1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크)

• 국회 통과: 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과. 공포 후 6개월 유예가 유력(시행 시점은 대략 2026년 3월경 전망). 법무법인[유] 지평Lexology

• 핵심 내용(요지)

  1. 원청 사용자성 확대: 하청노동자의 ‘특정 근로조건’에 대해 실질적·구체적 지배·결정 권한이 있는 경우에 한해 원청이 사용자로 인정되어 교섭의무가 생김(“모든 하청과 무조건 교섭” 아님). 정책브리핑고용노동부

  2. 쟁의 대상 일부 확대 & 손배·가처분 제한: 정당한 노조활동·쟁의에 대한 과도한 손해배상 청구를 제한. 불법행위 면책이 아니라 정당한 노동활동 보호 범위의 명확화에 가깝다는 해석. 경향신문법무법인[유] 지평

• 외국기업 반응: ECCK·암참 등은 투자위축 우려를 공개적으로 표명했지만, ‘한국 철수’는 최악의 가정이라는 해명/보도도 병존. 즉 “즉각 철수”로 단정하기 어려움. 한국무역협회코리아헤럴드노컷뉴스

2) 부동산(특히 분양가·주택공급) 파급 경로 정리

노란봉투법 자체가 집값을 ‘직접’ 올리는 스위치는 아닙니다. 다만 건설비·공기·리스크 프리미엄을 통해 간접 경로로 작동할 여지는 있습니다.

A. 노사교섭 구조 변화 → 협상비용·지연 리스크↑ (가능성)

• 원청이 실질 지배권이 있는 의제에 한해 하청과 직접 교섭 의무가 생김 → 복수 사업장/다단계 하도급 구조에서 교섭 수와 조정 비용이 늘 수 있음(반면, 제도권 대화 경로가 열리며 장기분쟁을 줄인다는 반론도 존재). 정책브리핑고용노동부

B. 이미 진행 중인 ‘건설원가 상승’ 요인(노란봉투법과 무관하지만 결과적으로 분양가 상방 압력)

• 자재비: 시멘트는 2021년 대비 약 40% 내외↑, 톤당 11.2만원 수준 유지·인상 논의가 반복. 레미콘도 인상 기조. 한국건설산업연구원하나증권CEO Score Daily

• 노무비: 2025년 상반기 시중/공사 노임단가 인상. kosca.or.kr

• 안전규제/제재 강화: 중대사고 시 영업정지·매출 3% 과징금 등 강력 제재 법안/정책 논의로 안전관리 비용·공기 지연 리스크 확대(아직 ‘입법/집행 수준’은 사안마다 다름). 동아일보조선일보

• 제로에너지(ZEB) 의무화 확대: 민간 공동주택까지 ZEB(5등급) 설계/인증 의무화가 확산→ 가구당 추가비용(정부 추정 ~130만원, 업계 추정 ~293만원 등) 논의. 단기적으로 공사비 상방 요인. 한국경제조선일보산군

C. 공급 파이프라인(입주물량) 축소 리스크

• 서울·수도권 입주 예정물량 감소 신호가 여러 통계에서 확인. 내년 서울 ~2.9만 가구 수준으로 올해 대비 축소, 이후 수도권/전국도 ’27~’28년 급감 전망치 다수. 공급파이프라인이 얇아지면 가격 방어력이 생김. 한국경제뉴시스대한경제

3) “분양가=오른다” 주장, 어디까지 근거 있나

• 단기(12~18개월):

  • 상기 자재·노무·안전·ZEB 요인이 계속 원가 상방 → 분양가에 전가 압력.

  • 입주물량 축소가 현실화되면 공급 측면 지지력.

  • 반면, 금리·대출규제·수요심리가 약하면 분양가 인상 전가가 제약될 수 있음.

• 데이터 스냅샷: 2025년 들어 서울 민간 아파트 분양가 YoY 강세(예: 5월 기준 약 +17% 보도)나 월별 등락 혼재. 장기론 우상향이나, 금융충격/경기후퇴 국면에서는 일시 조정도 있었음. 한국경제

• 결론적으로 노란봉투법 단독효과보다, 원가·안전·ZEB·공급파이프라인·금리의 합성효과가 분양가를 좌우할 가능성이 큼.

4) 자주 나오는 오해 정리

• “원청은 모든 하청과 교섭해야 한다” → 아님. 특정 근로조건에 관해 실질적·구체적 지배/결정이 가능한 범위에서만 사용자성 인정. 고용노동부정책브리핑

• “파업 만능주의법” → 불법행위 면책이 아니라, 정당한 노동활동에 대한 과도한 손배·가처분 제한이 골자. 불법은 여전히 제재 대상. 경향신문

• “외국기업 줄철수 확정” → 우려 표명은 사실이나, ECCK도 ‘철수는 최악의 가정’임을 시사. 실제 투자는 후속 가이드라인·시행령·사법 판단에 의해 달라질 소지. 한국무역협회코리아헤럴드

5) 향후 체크리스트(부동산 관점)

1. 시행령·가이드라인: ‘사용자성’ 판단기준, 교섭 절차 조정 장치(분쟁조정/노동위 역할)가 어떻게 설계되는지. 이것에 따라 현장 비용·지연 리스크의 크기가 달라짐. 고용노동부

2. 입주물량 업데이트: 2026~2028년 서울/수도권 입주통계(부동산원·R114 합동 발표) 분기 점검. 네이트 뉴스

3. 원가 사이클: 시멘트·레미콘·철근 가격, 노임단가, ZEB 세부기준. 공사비 지수와 표준시장단가 업데이트 체크. 하나증권kosca.or.kr

4. 안전규제 입법: ‘건설안전특별법’ 등 영업정지/과징금 상향 법안의 실제 처리속도. 동아일보

5. 자금시장/금리: 분양 전가력은 금리·대출여건·분양성에 좌우. (원가↑라도 수요가 받쳐주지 않으면 분양가 인상은 제한됨)

#노란봉투법 #집값전망 #집값상승 #부동산전망

Ⅱ 하자심사 사례 (공종별)

1. 마감공사

2. 옥외급수·위생 관련공사

3. 난방·냉방·환기 공기조화설비공사

4. 급·배수 및 위생설비공사

5. 가스설비공사

6. 창호공사

7. 조경공사

8. 전기 및 전력설비공사

9. 정보통신공사

10. 지능형 홈네트워크설비공사

11. 단열공사

12. 잡공사

13. 대지조성공사

14. 철근콘크리트공사

15. 조적공사

16. 지붕공사

17. 방수공사

18. 내력구조부

CONTENTS

Ⅰ 총칙 04

Ⅳ 하자심사·분쟁조정·

분쟁재정 업무 안내

112

Ⅴ 자주 묻는 질문(FAQ) 128

Ⅵ 별첨 132

Ⅲ 분쟁조정 사례 (유형별)

1. 하자보수청구

2. 하자보수청구 및 손해배상청구

3. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구

4. 하자보수보증금 청구

지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자  |  건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

더스쿠프 원초적 질문

기업이 집주인인 임대주택

일부 주택은 기업이 책임지나

퇴거시 분쟁 발생 사례 많아

수리 책임 범위 법에 있지만

분쟁조정위 역할 강화해야

기업형 임대주택에서 집수리를 놓고 기업과 임차인이 갈등하는 경우가 발생한다. [사진 | 뉴시스]

기업형 임대주택의 집주인은 기업이다. 집이 망가지면 기업이 고쳐야 한다. 하지만 기업은 전문가고 임차인인 개인은 비전문가다. 그래서 수리비 청구비 등 정보의 불균형에서 초래되는 쓸데 없는 오해도 숱하다. 그렇다면 기업형 임대주택에서 발생하는 수리비 등은 규격화돼 있을까. 여기서 갈등이 벌어진다면 구제책은 어디서 찾아야 할까. 

"월셋집이 망가지면 집주인이 고치고 전셋집에 문제가 생기면 임차인이 고친다." 전월세 시장의 오랜 통념이다. 하지만 현실에선 다른 경우가 많다. 전구 등 소모품은 집에서 살고 있는 사람이 비용을 들여 구입하고, 바닥이나 문고리 등 설비는 집을 소유한 사람이 고치는 게 일반적이다. 월세냐 전세냐에 따라 가르는 것보다 더 정확한 기준이다. 

각설하고 민간임대주택 이야기를 해보자. 지금까지 민간임대주택은 대부분 개인과 개인 간 거래였다. 갈등이 발생해도 개인 간의 문제에 그쳤다. 그런 문화가 달라진 건 2015년 박근혜 정부가 기업형 임대주택(당시 뉴스테이)을 도입하면서다.

기업형 임대주택의 주인은 정부나 개인이 아니라 기업이다. 그만큼 주택에 더 많은 전문적인 지식을 갖고 있다. 그러다보니 집주인 기업과 임차인 개인 간엔 오해가 종종 생긴다. 임차인이 임대차 계약이 끝나 집에서 퇴거할 때 기업인 집주인이 원상복구나 수리비를 과하게 청구한다는 소문이 대표적이다. 

과연 그럴까. 기업형 임대주택에선 임차인이 손해를 볼 수밖에 없는 걸까. 꼭 그렇지만은 않다. 임차인을 위한 법과 제도가 있긴 하다. 먼저 민간임대주택 특별법을 적용받는 기업형 임대주택의 표준임대차계약서를 살펴보자. 이 계약서 9조에 따르면 '주택 보수補修'의 한계를 정해놨다.

주택 보수와 수선修繕은 기본적으로는 '기업'의 책임이다. 다만, 주택의 전용부분(임차인이 사용하는 부분)과 내부 시설물을 임차인이 부쉈을 땐 임차인이 부담해야 한다. 그 기준도 6년, 10년 등으로 정해뒀다. 6년 또는 10년이 지나지 않은 상태에서 고쳐야 할 땐 임차인이 비용을 낸다. 

먼저 주택법 시행규칙에서 정해놓은 수선 주기 6년 이내인 자재는 몰타르 마감, 지붕의 부분 수리, 외벽의 수성페인트, 지붕의 낙수구(빗물이 배출되는 설비), 내벽 페인트 등이다. 벽지나 장판, 전등기구와 콘센트의 기준은 10년이다. 

[사진 | 뉴시스]

이젠 실례實例를 들어보자. 아파트에 묻혀 있는 배관이 문제가 생기면 누가 교체ㆍ수리비용을 감당해야 할까. 일단 아파트의 배관은 벽 안에 묻혀 있다. 외벽은 공용부에 해당하기 때문에 관리사무소에서 고친다. 

기업형 임대주택이든 여타 공동주택이든 마찬가지다. 다만, 기업임대주택의 경우, 발코니 등 주택 안으로 이어진 배관은 '임대 센터'에서 직접 고친다. 문제의 원인을 제공한 게 아니라면 임차인이 비용을 낼 필요는 없다. 

그럼 배관 문제가 아니라 임차인의 '정수기' 등이 문제라면 어떨까. 가령, 정수기가 고장나서 밑에 집에 피해를 줬다면, 수리 비용을 임차인이 내야 한다. 주택의 문제가 아니라 임차인의 문제로 발생한 일이어서다.

기업형 임대주택의 한 관계자는 "임차인의 문제로 발생한 일이 아니라면 임차인에게 수리비를 청구하지 않는다"며 "주택 전용부분에서 발생한 문제는 기업이 해결하고 있다"고 설명했다.

그렇다고 문제가 없는 건 아니다. 언급했듯 기업형 임대주택의 경우, 집주인과 임차인 사이에서 '정보 비대칭 현상'이 나타날 우려가 크다. 집주인인 기업이 법 조항, 제도적 한계 등의 정보를 더 많이 갖고 있기 때문이다. 그래서 중요한 건 '임대차분쟁조정위원회'의 역할이지만, 아쉬운 부분이 적지 않다. 

한국부동산원 임대차조정위원회에 따르면, 주택의 상태를 둘러싼 유지ㆍ수선 접수 건은 매년 100여건에 이른다. 임차인이 주택에 결함이 생겼을 때 보수해야 할 범위와 주체를 묻는 일종의 절차다. 

이렇게 접수된 사건 중 성립된 비율은 최근 5년을 기준으로 11.4%에 불과하다. 임대차조정위원회가 주택 보수를 둘러싼 갈등 10건 중 1건만을 해결해낸 셈이다. 이는 임대차조정위원회가 제역할을 하지 못하고 있음을 상징적으로 보여주는 통계다. 

김도읍 국민의힘 의원은 지난 1월 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'을 대표발의하면서 "일부 임대사업자가 임차인 퇴거 시 원상복구비용을 과도하게 청구하는 사례가 있다"면서 "전문성이 부족한 임차인이 대응할 수 있는 배경을 마련해야 한다"고 그 취지를 밝혔다. 

[자료 | 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회] 

그래서인지 이 개정안엔 의미 있는 조항이 들어 있다. "임대주택분쟁조정위가 제대로 된 기능을 할 수 있도록 문서 제출, 조정위원회 출석 등 '의무'를 부여하자"는 내용이다. 기업형 임대주택이 늘어날수록 집주인과 임차인의 '정보 비대칭성'에서 기인하는 갈등은 더 커질 게 분명하다.

그중 대부분은 '보수'와 연결될 공산이 크다. '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'이 국회의 문턱을 하루빨리 넘어야 할 이유다. 이 법안은 지금 국회 국토교통위원회 소위원회에 계류돼 있다.