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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈
창호 선택이 집의 값을 결정한다? PVC vs 알루미늄 완벽 비교
검색어 "값을"이(가) 제목에서 발견되었습니다.
창호 선택, 왜 이렇게 중요할까요?
집을 짓거나 리모델링할 때 가장 자주 고민하는 것 중 하나가 바로 창호 선택입니다. 창호는 단순한 채광·환기 시설이 아닙니다. 건물의 단열성능을 좌우하고, 에너지 요금에 직접 영향을 미치며, 거주 만족도까지 결정하는 중요한 요소입니다. 특히 여름·겨울 실내외 온도차가 큰 한국에서는 창호 선택이 곧 생활 품질의 차이로 이어집니다.
그런데 건축사나 시공사와 상담할 때 'PVC 창'과 '알루미늄 창' 같은 용어가 나오면 막막하지 않으신가요? 이 글에서는 건축주 입장에서 이해하기 쉽도록 두 가지 창호 재질의 차이를 명확히 설명하겠습니다.
PVC 창호의 특징과 장단점
PVC는 플라스틱 계열 재료로, 최근 국내 신축 주택과 리모델링에서 가장 많이 선택되는 창호 재질입니다. PVC 창호는 프레임 자체가 단열재 역할을 하기 때문에 알루미늄보다 훨씬 우수한 단열 성능을 자랑합니다.
- 단열성능: PVC 창호는 열전도율이 매우 낮아 실내 온도 손실을 70% 이상 차단합니다. 때문에 겨울철 난방비를 크게 절감할 수 있습니다.
- 가격대: 일반적으로 평당 80만~120만 원대로 알루미늄 창호보다 저렴합니다.
- 소음 차단: 두꺼운 프레임이 외부 소음을 효과적으로 흡수하여 아파트나 도로변 주택에 유리합니다.
- 유지보수: 물때나 오염이 쉽게 눈에 띄며, 정기적인 청소가 필요합니다.
- 주의: 10년 이상 사용 시 재질이 경화되거나 변색될 수 있으며, 이는 자연스러운 노화 현상입니다.
알루미늄 창호의 특징과 장단점
알루미늄 창호는 가볍고 내구성이 우수하며, 과거에는 대부분의 상업 건물과 주택에 사용되던 재질입니다. 최근에도 현대적인 디자인을 원하는 건축주나 고급 주택에서 여전히 선택되고 있습니다.
- 단열성능: 알루미늄은 열을 잘 전도하므로 단열성능이 PVC보다 떨어집니다. 단열재를 삽입한 '단열 알루미늄'도 있지만, PVC 창호 대비 20~30% 낮은 수준입니다.
- 가격대: 평당 120만~180만 원대로 PVC보다 비쌉니다.
- 미관: 슬림한 프레임으로 세련된 외관을 표현할 수 있으며, 다양한 컬러 선택이 가능합니다.
- 내구성: 변형이나 변색이 거의 없어 장기간 성능 유지가 우수합니다.
- 유지보수: 표면이 매끄러워 청소가 쉽고 오염이 덜 눈에 띕니다.
- 주의: 겨울철에 프레임이 차가워져 결로 현상이 발생할 수 있습니다.
단열 성능으로 비교하는 난방비 차이
창호의 선택이 실제로 얼마나 많은 에너지비를 절감할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 같은 규모의 주택에서 창호만 다르게 시공했을 때의 차이를 살펴보면 명확합니다.
- PVC 창호 (3중 글레이징 기준): 열관류율 1.2~1.4 W/㎡K 범위로, 최신 에너지 기준을 충족합니다.
- 알루미늄 창호 (단열재 삽입): 열관류율 2.0~2.5 W/㎡K 범위로, PVC보다 열손실이 더 큽니다.
- 연간 난방비 절감액은 주택 규모와 지역 기후에 따라 다르지만, PVC 창호 사용 시 월 3만~7만 원 정도의 절감 효과를 기대할 수 있습니다.
- 10년 기준으로 계산하면 PVC 창호의 추가 비용을 충분히 회수할 수 있습니다.
결국 어떤 창호를 선택해야 할까요?
PVC와 알루미늄 창호는 각각의 장점이 분명합니다. 난방비 절감을 최우선으로 생각하고 장기 거주를 계획한다면 PVC 창호알루미늄 창호
건폐율·용적률 완벽 정리 – 내 땅에 얼마나 지을 수 있을까
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건폐율과 용적률, 왜 중요할까?
내 땅을 샀는데 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지 궁금하신가요? 건축주가 가장 먼저 마주치는 난제가 바로 '건폐율'과 '용적률'입니다. 이 두 개념을 모르면 건축 설계 초반부터 낭패를 볼 수 있습니다. 토지 활용의 한계를 결정하고, 건축비까지 영향을 미치니까요.
다행히 복잡해 보이지만 원리는 간단합니다. 이 글에서 건폐율과 용적률의 개념부터 계산법, 실제 사례까지 정리해드리겠습니다.
건폐율이란 – 땅 위에 건물이 차지하는 비율
건폐율은 대지(땅) 면적 대비 건축물의 바닥면적(1층 기준)이 차지하는 비율입니다. 쉽게 말해 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 얼마나 덮는가입니다.
- 계산식: 건폐율(%) = (건축물 1층 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100
- 예시: 1,000㎡ 땅에서 건폐율 60%이면, 최대 600㎡의 1층 건물을 지을 수 있음
- 주거지역은 보통 40~60%, 상업지역은 60~80% 범위로 제한
- 건폐율이 높을수록 녹지와 주차장 등에 쓸 공간이 줄어듦
용적률이란 – 땅 위에 세울 수 있는 연면적의 한계
용적률은 대지 면적 대비 건축물 전체 층의 합 면적(연면적)의 비율입니다. 건폐율이 땅의 수평 활용이라면, 용적률은 수직 활용의 한계입니다.
- 계산식: 용적률(%) = (건축물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
- 예시: 1,000㎡ 땅에서 용적률 200%이면, 최대 2,000㎡의 연면적(모든 층 합산) 건물을 지을 수 있음
- 저층 주거지역은 100~150%, 중심상업지역은 400~600% 이상 가능
- 높은 건물을 세울수록 용적률 상향이 필요함
건폐율과 용적률의 관계 이해하기
두 제약 조건이 동시에 적용되므로 어느 하나가 먼저 한계에 닿느냐가 설계의 핵심입니다.
- 낮은 층 건물: 건폐율이 제약 요소가 될 수 있음 (예: 단독주택)
- 높은 층 건물: 용적률이 더 큰 제약 (예: 아파트, 오피스)
- 주의: 지역별·용도별로 제한값이 다르므로 반드시 해당 지자체 도시계획과에서 확인해야 함
- 같은 땅이라도 지구단위계획이 있으면 더 엄격한 기준이 적용될 수 있음
실제 설계에 적용하는 방법
건폐율과 용적률은 단순한 수치가 아니라 건축 인허가의 핵심 기준입니다. 설계 초반에 반드시 검증해야 합니다.
- 1단계: 해당 부지의 용도지역과 건폐율·용적률 한계값 확인
- 2단계: 원하는 건물 규모를 수치로 변환해 제약 조건 검토
- 3단계: 건폐율과 용적률 양쪽 모두 만족하는 평면 계획 수립
- 4단계: 건축사와 함께 인허가 전략 수립 (예: 불가피한 초과 시 조정 방안)
- 주의: 건폐율이나 용적률을 초과하면 건축허가 거부 또는 시정명령 대상이 될 수 있음
마지막 체크리스트
자신의 부지에서 지을 수 있는 규모를 파악하려면 먼저 건폐율과 용적률의 제한값을 정확히 알아야 합니다. 이 두 제약이 만나는 지점에서 현실 가능한 설계가 시작됩니다. 작은 주택이든 큰 건물이든 이 기본 원리는 변하지 않습니다. 설계를 시작하기 전에 한 번 더 확인하고, 전문가와 함께 검토하는 것이 비용과 시간을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.
싱크대 20% 싸게 만드는 법: 실측과 설계만 직접 해도 되는 이유
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싱크대는 비싼 주방 가구 중 하나입니다. 하지만 셀프 인테리어를 할 때 실측과 설계 단계를 직접 하고 공장에 발주하면 중간마진을 줄일 수 있습니다. 인테리어 회사를 통하면 설계부터 제작, 설치까지 모든 비용이 올라가지만, 실측과 기본 설계 능력만 있으면 충분히 시간과 비용을 절감할 수 있는 방법입니다.
싱크대 저렴하게 만드는 원리: 설계와 제작, 설치 중 실측과 설치를 직접 하면 단가가 내려갑니다.
정확한 실측 팁: 벽이 울어있을 수 있으므로 가장 좁은 부분을 기준으로 치수를 재야 합니다.
공장 발주 방식: 정확한 도면만 있으면 공장에서 제작하고 마감 처리까지 가능합니다.
싱크대 가격을 결정하는 3단계 이해하기
싱크대가 가정에 설치되기까지는 크게 3단계를 거칩니다. 첫 번째는 실측과 설계 단계, 두 번째는 공장에서의 제작 단계, 세 번째는 현장 설치 단계입니다. 이 중에서 실측과 설치를 직접 할 수 있으면 비용을 크게 낮출 수 있습니다.
제작 단계는 목재 가공, 인조대리석 절단, 도어 제작 등 전문 장비가 필요한 부분이라 직접 하기 어렵습니다. 하지만 실측은 줄자와 메모장만 있으면 누구나 할 수 있고, 설계도 기본적인 도면 그리기 능력이면 충분합니다. 정확한 치수만 공장에 전달하면 공장에서 알아서 제작하고 마감까지 처리해줍니다.
정확한 실측이 모든 걸 결정한다
싱크대 실측에서 가장 중요한 것은 벽이 완전히 수평이 아닐 수 있다는 점을 이해하는 것입니다. 문은 웬만하면 수평이지만, 벽은 울어있을 수 있습니다. 같은 높이에서도 한쪽은 590cm, 다른 쪽은 600cm, 또 다른 쪽은 610cm일 수 있다는 의미입니다.
이 경우 공장에 발주할 때는 가장 좁은 면의 치수를 기준으로 설계합니다. 예를 들어 590cm가 가장 좁다면, 싱크대 본체는 590cm로 만들고, 나머지 공간은 휠라라고 불리는 마감재로 처리합니다. 이렇게 하면 싱크대가 완벽하게 들어가면서도 문제없이 설치할 수 있습니다.
실측할 때는 여러 지점에서 같은 위치의 치수를 재어야 합니다. 최소한 3군데 이상에서 같은 방향으로 치수를 측정해서 가장 작은 값을 찾아야 합니다. 이것이 공장에 전달할 정확한 치수가 됩니다.
도면 그리기: 공장과의 의사소통
실측이 끝나면 정확한 도면을 그려야 합니다. 복잡할 것처럼 보이지만, 기본적인 원리는 간단합니다. 내경 크기, 높이, 깊이, 그리고 마감 높이만 명확히 하면 공장에서 나머지는 알아서 합니다.
예를 들어 내경이 3520mm라면, 이것을 몇 개의 몸통으로 나눌지 결정합니다. 너무 크면 무거워지고, 작으면 낭비가 됩니다. 3개로 나누는 경우가 일반적입니다. 높이는 다리발 높이(보통 150mm)와 상판 마감재 두께(보통 12mm)를 고려해서 결정합니다. 깊이는 일반적으로 600mm입니다.
도면에는 단순히 외형만 그리는 것이 아니라, 목재 채널 위치, 선반 위치, 문짝 크기, 마감제 위치 등을 표시해야 합니다. 처음에는 복잡해 보이지만, 한 번 그려놓으면 공장에서 이것을 그대로 제작합니다.
셀프로 할 수 있는 부분과 없는 부분
싱크대 제작에서 중요한 것은 현실적으로 무엇을 할 수 있고 할 수 없는지 아는 것입니다. 도면이 완벽하다고 해서 혼자 모든 것을 만들 수는 없습니다.
직접 할 수 있는 부분은 실측, 도면 작성, 그리고 설치입니다. 공장에서 완성된 본체가 오면 현장에 맞게 설치하고 문짝을 달고 마감하는 것은 충분히 가능합니다.
절대 혼자 할 수 없는 부분은 목재 절단과 조립, 인조대리석 절단 및 가공, 도어 프레임 제작 등입니다. 이런 부분은 전문 공장의 장비와 기술이 필요합니다. 대신 정확한 도면만 있으면, 목재 가공 공장, 대리석 공장, 도어 공장에서 각각 제작해줍니다.
싱크대 자재비 절감의 현실적 경로
인테리어 회사를 통하면 설계, 제작, 설치 모든 단계에서 중간마진이 붙습니다. 하지만 실측과 설계만 스스로 하고 공장에 직접 발주하면, 단순히 자재비와 제작비만 내면 됩니다. 이것이 20% 정도 비용을 절감할 수 있는 이유입니다. 중요한 것은 정확한 치수와 도면입니다. 이것만 명확하면 공장에서 나머지는 모두 처리해줍니다.
실수하기 쉬운 부분
싱크대 설계에서 초보자가 가장 많이 놓치는 부분은 '공간 활용'입니다. 공간이 넉넉하다고 생각해서 선반을 크게 만들거나, 문짝을 크게 설계하면 나중에 열고 닫을 때 문제가 생깁니다.
예를 들어 목재 채널의 크기, 싱크볼의 위치, 문짝이 열릴 때 필요한 공간 등을 고려해야 합니다. 문짝이 열렸을 때 물건을 꺼내기 편하려면, 최소한 2~4mm의 간격을 고려해야 합니다. 너무 타이트하게 설계하면 실제 설치 후 불편합니다.
또한 벽 쪽 마감을 어떻게 할지 미리 정해야 합니다. 벽이 울어있으면 틈이 생기는데, 이것을 어떻게 마감할지를 도면에서부터 표시해두면, 공장에서 그에 맞게 제작합니다. 마감재의 종류와 크기를 명확히 해야 최종 결과물이 깔끔합니다.
공장과의 의사소통이 최종 결과를 결정한다
도면이 완성되었다고 해서 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다. 정확한 도면도 중요하지만, 공장에 의뢰할 때 추가 설명과 요구사항을 명확히 해야 합니다. 목재 종류, 마감 색상, 특수한 부분 처리 방법 등을 구두나 문서로 전달해야 합니다.
공장에서는 일반적인 방식으로 제작합니다. 만약 다리발 높이를 조정하거나, 특정 부분의 마감을 다르게 하고 싶다면, 도면에 명시하거나 공장 담당자와 따로 상담해야 합니다. 이렇게 세심한 소통이 이루어져야 최종 결과물이 원하던 대로 나옵니다.
실측과 설계를 직접 하는 것의 가장 큰 장점은, 자신의 공간에 정확히 맞춘 싱크대를 얻을 수 있다는 것입니다. 기성제품이나 일반 시공업체를 통한 싱크대는 표준 규격에 맞춘 것이지만, 이 방식은 집의 벽, 천장, 문, 창까지 모두 고려한 완전한 맞춤형 싱크대입니다. 그러면서도 비용까지 절감할 수 있습니다.
[태그]
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월급 305만원 현실에서 경제적 자유를 고민해야 하는 이유
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시골에서 ‘나답게’ 사는 지름길이 어디에 있냐면…
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[박원식이 만난 귀촌 생활] 아산시 송악면 시골에 사는 채상헌
(주민욱 프리랜서)
“배를 채우는 농업보다 가슴을 채우는 농업이 이상적이다. 삶을 긍정적인 쪽으로 바꿀 수 있는 농업의 다원적 가치를 추구하는 게 좋다고 생각한다.”
천안 연암대 스마트원예과에서 가르치는 채상헌 교수의 말이다. 그는 자타가 공인하는 귀농·귀촌 전문가. 농촌 생활의 이론과 실제에 해박한 ‘고수’다. 농사의 명암은 물론 시골살이의 이런저런 요철에 환하다. 젊었을 적엔 LG화학 산하 연구소에서 잡초와 제초제를 연구했다. 그러다가 농사에 관심과 의욕을 느껴 귀농했으나 결과는 좋지 않았다. 농사의 호된 쓴맛만 보고 물러났다. 이처럼 ‘귀농 실패자’ 신세로 추락했지만 농업에 꽂힌 열정 온도는 오히려 상승했다. 일본으로 날아가 도쿄농공대학 농학부에서 열공해 농학 박사학위를 받은 게 아닌가. 이후 연암대 원예과 교수로 부임했다. 대학에 귀농귀촌센터를 설치해달라고 내건 조건을 관철하고서.
뭐랄까, 채 교수는 자신의 내부에 장착된 근성과 뚝심이 이끄는 대로 내닫는 스타일이다. ‘누가 뭐래도 내 갈 길 간다! 내가 좋아하는 우물 하나를 골라 끝까지 파는 데 인생의 책무가 있지 않은가!’ 그런 대찬 슬로건을 내심에 담은 양, 유한한 시간을 유익한 쪽으로 사용하는 데 공들여 개성을 돋워온 인생 여정. 채 교수가 점찍은 우물은 물론 농업이다. 그는 난해한 직종에 속하는 농업에 올인해 삶을 한껏 고양하고 싶었으리라. 농업의 어떤 측면에 매력을 느낀 걸까?
“살면서 ‘난 지금 밥값을 하고 있나?’를 자주 생각한다. 밥값을 하기보다 밥그릇 키우기에 쏠린 삶은 좋지 않다는 자성을 하며 사는 것이다. 즉 욕망이 지시하는 대로 달려가기보다 더 가치 있는 삶을 도모하자는 생각을 중심에 두었다. 농업은 그 실천 대안이라고 판단했다. 농업에 내재한 윤리적 건전성, 생태적 건강성 등을 고려할 때, 생각과 가슴을 풍요롭게 할 수 있는 것이 농사라고 봤다.”
농업을 삶에 끌어들인 그의 방식엔 특별한 장면이 있다. 더 이상 농사를 짓지 않는 대목이 그렇다. 이미 교수직을 가지기도 했지만, 한 차례의 귀농 참패를 통해 농사의 어려움을 통절히 경험했기 때문이다.
(주민욱 프리랜서)
텃밭 정도의 작은 농사에 자족하는 귀촌 타입의 시골 생활이 삶의 진정한 열매를 딸 만한, 더 똑똑한 방법일 수 있다는 데에도 생각이 닿았다. 그래서 2021년, 직장과 그리 멀지 않은 아산시 송악면의 농촌으로 귀촌했다. 한적한 시골에서 유쾌한 일상을 영위하고자 했다. 자신과 아내에게 만족감을 선사하기 위해서만은 아니었다. 그보다 예비 귀농·귀촌인들에게 도움이 될 수 있는 역할을 하자는 데 방점을 찍고 귀촌을 결행한 것이다.
“2004년에 정부가 실시한 ‘국민의식조사’를 보면 성인의 30% 정도가 시골 생활을 바라는 걸로 나타난다. 이러한 추세는 현재까지 그대로 이어지고 있다. 10여 년 전부턴 매년 40만~50만 명이 농촌으로 내려갔다. 엄청난 메가트렌드다. 사람들은 왜 시골로 갈까? 도시에서 직장인으로, 부모로 열심히 살았지만, 정작 자신의 삶은 없었다는 자각에 추동된 이들이 대부분이다. 시골에서 육체적·경제적으로 다소 힘들망정 ‘내가 비로소 주인이 되는 삶’을 바라는 철학적 방향 전환에 따른 귀촌 추세가 지속되고 있는 셈이다. 난 그들에게 작은 촛불 정도의 역할은 할 수 있다고 생각했다. 농업의 이론과 실제 경험이 있기 때문에.”
(주민욱 프리랜서)
작물들의 생태 자체가 스승이다
채 교수가 아내와 단둘이 살아가는 시골집엔 ‘시골살이궁리소’라는 명패가 붙어 있다. 너른 뜰엔 길차게 자란 소나무들이 푸른 그늘을 드리워 상쾌하다. 소나무보다 더 많고, 시각적으로 더 압도적인 구조물도 즐비하다. 이른바 ‘쿠바식 틀밭’이 숱하게 널려 있는 것. ‘틀밭 키친가든’이라 부르는 텃밭 정원이다. 목재, 플라스틱, 철재 등속으로 제작한 틀밭의 초록 색조와 기하학적 구성에 힘입어 텃밭 자체가 참신한 정원으로 진급한 모양새다. 틀밭은 채 교수가 해온 시골살이에 관한 갖가지 ‘궁리’의 집합체인 ‘시골살이궁리소’의 정체성을 대변하는 시그니처 물상이다. 그는 재래 텃밭보다 기능적이고 미적인 틀밭 농사법을 이곳에서 시현, 시골 생활자들에게 틀밭의 우수성을 채택할 기회를 부여한다. 가든 디자인, 목공, 온실 짓기, 잡초 방제법 등도 가르친다. 안전하고 흥미로운 시골살이를 위한 실용적 조언과 철학적 제안도 한다. 이 모든 아이템을 하나의 교육 프로그램으로 묶어놓고 주기적으로 수강생을 모집한다.
수강생이 많다고 들었다. 어떤 사람들이 참여하나?
“예비 귀촌·귀농인, 또는 시골 생활 초심자들이 참여한다. 모집 시점의 경쟁률이 매우 높다. 참여자들은 틀밭이 다량으로 설치된 이곳에서 시골 생활에 필요한 많은 걸 체험하고 익힌다. 각계 전문가들이 강사로 나서 참여자들을 돕는다. 나 역시 강사 역할을 하지만, 딱히 나를 통해 배우라고 강변하진 않는다. 다만 내가 구사한 모델을 보여줄 뿐이다. 취사선택과 자기화는 각자가 알아서 할 몫이다.”
틀밭엔 흙과 잡초의 관리가 용이한 점을 비롯해 장점이 많다. 단점은 없나?
“생산성이 낮다는 게 유일한 단점이다. 관점을 달리하면 이는 노동력을 덜 빼앗기는 방식이라는 뜻이며, 따라서 장점일 수 있다. 시골에 내려와 다들 텃밭 일구는 데 뼈가 빠지도록 고생하는 경우가 많다. 큰 농사는 기계가 거의 다 하지만 작은 농사는 삽과 호미로 해야 하기 때문이다.”
날마다 정원과 텃밭의 풀을 뽑다가 관절염에 걸렸다고 투덜거리는 이들이 적지 않다. 도시에서보다 더 바쁘게 산다는 얘기도 흔하고.
“어쩌면 시골은 ‘바보들의 천국’이다. 수시로 텃밭의 잡초를 뽑으며 무념무상에 빠지다니. 채소류를 사서 먹으면 더 싸고 편하지만, 풍성한 수확물을 거두는 데 재미를 느껴 관절염을 무릅쓰는 게 아닌가. 가령 소량의 배추를 길러 급할 때 뽑아 먹는 정도에서 만족하면 그만이다. 그러나 굳이 자식들과 친지들에게 줄 김장용까지 잔뜩 기르느라 고생을 사서 한다. 그런 식으로 일상을 밀어붙이면 결국 풀 뽑기에 치를 떨게 되고, 급기야 굴레에 갇히기 십상이다.”
(주민욱 프리랜서)
시골 생활의 묘미를 맛보긴 위해선 어떤 게 필요할까?
“과욕은 버리고, 삶을 관조해 ‘나’를 반추하는 일상을 누리는 게 필요하다. 그게 ‘나답게’ 사는 첩경이다. 가령 관조의 눈으로 시골의 자연을 바라볼 경우, 모든 게 경이롭게 다가올 수 있다. 그런 경험이 잦다 보면 자기 변화가 일어나면서 주체적인 삶을 살게 된다.”
귀촌한 이들의 목적은 대체로 맘 편히 살자는 데 있다. 그러나 스트레스를 해결해주는 주변의 자연에 큰 관심과 의미를 두는 사람이 많지 않다.
"나에겐 자연을 느낄 수 있는 마당이 스승이다. 사계의 순환과 생명력을 여실히 보여주는 작물들의 생태 자체가 삶의 긍정적인 에너지를 가슴에 담게 하는 교사다. 요즘 같은 초봄, 얼어붙었던 흙을 헤치고 당차게 올라오는 새싹들을 보라. 거의 기적이지 않은가. 싹눈만 그런 건 아니다. 수확에 이르기까지 전 과정에서 외경을 느낀다. 그럴 땐 나의 삶이 통째 변할 것 같은 감흥에 빠지곤 한다. 시골 생활의 묘미는 바로 이 지점에 있다고 생각한다. 일에 묻히는 시간을 덜어 ‘나’와 세상과 삶을 관조하는 데 사용함으로써 비울 건 비우고 채울 건 채우는 게 즐거운 귀촌 생활의 포인트라 본다.”
(주민욱 프리랜서)
‘궁리’가 그의 가솔린, 연속적인 일은 터보 엔진!
채 교수는 관조 있는 삶을 추구한다. 마음을 고요하게 가다듬고 인생이라는 미스터리를 응시, 해법을 궁리하며 사는 게 좋은 시골 생활이라고 믿는다. 그렇다면 그는 조용한 캐릭터의 소유자? 한가한 일상을 구가하는 이? 아니다. 눈엔 피로가 엉겼지만 입에선 시종일관 군더더기 없는 달변이 쏟아진다. 몸은 쉴 새 없이 재깍거리는 초침처럼 바쁘다. 교수 직분을 수행하고, 수강생들을 가르치고, 탐방객들을 맞이하고, 작물들의 비위를 맞춰주고, 그는 날마다 종일 분주하게 움직인다. 이래서야 무슨 수로 시골 생활의 재미를 볼까 싶다. 일할 땐 미친 듯 일하되, 놀 땐 신바람 나게 놀아야 생기를 유지할 수 있을 것 아닌가. 그러나 그는 어딘가 산정에 오르고 싶은 사람이다. 그 어딘가는 농대 교수로서, 농업 활동가로서 제 몫을 완수하는 지점, 바로 그곳이다. 따라서 목적지에 도달할 ‘궁리’가 그의 가솔린이며, 연속적인 일이 그의 터보 엔진이다.
“귀촌 이후 한시도 쉬지 않고 일에 취해 산 나머지 체중이 확 줄었다. 그러나 일 자체가 나를 좋은 길로 인도한다. 진부하게 흘러가기 쉬운 삶에 깊이를 부여해준다. 돈과 명예욕에 휩쓸리지 않을 수 있는 제어 능력을 길러준다.”
귀촌이 삶을 즐길 수 있는 방식이라면, 귀농은 경제효과를 노릴 수 있는 방책이라 한결 다이내믹한 에너지를 요구한다. 귀농은 권장할 만한가?
“고도의 신중성이 필요하다고 본다. 평생 전답에 땀을 뿌리고 산 농부의 얘긴 이렇다. ‘농사는 백 년을 지어도 갈피 잡기 어렵다.’ 신규 귀농인에겐 진입장벽이 엄청 높아지기도 했다. 예컨대 땅값이 상승해 투자비가 너무 많이 든다. 자금이 여의치 않을 경우엔 소규모 농사, 또는 텃밭 농사로 자족하는 게 낫다.”
당신의 귀촌은 사람들을 시골로 보내는 데 목적을 두었다. 외지인 수혈에 따른 효과엔 어떤 것들이 있다고 보나?
“시골로 들어가는 도시인이 많아야 농촌이 살아난다. 이를테면 우리 마을엔 군내버스가 들어오지 않는데, 귀촌인이 많아지면 바로 해소될 문제다. 외지에서 온 이들이 원주민들의 파이를 뺏어 간다고 보는 눈도 있지만 오해다. 공유할 파이의 크기가 커지는 효능성을 간과해선 안 된다.”
(주민욱 프리랜서)
그동안 거둔 성과를 자평한다면?
“내가 궁극적으로 기대하는 건 아이들의 웃음소리가 들리는 농촌이다. 그걸 실현해 농업계에 한 획을 긋고 싶었다. 그러나 나처럼 부족한 사람이 그게 가능하겠나. 매사 정신 바짝 차리고 뛰는 게 고작이다. 한 획에 못 미치는 한 점이나마 찍자는 생각으로 일에 묻혀 산다.”
“서너 시간쯤 잔다. 날마다 그렇다. 고뇌로 잠을 이루지 못하는 건 아니다. 원래 체질이 그렇다.”
뒤집어지기 쉬운 게 사람의 마음이다. 초심을 유지하기 어렵다. 이 점에서 채 교수는 발군이다. 농촌 살리기. 그 지난한 일을 가열하게 밀어붙이고 있으니 말이다.
채상헌 교수가 주는 귀농 Tip
•시골 생활을 결정하기 전에 자신을 성찰해, 시골에서 살아야 할 분명한 이유부터 정립하자. 또 그 이유를 글로 써보자. 몇 줄이라도 쓸 게 없는 사람이라면 시골행을 재고하자. 의도와 방향이 불분명한 귀농·귀촌은 위험하기 때문이다. 정착하기까지 과정이 만만치 않은 게 시골살이다. 두렵고 힘든 일이 돌출할 걸 예상해야 한다. 그럼에도 뚜렷한 이유와 가슴 설렘이 있다면, 부부가 함께 시골행을 공감한다면, 그때부터 구체적인 준비에 들어가자.
•귀농의 경우엔 집과 농지를 서둘러 마련하지 마라. 초기 1, 2년은 귀촌 형태의 생활을 하며 농사 기술과 농촌 물정부터 익히는 게 현명하다. 귀촌의 경우엔 굳이 너른 터를 장만할 것 없다. 일복만 터지기 십상이니까. 부부 두 명이 살 경우 661㎡(약 200평)쯤의 터를 잡자.
•귀촌 후 딱히 하는 일 없이 사는 건 실로 따분하다. 신속하게 늙어가는 지름길이다. 찾아보면 일거리는 많다. 도시에서 쌓은 경륜을 밑천으로 누구나 재능 발휘가 가능하다. 도시에서 벌어들인 수준에 맞먹는 소득을 거둘 수도 있다. 농사에 뛰어들어 버는 돈보다 더 나은 수입 획득도 가능하다. 이를테면 자그만 민박 영업이라도 하라. 민박과 동시에 도마나 나무젓가락처럼 아기자기한 소품을 만들어 손님들에게 판매하는 기지를 발휘해 소득을 배가하라. 자신의 재능을 과소평가하지 말고 다각도로 소득원을 발굴해 생동감 넘치는 시골살이를 영위하자는 얘기다. 그게 가능한 게 시골이다.
•체력과 활동성이 떨어지는 시니어라면, 하다못해 무라도 소량 재배해 로컬 매장에 갖다 주자. 수익은 적을망정 활력을 얻어 노화 속도를 늦출 수 있다. 맑은 물을 마시고 파란 하늘만 바라보며 살다간 우울증이 현관문을 노크할 수 있다는 걸 유념하자.
박원식 소설가bravo@etoday.co.kr
바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 - 완벽 정리
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바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)
기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.
1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나
건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.
위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)
구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.
건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)
용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)
2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)
건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자
바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소
연면적: “각 층 바닥면적의 합계”
다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외
바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.
마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.
바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.
차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.
하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.
거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.
1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터
2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터
연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출
3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적
시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.
3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용
처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)
3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목
건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)
3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.
1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택
2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양
3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물
다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.
1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
4) 지하주차장의 경사로
5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)
6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)
7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설
10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분
11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)
12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)
특례
다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의
상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.
(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것
① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)
② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)
③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설
(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태
일 것
4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)
4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적
바닥면적의 기본 정의입니다.
4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”
벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.
5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”
시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:
노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서
노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만
→ 바닥면적에 산입
즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.
5-1. 간단 예시(개념 설명용)
외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡
제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡
바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡
6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스
6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외
벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,
공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우
→ 바닥면적에 산입하지 않음
상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)
6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등
다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음
승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑
다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)
건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)
굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등
다락 포인트(많이 나오는 질의)
“다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).
단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.
6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외
시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.
7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분
7-1. 층수에서 제외되는 것
시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:
일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)
지하층
장애인용 승강기 승강기탑
7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층
“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.
7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로
복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.
8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지
8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지
건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.
8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정
전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.
대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.
8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)
옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,
수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고
그 부분 높이가 12m를 넘는 경우
→ 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.
그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.
8-4. 처마높이(별도 정의)
처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.
9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)
9-1. 지하층(건축법) 정의 요약
“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.
9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?
시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.
또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.
10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개
10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례
법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.
10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례
법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.
실무적으로는
“원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,
이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.
11) 참고 법령·지침(목록)
건축법
제2조(지하층 정의)
제55조(건폐율) / 제56조(용적률)
제84조(산정방법 위임)
건축법 시행령
제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)
행정규칙(국토교통부)
건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)
해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)
다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)
발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부
----------------------------질의회신-------------------------------
계단 바닥면적 산정관련
A. 내부계단 바닥면적 산정
1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)
질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법
회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임
2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)
질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람
3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)
질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는
회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.
4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)
질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?
2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?
회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.
2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.
4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)
질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.
계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)
회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.
B. 외부계단 바닥면적 산정
1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)
질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법
회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임
2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)
질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.
회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.
C. 엘리베이터의 바닥면적 산정
1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)
질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부
회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.
2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)
질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부
회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.
D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정
1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)
질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부
회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것
임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨
E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”
1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)
질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지
회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.
F. 거실의 바닥면적
1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)
질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지
회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임
2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)
질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.
회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임
G. 건축물 계단설치기준
거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)
질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.
회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.
H. 피난층인 지하층 직통계단
1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)
질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부
회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.
I. 바닥면적 산정제외 유사부분
바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)
질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부
회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임
J. 주상복합 건축물의 면적산정
1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법
(국토부 2013.12.06.)
질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?
회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)
L. 설계변경 면적 기준
1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지
(국토부 2013.12.06.)
질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지
회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임
부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기
검색어 "값을"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
<<<<<<<<< 캡레이트 계산기 열기 >>>>>>>>>>
상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.
같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.
오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.
먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면
부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.
그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.
여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.
극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.
이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.
첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.
NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.
NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.
Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)
Spread = Cap - DebtCost
두 번째는 캡레이트입니다.
이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.
NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.
그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.
Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”
그래서 Spread(캡-대출비용)이
기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,
보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.
“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”
세 번째는 DSCR입니다.
DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.
이 리포트는 1년차 기준으로
기준금리에서 DSCR 2.04,
보수금리에서 1.60입니다.”
“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.
여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.
즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.
결론입니다.
2페이지를 다시 봐주세요.
대출상한 상한(min) 194,610,838원
자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.
이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.
이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.
그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까
현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)
상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.
바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.
프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,
이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.
그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원
그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면
그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.
예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다
즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.
반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.
위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.
상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.
7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다
검색어 "값을"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.
1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다
DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가
세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가
출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가
2) DSCR 브레이크포인트
DSCR = NOI ÷ DS
DSCR 목표치를 kkk라고 하면
필요 NOI = DS × k
그리고 NOI를 월세로 바꾸면
필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}
필요 월세 = 위 값 ÷ 12
3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)
세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.
과세기준(단순화)
Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)
소득세(추정)
IncomeTax = t × Taxable
세후 현금흐름(연)
CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.
(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)
이때는 IncomeTax=0이므로
CF_after = NOI − DS − HoldingTax
→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax
(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)
4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트
출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.
Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap
출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)
Loan_balance ≤ β × Price_exit
즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β
이걸 월세로 번역하면
필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12
5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기
가정(전형 값)
V=10억
월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원
공실 v=5%, 운영비 o=20%
대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)
보유세(연) 600만원(추정)
세율 t=20%(추정)
1) NOI
NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)
NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)
2) DS, DSCR
DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)
DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38
DSCR=1.4를 목표로 잡으면
필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원
필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 507만원/월
즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.
3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)
Interest = 3,300만원
HoldingTax = 600만원
Interest + HoldingTax = 3,900만원
현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.
Taxable = NOI − Interest − HoldingTax
= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원
IncomeTax = 660×20% = 132만원
세후 CF(연)
= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax
= (4,560 − 3,300) − 600 − 132
= 528만원/년 → 44만원/월
세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱
NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년
(실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)
이 NOI_BE를 월세로 바꾸면
필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 428만원/월
즉, 이 조건에서는
월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.
반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나
v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))
= 1 − 3,900 / (6,000×0.8)
= 1 − 3,900/4,800 = 18.75%
즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).
4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)
예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)
필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60
= 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년
현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.
이걸 월세로 바꾸면
필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 610만원/월
즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).
6) 실전 결론
DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.
출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.
리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.
따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.
노란봉투법이 가져올 끔찍한 미래 (부동산 예측)
검색어 "값을"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크)
국회 통과: 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과. 공포 후 6개월 유예가 유력(시행 시점은 대략 2026년 3월경 전망). 법무법인[유] 지평Lexology
핵심 내용(요지)
원청 사용자성 확대: 하청노동자의 ‘특정 근로조건’에 대해 실질적·구체적 지배·결정 권한이 있는 경우에 한해 원청이 사용자로 인정되어 교섭의무가 생김(“모든 하청과 무조건 교섭” 아님). 정책브리핑고용노동부
쟁의 대상 일부 확대 & 손배·가처분 제한: 정당한 노조활동·쟁의에 대한 과도한 손해배상 청구를 제한. 불법행위 면책이 아니라 정당한 노동활동 보호 범위의 명확화에 가깝다는 해석. 경향신문법무법인[유] 지평
외국기업 반응: ECCK·암참 등은 투자위축 우려를 공개적으로 표명했지만, ‘한국 철수’는 최악의 가정이라는 해명/보도도 병존. 즉 “즉각 철수”로 단정하기 어려움. 한국무역협회코리아헤럴드노컷뉴스
2) 부동산(특히 분양가·주택공급) 파급 경로 정리
노란봉투법 자체가 집값을 ‘직접’ 올리는 스위치는 아닙니다. 다만 건설비·공기·리스크 프리미엄을 통해 간접 경로로 작동할 여지는 있습니다.
A. 노사교섭 구조 변화 → 협상비용·지연 리스크↑ (가능성)
원청이 실질 지배권이 있는 의제에 한해 하청과 직접 교섭 의무가 생김 → 복수 사업장/다단계 하도급 구조에서 교섭 수와 조정 비용이 늘 수 있음(반면, 제도권 대화 경로가 열리며 장기분쟁을 줄인다는 반론도 존재). 정책브리핑고용노동부
B. 이미 진행 중인 ‘건설원가 상승’ 요인(노란봉투법과 무관하지만 결과적으로 분양가 상방 압력)
자재비: 시멘트는 2021년 대비 약 40% 내외↑, 톤당 11.2만원 수준 유지·인상 논의가 반복. 레미콘도 인상 기조. 한국건설산업연구원하나증권CEO Score Daily
노무비: 2025년 상반기 시중/공사 노임단가 인상. kosca.or.kr
안전규제/제재 강화: 중대사고 시 영업정지·매출 3% 과징금 등 강력 제재 법안/정책 논의로 안전관리 비용·공기 지연 리스크 확대(아직 ‘입법/집행 수준’은 사안마다 다름). 동아일보조선일보
제로에너지(ZEB) 의무화 확대: 민간 공동주택까지 ZEB(5등급) 설계/인증 의무화가 확산→ 가구당 추가비용(정부 추정 ~130만원, 업계 추정 ~293만원 등) 논의. 단기적으로 공사비 상방 요인. 한국경제조선일보산군
C. 공급 파이프라인(입주물량) 축소 리스크
서울·수도권 입주 예정물량 감소 신호가 여러 통계에서 확인. 내년 서울 ~2.9만 가구 수준으로 올해 대비 축소, 이후 수도권/전국도 ’27~’28년 급감 전망치 다수. 공급파이프라인이 얇아지면 가격 방어력이 생김. 한국경제뉴시스대한경제
3) “분양가=오른다” 주장, 어디까지 근거 있나
단기(12~18개월):
상기 자재·노무·안전·ZEB 요인이 계속 원가 상방 → 분양가에 전가 압력.
입주물량 축소가 현실화되면 공급 측면 지지력.
반면, 금리·대출규제·수요심리가 약하면 분양가 인상 전가가 제약될 수 있음.
데이터 스냅샷: 2025년 들어 서울 민간 아파트 분양가 YoY 강세(예: 5월 기준 약 +17% 보도)나 월별 등락 혼재. 장기론 우상향이나, 금융충격/경기후퇴 국면에서는 일시 조정도 있었음. 한국경제
결론적으로 노란봉투법 단독효과보다, 원가·안전·ZEB·공급파이프라인·금리의 합성효과가 분양가를 좌우할 가능성이 큼.
4) 자주 나오는 오해 정리
“원청은 모든 하청과 교섭해야 한다” → 아님. 특정 근로조건에 관해 실질적·구체적 지배/결정이 가능한 범위에서만 사용자성 인정. 고용노동부정책브리핑
“파업 만능주의법” → 불법행위 면책이 아니라, 정당한 노동활동에 대한 과도한 손배·가처분 제한이 골자. 불법은 여전히 제재 대상. 경향신문
“외국기업 줄철수 확정” → 우려 표명은 사실이나, ECCK도 ‘철수는 최악의 가정’임을 시사. 실제 투자는 후속 가이드라인·시행령·사법 판단에 의해 달라질 소지. 한국무역협회코리아헤럴드
5) 향후 체크리스트(부동산 관점)
시행령·가이드라인: ‘사용자성’ 판단기준, 교섭 절차 조정 장치(분쟁조정/노동위 역할)가 어떻게 설계되는지. 이것에 따라 현장 비용·지연 리스크의 크기가 달라짐. 고용노동부
입주물량 업데이트: 2026~2028년 서울/수도권 입주통계(부동산원·R114 합동 발표) 분기 점검. 네이트 뉴스
원가 사이클: 시멘트·레미콘·철근 가격, 노임단가, ZEB 세부기준. 공사비 지수와 표준시장단가 업데이트 체크. 하나증권kosca.or.kr
안전규제 입법: ‘건설안전특별법’ 등 영업정지/과징금 상향 법안의 실제 처리속도. 동아일보
자금시장/금리: 분양 전가력은 금리·대출여건·분양성에 좌우. (원가↑라도 수요가 받쳐주지 않으면 분양가 인상은 제한됨)
이재명 정부 ‘부동산 가시밭길’… “당분간 현상 유지” 전망
검색어 "값을"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
서울·지방 초양극화, 미분양 적체
“진보 정권 집값 폭등” 공포 심리도
정권 초기 ‘집값 안정’에 집중할 듯
이재명 대통령이 맞닥뜨린 부동산 시장은 녹록잖은 상황이다. 서울·지방간 초양극화가 심화하는 가운데 서울과 수도권은 집값 과열 요인이 잠복해 있다. ‘진보정권에선 집값이 폭등한다’는 시장 심리도 무시할 수 없다. 지방의 악성 미분양(준공 후 미분양) 적체도 여전하다. 이 대통령은 대선 기간 부동산 정책 언급을 최소화했다. 문재인 정부의 집값 폭등 트라우마를 자극하지 않으려는 전략이었다. 하지만 집권과 함께 구체적인 정책을 요구하는 목소리가 커지고 있다.
4일 부동산 및 건설업계에 따르면 이재명 정부의 부동산 공약은 ‘공급 확대’가 핵심이었다. 공약집에는 재개발·재건축 완화(용적률·건폐율 상향), 고분양가 문제 해소, 공공기관·기업이 보유한 유휴부지 활용, 과도한 업무·상가 용지의 주택 용지 전환 등이 담겼다. ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’는 뜻도 내비쳤다. 하지만 구체적인 내용과 실행 계획이 담기지 않아 시장의 물음표는 여전하다.
새 정부 앞에 놓인 현실은 가시밭길이다. 서울 아파트값은 계속 오르는데 지방은 오히려 떨어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 5월 마지막 주(26일 기준)까지 서울 아파트값 누적 상승률은 1.83%인 반면, 지방은 0.92%다.
올해 말부터 본격화할 것으로 전망되는 공급 부족은 수도권 집값을 더 부추길 우려가 있다. 수도권, 특히 서울 주택 공급을 늘리려면 정비사업 활성화가 필요하지만 재건축초과이익환수제 폐지 없이는 공급이 어려울 것이라는 의견이 적잖다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “용적률 상향과 분담금 완화를 언급하긴 했지만, 윤석열 정부에서도 다 했던 것이어서 크게 다를 게 없다”고 말했다.
추가 금리 인하 가능성도 잠재적 상승요인으로 꼽힌다. 양지영 신한투자증권 프리미어 패스파인더 전문위원은 “기준금리 하락은 ‘대출이자 부담 완화→자금 유입→주택 수요 증가’로 이어지며 집값 상승을 자극한다”고 우려했다. 또 다른 전문가는 “경제침체로 돈을 풀어야 하는데, 집값은 잡아야 하니 딜레마”라며 “한 손으로 군불을 때고, 한 손으로 불을 꺼야 하는 어려운 상황”이라고 말했다.
‘진보정권에서 집값이 오른다’는 공포도 시장을 자극할 우려가 있다. 수도권에 사는 직장인 이모(40)씨는 “집값이 오를 것 같아 이번 주말부터 임장을 돌아봐야 할 것 같다”고 말했다. 지방의 부동산 침체가 극심한 것도 문제다. 전국적으로 준공 후 미분양 주택은 지난 4월 말 기준 2만6422가구인데, 83%가 지방에서 발생했다. 김효선 전문위원은 “지방은 거시적으로 지역 경제가 살아나야 주택 수요도 생길 수 있다”고 말했다.
정권 초기 집값 안정을 사수해야 하는 만큼 당분간 현 상황을 최대한 관리할 것이라는 시각이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “당장 내년에 지방선거가 있기 때문에 최대한 부동산 이슈는 줄이면서 현상 유지를 할 것”이라며 “정부가 괜히 나서서 규제를 늘리면 과거 실책을 되풀이할 수 있다”고 말했다.
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