내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

부산 대표 식품기업 이재모피자가 부산진해경제자유구역 명지지구에 자체 생산 공장과 복합시설을 동시에 건립한다. 2026년 6월 18일 부산진해경자청 경관위원회 심의를 통과하면서 후속 건축 절차에 돌입할 예정이다. 건축 관점에서 이번 사례는 경제자유구역 내 복합 용도 시설의 단계적 개발 방식과 경관심의 절차를 잘 보여준다.

건축 개요 — 두 부지의 단계적 개발

두 부지는 서로 인접해 있으며, 공장 부지가 먼저 단독 건물로 경관심의를 통과하면서 복합시설 부지와 함께 앵커 상권을 형성할 계획이다.

경제자유구역 내 경관위원회 심의란

부산진해경제자유구역 내 건축물은 일반 건축허가 절차와 별도로 경관위원회 심의를 거쳐야 한다. 경관위원회는 건축물의 외관·색채·재료·경관축 조화 등을 심의하며, 조건부 통과 시 지정된 조건을 충족해야 건축허가가 진행된다.

• 경관심의 대상: 경제자유구역 내 일정 규모 이상 건축물

• 심의 항목: 건물 외관 디자인, 색채 계획, 인접 건물·도로와의 경관 조화

• 조건부 통과: 지정 조건 이행 후 건축허가 신청 가능

• 경관심의 → 건축허가(신고) → 착공 순으로 진행

부산진해경자청 관내 건축 동향 (2026년 1~5월)

전국적인 건설경기 침체와 착공 절벽 속에서도 경자청 관내 건축 지표가 전년 대비 크게 증가한 것은 로얄러셀스쿨(1만 9,285㎡) 신축, 고모텍 신규 공장 등 첨단 제조 시설 중심의 실제 투자가 이행된 결과다.

명지지구 B-14블록 공동주택 신축 예정

명지국제신도시 2단계 B-14블록에 1,134세대 규모 공동주택 신축 공사가 추진 중이다. 2026년 5월 29일 부산시 건축전문위원회에서 조건부 의결되어 후속 설계 및 허가 절차를 준비하고 있다.

• 대규모 공동주택으로 부산시 건축전문위원회 심의 대상

• 명지국제신도시 2단계 개발의 주거 기반시설 확충 역할

• 이재모피자 앵커 상권, 국회부산도서관, 낙동강아트센터와 연계한 생활 인프라 집적화 예정

건축사 실무 관점 — 경제자유구역 개발의 특수성

부산진해경제자유구역 내 건축은 일반 지역과 달리 몇 가지 추가 검토 사항이 있다.

• 외국인투자지역 특례: 일부 구역은 외국인투자촉진법에 따라 건축 관련 규제 완화 또는 특례 적용

• 경관위원회 심의: 일반 건축허가 전 경관위원회 심의 선행 — 설계 초기 단계에서 경관 계획 반영 필요

• 지구단위계획 기준: 블록별 허용 용도, 건폐율·용적률, 건물 높이 및 후퇴선 기준이 별도로 지정되어 있어 지구단위계획서 선검토 필수

• 기반시설 분담: 대규모 개발 시 도로·공원·하수 기반시설 기부채납 또는 개발부담금 검토 필요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "이재모피자, 부산진해경제자유구역 '앵커 기업' 기대감"

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• 해수부 본청사 부지, 왜 북항인가 — 공공청사 입지 선정의 건축·도시계획 기준

• 건폐율·용적률 완벽 정리 — 국계법·건축법 기준 + 용도지역별 산정기

• 대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

해양수산부가 이달 중 부산 기초자치단체를 대상으로 본청사 부지 공개모집을 시작한다고 밝혔다. 현재 부산 동구 수정동 임시청사를 사용하고 있는 해수부는 이르면 연내 최종 입지를 결정할 계획이다. 동구·중구(북항 1단계 재개발 지역), 남구(BIFC 문현금융단지), 강서구(에코델타시티·명지국제신도시) 등 구별로 유력 후보지를 검토 중이다.

건축 실무 관점에서 보면, 공공청사 부지 선정은 단순한 위치 선정이 아니다. 용도지역, 건축물 용도, 도로 조건, 공급 인프라, 향후 증축 가능성까지 복수의 법적 조건이 맞물려야 한다. 이 글에서는 해수부 본청사 입지 후보지별 도시계획·건축법적 조건을 정리한다.

공공청사 입지 선정의 핵심 기준

대형 공공청사를 신축할 때 가장 먼저 확인해야 하는 항목들이다.

북항 1단계 재개발 지역의 건축적 조건

현재 가장 유력한 후보지인 북항 1단계 재개발 구역은 지구단위계획이 수립된 복합개발지구다. 이 지역에서 공공청사를 건립하려면 지구단위계획상 허용 용도와 건축 기준을 우선 확인해야 한다.

동구 복합항만지구 (7만 7,400㎡)

• 북항 1단계 재개발 구역 내 최대 규모 부지
• KTX 부산역 도보 접근 가능, 도시철도 1호선 연결
• 계획 중인 북항 트램(부산항선) 정류장 인접 예정
• 복합항만지구 특성상 업무·상업·공공시설 복합 배치 가능

중구 해양문화지구 (1만 3,500㎡) + IT·영상전시지구 (2만 320㎡)

• 부산세관·부산역 사이 중앙동 일대
• 해운·항만물류 기업 밀집 지역으로 집적화 시너지 높음
• 부지 규모가 분산되어 있어 대형 단독 청사 건립 시 토지 통합이 과제

남구 BIFC(문현금융단지)의 도시계획적 조건

남구가 제안하는 문현동 일반용지('자갈마당')는 부산금융중심지 내 마지막 미개발 부지다. BIFC는 금융·업무 기능 중심의 도시개발사업 지구로 지구단위계획이 별도로 수립되어 있다.

• 금융업무 특화 지역 — 해양수산 행정 집적화 효과는 북항 대비 제한적
• 그러나 2차 공공기관 지방이전의 마중물 역할로서 BIFC 공공기관 집적화 명분 있음
• 지구단위계획상 건축 가능 용도 사전 확인 필요

강서구 에코델타시티·명지국제신도시의 장단점

강서구는 가덕신공항, 부산항 신항과의 접근성을 강점으로 내세운다.

• 장점: 개발 진행 중인 지역으로 가용 부지 풍부, 대형 청사 부지 확보 용이, 미래 확장성 높음
• 단점: 기존 해양수산 행정·공공기관과의 집적화 거리 큼, 현 직원 출퇴근 동선 불리, 현재 직원들의 세종·서울 출장 시 KTX 접근성 북항 대비 열위

공공청사 신축 시 건축법·도시계획법 주요 검토 사항

어떤 후보지가 선정되든 공공청사 건립에는 공통적으로 아래 사항을 검토해야 한다.

• 용도지역 적합성: 상업지역(일반·중심)이 공공청사 건립에 가장 유리 — 용적률 400~1,300% 범위, 건폐율 60~90%
• 지구단위계획 적합성: 북항·BIFC 모두 별도 지구단위계획 수립 지역 — 허용 용도·건폐율·용적률·높이 제한 확인 필수
• 도로 기반시설: 대형 공공청사는 소방차 진입도로(6m 이상) + 민원인 출입 동선 분리 계획 필요
• 환경영향평가·교통영향평가: 대형 청사는 용적률에 따라 환경·교통영향평가 대상 해당 여부 확인
• 공공기여: 지구단위계획 구역 내 개발 시 공공기여(기부채납) 또는 공공시설 설치 조건이 붙을 수 있음

선정 일정과 향후 절차

해수부는 이달 중 공모를 시작해 지자체에 약 한 달의 신청 준비 기간을 부여한 뒤 종합 평가 후 최종 입지를 결정할 예정이다. 지자체장들의 새 임기 시작과 맞물려 구별 유치 경쟁이 활발해질 전망이다.

건축사 실무 관점에서는, 부지 선정 이후 기본계획 수립 → 설계 공모(현상설계 또는 설계경기) → 실시설계 → 착공 순서로 진행된다. 공공청사 특성상 설계 공모 단계에서 BIM 적용, 에너지효율등급 목표, 접근성 기준 등이 발주처 요구조건으로 명시되는 것이 일반적이다.

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 보도 — "부산항 북항, 해수부 본청사 부지로 최적"

1일부터 ‘키즈위크’ 개최

여의도한강공원·북서울꿈의숲 등

서울형키즈카페 60여곳 무료 개방

야외형·찾아가는 키즈카페도 운영

온가족 체험·교육 프로그램 ‘풍성’

어린이날이 있는 5월 첫째 주 서울 전역이 아이들을 위한 놀이공간으로 채워진다.

서울시는 5월 1일부터 7일까지 처음으로 ‘서울 키즈위크’를 열고 공공놀이시설인 ‘서울형 키즈카페’ 60곳을 무료로 개방하는 등 어린이 체험·놀이프로그램을 운영한다고 23일 밝혔다.

시에 따르면 이번 서울 키즈위크 기간 서울 전역의 서울형 키즈카페는 가족 단위 이용객을 맞는다. 키즈 매직쇼를 선보이는 ‘오월 애(愛) 놀이터’, 클래식 악기 체험공연인 ‘악기야 놀자’, 카트라이더 체험 ‘뛰뛰빵빵 범퍼카’ 등 다양한 프로그램이 함께 진행된다.

어린이날 당일인 5일에는 관련 조례 등에 따라 서울형 키즈카페 60여곳을 무료 개방한다. 시는 시민 555명을 추첨해 ‘서울형 키즈카페 무료 이용권’을 증정하는 이벤트도 연다.

무료 이용이 가능한 서울형 키즈카페는 24일부터 ‘우리동네키움포털’에서 확인할 수 있다.

주말인 2∼3일에는 야외형으로 운영하는 ‘여기저기 키즈카페’ 11곳을 무료로 개방한다. 이 가운데 많은 시민 방문이 예상되는 여의도한강공원, 북서울꿈의숲 키즈카페는 5일까지 무료로 개방한다.

광화문 가족동행축제, DDP 어린이 디지털페스티벌 등 서울의 주요 행사와 연계한 ‘찾아가는 서울형 키즈카페’도 운영한다.

서울숲과 서울식물원에는 신규 서울형 키즈카페가 들어선다. 서울숲에는 ‘2026년 서울국제정원박람회’와 연계한 숲속 야외 놀이공간인 ‘초록초록’ 서울형 키즈카페가 5월1일 문을 연다. 기업 후원으로 조성되는 인근 포르쉐 동행정원 등 주변 공간과 연계한 체험형 놀이환경을 제공한다. 누구나 예약 없이 무료로 이용이 가능하다.

앞서 28일에는 서울식물원 식물문화센터(4층)에서 실내 서울형 키즈카페가 개관한다. 레고 정원 콘셉트의 놀이공간으로 4~9세 아동을 대상으로 22명 정원 규모로 운영된다. 주중 3회차, 주말 최대 5회차로 사전 예약제를 받아 운영할 예정이다.

민간 키즈카페 이용 부담을 덜어주기 위한 ‘서울형 키즈카페 머니’도 24일 발행된다. 이 상품은 캘리클럽, 뽀로로 파크 등 서울 시내 62개 민간 인증 키즈카페에서 20% 할인된 금액으로 사용할 수 있다. ‘서울페이+’ 앱을 통해 1인당 월 20만원까지 구매할 수 있다.

시 대표 어린이 전시체험·교육시설인 ‘서울상상나라’(어린이대공원 내)도 특별 프로그램을 마련한다. 서울상상나라는 1∼5일 특별전시 ‘놀이의 가능성: 보다’를 열고 ‘우리 가족 시선 부채’ 만들기, 거꾸로 보는 ‘요술 사진기’ 등 자율 체험 프로그램을 운영한다.

마채숙 시 여성가족실장은 “아이들이 일상 속에서 자연스럽게 놀 권리를 누리고 양육자의 부담은 덜어드릴 수 있도록 공공과 민간, 도심 공간을 유기적으로 연계한 놀이·돌봄정책을 지속적으로 확대하겠다”고 말했다.

역사·전시·문화 3개 공간 구성…왕송호수 열차 풍경 조망

티 뮤지엄 조감도. 코레일 제공

경기 의왕 철도박물관이 2030년 새 모습으로 탈바꿈한다.

한국철도공사(코레일)는 3일 철도박물관 시설개선사업 설계 공모 심사 결과 ㈜종합건축사사무소 근정의 '티 뮤지엄(T Museum)'을 최종 당선작으로 선정했다고 밝혔다.

티 뮤지엄은 과거와 현재·미래를 잇는 철도 역사 공간(Time)과 과거 철도차량 전시 공간(Train), 지역 주민과 관람객이 함께하는 문화 공간(Tomorrow) 등 3개 공간으로 꾸렸다. 부채꼴 형태의 부지를 살린 전시 공간 구성과 왕송호수 앞을 달리는 열차 풍경을 조망할 수 있도록 기획한 점이 높은 평가를 받았다.

이번 공모에는 15개 업체가 참가해 사전기술심사와 작품심사를 거쳤다. 5개 입상작 가운데 티 뮤지엄이 최다 득표를 얻었다.

당선 업체에는 설계권이 부여되며 이달 설계계약을 체결한다. 나머지 4개 입상 업체에는 총 1억 원의 상금을 지급한다.

입상작은 이달 코레일 대전 본사와 철도박물관, 서울역·오송역·부산역 등 전국 주요 역에서 순회 전시할 예정이다.

김태승 코레일 사장은 "대한민국 철도의 기술력과 발전사를 살펴보고 다양한 콘텐츠를 체험할 수 있는 복합문화공간을 조성하겠다"고 말했다.

부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기

<<<<<<<<< 캡레이트 계산기 열기 >>>>>>>>>> 상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면...

<<<<<<<<< 캡레이트 계산기 열기 >>>>>>>>>>

상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.

같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.

오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.

먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면

부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.

그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.

여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.

극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.

이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.

첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.

NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.

NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.

Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)

Spread = Cap - DebtCost

두 번째는 캡레이트입니다.

이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.

NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.

그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.

Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”

그래서 Spread(캡-대출비용)이

• 기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,

• 보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.

“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”

세 번째는 DSCR입니다.

DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.

이 리포트는 1년차 기준으로

• 기준금리에서 DSCR 2.04,

• 보수금리에서 1.60입니다.”

“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.

여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.

즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.

결론입니다.

2페이지를 다시 봐주세요.

대출상한 상한(min) 194,610,838원

자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.

이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.

이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.

그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까

현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)

상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.

바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.

프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,

이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.

그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원

그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면

그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.

예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다

즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.

반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.

위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.

상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.

8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.

캡레이트 계산기 열기 결국 답은 하나입니다.

캡레이트 계산기 열기

결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.

가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.

1. 수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap

2. 금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV

3. 출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)

이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.

1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자

현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.

• 기준 월세 RRR (부가세 제외)

• 공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)

• 운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)

• 목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)

• 내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )

2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”

NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

예시

• 월세 550만

• v=7%

• o=22%

NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78

= 47,916,000원/년

이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.

3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)

Price_cap = NOI / TargetCap

예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)

Price_cap = 47,916,000 / 0.065

= 736,400,000원(약 7.36억)

이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.

4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’

은행은 현금흐름을 봅니다.

DSCR = NOI / DS

따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은

DS_max = NOI / k

대출이 이자만이라고 단순화하면

• DS ≈ Loan × i

  → Loan_max ≈ (NOI / k) / i

가격으로 바꾸면(LTV = β)

• Loan = β × Price

  → Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β

예시

• NOI 4,791.6만

• k=1.30

• i=5.5%

• β=60%

DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462

Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854

Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)

즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.

현장에선 둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.

5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)

수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.

ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.

예시(ExitCap 7.0%)

Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)

여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.

이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.

그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면

• 허용대출 = Price_exit × 60%

• 내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.

6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값

Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)

그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.

• 임대료 하락(−5~10%)

• 공실 상승(+3~5%p)

• ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)

이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.

7) 실전 조사 체크리스트(현장용)

1. 주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)

2. 같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다

3. 공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다

4. 운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)

5. TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)

6. 3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다

7. 그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)

5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식

캡레이트 계산기 열기 상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다.

캡레이트 계산기 열기

상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.

1. 연 임대료(총) = 월세 × 12

2. EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)

3. NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)

4. DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액

5. 세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS

6. 세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

• NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

DS(부채상환)

• 이자만(만기일시): DS = L × i

• 원리금균등:

  • 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • DS = 12A

세전/세후 CF

• CF_pre = NOI − DS

• CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.

그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.

정리식(개념):

• 과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제

• 소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t

※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.

• 임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.

• 매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.

실무 표기(개념):

• NetVAT = OutputVAT − InputVAT

• CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

조건

• V=10억, 월세=500만

• v=5%, o=20%

• L=6억, i=5.5%

• 이자만(만기일시)

• 보유세(연) HT=600만 (예시)

• 임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)

1. NOI

• 연 임대료 = 500만×12 = 6,000만

• EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만

• NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)

2. DS(이자만)

• DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)

3. 세전 CF

• CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)

4. 소득세(단순화)

• 과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만

• IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년

5. 세후 CF

• CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만

• = 408만/년 → 월 34만

같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.

스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

• 의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지

• Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost

• 판정: 양수 유리 / 음수 불리

• 실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고

DSCR

• 의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지

• DSCR = NOI ÷ DS

• 기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유

월 현금흐름(CF_month)

• CF_month = NOI/12 − DS/12

• 성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)

CoC(Cash-on-Cash)

• CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)

• 의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율

• 감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

1. 월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.

2. DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.

3. 세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.

4. 원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.

5. 상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).

6. Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).

7. DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.

8. DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.

4강. 캡레이트 vs 대출금리(스프레드)로 상가를 판정한다

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다.

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI, 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread) 한 줄로 고정하고, 숫자로 끝냅니다.

1) 상가를 보는 순서가 바뀌면, 실패 확률이 확 내려갑니다

상가 판단 3단계는 아래 순서가 맞습니다.

1. NOI를 만든다 (월세 → 공실/운영비 반영)

2. 캡레이트로 가격을 판정한다 (NOI ÷ 매입가)

3. 대출을 얹었을 때, 수익이 커지는지(스프레드) / 버티는지(DSCR)를 확인한다

2) 공식부터 고정합니다 (이 강의 핵심 식 6개)

(1) 임대수입에서 NOI 만들기

• 연 임대료(총) = 월세 × 12

• 공실/체납 손실 = 연 임대료 × 공실률 v

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − v)

• 운영비(OPEX) = EGI × 운영비율 o

• NOI = EGI × (1 − o) = 연 임대료 × (1 − v) × (1 − o)

(2) 캡레이트(자산 수익률)

• Cap Rate c = NOI ÷ 매입가 V

(3) 부채비용(대출을 어떻게 갚느냐에 따라 다름)

1. 이자만 내는 만기일시(interest-only)

• 연 이자 = 대출금액 L × 금리 i

• 월 이자 = L × i ÷ 12

• 이 경우 부채비용은 대략 i

2. 원리금균등(분할상환)

• 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • P=대출원금, r=연이율/12, n=총개월수

• 연간 원리금상환액(DS) = 12A

• 모기지상수(MC) = DS ÷ P

  • 분할상환에서는 “금리 i”가 아니라 MC가 실질 부채비용 역할을 합니다.

(4) DSCR(버티는지 확인)

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(DS)

  • 이자만이면 DS = 연이자

  • 원리금이면 DS = 연 원리금

(5) Cash-on-Cash(자기자본 수익률)

• 자기자본 E = V − L

• 연 현금흐름 CF = NOI − DS

• CoC = CF ÷ E

(6) 스프레드(레버리지 방향을 한 줄로 보는 식)

• 이자만 기준: Spread = c − i

• 분할상환 기준: Spread = c − MC

스프레드가 플러스면 “대출이 수익을 키우는 방향”, 마이너스면 “대출이 수익을 깎는 방향”입니다.

3) 숫자 예시(10억 상가)로 “착시”를 해체합니다

가정(학습용)

• 매입가 V = 10억 = 1,000,000,000원

• 월세 = 500만원 → 연 임대료 = 60,000,000원

• 공실률 v = 5%

• 운영비율 o = 20% (관리/수선/보험/재산세 등 포함 가정)

• 대출 L = 6억(60%), 자기자본 E = 4억

• 실제금리 i_real = 5.5%

• 스트레스 반영 DSR/보수심사 금리 i_calc = 7.0% (예시)

4) 1단계: 월세 500이 아니라 NOI부터 만듭니다

• EGI = 60,000,000 × (1 − 0.05) = 57,000,000

• 운영비 = 57,000,000 × 0.20 = 11,400,000

• NOI = 57,000,000 × (1 − 0.20) = 45,600,000원/년

• NOI(월환산) = 45,600,000 ÷ 12 = 3,800,000원/월

캡레이트

• c = NOI ÷ V = 45,600,000 ÷ 1,000,000,000 = 0.0456 = 4.56%

여기서 이미 1차 판정이 됩니다. “월세 500”이 아니라 “NOI 380”이 출발점입니다.

5) 2단계: 대출을 얹으면 ‘좋아지는지’는 스프레드로 결정됩니다

시나리오 A: 이자만(만기일시), 실제금리 5.5%

• 연 이자 = 600,000,000 × 0.055 = 33,000,000

• 월 이자 = 33,000,000 ÷ 12 = 2,750,000

현금흐름(월)

• CF_month = NOI_month − 이자_month

• = 3,800,000 − 2,750,000 = 1,050,000원/월 플러스

여기서 사람들은 “남네, 괜찮네”라고 끝냅니다. 이게 착시의 시작입니다.

DSCR(이자 기준)

• DSCR = NOI ÷ 연이자 = 45,600,000 ÷ 33,000,000 = 1.38

CoC(자기자본수익률)

• 연 CF = 1,050,000 × 12 = 12,600,000

• CoC = 12,600,000 ÷ 400,000,000 = 3.15%

스프레드(이자만 기준)

• Spread = c − i = 4.56% − 5.50% = −0.94%p

핵심: 월 현금흐름은 플러스인데도 스프레드는 마이너스입니다.

즉 “대출을 쓸수록 수익률이 커지는 구조”가 아니라, 대출이 자기자본수익률을 깎는 방향입니다. (그래도 플러스인 건 레버리지를 낮게 썼거나 NOI가 간신히 버티기 때문입니다)

시나리오 B: 원리금균등(30년), 실제금리 5.5%

이제 은행이 더 보수적으로 보는 그림(원리금)으로 바꿉니다.

월상환액 공식 대입(30년, n=360)

• P = 600,000,000

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• A = P×r×(1+r)^360 / ((1+r)^360−1)

• A ≈ 3,406,734원/월

• 연 DS = 3,406,734×12 = 40,880,808원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,406,734 = 393,266원/월

DSCR(원리금 기준)

• DSCR = 45,600,000 ÷ 40,880,808 = 1.12

CoC

• 연 CF = 393,266×12 = 4,719,192

• CoC = 4,719,192 ÷ 400,000,000 = 1.18%

모기지상수 MC

• MC = 연 DS ÷ P = 40,880,808 ÷ 600,000,000 = 6.81%

스프레드(분할상환 기준)

• Spread = c − MC = 4.56% − 6.81% = −2.25%p

여기서 착시가 깨집니다.

“이자만”으로 보면 남는 것 같지만, 원리금/보수기준으로 보면 DSCR·CoC가 급락합니다.

6) 3단계: 스트레스 7%로 ‘보수심사’하면 한 번 더 무너집니다

3강에서 했던 것처럼 “실제금리”가 아니라 “심사용 금리(스트레스 반영)”로 테스트하면 더 명확해집니다.

시나리오 C: 원리금균등(30년), 심사용 7.0%(스트레스 반영 예시)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• 월상환액 A ≈ 3,991,815원/월

• 연 DS = 47,901,780원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,991,815 = −191,815원/월 마이너스

DSCR

• DSCR = 45,600,000 ÷ 47,901,780 = 0.95 (1 미만)

이게 “시간이 사라지는 순간”입니다.

만기일시 구조는 만기 때 재대출이 막히면 원금을 처리해야 하는데, 보수심사에서 DSCR이 깨지면 재대출 조건이 나빠지거나(금리↑/LTV↓) 아예 막히는 방향으로 갑니다.

7) “월세가 괜찮아 보이는 착시”를 한 문장으로 정의합니다

월세 착시는 보통 이렇게 발생합니다.

1. 월세(매출)로 판단하고 NOI로 내리지 않습니다

2. 이자만(만기일시) 기준으로만 계산합니다

3. 보수심사(원리금/스트레스/만기 리스크)를 넣지 않습니다

그래서 겉으로는 “월세가 이자보다 크다”인데, 실제로는

• NOI로 내리면 줄고

• 원리금으로 보면 더 줄고

• 스트레스/만기까지 넣으면 마이너스로 뒤집힙니다

8) 실전에서 바로 쓰는 ‘역산 공식’ 2개

(1) 목표 캡레이트를 NOI로 바꾸기

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

예: 10억을 캡 6.5%로 사고 싶다

• 목표 NOI = 10억 × 6.5% = 6,500만원/년

(2) 목표 NOI를 “필요 월세”로 바꾸기

• NOI = 연월세 × (1−v) × (1−o)

• 필요 연월세 = NOI ÷ ((1−v)(1−o))

예: 목표 NOI 6,500만원, v=5%, o=20%

• 필요 연월세 = 65,000,000 ÷ (0.95×0.8) = 85,526,315

• 필요 월세 ≈ 7,127,193원

즉 “캡 6.5%로 10억을 산다”는 말은, 같은 공실/운영비 가정이면

월세가 700만원대가 나와야 논리가 맞습니다.

4강에서 남길 문장 3개

1. 상가는 월세가 아니라 NOI로 시작합니다: Cap = NOI/가격입니다.

2. 레버리지가 수익을 키우는지 깎는지는 Spread(캡 − 부채비용) 한 줄로 결정됩니다.

3. “이자만”으로 남는 것처럼 보여도, 원리금·스트레스·만기를 넣으면 DSCR이 무너져 재대출/보유가 막히는 구간이 나옵니다.

3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가 2026-02-15 부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다.

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

2026-02-15

부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.

그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통

• 변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)

• 혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리

  를 씁니다.

COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)

대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d

• b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”

• s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등

• d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인

숫자로 분해(학습용 예시)

• b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)

• s = 2.10%

• d = 0.80%

그러면

i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%

여기서 우대가 빠지면

i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%

“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

원리금균등 월상환액 공식

월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

• P: 대출원금

• r: 월이율 = 연이율/12

• n: 총개월수

5억, 30년(360개월) 예시

(1) 연 4.18%

• P = 500,000,000

• r = 0.0418/12 = 0.0034833333

• f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693

A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)

A ≈ 2,439,253원/월

(2) 연 5.18%

• r = 0.0518/12 = 0.0043166667

• f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899

A ≈ 2,739,380원/월

차이

2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월

금리 +1%p면 월 약 30만원 증가

이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.

LTV 한도

• 주택가격 H, LTV β이면

  P_LTV = H × β

DSR 한도(기본식)

DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득

연소득 Y, DSR 한도 α라면

• 허용 연 상환액 = Y × α

• 허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12

예시: Y=80,000,000원, α=0.40

A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.

금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.

또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

• 실제금리 i_real

• 스트레스금리 ST

DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST

학습용으로

• i_real = 5.50%

• ST = 1.50% (3단계)

이면

i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

원리금균등에서 P만 풀면

P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)

• A = A_max

• r = (연이율)/12

• n = 360

앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841

P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)

P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475

P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)

P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)

(감소폭)

4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)

같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.

이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.

• 월세 500만

• 이자 230만

• 남는 돈 270만 → “괜찮다”

이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.

• 연 임대료(월세) = 월세 × 12

• 공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate = NOI ÷ 매입가

10억 상가 예시(학습용)

• 월세 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원 손실

• 운영비 20% (EGI 기준 가정)

계산

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년

• NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월

• 캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%

즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.

월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.

이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

• 이자만 납부(만기일시) 월 이자

  = 5억 × 5.5% ÷ 12

  = 229.17만원/월

• 원리금균등(30년) 월 상환액(참고)

  ≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)

이제 NOI(380만원/월)에서 빼면

• 이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월

• 원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월

둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”

그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.

DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액

같은 NOI 4,560만원/년 기준에서

1. 이자만(연 이자 2,750만원)

   DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66

2. 원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)

   DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34

3. “스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면

   연 원리금이 커지면서

   DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14

여기서 착시가 드러납니다.

겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.

재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

• 재대출 가능 → 계속 보유

• 재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)

• 재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생

사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는

(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.

3강에서 가져갈 문장 3개

1. 내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.

2. 원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.

3. 스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.

2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다

취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법

부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.

1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)

1. 총투입금(취득비용 포함)

2. NOI(순영업소득) → 캡레이트

3. 대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)

4. 보유비용(보유세·수선·공실) 반영

5. 출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오

A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나

2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시

주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%

• 10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)

같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.

B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다

3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가

10억 상가 “숫자 예시”

가정(학습용):

• 월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원

• 운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정

계산:

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원

• 캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%

이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.

4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)

캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.

(1) 시장 레퍼런스(앵커)

• 서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.

• 서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.

(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)

• 프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역

• 프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역

• 개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).

즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.

(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

• 목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년

• 공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는

  • 필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}

  • = 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년

  • 월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)

5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다

현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.

최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.

DSCR(부채상환커버리지) 계산식

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)

10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시

• 연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원

• NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면

  • DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)

하지만 핵심 리스크는 두 가지

• 공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다

• “만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)

6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).

• 허용 연 상환액 = 연소득 × 40%

“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)

아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.

• 금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원

• 금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원

• 금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원

“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.

특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.

이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.

C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다

7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시

9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원

• 10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원

8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식

① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산

• 내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대

예시(학습용):

• 매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억

• 전세 6억, 주담대 2억이면

• 내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억

전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은

• 보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.

② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다

• 연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가

• 연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)

• 현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈

③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다

• 세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)

• 여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.

9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다

10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.

• 5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).

2강에서 가져갈 문장 3개

• 상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.

• 상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.

• 주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.

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채권 시장이 뭐길래, 내 이자랑 월급이 흔들릴까

여러분이 매달 내는 주택담보대출 이자, 회사에서 받는 월급, 심지어 주식 계좌 수익률까지 통째로 흔들어 버리는 거대한 시장이 하나 있습니다.

"대부분 죽을 때까지 모릅니다." 부자들이 주식 대신 미친 듯이 사모으는 채권의 모든것 19분만에 알아보기

채권 시장이 뭐길래, 내 이자랑 월급이 흔들릴까 여러분이 매달 내는 주택담보대출 이자, 회사에서 받는 월급, 심지어 주식 계좌 수익률까지 통째로 흔들어 버리는 거대한 시장이 하나 있습니다.

놀랍게도, 대부분의 사람들은 이 시장이 뭔지도 모릅니다.

주식 시장보다 규모가 크고, 부동산보다 역사가 긴 시장.

바로 채권 시장입니다.

한국만 해도 나라가 빌린 돈이 천조 원이 넘고, 전 세계적으로는 100조 달러가 넘는 돈이 이 시장에서 움직입니다. 이 시장이 한 번 크게 출렁이면 어떻게 될까요?

은행 대출 이자가 갑자기 오르기도 하고, 기업들이 투자와 채용을 줄이고, 주식 시장이 급락할 수도 있습니다.

그래서 오늘은 채권이 도대체 무엇인지, 왜 이렇게 중요한지, 그리고 지금 한국 상황이 어느 정도이고 앞으로 어떤 방향으로 갈 가능성이 있는지까지 한 번에 정리해 보겠습니다.

채권의 본질: 돈을 빌려줄 때 생기는 차용증

채권을 이해하는 가장 쉬운 방법은, 그냥 친구에게 돈을 빌려주는 상황을 떠올려 보는 겁니다.

친구가 사업을 하고 싶은데 돈이 없어서 여러분에게 천만 원을 빌려 달라고 합니다.

여러분은 이렇게 말하겠죠.

“좋아. 대신 1년 뒤에 천만 원에다가 50만 원 더 얹어서 갚아.”

여기서 그 50만 원이 바로 이자입니다.

왜 이자를 받아야 할까요?

오늘의 천만 원은 1년 뒤의 천만 원보다 가치가 크기 때문입니다.

지금 천만 원이 있으면 여행을 갈 수도 있고, 주식에 투자해서 수익을 낼 수도 있고, 예금이나 적금에 넣어서 이자를 받을 수도 있습니다.

그런데 친구에게 빌려주는 순간, 그 모든 기회를 포기하는 겁니다.

그 포기한 기회에 대한 보상, 그게 바로 이자이고, 이것을 돈의 시간 가치라고 부릅니다.

지금 당장 쓸 수 있는 돈을 미래의 돈으로 바꾸는 대가인 것이죠.

이제 여기서 한 걸음만 더 들어가 보겠습니다.

말로만 “줄게 줄게” 하면 불안하니까, 종이에 이렇게 씁니다.

“나 김사장은 친구 A에게 1,000만 원을 빌렸고, 1년 뒤인 2026년 11월에 원금 1,000만 원과 이자 50만 원을 갚겠습니다.”

이 종이가 바로 채권입니다.

빌린 사람이 빌려준 사람에게 써 주는 공식적인 약속 문서, 그게 채권의 가장 기본적인 형태입니다.

개인 대신 회사와 정부가 빌리면 생기는 것들: 회사채와 국채

돈을 빌리는 주체가 친구 같은 개인에만 그치지 않을 때, 이야기는 훨씬 커집니다.

회사가 공장을 짓거나 새로운 사업을 시작하려면 보통 수십, 수백억이 필요합니다. 그걸 전부 자기 돈으로만 하기는 어렵습니다. 그래서 투자자들에게 “돈을 빌려 줄 테니, 대신 이자와 원금을 이런 조건으로 갚겠다”라고 적은 차용증을 나눠주는 것이 회사채입니다.

정부도 마찬가지입니다.

도로를 깔고, 병원을 짓고, 군대를 운영하고, 복지 예산을 쓰다 보면 세금만으로는 모자라기 쉽습니다. 그 부족분을 채우기 위해 발행하는 차용증이 국채입니다.

한국 정부가 발행하는 국채를 국고채라고 부릅니다.

대한민국이라는 나라가 여러분에게 돈을 빌리면서 써 주는 차용증, 그게 국고채입니다.

사람들은 왜 채권을 살까? 주식처럼 대박도 아닌데

여기까지 들으면 이런 질문이 나올 수 있습니다.

“주식처럼 몇 배가 되는 것도 아닌데, 왜 채권을 사지?”

이유는 단순합니다. 상대적으로 안전하기 때문입니다.

주식은 회사가 망하면 종이조각이 되지만, 국채는 나라가 망하지 않는 한 원금과 이자를 돌려줄 가능성이 매우 높은 자산입니다. 그래서 은행, 연기금, 보험사 같은 큰 손들은 기본 자산으로 국채를 잔뜩 들고 갑니다. 국민연금도 상당 부분을 국채에 투자하고 있습니다.

이들의 생각은 대체로 이렇습니다.

“최대한 크게 벌기보다는, 크게 잃지 않으면서 꾸준히 이자를 받자.”

위험을 어느 정도 줄이고, 안정적인 현금 흐름을 확보하는 수단으로 채권을 선택하는 것입니다.

채권에서 꼭 알아야 할 네 가지 개념

이제 채권에서 자주 나오는 네 가지 말만 이해하면, 기초는 거의 끝입니다.

친구에게 돈을 빌려주는 예시 그대로 이어서 설명할 수 있습니다.

첫째, 원금입니다.

빌려준 돈의 원래 금액입니다. 친구에게 1,000만 원을 빌려줬다면 원금은 1,000만 원이고, 채권에서는 액면가라고도 부릅니다.

둘째, 이표 혹은 쿠폰입니다.

매년 받기로 한 이자 금액 혹은 이자율을 뜻합니다. 예를 들어 액면가 1,000만 원짜리 채권이 이자율 5%라면, 매년 50만 원의 이자를 받게 되고, 이 채권의 이표율은 5%라고 표현합니다. 예전에 실제 종이 채권에 쿠폰이 붙어 있어서 이자를 받을 때마다 그 쿠폰을 떼어 갔던 시대에서 나온 표현입니다.

셋째, 만기입니다.

돈을 언제 돌려받을 것인지에 대한 약속입니다. 1년 뒤에 갚겠다고 하면 만기 1년, 10년 뒤에 갚겠다고 하면 만기 10년짜리 채권이 됩니다. 한국 국채도 1년, 3년, 5년, 10년, 20년, 30년 등 다양한 만기가 나뉘어 있습니다.

넷째, 수익률입니다.

여기서부터 조금 헷갈리기 시작합니다. 이표율이 이자율이라면, 수익률은 무엇일까요?

이표율은 발행 당시 정해진 고정 이자율이고, 수익률은 지금 이 채권을 이 가격에 사면 실제로 어느 정도 수익을 얻게 되는지를 나타내는 개념입니다.

왜 다를까요?

채권 가격이 시장에서 매일 바뀌기 때문입니다.

왜 금리가 오르면 채권 가격이 떨어질까

채권도 주식처럼 시장에서 사고팔 수 있습니다.

친구에게 받은 차용증을 다른 사람에게 되파는 것과 비슷한 구조입니다.

예를 들어 보겠습니다.

액면가 1,000만 원, 이자율 5%인 채권을 들고 있습니다.

그러면 매년 50만 원의 이자를 받습니다.

그런데 시간이 지나 새로 발행되는 채권들의 이자율이 3%로 떨어졌다고 해 보겠습니다.

이제 1,000만 원을 넣으면 새 채권은 이자 30만 원, 여러분 채권은 50만 원입니다.

둘 중에 어느 쪽이 탐나겠습니까?

당연히 여러분이 들고 있는 5%짜리 채권입니다.

그래서 시장에서는 이 채권을 더 비싸게 사겠다는 사람이 나타납니다.

가격이 1,000만 원에서 1,100만 원, 1,200만 원까지 올라갈 수도 있습니다.

반대 상황도 있을 수 있습니다.

여러분이 5%짜리 채권을 들고 있는데, 새 채권들은 7%를 준다고 해 봅시다.

그러면 당연히 사람들은 새 채권 쪽으로 몰립니다.

여러분 채권은 매력이 떨어지고, 가격이 1,000만 원에서 900만 원, 800만 원으로 떨어질 수 있습니다.

정리하면 관계는 이렇게 됩니다.

금리가 오르면, 기존에 낮은 이자만 주는 채권의 가격은 떨어진다.

금리가 내리면, 높은 이자를 주는 기존 채권의 가격은 올라간다.

시소를 떠올리면 이해가 쉽습니다.

한쪽이 올라가면 반대쪽은 내려가는 것처럼, 금리와 채권 가격은 반대로 움직입니다.

이 원리만 이해해도 채권 시장의 절반은 이해한 셈입니다.

금리를 움직이는 두 축: 기준금리와 시장금리

이쯤에서 이런 질문이 나옵니다.

“그럼 도대체 이 금리는 누가 정하나?”

여기서 중앙은행이 등장합니다. 우리나라의 경우는 한국은행입니다.

한국은행은 기준금리라는 걸 정합니다.

은행들끼리 단기 자금을 빌리고 빌려줄 때 기초가 되는 금리입니다.

2025년 가을 기준으로 한국은행의 기준금리는 2.50% 수준에서 유지되고 있습니다. 한국은행은 2024년 10월부터 2025년 중반까지 총 1%포인트 정도 금리를 내린 뒤, 최근에는 환율과 집값, 물가를 동시에 보면서 추가 인하를 미루고 있는 상태입니다.

하지만 기준금리 하나로 모든 게 끝나지는 않습니다.

실제 채권 시장에서 투자자들이 사고팔면서 만들어내는 금리, 즉 시장금리가 따로 있습니다. 대표적인 게 국고채 금리입니다.

예를 들어 10년 만기 국고채 금리는 “대한민국에 10년 동안 돈을 빌려주면 어느 정도 이자를 받을 수 있는가?”를 보여주는 숫자입니다. 2025년 11월 말 기준으로 10년물 국고채 수익률은 대략 3.2~3.3%대에서 움직이고 있습니다.

이 숫자는 매일 변합니다.

앞으로 경기가 좋아질 것 같고, 물가가 다시 오를 것 같으면 시장은 “한국은행이 언젠가 금리를 올리겠지”라고 예상하고, 장기 국채 금리가 먼저 꿈틀거립니다.

반대로 경기 둔화와 금리 인하 기대가 커지면 장기 금리가 먼저 내려갑니다.

그래서 장기 국채 금리는,

“앞으로 10년 동안 한국 경제와 물가가 어떻게 흘러갈 거라고 시장이 보는지”를 압축해서 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다.

지금 한국 채권 시장, 어디쯤 와 있나

그럼 이제 이론에서 국내 현실로 내려와 보겠습니다.

지금 한국의 금리와 채권 시장은 어느 단계에 와 있을까요?

첫째, 기준금리는 이미 고점에서 내려와 멈춘 상태입니다.

한국은행은 2024년 하반기부터 경기 둔화와 물가 안정을 이유로 기준금리를 몇 차례 내렸고, 2025년 가을 이후로는 2.50% 수준에서 동결을 이어가고 있습니다. 시장에서는 추가 인하가 있다면 2026년 1분기 이후에야 가능할 것이라는 예상이 우세합니다.

둘째, 국고채 수익률 곡선은 크게 비정상적이지 않습니다.

2025년 11월 기준으로 1년물은 약 2.4~2.5%, 3년물은 2.8~2.9%, 5년물은 3.0~3.1%, 10년물은 3.2~3.3% 정도에 형성되어 있습니다.

즉, 만기가 길어질수록 금리가 조금씩 올라가는 완만한 우상향 곡선입니다.

단기 금리가 장기 금리보다 높은 역전 현상, 그러니까 “머리부터 거꾸로 선 심전도” 같은 구조는 아닙니다.

경기 침체 공포가 극단적으로 반영된 상황까지는 아니라는 뜻입니다.

셋째, 국가 부채는 절대 규모로는 계속 늘고 있지만, 아직은 선진국 평균 대비 크게 높은 수준은 아닙니다.

각 기관마다 집계 방식은 조금씩 다르지만, 최근 통계를 보면 한국의 일반 정부 부채 비율은 명목 GDP의 약 45~46% 안팎, 정부가 발표한 2025년 예산 기준 전망치는 48%대입니다.

다만 중요한 건 “수준”보다 “속도”입니다. 2000년대 초반에 20%대였던 비율이 40% 중반까지 올라오는 데 20년도 안 걸렸습니다.

앞으로도 같은 속도로 늘어난다면, 시장이 한국 재정을 보는 시선이 달라질 수 있습니다.

넷째, 체감되는 주택담보대출 금리는 상당히 높은 편입니다.

최근 기사들을 보면 신규 변동형 주담대는 COFIX 지표 상승 폭보다 더 크게 올리면서, 상단이 다시 6%대 초반까지 올라왔다는 분석도 나옵니다. 변동형 주담대 대략 3.7% 후반에서 6%대까지, 신용대출 역시 3.7~5%대 구간으로 올라간 상황입니다.

즉, 기준금리는 2% 중반대까지 내려왔는데도, 가계가 실제로 체감하는 주담대 금리는 그보다 훨씬 위에 있습니다.

은행의 가산금리, 각종 규제, 자본 비용 등이 한꺼번에 반영된 결과입니다.

정리해 보면,

기준금리는 고점을 지나 내려와 잠시 멈춘 상태,

장기 국채 금리는 역사적으로 매우 높은 수준이라고 보기는 어렵지만 작년보다 조금 높은,

주담대 금리는 가계 입장에서 여전히 부담스러운,

국가 부채는 “위험 구간”은 아니지만 증가 속도가 빨라서 관리가 필요한,

이 정도 위치에 서 있다고 볼 수 있습니다.

이 상황이 우리에게 주는 신호

지금처럼 기준금리는 내려와 있고, 장기 국채 금리는 완만하게 오른 상태인 상황에서, 채권 시장은 어떤 메시지를 보내고 있을까요?

첫째, 한국은행은 서두르지 않겠다는 입장입니다.

물가가 목표치인 2% 수준 근처에서 움직이고 있고, 최근 분기 성장률도 완만하게 개선되는 모습을 보이면서, 굳이 지금 당장 더 내릴 이유는 없다는 판단입니다.

게다가 원화 약세와 부동산 시장 과열 우려까지 겹쳐 있어, 성급한 인하보다는 시간을 벌겠다는 기조입니다.

둘째, 시장은 “조금 더 기다리면 언젠가는 한 차례 정도 추가 인하가 있을 것”이라고 보고 있습니다.

국채 10년물이 3% 초중반대에 머물고 있는 것은, 인플레이션이 과거처럼 4~5%로 치솟는 상황은 아닌 동시에, “완전히 디플레이션만 걱정하는 국면도 아니다”라는 시장 판단이 반영되어 있다고 볼 수 있습니다.

셋째, 가계와 기업에게는 ‘긴 호흡으로 레버리지 관리하라’는 신호에 가깝습니다.

단기적으로는 주담대 금리가 크게 떨어질 여지가 크지 않고, 규제에 따라 은행의 가산금리가 언제든 조정될 수 있기 때문에,

무리한 차입보다는 상환 계획과 현금 흐름 관리를 먼저 고민해야 하는 구간에 가깝습니다.

앞으로의 가능성: 몇 가지 시나리오

그럼 이제 앞으로는 어떻게 될 가능성이 클까요?

물론 정확한 예측은 누구도 할 수 없지만, 채권 시장과 중앙은행의 말을 빌리면 몇 가지 방향은 가늠해 볼 수 있습니다.

첫 번째 시나리오. 완만한 금리 인하.

세계 경제가 급격한 충격 없이 부드럽게 둔화되고, 물가가 2% 근처에서 안정된다면, 한국은행은 2026년 초나 그 이후에 한두 차례 정도 기준금리를 추가로 내릴 수 있습니다. 이 경우 국고채 10년물 수익률도 지금보다 조금 아래로 내려가고, 주담대 금리도 천천히 동반 하락할 여지가 생깁니다. 다만 주담대 상단이 6%에서 3%대로 확 떨어지는 식의 급락은 기대하기 어렵습니다.

두 번째 시나리오. 금리 동결 장기화.

집값이 다시 과열되고, 원화가 계속 약세를 보이며, 미국이 금리 인하를 미루는 상황이 겹친다면, 한국은행은 2.5% 수준에서 기준금리를 상당 기간 유지할 수 있습니다. 이 경우 채권 시장은 “당분간 이 정도가 뉴노멀”이라고 받아들이면서, 10년물은 3% 안팎에서 박스권을 형성할 수 있습니다. 가계 주담대 이자 부담은 지금과 크게 다르지 않은 상태가 이어질 가능성이 큽니다.

세 번째 시나리오. 예상치 못한 충격과 추가 인하.

글로벌 금융 시장에서 큰 충격이 발생하거나, 국내 경기 둔화가 예상보다 심해지는 경우에는, 한국은행이 기준금리를 다시 인하할 수 있습니다. 이럴 때는 채권 가격이 급등하고 수익률이 급락하며, 단기적으로는 채권 투자 수익이 크게 날 수도 있지만, 그 배경에는 경기 침체와 실업 증가 같은 어두운 그림이 깔려 있을 가능성이 큽니다.

실제로 시장 조사에서는 다수의 전문가들이 “당장 내일 금리 인하는 아니지만, 2026년 안에는 한 번 정도 추가 인하가 있을 것”이라는 쪽에 무게를 두고 있습니다.

채권 시장이 내 삶과 자산에 주는 메시지

이제 다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

“이 복잡한 채권 얘기가, 결국 내 삶과 무슨 상관이냐?”

정리해 보면 이렇습니다.

첫째, 채권 금리는 주택담보대출 이자와 직결됩니다.

국고채 금리가 오르면, 대부분의 은행들은 주담대 금리에 가산금리를 더해 그만큼 올립니다. 채권 시장이 출렁일 때마다, 여러분 통장에서 나가는 이자도 같이 출렁이는 구조입니다.

둘째, 채권 금리는 주식 시장의 기준점입니다.

국채 수익률이 5%인데, 주식에서 기대할 수 있는 수익이 7%라면 투자자들은 “위험 대비 2% 더 받는 게 충분한가?”를 고민하게 됩니다. 이 고민이 계속 쌓이면, “차라리 채권이 낫겠다”는 쪽이 많아지고, 주식 매도·채권 매수가 늘어날 수 있습니다. 반대로 국채 수익률이 1%대라면, 위험을 감수하고서라도 주식으로 자금이 이동하기 쉬워집니다.

셋째, 국가 부채와 신용 등급은 장기적으로 금리 수준의 바닥을 결정합니다.

국가 부채가 너무 빠르게 늘어나고, 재정을 방만하게 운영한다는 인식이 퍼지면, 해외 투자자들은 더 높은 이자를 요구합니다. 그러면 국채 금리가 올라가고, 이것이 다시 주담대, 회사채, 신용대출 금리까지 전반적으로 끌어올립니다.

넷째, 개인 입장에서는 “채권과 금리를 이해하면 뉴스가 다르게 보인다”는 점이 중요합니다.

뉴스에서 “국고채 10년물 금리 상승”, “기준금리 동결” 같은 말이 나올 때, 그냥 스쳐 지나가는 게 아니라 이렇게 연결해서 볼 수 있게 됩니다.

아, 이게 내 주택담보대출 이자와 연결되는 거구나.

아, 이게 주식·부동산 시장 분위기와도 엮여 있겠구나.

아, 정부의 부채와 신용등급이 결국 우리 세대가 부담할 기본 금리 수준을 정하는구나.

이렇게 연결해서 보기 시작하는 순간, 경제 뉴스가 단순한 정보가 아니라 내 의사결정을 위한 도구가 됩니다.

마무리

오늘은 채권을 아주 기초적인 차용증의 개념에서 출발해서,

채권 가격과 금리의 역관계,

기준금리와 국고채 금리,

수익률 곡선과 경기 신호,

국가 부채와 신용등급,

그리고 지금 한국이 서 있는 위치와 앞으로의 가능성까지 한 번에 훑어봤습니다.

핵심만 다시 한 줄로 정리하면 이렇습니다.

채권은 돈을 빌려주고 받는 약속이고,

그 약속에 붙어 있는 금리는

여러분 통장에서 빠져나가는 이자,

여러분 월급을 결정하는 기업의 투자 계획,

여러분 주식 계좌의 등락과

전부 연결되어 있다.

이 관점을 머릿속에 한 번 심어두면, 앞으로 금리 뉴스와 채권 이야기가 나올 때마다 “이게 내 삶에 어떤 영향을 줄까?”를 자연스럽게 떠올릴 수 있을 겁니다.

금은 왜 위기 때마다 빛날까

— 희소성부터 실질수익률, ETF 흐름까지 부드럽게 풀어본 금 가격의 비밀

세계 시장이 흔들릴 때 가장 먼저 찾는 자산, 금입니다. 2022년 미국 물가가 40년 만에 치솟던 반 년 동안 금 ETF로 100억 달러가 넘게 유입됐다는 사실은 상징적이죠. 배당도 이자도 없고 보관비용까지 드는 금이 왜 여전히 ‘최후의 피난처’로 남는지, 역사와 데이터로 길을 따라가 보겠습니다.

금값이 미친듯이 오르는 이유 28분만에 알아보기

금은 왜 위기 때마다 빛날까 — 희소성부터 실질수익률, ETF 흐름까지 부드럽게 풀어본 금 가격의 비밀 세계 시장이 흔들릴 때 가장 먼저 찾는 자산, 금입니다.

늘지 않는 것의 가치

금의 본질은 희소성입니다. 인류가 캐 낸 금을 모두 모아도 올림픽 수영장 몇 개를 채우는 수준에 불과합니다. 공급이 거의 늘지 않는 자산이란 뜻이죠. 반면 돈은 사정이 다릅니다. 1971년, 미국이 금본위제를 포기한 순간 달러는 더 이상 금으로 바꿔줄 의무가 없어졌고 통화는 필요에 따라 확대될 수 있게 됐습니다. 금은 그대로인데 돈이 늘어나면, 돈으로 표시한 금값은 장기적으로 오를 수밖에 없습니다. 지난 반세기 동안 금이 큰 폭으로 오른 핵심 배경입니다.

금과 인플레이션, 생각보다 복잡한 사이

물가가 오르면 실물자산이 강해진다는 직관은 일정 구간에서 맞아떨어집니다. 인플레이션이 낮고 통제 가능한 범위에서는 금도 비교적 규칙적으로 상승합니다. 하지만 물가가 두 자릿수로 치닫고, “정부가 통화를 통제하지 못한다”는 불신이 번지는 순간부터 이야기는 달라집니다. 1970년대처럼 시스템 안정성 자체가 의심받는 국면에서는 금이 ‘인플레이션 해지’가 아니라 ‘체제 붕괴 해지’로 움직입니다.

약세장과 정책, 금의 방향을 가르는 것

주식시장이 급락하는 약세장에서도 금은 자주 다른 길을 걸었습니다. 1970년대 금은 폭등했고, 1980년대 초반에는 정반대의 길을 갔죠. 차이는 정책입니다. 폴 볼커가 초강력 긴축으로 인플레이션을 누르던 시기에는 높은 금리와 강한 달러가 금의 매력을 약화시켰습니다. 이후 대다수 위기에서 미국은 금리 인하와 유동성 공급을 택했고, 그때마다 제한된 공급의 금은 상대적으로 수혜를 봤습니다. 약세장이 다가올 때 정책의 방향을 먼저 짚어야 하는 이유입니다.

보이지 않게 큰 손, ETF와 중앙은행

현대 금시장의 수요는 두 축이 큽니다. 하나는 문화와 전통이 만든 보석 수요, 다른 하나는 투자 수요입니다. 보석 수요는 장기적으로 안정적인 편이지만, 가격을 흔드는 건 투자 쪽입니다. 대표가 ETF입니다. 금 ETF로 돈이 들어오면 실제 금을 매입해야 하고, 빠져나가면 매도해야 하니 가격에 직접 힘이 실립니다. 세계 최대 ETF의 보유량 변화만 봐도 어느 정도 방향을 읽을 수 있는 이유죠. 중앙은행 매수도 중요합니다. 중국과 러시아 등 신흥국이 꾸준히 보유를 늘리는 모습은 장기 신뢰의 표지입니다.

실질수익률이 열쇠다

채권금리에서 물가를 뺀 실질수익률은 금 가격과 강한 역상관을 보입니다. 실질수익률이 오르면 안전한 확정수익의 매력이 커지고, 이자를 못 받는 금은 상대적으로 덜 매력적입니다. 실질수익률이 내려가거나 마이너스로 떨어지면 상황은 반대가 됩니다. 채권을 들고 있을수록 구매력이 줄어드는 환경에선 가치 보존 수단으로 금이 다시 빛납니다. 다만 금융 시스템 자체가 흔들리는 극단적 공포의 순간에는 이 관계마저 잠시 무력해지기도 합니다.

금을 대하는 현실적인 태도

금은 한 방의 수익을 노리는 대상이 아니라 포트폴리오의 보험에 가깝습니다. 시장이 잔잔할 땐 조용히 있지만, 모든 것이 동시에 흔들릴 때 하방을 받쳐줍니다. 그래서 많은 투자자가 전체 자산의 5~10% 정도를 금으로 유지합니다. 방법은 세 가지가 대표적입니다. 실물은 가장 원초적인 안전이지만 보관과 유동성의 불편이 있습니다. ETF는 편의성과 유동성이 뛰어나 일상적인 관리에 적합합니다. 금광주식은 금값 상승에 레버리지가 걸리지만 기업 리스크가 얹힙니다. 대개는 ETF를 중심으로, 극단적 상황 대비 차원에서 소량의 실물을 더하는 조합이 실용적입니다.

무엇을 보고 판단할 것인가

단기 예측은 불가능에 가깝지만, 방향을 가늠할 단서들은 있습니다. 실질수익률의 추세가 내려오는지, 금 ETF로 자금이 유입되는지, 중앙은행의 통화정책이 부양 쪽인지 긴축 쪽인지, 지정학적 긴장이 높아지는지. 이 몇 가지만 꾸준히 살피면 금이 어느 쪽으로 힘을 받을지 감이 잡힙니다. 중앙은행의 순매수 기조가 지속되는지도 함께 보십시오. 장기 플레이어의 발걸음은 의미가 큽니다.

끝으로: 왜 지금도 금인가

달러 패권의 흔들림이든, 부채의 팽창이든, 예기치 못한 지정학적 충격이든—역사는 위기를 반복해 왔고, 그때마다 금은 제 역할을 해 왔습니다. 금은 수익을 극대화하는 자산이 아니라, 모든 변수가 꼬였을 때 포트폴리오를 지켜내는 장치입니다. 뉴스의 굵직한 제목에 흔들리기보다, 희소성과 정책, 실질수익률과 수급이라는 네 가지 축으로 차분히 바라보면 금은 덜 신비롭고 더 실용적인 도구가 됩니다. 필요할 때 조용히 빛나는 보험처럼요.

30일 한미 정상회담 앞두고 증시 강세 불구,

원화 올해 -3%대로 아시아 통화 중 낙제점…

3500억달러 대미 투자 세부안이 환율 좌우

코스피가 전 거래일(4042.83)보다 32.36포인트(0.80%) 내린 4010.47에 개장한 28일 오전 서울 중구 하나은행 딜링룸 전광판에 지수가 표시 되고 있다. 코스닥 지수는 전 거래일(902.70)보다 0.12포인트(0.01%) 상승한 902.82에 거래를 시작했다. 원·달러 환율은 전 거래일 주간거래 종가(1431.7원)보다 1.8원 오른 1421.0원에 출발했다. /사진=뉴시스30대 후반의 직장인 김모씨는 원화 가치 하락이 걱정돼 가능한 모든 자금을 미국 주식과 금으로 옮겼다. 한국이 미국에 3500억달러를 투자하려면 원화 가치 하락이 불가피하다는 판단에서다. 연초 이후 코스피지수가 70% 가까이 급등했지만, 미국 주식 비중을 계속 늘려갈 계획이다. 김씨는 "한국 원화가 휴지가 되고 있다"고 말했다.

아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 앞두고 오는 30일 한미 정상회담이 예정된 가운데 원화 하락에 대한 우려가 가중된다. 한국의 대미 투자 약정액 3500억달러의 집행 세부 방안에 따라 원화 평가절하가 가속할 수 있어서다.

한국은 미국에 3500억달러를 투자하기로 하고 자동차, 스마트폰, 기계류 등 상품에 대한 관세를 15%로 제한할 수 있게 됐지만, 자금 사용처나 투자 집행 방식을 합의하지 못해 이번 정상회담에서도 매듭을 지을 수 있을지 불확실하다. 한국은 미국의 요구대로 일시 현금으로 투자하면 원화 가치에 엄청난 부담이 되기 때문에 절충안이 절실한 상황이다.

이재명 대통령은 앞서 외신 인터뷰에서 한국과 미국이 무역협정의 모든 주요 세부 사항을 두고 합의에 여전히 난항을 겪고 있다고 말했다. 한국은 상당 부분을 현금 지급 대신 대출 보증으로 대체하려고 한다. 한국은행은 정부가 통화시장에 영향을 미치지 않고 제공할 수 있는 최대 금액이 연간 200억달러라고 밝혔다.

도널드 트럼프 미국 대통령의 방한을 앞두고 한미 양국이 3500억 달러(약 504조 원) 규모의 대미 투자를 비롯한 관세 협상에서 최종 접점을 찾을 수 있을지 관심이 집중되고 있다. 사진은 한미 정상회담을 이틀 앞둔 27일 경기 평택시 포승읍 평택항에 수출용 컨테이너들이 쌓여있는 모습./사진=뉴스1'3500억달러' 관련한 우려는 개인 투자자들의 달러 자산으로의 머니 무브를 부채질하고 있다. 한국예탁결제원에 따르면, 한국 개인투자자들의 미국 주식 및 채권 보유액은 이달 1840억달러를 기록하며 사상 최고치를 찍었다. 올해 하반기까지 외국인의 한국 증시 투자액이 130억달러에 달했으나 정작 'K-개미'들은 한국 증시에서 자금을 뺐다.

이에 원화는 지난 3개월 동안 달러 대비 약 3.4% 하락해 아시아 통화 중 가장 부진한 성과를 보인다. 이창용 한국은행 총재는 한국 투자자들의 해외자산 매수 급증이 원화에 상당한 압박을 가하고 있다고 지적했다. 골드만삭스 그룹도 24일 보고서에서 한국의 개인자금 유출이 원화가 아시아 통화 중 가장 부진한 주요 원인이라고 밝혔다.

블룸버그통신은 한국 소액 투자자들의 이 같은 불안감이 올해만 70% 가까이 오른(코스피 기준) 한국 주식 시장의 놀라운 수익률과는 대조적이라고 짚었다.

한 증권사 PB(프라이빗 뱅커)는 "PB 고객 중 상당수가 자산의 일정 비율을 달러로 전환했다. 일반 개인투자자들도 원화자산만 보유하면 하룻밤 사이에 거지가 될 수 있다는 불안감을 갖고 있다"고 밝혔다. 40대 후반의 직장인 박 모씨는 "자산 배분을 위해 국내 금리보다 높은 달러 연금보험에 가입했다"며 "경제 성장률 등 실물 지표는 그다지 좋지 않은데 주가가 급격히 뛰는 게 오히려 불안하다"고 말했다.

한편 정부 추산에 따르면 올해 한국의 경제 성장률은 0.9%에 그칠 전망이다. 코로나19 팬데믹 이후 가장 저조한 성장률이다. 가계 부채 증가와 부동산 버블 조짐으로 한국은행이 기준금리를 낮춰 성장을 촉진하기도 여의찮다. 한국은행은 지난 23일 금리를 세 차례 연속 동결했다.

달러가 미국의 최대 수출품인 이유

전 세계는 무역과 금융 거래를 달러로 한다.

미국은 달러를 발행함으로써 실질적으로 ‘달러’를 수출하고 있다.

즉, 달러는 미국이 전 세계에 판매하는 가장 중요한 상품이다.

그런데 미국이 미 국채를 사들인다고?

겉으로 보면 모순처럼 보인다.

달러를 수출하던 나라가 다시 그 달러를 사들이는 셈이기 때문이다.

하지만 실제로는 금융 시스템 구조상 매우 합리적인 움직임이다.

1. 달러와 미 국채의 관계

미 국채는 사실상 달러의 확장판이다.

세계 각국이 미 국채를 매입하면, 달러 수요가 증가하고 달러 가치는 강세를 띤다.

결국 미국은 국채를 통해 자금을 조달하면서도 달러의 위상을 유지한다.

2. ‘달러-국채-인플레이션 순환’ 안에서의 주체별 효과

핵심은 ‘누가 사느냐’다.

같은 국채 매입이라도, 주체에 따라 통화량과 인플레이션 효과가 전혀 다르다.

3. 스테이블코인을 통한 현대판 금융억압

최근 미국은 스테이블코인(Stablecoin)의 준비금을 단기국채(T-bill)에 묶어두려는 움직임을 보인다.

이 경우 스테이블코인 발행으로 생긴 달러가 다시 미국 국채로 돌아가게 된다.

즉, 전 세계가 사용하는 디지털 달러조차 미국 금융시스템에 다시 흡수되는 구조다.

4. 결과적으로 미국은

달러를 전 세계에 공급하면서 동시에 국채나 금융규제를 통해 다시 흡수한다.

이 시스템 덕분에 미국은 인플레이션을 조절하고, 세계 자본을 자국 내에 머물게 할 수 있다.

5. 미국의 달러-국채-인플레이션 순환 구조

1. 연준이 달러를 찍는다 (통화 공급 확대)

   • 정부의 재정지출이나 경기부양을 위해 달러를 대량으로 발행

   • → 부채율 상승

   • → 달러가 풀리며 달러 가치 하락, 물가 상승(인플레이션)

2. 달러가 전 세계로 흘러간다 (달러 수출)

   • 전 세계 무역과 금융이 달러로 결제되므로,

     달러는 해외로 흘러나감

   • → 해외는 달러를 축적

   • → 미국 내에서는 달러가 상대적으로 부족해짐

3. 달러 부족 → 달러 가치 상승(디플레 압력)

   • 달러가 다시 귀해지면서 환율이 오르고,

     미국 내 인플레이션 압력이 완화되기 시작함

4. 미국 정부가 국채를 발행한다 (달러 회수 장치)

   • “달러를 다시 미국으로 들여오겠다”는 의미

   • 외국 중앙은행·투자자들이 달러로 미 국채를 사면

     → 달러가 다시 미국 금융시스템 안으로 흡수

     → 해외로 풀린 달러 회수, 인플레이션 진정

5. 결과적으로

   • 인플레이션 초기: 달러를 찍어 경기부양 및 부채 감소(실질가치 하락)

   • 인플레이션 후반: 국채 발행으로 달러 회수 및 통화 안정

   • → 이 과정에서 미국은 “부채를 인플레이션으로 녹이고”,

     다시 “국채로 자금을 끌어들여” 시스템을 재정비한다.

핵심 요약

미국은 달러를 찍어 인플레이션으로 부채를 녹이고,

국채로 달러를 다시 흡수해 안정시킨다.

달러는 세계에 뿌려진 수출품이고,

국채는 그 달러를 다시 모으는 진공청소기다.

  

    

      

        도시관리계획(안) 개요
      
    
  
  

    

      
안건명
      

        도시관리계획(교대역2 준주거복합 지구단위계획) 결정(변경)(안)
      
    
    

      
신청자
      
주식회사 비에스[확인요망]매니지먼트
    
    

      
위치
      
연제구 거제동 129-5번지 일원
    

    

      
내용
      

        
○ 지구단위계획 결정(변경)
        

          
구역 : 변경 없음
          
용도지역 : 변경 없음
          
도시계획시설(변경) : 공공청사 1개소
            (입체적 도시계획시설 결정 : 970㎡ → 1,363㎡, 지상 3층)
          
          
가구 및 획지에 관한 계획 : 변경 없음
          
건축물 등에 관한 계획(변경)
            

              
A-1 : 건폐율 60% 이하, 용적률 672% 이하,
                  높이 (기정) 158m 이하 → (변경) 144m 이하
              
            
          
          
기반시설 계획 : 변경
          
기부채납 계획 : (기정) 15,202백만원 → (변경) 15,354백만원
          
기타사업에 관한 계획(변경)
            

              
A-1 : 공개공지 1,114㎡ → 1,057㎡
            
          
        
      
    

    

      
사유
      

        도시철도 교대역 역세권 내 주거·상업 등의 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시기능을 회복하고
        체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 지구단위계획 변경 결정을 수립하고자 함.
      
    
  

교대역2 준주거복합 지구단위계획 (교대역 한양프라자) 변경 (안)

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9월 19일부터 개인 채무조정 확대 법안 시행된다! 빚탕감 채무 감면 정책 종합정리! 모르면 나만 계속 손해봅니다!!

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한눈에 보는 핵심 업데이트

• 서민금융법 시행령 개정: 2025-09-19 시행. 알뜰폰·휴대폰 소액결제 채권도 신복위 의무협약 대상에 편입, 통신 연체도 채무조정 사각지대 축소. 휴면예금 운용수익을 서민금융 재원으로 전출 가능. 새마을금고자산관리회사도 신복위 협약대상에 포함. 금융위원회

• 신용회복위원회 채무조정 강화(6/30부터 상시화):

  • 연체 전·30일 이하 “신속채무조정 특례” 상시화, 일반 채무자 금리 30~50%p 인하, 취약계층 원금 최대 15% 감면, 지원대상 신용평점 하위 20%로 확대.

  • “사전채무조정 특례” 취약계층 원금 최대 30% 감면.

  • 개인워크아웃 등 취약계층 미상각채권 감면 확대(최대 50%), ‘탄력적 상환’ 도입. 마켓인금융위원회한국 정책브리핑

• 장기연체채권 ‘배드뱅크’(정부 추경 프로그램): 7년 이상·5,000만원 이하 장기연체채권을 일괄 매입 후 상환능력 무(無) 시 전액 소각, 일부 상환능력 있으면 원금 최대 80% 감면+최장 10년 분할. 8월 설립 → 10월 매입 시작 계획(정부·금융권 분담 협의 중). 대상자 자동 지정(신청 아님). 한국 정책브리핑금융위원회

• 새출발기금(이른바 3.0): 원금 감면 **최대 90%**로 확대, 상환기간 최장 20년. 지원대상 기간은 현재 공식기준상 ‘20.4~’24.11 사이에 영업한 소상공인/자영업자(휴·폐업 포함). 해당자라도 ‘20.4 이전 발생채무도 조정 포함 가능이라는 보완 설명 있음. 일부 기사에서 “’25.6까지” 등 확장 보도가 있었지만, 공식 안내는 아직 ‘24.11까지임을 확인했습니다. 새출발기금조선일보금융위원회

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1) 서민금융법 시행령(9/19 시행)의 ‘진짜’ 변화와 의미

• 통신채무 조정 법제화: 알뜰폰(MVNO)·휴대폰 소액결제 사업자가 신복위 채무조정 ‘의무협약’ 대상. 그간 일부 통신사는 MOU 미가입으로 조정 사각지대가 있었는데, 법제화로 강제력↑(미체결 과태료 규정). → 알뜰폰·소액결제 연체도 통합 채무조정 가능. 금융위원회

• 휴면예금 운용수익을 서민금융 재원으로 전출: 햇살론 등 보증·대출 지원 재원 다각화 → 공급의 탄력성↑. 금융위원회

• 새마을금고자산관리회사 협약대상 포함: 새마을금고·중앙회 부실채권 관리 전담 법인 신설 → 새마을금고 빚도 신복위 채무조정 체계로 흡수. 금융위원회

체감 포인트: “통신+금융 빚”을 한 번에 조정할 수 있어 분납·이자 경감 설계가 수월해집니다.

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2) 신복위 채무조정(6/30부터 상시화/강화)

• 신속채무조정 특례(연체 전·30일 이하)

  • 대상: 연체위기자·30일 이하 단기연체자, 신용평점 하위 20% 등.

  • 내용: 약정금리 30~50%p 인하, 1년 상환유예·만기연장(최장 10년), 취약계층 원금 최대 15% 감면. 한국 정책브리핑마켓인

• 사전채무조정 특례(30~90일 미만)

  • 취약계층 원금 최대 30% 감면 등. 마켓인

• 개인워크아웃(90일 이상)

  • 이자·연체이자 전액 면제, 원금 감면(미상각 030%, 상각 2070%, 취약계층은 상각분 최대 90%). ‘25년 개선으로 **취약계층 미상각 채권 감면 최대 50%**로 상향. ‘탄력적 상환’ 도입. CCRS마켓인

※ 일부 유튜브/블로그에 “사전채무조정=자영업자 이자 70% 인하” 등 고정 수치가 돌지만, 공식 문서·보도에 일률 70% 인하는 확인되지 않습니다. 상환계획은 심사로 개별 설계됩니다. 마켓인

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3) 장기연체채권 ‘배드뱅크’(추경)

• 대상·기준: 7년 이상 장기연체 & 채무 5천만원 이하. 정부가 일괄 매입 후 상환능력 심사 → 무능력자는 100% 소각, 일부 능력자는 최대 80% 감면+최장 10년 분할. 개별 신청 아님(자동 지정). 금융위원회한국 정책브리핑

• 일정(정부 계획): 8월 설립 → 10월부터 매입 개시. 대략 9~10월 사이 대상자 선별·통지 전망(다만 부처·금융권 분담 협의 변수 존재). 피싱 주의(정부/신복위 사칭 연락 경계). 한국 정책브리핑

• 범위 보완설명: 장기연체 소각은 특정 시점 이전 채무를 중점으로 하되(보도설명에 ‘2018.6 이전’ 언급), 새출발기금·신복위 제도 등과 맞물려 공백 최소화 방침. 금융위원회

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4) 새출발기금(3.0) — “90% 감면”의 실제 범위

• 누가: 공식 사이트 기준 ’20.4~’24.11 사이 영업(휴·폐업 포함) 소상공인/자영업자. (일부 기사 확장설은 있었지만, 현재 공식 공고는 ‘24.11까지입니다. 최신 공고 변동 체크 필요) 새출발기금금융위원회조선일보

• 무엇을: 신용·담보 포함 최대 15억원(담보10+무담보5) 범위 내 사업·가계 관련 채무 조정, 상환기간 최장 20년.

  • 원금 감면: 상환능력·재산에 따라 0~80%(취약계층은 순부채 기준 최대 90% 가능). 최근 정부 발표로 “최대 90%” 상향 기조 확인. 새출발기금조선일보

• 중요 보완: FSC 보도설명에 따르면, 대상 기간(’20.4~’24.11)에 해당하더라도 ‘그 이전 발생 채무’도 조정에 포함 가능(동 기간 영업자라면)이라고 밝혔습니다. 금융위원회

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바로 판단하기 (간단 플로우)

1. 연체 7년↑·5천만원 이하 & 사실상 상환능력 없음 → 배드뱅크 자동 지정 대상 예상(개별 신청 X). 연락 오면 본인확인·사실관계만 신중히 응대(피싱 주의). 한국 정책브리핑

2. 연체 전~30일 이하 → 신속채무조정 특례(금리 30~50%p 인하, 취약계층 원금 15% 감면 가능). 한국 정책브리핑

3. 30~90일 미만 → 사전채무조정 특례(취약계층 원금 최대 30% 감면). 마켓인

4. 90일 이상 → 개인워크아웃(이자·연체이자 전액 면제 + 원금 일부 감면, 취약계층 미상각 **최대 50%**로 상향). CCRS마켓인

5. 소상공인/자영업 & ’20.4~’24.11 영업 → 새출발기금(감면 최대 90%, 최장 20년). 대상 아니면 신복위 일반 제도 검토. 새출발기금

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준비서류 · 신청 채널(공식)

• 신용회복위원회: 전국 통합지원센터 방문/온라인/앱/콜센터 1600-5500. (연장·특례·개편 내용 공식 안내) 한국 정책브리핑

• 새출발기금: 전용 홈페이지(상담·신청·요건 확인). 대상기간/감면폭 등은 공지 변동 가능성 있어 접수 전 다시 확인. 새출발기금

• 기본적으로 신분증, 소득·재산·채무(거래내역·약정서) 증빙, 사업자라면 사업관련 서류(사업자등록, 매출·세무자료 등)를 미리 모아두면 심사 속도↑.

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자주 헷갈리는 포인트(정정)

• “새출발기금 대상이 ’25.6까지” → 공식은 ‘20.4~’24.11(영업)입니다. 추가 확대 공문은 아직 미확인. 기사/영상과 공식 안내를 구분하세요. 새출발기금금융위원회

• “배드뱅크는 내가 신청” → 정부가 자동 지정 후 매입·소각 절차 진행. 사칭 문자·전화 주의. 한국 정책브리핑

• “사전채무조정=자영업자 이자 70% 고정 인하” → 공식자료는 개별 심사로 금리·감면폭 결정. 취약계층 원금 30% 등 가이드만 제시. 마켓인

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마지막 체크리스트

• 내 연체일수·신용평점(하위 20% 여부) 확인

• 취약계층 해당(기초수급/중증장애/만 70세↑ 등) 여부

• 소상공인/자영업자는 영업기간(’20.4~’24.11) 해당 여부

• 신복위 1600-5500 사전상담(필수) → 내 케이스에 맞는 제도 빠르게 연결

#채무조정 #신용회복위원회 #서민금융 #배드뱅크 #새출발기금 #개인워크아웃 #소상공인지원 #원금감면 #이자감면 #연체해결 #알뜰폰연체 #통신채무 #추경 #금융위원회 #민생회복

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[Full] 부자 소리 듣던 주유소 사장은 다 어디갔을까 | 인사이트30

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[Full] 부자 소리 듣던 주유소 사장은 다 어디갔을까 | 인사이트30

1) 무엇이 벌어지고 있나: 현황 폐업·휴업 급증 : 최근 6년 반 사이 전국에서 약 1,000곳이 문을 닫으며 구조적 축소가 진행 중.

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1) 무엇이 벌어지고 있나: 현황

• 폐업·휴업 급증: 최근 6년 반 사이 전국에서 약 1,000곳이 문을 닫으며 구조적 축소가 진행 중. 통계에 안 잡히는 휴업·방치도 다수.

• 수익성 붕괴: 영업이익률이 1990년대 ‘10% 후반’ → 최근 ‘1%대’**로 급락. 가격경쟁 심화, 물동량 둔화, 비용 상승이 동시 압박.

• 철거/정화 ‘종료 비용’ 장벽: 폐업하려면 시설 철거 + 토양오염 조사·정화가 필요. 평균 1억 원대(규모·오염도에 따라 수천만~수억 원)로, 자금 사정이 나쁜 영세 사업자에겐 사실상 ‘폐업 불능’.

• 방치의 사회적 비용: 펜스만 둘러진 채 방치 → 미관 저해·안전사고 위험·환경오염·범죄 취약(‘깨진 유리창’ 효과).

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2) 왜 이렇게 됐나: 구조적 원인 5가지

1. 정책·제도 변화와 과열 경쟁

   • 90년대 이후 거리제한·허가제 완화로 주유소 급증 → 이후 장기 과당 경쟁.

   • 알뜰주유소(공공 주도 가격 인하 유도) 확산으로 시장가격 하방 압력 강화. 소비자 후생은 있었지만 영세 주유소 수익성 악화.

2. 수요 구조 변화(교통·물류·지역권 변화)

   • 고속도로·우회도로 신설로 통행 흐름 변경 → 구(舊) 노선 주유소 타격.

   • 대중교통 확충·물동량 둔화로 차량 주행거리·주유 빈도 감소.

3. 내연기관 연료 수요의 중장기 축소

   • 전기차·수소차 보급 확대 정책 가속. 2030~2040년으로 갈수록 휘발유·경유 판매량 두 자릿수~수십 % 감소 전망.

4. 원가·고정비 상승과 마진 압착

   • 인건비·임대료·공공요금 상승, 카드 수수료, 안전·환경 규제 비용 증가.

   • 판매단가 등락이 심한데 소매 마진은 **한 자릿수(5% 내외)**로 고착.

5. 폐업 비용의 비가시성·불확실성

   • 지하탱크 노후로 누유 시 오염토 정화비가 예측불가(수천만~수억).

   • “장사가 안 돼 폐업을 결심해도 돈이 없어 폐업을 못하는” 역설.

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3) 숫자로 보는 비용 구조(현장 인터뷰 기준 범위)

• 지상 시설 철거: 5,000만~6,300만 원(평균치, 규모·구조물에 따라 가감).

• 토양오염 조사·정화 + 지하탱크 철거: 7천만~2억+(평균 1억 3천만 전후), 대형·고오염 현장은 3~5억+ 사례도 존재.

• 합산 평균 1억대 중반이 흔하고, 불확실성이 크므로 사업자에겐 큰 리스크.

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4) 파급효과: 지역경제·도시관리·환경

• 상권 타격: 교통 흐름 바뀐 구도심·국도변은 공실률 25~40%+ 언급. 권리금 붕괴, 회식·단체 수요 소멸, 매출 30~50% 감소 호소.

• 환경·안전 리스크: 방치부지에서 무단침입·화재 위험·폐기물 투기·누유 가능성. 주변 토양·지하수 오염 우려가 누적되면 정화비가 기하급수적으로 상승.

• 자영업·가계 파괴: 영세·가족경영 비중 높아 부채 의존·현금흐름 악화 → 폐업도 못한 채 장기 휴업으로 방치.

• 정책 신뢰 저하: 친환경차 보급 같은 ‘미래 방향’엔 자원이 배분되지만, 그 **그늘부문(주유소 산업 전환·정화비 문제)**은 제도 공백.

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5) 2040 시나리오(업계·연구자 전망 교차)

• 생존 가능한 주유소: 현재 대비 **약 30% 내외(≈ 3,000곳)**만 지속 가능하다는 분석 다수.

• 손실률 전망: 2030년 영업손실률 1자리%대 후반~10% 내외, 2040년 30% 내외까지 확대 관측(전환 속도·유가·물류경기 변수에 따라 상하).

• 산업 정의(Just) 전환 과제: 내연차 축소가 구조적이라면, 퇴출·전환의 사회적 비용을 누가 어떻게 분담할 것인지가 핵심 이슈.

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6) 해법 패키지: ‘방치 최소화 + 전환 촉진 + 안전망’

(A) 단기(1~2년): 방치·오염 리스크 줄이기

• 폐업·정화 ‘바우처’: 영세 주유소 대상 정화·철거 비용 일부 지원(소득·자산·매출 기준).

• 우선 철거·담장 정비 의무화 + 소액 보조: ‘깨진 유리창’ 방지.

• 지자체–환경공단 합동 원스톱 절차: 조사·설계·정화·사후검증까지 패키지화해 불확실성·시간·비용을 낮춤.

• 토양오염 책임한도·보험제(표준 담보): 예측불가 정화비의 상한 설정으로 폐업 의사결정 가능하게.

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(B) 중기(3~5년): 전환 유도와 대체수익 창출

• 수소충전·초급속 EV충전 허브 전환: 도심 코어 입지부터 용도변경·인허가 패스트트랙.

• 로지스틱스 라스트마일·소형창고·픽업스테이션: 교외 입지는 물류 결합형 전환.

• 생활SOC(공영주차·스몰파크·공공임대편의): 공공 선매·임대 후 공공목적 활용하되 민간 운영 수익모델 병행.

• 민관 펀드(Revitalization Fund): 정화·개발·운영까지 프로젝트 파이낸싱으로 뒷받침.

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(C) 제도·재원: 정의로운 전환(Just Transition)

• 친환경차 보급 예산의 일부를 ‘퇴출·정화’로 의무 배분: 보급과 그늘의 균형 재정.

• 알뜰주유소 제도 재설계: 공공가격효과는 유지하되 영세사업자 과당출혈 방지 장치(지역별 상한·기간제 운영·민영화 재검토 등).

• 사업자 안전망: 전직·재창업 교육, 정화비 ‘후불·분납’ 제도화, 사회보험 연계.

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7) 사업자 체크리스트

1. 현장 진단: 지하탱크 누유 가능성, 석면 유무, 토양오염 예비조사.

2. 재무 시뮬레이션: ‘유지’ vs ‘전환(EV/수소/물류)’ vs ‘폐업’.

3. 정화·철거 견적을 ‘두 갈래’로: ①지상철거 ②지하·오염 정화(상·하한 제시).

4. 토지 활용도 분석: 상업·물류·공공 임대 등 최유효이용(HBU) 검토.

5. 인허가 전략: 도시계획·교통·환경 규제 체크 + 지자체 사전협의.

6. 자금 조달: 보조·융자·세제(개발 부담금·취득세 감면) 확인, 민관펀드 접점 찾기.

7. 안전·리스크 관리: 방치 기간 최소화, 경계·조명·CCTV, 임시 활용(임대주차·임시시장 등)로 무주공간화 방지.

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8) 결론

국내 주유소 산업은 수요 구조 전환(전동화), 과열 경쟁의 후유증, 폐업·정화 비용의 덫이라는 3중 구조적 압력에 갇혀 있습니다. 방치 부지가 늘어날수록 환경·안전·도시미관의 비용은 커집니다. 해법은 정화·철거의 비용 불확실성을 낮추고, EV/수소·물류·생활SOC 등으로 전환을 촉진하며, 영세 사업자에 대한 정의로운 전환 지원을 설계하는 것입니다. 보급 정책과 그늘 정책을 동시에 작동시킬 때, ‘흉물’은 새로운 도시 인프라로 바뀔 수 있습니다.

#주유소폐업 #주유소방치 #주유소흉물 #주유소구조조정 #영세주유소 #알뜰주유소 #전기차보급 #수소차보급 #내연기관축소

#토양오염정화 #주유소철거비용 #주유소수익성 #주유소경영난 #주유소환경문제 #주유소전환 #전기차충전소전환 #수소충전소전환

#지역경제위기 #주유소미래 #주유소산업침체

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`나랏빚` 국채 이자비용 4년 새 10조 원↑…올해 30조 돌파 - 부산일보

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새 정부 ‘확장재정’ 기조 속 부채관리 '딜레마'

팬데믹 국채발행분 속속 만기, 내년 98조원

정부의 국채 이자비용(결산 기준)이 2020년 18조 6000억 원에서 2024년 28조 2000억 원으로 4년간 약 10조 원(51.4%), 연평균 13%씩 증가했고, 올해는 30조 원을 넘어설 전망이다. 서울 중구 한국은행 본점 전경. 연합뉴스

국채 이자비용 추이(단위: 억원). ※국채는 국고채·외평채·국민주택채권 합계. 출처: 국회예산정책처와 재정정보 포털 '열린재정'

정부의 '확장재정' 기조가 뚜렷해지면서 나랏빚 관리가 주요 과제로 떠오르고 있다. 대규모 초과세수를 누렸던 과거 문재인 정부와 달리, 잠재성장률 저하와 관세충격 등으로 팍팍한 세수여건이 이어지는 상황에서 지출증가의 상당부분을 적자국채 발행에 의존할 수밖에 없는 게 현실이다.

당국은 과감한 지출로 성장력을 높이고 세수를 확충하는 선순환을 끌어내겠다는 목표이지만, 이미 가속도가 붙은 정부부채 증가세는 재정운용에 부담이 될 것으로 보인다.

17일 국회예산정책처와 재정정보 포털 '열린재정'에 따르면, 정부의 국채 이자비용(결산 기준)은 2020년 18조 6000억 원에서 2024년 28조 2000억 원으로 4년간 약 10조 원(51.4%), 연평균 13%씩 증가했다.

2020년 코로나19 사태를 기점으로 지출 증가세에 속도가 붙으면서 국채 이자비용이 급격히 불어난 것이다. 연도별로는 2021년 19조 2000억 원으로 20조 원에 바짝 다가섰고, 2022년(21조 원) 20조 원대를 넘어서면서 2023년에는 24조 6000억 원으로 커졌다.

국채는 국고채가 대부분을 차지하고, 여기에 외국환평형기금채권과 국민주택채권을 더한 개념이다. 국고채만 놓고 보면, 2020년 16조 8000억 원에서 2024년 26조 8000억 원으로 이자비용이 급증했다. 올해 이자비용은 30조 원을 넘게 된다.

정부는 국고채 차입이자상환 예산으로 약 30조 원을 편성했고, 외평채 이자상환 명목으로도 6600억 원을 배정했다. 정확한 이자비용은 시중금리를 반영해 추후 결산 과정에서 확정되지만, 최소한 30조 원을 웃돌 것으로 보인다.

5만원권 지폐. 연합뉴스

정부 총지출에서 국채 이자비용이 차지하는 비중은 2020년 3.4%, 2021년 3.2%, 2022년 3.1% 등으로 3%대 초반에 머물다가 2023년 4.0%, 지난해 4.4%로 높아졌다.

2020년대 초반 코로나 팬데믹 당시 재정지출이 급증한 탓에 오히려 소폭 하락하기는 했지만 최근엔 국채 이자비용이 전체 재정지출의 4%대 중반까지 치솟았다.

코로나19 시기에 대규모로 발행된 국채물량의 만기가 속속 도래하고 있는 점도 정부에 부담이 되고 있다.

작년 말 기준으로 연도별 만기도래 국고채 물량은 올해 94조 원, 내년 98조 원에 달한다. 2027년에 약 74조 원으로 줄었다가, 2028년에 이르러서야 50조 원대로 떨어지게 된다. 올해 두 차례 추가경정예산(추경)이 편성된 것도 추가적인 변수다.

바이백(국채 조기상환) 규모에 따라 변동 여지가 있지만, 올해와 내년 모두 100조 원 안팎의 차환발행 물량이 채권시장에 쏟아져 나오는 셈이다. 이는 채권가격에 하락(금리 상승) 압력을 가하면서 정부의 이자비용 부담을 키우는 요인이 된다.

일시적인 세입-세출 '미스매치'를 해소하기 위해 한국은행에서 일시 대출하거나 재정증권을 발행해 자금을 조달하는 규모도 늘고 있다.

정부가 올해 1~7월 누적으로 한은에서 일시 차입한 자금은 113조 9000억 원에 달한다. 종전 역대 최대였던 작년 같은 기간(105조 1000억 원)보다 8.4% 증가한 규모다. 7월 말 누적 기준으로 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 때인 2020년 90조 5000억 원, '세수 펑크'가 심했던 2023년 100조 8000억 원 등을 훌쩍 뛰어넘은 차입 규모다. 다만, 정부가 7월 중 43조 원의 일시 대출금을 한은에 다시 갚으면서 7월 말 잔액은 2000억 원 수준으로 떨어진 상태다.

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하반기 부산 아파트 1만 5708세대 분양…상반기 3배 달해

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부동산 플랫폼 직방, 분양 물량 조사

부산 일반 분양 9326세대로 배 넘어

해운대 재송동 르엘리버파크센텀 등

전국 물량은 13만 7796세대 예정

하반기 아파트 분양시장이 본격 개막을 앞두고 있는 가운데, 전국적으로 분양 물량이 상반기에 비해 거의 배에 이르는 것으로 나타났다. 사진은 부산 동래구 사직동 힐스테이트사직아시아드. 홈페이지

하반기 아파트 분양시장이 본격 개막을 앞두고 있는 가운데, 전국적으로 분양 물량이 상반기에 비해 거의 배에 이르는 것으로 나타났다. 특히 부산의 경우, 하반기 분양 물량이 상반기의 3배에 달한다.

7일 직방에 따르면, 올해 하반기 전국에서 분양이 예정된 아파트는 총 156개 단지, 13만 7796세대(조합원 세대수를 제외한 일반분양은 6만 4697세대)에 달한다.

이는 올해 상반기 실제 분양물량(총 7만 1176세대, 일반분양 5만 1911세대)과 비교해 총세대수 기준으로는 약 94% 많은 수준이다. 반면 일반분양 기준으로는 약 25% 증가에 그친다.

하반기에는 재개발·재건축 등 대단지 공급이 대거 계획되면서 전체 공급 예정 규모는 확대된 반면, 실제 청약 가능한 일반분양 물량의 증가는 상대적으로 제한적인 것이다.

부산은 하반기 분양이 지방에서는 가장 많은 1만 5708세대다. 이 가운데 일반분양은 9326세대다. 부산은 상반기에 5080세대(일반분양 4170세대)를 분양한 점을 감안하면 전체 분양물량은 3배에 달한다. 일반분양 물량 역시 2배를 넘는다.

부산에서 분양하는 대형 물량을 살펴보면 △강서구 강동동 에코델타시티푸르지오트레파크 1370세대 △동래구 사직동 힐스테이트사직아시아드 1090세대 △해운대구 재송동 르엘리버파크센텀 2070세대 등이다.

전국적으로 아직 구체적인 분양 시점을 확정하지 않은 미정 물량도 2만 7265세대에 달해, 연내 실제 분양 일정이 집중되는 시기는 유동적이다.

특히 지난 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 대책 이후에는 일부 단지를 중심으로 분양 일정 조정 가능성도 제기되고 있다. 수도권의 경우, 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 데다, 소유권 이전 전 단계에서의 전세대출이 금지되면서 실수요자의 자금 조달 여건은 한층 더 까다로워졌다.

직방은 “하반기 분양시장에는 13만 세대가 넘는 공급이 집계되며, 외형상 대규모 공급 기조가 펼쳐지는 듯 보이지만, 실제 일정은 유동적일 수밖에 없는 상황”이라며 “상반기 일정이 연기돼 하반기로 이월된 단지가 다수 포함돼 있고, 언제 분양할지 구체적인 계획이 유동적인 단지도 많아 공급 시기가 늦춰질 가능성도 있다”고 말했다.

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가계대출 급증하자 대출 문턱 높이는 시중은행들 - 부산일보

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이달 19일까지 가계대출 4조 ↑

신한, 모집인 통한 접수 중단

국민·우리, 주담대 금리 상향

시중은행. 연합뉴스

주요 시중은행들이 잇따라 대출 문턱을 높이고 나섰다. 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시작되기 전 한푼이라도 더 많은 돈을 빌리기 위한 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻) 수요로 서울 등 수도권 주택시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

23일 금융권에 따르면 신한은행은 25일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출 접수를 7월 실행분에 한해 중단하기로 했다. 신한은행 관계자는 “대출 모집인 대출에 한해 잠정 중단하기로 했다”고 설명했다.

다만 이번 조치는 수도권에 한정해 적용되고 지방의 경우는 대출이 정상 진행된다. 또 8월 이후 실행되는 대출이나 집단대출은 계속 접수하는 것으로 알려졌다. 대출 모집인을 제외한 은행 영업점이나 모바일 앱을 통한 비대면 대출 접수도 가능하다.

은행권의 신규 취급 주택담보대출은 절반가량이 대출모집인을 통해 접수되는 것으로 알려진 만큼 이번 조치는 최근 가계대출 급증으로 인한 과열 양상을 감안한 조치로 해석된다.

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억 원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것인데, 이는 작년 8월 영업일당 평균 4584억 원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 아직 6월 영업일수가 남은 만큼 이 같은 속도라면 월 증가 폭 기준으로 역시 지난해 8월 이후 가장 크게 늘어날 것이 확실시된다. 신한은행 관계자는 “가계대출의 세밀한 분기별 관리를 위해 대출모집인을 통한 주담대를 지속적으로 모니터링하겠다”고 말했다.

앞서 농협은행도 이번 달부터 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. SC제일은행은 지난 18일부터 주담대 만기를 기존 최장 50년에서 최장 30년으로 줄였으며, 영업점장 전결 우대금리도 0.25%포인트(P) 축소했다. 우대금리가 축소되면 대출금리가 오르는 효과가 있다.

KB국민·하나·우리은행 등 다른 시중은행들은 대출모집인을 통한 주담대 취급을 이어간다는 계획이다. 다만 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%P 올렸고, 우리은행은 지난달 변동금리형과 주기형(5년) 주택담보대출 금리를 0.06%P 상향 조정했다.

앞서 금융당국은 지난 16일 서울 여의도 금감원 본원에서 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 개최했다. 회의에서 금융당국은 가계대출이 상승세를 보이자 월별·분기별 목표치를 넘겨 가계대출을 취급한 은행들을 단속에 나선다는 방침을 전한 것으로 알려졌다. 한편 가계대출 급증세가 잡히지 않을 경우 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대를 막고 결국 무주택자에게만 주택담보대출을 허용한다는 전망도 나온다. 또 갭투자 차단을 명분으로 서울이나 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출까지 중단할 가능성도 거론된다.

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"임대료·인건비·재료비 다 뛰어…빚 탕감 좋지만 상권회복 시급"

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■경영난 장기화에 특단책 요구

올 폐업 공제금 11% 늘어 사상최대

소상공인 67% "갈수록 전망 어두워"

특별법 통한 정밀한 정책 지원 필요

이재명 정부 출범에 맞춰 소상공인 등 취약 계층의 채무 소각을 위한 ‘배드뱅크’ 설립 논의가 본격화됐다. 연합뉴스

[서울경제]

경기 침체로 문을 닫는 소상공인들이 급격히 늘어나는 등 벼랑 끝에 몰린 소상공인을 위해 생계 보호와 함께 소상공인들이 스스로 경쟁력을 갖추기 위한 제도적 지원이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 이를 위해 소상공인유통기업 육성 특별법(가칭) 제정, 중소벤처기업부의 소상공인 정책 조정 권한 명시 등과 같은 제도적 기반 마련에 정부·국회가 한마음으로 나서야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다.

15일 중소기업중앙회에 따르면 올해 1~4월 노란우산 폐업 공제금 지급 규모는 6072억 원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(5443억 원)보다 11.6% 증가한 것으로 역대 최대치다. 코로나19 유행 첫해인 2020년(2635억 원)과 비교하면 2배를 웃돈다.

소상공인의 대출 규모도 커지고 있다. 한국신용데이터(KCD)의 ‘2025년 1분기 소상공인 동향’ 보고서에 따르면 1분기 말 기준 개인사업자의 대출 잔액은 약 719조 원으로 1년 전(704조 원)보다 15조 원가량 늘었다.

임대료·인건비·재료비 등이 동시에 오르는 상황에 소비 침체까지 들이닥치면서 경영 상황은 갈수록 악화되고 있다는 게 소상공인들의 입장이다. 대표적으로 정부가 주관하는 전국 규모 소비 촉진 행사인 동행축제의 5월 실적은 7022억 원(직접 매출 4366억 원, 간접 매출 2656억 원)에 불과했다. 지난해 같은 기간 매출액인 1조 2974억 원과 비교하면 사실상 반 토막 수준으로 줄었다. 정부 예산과 연동된 간접 매출을 제외한 직접 매출 역시 지난해 6288억 원에서 올해 약 4366억 원 수준으로 30.5% 감소했다. 지역사랑상품권 등 관련 예산이 줄어든 것과 함께 경기 침체의 직격탄을 맞은 결과로 풀이된다.

이 같은 소상공인들의 경영난은 더욱 심화될 가능성이 크다는 게 중론이다. 중소벤처기업연구원이 지난달 실시한 소상공인 정책 방향 실태 조사에 따르면 소상공인 3명 중 2명은 올해 사업 전망에 대해 부정적 입장을 보인 것으로 나타났다. ‘2025년 사업체 경영 성과 전망’에 대한 질문에 ‘매우 악화될 것’이라는 답변은 29.2%, ‘악화될 것’으로 말한 비율은 36.8%에 달했다.

전문가들은 새 정부 출범에 발맞춰 성장 지원 중심으로 소상공인 정책 패러다임이 전환돼야 한다고 입을 모은다. 소상공인 스스로도 해당 설문 조사에서 새 정부가 가장 먼저 다뤄야 할 정책 과제로 지역 상권 침체 (66%, 복수 응답)를 첫손에 꼽았다. 부채 문제 해결도 61%로 2위를 차지했다. 소상공인들이 스스로 성장할 수 있도록 경기 활성화가 먼저라는 것이다.

소상공인유통기업 육성 특별법 제정과 같이 소상공인에게 특화된 정밀한 정책이 필요하다는 의견도 제기된다. 대기업과 중소기업을 아우르는 현재의 유통산업발전법만으로는 어느 한쪽만 집중 지원하는 데 한계가 있기 때문이다. 엇비슷한 지원 정책이 중앙 부처와 지방자치단체에서 남발하는 것을 막고 소상공인이 밀집한 생활 밀착 업종을 하나의 산업으로 키우기 위한 제도 개선이 이뤄져야 한다는 주장도 나온다.

정수정 중기연 소상공인·상생연구실장은 “소상공인 사업체 중 유통업 비중은 33%를 차지하고 있지만 전자상거래 실적이 있는 곳은 11%에 불과할 정도로 변화된 환경에 적응하는 데 어려움을 겪고 있다”며 “소상공인유통기업을 대상으로 한 별도의 진흥법이 시급하다”고 강조했다.

유병준 서울대 경영학과 교수는 “실태 조사를 보면 일회성 지원금과 같은 보편적 지원 방식보다는 역량 강화에 초점을 둔 선별적 지원을 선호하는 비율이 절반을 넘어섰을 정도로 소상공인 내부에서도 인식이 빠르게 변화하고 있는 점에 주목해야 한다”며 “소상공인 신규 진입을 지원하는 정책은 과감하게 줄이고 고질적인 정책 중복 현상을 방지하기 위해 정부조직법을 개정한 뒤 중소벤처기업부에 정책 조정 권한을 부여하는 것도 한 방법”이라고 조언했다.

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"DSR 규제 강화 전 금리인하 막차 타자" 공급 불확실성 거래 증가

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"DSR 규제 강화 전 금리인하 막차 타자" 공급 불확실성 거래 증가© MoneyToday

한국은행의 추가 금리인하로 가계대출이 더 늘어날 것이란 우려가 커진 가운데 5월 서울 아파트 거래량이 전월 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 새 정부 공급 확대 정책은 아직 구체화 전으로, 수도권 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 앞두고 집을 사려는 수요가 더 몰릴지 주목된다.

9일 서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 매매거래량은 5482건으로 이미 4월의 5368건을 뛰어 넘었다. 30일의 신고기간이 더 남은 점을 감안하더라도 5월 거래량은 더욱 늘어날 전망이다.

서울시의 토지거래허가제 해제 이후 서울 아파트 매매 거래는 3월 1만196건까지 솟았다가 토허제 재지정 이후 4월에는 반토막으로 줄었다. 금리인하, 대선 등의 모멘텀이 사람들을 다시 수요로 끌어들인 것으로 풀이된다.

최근 집값도 상승세를 지속한다. 지난달 26일 KB부동산통계 조사기준 서울 아파트 매매가격은 19주 연속 상승세를 기록 중이다. 특히 기준금리가 2%대 중반까지 내려오면서 대출 수요를 진작시키고 있는 점이 매수를 자극할 것으로 보인다. 한국은행 금융통화위원회는 지난달 29일 기준금리를 추가로 0.25%포인트(p) 인하해 기준금리는 2.5%까지 내려왔다. 2.75% 수준에서도 거래량이 늘었는데, 금리가 추가로 인하되면서 대출은 더욱 늘어날 전망이다.

정부가 예정대로 7월부터 수도권 스트레스 DSR 3단계 규제를 시행하기로 하면서 그 전에 대출을 받아 거래를 완료하려는 수요도 늘어날 수 있다.

김승준 하나증권 연구원은 "하반기 중 매매를 염두에 뒀던 매매 의향자들은 대출한도가 줄어드는 것을 피하기 위해 6월말까지 계약을 앞당겨 진행할 수 있다"며 "금리인하 등에 따른 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수) 및 주택담보대출 금리의 하락세는 매매 수요에 영향을 줄 수 있다"고 밝혔다. 이어 "5~6월 매매거래량은 늘어날 것으로 전망하며, 다만 3분기에는 다시 감소할 것으로 본다"고 했다.

수요자들이 거래를 서두르고 가격도 상승하는 가운데, 이재명 정부의 공급정책은 아직 구체적으로 발표되지 않았다. 선거운동 기간 당시 발표한 정책공약집에도 부동산 정책은 방향성 제시에 그친 수준이다. 다만 공급확대를 통한 시장 안정화 방향성은 분명한 만큼, 경기 둔화로 신규 공급에 소극적이었던 건설사들도 수혜를 입을 수 있다는 전망이다.

신동현 현대차증권 연구원은 "도시정비 관련 규제 완화, 1기 신도시 재건축 촉진, 공공(임대)주택 확대 등은 단기간 내 현실화 가능성이 높아 보인다"며 "공공주택 확대는 중소형 건설사들의 수혜로 이어질 수 있고, 동시에 재건축 규제 완화 정책으로 대형 건설사들의 수혜까지 가능하다"고 분석했다.

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"일조권 침해에 교통대란 우려"…120m 고층 아파트 개발에 남천동 일대 주민들 반발

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‘써밋 리미티드 남천’ 개발 사업 본격화

공공기여 없이 40층 아파트 개발 추진

일조권과 교통난 등 일대 주민 피해만

법적 문제 없다지만 ‘공공성’은 실종

주민 민원 잇따르며 법적 대응 검토도

최고 높이 120m에 달하는 ‘써밋 리미티드 남천’ 아파트가 들어설 부산 수영구 옛 메가마트 부지. 부산일보DB

부산 수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 들어서는 고층 아파트 ‘써밋 리미티드 남천’ 개발을 두고 인근 주민들의 불만이 커지고 있다. 대규모 개발 사업임에도 일대 주민 피해 등을 고려한 공공기여는 전무한 반면, 지역 주민들이 일조권 침해와 교통 혼잡 등 각종 부담만 떠안아야 한다는 비판이 나온다.

8일 수영구청에 따르면 써밋 리미티드 남천의 시행과 시공을 맡은 대우건설은 다음 달 착공하고 입주자 모집공고를 낼 계획이다.

이 단지는 지하 5층~지상 40층, 5개 동 835세대 규모로 조성된다. 남천동 옛 메가마트 부지에 들어서는 만큼 입지와 조망권, 고급 설계를 내세운 하이엔드 주거 단지로 이목을 끌고 있다.

그러나 착공을 앞두고 인근 주민들의 반발이 거세지고 있다. 구청에 따르면 지난 3월부터 이달까지 남천동 일대 주민들이 제기한 민원은 60건에 달한다.

주민들은 일조권과 조망권, 녹지권 침해 등 생활 전반의 피해와 불편을 우려하고 있다. 인근 아파트에 거주하는 한 50대 주민은 “바로 뒤편 아파트는 20층 남짓인데, 앞에 40층이 들어서면 햇빛도 조망도 다 가로막힌다”며 “거대한 콘크리트 벽이 생기는 것”이라고 호소했다.

일부 주민들은 최근 부산의 한 정비사업장에서 일조권 침해를 인정받아 위자료와 아파트 시세 하락분을 지급받은 법원 판결을 근거로 법적 대응을 검토 중인 것으로 전해졌다.

공공기여가 전혀 없다는 점도 주민 반발을 키우고 있다. 인근 뉴비치, 삼익비치 아파트 등이 재건축 과정에서 공원 조성 등 다양한 공공기여 계획을 밝히고 있는 것과는 달리, 써밋 리미티드 남천은 도로나 공원 등 공공시설 기부채납 없이 인허가를 받았다.

이처럼 기반시설 확충 없는 개발이 진행되면서 일대 교통난도 불 보듯 뻔한 상황이다.

부산 광안대교 남단에서 황령터널로 이어지는 황령대로 일대, 특히 대남교차로와 용호동 메트로시티~W아파트 구간은 부산에서 대표적인 상습 정체 구간으로 꼽힌다. 출퇴근 시간대 병목현상이 극심해 시민들의 교통 불편이 꾸준히 제기돼 온 데다, 뉴비치·삼익비치 등 주변 단지들의 재건축까지 맞물릴 경우 교통 혼잡은 더욱 심화될 것으로 보인다.

동아대 부동산대학원 강정규 원장은 “기부채납이 법적 의무가 아니더라도, 지자체와 시행사가 지역 여건을 감안해 공공성을 확보할 방안을 함께 고민할 필요는 있다”면서 “입지 좋은 도심에 들어서는 대단지인 만큼, 주변 환경과 인프라에 대한 고려가 있었더라면 주민 반발 등 지역사회와의 마찰을 최소화 할 수 있었을 것”이라고 말했다.

이에 대해 수영구청 건축과 관계자는 “관련 법령과 가로구역별 높이 기준에 따라 인허가를 진행한 사안”이라며 “행정 절차상 문제는 없다”고 말했다.

대우건설 측은 인허가 과정에서 일조권과 조망권 문제를 검토했으며, 법적 기준을 충족한다는 전제 아래 인허가에도 문제가 없다는 입장이다.

대우건설 관계자는 “무리하게 층수 상향을 하면서 공공기여를 하는 방식은 사업성 측면에서 적절치 않다고 판단했다”며 “앞으로 공사 과정에서 발생할 수 있는 소음·분진 등 안전 관리에도 주민들과 협의해 나가겠다”고 말했다.

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[6·3대선] 건설업계가 새 정부에 바라는 현안과 정책

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지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자  |  건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

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자기자본 1억(+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 적기인 현실적인 이유

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자기자본 1억, 아파트 대신 건물을 선택하는 이유

2025년, 아파트 가격은 여전히 비싸고 대출은 예전 같지 않습니다. 1억이라는 현금을 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까요. 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까.

이 글은 '내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법'에 대한 이야기입니다. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체입니다.

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지금이 기회인 이유

지금은 시장이 조용합니다. 사람들이 주춤하는 시기입니다. 하지만 조용하다는 건 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻입니다.

지금 시작이 유리한 3가지 이유

① 땅값 네고가 가능한 시기 — 매도자도 움직이고 싶어 합니다

② 시공비 안정 — 자재비·인건비 급등 구간에서 벗어나 있습니다

③ 금리 추가 인상 가능성 낮음 — 이자 부담이 더 나빠지기 어려운 국면입니다

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 버틸 수 있는 구조입니다. 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유합니다.

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총사업비 구성 — 8억 8천만 원

항목	금액	비고
토지비	2억 5,000만 원	100평 기준
건축비	6억 3,000만 원	평당 700만 원 × 90평
자기자본	1억 원	설계비·인허가비·초기 준비금 포함
외부 자금	7억 8,000만 원	아래 자금 조달 구조 참고

자기자본 1억은 최소한의 돈입니다. 설계비·인허가비·착공 전 이자·초기 준비금 등 빠듯하게 돌려야 합니다.

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자금 조달 구조 — 외부 7억 8천만 원

자금 종류	금액	용도 및 금리
브릿지론	2억 원	토지 매입용, 고금리(연 7~10%)
건축자금대출	3억 5,000만 원	기성고 방식 집행
지인·신용자금	2억 3,000만 원	마감비·잔금, 고금리

브릿지론과 지인자금은 고금리입니다. 연 7~10%를 각오해야 합니다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 주택담보대출로 갈아타야 합니다.

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완공 후 수익 시나리오 2가지

전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원

= 3억 4,000만 원 확보

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브릿지 2억 상환

신용자금 1.4억 상환

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주담대 3.5억 × 3.8% = 월 110만 원

신용잔여 0.9억 × 6% = 월 45만 원

월 총 이자 약 155만 원

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상가 월세 180만 원

→ 월 순수익 약 25만 원

월세 전략

주거 5세대 × 65만 원

= 325만 원

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상가 월세 포함 시

총 수익 최대 500만 원

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7.8억 이자 약 255만 원

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순수익 (풀임대 시)

→ 약 245만 원/월

공실 1세대 생겨도 상가가 지탱합니다

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아파트 vs 다가구주택 비교

구분	아파트 갭투자	다가구 신축
자기자본	1억 원	1억 원
확보 자산	아파트 1채 (약 5억)	건물 전체 (8.8억)
외부 부채	4억 원	7.8억 원
월 현금흐름	수익 없음 (지출만)	임대수익 발생
소유 범위	건물 일부	건물 전체

똑같은 갭투자 구조라도 하나는 수익이 없고 하나는 있습니다. 아파트는 매월 빠져나가고, 다가구는 들어옵니다.

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위험 요소와 대응 방법

리스크와 대응

공사 중 자금 끊김 → 지인·신용자금 확보가 필수입니다. 착공 전 전체 자금 라인 확정 후 시작해야 합니다.

금리 리스크 → 완공 후 주담대 전환으로 해소합니다. 브릿지는 단기 보유를 전제로 합니다.

공실 리스크 → 세대 수 분산 + 상가가 방어합니다. 한 세대 비어도 상가 수익이 지탱합니다.

감정가 상승 시 → 추가 담보 설정으로 자금 활용 폭이 넓어집니다.

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결론 — 계산 가능한 현실

건축이 무섭다고들 말합니다. 돈이 없다고도 합니다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없습니다.

이건 꿈이 아니라 계산 가능한 현실입니다. 다만 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 합니다. 땅값 네고가 제일 중요합니다. 1억만 땅값이 올라도 월 이자가 50만 원씩 추가됩니다.

그리고 지금 장사하고 있다면 — 건물주 밑에서 월세 내지 말고, 본인 건물에서 장사하고 살면서 월세 대신 집값을 갚는 게 더 이득입니다.

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DSR 3단계 시행 앞두고 주담대 ‘오픈런’…대출 수요에 긴장 고조

금융권 금리 인하 경쟁, 단기적으로 점유율 확보에 도움될 수 있어

장기적으로는 가계대출 증가 초래…금융당국 추가 규제 부를 수도

오는 7월 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 3단계 시행을 앞두고 대출 규제 강화 전 막차를 타려는 수요가 몰리면서, 주요 시중은행과 인터넷은행에서 주택담보대출(주담대) ‘오픈런’ 현상이 벌어지고 있다.

◆“하루 150건이라 출근 전 앱부터 켜요”

27일 은행권에 따르면 KB국민은행의 모바일 앱 ‘스타뱅킹’에서는 오전 9시 이전부터 주담대 신청자가 몰려 “일일 대출 가능 건수가 모두 소진됐다”는 안내 문구가 매일 반복되고 있다.

이는 국민은행이 비대면 주담대 신청 건수를 하루 150건으로 제한하고 있기 때문이다. 여기에 더해 해당 상품의 금리가 경쟁사 대비 0.2~0.7%포인트 낮아 소비자들 사이에서 ‘유리한 조건’으로 평가받고 있다.

한 30대 직장인은 “DSR 3단계 시행되면 대출 더 어려워진다니까 이번 기회에 낮은 금리로 주담대 신청했다”며 “요즘 아침마다 앱 열면 ‘오늘 분량 소진’이라 너무 빠듯하다”고 말했다.

◆인터넷은행도 대출 ‘완판’…연 3%대 주담대에 수요 집중

카카오뱅크와 케이뱅크 등 인터넷은행들도 예외는 아니다. 이들 역시 시중은행 평균보다 낮은 3.84~3.98% 수준의 주담대 금리를 제시하면서, 영업 개시와 동시에 대출 한도가 모두 소진되는 상황이 이어지고 있다.

대출 수요를 자극하는 또 다른 요인은 주요 은행들의 잇따른 금리 인하다.

NH농협은행은 지난 22일부터 대면 변동형 주담대 우대금리를 0.45%포인트 확대했으며, 국민은행은 대면 5년 고정형 주담대 가산금리를 0.08%포인트 인하했다.

신한은행도 비대면 주담대 및 전세대출에 대해 0.10%포인트의 신규 우대금리를 도입하는 등 ‘금리 경쟁’에 가세하고 있다.

◆7월부터 DSR 3단계 적용…“지금이 마지막 기회?”

금리 인하와 맞물려 오는 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계 규제가 대출 수요를 더욱 자극하고 있다.

해당 규제는 수도권 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 일괄적으로 1.5%의 스트레스 금리를 반영해, 차주의 상환능력 평가를 한층 까다롭게 만든다.

경기도 용인시에 거주하는 신혼부부는 “이대로면 다음 달부턴 대출 거의 막힐 수도 있다”며 “규제 전 마지막 기회라 생각하고 지금이라도 서두르고 있다. 이미 은행들 금리 조금씩 올리고 있다”고 밝혔다.

급증하는 대출 수요에 은행권은 서둘러 수급 조절에 나서는 모습이다. 국민은행은 최근 비대면 주담대 금리를 0.25%포인트 인상했고, 우리은행은 일부 신용대출의 우대금리를 폐지하는 조치를 취했다. 이는 사실상 대출금리를 높여 수요를 억제하려는 의도다.

◆전문가 “단기 혜택보다 장기 리스크 따져야”

전문가들은 현재의 대출 쏠림 현상이 금융시장 전반에 부담을 줄 수 있다며 우려를 표하고 있다.

한 금융권 관계자는 “DSR 3단계 시행 전 대출 수요가 몰리는 것은 예상된 일이지만, 이는 일시적인 폭증일 뿐 아니라 은행의 수신·여신 균형을 흔드는 요인이 될 수 있다”고 말했다.

이어 “특히 과도한 금리 인하 경쟁은 단기적으로 점유율 확보에는 도움이 되지만, 장기적으로는 가계부채 증가를 초래해 금융당국의 추가 규제를 유발할 수 있다”고 지적했다.

금리가 낮다고 무턱대고 받기보다는 앞으로 상환 계획도 잘 따져봐야 한다는 것이다.

이 관계자는 “은행들이 수급 조절에 나서는 것은 리스크 대응 차원의 자구책”이라며 “소비자들도 단기적인 금리 메리트에만 집중하지 말고, 향후 금리 변동과 상환 능력을 함께 고려한 전략적 접근이 필요하다”고 조언했다.

KRX건설지수 한 달간 17% 상승

코스피지수 상승률의 네 배 달해

금리 인하에 정책 수혜 기대 반영

원전 확대 추세 속 시공능력 부각

사진=뉴스1

건설주(株) 주가가 반등세를 탔다. 한국은행의 기준금리 인하 기대와 6·3 대선 이후 나타날 주택 정책 수혜 전망이 주가에 선반영되면서다. 일부 건설사의 경우 세계적으로 '원전 르네상스'가 펼쳐지는 상황 속 국내 기업의 시공 능력이 부각된 점도 투자심리에 반영됐다는 분석이다.

27일 한국거래소에 따르면 KRX건설지수는 최근 한 달(26일 기준)간 16.9% 올랐다. 같은 기간 코스피지수 상승률(4.84%)을 세 배 넘게 웃돌았다. 이 지수에 포함된 현대건설(45.5%) GS건설(22.37%) 대우건설(22.15%) DL이앤씨(18.12%) 등이 일제히 두 자릿수 상승률을 기록했다.

이 기간 기관투자자가 GS건설과 DL이앤씨를 각각 449억원과 359억원어치 사들였다. 또 현대건설과 대우건설도 각각 1310억원과 115억원 순매수했다. 두 종목의 경우 외국인도 각각 747억원과 29억원어치를 사들이며 가세했다.

우선 한은의 기준금리 인하 기조가 건설주 상승세를 뒷받침한 요인 중 하나로 지목된다. 건설사들의 자금 조달 비용 부담이 완화될 것으로 예상되면서다. 우선 한은이 오는 29일 통화정책방향 회의에서 경기 부진에 대응하기 위해 기준금리(현재 연 2.75%)를 0.25%포인트 인하할 것이란 전망에 힘이 실렸다. 증권가에선 연말까지 기준금리가 연 2%로 낮아질 것이란 분석도 나온다.

조기 대선을 앞두고 여야 주요 후보들이 주택 공급 확대와 정비사업 규제 완화 등을 언급하고 있어 향후 건설사들이 정책 수혜를 볼 것이란 기대도 커지고 있다. 후보들은 집값을 자극할 만한 발언을 자제하고 있지만 전반적으로 공급 확대에 방점을 두고 있다는 게 증권가의 분석이다. 또 국회와 대통령 집무실의 세종시 이전과 GTX-A~F 전국화 등 대규모 인프라 투자를 정책으로 내놨다.

김진범 상상인증권 연구원은 "대선 이후 국토 균형 발전 기조와 부동산 정책에 따라 기대할 만한 요소는 여전히 존재한다"며 "정국 안정과 경기 침체 완화를 위한 대규모 사회간접자본(SOC) 투자 가능성도 건설업 전반의 분위기 반전을 지지할 것"으로 전망했다.

이동헌 신한투자증권 연구원은 "오는 7월 시행되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 및 더딘 지방 경기 회복에도 대선 수혜 기대감이 더 강하게 작용하고 있다"며 "여야 후보 모두 주택 공급 확대 등을 공약하면서 주택 경기 회복에 대한 기대가 유입됐다"고 설명했다.

특히 미국을 비롯해 글로벌 국가들이 전략적으로 원전을 확대하는 분위기도 건설주 상승세를 지지하고 있다는 분석이 나온다. 앞서 도널드 트럼프 미 대통령은 지난 23일(현지시간) 원자력 산업 활성화를 위한 행정명령에 서명했다. 미국 원전 발전량을 오는 2050년까지 4배로 확대한다는 목표다.

유럽의 주요국들도 원전 정책을 재검토하고 있다. 벨기에 의회는 22년 만에 탈원전 정책을 폐기했으며 독일도 원전에 대한 반대 입장을 철회하면서 정책 기조를 전환했다. 스웨덴도 신규 원전 건설을 위한 예산을 승인했고 덴마크 역시 40년간 이어온 탈원전 정책에 대한 변화를 시사했다.

이 같은 상황 속 국내 건설사들의 원전 시공 능력과 가격 경쟁력 및 빠른 납기 등이 주목받고 있다는 분석이 나온다. 현대건설은 미 웨스팅하우스와 공동으로 추진하는 대형 원전 프로젝트 3개를 보유하고 있다. 대우건설은 한국수력원자력이 주도하는 체코 신규 원전 입찰에 시공사로 참여하고 있다.

장문준 KB증권 연구원은 "국내 건설사들은 다수의 원전 건설·운영 레퍼런스를 확보했고, 원전 건설을 통해 지속적으로 공급망을 유지하고 있다"며 "지정학적 이유에서도 한국은 파트너로 부담이 없어 주목받을 수밖에 없다"고 강조했다.

박세라 신영증권 연구원은 "원전 발주 기대감을 넘어 실제 수주가 임박했다"며 "하반기 불가리아 코즐로듀이 설계·조달·시공(EPC) 대형 원전을 지나 미 소형모듈원전(SMR) 착공이 기대되는 상황"이라고 짚었다.

다음 주 한 주는 한국은행이 기준금리 결정을 앞두고 있어 주목된다. 연합뉴스

[공감신문] 신선미 기자=다음 주 한 주는 한국은행이 기준금리 결정을 앞두고 있어 주목된다. 기준금리가 어떻게 변화할지에 대한 관심이 높아지는 가운데, 각종 경제 지표들이 동시에 발표될 예정이라 경제 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

29일, 한국은행 금융통화위원회는 통화정책방향 회의를 통해 현재 기준금리 수준이 2.75%인 상태에서 이를 유지할지, 아니면 조정할지를 결정한다. 앞서 4월에 열린 금통위에서 기준금리는 동결됐는데, 민간소비와 건설투자 등 국내 소비 부진과 미국 관세정책의 불확실성으로 수출 전망이 다소 어두웠던 상황이다. 그러나 당시 높은 원/달러 환율과 가계부채, 부동산 시장의 불안정성으로 인해 금리가 조정되지 않았다.

그러나 1분기에 접어들면서 한국 경제가 0.2% 역성장한 것으로 확인되었다. 이에 따라 국내외 여러 기관들이 올해 성장률 전망치를 1% 이하로 하향 조정했다. 한국은행도 이번 회의에서 성장률을 큰 폭으로 조정할 가능성이 높아 보인다.

또한 28일에는 통계청이 3월 인구 동향을 발표한다. 이에 따라 출생아 수와 혼인 건수의 증가세가 이어질지 주목된다. 이들 지표는 각각 8개월, 11개월 연속 증가세를 보여왔다.

29일에는 가계의 경제 형편을 보여주는 1분기 가계동향 조사 결과가 발표된다. 가계소득은 전년도 4분기까지 6분기 연속 증가했으나, 소비지출의 증가세는 약간 둔화된 상황이다.

30일에는 국세 수입의 4월 현황과 산업활동 동향도 공개된다. 국세 수입은 작년 대비 8조4천억원 늘어난 93조3천억원을 기록하고 있으며, 전 산업 생산은 반도체 산업의 호조로 증가세를 기록했으나, 건설업과 서비스업 및 소매판매는 부진을 면치 못하고 있다.

또한, 29일 발표될 국제결제은행(BIS) 기준 자본비율은 은행의 건전성을 측정하는 핵심 지표로서 주목된다. 금융감독원의 자료에 따르면, 국내 은행의 작년 말 총자본비율 등은 금융감독당국의 규제비율을 충분히 상회했으나, 환율 상승에 따른 위험자산 증가로 인해 전 분기 대비 하락세를 보였다.

마지막으로, 금융감독원이 30일 은행권의 3월 말 부실채권 비율을 공개할 예정이다. 작년 말에는 부실채권 비율이 전 분기와 같은 0.53%를 기록했다.

출처 : 공감신문(https://www.gokorea.kr)

‘마이 힐스’ 모바일 어플리케이션 이미지 ⓒ현대건설

■ 현대건설, 라이프스타일 플랫폼 ‘마이 힐스’ 기존 입주 단지로 확장

현대건설은 힐스테이트 입주민 전용 토털 서비스 플랫폼 ‘마이 힐스’를 ‘힐스테이트 인덕원역 베르텍스’에 첫 적용, 기존 입주단지로 확장을 본격화한다고 16일 밝혔다. 

‘마이 힐스’는 분양·계약정보 조회부터 스마트홈 제어, 커뮤니티 예약, A/S 접수, 차량 및 방문자 관리, 에너지 사용량 확인 등 단지 특성에 따라 스마트홈 기술과 주거 서비스를 손쉽게 이용할 수 있는 모바일 어플리케이션이다. 지난해 12월 출시 이후, 힐스테이트 관악센트씨엘 등 9개 신축 준공단지에 우선적으로 적용해 왔다.

‘마이 힐스’는 단지 특성에 따라 최대 38개의 주거 서비스를 제공하며, ‘우리집’, ‘단지생활’, ‘마이’, ‘HILLSTATE’ 등 4개 분야로 구성된다. ‘우리집’ 영역에서는 홈네트워크 기반 가전 제어, 방범모드, 전기차 충전 이력 확인, 방문차량 등록 등 다양한 하이오티(Hi-oT) 스마트홈 기능이 적용된다. 또한 ‘단지생활’을 통해 커뮤니티 시설 예약, 전자투표, 설문조사는 물론, 물품 거래나 재능기부가 가능한 입주민 전용 프라이빗 커뮤니티(H 나눔터) 기능이 제공돼 공동체 기반의 주거문화 활성화를 지원한다.

신규 입주단지에 적용된 ‘마이 힐스’에서는 입주자 사전 점검시에 제공되는 입주 선물 패키지 ‘힐스 웰컴키트’와 입주 당일에 제공되는 프리미엄 도시락 ‘힐스 웰컴밀’ 예약이 가능하다.

현대건설은 ‘마이 힐스’ 도입을 희망하는 힐스테이트 단지를 대상으로 우선 적용을 추진하고, 현대건설이 주관사로 참여했던 아파트 단지(현대아파트, 현대홈타운, 컨소시엄 단지 등)까지 디지털 주거 서비스를 확대할 계획이다.

블랑써밋 74 조감도 ⓒ대우건설

■ 대우건설, '블랑 써밋 74' 계약 체결 24일 실시

대우건설이 부산 동구에서 분양중인 초고층 주거복합단지 ‘블랑 써밋 74’가 지난 16일 아파트 임의공급 청약을 진행했다.

이번 임의공급 대상은 전용면적 117㎡A, 130㎡A 타입 아파트 총 30세대다. 청약은 지난 16일 한국부동산원 청약홈에서 단 하루 진행됐으며 당첨자 발표는 5월 21일, 계약 체결은 5월 24일부터 실시된다. 만 19세 이상이면 청약통장 가입 여부, 재당첨 제한 없이 누구나 신청이 가능하다.

대우건설은 ‘블랑 써밋 74’ 예비 고객들을 위해 계약금 1000만원, 중도금 대출(60%) 전액 무이자, 시스템에어컨 3개소 무상제공 등 파격적인 혜택을 제공 중이다.

블랑 써밋 74는 지하 5층~지상 69층, 아파트 998세대와 오피스텔 276실로 구성된 초고층 하이엔드 단지다. 대우건설의 하이엔드 주거브랜드 ‘푸르지오 써밋’이 적용됐다. 

단지는 부산도시철도 1호선 좌천역과 범일역, 2호선 문현역을 도보로 이용할 수 있다. 또한 동구 좌천동과 부산진구 가야동을 연결하는 수정터널, 좌천고가교, 도시고속도로 등을 통해 부산 전역으로 이동이 수월하다.

교육 환경으론 성남초가 도보권에 있으며, 반경 1km 내 배정고, 데레사여자고등학교 등 위치해 있다.

힐스테이트 광주곤지암역 투시도 ⓒ현대엔지니어링

■ ‘힐스테이트 광주곤지암역’, 일부 잔여세대 동∙호지정 계약 가속도

현대엔지니어링은 경기 광주 곤지암역 인근에 들어서는 ‘힐스테이트 광주곤지암역’ 아파트 일부 잔여세대 선착순 동∙호지정 계약이 진행 중이라고 밝혔다.

분양관계자는 "당장 7월부터 대출 한도를 대폭 줄이는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행이 예고된 상황에서, 1단계 스트레스 DSR을 적용받고, GTX-D(계획) 추진 호재, 다양한 무상 품목들을 제공해 계약에 속도가 붙고 있다"고 설명했다.

선착순 동·호지정 계약은 거주 지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 원하는 잔여세대의 동∙호수를 계약할 수 있다. 특히, 힐스테이트 광주곤지암역은 계약금 5%에 1차 계약금 500만원 정액제 혜택을 더했다.

힐스테이트 광주곤지암역은 곤지암역 일대에 들어서는 3社 아파트 중 유일하게 1단계 DSR을 적용받아 자금 부담을 줄였다. 금융 당국은 작년 9월부터 은행권 주택담보대출에 수도권은 1.2% 스트레스 금리를 적용(2단계 DSR) 해왔다. 7월 시행될 3단계에서는 수도권 스트레스 금리를 1.5%로 올리는 등 추가적인 자금 부담이 예고된 상황이라, 힐스테이트 광주곤지암역은 상대적으로 자금 부담이 적은 ‘금융 경쟁력’을 확보했다는 설명이다.

단지 인근에 위치한 곤지암역을 통해 경강선 이용 시 판교역까지 환승 없이 20분대 이동이 가능하고, 신분당선으로 환승 시 강남역까지 40분대에 이동할 수 있다.

한편, 힐스테이트 광주곤지암역은 경기 광주시 곤지암읍 신대리 25번지(신대1지구 지구단위계획구역 내 공동주택 사업)에 들어선다. 현대엔지니어링이 시공을 맡았고, 지하 2층~지상 최고 22층, 아파트 10개동, 전용면적 84㎡, 139㎡ 총 635세대로 조성된다. 입주는 2027년 예정이다.

e편한세상 대장 퍼스티움 6BL 투시도 ⓒDL이앤씨

■ DL이앤씨 ‘e편한세상 대장 퍼스티움’, 본청약 경쟁률 최고 39.5대 1 기록

DL이앤씨가 경기 부천 대장지구에 선보이는 ‘e편한세상 대장 퍼스티움’이 본청약에서 최고 39.5대 1의 경쟁률을 기록했다고 16일 밝혔다.

16일 한국토지주택공사(LH) 청약센터에 따르면 지난 14~15일 진행된 e편한세상 대장 퍼스티움 신혼희망타운 본청약 접수 결과, 최종 배정물량 670세대(사전청약 당첨자 잔여물량 포함) 공급에 1만4951명이 몰려 평균 22.3대 1의 경쟁률을 보였다. 최고 경쟁률은 A-6블록 전용면적 55㎡에서 나왔다. 177세대 공급에 6986건의 청약통장이 접수돼 39.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

이는 2024년 이후 공급된 전국 신혼희망타운 중 최다 접수 기록이다. 앞서 지난 1월 의왕 청계2지구에 3098건, 성남 금토지구에 6992건의 청약통장이 접수됐다. 지난 2월 고양 창릉지구에는 5768건이 모였다.

경기 부천대장 택지개발사업지구 A-5, 6블록에 들어서는 e편한세상 대장 퍼스티움은 지하 2층~지상 15층, 27개 동, 전용면적 46·55㎡, 총 1640세대(A-5블록 952세대, A-6블록 688세대) 규모다. 이 가운데 1099세대(A-5블록 638세대, A-6블록 461세대)가 신혼희망타운 공공분양 물량이다.

당첨자 발표는 6월 26~27일 이틀간 진행된다. 정당계약은 9월 25일부터 29일까지다. 입주는 2027년 11월 예정이다.

e편한세상 대장 퍼스티움는 서울 강서구, 양천구와 연접해 서울 접근성이 양호하다. 단지는 대장~홍대선(2031년 개통 예정) 오정역(가칭) 초역세권 입지에 들어선다. 차량 이용 시 봉오대로와 오정로, 경인고속도로, 남부순환로 등을 통해 부천과 인천, 여의도 등을 갈 수 있다.

아울러 단지 내에는 국공립 어린이집이 마련되며, 단지 바로 옆에는 유치원과 초·중학교(예정)가 위치해 있다.

더샵 당리센트리체 조감도 ⓒ포스코이앤씨

■ 포스코이앤씨, 부산 ‘더샵 당리센트리체’ 20일부터 정당계약

포스코이앤씨가 5월 20일부터 22일까지 3일간 ‘더샵 당리센트리체’의 정당계약을 진행한다고 밝혔다.

부산광역시 사하구 당리동 54번지 일원에 들어서는 ‘더샵 당리센트리체’는 지하 4층~지상 최고 29층, 8개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 821세대 규모로 지어지며, 이중 358세대가 일반분양이다.

단지는 계약금을 5%로 낮추고, 1차 계약금 1000만원 정액제를 도입해 수요자들의 초기 자금 마련 부담을 덜었다. 2차 계약금은 계약 후 15일 이내 납부하면 된다. 

‘더샵 당리센트리체’는 포스코이앤씨가 사하구에 첫 선보이는 더샵 아파트다. 단지는 부산도시철도 1호선 당리역 역세권에 위치해 있으며 낙동초를 도보로 통학할 수 있다. 또한 당리중 사하중 부산여고 건국고 부산일과학고 동아대 등 다수의 학교가 인근에 모여있다.

계양 롯데캐슬 파크시티 조감도 ⓒ롯데건설

■ 롯데건설, 3000세대 대단지 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’ 완판

롯데건설이 인천 계양구 효성동 일원의 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’ 일반분양 3053세대를 완판했다고 18일 밝혔다.

최근 수도권 부동산이 관망세를 이어가는 가운데 지난 14일 ‘용산 남영역 롯데캐슬 헤리티지’의 완판에 이어 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’까지 완판에 성공했다.

‘계양 롯데캐슬 파크시티’는 총 3053세대의 대규모 단지로 2024년 서울 및 수도권에 분양되는 단일 단지 중 최대 규모로 공급됐다. 이 단지는 GTX D∙E노선, 대장홍대선 청라연장선, 경인고속도로 지하화 등 검토 및 추진중인 다양한 교통호재가 예정돼 있다.

‘계양 롯데캐슬 파크시티’는 총 30개 동 3053세대로 규모로 조성된다. 1단지는 지하 2층~지상 최고 26층, 20개동, 1964세대(전용면적 59, 84, 108㎡)로, 2단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 10개 동, 1089세대(전용면적 84㎡)로 구성되며, 입주는 2027년 11월 예정이다.

풍무역 롯데캐슬 시그니처 조감도 ⓒ롯데건설

■ 롯데건설, '풍무역 롯데캐슬 시그니처' 계약금 5% 혜택 적용

롯데건설은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 '풍무역 롯데캐슬 시그니처'의 계약금을 5%로 낮췄다고 15일 밝혔다.

이에 수요자들은 1차 계약금 1000만원이면 계약을 할 수 있고, 15일 내로 5%의 나머지만 입금하면 2028년 7월 입주 때까지 추가 비용 없이 새 아파트로 내 집 마련이 가능하게 됐다. 또한, 전매제한이 6개월로 1차 중도금 납입 전에 전매도 가능하다.

한편, ‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’는 김포골드라인 풍무역이 도보권에 자리잡고 있다. 현재 서울지하철 5호선 연장선의 예비타당성조사 진행 중이며, 이 외에도 풍무역세권 개발, 인하대학교 김포메디컬캠퍼스 조성 사업 추진 등 개발 계획이 많다. 

‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’는 입주가 2028년 7월 예정이며 경기도 김포시 풍무동 30-1번지 일원에 위치한다. 지하 4층~지상 28층, 9개 동, 총 720세대 규모로 조성되고 타입별 세대수는 ▲65㎡A 267세대 ▲65㎡B 134세대 ▲75㎡A 59세대 ▲75㎡B 39세대 ▲75㎡C 23세대 ▲84㎡A 98세대 ▲84㎡B 100세대다. 

신월7동2구역 공공재개발 사업 투시도 ⓒH사업단

■ 한화 건설부문·호반건설 신월7동2구역 공공재개발 시공사로 선정

한화 건설부문과 호반건설 컨소시엄(이하 H사업단)이 신월7동2구역 공공재개발 사업을 수주했다고 18일 밝혔다. 신월7동2구역 주민대표회의는 지난 17일 토지등소유자 전체회의를 열어 H사업단을 시공사로 선정했다.

신월7동2구역은 LH가 시행사로 참여하는 공공재개발 사업이다. 사업지는 서울시 양천구 신월동 941번지 일대로 구역면적은 9만8295㎡(약 2만9734평)이다. 총 공사비는 약 6600억원으로 지하5층 지상14층 높이의 아파트 19개동(총 2245세대)과 부대복리시설 등을 시공할 계획이다.

H사업단은 당초 2228세대였던 세대수를 2245세대로 늘렸으며 13가지의 테마공원을 품은 리조트형 중정 설계를 적용하고 판상형 세대를 최대한 확보했다. 원안 5개 평형에서 특화 9개 평형으로 선택의 폭을 넓혔으며, 전체 세대의 약 95%를 남향으로 배치했다.

H사업단 관계자는 “한화 건설부문과 호반건설이 보유한 기술력과 시공경험을 바탕으로 신월7동2구역 공공재개발을 서울 서남권 최고의 랜드마크로 완성해 나가겠다”고 말했다.

양주역 제일풍경채 위너스카이 조감도 ⓒ제일건설

■ 제일건설 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’ 계약 5일 만에 100% 완판

제일건설이 경기도 양주시 양주역세권에 공급하는 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’가 100% 완판에 성공했다고 19일 밝혔다.

제일건설은 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’ 총 702세대가 지난 7일 정당 계약 시작 후 5일 만에 모든 계약을 완료했다고 밝혔다. 이번 조기 완판은 초역세권 입지와 합리적 가격 등이 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 

제일건설 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’는 수도권 1호선 양주역에서 도보 약 4분 거리에 위치한 초역세권 단지로, 급행 전철 정차역이라는 점과 향후 GTX-C 노선 개통 예정인 의정부역과도 인접해 있다.

계약금 5%(1차 500만원 정액제), 중도금 60% 전액 무이자 등 조건에 전매제한 기간도 6개월에 불과하다.

제일건설 양주역 제일풍경채 위너스카이는 지하 3층~지상 40층, 4개 동 총 702세대 규모이며, 전용면적 70㎡, 84㎡, 101㎡ 등으로 구성된다. 입주는 2029년 1월 예정이다.

'동남 하늘채 에디크' 투시도 ⓒ코오롱글로벌

■ 코오롱글로벌, ‘동남 하늘채 에디크’ 6월 분양 예정

코오롱글로벌이 충북 청주시 상당구 방서동 805번지에 위치한 '동남 하늘채 에디크'를 오는 6월 분양할 예정이다.

청주 동남 A-2BL 공공분양 사업의 일환으로, 지하 3층~지상 24층, 7개 동, 650세대 규모로 전 세대가 59㎡ 전용면적으로 구성됐다. 공공택지에 공급되는 만큼 분양가 상한제가 적용된다.

단지는 1·2·3순환로 및 주요대로와 연결돼 있으며 중부고속도로와 경부고속도로에 인접해 있다. 단지 도보권 내에 운동초 운동중 및 병설유치원, 상당고가 위치해 있다.

해링턴 플레이스 풍무 조감도 ⓒ효성중공업

■ 효성중공업, ‘해링턴 플레이스 풍무’ 6월 분양 예정

효성중공업이 경기도 김포시 풍무동 일대에 ‘해링턴 플레이스 풍무’를 6월 중 분양할 예정이다.

‘해링턴 플레이스 풍무’는 김포 풍무 양도지구 도시개발사업 1~3BL에 위치해 있으며, 지하 3층~지상 최고 29층, 총 18개 동, 1769세대 규모로 조성된다. 이 중 1573세대가 일반분양 물량이며, 196세대는 민간임대로 구성돼 추후 공급 예정이다.

블록별 세대 수는 1BL 866세대, 2BL 664세대, 3BL 239세대로 구성된다. 전용면적별 세대 수는 1BL에 ▲74㎡ 189세대 ▲84㎡ 481세대이며, 2BL에 ▲74㎡ 219세대 ▲84㎡ 445세대, 3BL에 ▲59㎡ 80세대 ▲74㎡ 159세대가 구성된다.

단지는 김포골드라인 풍무역에서 약 800m 거리에 위치해 있는 역세권 단지이며, 풍무역은 지하철 5호선 연장 계획 노선과 환승 가능해 더블 역세권으로 주목받고 있다. 

교육 환경으론 단지 반경 500m 내에 풍무초를 비롯해 인근 양도초 유현초 신풍초 등 총 4개의 초등학교가 밀집해 있다. 특히 지역 내 명문 중학교로 알려진 풍무중학교도 단지 인근에 있다.

위례 심포니아 외관 ⓒ한미글로벌

■ '위례 심포니아' 입주 개시… 한미글로벌, "시니어주택 PM 사업 확대할 것"

한미글로벌의 부동산개발 자회사인 한미글로벌디앤아이가 서울 송파구 장지동 위례신도시에 공급하는 고급 시니어 레지던스 '위례 심포니아'의 준공을 완료하고 입주를 시작했다고 14일 밝혔다.

위례 심포니아는 지하 4층, 지상 9층, 총 102실 규모로 조성된 도심형 시니어 레지던스다. 단지는 차량 10분 거리에 지하철 8호선 장지역, 복정역, 남위례역이 위치해 있으며, 단지 인근에 위례 트램선이 내년 5월 개통되면 5호선 마천역과 8호선 복정역이 연결돼 있다. 4.4㎞ 길이의 휴먼링 입체 산책로와 남한산성이 인접해 있는 자연 친화적 환경도 눈에 띈다.

위례 심포니아는 시니어 맞춤형 서비스를 제공한다. 내부 식당에서 건강식을 매일 제공하고, 주 2회 세대 내 청소 서비스와 입주자들의 생활 전반의 편의를 돕는 컨시어지, 전담 복지사 등 다양한 생활지원 서비스를 제공한다. 건강관리를 위해 상주 간호사를 통한 건강 상담, 진료 예약, 응급 대응 서비스도 마련돼 있다.

커뮤니티 시설로는 골프, 탁구장, 당구장, 사우나, 피트니스센터, 프로그램실, 다목적 강당, 북카페 등이 운영 중이며 운동처방사의 맞춤식 운동지도를 통해 입주 시니어들의 건강한 생활을 돕고 있다. 현재 위례 심포니아는 4년간 동결된 보증금으로 즉시 입주가 가능하며, 조기 계약 시 1개월 생활비 감면 혜택을 제공하고 있다. 시니어주택 거주를 희망하는 이들은 사전 예약을 통해 식사 체험도 가능하다.

김근배 한미글로벌디앤아이 대표는 " 위례 심포니아를 런칭하며 축적된 시니어하우징 개발, 기획력과 운영 노하우를 접목시켜 초고령화 시대에 늘어나는 시니어주택 수요에 맞춰 개발∙건설∙운영 분야의 토탈 솔루션을 제공할 것"이라고 밝혔다.

‘더 헤리티지성산 한샘인사이드’ 투시도 ⓒ제이에이치디앤씨

■ 전세형 민간임대아파트 제주 ‘더 헤리티지성산 한샘인사이드’ 분양

제주 성산지역에 전세형 민간임대아파트 '더 헤리티지성산 한샘인사이드'가 들어선다.

제이에이치디앤씨가 시행하고 종합건설가온이 시공하는 '더 헤리티지성산 한샘인사이드'는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 507-1 외 3필지에서, 지하 1층~지상 6층, 총 4개동, 전용면적 63~138㎡, 총 63세대 규모로 조성된다. 타입별로는 ▲A타입 (84㎡ 19세대) ▲B타입 (84㎡ 9세대) ▲C타입 (84㎡ 5세대) ▲D1타입 (67㎡ 20세대) ▲D3타입 (67㎡ 5세대) ▲E타입 (63㎡ 4세대) ▲F타입 (138㎡ 1세대) 등 다양한 평면으로 구성된다.

'더 헤리티지성산 한샘인사이드' 는 일반 전·월세 임대주택과 달리, 최대 10년간 안정적인 거주가 가능하고 임대료 인상률도 연 5% 이내로 제한된다. 올전세 조건으로 월세 부담도 없다. 임대 기간 동안에는 취득세와 재산세 등의 세금 부담이 없다. 또한, 무주택자는 청약자격이 유지되고 다주택자는 보유 주택수에 포함되지 않아 중과세가 부과되지 않는다. 임차권 전매도 가능하다.

확정분양가로 분양 전환도 가능해 장기 거주와 내집 마련을 동시에 계획할 수 있다. 안심 매입환매제도 도입돼 시세 하락에 대한 부담감을 낮췄다.

분양 관계자는 "'더 헤리티지성산 한샘인사이드'는 최대 10년 동안 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 전세형 임대아파트로, 월세 부담 없이 전세로 거주할 수 있다”며 "확정된 분양가로 향후 내집마련 계획을 세울 수 있고, 시세 하락시에도 안심 매입환매제가 적용돼 리스크를 줄일 수 있는 점이 장점이다”고 밝혔다.

출처 : 비즈트리뷴(http://www.biztribune.co.kr)