1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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1. 왜 보유세를 올리려는가

정부는 이미 세 번의 부동산 대책을 내놨지만 효과가 크지 않았습니다.

그래서 이제 보유세(재산세·종부세) 를 올려서 집값 안정을 시도하려고 합니다.

하지만 이 정책에는 여러 가지 고민이 따릅니다.

2. 정부가 고민하는 세 가지 딜레마

(1) 지방 재정 문제

• 취득세(집을 살 때 내는 세금) 는 지방자치단체의 수입입니다.

• 종부세(집을 보유할 때 내는 세금) 는 중앙정부의 세금입니다.

• 1년 기준으로 보면, 지방세인 취득세는 약 26조 원, 종부세는 약 1조 원입니다.

  즉, 취득세가 종부세보다 26배나 많습니다.

• 만약 거래를 늘리기 위해 취득세를 깎으면 지방정부의 세금이 크게 줄어듭니다.

  그래서 정부는 함부로 취득세를 내리기 어렵습니다.

(2) 간접적인 세금 인상 문제

정부는 세율을 직접 올리면 반발이 심할 것을 알고 있습니다.

그래서 공시가격과 공정시장가액비율을 조정해서 세금을 간접적으로 올리려 합니다.

• 공시가격은 정부가 정한 집의 공식 가격입니다.

  예를 들어 시세가 10억 원인 집의 공시가격을 6억9천만 원(69%)에서

  9억 원(90%)으로 올리면 세금이 크게 늘어납니다.

• 공정시장가액비율은 세금을 계산할 때 적용하는 할인율입니다.

  예를 들어 60%에서 80%로 올리면, 세금 기준 금액이 33% 늘어납니다.

이 두 가지를 함께 올리면 실제 세금이 두세 배까지 뛸 수 있습니다.

하지만 공시가격이 오르면 세금뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 같은

복지 혜택 기준에도 영향을 줘서 서민층의 부담이 커질 수 있습니다.

(3) 누구에게 세금을 더 물릴지의 문제

현재는 다주택자(집 여러 채 가진 사람) 에게 높은 세금을 매기고 있습니다.

그러다 보니 “여러 채 팔고 서울에 비싼 집 한 채만 가지자”는

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 생겼습니다.

이로 인해

• 서울의 고가 아파트는 더 오르고,

• 지방의 집값은 오히려 떨어지며

  가격 격차가 커졌습니다.

그래서 두 가지 의견이 있습니다.

1. 비싼 집 한 채 가진 사람에게도 세금을 더 내게 하자.

2. 지방의 다주택자에게는 너무 가혹하지 않게 하자.

정부는 이 두 방향 사이에서 절충점을 찾으려 하고 있습니다.

3. 앞으로의 예상 정책

단기적으로는 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리는 방안이 유력합니다.

중장기적으로는

• 고가 1주택자의 세금 혜택을 줄이고

• 지방 다주택자의 세금 부담을 완화하는

  방향으로 조정될 가능성이 있습니다.

4. 핵심 요약

보유세 개편은 세금을 단순히 더 걷는 문제가 아니라,

누가 얼마만큼 부담할지를 다시 정하는 문제입니다.

정치, 지방재정, 복지, 형평성 문제들이 얽혀 있어

정부가 쉽게 결정을 내리기 어려운 상황입니다.

1) 지금 정부가 만지는 두 장치(법 개정 없이 가능)

A. 공시가격 현실화율 상향 검토

• 국토부가 공시가격 제도 개편 용역을 발주, 현실화율 상향 검토 보도가 잇따름(‘내년 보유세↑’ 전망). 다만 **정부는 “확정 아님”**이라고 부인/설명. 문 정부 로드맵(’30년 90%)을 재가동하면 **’26년 공동주택 현실화율 80.9%**가 거론됩니다. 서울경제+1다음마켓in

B. 공정시장가액비율(종부세 과표계수) 인상 검토

• 현행 60%. 80% 상향 ‘검토’ 보도가 있었으나, **기재부는 “세제개편 확정 내용 아님”**이라고 공식 해명. 결정되면 대통령령(시행령)으로 변경 가능해 법 개정 없이도 적용됩니다. NABO매일경제

메모: 두 장치 모두 과세표준을 키우는 레버라서, 법(세율) 손대지 않고도 세부담을 올릴 수 있습니다.

2) 실제 내 지갑에 미치는 경로

• 보유세(재산세·종부세) 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율.

  예시로, 시세 10억, 현실화율 69%→80%, 공정시장가액비율 **60%→80%**로 동시에 오른다고 가정하면:

  과세표준 계수 0.69×0.60=0.414 → 0.80×0.80=0.64 (약 +55%).

  → 세율은 구간별 누진이므로 실제 세액 증감은 주택 수·공제·세부담상한 등에 따라 달라집니다(아래 참고).

• 세부담 상한: 급격한 급증을 완화하는 안전판 존재

  • 재산세: 공시가격 구간별로 전년 세액의 105~130% 상한(’24~’28 적용). 송파구청

  • 종부세: 전년(재산세+종부세) 대비 150% 상한. 국세청+1

• 건강보험료 등 파급: 지역가입자 건보료·복지 일부는 공시가격을 입력변수로 씁니다(피부양자 탈락/보험료 변동 가능). 다만 인상 폭은 등급표/공제/개편안에 따라 케이스별로 상이. 정책브리핑KILF 한국지방세연구원

3) 양도세(다주택) 타임라인 — “내년 5월 9일”이 분수령

• 다주택자 양도세 중과 ‘한시 배제’ 연장: 정부가 시행령을 고쳐 ’26-05-09까지 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%) 적용(장특공제도 적용). 국세청/기재부 자료로 확인됩니다. TF미디어Tax Times국세청

• 이후(’26-05-10~): 추가 연장·개편이 없다면 **중과(2주택 +20%p, 3주택↑ +30%p)**와 장특공제 배제가 부활 가능. 이때 지방소득세(국세의 10%)까지 더해지면 실효 최고 82.5% 시나리오가 다시 성립합니다. 국세청한국경제

4) 지금 확인해야 할 것(체크리스트)

1. 우리 집 공시가격: 올해값 확인 → 현실화율 10~20%p 상향 가정치로 보유세 시뮬. (국토부 ‘부동산 공시가격 알리미’)

2. 종부세 노출 여부: 합산 공시가격이 기준액(인별 합산) 초과하는지, 공정시장가액비율 60→80% 가정 시 과표 영향 점검. NABO

3. 건보/피부양자: 지역가입자는 공시가격 변동이 재산보험료에 미칠 영향 확인(피부양자는 자격요건 점검). 정책브리핑

4. 다주택 처분 계획: ’26-05-09 이전 매도·잔금·등기 완료 기준으로 검토(양도일 기준). Tax Times

5) 오해 바로잡기(요약)

• “공시가 90% 확정” 아님 → 검토·용역 단계 보도와 정부 부인이 함께 존재. 최종은 시행계획/고시 확인 필요. 서울경제땅집고

• “공정시장가액비율 80% 확정” 아님 → 기재부 ‘미확정’ 공식 설명. 정책브리핑

• “다주택 양도세 82.5%가 상시” 아님 → 유예가 ’26-05-09까지 존재. 이후는 정책 재연장 여부에 달림. TF미디어

액션 플랜(케이스별)

• 무주택/1주택: 재산세·종부세 세부담상한을 고려해도 공시가·가액비율 동시 상향 시 체감 증가 가능. 장기 거주 1주택이면 종부세 고령·장기보유 세액공제 등 감면 요건 점검. 국세청

• 다주택(매도 예정): ’26-05-09 이전 매도·등기 완료를 1순위로 고려. 매도 분산(과세연도 분할), 장특공제 최대화, 부담부증여·공동명의 등은 전문가 시뮬 추천. PwC

• 은퇴/피부양자 의존: 공시가 상승이 보험료/피부양자에 미칠 영향 사전 계산. 과표 구간/등급 유지 시 인상 없을 수도 있음(케이스 바이 케이스)

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생숙 이행강제금 ‘폭탄’ 초읽기

24일 기준 준공 완료 생숙 34%

용도변경·숙박업 신고 ‘미조치’

공사 중인 생숙 7510실 포함 땐

이행강제금 대상 ‘1만 1873실’

국회 용도변경 동의율 완화 논의

법 시행 시차로 당장 도움 안 돼

내달부터 각 지자체서 단속 시작

시 “국토부 지침 따라 진행 계획”

다음 달부터 4300실이 넘는 부산 지역 생활형 숙박시설이 용도 변경이나 숙박업 신고를 하지 않아 이행강제금 부과 대상이 된다. 부산의 대표적인 생숙인 해운대 엘시티(위)와 동구 협성마리나G7, 롯데캐슬 드메르. 정종회 기자 jjh@

4300실이 넘는 부산 지역 생활형 숙박시설(생숙)이 오피스텔로 용도변경을 하지 않거나 숙박업으로 신고하지 않아 다음 달부터 이행강제금 부과 대상으로 전락할 처지에 놓였다. 공사 중인 곳을 포함하면 1만 2000실에 가까운 생숙이 이행강제금을 내야 할 판인데, 수분양자들의 혼란이 불가피할 전망이다.

24일 부산시에 따르면 이달 기준 준공이 완료된 부산의 생숙은 1만 2751실이다. 오피스텔로 용도변경을 마친 곳은 1964실, 숙박업으로 신고를 완료한 곳은 6424실이다. 준공된 생숙의 34%인 4363실은 아직 용도변경이나 숙박업 신고를 하지 않아 다음 달부터 이행강제금 부과 대상이 된다.

현재 공사가 진행되고 있는 부산의 생숙은 7510실이다. 이를 포함하면 사실상 1만 1873실이 이행강제금의 부과 대상이 되는 셈이다.

정부는 이달까지 숙박업 신고 또는 오피스텔 등으로 용도변경 신청을 해야만 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예한다고 발표한 바 있다. 이런 절차를 신청하지 않아 유예를 받지 못하면, 생숙 소유주는 매년 건축물 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 한다.

전국적으로 보면 지난달 말 기준 준공된 생숙은 총 18만 2826실이 있는데 이 가운데 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 하지 않은 ‘미조치’ 물량은 4만 36실에 달한다. 전국 곳곳에서 공사가 진행되는 물량 3만 9807실을 더하면 전국에서 무려 7만 9843실이 이행강제금 부과 대상이 된다.

정부와 지자체는 용도변경이나 숙박업 신고를 독려하고 있지만 이행강제금 부과 여파는 상당할 전망이다. 국토부는 지난 22일 이상경 1차관 주재로 생숙 점검회의를 개최했다. 이 차관은 “지난해 10월 생숙 합법 사용 지원방안 발표 이후 건축법 개정 등 여러 제도 개선을 시행했다”며 “이달 말 유예기간 종료를 앞두고 소유주들이 합법 사용으로 전환할 수 있도록 마지막으로 독려해 달라”고 주문했다.

정부는 지난해 10월 생숙 합법 사용 지원 방안을 발표하면서 이전까지 최초 건축허가를 신청한 생숙의 경우 피난·방화 설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정받으면 오피스텔로 용도를 변경할 때 복도 폭 기준을 ‘1.5ｍ 이상’으로 완화해 주기로 했다.

하지만 현장에서는 여전히 기준을 맞추지 못해 혼란이 이어졌다. 부산의 한 생숙 수분양자는 “공사가 어느 정도 진행된 생숙 건물의 복도 폭을 넓히거나 주차장을 추가하는 일은 굉장히 어렵고, 비용 부담도 모두 수분양자들의 몫”이라며 “게다가 오피스텔로 용도를 변경하려면 분양 계약자들이 100% 동의해야 하는데, 용도변경에 대한 생각이 수분양자들끼리 달라 합의를 보기도 힘들다”고 전했다.

공사 중인 생숙의 용도변경 동의율을 기존 100%에서 80%로 완화하는 법안은 국회에서 논의 중이다. 하지만 법이 시행될 때까지 시차 등을 감안하면 이미 준공된 생숙 등 현장에는 별다른 도움을 주지 못할 가능성이 높다.

다음 달부터 각 지자체를 중심으로 단속이 시작될 전망인데 어느 정도 퇴로를 열어두면서 접근할지 아니면 소위 ‘때려잡는’ 식의 단속이 될지 여부도 관심사다. 부산시 관계자는 “다음 주쯤 국토부에서 점검과 관련한 가이드라인을 확정해 하달할 예정인데 그에 맞춰 진행을 할 계획”이라고 밝혔다.

생숙은 취사가 가능한 호텔형 숙박시설로, 집으로 분류되지 않아 부동산 과세에서 제외되는 등 부동산 활황기 때 아파트 대체재로 인기를 끌었다. 청약통장 없이 분양을 받을 수 있는 데다가 분양권 전매가 가능하고, 집이 아니어서 종합부동산세 과세 대상에서도 빠졌다. 당시 부산 북항의 한 고급형 생숙은 평균 경쟁률만 356 대 1을 기록할 정도였다. 하지만 정부가 2021년부터 주거용 불법 전용을 금지하고 규제를 강화하면서 애물단지로 전락했다.

한국주택금융공사(HF)도 28일부터 전세 보증 기준 강화...전세 실수요자 '난감'

서울 시내 한 빌라 밀집지역/뉴스1

앞으로 새 전셋집을 구하려 전세 자금 대출을 받을 때 보증보험에 가입하는 게 더 까다로워질 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세 자금 보증을 내어주는 심사 기준을 강화하기로 했기 때문이다. 6·27 대출 규제로 주택 담보대출 액수가 제한된 데다 보증보험 가입까지 어려워지면서 실수요자들의 어려움이 커지고, 동시에 ‘전세의 월세화’ 흐름도 가속될 수 있다는 전망도 나온다.

HF는 28일부터 신규 전세 자금 보증의 심사 기준을 강화하기로 했다고 26일 밝혔다. 은행 재원 일반 전세 자금 보증과 무주택 청년 특례 전세 자금 보증 신청자를 대상으로 임차 보증금과 선순위 채권(기존 대출)을 합한 금액이 집값의 90%를 넘을 경우 앞으로 보증을 거절하겠다는 방침이다. 기존에는 선순위 채권만 심사하고 보증금은 심사 대상에 포함하지 않았지만 앞으로는 보증금과 대출금을 모두 고려하는 것으로 기준을 높인 것이다. 법인 임대인의 경우 이 비율을 80%로 더 제한하기로 했다.

새 심사 기준이 도입되면 집주인이 주택 담보대출을 많이 끼고 있을수록, 또 전세가율이 높을수록 보증을 받기 어려워진다. 예컨대 집주인이 1억원의 주택 담보대출을 끼고 구입한 공시가격 5억원인 집에 세입자가 3억5000만원에 전세 계약을 맺을 경우 이미 90% 한도(4억5000만원)를 꽉 채우게 된다. 최근 2년 사이 HUG와 SGI도 유사한 기준을 도입한 바 있어, 이번 조치로 3대 보증 기관이 발맞춰 보증 승인 요건을 강화한 셈이 됐다.

이 내용이 알려지면서 부동산 시장에선 다세대·다가구주택 임대인들이 반발하고 있다. 집값 대비 전세 보증금 비율이 비교적 높은 빌라·연립의 경우 보증 가입이 거절되면 다음 세입자를 받기가 어려워져 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못할 위험도 높아지기 때문이다. 강희창 한국임대인연합회장은 “전세 대출 보증을 받을 길이 좁아지면서 임대인과 임차인 간 신뢰마저 무너지고 있다”며 “빌라·연립 등에 대해서는 예외 적용이 필요하다”고 했다.

보증보험 가입이 어려워질수록 전세 대신 월세를 택하는 세입자가 늘어 ‘역전세’ 위험이 더욱 커질 수 있다는 우려도 나온다. 전세 수요 감소로 보증금이 하락하면 자금 마련 여력이 부족한 집주인이 기존 세입자의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황으로 번질 수 있어서다. 실제로 부동산 중개 플랫폼 집토스 조사에 따르면 올 상반기 전국 연립·다세대 주택 약 3분의 1은 보증금이 매매가를 초과하거나 근접해 역전세 위험에 노출돼 있는 것으로 나타났다.

전문가들은 서민들이 주로 이용하는 비아파트 임대차 시장이 흔들리면 전체 주택 시장에도 파장이 커질 수 있다고 지적한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “현 시장의 가격 변동 때문에 임대인이 의도치 않게 전세 사기범으로 내몰리지 않도록 보호할 필요가 있다”며 “개별 주택의 가격에 따라 별도의 심사 기준을 적용하거나 신규 전세 계약 건에 대해서만 강화된 심사 기준을 적용하는 등 보완책을 마련해야 할 것”이라고 했다.

#부동산 대책