같은 나이, 같은 학교, 같은 스승.

그런데 한 사람은 세계적인 건축가가 되었고, 다른 한 사람은 대만에 남아 한 시대의 건축을 만들었습니다.

1917년, 중국에서 두 아이가 태어났습니다.

한 명은 4월 광저우에서, 또 한 명은 7월 베이징에서 태어났습니다.

두 사람 모두 중국 최고 명문가의 아들이었습니다.

어린 시절에는 상하이와 쑤저우를 오가며 자랐고, 10대에 서양으로 건너가 유럽과 미국의 공기를 마셨습니다.

그리고 결국 두 사람은 같은 도시, 같은 학교, 같은 스승 앞에 앉게 됩니다.

미국 하버드 대학원.

바우하우스를 창시한 건축가 발터 그로피우스의 교실이었습니다.

한 명은 훗날 세계가 I. M. 페이라고 부르게 될 건축가입니다.

루브르 박물관의 유리 피라미드를 설계하며 20세기 대표 건축가 중 한 명이 된 인물입니다.

그리고 다른 한 명은 왕다홍입니다.

한국에는 비교적 낯선 이름이지만, 대만에서는 현대건축의 시작을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 건축가입니다.

두 사람의 출발선은 놀라울 정도로 비슷했습니다.

하지만 두 사람의 인생은 완전히 다른 방향으로 흘러갑니다.

아버지가 만든 두 건축가의 다른 무대

I. M. 페이의 아버지는 은행가였습니다.

정치 권력의 중심에 있는 사람이라기보다는 금융계에 몸담은 인물이었습니다.

그 덕분에 페이는 상대적으로 자유로웠습니다.

중국이 혼란에 빠지는 동안 그는 미국에 남았고, 이후 전 세계를 무대로 활동하며 세계적인 건축가가 되었습니다.

반면 왕다홍의 아버지는 전혀 다른 위치에 있었습니다.

그의 아버지 왕충후이는 중화민국의 초대 외교부장이자 장제스의 최측근이었습니다.

권력의 중심에 있던 아버지를 따라 왕다홍은 1952년 대만으로 건너왔고, 그 섬이 그의 건축적 무대가 됩니다.

한 아버지는 권력으로부터 비교적 자유로웠고,

다른 아버지는 권력의 중심에 있었습니다.

그리고 두 아들은 서로 다른 무대 위에서 건축가가 되었습니다.

I. M. 페이는 세계를 향해 나아갔고,

왕다홍은 대만이라는 섬 안에서 자신의 건축을 만들어갔습니다.

이번 글에서는 대만에서 만날 수 있는 왕다홍의 세 건축을 따라가 보겠습니다.

첫 번째는 그가 대만에서 처음 지은 자신의 집,

두 번째는 국립대만대학교 학생활동센터,

세 번째는 권력과 타협하며 완성한 국부기념관입니다.

1. 왕다홍의 집

가장 자유롭게 자신을 담아낸 작은 집

왕다홍이 대만에 와서 처음 지은 건물은 자신의 집이었습니다.

1953년, 30대 중반의 왕다홍은 아버지가 사준 약 90평의 땅 위에 26평 남짓한 작은 집을 설계했습니다.

하버드를 졸업한 지 10년이 조금 넘은 시기였습니다.

이 집은 지금 원래의 위치에 남아 있지는 않습니다.

현재는 타이베이 파인아트 뮤지엄 뒤편에 레플리카 형태로 재현되어 있습니다.

미술관을 찾는 사람들은 전시장뿐만 아니라, 대만 현대건축의 출발점 같은 이 작은 집도 함께 볼 수 있습니다.

바깥에서는 보이지 않는 집

왕다홍의 집에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 높은 담장입니다.

도로에서는 집 내부가 거의 보이지 않습니다.

바깥에서는 벽돌 담장만 보이고, 그 안에 어떤 공간이 있는지 쉽게 알 수 없습니다.

이 방식은 필립 존슨의 하버드 시절 집, 이른바 ‘Thesis House’를 떠올리게 합니다.

필립 존슨은 하버드에서 졸업 논문 대신 자신의 집을 지었다고 알려져 있습니다.

그 집 역시 외부와 단절된 담장 안에 미스 반 데어 로에의 건축 언어를 담은 공간이었습니다.

왕다홍도 그 집을 보았고, 아마 큰 자극을 받았을 것입니다.

하지만 왕다홍의 집은 단순히 서구 모더니즘을 복제한 집이 아닙니다.

그 안에는 왕다홍이 어린 시절 쑤저우에서 보고 자란 중국 정원의 감각이 함께 들어 있습니다.

긴 창, 작은 연못, 둥근 월동창, 대나무가 보이는 장면들.

이 요소들은 집 안에 동양적 감각을 조용히 심어놓습니다.

미스 반 데어 로에의 영향, 그리고 왕다홍식 변주

왕다홍은 하버드에서 발터 그로피우스에게 배웠지만, 실제로는 미스 반 데어 로에의 건축에 깊은 영향을 받았습니다.

그의 집에는 문이 거의 없습니다.

벽은 공간을 막기 위한 장치라기보다, 공간을 느슨하게 나누는 판처럼 쓰입니다.

이런 방식은 바르셀로나 파빌리온이나 판스워스 하우스에서 볼 수 있는 미스의 공간감과 닮아 있습니다.

하지만 왕다홍은 대만의 현실 속에서 그것을 다르게 풀어야 했습니다.

당시 대만에서는 강철 같은 현대적 재료를 마음껏 쓰기 어려웠습니다.

그래서 그는 철 대신 벽돌과 목재를 사용했습니다.

결과적으로 이 집은 서구 모더니즘을 따르면서도, 조금 더 따뜻하고 아시아적인 분위기를 갖게 되었습니다.

빨간색, 검은 바닥, 그리고 직접 설계한 가구

집 안으로 들어가면 왕다홍이 좋아했다는 빨간색이 곳곳에 보입니다.

입구에는 빨간색 옷장이 있고, 문이나 손잡이, 가구에도 강한 색의 포인트가 들어갑니다.

바닥은 어둡고 반질반질한 타일입니다.

재미있는 일화도 있습니다.

왕다홍이 어느 날 구두약을 바닥에 떨어뜨렸는데, 닦고 난 부분이 유난히 아름답게 빛났다고 합니다.

그 이후 그는 바닥을 구두약으로 계속 닦았다고 합니다.

기능과 미감 사이에서 발견한 우연한 아름다움이 집의 분위기가 된 셈입니다.

가구 역시 대부분 왕다홍이 직접 설계했습니다.

의자, 조명, 침대, 수납장 등은 미스의 가구를 떠올리게 하면서도, 어딘가 중국적인 감각을 품고 있습니다.

특히 흥미로운 점은 디테일입니다.

가구의 끝선이 바닥 타일 줄눈과 맞고, 침대 크기도 타일 모듈과 맞춰져 있습니다.

문, 수납장, 바닥, 벽이 따로 노는 것이 아니라 하나의 질서 안에서 정리됩니다.

작은 집이지만, 건축가가 얼마나 집요하게 공간을 다뤘는지 알 수 있는 부분입니다.

가족에게는 놀이터였던 집

이 집은 건축사적으로는 대만 모더니즘의 중요한 시작점입니다.

하지만 왕다홍의 가족에게는 그저 생활의 공간이기도 했습니다.

높은 담장 안쪽은 완전히 가족만의 세계였습니다.

바깥 사람들은 이 집 안이 어떻게 생겼는지 늘 궁금해했다고 합니다.

아이들에게는 연못도, 중정도, 문 없는 공간도 모두 놀이의 일부였습니다.

연못에서 물고기를 잡고, 문이 없는 집 안을 뛰어다니며 놀았던 기억들이 전해집니다.

건축가의 실험이자, 한 가족의 일상.

왕다홍의 집은 그 두 가지가 동시에 존재하는 공간이었습니다.

2. 국립대만대학교 학생활동센터

바우하우스의 언어가 학생들의 일상과 만나다

두 번째로 찾아간 건물은 국립대만대학교 캠퍼스 안에 있는 학생활동센터입니다.

국립대만대학교는 일본 통치 시기 제국대학으로 출발한 학교입니다.

한국으로 치면 서울대학교와 비슷한 상징성을 가진 대만의 대표 대학입니다.

이 캠퍼스 안에 왕다홍이 설계한 학생활동센터가 있습니다.

1961년에 완공된 이 건물은 왕다홍의 이름을 대만 건축계에 널리 알린 작품입니다.

장식을 걷어낸 기하학적 건축

학생활동센터는 첫눈에 봐도 장식적인 건물이 아닙니다.

건물은 단순한 기하학으로 구성되어 있고, 반복되는 창과 선, 구조가 정직하게 드러납니다.

백색의 절판 지붕, 격자형 창, 검정과 빨강의 대비, 곳곳에 들어간 파란색 포인트가 강한 인상을 만듭니다.

바우하우스가 추구했던 기능주의적 태도가 이 건물 안에 분명하게 들어 있습니다.

장식으로 건물을 꾸미는 것이 아니라,

구조와 기능, 사용 방식 자체가 형태가 되는 건축입니다.

학생들이 실제로 쓰는 공간

이 건물이 특별한 이유는 단순히 형태가 아름답기 때문만은 아닙니다.

이곳은 학생들이 실제로 머물고, 밥을 먹고, 동아리 활동을 하고, 쉬는 공간입니다.

즉 건축이 사람들의 일상과 직접 만나는 장소입니다.

2층으로 올라가면 동아리방들이 이어집니다.

피아노 연습실, 보드게임 클럽, 학생회 공간 등 다양한 활동이 건물 안에서 이루어집니다.

건물 중앙에는 작은 중정이 있고, 물소리와 빛이 공간을 부드럽게 만듭니다.

이 중정은 단순한 장식이 아닙니다.

사람들이 지나가고, 머물고, 바라보는 공간의 중심입니다.

왕다홍은 모더니즘의 언어를 사용했지만, 그 안에 동양 건축에서 중요한 비워진 중심, 즉 중정의 감각을 함께 넣었습니다.

디테일이 살아 있는 건물

학생활동센터를 둘러보면 작은 디테일들이 눈에 들어옵니다.

문 손잡이의 색, 창의 비례, 방충망이 달린 문, 슬라이딩 방식으로 내려오는 창, 상점의 셔터까지 하나의 디자인 언어 안에서 정리되어 있습니다.

특히 빨간색과 검은색의 조합은 왕다홍의 건축적 색감처럼 보입니다.

왕다홍의 집에서도 보였던 빨간색은 이 건물에서도 반복됩니다.

재미있는 점은 오늘날 이 건물 안에 맥도날드 같은 현대적 상업 공간이 들어와 있어도 크게 어색하지 않다는 점입니다.

건물이 워낙 명확한 질서와 강한 골격을 갖고 있기 때문에, 시간이 지나도 새로운 기능을 어느 정도 받아들일 수 있습니다.

이것이 좋은 공공건축의 힘입니다.

3. 국부기념관

권력과 싸우며 완성한 기념비적 건축

세 번째 건물은 타이베이의 국부기념관입니다.

국부기념관은 쑨원을 기념하기 위해 지어진 건물입니다.

타이베이 101과 타이베이 돔이 가까운 곳에 있어, 지금은 타이베이 도심의 중요한 장면을 이루는 건축입니다.

왕다홍은 1965년 국부기념관 설계 공모에서 1위를 했습니다.

하지만 문제는 그다음부터 시작됩니다.

“너무 서양적이다”

왕다홍의 초기 설계안은 지금의 국부기념관과 상당히 달랐습니다.

그는 중국 건축의 요소를 현대적으로 해석하고 싶어 했습니다.

전통을 그대로 복제하기보다는, 철근콘크리트 시대에 맞는 새로운 중국적 건축을 만들고자 했습니다.

하지만 장제스 측의 반응은 달랐습니다.

“너무 서양적이다.”

“더 중국적이어야 한다.”

이 요구로 인해 왕다홍은 설계를 대대적으로 수정해야 했습니다.

단순히 일부 장식을 바꾸는 수준이 아니었습니다.

건물의 인상과 방향 자체를 다시 생각해야 하는 일이었습니다.

왕다홍은 훗날 이 작업을 자신의 인생에서 가장 어려운 작업 중 하나로 말했다고 합니다.

콘크리트로 만든 중국적 기념관

완성된 국부기념관은 전통 중국 건축의 형태를 떠올리게 합니다.

큰 지붕, 기념비적인 축, 넓은 광장, 강한 대칭성이 있습니다.

하지만 재료는 전통 목구조가 아닙니다.

왕다홍은 철근콘크리트를 사용했습니다.

기둥과 보, 벤치와 주변 요소들까지 콘크리트로 만들어졌습니다.

전통적 형태를 현대 재료로 번역한 셈입니다.

여기서 왕다홍의 고민이 드러납니다.

그는 과거로 돌아가고 싶었던 건축가가 아니었습니다.

그는 현대건축가였습니다.

다만 대만이라는 정치적 상황 속에서, 그리고 국가 기념관이라는 상징성 속에서, 전통과 현대 사이의 균형을 잡아야 했습니다.

그 균형은 쉬운 일이 아니었습니다.

국립고궁박물관 공모와 왕다홍의 상처

왕다홍의 건축 인생에서 비슷한 사건은 또 있었습니다.

국립고궁박물관 설계 공모에서도 왕다홍은 1등을 했지만, 장제스가 마음에 들어 하지 않아 결국 원안대로 실현되지 못했습니다.

왕다홍은 자신의 설계안을 완전히 바꾸고 싶어 하지 않았고, 결국 그 프로젝트는 그의 손을 떠나게 됩니다.

흥미로운 것은 그 설계도가 오랫동안 거의 사라진 것처럼 여겨졌다는 점입니다.

이후 하버드 시절 동료가 보관하고 있던 일부 자료를 통해서야 그 안의 흔적이 다시 알려졌다고 합니다.

이 이야기는 왕다홍이 단순히 건물을 설계한 사람이 아니라, 시대와 권력의 압력 속에서 자신의 건축을 지키려 했던 인물임을 보여줍니다.

세 건물이 보여주는 왕다홍의 세 얼굴

왕다홍의 세 건축은 서로 전혀 다른 조건에서 만들어졌습니다.

1. 자신의 집

누구의 요구도 없이, 자신이 원하는 건축을 가장 온전하게 담아낸 공간입니다.

이 집에서는 미스 반 데어 로에의 영향, 필립 존슨과의 관계, 쑤저우 정원의 기억, 왕다홍 개인의 취향이 모두 드러납니다.

가장 작지만 가장 순수한 건축입니다.

2. 국립대만대학교 학생활동센터

이 건물은 왕다홍의 모더니즘이 공공건축으로 확장된 사례입니다.

바우하우스의 언어, 기하학적 질서, 기능적 구성, 학생들의 실제 사용이 결합되어 있습니다.

건축이 사람들의 일상과 만나기 시작한 순간입니다.

3. 국부기념관

이 건물은 왕다홍이 권력과 충돌하면서 완성한 건축입니다.

그가 하고 싶었던 건축과 국가가 요구한 건축 사이에서 타협과 저항이 동시에 담긴 결과물입니다.

가장 크고 기념비적이지만, 동시에 가장 복잡한 건축입니다.

왕다홍이 대만 현대건축에 남긴 것

왕다홍의 건축은 단순히 예쁜 건물을 남긴 것이 아닙니다.

그는 대만에 현대건축의 언어를 들여왔습니다.

하지만 그것을 서구식으로 그대로 복제하지 않았습니다.

그는 미스 반 데어 로에를 배웠고, 그로피우스의 교실에 앉았으며, 필립 존슨의 집에서 자극을 받았습니다.

그러나 동시에 쑤저우 정원의 기억, 중국적 공간감, 대만의 재료와 환경을 자신의 건축 안에 넣었습니다.

그 결과 왕다홍의 건축은 어딘가 익숙하면서도 낯섭니다.

서구적이지만 완전히 서구적이지 않고,

중국적이지만 전통의 복제는 아닙니다.

그는 전통과 현대 사이에서 계속 고민한 건축가였습니다.

결론: 세계로 간 페이, 섬에 남은 왕다홍

I. M. 페이와 왕다홍은 같은 시대, 같은 배경, 같은 스승에게서 출발했습니다.

하지만 한 사람은 세계적인 무대에서 자신의 건축을 펼쳤고,

다른 한 사람은 대만이라는 섬 안에서 현대건축의 기초를 만들었습니다.

페이의 건축은 세계사 속에서 빛났고,

왕다홍의 건축은 대만 현대건축의 뿌리가 되었습니다.

왕다홍의 집, 국립대만대학교 학생활동센터, 국부기념관은 각각 다른 이야기를 들려줍니다.

자유롭게 자신을 표현한 집.

모더니즘을 일상과 연결한 대학 건물.

권력과 충돌하며 완성한 국가 기념관.

이 세 건물을 함께 보면 왕다홍이라는 건축가가 조금씩 보입니다.

그는 화려하게 세계를 누빈 건축가는 아니었을지 모릅니다.

하지만 대만이라는 장소 안에서, 서구 모더니즘과 중국적 감각, 그리고 정치적 현실 사이를 통과하며 자신만의 건축을 남겼습니다.

그래서 왕다홍의 건축은 단순한 건물이 아니라, 한 시대의 고민입니다.

현대적이면서도 지역적일 수 있는가.

전통을 반복하지 않고 새롭게 해석할 수 있는가.

건축가는 권력의 요구 앞에서 어디까지 자신의 생각을 지킬 수 있는가.

왕다홍의 건축은 지금도 그 질문을 조용히 던지고 있습니다.

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디자인은 더 이상 보기 좋은 형태를 만드는 일에만 머물지 않습니다.

2026년의 공간 디자인은 사람의 경험을 어떻게 만들 것인지, 변화하는 사회와 기술에 어떻게 대응할 것인지, 그리고 기존의 공간을 얼마나 유연하게 재해석할 것인지에 더 큰 초점이 맞춰지고 있습니다.

최근 발표된 디자인 트렌드 자료들을 보면, 이제 공간은 단순한 기능의 집합이 아니라 감정, 데이터, 기술, 기후, 도시적 관계까지 함께 고려하는 복합적인 대상으로 다뤄지고 있습니다. 이번 글에서는 2026년 디자인 트렌드의 핵심 흐름을 여섯 가지 키워드를 중심으로 정리해보겠습니다.

1. 공간의 가치는 면적보다 ‘경험’으로 평가됩니다

이제 사람들은 어떤 장소를 단지 넓고 크기 때문에 선택하지 않습니다.

그 공간이 어떤 분위기를 만들고, 어떤 감정을 유도하며, 어떤 이야기를 담고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

같은 면적의 공간이라도 어떤 동선으로 진입하는지, 머무는 동안 어떤 장면이 펼쳐지는지, 사용자에게 어떤 기억을 남기는지에 따라 공간의 가치는 크게 달라집니다. 즉, 부동산의 가치가 면적 중심에서 경험 중심으로 이동하고 있는 것입니다.

건축적으로 보면 이는 단순히 인테리어 감성을 말하는 것이 아닙니다. 입면, 채광, 시선의 흐름, 재료의 촉감, 소리의 밀도, 프로그램의 배치가 모두 사용자 경험을 구성하는 설계 요소가 된다는 뜻입니다. 앞으로의 공간은 ‘얼마나 큰가’보다 ‘어떻게 경험되는가’로 판단받게 될 것입니다.

2. 오피스는 더 이상 ‘일하는 곳’만이 아닙니다

팬데믹 이후 오피스의 개념은 크게 달라졌습니다.

이제 사무실은 단순히 출근해서 업무를 처리하는 장소가 아니라, 사람을 모으고 조직의 문화와 비전을 체감하게 만드는 전략적 공간으로 바뀌고 있습니다.

좋은 오피스는 책상 수를 늘리는 공간이 아니라, 협업을 유도하고 집중을 지원하며, 소속감을 형성하는 공간이어야 합니다. 직원들은 획일적인 업무공간보다 자연을 느낄 수 있는 환경, 조용히 몰입할 수 있는 장소, 자유롭게 교류할 수 있는 커뮤니티 성격의 공간을 함께 원하고 있습니다.

결국 오피스 설계의 핵심은 면적 배분이 아니라 목적의 명확성입니다. 왜 사람들이 이 공간에 와야 하는지, 이곳에서만 가능한 경험이 무엇인지가 분명해야 합니다. 본사 역시 상징적 건물 하나로 존재하는 시대에서 벗어나, 연구·이벤트·휴식·운동·산책까지 포괄하는 복합적인 캠퍼스 개념으로 변화하고 있습니다.

3. 중요한 것은 완벽한 예측이 아니라 ‘민첩한 대응’입니다

최근 프로젝트 환경은 예전보다 훨씬 더 불안정합니다.

금리, 자금조달 비용, 공급망 이슈, 정책 변화, 시장 심리 등 다양한 변수들이 동시에 작동하기 때문입니다.

이러한 시대에는 모든 것을 처음부터 완벽하게 예측하는 설계보다, 변화에 따라 빠르게 수정하고 대응할 수 있는 구조가 더 중요해집니다. 설계의 민첩성은 이제 선택이 아니라 필수 조건입니다.

건축과 개발에서도 마찬가지입니다. 고정된 프로그램으로 굳어 있는 공간보다, 향후 용도 변화나 운영 변화에 유연하게 대응할 수 있는 평면과 시스템이 경쟁력을 갖습니다. 초기 기획 단계에서부터 데이터 분석, 비용 시뮬레이션, 운영 시나리오 검토가 중요해지는 이유도 여기에 있습니다.

4. AI는 효율 도구를 넘어 ‘창의적 파트너’가 되고 있습니다

AI는 이제 단순히 시간을 줄여주는 자동화 도구를 넘어, 디자인의 가능성을 확장하는 창의적 파트너로 인식되고 있습니다.

특히 공간기획과 설계에서는 사람들이 공간을 어떻게 경험하는지에 대한 패턴을 읽고, 여러 대안을 빠르게 시뮬레이션하며, 보이지 않던 가능성을 발견하는 데 AI가 점점 더 큰 역할을 하게 될 것입니다. 이는 단지 생산성 향상만을 의미하지 않습니다. 더 많은 안을 더 짧은 시간 안에 실험하고, 더 정교한 판단을 내릴 수 있게 한다는 점에서 설계 과정 자체를 바꾸는 변화입니다.

물론 최종 판단은 여전히 사람의 몫입니다. 공간의 맥락을 이해하고, 장소성의 무게를 읽으며, 사람의 감정과 기억까지 고려하는 일은 결국 설계자의 역할입니다. 다만 앞으로의 설계자는 AI를 배제하는 사람이 아니라, AI를 적극적으로 활용할 수 있는 사람이 될 가능성이 높습니다.

5. 하나의 공간은 하나의 기능만 수행하지 않습니다

도시 안에서 문화, 상업, 커뮤니티, 교통, 업무의 경계는 점점 흐려지고 있습니다.

과거에는 기능별로 명확히 구분되던 공간들이 이제는 서로 섞이고, 중첩되고, 복합화되는 방향으로 변하고 있습니다.

예를 들어 역사 공간은 더 이상 단순한 환승 시설이 아니라 전시와 이벤트가 가능한 문화 플랫폼이 될 수 있습니다. 오래된 쇼핑몰은 소비만을 위한 장소가 아니라 지역 커뮤니티의 중심 거점이 될 수 있습니다. 경기장은 경기만 열리는 공간이 아니라 시민을 위한 열린 도시 인프라가 될 수 있습니다.

앞으로의 공간은 단일 기능의 효율보다 복합 활용의 유연성이 더 큰 가치가 될 것입니다. 하나의 건물을 하나의 용도로만 정의하는 사고에서 벗어나, 시간대와 사용자층에 따라 다양한 활동이 가능하도록 설계해야 하는 시대가 온 것입니다.

6. 기후 대응은 건물의 옵션이 아니라 도시의 생존 조건입니다

기후 대응은 더 이상 친환경 이미지를 위한 부가 요소가 아닙니다.

앞으로 도시와 건축은 기후 변화에 얼마나 잘 적응할 수 있는가에 따라 경쟁력과 생존 가능성이 달라질 것입니다.

폭염, 집중호우, 에너지 비용 상승, 도시 열섬 현상 등은 이미 현재 진행형의 문제입니다. 따라서 설계는 형태와 기능만이 아니라, 회복력과 지속가능성까지 함께 고려해야 합니다.

건축 차원에서는 일사 대응, 환기, 차양, 재료의 열적 성능, 외부공간의 미기후 조절이 중요해지고, 도시 차원에서는 녹지 네트워크, 공공공간의 탄력성, 물순환 체계, 복합 인프라 전략이 함께 논의되어야 합니다.

2026년의 디자인은 ‘스타일’이 아니라 ‘방식’을 바꾸고 있습니다

이번 2026년 디자인 트렌드에서 주목할 점은, 이것이 단순히 유행하는 색이나 형태를 말하는 자료가 아니라는 점입니다. 핵심은 공간을 바라보는 사고방식 자체가 바뀌고 있다는 것입니다.

사람의 경험을 중심에 두고, 데이터와 리서치를 기반으로 판단하며, 불확실성에 민첩하게 대응하고, AI를 창의적 도구로 활용하고, 기존 자산을 재해석하며, 기후 변화까지 함께 고려하는 것. 이것이 앞으로의 공간 설계가 나아갈 방향입니다.

결국 좋은 건축은 지금의 요구를 해결하는 데서 끝나지 않고, 앞으로의 변화까지 수용할 수 있어야 합니다. 2026년의 디자인 트렌드는 그 점을 더욱 분명하게 보여주고 있습니다.

자하 하디드의 건물은 복잡하고 놀랍고 완전히 독보적이지만, 더 혁명적인 것은 건물 자체가 아니라 그것을 만드는 과정입니다. 그녀의 전환점은 AA(런던) 4학년 논문에서 말레비치의 절대주의(Suprematism)를 건축으로 옮긴 작업 “말레비치의 테크토닉”이었습니다. 말레비치가 현실 재현을 버리고 단순한 기하와 제한된 색으로 순수한 감정을 밀어붙였듯, 자하는 전통적 건축 드로잉의 한계(평면·입면·투시의 빈곤)를 넘어 추상을 ‘표현 수단’이 아니라 ‘설계 방법’으로 사용하기 시작합니다. 2D와 3D, 실루엣과 입체, 여러 시점을 한 화면에 섞어 움직임을 만들고, 말레비치의 형상이 ‘아키텍톤(3D 오브제)’이 되고, 그 아키텍톤이 다시 실제 건물로 번역되는 연쇄를 보여줍니다.

이 흐름은 홍콩 더 피크(미실현)에서 더 선명해집니다. 자하는 콜라주처럼 도시·산·프로젝트를 한 장면에 겹쳐 그 건물이 “산에서 자라난다”는 맥락적 생성을 드로잉으로 증명합니다. 여기서 등장하는 것이 그녀 특유의 캘리그래피(서예적) 스케치입니다. 반쯤 평면이고 반쯤 회화인 선들은 곧 공간의 동선·흐름·응집을 예고하며, 시간이 지나 건물로 진화합니다. 그리고 이때부터 말레비치의 ‘떠 있는 형상’은 엘 리시츠키(El Lissitzky)·구성주의(Constructivism)의 언어와 접속합니다. 구성주의는 예술을 감정의 표출에 머물지 않고 사회적·기능적 설계로 연결하려 했고, 리시츠키는 다중 소실점, 중첩된 평면, 역동적 시점으로 ‘보이지 않는 차원’을 암시했는데, 이것이 자하에게 결정적으로 꽂힌 개념이 바로 4차원=시간입니다.

자하가 시간(4차원)을 건축으로 구현하는 방식은 “건물을 한 컷으로 보게 하지 않는 것”입니다. 로마의 MAXXI를 보면, 상부에서 읽히는 선들은 여전히 문자처럼 흐르는 형태를 갖고 있고, 내부에서는 여러 갈래의 동선 선택을 통해 관람자가 서로 다른 경험을 하게 만듭니다. 즉, 공간은 고정된 장면이 아니라 이동·선택·체류를 통해 완성되는 사건이 됩니다. 그녀는 천장 핀과 보행교, 계단을 대비시키며 구성주의적 화면을 내부에 ‘실제로’ 세팅하고, 시야가 한 번에 끝나지 않게 만들어 시간의 감각을 공간 속에 심습니다. 그래서 MAXXI는 “어디서 시작해 어디서 끝나는지”가 흐릿하게 느껴지고, 그 흐릿함이 곧 건축적 시간으로 작동합니다.

또 하나의 핵심은 ‘표현(드로잉)은 본질적으로 환영(illusion)이다’라는 태도입니다. 원근법(1점·2점 투시), 액소노메트릭, 아이소메트릭은 모두 2D 위에 3D를 믿게 만드는 장치인데, 자하는 이 환영을 그냥 ‘그림’으로 두지 않고 평면 자체에 주입해 버립니다. 독일 BMW 센터 평면에서 보이는 마름모·왜곡된 방 형태는 사실 아이소메트릭 큐브의 착시에서 온 기하이고, 그녀는 그 착시 도형을 실제 방의 형태로 채택합니다. 결과적으로 도면에서 “왜곡되어 보이던 것”이 현실에서 “왜곡된 공간감”으로 체험됩니다. 즉, 그녀는 ‘그리는 방식’이 ‘만들어지는 공간’까지 바꾸도록 설계를 재구성한 것입니다.

비트라 소방서에서는 이 사고가 “동작이 얼어붙은 형태(frozen action)”로 번역됩니다. 화재 출동의 폭발적 긴장감을 건물 자체가 품고 있어야 한다는 생각 아래, 벽·캐노피·모서리는 직각을 피하고 비스듬히 꺾이며, 한 시점에서는 날카로운 사선의 덩어리로, 다른 시점에서는 전혀 다른 실루엣으로 읽힙니다. 같은 캐노피가 각도에 따라 완전히 다른 형태로 보이는 장면은, 자하가 시점·왜곡·중첩을 통해 공간을 ‘정지된 조형’이 아니라 ‘인지가 변하는 사건’으로 다루었다는 증거입니다. 그녀의 혁명은 결국 “형태가 특이해서”가 아니라, 회화적 추상→드로잉의 환영→공간 경험의 시간성을 한 줄로 연결해 건축의 설계 언어를 바꿔버린 데 있습니다.

불편한 진실을 설계하는 건축가, 렘 콜하스

건축이 조화를 만드는 일이 아니라 모순을 드러내는 일이라면 어떨까요. 도시는 완벽하고 질서정연한 시스템이 아니라 권력, 자본주의, 미디어, 욕망이 밀어붙이는 밀집된 혼돈의 기계라면 어떨까요. 렘 콜하스는 수십 년 동안 이 질문에 집착해 왔습니다. 그는 위로하는 건물을 만드는 대신 불편한 진실을 설계해 왔고, 그 태도는 현대 건축을 이해하는 방식 자체를 바꿔 놓았습니다.

전후 도시에서 시작된 시선

렘 콜하스는 1944년 네덜란드 로테르담에서 태어났습니다. 로테르담은 제2차 세계대전으로 거의 파괴되었던 도시이며, 그 폐허 위에서 진행된 전후 재건은 콜하스가 도시, 정체성, 근대성을 바라보는 방식에 깊게 스며들었습니다.

흥미로운 점은 그가 처음부터 건축가였던 것이 아니라는 사실입니다.

그는 저널리스트이자 시나리오 작가로 활동했고, 네덜란드 영화 아카데미에서 공부하며 영화 작업을 경험했습니다. 그러다 1960년대 후반, 런던의 AA 스쿨에서 건축을 공부하며 급진적 실험과 정치적 도시 해석, 유토피아적 사고를 흡수하게 됩니다. 이 시기부터 콜하스의 건축은 형태보다 사고의 프레임, 즉 도시를 읽는 방식 자체를 겨냥하기 시작합니다.

건물을 짓기 전에 이론으로 판을 바꾸다

콜하스가 건축가로서 대중적 명성을 얻기 전, 먼저 이론가로서 건축 담론을 뒤흔든 사건이 있었습니다. 1978년에 출간된 『Delirious New York』입니다. 이 책은 맨해튼의 혼돈을 비판하지 않습니다. 오히려 그 혼돈을 찬양합니다.

콜하스는 뉴욕을 밀도의 문화로 읽어냅니다. 자본주의, 고밀도, 환상, 기술이 충돌하는 실험실로서의 도시입니다. 질서와 규범을 강요하는 대신, 이미 작동하고 있는 욕망과 시스템의 현실을 해부하고, 그것을 도시의 에너지로 받아들입니다. 이 책은 뉴욕을 근대 삶의 실험장으로 바꾸어 놓았고, 콜하스를 20세기 후반 가장 중요한 건축 사상가 중 한 명으로 자리매김시켰습니다.

OMA, 설계사무소가 아닌 연구 플랫폼

1975년 콜하스는 OMA를 공동 설립합니다. 전통적 의미의 설계사무소와 달리, OMA는 처음부터 연구와 비평, 글쓰기와 도시론을 결합한 플랫폼으로 작동했습니다.

OMA의 도면은 종종 정치적 다이어그램처럼 보이고, 마스터플랜은 사회 비평처럼 읽힙니다. 건축을 단순히 예쁜 형태나 기능적 해결로 좁히지 않고, 현대 사회가 실제로 어떻게 작동하는지를 탐구하는 도구로 사용한 것입니다.

또한 OMA는 세계 건축계의 강력한 훈련장이 되었습니다. 수많은 건축가들이 이곳을 거쳐갔고, 이후 각자의 방식으로 동시대 건축을 형성해 왔습니다.

첫 번째 전환점, 쿤스트할 1992

오랜 기간의 경쟁 설계와 비구현 프로젝트를 거친 뒤, OMA는 1992년 쿤스트할로 강렬한 존재감을 드러냅니다. 이 미술관은 전통적인 박물관의 동선을 거부합니다. 램프, 겹겹의 순환, 파편화된 공간들이 역동적이고 영화적인 감각을 만들어냅니다.

콜하스는 삶이 이미 복잡한데 건축이 억지로 질서를 강요할 이유가 없다고 말하듯, 복잡성을 공간의 언어로 번역합니다. 정돈된 전시실의 나열이 아니라, 움직임과 마주침이 중심이 되는 경험으로서의 미술관입니다.

2000년대의 도약, 도시의 사용법을 바꾸는 공공건축

시애틀 중앙 도서관 2004

시애틀 중앙 도서관은 21세기 초 가장 급진적인 공공건축 중 하나로 평가됩니다. 이 건물은 전통적 층 구성을 버리고 지식의 연속적 나선 구조를 제안합니다.

유리와 철골의 외피는 도시를 반사하면서 내부의 질서와 복잡성을 동시에 암시합니다. 내부는 기능에 따라 분명한 플랫폼으로 구성되지만, 동선은 유동적이며 탐험을 유도합니다. 여러 레벨이 시각적으로 연결되고, 열린 아트리움과 투명한 구획이 경계를 흐립니다. 도서관은 단순히 책을 보관하는 상자가 아니라 학습의 여정이자 사회적 장치, 시민의 랜드마크가 됩니다.

카사 다 무지카 2005

포르투의 카사 다 무지카는 음악을 공간 경험으로 번역한 프로젝트입니다. 결정체 같은 비대칭 볼륨이 도시 속에서 강하게 서 있고, 내부는 청중의 경험이 직선적으로 흐르지 않도록 설계됩니다.

플랫폼, 발코니, 복도는 어긋나고 비틀리며 관객을 움직이게 합니다. 리허설 공간이 유리로 드러나고, 순환 경로는 공연자와 관객의 관계를 다층적으로 만듭니다. 콜하스가 말하는 프로그램의 유연성과 인간 움직임의 안무가 여기서 선명하게 드러납니다.

권력과 미디어를 형태로 드러낸 CCTV 본사

베이징의 CCTV 본사는 콜하스의 문제의식이 가장 노골적으로 드러난 프로젝트 중 하나입니다. 두 개의 타워가 서로 기울어 다가가며 연결되고, 75미터의 캔틸레버가 거대한 루프를 형성합니다.

구조적 힘은 외피에 그대로 드러납니다. 대각 브레이싱은 필요한 곳에서 촘촘해지고, 가벼워질 수 있는 곳에서는 열립니다. 기술적 성취를 넘어, 이 건물은 도시 자체의 은유처럼 작동합니다. 전통과 현대, 질서와 혼돈, 수직성과 수평성이 충돌하며 공존하는 베이징의 얼굴을 건물의 몸체로 보여줍니다.

수직 도시, 더 로테르담 2013

고향 로테르담의 워터프런트에 지어진 더 로테르담은 콜하스가 말하는 수직 도시입니다. 세 개의 타워가 하나의 기반 위에서 연결되고, 오피스, 주거, 호텔, 공공시설이 한 덩어리로 얽힙니다.

볼륨을 엇갈리게 쌓아 덩어리감을 줄이면서도, 브리지와 테라스 같은 공유 공간으로 타워 간 연결을 강화합니다. 이는 단지 고층 복합 건물이 아니라, 도시의 한 블록을 다시 작동시키는 장치로서의 건축입니다.

과거와 미래를 충돌시키는 퐁다치오네 프라다 2015

밀라노의 퐁다치오네 프라다는 산업 유산인 증류소 건물을 복원하는 동시에, 새로운 기하학적 볼륨을 과감히 삽입해 오래된 것과 새로운 것이 동시에 울리게 만듭니다.

방문자는 램프, 브리지, 계단으로 구성된 경로를 따라 이동하며 서로 다른 재료감과 प्रकाश, 공간의 리듬을 경험합니다. 거친 콘크리트와 반사 표면, 금박과 유리가 한 장면 안에서 충돌하면서도 새로운 서사를 형성합니다.

프리츠커상 이후에도 멈추지 않는 질문

콜하스는 2000년 프리츠커상을 수상합니다. 이미 그의 영향력은 건물만이 아니라 책, 강연, 교육, 그리고 OMA라는 생산 시스템을 통해 넓게 퍼져 있었습니다.

그는 여전히 프로젝트를 통해 관습을 흔들고, 글과 전시, 큐레이션을 통해 건축 담론을 밀어붙입니다. 콜하스의 건축은 편안함을 제공하기보다, 우리가 사는 도시와 사회가 어떤 힘에 의해 움직이는지 보게 만듭니다.

불편함은 설계된 장치다

렘 콜하스의 건물은 단순한 형태가 아닙니다. 도시와 사회, 문화 경험을 증폭시키는 장치입니다. 그는 프로그램과 맥락, 인간 행동을 분석하고 그것을 서사로 엮어 공간화합니다.

건축은 건물을 짓는 일이 아니라, 세계를 해석하는 방식이 될 수 있다는 것. 콜하스가 남긴 가장 강력한 유산은 아마 이 문장에 가까울 것입니다. 우리는 도시의 표면을 보는 것이 아니라, 그 아래에서 작동하는 권력과 욕망의 메커니즘까지 읽어야 합니다.

중국은 왜 초고층을 멈췄나

수저우에서 본 ‘높이 대신 문화’로 가는 도시의 방향

한때 중국은 건축에 미친 나라였습니다. 전 세계 고층 빌딩의 절반 이상이 중국에 있었고, 고속철도 노선 역시 중국이 압도적으로 많았습니다. “가장 빠르고, 가장 많이 짓는 나라”라는 표현이 과장이 아니었습니다.

그런데 아이러니하게도 중국은 스스로 그 경쟁에 브레이크를 걸었습니다. 2020년 이후 500m 이상 초고층은 전면 금지에 가까운 수준으로 묶였고, 250m 이상도 사실상 매우 어려워졌습니다. 가장 많이 짓던 나라가 스스로 멈춘 이유는 무엇일까요.

중국이 빠르게 지을 수 있었던 구조

중국의 건설은 국가 단위 시스템 안에서 움직이는 경우가 많습니다. 자재는 대량으로 묶어서 조달되고, 설계·시공·감리는 전국적으로 표준화됩니다. 이 구조는 비용을 낮추고 공기를 단축합니다. 결과적으로 중국은 “속도”로 세계를 이깁니다.

하지만 도시는 그 속도를 견디지 못했습니다.

2000년 이후 작은 도시들까지 초고층이 쏟아져 들어오면서, 200m 이상 초고층을 보유한 국가 중 중국은 압도적 1위가 됩니다. 집은 많아졌지만 도시는 점점 비슷해졌고, 삶과는 멀어졌습니다. 높이만 남긴 채 완공조차 못한 사례들도 등장합니다. ‘골든 파이낸스 117’ 같은 상징적인 프로젝트가 그 시대의 그림자처럼 남습니다.

중국 정부가 방향을 바꾸는 지점은 여기입니다.

더 이상 “얼마나 높이 지었는가”가 도시 발전의 기준이 되지 않습니다.

높이 대신, 문화로 투자하는 도시

초고층은 돈이 바로 돌아오지 않습니다. 그렇다고 박물관·극장·공공건축은 더더욱 돈이 바로 남지 않습니다. 그럼에도 중국은 문화 시설, 공공 건축에 투자를 시작합니다. 이 변화는 국제 건축 매체에서도 드러납니다. 요즘 글로벌 플랫폼에서 자주 소개되는 프로젝트 상당수가 중국의 문화시설·공공건축입니다.

즉, 중국은 지금 “건축이 실제로 구현되는 가장 큰 무대”가 됩니다.

설계자의 국적을 넘어, 실현의 스케일이 중국에 집중되는 흐름이 이어집니다.

수저우, 높이 대신 문화로 도시를 바꾸는 실험

이 변화가 또렷하게 보이는 도시가 수저우입니다. 수저우는 전통과 역사로 유명한 도시이지만, 동시에 “현대적인 문화 지구”를 도시 계획 안에 의도적으로 심어 넣습니다. 그 결과 스산 문화지구 같은 새로운 거점이 만들어집니다.

저는 오늘 이곳에서 서로 다른 건축 언어가 나란히 공존하는 장면을 걸어서 확인해 봅니다.

1) 수저우 박물관 서관

오늘 일정의 시작은 수저우 박물관 서관입니다. 본관이 전통적 인상을 가진다면, 서관은 외곽에 위치하며 훨씬 현대적 성격을 강하게 띱니다. 2021년 완공된 프로젝트로, GMP 아키텍츠(독일) 설계입니다.

이 건물은 단순한 박스가 아닙니다.

큐브가 군집을 이루고, 그 사이를 유리로 연결하는 구조입니다. 큐브 한 변이 약 25m 정도라고 알려져 있고, 위에서 보면 더욱 특이한 덩어리감이 읽힙니다. 표면은 반들반들하고 부드럽게 마감되어 있으며, 큰 부지와 여유 있는 외부 공간 속에서 단정하고 기하학적인 존재감을 유지합니다.

그리고 여기서 인상적인 장면이 하나 더 있습니다.

박물관 앞 조각 작품이 건물의 딱딱함을 풀어줍니다. 조각은 켄고 쿠마가 설치한 작품으로 알려져 있고, 가까이 가면 구조가 더 시적으로 느껴집니다. 건물을 단독으로 세워두면 공허해질 수 있는 상황에서, 조각이 공간의 밀도를 만들어 주며 ‘조화’를 완성합니다.

또 하나의 감각은 ‘냄새’였습니다.

건물 근처에서 로즈마리 향이 진하게 납니다. 조경이 단순한 배경이 아니라, 방문 경험의 일부가 되는 방식입니다. 건축이 시각만이 아니라 감각 전체로 설계될 수 있음을 다시 확인합니다.

2) 수저우 대극장

박물관 주변에는 대극장이 있습니다. 곡선으로 크게 휘어지는 덩어리감이 특징이고, 외피는 유리와 알루미늄이 비늘처럼 겹치는 느낌으로 보입니다. 빛에 따라 장면이 달라지는 타입입니다. 내부로 들어가면 그 곡선이 공간에서도 그대로 감지됩니다. 외부 형태가 내부 경험으로 이어지는 방식입니다.

이 지점에서 수저우가 무엇을 하고 있는지가 분명해집니다.

단지 “멋있는 건물”을 하나 세우는 것이 아니라, 박물관·극장·과학관 같은 프로그램을 한 권역에 묶어서 도시의 일상 동선으로 끌어옵니다. 관광지가 아니라 생활권으로 만들려는 접근입니다.

3) 수저우 과학관

대극장 인근에는 뱀처럼 휘어진 형태의 과학관이 있습니다. 멀리서 보면 한쪽에서 시작해 원형 동선을 그리며 이어지는 구조로 읽힙니다. 호수와 산의 맥락을 끌어안는 배치가 인상적입니다. 아이들과 함께 오면 “공원+테마파크+문화시설”이 묶인 하루 코스가 되는 구성입니다.

여기까지 걸으면서 든 생각은 단순합니다.

이 문화지구는 건축을 전시하는 곳이 아니라, 도시가 문화로 자신을 재조립하는 실험장에 가깝습니다.

상하 리트리트의 작은 체플

저녁에는 외곽에 있는 리트리트로 이동해 내리엔 후가 설계한 작은 체플을 봅니다. 불빛이 들어오는 시간대의 분위기가 좋다는 이야기를 듣고 늦게 찾았습니다.

흥미로웠던 건 공간의 완성도와 별개로, “사람이 거의 없는 운영”이 만들어내는 역설입니다. 시설은 정교하고 직원도 많아 보이는데, 이용자는 거의 보이지 않습니다. 이 장면은 질문을 남깁니다.

문화시설 확충이 도시를 바꾸는 것은 분명합니다.

하지만 그 변화가 어떤 ‘지속가능한 운영 구조’로 연결될지는 아직 단정하기 어렵습니다.

수저우에서 확인한 것

• 중국은 초고층 경쟁을 멈추고, 도시 발전의 기준을 바꿉니다.

• 그 이후의 투자 축은 공공건축·문화시설로 이동합니다.

• 수저우는 여러 건축가의 서로 다른 언어를 한 권역에 쌓아, ‘높이 대신 문화’로 도시를 재편하는 실험을 이어갑니다.

• 동시에 운영과 지속성이라는 현실적 질문도 함께 남습니다.

공실 상가·지식산업센터, 주거로 바꾼다? “특별법”이 성공하려면 무엇을 풀어야 하나

부동산 침체가 길어지면서 상가 공실과 지식산업센터 공실은 이제 지역을 가리지 않는 구조적 문제로 번지고 있습니다.

정부는 2026년 상반기, 공실 상가·지식산업센터 일부를 주거용으로 전환할 수 있게 하는 특별법을 추진할 예정이라고 합니다. ‘비어 있는 건물을 주거로 돌려 돌파구를 만들자’는 취지 자체는 이해가 됩니다.

하지만 현장에서 이 정책이 실제로 작동하려면 “규제를 완화한다”는 문장 하나로는 부족합니다.

용도변경은 단순 행정 절차가 아니라, 주차·소방·피난·지구단위계획·소유자 동의 등 여러 층위가 얽혀 있는 복합 문제이기 때문입니다.

1) 공실은 숫자로 이미 ‘경고’가 울렸다

상가 공실은 꾸준히 늘고 있습니다.

신도시뿐 아니라 서울 핵심 상권에서도 “비어 있는 1층”은 흔한 풍경이 되었습니다.

더 심각한 것은 지식산업센터 공실입니다.

일부 지역은 공실률이 30~40%를 넘어가고, 특정 도시는 70% 수준이라는 말까지 나옵니다.

공급은 늘었는데 경기 둔화와 기업 수요 감소가 겹치면서, 구조적으로 ‘채워지지 않는 상자’가 된 셈입니다.

이 상황에서 “공실을 주거로 전환”은 분명 매력적인 카드입니다.

하지만 문제는 가능성이 아니라 실행성입니다.

2) 업계가 우려하는 첫 번째: 수익 구조가 다르다

상가와 주거는 임대료 구조가 다릅니다.

주거는 월 80~90만 원으로도 시장이 성립하지만, 상가는 월 200~300만 원을 기대하는 구조가 흔합니다.

즉, 상가 소유자는 “주거 전환”이 결국 수익 감소로 이어진다고 판단할 수 있습니다.

정책이 열려도 시장이 움직이지 않는 이유가 여기서 생깁니다.

3) 두 번째: ‘특별법’만으로는 안 풀리는 핵심들

생활숙박시설(생숙) 용도전환 사례를 보면 이미 답이 나왔습니다.

법이 발표되고 공포되어도 현장에서 걸리는 지점이 해결되지 않으면, 사람들은 몇 년씩 ‘희망고문’을 겪습니다.

이번 공실 상가 전환도 마찬가지입니다.

(1) 지구단위계획(지단) 규정

지식산업센터는 지구단위계획 구역에 묶인 경우가 많습니다.

그 안에서 주거 용도가 가능한지부터 풀지 않으면, “전환 허용”은 선언으로 끝날 수 있습니다.

(2) 주차가 가장 크다

주거는 상가보다 주차 기준이 강합니다.

게다가 주차는 지자체 조례가 적용되기 때문에, 조례를 바꾸지 않는 이상 물리적으로 맞추기 어렵습니다.

특별법이 성공하려면, 지자체 조례에 막히지 않도록 중앙 차원의 정합성까지 설계해야 합니다.

(예: 부담금·대체 설치·공영주차 연계 같은 현실적인 수단 포함)

(3) 소방·피난·설비 기준

주거는 상가보다 안전 기준이 다릅니다.

스프링클러, 피난 동선, 방화구획, 정화조·환기 같은 요소들이 함께 따라와야 합니다.

(4) 대지 안의 공지, 계단·장애인 규정 등 ‘물리적 불가능’

도심 꼬마빌딩(근생)을 주거로 바꾸려 해도

대지 안의 공지, 인접대지 이격거리, 계단 폭, 장애인 동선 같은 규정 때문에 공사를 해도 완성 자체가 불가능한 경우가 나옵니다.

이건 “규제를 조금 완화”하는 정도가 아니라, 전환을 위한 별도 기준 체계가 필요합니다.

4) 세 번째: 집합건물은 ‘소유자 동의’가 난관이다

지식산업센터나 상가 건물은 대부분 집합건물입니다.

한 사람이라도 반대하면 사업이 멈출 수 있습니다.

따라서 특별법에는 단순 허용이 아니라,

• 동의 요건을 어떻게 설계할지

• 어떤 범위에서 다수결/특별결의가 가능할지

• 반대자 권리 보호 장치를 어떻게 둘지

  같은 실무형 장치가 함께 들어가야 현실에서 굴러갑니다.

5) 리모델링 비용은 ‘법’이 아니라 ‘돈’ 문제다

상가를 주거로 바꾸면 단순 칸막이 수준이 아닙니다.

난방(바닥난방), 급배수, 환기, 단열, 방화·피난, 실내 마감 등

주거 성능으로 올리는 비용이 상당합니다.

결국 “전환 허용”만으로는 부족하고,

전환이 일어나도록 하는 금융·세제·인센티브가 맞물려야 합니다.

6) 결론: 죽어가는 경기를 살리려면 ‘혁신’이 아니라 ‘실행 가능한 혁신’이 필요하다

지금의 공실 문제는 단기 침체가 아니라 구조 변화입니다.

인구 구조가 바뀌고, 소비와 업무 방식이 바뀌고, 도시는 재편됩니다.

따라서 해법도 기존 틀을 조금 손보는 수준으로는 어렵습니다.

특별법이 효과를 내려면,

• 지구단위계획

• 주차 조례

• 소방·피난 기준

• 물리적 불가능 규정(대지 안의 공지 등)

• 집합건물 소유자 동의 구조

• 리모델링 비용(인센티브)

  이 “현장의 장애물”을 한 패키지로 해결해야 합니다.

그렇지 않으면 생숙 사례처럼, 발표는 화려하지만 현장에서는 멈춰 서는 또 하나의 희망고문이 될 가능성이 큽니다.

어느것 하나 부족한 게 없는 팔각형의 동네 긴자는 또한 최고의 건축가들이 지은 건축물들로 그득그득합니다.

특히 도쿄역이 있는 마루노우치, 오테마치 인근은 20세기 근대 건축물을 보존한 채 그 위로 고층건물을 쌓아 만든, 독특한 뷰를 보여주며,

리노베이션 건축의 끝판왕들을 만나볼 수 있습니다.

감사합니다.

#도쿄브이로그 #건축 #디자인

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Timeline

0:00 Intro - 긴자가 근본인 이유

1:34 일본에서 가장 비싼 우체국

4:02 일본에서 가장 비싼 애플스토어

4:01 건축가가 과거를 존중하는 법

6:53 마루노우치의 화려함

7:12 버블경제가 낳은 초거대 건축물

9:44 덜어냄이 완성한 미래지향적 공간

9:56 좋은 건축물에 좋은 의자

12:16 다음은...?

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Music by Dormio - En Route - https://thmatc.co/?l=0457717F

Music by Eklecticism - Season's Greetings - https://thmatc.co/?l=16AE0506

Music by Nobiwon - 9am in Wisconsin - https://thmatc.co/?l=4AD81611

건축 재료와 공법, 설계자의 시선 vs 건축주의 시선

또 금요일이네요. 일주일이 어떻게 지나가는지 모르겠습니다. 영상 찍을 내용은 너무 많은데, 오늘은 조금 길어지더라도 꼭 짚고 넘어가야 할 이야기를 해보려 합니다.

바로 건축 공법과 재료를 바라보는 설계자와 건축주의 시선 차이입니다.

구독자의 질문에서 시작된 고민

한 구독자분이 메일로 질문을 보내왔습니다.

"이 외장재와 저 외장재, 어느 것이 더 좋은가요? 장단점을 분석해주세요."

이런 질문에 단편적으로 답을 내릴 수가 없습니다. 왜냐하면...

모든 재료에는 존재 이유가 있다

지금 우리나라에 존재하는 모든 공법과 재료는 다 이유가 있습니다.

• 쓸모가 없으면 벌써 사장되었거나 없어졌어야 합니다

• 법적으로 금지되거나 아무도 찾지 않으면 산업 자체가 사라집니다

• 현재 존재한다는 것은 누군가에게 필요하다는 의미입니다

어떤 사람에게는 아무 가치 없는 재료가 다른 사람에게는 최고의 재료가 될 수 있습니다.

단순하게 "좋다, 안 좋다"로 구분하는 것은 불가능합니다.

생각보다 선택지는 많지 않다

골조 (구조)

주택에서 쓸 수 있는 구조:

1. 콘크리트

2. 목구조 (경량목구조, 중목구조, 한옥)

3. 철골 (경량철골, SRC 포함)

4. ALC 블록조

5. 조적조 (내진설계 이후 거의 사용 안 함)

평생 건축하는데 이 5~6가지만 하면 됩니다. 어렵지 않습니다.

외장재

1. 벽돌

2. 석재

3. 금속

4. 세라믹

5. 타일류

6. 복합패널

7. 미장

이게 전부입니다. 어렵지 않죠?

지붕재

1. 금속

2. 기와 (진흙 기와, 금속 기와)

3. 아스팔트 싱글

평생 건축을 하는데 쓸 수 있는 재료가 이게 다입니다.

왜 복잡하게 느껴질까?

생각보다 선택지가 적은데 왜 어렵게 느껴질까요?

5 × 7 × 3 = 105가지 조합

구조 5가지 × 외장재 7가지 × 지붕재 3가지로 들어가니까 자꾸 복잡해지는 겁니다.

하지만 알고 보면:

• 주택에서 대부분 콘크리트, 목조, ALC 블록조만 씁니다

• 외장재도 벽돌, 석재, 미장, 금속, 타일류 정도만 씁니다

실제로는 많지 않습니다.

설계자 vs 건축주의 관점 차이

설계자의 관점

카테고리로 본다:

• 수돗물이냐, 지하수냐, 강물이냐, 바닷물이냐

건축주의 관점

제품명으로 본다:

• 평창샘물이냐, 삼다수냐, 아리수냐

자꾸 제품의 특징을 이야기해달라고 합니다.

• 벽돌에서도 화강석, 적벽돌, 수제벽돌로 나뉩니다

• 석재에서도 화강석, 대리석, 사암으로 나뉩니다

• 금속에서도 아노다이즈, 0.5T, 0.7T, 1.2T, 3.0T로 나뉩니다

하지만 본질은 똑같습니다.

어떤 제품이라도:

• 벽돌이 가진 장단점

• 석재가 가진 장단점

• 금속이 가진 장단점

모두 동일합니다.

건식 vs 습식 - 두 가지만 이해하면 된다

외장재 시공 방법은 크게 두 가지입니다:

건식 시공

• 목재

• 금속

• 세라믹

• 복합패널

습식 시공

• 벽돌

• 석재

• 미장

• 타일류

외장재를 다루는 접근 방법이 두 종류밖에 없습니다.

실전 예시: 금속 외장재 + 콘크리트 구조

건축주가 금속재 샘플을 가져왔습니다

"이 금속재로 하고 싶어요. 콘크리트 구조로 하려고 하는데..."

설계자가 고민해야 할 것

연결 방법

금속은 기본적으로 건식 시공입니다.

콘크리트 벽체
    ↓
단열재 설치
    ↓
앵글 프레임 설치 (콜드브릿지 발생)
    ↓
하지털(세로 프레임) 설치
    ↓
금속 패널 부착

문제점

1. 단열재를 뚫고 앵글이 나옴 → 콜드브릿지 발생

2. 외부 프레임 시공 → 공사비 상승

3. 소형 건물에 적합하지 않음 → 효율성 문제

해결 방안

• 부재 자체가 단열 성능 있는 제품 사용

• 큰 규모 건물에 적합 (600평 이상)

• 소형 건물은 다른 재료 검토

돈이 얼마나 올라가는지 말할 수 있어야 한다

건축주에게 알려줘야 할 것:

"이 금속재를 쓰려면:

• 외부 프레임 시공 필요

• 단열 성능 보완 공사 필요

• 공사비가 평당 XX만원 추가됩니다"

단순히 "이 재료가 좋다, 안 좋다"가 아니라 전체 공사비에서 얼마나 합리적인가를 따져야 합니다.

벽돌의 딜레마

벽돌 건물은 예술입니다

개인적으로 벽돌 건물을 엄청 좋아합니다. 벽돌 건물은 진짜 예술입니다.

하지만 우리나라 시공의 문제

잘못된 시공 방식:

콘크리트 벽체 → 벽돌 시공 → 창호 설치

이렇게 하면:

• 창호 주변에 단열이 없음

• 결로 발생

• 에너지 손실

올바른 시공 방식:

콘크리트 벽체 → 창호 먼저 설치
    ↓
단열재를 창호까지 연결
    ↓
벽돌 시공
    ↓
창호 주변은 벽돌 타일로 마감

현실

우리나라 대부분 건물이 잘못된 방식으로 시공됩니다.

• 단열이 없어서 항상 춥습니다

• 결로가 발생합니다

• 에너지 비용이 높습니다

이걸 알고 나니 벽돌 쓰기가 두렵습니다.

실내 마감재도 마찬가지

실내에서 쓸 수 있는 재료:

1. 노출 콘크리트

2. 미장 + 페인트

3. 석고보드 + 페인트

4. 벽지

이게 전부입니다.

건축주는 자꾸 이것보다 훨씬 많다고 생각합니다.

최근 친구가 물었습니다: "벽지, 신한이 좋아? LG가 좋아?"

답이 없는 질문입니다.

재료는 그 자체로 완성형이다

루이스 칸의 명언

"벽돌에게 물었다. 너는 무엇이 되고 싶니?"

모든 재료는 그 자체로 완성형입니다.

• 벽돌은 벽돌 나름의 특성

• 석재는 석재 나름의 특성

• 금속은 금속 나름의 특성

왜 자꾸 비교합니까?

각각 고유한 가치가 있습니다.

건축은 비유하자면...

사람의 몸과 옷

구조 = 골격 (뼈) 외장재 = 옷

정우성처럼 몸매가 좋으면:

• 어떤 옷을 입어도 멋있습니다

• 티셔츠만 입어도 됩니다

저처럼 비례감이 안 좋으면:

• 큰 옷으로 배를 가려야 합니다

• 옷으로 보완해야 합니다

건축도 마찬가지입니다.

• 공간 비례감이 좋으면 재료는 단순해도 됩니다

• 공간이 아쉬우면 재료로 보완합니다

디자인과 재료가 안 어울리면 하자 발생

예시: 수평띠 디자인 + 대리석

수평 띠 디자인
━━━━━━━━━ (대리석)
━━━━━━━━━ (다른 재료)
━━━━━━━━━ (대리석)

이런 디자인에 대리석을 고집하면:

• 시공이 어렵습니다

• 비용이 폭증합니다

• 하자 가능성이 높습니다

대리석이 안 어울리는 디자인입니다.

건축주가 흔히 하는 실수

순서가 잘못되었습니다

잘못된 순서:

1. 벽돌로 하고 싶어요

2. 지붕은 기와로 하고 싶어요

3. 이제 설계 시작해주세요

→ 산으로 갑니다

올바른 순서:

1. 내가 원하는 공간은 이렇습니다

2. 예산은 이 정도입니다

3. 가장 합리적인 재료를 찾아주세요

→ 성공적인 집짓기

코너창 + 벽돌 = 재앙

코너창이 있는 건물에 벽돌 외장:

• 몇 년 지나면 대부분 하자 발생

• 벽돌이 처지고 깨집니다

• 제대로 된 건물을 본 적이 없습니다

디자인과 재료가 안 어울리기 때문입니다.

예산에 따른 현실

모든 건축주는 돈이 부족합니다

• 100억으로 짓는 사람: 10억 부족

• 50억으로 짓는 사람: 5억 부족

• 10억으로 짓는 사람: 1억 부족

• 1억 천으로 짓는 사람: 천만원 부족

자기 원대로 짓는 사람은 없습니다.

제가 가장 작게 지은 건물은 1억 천만원 협소주택이었습니다. 그 건축주도 천만원이 없어서 하고 싶은 걸 못 했습니다.

이걸 인정하고 어떻게 합리적으로 할지 찾는 게 집짓기입니다.

설계자가 보는 재료의 가치

아스팔트 싱글

북유럽 30억짜리 건물에도 아스팔트 싱글 씁니다. 우리나라만 "싸구려"라고 생각합니다.

벽돌

예술입니다. 하지만 함수율, 내진설계, 시공법 모두 고려해야 합니다.

대리석

엄청 좋은 재료입니다. 하지만 건물 품격에 맞을 때만 멋있습니다. 말도 안 되는 건물에 대리석 쓰면 오히려 이상합니다.

재료별 특성 (간략)

벽돌

• 습식 시공

• 함수율, 흡수율 확인 필요

• 200 단위 설계 (모듈 맞추기)

• 내진철물 필요 (3~4층 이상)

• 매우 비쌉니다

석재

• 습식 시공

• 무게 고려 필요

• 목구조에는 부적합

• 대리석은 특히 고가

금속

• 건식 시공

• 콜드브릿지 문제

• 외부 프레임 필요

• 대형 건물에 적합

복합패널

• 건식 시공

• 화재 시 문제 (소방관이 싫어함)

• 불이 안 꺼집니다

목재

• 건식 시공

• 목구조에 적합

• 콘크리트 구조에는 추가 공사 필요

건축주가 고민해야 할 것

디테일이 아닌 큰 그림

하지 말아야 할 것:

• 벽돌 좋나요?

• 징크가 좋나요?

• 어느 브랜드가 좋나요?

해야 할 것:

• 나는 어떤 공간에서 살고 싶은가?

• 예산은 얼마인가?

• 가장 합리적인 방법은?

비유: 세계일주 계획

잘못된 접근

"세계일주를 하고 싶은데..."

• 엔진은 독일 엔진이 좋나요?

• 타이어는 어느 브랜드가 좋나요?

• 카본 바디가 좋나요?

이동 수단도 정하지 않았는데 부품을 고민하고 있습니다.

올바른 접근

1. 비행기로 갈까? 차로 갈까? 배로 갈까?

2. 차라면 세단? SUV? 트럭? 밴?

3. 예산은 얼마?

4. 그에 맞는 엔진과 부품 선택

재료에 목숨 걸 필요 없다

예시

벽돌로 설계했는데:

• 벽돌 공장에 불이 났습니다

• 벽돌 공급이 중단되었습니다

그럼 바꿔야 합니다.

벽돌에 목숨 걸 필요 없습니다. 비슷한 색감의 다른 재료로 대체하면 됩니다.

건축은 조합입니다.

현실: 100% 만족은 없다

평생 건축하면서:

• 좋은 재료만 쓴 적 없습니다

• 항상 예산에 맞춰서 합니다

• 땅과 건축주 조건에 맞춰서 찾아갑니다

전체 맥락에서 가장 합리적인 것을 찾는 게 건축입니다.

개인적 취향 (소장님의 경우)

다시 짓는다면?

구조:

• 지금 아기자기한 공간에 사니까

• 넓은 공간에 살고 싶습니다

• 라멘조 (보+기둥) 콘크리트

• 또는 중목구조

외장:

• 유럽산 타일 (색상 독특한 것)

• 수제벽돌 (한 장에 8만원짜리)

• 터키산, 오만산 대리석

지붕:

• 티타늄

• 아연 (진짜 징크)

하지만 이것도 예산과 상황에 따라 바뀝니다.

가장 비싼 재료는?

지붕

티타늄, 아연징크

외장

• 수제벽돌 (유럽산, 수십만원/㎡)

• 고급 대리석 (터키산, 오만산)

현실

• 규모가 커야 멋있습니다

• 소형 주택에는 과합니다

• 예산 고려 필수

결론

건축 재료와 공법의 진실

1. 모든 재료는 존재 이유가 있다

2. 좋고 나쁨이 아닌 합리성으로 판단

3. 선택지는 생각보다 많지 않다

4. 디테일보다 큰 그림이 중요

5. 예산에 맞춰 최선을 찾는 것

건축주에게

• 재료 먼저 정하지 마세요

• 공간부터 생각하세요

• 예산 현실적으로 보세요

• 설계자와 함께 찾아가세요

설계자로서

모든 재료는 그 자체로 완성형입니다. 비교하지 말고, 각각의 특성을 이해하고, 가장 합리적인 조합을 찾아주는 것이 우리 역할입니다.

좋은 건축은 가장 비싼 재료를 쓰는 게 아니라, 가장 합리적인 재료로 가장 아름다운 공간을 만드는 것입니다.

상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.

1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

• 주택담보대출(주담대)

  • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

  • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

• 전세대출

  • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

  • 대략 3%대 중후반 정도

상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.

2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

많이 받는 질문이 이것입니다.

“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

• 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

• 통상:

  • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

  • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

예를 들어,

• 매매가: 100억

• 탁상 감정가: 80억

• 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.

3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

1) 소득(직업) 활용

• 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

• 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

• 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

예시:

• 내 아파트 시세: 30억

• 기존 대출: 10억

• 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

• 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

포인트

아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.

4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

• 집 시세: 30억

• 전세보증금: 10억

• 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

• 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

예시:

• 매매가: 500억

• 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

• “주변 시세보다 저렴한 금매”

• “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

• 매매가 500억

• 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

즉,

• 감정가를 잘 받아놓고

• 금매로 싸게 사면

• 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.

6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

• 신축 건물

  • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

  • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

• 리모델링 건물

  • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

  • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

  • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

    건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

• 공사 내역서

• 세부 공사 항목

• 사진 및 증빙 자료

를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.

7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

• 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

  → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

• 교육연구시설(학원, 연구소 등)

  → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

  → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

따라서 현재 건물 용도와

향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.

8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

1) 개인 명의

• 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

• LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

2) 법인 명의

• 대체로 개인보다 대출에 유리

• 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

특히,

• 부동산 임대업 법인:

  • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

• 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

  • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

  • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

  • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

즉,

“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.

9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

• 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

• 최근: RTI 50% 기준

  • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

  • 추가 대출 인정에 유리

이는 곧,

• 수익률 3%대 건물만 가지고는

• 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

반대로 보면,

• 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

• 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

  “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.

10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

은행마다,

• 분기별로

• 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

• 1분기: A은행, B은행이 적극적

• 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

• 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

따라서,

“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

0.1%p 금리 차이도

규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.

11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

• 신축 공사

• 리모델링 공사

• 인테리어 공사

이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

• 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

• 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

• 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

중요한 것은,

공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

내역·계약·증빙을 준비하는 것

입니다.

그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.

정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

상업용 부동산, 특히 건물 투자는

금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

• 감정평가 구조

• 건물 용도별 LTV 차이

• 개인 vs 법인

• RTI 기준

• 공동담보, 금매 활용법

• 시설자금 대출 구조

이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

건물 투자를 고민 중이라면,

“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

그게 결국,

같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.

항상, 누구나, 모든 매체에서 “설계가 우선이다. 설계비 아끼면 안된다. 설계를 제대로 해야 한다.”라고 이야기하고, 결국 그렇게 되지 못한다.

 이 것만으로 하나의 특집을 꾸며도 모자랄 듯 하지만, 극단적으로 짧게 원인을 표현하자면 “비용의 가치만큼 건축사가 서비스를 하지 못하기 때문”이다. 

 지금까지 건축사의 서비스는 “법적 행정처리 대행”을 기본료로 하고, 여기에 더 추가되는 비용은 이른바 “디자인값”이었다. 문제는 이 디자인이라는 것은 “하지가 없는” 상태에서 가치를 획득할 수 있다는 것이다. 누수, 결로, 곰팡이, 균열, 더위, 추위로 살기 어려운 건물에 디자인이라는 포장(실제로 정말 좋은 디자인을 포함)을 하면 한번 잡지에 나올 수는 있겠고, 또 일시적으로 유명세를 탈 수도 있겠지만... 이 것이 집단의 신뢰까지 이어질 수는 없다. 지금처럼 열린 세상에는 더더욱 그러하다.

 물론 세계에서 0.1% 이내에 드는 건축사는 다를 수 있다. 그들이 디자인한 건물을 소유한다는 것 자체가 목적이기에 (이 역시 논란의 여지는 있지만) 그 집이 설사 어떤 하자가 있더라도 만족할 수도 있기 때문이다. 

 이 말을 뒤집어 이야기하면, 이 0.1% 안에 들지 못한다면 하자가 생기지 않도록 최선을 다해야 한다. 특히 아주 기본적인 하자인 “구조적 결함, 누수, 결로”는 없도록 해야 한다. 

 이 것이 “제대로 된 설계”이며, 이 것이 전제가 된다면 (비록 시간이 걸리겠지만), “설계가 우선”이라는 뜬구름식 표어가 있지 않더라도 건축주는 충분히 정당한 비용을 지불할 의사가 생길 것이다.

 건축주는 건축사가 설계하는 도면에 당연히 하자가 없다고 생각을 하고, 설계비 안에 이미 이를 위한 비용이 포함되었다고 보고 있고, 그 것이 당연하다. 

그러나 만약 건축사가 “이 설계비는 하자예방이 들어 있지 않습니다. 이 비용으로는 비가 샐 수도 있고, 결로가 생길 수도 있습니다.”라고 이야기한다면 맡길 사람이 있을 리가 없다. 

 여기로부터 자유롭다 이야기할 수 있는 건축사가 몇 명이나 될 것인가?

 예를 들어 단면도를 아래와 같이 

가. 외벽은 외단열, 지붕은 내단열

나. 외벽을 양단열, 지붕은 내단열

다. 외벽과 지붕을 모두 내단열

로 그리는 모든 건축사는 (지금 기준으로) 아무 생각이 없다는 것이며, 이는 더 이상 새로운 공부를 하고 있지 않은 건축사라는 뜻이기 때문이다. 이런 식의 도면은 공사를 시작하기도 전에 이미 하자를 안고 가겠다는 것이다.

 물론 최선을 다해도 하자가 생길 수 있다. 하지만 최소한 “설계하자”는 아니라고 떳떳하게 말할 수 있어야 한다. 그냥 우기는 것이 아니라... 

 패시브하우스의 구조별 접근 전략에 하자부터 이야기하는 것은 “패시브하우스가 건축물의 기본적인 하자를 없애려는 노력의 산물”이기 때문이다. 

이 글에서는 극히 기본적인 사항에 대해 수박 겉핥기처럼 적을 수 밖에 없으며, 자세한 사항은 각 분야별로 별도의 글로 다룰 예정이다.

공통 

 가. 외관이 단순해야 한다. 형태의 복잡함은 곧장 공사비의 압박으로 돌아온다. 외벽 1제곱미터를 만드는데 구조부터 마감까지 약 30만원정도가 들어 간다. 외벽의 면적을 줄이는 것이 공사비 절감의 가장 빠른 지름길이다. 

 현재 지어지는 주택을 보면 외벽의 면적이 서로 최대 2배까지 차이가 나는 것도 있다. 단순한 외관의 30평대 주택 외벽의 면적이 150제곱미터라면 그 두 배가 되므로, 증가 공사비는 4,500만원이나 한다. 즉 평당 120만원이 넘게 추가되는 것이다. 이를 위해 돌출되거나, 들어간 부분이 최소화 될 수 있도록 설계사무소와 긴밀히 이야기를 나누어야 한다.

 나. 패시브하우스를 떠나서 미세먼지 때문이라도 환기장치에 대한 설계와 공사비예산을 미리 책정해 놓아야 한다. 공사비는 30평대 주택을 기준으로 인건비 포함 약 500만원대로 형성된다.

 다. 창이 있으면 차양을 함께 생각해야 한다. 올해 여름을 겪으셨으면 더 길게 이야기하지 않아도 다들 이해하시리라 생각된다.

콘크리트 구조

가. 구조체

 첫 번째, 콘크리트는 현장에서 만들어진다. 그러기에 마르는데 시간이 필요하며 이 시간이 상상보다 훨씬 긴데, 좋은 조건에서도 약 2년이 필요하다. 겨울에 타설되면 그 보다 더 오래 걸린다. 그러므로 이  내부 수분이 증발되는 방향을 고려해야 한다.

 두 번째, 콘크리트는 열전달이 매우 빠르다. 단열재 대비 약 70배 정도된다. 그러므로 콘크리트는 단열재로 완전히 감싸 주어야 한다.

 세 번째, 면의 평활도가 손맛에 달려 있다. 벽면이 평활하지 못하거나 개구부의 치수가  다 다르면 일하는 사람이 힘들고, 힘들면 품질이 안나오고, 품질이 안나오면 하자가 발생하다. 그러므로 평단가로 계약하는 골조팀과 계약을 하면 안된다.

나. 누수

 창호 주변에 방수테잎이 붙어야 한다.

실란트 코킹으로 방수를 기대 한다거나, 이 조차 하지 않는 것은 협회 홈페이지에 지긋 지긋하게 올라 오는 창문 주변 누수의 근본적인 원인이 된다.

 콘크리트는 모든 이어치기한 부분에 “지수판”이라는 것이 시공되어야 한다. 콘크리트 구조의 누수는 거의 모두 이 이어치기한 부분에서 생기기 때문이다. 나머지는 방수가 해결해야 한다.

 방수는 소재의 문제보다는 설계와 사람의 문제가 90%이다. 모든 방수재는 다 좋다. 다만 그 자재가 제시하는 두께와 방식으로 시공되어야 한다. 그 것이 안되면 모든 방수재는 다 무용하다. 

예를 들어 평지붕에서 가장 흔히 볼 수 있는 녹색의 우레탄도막방수는 외기에 노출되게 시공되어서도  안되고, 3번에 걸쳐 3mm 두께가 되어야 한다. 이 것이 지켜지고 있지 않을 뿐이다.

다. 단열

항상 “외단열 우선”이다. 이 점은 분명한데 문제는 네 가지 부분에서 존재한다.

 첫 번째는 일부는 외단열, 일부는 내단열의 혼용과 혼용되더라도 이에 따른 적절한 조치를 하지 않는 다는 점이다.

두 번째는 전부 외단열로 했더라도 누락되는 부분이 있다는 것이다. 대표적으로 아래의 네 가지 경우가 해당된다. 이렇게 단열재가 누락된 부분이 모두 없어야 한다. 

세 번째는 각종 외벽 마감재를 달아 매기 위한 철물 들이 단열재를 뚫고 들어가는 부분이다.

<석재 고정 철물 사례> 

 이 것을 해결하기 위한 다양한 제품이 이미 시장에 나와 있다. 그러나 이 부분보다 더 심각한 것이 두가지가 있는데..

첫번째는 석재를 고정할 때, 석재에 홈을 내서 철물을 삽입해야 하는데, 그냥 철물 위에 올려 놓고 에폭시 본드로 붙이고 만다는 것이다. (이 것은 잠재적 살인미수에 해당한다.)

두번째는 거푸집을 고정하기 위한 폼타이를 제거하지 않는 다는 것이다.  

폼타이는 철이며, 콘크리트보다 열전달이 훨씬 잘된다. 그리고 원래부터 거푸집 제거 후에 잘라낼 수 있도록 디자인이 되어져 있는 제품이다. 그러므로 단열재 속에서 묻힐 수 있도록 끝 부분을 잘라 내야 한다. 

<폼타이> 

 네 번째는 일체타설을 한다는 것이다. 

일체타설은 오로지 시공 속도를 높이려는 것이지 그 건물의 성능을 높이려는 목적이 아니다. 그러므로 건축주 또는 감리자는 이를 허용해서는 안된다. 일체타설은 열교, 탈락, 후공정의 복잡함, 온도에 의한 균열 등 수많은 문제를 내포하고 있기 때문이다. 

그러므로 단열재는 후부착이 되어야 한다. 

1. 남아 있는 폼타이에 의한 열교 

2. 콘크리트 건조시 수축/팽창으로 인한 단열재의 균열 

3. 새어 나온 콘크리트에 의한 열교 

* 결정적으로 단열재 내부에 타설된 콘크리트의 품질을 육안으로 확인할 수 없어진다.

라. 기밀

콘크리트 구조의 기밀은 비교적 쉽고 용이하다. 창호 주변과 각종 외벽 배관 주변만 신경쓰면 되기 때문이다. 여기에 관한 내용은 앞선 글에 적은 바 있다.

경량 구조체 공통

가. 방습층 필수

 경량구조체(경량목구조, 중목구조, 경량스틸구조)에서 가장 최우선은 실내측에 방습층이 있어야 한다는 것이다. 이는 그 무엇보다 우선이다. 

이 방습층이 없다면 목조주택을 포함한 모든 경량구조는 성립될 수 없다. “그럼 지금까지 방습층없이 지어진 모든 목조주택은 잘못된 것인가?” 라는 질문에도 “당연히 그렇다.”라고 대답할 수 있다.

 왜냐면 건축법에도 이 방습층을 요구하고 있기 때문이다. 즉 방습층이 없는 경량구조는 모두 불법건축물이다. 이 법은 어제 오늘 생긴 것이 아니라 2001년부터 있어 왔다. 이 방습층의 내용에 대해서는 앞선 글에 언급된 바가 있으나, 워낙 중요한 내용이라 한번 더 강조를 하는 것이다.

 이 방습층을 "가변형방습지"로 한다면 더 나은 결과를 보장받을 수 있다.

<경량목구조의 방습층> 

  나. 기초의 단열

 1층 바닥의 단열은 해당 두께를 기초 상부에 몰아서 하는 것이 낫다. 물론 기초 측면의 단열도 꼭 해야 한다.

 아래 사진은 "지어져서는 안되는 판넬집"의 경우인데, 기초측면의 단열재를 누락하면서 겨울철 외벽에 붙어 있는 화장실이 다 얼어서 물조차 쓸 수 없는 사례이다.

다. 레인스크린없는 외단열

  레인스크린은 북미에서 “외단열재 뒷면으로 빗물이 넘어가면서 OSB가 상하게 된 큰 하자를 겪은 후에 생겨난 방식”인데 문제는 이 레인스크린 속으로 외기가 들어가는 방식이라서 이 외측의 단열재는 단열성능이 없다고 본다는 점이다. 그러므로 레인스크린없이 글라스울 또는 미네랄울을 밀착해서 외단열을 하는 것이 단열성능을 높힐 수 있는 방법이다. 

 만약 단열성능을 높이고자 건식구조 외벽에 레인스크린없이 EPS단열재를 밀착하여 사용하는 것은 투습성능 부족으로 인한 하자 발생 확률이 아주 높아 허용되지 않는 방법이다. (투습이 가능한 EPS는 자재정보에서 볼 수 있다.)

 <경량구조 외벽의 추가 단열시공>

 또한 외단열을 추가하는 것이 유리한 다른 이유는 경량구조외벽에서 이 구조체가 차지하는 면적이 상당하기 때문이다. 즉 창문 주변의 수직재나 수평재를 자세히 보면 구조재로만 꽉 차있어서 단열재가 들어갈 수 없고 그 면적이 상당함을 쉽게 인지할 수 있다. 즉 구조체 두께를 늘린다고 해서 이 것이 획기적으로 나아질 수는 없으므로, 이 점을 고려하여 외측에 단열을 한번 더 하는 것이 나은 선택이 된다.

라. 단열 두께

 경량구조는 구조체의 두께가 곧 단열재의 두께가 된다. 2018년 9월부로 건축법의 단열성능이 강화되면 더 두꺼운 단열재를 사용해야 하는데, 여기에 대한 대응은 경량이냐 중목이냐 경량스틸이냐에 따라 다르지만, 지금과 같은 방식으로는 불가능하다. 

특히 단열재가 경량목구조보다 더 많이 빠지게 되는 (구조체가 차지하는 면적이 더 많기에) 중목구조와 철에 의한 열손실이 더 큰 경량스틸구조는 반드시 외단열이 추가되어야 한다. 

마. 실내 설비층

 경량구조는 실내측에 방습층이 필수적이기 때문에, 각종 배관이 벽체 속에 들어가면 그 것이 벽 밖으로 나올 때, 이 방습층을 훼손하게 된다. (예: 수도꼭지, 콘센트박스 등) 그래서 경량구조는 [구조체 - 방습층 - 설비층 - 석고보드]의 순서로 구성이 이루어져야 한다. 이 설비층은 약 40mm 두께면 무난하다.

 <설비층 구성 모습>

바. 지붕의 단열재 위치

 현장에서는 웜루프, 콜드루프(?)로 구분을 하고 있으나, 통기층의 형성과는 무관한 용어이고, 협회에서는 내부통기지붕, 외부통기지붕으로 용어를 정하였다.

 최근은 외부통기지붕으로 가는 추세이나, 내부통기지붕이라고 할지라도 실내층에 방습층이 제대로 형성되면 심각한 하자로 이어지지는 않는다. 다만 열적으로 불리할 뿐이다. 공사비 차이도 별로 없으므로 가능하다면 외부통기지붕을 선택하도록 한다.

<내부통기지붕> 

<외부통기지붕> 

  여기서 외부/내부를 가르는 기준은... 

외부공기가 들어가는 위치가 지붕용 투습방수지의 안쪽이면 내부통기지붕, 바깥쪽이면 외부통기지붕이라 할 수 있다.

사. 설계사무소의 선정

 우리나라 건축사 대부분이 콘크리트 구조의 설계는 익숙해도 경량건축물은 경험이 많지 않다. 그런데 가끔 건축사의 이야기를 들어보면... “목구조는 건축사가 기본 도면만 그리고, 나머지는 목구조 전문 시공사가 알아서 하는 거여요”라고 하시는 분이 있다. 

 이런 건축사에게 설계를 맡겨서는 안 된다. 왜냐면 이런 분들은 실제 목구조를 전혀 이해하고 있지 못하다는 뜻이며, 평면, 단면 등 도면을 그릴 때 구조적 또는 마감 등이 시공 가능하도록 그려내지 못하기 때문이다. 이런 도면을 나중에 시공회사에게 넘겨봐야 좋은 소리 듣지 못하는 것은 기본이고, 자질구레한 설계변경에 대해서 공사비는 시간이 갈 때마다 올라가는 것을 경험하게 될 것이다.

경량목구조

 가. 단열

 경량목구조는 다른 경량구조에 비해 비교적 스터드의 크기도 작고, 나무라는 이득이 있어서 구조체의 두께가 더 두꺼워 지거나 (2x6 → 2x8) 추가적인 단열재가 붙는, 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있지만, 가급적 구조체 외부에 단열을 추가하는 것을 권장한다. 

 왜냐면 나무가 아무리 단열성능이 좋더라도 단열재가 아니기에, 외단열이 한번 더 들어가는 것이 여러모로 좋기 때문이다.

 나. 창호의 위치

 창호의 위치는 창호와 구조체 사이에 약 20mm 이상의 단열폼이 충진되는 것을 전제로 창호외측과 OSB면을 일치시키는 것이 올바른 설치 위치가 된다.

<경량목구조에서 외단열이 있는 경우의 창호위치> 

중목구조

가. 단열

 중목구조는 구조재가 경량목구조보다 두껍기 때문에, 열손실도 비교적 크거니와 그 만큼 들어가는 단열재의 양도 적은 것이 문제가 된다. 특히 실내에 구조재가 노출되는 것을 즐기시는 분이 계신데, 불행히도 권장되는 방법이 아니다. 단열/방습층 형성에 어려움이 있기 때문이다. 

 아래 그림과 같이 실내의 방습층이 기둥에 가로 막혀 연속되어질 수 없기 때문인데, 이 불연속성을 해소하는 방법이 마땅치 않다.

  여기에 더해서 중목구조에서 주로 사용하는 기둥의 크기가 120x120mm 인데, 이 두께를 모두 단열재로 채워도 지역에 따라서 올해 9월에 변경되는 건축법을 만족시킬 수도 없다. 

 그래서 중목구조라고 할지라도 구조재 자체의 노출은 어려우며, 이를 꼭 하고 싶다면 구조재처럼 보이도록 별도의 마감을 해야 하는 것이 맞다. 또한 법을 만족시키려면 여기에 더해서 외단열을 추가해야 하므로 결국 경량목구조에 외단열을 하는 것과 같은 길을 가야 하며, 기둥의 큰 열교를 막기 위해 경량목구조보다 더 두꺼운 외단열이 시공되어야 한다.   

 구조적 이득이 생기는 만큼 잃는 것이 있다고도 볼 수 있다.

 지역에 따라 경량목구조처럼 2x2 한 겹 또는 두 겹의 외단열이 필요하며, 설비층이 필요한 것은 모든 경량구조와 같다.

 <중목구조 올바른 벽체 구성의 예>

 만약 구조재를 실내측에 노출하고 싶다면, 실제 사용된 구조재는 불가능하며 별도로 나무기둥처럼 보이는 마감을 해야 한다.

나. 창호의 위치

 경량목구조와 동일하다.

경량스틸구조

가. 단열

 경량스틸구조의 단열방법은 콘크리트구조와 거의 같다고 봐도 무방하다. 철이 지닌 높은 열전도율 탓에 열교를 효과적으로 끊어 내면서 중단열을 유지하기는 불가능하다.

 특히 목구조와는 다르게 속이 빈 스터드를 사용하기 때문에 이 속을 어떻게 채우느냐도 관건이라, 이 내부에 집중하기 보다는 외단열에 몰입하는 것이 현명한 선택이다.

 이를 전제로 몇가지 대안이 제시될 수 있는데, 아래 그림과 같다. 왼쪽부터 1번, 2번, 3번 방식이라고 한다면,

1번 방식은 목구조와 동일한 개념의 단열방식이며, 단열성능은 가장 낮다.

2번 방식은 스터드 크기를 줄이고, 외단열을 더 두껍게 하는 방식이다. 단열 성능은 더 올라간다.   

3번 방식은 작은 스터드를 택하고, 스터드 사이에 단열은 없는 방식이다. 이 공간은 설비층으로 사용되는데, 소음의 전달을 막는 저밀도 단열재를 소량 채울 수도 있다. 

단열은 100% 외단열이며, 이 경우에만 EPS와 같은 유기질단열재의 사용이 가능하다. 

 세가지 방식 모두 레인스크린이 없는 구조이므로, 1번과 2번 방식은 모두 무기질단열재가 사용된다. 특히 외단열재가 목구조보다 더 두꺼우므로, 공사비 절감에 외단열미장마감이 유리하므로, 고밀도미네랄울이 사용될 수 밖에 없다. 아마도 3번 방식이 가장 저렴하겠지만, 국내에 이런 방식의 경험을 가진 시공사가 거의 없어서 실제로 이 방식의 현장을 보기는 쉽지 않을 것이다.

나. 창호의 위치

 경량스틸구조에서도 창의 위치는 목구조와 같다. 다만 스틸구조의 열교를 막기 위해 목구조처럼 단열폼 만으로는 효과적이지 않으며, 최소한 창의 하단은 고밀도폴리우레탄보드와 같이 압축강도가 매우 높고 단열성능이 높은 재료로 열교를 차단해야 한다.

 이 역시 그리 쉽게 실현될 수 있는 방법은 아니다. 실행의 어려움을 떠나서 경험이 필요한 부분이기 때문이다.

이번 글은 각 구조방식별 패시브하우스의 접근 방식을 좀 더 깊게 들어가 보았다. 아무쪼록 도움이 되었으면 한다. 하지만 이 모든 것을 떠나서 경량구조에 방습층만이라도 시공되는 건축시장이 되었으면 하는 바램이다.