정부가 AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 'K-AI 시티' 조성에 나선다. 사람 중심의 미래도시를 지향하면서 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 활용할 수 있는 도시를 만들고, 국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시로 육성한다는 구상이다.

국토교통부가 9일 부산 벡스코에서 열린 '2026 월드 스마트시티 엑스포'에서 'K-AI 시티 실행전략'을 발표했다.

이번 실행전략은 국정과제로 추진 중인 K-AI 시티 실현을 위해 마련한 것으로, AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 K-AI 시티 조성을 목표로 한다.

정부는 이를 위해 ▲사람 중심의 따뜻한 미래도시 조성 ▲모두가 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 즐기는 도시 ▲국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시를 기본방향으로 설정했다.

이를 구체화하기 위한 5대 핵심과제로는 ▲AI 혁신서비스 발굴 ▲AI 시티 인프라 구축 ▲AI 특화 시범도시 조성·운영 ▲K-AI 시티 선도모델 확산 ▲법·제도 기반 마련을 제시했다.

국토부는 먼저, 도시 분야에 AI를 접목하는 'AI시티+X 서비스'를 개발한다.

기업 공모를 거쳐 민간주도 국토교통 AI 서비스 개발을 지원하고, 우수 서비스를 선정해 K-AI시티 대표 서비스로 확산한다.

공공부문에서도 건축행정 AI, 도시계획 AI 등 체감도 높은 서비스 개발·보급을 우선 추진한다.

아울러 AI시티 발전 단계에 따라 필요한 인프라·서비스 등을 5단계로 제시하는 기술로드맵을 수립해 K-AI시티 실현 수준을 체계적으로 관리한다.

데이터 표준화 및 정제·가공 기술, 도시 에이전트 플랫폼 등 다양한 도시 운영기술 개발(R&D)로 국가표준 기술도 확보한다.

국토부는 이어서, 데이터 수집·분석에서 현장 서비스 제공으로 이어지는 AI시티 기반 마련을 위해 AI시티 인프라 체계를 도시지능센터(두뇌), 데이터 파이프라인(신경망), 피지컬AI 및 지능형 시설물(신체)로 구상하고, 5극3특 권역을 중심으로 기존 도시운영 시설을 도시지능센터로 고도화하게 지원한다.

더불어 일상 공간인 건축물을 피지컬AI 플랫폼으로 전환하는 스마트+빌딩을 확산하고, 로봇·자율차 등 AI 기술 수용성을 갖춘 지능형 시설물 도입을 위한 가이드라인을 마련해 도시 공간으로의 확대를 지원한다.

국토부는 또한, AI 기술과 AI시티 인프라를 실제 도시공간에 먼저 구현하고, 국민 일상에서 AI에 따른 도시변화를 직접 체감할 수 있는 AI 특화 시범도시 사업을 추진한다.

공모로 선정된 원주와 천안·아산(공동)에는 공공이 구축하는 인프라를 활용해 민간이 AI 서비스를 개발·실증하는 테스트베드형과 기업 등 선제적인 인프라 투자·구축이 예정된 새만금과 광주에는 AI·로봇 기술을 도시설계 단계부터 반영하는 모델도시형을 시범도시로 조성한다.

국토부는 이와 함께, 개별 주체 중심의 기존 사업을 지방정부·기업·대학 등이 AI 서비스의 사업화와 인재 양성까지 함께하는 산업 생태계 육성방식으로 개편한다.

지방정부 등 수요자와 솔루션 제공 기업을 매칭하는 AI·스마트도시 솔루션 마켓도 운영해 자생적 기술시장을 활성화한다.

K-AI 시티 수출 지원을 위해 도시기반시설에 우수한 서비스를 결합한 K-AI시티 플랫폼 형태로 맞춤형 수출 전략을 마련하고, 선단형 수출을 위한 도시개발 프로젝트로 확대한다.

해외 정부·기업으로부터 많은 관심을 받아온 K-City Network(KCN) 사업을 AI시티 중심으로 확대하고, 현지 협력센터도 증설하는 등 국내 기업의 해외 진출을 뒷받침한다.

국토부는 이밖에도, K-AI 시티 조성·확산을 위해 스마트도시법을 인공지능·스마트도시법으로 변경하고, 인공지능도시·도시데이터 등 핵심 개념을 정의하며, AI 특화 시범도시 지정·지원, 규제 특례에 관한 사항을 규정해 법적 기반을 마련한다.

안전한 데이터 관리와 AI 위험 대응, 시민 수용성 제고를 위한 AI시티 도시운영 규정도 마련하고, 기술실증·공간계획 상 규제를 미리 찾아 여러 기업과 함께 검증한 뒤 제도화하는 기획형 규제샌드박스를 추가로 도입한다.

국토부는 내년 법령 제·개정 등 AI시티 기반을 마련하고 2030년까지 AI 특화 시범도시 조성 등 가시적인 성과를 창출할 계획이다.

김윤덕 국토부 장관은 "K-AI시티의 성패는 얼마나 발전된 기술을 보여주느냐보다, 그 기술이 도시에서 제대로 작동할 수 있는 기반을 갖추고 국민의 삶을 얼마나 편리하고 안전하게 바꾸는지에 달려 있다"고 강조하면서 "이번 실행전략으로 기술 자체가 목적이 아닌 사람 중심의 AI시티를 구현하고, AI가 도시를 이으면서 만들어내는 변화를 누구나 일상에서 체감할 수 있게 하겠다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 도시정책관 도시경제과(044-201-4879)

내달 1일부터 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분에 한해 다주택자 양도세 중과 및 법인세 추가 과제가 배제된다. 

정부는 29일 개최한 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안은 지난 8월 3일 발표한 올해 세제개편안의 후속 조치로 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.

먼저 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 단축된다.

조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년 동안 양도소득세 및 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용하고 있으나, 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 특례 적용기간을 2년으로 단축한다.

아울러 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제 등에 대한 적용기한이 설정된다. 

현재는 매입임대주택 등록말소 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 영구히 적용하고 있으나 향후 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분만 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 적용한다.

기본적으로 내년 12월 31일까지는 기존 특례를 유지하되, 의무임대기간 중에 있거나 재건축·재개발 중인 경우 등에는 별도의 기한을 적용한다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과 배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 때는 늦은 날까지) 기존 특례를 적용받을 수 있다.

한편 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 1세대 1주택 특례(다주택자임에도 양도가액 12억 원 이하분 비과세 및 장특공제 최대 80% 우대)는 입법예고 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용한다.

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 2년 동안만 상생임대(임대료 증가율 5% 이내)하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 30→80%)의 거주요건을 면제하고 있으나, 과세특례 요건 합리화를 위해 상생임대 특례를 당초 예정돼 있던 적용기한(올해 12월 31일)에 따라 종료하고, 상생임대 종료 이후 1년(최대 2029년 12월 31일) 내 양도한 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용한다.

이와 함께 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한을 연장한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 계산 때 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례의 적용기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다.

이 밖에도 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해 증여세를 비과세한다.

문의: 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(4360)

다세대·다가구 바닥면적 660㎡ 벽, 왜 44년 만에 무너졌을까

핵심 요약

다세대·다가구주택의 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 입법예고됐습니다. 주민공동시설 용적률 제외, 일조권 규정 정비도 함께 담겼습니다.

소규모 필지에 다세대·다가구주택을 계획해본 분이라면 한 번쯤 "여기서 한 층만 더, 면적만 조금만 더 나오면"이라는 아쉬움을 느껴보셨을 겁니다. 그 벽이 바로 바닥면적 660㎡, 층수 3개 층이라는 기준이었습니다. 국토교통부가 이 기준을 손보는 「건축법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

44년 만에 바뀌는 규모 기준

개정안의 핵심은 「건축법 시행령」 별표1에 규정된 주택 규모 기준 조정입니다. 다가구주택은 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 각각 상향됩니다. 연립주택·다세대주택을 가르는 바닥면적 기준도 같은 폭으로 조정됩니다.

국토부는 개정 취지에 대해 "다세대·다가구주택의 바닥면적 기준과 다가구주택 층수 기준을 상향해 주택공급 활성화에 기여하기 위한 것"이라고 밝혔습니다. 지금까지는 소규모 필지에서 사업 규모 자체가 기준에 막혀 잘게 쪼개질 수밖에 없었는데, 이번 개정으로 일정 규모까지는 키워서 지을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

대한건축사협회가 이재명정부 출범 이후 국정기획운영위원회 정책 건의, 국가건축정책위원장·국토부 장관 면담 등을 통해 지속적으로 요구해 온 '건축 양극화 해소를 위한 소규모 주택 중규모화'가 이번 개정으로 구체화됐습니다.

주민공동시설·일조권 규정도 함께 정비

규모 기준 완화와 함께 다세대주택 주민공동시설에 대한 규제도 개선됩니다. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받는 다세대주택은 주민공동시설을 용적률 산정용 연면적에서 제외할 수 있도록 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호다목이 신설됩니다. 공동주택에만 있던 면적 혜택이 다세대주택까지 넓어지는 것으로, 주민 편의시설을 확보하면서도 사업성은 지킬 수 있는 여지가 생긴 겁니다.

일조권 확보를 위한 높이 제한 규정도 함께 정비됩니다. 지난 8월 11일 공포돼 오는 11월 12일 시행되는 개정 「건축법」이 일조권 관련 높이 제한을 법률에 직접 규정하도록 바뀌면서, 기존 시행령 제86조제1항의 높이 제한 규정은 삭제되고 적용 제외 대상만 상위법 위임 취지에 맞게 남습니다.

그런데 왜 "주차장도 손봐야 한다"는 이야기가 나올까

바닥면적과 층수를 늘려주면 그걸로 끝일 것 같지만, 이야기가 달라집니다. 다가구주택과 공동주택은 전용면적 합계를 기준으로 주차대수를 산정하기 때문에, 바닥면적이 늘어나 세대수가 많아지면 그만큼 확보해야 하는 주차대수도 함께 늘어납니다. 규모 기준만 풀어주고 주차 기준을 그대로 두면, 좁은 필지에서는 오히려 주차장 때문에 사업성이 막히는 역설이 생길 수 있습니다.

그래서 대한건축사협회는 후속 과제로 주차장 설치기준 합리화를 함께 건의했고, 국토부는 이를 검토 중입니다.

주택법 시행령 개정과 맞물리면 파급력이 더 커집니다

이번 「건축법 시행령」 개정안은 앞서 입법예고된 「주택법 시행령」 개정안과 함께 봐야 진짜 효과가 보입니다. 국토부는 지난 6월 29일부터 8월 10일까지, 도시형생활주택으로 짓는 단지형 다세대주택의 층수를 현행 5개 층에서 6개 층까지 허용하는 「주택법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

바닥면적 기준 완화와 도시형생활주택 층수 완화가 동시에 확정되면, 소규모 필지를 활용한 비아파트 공급의 사업구조 자체가 달라질 수 있다는 게 업계 시각입니다.

정리하면

다세대·다가구주택 바닥면적 기준이 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다.
다가구주택 층수 기준은 3개 층에서 4개 층으로 완화됩니다.
규모 기준 완화는 공포 즉시 시행되지만, 일조권 규정은 11월 12일부터 시행됩니다.
주차장 기준 완화는 아직 건의·검토 단계로, 확정된 내용이 아닙니다.

소규모 필지 개발을 검토 중이라면 규모 기준 완화만 보고 판단하지 말고, 주차대수·시행일 등 실무 변수를 함께 짚어봐야 합니다. 구체적인 사업성 검토와 인허가 일정은 건축사와 함께 확인하시는 걸 권합니다.

#건축법시행령 #다세대주택 #다가구주택 #바닥면적기준 #소규모주택 #주택공급 #일조권 #주차대수 #건축허가 #건축사협회

"상속받은 땅인데 그냥 가지고 있어도 되지 않을까?"

부모님에게 논이나 밭을 상속받았지만 직접 농사를 짓지 않고 있다면 이렇게 생각하기 쉽습니다. 그런데 2026 농지 전수조사가 본격화되면서 이제는 토지를 가지고 있다는 사실보다 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

농지는 일반 토지와 달리 소유만 하는 것보다, 실제 농업경영에 이용되고 있는지, 임대가 적법한지가 농지법의 중요한 판단기준입니다.

2026 농지 전수조사, 전국 농지를 한꺼번에 조사할까

농림축산식품부는 2026년부터 전국 농지에 대한 전수조사를 단계적으로 진행하고 있습니다. "2026년 8월부터 전국 모든 농지를 한꺼번에 현장조사한다"기보다, 기본조사로 대상을 선별한 뒤 현장조사를 확대하는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

무엇을 확인하고, 조사원이 실제로 들어올 수도 있을까

주요 확인사항은 서류상 소유관계와 실제 현장이 일치하는지입니다. 농지 소유자와 소유면적, 실제 경작 여부, 농업용이 아닌 시설물 설치 여부, 허가 없는 다른 용도 사용 여부, 장기간 휴경 여부 등을 봅니다. 기본조사에서 이상 징후가 있거나 추가 확인이 필요한 농지는 심층조사 대상으로 이어질 수 있습니다.

현행 농지법은 농지의 소유·거래·이용·전용 등의 사실을 확인하기 위해 농지조사원을 둘 수 있도록 하고, 필요한 경우 토지에 출입할 수도 있습니다. 다만 아무 절차 없이 들어오는 것은 아닙니다.

상속농지는 농사를 안 지어도 계속 가지고 있을 수 있을까

2026년 현재 농지법에는 농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지에 대해 총 1만㎡까지 소유할 수 있는 규정이 여전히 있습니다. 약 3,025평 정도입니다. 하지만 여기서 가장 많이 오해합니다.

직접 경작하지 못하면 무조건 팔아야 할까

반드시 그렇지는 않습니다. 현재 농지법이 허용하는 방식에 따라 적법하게 임대하거나 한국농어촌공사 등을 통해 위탁임대하는 경우에는, 직접 농사를 짓지 않더라도 법에서 인정하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 단순 구두약속으로 인근 주민에게 농사를 맡겼다는 것과 농지법상 적법한 임대차는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

농지를 새로 사면 반드시 3년 직접 농사짓고 임대해야 할까

이 부분도 인터넷에서 자주 잘못 전달됩니다. 현행 농지법에 '모든 농지 취득자는 무조건 3년 동안 직접 농사를 지은 뒤에만 임대할 수 있다'는 일반적인 규정이 있는 것은 아닙니다. 현재의 3년 기준은 개인이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 특정 제도 등에 적용되는 조건입니다. 농지법 제23조는 개인이 소유한 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대할 수 있도록 규정하고 있습니다. '3년'이라는 숫자만 떼어내 모든 농지 임대차에 적용하면 안 됩니다.

처분의무가 생기면 바로 이행강제금부터 나올까

그렇지 않습니다. 순서가 있습니다. 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않는 등 농지법 제10조에 해당하면, 농지 소유자에게 해당 농지를 사유 발생일부터 1년 이내에 처분할 의무가 생길 수 있습니다. 그 기간 안에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내에 처분하도록 처분명령을 하고, 2026년 개정에서는 종전의 '명할 수 있다'에서 '명하여야 한다'로 처분명령이 강화됐습니다.

농지 이행강제금은 얼마나 나올까

농지법상 이행강제금은 건축법상 불법건축물 이행강제금과 계산방식이 전혀 다릅니다. 2026년 현재 농지 처분명령 등을 이행하지 않으면 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%가 이행강제금 기준이 됩니다.

농업경영계획서는 10년 동안 남아 있습니다

농지를 취득하면서 제출한 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서는 행정기관에서 10년간 보존합니다. 2026년에 갑자기 만들어진 규정이 아니라 이미 시행되고 있는 제도입니다. 취득 당시에는 직접 영농한다고 계획서를 제출해놓고 실제로는 전혀 다른 방식으로 사용했다면, 향후 농지이용실태조사에서 취득 당시 계획과 현재 이용상황이 비교될 가능성이 있습니다.

상속농지 1만㎡ 소유상한은 앞으로 없어질까

현재 제도와 앞으로 시행될 제도를 반드시 구분해야 합니다.

이번 개정에서 현재 소유자가 특히 알아둘 변화는 농지조사와 처분제도의 강화입니다. 농지조사원을 두고 실제 이용실태를 조사할 법적 근거가 강화됐고, 처분의무를 이행하지 않을 때 지방자치단체가 내리는 처분명령도 종전보다 강제성이 높아졌습니다. 행정의 방향은 농지를 '누가 가지고 있는가'보다 '실제로 농업에 이용되고 있는가'를 더 적극적으로 확인하는 쪽입니다.

농지를 상속받았다면 지금 무엇부터 해야 할까

상속농지가 있다고 무조건 팔아야 하는 것도, 상속재산이라고 아무 관리 없이 계속 가지고 있어도 되는 것도 아닙니다. 먼저 해당 농지가 실제로 어떻게 사용되고 있는지 확인해야 합니다.

이 내용을 확인한 뒤에 자경 · 적법한 임대 · 농지은행 위탁 · 처분 · 농지전용 중 현실적인 방향을 판단해야 합니다.

건축을 계획하는 토지라면 농지 여부부터 확인합니다

치호건축사사무소에서 토지에 공장, 근린생활시설, 주택, 창고 등을 계획하다 보면 지목은 물론 실제 현황이 농지인 토지를 자주 접합니다. 농지는 건물을 지을 수 있는 일반 대지와 절차가 다릅니다. 건축허가나 개발행위허가 이전에 농지전용허가·협의·신고 여부를 검토해야 하고, 농업진흥지역 여부, 농지보전부담금, 실제 농지 이용상태까지 확인해야 합니다. 농지는 매입가격만 보고 계약하기보다 '현재 어떻게 쓰고 있는 땅인지'와 '앞으로 어떤 절차를 거쳐 건축할 수 있는지'를 함께 봐야 합니다.

결론: "팔아야 하나?"보다 "지금 법적으로 어떤 상태인가?"

농지는 땅을 가지고 있다는 사실보다, 그 땅을 어떻게 관리하고 이용하고 있는지가 훨씬 중요합니다. 특히 상속받은 농지를 오랫동안 확인하지 않았다면 2026년 농지 전수조사를 계기로 현재 농지대장과 실제 이용상태를 한 번 맞춰보는 것이 필요합니다.

핵심은 간단합니다.

2026년 전수조사는 단계적으로 진행되며, 1996년 이후 취득 농지가 1차 대상입니다.

상속농지도 실제 이용이 기본이며, 적법한 임대나 위탁이 아니면 처분의무가 생길 수 있습니다.

처분의무 → 처분명령 → 이행강제금(가액의 25%, 매년 부과 가능) 순서로 이어집니다.

치호건축사사무소는 토지의 개발·건축 가능성을 검토할 때 토지이용계획, 농지전용, 개발행위, 건축법과 기존 토지 현황을 함께 확인합니다. 농지를 가지고 있다면 '팔아야 하나?'부터 고민하기보다 먼저 '지금 이 농지가 법적으로 어떤 상태인가?'부터 확인하세요.

#2026농지전수조사 #농지법 #농지법개정 #상속농지 #농지이행강제금 #농지처분명령 #상속농지임대 #농지은행 #농지이용실태조사 #농지전용 #농업진흥지역 #토지개발 #토지건축 #치호건축사사무소 #건축사

국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 정기 고시했습니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준 금액은 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 4.07% 상승했습니다.

공사비에 어떤 의미가 있나

기본형건축비는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비와 함께 분양가 상한을 구성하는 기준입니다. 이번 고시에는 안전투자 강화와 간접공사비 적용기준 조정이 반영되어 간접공사비도 ㎡당 60만4천원에서 66만3천원으로 올랐습니다.

개정 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않고 택지비와 가산비용을 합산한 뒤 지방정부 분양가심사위원회 심의를 거칩니다.

건축주와 사업자는 고시 금액을 총공사비 전체와 동일하게 보지 말고, 적용 대상과 층수·면적 기준을 맞춘 뒤 개별 사업의 가산비와 별도로 검토해야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

우리 집, 어쩌면 위반건축물일 수도 있습니다

베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?

이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.

무슨 법이 통과됐나

위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.

누가 대상이 될까

내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까

대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.

• 베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
• 옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
• 옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
• 1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
• 1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
• 무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우

"신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유

시간이 생각보다 빠듯합니다

위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유

그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.

핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.

양성화 신청 전 확인할 것

결론: 양성화는 기회이지만, 자동으로 되는 것은 아닙니다

이번 특별법은 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인·매수인, 이행강제금에 시달려온 소유주에게 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 하지만 대한건축사협회 관계자의 말처럼, 이번 조치가 오히려 "언젠가는 양성화될 것"이라는 기대감으로 이어져서는 안 됩니다.

핵심은 간단합니다.

2023년 12월 31일 이전 완공, 면적 기준 충족이 먼저입니다.

대지요건과 구조·방화·일조 기준을 충족해야 사용승인이 나옵니다.

신청 기간은 시행일로부터 18개월, 생각보다 짧습니다.

내 건물이 위반건축물에 해당할 수 있다고 생각된다면, 시행령과 가이드라인이 나오기 전이라도 건축사와 미리 상담해 준비해두는 것이 안전합니다.

#위반건축물 #양성화특별법 #특정건축물정리법 #사용승인 #무단증축 #일조사선 #건축법 #건축사상담

해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

무슨 일이 있었나

지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

아직 끝난 이야기는 아닙니다

앞으로 건축사협회가 추진하는 것

결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

핵심은 간단합니다.

건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

#건축물관리법 #해체공사감리 #건설사업관리자 #건축사협회 #건축물해체 #감리독립성 #국토교통부 #건축법

내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

공공기관 지방이전, 지금 확정된 건 무엇인가

정부가 밝힌 건 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계입니다. 어느 기관이 어디로 가는지는 아직 확정되지 않았고, 2026년 4분기 이전계획 발표 후 2027년부터 착수합니다.

“공공기관 350곳이 지방으로 내려간다는데 우리 지역에도 오는 걸까?” 2차 공공기관 지방이전 350여개 대상 발표에서 가장 먼저 헷갈리는 부분입니다. 숫자만 보면 이전 기관과 지역이 모두 정해진 것처럼 느껴지지만, 발표 내용을 자세히 보면 지금은 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계에 더 가깝습니다.

지역 부동산이나 혁신도시 개발, 공공기관 취업과 이전 수요에 관심이 있다면 ‘350곳’이라는 숫자보다 언제 대상이 확정되고, 어디에 어떤 기준으로 배치될지를 보는 편이 훨씬 중요합니다.

공공기관 350곳 지방이전, 정말 350개 모두 확정된 걸까

정부가 밝힌 방향은 공공기관 약 350개를 대상으로 수도권 잔류를 최소화하고 2차 지방이전을 추진하는 것입니다. 이전계획은 2026년 4분기 중 발표하고, 2027년부터 실제 이전에 착수한다는 일정이 제시됐습니다.

여기서 ‘대상’과 ‘확정’을 구분해야 합니다. 정부는 국토교통부를 중심으로 기관 기능, 지역 성장 전략, 기존 혁신도시 기능군 등을 검토하고 지방자치단체 의견도 수렴해 이전계획을 마련하고 있다고 밝혔습니다.

이번 2차 공공기관 지방이전이 1차와 달라지는 부분

1차 공공기관 이전에서는 수도권 소재 150개 기관, 약 5만 명이 세종과 혁신도시 등으로 이전했습니다. 이전기관을 중심으로 지역산업과 지역인재 채용, 지방세수 등에 변화가 나타났지만 정부는 수도권 집중을 근본적으로 뒤집기에는 부족했다고 평가했습니다.

특히 기관들이 여러 지역으로 분산되면서 지역 성장 효과가 기대만큼 집중되지 못했고, 혁신도시의 교통·교육·의료 등 정주환경 역시 보완이 필요하다는 판단이 나왔습니다.

그래서 2차 이전에서는 단순히 기관 숫자를 지역별로 나눠 갖는 방식보다 기능이 연관된 기관을 혁신도시 등을 중심으로 모아 배치하는 방식이 강조됩니다.

어느 지역에 공공기관이 갈지는 무엇으로 결정될까

정부가 제시한 방향을 보면 몇 가지 기준이 비교적 분명합니다. 우선 수도권에 반드시 남아 있어야 하는 기관이 아니라면 이전대상에 포함시키는 방향으로 기존 잔류기준을 다시 검토합니다.

그다음에는 기능적으로 관련된 기관들을 한곳에 모으고, 기존 혁신도시의 기능과 지역 산업·대학을 연결한다는 구상입니다. 공공기관 하나만 내려보내는 데 그치지 않고 지역의 일자리와 산업을 연결하는 ‘앵커’ 역할을 맡기겠다는 것입니다.

지역 입장에서는 결국 “우리 지역에 몇 개 기관이 오느냐”보다 현재 지역 산업과 기존 혁신도시 기능이 어떤 공공기관과 연결될 수 있는가가 더 현실적인 판단 기준이 될 가능성이 큽니다.

청사부터 짓고 기다렸던 방식도 달라질 수 있다

속도 역시 이번 발표에서 강조된 부분입니다. 1차 이전처럼 모든 기관이 새 청사가 완공될 때까지 기다리지 않고, 민간 건물 임차 등을 활용해 2027년부터 선도기관 이전에 먼저 착수한다는 방향이 제시됐습니다.

더 멀리, 더 빠르게 이전하는 기관에 대한 지원 수준도 높이고 이전 종사자의 주거 부담을 덜기 위한 지원책도 마련한다는 계획입니다. 이전 비용과 주거지원뿐 아니라 교육·의료·교통 등 생활환경까지 함께 개선한다는 내용이 포함됐습니다.

지역에서 먼저 봐야 할 것은 기관 이름보다 이전계획 발표 시점입니다.

350여 개는 검토 대상의 규모이고, 기관별 실제 이전 여부와 배치지역은 정부가 예고한 구체적인 이전계획이 나와야 선명해집니다. 지역 개발이나 부동산과 연결해 판단할 때도 공식 이전대상과 이전지역 발표를 기준으로 보는 것이 중요합니다.

법무부 등 중앙행정기관 세종 이전은 별도의 흐름이다

공공기관 지방이전과 함께 중앙행정기관의 추가 세종 이전도 추진됩니다. 2012년부터 2021년까지 43개 기관이 세종으로 이전했지만 아직 수도권에 남아 있는 중앙행정기관과 소속기관들이 있기 때문입니다.

정부는 기관의 기능과 성격, 업무 연계성 등을 종합적으로 검토해 이전대상을 결정하고, 규모와 이전 효과가 큰 기관부터 2027년 상반기 이후 순차적으로 이전한다는 방향을 제시했습니다.

특히 현행 행복도시법상 이전 제외기관으로 규정된 법무부와 성평등부 등의 세종 이전을 위해 관련 법 개정도 추진하겠다고 밝혔습니다.

검찰청과 경찰청 등 별도의 청사가 필요한 기관은 청사 신축 이후 이전하는 방식이 언급됐습니다. 모든 기관이 같은 날 한꺼번에 이동하는 것이 아니라 기관별 준비상황을 고려해 단계적으로 진행하는 구조입니다.

세종은 행정 중심 기능을 더 강하게 가져간다

중앙행정기관 이전의 큰 방향은 세종을 국정운영의 중심으로 강화하는 데 있습니다. 발표에서는 대통령 세종 집무시설을 2029년 8월 건립하고, 2033년 국회 세종의사당 완공을 지원한다는 계획도 언급됐습니다.

결국 공공기관의 지방이전이 여러 혁신도시와 지역 거점을 강화하는 정책이라면 중앙행정기관 이전은 세종의 행정중심 기능을 더욱 키우는 흐름으로 구분해 볼 수 있습니다.

공공기관 109개 감축은 350개 지방이전과 다른 이야기다

이번 발표에서 숫자가 하나 더 등장합니다. 바로 ‘109개 공공기관 감축’입니다. 이 숫자를 350개 지방이전과 섞어서 이해하면 정책 내용이 완전히 달라집니다.

정부는 유사·중복 기능과 소규모 기관 통합 등을 통해 역대 최대 규모인 109개 공공기관을 감축하는 기능개혁도 함께 추진하겠다고 밝혔습니다.

기능개혁 과정에서는 직원 고용승계를 보장하고 보수와 복리후생, 인센티브 등 지원 방안도 마련하겠다는 입장입니다.

공공기관 이전을 보고 지역 부동산부터 움직여도 될까

공공기관 이전 발표가 나오면 지역에서는 혁신도시 개발이나 아파트, 상가, 사무실 수요까지 빠르게 연결해서 생각하게 됩니다. 하지만 지금 단계에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 여기에 있습니다.

이전계획 발표 전에는 특정 기관과 특정 도시를 연결하는 수많은 전망이 나올 수 있습니다. 정부 역시 지방정부와 노동계 등의 의견을 듣는 공론화 과정을 거쳐 합리적인 이전계획을 마련하겠다고 밝힌 상태입니다.

따라서 지역별 수혜를 판단하려면 최소한 세 가지를 순서대로 볼 필요가 있습니다. 첫째 실제 이전대상 기관인지, 둘째 어느 지역에 배치되는지, 셋째 기존 혁신도시 산업이나 대학 등과 어떤 방식으로 연계되는지입니다.

350이라는 숫자보다 앞으로 발표될 ‘기관명과 지역명’을 봐야 한다

이번 정책이 과거와 다른 가장 큰 방향은 단순 분산보다 ‘집적’을 강조한다는 데 있습니다. 관련 기관을 묶어 지역에 배치하고 산업과 대학을 연결해 하나의 성장거점을 만들겠다는 구상입니다.

2027년부터 이전에 착수한다는 일정도 비교적 분명하게 제시됐지만, 실제 체감 변화는 결국 어느 기관이 어느 도시로 이동하는지가 확정된 이후 시작됩니다.

앞으로 공공기관 지방이전 뉴스를 볼 때는 ‘350곳 이전’이라는 제목보다 공식 이전기관 명단, 배치지역, 이전 시기 세 가지를 먼저 보면 됩니다. 이 기준만 잡아도 기대감과 실제 정책을 훨씬 쉽게 구분할 수 있습니다.

#2차공공기관지방이전 #공공기관350곳이전 #공공기관지방이전대상 #공공기관이전2027 #공공기관이전지역 #혁신도시추가이전 #중앙행정기관세종이전 #법무부세종이전 #공공기관109개감축 #350개이전109개감축차이 #혁신도시공공기관 #지역균형발전 #공공기관이전일정 #지방이전정책

건축물 해체, 신고만 하면 될까 허가를 받아야 할까

핵심만 먼저 정리하면

건축물관리법상 해체는 원칙적으로 허가 대상입니다. 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·3개층 이하를 모두 충족하는 소규모 건축물이나 주요구조부를 건드리지 않는 부분해체만 예외적으로 신고로 갈음됩니다. 다만 신고 요건을 충족해도 주변에 버스정류장·횡단보도나 폭 15m 이상 도로가 있으면 다시 허가 대상으로 바뀝니다. 무허가 해체는 10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금까지 가능한 중대한 위반입니다.

"3층짜리 건물 허물려는데 그냥 철거업체 부르면 되는 거 아닌가요?" 실제로 많이 듣는 질문입니다. 건축물관리법이 전면 시행된 지 여러 해가 지났지만, 여전히 해체 허가와 신고를 구분하지 못한 채 공사를 진행하다 과태료를 맞거나 공사가 중단되는 사례가 반복됩니다. 해체는 '철거업체만 부르면 끝나는 일'이 아니라 건축물관리법에 따라 허가 또는 신고 절차를 먼저 밟아야 하는 인허가 행위입니다.

해체는 원칙이 허가라는 것부터 알아야 한다

건축물관리법 제30조는 건축물을 해체하려는 자는 원칙적으로 허가권자(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 신고는 예외입니다. 대통령령으로 정하는 일정 요건을 충족하는 경우에 한해 신고를 하면 허가를 받은 것으로 간주해줄 뿐입니다.

이 순서를 거꾸로 이해하는 경우가 많습니다. "작은 건물이니까 신고로 되겠지"라고 넘겨짚고 진행했다가, 실제로는 허가 대상이었다는 사실을 뒤늦게 확인하는 식입니다. 내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 추측이 아니라 건축물관리법 시행령 제21조가 정한 요건에 하나씩 대입해서 확인해야 합니다.

신고만으로 되는 경우는 딱 세 가지다

건축물관리법 시행령 제21조에 따라 신고로 갈음할 수 있는 경우는 크게 세 가지 유형입니다.

① 부분해체 — 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단 같은 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부만 해체하는 경우입니다.

② 소규모 전체해체 — 주요구조부를 포함해 건축물 전체를 허무는 경우입니다. 이때는 별도의 건축물 분류가 있는 것이 아니라, 그 건물의 규모가 아래 세 가지 수치 기준을 동시에 전부 충족해야만 신고로 처리됩니다. 연면적·높이·층수 중 단 하나라도 기준을 넘으면 나머지 두 가지를 충족하더라도 전체가 허가 대상으로 바뀝니다.

③ 대통령령이 정하는 건축물 — 건축법 제14조에 따른 신고 대상 건축물(바닥면적 85㎡ 이내 증축·개축·재축, 또는 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등), 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만 건축물, 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물이 여기 해당합니다.

이 세 가지 중 어디에도 해당하지 않으면 나머지는 전부 허가 대상입니다.

신고와 허가, 절차부터 이렇게 다르다

여기서 '심의'는 별도의 전문 기관이 있는 것이 아니라, 허가권자인 시장·군수·구청장이 건축법 제4조에 따라 자체적으로 설치·운영하는 건축위원회를 가리킵니다. 건축물관리법 제30조에 따라 허가 대상 해체는 이 건축위원회 심의를 반드시 거쳐야 하고, 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 전문적 검토가 필요하다고 판단하면 같은 건축위원회에 회부될 수 있습니다. 표에서 말하는 '전문가'는 해체계획서와 구조안전계획서를 작성·검토할 수 있는 사람으로, 건축사사무소를 개설한 건축사이거나 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소를 뜻합니다.

신고 대상인데 왜 갑자기 허가로 바뀔까

연면적·높이·층수 조건을 모두 충족해서 신고 대상이라고 판단했는데, 실제로는 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 건축물 주변 여건 때문입니다.

'신고 대상 조건에 맞으니 신고만 하면 된다'는 오해

면적·높이·층수 요건을 충족해도 아래에 해당하면 허가 대상으로 전환됩니다.

• 건축물 대지 경계로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 버스정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등이 있는 경우

• 건축물 외벽으로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 폭 15m 이상의 도로가 있는 경우

즉 건물이 넘어질 경우 사람이 많이 다니는 곳이나 큰 도로에 영향을 줄 수 있다면, 규모가 작아도 더 엄격한 허가 절차를 거치게 됩니다.

해체계획서와 감리자 지정은 별개의 문제다

신고 대상이라고 해서 감리가 필요 없다고 단정하면 안 됩니다. 해체공사감리자 지정은 허가 대상뿐 아니라, 허가권자가 안전관리를 위해 필요하다고 인정하는 신고 대상 건축물에도 적용될 수 있습니다.

해체 전 기술적으로 확인해야 할 것

• 해체계획서의 작성과 검토는 건축사사무소를 개설한 건축사, 또는 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소가 맡을 수 있습니다. 2022년 8월 4일 이후로는 작성자 본인이 책임지고 작성·검토까지 하도록 강화되어, 자격 없는 사람이 작성하고 전문가 검토만 받는 방식은 더 이상 인정되지 않습니다

• 해체공사감리자는 건축사법 또는 건설기술 진흥법상 감리자격을 갖추고, 해체공사감리 업무 교육을 이수한 사람이어야 합니다

• 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 필요하다고 판단하면 감리자 지정이 요구될 수 있습니다

• 허가 대상 건축물은 해체계획서 외에 구조안전계획서를 별도로 첨부해야 하며, 건축사·건축구조기술사·건축시공기술사·건설안전기술사 등 자격을 갖춘 전문가가 작성·서명해야 합니다

• 석면이 포함된 건축물은 해체 전 별도의 석면조사와 철거 절차를 먼저 확인해야 합니다

해체계획서는 공정표, 안전관리 계획, 폐기물 처리 계획, 주변 피해 방지 계획까지 항목이 많고, 허가 대상이면 구조안전계획서까지 별도로 맞춰야 해서 서류 하나라도 누락되면 보완 요청으로 일정이 밀리기 쉽습니다. 치호건축사사무소는 이런 항목 누락과 진행 상황을 현장별로 놓치지 않도록 해체계획서 작성 전용 관리 시스템을 자체적으로 구축해 운영하고 있어, 여러 현장을 동시에 진행하더라도 서류 준비 단계부터 인허가 완료까지 체계적으로 확인할 수 있습니다.

무단으로 해체하면 어떻게 될까

해체 허가·신고를 생략하고 진행하는 것은 단순한 절차 누락이 아니라 형사처벌 대상입니다.

"그냥 철거업체가 알아서 해주겠지"라는 생각으로 인허가 절차를 건너뛰면, 공사가 중단되는 것은 물론 건축주와 시공자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

해체 전 체크리스트

1. 주요구조부를 건드리는 전체해체인지, 일부만 해체하는 부분해체인지 확인하기

2. 연면적·높이·층수가 신고 대상 기준(500㎡ 미만·12m 미만·3개층 이하)을 모두 충족하는지 확인하기

3. 대지 경계와 건축물 높이 범위 안에 버스정류장·역사출입구·횡단보도·폭 15m 이상 도로가 있는지 확인하기

4. 신고 대상이라도 관할 허가권자가 감리자 지정을 요구하는지 사전에 문의하기

5. 석면 함유 여부를 먼저 조사하고, 필요하면 석면 철거 절차를 해체 계획에 포함하기

6. 철거업체 계약 전에 관할 구청 건축과에 허가·신고 대상 여부를 서면으로 확인하기

결국 판단은 서류가 아니라 건축물관리법이 한다

내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 건축물의 규모나 철거업체의 경험만으로 판단할 문제가 아닙니다. 연면적·높이·층수라는 정량적 기준과 주변 도로·시설이라는 입지적 기준을 함께 대입해야 정확한 결론이 나옵니다.

해체는 원칙이 허가이고, 신고는 요건을 충족했을 때만 주어지는 예외입니다.

연면적·높이·층수 조건을 충족해도 주변에 도로·정류장·횡단보도가 있으면 허가로 전환될 수 있습니다.

신고 대상이라고 감리가 면제되는 것은 아니며, 허가권자 판단에 따라 감리자가 지정될 수 있습니다.

무허가·무신고 해체는 최대 10년 이하 징역까지 가능한 형사처벌 대상입니다.

철거업체와 계약하기 전에 관할 구청 건축과나 건축사사무소를 통해 내 건물이 어느 절차에 해당하는지부터 먼저 확인하는 것이 가장 안전한 시작점입니다.

#건축물해체신고 #해체허가대상 #건축물관리법 #해체계획서 #해체공사감리자 #무단해체처벌 #건축법FAQ #건축사상담

함께 보면 좋은 글

• 건축물 해체계획서 작성 실무 — 허가·신고 구분부터 표준서식까지

• 건축물관리법 개정안, 해체공사감리 '우선 지정' 문구가 논란이 된 이유

• 대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

이행강제금이 안 나왔으니 괜찮다 — 이 생각이 위험해집니다

위반건축물이 있는데 지금까지 이행강제금 고지서가 한 번도 안 왔다면, 앞으로도 괜찮을 거라고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 이번 건축법 개정으로 그 판단이 달라질 수 있습니다.

단속 횟수가 늘어나는 수준이 아닙니다. 조사, 자료 확보, 이행강제금 징수, 책임 추궁까지 이어지는 구조가 새롭게 만들어지고 있습니다. 설계자도 일정 위반에 대해 처벌 대상이 됩니다. 무엇이 어떻게 달라지는지 하나씩 짚어보겠습니다.

이번 건축법 개정 핵심 6가지

① 위반건축물 실태조사 연 1회 이상 정기화 (건축법 제79조)  ② 이행강제금 의무징수·반복 부과 강화 (건축법 제80조)  ③ 구상권 신설 — 현재 소유자가 전 소유자에게 비용 청구 가능  ④ 과세정보 등 행정정보 활용 조사  ⑤ 설계자 처벌 확대 (건축법 제108조·제110조)  ⑥ 조사 거부·방해 시 과태료 200만 원 이하

이제 '조사할 수 있다'가 아니라 '조사해야 한다'입니다

가장 먼저 봐야 할 변화는 실태조사입니다. 건축법 제79조 개정으로 위반건축물 실태조사를 연 1회 이상 정기적으로 실시하도록 의무화됩니다. 기존처럼 필요할 때 조사하는 방식이 아니라, 허가권자가 정기조사를 해야 하는 구조입니다. 위반 예방을 위해 필요하다고 판단하면 별도의 수시조사도 가능합니다.

사용승인 이후 건축물의 사후관리도 강화됩니다. 대통령령으로 정하는 건축물에 대해 사용승인을 받은 상태대로 유지·관리되고 있는지를 허가권자가 조사하도록 하는 규정도 새롭게 마련됩니다.

이행강제금, 이제 안 내고 버티는 방법이 없어집니다

위반건축물을 시정하지 않을 때 가장 현실적으로 체감되는 것이 이행강제금입니다. 건축법 제80조 개정으로 허가권자가 시정명령을 내렸음에도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수하도록 하는 의무가 한층 강해집니다.

지금까지 "아직 고지서가 안 왔으니 괜찮다"고 판단할 수 있었던 상황은 앞으로 통하지 않습니다. 징수 의무가 강화되고 금액도 해가 지날수록 커지는 구조입니다.

전 주인이 만든 불법건축물인데 내가 시정 비용을 내야 하나요

경매나 매매로 건물을 취득한 뒤 위반건축물이 발견되는 경우가 있습니다. 직접 설치하지 않은 시설인데 시정명령을 받고 철거·원상복구 비용을 부담해야 한다면 억울할 수밖에 없습니다.

이에 대한 대응으로 구상권이 새롭게 마련됩니다. 시정명령을 받은 건축주 등이 자기 비용으로 시정명령을 이행한 경우, 대통령령으로 정하는 방식에 따라 실제 책임이 있는 사람에게 비용을 청구할 수 있게 됩니다.

과세정보까지 조사에 활용됩니다

단속 방식에서 특히 눈에 띄는 부분이 있습니다. 허가권자가 위반건축물 조사를 위해 필요하다고 인정하면 과세정보 등 대통령령에서 정하는 정보를 해당 기관에 요청할 수 있도록 하는 규정입니다. 정보를 관리하는 기관은 특별한 사정이 없으면 요청에 응하도록 규정됩니다.

건축행정 부서가 다른 국가기관이 관리하는 정보를 활용해 위반건축물을 조사할 수 있는 근거가 넓어지는 셈입니다. 위반건축물 단속이 단순 현장 확인에서 끝나는 것이 아니라, 행정정보까지 연결해 조사하는 방향으로 강화되고 있습니다.

건축사라면 이 부분을 가장 민감하게 봐야 합니다

건축업무를 하는 사람이라면 이번 개정에서 특히 눈여겨봐야 할 대목이 있습니다. 건축법 제108조와 제110조 벌칙 규정에서 일정한 위반행위에 대해 건축주·시공자뿐 아니라 이를 설계한 자까지 처벌할 수 있도록 하는 내용입니다.

조사를 거부하거나 방해하면 과태료입니다

현장 진입을 거부하면 단속이 어렵다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 위반건축물 조사나 건축물·대지·공사장에 대한 검사를 거부하거나 방해·기피한 경우에는 200만 원 이하의 과태료를 부과하는 규정이 함께 신설됩니다. 문을 안 열어주거나 고의로 조사를 막는 행위도 별도의 문제가 됩니다.

위반건축물, 지금 당장 이것부터 확인하세요

기준은 하나입니다

'적발될 가능성이 있느냐'보다 '현재 상태가 적법하냐'를 먼저 보세요.
정기조사가 의무화되는 구조에서 적발이 늦어지는 것과 위반상태가 없어지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
이행강제금은 시정 시까지 반복 부과되고 금액도 해마다 커집니다.
건축사는 허가도서 작성 이후에도 법적 책임에서 자유롭지 않습니다.

개별 상황에 따라 적용 방식이 다를 수 있으므로, 위반건축물 해당 여부나 시정 방법이 불분명한 경우에는 건축사 또는 법률 전문가와 상담하시기를 권합니다.

#위반건축물 #이행강제금 #건축법개정 #건축법단속 #불법건축물 #건축사처벌 #위반건축물단속 #사용승인후관리 #건축법제79조 #건축법제80조

지하주차장 마감재, 이제 디자인만 보고 고르면 안 됩니다

지하주차장 마감재를 고를 때 예전에는 시공성과 단가 위주로 보셨을 겁니다. 그런데 이제는 그 전에 확인해야 할 것이 하나 더 생겼습니다. 건축법 제52조에 지하층 주차장 내부 마감재료와 단열재를 불연재료로 사용하도록 하는 규정이 새롭게 들어왔기 때문입니다.

벽이나 천장 마감재만 생각하셨다면 놓칠 수 있는 부분도 있습니다. 지하층에 설치되거나 노출되는 배관과 그 주변에 사용되는 재료까지 함께 봐야 한다는 점입니다. 생각보다 범위가 넓습니다.

건축법 제52조 개정 핵심 요약

대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물 → 지하층 주차장 내부 마감재료·단열재 불연재료 의무 사용. 지하층에 설치·노출되는 배관 관련 재료도 국토교통부령 기준 적용. 공포 후 2년 경과 후 시행. 구체적 대상 용도·규모는 시행령에서 확정.

무엇이 달라졌나 — 마감재만 보면 절반입니다

이번 개정의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 지하층 주차장 내부에 사용하는 마감재료와 단열재를 불연재료로 써야 한다는 것, 다른 하나는 지하층에 설치되거나 노출되는 배관 관련 재료도 별도 기준을 충족해야 한다는 것입니다.

지하주차장은 각종 설비 배관이 천장이나 벽면에 노출되는 경우가 많습니다. 건축 마감재만 챙겨 놓고 노출 배관에 적용되는 단열재나 관련 재료를 별도로 생각하지 않았다면 설계와 시공 단계에서 다시 확인해야 할 부분이 생깁니다.

지하주차장이 있으면 무조건 적용될까요

이 부분이 핵심입니다. 법률에는 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물"이라는 조건이 붙어 있습니다. 지하주차장이 있다는 사실만으로 모든 건축물이 동일하게 적용받는다고 단정하면 안 됩니다.

실제 적용 대상인지 판단하려면 앞으로 정리될 시행령의 용도와 규모 기준을 함께 확인해야 합니다. 설계 단계에서 가장 먼저 물어봐야 할 것이 바로 이 부분입니다.

기존에 쓰던 자재를 그대로 쓸 수 있을까요

불연재료 기준이 강화되면 현장에서는 어떤 제품을 쓸 수 있는지를 증명하는 자료가 중요해집니다. 제품명이 익숙하다는 이유, 또는 이전 현장에서 사용했다는 이유만으로 자재를 그대로 적용하기가 어려워지는 흐름입니다.

공포 후 2년, 그냥 기다리는 시간이 아닙니다

관련 법은 공포 후 2년이 경과한 뒤 시행됩니다. 이 기간이 주어진 이유는 새로운 기준에 맞춰 마감재·단열재 관련 업체가 제품을 정비하고 필요한 성적서를 확보할 시간이 필요하기 때문입니다.

하지만 건축주나 설계자 입장에서도 이 기간을 그냥 흘려보내면 안 됩니다. 특히 공사기간이 길거나 설계와 실제 시공 시점 사이에 시간 간격이 있는 프로젝트라면 법 시행 시점과 자재 적용 시점을 따로 봐야 할 수 있습니다.

지하주차장 설계에서 이제 확인해야 할 순서

지하주차장 자재, 이 기준으로 보세요

'마감재 하나'가 아니라 '마감재·단열재·노출 배관 재료'를 한꺼번에 봐야 합니다.
지하주차장이 있다는 사실만으로 적용 여부를 판단하면 안 됩니다 — 용도와 규모를 먼저 확인하세요.
기존에 쓰던 자재라도 새 기준에서 성적서로 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.
공사 기간이 긴 프로젝트는 법 시행 시점과 자재 적용 시점을 따로 따져보세요.

세부 시행 기준이 확정되면 그 기준과 실제 사용할 자재의 성능 자료를 맞춰 보는 과정이 더욱 중요해질 것입니다. 구체적인 적용 여부나 자재 기준이 불분명한 경우에는 건축사와 함께 확인하시기를 권합니다.

#지하주차장마감재 #불연재료 #건축법개정 #지하주차장단열재 #건축법제52조 #마감재기준 #건축자재 #건축법규 #지하층배관 #불연기준

건축사 법인 제도, 1인 사무소에는 위기일까요 기회일까요

건축사 법인 제도가 도입된다는 이야기를 처음 들었을 때 "이제 혼자 사무소 운영하기 더 힘들어지겠구나"라고 느끼신 분들이 적지 않을 겁니다. 반대로 여러 건축사가 법인으로 뭉치면 큰 프로젝트를 수주하기 쉬워지지 않을까 기대하시는 분도 있을 거고요.

하지만 지금 단계에서 봐야 할 것은 '법인이 생긴다'는 사실 자체보다, 실제 업무 방식이 어떻게 달라질 수 있느냐입니다. 현재 많은 소규모 건축사사무소에서는 대표 한 사람이 설계와 감리, 인허가, 영업, 회계, 민원 대응까지 모두 맡고 있습니다. 설계에 집중해야 할 사람이 사무소 운영 전반을 떠안는 구조가 반복됩니다. 그 현실 속에서 이 제도가 실제로 무엇을 바꿀 수 있는지를 먼저 따져봐야 합니다.

건축사 법인 제도, 핵심 정리

아직 도입을 추진하는 단계입니다. 여러 건축사가 실적·인력·비용을 함께 운영하는 전문직 법인 형태를 지향하며, 단순히 법인 설립이 가능해지는 것과는 다릅니다. 제도의 실질적 내용은 법 개정 과정에서 결정됩니다.

왜 지금 이 제도가 추진되는 걸까요

건축사사무소 시장의 현실을 보면 추진 배경이 이해됩니다. 공공건축 분야에서는 대형 사무소의 비중이 커지고 있고, 민간 시장에서는 소규모 사무소 사이의 가격 경쟁이 심해지고 있습니다. 건축사보 등 실무 인력을 구하기도 어렵고, BIM을 비롯한 설계 프로그램과 디지털 장비 투자 부담도 있습니다. 사무소 규모가 작을수록 이 비용을 혼자 감당해야 한다는 압박이 더 클 수밖에 없습니다.

건축사 법인 제도는 이런 상황에서 여러 건축사가 인력과 비용, 실적을 함께 운영할 수 있는 틀을 만들자는 방향에서 추진되고 있습니다. 변호사, 회계사, 세무사, 변리사 등 다른 전문직에 전문직 법인이 있듯이, 건축 분야에도 그 특성에 맞는 법적 틀을 만들겠다는 취지입니다.

지금 만들 수 있는 법인과 무엇이 다른가요

여기서 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. "건축사사무소도 지금 법인을 만들 수 있는데 무엇이 새롭다는 건가?" 하는 질문입니다.

1인 사무소에 가장 크게 달라질 수 있는 것은 협업 방식입니다

건축사 법인이 실제 도입됐을 때 기대되는 변화 가운데 가장 눈에 띄는 부분은 협업입니다. 혼자 수행하기 어려웠던 프로젝트를 여러 건축사가 함께 맡고, 실적과 경비를 공동으로 관리하며 필요한 인력도 함께 운영하는 방식이 가능해질 수 있습니다.

업무 분담도 달라질 수 있습니다. 한 사람이 기획부터 실시설계, 감리와 사업관리까지 모두 맡는 대신, 기획·설계·실시설계·감리·사업관리처럼 분야를 나누어 각자의 전문성을 키우는 구조입니다. 규모가 작은 사무소 입장에서는 혼자 인력과 장비를 모두 갖추는 것보다 여러 건축사가 자원을 공유하는 방식이 현실적인 대안으로 느껴질 수 있습니다.

설계·감리 외 업무 영역도 넓어질 가능성이 있습니다

건축사 법인 논의와 함께 건축사의 업무 영역을 확장하려는 방향도 제시되고 있습니다. 건축물 유지관리, 해체 관리, 용도변경, 소규모 건축공사, 건축물 성능평가 등이 대표적으로 언급됩니다. 노후 건축물 안전성 검토, 구조 변경 확인, 부동산 거래와 연계한 건축물 컨설팅 등도 새로운 업무 영역으로 검토되고 있습니다.

감리 분야에서도 변화 가능성이 언급됩니다. 정부의 감리 전문법인 도입과 허가권자 지정감리 확대 움직임이 있는 가운데, 감리에만 한정된 법인보다 설계와 감리를 함께 수행할 수 있는 건축사 법인이 현실적인 방향이라는 입장이 제시되고 있습니다.

그렇다면 소규모 사무소의 위기를 해결할 수 있을까요

이 부분은 조금 다르게 볼 필요가 있습니다. 법인이 생겨야만 건축사끼리 협업할 수 있었던 것은 아닙니다. 현재도 공동수급이나 계약을 통해 여러 건축사가 함께 업무를 수행하는 사례는 있습니다.

1인 건축사라면 지금 무엇을 기준으로 봐야 할까요

지금 단계에서 "법인으로 전환해야 하나"부터 고민할 필요는 없습니다. 실제 제도가 만들어질 때 무엇이 바뀌는지를 보는 것이 먼저입니다.

건축사 법인 제도, 이렇게 보세요

1인 사무소의 종말이 아닙니다.
혼자 모든 업무를 맡던 방식 외에 새로운 협업 구조가 하나 더 생길 가능성입니다.
법인이라는 형태보다, 법인이 되었을 때 지금보다 실제로 무엇을 함께할 수 있게 되는가를 보세요.
공공시장 참여, 실적 인정, 책임 분담, 인력 운영 등 구체적인 제도 내용이 핵심입니다.

제도 도입 여부보다 그 내용이 어떻게 설계되느냐에 따라 현장 체감 효과가 완전히 달라질 수 있습니다. 구체적인 설계 조건이나 사무소 운영에 관한 법적 사항이 궁금하시면 건축사협회나 전문가와 상담해보시길 권합니다.

#건축사법인 #1인건축사사무소 #건축사제도 #건축사협업 #건축법인도입 #건축사사무소경영 #건축전문직법인 #소규모건축사무소

7월 16일, 서울 대법원 앞에서 전국금속노동조합 등의 주최로 포스코 사내하청 노동자 불법파견 대법원 승소 판결 기자회견이 진행됐다. (사진=연합뉴스)

[서울파이낸스 김완일 기자] 국내 조선·철강업계에 예년과 다른 양상의 '하투(夏鬪)' 전운이 감돌고 있다. 철강업계에선 포스코 노조가 창사 이후 첫 파업 가능성을 열어두고 있고, 조선업계에선 한화오션 하청노조가 원청의 사용자성을 둘러싼 법정 공방을 예고하며 노사 갈등이 장기화하는 모습이다. 

일각에선 지난 3월 시행된 '노란봉투법(개정 노조법 2·3조) 이후 원청의 사용자성 문제가 원·하청 교섭 구도를 복잡하게 만든다고 지적한다. 아울러 조선업 호황에 따른 성과급 배분 요구와 잇따른 중대재해까지 겹친 점이 문제로 꼽힌다. 업계는 하계 휴가가 끝나는 8월 중순을 기점으로 조업 정상화와 파업 투쟁이 갈릴 것으로 내다보고 있다. 

6일 업계에 따르면 현대제철은 3개월간 이어온 임금 및 단체협약(임단협) 교섭을 최근 최종 마무리하며 파업 리스크를 해소했다. 지난 5월 상견례를 시작으로 15차례의 교섭 끝에 노사는 기본급 8만원 인상과 성과급 300% 및 현금 500만원 지급 등을 골자로 한 잠정합의안을 도출했다. 조합원 찬반투표는 찬성 56.6%로 가결됐다. 

현대제철이 길었던 임단협 갈등을 봉합한 것과는 달리, 철강 및 조선업계에는 하투의 위기감이 고조되고 있다. 포스코, HD현대중공업, 한화오션이 아직 임단협 및 하청 교섭을 마무리하지 못한 채 갈등이 이어지고 있는 까닭이다. 업계 일각에선 최근 현대제철의 사례가 다른 기업들의 협상에도 일정 부분 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 다만 각 회사의 경영 환경과 노사 요구가 다른 만큼 조속히 결과가 나타나긴 어려울 것으로 예상된다.  

포스코 사옥 전경 (사진=포스코)

현대제철과 함께 철강업계를 대표하는 포스코는 올해 임단협 교섭에서 기본급 인상과 성과급 지급 방식을 두고 노사가 이견을 좁히지 못하고 있다. 노조는 지난달 조합원 투표에서 92.2% 찬성으로 쟁의행위를 가결했고 이후 중앙노동위원회에 노동쟁의 조정을 신청했다. 

중노위는 2차 조정회의에서 결론을 내리지 못해 조정을 연기했고, 오는 18일 3차 조정회의가 58년 무분규 전통의 지속 여부를 가를 최종 분수령이 될 전망이다. 노조는 기본급 7.1% 인상과 격려금 600%, 우리사주 50주 지급 등을 요구하는 반면 사측은 기본급 1.2% 인상과 격려금 200만원을 제시한 상태다. 포스코는 2분기 영업이익이 전년 대비 절반으로 감소하는 등 악화되는 경영 여건이 노사 간 간극을 좁히기 어렵게 하는 요인으로 꼽힌다.

조선업계 상황은 철강보다 한층 복잡하게 얽혀있다. HD현대중공업은 지난 6월 상견례 이후 14차례 교섭을 진행했지만, 합의점을 찾지 못하고 있다. 쟁점은 노조가 요구하는 연간 영업이익 30% 성과급이다. 반도체 업계에서 시작된 '영업이익의 N% 성과급 요구'가 최근 호황기에 접어든 조선업계에도 영향을 미친 결과로 분석된다. 

조선업계 노조는 오랜 불황기 동안 동결되거나 삭감됐던 임금의 인상과 처우 개선을 요구하고 있는 반면, 사측은 최근 실적이 회복세에 접어들었지만, 그동안 누적된 재무 부담을 해소하고 미래 투자 재원을 확보해야 한다는 입장이다. 이에 이번 임금 협상은 단순한 임금 인상을 넘어 조선업 근로자 처우 개선 분기점이 될 것으로 관측된다.

한화오션 거제사업장 전경 (사진=한화오션)

한화오션은 노란봉투법 시행 이후 처음으로 원청이 소송에 나선 사례가 됐다. 중노위가 급식·통근버스 협력업체인 웰리브 노동자에 대해 회사의 사용자성을 인정하자, 한화오션은 이 판정에 불복해 지난달 행정소송과 집행정지를 신청했다. 웰리브지회는 조합원 투표에서 84.2% 찬성으로 쟁의행위를 가결하며 합법적인 파업권을 확보했고, 금속노조는 원청이 직접 교섭에 응하지 않으면 이달 중 공동파업에 나서겠다고 예고한 상태다. 

업계에서는 철강과 조선 모두 대외 경영환경이 녹록지 않은 상황에서 노사 갈등이 장기화할 경우 산업 전반의 경쟁력에도 부담이 될 수 있다고 보고 있다. 미국의 관세 정책과 글로벌 공급망 재편, 중국 업체들과의 경쟁 심화 등 대외 변수에 대응해야 하는 시점에서 생산 차질과 노사 갈등이 장기화할 경우 수주와 투자 계획에도 영향을 줄 수 있다는 분석이다.

업계 한 관계자는 "현대제철처럼 협상을 마무리한 사례도 있지만 상당수 기업은 여전히 노사 간 입장 차가 크다"며 "여름 휴가가 끝나는 8월 중순 이후부터 파업으로 이어질지, 아니면 협상 타결로 마무리될지가 올해 하투의 방향을 결정하는 중요한 분기점이 될 것"이라고 말했다. 

출처 : 서울파이낸스(https://www.seoulfn.com)

2026년 7월 23일 국회를 통과한 건축법 개정 소식을 보고 "이제 4·5층 건물은 정북 방향에서 5m만 띄우면 되는가"라고 생각했다면 잠시 멈춰야 합니다. 이번 변화는 소규모 건축물의 면적 확보 가능성을 분명히 넓혔지만, 국회 통과만으로 오늘 당장 새로운 기준이 허가에 적용되는 것은 아닙니다.

이번 개정의 핵심 — 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 5m 이상 기준 신설

기존에는 이 구간에서 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 했습니다. 개정안은 이 구간을 따로 분리해 정북 방향 인접 대지경계선에서 최소 5m 이상만 띄우도록 바꿨습니다. 하지만 '5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

왜 이번 일조권 개정이 4층·5층 계획을 바꿀까

일반적인 층고 기준으로 보면 높이 10m를 초과하고 17m 이하인 구간은 대략 4층과 5층 부분이 들어갈 가능성이 큽니다. 기존 기준에서는 이 구간부터 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 정북 방향 인접 대지경계선에서 띄워야 했습니다.

4층 부분의 높이가 13m라면 6.5m, 5층 부분의 높이가 16m라면 8m를 이격해야 하는 방식이었습니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선이 가까울수록 이 기준이 4·5층 평면 계획을 크게 좌우했습니다.

이번 개정안은 높이 10m 초과 17m 이하 구간을 따로 나누고, 정북 방향 인접 대지경계선에서 5m 이상을 띄우도록 했습니다. 기존에 높이의 절반을 적용받던 4·5층 부분에 별도의 5m 이상 구간이 생긴 것이 가장 큰 변화입니다.

높이별 정북 방향 이격거리는 어떻게 달라지나

개정안의 기준은 건축물 전체 층수가 아니라 건축물의 각 부분 높이를 기준으로 나뉩니다. 같은 건물 안에서도 3층 부분, 4층 부분, 6층 부분에 서로 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

높이 20m인 6층 부분이라면 17m를 초과하므로 여전히 높이의 2분의 1인 10m 이상을 띄워야 합니다. 이번 일조권 완화는 모든 높이에 동일하게 적용되는 것이 아니라, 주로 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 집중된 변화입니다.

4층은 1.5m, 5층은 3m — 실제로 얼마나 달라지나

4층 부분의 높이를 13m로 가정하면 기존 방식에서는 높이의 절반인 6.5m를 띄워야 합니다. 개정 기준에서 해당 지자체가 5m를 적용한다면 정북 방향 이격거리가 1.5m 줄어들 수 있습니다.

5층 부분의 높이가 16m라면 기존 기준에서는 8m를 띄워야 하지만, 개정 후 5m가 적용될 경우 3m의 차이가 생깁니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선의 영향이 큰 토지에서는 이 차이가 평면 계획과 층별 전용면적에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

이번 개정의 실질적인 이익은 건물 높이가 낮아지는 것이 아니라, 뒤로 물러나야 했던 4·5층 일부 공간을 더 사용할 가능성이 생긴다는 데 있습니다. 다만 증가하는 면적은 모든 토지에서 똑같지 않습니다. 정북 방향이 어느 쪽인지, 대지가 얼마나 틀어져 있는지, 각 층 높이가 얼마인지에 따라 실제 확보 면적은 달라집니다.

'5m'가 아니라 '5m 이상' — 지역마다 기준이 다를 수 있다

개정안에서 놓치기 쉬운 표현은 '5m'가 아니라 '5m 이상'입니다. 법률이 정한 숫자는 모든 지역에서 반드시 5m만 적용하라는 고정값이 아니라, 지방자치단체 조례가 정할 수 있는 최소 범위입니다.

지자체가 건축조례를 개정하면서 5m를 적용할 수도 있지만, 지역 여건에 따라 6m나 7m처럼 더 큰 거리를 정할 가능성도 있습니다. 그래서 다른 지역의 건축 사례나 인터넷에 공개된 도면만 보고 내 토지에도 5m가 적용된다고 판단하면 위험합니다.

국회를 통과했는데 왜 바로 허가에 적용할 수 없을까

건축법 개정안은 2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과했습니다. 하지만 본회의 통과일과 실제 시행일은 같지 않습니다. 법률이 공포되고, 부칙에서 정한 기간이 지난 뒤 시행돼야 새로운 기준을 적용할 수 있습니다.

공포 후 3개월이 지난 시점부터 법률이 시행되고, 이후 각 지방자치단체의 건축조례가 개정돼야 실제 허가 업무에서 본격적으로 적용됩니다. 빠른 지역은 2026년 12월 무렵 조례 개정이 이뤄질 수 있고, 지역 의회 일정이 늦어지면 2027년 상반기까지 넘어갈 수 있습니다.

신축을 준비한다면 허가 접수 전에 확인해야 할 것

건축법 일조권 개정으로 면적이 늘어날 수 있다는 말만 듣고 허가 일정을 늦추거나 설계를 전면 변경해서는 안 됩니다. 먼저 현재 기준과 개정 기준으로 각각 가능한 건축 범위를 그려보고, 차이가 사업성에 얼마나 영향을 주는지 계산해야 합니다.

면적 증가가 크지 않다면 기존 일정대로 진행하는 편이 나을 수 있고, 4·5층에서 확보되는 면적이 사업성을 크게 바꾼다면 조례 개정 시점을 반영한 허가 전략이 필요할 수 있습니다.

정리하면

이번 일조권 개정은 높이 10m 초과 17m 이하 구간, 즉 4·5층 부분에 집중된 변화입니다.

'5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

국회 통과와 실제 허가 적용 사이에는 법률 시행과 조례 개정이라는 두 단계가 있습니다.

내 땅에서 실제로 늘어나는 면적은 정북 방향, 각 부분 높이, 지역 조례, 허가 접수 시점을 겹쳐 계산해야 확인할 수 있습니다.

건축사 시험, 2032년부터 완전히 달라집니다

왜 바뀌는 건가

2011년에 건축사법이 개정됐습니다. 그 개정 내용 중 하나가 응시자격 강화입니다. 건축사 시험을 보려면 앞으로는 일정 기간 실무수련을 마쳐야 한다는 것이었죠. 그 유예기간이 2027년까지였습니다.

2027년부터는 실무수련을 마친 사람만 건축사 시험에 응시할 수 있습니다. 그런데 수련 제도 자체가 시험 제도와 맞물려 있어서, 둘 다 손봐야 했습니다. 국토교통부가 2026년 7월 27일 발표한 이번 개편안은 시험 구조와 수련 체계를 동시에 바꾸는 내용입니다.

이번 개편의 핵심 두 가지

자격시험 개편 (2032년 시행) — 실기 단일 체계에서 필기+실기 복합 체계로 전환. 과목 수 줄이고, 문제은행 방식 도입.
실무수련 개편 (2028년 시행) — 수련 항목 세분화, 최소일수 단축, 정기 신고 의무화, 대체교육 허용.

자격시험, 어떻게 바뀌나

현행 건축사 자격시험은 실기 중심입니다. A3 용지에 5과제를 풀어야 하고, 3과목으로 구성되어 있으며, 연 2회 실시합니다. 과목합격은 5년 5회 안에 모두 통과해야 합니다.

2032년부터는 이 구조가 완전히 달라집니다.

한 가지 눈에 띄는 변화가 시험 횟수입니다. 연 2회에서 연 1회로 줄어드는데, 이건 2032년부터가 아니라 2027년부터 적용됩니다. 2027년이면 실무수련 응시자격 의무화 첫해인데, 시험 횟수도 그해부터 줄어들게 됩니다.

필기시험이 생긴다는 게 무슨 의미인가

지금까지 건축사 시험은 전부 실기였습니다. 도면을 그리거나 설계 문제를 푸는 방식이었고, 이론을 객관식으로 묻는 필기는 없었습니다. 2032년부터는 이게 바뀝니다.

필기시험은 건축계획과 건축기술·관리, 두 과목입니다. 객관식과 서술형이 혼합됩니다. 실기는 건축설계 하나로 통합되고, 도면 크기도 A3에서 B4 그리드 방식으로 바뀝니다. 과제 수도 5개에서 2개로 줄어듭니다.

과목 수는 어찌 보면 비슷하지만, 시험 준비 방식이 달라집니다. 필기는 문제은행 방식이기 때문에 반복 출제 가능성이 있고, 실기는 여전히 신규 출제입니다. 준비 전략 자체가 이원화될 것입니다.

실무수련 제도, 어떻게 바뀌나

시험보다 어쩌면 더 크게 체감될 수 있는 변화가 실무수련 쪽입니다. 2028년부터 적용됩니다.

수련 항목이 늘어나는 것처럼 보이지만 최소수련일수는 465일에서 420일로 줄어듭니다. 단순히 일수를 줄인 게 아니라 실질적으로 뭘 배웠는지를 세분화한 방향입니다.

가장 실무적으로 달라지는 건 3개월마다 신고 의무화입니다. 지금은 신고 기한이 따로 정해져 있지 않아서 모아서 한꺼번에 정리하는 경우가 많았는데, 앞으로는 3개월마다 기록하고 신고해야 합니다. 수련을 받는 사람도, 지도 건축사도 이걸 신경 써야 합니다.

대체교육이 최대 40일 인정된다는 것도 새로운 내용입니다. 기관 교육을 통해 일부 수련 일수를 갈음할 수 있게 됩니다.

시험 응시는 수련 기간 중에도 일부 가능합니다. 3년이 지나면 시험 응시 자격이 생기고, 자격증은 수련을 전부 마친 뒤에 발급됩니다. 시험 합격과 자격 취득이 분리된 구조입니다.

시험 응시자격 변화 흐름 정리

연도별 변화 정리

• ~2026년 — 현행 시험 체계 유지 (실무수련 없이도 응시 가능)
• 2027년 — 실무수련 이수자만 응시 가능 / 시험 횟수 연 1회로 전환
• 2028년~ — 실무수련 제도 개편안 적용
• 2032년~ — 자격시험 필기+실기 체계로 전환

정리하면 2027년, 2028년, 2032년 세 단계에 걸쳐 제도가 바뀝니다. 지금 건축학과 재학 중이거나 막 졸업한 분들은 2027년과 2028년 변화가 직접 해당될 것이고, 2032년 시험 체계 전환은 그 이후 준비자들부터 영향을 받게 됩니다.

지금 수련 중이거나 준비 중인 분들은 어떻게 해야 하나

이번 개편안 발표는 법령 개정의 방향을 미리 알린 것입니다. 구체적인 시험 과목 구성, 문제은행 운영 방식, 수련 세부업무 45가지 내용 등은 앞으로 건축사법 시행령·시행규칙 개정 과정에서 확정됩니다. 계속 후속 내용을 확인하면서 준비해야 합니다.

건축사 자격 제도, 왜 이 방향으로 가는 건가

이번 개편의 방향을 보면 두 가지 흐름이 보입니다.

하나는 실무 역량 검증 강화입니다. 실기 도면만으로 판단하던 방식에서 이론 지식도 함께 보는 필기를 추가한 것, 수련 항목을 45개 세부업무로 세분화한 것, 3개월마다 신고를 의무화한 것 모두 같은 방향입니다. 실제로 어떤 업무를 해봤는지, 이론을 얼마나 알고 있는지를 더 체계적으로 확인하겠다는 것입니다.

다른 하나는 준비 부담 조정입니다. 최소수련일수를 465일에서 420일로 줄이고, 대체교육을 인정하는 방향입니다. 과목합격 유효기간을 5년 5회에서 3년 3회로 줄이는 것은 강화처럼 보이지만, 원래 기준이 3년이었던 걸 2011년 개정 때 늘렸다가 다시 돌리는 것입니다.

10년차 건축사 입장에서 보면, 실무수련 제도 자체가 제대로 자리 잡지 않으면 형식적인 도장 맞추기가 될 수 있다는 우려는 있습니다. 3개월 신고 의무화나 세부업무 45항목이 실제로 현장에서 어떻게 운영될지가 관건입니다. 지도 건축사 입장에서도 관리 부담이 늘어날 수 있고, 중소 사무소에서 수련하는 경우 항목을 모두 채우기 어려운 현실적인 문제도 있습니다. 이 부분은 시행령에서 어떻게 보완하느냐를 지켜봐야 합니다.

요약

건축사 자격제도가 단순히 시험 형식을 바꾸는 게 아니라, 수련부터 자격 취득까지의 전체 흐름을 다시 설계하는 수준의 변화입니다. 준비 중인 분들은 지금 어느 단계에 있는지를 기준으로 어떤 제도가 적용되는지를 정확히 파악하는 것이 먼저입니다.

#건축사시험 #건축사자격 #건축사법 #실무수련 #건축사시험개편 #건축사자격제도 #국토교통부 #법규 #건축사 #건축법규

미국·일본 건축법규와 한국의 차이점 비교 분석

세 나라 건축법 체계의 근본적 차이

실무에서 해외 프로젝트를 처음 맡았을 때 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 법규 체계의 구조적 차이다. 한국은 건축법을 중심으로 시행령·시행규칙이 위계를 이루는 단일 중앙집권형 구조를 가진다. 반면 미국과 일본은 출발점부터 다르다.

미국은 연방 정부가 건축법을 직접 제정하지 않는다. IBC(International Building Code)라는 모델 코드를 각 주(State)와 지방 정부가 채택하거나 수정해 사용한다. 캘리포니아 주는 CBC(California Building Code)를 별도로 운영하고, 뉴욕시는 NYC Building Code를 독자적으로 갖고 있다. 같은 미국 내 프로젝트라도 지역에 따라 적용 법규가 완전히 달라진다는 의미다.

일본은 건축기준법이라는 단일 국가법 체계를 가지지만, 한국과 다른 점은 성능 기반 규정의 비중이 훨씬 높다는 것이다. 한국은 사양 규정(Prescriptive) 중심이라 수치와 기준이 명확하게 고정된 반면, 일본과 미국은 동등 성능을 입증하면 대안 공법을 인정하는 유연성이 존재한다.

건축법 체계를 모르고 해외 도면을 그리면, 준공 직전에 설계를 전면 수정해야 하는 상황이 생긴다. 실제로 경험했다.

용도지역과 용적률 산정 방식의 차이

한국에서 용적률은 지상층 연면적을 대지면적으로 나누는 단순한 계산이다. 하지만 미국과 일본은 이 개념 자체가 다르게 작동한다.

미국의 FAR(Floor Area Ratio)

미국의 FAR은 한국 용적률과 유사해 보이지만 산입 면적 기준이 다르다. 주차장, 기계실, 일부 로비 공간은 FAR 산정에서 제외되는 경우가 많다. 뉴욕 맨해튼 미드타운 상업지역의 기본 FAR은 15.0이지만, 각종 보너스 제도를 활용하면 최대 21.6까지 올릴 수 있다. 공개 공지(POPS, Privately Owned Public Spaces)를 제공하거나 저렴한 주거를 포함하면 용적률 인센티브를 받는 구조다.

일본의 용적률 제도

일본은 용적률 한도가 전면 도로 폭에 연동된다. 전면 도로 폭(m)에 법정 계수(주거지역 0.4, 기타 0.6)를 곱한 값과 지정 용적률 중 낮은 쪽을 적용한다. 예를 들어 도로 폭이 6m인 주거지역에서 지정 용적률이 200%라도 실제 적용되는 용적률은 6×0.4×100=240%가 아니라 200%가 상한이 된다. 이 도로 사선 제한은 한국에서 이미 폐지된 규정인데, 일본은 여전히 유지하고 있다.

한국 일반상업지역 용적률 상한 800%, 도쿄 상업지역 지정 용적률 최대 1300%, 뉴욕 맨해튼 FAR 최대 21.6(보너스 포함)

내진 설계 기준의 실질적 차이

일본은 1981년 신내진기준(新耐震基準) 도입 이후 2000년 개정까지 거치면서 세계에서 가장 엄격한 내진 설계 국가 중 하나가 됐다. 일본 건축기준법의 2단계 설계는 중소 지진에서는 건물이 손상되지 않고, 대지진에서는 인명 피해 없이 붕괴되지 않는다는 명확한 성능 목표를 설정한다.

미국은 ASCE 7 기준을 기반으로 지역별 지진 위험도 지도(Seismic Design Category)를 활용한다. 캘리포니아 같은 고위험 지역은 SDC D~F 등급을 적용해 특수 모멘트 저항 골조 등 고급 구조 시스템을 요구한다.

한국은 2017년 포항 지진 이후 내진 설계 의무 대상을 2층 이상 또는 연면적 200㎡ 초과 건축물로 확대했지만, 일본이나 미국 고위험 지역과 비교하면 설계 지진력 자체는 아직 낮은 편이다.

• 일본: 층간 변위각 1/200 이하(중소 지진), 붕괴 방지(대지진) 2단계 적용
• 미국: ASCE 7 기반 위험도 지도, SDC 등급별 구조 시스템 제한
• 한국: KBC 기준, 지진 구역 I·II 분류, 중요도 계수 적용

건축 허가 심의 프로세스 비교

한국의 건축 허가는 허가권자인 시·군·구청에 신청 후 건축위원회 심의를 거치는 구조다. 일반적인 중소 규모 건물은 접수부터 허가까지 통상 30~60일이 소요된다. 특수 구조나 분야별 협의가 필요한 경우 6개월을 넘기도 한다.

미국은 지역마다 다르지만, 민간 검토 기관(Third Party Plan Check)을 활용하면 심사 기간을 단축할 수 있는 시장 기반 시스템이 있다. 로스앤젤레스의 경우 LADBS(Los Angeles Department of Building and Safety)에서 Express Plan Check 서비스를 운영해 빠른 허가를 원하는 프로젝트는 추가 비용을 내고 우선 심사를 받을 수 있다.

일본은 확인신청(確認申請) 제도를 운용하며, 민간 확인검사기관에 신청하면 대부분 법정 기간인 35일 이내에 처리된다. 구조 계산 적합성 검사가 별도 필요한 고층 건물은 추가로 35일이 더 소요된다.

한국 평균 허가 기간 30~60일, 일본 확인신청 법정 처리 기간 35일, 미국 LA Express Plan Check 활용 시 20일 이내 가능

실무에서 바로 쓸 수 있는 비교 핵심 정리

10년간 국내외 프로젝트를 병행하면서 가장 중요하다고 느낀 것은, 법규의 숫자보다 그 법규가 만들어진 배경과 철학을 이해하는 것이다. 미국은 소송 문화와 시장 자유주의가 코드 체계에 반영돼 있고, 일본은 지진과 화재에 대한 집단적 트라우마가 엄격한 기준으로 나타났으며, 한국은 압축 성장 과정에서 형성된 관리 중심의 규제 방식이 지금도 이어지고 있다.

• 해외 프로젝트 투입 전 해당 지역 코드 에디션 확인 필수(미국은 채택 연도가 주마다 다름)
• 일본 프로젝트는 도로 사선 제한과 북측 사선 제한이 건물 형태에 결정적 영향을 미침
• 미국 상업 프로젝트는 ADA(장애인법) 요구사항을 초기 기획 단계부터 반영해야 설계 변경 리스크를 줄임
• 한국 건축사 자격으로는 미국·일본 현지 허가 서명 불가, 현지 면허 보유자와의 협업 구조 필수

법규는 외우는 것이 아니라 찾는 것이다. 어느 나라 프로젝트든 해당 코드 원문과 로컬 어멘드먼트를 직접 검토하는 습관이 설계 사고를 완전히 바꾼다.

농림지역 단독주택 건축 허용, 2025년 8월 시행 예정 - 주의사항 및 개정안 정리

10년 실무에서 처음 보는 농림지역 규제 완화

건축 실무를 하면서 농림지역 땅을 가진 의뢰인에게 가장 많이 했던 말이 "일반인은 여기에 주택 못 짓습니다"였다. 농업인이나 어업인 같은 자격 요건을 갖춰야 예외적으로 허용되던 구조였기 때문이다. 그런데 2025년 3월 28일, 국토교통부가 이 원칙을 바꾸는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정안을 입법예고했다.

입법예고 기간은 2025년 3월 28일부터 5월 7일까지이며, 시행은 2025년 8월 중으로 예상된다. 단, 농림지역 전체가 아니라 일부 지역에만 적용된다는 점에서 섣불리 판단하면 낭패를 볼 수 있다.

농림지역 전체가 허용 대상이 아니다. 어느 지역이 포함되고 어느 지역이 제외되는지를 먼저 확인해야 한다.

보호취락지구 신설 - 새로운 용도지구의 등장

이번 개정안의 핵심 중 하나는 기존 취락지구 체계에 '보호취락지구'를 새로 추가하는 것이다. 현행 취락지구는 집단취락지구 하나만 존재했지만, 개정 후에는 보호취락지구가 별도 유형으로 신설된다.

보호취락지구 지정 대상

• 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안의 취락
• 농촌의 주거환경 보호와 주거기능 강화를 위한 정비가 필요한 지역
• 지정 권한: 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장

보호취락지구 안에서 건축 가능한 건물

별표 23의2 신설을 통해 구체적인 허용 건축물 목록이 규정된다. 건물 층수는 4층 이하로 제한되며, 도시·군계획조례로 그 이하로 더 엄격하게 정할 수도 있다.

• 단독주택 (건축법 시행령 별표 1 제1호)
• 제1종·제2종 근린생활시설 (일부 업종 제외)
• 운동시설
• 농업·임업·축산업·수산업용 창고 (바닥면적 200㎡ 이하)
• 농·수·산림 조합이 운영하는 농업용 창고
• 교정시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설

조례 위임 사항으로는 공동주택(아파트 제외), 문화·집회시설, 종교시설도 건축 가능하다. 다만 이는 각 지자체 조례에 따라 달라지므로, 해당 지역 도시·군계획조례를 반드시 확인해야 한다.

농업용 창고는 바닥면적 합계 200㎡ 이하로 제한되며, 이를 초과하면 허용 대상에서 제외된다.

농림지역 단독주택 건축 허용 - 실무 적용 시 핵심 확인 사항

실무에서 가장 중요한 것은 "내 땅이 이번 개정 혜택을 받는 농림지역인가"를 먼저 가려내는 일이다. 농림지역이라는 명칭 하나로 묶여 있지만, 내부적으로 농업진흥구역과 그 외 지역으로 나뉜다. 개정안이 허용하는 단독주택 건축은 모든 농림지역에 해당하는 것이 아니다.

실제 검토 순서

• 토지이음 또는 지자체 도시계획과에서 용도지역 확인
• 농업진흥구역 해당 여부 확인 (농지법 적용 여부)
• 보호취락지구 지정 여부 또는 지정 예정 지역 여부 확인
• 해당 지자체 도시·군계획조례 개정 현황 확인

시행령 개정만으로 즉시 건축이 가능해지는 구조가 아니다. 보호취락지구로 지정되어야 허용 규정이 실질적으로 작동한다.

실무자 입장에서 덧붙이면, 법령 시행일인 2025년 8월 이후에도 해당 토지가 보호취락지구로 지정되기 전까지는 기존 제한이 그대로 유지된다. 지자체별 도시·군관리계획 결정 절차가 필요하기 때문에, 실제 허가 가능 시점은 지역마다 차이가 날 수밖에 없다.

농공단지 건폐율 완화 - 함께 개정되는 내용

이번 개정안에는 농공단지 관련 규정도 포함되어 있다. 기반시설이 충분히 갖춰진 농공단지에 한해 건폐율을 추가로 완화할 수 있도록 근거 규정을 마련하는 내용이다.

현재 농공단지의 건폐율은 70% 이하가 일반 기준이지만, 이번 개정으로 기반시설 요건을 충족한 경우 조례를 통해 상향 적용이 가능해질 것으로 보인다. 농공단지 내 공장 증축이나 시설 확장을 계획 중인 사업자라면 관련 조례 개정 동향을 주시할 필요가 있다.

정리하면

• 입법예고 기간: 2025년 3월 28일 ~ 5월 7일
• 예상 시행일: 2025년 8월
• 핵심 변경: 보호취락지구 신설, 농림지역 단독주택 건축 허용, 농공단지 건폐율 완화
• 주의사항: 농림지역 전체 적용이 아니며, 보호취락지구 지정 절차 선행 필요

보호취락지구 지정 없이는 시행령 개정 이후에도 농림지역 단독주택 건축이 자동으로 허용되지 않는다.

법령 개정 소식만 듣고 "이제 농림지역에 집 짓는다"고 결론 내리는 것은 위험하다. 토지 매입 전에 반드시 해당 지자체 도시계획 부서에 보호취락지구 지정 계획 여부를 직접 확인하는 것이 10년 실무 경험에서 나온 현실적인 조언이다.

노후 건물, 리모델링과 재건축 중 어떤 선택이 유리할까?

건물이 노후화되면 소유자나 조합원들은 반드시 하나의 중요한 선택에 직면하게 됩니다. 바로 리모델링과 재건축 중 어느 방향으로 사업을 진행할 것인가의 문제입니다. 겉으로 보기엔 단순한 결정처럼 느껴지지만, 실제로는 수십억 원의 비용 차이와 수년의 기간 차이, 그리고 복잡한 법적 절차의 차이가 존재합니다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 노후 아파트 단지가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 두 사업 방식의 핵심 차이를 비용, 기간, 절차, 수익성 등 다양한 측면에서 완전히 비교 분석합니다.

리모델링과 재건축의 기본 개념 차이

리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 유지한 채 내부 구조를 개선하거나 면적을 증축하는 방식입니다. 주택법에 따르면 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새 건물을 짓는 방식으로, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받습니다.

리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 수평증축 리모델링은 기존 세대 면적을 넓히는 방식이며, 수직증축 리모델링은 기존 건물 위에 층을 더 올려 새로운 세대를 추가하는 방식입니다. 수직증축의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성 확보에 유리하지만, 구조 안전성 검토 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

• 리모델링 적용 법률: 주택법, 건축법
• 재건축 적용 법률: 도시 및 주거환경정비법(도정법)
• 리모델링 특징: 골조 유지, 부분 증축, 빠른 사업 기간
• 재건축 특징: 전면 철거 후 신축, 용적률 극대화 가능, 사업 기간 장기

비용 비교: 리모델링 vs 재건축

비용은 두 사업을 선택할 때 가장 먼저 따져보아야 할 요소입니다. 일반적으로 리모델링 비용은 재건축 비용보다 낮은 것으로 알려져 있지만, 단순 비교는 금물입니다. 세부적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 비용

리모델링 공사비는 사업의 범위에 따라 차이가 크지만, 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 세대당 평균 1억 2,000만 원~2억 원 수준이 일반적입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 구조 보강 공사가 추가되어 세대당 2억~3억 원까지 올라가는 사례도 있습니다. 2023년 기준 수도권 주요 리모델링 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 약 450만~600만 원 선으로 형성되어 있습니다.

리모델링의 비용적 장점은 철거 비용이 없고 기반 시설을 재활용할 수 있다는 점입니다. 다만, 기존 골조 상태가 불량할 경우 예상치 못한 추가 보강 비용이 발생할 수 있어 사전 구조 안전진단이 필수입니다.

재건축 비용

재건축은 철거부터 신축까지 모든 과정을 처음부터 진행하므로 비용 규모가 훨씬 큽니다. 일반적으로 서울 기준 재건축 공사비는 3.3㎡당 700만~1,000만 원 이상이며, 최근 자재비 및 인건비 상승으로 인해 일부 단지는 평당 1,200만 원을 넘기도 합니다. 전용 84㎡ 기준 세대당 분담금은 평균 3억~5억 원에 달하는 경우가 많습니다.

재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제도 비용 부담에 영향을 미칩니다. 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 납부해야 합니다. 단, 2023년 개정을 통해 면제 기준이 1억 1,000만 원으로 상향되었고, 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 확대되었습니다.

• 리모델링 평균 비용: 세대당 1억 2,000만~3억 원 (유형에 따라 상이)
• 재건축 평균 분담금: 세대당 3억~5억 원 (서울 기준)
• 재건축 추가 비용: 재건축 초과이익 환수금, 이주비, 이사비 등
• 리모델링 절감 요소: 철거비 없음, 기반 시설 재활용

사업 기간 비교: 누가 더 빠를까?

사업 기간은 리모델링이 재건축 대비 압도적으로 짧습니다. 이 점이 많은 단지에서 리모델링을 선택하는 결정적인 이유가 되기도 합니다.

리모델링 사업 기간

리모델링 사업은 조합 설립부터 입주까지 평균 5~7년이 소요됩니다. 절차 자체가 재건축보다 단순하고, 안전진단이나 정비계획 수립 같은 복잡한 단계가 없기 때문입니다. 물론 수직증축 리모델링의 경우 구조 안전성 검토 단계가 추가되어 1~2년 정도 더 걸릴 수 있습니다. 실제로 2022년에 입주한 경기도 성남 분당의 한 리모델링 단지는 조합 설립 후 약 6년 만에 완공된 사례가 있습니다.

재건축 사업 기간

재건축은 안전진단 신청부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다. 길게는 20년을 넘기는 사례도 있습니다. 정비계획 수립, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 단계가 많고 각 단계마다 행정 검토 기간이 길기 때문입니다. 특히 조합원 간 이해관계 충돌로 인한 분쟁이나 소송이 발생하면 사업이 수년간 지연되는 경우도 흔합니다.

서울시의 경우 재건축 정비계획 수립에만 평균 3~4년이 소요되며, 이후 조합 설립인가와 사업시행인가 과정에서도 각각 1~2년이 추가됩니다. 이주 및 철거 기간과 공사 기간까지 합산하면 총 사업 기간이 상당히 길어지는 것이 현실입니다.

법적 절차 비교: 무엇이 더 복잡한가?

절차의 복잡성은 재건축이 훨씬 높습니다. 아래에서 두 사업의 핵심 절차를 단계별로 비교합니다.

리모델링 주요 절차

리모델링은 크게 4단계로 구분됩니다. ① 리모델링 주택조합 설립(구분소유자 동의 요건: 전체의 2/3 이상, 각 동별 과반수 동의) → ② 건축심의 및 허가 신청 → ③ 공사 착공 → ④ 사용검사 및 입주 순서입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 건축심의 전에 구조 안전성 검토(전문기관 2곳 이상의 검토 의무화)가 추가됩니다. 또한 세대수 증가(가구 수 15% 이내 증가)를 수반하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다.

재건축 주요 절차

재건축은 훨씬 복잡한 8단계 이상의 절차를 거칩니다. ① 정비기본계획 반영 → ② 안전진단 신청 및 통과(D등급 이하 또는 E등급) → ③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ④ 추진위원회 구성 → ⑤ 조합 설립인가(구분소유자 3/4 이상 동의, 토지면적 3/4 이상 동의) → ⑥ 사업시행계획인가 → ⑦ 관리처분계획인가 → ⑧ 이주·철거 후 착공 → ⑨ 준공 및 입주의 순서를 따릅니다.

재건축에서 특히 중요한 것은 안전진단입니다. 준공 후 30년이 경과한 공동주택은 안전진단을 신청할 수 있으며, 최종 등급이 D(조건부 재건축) 또는 E(즉시 재건축)가 나와야 재건축 절차가 진행됩니다. 2023년 이후 정부는 안전진단 기준을 일부 완화하여 재건축 추진이 보다 수월해졌습니다.

• 재건축 연한: 준공 후 최소 30년 이상 (지자체마다 다를 수 있음)
• 리모델링 연한: 준공 후 15년 이상 (주택법 기준)
• 재건축 조합 설립 동의요건: 구분소유자 3/4 이상
• 리모델링 조합 설립 동의요건: 구분소유자 2/3 이상

수직증축 리모델링: 조건과 핵심 체크포인트

수직증축 리모델링은 기존 세대 위에 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식으로, 증가한 세대를 일반 분양함으로써 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있어 주목받고 있습니다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

수직증축이 가능하려면 기존 건물이 최소 15층 이상이거나 수직증축 후 최고 15층 이상이 되어서는 안 되는 제약이 있었으나, 2014년 법 개정으로 일부 완화되었습니다. 현재는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대 수 증가가 가능하며, 2개 전문기관으로부터 구조 안전성 검토를 의무적으로 받아야 합니다.

수직증축 리모델링의 핵심 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 준공 연한: 15년 이상 경과한 공동주택
• 층수 제한: 기존 최고층 수에 3개 층 이내 증축 가능
• 세대 수 증가: 기존 세대 수의 15% 이내
• 구조 안전성 검토: 국토안전관리원 등 2곳 이상 전문기관 검토 필수
• 동의 요건: 전체 구분소유자 2/3 이상, 각 동별 2/3 이상 동의
• 전용면적 증가 한도: 기존 전용면적의 40% 이내 (85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%)

수직증축 리모델링은 일반 분양 수익으로 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있지만, 구조 보강 비용이 상당하기 때문에 분당·목동·상계 등 1기 신도시 중심으로 사업성을 면밀히 따져봐야 합니다. 실제로 분당 일부 단지들은 수직증축을 통한 리모델링 추진 시 조합원 분담금이 수평증축 대비 30~40% 절감될 수 있다는 분석이 나오기도 했습니다.

재건축 사업성 분석: 용적률과 일반 분양이 핵심

재건축의 사업성은 기본적으로 용적률에 달려 있습니다. 현재 용적률이 낮고, 재건축 이후 허용 용적률이 높을수록 일반 분양 세대가 많아져 조합원의 분담금이 줄어들거나 오히려 이익이 발생하는 구조입니다.

예를 들어, 현재 용적률이 120%인 단지가 재건축 후 270%까지 용적률을 적용받는다면, 증가한 용적률(150%)만큼 새로운 세대를 지어 일반 분양할 수 있습니다. 서울 강남권의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원을 넘는 사례도 있어 이 경우 사업성이 매우 높게 나타납니다.

반면, 이미 용적률이 200% 이상인 고밀도 단지는 재건축 이후 추가로 확보할 수 있는 일반 분양 세대가 적기 때문에 사업성이 낮아집니다. 이런 단지들은 오히려 리모델링이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 사업성 분석 시에는 반드시 ① 현재 용적률, ② 해당 지역 정비계획상 허용 용적률, ③ 인근 분양가 시세, ④ 예상 공사비, ⑤ 재건축 초과이익 환수금 규모를 종합적으로 검토해야 합니다.

리모델링 vs 재건축, 어떤 기준으로 선택해야 할까?

결국 리모델링과 재건축 중 어떤 방법이 유리한가는 단지별 조건에 따라 달라집니다. 아래의 기준을 참고하면 올바른 방향을 설정하는 데 도움이 됩니다.

리모델링이 유리한 경우

• 준공 후 30년 미만으로 재건축 연한을 충족하지 못한 경우
• 현재 용적률이 이미 200% 이상으로 높아 재건축 사업성이 낮은 경우
• 구조물의 상태가 비교적 양호하여 골조 활용이 가능한 경우
• 사업 기간을 단축하여 빠른 주거 환경 개선이 필요한 경우
• 조합원 분담금 최소화가 우선인 경우

재건축이 유리한 경우

• 준공 후 30년 이상 경과하고 안전진단에서 D·E 등급을 받은 경우
• 현재 용적률이 낮아(100~150% 수준) 재건축 이후 대규모 일반 분양이 가능한 경우
• 건물 구조 자체가 노후화되어 리모델링으로는 근본적 해결이 어려운 경우
• 해당 지역 분양가가 높아 재건축 사업성이 충분한 경우
• 세대 수 증가 폭을 크게 가져가 사업 규모를 극대화하려는 경우

최근에는 두 방식의 장점을 결합한 '리모델링+알파' 전략도 등장하고 있습니다. 예를 들어, 일부 단지는 리모델링을 먼저 진행하여 주거 환경을 개선한 후, 추후 재건축 연한 충족 시 재건축으로 전환하는 2단계 전략을 검토하기도 합니다. 다만 이 경우 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

리모델링과 재건축은 단순히 낡은 건물을 고친다는 공통점 외에, 비용·기간·절차·사업성 모든 면에서 전혀 다른 성격의 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 우월하다고 할 수 없으며, 해당 단지의 준공 연한, 용적률, 구조 상태, 지역 분양 시장 상황, 조합원들의 재정 여건 등을 종합적으로 고려해야 최적의 결정을 내릴 수 있습니다. 사업을 본격적으로 추진하기 전에 반드시 전문 정비사업 컨설턴트, 건축사, 법무사 등 전문가의 자문을 받아 충분한 사전 검토를 거치는 것을 권장합니다. 제대로 된 사전 준비와 정확한 정보가 수억 원의 비용과 수년의 시간을 아껴줄 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.