확인

• 소유자와 권리관계 확인

• 신탁·가등기·압류·임차권등기 여부 확인

• 건축물대장 확인

• 현장과 대장의 일치 여부 확인

• 토지이용계획 확인

• 위반건축물 여부 확인

• 예정된 용도변경·증축·대수선 가능 여부 확인

부동산 계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

계약 상대방이 현재 등기상 소유자인가? 과거 말소된 근저당이나 압류가 있었는가? 가등기나 신탁등기가 있는가? 임차권등기가 존재하거나 과거에 있었는가? 선순위채권은 어느 정도인가? 전세계약이라면 보증 가입이 가능한가? 건축물대장상 실제 용도는 무엇인가? 위반건축물 표시는 없는가? 건축물대장과 현장 모습이 일치하는가? 내가 계획하는 영업·용도변경·증축이 가능한 건물인가?

좋은 부동산 계약은 등기부등본이 깨끗한 집을 찾는 데서 끝나는 것이 아니라, 서류와 실제 건물의 상태가 서로 일치하는지를 확인하는 과정에서 시작합니다.

치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다.

건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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부모님에게 논이나 밭을 상속받았지만 직접 농사를 짓지 않고 있다면, “상속받은 땅인데 그냥 가지고 있어도 되지 않을까?”라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 2026 농지 전수조사가 본격화되면서 이제는 토지를 가지고 있다는 사실보다 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

농지는 일반 토지와 달리 소유만 하는 것보다 실제 농업경영에 이용되고 있는지, 임대가 적법한지가 농지법의 중요한 판단기준입니다.

2026 농지 전수조사는 정말 전국 농지를 모두 조사하는 걸까

농림축산식품부는 2026년부터 전국 농지에 대한 전수조사를 단계적으로 진행하고 있습니다.

2026년 1차 조사대상은 1996년 이후 취득한 농지입니다. 5월부터 7월까지 행정정보와 항공사진 등을 활용한 기본조사를 진행하고, 8월부터 12월까지 현장 확인이 필요한 농지를 대상으로 심층조사를 실시합니다. 1996년 이전 취득농지는 2027년 조사대상입니다.

따라서 “2026년 8월부터 전국 모든 농지를 한꺼번에 현장조사한다”기보다는, 기본조사로 대상을 선별한 뒤 단계적으로 현장조사를 확대하는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

농지 전수조사에서는 무엇을 확인할까

주요 확인사항은 생각보다 단순합니다. 서류상 소유관계와 실제 현장이 일치하는지를 보는 것입니다.

• 농지 소유자와 소유면적

• 실제로 농작물을 경작하고 있는지

• 농업용이 아닌 시설물이 설치되어 있는지

• 허가 없이 다른 용도로 사용하고 있는지

• 장기간 휴경하고 있는지

2026년 기본조사에서는 행정자료와 항공사진 등을 활용해 확인하고, 이상 징후가 있거나 추가 확인이 필요한 농지는 심층조사 대상으로 이어질 수 있습니다.

농지조사원이 실제 토지에 들어와 확인할 수도 있을까

가능합니다. 현행 농지법은 농지의 소유·거래·이용·전용 등의 사실을 확인하기 위해 농지조사원을 둘 수 있도록 하고 있습니다.

필요한 경우 조사원 등이 토지에 출입할 수 있지만 아무 절차 없이 마음대로 들어가는 것은 아닙니다. 원칙적으로 소유자·점유자·관리인에게 출입 일시와 장소를 통지해야 하고, 권한을 표시하는 증표도 제시해야 합니다.

또 해 뜨기 전이나 해가 진 후에는 승낙 없이 담장이나 울타리로 둘러싸인 토지 등에 출입할 수 없습니다. 반대로 정당한 사유 없이 적법한 조사를 거부하거나 방해해서도 안 됩니다.

상속받은 농지는 농사를 안 지어도 계속 가지고 있을 수 있을까

2026년 현재 농지법에서는 농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지에 대해 총 1만㎡까지 소유할 수 있는 규정이 여전히 존재합니다. 약 3,025평 정도입니다.

하지만 여기서 가장 많이 오해합니다.

‘1만㎡ 이하니까 농사를 짓지 않고 아무렇게나 보유해도 된다’는 의미는 아닙니다.

농지법은 상속농지 역시 농업경영에 이용되도록 하는 것을 기본으로 하고 있고, 정당한 사유 없이 직접 농업경영에 이용하지 않는 경우에는 처분의무가 발생할 수 있도록 규정하고 있습니다.

상속농지를 직접 경작하지 못하면 무조건 팔아야 할까

반드시 그렇지는 않습니다.

현재 농지법이 허용하는 방식에 따라 적법하게 임대하거나 한국농어촌공사 등을 통해 위탁임대하는 경우에는 직접 농사를 짓지 않더라도 법에서 인정하는 사유가 될 수 있습니다.

따라서 상속농지를 가지고 있다면 단순히 ‘내가 농사를 짓느냐, 안 짓느냐’만 볼 것이 아니라 아래와 같이 확인해야 합니다.

• 현재 실제 경작자는 누구인지

• 임대차계약이 적법하게 체결돼 있는지

• 농지대장에 이용관계가 제대로 반영돼 있는지

• 한국농어촌공사 위탁 대상이 되는지

• 장기간 아무도 경작하지 않는 휴경상태인지

단순 구두약속으로 인근 주민에게 농사를 맡겼다는 것과 농지법상 적법한 임대차는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

농지를 새로 사면 반드시 3년 직접 농사짓고 임대해야 할까

이 부분도 인터넷에서 자주 잘못 전달됩니다.

현행 농지법에 ‘모든 농지 취득자는 무조건 3년 동안 직접 농사를 지은 뒤에만 임대할 수 있다’는 일반적인 규정이 있는 것은 아닙니다.

현재의 3년 기준은 개인이 소유하는 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 특정 제도 등에 적용되는 조건입니다. 농지법 제23조는 개인이 소유한 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 ‘3년’이라는 숫자만 떼어내 모든 농지 임대차에 적용하면 안 됩니다.

처분의무가 생기면 바로 이행강제금부터 나오나

그렇지는 않습니다. 순서가 있습니다.

정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않는 등 농지법 제10조에 해당하면 농지 소유자에게 해당 농지를 사유 발생일부터 1년 이내에 처분할 의무가 생길 수 있습니다.

그 기간 안에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내에 처분하도록 처분명령을 하게 됩니다. 2026년 개정에서는 종전의 ‘명할 수 있다’에서 ‘명하여야 한다’로 처분명령이 강화됐습니다.

즉 흐름은 대체로 다음과 같습니다.

농지법 위반 또는 미경작 확인 → 처분의무 → 처분명령 → 명령 불이행 → 이행강제금

농지 이행강제금은 얼마나 나올까

농지법상 이행강제금은 건축법상 불법건축물 이행강제금과 계산방식이 전혀 다릅니다.

2026년 현재 농지 처분명령 등을 이행하지 않은 경우에는 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%가 이행강제금 기준이 됩니다.

예를 들어 감정평가액이 4억 원이고 개별공시지가 기준 금액이 2억 5천만 원이라면 더 높은 4억 원을 기준으로 계산합니다.

4억 원 × 25% = 1억 원

한 차례의 부과금만 놓고도 부담이 상당할 수 있습니다.

이행강제금은 한 번 내면 끝날까

아닙니다.

처분명령이나 원상회복명령 등의 이행기간이 끝난 다음 날을 기준으로, 실제 명령을 이행할 때까지 매년 1회 이행강제금을 다시 부과할 수 있습니다.

따라서 ‘이행강제금을 내면서 그냥 가지고 있으면 된다’는 방식으로 접근하기에는 부담이 매우 커질 수 있습니다.

상속농지를 가지고 있다면 먼저 확인할 것

① 농지대장상 소유·임대 현황이 맞는지 ② 현재 실제 경작자가 누구인지 ③ 적법한 임대차인지 ④ 휴경농지인지 ⑤ 농지은행 위탁이 가능한지 ⑥ 처분의무 또는 처분명령 통지를 받은 적이 있는지 ⑦ 개별공시지가와 실제 농지가액이 얼마인지

이행강제금 기준가격이 올라가면 부담도 같이 올라갈까

그럴 수 있습니다. 이행강제금은 정액이 아니라 농지가액을 기준으로 계산하기 때문입니다.

또 현행 농지법은 처분명령·원상회복명령·시정명령의 이행기간이 만료한 다음 날을 기준으로 이행강제금을 부과할 수 있도록 하고 있습니다.

농지가액이 큰 토지일수록 25%라는 비율이 실제 금액으로 바뀌었을 때 부담 역시 크게 나타날 수 있습니다.

농업경영계획서는 정말 10년 동안 남아 있을까

농지를 취득하면서 제출한 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서는 행정기관에서 10년간 보존합니다.

이는 2026년에 갑자기 새롭게 만들어진 규정이 아니라 이미 시행되고 있는 제도입니다.

따라서 농지를 취득할 당시에는 직접 영농한다고 계획서를 제출해놓고 실제로는 전혀 다른 방식으로 사용했다면 향후 농지이용실태조사에서 취득 당시 계획과 현재 이용상황이 비교될 가능성이 있습니다.

상속농지 1만㎡ 소유상한은 앞으로 없어질까

여기서는 현재 제도와 앞으로 시행될 제도를 반드시 구분해야 합니다.

2026년 9월 현재는 비농업인의 상속농지 소유상한 1만㎡ 규정이 아직 적용됩니다.

다만 2026년 6월 개정된 농지법은 상속·이농 농지의 제도를 크게 바꾸었고, 관련 핵심 규정 중 일부는 2028년 6월 17일부터 시행됩니다.

개정 방향은 상속·이농 농지의 단순 면적상한을 두기보다 직접 농업경영을 하지 않는 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁·임대해 실제 경작자에게 공급하도록 하는 쪽입니다.

그리고 시행 전부터 종전 규정에 따라 상속·이농 농지를 소유하고 있던 사람에게는 경과규정이 있으므로, 기존 보유자와 향후 새롭게 상속받는 사람을 동일하게 봐서는 안 됩니다.

2026년 농지법 개정에서 실제로 달라진 부분은 무엇일까

이번 개정에서 현재 농지 소유자가 특히 알아둘 변화는 농지조사와 처분제도의 강화입니다.

농지조사원을 두고 실제 농지 이용실태를 조사할 법적 근거가 강화됐고, 농지 처분의무를 이행하지 않을 때 지방자치단체가 내리는 처분명령도 종전보다 강제성이 높아졌습니다.

결국 행정의 방향은 단순히 농지를 ‘누가 가지고 있는가’보다 실제로 농업에 이용되고 있는가를 더 적극적으로 확인하는 방향으로 가고 있습니다.

농지를 상속받았다면 지금 무엇부터 해야 할까

상속농지가 있다는 이유만으로 무조건 팔아야 하는 것도 아니고, 반대로 상속재산이라는 이유만으로 아무 관리 없이 계속 가지고 있어도 되는 것도 아닙니다.

먼저 해당 농지가 실제로 어떻게 사용되고 있는지를 확인해야 합니다.

• 직접 자경할 수 있는 농지인지

• 현재 임차인이 실제 경작하고 있는지

• 그 임대가 농지법상 허용되는 구조인지

• 농지은행 위탁을 이용할 수 있는지

• 장기간 휴경하거나 다른 용도로 사용하고 있지는 않은지

• 농지전용 가능성이 있는 토지인지

이 내용을 확인한 뒤에 자경·적법한 임대·농지은행 위탁·처분·농지전용 중 현실적인 방향을 판단해야 합니다.

건축을 계획하는 토지라면 농지 여부부터 확인해야 한다

치호건축사사무소에서 토지에 공장, 근린생활시설, 주택, 창고 등을 계획하다 보면 지목은 물론이고 실제 현황이 농지인 토지를 자주 접하게 됩니다.

농지는 건물을 지을 수 있는 일반 대지와 절차가 다릅니다.

건축허가나 개발행위허가 이전에 농지전용허가·협의·신고 여부를 검토해야 하고 농업진흥지역 여부, 농지보전부담금, 실제 농지 이용상태까지 확인해야 합니다.

농지는 매입가격만 보고 계약하기보다 ‘현재 어떻게 쓰고 있는 땅인지’와 ‘앞으로 어떤 절차를 거쳐 건축할 수 있는지’를 함께 봐야 합니다.

농지를 계약하거나 상속받았다면 이 질문부터 확인하세요

이 토지는 법적으로 농지인가? 농업진흥지역인가? 현재 누가 경작하고 있는가? 농지대장과 실제 현황이 일치하는가? 임대차는 농지법상 적법한가? 처분의무 대상이 된 적은 없는가? 처분명령 통지를 받은 적은 없는가? 이행강제금이 부과되고 있지는 않은가? 향후 농지전용이 가능한 토지인가? 건축하려는 용도가 해당 토지에서 가능한가?

농지는 ‘땅을 가지고 있다’는 사실보다 그 땅을 어떻게 관리하고 이용하고 있는지가 훨씬 중요합니다.

특히 상속받은 농지를 오랫동안 확인하지 않았다면 2026년 농지 전수조사를 계기로 현재 농지대장과 실제 이용상태를 한 번 맞춰보는 것이 필요합니다.

치호건축사사무소는 토지의 개발·건축 가능성을 검토할 때 토지이용계획, 농지전용, 개발행위, 건축법과 기존 토지 현황을 함께 확인합니다.

농지를 가지고 있다면 ‘팔아야 하나?’부터 고민하기보다 먼저 ‘지금 이 농지가 법적으로 어떤 상태인가?’부터 확인해야 합니다.

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부동산 매매계약 전날 준비를 제대로 하지 않으면 마음에 드는 집을 찾고도 계약 자리에서 조건을 다시 협의하다 분위기가 틀어질 수 있습니다. 계약 당일에 가격, 중도금, 잔금 날짜, 특약까지 처음 이야기하려 했다면 순서를 바꿔볼 필요가 있습니다. 계약 당일은 협상을 시작하는 날이 아니라 이미 합의한 내용을 확인하는 날에 가깝기 때문입니다.

부동산 매매계약은 왜 계약 당일보다 전날이 더 중요할까

마음에 드는 매물을 찾기까지는 꽤 많은 시간이 들어갑니다. 지역을 비교하고 직접 현장을 보고, 가격을 확인한 뒤 어렵게 매수 결정을 내렸는데 정작 계약 자리에서 조건을 하나씩 맞추기 시작하면 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.

그래서 계약 전에 매매금액뿐 아니라 계약 날짜, 계약금, 중도금 규모와 지급일, 잔금일 같은 큰 조건을 먼저 맞춰두는 방식이 중요합니다. 계약금의 일부를 먼저 보내는 매매 약정 단계가 있다면 이 시점부터 전반적인 조건을 조율해 두고, 본계약에서는 이미 합의된 내용을 계약서에 제대로 옮겼는지를 보는 흐름입니다.

가능하다면 계약 전날 도장이 찍히지 않은 계약서 초안을 먼저 받아보는 것도 하나의 방법입니다. 주민등록번호나 주소처럼 기본 정보가 틀리지 않았는지, 미리 협의하지 않은 특약이 갑자기 들어가 있지는 않은지를 계약 전에 보는 겁니다.

계약 날짜도 생각해볼 부분입니다. 평일 낮이라면 계약 과정에서 필요한 서류 문제가 생겼을 때 관공서나 은행의 도움을 받을 여지가 있습니다. 이체 한도 때문에 송금이 막히는 상황처럼 계약 현장에서 갑자기 해결해야 할 일이 생길 수도 있기 때문입니다.

부동산 가격 협상, 무조건 깎는 게 정말 이득일까

집을 살 때는 조금이라도 싸게 사고 싶은 마음이 자연스럽습니다. 하지만 가격을 얼마나 깎았느냐보다 더 먼저 판단해야 할 것이 있습니다. 가격을 깎아주지 않으면 정말 포기할 물건인지부터 결정해야 합니다.

이미 가격이 충분히 낮고 조건까지 좋은 물건이라면 몇백만 원을 더 깎으려다 다른 매수자에게 넘어갈 수도 있습니다. 반대로 어느 정도 협상의 여지가 있는 물건이라면 가격을 제안하면서 계약금을 바로 지급하거나 계약과 잔금을 빠르게 진행할 수 있다는 조건을 함께 제시하는 방법도 있습니다.

실제 거래 사례에서는 최근 거래가격보다 낮게 나온 매물을 놓고 500만 원을 추가로 조정하면서, 계약금 4,000만 원을 바로 입금하고 일주일 안에 계약한 뒤 한 달 안에 잔금까지 진행하겠다는 조건을 함께 제시해 가격 협상이 이루어졌습니다.

반대로 100만 원을 더 깎으려다가 거래가 성사되지 않고 기다리고 있던 다른 사람이 바로 계약한 사례도 있었습니다. 결국 협상 전에 스스로 기준을 만들어야 합니다. 어느 가격까지라면 바로 계약할 것인지, 어느 가격을 넘으면 포기할 것인지를 미리 정해두면 현장에서 감정적으로 판단할 가능성이 줄어듭니다.

가격보다 먼저 정해야 하는 기준

“얼마까지 깎을까?”보다 “안 깎여도 이 집을 살 것인가?”를 먼저 정해두는 편이 낫습니다. 원하는 가격, 받아들일 수 있는 가격, 그 이상이면 포기할 가격을 미리 나눠두면 협상 과정이 훨씬 단순해집니다.

좋은 공인중개사는 매물보다 계약 과정에서 차이가 난다

같은 매물이 여러 부동산에 있다면 어느 중개사를 통해 계약할지도 선택할 수 있습니다. 이때 단순히 집을 많이 보여주는 사람보다 내가 묻는 질문에 어떤 식으로 답하는지를 유심히 볼 필요가 있습니다.

아파트라면 해당 단지를 얼마나 알고 있는지, 재개발이라면 그 구역에 대한 기본적인 내용을 얼마나 이해하고 있는지 질문 과정에서 어느 정도 드러납니다. 동시에 질문을 받아들이는 태도와 소통 방식도 자연스럽게 볼 수 있습니다.

계약이 시작되면 그 중개사를 통해 매도자와 조건을 조율하고 특약도 협의하게 됩니다. 그래서 임장을 다닐 때는 집만 보는 것이 아니라 “이 거래를 끝까지 맡겨도 될 사람인가?”도 함께 보는 것이 실제 계약에서는 꽤 중요합니다.

부동산 계약 당일에는 왜 말을 줄이라는 걸까

계약 당일 하지 말아야 할 행동으로 먼저 언급되는 것은 마음에 든다는 감정을 지나치게 드러내는 것입니다. 매수자라면 좋은 가격에 원하는 집을 잡았다는 기쁨이 얼굴에 그대로 드러날 수 있고, 매도자 역시 팔기 어려웠던 물건이 거래됐다는 안도감을 감추기 어려울 수 있습니다.

하지만 계약서에 도장을 찍고 약속된 돈이 오가기 전까지는 거래가 완전히 끝난 것이 아닙니다. 너무 들뜬 태도보다는 차분하게 계약 내용을 확인하는 데 집중하는 편이 낫습니다.

두 번째는 계약 자리에서 불필요한 말을 많이 하지 않는 것입니다. 궁금한 내용이나 조정해야 할 조건이 있다면 계약 전날까지 중개사를 통해 충분히 이야기하고, 계약 당일에는 합의한 조건이 계약서에 정확히 들어갔는지를 확인하는 흐름이 좋다는 이야기입니다.

계약 당일 처음 보는 특약이나 전날 합의하지 않았던 조건이 있다면 그대로 넘기지 말아야 합니다. 주소와 인적사항 같은 기본 내용도 다시 확인해야 합니다. 말을 많이 하기보다 계약서에 적힌 내용을 세밀하게 보는 쪽에 집중하는 겁니다.

집 계약 전에 무엇까지 정해두면 덜 당황할까

부동산 계약은 평소 자주 하는 일이 아닙니다. 몇억 원이 오가는 거래인데도 실제 계약 경험이 많지 않은 사람이라면 계약 사무실에 앉는 순간 긴장할 수밖에 없습니다. 그래서 당일 순발력에 기대기보다 미리 정해놓는 편이 낫습니다.

• 최종 매매금액은 얼마인지

• 계약금과 중도금은 얼마인지

• 중도금과 잔금 지급일은 언제인지

• 가격 협상이 되지 않아도 계약할 것인지

• 계약서에 넣어야 할 특약은 무엇인지

• 계약서 초안이 사전에 합의한 내용과 같은지

• 중개사가 질문과 협의를 충분히 도와주고 있는지

이 정도가 계약 전에 정리돼 있다면 계약 당일에는 새로운 판단을 계속 해야 할 이유가 크게 줄어듭니다. 계약서를 읽고 서로 약속했던 내용과 같은지 확인하고, 문제가 없다면 서명과 날인, 약속된 대금 지급 절차를 진행하면 됩니다.

좋은 부동산 계약은 현장에서 말을 잘해서 만드는 거래라기보다 계약 자리에 앉기 전에 조건을 얼마나 많이 끝내놓았느냐에서 차이가 납니다. 가격 협상도 마찬가지입니다. 무조건 싸게 사는 것보다 놓치면 안 되는 물건과 포기해도 되는 물건을 스스로 구분할 수 있어야 계약 순간의 판단도 흔들리지 않습니다.

“소득이 어느 정도 되면 가족법인을 만들어야 하나요?” 가족법인 설립 장단점을 검색하면 일정 매출이나 소득을 넘으면 법인이 무조건 유리하다는 이야기를 쉽게 접하게 됩니다. 하지만 실제로는 숫자 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.

가족법인이 맞는지 판단하려면 얼마나 버느냐보다 번 돈을 앞으로 어떻게 사용할 것인가를 먼저 봐야 합니다. 매년 생활비로 모두 꺼내야 하는 사람과 10년 이상 투자하면서 자산을 키우려는 사람은 같은 소득이라도 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

매출 얼마부터 가족법인을 만들면 될까

많이 궁금해하는 질문이 “연 매출 얼마부터 법인이 유리한가”입니다. 하지만 가족법인은 매출 하나만 보고 판단하기 어렵습니다.

법인을 만들어 어떤 사업을 할 것인지, 법인에서 번 돈을 계속 쌓아둘 것인지, 주주를 누구로 구성할 것인지, 앞으로 부동산이나 주식에 투자할 것인지까지 함께 봐야 합니다.

특히 매년 발생하는 임대소득이나 금융소득을 대부분 생활비로 사용해야 한다면 법인에 돈을 넣었다가 다시 개인에게 가져오는 과정이 반복됩니다.

이런 구조라면 법인을 하나 더 만들고 관리하는 비용과 번거로움에 비해 기대했던 효과가 크지 않을 수도 있습니다.

가족법인이 더 눈에 들어오는 사람은 따로 있다

반대로 현재 소득이 충분하고 생활비를 쓰고도 계속 여유자금이 남는다면 이야기가 달라집니다.

당장 사용할 필요가 없는 자금을 다시 투자하면서 장기간 자산을 키우고 싶다면 개인자산과 별개로 법인 안에서 투자재원을 쌓는 구조를 생각해 볼 수 있습니다.

예를 들어 현업에서 소득을 벌고 있는 동안에는 생활에 필요한 부분만 개인이 사용하고, 나머지는 법인에서 투자와 사업에 활용하는 방식입니다.

그러다 은퇴해 개인소득이 줄어든 시기에 급여나 배당 등으로 필요한 현금흐름을 만드는 그림을 생각할 수 있습니다.

결국 가족법인의 매력은 당장 돈을 꺼내 쓰는 데 있다기보다 돈을 오래 굴릴 시간과 구조를 만드는 데 있습니다.

미성년 자녀도 가족법인 주주가 될 수 있을까

가족법인을 고민하는 이유 중 하나가 자녀와 함께 장기적으로 자산을 만들어가기 위해서입니다.

주주는 회사에서 근무하는 직원과는 다른 개념입니다. 회사의 주식을 보유한 투자자라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

그래서 자녀가 미성년자라는 이유만으로 비상장법인의 주식을 보유할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 미성년자의 법률행위에는 법정대리인과 관련된 절차가 따를 수 있고, 주식 취득에 필요한 자금을 부모가 마련했다면 증여와 관련된 신고 문제도 함께 보게 됩니다.

자녀 이름만 주주명부에 올려놓는 것보다 그 지분을 어떤 자금으로 취득했는지를 설명할 수 있는지가 훨씬 중요합니다.

자녀가 주주면 나중에 취업할 때 문제가 될까

이 부분도 많이 걱정합니다. 여기서 다시 주주와 임직원을 구분할 필요가 있습니다.

주식을 보유한 것과 해당 회사에서 실제로 경영하거나 근무하는 것은 다른 문제입니다. 단순히 비상장회사의 주주라는 이유만으로 곧바로 다른 회사에 취업할 수 없다고 보는 것은 지나치게 단순한 해석입니다.

다만 해당 회사의 임원까지 맡고 있다면 취업하려는 회사의 겸업금지 규정이나 내부 취업규칙 등을 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

가족법인 검토 전 스스로 물어볼 질문

① 현재 소득 중 생활비로 쓰고 남는 돈이 있는가 ② 남는 돈을 5년·10년 이상 투자할 계획인가 ③ 배우자와 자녀가 왜 주주가 되어야 하는가 ④ 법인에서 실제로 할 사업이나 투자가 있는가 ⑤ 법인에서 돈을 언제 개인에게 가져올 계획인가 ⑥ 은퇴 이후 현금흐름까지 생각하고 있는가

법인으로 주식이나 부동산 투자를 하면 무엇이 다를까

법인은 본래 사업을 하는 별도의 주체입니다. 사업에서 발생한 돈으로 다른 자산에 투자하는 것도 가능합니다.

주식과 채권을 보유할 수도 있고 사업목적과 구조에 따라 부동산을 취득해 운영할 수도 있습니다.

법인 투자에서 눈여겨볼 부분 가운데 하나는 손실과 이익의 처리입니다. 투자나 사업에서 손실이 발생하면 법에서 정한 요건 아래 결손금을 이후 사업연도의 소득 계산에 활용할 수 있습니다.

개인이 투자할 때와 법인이 투자할 때 세금 계산구조가 다르기 때문에 여러 해에 걸쳐 투자와 사업을 반복하는 사람이라면 이 차이가 체감될 수 있습니다.

반대로 법인을 만든다는 이유만으로 모든 부동산이 유리해지는 것도 아닙니다.

특히 주택은 법인의 취득 단계부터 별도의 중과 규정이 있어 ‘법인이니까 세금이 싸겠지’라고 접근해서는 안 됩니다.

법인 명의 재산은 정말 내 재산일까

가족법인을 처음 접하면 가장 낯선 부분입니다.

내가 돈을 넣어서 만든 회사인데 통장도 법인 명의, 부동산도 법인 명의입니다. 그래서 “내 이름이 아닌데 그게 어떻게 내 자산인가”라는 생각이 들 수 있습니다.

여기서 법인과 개인을 분리해서 생각해야 합니다.

법인의 재산은 주주의 개인재산과 동일한 것은 아닙니다. 주주는 회사의 지분을 보유하고 그 지분을 통해 의결권이나 배당 등 주주로서의 권리를 가집니다.

따라서 법인 통장의 돈을 대표가 개인 통장처럼 마음대로 사용하는 구조로 접근해서는 안 됩니다.

오히려 개인재산과 법인재산이 분리되어 있다는 점이 법인을 사용하는 기본 전제가 됩니다.

과세이연은 세금을 안 낸다는 뜻이 아니다

가족법인을 설명할 때 자주 등장하는 단어가 과세이연입니다.

이 말을 ‘세금을 내지 않는다’는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 법인에서 이익이 생기면 법인의 세금을 계산하고, 이후 그 돈을 급여나 배당 등으로 개인에게 가져오는 단계에서는 다시 개인 단계의 세금을 검토하게 됩니다.

다만 법인 안에 남아 있는 자금을 바로 전부 개인화하지 않고 사업이나 투자에 재투자한다면 개인 단계의 과세 시점을 뒤로 조절하는 효과를 기대하는 구조가 가능합니다.

과세이연의 핵심은 세금을 없애는 것이 아니라 돈을 꺼내는 시기와 투자기간을 설계하는 데 있습니다.

은퇴 준비 때문에 가족법인을 고민한다면

현업에서 소득이 높은 시기에는 노후가 멀게 느껴집니다. 하지만 전문직이나 사업자는 직장을 퇴직하는 방식과 조금 다른 은퇴를 맞을 수 있습니다.

현재의 노동소득이 줄어드는 순간부터 어떤 자산에서 생활비가 나올지 미리 준비해야 합니다.

그래서 가족법인을 단순한 절세수단이 아니라 현재 소득과 미래 자본소득을 분리하는 하나의 구조로 바라보는 시각도 있습니다.

지금 버는 돈을 모두 소비하지 않고 일부를 장기간 투자해 법인 안에서 자산을 형성한 뒤 은퇴 이후 필요한 만큼 현금흐름을 만드는 계획입니다.

다만 급여·배당·건강보험료 등은 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 실제 실행은 세무·노무·사회보험까지 함께 계산해야 합니다.

부동산을 두 채 이상 팔 계획이라면 ‘언제 파느냐’도 중요하다

자료에서 실생활에 특히 도움 되는 내용 중 하나가 부동산 양도 시점입니다.

개인이 같은 과세연도에 여러 부동산을 양도하면 각각 따로 끝나는 것으로 생각하기 쉽습니다. 하지만 한 해의 양도차익을 함께 계산해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

그래서 단기간에 여러 부동산을 처분할 계획이라면 잔금일이 어느 연도에 들어가는지까지 미리 확인해야 합니다.

반대로 이익이 발생하는 부동산과 손실이 발생하는 부동산을 함께 보유했다면 같은 기간 내 처분이 세금 계산에 어떤 영향을 주는지도 검토할 부분입니다.

부동산 매도는 계약서에 사인하는 날보다 실제 세법상 양도시기를 결정하는 요소가 중요할 수 있기 때문에, 큰 자산을 처분한다면 계약 단계에서 세금 일정까지 함께 보는 편이 안전합니다.

가족법인을 만들어야 할지 판단하는 가장 쉬운 기준

가족법인에 대한 설명을 많이 듣다 보면 세율과 숫자부터 비교하게 됩니다. 하지만 처음에는 더 단순하게 접근하는 편이 낫습니다.

나는 현재 버는 돈을 대부분 써야 하는가? 아니면 상당 부분을 앞으로 계속 투자할 수 있는가?

앞의 경우라면 법인을 하나 더 만들어 돈을 넣었다 다시 꺼내는 구조의 실익이 크지 않을 수도 있습니다.

반대로 장기간 투자할 여유자금이 있고 가족과 지분을 적법하게 나눠 자산을 만들어가며 은퇴 이후까지 생각하고 있다면 가족법인을 검토할 이유가 조금씩 생깁니다.

가족법인을 만들까 말까보다 먼저 정해야 하는 것은 앞으로 10년 동안 이 돈을 어떻게 사용할 것인가입니다.

“부모님 아파트와 예금을 합쳐서 10억 원 정도인데 상속세는 안 나오는 것 아닌가요?” 실제 부동산 상속에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나입니다. 부모님 부동산 상속세 10억이라는 숫자만 보면 기준이 아주 단순해 보이지만, 실제 계산은 그렇지 않습니다.

상속세는 사망 당시 통장잔액과 부동산 가격만 더해서 판단하는 세금이 아닙니다. 과거 증여, 사망 전 재산 처분과 인출 내역, 배우자 유무, 채무와 공제, 부동산 평가금액까지 함께 봐야 합니다.

재산이 10억 원이면 정말 상속세가 없을까

2026년 9월 현재 거주자의 상속에서는 일괄공제 5억 원이 기본적인 기준 중 하나입니다. 여기에 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제를 별도로 검토하게 됩니다.

그래서 흔히 “배우자가 있으면 10억 원까지 상속세가 없다”는 설명이 나옵니다. 실제로 일정한 조건에서는 이런 결과가 나올 수 있습니다.

하지만 이것을 ‘재산이 10억 원 이하이면 무조건 상속세 0원’이라는 공식으로 받아들이면 곤란합니다.

배우자 존재 여부, 실제 상속재산 분할, 사전증여재산, 다른 공제 적용 여부에 따라 과세가액은 달라집니다.

현재 보이는 부동산만 계산하면 안 되는 이유

상속세를 검토할 때 자주 놓치는 것이 사전증여입니다.

현재 부모님 명의의 아파트와 예금이 8억 원이라고 하더라도 과거 일정 기간에 자녀에게 증여한 재산이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

현행 상속세 및 증여세법에서는 피상속인이 상속인에게 상속개시 전 10년 이내 증여한 재산, 상속인이 아닌 사람에게 5년 이내 증여한 재산을 상속세 과세가액에 가산하는 구조를 두고 있습니다.

따라서 현재 부모님 명의로 남아 있는 재산이 10억 원 아래라는 이유만으로 상속세 여부를 단정해서는 안 됩니다.

사망 직전 통장에서 돈을 빼면 재산에서 빠질까

상속을 앞두고 현금을 인출하거나 재산을 처분하면 상속재산이 줄어든다고 생각하는 경우도 있습니다.

하지만 상속개시일 전 일정 기간 동안 큰 금액이 인출되거나 재산이 처분됐는데 그 사용처가 객관적으로 확인되지 않는다면 상속받은 재산으로 추정될 수 있습니다.

현행법에는 상속개시 전 1년 이내 재산 종류별로 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상인 처분·인출재산 등에 대해 용도가 객관적으로 명백하지 않을 경우 상속세 과세가액에 포함시키는 규정이 있습니다.

그래서 부모님이 고령이거나 재산관리를 가족이 도와드리고 있다면 큰 금액이 움직일 때부터 사용 목적과 증빙자료를 남겨두는 습관이 중요합니다.

아파트 상속가액은 공시가격으로 신고하면 될까

건축사사무소 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분이 부동산의 평가입니다.

상속재산의 평가 원칙은 단순히 공시가격만 적용하는 것이 아니라 상속개시일 현재의 시가입니다.

매매가액이나 감정가격 등 법에서 인정하는 시가가 있는 경우 이를 먼저 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법을 사용하게 됩니다.

특히 아파트는 같은 단지와 유사한 면적의 거래사례가 비교적 많은 편이기 때문에 “공시가격이 이 정도니까 이 금액으로 신고하면 되겠지”라고 단순하게 판단하면 문제가 생길 수 있습니다.

부동산 상속에서 먼저 확인할 자료

① 토지·건물·아파트 등 전체 부동산 목록 ② 상속개시 전후 실제 매매사례 ③ 감정평가 필요성 ④ 담보대출 등 피상속인의 실제 채무 ⑤ 최근 10년간 증여 및 가족 간 큰 금액의 이동 ⑥ 상속 후 해당 부동산을 보유할지 매각할지에 대한 계획

상속 당시 평가금액이 나중에 양도세까지 영향을 준다

여기서 많은 사람이 상속세만 생각하다가 한 가지를 놓칩니다.

상속 당시 확정된 부동산의 가액은 향후 그 부동산을 매각할 때 취득가액을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.

예를 들어 상속 당시 부동산을 지나치게 낮은 금액으로 평가해 당장 상속세만 줄이는 데 집중했다면, 몇 년 뒤 높은 가격으로 매각할 때 양도차익이 크게 계산될 수 있습니다.

반대로 상속세가 발생하지 않는 공제 범위 안에 있는 부동산이라면 평가방법에 따라 향후 양도세까지 달라질 가능성이 있습니다.

부동산 상속은 ‘상속세를 얼마나 적게 낼 것인가’보다 ‘상속세와 향후 양도소득세를 합쳐서 어떻게 볼 것인가’가 더 중요할 수 있습니다.

집을 상속받으면 무조건 2주택자가 되는 것도 아니다

기존 주택을 가진 자녀가 부모님의 집을 상속받으면 가장 먼저 “이제 나는 2주택자인가?”라는 걱정을 합니다.

하지만 이 질문에는 하나의 답만 있는 것이 아닙니다. 취득세를 보는 것인지, 보유단계의 세금을 보는 것인지, 기존 주택을 매도할 때 양도소득세를 보는 것인지에 따라 상속주택을 다루는 규정이 달라질 수 있습니다.

인터넷에서 ‘상속주택은 주택 수에서 제외된다’는 문장 하나만 보고 모든 세금에 동일하게 적용하면 위험한 이유입니다.

특히 공동상속인지 단독상속인지, 상속 지분이 어떻게 되는지, 기존 보유주택이 무엇인지에 따라서도 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

부모님과 10년 같이 살았으면 집은 상속세가 없을까

동거주택 상속공제라는 제도가 있습니다. 하지만 단순히 부모님 집에 주민등록을 10년 두었다고 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

현행법상 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거하고, 그 기간 동안 일정한 1세대 1주택 요건 등을 충족해야 합니다. 조건을 충족하면 상속주택가액에 대해 최대 6억 원의 공제가 가능합니다.

따라서 ‘10년 같이 살면 부모님 집 상속세가 면제된다’고 이해하기보다 별도의 요건을 모두 충족하는지 검토해야 하는 제도로 보는 것이 정확합니다.

상속세 신고기한 6개월은 생각보다 짧다

국내 거주자의 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.

예를 들어 9월 중 사망했다면 9월 말일부터 계산해 6개월 이내에 신고를 준비하는 방식입니다.

6개월이면 여유가 있어 보이지만 실제로는 그렇지 않습니다.

상속재산을 조회하고, 부동산을 평가하고, 과거 증여와 금융거래를 확인하고, 공동상속인 사이에서 재산분할을 협의하고, 필요한 세금을 마련하다 보면 시간이 빠르게 지나갑니다.

특히 여러 채의 부동산이나 토지, 비상장주식 등이 포함돼 있다면 상속 발생 후 바로 재산 현황부터 정리하는 것이 중요합니다.

상속세가 0원이어도 부동산 평가는 한번 생각해봐야 한다

세금을 계산했더니 상속세가 나오지 않는 경우도 있습니다.

그렇다고 아무런 검토 없이 넘어가도 된다는 의미는 아닙니다.

특히 아파트보다 거래가 적은 토지, 임야, 전·답, 오래된 건물처럼 시가 판단이 까다로운 부동산은 상속 당시 어떤 가액으로 평가됐는지가 향후 처분 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

건축물의 현황과 등기·건축물대장 상태가 다른 경우라면 상속 후 매각이나 개발, 증축, 용도변경 과정에서 별도의 건축 문제까지 확인해야 할 수도 있습니다.

치호건축사사무소가 부동산 상속에서 보는 부분

상속세 신고 자체는 세무사의 전문영역입니다. 하지만 상속재산 가운데 건물과 토지가 포함돼 있다면 세금만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다.

상속받은 건축물을 계속 사용할 것인지, 매각할 것인지, 리모델링하거나 증축할 것인지, 용도를 변경할 것인지에 따라 건축물의 가치 판단도 달라질 수 있습니다.

치호건축사사무소에서는 이런 경우 건축물대장, 등기사항, 토지이용계획, 기존 건축물의 적법성, 증축·대수선·용도변경 가능성 등 건축과 부동산 관점에서 확인해야 할 부분을 함께 검토합니다.

부동산 상속에서 중요한 질문은 단순히 “상속세가 얼마인가?” 하나가 아닙니다.

얼마로 평가할 것인가? 누가 상속받을 것인가? 이 건물을 계속 보유할 것인가? 나중에 팔 것인가? 다시 개발하거나 사용할 수 있는 건물인가?

이 질문을 함께 놓고 봐야 부모님이 남긴 부동산을 단순히 ‘세금이 붙는 재산’이 아니라 앞으로 어떻게 활용할 자산인지 판단할 수 있습니다.

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부동산을 계약하려고 등기부등본 보는 법을 검색했는데, 막상 서류를 펼치면 더 헷갈리는 경우가 많습니다. ‘근저당권 1억 5천만 원’이라는 문구만 보여도 계약하면 안 되는 집처럼 느껴지고, ‘가압류’나 ‘가처분’이라는 단어가 보이면 무조건 문제가 있는 부동산처럼 보이기도 합니다.

하지만 등기부등본은 특정 단어 하나만 떼어 보는 문서가 아닙니다. 어떤 부동산인지, 현재 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 언제 설정되고 말소됐는지를 순서대로 읽는 것이 먼저입니다.

등기부등본을 펼치면 왜 표제부부터 봐야 할까

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 어렵게 보이지만 각각 담당하는 정보가 다릅니다.

표제부에서는 해당 부동산의 소재지와 기본적인 표시를 확인할 수 있습니다. 여기서 많은 사람이 “주소는 당연히 맞겠지” 하고 바로 갑구나 을구로 넘어갑니다. 하지만 계약하려는 부동산과 등기상 표시가 실제로 일치하는지부터 보는 것이 출발점입니다.

특히 공동주택이나 다세대주택처럼 동·층·호수가 구분되는 건물에서는 계약서의 호수와 등기상 호수가 맞는지 가볍게 넘겨서는 안 됩니다. 소유자가 같다는 이유만으로 호수나 부동산 표시의 불일치를 그대로 두고 계약을 진행해서는 안 됩니다.

갑구와 을구, 어디에서 무엇을 봐야 할까

갑구는 소유권에 관한 내용을 보는 곳입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전돼 왔는지를 확인할 수 있습니다.

부동산 계약을 앞두고 있다면 계약 상대방과 등기상 소유자가 맞는지를 먼저 봐야 합니다. 이름 하나만 보는 것이 아니라 소유권 변동이 어떤 흐름으로 이어졌는지도 같이 읽으면 전체적인 이력을 이해하기가 훨씬 쉽습니다.

을구에서는 근저당권처럼 소유권 이외의 권리관계를 확인하게 됩니다. 그래서 등기부등본을 처음 보는 사람이 가장 긴장하는 부분도 대부분 을구입니다.

갑구에서는 ‘누가 주인인가’를 보고, 을구에서는 ‘이 부동산에 어떤 권리가 얹혀 있는가’를 본다고 이해하면 훨씬 쉽습니다.

근저당권이 있으면 위험한 집일까

등기부등본에서 가장 자주 마주치는 단어 중 하나가 근저당권입니다. 근저당은 일정한 범위에서 장래 발생하고 확정될 채무를 담보하기 위해 채권최고액을 정해 설정하는 권리입니다.

여기서 중요한 것이 ‘채권최고액’입니다. 이름 그대로 담보하는 채권의 최고 한도를 정해 둔 금액이기 때문에, 등기부에 채권최고액이 1억 5천만 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 실제 대출 잔액이 정확히 1억 5천만 원이라는 의미는 아닙니다.

채권최고액만 보고 현재 대출금이 얼마인지 단정하면 안 됩니다. 등기부등본은 금융기관과 부동산 사이에 설정된 담보권을 보여주는 것이지, 현재 남아 있는 대출잔액을 그대로 보여주는 대출계좌 명세서가 아니기 때문입니다.

현재 근저당보다 과거 등기까지 봐야 하는 이유

현재 설정돼 있는 근저당 하나만 보는 것보다 권리가 어떻게 설정되고 말소됐는지를 시간 순서로 보는 것이 더 도움이 됩니다.

예전에 설정된 근저당이 말소되고 새로운 근저당이 다시 설정됐거나, 채권최고액이 변한 경우라면 그 변화 자체를 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 금액이 늘었다고 곧바로 부채가 늘었다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 금액이 줄었다고 해서 현재 재정 상태가 안전하다고 바로 판단할 수도 없습니다.

금융기관이 여러 곳 등장하거나 권리 설정과 말소가 반복돼 있다면 그 사실 하나로 계약 가능·불가능을 결정하기보다, 왜 이런 권리 변동이 있었는지 한 단계 더 확인해야 하는 신호로 받아들이는 편이 현실적입니다.

등기부등본은 한 줄보다 흐름을 봅니다

현재 소유자 → 현재 권리 → 과거 설정·말소 내역 순서로 연결해서 읽으면 특정 단어 하나만 보고 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다.

등기부등본에 가압류가 있으면 무엇을 의미할까

‘가압류’라는 글자가 보이면 상당히 불안하게 느껴집니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 잠정적으로 묶어 두는 절차입니다.

쉽게 말하면 채권자가 나중에 판결을 받아도 상대방이 재산을 처분해 버리면 집행하기 어려워질 수 있기 때문에, 미리 재산의 처분을 제한해 두는 보전절차입니다.

따라서 부동산 등기부에서 가압류를 발견했다면 그냥 지나갈 내용은 아닙니다. 다만 가압류가 있다는 사실만으로 채무관계의 최종 결과까지 확정됐다고 해석해서도 안 됩니다. 어떤 사건으로 설정됐는지, 현재 유지 중인지 말소됐는지를 함께 봐야 합니다.

가처분은 가압류와 무엇이 다를까

가압류와 가처분은 이름이 비슷해 가장 많이 헷갈립니다. 하지만 출발점이 다릅니다.

가압류가 금전채권의 집행을 보전하기 위한 제도라면, 가처분은 금전채권 이외의 특정 권리나 법률관계에 관한 분쟁에서 판결 전에 현상이 바뀌는 것을 막기 위한 보전절차입니다.

부동산에서는 처분금지가처분 등이 등장할 수 있습니다. 소유권이나 이전등기와 관련한 다툼이 진행되는 동안 해당 부동산을 임의로 처분해 법률관계가 더 복잡해지는 것을 막는 식입니다.

따라서 가처분이 있었다는 사실만으로 부동산의 위험성을 한 방향으로 단정하기보다 어떤 권리를 둘러싼 가처분인지, 현재 등기가 살아 있는지, 이미 말소됐다면 어떤 흐름을 거쳐 정리됐는지까지 확인해야 합니다.

계약 전 등기부등본에서 결국 무엇을 남겨야 할까

등기부등본을 잘 읽는다는 것은 어려운 법률용어를 전부 외우는 일이 아닙니다. 가장 먼저 내가 계약하려는 부동산의 표시가 맞는지 확인하고, 다음으로 소유자를 보고, 그다음 현재와 과거의 권리관계를 따라가는 순서가 중요합니다.

근저당권이 있다는 이유만으로 곧바로 위험하다고 판단하지 않고, 채권최고액을 실제 대출잔액과 동일하게 생각하지 않는 것도 필요합니다. 가압류와 가처분 역시 단어 자체에 겁먹기보다 어떤 권리를 보전하기 위한 조치인지 구분해서 읽어야 합니다.

부동산 계약에서 중요한 것은 ‘등기부등본을 봤다’가 아니라 ‘계약 대상과 소유자, 권리관계를 서로 맞춰 봤다’는 데 있습니다.

치호건축사사무소에서도 건축물과 부동산을 검토할 때 가장 기본적인 정보가 서로 맞는지 확인하는 과정부터 시작합니다. 작은 표시 하나를 대충 넘기지 않는 습관이 결국 뒤에서 생길 수 있는 큰 혼선을 줄여줍니다.

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내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

호스텔 숙박업 창업 전략, 예쁜 인테리어보다 먼저 봐야 할 매물·대출·인허가 기준

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때...

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때 가장 먼저 떠올리는 건 보통 “얼마를 투자하면 얼마나 벌 수 있을까?”입니다. 하지만 실제로 숙박업을 사업으로 만들려면 객실을 예쁘게 꾸미는 것보다 앞서 봐야 할 것이 있습니다. 매물 선정, 인허가, 자금조달, 운영을 처음부터 하나의 구조로 연결해야 합니다.

숙소 사진이 예쁘다고 예약이 자동으로 들어오는 것도 아니고, 싸게 나온 건물을 샀다고 좋은 사업이 되는 것도 아닙니다. 처음 선택한 건물이 대출 가능 금액부터 교육환경보호구역 심의, 숙박시설 용도변경, 객실 구성과 사업 확장성까지 상당 부분 결정합니다.

호스텔 숙박업 창업은 왜 매물부터 잘 골라야 할까

매매로 숙박업을 시작한다면 단순히 “이 건물이 싸다”만 봐서는 안 됩니다. 반드시 함께 봐야 하는 것이 매매가격 대비 감정평가금액입니다.

예를 들어 매매가격이 10억원인데 감정평가금액이 20억원 수준으로 나온다면 자금조달 측면에서는 상당히 좋은 조건이 됩니다. 숙박업 창업에서 매매가만 보는 것이 아니라 감정평가금액까지 함께 보는 이유가 바로 여기에 있습니다.

그렇다고 감정가가 좋다는 이유만으로 바로 계약해서도 안 됩니다. 숙박시설로 용도변경하려는 건물이라면 교육환경보호구역 여부와 관련 심의 가능성을 반드시 함께 봐야 합니다.

교육환경보호구역 심의에서 막히면 계약 이후 사업 전체가 흔들릴 수 있습니다. 그래서 매매계약을 진행할 때 교육환경보호구역 심의 통과 여부와 잔금 지급을 연계하는 특약을 두는 것이 중요합니다.

외국인관광도시민박업과 호스텔은 시작하는 건물부터 다르다

숙박업을 처음 알아보면 외국인관광도시민박업과 호스텔을 비슷하게 생각하기 쉽습니다. 하지만 어떤 건물을 활용할 수 있는지부터 사업의 확장성까지 차이가 있습니다.

주택에서는 외국인관광도시민박업으로 접근할 수 있고, 상가 등을 숙박시설로 용도변경해 호스텔을 만드는 방법도 있습니다.

호스텔은 숙박시설 용도변경 과정에서 용도변경 비용뿐 아니라 소방, 전기와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 초기 비용은 더 들어갈 수 있지만 여러 숙소로 확장하는 사업을 생각한다면 검토할 수 있는 범위가 넓어집니다.

임대차 기간 역시 중요합니다. 주택 임대차와 달리 상가를 활용한 호스텔은 장기간 사업을 지속해야 하는 숙박업의 특성상 임대차 기간을 어떻게 확보할 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

외국인관광도시민박업은 기본적으로 외국인을 대상으로 하는 숙박업입니다. 내국인 숙박을 받기 위해서는 실증특례와 연결된 플랫폼 등을 활용하는 방법이 있지만, 특례에 의존하는 사업이라면 해당 제도가 앞으로 어떻게 바뀔지도 리스크로 봐야 합니다.

호스텔 임대 매물은 왜 30평 이상을 먼저 볼까

건물을 매입하지 않고 임대로 시작한다면 공간의 크기와 기존 구조가 훨씬 중요해집니다. 호스텔을 생각한다면 최소 30평 정도의 공간을 우선적으로 살펴볼 만합니다.

어느 정도 면적이 확보돼야 여러 사람이 머무를 수 있는 객실 구성이 가능하고, 기존에 방과 화장실이 어느 정도 나뉘어 있다면 공간을 다시 만드는 부담도 줄어듭니다.

입지를 찾을 때는 상업지역이나 준주거지역 등을 중심으로 검토하게 됩니다. 문제는 면적과 입지, 건물 구조, 용도변경 조건까지 동시에 맞는 매물을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 점입니다.

건물 전체를 활용할 수 있다면 층마다 완전히 다른 콘셉트의 숙소를 만드는 것도 가능합니다. 숙박업에서 중요한 것은 단순히 비싼 마감재를 사용하거나 예쁜 소품을 많이 넣는 것이 아닙니다.

온라인 숙박 플랫폼에서 경쟁하려면 다른 곳에서 쉽게 찾을 수 없는 숙소의 이유가 있어야 합니다. 사진 몇 장만 봐도 “여기는 한번 가보고 싶다”는 느낌을 만들어내는 차별성이 결국 예약 경쟁력으로 이어집니다.

좋은 숙박업은 계약 전에 절반이 결정됩니다

매매라면 매매가와 감정평가금액을 함께 보고, 임대라면 면적과 기존 공간 구성을 먼저 봐야 합니다. 그다음 교육환경보호구역 심의와 숙박시설 용도변경 가능성을 확인하고, 그 조건이 맞을 때 자금조달 구조까지 연결해야 합니다.

호스텔 창업자금은 건물 매입비와 인테리어비를 나눠서 본다

숙박업은 건물 매입비에 인테리어와 설비 비용까지 더해지기 때문에 초기 투자금이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 처음부터 모든 비용을 자기자본으로 준비하는 방식만 생각할 필요는 없습니다.

건물 매입자금은 담보대출을 활용하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 감정평가와 개인의 금융 조건이 맞는 경우 건물 매매가격의 약 70~80% 수준까지 자금을 구성하는 방식도 가능합니다. 금리는 1금융권을 기준으로 약 4%대 수준을 생각해볼 수 있습니다.

건물을 확보한 뒤 들어가는 인테리어와 개보수 비용은 또 다른 자금으로 접근할 수 있습니다. 관광진흥개발기금을 활용하면 시설자금으로 인테리어 비용의 약 70~80%까지 대출을 구성하는 방법이 있고, 금리는 약 2%대 수준으로 접근할 수 있습니다.

여기에 추가 자금이 필요하다면 신용보증재단이나 신용보증기금을 통한 자금조달 가능성도 검토할 수 있습니다. 다만 담보대출 비율이나 금리, 보증 가능 금액은 건물의 감정평가와 사업자의 신용도 및 조건에 따라 달라집니다.

결국 호스텔 창업 대출은 “얼마까지 대출되나요?”라는 질문 하나로 끝나는 문제가 아닙니다. 건물 매입자금과 시설자금을 분리하고 각각 어떤 금융 구조를 만들 수 있는지 계산하는 것이 중요합니다.

숙박시설 용도변경이 끝나도 영업은 바로 시작되지 않는다

좋은 매물을 확보했다고 바로 예약을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 교육환경 관련 심의가 필요한 건물이라면 해당 절차를 거치고, 숙박시설 용도변경과 내부 공사, 소방 및 전기 관련 절차 등을 순서대로 진행해야 합니다.

인테리어와 객실 세팅, 사진 촬영까지 끝났다면 관광 관련 부서와 위생 관련 부서의 현장 확인 절차도 이어집니다.

관광등록증과 영업신고증이 갖춰지면 사업자등록 단계로 넘어갈 수 있습니다. 숙박업은 단순히 건물만 고쳐놓고 영업을 시작하는 사업이 아니라, 건물의 법적인 상태와 영업에 필요한 절차를 순서대로 연결해야 하는 사업입니다.

숙박업 수익은 객실보다 리뷰에서 갈리는 경우가 많다

사업자등록까지 끝났다면 이제 실제 숙박업 운영이 시작됩니다. 이때부터는 객실을 만드는 능력보다 공실을 관리하는 능력이 중요해집니다.

객실 가격을 어떻게 설정할지, 고객 문의에 얼마나 빠르게 대응할지, 리뷰를 어떻게 관리할지, 숙박 플랫폼에서 노출을 어떻게 유지할지가 예약률에 직접 연결됩니다.

객실 수가 많아질수록 각각의 숙박 플랫폼을 수동으로 관리하는 것도 어려워집니다. 이럴 때 PMS와 CMS 같은 시스템을 활용하면 여러 플랫폼에 등록된 객실과 예약 정보를 한곳에서 관리할 수 있습니다.

IoT를 연결하면 에어컨 등 객실 설비를 원격으로 제어하는 것도 가능합니다. 다만 이런 시스템보다 먼저 챙겨야 하는 것은 결국 고객 경험입니다.

손님에게 얼마나 빠르고 친절하게 대응하는지가 리뷰로 남고, 좋은 리뷰가 쌓이면 숙소의 노출에도 영향을 줍니다. 노출이 높아지면 다시 예약 가능성이 올라갑니다.

숙박업 창업을 고민한다면 이 순서부터 기억해야 한다

숙박업을 처음 시작하는 사람일수록 인테리어 사진부터 찾아보기 쉽습니다. 하지만 사업성은 그보다 훨씬 앞에서 결정됩니다.

좋은 가격에 매물을 확보했는지, 감정평가금액은 어떻게 나올 가능성이 있는지, 교육환경보호구역에 걸리지 않는지, 숙박시설 용도변경이 가능한지, 필요한 자금을 어떤 구조로 만들 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

그다음 공간의 콘셉트를 만들고, 숙박업 등록을 완료하고, 가격·리뷰·노출을 관리하는 운영 단계로 넘어갑니다.

숙박업 창업의 기준은 “얼마나 예쁘게 만들 수 있느냐”보다 “좋은 매물을 찾아 인허가·자금·운영까지 끝까지 연결할 수 있느냐”에 두는 편이 훨씬 현실적입니다.

매물을 처음 보는 순간부터 감정평가, 교육환경보호구역, 용도변경, 공간 규모, 대출 구조와 실제 운영까지 함께 계산해야 숙박업이 부동산 투자가 아니라 하나의 수익사업으로 완성됩니다.

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숙박업 창업 비용 5천만원부터 5억원까지, 자본금별 가능한 모텔 운영 방식과 예상 수익

자본금별 숙박업 진입 방식 한눈에 보기

5천만원 → 장기방·달방 중심 노후 숙박시설 (월 300만~350만원)

7천~8천만원 → 광역시 일반 숙박 운영 (월 400만~500만원)

1억원 → 서울·경기권 모텔 임대, 무인화 적용 (월 700만~800만원+)

2억~3억원 → 30객실 이상 숙박시설 임대 (월 1,500만~2,000만원)

5억원 → 수도권·관광지 호텔 임대 또는 매입 검토

숙박업 창업 비용을 검색하면 대부분 수십억원짜리 모텔 매매부터 떠올립니다. 하지만 건물을 사는 방식이 아니라 임대로 접근하면 5천만원 정도의 자본으로도 숙박업에 진입할 수 있습니다.

다만 자본금이 적을수록 운영 방식도 달라집니다. 5천만원으로 관광객이 찾는 화려한 모텔을 만드는 것이 아니라, 장기 투숙객을 받는 노후 숙박시설부터 시작하는 구조에 가깝습니다. 결국 중요한 것은 돈의 크기보다 그 돈으로 어떤 숙박 수요를 잡을 것인지입니다.

5천만원 숙박업 창업은 어떤 방식으로 가능할까

5천만원대에서 가능한 방식은 일반적인 대실·숙박 중심 모텔보다 장기방 운영입니다. 월 단위로 객실을 계약하는 달방이나 최소 주 단위의 연박 상품을 판매하는 구조입니다.

기존 고시원 운영자나 여인숙 운영자들이 일반숙박업으로 넘어오면서 장기방 시장을 개척했고, 노동자나 선원처럼 일정 기간 한 지역에 머무르는 사람에게 객실을 판매하는 방식이 활용됩니다.

이런 숙박시설은 시설이 오래됐거나 운영자가 고령인 경우가 많아 권리금이 높게 형성되지 않은 사례가 있습니다. 보증금과 낮은 월세, 도배·장판 수준의 최소 공사비만 필요하다면 초기 투자금을 낮출 수 있습니다.

달방과 일반 모텔은 수익을 만드는 방식이 어떻게 다를까

일반 모텔은 대실과 숙박처럼 짧은 시간 단위로 객실을 반복 판매합니다. 객실 회전이 많으면 매출을 높일 수 있지만 청소와 고객 응대, 인력 운영 부담도 함께 커질 수 있습니다.

달방은 한 번 계약한 고객이 일주일 또는 한 달 동안 머무르는 구조입니다. 객실을 매일 새로 판매해야 하는 부담은 줄어들지만, 일반 객실보다 높은 단가를 받기는 어렵습니다.

장기방도 온라인 플랫폼을 활용해 고객을 모집할 수 있습니다. 결국 값비싼 인테리어보다 지역의 장기 체류 수요와 객실을 꾸준히 채울 수 있는 판매 구조가 더 중요합니다.

5천만원대 숙박업은 어느 지역을 봐야 할까

장기방 수요가 발생하는 대표적인 지역으로 산업단지 주변이 있습니다. 다만 산업단지 주변은 이미 장기 숙박 수요가 알려져 있어 보증금이 높게 형성될 수 있습니다.

광역시의 일부 지역에서는 5천만원으로도 임대 운영을 검토할 수 있습니다. 부산을 예로 들면 선원 수요가 있는 자갈치와 영도 인근처럼 시설이 노후됐고 보증금이 낮은 숙박시설이 후보가 될 수 있습니다.

7천만~8천만원이면 일반 객실 판매도 가능할까

자본금이 7천만~8천만원 정도라면 광역시를 중심으로 하루 단위 객실을 판매하는 일반 숙박시설까지 검토 범위가 넓어집니다.

보증금이 3천만~5천만원 수준인 물건을 찾고 남은 자금으로 시설을 손보면, 장기방뿐 아니라 일반 숙박 수요도 받을 수 있습니다. 지역은 터미널 주변이나 역세권처럼 이동 인구가 반복해서 발생하는 곳이 적합합니다.

이 구간의 예상 순수익은 월 400만~500만원 수준입니다.

1억원 모텔 창업은 수도권에서도 가능할까

자본금 1억원은 숙박업 임대시장에서는 작지 않은 금액입니다. 이 정도라면 서울과 경기권에서 하루 단위 숙박 수요를 받는 모텔 운영도 검토할 수 있습니다.

컨설팅 사례에서는 1억원 투자로 월 700만~800만원 이상의 순수익을 만든 운영자가 있었습니다. 일부는 월 1천만원 이상을 기록하기도 했지만, 임대인이 공사를 부담했거나 매우 좋은 조건의 물건을 잡고 운영자가 직접 수리한 경우였습니다.

수도권 모텔은 인건비가 고정비에서 큰 비중을 차지할 수 있습니다. 이를 줄이기 위해 무인 시스템과 원격 관제를 활용하는 운영 방식이 효과적입니다.

2억~3억원이면 30객실 이상 호텔도 볼 수 있을까

2억~3억원 정도의 자본이 있다면 광역시에서 객실 30개 이상의 숙박시설이나 호텔급 임대물건까지 검토할 수 있습니다.

대실 수요가 있는 상권은 매출을 높일 가능성이 있지만, 숙박업을 처음 시작하는 사람에게는 운영 난도가 높을 수 있습니다. 초보자라면 역 주변이나 대학가처럼 일정한 이동 인구와 고정 수요가 발생하는 지역이 먼저 거론됩니다.

매물을 볼 때는 숙박 예약 플랫폼을 활용할 수 있습니다. 지역 내 객실 가격과 경쟁업체 수, 예약 상황을 살펴보면 경쟁이 강한 곳인지 수요가 있는 곳인지 대략적인 흐름을 읽을 수 있습니다.

자본이 커질수록 수익도 커질 수 있지만 객실 수와 인력, 시설 관리 부담도 함께 늘어납니다. 운영을 잘하는 경우 월 1,500만~2,000만원 수준의 순수익이 제시됩니다.

5억원이면 숙박업 선택 범위가 어디까지 넓어질까

자본금이 5억원 정도라면 전국 대부분 지역의 숙박시설 임대물건을 검토할 수 있고, 등급을 갖춘 호텔도 임차 운영 대상으로 볼 수 있습니다.

지역은 서울과 수도권이 우선 검토 대상이며, 관광객 수요가 많은 부산의 광안리와 해운대 주변 호텔도 후보로 볼 수 있습니다. 숙박업 경험이 있다면 규모가 더 큰 임대물건에 도전할 수 있습니다.

5억원을 넘어서는 자본이 있다면 수도권 숙박시설의 매매까지 함께 검토할 수 있어 임대와 매입 사이에서 전략을 선택할 수 있습니다.

자본금별로 달라지는 숙박업 진입 방식 비교

예상 순수익 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유

자본금별 수익은 실제 거래와 운영 사례를 바탕으로 제시된 숫자입니다. 같은 금액을 투자해도 모든 운영자가 같은 수익을 얻는다는 의미는 아닙니다.

보증금과 월세, 인테리어 비용, 인건비와 무인화 여부, 지역의 객실 단가와 수요가 모두 다릅니다. 특히 숙박시설은 객실을 채우지 못하면 투자금이 커도 매출이 나오지 않습니다.

시설에 돈을 많이 쓰기 전에 해당 지역에서 받을 수 있는 숙박요금과 경쟁업체 수준을 먼저 확인해야 합니다.

임대인이 공사를 부담하는 물건인지, 기존 시설을 얼마나 활용할 수 있는지도 초기 자본을 크게 바꾸는 요소입니다.

숙박업 창업 비용보다 먼저 정해야 할 것은 무엇일까

숙박업에 들어가는 방법은 임대와 매매만 있는 것이 아닙니다. 위탁 운영처럼 직접 큰 비용을 들이지 않고 운영에 참여하는 방식도 있습니다.

자본이 적다면 장기방처럼 운영이 비교적 단순하고 시설비가 낮은 모델부터 볼 수 있습니다. 자본이 늘어나면 일반 숙박과 대실, 무인 모텔, 대형 호텔로 선택 범위가 넓어집니다.

숙박업의 시작점은 가진 돈에 맞춰 가장 큰 건물을 찾는 것이 아닙니다.

자신이 감당할 수 있는 운영 방식을 먼저 고릅니다.

지역 수요와 임대조건, 관리 난도를 함께 본 뒤 그 구조에 맞는 자본을 투입해야 합니다.

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모텔 매출 확인 방법 — RevPAR 계산과 4가지 검증으로 허위 매출 걸러내는 법

월매출 2억짜리 모텔이 월매출 8천만짜리보다 수익이 낮을 수 있습니다

모텔 매출 검증 핵심 4단계

① RevPAR (객실당 일매출) 계산으로 객실 경쟁력 파악
② 온라인 예약률 + 카드매출 데이터로 매출 범위 확인
③ 세탁물 회전수로 실제 객실 이용 횟수 역산
④ 수도 사용량으로 장기 매출 패턴 교차 검증

모텔 매입을 검토할 때 건물주가 제시하는 월매출만 보고 판단하는 경우가 많습니다. 하지만 월 2억 원짜리 모텔이 월 8,000만 원짜리보다 수익이 낮을 수도 있습니다. 객실 수가 다르기 때문입니다.

숙박업에서 중요한 것은 총매출이 아니라 객실 하나가 하루에 얼마나 버는지입니다. 이 숫자를 모르면 비싸게 사고 적게 버는 물건을 고를 수 있습니다.

RevPAR가 뭔지 모르면 모텔 매출을 제대로 볼 수 없습니다

RevPAR는 Revenue Per Available Room의 약자입니다. 우리말로 하면 객실당 일매출 — 객실 하나가 하루 동안 벌어들이는 매출입니다.

계산 방법은 단순합니다.

예를 들어 계산해보겠습니다. A모텔은 객실이 300개인데 월 2억 원을 올립니다. B모텔은 객실이 30개인데 월 8,000만 원을 올립니다. 총매출만 보면 A가 2.5배 높습니다. 하지만 RevPAR를 계산하면 이야기가 달라집니다.

B모텔은 객실이 30개뿐이라 총매출은 작아 보이지만, 객실 하나하나가 버는 힘은 A모텔의 4배입니다. 좋은 물건인지 판단하려면 RevPAR부터 계산해야 합니다.

RevPAR가 높게 나와도 바로 믿으면 안 되는 이유

RevPAR 계산에 쓰이는 월매출 숫자 자체가 문제일 수 있습니다. 건물주나 중개인이 제시한 매출이 사실이라도 그 숫자가 평상시를 반영하는지는 별개의 문제입니다.

지방 모텔 중에 평일에도 계속 만실인 곳이 있었습니다. 겉으로만 보면 탄탄한 수요를 가진 훌륭한 숙박상권처럼 보입니다. 하지만 실제 이유는 인근에서 발생한 재난으로 이재민들이 임시로 머문 것이었습니다. 재난 상황이 끝나자 손님이 급감했습니다.

예약률과 카드매출 — 매출 범위를 잡는 첫 번째 방법

온라인 예약 비중이 높은 모텔이라면 예약 플랫폼에서 날짜별 예약 가능 객실을 확인해 대략적인 예약률을 추정할 수 있습니다. 온라인에서 확인이 어렵다면 직접 전화로 며칠간 흐름을 파악하는 방법도 있습니다.

카드매출 자료를 받을 수 있다면 더 구체적으로 검증할 수 있습니다. 해당 상권에서 온라인 예약과 카드결제가 전체 매출의 대부분을 차지한다면, 카드매출 데이터를 기준으로 현금매출을 더해 전체 매출의 근사치를 계산할 수 있습니다.

세탁물 회전수 — 예약 데이터 없이도 이용 횟수를 역산할 수 있습니다

객실이 이용되면 침구와 수건 같은 세탁물이 발생합니다. 해당 모텔이나 같은 지역 모텔을 담당하는 세탁업체에서 회수하는 물량을 파악할 수 있다면 객실 회전수를 추정할 수 있습니다.

세탁물 수량으로 일정 기간 동안 객실이 얼마나 사용됐는지 가늠하고, 거기에 숙박과 대실 요금을 적용하면 예상 매출 범위를 역산할 수 있습니다. 객실 수만 많고 실제 이용이 적은 모텔이라면 세탁물 발생량에서도 차이가 나타납니다.

단, 세탁물만으로 매출을 확정할 수는 없습니다. 모텔마다 침구 교체 주기와 세탁 방식이 다르기 때문에 반드시 다른 자료와 함께 비교해야 의미가 생깁니다.

수도 사용량 — 1년치 패턴으로 일시적 만실인지 확인합니다

일부 지방자치단체에서는 주소를 입력하면 수용가 번호를 조회할 수 있고, 그 번호로 월별 수도 사용량 확인이 가능한 경우가 있습니다. 조회가 된다면 1년치 사용량 흐름을 볼 수 있습니다.

모텔은 객실마다 샤워, 세면, 청소가 반복되므로 객실 이용 횟수와 물 사용량은 비례합니다. 운영 중인 모텔의 평균 객실당 수도 사용량을 기준으로 전체 사용량을 나누면 대략적인 객실 회전수를 추정할 수 있습니다. 여기에 숙박·대실 요금을 적용하면 매출 범위가 나옵니다.

특히 월별 수도 사용량의 흐름을 보면 특정 시점에만 급증했다가 다시 줄어드는 패턴이 있는지 확인할 수 있습니다. 일시적 만실로 만들어진 높은 매출인지 가려내는 단서가 됩니다.

매입 전 매출 확인 순서 — 이 순서대로 하면 됩니다

결론: 여러 자료가 같은 숫자를 가리킬 때 매입을 고려할 수 있습니다

모텔 매출 확인에서 가장 위험한 순간은 하나의 숫자만 보고 판단하는 때입니다. 월매출 숫자 하나로, 혹은 RevPAR 하나로, 혹은 만실 현황 하나로 계약을 결정하는 것입니다.

좋은 숙박상권은 월매출이 큰 곳이 아닙니다.
객실당 매출이 높고, 그 숫자가 꾸준한 곳입니다.
예약, 카드, 세탁, 수도라는 네 가지 자료가 같은 방향을 가리키는 곳입니다.
모텔을 싸게 사는 것보다, 평소 매출이 진짜인지 먼저 검증하는 것이 더 중요합니다.

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중기부 디지털 커머스 전문기관 신규 구축 공모사업 선정국비 45억 원… 라이브커머스·특화 마케팅 프로그램 등 제공

전라남도는 중소벤처기업부와 한국중소벤처기업유통원의 ‘디지털커머스 전문기관(소담스퀘어) 신규 구축’ 공모사업에 선정돼 지역 소상공인의 특화 마케팅 프로그램을 지원한다고 3일 밝혔다.

소담스퀘어 조감도

 ‘소담스퀘어’는 소상공인의 디지털 전환을 지원하는 지역 거점 조성 사업이다. 라이브커머스 송출 스튜디오, 컨퍼런스룸, 공용 교육 공간 등을 구축해 소상공인이 온라인시장에 성공적으로 안착하도록 돕는 역할을 한다.

전남도는 지역 지상파방송 주관으로 시군·(재)전남정보문화산업진흥원·(재)남도장터와 함께하는 컨소시엄 형태로 공모사업에 참여해 결실을 봤다.

이번 사업 선정으로 인프라 구축과 운영을 위해 향후 6년간 총 45억 원의 국비를 지원받아 목포문화방송 사옥, 인근 보해 상가에 714㎡ 규모의 라이브커머스 전용 인프라를 조성하고, 500개 사 이상 소상공인 대상으로 라이브커머스, AI커머스 교육, 소상공인 특화 마케팅 프로그램 등을 제공한다. 

김형성 전남도 중소벤처기업과장은 “지역 소상공인에게 새로운 비즈니스 기회를 제공하는 중요한 전환점이 될 것”이라며 “디지털커머스 역량 강화를 통해 소상공인의 실질적 매출 증대와 자생력 강화에 최선을 다하겠다”고 말했다.

전남도는 지난 3월 금융위원회의 ‘보험업권–지자체 상생보험 공모사업’에도 최종 선정돼 소상공인의 보험료 부담 완화를 위한 상생보험 가입도 지원할 계획이다. 

부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기

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<<<<<<<<< 캡레이트 계산기 열기 >>>>>>>>>>

상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.

같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.

오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.

먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면

부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.

그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.

여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.

극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.

이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.

첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.

NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.

NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.

Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)

Spread = Cap - DebtCost

두 번째는 캡레이트입니다.

이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.

NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.

그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.

Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”

그래서 Spread(캡-대출비용)이

• 기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,

• 보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.

“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”

세 번째는 DSCR입니다.

DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.

이 리포트는 1년차 기준으로

• 기준금리에서 DSCR 2.04,

• 보수금리에서 1.60입니다.”

“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.

여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.

즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.

결론입니다.

2페이지를 다시 봐주세요.

대출상한 상한(min) 194,610,838원

자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.

이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.

이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.

그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까

현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)

상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.

바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.

프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,

이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.

그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원

그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면

그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.

예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다

즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.

반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.

위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.

상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.

8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.

캡레이트 계산기 열기 결국 답은 하나입니다.

캡레이트 계산기 열기

결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.

가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.

1. 수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap

2. 금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV

3. 출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)

이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.

1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자

현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.

• 기준 월세 RRR (부가세 제외)

• 공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)

• 운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)

• 목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)

• 내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )

2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”

NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

예시

• 월세 550만

• v=7%

• o=22%

NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78

= 47,916,000원/년

이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.

3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)

Price_cap = NOI / TargetCap

예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)

Price_cap = 47,916,000 / 0.065

= 736,400,000원(약 7.36억)

이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.

4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’

은행은 현금흐름을 봅니다.

DSCR = NOI / DS

따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은

DS_max = NOI / k

대출이 이자만이라고 단순화하면

• DS ≈ Loan × i

  → Loan_max ≈ (NOI / k) / i

가격으로 바꾸면(LTV = β)

• Loan = β × Price

  → Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β

예시

• NOI 4,791.6만

• k=1.30

• i=5.5%

• β=60%

DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462

Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854

Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)

즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.

현장에선 둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.

5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)

수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.

ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.

예시(ExitCap 7.0%)

Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)

여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.

이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.

그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면

• 허용대출 = Price_exit × 60%

• 내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.

6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값

Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)

그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.

• 임대료 하락(−5~10%)

• 공실 상승(+3~5%p)

• ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)

이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.

7) 실전 조사 체크리스트(현장용)

1. 주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)

2. 같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다

3. 공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다

4. 운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)

5. TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)

6. 3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다

7. 그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)

7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다

수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다.

수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.

1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다

1. DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가

2. 세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가

3. 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가

2) DSCR 브레이크포인트

DSCR = NOI ÷ DS

• DSCR 목표치를 kkk라고 하면

  필요 NOI = DS × k

그리고 NOI를 월세로 바꾸면

• 필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}

• 필요 월세 = 위 값 ÷ 12

3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)

세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.

• 과세기준(단순화)

  Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)

• 소득세(추정)

  IncomeTax = t × Taxable

• 세후 현금흐름(연)

  CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.

(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)

이때는 IncomeTax=0이므로

CF_after = NOI − DS − HoldingTax

→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax

(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)

4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트

출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.

• Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap

출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)

• Loan_balance ≤ β × Price_exit

• 즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β

이걸 월세로 번역하면

• 필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12

5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기

가정(전형 값)

• V=10억

• 월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원

• 공실 v=5%, 운영비 o=20%

• 대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)

• 보유세(연) 600만원(추정)

• 세율 t=20%(추정)

1) NOI

• NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)

• NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)

2) DS, DSCR

• DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)

• DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38

DSCR=1.4를 목표로 잡으면

• 필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원

• 필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 507만원/월

  즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.

3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)

• Interest = 3,300만원

• HoldingTax = 600만원

• Interest + HoldingTax = 3,900만원

• 현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.

Taxable = NOI − Interest − HoldingTax

= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원

IncomeTax = 660×20% = 132만원

세후 CF(연)

= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

= (4,560 − 3,300) − 600 − 132

= 528만원/년 → 44만원/월

세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱

• NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년

  (실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)

이 NOI_BE를 월세로 바꾸면

• 필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 428만원/월

즉, 이 조건에서는

• 월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.

반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나

• v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))

• = 1 − 3,900 / (6,000×0.8)

• = 1 − 3,900/4,800 = 18.75%

즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).

4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)

예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)

• 필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60

• = 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년

현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.

이걸 월세로 바꾸면

• 필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 610만원/월

즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).

6) 실전 결론

• DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.

• 출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.

• 리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.

• 따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.

6강. 출구는 “가격”이 아니라 “NOI와 캡”이다: 매각가·리파이낸싱·IRR 한 번에 고정

수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것 입니다.

수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것입니다. 수익형은 출구가 사실상 한 줄로 결정됩니다.

매각가 = NOI ÷ Exit Cap

여기서 캡이 1%p만 움직여도 가격이 한 자리 수가 아니라 두 자리 %로 흔들립니다. 이 편은 그 충격을 숫자로 고정합니다.

1) 출구가격 공식(이게 전부입니다)

• Cap = NOI / Price

• Price = NOI / Cap

따라서 “출구 변화”는 다음 비율로 바로 계산됩니다.

• Price₂ / Price₁ = (NOI₂ / NOI₁) × (Cap₁ / Cap₂)

NOI가 그대로인데 캡만 올라가면(=수익률 요구가 높아지면) 가격은 역수로 바로 떨어집니다.

2) 캡 1%p 상승이 가격을 얼마나 밀어내나(수치로 고정)

예시(앞에서 쓰던 숫자 그대로)

• NOI = 45,600,000원/년

• Entry Cap = 4.56% → Price₁ = 45,600,000 / 0.0456 = 10억

Exit Cap이 1%p 올라 5.56%가 되면:

• Price₂ = 45,600,000 / 0.0556 ≈ 8.20억

• 가격 하락률 = 8.20/10.00 − 1 ≈ −18%

캡 +1%p는 “조정”이 아니라 가격을 한 방에 18% 밀어내는 이벤트입니다.

3) 여기서 진짜 문제는 “대출”입니다(리파이낸싱 벽)

출구에서 은행이 보는 건 결국 이 값입니다.

• Exit LTV = 대출잔액 / 출구가격

예시

• 대출 6억(만기일시로 잔액 그대로라고 가정)

• 출구가격 8.20억이면

  • Exit LTV = 6 / 8.2 = 73%

만약 출구에서 은행 LTV가 60%로 잡히면,

• 허용 대출 = 8.20억 × 60% = 4.92억

• 부족분 = 6.00억 − 4.92억 = 1.08억

즉, 현금 1억 이상을 넣거나, 못 넣으면 매각으로 밀리는 구조가 됩니다.

이게 “월세가 남는 것 같아도 급매가 나오는” 핵심 메커니즘입니다.

4) “가격 유지”하려면 NOI를 얼마까지 끌어올려야 하나

출구 캡이 올라간다면, 가격을 유지하려면 NOI가 따라가야 합니다.

• 목표 가격을 V_target으로 두면

  • 필요 NOI = V_target × Exit Cap

위 예시에서 “10억을 유지”하려면:

• 필요 NOI = 10억 × 5.56% = 55,600,000원/년

• 현재 NOI 45,600,000 대비 +22% 필요

NOI를 월세로 번역하면(공실률 v, 운영비율 o 유지 가정):

• 필요 연 월세 = NOI / ((1−v)(1−o))

• 필요 월세 = 위 값 / 12

v=5%, o=20%면

• 필요 연 월세 = 55,600,000 / (0.95×0.8) ≈ 73,157,895

• 필요 월세 ≈ 6,096,491원(약 610만)

캡이 1%p 오르면, 월세가 500 → 610만으로 뛰어야 10억이 유지됩니다.

이게 실전에서 “임대료가 안 오르면 출구가 막힌다”는 말의 숫자입니다.

5) 최종 판정은 IRR(입구·보유·출구를 한 줄로 묶음)

현장은 결국 이 식으로 끝납니다.

• t=0(취득): −자기자본투입(E₀)

• t=1..T: 세후 현금흐름(CF_after,t)

• t=T: +매각 순유입(Net Sale Proceeds)

IRR r은 다음을 만족하는 값입니다.

• 0 = −E₀ + Σ[ CF_after,t / (1+r)^t ] + [ NetSale / (1+r)^T ]

매각 순유입은 최소한 이렇게 잡아야 합니다.

• NetSale = 매각가 − 매각비용(중개/기타) − 대출상환잔액 − (해당 세금)

6) 숫자 예시(“출구가 얼마면 내가 원하는 수익률이 나오나”)

가정(예시)

• 매입 10억, 입구비용(취득/중개/법무 등) 합계 5.6% → 총투입 10.56억

• 대출 6억(만기일시), 자기자본 E₀ = 10.56 − 6 = 4.56억

• 세후 CF(연) 843만원 수준(예시)

• 보유기간 5년

• 매각비용 1%만 반영(세금은 0으로 둔 “낙관 시나리오”)

이때 IRR(연)은 대략 이런 감각으로 움직입니다.

• 매각가 10.0억 → 약 −1.1%

• 매각가 10.5억(+5%) → 약 1.1%

• 매각가 11.0억(+10%) → 약 3.2%

• 매각가 11.5억(+15%) → 약 5.1%

• 매각가 12.0억(+20%) → 약 6.9%

포인트는 하나입니다.

입구비용 + 매각비용 + (실전에서는) 양도세까지 들어가면, “생각보다 더 높은 출구”가 필요합니다.

그래서 수익형은 “월세가 남는다”가 아니라 출구 캡과 리파이낸싱을 먼저 고정해야 합니다.

7) 실전 체크(보고서에 반드시 박는 6줄)

1. Exit Cap을 숫자로 적는다(낙관/기준/보수 3개)

2. NOI 성장률(임대료/공실/운영비)을 숫자로 적는다

3. Exit LTV와 “리파이낸싱 가능성”을 계산한다

4. IRR로 결론낸다(입구·보유·출구 일괄)

5. “세후 CF가 플러스”라도 출구 캡 상승 시나리오에서 버티는지 본다

6. 매각비용·세금은 “0”이 아니라 최소값이라도 넣고 시작한다

5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식

캡레이트 계산기 열기 상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다.

캡레이트 계산기 열기

상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.

1. 연 임대료(총) = 월세 × 12

2. EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)

3. NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)

4. DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액

5. 세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS

6. 세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

• NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

DS(부채상환)

• 이자만(만기일시): DS = L × i

• 원리금균등:

  • 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • DS = 12A

세전/세후 CF

• CF_pre = NOI − DS

• CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.

그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.

정리식(개념):

• 과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제

• 소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t

※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.

• 임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.

• 매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.

실무 표기(개념):

• NetVAT = OutputVAT − InputVAT

• CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

조건

• V=10억, 월세=500만

• v=5%, o=20%

• L=6억, i=5.5%

• 이자만(만기일시)

• 보유세(연) HT=600만 (예시)

• 임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)

1. NOI

• 연 임대료 = 500만×12 = 6,000만

• EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만

• NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)

2. DS(이자만)

• DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)

3. 세전 CF

• CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)

4. 소득세(단순화)

• 과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만

• IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년

5. 세후 CF

• CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만

• = 408만/년 → 월 34만

같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.

스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

• 의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지

• Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost

• 판정: 양수 유리 / 음수 불리

• 실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고

DSCR

• 의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지

• DSCR = NOI ÷ DS

• 기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유

월 현금흐름(CF_month)

• CF_month = NOI/12 − DS/12

• 성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)

CoC(Cash-on-Cash)

• CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)

• 의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율

• 감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

1. 월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.

2. DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.

3. 세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.

4. 원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.

5. 상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).

6. Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).

7. DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.

8. DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.

4강. 캡레이트 vs 대출금리(스프레드)로 상가를 판정한다

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다.

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI, 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread) 한 줄로 고정하고, 숫자로 끝냅니다.

1) 상가를 보는 순서가 바뀌면, 실패 확률이 확 내려갑니다

상가 판단 3단계는 아래 순서가 맞습니다.

1. NOI를 만든다 (월세 → 공실/운영비 반영)

2. 캡레이트로 가격을 판정한다 (NOI ÷ 매입가)

3. 대출을 얹었을 때, 수익이 커지는지(스프레드) / 버티는지(DSCR)를 확인한다

2) 공식부터 고정합니다 (이 강의 핵심 식 6개)

(1) 임대수입에서 NOI 만들기

• 연 임대료(총) = 월세 × 12

• 공실/체납 손실 = 연 임대료 × 공실률 v

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − v)

• 운영비(OPEX) = EGI × 운영비율 o

• NOI = EGI × (1 − o) = 연 임대료 × (1 − v) × (1 − o)

(2) 캡레이트(자산 수익률)

• Cap Rate c = NOI ÷ 매입가 V

(3) 부채비용(대출을 어떻게 갚느냐에 따라 다름)

1. 이자만 내는 만기일시(interest-only)

• 연 이자 = 대출금액 L × 금리 i

• 월 이자 = L × i ÷ 12

• 이 경우 부채비용은 대략 i

2. 원리금균등(분할상환)

• 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • P=대출원금, r=연이율/12, n=총개월수

• 연간 원리금상환액(DS) = 12A

• 모기지상수(MC) = DS ÷ P

  • 분할상환에서는 “금리 i”가 아니라 MC가 실질 부채비용 역할을 합니다.

(4) DSCR(버티는지 확인)

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(DS)

  • 이자만이면 DS = 연이자

  • 원리금이면 DS = 연 원리금

(5) Cash-on-Cash(자기자본 수익률)

• 자기자본 E = V − L

• 연 현금흐름 CF = NOI − DS

• CoC = CF ÷ E

(6) 스프레드(레버리지 방향을 한 줄로 보는 식)

• 이자만 기준: Spread = c − i

• 분할상환 기준: Spread = c − MC

스프레드가 플러스면 “대출이 수익을 키우는 방향”, 마이너스면 “대출이 수익을 깎는 방향”입니다.

3) 숫자 예시(10억 상가)로 “착시”를 해체합니다

가정(학습용)

• 매입가 V = 10억 = 1,000,000,000원

• 월세 = 500만원 → 연 임대료 = 60,000,000원

• 공실률 v = 5%

• 운영비율 o = 20% (관리/수선/보험/재산세 등 포함 가정)

• 대출 L = 6억(60%), 자기자본 E = 4억

• 실제금리 i_real = 5.5%

• 스트레스 반영 DSR/보수심사 금리 i_calc = 7.0% (예시)

4) 1단계: 월세 500이 아니라 NOI부터 만듭니다

• EGI = 60,000,000 × (1 − 0.05) = 57,000,000

• 운영비 = 57,000,000 × 0.20 = 11,400,000

• NOI = 57,000,000 × (1 − 0.20) = 45,600,000원/년

• NOI(월환산) = 45,600,000 ÷ 12 = 3,800,000원/월

캡레이트

• c = NOI ÷ V = 45,600,000 ÷ 1,000,000,000 = 0.0456 = 4.56%

여기서 이미 1차 판정이 됩니다. “월세 500”이 아니라 “NOI 380”이 출발점입니다.

5) 2단계: 대출을 얹으면 ‘좋아지는지’는 스프레드로 결정됩니다

시나리오 A: 이자만(만기일시), 실제금리 5.5%

• 연 이자 = 600,000,000 × 0.055 = 33,000,000

• 월 이자 = 33,000,000 ÷ 12 = 2,750,000

현금흐름(월)

• CF_month = NOI_month − 이자_month

• = 3,800,000 − 2,750,000 = 1,050,000원/월 플러스

여기서 사람들은 “남네, 괜찮네”라고 끝냅니다. 이게 착시의 시작입니다.

DSCR(이자 기준)

• DSCR = NOI ÷ 연이자 = 45,600,000 ÷ 33,000,000 = 1.38

CoC(자기자본수익률)

• 연 CF = 1,050,000 × 12 = 12,600,000

• CoC = 12,600,000 ÷ 400,000,000 = 3.15%

스프레드(이자만 기준)

• Spread = c − i = 4.56% − 5.50% = −0.94%p

핵심: 월 현금흐름은 플러스인데도 스프레드는 마이너스입니다.

즉 “대출을 쓸수록 수익률이 커지는 구조”가 아니라, 대출이 자기자본수익률을 깎는 방향입니다. (그래도 플러스인 건 레버리지를 낮게 썼거나 NOI가 간신히 버티기 때문입니다)

시나리오 B: 원리금균등(30년), 실제금리 5.5%

이제 은행이 더 보수적으로 보는 그림(원리금)으로 바꿉니다.

월상환액 공식 대입(30년, n=360)

• P = 600,000,000

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• A = P×r×(1+r)^360 / ((1+r)^360−1)

• A ≈ 3,406,734원/월

• 연 DS = 3,406,734×12 = 40,880,808원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,406,734 = 393,266원/월

DSCR(원리금 기준)

• DSCR = 45,600,000 ÷ 40,880,808 = 1.12

CoC

• 연 CF = 393,266×12 = 4,719,192

• CoC = 4,719,192 ÷ 400,000,000 = 1.18%

모기지상수 MC

• MC = 연 DS ÷ P = 40,880,808 ÷ 600,000,000 = 6.81%

스프레드(분할상환 기준)

• Spread = c − MC = 4.56% − 6.81% = −2.25%p

여기서 착시가 깨집니다.

“이자만”으로 보면 남는 것 같지만, 원리금/보수기준으로 보면 DSCR·CoC가 급락합니다.

6) 3단계: 스트레스 7%로 ‘보수심사’하면 한 번 더 무너집니다

3강에서 했던 것처럼 “실제금리”가 아니라 “심사용 금리(스트레스 반영)”로 테스트하면 더 명확해집니다.

시나리오 C: 원리금균등(30년), 심사용 7.0%(스트레스 반영 예시)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• 월상환액 A ≈ 3,991,815원/월

• 연 DS = 47,901,780원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,991,815 = −191,815원/월 마이너스

DSCR

• DSCR = 45,600,000 ÷ 47,901,780 = 0.95 (1 미만)

이게 “시간이 사라지는 순간”입니다.

만기일시 구조는 만기 때 재대출이 막히면 원금을 처리해야 하는데, 보수심사에서 DSCR이 깨지면 재대출 조건이 나빠지거나(금리↑/LTV↓) 아예 막히는 방향으로 갑니다.

7) “월세가 괜찮아 보이는 착시”를 한 문장으로 정의합니다

월세 착시는 보통 이렇게 발생합니다.

1. 월세(매출)로 판단하고 NOI로 내리지 않습니다

2. 이자만(만기일시) 기준으로만 계산합니다

3. 보수심사(원리금/스트레스/만기 리스크)를 넣지 않습니다

그래서 겉으로는 “월세가 이자보다 크다”인데, 실제로는

• NOI로 내리면 줄고

• 원리금으로 보면 더 줄고

• 스트레스/만기까지 넣으면 마이너스로 뒤집힙니다

8) 실전에서 바로 쓰는 ‘역산 공식’ 2개

(1) 목표 캡레이트를 NOI로 바꾸기

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

예: 10억을 캡 6.5%로 사고 싶다

• 목표 NOI = 10억 × 6.5% = 6,500만원/년

(2) 목표 NOI를 “필요 월세”로 바꾸기

• NOI = 연월세 × (1−v) × (1−o)

• 필요 연월세 = NOI ÷ ((1−v)(1−o))

예: 목표 NOI 6,500만원, v=5%, o=20%

• 필요 연월세 = 65,000,000 ÷ (0.95×0.8) = 85,526,315

• 필요 월세 ≈ 7,127,193원

즉 “캡 6.5%로 10억을 산다”는 말은, 같은 공실/운영비 가정이면

월세가 700만원대가 나와야 논리가 맞습니다.

4강에서 남길 문장 3개

1. 상가는 월세가 아니라 NOI로 시작합니다: Cap = NOI/가격입니다.

2. 레버리지가 수익을 키우는지 깎는지는 Spread(캡 − 부채비용) 한 줄로 결정됩니다.

3. “이자만”으로 남는 것처럼 보여도, 원리금·스트레스·만기를 넣으면 DSCR이 무너져 재대출/보유가 막히는 구간이 나옵니다.

3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가 2026-02-15 부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다.

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

2026-02-15

부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.

그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통

• 변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)

• 혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리

  를 씁니다.

COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)

대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d

• b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”

• s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등

• d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인

숫자로 분해(학습용 예시)

• b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)

• s = 2.10%

• d = 0.80%

그러면

i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%

여기서 우대가 빠지면

i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%

“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

원리금균등 월상환액 공식

월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

• P: 대출원금

• r: 월이율 = 연이율/12

• n: 총개월수

5억, 30년(360개월) 예시

(1) 연 4.18%

• P = 500,000,000

• r = 0.0418/12 = 0.0034833333

• f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693

A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)

A ≈ 2,439,253원/월

(2) 연 5.18%

• r = 0.0518/12 = 0.0043166667

• f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899

A ≈ 2,739,380원/월

차이

2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월

금리 +1%p면 월 약 30만원 증가

이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.

LTV 한도

• 주택가격 H, LTV β이면

  P_LTV = H × β

DSR 한도(기본식)

DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득

연소득 Y, DSR 한도 α라면

• 허용 연 상환액 = Y × α

• 허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12

예시: Y=80,000,000원, α=0.40

A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.

금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.

또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

• 실제금리 i_real

• 스트레스금리 ST

DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST

학습용으로

• i_real = 5.50%

• ST = 1.50% (3단계)

이면

i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

원리금균등에서 P만 풀면

P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)

• A = A_max

• r = (연이율)/12

• n = 360

앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841

P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)

P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475

P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)

P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)

(감소폭)

4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)

같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.

이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.

• 월세 500만

• 이자 230만

• 남는 돈 270만 → “괜찮다”

이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.

• 연 임대료(월세) = 월세 × 12

• 공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate = NOI ÷ 매입가

10억 상가 예시(학습용)

• 월세 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원 손실

• 운영비 20% (EGI 기준 가정)

계산

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년

• NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월

• 캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%

즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.

월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.

이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

• 이자만 납부(만기일시) 월 이자

  = 5억 × 5.5% ÷ 12

  = 229.17만원/월

• 원리금균등(30년) 월 상환액(참고)

  ≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)

이제 NOI(380만원/월)에서 빼면

• 이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월

• 원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월

둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”

그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.

DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액

같은 NOI 4,560만원/년 기준에서

1. 이자만(연 이자 2,750만원)

   DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66

2. 원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)

   DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34

3. “스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면

   연 원리금이 커지면서

   DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14

여기서 착시가 드러납니다.

겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.

재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

• 재대출 가능 → 계속 보유

• 재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)

• 재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생

사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는

(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.

3강에서 가져갈 문장 3개

1. 내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.

2. 원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.

3. 스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.

2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다

취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법

부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.

1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)

1. 총투입금(취득비용 포함)

2. NOI(순영업소득) → 캡레이트

3. 대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)

4. 보유비용(보유세·수선·공실) 반영

5. 출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오

A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나

2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시

주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%

• 10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)

같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.

B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다

3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가

10억 상가 “숫자 예시”

가정(학습용):

• 월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원

• 운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정

계산:

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원

• 캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%

이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.

4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)

캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.

(1) 시장 레퍼런스(앵커)

• 서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.

• 서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.

(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)

• 프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역

• 프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역

• 개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).

즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.

(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

• 목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년

• 공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는

  • 필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}

  • = 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년

  • 월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)

5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다

현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.

최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.

DSCR(부채상환커버리지) 계산식

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)

10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시

• 연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원

• NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면

  • DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)

하지만 핵심 리스크는 두 가지

• 공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다

• “만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)

6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).

• 허용 연 상환액 = 연소득 × 40%

“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)

아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.

• 금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원

• 금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원

• 금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원

“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.

특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.

이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.

C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다

7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시

9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원

• 10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원

8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식

① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산

• 내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대

예시(학습용):

• 매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억

• 전세 6억, 주담대 2억이면

• 내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억

전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은

• 보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.

② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다

• 연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가

• 연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)

• 현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈

③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다

• 세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)

• 여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.

9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다

10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.

• 5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).

2강에서 가져갈 문장 3개

• 상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.

• 상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.

• 주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.

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1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지) 부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다.

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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작년 한 해, 아파트·빌라 경매 3만 8천 건

지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는가

2025년 한 해 동안 법원 경매로 넘어간 아파트와 빌라가 38,524채에 달했습니다.

이는 2010년 통계 집계 이후 가장 많은 수치입니다.

하루 평균으로 환산하면 매일 105채의 집이 경매로 넘어간 셈입니다.

더 충격적인 점은, 이 경매 물량이 수도권에 집중되어 있다는 사실입니다.

경매는 왜 서울·경기에 몰렸을까

지역별 강제경매 신청 건수는 다음과 같습니다.

서울과 경기가 각각 1만 건을 넘긴 것은 15년 만에 처음입니다. 그 이유는 분명합니다. 전세사기와 깡통전세의 진원지가 수도권에 집중돼 있었기 때문입니다.

강제경매와 임의경매의 차이

깡통전세가 만들어낸 구조적 붕괴

여기에 전세사기까지 더해지며 피해는 급격히 확대됐습니다.

고금리가 만든 또 하나의 폭탄

2020~2021년 저금리 시기, 많은 사람들이 이른바 영끌 대출로 집을 매입했습니다. 문제는 금리 상승입니다.

그 결과 주택담보대출 연체율은 0.35%로 역대 최고 수준을 기록했고, 2025년 임의경매는 24,837건으로 급증했습니다.

2026년, 진짜 위기는 이제부터

아파트와 빌라, 완전히 갈린 운명

같은 서울이지만 결과는 극명하게 다릅니다.

이제 부동산은 지역과 유형에 따라 완전히 다른 자산이 되었습니다.

지금 당장 점검해야 할 세 가지

특히 50대, 60대라면 반드시 확인해야 합니다.

오늘의 정리

일본은행이 19일 연 0.5%인 기준금리를 연 0.75%로 인상했습니다. 

일본 기준금리가 연 0.5%를 넘은 것은 30년 만에 처음입니다.

일본은행은 이날 금융정책결정회의에서 11개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다.

일본은행은 지난해 3월 마이너스 금리 정책을 종료했습니다.

지난해 7월엔 기준 금리를 연 0.25%로, 올해 1월에는 연 0.5%로 각각 올렸습니다.

문화체육관광부(장관 최휘영)가 주최하고 한국콘텐츠진흥원(원장직무대행 유현석)과 한국패션디자이너연합회(회장 이상봉)가 공동 주관하는 '패션코드 2026 S/S'(이하 패션코드)가 새롭게 시작한 브랜드 스케일업 프로젝트인 'KODE : S'가 약 5개월간의 교육·컨설팅·데모데이 일정을 성공적으로 마무리했다.

KODE : S는 브랜드 스케일업 프로젝트의 일환으로 K-디자이너 브랜드의 성장과 글로벌 진출의 발판을 마련하기 위해 올해 신설된 프로그램이다. 패션코드 2026 S/S 참가브랜드 중 최종 6개 브랜드를 선정하여, 지난 8월 사업 설명회를 시작으로 실전 패션 분야 투자 경험을 갖춘 전문 액셀러레이터가 참여해 브랜드별 정밀 진단과 마케팅 방향을 설정, 1:1 IR 컨설팅과 단계별 피칭 코칭 등 실무 중심의 교육을 통해 브랜드의 성장을 지원하였으며, 이를 바탕으로 모의 실전 데모데이를 개최했다.

데모데이는 11월 25일, 13시부터 DDP 서울-온 스튜디오에서 개최됐다. 약 50여명의 투자자·패션업계 관계자가 참석한 가운데 각 참가브랜드의 해외 확장 전략과 비전을 발표하며 투자자들로부터 높은 관심을 받았다.

이번 데모데이에는 매 시즌 새로운 콘셉트에 과감히 도전해 새로운 파장을 일으키는 ▲뉴웨이브보이즈(NEW WAVE BOYS), 스트리트 패션과 스포츠의 에너지틱함을 결합해 유니크한 룩을 선보이는 ▲덕다이브(DUCKDIVE), 감정을 입는 방식을 탐구해 젠더리스 실루엣과 섬세한 디테일을 제안하는 ▲몽세누(MONTSENU), 한국의 문화와 역사를 그래픽으로 담아낸 하이엔드 스트리트 브랜드 ▲스텐스(STANCE), 미니멀한 디자인을 기반으로 일상 속 휴식 같은 옷을 만드는 ▲웬즈데이오아시스(WEDNESDAY OASIS), 클래식과 캐주얼의 믹스 앤 매치를 트렌디하게 구현하는 ▲트리플루트(TRIPLEROOT) 총 6개 브랜드가 참가해 각기 다른 디자인 철학을 바탕으로 피칭을 진행했다.

심사 결과 선정된 최종 브랜드는 오는 12월 10일부터 12일까지 코엑스 B홀에서 개최되는 글로벌 스타트업 페스티벌 ‘컴업(COMEUP)’에 패션 스타트업으로 부스 참여 기회를 얻게 된다. ‘컴업(COMEUP)’은 중소벤처기업부와 창업진흥원이 주최하고 코리아스타트업포럼이 주관하는 행사로 국내·외 투자자와 창업 기업이 교류하는 글로벌 스타트업 행사다.

최종 우승 브랜드에는 주식회사 리비저너리의 박준범 대표가 선정됐다. 리비저너리는 지속가능 패션 기반의 B2B/B2G ESG 규제 대응 솔루션 기업으로, 기업에서 필수적으로 발생하는 ESG 지출을 워크웨어와 브랜딩 상품으로 전환해주는 효율적인 대응 모델을 소개했다. 친환경 소재 개발부터 디자인·제작·공정관리까지 아우르는 원스톱 ESG 전환 체계를 갖추고 있다. 함께 몽세누의 디자인 역량과 감도 높은 제품 개발 조직을 기반으로 ESG 디자이너 브랜드로서 글로벌 시장에서의 가능성도 제시하여, 최종 우승 브랜드로 선정됐다.

심사에 참여한 신동현 트러스트벤처투자 부대표는 “여섯 개 참가 브랜드 모두가 각자의 뚜렷한 브랜드 아이덴티티와 비즈니스 모델을 바탕으로 사업을 전개하고 있는 점이 인상적이었다”고 총평하며, “이번 참가팀들에서 브랜드 철학의 확고함, 스톡 최소화를 위한 생산망 관리, 글로벌 지향성이라는 세 가지 공통된 키워드를 확인할 수 있었다”고 밝혔다.

또한 “K-패션을 대표할 유망 스타트업이 본 프로그램을 통해 더욱 발굴되고, 향후 좋은 투자 성과로 이어지기를 기대한다”고 덧붙였다.

패션코드 관계자는 “이번 KODE : S를 통해 브랜드 정체성 강화는 물론, 글로벌 시장 진출을 위한 실전 경험과 네트워크 구축이라는 의미 있는 첫 성과를 확인했다”고 밝히며, 패션코드 2026 S/S의 핵심 슬로건 ‘The Empowered Pathways’가 강조하는 자립 역량 강화의 방향성이 이번 프로그램을 통해 구체적으로 실현됐다는 점에서도 큰 의미가 있다”고 전했다.

회로기판(PCB), 전자제품의 뼈대

얇은 절연판 위에 구리 배선을 새겨 부품을 연결하는 인쇄회로기판은 조명·자동제어 설비부터 스마트홈 기기까지 건축 전기설비 곳곳에 쓰입니다.

인쇄회로기판(PCB, Printed Circuit Board)은 절연성 기판 위에 구리 박막으로 회로 패턴을 형성하고, 그 위에 저항·커패시터·반도체 같은 전자부품을 실장하여 전기신호를 원하는 경로로 흐르게 만드는 부품입니다. 과거 전선을 직접 연결해 회로를 구성하던 방식에 비해, PCB는 동일한 회로를 대량으로 정확하게 재현할 수 있고 부품 배치를 소형화할 수 있다는 점에서 현대 전자제품 대부분의 기본 골격이 되었습니다.

제작 공정의 큰 흐름

PCB 제작은 크게 설계, 기판 적층, 회로 패턴 형성, 부품 실장의 단계를 거칩니다. 먼저 회로 설계 소프트웨어로 배선 경로와 층 구조를 설계하고, 유리섬유에 수지를 함침시킨 절연 기판에 구리 층을 입힙니다. 이후 감광 공정과 에칭(화학적 부식) 과정을 통해 필요한 배선만 남기고 나머지 구리를 제거하여 회로 패턴을 만들며, 다층 기판의 경우 여러 층을 압착하고 층간을 연결하는 미세한 도금 홀을 뚫는 과정이 추가됩니다. 마지막으로 표면처리와 납땜을 거쳐 부품을 실장하면 완제품에 들어가는 회로기판이 완성됩니다.

건축 전기설비와의 접점

건물의 자동제어 시스템, LED 조명 드라이버, 스마트 홈네트워크 단말기 등 상당수의 건축 전기·설비 부품이 PCB 기반으로 제작됩니다. 설계 단계에서 이러한 제어 기기들이 들어갈 배전함과 배선 공간을 충분히 고려하지 않으면 준공 이후 기기 교체나 유지보수가 까다로워지므로, 전기설비 도면 검토 시 제어반과 단말기의 물리적 규격을 함께 확인하는 것이 실무적으로 중요합니다.

파란색 LED가 늦게 나온 이유

빨간색과 초록색 LED보다 수십 년 늦게 개발된 파란색 LED는 반도체 소재의 결정 성장 자체가 난제였습니다.

빛의 색을 결정하는 것은 소재다

LED는 반도체 접합에 전류를 흘려 전자와 정공이 만나며 빛을 내는 소자로, 발광 파장은 반도체 소재의 밴드갭이라는 고유한 에너지 값에 의해 결정됩니다. 붉은빛이나 초록빛을 내는 반도체 소재는 비교적 일찍 완성도 높은 결정으로 성장시킬 수 있었지만, 파란빛처럼 에너지가 큰 빛을 내려면 밴드갭이 넓은 소재가 필요했고, 이런 소재일수록 결함 없는 균일한 결정을 키우기가 훨씬 까다로웠습니다.

질화갈륨, 오랜 난제를 풀다

파란색 LED의 유력한 후보 소재였던 질화갈륨은 기존 방식으로는 결함이 적은 고품질 박막을 얻기가 매우 어려웠고, 전류를 흘려주는 데 필요한 p형 반도체로 만드는 방법도 오랫동안 풀리지 않았습니다. 이 문제는 결국 성장 방식과 도핑 기술의 개선을 통해 해결되었고, 그 성과로 관련 연구자들이 2014년 노벨 물리학상을 수상하기도 했습니다. 파란색 LED의 등장 이후 빨강·초록과 조합한 백색광 LED 조명이 상용화되며 조명 산업 전반의 에너지 효율이 크게 개선되었습니다.

건축 조명에 미친 영향

백색광 LED가 상용화되기 전까지 건축 조명은 백열등이나 형광등이 주를 이루었고, 색온도 조절이나 소형화에 한계가 있었습니다. 파란색 LED가 완성되면서 다양한 색온도의 조명을 얇고 저전력으로 구현할 수 있게 되었고, 이는 오늘날 건물 외관 경관조명이나 실내 간접조명 설계의 자유도를 크게 넓혀준 배경이 되었습니다. 하나의 반도체 소재 개발이 건축 공간의 빛 표현 방식 자체를 바꾼 셈입니다.

선간전압이 루트3배인 이유

결론부터

3상 전력에서 선간전압(V_line)은 상전압(V_phase)의 √3배입니다. 220V 상전압을 쓰는 계통에서 선간전압이 380V로 표기되는 이유가 여기에 있습니다.

건축 전기설비 도면을 보면 "220V", "380V"라는 표기가 함께 등장합니다. 왜 배수가 딱 2배가 아니라 √3(약 1.732)배인지 궁금해지는 지점입니다.

세 개의 위상이 120도씩 어긋나 있기 때문

3상 전력은 세 개의 전압이 위상만 120도씩 어긋난 채 동시에 흐릅니다. 각 상과 중성선 사이의 전압이 상전압이고, 서로 다른 두 상 사이의 전압이 선간전압입니다.

두 상 사이의 전압 차이는 단순히 크기를 더한 값이 아니라, 위상이 어긋난 두 벡터를 합성한 값입니다. 120도 위상차를 가진 두 벡터를 합성하면 그 크기는 원래 크기의 √3배가 됩니다. 이것이 선간전압이 상전압의 √3배가 되는 근본 이유입니다.

현장에서 왜 이걸 알아야 할까

전동기나 동력설비는 대부분 선간전압(380V) 기준으로 용량을 표기하고, 조명이나 콘센트 같은 일반 부하는 상전압(220V) 기준으로 설계됩니다. 같은 3상 4선식 계통 안에서 두 전압을 혼용하는 이유를 알아야 배선 계통도를 볼 때 착오가 생기지 않습니다.

또한 이 관계를 알면 3상 전력 계산식(P = √3 × V_line × I × cosθ)에 왜 √3이 들어가는지도 자연스럽게 이해할 수 있습니다.

#3상전력 #선간전압 #상전압 #전기설비 #건축전기

“3A 차단기가 감전도 막아줄까?”

— 미니 서킷 브레이커(MCB)의 진짜 역할과 동작 원리, 그리고 B/C/D 곡선 읽기

집 안 분전반(consumer unit)에 있는 작은 레버형 차단기. 흔히 “전기 사고를 막아준다”라고만 알고 있지만, 사람을 보호하기 위한 장치와 설비(배선·기기)를 보호하기 위한 장치는 다릅니다. 이 글은 MCB(미니 서킷 브레이커) 가 무엇을, 어떻게 지키는지 깔끔하게 정리한 안내서입니다.

1) MCB는 ‘사람’이 아니라 ‘배선과 재산’을 지킨다

• 감전 보호는 누설전류를 감지해 차단하는 RCD/ELB(누전차단기) 의 역할입니다.

• MCB는 과전류(과부하·단락) 를 감지해 차단하고, 케이블(절연)과 기기가 과열로 손상·화재로 이어지는 것을 막습니다.

• 그래서 3A로 표시된 차단기는 약 3암페어급 회로 보호용이지, 0.02~0.2A 수준에서도 인체에 치명적인 감전은 전혀 못 막습니다(감전은 훨씬 작은 전류도 위험).

2) MCB가 잡는 두 가지 사고

1. 단락(쇼트): L-N이 직접 맞닿아 저항≈0 → 순간 수백~수천 A 급 전류 → 즉시(trip) 차단.

2. 과부하: 콘센트/회로에 기기를 많이 꽂아 정격 초과 → 전선 가열·절연 열화 → 지연 차단으로 케이블을 보호.

회로 정격을 넘는 전류가 계속 흐르면 절연이 먼저 약해지고, 결국 노출 도체·발화로 이어집니다. MCB는 이 지점을 알고리즘(트립 곡선) 으로 관리합니다.

3) 분전반 한 번에 이해하기 (AC 기준 흐름)

메인 스위치 → RCD(누전차단기) → MCB → 부하(조명/콘센트 등) → 뉴트럴 블록 → RCD → 메인 스위치

전류는 AC라 앞뒤로 왕복하지만, 에너지 전달은 부하 방향(RCD·MCB를 거쳐)으로 흐르고, 이상 시 MCB가 해당 회로만 분리합니다.

4) MCB 안쪽의 부품과 동작

• 가동 접점/레버/스프링 메커니즘: 레버 위치와 상관없이 내부 스프링이 강제 개방(트립) 이 가능하도록 설계(‘강제 트립’).

• 과부하용 바이메탈(열동식): 전류↑ → 발열 → 두 금속의 열팽창 차이로 천천히 굽음 → 트리거를 밀어 지연 차단.

• 단락용 솔레노이드(전자식): 대전류 순간 강한 자력으로 피스톤을 즉시 끌어내려 트립.

• 아크 챔버: 접점이 열릴 때 생기는 전기 아크를 다층 금속판으로 분할·냉각·소멸, 케이스 손상/화재 방지.

5) 왜 ‘3A’가 정확히 3A에서 안 떨어지나? — B/C/D 트립 곡선

MCB 전면의 문자(예: B, C, D) 는 트립 특성(곡선) 입니다.

• 가로축=전류(정격 배수), 세로축=시간

• 곡선 부분(기울어진 영역): 바이메탈(과부하) 동작 → 초과 전류가 클수록 빨리 떨어짐, 작으면 수초~수십분 지연.

• 수직 부분: 솔레노이드(단락) 동작 → 즉시 차단 영역.

대표 특성: (제조사 표준 범위 예시)

• B형: 정격의 3~5배에서 즉시 트립, 그 이하 과부하는 지연 트립.

• C형: 5~10배에서 즉시 트립(인러시 큰 모터·트랜스 적합).

• D형: 10~20배에서 즉시 트립(대형 모터·변압기 등 강한 돌입전류 회로).

예를 들어 10A B형에서 20A(2배) 가 흐르면 약 9~50초 사이 트립(바이메탈 동작 범위). 30A(3배) 면 0.02~11.5초로 빨라집니다. 반면 정격=10A 에선 즉시 트립 안 함(보통 1.13×정격(11.3A) 에서 1시간 이내 트립 기준).

인러시(돌입전류) 가 큰 모터를 B형에 물리면 매번 켤 때마다 떨어지는 일이 생깁니다. 이때는 C/D형을 설계 기준에 따라 선정합니다.

6) 플러그인/MCB, 레일 장착과 배선 팁

• 대부분 DIN 레일에 걸어 쓰며, 버스바로 하부 공통 전원을 분배합니다.

• 단자 체결 때 도체가 클램프 뒤로 빠져 ‘가짜 체결’ 되는 실수를 특히 주의.

• 내부 바이메탈 조정 스크류는 제조 공정용—사용자가 임의 조정 금지(규정 위반·화재 위험).

7) 사람 보호는 RCD가 한다

RCD/ELCB(누전차단기) 는 유입전류와 유출전류(누설) 를 비교해 수십 mA 수준에서도 수십 ms에 차단, 감전·누전 화재를 막습니다. MCB와 용도가 다르므로 분전반에서 RCD+MCB 조합(혹은 RCBO 일체형)을 사용합니다.

8) 핵심만 기억하기

1. MCB = 배선 보호(과부하·단락), RCD = 인체 보호(누전·감전).

2. B/C/D 곡선을 회로 성격(인러시·부하 종류) 에 맞게 선택.

3. 정격=‘절대 상한’이 아닌 ‘곡선’—과부하는 지연, 단락은 즉시.

4. 안전: 분전반 작업은 자격자만. 체결불량·부적합 선정은 화재 직결.

이제 분전반의 작은 레버 하나를 봐도, ‘무엇을, 누구를’ 지키는지 정확히 보일 겁니다.

회로 속의 에너지는 어디로 흐를까

— 맥스웰 방정식과 포인팅 벡터로 본 전기의 본질

거대한 회로를 상상해 봅시다.

전기 에너지는 전선으로 전달되는게 아닐...껄....요...?

회로 속의 에너지는 어디로 흐를까 — 맥스웰 방정식과 포인팅 벡터로 본 전기의 본질 거대한 회로를 상상해 봅시다.

건전지, 스위치, 그리고 전구로 연결된 도선이 있습니다.

이 도선의 길이는 무려 30만 킬로미터, 즉 빛이 1초 동안 이동하는 거리와 같습니다.

그렇다면 스위치를 켜는 순간 전기는 얼마나 빨리 전구를 밝힐까요?

빛처럼 1초 후에 켜질까요, 아니면 즉시 켜질까요?

전류보다 먼저 달리는 건 ‘전기장’

스위치를 누르는 순간, 회로 전체에 전기장(Electric Field) 이 형성됩니다.

이 전기장은 도선 내부뿐 아니라 외부 공간에도 퍼지며, 거의 빛의 속도로 전파됩니다.

그 결과 전자들이 밀려 움직이기 시작하죠.

하지만 전자들의 실제 이동 속도는 생각보다 매우 느립니다.

도선 안에서 전자 한 개가 초당 약 0.1mm 정도 움직입니다.

그럼에도 불구하고 전구가 즉시 켜지는 이유는,

‘전자’가 아니라 ‘전기장’이 에너지를 전달하기 때문입니다.

전기장과 자기장의 춤, 맥스웰의 통찰

19세기 제임스 클러크 맥스웰은 전기와 자기의 관계를 완전히 밝혀냈습니다.

그는 전기장과 자기장이 서로를 만들어내며 파동처럼 진동한다는 사실을 알아냈고,

이를 수식으로 표현한 것이 바로 맥스웰 방정식입니다.

이 방정식은 전자기 현상, 빛, 전파, 심지어 전기회로의 작동까지

모두 하나의 원리로 설명할 수 있게 만들었습니다.

빛 또한 전기장과 자기장이 서로 수직으로 진동하며 이동하는 전자기파입니다.

포인팅 벡터 — 에너지가 흐르는 길

맥스웰의 제자를 계승한 영국 물리학자 존 헨리 포인팅은

에너지가 실제로 어떻게 공간을 통과해 이동하는지 설명했습니다.

그가 만든 개념이 바로 포인팅 벡터(Poynting Vector) 입니다.

이는 전기장(E)과 자기장(B)의 외적(×)으로 정의됩니다.

S=1μ0(E×B)\mathbf{S} = \frac{1}{\mu_0} (\mathbf{E} \times \mathbf{B})S=μ0​1​(E×B)

여기서 μ₀는 진공의 투자율이며, S는 단위 면적을 단위 시간 동안

지나가는 전자기 에너지의 양, 즉 에너지 흐름의 방향과 크기를 뜻합니다.

전기장과 자기장이 서로 수직일 때,

이 외적의 방향은 빛이나 전자기파가 이동하는 방향과 일치합니다.

회로 속에서도 흐르는 ‘장(場) 에너지’

이제 회로로 돌아가 봅시다.

배터리의 플러스 단자에서 마이너스 단자로 연결된 도선 주변에는

전기장과 자기장이 함께 존재합니다.

포인팅 벡터에 따르면, 이때 에너지는

도선 내부가 아닌 도선 외부의 공간을 따라 흐릅니다.

배터리 주변에서는 에너지가 바깥쪽으로 방사되고,

전선 주변에서는 오른손 법칙에 따라

에너지가 전구 방향으로 흘러갑니다.

즉, 에너지는 전류를 따라 도선 안을 흐르는 게 아니라

도선 바깥을 감싸는 전기장과 자기장 속을 따라 흐릅니다.

교류에서도 방향은 같다

직류가 아니라 교류(AC) 회로에서도 원리는 같습니다.

전류 방향이 바뀔 때마다 전기장과 자기장도 동시에 반대 방향으로 뒤집히지만,

두 장의 외적, 즉 포인팅 벡터의 방향은 여전히 전구 쪽을 가리킵니다.

그 결과 에너지는 한쪽 방향으로 꾸준히 전달됩니다.

이것이 발전소에서 가정까지 에너지가 이동하는 실제 방식입니다.

전선 안의 전자는 그저 제자리에서 앞뒤로 진동할 뿐이고,

전기장과 자기장이 공간을 따라 에너지를 실어 나르는 것입니다.

대서양 케이블에서 배운 교훈

이 이론이 단순한 수학적 결과가 아니라는 증거는

19세기 대서양 해저 케이블 실험에서 드러났습니다.

처음 설치된 해저 전선은 절연이 불완전했고,

주변의 금속 피복이 전기장을 흡수해 신호가 심하게 왜곡되었습니다.

이때 켈빈 경은 신호가 도선을 따라 이동한다고 주장했지만,

올리버 헤비사이드와 피츠제럴드는

“에너지는 도선 주변의 장을 따라 이동한다”고 반박했습니다.

실험 결과, 후자의 주장이 옳았습니다.

이후 모든 전력선이 절연된 채로 공중에 설치된 이유가 바로 여기에 있습니다.

에너지는 장 속을 통해 이동하므로,

도선을 지면이나 다른 도체와 분리해 두어야 손실이 줄어듭니다.

전류가 아닌 장이 에너지를 옮긴다

요약하면, 회로 속에서 빛처럼 빠르게 흐르는 것은 전자가 아니라 **‘장’**입니다.

배터리에서 만들어진 전기장과 자기장이

도선 주변 공간을 통해 전구까지 에너지를 전달하고,

전구의 필라멘트는 그 에너지를 받아 빛과 열로 바꾸는 것이죠.

전류는 그 과정의 ‘흐름을 보여주는 표식’일 뿐,

진짜 일을 하는 것은 보이지 않는 전기장과 자기장입니다.

이처럼 맥스웰과 포인팅이 남긴 통찰은

오늘날 모든 전기 시스템의 이해에 기초가 됩니다.

우리가 스위치를 켜는 찰나,

에너지는 이미 빛의 속도로 공간을 가로질러 전구를 밝히고 있는 것입니다.