디자인은 더 이상 보기 좋은 형태를 만드는 일에만 머물지 않습니다.

2026년의 공간 디자인은 사람의 경험을 어떻게 만들 것인지, 변화하는 사회와 기술에 어떻게 대응할 것인지, 그리고 기존의 공간을 얼마나 유연하게 재해석할 것인지에 더 큰 초점이 맞춰지고 있습니다.

최근 발표된 디자인 트렌드 자료들을 보면, 이제 공간은 단순한 기능의 집합이 아니라 감정, 데이터, 기술, 기후, 도시적 관계까지 함께 고려하는 복합적인 대상으로 다뤄지고 있습니다. 이번 글에서는 2026년 디자인 트렌드의 핵심 흐름을 여섯 가지 키워드를 중심으로 정리해보겠습니다.

1. 공간의 가치는 면적보다 ‘경험’으로 평가됩니다

이제 사람들은 어떤 장소를 단지 넓고 크기 때문에 선택하지 않습니다.

그 공간이 어떤 분위기를 만들고, 어떤 감정을 유도하며, 어떤 이야기를 담고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

같은 면적의 공간이라도 어떤 동선으로 진입하는지, 머무는 동안 어떤 장면이 펼쳐지는지, 사용자에게 어떤 기억을 남기는지에 따라 공간의 가치는 크게 달라집니다. 즉, 부동산의 가치가 면적 중심에서 경험 중심으로 이동하고 있는 것입니다.

건축적으로 보면 이는 단순히 인테리어 감성을 말하는 것이 아닙니다. 입면, 채광, 시선의 흐름, 재료의 촉감, 소리의 밀도, 프로그램의 배치가 모두 사용자 경험을 구성하는 설계 요소가 된다는 뜻입니다. 앞으로의 공간은 ‘얼마나 큰가’보다 ‘어떻게 경험되는가’로 판단받게 될 것입니다.

2. 오피스는 더 이상 ‘일하는 곳’만이 아닙니다

팬데믹 이후 오피스의 개념은 크게 달라졌습니다.

이제 사무실은 단순히 출근해서 업무를 처리하는 장소가 아니라, 사람을 모으고 조직의 문화와 비전을 체감하게 만드는 전략적 공간으로 바뀌고 있습니다.

좋은 오피스는 책상 수를 늘리는 공간이 아니라, 협업을 유도하고 집중을 지원하며, 소속감을 형성하는 공간이어야 합니다. 직원들은 획일적인 업무공간보다 자연을 느낄 수 있는 환경, 조용히 몰입할 수 있는 장소, 자유롭게 교류할 수 있는 커뮤니티 성격의 공간을 함께 원하고 있습니다.

결국 오피스 설계의 핵심은 면적 배분이 아니라 목적의 명확성입니다. 왜 사람들이 이 공간에 와야 하는지, 이곳에서만 가능한 경험이 무엇인지가 분명해야 합니다. 본사 역시 상징적 건물 하나로 존재하는 시대에서 벗어나, 연구·이벤트·휴식·운동·산책까지 포괄하는 복합적인 캠퍼스 개념으로 변화하고 있습니다.

3. 중요한 것은 완벽한 예측이 아니라 ‘민첩한 대응’입니다

최근 프로젝트 환경은 예전보다 훨씬 더 불안정합니다.

금리, 자금조달 비용, 공급망 이슈, 정책 변화, 시장 심리 등 다양한 변수들이 동시에 작동하기 때문입니다.

이러한 시대에는 모든 것을 처음부터 완벽하게 예측하는 설계보다, 변화에 따라 빠르게 수정하고 대응할 수 있는 구조가 더 중요해집니다. 설계의 민첩성은 이제 선택이 아니라 필수 조건입니다.

건축과 개발에서도 마찬가지입니다. 고정된 프로그램으로 굳어 있는 공간보다, 향후 용도 변화나 운영 변화에 유연하게 대응할 수 있는 평면과 시스템이 경쟁력을 갖습니다. 초기 기획 단계에서부터 데이터 분석, 비용 시뮬레이션, 운영 시나리오 검토가 중요해지는 이유도 여기에 있습니다.

4. AI는 효율 도구를 넘어 ‘창의적 파트너’가 되고 있습니다

AI는 이제 단순히 시간을 줄여주는 자동화 도구를 넘어, 디자인의 가능성을 확장하는 창의적 파트너로 인식되고 있습니다.

특히 공간기획과 설계에서는 사람들이 공간을 어떻게 경험하는지에 대한 패턴을 읽고, 여러 대안을 빠르게 시뮬레이션하며, 보이지 않던 가능성을 발견하는 데 AI가 점점 더 큰 역할을 하게 될 것입니다. 이는 단지 생산성 향상만을 의미하지 않습니다. 더 많은 안을 더 짧은 시간 안에 실험하고, 더 정교한 판단을 내릴 수 있게 한다는 점에서 설계 과정 자체를 바꾸는 변화입니다.

물론 최종 판단은 여전히 사람의 몫입니다. 공간의 맥락을 이해하고, 장소성의 무게를 읽으며, 사람의 감정과 기억까지 고려하는 일은 결국 설계자의 역할입니다. 다만 앞으로의 설계자는 AI를 배제하는 사람이 아니라, AI를 적극적으로 활용할 수 있는 사람이 될 가능성이 높습니다.

5. 하나의 공간은 하나의 기능만 수행하지 않습니다

도시 안에서 문화, 상업, 커뮤니티, 교통, 업무의 경계는 점점 흐려지고 있습니다.

과거에는 기능별로 명확히 구분되던 공간들이 이제는 서로 섞이고, 중첩되고, 복합화되는 방향으로 변하고 있습니다.

예를 들어 역사 공간은 더 이상 단순한 환승 시설이 아니라 전시와 이벤트가 가능한 문화 플랫폼이 될 수 있습니다. 오래된 쇼핑몰은 소비만을 위한 장소가 아니라 지역 커뮤니티의 중심 거점이 될 수 있습니다. 경기장은 경기만 열리는 공간이 아니라 시민을 위한 열린 도시 인프라가 될 수 있습니다.

앞으로의 공간은 단일 기능의 효율보다 복합 활용의 유연성이 더 큰 가치가 될 것입니다. 하나의 건물을 하나의 용도로만 정의하는 사고에서 벗어나, 시간대와 사용자층에 따라 다양한 활동이 가능하도록 설계해야 하는 시대가 온 것입니다.

6. 기후 대응은 건물의 옵션이 아니라 도시의 생존 조건입니다

기후 대응은 더 이상 친환경 이미지를 위한 부가 요소가 아닙니다.

앞으로 도시와 건축은 기후 변화에 얼마나 잘 적응할 수 있는가에 따라 경쟁력과 생존 가능성이 달라질 것입니다.

폭염, 집중호우, 에너지 비용 상승, 도시 열섬 현상 등은 이미 현재 진행형의 문제입니다. 따라서 설계는 형태와 기능만이 아니라, 회복력과 지속가능성까지 함께 고려해야 합니다.

건축 차원에서는 일사 대응, 환기, 차양, 재료의 열적 성능, 외부공간의 미기후 조절이 중요해지고, 도시 차원에서는 녹지 네트워크, 공공공간의 탄력성, 물순환 체계, 복합 인프라 전략이 함께 논의되어야 합니다.

2026년의 디자인은 ‘스타일’이 아니라 ‘방식’을 바꾸고 있습니다

이번 2026년 디자인 트렌드에서 주목할 점은, 이것이 단순히 유행하는 색이나 형태를 말하는 자료가 아니라는 점입니다. 핵심은 공간을 바라보는 사고방식 자체가 바뀌고 있다는 것입니다.

사람의 경험을 중심에 두고, 데이터와 리서치를 기반으로 판단하며, 불확실성에 민첩하게 대응하고, AI를 창의적 도구로 활용하고, 기존 자산을 재해석하며, 기후 변화까지 함께 고려하는 것. 이것이 앞으로의 공간 설계가 나아갈 방향입니다.

결국 좋은 건축은 지금의 요구를 해결하는 데서 끝나지 않고, 앞으로의 변화까지 수용할 수 있어야 합니다. 2026년의 디자인 트렌드는 그 점을 더욱 분명하게 보여주고 있습니다.

안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

2026-02-15

부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.

그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통

• 변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)

• 혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리

  를 씁니다.

COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)

대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d

• b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”

• s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등

• d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인

숫자로 분해(학습용 예시)

• b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)

• s = 2.10%

• d = 0.80%

그러면

i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%

여기서 우대가 빠지면

i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%

“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

원리금균등 월상환액 공식

월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

• P: 대출원금

• r: 월이율 = 연이율/12

• n: 총개월수

5억, 30년(360개월) 예시

(1) 연 4.18%

• P = 500,000,000

• r = 0.0418/12 = 0.0034833333

• f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693

A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)

A ≈ 2,439,253원/월

(2) 연 5.18%

• r = 0.0518/12 = 0.0043166667

• f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899

A ≈ 2,739,380원/월

차이

2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월

금리 +1%p면 월 약 30만원 증가

이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.

LTV 한도

• 주택가격 H, LTV β이면

  P_LTV = H × β

DSR 한도(기본식)

DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득

연소득 Y, DSR 한도 α라면

• 허용 연 상환액 = Y × α

• 허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12

예시: Y=80,000,000원, α=0.40

A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.

금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.

또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

• 실제금리 i_real

• 스트레스금리 ST

DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST

학습용으로

• i_real = 5.50%

• ST = 1.50% (3단계)

이면

i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

원리금균등에서 P만 풀면

P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)

• A = A_max

• r = (연이율)/12

• n = 360

앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841

P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)

P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475

P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)

P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)

(감소폭)

4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)

같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.

이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.

• 월세 500만

• 이자 230만

• 남는 돈 270만 → “괜찮다”

이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.

• 연 임대료(월세) = 월세 × 12

• 공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate = NOI ÷ 매입가

10억 상가 예시(학습용)

• 월세 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원 손실

• 운영비 20% (EGI 기준 가정)

계산

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년

• NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월

• 캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%

즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.

월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.

이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

• 이자만 납부(만기일시) 월 이자

  = 5억 × 5.5% ÷ 12

  = 229.17만원/월

• 원리금균등(30년) 월 상환액(참고)

  ≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)

이제 NOI(380만원/월)에서 빼면

• 이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월

• 원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월

둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”

그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.

DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액

같은 NOI 4,560만원/년 기준에서

1. 이자만(연 이자 2,750만원)

   DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66

2. 원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)

   DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34

3. “스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면

   연 원리금이 커지면서

   DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14

여기서 착시가 드러납니다.

겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.

재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

• 재대출 가능 → 계속 보유

• 재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)

• 재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생

사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는

(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.

3강에서 가져갈 문장 3개

1. 내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.

2. 원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.

3. 스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.

핀터레스트를 켜면 손은 바빠지는데 설계는 자꾸 비어갑니다. 이유는 단순합니다. 우리는 ‘문제를 푼 결과’만 소비하고, 그 결과를 만든 ‘맥락과 논리’를 건너뛰기 때문입니다. 대지 조건, 프로그램 요구, 구조·법규·예산이라는 고차 방정식은 사라지고, 남는 건 번쩍이는 인면과 분위기뿐입니다. 그걸 내 평면에 억지로 붙이는 순간 도면과 투시도는 따로 놀고, 크리틱에서는 “왜 이렇게 생겼냐”는 질문 앞에 말문이 막힙니다. 그때 “요즘 유행이라서”라고 답하는 순간, 건축가는 설계자가 아니라 스타일리스트가 됩니다.

그래서 2026년의 생존 전략은 이미지가 아니라 언어에서 시작해야 합니다. 이미지를 보기 전에 내 공간이 가져야 할 성격을 먼저 정의해야 하고, 그 성격을 정확히 부를 수 있는 어휘가 필요합니다. 가운데를 비워두자는 생각과 보이드, 중정이라고 말하는 것 사이에는 작업의 방향성이 갈립니다. 더 나아가 침식이나 음각이라는 단어를 선택하는 순간 손은 덩어리에서 무언가를 파내는 논리적인 움직임을 시작합니다. 단어 하나가 설계를 끌고 가는 강력한 엔진이 됩니다. 비트겐슈타인이 말한 것처럼 언어의 한계는 세계의 한계이고, 건축에서도 내가 가진 단어가 곧 내가 만들 수 있는 공간의 지평입니다.

하지만 우리는 그 언어가 부족합니다. 그래서 다시 핀터레스트를 켜고, 더 볼수록 더 불안해지고, 결국 마감 직전에 논리 없는 카피로 타협하는 악순환이 반복됩니다. 이 악순환을 끊는 방법은 키워드로 설계하는 습관입니다. 형태, 변형, 비움, 관계, 경계, 빛, 현상 같은 큰 틀에서 내가 잡을 수 있는 키워드를 먼저 뽑고, 그 키워드를 설계의 근거로 삼는 겁니다. 예를 들어 분절, 맥락, 투명성을 골랐다면, 내 프로젝트는 “덩어리를 어떻게 나눌지”, “대지와 어떤 관계를 맺을지”, “시선과 빛을 어떤 방식으로 통과시킬지”라는 질문으로 설계가 시작됩니다. 이때부터 이미지는 ‘영감’이 아니라 검증 자료가 됩니다.

키워드만으로는 추상적이니, 다음은 사례가 필요합니다. 중요한 건 사례를 “예쁘다”로 소비하지 않고 “어떻게 작동하는가”로 해부하는 것입니다. 거장들은 의미 없이 선을 긋지 않습니다. 어떤 이는 전단으로 역동성을 만들고, 어떤 이는 재료, 밀도, 그림자로 감각을 설계합니다. 여기서 사례는 포트폴리오의 배경지식이자, 내 논리를 지지해 주는 권위가 됩니다. “이 물성의 변주는 특정 작업에서처럼 맥락에 맞춰 재해석한 것이다”라고 말할 수 있는 순간, 설계는 취향이 아니라 주장으로 바뀝니다.

실제로는 이렇게 굴리면 됩니다. 첫째, 맥락 읽기부터 합니다. 대지를 분석하고, 프로그램의 본질을 정리하고, 구조, 법규, 예산의 한계를 문장으로 적습니다. 이 단계에서는 핀터레스트를 금지하는 게 핵심입니다. 둘째, 키워드 세 개를 고릅니다. 너무 많으면 흐려지고, 너무 적으면 빈약합니다. 셋째, 키워드로 사례 검증을 합니다. 도면과 단면을 보면서 “이 단어가 공간에서 어떤 물리적 선택으로 바뀌는지”를 따라갑니다. 넷째, 조형 작업을 합니다. 이제 필요한 이미지만 찾습니다. 검색어도 달라집니다. ‘모던 하우스’가 아니라 ‘분절된 매스 유리 투명성’, ‘음각된 중정 채광’, ‘경계의 매개 동선’처럼 구체적인 언어로 타게팅합니다. 그러면 핀터레스트는 무한 스크롤의 마약이 아니라, 필요한 소스만 뽑고 나오는 도구가 됩니다.

AI가 이미지를 10초 만에 만들고, 복잡한 모델링을 대신해 주는 시대에 인간 건축가의 경쟁력은 손기술이 아니라 선택력입니다. 정보의 바다에서 무엇을 취하고 무엇을 버릴지, 어떤 개념을 잡고 어떤 논리로 밀어붙일지 구조화하는 능력이 핵심이 됩니다. 무의미한 이미지에 떠밀리는 사람은 결국 도구에 밀리지만, 키워드로 사고를 체계화하고 사례로 논리를 구축하는 사람은 도구를 ‘부리는’ 쪽에 서게 됩니다. 잘 정리된 단어와 검증된 사례는 설계의 불안을 줄이고, 결정의 속도를 올리고, 결과의 설득력을 높입니다.

오늘 밤도 모니터 앞에서 스크롤을 내리고 있을 겁니다. 다만 한 번만 순서를 바꿔봅시다. 이미지부터가 아니라 문장부터 시작합니다. “이 프로젝트의 핵심은 무엇인가”를 한 줄로 쓰고, 그걸 세 개의 키워드로 쪼개고, 그 키워드를 사례로 검증한 다음, 마지막에 이미지를 씁니다. 그러면 같은 시간 안에 더 적게 보고 더 멀리 갈 수 있습니다. 남의 이미지를 쌓는 대신, 내 언어로 내 공간의 지도를 그리는 것. 그게 2026년 설계실에서 살아남는 가장 현실적인 방법입니다.

동영상

지원금은 대출이 아닙니다. 상환의무 없는 사업비가 대표적입니다. 일부는 자부담이 없고, 있어도 5~10% 수준인 경우가 많습니다. 자부담은 “나라에 내는 돈”이 아니라 내 사업에 같이 집행하는 돈입니다. 예를 들어 7,000만 원을 지원받고 700만 원을 자부담하면, 총 7,700만 원을 사업비로 쓰는 구조입니다.

지원금을 놓치는 가장 큰 이유는 능력이 없어서가 아닙니다. 공고를 어디서 찾는지, 내 상황에 어떤 사업이 맞는지, 신청서류를 어떤 논리로 구성해야 하는지를 몰라서입니다. 그래서 지원사업은 “돈 찾기”가 아니라 내 상황을 기준으로 사업을 고르는 작업부터 시작해야 합니다.

1) 내 상황별로 바로 선택하는 대표 지원사업

폐업 경험이 있는 경우: 재도전 성공패키지

폐업 이력은 무조건 불리한 요소가 아닙니다. 핵심은 “왜 실패했는지”를 감추는 것이 아니라 실패 원인 분석 → 개선 설계 → 재도전 전략으로 바꾸는 것입니다.

이 유형은 ‘망해본 경험’을 리스크 관리 역량으로 해석해줄 여지가 있습니다. 지원규모는 수천만 원대부터 큰 사업은 1억 원대까지도 노려볼 수 있는 구간으로 알려져 있습니다.

아직 사업자가 없는 경우: 예비창업패키지

사업자 등록 전 단계에서 신청하는 대표 사업입니다. 초기 창업자에게 중요한 것은 “아이템이 있다”가 아니라 판매가 가능한 형태로 만드는 작업입니다.

집행 항목은 보통 촬영, 상세페이지, 브랜딩, 마케팅, 외주 제작비 같은 초기 매출을 만드는 데 필요한 비용으로 구성하는 방식이 현실적입니다.

지역 기반 가치가 있는 경우: 로컬 크리에이터

지역 자원(공간, 관광, 특산, 생활문화)을 활용해 지역성과 사업성을 동시에 증명하는 유형입니다.

포인트는 “지역에서 한다”가 아니라, 지역에서만 가능한 이유를 구조적으로 보여주는 것입니다. 지원규모는 수천만 원 단위로 접근하는 경우가 많아, 첫 트랙으로 시작하기에 적합합니다.

소상공인/자영업 기반의 창업 준비: 신사업 창업사관학교

자영업 감각과 현장 경험이 있는 사람에게 맞습니다. 지원금 자체도 중요하지만, 교육·코칭·실습형 프로그램이 붙는 경우가 많아 실행력을 증명하기 쉬운 구조입니다.

전략은 여러 사업을 동시에 “지원 가능성 검토”까지 해두고, 실제 선정된 1개를 선택해 집중하는 방식이 효율적입니다.

청년이라면: 청년 창업사관학교

기술 스타트업만 받는다는 선입견이 있지만, 실무적으로는 팀 구성, 역할 분담, 시장 검증 계획이 명확하면 충분히 경쟁 가능합니다. 지원규모가 큰 편인 라인도 있어 “규모 확장 트랙”으로 설계하기 좋습니다.

2) 지원사업은 ‘한 번’이 아니라 ‘연속 성장’으로 보는 게 유리합니다

지원사업은 1회성 이벤트가 아니라 3년 단위로 성장 구조를 짜는 것이 더 실전적입니다.

중앙부처 사업은 보통 연간 수행 제한이 걸리는 경우가 많고, 지자체 사업은 병행 가능한 경우가 있어 조합이 가능합니다. 그래서 한 번 만든 기획의 “결”을 유지하면서 단계적으로 확장합니다.

• 1년차: 예비/로컬/사관학교 같은 입문 트랙 중 1개

• 2년차: 청년/초기/지역 연계형 확장 트랙

• 3년차: 더 큰 패키지형 지원으로 스케일업

이 방식의 장점은 사업계획서를 매번 새로 만드는 것이 아니라, 같은 사업의 성장 버전으로 업그레이드할 수 있다는 점입니다.

3) 매출이 떨어진 사람도 해당되는 ‘회복형’ 지원이 존재합니다

지원사업은 “완전 신규 창업자”만을 위한 것이 아닙니다. 업력이 있거나 매출이 감소한 상황에서도, 조건이 맞으면 회복·개선 목적으로 지원되는 사업이 있습니다.

주로 인테리어 개선, 마케팅, 디자인/브랜딩, 고객 경험 개선 같은 항목이 중심이고, 조건이 생각보다 넓은 경우가 많습니다. 핵심은 “어렵다”가 아니라 무엇을 바꾸면 매출이 회복되는지를 숫자와 계획으로 제시하는 방식입니다.

4) 진짜 이점은 돈만이 아닙니다

지원사업의 효과는 사업비만이 아닙니다.

• 기관 네트워크를 통해 B2C에서 B2B, 공공기관 납품으로 확장되는 경로가 열립니다.

• “어느 기관 지원기업”이라는 타이틀이 제휴·유통·판매 신뢰도에 영향을 줍니다.

• 코칭과 멘토링이 붙는 유형은 시행착오를 줄여 실패 확률을 낮춥니다.

돈은 1번 받고 끝날 수 있지만, 네트워크와 공신력은 이후 거래와 확장에 계속 남습니다.

5) 직장인도 가능합니다(팀/사이드 프로젝트 방식)

직장인이 단독으로 움직이기 어렵다면 역할 분담이 명확한 팀이 유리합니다. 개발·마케팅·디자인처럼 기능을 나누고, 사이드 프로젝트 형태로 진행하는 방식이 가능합니다. 다만 겸업/규정 문제는 개인이 사전에 정리해야 합니다.

6) 공고는 “4곳”만 고정으로 보면 됩니다

공고 탐색은 여기서 대부분 끝납니다.

• K-Startup: 중앙부처 창업지원

• 소상공인24: 소상공인/로컬 계열

• 기업마당: 지원사업 종합 포털

• 지자체 공고: 경쟁률이 낮고 미달도 발생하는 구간

특히 지자체 공고는 금액이 작아 보여도 “첫 트랙”으로 들어가기 좋고, 다음 단계로 넘어갈 때 이력이 강하게 작용합니다.

7) 사업비는 어디에 쓰는가

지원금은 계좌로 입금되는 유형도 있고 바우처처럼 집행되는 유형도 있지만, 실무적으로는 아래 항목이 반복됩니다.

• 재료비

• 외주용역비(촬영/상세페이지/마케팅/디자인/브랜딩)

• 인건비(사업별 허용 범위 상이)

• 임차료/월세(일부 사업 한정)

핵심은 “사고 싶은 것”이 아니라 매출을 만드는 데 직결되는 지출로 설계하는 것입니다.

8) 연간 흐름은 대체로 이렇습니다

• 1~2월: 공고가 열리기 시작

• 3~4월: 서류 심사와 발표 평가

• 선정 이후: 사업비 집행 시작

• 11월 전후: 집행 마감(사업별 상이)

즉, 지금 준비하지 않으면 같은 해 트랙을 놓치기 쉽습니다.

공실 상가·지식산업센터, 주거로 바꾼다? “특별법”이 성공하려면 무엇을 풀어야 하나

부동산 침체가 길어지면서 상가 공실과 지식산업센터 공실은 이제 지역을 가리지 않는 구조적 문제로 번지고 있습니다.

정부는 2026년 상반기, 공실 상가·지식산업센터 일부를 주거용으로 전환할 수 있게 하는 특별법을 추진할 예정이라고 합니다. ‘비어 있는 건물을 주거로 돌려 돌파구를 만들자’는 취지 자체는 이해가 됩니다.

하지만 현장에서 이 정책이 실제로 작동하려면 “규제를 완화한다”는 문장 하나로는 부족합니다.

용도변경은 단순 행정 절차가 아니라, 주차·소방·피난·지구단위계획·소유자 동의 등 여러 층위가 얽혀 있는 복합 문제이기 때문입니다.

1) 공실은 숫자로 이미 ‘경고’가 울렸다

상가 공실은 꾸준히 늘고 있습니다.

신도시뿐 아니라 서울 핵심 상권에서도 “비어 있는 1층”은 흔한 풍경이 되었습니다.

더 심각한 것은 지식산업센터 공실입니다.

일부 지역은 공실률이 30~40%를 넘어가고, 특정 도시는 70% 수준이라는 말까지 나옵니다.

공급은 늘었는데 경기 둔화와 기업 수요 감소가 겹치면서, 구조적으로 ‘채워지지 않는 상자’가 된 셈입니다.

이 상황에서 “공실을 주거로 전환”은 분명 매력적인 카드입니다.

하지만 문제는 가능성이 아니라 실행성입니다.

2) 업계가 우려하는 첫 번째: 수익 구조가 다르다

상가와 주거는 임대료 구조가 다릅니다.

주거는 월 80~90만 원으로도 시장이 성립하지만, 상가는 월 200~300만 원을 기대하는 구조가 흔합니다.

즉, 상가 소유자는 “주거 전환”이 결국 수익 감소로 이어진다고 판단할 수 있습니다.

정책이 열려도 시장이 움직이지 않는 이유가 여기서 생깁니다.

3) 두 번째: ‘특별법’만으로는 안 풀리는 핵심들

생활숙박시설(생숙) 용도전환 사례를 보면 이미 답이 나왔습니다.

법이 발표되고 공포되어도 현장에서 걸리는 지점이 해결되지 않으면, 사람들은 몇 년씩 ‘희망고문’을 겪습니다.

이번 공실 상가 전환도 마찬가지입니다.

(1) 지구단위계획(지단) 규정

지식산업센터는 지구단위계획 구역에 묶인 경우가 많습니다.

그 안에서 주거 용도가 가능한지부터 풀지 않으면, “전환 허용”은 선언으로 끝날 수 있습니다.

(2) 주차가 가장 크다

주거는 상가보다 주차 기준이 강합니다.

게다가 주차는 지자체 조례가 적용되기 때문에, 조례를 바꾸지 않는 이상 물리적으로 맞추기 어렵습니다.

특별법이 성공하려면, 지자체 조례에 막히지 않도록 중앙 차원의 정합성까지 설계해야 합니다.

(예: 부담금·대체 설치·공영주차 연계 같은 현실적인 수단 포함)

(3) 소방·피난·설비 기준

주거는 상가보다 안전 기준이 다릅니다.

스프링클러, 피난 동선, 방화구획, 정화조·환기 같은 요소들이 함께 따라와야 합니다.

(4) 대지 안의 공지, 계단·장애인 규정 등 ‘물리적 불가능’

도심 꼬마빌딩(근생)을 주거로 바꾸려 해도

대지 안의 공지, 인접대지 이격거리, 계단 폭, 장애인 동선 같은 규정 때문에 공사를 해도 완성 자체가 불가능한 경우가 나옵니다.

이건 “규제를 조금 완화”하는 정도가 아니라, 전환을 위한 별도 기준 체계가 필요합니다.

4) 세 번째: 집합건물은 ‘소유자 동의’가 난관이다

지식산업센터나 상가 건물은 대부분 집합건물입니다.

한 사람이라도 반대하면 사업이 멈출 수 있습니다.

따라서 특별법에는 단순 허용이 아니라,

• 동의 요건을 어떻게 설계할지

• 어떤 범위에서 다수결/특별결의가 가능할지

• 반대자 권리 보호 장치를 어떻게 둘지

  같은 실무형 장치가 함께 들어가야 현실에서 굴러갑니다.

5) 리모델링 비용은 ‘법’이 아니라 ‘돈’ 문제다

상가를 주거로 바꾸면 단순 칸막이 수준이 아닙니다.

난방(바닥난방), 급배수, 환기, 단열, 방화·피난, 실내 마감 등

주거 성능으로 올리는 비용이 상당합니다.

결국 “전환 허용”만으로는 부족하고,

전환이 일어나도록 하는 금융·세제·인센티브가 맞물려야 합니다.

6) 결론: 죽어가는 경기를 살리려면 ‘혁신’이 아니라 ‘실행 가능한 혁신’이 필요하다

지금의 공실 문제는 단기 침체가 아니라 구조 변화입니다.

인구 구조가 바뀌고, 소비와 업무 방식이 바뀌고, 도시는 재편됩니다.

따라서 해법도 기존 틀을 조금 손보는 수준으로는 어렵습니다.

특별법이 효과를 내려면,

• 지구단위계획

• 주차 조례

• 소방·피난 기준

• 물리적 불가능 규정(대지 안의 공지 등)

• 집합건물 소유자 동의 구조

• 리모델링 비용(인센티브)

  이 “현장의 장애물”을 한 패키지로 해결해야 합니다.

그렇지 않으면 생숙 사례처럼, 발표는 화려하지만 현장에서는 멈춰 서는 또 하나의 희망고문이 될 가능성이 큽니다.

이미지 출처: 귀멸의 칼날 4기 PV

귀멸의 칼날 무한성 1부가 극장에서 막을 내리고, 2부 개봉일과 1부 OTT 공개가 언제인지에 대한 궁금증이 많더군요. 저 역시 극장에서의 마지막 장면이 계속 생각나는데요. 그래서 이번 글에서는 가장 많이 궁금해하는 질문들을 Q&A 형식으로 정리하고, 귀멸의 칼날 무한성 1부의 줄거리, OTT, 무한성 2부 개봉일에 대한 정리를 해보도록 하겠습니다.

• 귀멸의 칼날 무한성

  • 장르: 판타지, 액션, 시대극

  • 원작: 고토게 코요하루

  • 각색 & 제작: ufotable

  • 1부 한국 개봉일: 2025년 8월 22일

  • 관객수: 568만

  • 2부 한국 개봉일: 미정

  • OTT: 2026년 공개 예정

무한성 1부 줄거리

귀멸의 칼날 무한성 1부는 원작 만화의 마지막 싸움인 '최종국면'의 시작을 알리는 극장판으로 귀살대의 본거지를 습격한 최종 보스 무잔과, 귀살대원들을 자신의 본거지인 무한성으로 끌어들이면서 줄거리가 시작됩니다. 1부에서는 탄지로와 기유가 상현 3위 아카자와 다시 만나 싸우는 장면이 중심이 되었습니다.

소토자키 하루오 감독이 인터뷰에서 이 싸움을 클라이맥스로 삼았다고 했는데, 그 의도가 느껴지는 연출이었습니다. 아카자의 과거와 인간 시절의 슬픈 줄거리가 함께 나오면서, 아카자라는 인물을 더 입체적으로 이해할 수 있었습니다.

무한성의 기괴하고 뒤틀린 3D 배경과 2D 인물들의 움직임을 자연스럽게 합치는 것이 기술적으로 어려웠다고 하는데, 그 노력이 화면에서 그대로 보여서 좋았습니다. 마지막 장면은 다른 상현들과 귀살대 주들이 각자의 싸움을 시작하려는 찰나에 끝나버려서, 2부에 대한 궁금증을 한껏 높여놓았습니다.

Q. 무한성 1부의 핵심 줄거리는 무엇인가요?

A. 최종 보스 무잔이 귀살대를 무한성으로 끌어들이고, 그 안에서 탄지로와 기유가 상현 3위 아카자와 다시 맞붙는 줄거리입니다.

​

Q. 1부에서 아카자의 비중이 컸나요?

A. 네, 탄지로와의 싸움과 함께 인간 시절의 과거 줄거리까지 비중 있게 다루어집니다.

귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일

가장 궁금해하실 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일 정보입니다. 아직 제작사 유포테이블에서 공식적인 날짜를 발표하지는 않았습니다. 무한성편은 총 3부작으로 기획되었고, 1부가 2025년 8월에 개봉했습니다. 보통 이런 대규모 극장판은 각 부마다 1년에서 2년 정도의 제작 기간이 걸리는 편입니다.

감독 인터뷰에서도 나왔듯이, 1부의 성공이 부담이 되기보다 다음 편을 더 잘 만들어야 한다는 동기부여가 되었다고 합니다. 솔직히 저도 빨리 보고 싶지만, 최고의 결과물을 위해 기다리는 편이 낫다고 생각합니다. 2부에서는 상현 2위 도우마와 최강의 상현 코쿠시보와의 싸움이 본격적으로 펼쳐질 예정이라, 1부 이상의 작화 퀄리티가 필요하기 때문입니다.

Q. 무한성 2부 개봉일은 언제로 예상되나요?

A. 공식 발표는 없지만, 업계에서는 2026년 하반기에서 2027년 상반기 사이를 유력하게 보고 있습니다.

​

Q. 왜 이렇게 개봉일이 오래 걸리는 건가요?

A. 상현 1, 2위와의 큰 싸움을 높은 완성도로 그리기 위해 충분한 제작 시간이 필요하기 때문입니다.

1부 OTT 공개는 언제?

2부를 기다리는 동안 1부를 다시 보고 싶은 분들도 많을 겁니다. 보통 일본 극장판 애니는 극장 개봉이 완전히 끝난 후 4개월에서 6개월 정도 지나야 VOD나 OTT로 공개됩니다.

1부가 2025년 8월 말에 개봉했으니, 이 계산대로라면 2026년 2월에서 3월쯤에 OTT에서 볼 수 있을 것으로 보입니다. 가장 먼저 나오는 곳은 아마 라프텔이나 네이버 시리즈온 같은 VOD 서비스일 것이고, 그 이후 넷플릭스나 티빙 같은 구독형 서비스로 풀릴 것입니다.

​

"빨리 보고 싶다" 하는 분들은 VOD 출시를, "기다렸다 편하게 보겠다" 하는 분들은 구독형 OTT를 기다리면 될 것 같습니다. 과거 '무한열차편'의 경우를 생각해보면, OTT 공개까지 꽤 오랜 시간이 걸렸기 때문에 이번에도 비슷한 흐름을 따를 가능성이 높습니다.

Q. 무한성 1부를 OTT에서 보려면 언제까지 기다려야 하나요?

A. 극장 개봉 약 6개월 뒤인 2026년 2월에서 3월 사이에 공개될 가능성이 높습니다.

​

Q. 어떤 OTT 서비스에서 볼 수 있을까요?

A. 처음에는 라프텔 등 VOD로 먼저 공개된 후, 넷플릭스 같은 구독형 서비스로 풀릴 가능성이 높습니다.

총평

본 리뷰 정리에서는 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일과 1부의 OTT 공개 시점에 대한 정보를 Q&A 형식으로 정리해 봤습니다. 결론적으로 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일은 2026년 하반기에서 2027년, 1부 OTT는 2026년 봄쯤으로 예상됩니다.

1부에서 보여준 엄청난 싸움 장면들을 생각하면, 2부에서 펼쳐질 상현들과의 본격적인 대결이 더욱 궁금해집니다. 이상으로 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일 무한성 OTT 정보 정리를 끝내도록 하겠습니다.

주술회전 3기 사멸회유 편의 신규 예고편이 드디어 공개되었습니다! 이번 포스팅에서는 2026년 1월 9일로 확정된 3기 방영일 정보와 함께, 예고편에 나온 신규 등장인물, 그리고 OST 소식까지 한번에 정리해 볼까 합니다. 제가 직접 예고편을 분석한 내용이니, 시부야 사변 이후의 줄거리가 궁금하다면 따라오시죠.

주술회전 3기 정보 요약

• 주술회전 3기 사멸회유 전편

• 방영일: 2026년 1월 9일 확정

• 전편 몇부작: 11~12부작 예상

• OST: AIZO - 킹누

• 애니 제작사: MAPPA

• 3기 신규 등장인물(캐릭터)

  • 하카리 킨지

  • 호시 키라라

  • 젠인 나오야

  • 천사

  • 텐겐

  • 히구루마 히로미

하카리 칸지 / 호시 키라라

타카바 후미히코 / 레지 스타

히구루마 히로미 / 코가네

더 자세한 각 캐릭터 리뷰는 아래의 정보를 봐주세요. 그럼 디테일한 주술회전 3기 주요 등장인물 소개를 해보겠습니다.

주술회전의 메인 주인공 이타도리 유지.

별명은 감자도리 유지이자.. 잉여 주인공!

이타도리 유지 안에 살고 있는 료멘 스쿠나.

텐겐을 만나러 가는 특급 주술사 츠쿠모 유키, 옷코츠 유타의 모습.

놀란 옷코츠 유타

특급 주령 죠고 덕분에 흉터맨이 되어버린 젠인 마키.

주술회전 3기 신규 캐릭터

하카리 킨지

성우: 나카이 카즈야

대표작: 원피스 - 조로

고전 3학년이자 현대의 주술사 중에서도 손꼽히는 강자입니다. 도박을 모티브로 한 술식을 사용하며, 성우는 원피스의 조로를 담당한 나카이 카즈야가 맡았습니다. 이 조합은 정말 넘사벽입니다.

호시 키라라

성우: 사카키하라 유우키(남자 성우가 여자를..)

대표작: 리코리스 리코일 - 로보타

하카리와 함께 다니는 3학년입니다. 겉모습과 달리 남자 성우인 사카키하라 유우키가 담당하여 화제가 되었습니다. 남십자성을 이용한 술식으로 아군과 적군을 구분하는 등, 전략적으로 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.

젠인 나오야

성우: 유사 코지

대표작: 블리치 - 이치마루 긴

젠인 가문의 차기 당주 후보이자 엘리트 구시대적인 생각과 오만한 태도로 마키를 무시하는 등, 보는 사람의 화를 돋우는 인물이며 얄미운 성격이고 나름 특 1급의 실력을 가졌고 아버지 젠인 나오비토와 동일한 투사주법을 사용한다.

쿠루스 하나(천사)

성우: 미공개

사멸회유의 핵심 인물 중 하나로, 어떤 술식이든 강제로 해제하는 능력을 가졌습니다. 향후 주술회전 4기 정도에 나올 고죠 사토루를 봉인한 옥문강을 열 수 있는 유일한 희망의 존재이자 메구미를 좋아하는 캐릭터.

옥문강

고죠 사토루를 봉인시켜 버려주신 옥문강님이시다.

텐겐

성우: 사카키바라 요시코

대표작: 주술회전 - 나레이션

주술계의 중심에 있는 존재로, 이번 3기에서 드디어 모습을 드러냅니다. 성우는 주술회전의 나레이션을 담당했던 사카키바라 요시코가 맡아 신비로운 분위기를 줄 것 같습니다.

주술회전 3기 사멸회유 OST

주술회전 3기의 OST는 킹누가 담당을 합니다.

젠인 마키 VS 젠인 나오야

와.. 짧은 액션이지만 역시 MAPPA의 주술회전 3기 2026년 대표작이 될 것 같네요.

히구루마 히로미

성우: 스기타 토모카즈

대표작: 사카모토 데이즈 - 사카모토 타로

원래 변호사였으나 사멸회유에 휘말리며 각성한 천재 주술사입니다. 재판을 모티브로 한 영역 전개가 아주 흥미롭습니다. 성우는 은혼의 긴토키로 유명한 스기타 토모카즈가 맡았습니다.

사멸회유 줄거리 및 예고편 분석

시부야 사변 이후, 켄자쿠에 의해 일본 전역에 10개의 거대한 결계가 생겨나고, 수많은 사람들이 강제로 데스게임 '사멸회유'에 참가하게 되는 줄거리입니다. 참가자들은 살기 위해 서로를 죽여 점수를 얻어야만 합니다. 이타도리와 후시구로는 후시구로의 누나를 구하기 위해, 옷코츠 유타는 고죠 사토루를 구출할 방법을 찾기 위해 이 잔인한 게임에 뛰어듭니다.

퇴폐미 넘쳐주는 옷코츠 유타님.

이번 예고편에서는 흉터가 생긴 젠인 마키의 모습과 퇴폐미 넘치는 옷코츠 유타의 모습이 나와 앞으로의 활약을 더욱 기대하게 만듭니다.

총평

정리해 본 주술회전 3기 사멸회유 편의 방영일과 신규 등장인물, OST 정보, 어떠셨나요? 처절한 데스게임부터 새로운 캐릭터들의 활약까지, 이거 완전 주술회전 종합 세트가 아닐까 싶네요. 주술회전 3기 방영일인 1월 9일까지 1, 2기를 다시 한번 정주행하며 기다려 보시길 바랍니다. 그럼 이번 주술회전 3기 신규 등장인물 리뷰를 마무리 하도록 하겠습니다.

작년 한 해, 아파트·빌라 경매 3만 8천 건

지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는가

2025년 한 해 동안 법원 경매로 넘어간 아파트와 빌라가 38,524채에 달했습니다.

이는 2010년 통계 집계 이후 가장 많은 수치입니다.

하루 평균으로 환산하면 매일 105채의 집이 경매로 넘어간 셈입니다.

더 충격적인 점은, 이 경매 물량이 수도권에 집중되어 있다는 사실입니다.

경매는 왜 서울·경기에 몰렸을까

지역별 강제경매 신청 건수는 다음과 같습니다.

• 경기: 11,323건

• 서울: 10,324건

• 인천: 5,281건

서울과 경기가 각각 1만 건을 넘긴 것은 15년 만에 처음입니다.

수도권 전체를 합치면 전체 경매의 70% 이상을 차지합니다.

그 이유는 분명합니다.

전세사기와 깡통전세의 진원지가 수도권에 집중돼 있었기 때문입니다.

강제경매와 임의경매의 차이

경매는 크게 두 가지로 나뉩니다.

강제경매

• 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못했을 때

• 세입자가 법원에 신청

• 전세사기 피해자들이 주로 해당

작년 강제경매 신청 건수는 38,524건으로 역대 최대를 기록했습니다.

임의경매

• 집주인이 대출 이자를 연체했을 때

• 은행이 담보권을 행사해 진행

• 별도의 재판 절차 없이 경매 진행

최근 고금리로 인해 임의경매도 빠르게 증가하고 있습니다.

깡통전세가 만들어낸 구조적 붕괴

예를 들어 보겠습니다.

• 빌라 시세 3억 원

• 전세가 2억 8천만 원

• 집주인의 실제 투자금 2천만 원

이른바 갭투자 구조입니다.

집값이 유지되거나 오르면 문제가 없지만,

집값이 하락해 매매가가 2억 5천만 원 수준으로 떨어지면

전세 만기 시 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생합니다.

이것이 바로 깡통전세입니다.

여기에 전세사기까지 더해지며 피해는 급격히 확대됐습니다.

• 전세사기 피해자 약 3만 6천 명

• 피해 금액 약 2조 5천억 원

• 보증기관이 대신 지급한 금액 9조 4천억 원

• 회수율은 24%에 불과

이 피해자들이 보증금을 돌려받기 위해 신청한 경매가

작년 강제경매 급증의 핵심 원인입니다.

고금리가 만든 또 하나의 폭탄

2020~2021년 저금리 시기,

많은 사람들이 이른바 영끌 대출로 집을 매입했습니다.

문제는 금리 상승입니다.

• 금리 2%에서 4%로 상승 시 월 이자 약 80만 원 증가

• 금리 2%에서 6%로 상승 시 월 이자 약 250만 원

연 이자만 3천만 원 수준에 이르는 사례도 나오고 있습니다.

그 결과 주택담보대출 연체율은 **0.35%**로 역대 최고 수준을 기록했고,

2025년 임의경매는 24,837건으로 급증했습니다.

2026년, 진짜 위기는 이제부터

2021년에 집을 산 사람들 다수는

5년 고정금리 후 변동금리 상품을 선택했습니다.

2026년부터 이 대출들이 변동금리로 전환됩니다.

• 2%대 금리가 5~6%대로 상승 가능

• 연간 전환 대상 대출 규모 약 50조 원

전문가들은 현재의 경매 증가를 시작 단계로 보고 있습니다.

아파트와 빌라, 완전히 갈린 운명

같은 서울이지만 결과는 극명하게 다릅니다.

서울 아파트는

• 낙찰가율 102.9%

• 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례 다수

반면 서울 빌라는

• 낙찰가율 73%

• 1억 원짜리가 7천만 원에도 거래되지 않는 상황

• 응찰자 수 평균 2.4명

이제 부동산은 지역과 유형에 따라 완전히 다른 자산이 되었습니다.

지금 당장 점검해야 할 세 가지

특히 50대, 60대라면 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 전세 계약서와 등기부등본을 확인하십시오.

근저당 금액을 확인하고 보증금이 안전한지 점검해야 합니다.

둘째, 전세보증보험 가입 여부를 확인하십시오.

미가입 상태라면 대안을 반드시 마련해야 합니다.

셋째, 전세가율을 점검하십시오.

특히 빌라의 경우 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 위험 신호입니다.

오늘의 정리

집은 자산이 될 수도 있지만,

잘못 선택하면 평생의 부담이 될 수도 있습니다.

지금 시장이 보내는 신호는 분명합니다.

점검하고, 대비해야 할 시점입니다.

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2026년 5월 전후, 서울에 ‘급매’가 나올 수밖에 없는 이유

다주택자와 무주택자의 선택이 갈리는 시간표

최근 시장에서 가장 많이 나오는 질문은 이것이다.

“서울에 정말 급매가 나올까?”

결론부터 말하면, 조건부로 가능성이 높다.

그 이유는 감정이나 전망이 아니라 정책 일정과 세금 구조에 있다.

1. 핵심 타임라인 요약

• 2026년 5월 10일 전후

  → 다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성

• D-약 120일

  → 시장 참여자들이 실제로 움직일 수 있는 시간은 3~4개월

이 시점이 중요한 이유는,

세금은 “언젠가”가 아니라 특정 날짜 이후 갑자기 바뀌기 때문이다.

2. 왜 이번에는 “연장될 거다”라고 보기 어려운가

지난 4년간 다주택자에게는 예외 조치가 있었다.

• 양도세 중과 배제

• 기본세율(6~45%) 적용

• 장기보유특별공제 최대 30%

이로 인해 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 발생했다.

그런데 최근 경제 정책 방향 발표에서 ‘중과 유예 연장’ 문구가 빠졌다.

여당 핵심 관계자의 발언도 요지는 단순했다.

“시장이 충분히 인지한 만큼, 굳이 더 연장할 필요가 없다.”

정책 논리상도,

규제 지역을 확대해 놓고 세금만 계속 깎아주는 것은 정합성이 떨어진다는 해석이 우세하다.

3. 5월 이후, 세금은 얼마나 달라지나

2주택자의 경우

• 기본세율 6~45% → +20% 중과

• 최고 세율 약 70%대

• 장기보유특별공제 0%

3주택자의 경우

• +30% 중과

• 최고 세율 80%대 가능

즉,

실질 세금이 2배 이상 뛰는 구조다.

4. 실제 숫자로 보면 왜 ‘급매’가 나오는지

예를 들어보자.

• 강남 아파트: 12억 매수 → 20억 현재가

• 마포 아파트: 7억 매수 → 12억 현재가

• 보유 기간: 7년

• 2주택자

5월 이전 매도 시

• 양도세 약 1억 6천만 원

5월 이후 매도 시

• 양도세 약 3억 2천만 원

차이 1억 4천만 원

이 경우,

• 시세보다 1억~1억 5천 낮춰서 팔아도

• 세금 중과를 피하는 쪽이 더 유리해진다.

여기서 ‘급매’가 경제적으로 합리적인 선택이 된다.

5. “안 팔고 버티면 되지 않나?”의 함정

맞다.

양도세는 팔 때만 낸다.

하지만 버티는 데는 비용이 있다.

• 종합부동산세 + 재산세

• 서울 2주택자 기준

  → 연 약 2천만 원 내외

5년 버티면 1억 원이다.

그리고 여기서 중요한 변수 하나가 더 있다.

6. 보유자의 현실적 제약

현재 다주택자 중 상당수는

• 50대 후반 ~ 60대

• 현금흐름이 넉넉하지 않은 경우가 많음

이런 상황에서

• 건강 문제

• 자녀 자금

• 사업 자금

같은 변수가 생기면 시간을 끌 여유가 없다.

그 순간에는

• 협상력이 매수자에게 넘어간다.

7. 추가 규제 가능성이라는 변수

정부의 방향은 비교적 명확하다.

• 부동산: 투기 억제

• 금융·주식: 활성화

이 기조에서 나올 수 있는 추가 카드 중 하나는

• 보유세 강화

이미 연 2천만 원 내는 상황에서

• 3천만 원, 그 이상이 된다면

• 버티는 전략은 급격히 어려워진다.

8. 증여는 대안이 될 수 있을까

많이 나오는 대안이 증여지만, 현실은 녹록지 않다.

• 조정대상지역

• 85㎡ 이하: 취득세 약 12%

• 증여세까지 포함하면

예를 들어

• 8억 아파트 증여 시

• 총 부담 2억 원대 중후반

이는 5월 이전 매도보다 더 큰 비용일 수 있다.

9. 그래서 누가 유리한가

다주택자

• 4월 이전에 결정을 내려야 하는 구조

• 늦어질수록 선택지는 줄어듦

무주택자

• 드물게 협상력이 생기는 구간

• 특히

  • 3~4월

  • “5월 9일 이전 잔금 가능” 조건은 강력한 카드

10. 전략적 정리

• 지금~2월: 현금 확보, 시장 학습

• 3월: 급매 후보 관찰

• 4월: 실질 협상 구간

• 5월 9일 이전: 잔금 가능 여부가 승부처

모든 매물이 싸지는 것은 아니다.

하지만 일부 매도자에게는 시간이 적다.

그 틈이 바로 시장에서 말하는 ‘급매’다.

11. 마무리

부동산 시장은 언제나

• 누군가는 버티고

• 누군가는 팔고

• 누군가는 산다.

다만 같은 시장이라도

• 준비된 사람에게는 기회가 되고

• 준비되지 않은 사람에게는 위기가 된다.

앞으로 몇 달은,

오랜만에 매수자가 조건을 제시할 수 있는 시간일 수 있다.

선택은 각자의 몫이다.

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