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2026 건축법 일조권 개정, 4·5층 이격거리 5m 이상 적용 전 먼저 봐야 할 조례

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2026년 7월 23일 국회를 통과한 건축법 개정 소식을 보고 "이제 4·5층 건물은 정북 방향에서 5m만 띄우면 되는가"라고 생각했다면 잠시 멈춰야 합니다. 이번 변화는 소규모 건축물의 면적 확보 가능성을 분명히 넓혔지만, 국회 통과만으로 오늘 당장 새로운 기준이 허가에 적용되는 것은 아닙니다.

이번 개정의 핵심 — 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 5m 이상 기준 신설

기존에는 이 구간에서 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 했습니다. 개정안은 이 구간을 따로 분리해 정북 방향 인접 대지경계선에서 최소 5m 이상만 띄우도록 바꿨습니다. 하지만 '5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

왜 이번 일조권 개정이 4층·5층 계획을 바꿀까

일반적인 층고 기준으로 보면 높이 10m를 초과하고 17m 이하인 구간은 대략 4층과 5층 부분이 들어갈 가능성이 큽니다. 기존 기준에서는 이 구간부터 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 정북 방향 인접 대지경계선에서 띄워야 했습니다.

4층 부분의 높이가 13m라면 6.5m, 5층 부분의 높이가 16m라면 8m를 이격해야 하는 방식이었습니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선이 가까울수록 이 기준이 4·5층 평면 계획을 크게 좌우했습니다.

이번 개정안은 높이 10m 초과 17m 이하 구간을 따로 나누고, 정북 방향 인접 대지경계선에서 5m 이상을 띄우도록 했습니다. 기존에 높이의 절반을 적용받던 4·5층 부분에 별도의 5m 이상 구간이 생긴 것이 가장 큰 변화입니다.

높이별 정북 방향 이격거리는 어떻게 달라지나

개정안의 기준은 건축물 전체 층수가 아니라 건축물의 각 부분 높이를 기준으로 나뉩니다. 같은 건물 안에서도 3층 부분, 4층 부분, 6층 부분에 서로 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

건축물 각 부분 높이	개정 전	개정 후
10m 이하	1.5m 이상	1.5m 이상 (변화 없음)
10m 초과 ~ 17m 이하	높이의 1/2 이상	5m 이상 (신설)
17m 초과	높이의 1/2 이상	높이의 1/2 이상 (변화 없음)

높이 20m인 6층 부분이라면 17m를 초과하므로 여전히 높이의 2분의 1인 10m 이상을 띄워야 합니다. 이번 일조권 완화는 모든 높이에 동일하게 적용되는 것이 아니라, 주로 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 집중된 변화입니다.

4층은 1.5m, 5층은 3m — 실제로 얼마나 달라지나

4층 부분의 높이를 13m로 가정하면 기존 방식에서는 높이의 절반인 6.5m를 띄워야 합니다. 개정 기준에서 해당 지자체가 5m를 적용한다면 정북 방향 이격거리가 1.5m 줄어들 수 있습니다.

5층 부분의 높이가 16m라면 기존 기준에서는 8m를 띄워야 하지만, 개정 후 5m가 적용될 경우 3m의 차이가 생깁니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선의 영향이 큰 토지에서는 이 차이가 평면 계획과 층별 전용면적에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

이번 개정의 실질적인 이익은 건물 높이가 낮아지는 것이 아니라, 뒤로 물러나야 했던 4·5층 일부 공간을 더 사용할 가능성이 생긴다는 데 있습니다. 다만 증가하는 면적은 모든 토지에서 똑같지 않습니다. 정북 방향이 어느 쪽인지, 대지가 얼마나 틀어져 있는지, 각 층 높이가 얼마인지에 따라 실제 확보 면적은 달라집니다.

'5m'가 아니라 '5m 이상' — 지역마다 기준이 다를 수 있다

개정안에서 놓치기 쉬운 표현은 '5m'가 아니라 '5m 이상'입니다. 법률이 정한 숫자는 모든 지역에서 반드시 5m만 적용하라는 고정값이 아니라, 지방자치단체 조례가 정할 수 있는 최소 범위입니다.

지자체가 건축조례를 개정하면서 5m를 적용할 수도 있지만, 지역 여건에 따라 6m나 7m처럼 더 큰 거리를 정할 가능성도 있습니다. 그래서 다른 지역의 건축 사례나 인터넷에 공개된 도면만 보고 내 토지에도 5m가 적용된다고 판단하면 위험합니다.

이 두 가지를 혼동하면 안 됩니다

법률이 정한 '5m 이상'은 전국 최소 기준입니다. 지자체가 더 크게 정할 수 있습니다.
내 대지에 적용되는 기준은 반드시 관할 시·군·구 건축조례를 직접 확인해야 합니다.
타 지역 사례로 내 허가를 판단하는 것은 위험합니다.

국회를 통과했는데 왜 바로 허가에 적용할 수 없을까

건축법 개정안은 2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과했습니다. 하지만 본회의 통과일과 실제 시행일은 같지 않습니다. 법률이 공포되고, 부칙에서 정한 기간이 지난 뒤 시행돼야 새로운 기준을 적용할 수 있습니다.

공포 후 3개월이 지난 시점부터 법률이 시행되고, 이후 각 지방자치단체의 건축조례가 개정돼야 실제 허가 업무에서 본격적으로 적용됩니다. 빠른 지역은 2026년 12월 무렵 조례 개정이 이뤄질 수 있고, 지역 의회 일정이 늦어지면 2027년 상반기까지 넘어갈 수 있습니다.

시행 시점을 착각하면 생기는 문제

새 기준을 전제로 설계를 마친 뒤 기존 기준으로 허가를 접수하게 되면 층별 면적과 배치계획을 다시 손봐야 할 수 있습니다. 공포일, 법률 시행일, 지역 조례 시행일과 허가 접수 시점 가운데 어느 기준이 해당 사업에 적용되는지를 먼저 맞춰야 합니다.

신축을 준비한다면 허가 접수 전에 확인해야 할 것

건축법 일조권 개정으로 면적이 늘어날 수 있다는 말만 듣고 허가 일정을 늦추거나 설계를 전면 변경해서는 안 됩니다. 먼저 현재 기준과 개정 기준으로 각각 가능한 건축 범위를 그려보고, 차이가 사업성에 얼마나 영향을 주는지 계산해야 합니다.

허가 접수 전 확인 체크리스트

대지의 정확한 정북 방향과 인접 대지경계선 위치 확인
건축물 각 부분 높이가 10m 이하·10m 초과 17m 이하·17m 초과 중 어느 구간인지 구분
전용주거지역 또는 일반주거지역 해당 여부 확인
관할 지방자치단체 건축조례의 개정 여부와 시행일 대조
건축심의 또는 건축허가 접수 시점에 적용되는 기준 확인

면적 증가가 크지 않다면 기존 일정대로 진행하는 편이 나을 수 있고, 4·5층에서 확보되는 면적이 사업성을 크게 바꾼다면 조례 개정 시점을 반영한 허가 전략이 필요할 수 있습니다.

정리하면

이번 일조권 개정은 높이 10m 초과 17m 이하 구간, 즉 4·5층 부분에 집중된 변화입니다.

'5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

국회 통과와 실제 허가 적용 사이에는 법률 시행과 조례 개정이라는 두 단계가 있습니다.

내 땅에서 실제로 늘어나는 면적은 정북 방향, 각 부분 높이, 지역 조례, 허가 접수 시점을 겹쳐 계산해야 확인할 수 있습니다.

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호스텔 용도변경 허가 조건, 주차·소방을 통과해도 건축심의에서 막히는 이유

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방이 많으면 호스텔로 바꾸기 쉽다는 생각이 왜 위험한가

다가구주택을 호스텔로 전환하는 계획을 세울 때 방 개수를 먼저 보는 경우가 많습니다. 방이 여럿 있고 기본 설비가 갖춰져 있으니 신축보다 공사비가 적게 들 것이라는 계산입니다.

하지만 실제로는 도로 폭, 건물 위치, 인접대지 방향 창문이라는 세 가지 기준에서 탈락하는 물건이 생각보다 훨씬 많습니다. 저렴하게 매입했다가 용도변경 자체가 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되면 처음 기대한 수익 구조 전체가 흔들립니다.

호스텔 용도변경 통과 여부를 가르는 세 가지 기준 — ① 8m 이상 도로에 4m 이상 접도하는지 ② 인접대지경계선에서 1m 이상 이격되어 있는지 ③ 인접대지 방향 창문이 있다면 건물 높이가 거리의 2배를 넘지 않는지

관광호텔보다 기준이 낮다는 말이 왜 나왔나

숙박업은 원칙적으로 숙박시설에서만 영업할 수 있습니다. 서울의 경우 상업지역은 전체 면적의 4% 수준이지만, 관광숙박시설은 주거지역 일부를 포함해 70%가 넘는 지역에서 허용됩니다.

호스텔이 주목받는 이유는 관광호텔보다 접도 기준이 완화돼 있고, 3년마다 받아야 하는 등급 심사도 없기 때문입니다.

구분	도로 접도 조건	등급 심사
관광호텔	12m 도로에 4m 이상 접도	3년마다 의무
호스텔	8m 도로에 4m 이상 접도	없음

12m 대신 8m 도로면 된다는 점에서 검토할 수 있는 물건의 범위가 넓어집니다. 하지만 여기서 오해가 시작됩니다. 8m 도로 조건은 허가의 출발점이지 결론이 아닙니다.

상업지역이라면 계산이 달라집니다

상업지역은 이미 일반 숙박시설이 허용되는 지역입니다. 굳이 관광숙박시설로 용도변경하는 이유부터 따져봐야 합니다.

주거지역에 적용되는 도로연접 조건 논리를 그대로 가져오면 안 됩니다.

도로를 통과해도 건물 위치에서 막히는 경우

도로 조건을 넘었다고 끝이 아닙니다. 관광숙박시설은 건축한계선에서 3m 후퇴한 위치에 있어야 합니다. 단, 연면적 1,000㎡ 이하 소규모 건물은 이 기준이 적용되지 않으므로 건축물대장으로 연면적을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

도로 방향이 아닌 옆 대지 방향은 또 다릅니다. 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1m를 이격해야 합니다. 일반 주택은 50cm 정도만 이격된 경우가 많습니다. 빌라나 다가구가 밀집한 지역에서는 이 기준 하나만으로도 상당수 물건이 걸러집니다.

이격거리까지 통과한 물건도 창문 때문에 탈락하는 경우가 있습니다. 인접대지 방향에 개구부가 있으면 건물 높이에 제한이 생깁니다. 개구부가 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 수평거리보다 건물 높이가 2배를 초과할 수 없습니다. 옆 대지경계선과 벽면 사이 거리가 1.5m라면 건물 높이는 3m를 넘을 수 없다는 뜻입니다.

물건을 빠르게 거르는 확인 순서

① 주거지역 여부 확인

② 8m 도로에 4m 이상 접도 여부 (토지이음 지적도 참고)

③ 건축물대장에서 연면적 확인 — 1,000㎡ 초과라면 건축한계선 3m 후퇴 여부 확인

④ 옆 대지경계선에서 1m 이상 이격 여부 확인

⑤ 인접대지 방향 창문 위치 확인

세 가지를 통과한 뒤 확인해야 할 건축·소방 기준

도로, 이격거리, 창문이라는 세 가지 관문을 통과했다면 그때부터 건축·소방 기준을 본격적으로 살펴야 합니다. 연면적 기준에 따라 소방 설비 요건이 달라지기 때문에 공사 전에 반드시 확인해야 합니다.

번호	항목	확인 내용
1	용도지역 확인	숙박시설 허용 지역인지 확인, 지구단위계획 추가 제한 검토
2	건축물 용도 확인	근린생활시설 등에서 숙박시설로 용도변경 가능 여부 확인
3	연면적 확인	건축·소방 기준이 연면적에 따라 달라지므로 면적 확인 필수
4	스프링클러 기준	300㎡ 이상~600㎡ 미만: 간이스프링클러 / 600㎡ 이상: 스프링클러 설치 대상
5	자동화재탐지설비	면적과 관계없이 숙박시설은 전 구역(객실·복도·창고) 설치 대상
6	주차 기준 확인	서울 기준 시설면적 134㎡당 1대. 기존 주차장이 도면에 있어도 인정 여부 별도 확인 필요
7	피난시설 확보	3층 이상은 피난계단·완강기 필수, 유도등·비상조명등 설치 기준 확인
8	구조안전 검토	계단 변경·벽 철거·엘리베이터 설치 시 구조검토 필수
9	인허가 절차	건축허가 → 소방 사전등록 → 사용승인 → 숙박업 영업신고 순서로 진행
10	전문가 사전 검토	건축사·소방설계 전문가와 계약 전 사전 협의 — 허가 가능성·공사비 예측 가능

300㎡ 이상이라면 소방 설비 비용이 공사비에 포함됩니다

120평(약 397㎡) 규모라면 간이스프링클러 설치 대상입니다. 자동화재탐지설비는 연면적과 무관하게 전 구역에 설치해야 합니다.

660㎡ 초과 시 스프링클러와 물탱크실 공간까지 확보해야 해 추가 공사비 1억 원 이상을 사업비에 반영해야 합니다.

법규를 모두 충족해도 건축심의에서 막힐 수 있다

가장 놓치기 쉬운 부분은 건축법상 허가권자의 판단과 건축위원회 심의입니다. 건축법 제11조에서는 숙박시설이 주변 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 판단되면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 규정합니다.

세종시 사례에서는 상업지역에 위치하고 지구단위계획상 관광숙박시설이 허용됐으며 교육환경보호구역도 아니었습니다. 형식적인 입지 조건만 보면 사업이 가능해 보였지만, 인근 아파트와 학교·학원이 밀집해 있다는 이유로 건축심의에서 사실상 부적격 방향이 제시됐습니다.

호스텔 허가 가능성은 건물만 보는 것이 아니라 건물 주변에서 누가 생활하고 있는지까지 봐야 합니다.

교육환경보호구역 심의는 비용 문제가 아닌 사업 가능 여부의 문제

금지된 지역에 세 차례 심의를 신청해 한 번만 통과한 사례가 있으며, 그마저도 1년 이상이 걸렸습니다. 공사비를 더 투입한다고 해결되지 않습니다. 계약 전에 위치부터 확인해야 합니다.

호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다

호스텔은 건축법, 관광진흥법, 공중위생관리법이라는 세 가지 법 체계가 함께 적용됩니다. 건축허가만 받으면 바로 운영할 수 있는 시설이 아닙니다.

심의 대상이라면 허가 신청 전에 해체심의·건축심의·경관심의 같은 선행 절차를 먼저 거칩니다. 이후 건축허가 접수 단계에서 사업계획승인을 함께 진행하고, 공사 완료 후 사용승인 → 관광사업 등록 → 숙박업 신고 순서로 이어집니다.

근린생활시설에서 숙박시설로 바꾸는 경우에는 일반적으로 허가 절차로 진행됩니다. 기존 구조부나 주요 마감 부분을 철거·변경한다면 대수선 여부도 함께 확인해야 합니다.

계약 전에 종이에 적어야 할 네 가지

① 용도지역상 숙박시설 가능 여부

② 변경 후 필요한 주차대수

③ 인접대지 이격·창문·소방 동선

④ 계단폭과 엘리베이터 설치 과정에서 사라지는 면적

싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간

건물 가격은 계약할 때 한 번 지불하지만, 불편한 동선과 줄어든 객실은 운영하는 동안 계속 비용으로 남습니다. 저렴한 매물일수록 왜 싸게 나왔는지를 주차·이격거리·계단·창문·증축 가능성으로 나눠봐야 합니다.

인허가를 받을 수 있다는 말과 수익이 나는 건물이라는 말은 같지 않습니다. 허가를 받기 위해 창문을 막고 복도를 늘리고 객실을 줄여야 한다면, 처음 계산한 매출은 더 이상 유효하지 않습니다.

계약 전에는 외부 조건부터 건물 내부 순서로 확인하세요

교육환경보호구역·용도지역·지구단위계획·도로 조건을 먼저 확인한 뒤, 건축물대장·현황도·주차·정화조·계단·창호·피난·소방시설을 검토해야 불가능한 건물을 초기에 걸러낼 수 있습니다.

호스텔 건물을 고르는 기준은 '용도변경이 되는가'가 아니라 '용도변경을 마친 뒤에도 팔 수 있는 객실과 운영수익이 남는가'여야 합니다. 좋은 상권보다 법적 조건이 먼저입니다.

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에너지효율 설계, 왜 처음부터 챙겨야 하는가

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몇 해 전, 연면적 3,000㎡ 규모의 업무시설 설계를 마무리하던 건축주가 "에너지 설계 서류는 허가 직전에 끼워 넣으면 되는 거 아닌가요?"라고 물었다. 그 한 마디가 이 글을 쓰게 만들었다.

에너지절약설계기준 의무 대상, 어디서부터 시작하나

국토교통부 고시 「건축물의 에너지절약 설계기준」(이하 에너지설계기준) 제3조에 따르면, 연면적 500㎡ 이상인 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 에너지절약계획서를 허가권자에게 제출해야 한다. 다만 단독주택, 축사, 창고 등 일부 용도는 적용 제외다. 의무 대상에 해당하는 순간, 건축물 에너지 성능 지표(EPI) 점수 취득이 사실상 허가의 열쇠가 된다. EPI는 건축 부문, 기계 설비 부문, 전기 설비 부문, 신재생에너지 부문으로 구성되며, 항목별 배점 합산 방식으로 산출된다. 업무시설 기준 EPI 65점 이상을 취득해야 허가가 가능하며, 공동주택은 74점 이상이 요구된다. 용도별로 기준 점수가 다르기 때문에 설계 초기에 용도를 확정하고 점수 목표를 설정해야 한다.

단열 성능, 설계 초기에 결정해야 하는 이유

에너지설계기준 [별표1]에는 지역별, 부위별 단열재 두께 기준이 명시되어 있다. 예를 들어 중부1 지역의 외기에 직접 면하는 외벽의 경우, 비주거 건축물 기준 열관류율이 0.200 W/㎡K 이하여야 한다. 이를 만족하려면 통상 THK 180~220mm 수준의 단열재가 필요하다. 문제는 이 두께가 건물 외벽 마감선과 구조체 사이의 공간을 잠식한다는 점이다. 설계 후반부에 단열 두께를 늘리면 외벽 마감선이 대지경계선을 침범하거나, 건폐율 계산에 영향을 줄 수 있다. 실제로 대지가 협소한 근린생활시설 설계에서 단열 두께를 뒤늦게 반영하다가 건폐율 초과로 설계를 전면 재검토한 사례가 있다. 단열 계획은 구조 설계와 동시에 시작해야 한다.

EPI 점수 구성과 설계자가 놓치는 함정

EPI 점수는 단열재 두께만으로 결정되지 않는다. 기계 설비 부문에서 고효율 보일러, 폐열 회수형 환기장치 채택 여부, 전기 설비 부문에서 LED 조명과 대기전력 차단 장치 설치 여부도 점수에 반영된다. 신재생에너지 설치 비율을 높이면 추가 점수를 확보할 수 있으나, 설비 초기 비용이 올라간다. 설계자가 가장 자주 놓치는 함정은 창호 성능이다. 에너지설계기준 [별표4]에 따른 단열 성능을 만족하더라도, 창면적비(창호 면적 대비 외벽 면적 비율)가 높으면 EPI 건축 부문 배점에서 감점 요인이 된다. 중부 지역 비주거 건축물의 경우 외벽 창면적비가 50%를 넘으면 단열 기준을 강화해야 한다. 입면 디자인이 확정된 뒤 창면적비 문제를 발견하면 수정 비용이 급격히 증가한다.

에너지 성능과 건축비의 관계, 초기 투자의 논리

에너지 성능을 높이면 당연히 초기 공사비가 오른다. 단열재 두께 증가, 고성능 창호 채택, 폐열 회수 환기 설비 추가는 모두 비용이다. 그러나 건물 생애주기비용(LCC) 관점에서 보면 이야기가 달라진다. 국토교통부 용역 자료에 따르면, 에너지 성능 기준을 10% 강화할 경우 초기 공사비는 약 1~3% 상승하지만, 30년 운영 기간 동안의 에너지 절감 효과는 초기 추가 투자금의 2~4배에 달하는 것으로 분석된 바 있다. 또한 건축물 에너지효율등급 1++ 이상을 취득한 건축물은 취득세 감면, 용적률 완화 인센티브를 받을 수 있어 건축주 입장에서 실익이 명확하다. 이 모든 계획은 설계 초기 단계에서 수립해야 시공 도중 설계 변경 없이 실행할 수 있다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

설계 착수 전 또는 초기 단계에서 아래 항목을 반드시 확인하라.

연면적 500㎡ 이상 여부와 용도를 확정하고 에너지절약계획서 제출 의무 대상인지 판단한다.
건물 용도에 따른 EPI 기준 점수(공동주택 74점, 비주거 65점 등)를 설계 착수 시점에 목표 점수로 설정한다.
대지 위치(중부1·중부2·남부·제주 지역 구분)를 확인하고 [별표1] 부위별 단열재 두께 기준을 구조 계획에 즉시 반영한다.
입면 계획 시 외벽 창면적비가 50%를 초과하지 않는지 확인하고, 초과할 경우 창호 열관류율 강화 계획을 동시에 수립한다.
기계·전기 설비 엔지니어와 설계 초기부터 협력하여 EPI 항목별 배점 시뮬레이션을 실시하고, 목표 점수 달성 가능 여부를 사전에 검증한다.

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방화창호 설치 기준, 대지경계선 1.5m 때문에 난리 나는 진짜 이유

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건축 도면을 보다가 대지경계선 가까이에 창이 걸리는 순간, 생각보다 머릿속이 복잡해진다. 그냥 창호 위치 하나 확인하는 일처럼 보이지만, 실제 인허가와 시공 단계에서는 방화창호 설치 기준까지 이어질 수 있기 때문이다.

특히 “대지경계선에서 1.5m 이내 창호는 방화창으로 해야 한다”는 말을 한 번쯤 들어봤다면, 여기서부터는 단순한 마감재 이야기가 아니다. 건축법, 시행령, 피난방화구조 기준이 한꺼번에 엮이면서 건축주 입장에서는 비용 문제가 되고, 설계자 입장에서는 체크해야 할 항목이 늘어난다.

방화창호 설치 기준은 창문 하나만 보는 것이 아니라, 건물의 용도와 규모를 먼저 보고 그다음 대지경계선과의 거리를 확인하는 순서로 접근해야 한다.

방화창호는 왜 갑자기 더 중요해졌을까

방화창호가 본격적으로 더 자주 언급되기 시작한 배경에는 화재 안전 문제가 있다. 대형 화재와 인명사고가 반복되면서 건축자재의 품질관리와 화재 확산 방지 기준을 강화하려는 흐름이 생겼고, 그 과정에서 창호도 중요한 검토 대상이 됐다.

2020년 12월 법 개정 이후 2021년 6월 23일부터 시행된 기준은 실무 현장에서 꽤 큰 변화를 만들었다. 예전에는 외벽 마감재나 구조체 중심으로 생각하던 방화 성능이, 이제는 창호 위치와 성능까지 연결되기 시작한 것이다.

여기서 말하는 방화는 단순히 불이 나지 않게 한다는 뜻만은 아니다. 건축에서는 화재가 났을 때 불길이 번지는 속도를 늦추고, 인접 건축물로 확산되는 위험을 줄이는 의미가 더 크다. 그래서 불연재료, 준불연재료, 난연재료 같은 표현도 함께 따라온다.

법을 볼 때는 세 군데만 먼저 잡아도 길이 보인다

방화창호를 처음 접하면 법 조항부터 복잡하게 느껴진다. 하지만 큰 흐름은 생각보다 단순하다. 어디에 근거가 있는지, 어떤 건축물이 대상인지, 방화창호의 성능은 어디에서 보는지 세 갈래로 나눠 보면 된다.

방화창호와 연결되는 큰 기준은 건축법 제52조, 건축법 시행령 제61조, 그리고 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조로 정리할 수 있다. 실무에서 누군가 “근거가 어디냐”고 물으면 이 세 줄기부터 떠올리면 훨씬 덜 헷갈린다.

건축법 제52조: 건축물의 마감재료 등과 관련된 큰 근거
건축법 시행령 제61조: 방화 성능이 필요한 건축물의 용도와 규모
피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조: 방화창호의 세부 성능 기준

방화창호 검토는 “법 조항 암기”보다 “건축물이 적용 대상인지 먼저 거르는 과정”이 더 중요하다.

근린생활시설 4층 건물을 예로 들면 훨씬 선명해진다

예를 들어 일반상업지역에 연면적 600㎡ 정도의 근린생활시설을 계획한다고 생각해보자. 규모는 4층, 높이는 13.3m 정도라고 가정하면 처음에는 작은 건물처럼 느껴질 수 있다. 하지만 방화창호 기준에서는 여기서 바로 끝나지 않는다.

건축법 시행령 제61조에 해당하는지 하나씩 확인해야 한다. 상업지역에 있는지, 특정 용도에 해당하는지, 연면적 기준을 넘는지, 3층 이상이거나 높이 9m 이상인지, 필로티 주차장 구조인지, 공장이나 창고 용도인지 등을 순서대로 본다.

이 사례에서는 연면적 2,000㎡를 넘지 않고 주변 공장 조건에도 해당하지 않으며, 의료시설이나 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설도 아니다. 하지만 4층 규모이고 높이도 9m를 넘기 때문에 “3층 이상 또는 높이 9m 이상 건축물”에 걸릴 수 있다.

작은 근린생활시설처럼 보여도 3층 이상이거나 높이 9m 이상이면 방화창호 적용 대상 여부를 반드시 다시 봐야 한다.

대상 건축물이라고 해서 모든 창을 바꾸는 건 아니다

방화창호 기준에서 많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점이다. 건축물이 적용 대상에 해당한다고 해서 건물 전체 창호를 전부 방화창호로 바꿔야 한다고 생각하기 쉽다. 하지만 실제 검토는 한 단계 더 들어간다.

먼저 건축물의 용도와 규모로 적용 대상인지 확인하고, 그다음 대지경계선과 창호 사이의 거리를 본다. 여기서 대지경계선으로부터 1.5m 이내에 들어오는 창호가 있다면 그 부분이 방화창호 검토 대상이 된다.

반대로 건물이 방화창호 설치 대상에 해당하더라도, 모든 면이 대지경계선에서 1.5m 이상 떨어져 있다면 상황은 달라질 수 있다. 또 창호로부터 60cm 이내에 스프링클러를 설치하는 경우에도 예외 검토가 가능하다는 설명이 따라온다.

실무에서 기억하기 쉬운 순서

먼저 건축법 시행령 기준으로 용도와 규모를 확인하고, 적용 대상이면 대지경계선에서 창호까지의 거리를 본다. 그중 1.5m 이내에 들어오는 창호만 방화창호 설치 여부를 구체적으로 검토하면 흐름이 훨씬 단순해진다.

용도변경에서 체감 부담이 커지는 이유

실무에서 방화창호 이야기가 예민하게 받아들여지는 이유는 신축뿐 아니라 용도변경에서도 문제가 될 수 있기 때문이다. 특히 기존 건축물이 대지경계선에서 0.5m에서 1m 정도로 가까이 지어진 경우라면, 창호가 1.5m 이내에 들어오는 일이 흔하다.

원래 같은 시설군 안에서의 용도변경은 건축물대장의 기재사항 변경처럼 비교적 간단하게 느껴지는 절차였다. 그런데 이 과정에서 방화창호 적용 대상에 해당하면 창호 교체나 추가 검토가 따라올 수 있다. 건축주 입장에서는 예상하지 못한 공사비가 생기는 셈이다.

안전 기준을 강화하는 방향 자체는 이해할 수 있다. 화재 확산을 막고 인명 피해를 줄이자는 취지는 분명하다. 다만 소규모 건축물이나 단순 용도변경까지 같은 무게로 부담이 커질 때, 현장에서는 “배보다 배꼽이 큰 상황”처럼 느껴질 수 있다.

용도변경을 단순 행정절차로만 생각했다가 방화창호, 구조안전, 피난 기준이 함께 걸리면 비용과 일정이 크게 흔들릴 수 있다.

현장에서 불만이 나오는 건 기준보다 현실 때문이다

방화창호 기준이 생겼다고 해서 현장이 바로 부드럽게 따라가는 것은 아니다. 창호 수급이 어렵거나, 일반 창호보다 가격 부담이 크거나, 기존 건축물에 맞춰 시공하기 까다로운 경우가 적지 않다.

특히 작은 건축물일수록 공사비 증가가 더 크게 느껴진다. 대형 프로젝트에서는 전체 공사비 안에서 흡수할 수 있는 항목도, 소규모 상가나 근린생활시설에서는 건축주가 바로 체감하는 부담이 된다.

여기에 법 개정 흐름이 빠르게 이어지면 설계자도 건축주도 피로감이 생긴다. 안전을 위해 필요한 기준이라는 점은 알지만, 현장에서는 “이 정도까지 해야 하나”라는 반응도 함께 나온다. 결국 법의 취지와 현실 비용 사이에서 계속 조율이 필요한 부분이다.

방화창호 검토는 초기에 잡을수록 덜 아프다

방화창호는 나중에 발견되면 더 부담스러운 항목이다. 계획 초기에는 창 위치를 조정하거나 이격거리를 검토할 여지가 있지만, 인허가 막바지나 시공 직전에 발견되면 비용과 일정 모두에 영향을 준다.

그래서 건축 계획을 시작할 때는 건물의 용도와 규모, 층수, 높이, 대지경계선과 창호의 거리부터 같이 보는 편이 안전하다. 특히 3층 이상 건축물, 높이 9m 이상 건축물, 대지경계선 가까운 창호가 많은 건물이라면 초반 검토가 더 중요하다.

방화창호는 나중에 창호 사양만 바꾸는 문제가 아니라, 처음부터 배치와 입면 계획에 함께 들어가야 하는 항목에 가깝다.

결국 방화창호 기준은 불편하지만 무시하기 어려운 기준이다. 화재 안전을 위한 장치이면서 동시에 현장에서는 비용, 일정, 용도변경 부담까지 연결된다. 그래서 더더욱 법 조항을 따로 외우기보다, 적용 대상 확인 → 대지경계선 거리 확인 → 예외 가능성 검토라는 흐름으로 보는 것이 현실적이다.

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건축법 방화규정 개정과 방화유리창 설치 의무 대상 정리

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방화유리창 설치 의무, 핵심은 거리와 용도다

2021년 7월 5일부터 신규 건축물에 강화된 방화규정이 적용되고 있습니다. 외벽에 설치되는 창호는 인접대지와의 거리, 건축물의 용도와 규모에 따라 방화성능을 갖춘 제품을 써야 하는 경우가 생겼습니다.

방화유리창 설치 여부는 창문이 있느냐가 아니라, 해당 건축물이 법에서 정한 대상인지와 인접대지경계선까지의 거리가 핵심입니다.

설계 현장에서 방화창은 놓치기 쉬운 항목입니다. 외벽 마감재료 기준만 확인하고 창호 기준을 빠뜨리면 허가나 협의 과정에서 설계 수정이 발생합니다. 두 단계로 확인하면 됩니다.

방화유리창 설치 판단 2단계

1단계 — 건축물이 시행령 제61조 제2항 각 호에 해당하는지 확인

2단계 — 외벽 창호와 인접대지경계선 사이의 거리가 1.5m 이내인지 확인

둘 다 해당할 때만 방화유리창 설치 의무가 발생합니다.

방화유리창 설치 의무 대상 건축물 6가지

건축법 시행령 제61조 제2항이 정하는 건축물이 대상입니다. 아래 중 하나라도 해당하면 외벽 창호와 인접대지경계선 거리를 반드시 확인해야 합니다.

구분	대상 건축물
①	상업지역의 근린생활시설·문화집회시설·종교시설·판매시설·운동시설·위락시설 중 해당 용도 바닥면적 합계 2,000㎡ 이상
②	공장으로부터 6m 이내에 위치한 건축물
③	의료시설·교육연구시설·노유자시설·수련시설 용도 건축물
④	3층 이상 또는 높이 9m 이상인 건축물
⑤	1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주차장으로 쓰는 건축물
⑥	공장·창고시설·위험물 저장 및 처리 시설·자동차 관련 시설 용도 건축물

실무에서 가장 빈번하게 걸리는 유형은 ④번입니다. 3층 이상이면 규모와 무관하게 해당하기 때문에 소규모 주거·근린생활 건축물도 대상이 될 수 있습니다.

인접대지경계선 1.5m — 이 거리가 판단 기준이다

위 대상 건축물 중 하나에 해당한다면, 다음 단계는 창호 위치 확인입니다.

인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5m 이내인 경우, 해당 창호는 방화유리창으로 설치해야 합니다.

— 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조 제12항

대지가 좁거나 인접 대지와 맞닿아 있는 도심 건축물은 이 거리 조건에 걸리는 경우가 많습니다. 특히 연립주택이나 다가구주택 형태로 다세대가 밀집된 지역에서 3층 이상 건축물을 계획할 때 반드시 확인해야 합니다.

방화유리창 성능 기준 — KS F 2845, 비차열 20분

방화유리창 설치 대상에 해당한다면, 사용하는 제품의 성능도 기준에 맞아야 합니다.

방화유리창 성능 요건

한국산업표준 KS F 2845에 따라 시험한 결과 비차열 20분 이상의 성능을 갖춘 제품이어야 합니다.

주의 — 두꺼운 유리나 강화유리를 사용했다고 방화유리창으로 인정되지 않습니다. 반드시 시험 성적서를 확인해야 합니다.

스프링클러 헤드가 60cm 이내면 예외 적용

방화유리창 설치 의무에는 예외 조건이 있습니다. 단, 예외 조건을 잘못 이해하면 오히려 위반 상태가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 해당 창호로부터 60cm 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우, 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있습니다.

건물 안에 스프링클러가 있다는 것만으로는 예외가 적용되지 않습니다. 해당 창호로부터 60cm 이내라는 위치 조건을 함께 충족해야 합니다. 설계 도면에서 스프링클러 헤드 배치와 창호 위치를 함께 검토해야 합니다.

설계 단계에서 확인하는 순서

방화유리창 관련 검토는 설계 초기에 해두는 것이 좋습니다. 허가 단계에서 발견되면 창호 사양 전체를 변경해야 하는 상황이 생깁니다.

설계 체크 순서

① 건축물이 시행령 제61조 제2항 각 호에 해당하는지 용도·규모 확인

② 해당한다면 외벽 창호와 인접대지경계선 사이 거리 측정

③ 1.5m 이내인 창호에 대해 방화유리창(비차열 20분 KS F 2845) 계획

④ 스프링클러 헤드 60cm 이내 배치로 예외 적용 가능 여부 검토

인접대지경계선에 가까운 창호는 허가 단계에서 지적되기 쉬운 항목입니다. 위 순서대로 설계 초기에 정리해두면 불필요한 수정을 줄일 수 있습니다.

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준공(사용승인) 단계에서 별도로 챙겨야 하는 ‘품질인정/품질서류’ 제출대상 - 완벽 정리

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핵심 요약

건설기술진흥법의 품질관리계획·품질시험계획과 별개로, 건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 기준에 관한 규칙」 제24조의3에 따라 특정 건축자재에 대해 품질관리서(및 대장)를 준공 시 별도 제출해야 합니다. 시공자 → 감리자 → 건축주 → 허가권자 순으로 제출 흐름이 이어집니다.

품질관리계획 및 품질시험계획 수립 대상 공사

구분	근거	대상 요건
품질관리계획	시행령 제89조 제1항	① 감독권한대행 등 건설사업관리 대상 + 총공사비 500억 이상 ② 다중이용건축물(시행령 제2조제17호) + 연면적 3만㎡ 이상 ③ 계약에서 수립을 요구하는 경우
품질시험계획	시행령 제89조 제2항	품질관리계획 대상 이외 공사 중: ① 총공사비 5억 이상 토목공사 ② 연면적 660㎡ 이상 건축물 건축공사 ③ 총공사비 2억 이상 전문공사

건축자재 품질관리서 제출 의무 흐름

건설기술진흥법 체계의 품질관리계획/품질시험계획(대상공사에 한함)과 별개로, 건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조의3에 따라 특정 건축자재는 품질관리서(및 대장)를 준공 때 제출해야 합니다.

① 시공자 → 감리자에게 "건축자재 품질관리서 대장" 제출

② 감리자 → 대장과 품질관리서 내용 일치 확인 후 건축주에게 제출

③ 건축주 → 사용승인 신청 시 허가권자에게 제출

법적 근거

조문	주요 내용
건축법 제52조의4	복합자재를 포함한 마감재료·방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재의 제조업자·유통업자·시공자·감리자는 품질관리서를 허가권자에게 제출해야 함
건축법 제52조의5	방화문·복합자재 등 대통령령으로 정하는 건축자재와 내화구조는 방화성능·품질관리 기준에 따라 품질인정을 받아야 하며, 인정받은 내용대로 제조·유통·시공해야 함
건축법시행령 제62조	품질관리서 대상 자재(복합자재·단열재·방화문·기타 방화 건축자재), 제조업자→유통업자→시공자→감리자→건축주→허가권자 제출 체계 명시

준공서류로 건축자재 품질관리서를 챙겨야 하는 자재 (제출 대상)

「규칙」 제24조의3 제2항은 대상 자재별로 품질관리서 서식(별지)과 첨부서류를 명확히 규정하고 있습니다.

자재 구분	서식(별지)	주요 첨부서류
복합자재	별지 제1호서식	심재 난연성능 시험성적서(또는 품질인정서), 강판생산업체 품질검사증명서, 실물모형시험 성적서(또는 품질인정서)
단열재	별지 제2호서식	난연성능 표시 시험성적서(재료별 각각), 실물모형시험 성적서(외벽 마감재료가 2종 이상인 경우)
방화문	별지 제3호서식	연기·불꽃·열 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
내화구조 (인정형)	별지 제3호의2서식	내화성능 시간 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
자동방화셔터	별지 제4호서식	연기·불꽃 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
내화채움구조	별지 제5호서식	연기·불꽃·열 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
방화댐퍼	별지 제6호서식	KS 방화댐퍼 방연시험방법 적합 증명 시험성적서

공사시공자는 위 품질관리서 내용과 동일하게 별지 제7호서식의 건축자재 품질관리서 대장을 작성하여 감리자에게 제출해야 합니다.

A. 품질인정(품질인정서) 대상 자재

아래 품목들은 「건축법」 제52조의5·제52조의6 체계의 건축자재등 품질인정에 걸리는 대표 품목입니다.

A-1) 복합자재 (강판+단열재 샌드위치패널 등)

무엇을 말하나 (정의·범위)

「규칙」 제24조의6 제1항: 품질인정 대상 "복합자재" = 강판과 단열재로 이루어진 복합자재
고시(품질인정 관리기준) 제2조: "복합자재" 정의

준공(품질관리서) 첨부서류 — 별지 제1호서식

심재 난연성능 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
강판 두께·도금 등이 표시된 강판생산업체 품질검사증명서 사본
실물모형시험 성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

A-2) 방화문

고시상 정의: 고시 제2조(방화문 정의) 및 제33조(방화문 성능기준)
품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 라목(방화문 차단시간 기준 등)
준공 첨부(품질관리서): 별지 제3호서식 — 방화문 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

A-3) 자동방화셔터

고시상 정의: 고시 제2조(자동방화셔터 정의) 및 제34조(성능기준)
품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 나목
준공 첨부(품질관리서): 별지 제4호서식 — 자동방화셔터 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

A-4) 내화채움구조 (방화구획 관통부·틈새 Firestop)

고시상 정의: 고시 제2조(내화채움구조 정의)
설치 의무 조문: 방화구획 관통부·접합부·틈은 "내화채움성능이 인정된 구조로 메울 것" → 「규칙」 제14조 제2항 제2호
품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호
준공 첨부(품질관리서): 별지 제5호서식 — 내화채움구조 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

유튜브 참조:

A-5) 내화구조 (인정형·성능확인형)

실무 주의 — 처방형 vs 인정형 구분이 핵심

「규칙」 제3조 제1호~제7호의 처방형 내화구조(철근콘크리트 두께 등)는 규정 자체로 성립하는 경우가 많습니다.

제3조 제8호~제10호처럼 품질시험·인정기준에 따라 인정되는 내화구조는 시험성적서·품질인정서 관리·제출 이슈가 직접 발생합니다.

품질인정 대상 범위: 「규칙」 제24조의6 제2항 — 제3조 제8호~제10호 내화구조
품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 마목
준공 첨부(품질관리서): 별지 제3호의2서식 — 내화성능시간 표시 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

내화구조 기준 (규칙 제3조)

건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제3조에 따라 "국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 구조"는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것입니다.

부위	구조·재료	최소 두께·규격
벽 (내력벽)	철근콘크리트조·철골철근콘크리트조	두께 10cm 이상
	철골조 + 철망모르타르	양면 4cm 이상
	철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조	덮은 두께 5cm 이상
	벽돌조	두께 19cm 이상
	경량기포 콘크리트패널·블록조	두께 10cm 이상
외벽 중 비내력벽	철근콘크리트조·철골철근콘크리트조	두께 7cm 이상
	철골조 + 철망모르타르	양면 3cm / 콘크리트블록 4cm 이상
	철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조	덮은 두께 4cm 이상
	무근콘크리트조·벽돌조·석조	두께 7cm 이상
기둥 (소경 25cm 이상)	철근콘크리트조·철골철근콘크리트조	—
	철골 + 철망모르타르	6cm 이상 (경량골재 5cm)
	철골 + 콘크리트	5cm 이상
바닥	철근콘크리트조·철골철근콘크리트조	두께 10cm 이상
	철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조	덮은 두께 5cm 이상
	철재 양면 + 철망모르타르·콘크리트	5cm 이상
보 (지붕틀 포함)	철근콘크리트조·철골철근콘크리트조	—
	철골 + 철망모르타르	6cm 이상 (경량골재 5cm)
	철골 + 콘크리트	5cm 이상

내화구조 의무 대상 건축물 (건축법시행령 제56조 제1항)

제2종 근린생활시설 중 공연장·종교집회장 + 관람석·집회실 바닥면적 합계 200㎡ 이상, 문화·집회시설, 종교시설, 위락시설 중 주점영업, 장례시설
전시장·동식물원, 판매·운수·교육연구시설 체육관·강당, 수련·운동시설, 위락시설, 창고·위험물·자동차 관련 시설, 방송국·촬영소, 화장시설 등 — 해당 용도 바닥면적 합계 500㎡ 이상
공장 — 해당 용도 바닥면적 합계 2,000㎡ 이상
2층이 다중주택·다가구주택·공동주택·의료시설·노유자시설·숙박시설 등 — 해당 용도 바닥면적 합계 400㎡ 이상
3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물 (단독주택·농축산시설·교도소 등 일부 제외)

내화구조 의무 대상이면 내화구조 인정을 받아야 합니다. 인정 자재 업체 현황은 별첨을 참고하십시오.

B. 품질인정 대상은 아니지만 준공서류로 품질관리서를 제출해야 하는 항목

사용승인(준공) 서류로 품질관리서를 요구하지만, 위 A처럼 품질인정서(인정번호) 체계로 운영되지 않는 경우입니다. 대표 품목은 단열재와 방화댐퍼입니다.

B-1) 단열재

준공 첨부(품질관리서): 별지 제2호서식 — 「규칙」 제24조의3 제2항 제2호
난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본 (단열재가 2종 이상의 재료로 제작된 경우 각 재료별 각각 첨부)
(해당하는 경우) 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서 (외벽 마감재료가 2종 이상인 경우만 첨부)
참고: 고시 제32조(단열재 표면 정보 표시 의무 — 제조·유통 측)

B-2) 방화댐퍼

준공 첨부(품질관리서): 별지 제6호서식 — 「규칙」 제24조의3 제2항 제6호
KS 방화댐퍼 방연시험방법 적합을 증명하는 시험성적서 사본
성능기준(고시): 고시 제35조(방화댐퍼 성능기준 및 시험)

자주 함께 언급되는 항목 — 방화유리창·마감재 난연성능

방화유리창호 (방화창)

설치 의무: 인접대지경계선과의 거리가 1.5m 이내인 외벽 창호 → 방화유리창호(비차열 20분 이상) 설치 → 「규칙」 제24조 제12항
고시(시험기준): 고시 제37조(방화유리창 성능시험 기준, 성적서 유효기간 3년)
결론: 방화유리창호는 품질인정 대상(A) 또는 품질관리서 대상(B) 목록에 직접 포함되지는 않으나, 법정 성능(KS F 2845 기반 비차열 20분 이상)을 입증할 시험성적서·자료는 준공·감리 단계에서 실무적으로 요구됩니다.

준공서류 누락 방지 체크리스트

현장에서 반드시 확인할 7가지 자재 + 준공 절차

현장에 투입되는 자재 중 해당 품목 체크
복합자재 / 방화문 / 자동방화셔터 / 내화채움구조 / (인정형)내화구조 / 단열재 / 방화댐퍼
근거: 「규칙」 제24조의3
자재별로 "시험성적서 vs 품질인정서" 구분 수집
복합자재·방화문·셔터·내화채움·인정형 내화구조: 품질인정서(해당 시) + 요구 첨부서류
단열재·방화댐퍼: 시험성적서 중심
서식(별지) 기준으로 품질관리서 작성 + 품질관리서 대장 정리
시공자 → 감리 제출 → 건축주 → 허가권자 제출 흐름 준수
근거: 「규칙」 제24조의3 제3항~제5항
현장 맞춤형 내화구조·복합자재·내화채움구조 사용 시
고시상 시공자도 품질인정 신청 가능 / 단, 착공 전 신청·인정 완료 전 판매·시공 금지
근거: 고시 제4조 제3항~제4항, 제4조 제9항
준공 시 자재 외 각종 성능 검사 완료 여부 확인 (해당 시)
배수설비 준공검사 / 지적공부 변동사항 등록신청 / 승강기 설치검사 / 보일러 설치검사 / 전기설비 사용전검사 / 정보통신공사 사용전검사 / 기계설비 사용 전 검사 / 도로점용 공사 준공확인 / 개발행위 준공검사 / 도시군계획시설사업 준공검사 / 수질·대기오염물질 배출시설 가동개시 신고

위반·미제출 시 유의사항

품질관리서 미제출·허위 제출 시 제재

품질인정을 받지 않은 자재를 시공하거나 인정받은 내용과 다르게 제조·유통·시공한 경우 행정조치(인정 취소 등) 및 건축법 위반에 따른 제재가 따릅니다.
건축안전모니터링 사업을 통한 불시 현장 점검이 강화되고 있으며, 성적서가 적법하더라도 실제 자재·시공이 불일치하면 적발 대상이 됩니다.
사용승인 신청 시 품질관리서 대장 미제출 시 사용승인 불허 사유가 될 수 있습니다.

건축사신문 기고 — 품질인정제도 도입 배경

국토교통부는 건축물 화재안전과 관련한 주요 건축자재에 대한 제조·유통·시공 전(全) 과정의 품질관리 강화를 위한 품질인정제도를 오는 12월 23일 확대 도입하기로 했다.

아울러 국토부는 기존 건축자재 관련 국토교통부 고시를 통합 정비해 마련한 '건축자재등 품질인정 및 관리기준' 제정안을 행정예고 중이다.

새로운 제정안은 '건축물 마감재료의 난연성능 및 화재 확산 방지구조 기준', '내화구조의 인정 및 관리기준', '방화문 및 자동방화셔터의 인정 및 관리기준'을 통·폐합한 것이다.

'품질인정제도'란 화재안전 성능이 요구되는 건축자재 등이 적합하게 생산되는지 전문기관을 통해 인정을 받고, 인정받은 대로 현장에 유통·시공될 수 있도록 성능·품질을 관리하는 제도다.

국토부는 현재 내화구조 대상으로 1999년부터 운영 중인 제도를, 방화문·자동방화셔터(21.8.7), 내화채움구조·(샌드위치 패널 등) 복합자재(21.12.23)와 같은 주요 건축자재에 대해 확대 도입하는 것을 단계적으로 추진 중이다.

이번 제정안의 주요 개선 내용 3가지

제조현장 관리 강화: 시험기관 발급 시험성적서만으로는 부족하며, 제조현장 품질관리 상태까지 확인하는 품질인정 체계 도입. 성적서가 적법해도 성능미달 자재가 유통·시공되는 문제를 차단.

성능시험 관리 강화: 기업 주도의 성능확인에서 품질인정기관 주도의 품질·성능 확인 체계로 전환. 시험기관에 대한 관리·감독 강화.

유통체계 관리 강화: 건축안전모니터링 사업 확대·불시 점검 강화. 인정받은 대로 유통·시공하지 않을 경우 인정 취소 등 행정조치.

이번 제정안의 행정예고 기간은 9월 17일부터 10월 6일까지(20일간)이며, 관계기관 협의·법제처 심사 등을 거쳐 2021년 12월 23일 시행 예정이다.

앞으로 품질인정 대상 건축자재를 제조하려는 자는 이번 제정안에 따라 설계도서·품질관리 설명서 등을 갖추어 품질인정기관(한국건설기술연구원)을 통해 인정 신청 후, 제조현장 점검 및 시료 채취, 품질시험과 인정 심사를 거쳐 품질 인정을 받아야 한다.

공사감리자·허가권자 등은 품질인정 대상 건축자재 성능·품질 확인 시 기존의 시험성적서가 아닌 품질인정서를 확인해야 한다.

출처: 대한건축사협회 건축사신문(http://www.ancnews.kr)

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프라이버시한 마당과 정원 설계

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⬛ 마당의 프라이버시, 불편한 마당

단독 주택 완공 후 프라이버시 문제로 불편을 겪는 것은 도심 주택지에서 흔히 마주하게 되는 상황입니다. 우리의 도시 계획적 문제에 의한 이유가 첫 번째일 것이며, 설계 단계에서 충분히 논의되지 못한 이유가 두 번째 일 것입니다. 설계를 잘 못 했다기 보다 설계 과정에서 대체로 조경 영역까지 세심하게 챙길 여유가 없는 것이 일반적입니다. 조경 계획이 중요한 이유는 건축, 인테리어, 토목 등이 대안을 제시할 수 없는 부분에 대해 대안을 제시하고 보완할 수 있기 때문입니다.

조경에서 프라이버시 확보를 위해 생각해 볼 수 있는 방법은 정원 계획과 함께 차폐 식재를 시공하는 방법이 있을 것이며, 담장 혹은 외부 구조물을 설치하는 방법이 있습니다. 디자인적인 관점에서는 이러한 요소를 혼용하여 계획하는 것이 유익하다고 할 수 있습니다.

문제는 늘 그러하 듯 비용의 문제입니다.

일반적인 집 짓기에서 이러한 조경 부분까지 예산을 충분히 확보하지 못한 경우가 일반적 임으로, 흔히 볼 수 있는 저렴한 차폐식재와 투시형 난간 등으로 마무리 하는 경우가 가장 많을 것입니다.

⬛ 차폐용 식재를 활용하는 방법

*** 차폐용 식재

— 대표적 차폐 식재로 대나무, but 지역 환경에 따라 생존 어려움.

대나무 북방한계선

북방한계선 이외 지역에서 볼 수도 있지만, 장기적으로 리스크 큼.

미시 기후 환경에 따라 가능한 곳도 있을 수 있음.

— 대체 식재로 침엽수(측백, 블루 엔젤, 블루 에로우 등)

식재에 대한 호감도이 높이나 다소 비싼 가격

측백 계열은 가성비가 좋으나, 호감도이 낮은 편

*** 차폐 식재시 유의점

— 기능 위주의 획일적인 식재 배치가 되지 않도록

— 유사 수종 혼식을 통해 시각적 단조로움 탈피

— 차폐 식재 종류와 마당, 정원 디자인의 상호 관계성

*** 참고

— 양평 월산비정(패시브하우스) 옥상 정원 (초가을 촬영)

— 이미지에 보이는 침엽수는 4개 수종 침엽수 혼식 사례

크기, 높이, 볼륨의 입체감이 중요

지표면에 좀눈향까지 포함하면 5개 수종 침엽수(상록)

침엽수 주변 나머지는 그라스 제외하면 활엽수(겨울에 잎이 없음)

그라스는 겨울에 갈변, 낙엽 아님

겨울 풍경

⬛ 외부 구조물 활용 방법

*** 외부 구조물 설치(담장 기능 유사, but 담장 X)

— 대지 경계 전체 X, 부분적: (이유) 예산 고려 집중과 선택

구조물 차폐 구간 아닌 곳 → 차폐 식재

대지 경계선 안쪽 600~900 옵셋: (이유) 담장이 아닌 Object

늘 그렇듯. ‘디자인과 예산’의 문제. 우선 차폐 목적 구조물 설치로 예상 가능한 디자인과 기능에 대한 샘플링.

일반적인 레이어 구성

— (외부로부터) 구조물+식재 공간+목적 공간 순

구조물과 식재 공간의 디자인 조합은 실내에서 바라보았을 때 배경이 되며 외부에서 바라보았을 때 집의 이미지와 분위기 구성 요소

*** 외부 구조물 설치 시 효과

— 외부 구조물은 집의 풍경을 결정하는 또 다른 중요한 요소. 그래서.. 디자인과 디테일이 중요

*** 구조물 디자인 샘플링

— 외부에서 인지 되는 구조물 분위기

— 내부에서 인지되는 구조물 분위기

⭐

디자인 팁 A-1a ※ 구조물 앞(내측 기준) 식재 공간(이후 A-1a 구역이라 함) 폭 베리에이션 조정

폭(Depth)은 시각적으로 깊이감

폭이 다르면 식재 종류도 달라질 수 있음.

— 식재 수종 선택 문제 이전, 식재의 높낮이, 크기, 해당 수종의 계절별 변화 특성 등을 고려한 전략의 문제가 우선

※ 구조물 앞 식재 공간 폭 베리에이션 사례

— 없는 것도 방법이 될 수 있음

— 참고

— 퇴촌 렌탈하우스 송정재(리모델링) 후정 (봄 촬영)

— 목재 담장+침엽수+음지식물

고사리, 이끼 등은 대표적 음지 식물 (참고 양지 이끼도 있음)

반곡동 경우 후정 일부, 전정은 그늘이 질 수 있는 섹터

구조물, 교목으로 그늘을 먼저 만들어야 함

음지 식물은 수분 관리만 잘 하면 정원에 의외의 분위기를 구현하는 요소가 될 수 있음.

음지 식물 특유의 청량함 (관리 문제와 밀접)

⭐

디자인 팁 A-1b ※ A-1a 구역 앞 기능성을 갖춘 오브제 설치

옥외 개수대, 벤치, 화단, 화분, 기타 조형 등

이케아 등 기성 테이블, 캠핑 용품, 기타 소품 등

— 참고

⬛ 외부 구조물 디자인 사례

*** 솔리드한 구조물 디자인

*** 금속을 활용한 구조물 디자인

*** 조적 제품을 활용한 구조물 디자인

*** 혼용

*** 참고

— 속초 단독주택 노학담짐(패시브하우스)

콘크리트 담장, 대지경계선에서 900~1.500 셋빽, 조경공간 확보

콘크리트 담장에 일부 목재 구조물

*** 세잔한 목재를 이용한 구조물 디자인

*** 참고

— 김포 단독주택 창조재(패시브하우스) 2층 테라스 목재 담장

구조물+화단(D:750)

화단 및 데크: 방낄라이

화단 메인 식재: 라일락

⬛ 교목, 큰 나무 식재

*** 교목 식재에 대한 일반적 우려

— 큰 나무를 잘 심지 않으려고 하는 이유

귀찮고 번거롭다.(공정이 한번에 끝날 수 없고 사전 작업이 필요)

하자률이 높다.(작은 나무에 비해 큰 나무의 이식 생존률이 적다)

그래서.. 잘 해야 된다.(굴취 70%, 식재 20%, 초기 관리 10%)

교목 구입시 가급적 아라끼X, 모찌꼬미(모찌꼬미가 당연 비싸다. 같은 나무라도)

큰 나무를 심으면 집에 악영향, 사실이 아님

*** 교목의 기능과 분위기

— 크기, 볼륨이 주는 압도적 분위기 연출 효과

— 큰 나무는 그늘을 만들어 주변 식재 종류의 다양성을 확보할 수 있다.

— 구조물+교목 등의 조합을 통해 마당 공간의 활용성 극대화

*** 참고

— 대전 하기동 단독주택

6.6X6.6m 마당(데크)에 큰 교목 식재(단풍나무)

*** 차폐 식재와 교목 식재 혼용

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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

2026 건축법 일조권 개정, 4·5층 이격거리 5m 이상 적용 전 먼저 봐야 할 조례

왜 이번 일조권 개정이 4층·5층 계획을 바꿀까

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호스텔 용도변경 허가 조건, 주차·소방을 통과해도 건축심의에서 막히는 이유

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호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다

싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간

에너지효율 설계, 왜 처음부터 챙겨야 하는가

에너지절약설계기준 의무 대상, 어디서부터 시작하나

단열 성능, 설계 초기에 결정해야 하는 이유

EPI 점수 구성과 설계자가 놓치는 함정

에너지 성능과 건축비의 관계, 초기 투자의 논리

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방화창호 설치 기준, 대지경계선 1.5m 때문에 난리 나는 진짜 이유

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용도변경에서 체감 부담이 커지는 이유

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건축법 방화규정 개정과 방화유리창 설치 의무 대상 정리

방화유리창 설치 의무, 핵심은 거리와 용도다

방화유리창 설치 의무 대상 건축물 6가지

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설계 단계에서 확인하는 순서

준공(사용승인) 단계에서 별도로 챙겨야 하는 ‘품질인정/품질서류’ 제출대상 - 완벽 정리

품질관리계획 및 품질시험계획 수립 대상 공사

건축자재 품질관리서 제출 의무 흐름

법적 근거

준공서류로 건축자재 품질관리서를 챙겨야 하는 자재 (제출 대상)

A. 품질인정(품질인정서) 대상 자재

A-1) 복합자재 (강판+단열재 샌드위치패널 등)

A-2) 방화문

A-3) 자동방화셔터

A-4) 내화채움구조 (방화구획 관통부·틈새 Firestop)

A-5) 내화구조 (인정형·성능확인형)

내화구조 기준 (규칙 제3조)

내화구조 의무 대상 건축물 (건축법시행령 제56조 제1항)

B. 품질인정 대상은 아니지만 준공서류로 품질관리서를 제출해야 하는 항목

B-1) 단열재

B-2) 방화댐퍼

자주 함께 언급되는 항목 — 방화유리창·마감재 난연성능

방화유리창호 (방화창)

준공서류 누락 방지 체크리스트

위반·미제출 시 유의사항

건축사신문 기고 — 품질인정제도 도입 배경

프라이버시한 마당과 정원 설계

⬛ 마당의 프라이버시, 불편한 마당

⬛ 차폐용 식재를 활용하는 방법

⬛ 외부 구조물 활용 방법

⬛ 외부 구조물 디자인 사례

⬛ 교목, 큰 나무 식재

이슈 55

Design.
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Influence.