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    [부동산 인사이트] 세금과 대출을 모르면 내 집 마련도, 갈아타기도, 정비사업도 없다

    [부동산 인사이트] 세금과 대출을 모르면 내 집 마련도, 갈아타기도, 정비사업도 없다

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    [비즈한국] 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 둘러싼 최근의 경과는 시사하는 바가 크다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다. 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

    내 집 마련의 갈림길에서는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 한다. 일러스트=생성형 AI

    한 달 사이 세 번 바뀐 제도

    한 달 사이 세 차례 방향이 바뀐 셈이다.

    이 기간에 시장에서는 무슨 일이 벌어졌는가. 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

    이러한 시장 구조가 바람직하다고 보지는 않는다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 하여 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 그렇다면 공부하는 수밖에 없다.

    세금을 모르면 집을 고를 수 없다

    최근 서울 아파트 시장에서 주목할 만한 현상이 나타나고 있다. 동일 단지 내에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 사례다.

    성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 동일한 현상이 확인된다. 이러한 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 증가했으며, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

    원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중되어 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

    이제 주택 가격은 주거의 질이나 입지의 가치보다 제도가 설정한 기준선의 위치에 더 크게 좌우된다. 15억 원, 20억 원, 46억 원, 85㎡, 25억 원. 새로운 선이 그어질 때마다 그 아래로 수요가 집중되고, 집중된 구간의 가격이 상승한다.

    세제와 대출 규정을 이해하지 못하면 어느 구간이 움직일지 판단할 수 없다. 이는 투자자에게만 해당하는 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더욱 절실한 문제다.

    오래 거주하면 불리해지는 구조

    장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 신설된다. 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원이다.

    구체적인 사례로 살펴보자. 2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한되어 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

    이 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. “정부가 단기 매매를 권장하는 셈”이라는 비판도 가능하다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로했다.

    제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 ‘공제 한도 신설 시점’이라는 정보 하나에서 발생한다.

    동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

    대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

    많은 이들이 대출을 ‘얼마나 받을 수 있는가’의 문제로 인식한다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 ‘내가 받을 수 있는가’이다.

    가계대출 총량 증가율 목표는 1.5%에서 3%로 넉 달 만에 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 밝혔다.

    내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

    토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 인해 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 현장에서는 “현금 30억 원을 보유한 매수자가 얼마나 되겠는가”라는 반응이 나온다.

    반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

    동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다.

    계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

    정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

    재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 사항들이 있다.

    첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부한다. 반면 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우한다. 정비사업에서는 ‘얼마에 매수하는가’ 못지않게 ‘언제 매수하는가’가 세 부담을 결정한다.

    둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억 원에서 7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했으며, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수할 경우 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

    셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원이다.

    가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가되어 있는 경우도 적지 않다.

    임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

    2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 준수했다. 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주했다.

    의무임대기간이 종료되자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 해당 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

    정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하고 있는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

    이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 따라서 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 한다.

    무엇을 어떻게 공부할 것인가

    세 가지를 제안하고자 한다.

    첫째, 날짜를 정리하라. 부동산 세제는 대부분 시행 시점과 경과규정에 따라 부담이 결정된다. 2027년, 2028년, 2029년에 각각 무엇이 어떻게 달라지는지를 표로 정리해 두어야 한다. 매도 시점에 대한 판단은 여기에서 출발한다.

    둘째, 본인의 자격을 확인하라. 소득 기준 DSR 한도, 매수 희망 지역의 규제 여부, 정책대출 대상 여부, 성과급의 소득 반영 방식 등을 계약 전에 금융기관을 통해 직접 확인해야 한다.

    셋째, 개별 조항이 아니라 구조를 이해하라. 모든 세법 조문을 암기할 필요는 없다. 규제선을 설정하면 그 아래 구간이 상승한다는 점, 보유세를 인상하면 임차료로 전가된다는 점, 양도세를 강화하면 매물 대신 증여가 증가한다는 점. 이러한 작동 원리를 이해하면 새로운 대책이 발표되어도 방향을 가늠할 수 있다.

    국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 결코 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다. 이 점을 분명히 해둔다.

    다만 그러한 여건이 갖추어지기까지, 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다.

    세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

    정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의가 남아 있고, 시행령 개정이 남아 있으며, 정권 교체에 따른 변화도 예정되어 있다.

    그러므로 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

    몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

    모텔 매출 확인 방법, 총매출보다 RevPAR와 수도 사용량을 먼저 봐야 하는 이유

    모텔 매출 확인 방법, 총매출보다 RevPAR와 수도 사용량을 먼저 봐야 하는 이유

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    모텔 매출 확인 방법, RevPAR 계산과 4가지 검증으로 허위 매출 걸러내는 법

    모텔 매출 확인 방법 — RevPAR 계산과 4가지 검증으로 허위 매출 걸러내는 법

    월매출 2억짜리 모텔이 월매출 8천만짜리보다 수익이 낮을 수 있습니다

    모텔 매출 검증 핵심 4단계

    ① RevPAR (객실당 일매출) 계산으로 객실 경쟁력 파악
    ② 온라인 예약률 + 카드매출 데이터로 매출 범위 확인
    ③ 세탁물 회전수로 실제 객실 이용 횟수 역산
    ④ 수도 사용량으로 장기 매출 패턴 교차 검증

    모텔 매입을 검토할 때 건물주가 제시하는 월매출만 보고 판단하는 경우가 많습니다. 하지만 월 2억 원짜리 모텔이 월 8,000만 원짜리보다 수익이 낮을 수도 있습니다. 객실 수가 다르기 때문입니다.

    숙박업에서 중요한 것은 총매출이 아니라 객실 하나가 하루에 얼마나 버는지입니다. 이 숫자를 모르면 비싸게 사고 적게 버는 물건을 고를 수 있습니다.


    RevPAR가 뭔지 모르면 모텔 매출을 제대로 볼 수 없습니다

    RevPAR는 Revenue Per Available Room의 약자입니다. 우리말로 하면 객실당 일매출 — 객실 하나가 하루 동안 벌어들이는 매출입니다.

    계산 방법은 단순합니다.

    RevPAR 계산 공식

    월매출 ÷ 객실 수 ÷ 30일

    = 객실 1개가 하루에 만들어내는 매출

    예를 들어 계산해보겠습니다. A모텔은 객실이 300개인데 월 2억 원을 올립니다. B모텔은 객실이 30개인데 월 8,000만 원을 올립니다. 총매출만 보면 A가 2.5배 높습니다. 하지만 RevPAR를 계산하면 이야기가 달라집니다.

    구분 월매출 객실 수 RevPAR (일매출/객실)
    A 모텔 2억 원 300실 22,000원
    B 모텔 8,000만 원 30실 약 88,000원

    B모텔의 RevPAR가 A모텔보다 약 4배 높습니다. 월매출은 A가 크지만 객실 경쟁력은 B가 훨씬 강합니다.

    B모텔은 객실이 30개뿐이라 총매출은 작아 보이지만, 객실 하나하나가 버는 힘은 A모텔의 4배입니다. 좋은 물건인지 판단하려면 RevPAR부터 계산해야 합니다.


    RevPAR가 높게 나와도 바로 믿으면 안 되는 이유

    RevPAR 계산에 쓰이는 월매출 숫자 자체가 문제일 수 있습니다. 건물주나 중개인이 제시한 매출이 사실이라도 그 숫자가 평상시를 반영하는지는 별개의 문제입니다.

    지방 모텔 중에 평일에도 계속 만실인 곳이 있었습니다. 겉으로만 보면 탄탄한 수요를 가진 훌륭한 숙박상권처럼 보입니다. 하지만 실제 이유는 인근에서 발생한 재난으로 이재민들이 임시로 머문 것이었습니다. 재난 상황이 끝나자 손님이 급감했습니다.

    지금 객실이 찼다는 사실보다 왜 찼는지가 더 중요합니다

    • 일시적 사건(공사 현장 인부, 재난 이재민, 특수 행사)으로 만들어진 만실은 평상시 수요가 아닙니다.
    • 높은 RevPAR가 계산됐더라도 그 숫자가 최소 1년 이상 꾸준히 나온 것인지 확인해야 합니다.
    • 매출 자료를 여러 방향에서 교차 검증해야 믿을 수 있습니다.

    예약률과 카드매출 — 매출 범위를 잡는 첫 번째 방법

    온라인 예약 비중이 높은 모텔이라면 예약 플랫폼에서 날짜별 예약 가능 객실을 확인해 대략적인 예약률을 추정할 수 있습니다. 온라인에서 확인이 어렵다면 직접 전화로 며칠간 흐름을 파악하는 방법도 있습니다.

    카드매출 자료를 받을 수 있다면 더 구체적으로 검증할 수 있습니다. 해당 상권에서 온라인 예약과 카드결제가 전체 매출의 대부분을 차지한다면, 카드매출 데이터를 기준으로 현금매출을 더해 전체 매출의 근사치를 계산할 수 있습니다.

    현장 방문객이 많은 로컬 상권은 오차가 커집니다

    현금결제 비중이 높은 상권은 온라인 예약률로 전체 매출을 판단하기 어렵습니다. 온라인에서 절반만 보이는 상권이라면 나머지 절반의 추정 오차가 그만큼 커집니다. 이 경우 세탁물과 수도 데이터의 비중이 더 높아집니다.


    세탁물 회전수 — 예약 데이터 없이도 이용 횟수를 역산할 수 있습니다

    객실이 이용되면 침구와 수건 같은 세탁물이 발생합니다. 해당 모텔이나 같은 지역 모텔을 담당하는 세탁업체에서 회수하는 물량을 파악할 수 있다면 객실 회전수를 추정할 수 있습니다.

    세탁물 수량으로 일정 기간 동안 객실이 얼마나 사용됐는지 가늠하고, 거기에 숙박과 대실 요금을 적용하면 예상 매출 범위를 역산할 수 있습니다. 객실 수만 많고 실제 이용이 적은 모텔이라면 세탁물 발생량에서도 차이가 나타납니다.

    단, 세탁물만으로 매출을 확정할 수는 없습니다. 모텔마다 침구 교체 주기와 세탁 방식이 다르기 때문에 반드시 다른 자료와 함께 비교해야 의미가 생깁니다.


    수도 사용량 — 1년치 패턴으로 일시적 만실인지 확인합니다

    일부 지방자치단체에서는 주소를 입력하면 수용가 번호를 조회할 수 있고, 그 번호로 월별 수도 사용량 확인이 가능한 경우가 있습니다. 조회가 된다면 1년치 사용량 흐름을 볼 수 있습니다.

    모텔은 객실마다 샤워, 세면, 청소가 반복되므로 객실 이용 횟수와 물 사용량은 비례합니다. 운영 중인 모텔의 평균 객실당 수도 사용량을 기준으로 전체 사용량을 나누면 대략적인 객실 회전수를 추정할 수 있습니다. 여기에 숙박·대실 요금을 적용하면 매출 범위가 나옵니다.

    특히 월별 수도 사용량의 흐름을 보면 특정 시점에만 급증했다가 다시 줄어드는 패턴이 있는지 확인할 수 있습니다. 일시적 만실로 만들어진 높은 매출인지 가려내는 단서가 됩니다.

    수도 사용량 하나만으로 매출을 확정하면 안 됩니다

    • 누수, 세탁 방식, 수영장·공용시설 유무에 따라 사용량이 달라집니다.
    • 반드시 예약률, 카드매출, 세탁물 데이터와 함께 비교해야 합니다.
    • 세 가지 이상의 자료가 같은 방향을 가리킬 때 매출 수치의 신뢰도가 높아집니다.

    매입 전 매출 확인 순서 — 이 순서대로 하면 됩니다

    모텔 매출 검증 체크리스트

    1. RevPAR 계산 — 제시된 월매출을 객실 수와 30일로 나눠 객실당 일매출 산출. 주변 경쟁 모텔도 같은 방식으로 비교
    2. 예약률 확인 — 날짜별 온라인 예약 가능 객실 또는 직접 전화 문의로 며칠간 흐름 파악
    3. 카드매출 데이터 — 카드매출 자료로 실제 매출 범위 확인. 현금 비중은 상권 특성에 맞춰 추정
    4. 세탁물 회전수 — 세탁업체 회수 물량으로 객실 이용 횟수 추정 후 매출 역산
    5. 수도 사용량 1년치 — 월별 패턴으로 일시적 만실 여부 확인. 세 가지 이상 자료가 같은 방향이면 신뢰 가능

    결론: 여러 자료가 같은 숫자를 가리킬 때 매입을 고려할 수 있습니다

    모텔 매출 확인에서 가장 위험한 순간은 하나의 숫자만 보고 판단하는 때입니다. 월매출 숫자 하나로, 혹은 RevPAR 하나로, 혹은 만실 현황 하나로 계약을 결정하는 것입니다.

    좋은 숙박상권은 월매출이 큰 곳이 아닙니다.
    객실당 매출이 높고, 그 숫자가 꾸준한 곳입니다.
    예약, 카드, 세탁, 수도라는 네 가지 자료가 같은 방향을 가리키는 곳입니다.
    모텔을 싸게 사는 것보다, 평소 매출이 진짜인지 먼저 검증하는 것이 더 중요합니다.

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    건폐율·용적률 완벽 정리 – 내 땅에 얼마나 지을 수 있을까

    건폐율·용적률 완벽 정리 – 내 땅에 얼마나 지을 수 있을까

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    건폐율·용적률 완벽 정리 – 내 땅에 얼마나 지을 수 있을까

    건폐율과 용적률, 왜 중요할까?

    내 땅을 샀는데 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지 궁금하신가요? 건축주가 가장 먼저 마주치는 난제가 바로 '건폐율'과 '용적률'입니다. 이 두 개념을 모르면 건축 설계 초반부터 낭패를 볼 수 있습니다. 토지 활용의 한계를 결정하고, 건축비까지 영향을 미치니까요.

    다행히 복잡해 보이지만 원리는 간단합니다. 이 글에서 건폐율과 용적률의 개념부터 계산법, 실제 사례까지 정리해드리겠습니다.

    건폐율이란 – 땅 위에 건물이 차지하는 비율

    건폐율은 대지(땅) 면적 대비 건축물의 바닥면적(1층 기준)이 차지하는 비율입니다. 쉽게 말해 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 얼마나 덮는가입니다.

    • 계산식: 건폐율(%) = (건축물 1층 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100
    • 예시: 1,000㎡ 땅에서 건폐율 60%이면, 최대 600㎡의 1층 건물을 지을 수 있음
    • 주거지역은 보통 40~60%, 상업지역은 60~80% 범위로 제한
    • 건폐율이 높을수록 녹지와 주차장 등에 쓸 공간이 줄어듦

    용적률이란 – 땅 위에 세울 수 있는 연면적의 한계

    용적률은 대지 면적 대비 건축물 전체 층의 합 면적(연면적)의 비율입니다. 건폐율이 땅의 수평 활용이라면, 용적률은 수직 활용의 한계입니다.

    • 계산식: 용적률(%) = (건축물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
    • 예시: 1,000㎡ 땅에서 용적률 200%이면, 최대 2,000㎡의 연면적(모든 층 합산) 건물을 지을 수 있음
    • 저층 주거지역은 100~150%, 중심상업지역은 400~600% 이상 가능
    • 높은 건물을 세울수록 용적률 상향이 필요함

    건폐율과 용적률의 관계 이해하기

    두 제약 조건이 동시에 적용되므로 어느 하나가 먼저 한계에 닿느냐가 설계의 핵심입니다.

    • 낮은 층 건물: 건폐율이 제약 요소가 될 수 있음 (예: 단독주택)
    • 높은 층 건물: 용적률이 더 큰 제약 (예: 아파트, 오피스)
    • 주의: 지역별·용도별로 제한값이 다르므로 반드시 해당 지자체 도시계획과에서 확인해야 함
    • 같은 땅이라도 지구단위계획이 있으면 더 엄격한 기준이 적용될 수 있음

    실제 설계에 적용하는 방법

    건폐율과 용적률은 단순한 수치가 아니라 건축 인허가의 핵심 기준입니다. 설계 초반에 반드시 검증해야 합니다.

    • 1단계: 해당 부지의 용도지역과 건폐율·용적률 한계값 확인
    • 2단계: 원하는 건물 규모를 수치로 변환해 제약 조건 검토
    • 3단계: 건폐율과 용적률 양쪽 모두 만족하는 평면 계획 수립
    • 4단계: 건축사와 함께 인허가 전략 수립 (예: 불가피한 초과 시 조정 방안)
    • 주의: 건폐율이나 용적률을 초과하면 건축허가 거부 또는 시정명령 대상이 될 수 있음

    마지막 체크리스트

    자신의 부지에서 지을 수 있는 규모를 파악하려면 먼저 건폐율과 용적률의 제한값을 정확히 알아야 합니다. 이 두 제약이 만나는 지점에서 현실 가능한 설계가 시작됩니다. 작은 주택이든 큰 건물이든 이 기본 원리는 변하지 않습니다. 설계를 시작하기 전에 한 번 더 확인하고, 전문가와 함께 검토하는 것이 비용과 시간을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.

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    경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

    경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

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    노후자금이라는 말이 붙는 순간, 돈 이야기는 갑자기 무거워진다. 젊을 때처럼 다시 벌면 된다고 넘기기 어렵고, 한 번의 선택이 앞으로의 생활 리듬까지 흔들 수 있기 때문이다. 경매 투자나 부동산 강의가 매력적으로 보이는 이유도 여기에 있다. 잘만 배우면 남들보다 싸게 사고, 안정적인 수익을 만들 수 있을 것 같은 기대가 생긴다.

    그런데 바로 그 기대를 이용하는 사람들도 있다. 책을 냈거나 강의를 오래 했거나, 이름이 알려졌다는 이유만으로 돈을 맡기고 계약서에 사인하는 순간이 생긴다. 처음에는 믿을 만해 보였는데 시간이 지나고 나면 이상한 부분이 하나씩 보인다. 사기는 처음부터 무섭게 다가오지 않고, 대부분 꽤 그럴듯한 얼굴로 시작된다.

    유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

    경매나 부동산 투자 분야에서는 ‘누가 말했느냐’가 생각보다 크게 작용한다. 책을 냈다거나, 강의장이 가득 찼다거나, 수강생 후기가 많다는 말은 사람을 안심시키는 힘이 있다. 특히 처음 시작하는 입장에서는 스스로 판단하기보다 이미 검증된 사람처럼 보이는 누군가에게 기대고 싶어진다.

    하지만 유명세는 신뢰의 출발점일 수는 있어도, 돈을 맡기는 근거가 되면 위험하다. 경매 실력과 자금 운용의 투명성은 전혀 다른 문제다. 강의를 잘하는 사람이라고 해서 내 돈을 안전하게 관리해주는 사람이라는 뜻은 아니다.

    막상 피해 사례를 보면 처음부터 허술해 보인 경우보다, 오히려 말이 너무 매끄럽고 자료가 그럴듯했던 경우가 많다. 그래서 더 늦게 의심하고, 더 크게 흔들린다.

    수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

    투자에서 가장 위험한 말은 의외로 단순하다. “손해 볼 일이 없다”, “확정 수익이다”, “원금은 안전하다” 같은 표현이다. 경매든 부동산이든 시장 가격, 권리관계, 명도, 세금, 대출, 공실 같은 변수가 따라온다. 그런데 이 복잡한 과정을 지나치게 쉽게 설명한다면 한 번쯤 의심해야 한다.

    특히 50대·60대는 은퇴 이후 현금흐름을 만들고 싶은 마음이 크다. 월세 수익, 단기 차익, 안정적인 노후 대비 같은 말이 붙으면 마음이 움직인다. 하지만 투자에서 안정이라는 단어는 계약서와 구조로 확인해야지, 설명만 듣고 믿을 수 있는 영역이 아니다.

    “무조건”, “확정”, “보장”이라는 단어가 반복된다면 그 제안은 투자보다 사기에 가까워질 가능성이 있다.

    입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

    사기성 투자 권유에는 이상하게 시간이 없다. 오늘 결정해야 하고, 지금 넣어야 하고, 이번 기회를 놓치면 다시는 어렵다고 말한다. 듣는 사람은 조급해진다. 남들은 이미 들어갔고, 나만 늦는 것 같은 기분이 든다.

    하지만 제대로 된 투자는 서두르지 않아도 검토할 수 있어야 한다. 등기부등본, 계약서, 자금 흐름, 사업자 정보, 실제 물건 정보, 수익 구조를 차분히 볼 시간이 필요하다. 상대가 이 시간을 주지 않는다면 그 자체가 신호다.

    • 계약서를 보기 전에 입금부터 요구한다.

    • 가족이나 전문가와 상의하지 말라고 분위기를 만든다.

    • 오늘 안에 결정해야 수익이 난다고 압박한다.

    • 투자금 사용처를 구체적으로 설명하지 않는다.

    이런 장면에서는 체면을 생각할 필요가 없다. 분위기가 어색해져도 잠깐 멈추는 쪽이 낫다. 돈은 한 번 나가면 다시 되돌리는 과정이 훨씬 어렵다.

    말보다 서류가 먼저 보여야 하는 순간

    경매 투자나 부동산 공동투자 제안에서는 설명보다 서류가 먼저다. 실제 물건의 권리관계, 투자금이 들어가는 계좌, 계약 주체, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 구조가 문서로 남아야 한다. 말로만 이해되는 투자는 나중에 문제가 생겼을 때 지킬 수 있는 것이 거의 없다.

    복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

    경매 투자는 원래 복잡하다. 권리분석, 낙찰가 판단, 점유자 문제, 대출 가능성, 세금까지 봐야 한다. 그런데 누군가 이 과정을 지나치게 단순하게 만들어 보여주면 오히려 더 조심해야 한다. 어렵게 설명해야 할 부분을 일부러 빼고 있을 수도 있기 때문이다.

    “전문가가 다 알아서 한다”는 말도 듣기에는 편하다. 하지만 내 돈이 들어가는 순간, 최소한의 구조는 내가 이해해야 한다. 정확히 어떤 물건에 투자하는지, 내 이름으로 권리가 생기는지, 수익은 어디에서 나오는지, 손실이 나면 누가 책임지는지 정도는 직접 확인해야 한다.

    처음엔 몰라도 괜찮다. 다만 모르는 상태로 돈을 보내면 안 된다. 모르면 물어보고, 답이 흐리면 멈추고, 그래도 불안하면 제3자에게 보여줘야 한다.

    50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

    젊은 세대의 투자금과 은퇴를 앞둔 세대의 투자금은 무게가 다르다. 50대·60대의 돈은 자녀 결혼, 노후 생활비, 병원비, 주거 안정과 연결되어 있는 경우가 많다. 그래서 손실이 나도 다시 회복할 시간이 상대적으로 짧다.

    사기꾼들은 이 마음을 잘 안다. 불안한 노후, 낮은 예금이자, 집값 상승 경험, 주변의 투자 성공담을 자극한다. “지금이라도 해야 한다”는 조급함을 만들고, 그 틈에서 판단을 흐리게 한다.

    50대·60대 투자에서 가장 중요한 기준은 많이 버는 것보다 크게 잃지 않는 것이다.

    수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 내 권리가 명확하고, 언제든 확인 가능한 투자가 훨씬 낫다. 반대로 수익률은 높은데 설명이 복잡하고, 계좌와 계약 주체가 불분명하다면 한 발 물러나는 편이 안전하다.

    사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

    경매 투자 사기를 피하려면 거창한 전문지식보다 먼저 봐야 할 신호가 있다. 유명세에 기대는지, 수익을 보장하는지, 입금을 재촉하는지, 구조가 불투명한지, 질문을 불편해하는지를 보면 된다. 이 다섯 가지는 따로 떨어져 있는 것 같지만 결국 하나로 이어진다. 상대가 내 판단 시간을 빼앗고 있는지 보는 것이다.

    정상적인 투자는 질문을 싫어하지 않는다. 오히려 확인할수록 구조가 선명해진다. 반대로 사기에 가까운 제안은 질문이 많아질수록 말이 흔들리고, 감정적으로 설득하려 들고, 기회를 놓친다는 식으로 압박한다.

    • 유명한 사람이라는 이유만으로 돈을 맡기지 않는다.

    • 원금 보장과 확정 수익이라는 말을 그대로 믿지 않는다.

    • 오늘 입금해야 한다는 압박을 받으면 멈춘다.

    • 계약서와 계좌, 권리관계를 가족이나 전문가에게 보여준다.

    • 이해되지 않는 투자는 하지 않는다는 기준을 세운다.

    보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

    경매 강의나 부동산 콘텐츠를 보는 것 자체가 나쁜 일은 아니다. 오히려 제대로 배우면 자산을 이해하는 데 도움이 된다. 문제는 공부와 투자를 구분하지 못할 때 생긴다. 강의를 듣는 것과 돈을 맡기는 것은 전혀 다른 일이다.

    누군가의 말솜씨가 뛰어나고, 사례가 화려하고, 주변 사람이 박수를 보내더라도 마지막에는 아주 단순한 질문으로 돌아와야 한다. 내 돈은 어디로 가는가. 내 권리는 무엇으로 남는가. 손실이 생기면 어떻게 되는가. 이 질문에 답이 흐리면 더 들을 필요가 없다.

    투자에서 가장 필요한 건 대단한 감이 아니라 멈출 수 있는 용기다. 특히 노후자금이 걸린 결정이라면, 기회를 놓치는 것보다 잘못된 기회를 잡는 일이 훨씬 더 아프게 남는다.

    건축학도 1, 2학년 때 알았더라면 좋았을 것들 [인스타 건축연습, Constructing Architecture]

    건축학도 1, 2학년 때 알았더라면 좋았을 것들 [인스타 건축연습, Constructing Architecture]

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    건축학도 1~2학년 때 알았더라면 좋았을 것들

    10년 현업에서 보낸 건축사로서 지금 와서 느끼는 가장 큰 후회는 학부 초기에 기초를 제대로 다지지 못했다는 것입니다. 대학원생 때 실무 프로젝트에 참여하면서 깨달은 것들, 개인 건축사사무소를 운영하며 배운 것들을 후배들과 나누고 싶습니다.

    1학년이 반드시 익혀야 할 것: 손 드로잉의 가치

    지금 학생들을 보면 1학년부터 AutoCAD 정복에 집중합니다. 저도 그랬습니다. 하지만 현장에서 협력업체와 현황을 그리고, 클라이언트에게 빠르게 스케치로 아이디어를 설득해야 할 때 손 드로잉의 능력이 얼마나 중요한지 깨달았습니다.

    손으로 그리면 공간감이 생깁니다. CAD는 2D 선 그리기 도구일 뿐입니다. 손 드로잉을 하면서 당신은 그 공간 안에서 사람의 동선을 생각하고, 빛이 어떻게 들어올지 상상합니다. 이게 건축 설계의 본질입니다. 실제 현장에서 시공사와 만날 때도 노트에 빠르게 스케치하는 것만으로 신뢰감이 생깁니다.

    • 스케치북을 항상 들고 다니면서 일상의 공간들을 그려보세요
    • 정면도, 단면도만 그리지 말고 3D 투시도를 손으로 그리는 연습을 반복하세요
    • 설계 과제할 때 CAD 작업 전에 최소 10장 이상의 스케치를 완성하는 것을 원칙으로 삼으세요

    1학년이 간과하는 것: 재료를 직접 만져야 하는 이유

    건축학 입문 과제에서는 보통 추상적인 개념들을 다룹니다. 하지만 건축은 물리적 재료의 학문입니다. 저는 3학년이 되어서야 건설사 현장을 처음 방문했는데, 그때의 충격은 지워지지 않습니다. 도면에서 본 콘크리트는 회색 평면이었지만, 실제 노출콘크리트는 질감, 색감, 무게감이 완전히 달랐습니다.

    재료를 모르면 설계도 현실감이 없습니다. 아무리 좋은 개념의 건물도 재료 선택이 잘못되면 형편없어집니다.

    콘크리트의 특성 - 현장에서 배우는 것

    콘크리트는 압축에는 강하지만 인장에는 약합니다. 이걸 이론으로만 알면 안 됩니다. 실제 건설 현장에서 콘크리트 타설 과정을 보면, 왜 철근 배치가 그렇게 중요한지 체감합니다. 저는 2년차일 때 콘크리트 큐어링 과정을 현장에서 직접 본 뒤로 부실 시공을 걱정하는 눈이 생겼습니다. 습도 관리, 양생 기간, 타설 온도 차이로 인한 갈라짐 위험까지 모두 이해하게 되었습니다.

    목재의 습식과 건식 - 조습 특성의 중요성

    목재는 살아있는 재료입니다. 습도에 따라 부피가 변합니다. 학부 때는 이걸 단순 지식으로 알았지만, 실제 목조 개축 프로젝트를 진행하면서 목재의 방향에 따른 수축 비율, 환기의 중요성을 깨달았습니다. 겨울에 목재 바닥이 갈라지는 것도, 여름에 문짝이 뒤틀리는 것도 모두 습기 때문입니다. 과제 때 목재 샘플을 구해서 습도 변화에 따른 변형을 직접 측정해보세요.

    강재의 부식과 접합부 - 기술자들의 노하우

    철강은 부식에 약합니다. 하지만 많은 학생이 이를 간과하고 노출 강재 디자인을 합니다. 현장에서 시공사는 방청 처리, 드립 디테일, 신축 조인트 같은 세부를 다시 설계합니다. 강재 접합부의 용접, 볼트 구멍 뚫림, 내진 설계와의 관계까지 이해하려면 강구조 현장을 방문하는 것이 최고의 교육입니다. 5학년 설계 때 이미 늦습니다.

    실무 팁: 각 재료별로 샘플을 모으고 보관하세요. 크기별로 정리해서 졸업 후에도 클라이언트 상담 때 보여줄 수 있는 자산이 됩니다. 저는 여전히 1학년 때 모은 샘플들을 사무실에 보관하고 있습니다.

    1학년이 꼭 익혀야 할 스케일 감각

    1:100 모형 과제를 하면서 대부분의 학생은 "미니어처 건물 만들기"로 생각합니다. 하지만 이건 공간 감각 훈련입니다. 1:100 모형의 1cm는 실제 1m입니다. 당신이 만든 모형에서 2cm 높이의 창은 실제로 2m 높이입니다. 이게 사람에게 어떤 느낌을 주는지 상상할 수 있어야 합니다.

    저는 설계할 때마다 마음속으로 1:1 스케일로 그 공간을 걸어봅니다. 천장 높이 2.4m이라면, 실제로 2.4m 높이 실내에 서 있는 나를 상상합니다. 이런 감각이 없으면 도면은 완벽해도 완성된 건물은 답답하거나 황량합니다.

    • 과제 모형을 만든 후, 실제 건물의 비슷한 공간을 방문해서 비교해보세요
    • 손가락 한 마디가 약 2cm인 것을 이용해서 1:100 스케일의 인체 비율을 항상 체크하세요
    • 모형 사진을 찍을 때, 실제 사진과 비슷한 앵글에서 촬영해서 차이를 느껴보세요

    2학년이 놓치는 것: 구조 원리가 설계 아이디어보다 먼저다

    2학년 설계 과제는 종종 추상적인 개념부터 시작합니다. "흐름", "기억", "경계" 같은 말이죠. 하지만 현실의 건축은 구조부터 결정됩니다. 평면이 먼저 나오고, 그다음에 구조 시스템이 따릅니다. 구조가 정해지면 벽, 기둥, 보의 위치가 결정되고, 그 안에서 당신의 공간 개념을 펼쳐야 합니다.

    저는 건축사 자격을 취득하면서 구조 설계 기초를 다시 공부했습니다. 그 후로 설계할 때 가장 먼저 하는 것이 구조 계획입니다. 기둥 그리드를 먼저 정하고, 그 안에서 공간을 만드는 것입니다. 이 방식이 시공 시간도 단축되고, 클라이언트 변경 요청도 훨씬 수용하기 쉽습니다.

    2학년이 반드시 시작해야 할 것: 건축법 기초

    많은 학생이 5학년 설계 과제 전까지 건축법을 제대로 공부하지 않습니다. 저도 그랬고, 그로 인해 현업에서 몇 번 실수를 했습니다. 하지만 건축법은 설계의 제약이 아니라, 설계의 바탕입니다. 법규를 이해하고 그 안에서 창의성을 펼칠 때 가장 설득력 있는 설계가 나옵니다.

    용도 분류가 설계의 모든 것을 결정한다

    건축법상

    H빔 사이즈별 단위 중량 및 현재시세 [kg당]

    H빔 사이즈별 단위 중량 및 현재시세 [kg당]

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    H빔, 현장에서 가장 많이 쓰는 구조재인데 정작 규격을 모른다

    H빔 실무 핵심 요약

    단위 중량(kg/m) = 0.785 × 단면적(㎠). 2026년 6월 기준 국산 기본 단가는 kg당 1,170원(부가세 별도, 25톤 도착 현금 조건). 강종·규격에 따라 할증이 붙으므로 발주 전 반드시 확인이 필요합니다.

    H빔은 단면이 알파벳 H자 형태인 압연형강으로, 국내 건축 현장에서 기둥·보·가설재로 가장 많이 쓰이는 철강재입니다. 그런데 막상 발주할 때 규격표와 단가 기준을 모르면 견적이 맞지 않거나, 잘못된 규격으로 설계 하중을 충족시키지 못하는 문제가 생깁니다. 사이즈·강종·단가·계산법까지 한 번에 정리했습니다.


    H빔과 I빔, 뭐가 다른가요

    H빔과 I빔은 겉보기엔 비슷하지만 플랜지(상하단 날개) 폭 차이로 하중 분산 능력이 완전히 달라집니다.

    구분 H빔 I빔
    플랜지 폭 넓다 (웨브 높이와 비슷) 좁다
    하중 분산 다방향 — 기둥·주구조재에 적합 단방향(수직) — 보 구조에 한정
    좌굴 저항 강함 상대적으로 약함
    주요 용도 건축 기둥, 주 구조체, 가설재 보조 보(Beam), 서브 구조재
    국내 선호도 압도적으로 많이 사용 제한적

    강종 구분 — SS, SM, SHN 어떻게 다른가요

    H빔을 발주할 때 규격만큼 중요한 것이 강종입니다. 내진 설계 여부에 따라 반드시 맞는 강종을 지정해야 합니다.

    강종 규격명 특징 및 용도
    SS275 일반 구조용 압연강재 가장 보편적. 두께 25mm 이하 용접 문제 없음. 일반 건축·토목 기둥·보에 사용
    SM355A 용접 구조용 압연강재 고강도 필요 시, 두꺼운 판재 용접용. SS 대비 용접 성능 개선. 두께 50mm까지 용접성 보증. 두께 32mm 이상은 예열 필요
    SHN275 내진구조용 열간 압연형강 SM 수준 용접성 + 내진 성능. 내진 설계 의무 건물에 적용. 수요 급증 중
    SHN355 내진구조용 고강도형강 항복강도 355N/mm². SHN275보다 높은 강도. 기본 단가에 kg당 70원 할증

    SHN355 vs SM355 — 어떤 걸 써야 하나요

    항복강도는 둘 다 355N/mm²로 동일합니다. 차이는 내진 성능입니다. 내진 설계가 적용되는 건물의 기둥·보에는 SHN355를 써야 하고, 내진 설계가 없는 일반 구조에서 고강도가 필요하다면 SM355를 선택합니다. 최근 내진 설계 의무 적용 범위가 확대되면서 SHN 계열 수요가 크게 늘고 있습니다.


    H빔 규격별 단위 중량표 (주요 규격)

    단위 중량은 1m당 무게(kg/m)입니다. 총 중량 = 단위 중량 × 길이(m)로 계산합니다.

    규격 (H×B×t1×t2, mm) 단면적 (㎠) 단위 중량 (kg/m) 주요 용도
    100×100×6×8 21.90 17.2 소형 기둥, 가설재
    150×150×7×10 40.14 31.5 중소형 기둥
    200×200×8×12 63.53 49.9 중형 기둥·보
    250×250×9×14 91.43 71.8 중대형 기둥
    300×300×10×15 119.8 94.0 대형 건물 기둥
    350×350×12×19 173.9 136.5 대형 기둥
    400×400×13×21 218.7 171.7 초대형 기둥 (대형 할증 적용)
    700×300×13×24 235.5 184.9 장스팬 보재 (대형 할증 적용)

    웨브 높이가 900mm 이상이면 KS 규격 외 빌트업(Built-Up) 제품으로 분류됩니다. 철판을 용단·용접해 맞춤 제작하며, 대형 플랜트나 특수 구조에 사용됩니다.


    단위 중량 계산법 — 직접 계산하는 방법

    규격표가 없거나 비표준 빌트업 제품의 중량을 산출해야 할 때 직접 계산할 수 있습니다.

    단위 중량 계산 공식

    기본 공식: 단위 중량(kg/m) = 0.785 × 단면적(㎠)

    치수 적용 공식: { t1 × (H - 2t2) + 2 × B × t2 } × (1/100) × 0.785

    H = 높이(mm), B = 폭(mm), t1 = 웨브 두께(mm), t2 = 플랜지 두께(mm)

    계산 예시 — H 200×200×8×12, 길이 12m 발주 시:

    단면적: { 8×(200-24) + 2×200×12 } ÷ 100 = 63.53㎠
    단위 중량: 0.785 × 63.53 = 49.9 kg/m
    1본 총 중량: 49.9 × 12 = 598.8 kg (약 0.6톤)


    2026년 6월 기준 H빔 시세 및 할증 기준

    2026년 6월 1일 기준 단가입니다. 부가세 별도, 25톤 도착 후 현금 결제 조건입니다.

    항목 kg당 단가 적용 조건
    국산 기본 (SS275·SHN275) 1,170원 8~15m, 소형 규격
    수입산 (중국·바레인) 1,020~1,050원 동일 조건, 국산보다 120~150원 저렴
    + SHN355 강종 할증 +70원 기본 단가에 추가
    + 대형 규격 할증 +150원 400×400, 700×300 시리즈 이상
    + 특대형 규격 할증 +220원 458×417×30×50 이상 극대형
    + 세칭 규격 할증 +10원 공칭보다 치수가 작은 세칭 선택 시

    할증 중복 적용 주의

    할증은 중복 적용됩니다. 대형 규격 + SHN355 + 세칭으로 발주하면 기본 1,170원에 +70원 +150원 +10원이 모두 더해져 kg당 1,400원이 됩니다. 발주 전 강종·규격·공칭/세칭 여부를 모두 확인하고 정확한 단가를 받아야 합니다.


    공칭 규격과 세칭 규격 — 같은 사이즈가 아닙니다

    H빔 규격표를 보면 치수가 정확히 떨어지는 것(200×100×5.5×8)과 살짝 작게 빠진 것(198×99×4.5×7)이 혼재합니다.

    치수가 정확히 떨어지는 것을 공칭 규격, 약간 작게 생산된 것을 세칭 규격이라 합니다. 세칭은 단가가 10원 더 붙지만 실제 유통량이 많아 납기가 빠른 경우가 있습니다. 구조 계산에 적용할 때는 실제 치수(세칭)를 기준으로 해야 합니다.


    결론: H빔 발주 전 이것만 확인하세요

    규격은 높이×폭×웨브두께×플랜지두께(mm)로 지정합니다.

    내진 설계 건물이면 SHN 강종을 명시해야 합니다. SS를 쓰면 안 됩니다.

    총 중량은 단위 중량(kg/m) × 길이(m) × 본수로 계산합니다.

    대형 규격은 할증이 붙습니다. 견적 시 강종·규격·공칭 여부를 반드시 함께 제시하세요.

    국산과 수입산 가격 차는 kg당 120~150원입니다. 구조 안전성이 중요한 부재에는 KS 인증 국산을 권장합니다.

    #H빔 #H빔규격 #H빔단위중량 #H빔단가 #H빔시세 #SS275 #SHN275 #SHN355 #내진강재 #철골구조 #구조재 #건축자재 #형강 #건축법규 #건축사

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    [필수특약] 이것 모르면 전재산 날립니다 전세금 못 받았을 때 절대 해서는 안되는 2가지|부동산전문변호사

    [필수특약] 이것 모르면 전재산 날립니다 전세금 못 받았을 때 절대 해서는 안되는 2가지|부동산전문변호사

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    전세사기 예방을 위한 필수 특약 7가지

    최근 5년간 전세사기 피해액이 1조 원을 넘었다는 통계가 나올 만큼, 전세사기는 더 이상 남의 일이 아닙니다.

    등기부 등본을 확인하고 집주인을 직접 만나 계약해도 피해가 발생하는 이유는 바로 ‘특약 부재’ 때문입니다.

    아래 7가지 특약을 계약서에 명확히 기재하면 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.


    1. 전세자금대출 불가 시 계약 무효 특약

    “임차인이 전세자금대출을 받지 못하는 경우 계약은 무효로 하고, 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

    대출이 불가할 경우 계약 진행이 불가능하므로, 계약금 손실을 막기 위해 반드시 넣어야 합니다.


    2. 잔금 지급일까지 권리관계 정리 특약

    “임대인은 잔금 지급일까지 근저당, 압류, 가압류, 가처분 등 모든 권리제한을 말소해야 한다.”

    잔금일 이후 담보대출이 설정되면 임차권의 순위가 밀릴 수 있으므로, 순위보호를 위한 핵심 조항입니다.


    3. 전입신고 후 추가 대출 금지 특약

    “임대인은 잔금 지급일 및 전입신고 다음날까지 근저당 설정이나 담보대출을 받지 않는다.”

    전입신고 당일 근저당을 설정하는 ‘시간차 사기’를 막는 필수 특약입니다.


    4. 전세보증보험 가입 협조 특약

    “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 협조하며, 보험 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”

    보증보험 가입이 거절되면 그 자체로 위험 신호입니다. 보증보험 불가 시 계약을 해지할 수 있도록 합니다.


    5. 소유권 이전 통보 및 해제 특약

    “임대인은 임대차 기간 중 소유권을 제3자에게 이전할 경우, 사전에 임차인에게 통지해야 하며, 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

    소유자가 바뀌어도 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 장치입니다.


    6. 권리변동 시 해지 특약

    “임대차 기간 중 압류, 경매신청 등 권리관계 변동이 발생할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”

    계약 후 생길 수 있는 위험(경매, 채무불이행 등)을 대비하는 최후의 안전장치입니다.


    7. 계약 만료 시 보증금 즉시 반환 특약

    “임대인은 계약 만료일에 새로운 임차인의 입주 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.”

    보증금 반환을 미루는 사례를 방지하고, 지연이자와 손해배상 청구 근거를 명확히 합니다.


    마무리 조언

    이 7가지 특약만 제대로 넣어도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.

    계약 전 반드시 다음 세 가지를 확인하십시오.

    1. 등기부 등본 확인

    2. 필수 특약 명시

    3. 전세보증보험 가입

    이 세 가지는 전세보증금을 지키는 핵심 안전장치입니다.

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    이 글의 핵심

    부동산 신탁등기 상태의 임대차 계약은 신탁사의 서면 동의 없이는 무효입니다. 확정일자·전입신고만으로는 보호받지 못하며, 보증보험도 심사 거절되는 경우가 많습니다. 계약 전 반드시 신탁원부와 서면동의서 원본을 확인해야 합니다.


    1) 사기 구조 분석

    단계 내용 주의사항
    신탁등기 상태 소유자가 부동산을 신탁사(수탁자)에 맡긴 상태. 처분·임대 권한은 신탁사에 있음 임대차는 신탁사의 서면 동의 없이는 무효
    유인 시세보다 저렴한 매물로 접근 저렴함 자체가 위험 신호
    오인 유도 "동의 다 받았다", "확정일자·전입만 하면 안전" 등 허위 안내 구두 보장은 증거 없음
    계약 무효 실제로는 동의 없음 / 허위 동의서 제출 계약 자체가 무효 처리됨
    공매 및 퇴거 신탁사 연체 등으로 공매 진행 임차인은 불법점유자로 밀려나고 임료까지 청구됨

    왜 보호가 안 되는가

    임대차가 무효이면 주택임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 대항력·우선변제권·보증보험 모두 무력화될 수 있습니다.


    2) 계약 전 10초 체크 — 하나라도 불확실하면 멈추기

    1. 등기부에 신탁 표시? → 있으면 고위험
    2. 신탁원부를 내가 직접 발급·열람했나? (등기소/인터넷등기소)
    3. 신탁사 공식 서면 동의서 원본을 받았나?
    4. 동의서 발급번호/담당자를 신탁사 대표번호로 직접 확인했나?
    5. 계약서 특약에 "신탁사 서면동의서 원본 첨부"가 명시돼 있나?
    6. 전세금 반환보증(허그/SGI) 가입 가능 확인을 미리 했나? (불가 시 즉시 중단)
    7. 시세보다 과도하게 저렴? → 추가 검증 없이는 거절
    8. 중개인의 구두 보장? → 문서 & 신탁사 대표번호 확인 없이는 불가

    3) 안전 절차 — 체크리스트 + 문구 예시

    (1) 서류 체크

    • 등기부등본(표제부/갑·을구) + 신탁원부(필수)
    • 신탁사 서면동의서 원본(공문 서식, 담당/연락처, 날짜, 대상물건·임대차 조건 명시)
    • 임대인 신분/명의 확인, 중개대상물 확인설명서·중개대상물 확인자료

    (2) 전화 확인 — 신탁사 대표번호로

    "동의서 번호 ○○, 수탁자 ○○, 물건지 ○○" → 유효 여부/범위(보증금·기간·당사자) 직접 확인

    (3) 특약 예시

    "본 임대차는 ○○신탁 서면 동의에 기초하며, 동의서 원본 사본을 계약서에 첨부한다. 동의의 유·무효와 범위(보증금/기간/당사자)가 상이할 경우 임차인은 계약을 무과실 해지할 수 있으며, 계약금 및 모든 비용은 즉시 반환한다."

    (4) 보증·예치

    • 전세금 반환보증 가입 가능을 계약 전 사전심사 → 불가 시 계약 중단
    • 잔금은 동의서 진위 + 보증가입 가능 확인 후 지급

    4) 이미 체결/입주한 뒤라면 — 48시간 액션 플랜

    개별 사건은 법률전문가 상담이 필수입니다. 아래는 일반적 가이드입니다.
    1. 신탁사 대표번호로 동의서 유효 여부 즉시 확인(녹취/통화기록 보관)
    2. 증빙 수집: 계약서, 특약, 동의서(사본), 중개 확인설명서, 등기부·신탁원부, 광고 캡처, 메시지/통화녹취
    3. 내용증명 발송(임대인·중개사·필요시 신탁사): 동의 부존재 시 계약무효/해지 통지, 보증금 반환 청구, 중개사 확인·설명의무 위반 책임 추궁
    4. 법률상담(부동산·신탁 분쟁 경험자): 점유·임료 청구 대응, 손해배상(중개사 배상책임보험) 청구 가능성, 형사(사기) 고소 병행 여부
    5. 공매/인도 위험 대응: 안내문·소장 수령 시 기한 엄수해 답변·항변 준비(변호사와)
    6. 협상 루트: 신탁사/낙찰자와 이사유예·이전비 협상 시, 점유정리 조건을 서면으로 남길 것

    주의

    "임차권등기명령/대항력 유지" 류의 일반 전세 대책이 무효 계약에서는 작동하지 않을 수 있습니다. 성급한 절차 신청은 오히려 불리할 수 있으니 전문가 검토 후 진행하세요.


    5) 중개사 책임 포인트

    • 확인·설명의무(등기·신탁원부·동의 필요성) 위반, 중대한 과실 → 손해배상 대상 가능
    • 대부분 배상책임보험에 가입되어 있어 실제 회수 루트가 될 수 있음(증빙 중요)

    6) 오해 바로잡기

    흔한 오해 3가지

    • 확정일자/전입신고만으로 안전? → 신탁 동의 없는 계약은 무효라 보호 불가
    • "동의서 있다고 들었다" → 대표번호로 내가 직접 확인해야 함(사본 첨부·특약 명시 필수)
    • 보증보험만 믿기? → 심사에서 거절되는 신탁물건 많음. "거절" 자체가 레드 플래그

    7) 안전한 거래를 위한 행동 원칙

    오늘부터 이렇게

    • 매물 설명에서 '신탁' 단어 보이면 멈추고 서류 확인
    • 신탁원부 + 신탁사 서면동의서 원본 확보·검증 전까지 계약/계약금 금지
    • 보증보험 가입 가능 확인 후 잔금 지급
    • 이미 체결했다면 → 동의 유무 즉시 확인 → 증빙 수집 → 내용증명 → 법률 대응
    전문직도 망하는 시대: 변호사·의사·회계사 시장 포화와 양극화의 진짜 이유

    전문직도 망하는 시대: 변호사·의사·회계사 시장 포화와 양극화의 진짜 이유

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    [요약내용]

    "좋은 직업"으로 꼽혀온 전문직이 무너지고 있습니다. 회계사 합격 1,000명 중 300명만 수습자리를 찾을 정도로 시장이 포화됐고, 변호사는 10년 전 1만 명에서 3만 명으로 증가했으며, AI가 법률 문서와 세무 작업까지 자동화하고 있습니다. 시장 전체가 냉각되면서 전문가 서비스 비용을 줄이려는 고객도 늘고 있습니다. 이 상황에서 전문직이 생존하려면 실력만으로는 부족하며, 마케팅과 차별화가 필수가 됐습니다.[내용]

    불경기가 이제 더 이상 일시적이지 않습니다. "경기가 안 좋다"는 표현을 넘어 시장 자체가 "고착화됐다"는 체감이 현장에서 나오고 있습니다. 세무사 사무실에서도 회생, 파산, 폐업 상담을 요청하는 사람이 눈에 띄게 늘었고, 이는 자영업자만의 문제가 아닙니다. 전문직도 함께 무너지고 있습니다.

    전문직 시장, 언제부터 포화됐을까

    흔히 전문직은 취업이 안 돼도 개업하면 괜찮다고 생각합니다. 하지만 지금 현실은 다릅니다.

    변호사 수를 보면 2014년에는 약 1만 명 수준이었습니다. 10년이 지난 지금은 거의 3만 명입니다. 3배로 늘었다는 뜻입니다. 의사도 비슷합니다. 원래 10만 명 수준이었던 의료인이 13만~14만 명까지 증가했습니다. 실제로 의료계 파업 당시 "나도 개업하겠다"는 의사가 폭발적으로 늘어났고, 작년에는 의료·보건·서비스업이 개업 1위 업종이 됐습니다.

    그런데 이런 증가가 시장 수요와 맞춰졌을까요? 그렇지 않습니다. 시장은 포화 신호를 보내고 있습니다.

    회계사가 가장 심각한 상황입니다

    회계사 시험에 매년 1,000명이 합격합니다. 그런데 올해는 단 300명만 수습자리를 찾았습니다. 이건 한두 해 문제가 아니라 여러 해 누적된 결과입니다. 수습을 2년 필수로 거쳐야 정식 라이센스를 받는데, 자리가 없으니 자격을 취득하지 못한 채 시간만 흐릅니다. 세무사도 6개월 수습이 필수이고, 이 기간을 채우지 못하면 실제 업무를 할 수 없습니다.

    포화된 시장에서 벌어지는 일: 가격 전쟁

    전문직은 개업이 자연스러운 경로라 생각하지만, 시장이 포화되자 기득권층의 태도가 변했습니다. 선배가 후배를 양성하지 않으려는 경향이 생겼습니다. 왜일까요?

    "내가 후배를 양성시키면 결국 내 밥그릇을 빼앗기는구나"라는 생각입니다. 이는 어떤 직종이든 찬바람이 불 때의 전형적인 현상입니다.

    실제로 의료계에서 벌어지는 일을 보면 명확합니다. 한 진료 서비스의 시장가가 원래 500만 원이었다고 합시다. 그러면 의사 A는 450만 원, B는 400만 원, C는 300만 원으로 계속 내려갑니다. 가격이 떨어질수록 시장은 경쟁 신호를 읽습니다. 어느 순간 누군가는 반드시 죽는 상황이 옵니다. 그때부터 망하는 전문직과 생존하는 전문직의 차이가 벌어집니다.

    신입 전문직의 현실: 자격증이 아닌 시장의 벽

    전문직은 자격증을 따면 끝이라고 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 현실은 그 다음이 더 어렵습니다.

    회계사 합격 후 300명밖에 수습자리를 찾지 못한다는 것이 무엇을 의미할까요? 이들은 시험에는 합격했지만, 법적으로 일할 수 있는 자격이 없습니다. 2년 수습을 거쳐야 정식 라이센스를 받는데 자리가 없으니, 본인이 원래 생각했던 경로가 완전히 막혀 있습니다.

    한 전문가가 이렇게 말합니다. "직원을 수습생으로 채용하는 것이 정말 힘들다." 불경기인데 누가 미래의 경쟁자를 키우겠습니까? 현재의 일반 직장인도 희망퇴직을 권고받고 있는 시대입니다. 전문직 세계는 더합니다.

    전문직도 결국 자영업자: 마케팅 없이는 생존 불가

    "전문직은 실력만 좋으면 된다" - 이 믿음이 가장 위험합니다.

    한 세무사의 실제 경험을 보겠습니다. 개업 후 벌었던 수익을 계산해보니 월급에서 4대보험과 세금을 내고 나면 약 5천만 원이 남았습니다. 직장 생활할 때보다 나을 게 없습니다. 그런데 누구는 주 7일, 아침 7시부터 밤 12시~1시까지 일합니다.

    시간이 자유로워지는 대신, 자유롭게 일해야 합니다. 이게 개업의 현실입니다. 그리고 수익을 늘리려면 어떻게 해야 할까요? 노출되어야 합니다. 누군가 당신을 알아야 일이 들어옵니다.

    전문직도 결국 자영업자입니다. 실력은 기본이고, 그 실력을 누군가에게 알려야 합니다. 책을 쓸 수도, 블로그를 운영할 수도, 유튜브 영상을 만들 수도 있습니다. 이것이 마케팅입니다.

    AI와 비용 절감: 전문직 시장을 양분하다

    ChatGPT 같은 AI가 등장하면서 전문직 시장이 새로운 위협에 직면했습니다.

    변호사들이 이미 경험하고 있습니다. 예전에는 신입 변호사에게 법률 문서 작성을 맡겼습니다. 그런데 지금은 AI에 조건을 입력하면 기본 문서가 만들어집니다. 변호사는 그것을 검토하고 조금 수정하면 됩니다. 내용도 상당히 정교합니다.

    그러면 의뢰인도 생각을 바꿉니다. "왜 변호사를 고용해야 하지? 나도 AI로 기본 문서를 만들고 변호사는 검토만 받으면 되지 않을까?" 이렇게 되면 전문가 서비스의 비용을 극단적으로 줄일 수 있습니다.

    또한 불경기 속에서 일반인들의 선택도 바뀝니다. 식당 점심 값이 14,000원이 되면서 사람들은 움찔하고 돈을 쓰지 않으려 합니다. 전문가 서비스는 더더욱 그렇습니다. "이 정도는 스스로 해결할 수 있지 않을까?"라는 생각이 듭니다.

    고용 리스크: 전문직도 직원을 뽑을 수 없다

    전문직도 사업이면 직원이 필요합니다. 그런데 지금은 직원을 뽑기가 쉽지 않습니다.

    4대보험료는 매년 오릅니다. 국민연금이 0.5%, 건강보험이 0.1~1% 올라갑니다. 사업주의 부담은 해마다 늘어납니다. "과연 내년에도 직원을 유지할 수 있을까?"라는 고민이 자연스럽습니다.

    여기에 '3.3% 가짜 노동자' 이슈까지 터졌습니다. 식당이나 전문직 사무실에서 일하는 사람을 3.3% 프리랜서로 처리해서 4대보험을 줄이는 관행이 있었습니다. 둘 다 원하는 경우도 많았습니다. 그런데 이게 적발되기 시작했습니다.

    고용노동부가 국세청과 정보를 연계하면서, A 회사가 4대보험에 5명을 신고했지만 실제로는 55명이 프리랜서로 등록돼 있다는 게 드러납니다. 그러면 이 55명이 사실상 근로자라고 판단하고 근로계약서 작성, 퇴직금 지급 등을 강제합니다. 이것은 형사 처벌 대상입니다. 벌금을 받으면 전문직 라이센스에도 영향을 미칩니다.

    전문직이 생존하려면: 마케팅이 선택이 아닌 필수

    망하는 전문직과 사는 전문직의 차이는 뭘까요? 실력이 다르기도 하지만, 더 큰 차이는 마케팅 능력입니다.

    많은 전문직이 책을 쓰기를 부끄러워합니다. "저보다 더 잘 아는 선배가 있는데 제가 책을 쓸 자격이 있나?"라는 생각입니다. 하지만 책의 독자는 그 선배가 아닙니다. 당신의 지식이 필요한 일반인들입니다. 당신의 지식이 충분합니다.

    실제로 강의할 때의 자신감은 이렇습니다. "세금에 대해서는 당신들보다 내가 더 안다." 이 정도면 충분합니다. 당신이 세계 최고 전문가가 아니어도, 당신의 고객보다는 더 알면 됩니다.

    그렇다면 어떤 마케팅을 할까요?

    첫째, 책과 블로그에서 시작하세요. 책을 쓸 때는 부끄럽지 않기 위해 더 꼼꼼해집니다. 그 내용으로 블로그를 쓰고, 영상을 만듭니다. 이것이 '원소스 멀티유스'의 기본입니다.

    둘째, 유튜브에 집중하세요. 요즘은 글보다 영상을 선호합니다. 특히 전문직은 신뢰감이 중요한데, 영상은 당신의 전문성을 직접 보여줍니다.

    셋째, 조회수가 아닌 전환율을 봐야 합니다. 대형 채널은 조회수 100만이 나와도 당신 채널에는 관계없습니다. 당신의 채널은 조회수 1만 중에 10명이 실제 고객이 되는 것이 목표입니다. 이 "전환율"이 높아야 합니다.

    넷째, 썸네일이 가장 중요합니다. 내용이 중요하다고 생각하지만, 사람들은 먼저 썸네일을 봅니다. 책의 표지처럼 썸네일이 사람을 끌어당겨야 클릭합니다.

    다섯째, 본인에게 맞는 마케팅을 찾으세요. 전문직인데 춤을 추는 영상을 만드는 것이 항상 좋은 건 아닙니다. 조회수는 나올 수 있지만, 당신의 전문성으로 연결되지 않을 수 있습니다. 신뢰감을 주는 마케팅이 최우선입니다.

    지금 시작해야 하는 이유

    마케팅은 개업 후에 하면 늦습니다. 개업하면 진료만 하는 게 아닙니다. 원장님인 동시에 사장입니다. 청소도 하고, 경영도 하고, 직원도 관리하고... 정신이 나갑니다.

    여유가 있을 때 마케팅 공부를 하고, 콘텐츠를 만들어두세요. 미리 준비된 채널이 있으면 개업 후에도 어느 정도 자동으로 흘러갑니다.

    가장 마지막으로, 능동적으로 마케팅하세요. 마케팅 회사에 맡기는 것도 좋지만, 본인이 알아야 합니다. 본인이 모르면서 맡기면 조회수 10~30이 나와도 "30명이 봤네요"라고 생각합니다. 그런데 실제로는 부모가 10번, 배우자가 10번, 친구가 10번 본 것일 수 있습니다. 환자는 0명입니다.

    전문직의 생존은 더 이상 실력만으로는 불가능합니다. 세상이 그렇게 변했습니다.

    https://www.youtube.com/watch?v=oG6Y8cGNG-w

    [태그] 전문직 시장, 전문직 개업, 전문직 양극화, 회계사 수습, 변호사 취업, AI와 전문직, 전문직 마케팅, 자영업 불경기, 직업 선택, 창업 전략 리스크

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    한눈에 보는 핵심 업데이트

    • 서민금융법 시행령 개정: 2025-09-19 시행. 알뜰폰·휴대폰 소액결제 채권도 신복위 의무협약 대상에 편입, 통신 연체도 채무조정 사각지대 축소. 휴면예금 운용수익을 서민금융 재원으로 전출 가능. 새마을금고자산관리회사도 신복위 협약대상에 포함. 금융위원회

    • 신용회복위원회 채무조정 강화(6/30부터 상시화):

      • 연체 전·30일 이하 “신속채무조정 특례” 상시화, 일반 채무자 금리 30~50%p 인하, 취약계층 원금 최대 15% 감면, 지원대상 신용평점 하위 20%로 확대.

      • 사전채무조정 특례” 취약계층 원금 최대 30% 감면.

      • 개인워크아웃 등 취약계층 미상각채권 감면 확대(최대 50%), ‘탄력적 상환’ 도입. 마켓인금융위원회한국 정책브리핑

    • 장기연체채권 ‘배드뱅크’(정부 추경 프로그램): 7년 이상·5,000만원 이하 장기연체채권을 일괄 매입 후 상환능력 무(無)전액 소각, 일부 상환능력 있으면 원금 최대 80% 감면+최장 10년 분할. 8월 설립 → 10월 매입 시작 계획(정부·금융권 분담 협의 중). 대상자 자동 지정(신청 아님). 한국 정책브리핑금융위원회

    • 새출발기금(이른바 3.0): 원금 감면 **최대 90%**로 확대, 상환기간 최장 20년. 지원대상 기간은 현재 공식기준상 ‘20.4~’24.11 사이에 영업한 소상공인/자영업자(휴·폐업 포함). 해당자라도 ‘20.4 이전 발생채무도 조정 포함 가능이라는 보완 설명 있음. 일부 기사에서 “’25.6까지” 등 확장 보도가 있었지만, 공식 안내는 아직 ‘24.11까지임을 확인했습니다. 새출발기금조선일보금융위원회


    1) 서민금융법 시행령(9/19 시행)의 ‘진짜’ 변화와 의미

    • 통신채무 조정 법제화: 알뜰폰(MVNO)·휴대폰 소액결제 사업자가 신복위 채무조정 ‘의무협약’ 대상. 그간 일부 통신사는 MOU 미가입으로 조정 사각지대가 있었는데, 법제화로 강제력↑(미체결 과태료 규정). → 알뜰폰·소액결제 연체도 통합 채무조정 가능. 금융위원회

    • 휴면예금 운용수익을 서민금융 재원으로 전출: 햇살론 등 보증·대출 지원 재원 다각화 → 공급의 탄력성↑. 금융위원회

    • 새마을금고자산관리회사 협약대상 포함: 새마을금고·중앙회 부실채권 관리 전담 법인 신설 → 새마을금고 빚도 신복위 채무조정 체계로 흡수. 금융위원회

    체감 포인트: “통신+금융 빚”을 한 번에 조정할 수 있어 분납·이자 경감 설계가 수월해집니다.


    2) 신복위 채무조정(6/30부터 상시화/강화)

    • 신속채무조정 특례(연체 전·30일 이하)

      • 대상: 연체위기자·30일 이하 단기연체자, 신용평점 하위 20% 등.

      • 내용: 약정금리 30~50%p 인하, 1년 상환유예·만기연장(최장 10년), 취약계층 원금 최대 15% 감면. 한국 정책브리핑마켓인

    • 사전채무조정 특례(30~90일 미만)

      • 취약계층 원금 최대 30% 감면 등. 마켓인

    • 개인워크아웃(90일 이상)

      • 이자·연체이자 전액 면제, 원금 감면(미상각 030%, 상각 2070%, 취약계층은 상각분 최대 90%). ‘25년 개선으로 **취약계층 미상각 채권 감면 최대 50%**로 상향. ‘탄력적 상환’ 도입. CCRS마켓인

    ※ 일부 유튜브/블로그에 “사전채무조정=자영업자 이자 70% 인하” 등 고정 수치가 돌지만, 공식 문서·보도에 일률 70% 인하는 확인되지 않습니다. 상환계획은 심사로 개별 설계됩니다. 마켓인


    3) 장기연체채권 ‘배드뱅크’(추경)

    • 대상·기준: 7년 이상 장기연체 & 채무 5천만원 이하. 정부가 일괄 매입 후 상환능력 심사 → 무능력자는 100% 소각, 일부 능력자는 최대 80% 감면+최장 10년 분할. 개별 신청 아님(자동 지정). 금융위원회한국 정책브리핑

    • 일정(정부 계획): 8월 설립 → 10월부터 매입 개시. 대략 9~10월 사이 대상자 선별·통지 전망(다만 부처·금융권 분담 협의 변수 존재). 피싱 주의(정부/신복위 사칭 연락 경계). 한국 정책브리핑

    • 범위 보완설명: 장기연체 소각은 특정 시점 이전 채무를 중점으로 하되(보도설명에 ‘2018.6 이전’ 언급), 새출발기금·신복위 제도 등과 맞물려 공백 최소화 방침. 금융위원회


    4) 새출발기금(3.0) — “90% 감면”의 실제 범위

    • 누가: 공식 사이트 기준 ’20.4~’24.11 사이 영업(휴·폐업 포함) 소상공인/자영업자. (일부 기사 확장설은 있었지만, 현재 공식 공고는 ‘24.11까지입니다. 최신 공고 변동 체크 필요) 새출발기금금융위원회조선일보

    • 무엇을: 신용·담보 포함 최대 15억원(담보10+무담보5) 범위 내 사업·가계 관련 채무 조정, 상환기간 최장 20년.

      • 원금 감면: 상환능력·재산에 따라 0~80%(취약계층은 순부채 기준 최대 90% 가능). 최근 정부 발표로 “최대 90%” 상향 기조 확인. 새출발기금조선일보

    • 중요 보완: FSC 보도설명에 따르면, 대상 기간(’20.4~’24.11)에 해당하더라도 ‘그 이전 발생 채무’도 조정에 포함 가능(동 기간 영업자라면)이라고 밝혔습니다. 금융위원회


    바로 판단하기 (간단 플로우)

    1. 연체 7년↑·5천만원 이하 & 사실상 상환능력 없음 → 배드뱅크 자동 지정 대상 예상(개별 신청 X). 연락 오면 본인확인·사실관계만 신중히 응대(피싱 주의). 한국 정책브리핑

    2. 연체 전~30일 이하신속채무조정 특례(금리 30~50%p 인하, 취약계층 원금 15% 감면 가능). 한국 정책브리핑

    3. 30~90일 미만사전채무조정 특례(취약계층 원금 최대 30% 감면). 마켓인

    4. 90일 이상개인워크아웃(이자·연체이자 전액 면제 + 원금 일부 감면, 취약계층 미상각 **최대 50%**로 상향). CCRS마켓인

    5. 소상공인/자영업 & ’20.4~’24.11 영업새출발기금(감면 최대 90%, 최장 20년). 대상 아니면 신복위 일반 제도 검토. 새출발기금


    준비서류 · 신청 채널(공식)

    • 신용회복위원회: 전국 통합지원센터 방문/온라인/앱/콜센터 1600-5500. (연장·특례·개편 내용 공식 안내) 한국 정책브리핑

    • 새출발기금: 전용 홈페이지(상담·신청·요건 확인). 대상기간/감면폭 등은 공지 변동 가능성 있어 접수 전 다시 확인. 새출발기금

    • 기본적으로 신분증, 소득·재산·채무(거래내역·약정서) 증빙, 사업자라면 사업관련 서류(사업자등록, 매출·세무자료 등)를 미리 모아두면 심사 속도↑.


    자주 헷갈리는 포인트(정정)

    • 새출발기금 대상이 ’25.6까지” → 공식은 ‘20.4~’24.11(영업)입니다. 추가 확대 공문은 아직 미확인. 기사/영상과 공식 안내를 구분하세요. 새출발기금금융위원회

    • 배드뱅크는 내가 신청” → 정부가 자동 지정 후 매입·소각 절차 진행. 사칭 문자·전화 주의. 한국 정책브리핑

    • 사전채무조정=자영업자 이자 70% 고정 인하” → 공식자료는 개별 심사로 금리·감면폭 결정. 취약계층 원금 30% 등 가이드만 제시. 마켓인


    마지막 체크리스트

    • 연체일수·신용평점(하위 20% 여부) 확인

    • 취약계층 해당(기초수급/중증장애/만 70세↑ 등) 여부

    • 소상공인/자영업자는 영업기간(’20.4~’24.11) 해당 여부

    • 신복위 1600-5500 사전상담(필수) → 내 케이스에 맞는 제도 빠르게 연결

    #채무조정 #신용회복위원회 #서민금융 #배드뱅크 #새출발기금 #개인워크아웃 #소상공인지원 #원금감면 #이자감면 #연체해결 #알뜰폰연체 #통신채무 #추경 #금융위원회 #민생회복

    발포플라스틱 단열재 KS 개정 — 현장에서 달라지는 것들

    발포플라스틱 단열재 KS 개정 — 현장에서 달라지는 것들

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    지난달 현장 감리 중에 단열재 납품업체 담당자가 "KS 인증서 갱신이 아직 안 됐는데 일단 납품해도 되냐"고 물어왔다. 이 한 마디가 얼마나 위험한 발언인지, 개정된 KS 기준을 모르면 그냥 넘어갈 수도 있는 상황이었다.

    이번 KS 개정, 무엇이 바뀌었나

    발포폴리스티렌(EPS)은 KS M 3808, 압출법 보온판(XPS)은 KS M ISO 4898 기준이 적용된다. 이번 개정의 핵심은 열전도율 측정 방법의 국제 정합화와 제품 등급 체계 재편이다. 기존 EPS의 경우 1호~4호 등급 체계가 유지되지만, 각 등급별 열전도율 상한값이 소폭 강화되어 1호 기준 0.031 W/(m·K) 이하에서 측정 조건이 평균온도 23±2℃로 명확히 고정되었다. XPS는 압축강도, 흡수율, 치수 안정성 항목에서 시험 방법이 ISO 기준으로 통일되어 국내 제조사들이 기존 시험 성적서를 그대로 쓸 수 없는 경우가 발생한다.

    에너지공단 인증과 KS 인증의 관계

    단열재는 건축물 에너지효율등급 인증 및 녹색건축 인증에서 핵심 자재로 취급된다. 에너지공단의 고효율에너지기자재 인증을 받으려면 KS 인증이 선행 요건이며, 한국에너지공단 고시 제2023-14호에 따라 단열재 인증 유효기간은 3년이다. 문제는 KS 기준이 개정되면 기존 인증서의 유효기간이 남아 있더라도 개정 기준에 적합한지를 별도로 확인해야 한다는 점이다. 건축물 에너지절약설계기준(국토교통부 고시) 별표1에서 지역별·부위별 단열재 두께를 산정할 때 열전도율 기준이 변경되면 두께 계산 자체가 달라질 수 있다.

    현장 납품 시 반드시 확인해야 할 서류

    현장에서 단열재를 수령할 때 확인해야 하는 서류는 세 가지다. 첫째, KS 인증서(발급일 및 유효기간, 인증 번호 확인). 둘째, 해당 로트의 시험 성적서(KS 개정 이후 기준으로 발급된 것인지 날짜 확인 필수). 셋째, 제품 라벨에 인쇄된 등급·열전도율·두께 수치가 설계 도서의 사양과 일치하는지 현장 대조. 특히 EPS의 경우 같은 1호 제품이라도 밀도(kg/m³)에 따라 압축강도와 열전도율이 다르므로 납품 명세서의 밀도 값을 반드시 설계 사양서와 대조해야 한다.

    실무자가 놓치기 쉬운 함정: XPS 제품은 압출 방향에 따라 압축강도 시험값이 달라진다. 개정 KS M ISO 4898에서는 시험편 채취 방향을 명시하도록 하고 있는데, 구형 성적서에는 이 정보가 기재되지 않은 경우가 많다. 감리자가 납품된 XPS의 성적서를 확인할 때 시험편 방향 기재 여부를 빠뜨리면, 나중에 하자 분쟁 시 불리한 위치에 놓일 수 있다.

    설계 단계에서 미리 반영해야 할 사항

    건축물 에너지절약설계기준 제6조는 단열재의 등급 구분 및 열전도율 범위를 규정하고 있으며, 별표2에서 단열재 등급을 가~라 4등급으로 분류한다. 개정 KS 기준에서 측정 조건이 달라진 제품은 동일한 열전도율 수치라도 다른 등급에 배치될 수 있다. 설계 초기에 사용할 단열재 제조사와 제품 등급을 확정하고, 해당 제품이 개정 KS 기준에 따른 최신 성적서를 보유하고 있는지 확인한 후 설계 도서에 반영해야 허가 단계에서 수정 없이 진행할 수 있다. 허가 후 동등 이상 제품 변경은 건축법 제16조에 따른 경미한 사항 변경 신고 또는 설계 변경으로 처리해야 하므로 공기 지연 요인이 된다.

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 현장 보관 중인 단열재 KS 인증서의 발급일을 확인하고, KS 개정 고시 시행일 이후 발급된 인증서인지 점검한다.
    • 납품된 XPS 시험 성적서에 시험편 채취 방향이 명시되어 있는지 확인하고, 미기재 시 제조사에 보완 요청한다.
    • 설계 도서의 단열재 열전도율 수치와 납품 제품 라벨·성적서의 수치를 항목별로 대조하여 감리 일지에 기록으로 남긴다.
    • 에너지공단 고효율기자재 인증 포털에서 해당 제품의 인증 현황 및 유효기간을 직접 조회하여 납품업체 서류와 교차 확인한다.
    • 설계 변경 가능성에 대비해 동등 이상 대체 제품 목록을 사전에 확보하고, 건축법 제16조 경미한 사항 변경 절차 요건을 미리 파악해 둔다.

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