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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈
2026 에어비앤비 창업 현실, 외국인 도시민박업보다 호스텔이 다시 주목받는 이유
검색어 "매물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 실제로 돈을 넣기 전에 봐야 할 건 예상 매출보다 내가 빌린 공간에서 합법적으로 숙박업을 할 수 있는지, 그리고 그 공간을 계속 정상 운영할 수 있는지입니다.
특히 에어비앤비를 하나의 숙박업 종류처럼 생각하면 시작부터 헷갈리기 쉽습니다. 에어비앤비는 예약 플랫폼이고, 실제 영업 형태는 별도로 따져야 합니다. 주택을 활용하는 방식으로 많이 언급되는 것이 외국인 도시민박업이고, 여기서부터 생각보다 여러 현실적인 제약이 따라옵니다.
에어비앤비와 외국인 도시민박업, 같은 말이라고 생각하면 헷갈린다
에어비앤비는 숙소를 예약하는 플랫폼입니다. 반면 외국인 도시민박업은 주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영하는 민박 형태로 설명됩니다. 그래서 단순히 플랫폼에 방을 등록했다고 사업이 끝나는 구조로 받아들이면 안 됩니다.
외국인 도시민박업은 주택에서 운영하고, 외국인을 대상으로 하며, 운영 과정에서 전입신고 문제가 따라옵니다. 특히 전입신고를 기준으로 보면 한 사람이 여러 공간을 동시에 자유롭게 늘려가는 방식에는 제약이 생긴다는 설명이 나옵니다.
처음부터 “방 몇 개를 운영할까”보다 “내 명의와 이 공간으로 어떤 형태의 영업이 가능한가”를 먼저 보는 것이 현실적인 출발점입니다.
좋은 신축 건물보다 오래된 구옥으로 들어가는 이유가 따로 있다
임차해서 에어비앤비를 시작하려면 건물주와 임대차계약부터 해야 합니다. 문제는 건물주 입장에서 낯선 여행객이 캐리어를 들고 계속 드나드는 숙박 운영을 반기지 않을 수 있다는 점입니다.
특히 새 건물을 가진 임대인일수록 외국인 도시민박업 운영을 꺼릴 수 있다는 이야기가 나옵니다. 이런 이유로 실제 창업 과정에서는 적벽돌로 된 오래된 주택이나 30년 안팎의 구옥까지 찾게 되는 경우가 있다는 겁니다.
문제는 계약한 다음입니다. 오래된 집은 겨울에 춥고 여름에는 덥고, 장마철 누수 가능성까지 커질 수 있습니다. 수리비만 지출된다면 그나마 계산이 쉽지만 숙소 영업은 수리가 진행되는 동안 방을 팔지 못한다는 문제가 생깁니다.
월세는 계속 나가는데 예약을 받을 수 없다면 수리비와 영업손실이 동시에 발생합니다. 물건을 쌓아두었다가 다음 달에 파는 사업과 달리 숙박업에서 지나간 하루의 객실은 다시 판매할 수 없습니다.
에어비앤비 수익률보다 먼저 봐야 하는 건 주변 민원이다
외국인 도시민박업은 일반 사람들이 생활하는 주택 주변에서 운영될 수 있습니다. 옆집은 평범하게 출근하고 잠드는 공간인데, 숙소 이용객은 여행을 와서 머무는 사람들입니다. 생활 패턴과 분위기가 다를 수밖에 없습니다.
여행객의 출입과 소음이 반복되면서 주변 세대와 갈등이 생길 가능성도 생각해야 합니다. 실제 운영에서 이런 민원을 감당하지 못해 결국 영업을 접는 사례가 있다는 설명도 나옵니다.
그래서 예상 객실단가와 예약률만 계산해서는 부족합니다. 노후주택의 유지관리 비용과 영업 중단 가능성, 주변 민원까지 넣어야 비로소 실제 수익성이 보입니다.
가족 명의로 여러 곳 운영하면 해결될까?
한 사람 명의로 운영할 수 있는 범위가 제한된다면 자연스럽게 가족 명의를 떠올릴 수 있습니다. 부모나 형제자매의 명의로 각각 운영하면 되지 않겠느냐는 생각입니다.
하지만 명의를 빌리는 순간 가족의 기존 소득과 세금 문제도 함께 봐야 합니다. 이미 근로소득이나 다른 소득이 있는 가족이라면 종합소득세 부담에 영향을 줄 수 있다는 이야기가 나옵니다.
실제로 가족 명의로 공간을 운영했다가 해당 사업소득 때문에 부모가 받을 예정이었던 연금과 관련해 예상하지 못했던 문제가 생겼다는 경험도 소개됩니다. 몇 만 원의 소득 차이가 다른 제도와 연결되면서 가족 사이에서 생각하지 못했던 불편이 생길 수도 있다는 겁니다.
가족 명의는 단순히 사업자 이름 하나를 추가하는 문제가 아니라 그 가족의 소득과 세금, 다른 제도까지 함께 움직일 수 있는 문제로 봐야 합니다.
단기임대 플랫폼으로 바꾸면 에어비앤비보다 쉬울까?
외국인 도시민박업의 명의와 민원이 부담스럽다면 단기임대 플랫폼을 떠올릴 수 있습니다. 실제로 33m2와 같은 단기임대 방식을 이용해 수익을 만드는 방법도 언급됩니다.
하지만 단기임대라고 수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 한 번 계약하면 공간을 일주일 이상 내주는 구조에서는 예약과 예약 사이 공실이 길어질수록 수익성이 빠르게 낮아질 수 있습니다.
특히 7월과 8월처럼 서울 단기임대 시장이 상대적으로 비수기인 시기가 있다는 설명도 나옵니다. 월세는 내야 하는데 예약이 잡히지 않는다면 손익이 마이너스로 돌아설 수도 있습니다.
결국 에어비앤비냐 단기임대냐보다 더 중요한 건 한 달 동안 실제로 판매 가능한 날짜와 공실 기간을 얼마나 현실적으로 계산했느냐입니다.
그렇다면 왜 호스텔을 대안으로 이야기할까?
에어비앤비와 비교해 호스텔이 언급되는 가장 큰 이유는 운영할 수 있는 고객과 예약 채널의 범위입니다. 외국인 도시민박업은 외국인을 대상으로 하는 반면, 호스텔은 관광객을 대상으로 내국인과 외국인 모두를 받을 수 있는 숙박업으로 설명됩니다.
예약 채널도 에어비앤비 하나에만 의존하지 않고 국내외 여러 예약 플랫폼을 활용할 수 있다는 점이 장점으로 언급됩니다. 숙박을 팔 수 있는 시장 자체가 넓어지는 셈입니다.
하지만 여기서 “그럼 호스텔 사업자만 내면 되겠네”라고 생각하면 또 한 번 막힙니다. 호스텔은 기존 상가나 음식점 등의 공간에 사업자만 추가하는 것이 아니라 해당 공간을 숙박시설로 사용할 수 있도록 용도변경하는 절차가 필요하다는 설명이 나옵니다.
호스텔 용도변경이 초보자에게 가장 어려운 이유
길을 걷다 보면 임대 현수막이 붙어 있는 빈 상가나 폐업한 카페·음식점을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 이런 공간을 계약했다고 바로 숙박업을 시작할 수 있는 것은 아닙니다.
음식점으로 사용할 수 있는 공간과 숙박시설로 사용할 수 있는 공간의 조건은 다릅니다. 호스텔을 만들려면 숙박업에 맞도록 용도변경을 거쳐야 하고, 이 과정에서 건축과 소방을 함께 검토해야 한다는 설명이 이어집니다.
입지만 좋아 보여도 끝이 아닙니다. 숙박시설로 바꿀 수 있는 건물인지, 건축적으로 가능한지, 소방 조건을 맞출 수 있는지까지 확인해야 합니다. 일반적인 아파트나 상가를 찾을 때의 상권 분석과도 기준이 달라집니다.
초보자가 매물보다 먼저 봐야 할 순서
에어비앤비라면 외국인 도시민박업 운영 조건과 임대인 동의 가능성, 주택 상태와 민원을 먼저 보고, 호스텔이라면 계약보다 용도변경 가능 여부와 건축·소방·입지를 먼저 검토하는 흐름이 필요합니다. 싸게 나온 매물을 먼저 잡고 나중에 숙박업 가능 여부를 보는 순서는 위험할 수 있습니다.
호스텔은 진입장벽이 높은데 왜 오히려 기회라고 보는 걸까?
용도변경 기준이 까다로워질수록 새로 숙박시설을 만들어내기는 어려워질 수 있다는 시각이 나옵니다. 숙박시설에서 사고가 발생하면 소방이나 건축 관련 기준이 강화될 가능성이 있고, 그만큼 신규 공급의 문턱도 올라갈 수 있다는 설명입니다.
반면 관광객 수요는 계속 늘고 있어 숙박 수요와 공급 사이에 불균형이 생길 수 있다는 것이 호스텔을 긍정적으로 보는 논리입니다. 실제 운영 사례에서는 독채 형태 호스텔 약 20개를 운영하고 있으며 외국인 예약이 미리 차 내국인이 예약할 틈이 부족할 정도라는 경험도 언급됩니다.
다만 이것이 모든 호스텔의 수익을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 입지와 투자금, 대출 구조에 따라 결과가 달라지고, 무엇보다 용도변경이 가능한 매물을 찾아야 하기 때문입니다.
2천만원으로 호스텔 창업, 숫자만 보고 따라가면 안 되는 이유
적은 자기자본으로 호스텔을 시작한 사례도 나옵니다. 자기자본 2천만원과 대출을 활용해 문을 연 사례가 있고, 투자금 1억원을 기준으로 월 400만원 정도의 순수익을 기준점으로 이야기하는 대목도 있습니다.
하지만 동시에 “2천만원이 있으니 바로 시작하겠다”는 접근은 막습니다. 이유는 사람마다 담보력과 기존 신용대출, 보유 자산 등 금융 조건이 다르기 때문입니다.
‘2천만원이면 된다’거나 ‘1억원 투자하면 매달 400만원이 남는다’는 숫자를 모든 사람에게 그대로 적용할 수 있다는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 소개된 사례에서도 대출 가능 범위와 개인별 자산 상태를 별도로 따져야 한다고 강조합니다.
공간임대 초보자라면 결국 무엇부터 확인해야 할까?
에어비앤비, 단기임대, 호스텔 가운데 무엇이 더 좋은지만 고르는 것으로는 부족합니다. 세 사업은 손님을 받는 기간과 방식, 공간의 조건, 합법적으로 운영하기 위해 필요한 절차가 서로 다릅니다.
에어비앤비 창업을 고민한다면 플랫폼부터 가입하기보다 외국인 도시민박업으로 운영 가능한 주택인지, 임대인이 허용할지, 전입신고와 명의 문제는 없는지, 노후주택의 수리와 주변 민원을 감당할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.
호스텔을 고민한다면 예쁜 인테리어와 예상 매출보다 용도변경 가능 여부가 앞입니다. 건축과 소방, 입지가 모두 맞아야 실제 사업으로 이어질 수 있기 때문입니다.
공간임대에서 가장 비싼 실수는 수익이 적게 나는 것이 아니라, 계약부터 해놓고 나중에 내가 하려던 영업을 할 수 없다는 사실을 알게 되는 것입니다.
2026년 공간임대 시장을 본다면 “얼마 벌 수 있나”보다 “어떤 영업 형태로 합법적으로 운영할 수 있나”, “고정비를 감당하면서 공실과 수리·민원을 버틸 수 있나”, “계약하려는 건물이 실제로 숙박시설로 바뀔 수 있나”를 먼저 묻는 편이 훨씬 현실적입니다.
#에어비앤비창업 #호스텔창업 #2026에어비앤비현실 #외국인도시민박업 #에어비앤비전입신고 #에어비앤비임대인동의 #에어비앤비민원 #에어비앤비구옥 #단기임대공실 #호스텔용도변경 #호스텔입지분석 #숙박업창업 #공간임대창업 #숙박시설용도변경
![“전셋값 4.8억인데 또 나가라고?”…집주인 ‘실거주’ 한마디에 세입자 비상 [숫자 뒤의 진실]](https://imgnews.pstatic.net/image/022/2026/08/11/20260811502096_20260811051711276.jpg?type=w800)
“전셋값 4.8억인데 또 나가라고?”…집주인 ‘실거주’ 한마디에 세입자 비상 [숫자 뒤의 진실]
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집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다
서울 전셋값이 빠르게 오르는 상황에서 세입자에게 또 하나의 변수가 생겼습니다. 정부가 비거주 1주택에 주던 세제 혜택을 줄이고 실제 거주하는 1주택자를 우대하는 방향으로 부동산 세제를 뜯어고치기로 했습니다. 당장 세금이 바뀌는 것은 아닙니다. 하지만 집을 전세로 내놓은 채 다른 곳에 사는 1주택자 입장에서는 중장기 셈법이 달라졌습니다.
2026년 세제개편안 부동산 핵심
① 종부세 실거주 1주택 공제 12억→14억 ② 비거주 1주택 공제 12억→9억 ③ 양도세 장특공제 보유기간→거주기간 기준 전환 ④ 비거주 주택 장특공제 제외 ⑤ 시행은 단계적(종부세 2027년~, 양도세 2028년~)
'보유'보다 '거주' — 집주인의 셈법이 달라집니다
재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 실거주 1주택자를 보호하고 비거주 주택·고가주택에 제공하던 세제 혜택을 줄이는 것입니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 종부세 실거주 1주택 공제 | 12억원 | 14억원 (확대) |
| 종부세 비거주 1주택 공제 | 12억원 | 9억원 (축소) |
| 양도세 장특공제 기준 | 보유기간 | 거주기간으로 전환 |
| 양도세 장특공제 한도 | 한도 없음 | 2028년 20억원 / 2029년 10억원 |
| 비거주 주택 장특공제 | 적용 | 제외 |
지금까지는 집을 오래 보유하는 것만으로도 세제상 이점을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 '얼마나 오래 살았느냐'가 더 크게 좌우합니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살던 1주택자에게 직접 입주라는 선택지가 이전보다 중요해질 수 있습니다.
집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다
그동안 세입자의 가장 강력한 방어막은 계약갱신청구권이었습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신 과정에서 임대료 증액폭은 5%를 초과할 수 없습니다.
임대인 실거주는 갱신청구권의 예외입니다
- 임대인 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주할 경우 갱신 요구를 거절할 수 있습니다
- 대법원: 실거주 의사가 진정하다는 것을 임대인이 입증해야 합니다 (현 주거 상황·직장·이사 준비 여부 등 종합 판단)
- 실거주 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다시 임대하면 기존 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다
- 매수인이 임대인 지위를 넘겨받은 뒤 실거주 의사를 밝힌 경우에도 갱신 거절이 가능하다는 대법원 판례가 있습니다
전셋값은 이미 오르고 있고 매물도 줄고 있습니다
세입자가 밀려났을 때 옮겨갈 전셋집을 구하기도 쉽지 않은 상황입니다. 한국부동산원 6월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택 전세가격지수는 한 달 새 1.08% 올랐습니다. 5월 상승률 0.91%보다 오름폭이 더 커졌고, 서울 전세가격이 월간 기준 1% 이상 오른 것은 2013년 10월 이후 12년 8개월 만입니다.
2026년 6월 서울 전세시장 현황
서울 주택 평균 전세가격: 4억8478만원 · 중위가격: 4억1853만원
서울 아파트 전세가격 월간 상승률: 1.37%
서울 아파트 전월세 매물(7월 기준): 3만7551건으로 감소세
세입자가 지금 확인해야 할 것들
계약 만료 전 확인 순서
- 계약갱신청구권을 이미 한 번 사용했는지 확인한다
- 집주인이 비거주 상태인지 확인한다 (세제 개편 영향을 받는 상황인지 판단)
- 집주인이 실거주 의사를 밝혔다면 현 주거 상황·직장 등을 종합해 진정성 여부를 판단한다
- 갱신이 거절될 경우를 대비해 이사 가능 매물을 미리 파악해 둔다
- 실거주를 이유로 내보낸 뒤 집주인이 다른 세입자를 받는다면 손해배상 청구가 가능하다는 점을 기억한다
세제개편이 전세시장에 미치는 영향
비거주 1주택자의 세제 혜택이 줄어들면 실거주 전환 압력이 높아지고, 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다.
계약갱신청구권은 집주인 실거주 앞에서는 막히고, 그 전셋값은 이미 빠르게 오르고 있습니다.
세제 시행은 2027~2029년으로 단계적이지만 집주인의 셈법은 지금 당장 달라지기 시작했습니다.
#전셋값급등 #실거주전환 #세제개편 #계약갱신청구권 #비거주1주택 #종합부동산세개편 #양도세장특공제 #부동산세제 #전세시장 #임차인권리
숙박업 창업 비용 5천만원부터 5억원까지, 자본금별 가능한 모텔 운영 방식과 예상 수익
검색어 "매물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
숙박업 창업 비용 5천만원부터 5억원까지, 자본금별 가능한 모텔 운영 방식과 예상 수익
자본금별 숙박업 진입 방식 한눈에 보기
5천만원 → 장기방·달방 중심 노후 숙박시설 (월 300만~350만원)
7천~8천만원 → 광역시 일반 숙박 운영 (월 400만~500만원)
1억원 → 서울·경기권 모텔 임대, 무인화 적용 (월 700만~800만원+)
2억~3억원 → 30객실 이상 숙박시설 임대 (월 1,500만~2,000만원)
5억원 → 수도권·관광지 호텔 임대 또는 매입 검토
숙박업 창업 비용을 검색하면 대부분 수십억원짜리 모텔 매매부터 떠올립니다. 하지만 건물을 사는 방식이 아니라 임대로 접근하면 5천만원 정도의 자본으로도 숙박업에 진입할 수 있습니다.
다만 자본금이 적을수록 운영 방식도 달라집니다. 5천만원으로 관광객이 찾는 화려한 모텔을 만드는 것이 아니라, 장기 투숙객을 받는 노후 숙박시설부터 시작하는 구조에 가깝습니다. 결국 중요한 것은 돈의 크기보다 그 돈으로 어떤 숙박 수요를 잡을 것인지입니다.
5천만원 숙박업 창업은 어떤 방식으로 가능할까
5천만원대에서 가능한 방식은 일반적인 대실·숙박 중심 모텔보다 장기방 운영입니다. 월 단위로 객실을 계약하는 달방이나 최소 주 단위의 연박 상품을 판매하는 구조입니다.
기존 고시원 운영자나 여인숙 운영자들이 일반숙박업으로 넘어오면서 장기방 시장을 개척했고, 노동자나 선원처럼 일정 기간 한 지역에 머무르는 사람에게 객실을 판매하는 방식이 활용됩니다.
이런 숙박시설은 시설이 오래됐거나 운영자가 고령인 경우가 많아 권리금이 높게 형성되지 않은 사례가 있습니다. 보증금과 낮은 월세, 도배·장판 수준의 최소 공사비만 필요하다면 초기 투자금을 낮출 수 있습니다.
5천만원으로 가능한 숙박업의 현실
- 일 단위 대실·숙박 판매 모델이 아닌 장기 투숙 수요 중심입니다.
- 투자금만 보고 들어가기보다 해당 지역에 실제 장기 체류자가 있는지 먼저 봐야 합니다.
- 예상 순수익은 월 300만~350만원 수준으로, 직장인 월급 수준의 수입을 목표로 하는 시장입니다.
달방과 일반 모텔은 수익을 만드는 방식이 어떻게 다를까
일반 모텔은 대실과 숙박처럼 짧은 시간 단위로 객실을 반복 판매합니다. 객실 회전이 많으면 매출을 높일 수 있지만 청소와 고객 응대, 인력 운영 부담도 함께 커질 수 있습니다.
달방은 한 번 계약한 고객이 일주일 또는 한 달 동안 머무르는 구조입니다. 객실을 매일 새로 판매해야 하는 부담은 줄어들지만, 일반 객실보다 높은 단가를 받기는 어렵습니다.
장기방도 온라인 플랫폼을 활용해 고객을 모집할 수 있습니다. 결국 값비싼 인테리어보다 지역의 장기 체류 수요와 객실을 꾸준히 채울 수 있는 판매 구조가 더 중요합니다.
5천만원대 숙박업은 어느 지역을 봐야 할까
장기방 수요가 발생하는 대표적인 지역으로 산업단지 주변이 있습니다. 다만 산업단지 주변은 이미 장기 숙박 수요가 알려져 있어 보증금이 높게 형성될 수 있습니다.
광역시의 일부 지역에서는 5천만원으로도 임대 운영을 검토할 수 있습니다. 부산을 예로 들면 선원 수요가 있는 자갈치와 영도 인근처럼 시설이 노후됐고 보증금이 낮은 숙박시설이 후보가 될 수 있습니다.
주의 — 지역 선택에서 가장 많이 하는 실수
저렴한 건물을 찾는 것보다 장기 체류할 사람이 반복해서 발생하는 지역을 찾는 것이 먼저입니다. 숙박 수요가 없는 곳의 낮은 보증금은 장점이 아니라 빈 객실을 떠안는 원인이 될 수 있습니다.
7천만~8천만원이면 일반 객실 판매도 가능할까
자본금이 7천만~8천만원 정도라면 광역시를 중심으로 하루 단위 객실을 판매하는 일반 숙박시설까지 검토 범위가 넓어집니다.
보증금이 3천만~5천만원 수준인 물건을 찾고 남은 자금으로 시설을 손보면, 장기방뿐 아니라 일반 숙박 수요도 받을 수 있습니다. 지역은 터미널 주변이나 역세권처럼 이동 인구가 반복해서 발생하는 곳이 적합합니다.
이 구간의 예상 순수익은 월 400만~500만원 수준입니다.
인테리어 과잉 투자를 피해야 하는 이유
지역에서 받을 수 있는 객실 단가는 어느 정도 정해져 있습니다. 공사비를 많이 쓴다고 판매가격이 그만큼 올라가는 것은 아닙니다. 도배와 장판 등 최소 비용으로 객실 판매가 가능한 상태를 만드는 편이 수익 구조에 더 맞습니다.
1억원 모텔 창업은 수도권에서도 가능할까
자본금 1억원은 숙박업 임대시장에서는 작지 않은 금액입니다. 이 정도라면 서울과 경기권에서 하루 단위 숙박 수요를 받는 모텔 운영도 검토할 수 있습니다.
컨설팅 사례에서는 1억원 투자로 월 700만~800만원 이상의 순수익을 만든 운영자가 있었습니다. 일부는 월 1천만원 이상을 기록하기도 했지만, 임대인이 공사를 부담했거나 매우 좋은 조건의 물건을 잡고 운영자가 직접 수리한 경우였습니다.
수도권 모텔은 인건비가 고정비에서 큰 비중을 차지할 수 있습니다. 이를 줄이기 위해 무인 시스템과 원격 관제를 활용하는 운영 방식이 효과적입니다.
1억원 모텔 창업 핵심 체크
- 임대인이 공사를 부담하는 조건인지 확인 (초기 투자금 크게 달라짐)
- 무인화·원격 관제 시스템으로 인건비 통제 가능 여부
- 높은 수익 사례를 기준으로 매물 선정하면 안 됨 — 조건이 전부 다름
2억~3억원이면 30객실 이상 호텔도 볼 수 있을까
2억~3억원 정도의 자본이 있다면 광역시에서 객실 30개 이상의 숙박시설이나 호텔급 임대물건까지 검토할 수 있습니다.
대실 수요가 있는 상권은 매출을 높일 가능성이 있지만, 숙박업을 처음 시작하는 사람에게는 운영 난도가 높을 수 있습니다. 초보자라면 역 주변이나 대학가처럼 일정한 이동 인구와 고정 수요가 발생하는 지역이 먼저 거론됩니다.
매물을 볼 때는 숙박 예약 플랫폼을 활용할 수 있습니다. 지역 내 객실 가격과 경쟁업체 수, 예약 상황을 살펴보면 경쟁이 강한 곳인지 수요가 있는 곳인지 대략적인 흐름을 읽을 수 있습니다.
자본이 커질수록 수익도 커질 수 있지만 객실 수와 인력, 시설 관리 부담도 함께 늘어납니다. 운영을 잘하는 경우 월 1,500만~2,000만원 수준의 순수익이 제시됩니다.
5억원이면 숙박업 선택 범위가 어디까지 넓어질까
자본금이 5억원 정도라면 전국 대부분 지역의 숙박시설 임대물건을 검토할 수 있고, 등급을 갖춘 호텔도 임차 운영 대상으로 볼 수 있습니다.
지역은 서울과 수도권이 우선 검토 대상이며, 관광객 수요가 많은 부산의 광안리와 해운대 주변 호텔도 후보로 볼 수 있습니다. 숙박업 경험이 있다면 규모가 더 큰 임대물건에 도전할 수 있습니다.
5억원을 넘어서는 자본이 있다면 수도권 숙박시설의 매매까지 함께 검토할 수 있어 임대와 매입 사이에서 전략을 선택할 수 있습니다.
자본이 많아도 처음부터 대형 호텔을 선택할 필요 없습니다
시설 규모가 커질수록 직원 채용, 관리비, 객실 판매, 유지보수까지 운영자가 통제해야 할 범위도 넓어집니다. 운영 경험 없이 큰 규모부터 시작하면 손실이 커질 수 있습니다.
자본금별로 달라지는 숙박업 진입 방식 비교
| 자본금 | 운영 방식 | 예상 순수익 |
|---|---|---|
| 5천만원 | 장기방·달방 중심 노후 숙박시설 | 월 300만~350만원 |
| 7천~8천만원 | 광역시 일반 숙박 (터미널·역세권) | 월 400만~500만원 |
| 1억원 | 서울·경기권 모텔 임대, 무인화 | 월 700만~800만원+ |
| 2억~3억원 | 30객실 이상 숙박시설 임대 | 월 1,500만~2,000만원 |
| 5억원 | 수도권·관광지 호텔 임대 또는 매입 | 물건 조건에 따라 상이 |
예상 순수익 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
자본금별 수익은 실제 거래와 운영 사례를 바탕으로 제시된 숫자입니다. 같은 금액을 투자해도 모든 운영자가 같은 수익을 얻는다는 의미는 아닙니다.
보증금과 월세, 인테리어 비용, 인건비와 무인화 여부, 지역의 객실 단가와 수요가 모두 다릅니다. 특히 숙박시설은 객실을 채우지 못하면 투자금이 커도 매출이 나오지 않습니다.
시설에 돈을 많이 쓰기 전에 해당 지역에서 받을 수 있는 숙박요금과 경쟁업체 수준을 먼저 확인해야 합니다.
임대인이 공사를 부담하는 물건인지, 기존 시설을 얼마나 활용할 수 있는지도 초기 자본을 크게 바꾸는 요소입니다.
숙박업 창업 비용보다 먼저 정해야 할 것은 무엇일까
숙박업에 들어가는 방법은 임대와 매매만 있는 것이 아닙니다. 위탁 운영처럼 직접 큰 비용을 들이지 않고 운영에 참여하는 방식도 있습니다.
자본이 적다면 장기방처럼 운영이 비교적 단순하고 시설비가 낮은 모델부터 볼 수 있습니다. 자본이 늘어나면 일반 숙박과 대실, 무인 모텔, 대형 호텔로 선택 범위가 넓어집니다.
숙박업의 시작점은 가진 돈에 맞춰 가장 큰 건물을 찾는 것이 아닙니다.
자신이 감당할 수 있는 운영 방식을 먼저 고릅니다.
지역 수요와 임대조건, 관리 난도를 함께 본 뒤 그 구조에 맞는 자본을 투입해야 합니다.
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호스텔 용도변경 허가 조건, 주차·소방을 통과해도 건축심의에서 막히는 이유
검색어 "매물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
방이 많으면 호스텔로 바꾸기 쉽다는 생각이 왜 위험한가
다가구주택을 호스텔로 전환하는 계획을 세울 때 방 개수를 먼저 보는 경우가 많습니다. 방이 여럿 있고 기본 설비가 갖춰져 있으니 신축보다 공사비가 적게 들 것이라는 계산입니다.
하지만 실제로는 도로 폭, 건물 위치, 인접대지 방향 창문이라는 세 가지 기준에서 탈락하는 물건이 생각보다 훨씬 많습니다. 저렴하게 매입했다가 용도변경 자체가 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되면 처음 기대한 수익 구조 전체가 흔들립니다.
호스텔 용도변경 통과 여부를 가르는 세 가지 기준 — ① 8m 이상 도로에 4m 이상 접도하는지 ② 인접대지경계선에서 1m 이상 이격되어 있는지 ③ 인접대지 방향 창문이 있다면 건물 높이가 거리의 2배를 넘지 않는지
관광호텔보다 기준이 낮다는 말이 왜 나왔나
숙박업은 원칙적으로 숙박시설에서만 영업할 수 있습니다. 서울의 경우 상업지역은 전체 면적의 4% 수준이지만, 관광숙박시설은 주거지역 일부를 포함해 70%가 넘는 지역에서 허용됩니다.
호스텔이 주목받는 이유는 관광호텔보다 접도 기준이 완화돼 있고, 3년마다 받아야 하는 등급 심사도 없기 때문입니다.
| 구분 | 도로 접도 조건 | 등급 심사 |
|---|---|---|
| 관광호텔 | 12m 도로에 4m 이상 접도 | 3년마다 의무 |
| 호스텔 | 8m 도로에 4m 이상 접도 | 없음 |
12m 대신 8m 도로면 된다는 점에서 검토할 수 있는 물건의 범위가 넓어집니다. 하지만 여기서 오해가 시작됩니다. 8m 도로 조건은 허가의 출발점이지 결론이 아닙니다.
상업지역이라면 계산이 달라집니다
상업지역은 이미 일반 숙박시설이 허용되는 지역입니다. 굳이 관광숙박시설로 용도변경하는 이유부터 따져봐야 합니다.
주거지역에 적용되는 도로연접 조건 논리를 그대로 가져오면 안 됩니다.
도로를 통과해도 건물 위치에서 막히는 경우
도로 조건을 넘었다고 끝이 아닙니다. 관광숙박시설은 건축한계선에서 3m 후퇴한 위치에 있어야 합니다. 단, 연면적 1,000㎡ 이하 소규모 건물은 이 기준이 적용되지 않으므로 건축물대장으로 연면적을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
도로 방향이 아닌 옆 대지 방향은 또 다릅니다. 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1m를 이격해야 합니다. 일반 주택은 50cm 정도만 이격된 경우가 많습니다. 빌라나 다가구가 밀집한 지역에서는 이 기준 하나만으로도 상당수 물건이 걸러집니다.
이격거리까지 통과한 물건도 창문 때문에 탈락하는 경우가 있습니다. 인접대지 방향에 개구부가 있으면 건물 높이에 제한이 생깁니다. 개구부가 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 수평거리보다 건물 높이가 2배를 초과할 수 없습니다. 옆 대지경계선과 벽면 사이 거리가 1.5m라면 건물 높이는 3m를 넘을 수 없다는 뜻입니다.
물건을 빠르게 거르는 확인 순서
① 주거지역 여부 확인
② 8m 도로에 4m 이상 접도 여부 (토지이음 지적도 참고)
③ 건축물대장에서 연면적 확인 — 1,000㎡ 초과라면 건축한계선 3m 후퇴 여부 확인
④ 옆 대지경계선에서 1m 이상 이격 여부 확인
⑤ 인접대지 방향 창문 위치 확인
세 가지를 통과한 뒤 확인해야 할 건축·소방 기준
도로, 이격거리, 창문이라는 세 가지 관문을 통과했다면 그때부터 건축·소방 기준을 본격적으로 살펴야 합니다. 연면적 기준에 따라 소방 설비 요건이 달라지기 때문에 공사 전에 반드시 확인해야 합니다.
| 번호 | 항목 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 용도지역 확인 | 숙박시설 허용 지역인지 확인, 지구단위계획 추가 제한 검토 |
| 2 | 건축물 용도 확인 | 근린생활시설 등에서 숙박시설로 용도변경 가능 여부 확인 |
| 3 | 연면적 확인 | 건축·소방 기준이 연면적에 따라 달라지므로 면적 확인 필수 |
| 4 | 스프링클러 기준 | 300㎡ 이상~600㎡ 미만: 간이스프링클러 / 600㎡ 이상: 스프링클러 설치 대상 |
| 5 | 자동화재탐지설비 | 면적과 관계없이 숙박시설은 전 구역(객실·복도·창고) 설치 대상 |
| 6 | 주차 기준 확인 | 서울 기준 시설면적 134㎡당 1대. 기존 주차장이 도면에 있어도 인정 여부 별도 확인 필요 |
| 7 | 피난시설 확보 | 3층 이상은 피난계단·완강기 필수, 유도등·비상조명등 설치 기준 확인 |
| 8 | 구조안전 검토 | 계단 변경·벽 철거·엘리베이터 설치 시 구조검토 필수 |
| 9 | 인허가 절차 | 건축허가 → 소방 사전등록 → 사용승인 → 숙박업 영업신고 순서로 진행 |
| 10 | 전문가 사전 검토 | 건축사·소방설계 전문가와 계약 전 사전 협의 — 허가 가능성·공사비 예측 가능 |
300㎡ 이상이라면 소방 설비 비용이 공사비에 포함됩니다
120평(약 397㎡) 규모라면 간이스프링클러 설치 대상입니다. 자동화재탐지설비는 연면적과 무관하게 전 구역에 설치해야 합니다.
660㎡ 초과 시 스프링클러와 물탱크실 공간까지 확보해야 해 추가 공사비 1억 원 이상을 사업비에 반영해야 합니다.
법규를 모두 충족해도 건축심의에서 막힐 수 있다
가장 놓치기 쉬운 부분은 건축법상 허가권자의 판단과 건축위원회 심의입니다. 건축법 제11조에서는 숙박시설이 주변 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 판단되면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 규정합니다.
세종시 사례에서는 상업지역에 위치하고 지구단위계획상 관광숙박시설이 허용됐으며 교육환경보호구역도 아니었습니다. 형식적인 입지 조건만 보면 사업이 가능해 보였지만, 인근 아파트와 학교·학원이 밀집해 있다는 이유로 건축심의에서 사실상 부적격 방향이 제시됐습니다.
호스텔 허가 가능성은 건물만 보는 것이 아니라 건물 주변에서 누가 생활하고 있는지까지 봐야 합니다.
교육환경보호구역 심의는 비용 문제가 아닌 사업 가능 여부의 문제
금지된 지역에 세 차례 심의를 신청해 한 번만 통과한 사례가 있으며, 그마저도 1년 이상이 걸렸습니다. 공사비를 더 투입한다고 해결되지 않습니다. 계약 전에 위치부터 확인해야 합니다.
호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다
호스텔은 건축법, 관광진흥법, 공중위생관리법이라는 세 가지 법 체계가 함께 적용됩니다. 건축허가만 받으면 바로 운영할 수 있는 시설이 아닙니다.
심의 대상이라면 허가 신청 전에 해체심의·건축심의·경관심의 같은 선행 절차를 먼저 거칩니다. 이후 건축허가 접수 단계에서 사업계획승인을 함께 진행하고, 공사 완료 후 사용승인 → 관광사업 등록 → 숙박업 신고 순서로 이어집니다.
근린생활시설에서 숙박시설로 바꾸는 경우에는 일반적으로 허가 절차로 진행됩니다. 기존 구조부나 주요 마감 부분을 철거·변경한다면 대수선 여부도 함께 확인해야 합니다.
계약 전에 종이에 적어야 할 네 가지
① 용도지역상 숙박시설 가능 여부
② 변경 후 필요한 주차대수
③ 인접대지 이격·창문·소방 동선
④ 계단폭과 엘리베이터 설치 과정에서 사라지는 면적
싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간
건물 가격은 계약할 때 한 번 지불하지만, 불편한 동선과 줄어든 객실은 운영하는 동안 계속 비용으로 남습니다. 저렴한 매물일수록 왜 싸게 나왔는지를 주차·이격거리·계단·창문·증축 가능성으로 나눠봐야 합니다.
인허가를 받을 수 있다는 말과 수익이 나는 건물이라는 말은 같지 않습니다. 허가를 받기 위해 창문을 막고 복도를 늘리고 객실을 줄여야 한다면, 처음 계산한 매출은 더 이상 유효하지 않습니다.
계약 전에는 외부 조건부터 건물 내부 순서로 확인하세요
교육환경보호구역·용도지역·지구단위계획·도로 조건을 먼저 확인한 뒤, 건축물대장·현황도·주차·정화조·계단·창호·피난·소방시설을 검토해야 불가능한 건물을 초기에 걸러낼 수 있습니다.
호스텔 건물을 고르는 기준은 '용도변경이 되는가'가 아니라 '용도변경을 마친 뒤에도 팔 수 있는 객실과 운영수익이 남는가'여야 합니다. 좋은 상권보다 법적 조건이 먼저입니다.
매입임대빌라 9만가구 공급, 수도권 비아파트 신축 물량이 다시 움직일까
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다주택 매물 효과에… 지난달 서울 ‘생애 첫 집’ 매수 4년 5개월 만에...
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다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 지난달 서울에서 생애 첫 집을 매수한 이들이 4년 5개월 만에 가장 많았던 것으로 나타났다.
20일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울에서 생애 첫 부동산(집합건물 기준)을 매입해 소유권이전 등기를 신청한 매수인은 이날 기준 7341명으로 집계됐다. 이는 부동산 시장이 호황이던 2021년 11월(7886명) 이후 가장 높은 수준이다.
서울의 생애 첫 주택 매수인은 지난해 6월 7192명으로 7000명을 넘겼다가 정부의 대출 규제 강화로 점점 줄어 지난해 11월에는 4515명까지 줄었다. 그러다 지난해 12월부터 다시 6000명대 안팎을 이어갔다.
지난달 첫 주택을 가장 많이 매수한 지역은 노원구(623명)였고 이어 강서구(582명), 은평구(451명), 성북구(445명), 송파구(430명), 영등포구(426명), 구로구(382명) 등의 순으로 나타났다. 연령대별로는 30대가 4231명(57.6%)으로 절반을 넘었고, 40대(17.4%), 19~29세(11.1%), 50대(7.8%) 등의 순이었다.
송파구를 제외하면 대부분 15억원 이하 가격대 매물이 많은 지역들로, 다주택자들이 선호 지역의 소위 ‘똘똘한 한 채’를 남기기 위해 내놓은 중하위 가격대 매물을 무주택 실수요자들이 사들인 것으로 분석된다.
15억원 이하 주택의 경우 주택담보대출이 기존 상한액인 6억원까지 가능하고 생애 최초 주택 구입 목적의 주택담보인정비율(LTV)은 규제지역에서도 70%까지 허용된다. 소유권이전 등기는 잔금을 치르고 60일 이내에 하는 것이어서 4월 매수인 숫자는 늘어날 수 있다.
생애 첫 주택 구입이 많았던 지역 중 대부분은 올해 눈에 띄는 집값 상승률을 보였다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 5월 둘째 주(5월 11일 기준)까지 성북구의 매매가격지수 누적 상승률은 5.37%이었고 강서구(5.10%), 관악구(4.85%), 영등포구(4.6%), 서대문구(4.51%), 구로구(4.44%), 노원구(3.90%) 등도 서울의 평균 누적 변동률(3.10%)을 웃돌았다.
부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기
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<<<<<<<<< 캡레이트 계산기 열기 >>>>>>>>>>
상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.
같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.
오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.
먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면
부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.
그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.
여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.
극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.
이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.
첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.
NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.
NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.
Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)
Spread = Cap - DebtCost
두 번째는 캡레이트입니다.
이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.
NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.
그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.
Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”
그래서 Spread(캡-대출비용)이
기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,
보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.
“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”
세 번째는 DSCR입니다.
DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.
이 리포트는 1년차 기준으로
기준금리에서 DSCR 2.04,
보수금리에서 1.60입니다.”
“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.
여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.
즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.
결론입니다.
2페이지를 다시 봐주세요.
대출상한 상한(min) 194,610,838원
자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.
이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.
이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.
그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까
현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)
상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.
바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.
프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,
이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.
그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원
그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면
그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.
예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다
즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.
반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.
위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.
상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.
8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.
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결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.
가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.
수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap
금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV
출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)
이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.
1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자
현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.
기준 월세 RRR (부가세 제외)
공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)
운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)
목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)
내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )
2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”
NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)
예시
월세 550만
v=7%
o=22%
NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78
= 47,916,000원/년
이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.
3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)
Price_cap = NOI / TargetCap
예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)
Price_cap = 47,916,000 / 0.065
= 736,400,000원(약 7.36억)
이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.
4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’
은행은 현금흐름을 봅니다.
DSCR = NOI / DS
따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은
DS_max = NOI / k
대출이 이자만이라고 단순화하면
DS ≈ Loan × i
→ Loan_max ≈ (NOI / k) / i
가격으로 바꾸면(LTV = β)
Loan = β × Price
→ Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β
예시
NOI 4,791.6만
k=1.30
i=5.5%
β=60%
DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462
Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854
Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)
즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.
현장에선 둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.
5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)
수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.
ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.
예시(ExitCap 7.0%)
Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)
여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.
이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.
그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면
허용대출 = Price_exit × 60%
내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.
6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값
Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)
그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.
임대료 하락(−5~10%)
공실 상승(+3~5%p)
ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)
이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.
7) 실전 조사 체크리스트(현장용)
주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)
같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다
공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다
운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)
TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)
3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다
그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)
세금 82.5% 폭탄 터진다.집 살기회가 생겼다... 정부가 2026 경제전략에서 양도세를 뺀 이유| 돈금술사_족장TV
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매물은 씨 말랐는데 수요는 4년 만 최고치… 부산 전세난 가중
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전세수급지수 2021년 9월 수치 육박
시장 나온 물량 2년 전 32% 수준 그쳐
전셋값 21개월째 상승 랠리 이어가
내년 봄 이사철 더욱 널뛸 가능성 커
지난달 부산의 전세수급지수가 4년 2개월 만에 최고치를 기록했다. 황령산 전망대에서 바라본 연제구와 동래구 일대. 정종회 기자 jjh@
부산 지역 아파트 전세시장에서 공급과 수요의 간극이 4년여 만에 최대로 벌어졌다. 전세로 내놓은 아파트 매물은 씨가 말랐다고 할 정도로 줄어들었는데, 전세를 원하는 실수요자들은 오히려 늘어나면서 전셋값이 2년 가까이 오르고 있다. 내년에 입주를 앞둔 신축 아파트 역시 적정 물량보다 부족하고, 입지도 일부 구·군에 편중돼 있어 봄 이사철에는 전세난이 본격화할 것이라는 우려도 나온다.
21일 KB부동산에 따르면 지난달 부산의 전세수급지수는 168.87로 집계됐다. 이는 2021년 9월 전세수급지수가 170.81을 기록한 이후 4년 2개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수는 전세 시장의 수요와 공급을 나타내는 지표로 1~200 사이 숫자로 표현된다. 기준값인 100보다 적으면 공급이 충분하다는 뜻이지만, 100을 넘어서면 공급 부족을 의미한다.
부산의 경우 2022년 9월부터 2024년 4월까지 약 1년 반 동안 전세수급지수가 100을 밑돌며 전셋값이 안정적인 모습을 보였다. 하지만 이후 수치가 지속적으로 증가하며 조만간 170선을 돌파할 것으로 보인다. 이 같은 수치는 서울(158.45)이나 인천(163.66), 경기(157.85), 대구(141.81) 등 다른 주요 도시보다 높은 수준이다.
현장에서는 전세 매물이 자취를 감춰 이미 임대인 우위 시장이 형성됐다. 동래구의 한 공인중개사는 “자녀 교육을 염두해 실거주 수요가 많은 사직동 등 일부 신축 브랜드 대단지 아파트는 1000세대가 넘는 규모에도 나와있는 전세 매물 자체가 다섯 손가락에 꼽을 정도”라며 “가격이 문제가 아니라 매물이 있는지부터 확인해야 하는 실정”이라고 설명했다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 21일 기준 부산의 전세 매물은 4239개에 불과하다. 1년 전만 해도 시장에 나와 있는 전세 매물은 7400여 개였고, 2년 전인 2023년 12월에는 1만 3000개가 넘었다. 2년 새 시장에 나와 있는 부산의 전세 물량이 32% 수준으로 쪼그라든 것이다.
수요에 비해 공급이 턱없이 부족하니 가격은 계속해서 오를 수밖에 없다. 한국부동산원의 12월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향 조사결과에 따르면 부산의 전셋값은 전주에 비해 0.07% 상승했다. 지난해 3월 이후 21개월째 상승 랠리를 이어가고 있는 것이다. 한국부동산원 관계자는 “동래구의 전셋값이 가장 많이 올랐는데 이는 사직동과 명륜동의 대단지 영향”이라며 “수영구는 광안동과 민락동 위주로, 해운대구는 재송동과 중동의 구축 위주로 전셋값이 상승했다”고 설명했다.
전문가들은 내년 봄 이사철이 되면 부산의 전셋값이 더욱 널뛸 가능성이 있다고 진단한다. 전셋값과 밀접한 연관이 있는 내년도 신축 아파트 입주 물량이 적정 수치에 비해 3000세대가량 부족할 전망이기 때문이다. 부동산서베이에 따르면 내년 부산의 신축 아파트 입주 예정 물량은 1만 4746세대로 적정 물량이라고 평가 받는 1만 7000세대보다 부족하다.
게다가 내년 입주 물량의 64.3%가 남구(42.9%)와 강서구(21.4%)에 몰려 있기에 지역적 편중 현상이 심각하다. 동래구나 해운대구, 수영구 등 입주 물량이 부족한 주거 선호지를 중심으로 전셋값 폭등 현상이 발생할 가능성이 있다는 것이다. 이로 인해 서민들의 주거난도 우려되는 실정이다.
동아대 강정규 부동산대학원장은 “과거 통계를 장기적으로 종합해 보면 입주 물량과 전셋값은 밀접한 상관 관계가 있다”며 “해운대구와 수영구, 동래구 등을 중심으로 아파트 전셋값과 매매 가격이 내년 초부터 가파른 속도로 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.
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![[현장] 책 영화 빠진 자리, 도파민과 체험이 채웠다 | 비즈한국](https://www.bizhankook.com/upload/bk/article/202511/thumb/30819-75016-sampleM.jpg)
[현장] 책 영화 빠진 자리, 도파민과 체험이 채웠다 | 비즈한국
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[비즈한국] “한 시대가 저무는 기분이다.” 오프라인 문화소비공간이 서점과 영화관 위주에서 체험형 공간과 팝업 스토어로 재편성되고 있다. 대형서점과 멀티플렉스 영화관이 잇따라 문을 닫거나 규모를 줄이고 있는 것. 서점과 영화관이 떠나간 자리는 체험형 공간과 팝업 스토어 등이 채우고 있다.
#문 닫거나 줄이거나…대형서점의 몰락
영풍문고 용산아이파크몰점이 기존의 절반 규모로 용산 아이파크몰 리빙파크 8층에 재개장할 예정이다. 사진=김민호 기자
서울 HDC아이파크몰 용산점의 얼굴이던 영풍문고 용산아이파크몰점이 27일 리빙파크 8층으로 자리를 옮겨 재개장한다. 지난 5월까지만 해도 영풍문고는 용산역과 곧바로 연결되는 핵심 공간인 리빙파크 3층에 있었다. 영풍문고는 8층으로 이전하면서 기존 면적의 절반 수준으로 규모를 줄인다.
재개장을 준비하는 지금은 1층에 팝업스토어를 임시 운영하고 있다. 평소 영풍문고를 애용한 용산구 주민 김지원 씨는 “용산에 대형서점은 이곳뿐이라 여기가 아니면 다른 지역으로 가야 했다”며 “크기가 줄어 아쉽다”고 말했다.
영풍문고가 빠진 자리에는 8월 6일 체험형 놀이 공간인 ‘도파민 스테이션’이 들어섰다. 도파민 스테이션에는 닌텐도, 플레이스테이션, 애니메이션·게임 굿즈, 가챠파크, 괴근식물 등 특정 마니아층을 겨냥한 상점들이 입점했다.
용산 아이파크몰 리빙파크 3층에 위치한 ‘도파민 스테이션’. 체험형 놀이 공간으로 인기를 끌고 있다. 사진=김민호 기자
지역 대형서점 역시 위기를 맞았다. 대구 중심지 동성로에 위치한 교보문고 대구점은 10월 21일 3층 영업을 종료하고 임대 매물로 내놓았다. 교보문고 대구점은 대구의 대표적인 대형서점으로 2000년부터 지하 1층에서 3층까지 4개 층을 사용해왔다.
기존에 3층에 있던 아동·청소년 도서와 인문·사회 도서 매대는 지하 1층과 지상 2층에 재배치됐다. 대구에 거주하는 황지후 씨는 “3층은 머물 수 있는 공간이 많아 어릴 때부터 가장 자주 이용하던 곳이다”며 “그런 곳이 영업을 종료하다니 한 시대가 저무는 기분이 든다”고 아쉬워했다.
교보문고 측은 3층 영업 종료의 이유로 효율성 제고를 들었다. 교보문고 관계자는 “층별 카운터 운영이나 장거리 이동 동선 등 운영상 비효율을 해소하기 위한 결정”이라고 밝혔다. 하지만 교보문고가 10여 년 전부터 층별 카운터 상주 직원을 줄이는 등 운영 비용 절감 움직임을 보여왔기에 경영의 어려움이 작용했을 것이라는 분석도 나온다.
20일에는 부산 동구 초량동에 위치한 서점이자 복합문화공간이었던 창비부산이 5년 만에 문을 닫았다. 창비부산은 대표적인 출판사 창비가 운영한 공간으로, 국가등록문화유산인 옛 백제병원 건물 2층에 자리 잡은 부산역 인근의 명소였다.
창비부산의 방문객은 2023년까지 평균 3만 명에서 올해 5만 명 가까이 늘어났다. 하지만 서점 수익만으로는 운영비와 문화 프로그램 비용을 충당하지 못했다. 이교성 창비부산 대표는 “문화 공간 및 프로그램 운영에 들어가는 비용 상승 압박이 컸다”며 “공간은 사라지지만 지역에서 독서 프로그램을 계속 지원할 방안을 고민하고 있다”고 말했다.
전문가는 서점이 책만 판매하는 공간으로 생존하기는 불가능한 시대라고 진단한다. 독립서점 니은서점을 운영하는 노명우 아주대 사회학과 교수는 “저출생으로 인해 독서 인구 자체가 줄었고, 독서 시장에 유입되는 젊은 세대는 종이책보다 e북이나 구독형 서비스에 익숙하다”며 “책을 매개로 한 활동이 이루어지는 공간으로 변화가 필요하지만, 독립서점은 규모가 영세하고 대형서점은 책 판매를 전문으로 하는 시스템이 고착해 변화가 쉽지 않다”고 평가했다.
#영화관도 저문다
멀티플렉스 영화관도 잇따라 폐점 소식이 들린다. CGV명동역 씨네라이브러리(명씨네)는 10월 29일을 끝으로 영업을 종료했다. 명씨네는 아트하우스, 김기영 헌정관, 국내 최초의 영화 전문 도서관을 갖춘 영화관으로 상징성이 컸다.
예술영화를 주로 상영해왔기에 ‘시네필’들이 크게 아쉬워하고 있다. 명씨네를 자주 찾았던 박승호 씨는 “프라이드 영화제나 아트하우스 영화를 보기 위해 이용했다”며 “대기업이 독립영화나 예술영화에 최소한의 성의를 보이는 공간이라고 생각했는데 폐점되어 놀랐다”고 전했다.
CJ CGV 측은 코로나19 팬데믹 이후 구조적 어려움이 이어져, 도심 상권 변화와 운영 효율성 등을 복합적으로 고려해 영업을 종료했다고 밝혔다. 명씨네 도서관에 있던 영화 전문 서적은 한국영상자료원에 기증됐으며, 아트하우스 2개관은 CGV 강변·동대문점으로 이전할 예정이다.
메가박스 성수점은 10월 12일에 폐점했다. 메가박스 성수점은 2019년 메가박스중앙 본사가 이 건물로 이전하면서 영업을 시작했다. 하지만 메가박스는 2023년 12월 ‘배틀그라운드’로 유명한 게임사 크래프톤에 건물과 토지를 매각했다. 폐점한 메가박스 성수점 자리에는 크래프톤 사무실이 들어설 예정이다.
메가박스 성수점이 폐점하고 크래프톤의 사무 공간으로 바꾸는 공사에 들어갔다. 사진=김민호 기자
#이젠 경험과 팝업의 시대
오프라인 문화소비공간이 서점과 영화관 위주에서 체험형 공간과 팝업 스토어로 재편성되고 있다는 평가가 나온다. 대표적인 사례가 앞선 영풍문고 용산아이파크몰점이다. 가장 목이 좋은 용산 아이파크몰 3층에 있던 서점이 빠진 자리에 도파민 스테이션이 들어왔다.
도파민 스테이션은 초대형 팝업 공간인 ‘더 팝업’, 국내·외 인기 캐릭터, 게임, K-pop 등 IP 굿즈 상품을 만나 볼 수 있는 ‘컬쳐스테이션’, 인기 브랜드를 모은 ‘셀렉트 스팟존’, 이색적인 과일 카페와 인기 F&B 브랜드가 모여 있는 ‘트렌디 푸드존’ 등으로 공간을 구성했다.
도파민 스테이션에 위치한 닌텐도 스위치 스토어는 게임 기기뿐 아니라 인기 캐릭터 ‘커비’ 인형을 판매하는 등 IP 굿즈로까지 상품을 확대했다. 와인 전문 유튜버 ‘와인킹’이 연 와인무는 와인 판매뿐 아니라 와인 추천과 무료 시음 등 체험을 강조했다.
11월 22일 서울 성동구 성수동에 위치한 배틀그라운드 플래그십 공간인 ‘펍지 성수’에 긴 대기줄이 늘어서 있다. 사진=김민호 기자
메가박스 스퀘어를 매입한 게임사 크래프톤도 체험형 공간과 팝업 스토어 운영에 신경 쓰고 있다. 이마트 성수점이었던 크래프톤 신사옥 부지뿐 아니라 다른 부지도 여러 곳 사들여 성수동에 ‘크래프톤 타운’을 만들고 있다. 이른바 ‘K-프로젝트’다. 현재 배틀그라운드 체험형 공간인 ‘펍지 성수’를 만들어 큰 인기를 끌고 있으며, 옛 메가박스 스퀘어에서 ‘배틀그라운드 in 성수’ 팝업 스토어를 열기도 했다.
안지훈 소셜혁신연구소 소장은 “OTT 시대로 접어들면서 거대 자본이 체험형 공간을 만드는 과도기에 있다고 본다”며 “대중이 아닌 팬덤의 취향을 공략하는 팝업과 체험형 공간이 주목받고 있다”고 평했다.
"입주 석 달만에 보증금 2억 날려" 요즘 난리난 신종 부동산 사기 모르면 무조건 당합니다 ｜형사전문변호사
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5년 전 거래한 부동산에서 집 팔라는 전화가…추석 앞둔 서울 집값 ‘폭풍 전야’
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규제 강화에 풍선효과 발생
서울 전역 집값 상승폭 커져
부동산마다 "나오면 바로 팔려"
"추석 연휴 지나면 더 오른다"
1일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1
“안녕하세요. ○○부동산이에요. 혹시 더 넓은 평수로 옮기실 생각 없으세요?”
서울 마포구 아현동의 중소형 아파트에 거주하는 집주인 한모(40)씨는 지난달 이런 전화를 받았다. 5년 전 이용한 공인중개사무소였다. 공인중개사는 같은 단지에 전용면적 80㎡대 매물이 나왔다며 이참에 사는 집을 매물로 내놓으라고 한씨를 설득했다. 마포구 아파트 가격이 들썩인다며 제값 받고 집을 갈아탈 기회라는 설명이 한참 이어졌다. 한씨는 당장 이사할 생각이 없다고 전화를 끊었지만 고민이 많아졌다. 신고가 거래 소식을 접할 때마다 온라인 시세 정보를 뒤적인다.
추석 연휴를 앞두고 서울 집값이 들썩이고 있다. 업계에는 이른바 ‘매도자 우위 시장’이 돌아왔다는 얘기가 파다하다. 집값이 더 오르리라는 전망에 매도자는 매물을 거두고 매수자는 부동산 순례에 나서는 형국. 추석 연휴가 끝나면 본격적 상승장이 열린다는 전망까지 나오는 '폭풍 전야'다.
집값 상승세는 통계로도 확인된다. 2일 한국부동산원이 내놓은 지난달 마지막 주 주간 아파트 시세(호가) 동향에 따르면 서울 아파트 시세는 전주보다 0.27% 올라 35주 연속 상승했다. 무엇보다 상승폭이 4주 연속 커졌다. 서울 자치구별로는 전역에서 전주보다 상승폭이 커졌다. 토지거래허가구역 확대 후보 1순위로 꼽히는 성동구는 0.59%에서 0.78%로, 마포구는 0.43%에서 0.69%로 커졌다. 용산구(0.47%) 광진구(0.65%)도 평균치를 한참 웃돌았다. 정부가 6월부터 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었지만 좀처럼 상승세를 누르지 못하고 있다.
그래픽=김대훈 기자
부동산 중개 현장에서는 정부가 연거푸 내놓은 부동산 대책이 매수 심리에 기름을 부었다는 분석이 지배적이다. 정부가 추가 매매 규제를 예고한 만큼, 때를 놓치면 영영 내 집 마련이 어렵다는 불안감이 수요자들 사이에 자리 잡았다는 얘기다. 우수한 입지로 진출하려는 유주택자도 심란하다. 국토교통부는 9·7 부동산 대책 발표 뒤 토지거래허가구역 확대와 투기과열지구 등 규제지역 추가 지정을 시사한 바 있다.
실제 한국일보가 1일 둘러본 집값 상승세 진앙에서는 매수자들이 동요한다는 목격담이 쏟아졌다. 최근 인기 주거지로 떠오른 성동구 옥수역 인근에서는 공인중개사마다 매물이 없다고 손사래를 쳤다. 백영훈(55) 한강부동산 공인중개사는 "가격 협상이 어려워 나오는 대로 팔린다"며 "30, 40대는 물론 20대도 부동산을 방문하는 실정"이라고 설명했다. 인근 U부동산 공인중개사도 "규제 강화 전 집을 매입해야 한다는 불안감이 극에 달했다"고 혀를 내둘렀다.
토지거래허가구역으로 묶인 '강남 3구'마저 매수세가 꾸준하다. 송파구 잠실 리센츠 아파트 상가에서는 공인중개사무소마다 손님을 응대하느라 분주했다. 공인중개사 A씨는 "최근 만난 손님들은 광진구, 경기 과천시 등지에서 찾아왔다"며 "지방에서도 서울을 찾는데 규제지역을 아무리 확대한들 실수요를 어떻게 억제하겠느냐"고 귀띔했다.
풍선효과는 강북 매수세까지 흔들고 있다. 규제 지역을 확대하면 그 바깥 지역으로 매수세가 몰리는 현상이 소위 '한강벨트'를 벗어날 조짐이다. 은평구 불광동 U부동산 공인중개사는 "대출 규제에 '꼭지 잡는다'는 우려가 여전해 거래가 실시간으로 이뤄지지는 않는다"면서도 "가격을 높게 내놓은 매물들도 2주 전부터 주말이면 30분 간격으로 임장(현장 방문)을 온다"고 전했다.
매매가 꾸준히 가능하도록 정부가 대책을 내놔야 한다는 하소연도 나왔다. 현재는 매도자와 매수자 모두가 고통스러운 상황이라는 것이다. 마포구 마포래미안푸르지오 아파트 인근 H공인중개사무소 관계자는 "수요가 꾸준한데 호가는 반나절 만에 1억 원씩 오르기도 하니 거래가 말라붙었다"고 털어놨다. 그는 "공인중개사가 가격을 중재하기도 어려운 분위기"라며 이렇게 하소연했다. “부동산 시장에는 가격 등락이 필요한데 현재 정부 대책은 규제지역 집값이 오른다는 신호밖에 안 됩니다.”
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부동산 규제 한파... 경기도내 ‘전세’ 씨 마른다
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6·27 대출 제한 등 정부의 강력한 부동산 정책 규제로 전세 수요가 급증하며 경기도내 전세 매물이 빠르게 줄어든 것으로 나타났다.
3일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 28일 기준 경기도 아파트 전세 매물은 2만2천450건으로 집계됐다. 7월 초 2만5천59건 수준에서 약 13% 감소한 수치이며 관련 통계가 집계되기 시작한 2022년 7월 이후 가장 적은 물량이다. 같은 기간 서울의 전세 매물은 2만3천562건으로 경기도보다 많았다.
전세 품귀 현상에 전셋값도 상승했다. 한국부동산원이 매주 발표하는 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 7월 한 달간 경기도 전셋값은 꾸준히 올랐다. 7월 첫째 주 0.03% 상승을 시작으로 둘째 주 0.02%, 셋째 주 0.01% 상승을 이어갔다.
지역별로 보면 과천시 전용면적 84㎡ 기준 전세금은 2년 전보다 무려 1억5천450만원(21.9%) 올라 수도권 내 가장 높은 상승률을 기록했다. 양주(19.3%), 구리(17.3%), 화성(16.6%), 시흥(15.4%) 등도 두 자릿수의 상승세를 보였다.
이번 전세 매물 감소는 부동산 가격을 잡기 위한 정부의 정책 영향으로 해석된다. 앞서 정부는 ‘주택시장 안정 보완대책’을 통해 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한했다. 또 소유권 이전 조건부 전세대출을 막는 등 강도 높은 규제책을 내놨다.
이러한 정부의 규제에 매수가 막힌 수요자들이 전세로 눈을 돌리면서 전세 품귀 현상이 발생했고, 가격이 덩달아 상승한 것으로 보인다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “최근 정부가 내놓고 있는 각종 부동산 규제로 전세에 대한 수요가 급증했다”면서 “수요는 늘어나는 데 반해 공급이 원활하지 않다 보니 전셋값이 상승하고 있다”고 말했다.
이어 “경기지역 전세 매물 축소가 장기화하면 통상 이사를 많이 하는 가을에 접어들면 가격 상승 압력이 작용할 가능성이 크다”고 덧붙였다.
좋은 땅 찾기, 매물 찾기 프로그램 개발 중 (베타버전 구축완료)
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API 연동: 국토부
아파트 외 부동산 실거래가 API적용 조건:
지역: 부산 전 지역
면적: 297~363㎡ (100평 ±10%)
평당가 ≤ 250만 원
주소,면적㎡,면적평,총거래가,평당가,지목,거래일
부산 강서구 명지동 123-4,330,100,82500000,250,대,2025-04
자동 점수 항목 반영 로직 (총 100점)
항목 | 점수 기준 예시 | 가중치 |
|---|---|---|
도로 접합 | 법정 도로 여부 | 20점 |
용도지역 | 일반상업 > 준주거 > 제1종 | 20점 |
용적률 | 200% 이상일 경우 가산점 | 15점 |
지목 | ‘대’ → +10점 | 10점 |
공시지가 대비 저평가율 | 30% 이상 저평가 시 +15점 | 15점 |
주변 상권 / 신축주택 밀도 | 추후 확장 예정 | 20점 |
3. 지도 시각화 준비
Google Maps 연동 완료
마커 색상별 분류 (점수 기반)
클릭 시 매물 상세정보 표시 기능 연결 중
실시간 매물 리스트 + 점수 컬러 시각화 + 지도 클릭 이동 완성
마커 클릭 시 세부 점수 breakdown 확인 가능하게 구성
"돈 버는 방법 찾았어요." 100만 유튜브 채널 그만두고 대박난 40대 주부 이야기
검색어 "매물"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
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