베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?
이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.
무슨 법이 통과됐나
위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.
사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.
누가 대상이 될까
건축물 유형
적용 기준
다세대주택
세대당 전용면적 85㎡ 이하 (증축·대수선 부분 포함)
단독주택 (다가구 제외)
연면적 165㎡ 이하 (165~330㎡는 지자체 조례에 따름)
다가구주택
연면적 660㎡ 이하
근린생활시설
허가는 근생, 사실상 주택으로 사용 중인 경우
내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까
대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.
베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우
"신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유
무조건 사용승인이 되는 것은 아닙니다
서울에서 건축사사무소를 운영하는 A 건축사는 "신고단계부터 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서가 요구될 것"이라고 설명합니다.
건축물의 현재 상태를 기반으로 용도변경, 대수선, 리모델링, 신축 가능성까지 검토가 이뤄져야 합니다.
건축주 역시 무조건 사용승인이 이뤄지는 것이 아니라, 대지요건과 구조·방화·일조 같은 기본 안전 기준을 반드시 충족해야 한다는 점을 알고 있어야 합니다.
그래서 신청 전 건축사와의 충분한 상담이 필요하다는 것이 A 건축사의 지적입니다.
시간이 생각보다 빠듯합니다
일정을 놓치면 구제받을 수 없습니다
이 특별법은 영구적인 법이 아니라 한시적으로만 혜택을 주는 법입니다. 6월 16일 공포된 법률은 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일 시행되며, 시행일로부터 18개월간만 효력을 가집니다.
그런데 시행일은 12월 17일이지만, 구체적인 내용을 담은 시행령과 양성화 가이드라인 마련, 시·군·구 조례 제정까지 필요해 본격적인 실무 시행은 내년으로 넘어갈 가능성이 큽니다. 양성화 신청 기간이 시행일로부터 1년 6개월로 한정된 만큼, 미리 건축사와 상담해 실무 준비를 시작하는 것이 중요합니다.
위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유
그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.
핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.
양성화 신청 전 확인할 것
위반건축물 양성화 체크리스트
완공 시점 확인 — 2023년 12월 31일 이전에 완공된 건물인지 확인합니다.
면적 기준 확인 — 다세대 85㎡, 단독 165㎡, 다가구 660㎡ 등 유형별 기준에 해당하는지 확인합니다.
위반 유형 파악 — 베란다·옥상·옥탑층·필로티 등 어떤 유형의 위반인지 정리합니다.
안전 기준 충족 여부 — 대지요건, 구조·방화·일조 기준을 충족할 수 있는지 미리 검토합니다.
50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준
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다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다
불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.
"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"
건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.
핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것
① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건 ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가 ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가 ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다
근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다
근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
조건
기준
면적 기준
건축물 연면적의 50% 이상이 주거용
시점 기준
2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용
순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.
다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요
현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.
건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.
하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.
건축법상 다가구여도 세법은 다르게 판단할 수 있습니다
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 주거 사용 형태를 기준으로 판단합니다
불법 옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 벗어나면, 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때 적용받을 수 있는 다가구주택 세법 특례가 인정되지 않을 가능성이 있습니다
이 경우 1세대 1주택 비과세 여부와 주택 수 판단이 크게 달라질 수 있습니다
"건축물대장이 다가구니까 1주택 기준이겠지"는 위험한 가정입니다
양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유
불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.
특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.
세금
어떤 부분을 봐야 하나
다가구·근생 사례에서 생길 수 있는 문제
취득세
건축·증축으로 사실상 취득했는지
불법 옥탑 증축 당시 취득세 신고 여부
재산세
실제 사용 현황
근생이라도 실제 주거용이면 주택으로 판단될 가능성
종합부동산세
주택 수·공시가격 합산·1세대 1주택 여부
1주택 특례와 기본공제 적용 여부 변화
양도소득세
양도 당시 주택 수와 다가구 특례 적용 여부
1세대 1주택 비과세 또는 고가주택 계산 방식 변화
취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다
예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.
취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.
즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.
무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가
양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.
재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다
건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?
재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.
건축물대장: 근린생활시설
실제 사용: 원룸으로 임대
재산세 판단: 실제 주거 사용을 근거로 주택으로 판단될 가능성
여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.
보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다
종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.
예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,
1세대 1주택자에 해당하면: 기본공제 12억 원 적용
1세대 1주택자가 아니라면: 기본공제 9억 원 적용
이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.
양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다
이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.
현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.
여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.
구분
양도세 판단
건축법상 적법한 다가구주택을 전체 매매
소득세법 시행령상 하나의 주택으로 보는 특례 검토 가능
불법 주거 사용으로 건축법상 다가구 요건 미충족
다가구주택 특례 적용 여부에 문제 발생 → 1세대 1주택 비과세 판단 달라짐
예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.
반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.
같은 건물인데 세금별 판단이 다릅니다
취득세는 "필로티와 옥탑을 언제 실제로 증축했으며 그때 건축물 취득이 발생했는가"를 묻습니다. 재산세는 "건축물대장에 무엇이라고 적혀 있느냐보다 실제로 주택으로 사용하고 있는가"를 봅니다. 종합부동산세는 "주택으로 과세되는 재산이 무엇이고 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는가"를 판단합니다. 양도소득세는 "양도 당시 이 건물이 건축법상 다가구주택에 해당하며, 전체를 하나의 주택으로 보는 특례를 받을 수 있는가"를 따집니다.
필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다
비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.
양성화 신청 전에 반드시 따로 확인할 두 가지 질문
"건축법상 양성화가 가능한가?"와 "양성화 후 세법상 몇 주택으로 판단되는가?"는 서로 다른 질문입니다.
다가구 옥탑, 필로티 주거전용, 근생 주거전용 사례라면 두 질문의 답을 각각 확인한 뒤 결정하세요.
양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요
자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?
그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.
"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.
옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요
옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.
"철거 후 2년이면 해결된다"는 기준은 법적으로 명확하지 않습니다
철거 후 어느 시점부터 세법상 문제가 해소되는지에 대한 명확한 법 규정이 없습니다
철거 시점과 매매 시점의 현행 세법, 실제 주택 수 판단 기준을 세무 전문가와 확인하세요
세법은 바뀔 수 있고 건물마다 구조와 사용 현황이 달라 개별 판단이 필요합니다
건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다
양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.
업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.
판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다
불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.
다가구 옥탑·근생 양성화 전 확인 순서
건축물대장과 허가도면상 현재 용도를 확인한다
건물 전체에서 주거용으로 사용하는 면적을 확인한다
근생·옥탑·필로티를 실제 언제부터 주거용으로 사용했는지 확인한다
불법 증축한 면적과 실제 공사 시기를 확인해 취득세 신고 관계를 점검한다
현재 근생·옥탑 등이 재산세에서 어떤 용도로 과세되고 있는지 확인한다
해당 건물을 포함한 보유주택과 공시가격을 확인해 종합부동산세 1세대 1주택 여부를 검토한다
옥탑·필로티까지 포함했을 때 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 계속 충족하는지 확인한다
전체 건물을 하나의 매매단위로 팔 때 소득세법 시행령 제155조제15항상 다가구주택 특례 적용이 가능한지 확인한다
매도 예정 시점을 기준으로 양도소득세를 사전에 계산한다
그 결과를 확인한 뒤 양성화·원상복구 중 어느 방향으로 갈지 결정한다
양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요
건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다. 양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다. 철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.
건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.
10년간 수백 건의 프로젝트를 진행하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "허가 받는 데 얼마나 걸려요?" 그런데 이 질문에 단순하게 답하기 어렵다. 건물 용도, 대지 위치, 심의 대상 여부에 따라 소요 기간이 천차만별이기 때문이다.
단독주택 신축과 근린생활시설 신축은 절차 자체가 다르고, 같은 용도라도 도시계획 구역 안인지 밖인지, 건축위원회 심의 대상인지 아닌지에 따라 수개월 차이가 난다. 실제로 경기도 용인의 단독주택은 허가까지 6주 걸렸지만, 서울 성동구 상업지역 근생 건물은 건축위원회 심의만 두 달 넘게 소요됐다.
그래서 아래에 절차별 실제 타임라인을 정리했다. 설계 단계부터 착공 신고까지, 현장에서 겪은 경험을 토대로 작성한 내용이다.
건축 허가 전 사전 검토 단계 – 여기서 시간을 잡아야 한다
허가 신청서를 내기 전, 반드시 거쳐야 하는 사전 작업이 있다. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 보완 서류 요청으로 한 달 이상 날린다.
토지이용계획 확인 및 용도지역 검토
토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 용도지역·용도지구 확인
건폐율·용적률 상한선 파악 – 설계 방향이 완전히 달라진다
도로 접도 요건 확인 (4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 원칙적으로 허가 가능)
사전결정 신청 활용
규모가 크거나 용도가 복잡한 경우, 본 허가 전에 사전결정 신청을 활용하면 된다. 처리 기간은 보통 30일 이내이며, 나중에 본 허가 심사 기간이 단축되는 효과가 있다.
사전결정을 받아두면 본 허가 단계에서 동일 내용의 재검토를 생략할 수 있어, 총 소요 기간을 2~4주 단축하는 경우가 많다.
건축 허가 신청부터 허가증 수령까지 – 법정 기간 vs 실제 기간
법정 처리 기간
건축법 제11조에 따라 허가권자는 신청 접수 후 일정 기간 내 허가 여부를 통보해야 한다.
일반 건축물: 15일 이내
특수 구조 건축물, 분양 목적 건축물: 30일 이내
건축위원회 심의 대상: 심의 기간은 별도 산정
실무에서 단독주택·다가구 기준 평균 소요 기간: 허가 신청 접수부터 허가증 수령까지 약 4~8주. 보완 서류 요청이 1회만 발생해도 최소 2주가 추가된다.
자주 발생하는 보완 요청 사유
구조 계산서 미흡 또는 누락
주차 대수 계획 오류 (용도별 설치 기준 착각)
에너지절약계획서 미첨부 (연면적 500㎡ 이상 의무)
인접 대지 경계선 이격 거리 미준수
건축위원회 심의 – 가장 큰 변수
허가 지연의 주범은 단연 건축위원회 심의다. 심의 대상 건축물은 허가 전에 반드시 심의를 통과해야 하며, 조건부 심의 의결이 나오면 수정 후 재심의가 필요하다.
심의 대상 주요 기준 (지자체별 상이)
연면적 10만㎡ 이상 건축물
21층 이상 또는 높이 100m 이상
특수 구조 건축물
지자체 조례로 추가 지정된 건축물
서울 기준 건축위원회 심의 소요 기간: 신청 접수 후 첫 심의까지 평균 6~8주, 조건부 의결 시 재심의까지 추가 4~6주 소요.
심의 자료는 단순히 도면만 제출하는 것이 아니다. 심의위원 성향과 해당 구청의 주요 관심 사항(경관, 층수, 주변 건물과의 조화 등)을 사전에 파악하고 자료를 구성해야 한 번에 통과할 확률이 높아진다.
허가 후 착공 신고까지 – 놓치기 쉬운 절차들
허가증을 받았다고 바로 공사를 시작할 수 없다. 착공 전 별도로 신고해야 하는 절차들이 남아 있다.
착공 신고 시 필수 제출 서류
착공신고서
건축관계자(공사감리자, 시공자) 선정 신고서
공사계획서 및 공정표
현장 안전관리계획서 (일정 규모 이상)
설계변경이 있을 경우 변경 허가 또는 신고 완료 후 착공 가능
착공 신고 처리 기간 및 유의사항
착공 신고 자체는 수리까지 통상 3~5일이면 처리된다. 다만 허가 후 착공 기간은 원칙적으로 1년 이내이며, 정당한 사유가 있을 경우 1년 범위 내 연장이 가능하다. 이 기간을 넘기면 허가 효력이 취소될 수 있으므로 자금 계획과 연동해 착공 시점을 명확히 잡아야 한다.
허가 신청부터 착공 신고 수리까지 전체 기간 요약: 심의 없는 단독주택 기준 최소 8주, 심의 대상 건축물 기준 평균 4~6개월. 보완·재심의 발생 시 6개월 이상도 충분히 가능하다.
일정 지연의 80%는 서류 미비와 심의 조건부 의결에서 발생한다. 초기 설계 단계부터 허가 담당자와 사전 협의를 충분히 진행하는 것이 전체 프로젝트 일정을 지키는 가장 확실한 방법이다.
주택건설기준 규정 제27조는 "전용면적 합계"를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다.
전용면적 구간
적용 기준 (광역시)
85㎡ 이하 구간
전용면적 합계 ÷ 85 (85㎡당 1대)
85㎡ 초과 구간
전용면적 합계 ÷ 70 (70㎡당 1대)
실무 팁
세대 전용면적이 섞여 있으면 — 85㎡ 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고, 85㎡ 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다. 주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 부산 별표 7 제5호는 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30㎡ 이하는 0.5대 이상입니다.
부설주차장 설치예시
4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)
1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대
2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대
4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대
주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대
건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대
5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나
조건
기준
전체 주차대수 10대 미만
설치 의무 없음
전체 주차대수 10대 이상
전체의 3% 이상을 장애인 전용으로 배정. 장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따름
6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나
전기차는 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.
6-1. 대상이 되는 시설
친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다. 부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.
6-2. 몇 퍼센트를 설치하나
구분
전용주차구역
충전시설
신축
총 주차대수의 5% 이상
5% 이상
기축
총 주차대수의 2% 이상
2% 이상
실무 주의
부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.
7. 자전거 주차대수는 언제 넣나
자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.
항목
기준
일반 부설주차장 대상 시설
자동차 주차대수의 20%
주택단지
주택건설기준의 자동차 주차대수의 20%
설치 면제
계산 결과가 5대 미만인 경우
자전거 주차 산정 순서
① 자동차 주차대수 산정 완료 → ② 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인 → ③ 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획
8. 확장형 주차대수는
주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치
9. 체크리스트
부설주차장 실무 체크리스트
건축물 용도 분류를 확정합니다
시설면적을 확정합니다 (공용 포함, 주차면적 제외)
별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다
주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다
장애인 전용은 총 주차대수 10대 이상이면 3% 이상을 배정합니다
전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5%(신축) 또는 2%(기축)를 적용합니다
자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다
부산시 부설주차대수 산정 계산기
용도를 추가하고 면적 또는 세대정보를 입력한 뒤 계산하기를 누르세요. 근생+다가구 등 복합용도 지원.
실내 200평 집 구경하다 현타와버린 천세라! "집에서 사자 키워도 되겠어요 두바이처럼"ㅣ경기도 광주 전원주택편 (부디가드)
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🏰 럭셔리 단독 주택 소개: 호텔을 넘어선 '찐 부자'의 공간 (지하 2층 및 2, 3층 탐방)
영상에서 소개된 초호화 단독 주택은 그 규모와 인테리어 디테일 면에서 일반적인 주택을 넘어선, 마치 드라마나 영화 속의 럭셔리 호텔 혹은 VIP 전용 공간과 같은 느낌을 줍니다. 지하 2층부터 지상 3층까지 탐방한 내용을 요약합니다.
실내 200평 집 구경하다 현타와버린 천세라! "집에서 사자 키워도 되겠어요 두바이처럼"ㅣ경기도 광주 전원주택편 (부디가드)
🏰 럭셔리 단독 주택 소개: 호텔을 넘어선 '찐 부자'의 공간 (지하 2층 및 2, 3층 탐방) 영상에서 소개된 초호화 단독 주택은 그 규모와 인테리어 디테일 면에서 일반적인 주택을 넘어선, 마치 드라마나 영화 속의 럭셔리 호텔...
1. 지하 공간 (B2 & B1): 상가/엔터테인먼트 존
주택의 시작점인 지하 공간은 주거 공간뿐만 아니라 근린생활시설(근생)로도 활용 가능하게 설계되어, 사업과 엔터테인먼트 요소를 모두 갖추고 있습니다.
🌟 지하 2층: 럭셔리 로비 및 다용도 공간
진입: 외부에서 엘리베이터를 통해 진입 가능한 층. 마치 호텔 로비처럼 느껴지는 규모.
바닥/마감: 모든 바닥이 대리석으로 시공되어 거울처럼 반짝거리고 고급스러움.
다용도실 (상가 활용 가능):
공간 구성: 초대 손님을 위한 바(Bar) 형태의 공간과 주방이 갖춰져 있어 즉석에서 음식을 준비해 대접할 수 있음.
활용 제안: VIP 회원제 고급 마사지 테라피, 쇼룸, 사무실 등으로 활용 가능.
외부 발코니: 통창으로 연결된 발코니 공간이 있으며, 사생활 보호를 위해 앞쪽을 막아줄 예정.
사우나/목욕 공간:
구성: 공용 화장실과 별개로 마련된 고급 사우나 및 샤워실.
특징: 물도 직접 받을 수 있는 습식 사우나로 활용 가능하며, 향이 매우 좋음. 사우나 공간에 누울 수 있는 베드까지 마련되어 있어 리프팅 병원 VIP 시설 같은 느낌을 줌.
🌟 지하 1층: 엔터테인먼트 및 공용 공간
공간 성격: 법적으로는 지하 1층이지만, 외부로 내려다보이는 형태.
활용:스크린 골프장을 설치하기에 적합한 사이즈. 친구를 초대해 파티를 열거나 취미 생활을 즐기기 좋은 공간.
접근성: 외부 계단이 있어 근생 시설로 활용 시 외부 손님이 바로 접근 가능.
2. 2층: 메인 거실, 주방, 다이닝 (부의 상징)
이 층은 집의 메인 공용 공간으로, 화려한 조명과 최고급 마감재를 사용하여 '찐 부자'의 라이프스타일을 구현한 곳입니다.
전체 분위기: 화려한 크리스탈 조명과 마블석이 압도적인 '부의 상징'. 마치 영화 속 찐 부자들의 파티 공간 같음.
거실: 앵간한 소파로는 채울 수 없는 초대형 공간. 고급 가죽 소재의 10인용 이상 소파가 필요해 보임.
주방/다이닝:
상판: 아일랜드 상판 사이즈가 방 하나 사이즈와 맞먹을 정도로 거대함. 개수대 2개, 인덕션 공간 확보.
조경 (외부): 마카오 호텔처럼 젊은 감성과는 거리가 있는 '회장님 스타일'의 조경(소나무 등)이 배치되어 있음.
마당/정원: 거실까지 길게 이어지는 넓은 마당 정원. 심지어 저 끝에도 공간이 또 나오는 구조.
보조 주방 및 다용도실: 메인 주방 뒤편에 가스레인지가 있는 보조 주방 및 세탁실 공간이 별도로 마련되어 있음.
3. 3층: 메인 침실 및 프라이빗 존
가장 높은 층은 주인의 메인 침실(안방)과 전용 사우나, 발코니 등으로 구성된 프라이빗한 휴식 공간입니다.
바닥 마감: 2층과 마찬가지로 천연석 대리석을 사용했으나, 표면이 유리알처럼 반짝거려 매우 고급스러움.
메인 침실 (안방): 매우 넓은 공간.
드레스룸/파우더룸: 전체가 편백나무로 마감되어 은은한 향이 나며 힐링 공간처럼 느껴짐.
욕실/탕: 일반 욕조가 아닌, 거의 **미니 탕(pool)**에 가까운 깊은 욕조. 건너편의 산 뷰를 보며 사우나를 즐기기에 완벽함.
발코니: 수도가 설치되어 있어 가드닝이나 미니 수영장 등으로 활용 가능한 중간 발코니. 마당 정원이 내려다보이는 뷰.
욕실 디테일: 샤워실 내에 발이나 다리를 올리고 편하게 씻을 수 있는 단(턱)이 마련되어 있음.
4. 꼭대기 층: 게스트/자녀용 펜트하우스 (옥탑)
이 층은 독립적인 생활이 가능한 공간으로, 성인 자녀나 장기 투숙하는 손님을 위한 '따로 또 같이'의 개념을 반영합니다.
공간 구성: 작지만 독립적인 주방 가구와 공용 화장실이 갖춰져 있음 (있을 거 다 있음).
방:
창:가로창 디자인으로 마치 액자 프레임처럼 바깥 풍경을 담아 개방감이 좋음.
발코니: 방에서도 발코니로 나갈 수 있음.
활용: 메인 공간(2층)과는 분리되어 있어 성인 자녀가 독립적으로 생활하거나, 손님방으로 활용하기에 최적화됨.
전반적인 평가:
이 주택은 엄청난 규모와 최고급 자재 사용으로 압도적인 부유함을 보여줍니다. 다만, 바닥이 모두 대리석으로 마감되어 있어 강아지를 키우거나 어린 자녀가 생활하기에는 슬개골 탈구 등의 위험이 있어 관리가 필요해 보입니다. (직접 청소 대신 하우스 키퍼나 도우미 고용이 필수적으로 보임.)
위반건축물 양성화는 일정 기준을 충족한 소규모 주거용 위반건축물에 한해 한시적으로 사용승인을 받을 수 있게 하는 제도입니다. 대상은 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공된 건물 중심이며, 법 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행되고 시행 후 18개월 동안만 신청 기회가 열립니다.
위반건축물 양성화 신청기간을 기다리던 사람이라면 이번 법안 통과 소식이 꽤 크게 느껴질 수 있다. 그동안 위반건축물이라는 이유로 전세대출이 막히거나, 매매 과정에서 발목이 잡히거나, 이행강제금 부담이 따라붙었던 건물이 한시적으로 합법 사용승인을 받을 수 있는 길이 열렸기 때문이다.
다만 이 제도는 모든 불법건축물을 무조건 살려주는 방식이 아니다. 핵심은 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 소규모 주거용 건축물 중 일정 요건을 충족한 경우에만 신청할 수 있다는 점이다. 그래서 단순히 "양성화법이 통과됐다"는 말만 보고 움직이기보다, 내 건물이 대상에 들어가는지부터 차분히 따져보는 게 먼저다.
위반건축물 양성화 대상은 소규모 주거용 건물부터 봐야 한다
위반건축물은 말 그대로 허가나 신고 절차를 제대로 거치지 않았거나, 허가받은 용도와 다르게 사용하고 있는 건축물을 말한다. 대표적으로 허가 없이 증축했거나, 근린생활시설로 허가받은 공간을 실제로는 주택처럼 사용하는 경우가 여기에 들어간다.
이번 양성화의 방향은 이런 위반건축물 중에서도 현실적으로 거주가 이루어지고 있고, 제3자인 임차인이나 매수자가 피해를 보는 사례를 줄이는 데 가깝다. 처음 위반을 만든 사람은 따로 있는데, 나중에 집을 산 사람이나 세입자가 대출 제한과 거래 불이익을 떠안는 상황이 적지 않았기 때문이다.
양성화 가능 대상 면적 기준
다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하
일반 단독주택: 연면적 165㎡ 이하 (기본 기준)
다가구주택: 연면적 660㎡ 이하
단독주택 165㎡ 초과 ~ 330㎡ 이하: 지자체 조례 기준 별도 확인 필요
근생주택 양성화 조건은 사용 시점이 특히 중요하다
근린생활시설로 허가를 받은 뒤 실제로는 주택처럼 사용해온 이른바 근생주택도 이번 양성화 대상에 포함될 수 있다. 하지만 여기서 중요한 건 "언제부터 주택으로 사용했는가"다.
양성화 불가 케이스 주의
2024년 1월 1일 이후부터 주택으로 사용하기 시작한 경우라면 대상에서 빠질 수 있다. 기준은 2023년 12월 31일 이전부터 이미 주거용으로 사용되고 있었는지에 맞춰져 있다. 단순히 현재 주택처럼 쓰고 있다는 이유만으로 안심하면 안 되는 부분이다.
이런 건물은 매매나 임대차 과정에서 더 민감하게 다뤄진다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 다르면 금융기관 심사나 보증보험, 전세자금대출에서 걸림돌이 될 수 있기 때문이다. 겉으로 보기엔 평범한 집처럼 보여도 서류상 위반 상태라면, 실제 거래 단계에서 차이가 크게 드러난다.
위반건축물 양성화 신청은 건축주나 소유자가 준비해야 한다
신고 주체는 건축주 또는 소유자다. 신청은 해당 건축물을 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 하게 된다.
양성화 절차
건축주/소유자 — 신청서 작성 및 접수 (관할 시장·군수·구청장)
건축사가 작성한 설계도서 및 현장조사서 제출
관할 행정청 — 접수 후 30일 이내 건축위원회 심의 진행
문제 없을 시 사용승인서 발급
신청 전 먼저 봐야 할 세 가지
완공 시점이 2023년 12월 31일 이전인지, 주택 유형별 면적 기준에 들어가는지, 건축사가 작성할 수 있는 설계도서와 현장조사서 준비가 가능한지를 먼저 확인해야 한다.
주차장과 과태료는 양성화 신청 전에 계산해봐야 한다
항목
내용
예외
주차장 추가 설치
양성화로 주차 기준 부족해도 원칙적으로 추가 의무 없음
예외 규정 별도 확인 필요
과태료
이행강제금 미납 또는 추가 위반 시 이행강제금 5회분 상당 과태료 부과
기납부액 제외 후 잔액 납부
전세사기 피해자 특례
피해 주택 매수 시 주차장·과태료 예외 언급
행정청·전문가에게 개별 확인 권장
위반건축물 양성화 신청기간은 공포일 기준으로 다시 계산해야 한다
가장 많이 헷갈리는 부분은 신청기간이다. 법안이 국회를 통과했다는 말과 바로 신청할 수 있다는 말은 다르다. 법이 공포된 뒤 6개월이 지난 날부터 시행되고, 시행일로부터 18개월 동안만 효력이 있다.
신청기간 오해 주의
실제 마감일은 법 공포일을 기준으로 다시 계산해야 한다. 아직 공포일을 확인하지 않은 상태라면 "언제부터 18개월인지"를 단정하면 안 된다. 다만 유효기간 안에 양성화 신고가 접수된 건은 기간이 끝난 뒤에도 법 적용을 받아 심의를 이어갈 수 있는 경과 규정이 언급된다.
이 제도는 오래 기다린 사람에게는 분명 기회가 될 수 있다. 하지만 대상 건축물, 면적 기준, 사용 시점, 과태료, 서류 준비가 모두 맞아야 한다. 막상 신청하려고 보니 서류가 부족하거나, 기준일 이후 사용으로 판단되면 기회를 놓칠 수 있다.
양성화가 필요한 건물이라면 지금은 서류를 점검할 때다
핵심 유의사항
위반건축물 양성화는 불법을 덮어주는 제도가 아니라 현실적으로 주거 중인 건축물의 불안정한 상태를 정리하는 한시적 절차에 가깝다.
임차인, 매수자, 전세대출, 보증보험처럼 실제 생활과 돈이 연결되는 문제에서는 사용승인 여부가 크게 작용한다.
건축물대장과 실제 사용 상태가 다르거나, 과거에 증축·용도변경이 있었던 건물이라면 지금부터 관련 자료를 모아두는 편이 낫다.
건축사 검토가 필요한 만큼, 시행이 시작된 뒤에 움직이면 생각보다 시간이 빠르게 지나갈 수 있다.
내 건물이 대상인지 애매하다면, 공포일과 시행일을 확인하면서 건축물대장, 현황 사진, 기존 도면, 사용 실태를 먼저 정리해두는 것이 현실적인 첫걸음이다.
(`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망 1, 부상 3)
정부는 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등을 통해 수렴한 현장의견을 토대로, 기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.
과거 5차례 시행 (`80, `81, `00, `06, `14) — `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료
양성화 대상범위·심의기준 등 세부 입법사항은 국회 논의를 통해 최종 확정 예정
② 위반건축물 발생 원인 건축규제 완화
완화 대상
주요 내용
일조기준 조정
전용·일반주거지역의 일조기준을 국민 생활방식 등을 고려하여 조정
층수·면적 산정 제외
노후주택의 외부계단·옥상 비가림시설, 다가구·다세대주택 보일러실
③ 불법 건축행위 근절 — 제도적 기반 구축
사후점검 및 성능확인 제도 신설
준공 이후 불법행위 억제를 위한 건축물 사후점검제도 도입
건축 관련 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도 신설
매매·임대차 투명성 강화
계약 시 건축물대장상 위반사항 확인 강화
매수 이후에도 위반행위자에게 구상권 등 손해배상 책임 명시
계약 전 발생 위반사항에 대한 매도인 원상복구 책임 계약서 특약 권고
위반건축물 정보제공 사이트 별도 운영
설계·시공 단계 위반행위 방지
설계·감리 점검 가이드라인 마련
위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상 포함
건축주·건축사 등에 불법행위 및 처벌규정 지속 교육·안내
상시 관리·감독체계 구축
AI 기반 모니터링 및 지자체 역량 강화
전국 건축물 외부 위반행위를 즉각 확인하는 항공사진 변화 AI 분석시스템 개발
지자체 실태조사에 AI 분석결과 활용
지자체 조사권한·역할 강화 및 부동산 감독기구와 협력 방안 검토
예산활용·업무시스템 개발 등 행정 지원
이행강제금 부과체계 개선
개선 항목
내용
반복 부과
모든 지자체에서 시정 완료 시까지 이행강제금 반복 부과
가중 부과
미시정 시 매년 금액 가중, 임대 등 영리목적 위반은 가중비율·대상 확대
원상복구 지원
해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담 완화, 표준해체계획서 배포
향후 추진 일정 및 장관 메시지
제도강화 방안을 특정건축물법과 함께 국회에서 신속하게 발의
특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령·지자체 업무 가이드라인 마련
건축법 시행령 등 개정사항·행정 개선방안은 지자체와 충분히 협의 후 추진
한계 및 주의사항
양성화는 한시적 조치이며, 세부 대상 범위는 국회 논의를 통해 확정될 예정
AI 분석시스템 및 정보제공 사이트는 아직 개발·운영 준비 단계
매년 5~6천동씩 증가하는 추세를 실질적으로 억제할 수 있을지 현장 이행력이 관건
김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다"며, "이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다"고 밝혔다.
안전에 문제가 없고 인근 주민 권리를 침해하지 않는 소규모 주거용 법 위반 건축물에 한시적으로 합법화 기회를 부여하는 방안을 정부가 추진한다. 또 외부 계단이나 옥상에 가림막을 설치하는 등 현행 제도상 법 위반에 해당하는 일부 조치를 소규모 주거용 건축물에 한해 허용하기로 했다.
국토교통부는 위반건축물 양성화와 건축 규제 완화 등을 골자로 한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 1일 발표했다.
앞서 국정기획위원회는 위반건축물 양성화를 정부 국정과제로 선정한 바 있다. 위반건축물인 줄 모르고 주택 등을 매입했다가 매수인이 거액의 이행강제금을 물게 되거나, 세를 들었다가 담보대출을 못 받게 된 세입자 등의 피해를 조속히 구제해야 한다는 취지다.
위반건축물이란 건축법이 정한 허가나 신고 절차 없이 무단으로 건축물을 신축·증축하는 등 행위를 했다가 적발된 건축물을 말한다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 시정명령을 받게 된다. 이행하지 않으면 이행강제금을 물어야 한다.
정부는 먼저 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화에 나선다. 국회에서 논의 중인 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(특정건축물법)에 따라, 안전 확보 조건을 충족하는 일정 요건의 위반건축물에 한해 합법적 사용을 승인할 계획이다.
양성화 대상 범위와 심의 기준 등 세부 사항은 2014년 추진 사례를 참고해 국회 논의를 거쳐 확정할 예정이다. 당시에는 단독주택(연면적 165㎡ 이하), 다가구주택(연면적 330㎡ 이하), 다세대주택(세대당 전용면적 85㎡ 이하)을 대상으로 2012년 12월 31일 이전에 완공된 건축물 2만6924동이 양성화됐다.
법 위반 사례가 양산되지 않도록 건축 규제도 손본다. 일조 기준, 보일러실 면적 산정, 외부계단 비가림시설 등 불합리한 건축 규제를 완화해 불법 증축이나 개조를 유인하는 요소를 줄인다. 준공 이후의 불법행위도 차단하기 위해 건축물 사후점검제와 성능확인제를 신설하고, 전문가가 수시로 위반 여부를 점검하도록 한다.
국토부에 따르면 전국의 위반건축물은 지난 연말 기준 약 14만8000동으로 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 늘고 있다. 이 가운데 주거용 건물은 8만3000동으로, 절반 이상(54.8%)이 소규모 단독·다가구·다세대 주택(4만6000동)이다.
위반건축물은 비아파트에 거주하는 서민 주거 환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적돼 왔다. 실제로 지난 7월31일에는 경남 창원의 상가 2층 불법 ‘근생주택’(근린생활시설에 불법으로 만든 주거 공간)에서 바닥구조물이 붕괴해 1명이 숨지고 3명이 다쳤다.
김윤덕 국토부 장관은 “이번 기회에 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 국회 및 지방자치단체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 말했다.
신당동 2종 일반주거지역에 완공된 6층 주거건물. 건축가 아버지와 디자이너 어머니가 직접 설계하고 감리한 이 프로젝트는 자율 설계의 장점과 한계를 동시에 보여준다. 10년간 수많은 프로젝트를 거친 경험상, 직접 설계한 건축물은 분명 독특한 매력이 있지만 객관성 부재로 인한 리스크도 존재한다. 신당동 사례를 통해 2종 일반주거지역의 법규 검토부터 자체 감리의 현실까지 구체적으로 정리했다.
건축가 아빠와 디자이너 엄마가 직접 설계하고 지은 신당동 6층 집
건축가 부부가 직접 지은 신당동 6층 주택 - 설계부터 준공까지의 실무 기록 신당동 2종 일반주거지역에 완공된 6층 주거건물.
신당동 부지의 법규 검토 - 용적률과 건폐율의 현실
신당동은 강남구 일반주거지역 중에서도 2종 일반주거지역(이하 2종)으로 분류된다. 이 지역의 허용 기준은 다음과 같다.
2종 일반주거지역 허용 기준
건폐율: 40% 이하
용적률: 200% 이하
높이: 12층 이하(45m 이하)
신당동 프로젝트 부지는 약 165㎡(약 50평)의 소규모 필지였다. 건축가 부부는 6층(지상 6층, 지하 1층)으로 계획했는데, 이는 용적률 200% 범위 내에서 최대한의 효율성을 추구한 결과다.
실제 건폐율 계산: 부지 165㎡ × 40% = 66㎡ 이내의 건축면적 필요. 신당동 프로젝트는 약 58㎡의 건축면적으로 계획하여 건폐율 35.2%를 달성했다. 용적률 계산: 부지 165㎡ × 200% = 330㎡ 이내의 연면적 필요. 실제 연면적은 약 320㎡로, 용적률 193.9%를 적용했다.
일조사선 제한 - 겨울철 일조권 확보의 치열함
2종 일반주거지역에서는 일조사선 제한이 적용된다. 이는 인접한 필지의 채광권을 보호하기 위한 규정인데, 신당동처럼 소규모 필지가 많은 지역에서는 매우 까다로운 제약이다.
일조사선 제한 기준(2종 일반주거)
남측 경계선으로부터: 겨울 동지일 오전 10시 기준으로 1.5m 높이의 수평면에서 35도 이상의 각도 유지
동·서측: 호선식(곡선) 제한 적용
신당동 부지는 남측이 도로였고 북측이 기존 주택이었다. 북측 이웃 건물의 동지일 일조를 침해하지 않기 위해 북측으로 향한 벽면을 약 2.5m 후퇴시켜야 했다. 이는 건축면적을 5% 이상 감소시키는 제약이었다. 건축가 부부는 이를 역으로 설계 전략으로 활용했는데, 북측에 복도와 계단을 배치하고 남측에 거실과 침실을 집중시켜 채광 효율을 극대화했다.
층별 용도 구성 - 근생시설과 주거의 혼합
신당동 프로젝트의 가장 특징적인 부분은 층별 용도 구성이다. 2종 일반주거지역이지만 1층에 근생시설을 혼용하는 방식은 많은 검토가 필요했다.
지하 1층: 주차장 - 4대 주차 가능, 차고로 인정하여 건폐율 제외
1층: 주차 진입 + 근생시설 - 약 28㎡ 규모의 소규모 상가(카페, 휴게실 용도 예정)
2~5층: 주거 - 층당 약 65㎡ 규모 3호(2층), 2호(3층), 2호(4층), 2호(5층)
6층: 루프테라스 - 약 58㎡의 옥상 정원 및 커뮤니티 공간
이런 구성이 가능했던 이유는 1층 근생시설이 건폐율 40% 이내의 추가 면적이 아닌, 기존 건축면적 내에서 다층용도로 인정되기 때문이다. 다만 강남구청에서는 "2종 일반주거지역 내 비주거 용도는 전체 연면적의 20% 이하"라는 암묵적 기준을 제시했고, 신당동 프로젝트는 비주거 비율 8.7%로 충분히 만족했다.
외장재 선택 - 노출콘크리트 vs 벽돌의 실무적 판단
설계 초기 건축가는 노출콘크리트 마감을 제안했다. 현대적이고 공사비도 상대적으로 절감할 수 있기 때문이다. 하지만 디자이너 어머니는 신당동의 주변 건물 맥락과 유지보수 비용을 고려하여 벽돌 마감으로 수정했다.
신당동 프로젝트 최종 선택: 적벽돌 + 노출콘크리트 조합
1~4층: 따뜻한 톤의 적벽돌(호주산 구조벽돌)
5~6층: 노출콘크리트(노출도장 마감)
전면부 수평 라인: 노출콘크리트 띠 강조
벽돌의 장점은 30년 이상의 내구성과 유지보수 비용 절감이다. 10년간의 경험상, 노출콘크리트는 초기 미학은 우수하지만 5~7년 후 콘크리트 열화, 균열, 곰팡이 발생으로 인한 재도장 비용이 연 300만원대에 달한다. 벽돌은 청소 비용만 연 100만원 수준이다.
다만 신당동의 5~6층에 노출콘크리트를 도입한 이유는 상부로 갈수록 스케일감을 강조하고, 루프테라스와의 시각적 연계를 위함이었다. 이 부분은 설계자의 미학적 선택이 강하게 반영된 부분이다.
직접 설계의 명과 암 - 자체 감리의 현실
건축가 부부가 직접 설계하고 감리한 이 프로젝트는 많은 배움을 제공했다. 먼저 장점부터 정리하면:
공간 효율성 극대화 - 소규모 필지 165㎡에서 약 320㎡ 연면적을 확보한 설계. 이는 용적률 압박이 있었기에 가능했고, 통상적인 설계사는 이 수준의 밀도 우화를 회피했을 것이다.
맞춤형 평면 구성 - 거주자(자녀)의 라이프스타일에 맞춰 3대가 함께 거주 가능한 구조로 설계. 1층 근생시설은 이후 가족 사업과 연계할 수 있는 유연성을 확보했다.
시공 과정의 투명성 - 설계자가 현장에 일주일 3회 이상 직접 방문하며 설계 의도를 시공사에 정확히 전달. 이로 인한 변경사항 최소화로 공사비 절감.
하지만 단점도 명확했다:
객관적 감리의 부재 - 시공 과정에서 설계자의 의견이 절대적이 되어, 건설사의 합리적 의견이 무시되는 경우 발생. 예를 들어 방수 공법 선택에서 설계자는 드라이비트 시공을 고집했으나, 6층
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