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물매·경사도 각도 변환 계산기 — arctan으로 모델링 각도 바로 구하기

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도면에는 1/100 물매, 모델링에는 몇 도로 입력해야 하나요

물매·각도 변환 핵심 요약

물매(기울기) = tan(각도). 역으로 각도 = arctan(물매). 1/100 물매는 약 0.573°, 1/20은 약 2.862°, 1/10은 약 5.711°입니다. 아래 계산기로 바로 변환할 수 있습니다.

건축 도면에서 지붕·바닥·배수로의 경사는 물매(기울기)로 표기합니다. 1/100, 3/10처럼 수평 거리 대비 수직 높이의 비율입니다. 그런데 Revit·ArchiCAD·AutoCAD 같은 모델링 소프트웨어에서는 경사를 도(°) 단위 각도로 입력해야 합니다. 매번 계산기를 꺼내 arctan을 누르는 번거로움을 없애기 위해 정리했습니다.

물매와 각도 상호 변환 계산기

계산기는 글 상세 페이지에서 직접 사용할 수 있습니다.

물매 → 각도 변환

각도 → 물매 변환

°(도)

건축 실무에서 자주 쓰는 물매별 각도 대응표

물매 표기	소수 비율	퍼센트 (%)	각도 (°)	주요 적용 부위
1/200	0.0050	0.5%	0.286°	대형 평지붕 루프드레인 최소 물매
1/100	0.0100	1%	0.573°	평지붕 방수층 물매, 주차장 바닥
1/50	0.0200	2%	1.146°	테라스·발코니 바닥 배수
1/20	0.0500	5%	2.862°	완만한 경사 지붕, 램프 경사로
1/10	0.1000	10%	5.711°	경사 지붕(저경사), 옥외 경사로
2/10	0.2000	20%	11.310°	기와지붕 최소 권장 물매
3/10	0.3000	30%	16.699°	일반 경사 지붕, 한옥 지붕
4/10	0.4000	40%	21.801°	급경사 지붕, 다락 생성 가능
5/10 (1/2)	0.5000	50%	26.565°	가파른 경사 지붕, 수직 높이 = 수평의 1/2
10/10 (1/1)	1.0000	100%	45.000°	45도 경사 — 수직·수평 거리 동일

물매를 각도로 변환하는 공식은 무엇인가요

변환 공식

각도(°) = arctan(분자 ÷ 분모) × (180 ÷ π)

물매 = tan(각도 × π ÷ 180)

arctan = 역탄젠트(탄젠트의 역함수). 계산기에서는 tan⁻¹ 또는 atan 버튼.

계산 예시 — 1/100 물매를 각도로 변환:
arctan(1 ÷ 100) = arctan(0.01) = 0.5729° → Revit 경사 입력 시 0.5729° 입력

계산 예시 — 3/10 물매를 각도로 변환:
arctan(3 ÷ 10) = arctan(0.3) = 16.699° → 경사 지붕 모델링 시 16.70° 입력

물매 표기 방식이 헷갈립니다 — 1/100과 1% 경사는 같은 건가요

물매 표기 방식 3가지 비교

표기 방식	의미	예시
분수형 (1/100)	수평 100에 수직 1 상승	건축 도면 표준 표기
퍼센트 (1%)	수평 100에 수직 1 상승 (동일)	토목·도로·배수 분야
N/10 형 (1/10)	지붕 물매 전용 표기	3/10 = 수평 10에 수직 3

1/100 물매 = 1% 경사 = 소수 0.01. 세 표기 모두 같은 값입니다. 단, 도면 분야별로 관례가 다르므로 혼용에 주의합니다.

소프트웨어별 경사 입력 방식 차이

소프트웨어	경사 입력 방식	비고
Revit	각도(°) 또는 경사 비율(rise/run)	슬래브·지붕 경사 모두 도(°) 입력 가능
ArchiCAD	각도(°) 또는 퍼센트(%)	지붕 도구에서 도 단위 직접 입력
AutoCAD	각도(°)	ROTATE·SLOPE 명령 시 도 단위 입력
SketchUp	각도(°) 또는 비율	지붕 플러그인마다 입력 방식 상이

자주 하는 실수 — 물매와 각도 단위 혼동

1/20 물매를 "20도"로 착각해 입력하면 실제 경사는 훨씬 가파릅니다. tan(20°) ≈ 0.364, 즉 1/2.7 물매가 됩니다. 반드시 arctan으로 변환한 값(2.862°)을 입력해야 합니다.

결론

도면의 물매 표기를 그대로 각도로 입력하면 오류입니다. 반드시 arctan(물매) 변환이 필요합니다.

1/100 = 0.573°, 1/20 = 2.862°, 1/10 = 5.711°, 3/10 = 16.699° — 실무에서 자주 쓰는 값은 외워두면 편합니다.

위 계산기에 분자/분모를 입력하면 바로 각도로 변환됩니다.

#물매계산 #경사도 #각도변환 #arctan #탄젠트역함수 #지붕물매 #건축모델링 #Revit #ArchiCAD #BIM #건축설계 #건축사 #배수물매 #경사계산

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건폐율·용적률 쉽게 정리 — 집 짓기 전 반드시 알아야 할 핵심 개념

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얼마 전 건축주가 토지 계약서를 들고 사무실로 찾아와 "용적률 200%면 4층짜리 집 지을 수 있는 거 맞죠?"라고 물었을 때, 저는 그 자리에서 계산기를 꺼내야 했다. 건폐율과 용적률을 혼동하면 설계가 시작되기도 전에 계획 전체가 무너진다.

건폐율과 용적률의 정확한 정의

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 쉽게 말해 땅 위에 건물이 차지하는 수평 면적의 비율로, 건물이 대지를 얼마나 덮는지를 나타낸다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 연면적은 건물 각 층 바닥면적의 합계이므로, 용적률은 건물을 얼마나 높이 쌓을 수 있는지를 결정하는 지표다. 두 개념의 근거는 건축법 제55조(건폐율)와 제56조(용적률)에 명시되어 있으며, 구체적인 한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조와 제78조에서 용도지역별로 정한다.

용도지역별 건폐율·용적률 기준

국토계획법 시행령 별표에 따른 주요 용도지역별 상한선은 아래 표와 같다. 실제 적용 수치는 각 지자체 도시계획 조례로 별도 강화될 수 있으므로, 반드시 해당 시·군·구 조례를 함께 확인해야 한다.

용도지역	건폐율 상한	용적률 상한
제1종 전용주거지역	50% 이하	50~100% 이하
제2종 일반주거지역	60% 이하	150~250% 이하
준주거지역	70% 이하	200~500% 이하
일반상업지역	80% 이하	300~1300% 이하
자연녹지지역	20% 이하	50~100% 이하

계산 방법과 실제 적용 사례

대지면적 200㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%인 제2종 일반주거지역을 예로 들어보자. 건축면적 상한은 200㎡ × 60% = 120㎡이며, 연면적 상한은 200㎡ × 200% = 400㎡다. 120㎡ 건축면적으로 400㎡ 연면적을 확보하려면 400 ÷ 120 = 약 3.3층이 나온다. 즉 최대 3층 규모의 건물을 지을 수 있다. 여기서 주의할 점은 용적률 산정 연면적에는 지하층 면적, 지상층 주차장 면적, 초고층 건물의 피난안전구역 면적이 제외된다는 것이다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 이를 모르고 지하주차장까지 연면적에 포함해 계산하면 실제 지상층 규모를 과소 산정하게 된다.

실무자가 놓치기 쉬운 함정

가장 흔한 실수는 건폐율과 용적률 중 어느 하나만 검토하고 토지를 매입하는 경우다. 용적률이 300%라도 건폐율이 40%로 낮으면 실제 건물 규모는 예상보다 훨씬 작아질 수 있다. 또한 도시계획 조례상 용적률 인센티브 제도를 놓치는 경우도 많다. 예를 들어 공개공지 확보, 친환경 인증, 주차장 추가 설치 등의 조건을 충족하면 기준 용적률에 20~30%를 추가로 받을 수 있는 지자체가 상당수다.

실무 사례: 경기도 소재 330㎡ 대지에서 근린생활시설 신축을 진행하던 중, 건축주가 사전에 확인한 용적률은 시행령 기준 400%였으나 해당 시 조례에서는 300%로 제한하고 있었다. 이를 뒤늦게 파악해 설계를 2회 전면 수정했고, 공기와 설계비 모두 초과했다. 토지 매입 전 조례 확인이 얼마나 중요한지 보여주는 사례다.

토지 매입 전 지금 당장 실행할 체크리스트

토지이음(eum.go.kr) 또는 씨리얼(seereal.lh.or.kr)에서 해당 필지의 용도지역을 직접 조회하고, 국토계획법 시행령과 지자체 조례 수치를 모두 확인한다.
건축면적과 연면적을 직접 계산해 목표 층수와 연면적이 확보 가능한지 검증한다. 계산식은 대지면적 × 건폐율 = 최대 건축면적, 대지면적 × 용적률 = 최대 연면적이다.
용적률 산정 시 제외되는 면적(지하층, 지상층 주차장 등)을 별도로 구분해 실제 사용 가능한 지상 연면적을 재산정한다.
해당 지자체에 용적률 인센티브 항목이 있는지 도시계획 조례를 확인하고, 조건 충족 가능성을 설계 초기 단계에서 검토한다.
인허가 신청 전 건축사와 함께 건폐율·용적률 외에 일조 사선 제한(건축법 제61조), 도로 사선 제한, 정북 방향 이격 거리 등 추가 규제를 종합적으로 검토한다.

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부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

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주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

종류	정의	특징
노상주차장 (路上駐車場)	도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장	일반(불특정 다수)의 이용에 제공. 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리
노외주차장 (路外駐車場)	도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장	일반의 이용에 제공. 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당
부설주차장	건축물, 골프연습장 등 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장	건축물 신축·증축·용도변경 시 필수 설치. 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식으로 설치

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른 일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 "언제 넣어야 하는지"를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

개념	내용
시설물 분류	부설주차장 산정은 "무슨 건물인가"가 1순위. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시
면적 기준 (시설면적)	공용면적을 포함한 바닥면적의 합계. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산 적용. 단, 주차를 위한 면적은 제외

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

A. 일반용도 설치기준 요약

용도	산정 기준
위락시설	시설면적 67㎡당 1대
문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장	시설면적 100㎡당 1대
제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설	시설면적 134㎡당 1대
수련시설, 공장, 발전시설	시설면적 350㎡당 1대
창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터	시설면적 400㎡당 1대
그 밖의 건축물	시설면적 200㎡당 1대
골프장	1홀당 10대
골프연습장	1타석당 1대
옥외수영장	정원 15명당 1대
관람장	정원 100명당 1대

B. 소수점 처리 핵심

주의 — 소수점 처리 규정

별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다. 기준은 아래 2단계입니다.

시설면적 구간	주차대수
50㎡ 이하	0대
50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하	1대
180㎡ 초과	1대 + 초과분 120㎡마다 1대 추가 (0.5 이상 → 1대)

예시 — 시설면적 240㎡ 단독주택: 기본 1대 + 초과 60㎡ ÷ 120㎡ = 0.5 → 1대 = 최종 2대

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 "다가구주택, 공동주택, 오피스텔"을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.
다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30㎡ 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 "전용면적 합계"를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다.

전용면적 구간	적용 기준 (광역시)
85㎡ 이하 구간	전용면적 합계 ÷ 85 (85㎡당 1대)
85㎡ 초과 구간	전용면적 합계 ÷ 70 (70㎡당 1대)

실무 팁

세대 전용면적이 섞여 있으면 — 85㎡ 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고, 85㎡ 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.
주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다.
부산 별표 7 제5호는 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30㎡ 이하는 0.5대 이상입니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대
2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대
4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대
주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대
건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

조건	기준
전체 주차대수 10대 미만	설치 의무 없음
전체 주차대수 10대 이상	전체의 3% 이상을 장애인 전용으로 배정. 장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따름

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다. 부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

구분	전용주차구역	충전시설
신축	총 주차대수의 5% 이상	5% 이상
기축	총 주차대수의 2% 이상	2% 이상

실무 주의

부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

항목	기준
일반 부설주차장 대상 시설	자동차 주차대수의 20%
주택단지	주택건설기준의 자동차 주차대수의 20%
설치 면제	계산 결과가 5대 미만인 경우

자전거 주차 산정 순서

① 자동차 주차대수 산정 완료 → ② 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인 → ③ 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

부설주차장 실무 체크리스트

건축물 용도 분류를 확정합니다
시설면적을 확정합니다 (공용 포함, 주차면적 제외)
별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다
주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다
장애인 전용은 총 주차대수 10대 이상이면 3% 이상을 배정합니다
전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5%(신축) 또는 2%(기축)를 적용합니다
자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

부산시 부설주차대수 산정 계산기

용도를 추가하고 면적 또는 세대정보를 입력한 뒤 계산하기를 누르세요. 근생+다가구 등 복합용도 지원.

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부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기

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상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.

같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.

오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.

먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면

부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.

그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.

여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.

극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.

이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.

첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.

NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.

NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.

Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)

Spread = Cap - DebtCost

두 번째는 캡레이트입니다.

이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.

NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.

그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.

Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”

그래서 Spread(캡-대출비용)이

기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,
보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.

“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”

세 번째는 DSCR입니다.

DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.

이 리포트는 1년차 기준으로

기준금리에서 DSCR 2.04,
보수금리에서 1.60입니다.”

“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.

여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.

즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.

결론입니다.

2페이지를 다시 봐주세요.

대출상한 상한(min) 194,610,838원

자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.

이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.

이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.

그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까

현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)

상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.

바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.

프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,

이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.

그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원

그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면

그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.

예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다

즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.

반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.

위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.

상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.

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8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.

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결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산해야 합니다.

가격은 감이 아니라 아래 3개의 상한선(ceiling) 중 가장 낮은 값입니다.

수익기준 가격(캡): Price_cap = NOI / TargetCap
금융기준 가격(DSCR): Price_dscr = (NOI / DSCR_req) / LTV
출구기준 가격(ExitCap): Price_exit = NOI / ExitCap (그리고 Exit LTV로 재대출 되는지 확인)

이 3개를 동시에 만족하는 가격이 “내 가격”입니다.

1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자

현장조사는 이 다섯 개만 확보하면 됩니다.

기준 월세 RRR (부가세 제외)
공실률 vvv (동네 체감 + 업종 변동성 반영)
운영비율 ooo (관리/수선/보험/재산세 포함해 보수적으로)
목표 DSCR kkk (보통 1.2~1.4로 보수)
내가 요구하는 캡/출구캡( TargetCap, ExitCap )

2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”

NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

예시

월세 550만
v=7%
o=22%

NOI = 5,500,000×12×0.93×0.78

= 47,916,000원/년

이 NOI가 “가격”의 분모가 됩니다.

3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)

Price_cap = NOI / TargetCap

예시(위 NOI 4,791.6만, TargetCap 6.5%)

Price_cap = 47,916,000 / 0.065

= 736,400,000원(약 7.36억)

이 값보다 비싸면, “임대료가 같은데도” 수익률이 내가 요구한 수준보다 낮아집니다.

4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’

은행은 현금흐름을 봅니다.

DSCR = NOI / DS

따라서 DSCR 요구치 kkk일 때 허용 가능한 연 부채상환액은

DS_max = NOI / k

대출이 이자만이라고 단순화하면

DS ≈ Loan × i
→ Loan_max ≈ (NOI / k) / i

가격으로 바꾸면(LTV = β)

Loan = β × Price
→ Price_dscr ≈ [(NOI / k) / i] / β

예시

NOI 4,791.6만
k=1.30
i=5.5%
β=60%

DS_max = 47,916,000 / 1.30 = 36,858,462

Loan_max ≈ 36,858,462 / 0.055 = 670,153,854

Price_dscr ≈ 670,153,854 / 0.60 = 1,116,923,090원(약 11.17억)

즉 “DSCR만” 보면 11억도 가능해 보이지만, 이건 캡 기준(7.36억)과 충돌합니다.

현장에선 둘 중 낮은 값(7.36억)이 실제 가격입니다.

5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)

수익형은 출구가 Price_exit = NOI_exit / ExitCap 입니다.

ExitCap이 보수적으로 잡히면, 지금 가격이 맞아도 출구가 막힙니다.

예시(ExitCap 7.0%)

Price_exit = 47,916,000 / 0.07 = 684,514,286원(약 6.85억)

여기서 핵심은 “내가 7.36억에 샀는데 출구는 6.85억” 같은 구조가 생긴다는 겁니다.

이때는 처음부터 6.85억 이하로만 사야 안전합니다.

그리고 출구에서 재대출 LTV가 60%라면

허용대출 = Price_exit × 60%
내 대출잔액이 그 이하인지 반드시 체크합니다.

6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값

Buy Price = min(Price_cap, Price_dscr, Price_exit)

그리고 여기에 “안전마진”을 얹습니다.

임대료 하락(−5~10%)
공실 상승(+3~5%p)
ExitCap 상승(+0.5~1.0%p)

이 3개를 넣고도 min 값이 버텨야 “살 수 있는 가격”입니다.

7) 실전 조사 체크리스트(현장용)

주변 10개 매물에서 “실제 계약 월세”를 최대한 뽑는다(광고가 아님)
같은 면적·층·노출·업종으로 필터링하고, 중앙값을 기준 월세로 쓴다
공실률은 “현재 공실”이 아니라 회전 공실(교체기간)까지 포함해 잡는다
운영비는 낮게 잡지 않는다(수선·보험·재산세까지)
TargetCap은 “내가 요구하는 수익률”이고, ExitCap은 “시장이 요구할 수 있는 수익률”이다(ExitCap을 더 보수적으로)
3개 가격(캡/DSCR/출구) 중 최저값이 내 가격이다
그 가격에서 대출이 안 나오면, 내 가격은 더 내려간다(DSR/DSCR/만기 조건)

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5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식

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상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.

연 임대료(총) = 월세 × 12
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)
NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)
DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액
세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS
세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

DS(부채상환)

이자만(만기일시): DS = L × i
원리금균등:
- 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
- DS = 12A

세전/세후 CF

CF_pre = NOI − DS
CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.

그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.

정리식(개념):

과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제
소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t

※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.

임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.
매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.

실무 표기(개념):

NetVAT = OutputVAT − InputVAT
CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

조건

V=10억, 월세=500만
v=5%, o=20%
L=6억, i=5.5%
이자만(만기일시)
보유세(연) HT=600만 (예시)
임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)

연 임대료 = 500만×12 = 6,000만
EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만
NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)

DS(이자만)

DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)

세전 CF

CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)

소득세(단순화)

과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만
IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년

세후 CF

CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만
= 408만/년 → 월 34만

같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.

스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지
Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost
판정: 양수 유리 / 음수 불리
실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고

DSCR

의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지
DSCR = NOI ÷ DS
기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유

월 현금흐름(CF_month)

CF_month = NOI/12 − DS/12
성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)

CoC(Cash-on-Cash)

CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)
의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율
감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.
DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.
세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.
원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.
상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).
Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).
DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.
DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.

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“3년 뒤 충격 전망” AI시대 이런 사람이 돈 다 가져간다 (이종범 교수) (풀버전)

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“모든 직업이 대체될까?”

예측은 계속 빗나가고, 결국 남는 건 ‘행동’입니다

한때는 판사·변호사 같은 전문직은 AI가 대체하기 어렵고, 단순 노동부터 치환될 거라 말했습니다. 하지만 지난 20년을 돌아보면 “대체된다/안 된다”는 목록은 몇 년 간격으로 뒤집혔고, 최근 것조차 금세 낡은 예측이 되곤 합니다. 결론은 단순합니다. 직업의 종류가 아니라 ‘일의 방식’이 바뀐다는 사실, 그리고 먼저 행동하는 사람이 기회를 선점한다는 사실입니다.

1) 예측은 틀리고 변화는 빨라진다

20년 전, 5년 전, 심지어 1년 전의 “대체 불가” 목록이 오늘 보면 뒤집혀 있습니다.
기술의 궤적을 정확히 그리는 건 점점 어려워졌고, 유일하게 확실한 건 변화의 속도뿐입니다.

2) 왜 ‘쓰는 사람’이 이긴다

대부분의 사람은 AI를 “한번 써보고 말아요.” 체감 이익이 즉시 오지 않으면 배움을 미룹니다. 그래서 활용자와 비활용자의 격차는 생각보다 빠르게 벌어집니다.

제가 대학 강의에서 “AI를 반드시 쓰라”고 해도 실제로는 끝까지 안 쓰는 학생이 많습니다. 이유는 단순합니다. 지금도 과제·시험을 ‘어떻게든’ 할 수 있으니까. 그러나 “어떻게든”의 생산성으로는, AI를 파고든 동료의 속도를 따라잡기 어렵습니다.

3) 하우(How)의 시대에서 왓(What)의 시대로

예전엔 포토샵을 “배워야” 디자인을 했습니다. 이제는 무엇(What)을 만들지 명확히 말하면 도구가 구현을 ‘대행’합니다.

이미지·음악·영상·카피라이팅까지, 도구의 숙련도보다 목표 정의와 방향 설정이 더 큰 가치가 되는 흐름입니다.

4) 예술과 ‘피지컬 AI’까지 진입한다

AI는 그림과 음악도 만듭니다. 여기에 로봇·인공근육 등 물리적 영역(피지컬 AI)이 결합되면, 무용·공연·서비스업 같은 ‘몸의 노동’까지 영향을 받습니다.

“그래도 인간의 고유 영역”이라는 믿음은 점점 도전받고 있습니다. 대체의 속도와 범위를 과소평가하지 않는 편이 안전합니다.

5) 정렬(Alignment)과 거부 문제

AI는 사회 규범을 어기는 요청(폭력·불법 등)을 차단하도록 설계됩니다. 이런 규범적 거부는 당연하고 필요합니다.

문제는 규범 외의 영역에서 발생하는 “모델의 자의적 거부”인데, 시장의 선택은 냉정합니다. 사용자가 성능 저하로 느끼는 거부는 도태를 부릅니다. 결국 품질·안전·책임의 균형을 맞춘 모델이 살아남게 됩니다.

6) AI는 인프라가 된다

전기·인터넷처럼 끊기면 사회가 멈추는 인프라가 됩니다. 공공 행정부터 교육·산업 전반으로 스며들 것입니다.

그때 가서 배우기엔 늦습니다. 지금의 시행착오가 자산입니다.

7) 도구는 이미 일상 속으로

회의 보조: 실시간 요약·질문 추천·액션 아이템 정리까지 자동화하는 회의 도구들이 폭넓게 쓰입니다.
콘텐츠 제작: 이미지·영상 생성·편집, 음성/나레이션, 배경 제거, 스타일 변환 등은 제작의 장벽을 낮춥니다.
개인화 음악/미디어: 기분·상황에 맞춘 음악·사운드를 즉석 생성해 쓰는 것도 흔해졌습니다.

핵심은 특정 서비스 이름이 아니라, **“업무 흐름에 어디를 AI로 치환할지”**를 설계하는 시각입니다.

8) 잘 쓰는 법: 질문을 ‘AI에게’ 설계시키라

“좋은 질문이 중요하다”는 말은 맞지만, 초보자에게는 어렵습니다. 방법은 간단합니다.

막연한 목표를 먼저 적기: “이 주제로 3분 스피치를 하고 싶다.”
질문 설계도 요청: “내 목표를 이루려면 무엇을 물어야 하나? 단계별로 프롬프트 목록을 만들어 줘.”
그 프롬프트로 다시 질의: 각 단계 결과를 이어 붙여 작업 완성.

그리고 결과는 반드시 내 언어로 재작성하세요. 원문 그대로 붙이면 “AI 특유의 문체”가 남습니다. 내 용어·사례·감각으로 덮어씌우는 과정이 품질을 가릅니다.

9) 개인 워크플로를 ‘봇’으로 고정

반복 업무가 있다면 나만의 챗봇/에이전트를 만들어 프로세스를 고정하세요.

예: 유튜브 제작 → [주제 입력] → [제목 후보] → [썸네일 카피] → [대본 구조] → [스크립트] → [타임라인·CTA].

매번 새로 묻지 말고 템플릿화하면 속도와 일관성이 올라갑니다.

10) Tree of Thoughts(TOT): 생각의 가지를 늘리기

프롬프트 끝에 “여러 방법으로 생각해 줘”를 명시하면, AI가 해결 경로를 분기해 제시합니다.

정답이 하나인 문제도 접근법은 여러 개일 수 있습니다. 이때 TOT는 내가 못 본 조합을 보여주는 데 강합니다.

11) 창의성은 ‘연결’에서 온다

창의성은 서로 무관해 보이는 것들의 새로운 연결입니다.

매일 아무 두 단어를 뽑아 억지로 연결하는 훈련만으로도 발상이 열립니다. AI는 이 연결 놀이에 탁월합니다. 내 아이디어의 출발점을 AI에 위탁해 보세요. 이후의 선택과 편집은 사람의 몫입니다.

12) 기업가정신(Entrepreneurship), 지금 더 필요하다

앞으로의 세계는 더 복잡하고, 예측 불가능합니다. 막다른 길에서 돌아가는 사람과 뚫고 나가는 사람이 갈립니다.

기업가정신은 회피가 아니라 돌파의 기술입니다. 작게라도 실행하고, 짧게 검증하고, 빨리 전환하는 습관이 결국 자산이 됩니다.

13) “인간이 퇴화한다”는 걱정에 대하여

계산기가 생겨도 인간의 사고가 사라지지 않았듯, 기억의 외주는 생각의 파괴가 아닙니다.

전화번호를 외우지 않아도 우리는 더 많은 것을 배웁니다. AI는 사고의 여유 공간을 만들어 줄 뿐, 우리의 판단과 책임을 대신하지는 않습니다.

지금 시작할 수 있는 7가지 액션

현재 업무 흐름을 적고, 가장 귀찮은 1단계를 AI로 치환해 본다.
자주 쓰는 프롬프트를 문서로 모아 ‘나만의 봇’에 고정한다.
매일 15분 실험 슬롯을 만든다(요약, 회의록, 이미지, 코드 중 하루 하나).
결과물은 반드시 내 말투로 재편집한다.
TOT로 3가지 대안을 받아 비교 후 택1 한다.
한 달에 한 번, 업무 전 과정의 자동화 비율을 점검한다.
팀·학생·지인과 베스트 프랙티스를 공유해 집단 학습 속도를 올린다.

맺음말

“직업이 대체되느냐”는 질문은 점점 덜 중요해집니다. 중요한 건 내 일의 어떤 부분이 바뀌고 있는지, 그리고 내가 지금 무엇을 바꾸고 있는지입니다.

AI 시대는 하우가 아니라 왓을 선명히 말하고 실행하는 사람에게 유리합니다. 완벽한 계획보다 작은 실행이, 느린 학습보다 짧은 실험의 반복이 더 멀리 데려다 줍니다.

지금도 선택지는 두 개뿐입니다. 바뀌는 세계를 구경하느냐, 만드는 쪽에 서느냐.

정답은 늘 행동하는 쪽에 있습니다.

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건폐율·용적률 완벽 정리 — 국계법·건축법 기준 + 용도지역별 산정기

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건폐율·용적률 산정기 — 국계법 기준

법적 근거
건폐율: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조, 같은 법 시행령 제84조
용적률: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조, 같은 법 시행령 제85조
건축법 제55조(건폐율), 제56조(용적률)은 국계법 기준 이하에서 지자체 조례로 추가 제한

이 계산기의 수치는 국계법 시행령(§84·§85)의 법정 최대 상한입니다.
실제 인허가에 적용되는 기준은 각 지자체 조례가 별도로 정하며, 조례 기준은 시행령 상한보다 낮은 경우가 대부분입니다.
예) 서울시 중심상업지역 조례 용적률 최대 1,000% / 부산시 1,300% — 시행령 상한 1,500%와 다릅니다.
사업 검토 시 반드시 해당 시·군·구 도시계획과에서 조례 기준을 확인하세요.

건폐율·용적률 계산기

국계법 시행령 법정 상한 기준 — 조례 기준과 다를 수 있음

용도지역 선택 대지면적 (㎡)

건폐율·용적률이란 무엇인가

건폐율과 용적률은 토지 위에 얼마나 크게 건물을 지을 수 있는지를 결정하는 핵심 지표다. 두 수치 모두 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)에서 용도지역별 상한을 정하고, 지자체 조례가 그 이하에서 구체적인 기준을 확정한다.

건폐율 (建蔽率)

대지면적 대비 건축면적의 비율이다. 국계법 제77조, 건축법 제55조가 근거 조문이다.

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100(%)

건폐율 60% 제한 구역에서 300㎡ 대지라면, 건축면적은 최대 180㎡까지 가능하다. 나머지 120㎡는 공지(空地)로 남겨야 한다. 채광·통풍·비상통로 확보가 목적이다.

용적률 (容積率)

대지면적 대비 건축물 지상층 연면적의 비율이다. 국계법 제78조, 건축법 제56조가 근거다.

용적률 = (지상층 연면적 합계) ÷ 대지면적 × 100(%)

지하층 면적, 주차장 면적, 필로티 주차 면적은 용적률 산정에서 제외된다. 같은 용적률이라도 건폐율에 따라 층수가 달라지므로 두 수치를 함께 검토해야 한다.

국계법 시행령 별표 — 용도지역별 법정 상한

용도지역	건폐율 상한	용적률 상한	근거 조문
제1·2종전용주거	50%	50~150%	시행령 §84①1호
제1~3종일반주거	60% (3종 50%)	100~300%	시행령 §84①2호
준주거지역	70%	500%	시행령 §84①3호
중심상업지역	90%	1,500%	시행령 §85①1호 가목
계획관리지역	40%	100%	시행령 §84②1호
자연환경보전지역	20%	50%	시행령 §84④

위 수치는 국계법 시행령 상한이며, 실제 적용 기준은 지자체 조례가 우선한다. 서울·부산 등 광역시는 조례로 상한을 일부 하향 조정한 경우가 많다. 인허가 전 반드시 해당 시·군·구 건축과 또는 도시계획과에서 확인해야 한다.

실무에서 자주 틀리는 3가지

1. 지하층을 용적률에 포함하는 실수

건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 지하층 바닥면적은 용적률 산정 연면적에서 제외된다. 지하 2층 주차장 500㎡가 있어도 용적률 계산에는 반영하지 않는다.

2. 필로티 주차장을 층수로 오해

필로티 구조로 1층을 주차장으로 사용하는 경우, 해당 층의 바닥면적은 용적률 산정에서 제외된다. 단, 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호에 따라 층수는 1층으로 산입된다는 점에 주의해야 한다.

3. 인접 도로 폭에 따른 건축선 후퇴

건축법 제46조에 따라 도로에서 일정 거리를 후퇴해야 하는 경우, 실제 건축 가능 면적이 줄어든다. 건폐율 계산 시 후퇴 선 이후의 면적을 기준으로 해야 한다.

건폐율·용적률 검토는 단지 숫자 계산이 아니다. 용도지역 확인 → 조례 기준 확인 → 지구단위계획 여부 확인 → 도로 조건 검토 순서를 반드시 지켜야 한다. 숫자만 보고 사업성을 판단했다가 인허가 단계에서 계획이 뒤집히는 사례를 현장에서 자주 목격한다.

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RC·철골 보 처짐 계산기 — KDS 허용 처짐 즉시 검토

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RC·철골 보 처짐 계산기 — KDS 14 20 30 Branson 공식 적용

RC 유효단면(Branson 균열 보정), 장기처짐(λ 계수), 철골 H형강 18규격 선택, 역산(필요 단면) 기능 포함. 처짐 곡선 그래프 자동 출력.

적용 기준
RC 유효 단면 2차 모멘트: KDS 14 20 30:2021 §0405.4.1 — Branson 공식 I_e = I_cr+(I_g-I_cr)(M_cr/M_a)³ ≤ I_g
균열모멘트: f_r = 0.63√f_ck (MPa) | 탄성계수: RC → E_c=8,500(f_ck+4)^(1/3) MPa | 철골 → E_s=205,000 MPa
장기처짐: λ=ξ/(1+50ρ') | ξ: 3개월=1.0, 12개월=1.4, 5년=2.0 | 허용처짐: KDS 14 20 30 표 0405.4.1

경계조건

하중

순경간 L (m)

등분포 w (kN/m)

집중 P (kN)

재료 / 단면

f_ck (MPa)

폭 b (mm)

높이 h (mm)

피복 c (mm)

인장철근 A_s (mm²)

예) D22×4: 1520

압축철근 A_s' (mm²)

없으면 0

스터럽 직경 (mm)

용도 / 지속 기간

용도 (허용처짐 기준)

지속 기간 (ξ)

계산식 근거 — 경계조건별 처짐 공식

경계조건	최대 처짐 공식	발생 위치	최대 모멘트 M_a
단순보 등분포 w	5wL⁴/(384EI)	중앙 (L/2)	wL²/8
단순보 중앙 집중 P	PL³/(48EI)	중앙 (L/2)	PL/4
캔틸레버 등분포 w	wL⁴/(8EI)	자유단	wL²/2
캔틸레버 단부 집중 P	PL³/(3EI)	자유단	PL
양단 고정 등분포 w	wL⁴/(384EI)	중앙 (L/2)	wL²/24 (중앙 정모멘트)
일단 고정·핀 등분포	wL⁴/(185EI)	핀에서 0.421L	9wL²/128

RC보 유효 단면 2차 모멘트 — Branson 공식

콘크리트는 인장 측 균열이 발생하면 실제로 저항하는 단면이 줄어든다. 이 균열 효과를 반영한 것이 유효 I(I_e)이며 KDS 14 20 30이 채택한 Branson 공식은 다음과 같다.

I_e = I_cr + (I_g − I_cr) × (M_cr / M_a)³ ≤ I_g
M_cr = f_r × I_g / y_t | f_r = 0.63√f_ck (파괴계수)
I_cr: 균열단면 2차 모멘트 — 압축 콘크리트 블록 + 철근만 저항

M_a가 M_cr보다 훨씬 크면(하중이 균열하중보다 크면) I_e는 I_cr에 가까워져 처짐이 크게 늘어난다. 설계 단계에서 총단면 Ig만으로 계산하면 처짐을 과소평가할 수 있다.

장기처짐 계수 λ

크리프와 건조수축으로 인한 장기 추가 처짐은 즉시처짐에 λ를 곱해 산정한다.

λ = ξ / (1 + 50ρ')
ξ: 3개월=1.0, 12개월=1.4, 5년이상=2.0
ρ': 압축철근비 — 압축철근이 있으면 장기처짐 감소

압축철근이 없고 지속 하중 기간이 5년 이상이면 λ=2.0, 즉 즉시처짐의 2배가 추가로 발생한다. 총 처짐은 즉시처짐의 3배에 달할 수 있다.

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오수처리시설·정화조 산정 — 하수도법 기준 + 용도별 자동 계산기

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오수처리시설·정화조 산정 — 하수도법 기준 + 자동 계산기

법적 근거
설치 의무: 「하수도법」 제34조, 제34조의2
처리대상인원 산정 기준: 「하수도법 시행규칙」 별표 5
1일 오수발생량 원단위: 「하수도법 시행규칙」 별표 6의2
정화조 유효용량 기준: 「하수도법 시행규칙」 별표 5 제2호

오수처리시설 자동 산정기

하수도법 시행규칙 별표 5·6의2 기준

건축물 용도

연면적 (㎡) 거실 수 (주택류 — 인원 자동 추정)

처리대상 인원 (명)

하수관로 유형

읍·면 지역 (다가구주택 한정: 200 L/인·일 → 170 L/인·일 완화) 주방 없음 (오수량 30% 감소 적용)

오수처리시설과 정화조, 무엇이 다른가

개인하수처리시설은 크게 두 종류로 나뉜다. 하수도법 제2조 제11호에 따라 오수처리시설과 정화조가 구분된다.

오수처리시설: 오수를 처리해 하천·지하수 등으로 방류하는 시설. 방류수 수질기준(BOD 10 mg/L, SS 10 mg/L 이하)을 충족해야 한다.
정화조(합병정화조): 오수를 1차 정화 후 공공하수도 합류관에 방류하는 시설. 합류식 하수관로 지역에서 1일 오수량 2㎥ 이하인 경우에 허용된다.

합류식 vs 분류식 — 어느 관로가 매설되어 있는가

건축 대지가 어느 하수관로 구역에 속하는지에 따라 설치 의무가 달라진다. 대지 앞 도로에 매설된 관로가 오수·우수를 따로 처리하는 분류식이라면 오수처리시설 설치가 의무다. 합류식 지역이라도 1일 오수 발생량이 2㎥를 초과하면 오수처리시설로 처리해야 한다(하수도법 제34조 제3항).

처리대상 인원 산정 방법 (하수도법 시행규칙 별표 5)

정화조 유효용량은 처리대상 인원에 따라 결정된다. 처리대상 인원은 시설 용도별 원단위를 적용해 산정한다.

용도	1인당 오수량 (L/일)	인원 산정 기준
단독·공동주택	200	실 수 기준 2~4인/거실
기숙사·고시원	130	정원
초등학교	40	재학생수
대학교	70	재학생수
일반음식점	60	좌석수
사무소	60	근무 인원
공장	60	종사자수

실무에서 놓치기 쉬운 3가지

1. 합류식 지역이라도 2㎥ 초과 시 오수처리시설 의무

음식점·숙박시설처럼 1일 오수 발생량이 많은 시설은 합류식 지역에 있더라도 오수처리시설을 설치해야 한다. 정화조로는 처리 불가다. 계산기에서 산정된 1일 오수량이 2㎥를 넘는지 먼저 확인해야 한다.

2. 방류수 수질 기준 — 오수처리시설 설치 후 끝이 아니다

오수처리시설을 설치해도 방류수 BOD 10 mg/L, 총질소(T-N) 20 mg/L 등 기준을 충족해야 한다(하수도법 시행규칙 별표 3). 처리시설 용량이 부족하거나 관리를 소홀히 하면 배출 허용 기준 위반으로 과태료 부과 대상이 된다.

3. 정화조 유효용량 기준 외 여유율 확보

법정 유효용량은 최소 기준이다. 실제 설치 시 50% 이상의 여유율을 확보하는 것이 일반적이며, 청소 주기(6개월~1년 1회 의무)와 운영 편의를 위해 실제 발생량의 1.5배 이상 용량을 권장한다.

설계 초기에 정화조 산정을 빠뜨리는 경우가 많다. 특히 용도변경이나 증축 시 기존 정화조 용량이 변경 후 처리 인원을 초과하면 정화조를 교체해야 한다. 인허가 전 현황 정화조 용량 확인이 필수다.

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1. 먼저 정리할 개념

2. 일반 건축물 주차대수 산정

A. 일반용도 설치기준 요약

B. 소수점 처리 핵심

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

3-1. 단독주택 산정

3-2. 다가구주택 산정

3-3. 다세대주택 산정

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

6-1. 대상이 되는 시설

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

8. 확장형 주차대수는

9. 체크리스트

부산시 부설주차대수 산정 계산기

부동산 강의 종합. 웹어플 - 캡레이트 계산기

8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.

1) 주변 임대료 조사에서 바로 만드는 5개 숫자

2) 월세를 NOI로 바꾸는 “단 한 줄”

3) 1차 가격 상한: 내가 요구하는 캡(TargetCap)

4) 2차 가격 상한: DSCR로 ‘대출이 가능한 가격’

5) 3차 가격 상한: 출구캡/리파이낸싱(ExitCap + Exit LTV)

6) 결론 공식: “내 매수가”는 3개 중 최저값

7) 실전 조사 체크리스트(현장용)

5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

DS(부채상환)

세전/세후 CF

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

DSCR

월 현금흐름(CF_month)

CoC(Cash-on-Cash)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

“3년 뒤 충격 전망” AI시대 이런 사람이 돈 다 가져간다 (이종범 교수) (풀버전)

“모든 직업이 대체될까?”

예측은 계속 빗나가고, 결국 남는 건 ‘행동’입니다

1) 예측은 틀리고 변화는 빨라진다

2) 왜 ‘쓰는 사람’이 이긴다

3) 하우(How)의 시대에서 왓(What)의 시대로

4) 예술과 ‘피지컬 AI’까지 진입한다

5) 정렬(Alignment)과 거부 문제

6) AI는 인프라가 된다

7) 도구는 이미 일상 속으로

8) 잘 쓰는 법: 질문을 ‘AI에게’ 설계시키라

9) 개인 워크플로를 ‘봇’으로 고정

10) Tree of Thoughts(TOT): 생각의 가지를 늘리기

11) 창의성은 ‘연결’에서 온다

Design.
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