치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

시골주택과 불법 증축 문제

시골 지역의 주택에서는 불법 증축 사례가 흔히 발생합니다.

주변에 밀집된 주거지가 드물고, 행정청이 현장을 직접 확인하기 어려운 환경적 특성 때문에 이러한 사례가 꾸준히 이어지고 있습니다.

하지만 거주하다 보면 리모델링, 용도변경, 또는 증축이 필요할 때가 있습니다. 이 과정에서 건축물이 불법 상태라면, 인허가 절차 진행이 불가능한 상황에 직면하게 됩니다.

양성화(추인)의 필요성

이 문제를 해결하기 위해서는 불법 건축물을 양성화(추인) 과정을 거쳐 합법적인 건축물로 전환해야 합니다.

만약 양성화가 불가능하다면, 자진철거 후 인허가 절차를 밟아야 합니다.

양성화 절차

양성화를 위해서는 다음과 같은 절차를 준비해야 합니다.

1. 자진신고

   • 불법 증축 사실을 행정청에 스스로 신고

2. 과태료·벌금 납부 (이행강제금 부과요청서 / 납부영수증)

   • 불법 건축에 따른 행정적 책임을 해소

3. 전·후 도면 제출

   • 불법 증축 전후의 상태를 명확히 비교할 수 있는 도면 제출

4. 합법성 증명 자료 제출

   • 건축법 및 관련 법령에 따른 구조·용도 적합성 자료

5. 관련 도서 제출

   • 행정청 심사를 위한 건축물 관련 서류 일체

정리

시골주택은 현실적 여건 때문에 불법 증축이 자주 발생하지만, 향후 리모델링이나 용도변경을 위해서는 반드시 양성화를 통한 합법화가 선행되어야 합니다.

이를 통해서만 새로운 인허가 절차를 원활히 진행할 수 있으며, 그렇지 못한 경우에는 자진철거가 불가피합니다.

#불법건축물양성화 #위반건축물 #일조권개정

25년 10월2일 국토부 발표 위반건축물 양성화 시행확정과 일조권개정 시행확정 #불법건축물양성화 #위반건축물 #일조권개정 #양성화

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

• 일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다.

  현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

• 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.

• 원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.

• 법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

• 발의 및 제정 : 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정

• 시행 : 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)

• 적용범위 : 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물

  (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)

• 추진절차 : 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

• 심의기준 : 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음

• 양성화 실적 : 26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

• 정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다.

  현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

  
  

  (참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)

• 비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다.

  노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

  
  

2. 불법행위 예방

• 건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.

• 매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.

• 불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.

• 이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.

• 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

• 특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.

• 건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

건축규제 완화

• 일조사선 후퇴기준 완화 : 건축법 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

• 비가림지붕·보일러실 특례 : 시행령 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

불법행위 예방

• 건축물 사후검사제도 도입 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 성능확인제도 도입 : 건축물관리법 개정안 발의(2026년 상반기, 건축정책과)

• 매매·임대차 투명성 제고 : 건축물대장 기재 확대(2026.3, 건축정책과), 공인중개사법 개정(2026.2, 부동산개발산업과)

• 매도인 원상복구 특약 반영 : 계약서 개정(2025.12, 부동산개발산업과)

• 위반건축물 정보제공 사이트 개설 : 민간 서비스앱 연계 구축(2026년 상반기, 건축정책과)

• 설계·감리 점검 가이드라인 마련 : 2026년 하반기, 건축정책과

• 미등록 시공업자 벌칙 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 : 지자체 배포(2026년 상반기, 건축정책과)

단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 : 2025~2027년, 국토지리정보원

• 지자체 정기 실태조사 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 부동산 감독기구 신설 : 신설기구 설립 논의(2025.12, 부동산소비자보호기획단)

• 건축안전특별회계 조성 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 정보시스템 고도화 : 세움터 기능 개선(2026년 상반기, 건축정책과)

• 이행강제금 반복부과·가중 도입 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 영리목적 위반 가중 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 소규모 해체계획서 검토 면제 : 건축물관리법 개정(2026년, 건축안전과)

• 표준 해체계획서 제작·배포 : 2026년 상반기, 건축안전과

- 특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화

- 일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화

- 불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제*(신속추진과제**)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.

* 국정72 : “국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립” 中 세부 이행계획

** (`25.7.31) 국정기획위원회, “‘특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안’ 신속추진과제로 선정”

□전국의 위반건축물은 ’24년 말 기준으로 약 14.8만동이 존재하고 있으며,

`15년 8.9만동에서 매년 5~6천동씩 지속 증가하는 추세로, 국민 안전을 위협하는 사고가 끊임 없이 발생*하고 있다.

* (`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망1, 부상3)

ㅇ특히, 주거용 위반건축물(8.3만동) 중 소규모 단독·다가구·다세대주택*이 과반을 넘는 만큼(4.6만동, 54.7%), 비아파트에 거주하는 서민 등의 주거환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적되고 있다.

* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)

□ 정부는 이러한 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·

지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등*을 통해 수렴한 현장의견을 토대로,

* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)

ㅇ기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.

□우선, 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화를 추진한다.

ㅇ임대인·매도인 등의 불법행위가 임차인·매수인 피해로 이어지는 문제를 고려하여, 정부가 국회 논의 중인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」*(이하 특정건축물법) 시행을 적극 협조하여 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물의 양성화**를 유도한다.

*22대 국회 출범 이후, 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중

**과거 5차례 시행(`80,`81,`00,`06,`14), `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료

ㅇ다만, 양성화 대상범위나 심의기준 등 세부적인 입법사항은 `14년

추진사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종 확정될 예정이다.

□이와 함께, 정부는 일시적 양성화 사례가 더 이상 반복되지 않도록,

건축규제와 관련 제도를 전면적으로 개선한다.

□첫째, 위반건축물을 발생시키는 원인인 주요 건축규제를 완화한다. 국민 생활방식 등을 고려하여 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고,

ㅇ노후주택의 외부계단 및 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·

다세대주택의 보일러실에 대해 층수 또는 면적 산정을 제외한다.

□ 둘째, 불법행위를 근원적으로 차단할 수 있도록 제도적 기반을 구축한다.

ㅇ먼저, 준공 이후 발생하는 불법행위를 억제하기 위해 건축물 사후점검제도를 도입하고, 건축 관련 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다.

ㅇ건축물 매매·임대차시장의 투명성을 위해, 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련한다.

ㅇ계약체결일 이전에 발생한 위반사항이 추후 발견될 경우, 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고하는 한편, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

ㅇ또한, 정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위를 사전에 방지할 수 있도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련하고, 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하는 한편, 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 그로 인한 처벌규정 등을 지속적으로 교육·안내할 예정이다.

□ 마지막으로, 위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계를 구축한다.

ㅇ전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각적으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고, 이를 지자체 실태조사에 활용하도록 한다. 체계적인 위반건축물 관리를 위해 지자체 조사권한 및 역할을 강화하고, 신설 추진 중인 부동산 감독기구와도 협력하는 방안도 검토한다. 또한, 업무처리를 위한 예산활용, 업무시스템 개발 등도 지원한다.

ㅇ위반건축물의 신속한 원상복구를 유도하기 위해 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고, 미시정 시 매년 그 금액을 가중하도록 한다. 또한, 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.

ㅇ일반 국민입장에서 원상복구 절차 이행, 비용 부담이 어려운 경우를 고려하여, 원상복구를 위한 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고, 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 관련 절차를 충실히 안내할 예정이다.

□ 정부는 이번 대책에 포함된 제도강화 방안이 국회에서 특정건축물법과 함께 논의될 수 있도록 신속하게 발의하는 한편,

ㅇ특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령과 지자체 업무 가이드라인을 마련하고,그 외 건축법 시행령 등 개정사항이나 행정적 개선방안은 관련 지자체와 충분히 논의하여 추진할 계획이다.

□김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다”며,

ㅇ“이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 밝혔다.

무허가주택이라고 해서 반드시 불법은 아니고 모두 철거의 대상은 아닙니다. 그러나 온전한 재산권 행사가 불가능하고 여러모로 불편하기 때문에 양성화를 통한 합법적인 건물로 만들 필요가 있습니다. 특히 농지 위에 지어진 불법무허가 농가주택은 주의해야 합니다.

무허가, 미등기 시골집을 나만의 세컨하우스로 만들고 싶다면? 양성화가 어렵다면?

시골집에는 무허가 미등기 주택이 너무 많은데,

그렇게 된 히스토리를 알아보고,

촌집의 건축물대장생성, 건축물등기 등 합법화하는 방법에 대해 썰을 풀어봅니다.

00:00 미리보기

1:20 척척벅수 소개

3:07 무허가 미등기 촌집은 불법?

4:19 무허가 미등기가 불법 건축물이 아닌 이유

5:39 무허가 촌집이 등기가 없는 이유

5:50 과세가옥대장과 재산세

7:04 2006년 이전 건축물임을 증명하는 방법

8:22 무허가 촌집 건축물대장생성 추인

10:17 무허가 촌집별 건축물대장생성과 등기방법

15:41 스페셜땡쓰투 공주시 공무원분들!

#무허가 #미등기 #건축물대장 #건축물등기하기 #농가주택 #시골집매매

불법건축물 양성화 방법에는 2가지가 있습니다. 하나는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 의한 특정건축물의 양성화이며, 또 다른 하나는 추인제도입니다.

통상적으로 불법건축물(위반건축물)의 양성화 방법에는 이 두가지 범위에서 진행되며 이번 강의를 통해서 불법건축물(위반건축물)과 증축, 개축, 무허가, 신축 등의 건축법 법령위반 위반건축물에 대해서 알아보고 그 불법건축물 양성화 방법에 대해서 이해하게 됩니다.

[강의목차]

1. 불법건축물(위반건축물)이란?

2. 이행강제금

3. 위반건축물 적발과정

4. 특정건축물 양성화

5. 불법건축물 양성화 방법 추인제도

위반건축물

1. 건축물대장을 통한 위반사항 확인

건축물 대장은 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장번호, 전유부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 공용부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 소유자현황(성명, 주민등록번호, 주소, 소유권지분, 변동일자/변동원인), 변동사항(변동일자, 변동내용 및 원인), 건축물 현황도, 기타 기재사항, 축척, 도면 작성자 등에 관한 사항을 기록하고 있습니다.

건축물 대장에 포함된 도면은 건축주만 발급받을 수 있지만, 배치도에 한해서는 발급 제한이 없으며, 건축물대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 작성하여 (서식4) 건축물 대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 제출하면 위임을 받은 자도 현황도서를 발급 받을 수 있습니다.

건축물의 위반사항은 건축물대장(갑)지 오른편에 노란색 박스형태로 '위반건축물'로 표시되며, 위반사항에 대한 자세한 설명은(을)지 하단분 표에 상세히 기록됩니다. 건축주는 위반건축물에 대해 행정관청으로부터 위반건축물의 철거나 위반건축물에 대해 양성화 요구, 이행강제금 부과 등의 조치를 받게 됩니다.

건축물대장에 '위반건축물'로 표시되면 용도변경을 비롯한 건축행위가 제한됩니다. 건축법 제79조 대출이 불가하고, 신규사업관련 허가와 관련해서 허가제한이 되는 등 많은 부분에 있어서 불이익이 있으며, 부과된 이행강제금을 납부하지 않을 경우 납부의무자의 동산이나 부동산이 압류될 수 있습니다.

건축물대장의 종류

- 일반 건축물대장 : 단독주택, 다가구주택(원룸), 상가주택 등

- 집합 건축물대장 : 아파트, 다세대주택, 연립주택

2. 위반사항의 종류

1) 사전에 허락 없는 무단 증축

건축물대장에 등재된 면적 이상으로 건축물의 일부를 무단으로 증축하거나, 옥탑층의 일부를 구획하여 무단으로 사용하는 행위는 무단증축에 해당됩니다.

2) 사전에 허락 없는 발코니 확장

주택 발코니의 구조를 변경하기 위해서는 공사 전에 [발코니 등의 구조변경 절차 및 설치기준]에 적합하게 진행해야 되며, 동별 입주민의 1/2 이상의 동의를 받아 행위허가서를 비롯한 구비서류(구조안전확인서, 변경 전후 도면, 소유권 증빙서류, 비내벽철거사유서 등)를 작성해서 관련 행정기관에 접수한 후 공사를 진행해야 합니다.

3) 사전에 허락없는 용도변경

근린생활시설에도 전입신고와 확정일자 신청이 가능(계약서에 주거로 사용이라고 명시) 하기는 하지만, 근린생활시설을 단독주택이나 공동주택으로 용도변경하지 아니하고 주택으로 개조하여 사용하는 행위는 위법입니다.

4) 사전에 허락없는 시설의 불법 변경

다중주택(하숙집)의 경우에는 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)으로 제한하고 있는데, 임의로 취사시설을 설치하는 것은 불법입니다.

5) 사전에 허락없는 세대 나누기

다가구주택은 단독주택 군에 속한 소유자 1인의 건축물이며, 전체 세대수는 19세대이하로 제한되어 있습니다. 그런데, 건축주가 임의로 전체세대수를 19세대 초과하여 세대를 쪼개는 것은 불법입니다.

3. 위반건축물로 적발되는 경우

1) 담당 공무원의 현장 점검에 의한 적발

불법건축물의 무분별한 발생을 막기 위해 '국토교통부', '서울시', '해당 구청' 에서는 연차별 점검이나 긴급점검 등의 점검계획을 가지고 각 건축물에 대해 위법사항을 조사하고 있는데, 이러한 정기점검을 통해 위반사항이 적발됩니다.

2) 항층판독(항공촬영에 의한 위성사진)에 의한 적발

발코니 불법확장, 가설건축물 임의설치, 점포앞 무단건축물 설치 등에 대해 전년도 위성사진의 비교를 통해 위법사항이 확인되며, 불법건축물의 원상회복에 대한 안내문이 건축주에게 발송되며, 원상회복을 이행하거나 이행강제금이 부과될 수 있을을 안내받게 됩니다.

3) 민원요청에 의한 적발

민원인이 '국민신문고', 구청홈페이지 민원신청사이트를 통해 민원을 접수(서식6)고충((진정, 질의, 건의) 민원신청서) 접수하거나 고충민원신청서를 작성하여 불법건물에 대해 민원을 접수할 경우, 관련 부서(건축과 또는 주택과)로 해당민원이 이관되며, 불법건축물에 대해 현장조사가 이루어지게 됩니다.

행정관청별로 차이가 있으나, 일반적으로 다소 복잡한 법령 위반사항은 건축과에서 담당하며, 육안으로 확인되는 단순 위반사항은 주택과에서 담당하게 됩니다.

4. 불법건축물을 매매하거나 임대할 경우 유의사항

1) 불법건축물의 매매

건축물대장을 확인을 하고 위반건축물임을 감안하고 매수를 하고자 할 경우, 반드시 잔금 지급전에 원상회복에 관한 특약서 작성이 필요합니다.

2) 불법건축물의 임대

위반건축물에 대해서는 임대계약을 피하는 것이 좋습니다. 집합건축물의 경우 소유자가 호별로 다르기 때문에 해당 호에 위반사항이 없는 경우에는 다른 호의 위반 여부와는 상관없이 사업자등록이 되기도 하지만 불법건축물에 대해서 양성화 이후 임대계약이 바람직합니다.

건축물 대장에 기록된 위반사항 중 일부를 시정한 후 시정완료보고서(서식7) 시정완료보고서를 작성하여 제출하면 해당 부분에 대해서 건축물대장을 부분수정 할 수도 있습니다.

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