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상가나 수익형 부동산 볼 때, 월세만 보고 ‘괜찮다’고 판단하면 위험합니다.

같은 월세라도 매입가, 공실/운영비, 대출 금리에 따라 ‘사도 되는 가격’이 완전히 달라집니다.

오늘은 부산 예시 주소로 나온 캡레이트 리포트 결과를 5분 안에 해석하는 방법을 보여드립니다.

먼저 이 리포트는 특정 매물 1개만 보는 게 아니라, 원하는 매물을 검색하거나, 지도를 클릭하면

부산진구 전포동 307-7, 전포대로216번길 25(클릭, 검색) 기준으로 반경 800m 안의 표본을 모아 중앙값을 잡습니다.

그리고 보증금이 있는 임대 표본은 ‘전환율 4%’로 환산월세로 바꿔서 비교합니다.

여기서 중요한 건 ‘평균’이 아니라 중앙값을 쓴다는 점입니다.

극단값 때문에 판단이 흔들리는 걸 줄일 수 있습니다.

이제부터는 ‘리포트의 숫자를 읽는 법’입니다.

첫 번째 키워드는 NOI. 이 리포트에서는 연 NOI가 12,649,704원으로 계산됩니다.

NOI는 월세에서 공실과 운영비를 반영한 ‘실질 임대수익’이라고 보면 됩니다.

NOI가 올라가면, 같은 캡레이트에서 가격도 올라가고(=더 비싸게 사도 됨), 대출도 더 버팁니다.

Cap Rate(c) = NOI / 매입가(P)

Spread = Cap - DebtCost

두 번째는 캡레이트입니다.

이 예시에서 Cap Rate가 6.72%로 나옵니다.

NOI를 매입가로 나눈 값’이고, 부채를 빼기 전, 자산 자체의 수익률이에요.

그리고 여기서 반드시 같이 봐야 하는 게 Debt Cost, 즉 대출비용입니다.

Real(기준)에서는 5.50%, 보수금리에서는 7.00%로 잡혀 있습니다.”

그래서 Spread(캡-대출비용)이

• 기준금리에서는 +1.22%p로 플러스,

• 보수금리에서는 -0.28%p로 마이너스가 됩니다.

“즉, 금리가 올라가면 ‘자산 수익률이 대출비용보다 낮아지는 구간’이 생길 수 있다는 뜻이고, 이때는 현금흐름이 빠듯해지기 쉽습니다.”

세 번째는 DSCR입니다.

DSCR은 쉽게 말해 대출을 얼마나 여유 있게 갚을 수 있나입니다.

이 리포트는 1년차 기준으로

• 기준금리에서 DSCR 2.04,

• 보수금리에서 1.60입니다.”

“일반적으로 DSCR 1.2면 ‘간신히’, 1.4면 ‘좀 안전’, 이 정도로 보는 경우가 많은데요.

여기서는 보수금리에서도 1.60이니까 대출 상환 안전마진은 괜찮다고 읽을 수 있습니다.

즉, "임대료로 충분히 대출금을 갚고도 남는다" 입니다.

결론입니다.

2페이지를 다시 봐주세요.

대출상한 상한(min) 194,610,838원

자, 여기서 진짜 핵심 결론이 나옵니다.

이 리포트는 여러 기준 중 가장 보수적인 값을 뽑아서 ‘매수가 상한’을 계산합니다.

이 예시에서는 상한이 194,610,838원, 즉 약 1억 9,461만 원입니다.

그리고 현재 가정한 매입가가 188,328,577원이니까

현재 매입가 대비 OK (6,282,261원 여유)

상한보다 약 628만 원 여유가 있어서 ‘오버페이(Overpay)가 아니다’라고 나오죠.

바로 아래에 프리미엄 검증이 있습니다.

프리미엄은 ‘매입가가 상한보다 얼마나 비싼지’인데,

이번 예시는 -6,282,261원으로 마이너스니까 프리미엄이 아니라 오히려 안전 구간입니다.

그리고 가장 중요한. TargetCap 기준 필요 월세(부가세 제외) 1,342,254원

그리고 여기서 재미있는 게, 만약 내가 ‘이 가격에 꼭 사고 싶다’면

그 가격을 정당화하려면 필요 NOI, 필요 월세가 얼마인지도 같이 보여줘요.

예를 들어 TargetCap 기준으로 필요한 월세가 1,342,254원으로 표시됩니다

즉, 내가 매매하려는 가격이 합리적이려면 반드시 월세가 적힌 금액 이상이 나와야 합니다.

반드시, 임장을 통해 주변 시세 확인을 통한 검증이 필수입니다.

위 결과가 말해주는 것은 결국 내가 얼마에 사야 합리적인가를 보여주는 보고서입니다. 가장 중요한 것은 임대료입니다. 현재 받고 있는 임대료도 중요하지만, 주변 임대료 또한 중요합니다. 주변 임장을 통해 시세를 파악하고, 현재 임대료 수준이 나의 캡레이트 기준에 맞는 것인지 따져봐서 향 후 매각 시 매수자에게 넘겨야 할 캡레이트를 미리 계산해 보면서 올려야 할 임대료 수준을 미리 파악할 수 있습니다.

상가에서 가장 중요한 것은 임대료 수준에 해당하는 적정 가격을 분석하는 것입니다. 임장을 통한 검증을 통해 매수 의사를 확정하고, 상기 보고서를 통한 사업계획서를 바탕으로 은행대출 실행을 한다면 합리적인 부동산매매를 할 수 있을 겁니다.

■ 기본 정보

• 공사명: 전포동 주택 용도변경·대수선

• 대지위치: 부산광역시 부산진구 전포동

• 지역·지구:

  • 일반상업지역

  • 방화지구

  • 가로구역별 최고고도지구(70m)

• 대지면적: 81.4㎡

• 도로현황: 4M 도로

• 용도: 단독주택, 다가구주택

■ 건축 규모

■ 층별 용도 변경

◇ 변경 전

• 1층: 단독주택(독립주택) – 49.59㎡

• 2층: 단독주택(다가구주택) – 45.76㎡

◇ 변경 후

• 1층: 제2종근린생활시설(일반음식점) – 49.59㎡

• 2층: 제2종근린생활시설(일반음식점) – 45.76㎡

총 면적: 93.55㎡

→ 1, 2층이 음식점으로 용도변경

■ 장애인 편의시설 설치대상 여부

• 해당없음

  • 근린생활시설(일반음식점) 95.35㎡

  • 법적 기준: 300㎡ 미만 시 비대상

■ 에너지절약계획서 제출

• 연면적 500㎡ 미만 → 해당없음

■ 정보통신공사 사용전검사

• 정보통신공사업법 제35조

• 연면적 150㎡ 미만 → 해당없음

■ 소방서장 동의

• 소방시설 설치 대상 연면적 400㎡ 미만 → 해당없음

■ 해체계획서 제출 및 해체공사 착공신고

• 건축물관리법 제30조

• 주요구조부 철거가 없으므로 대상 아님

■ 주차대수 산정

기준(부산광역시 조례 적용):

• 단독주택

  • 50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하 = 1대

• 다가구주택

  • 85㎡ 이하 = 1/85㎡마다 1대

• 일반음식점(근생)

  • 134㎡당 1대

산정

• 단독주택(1층): 49.59㎡ → 50㎡ 미만 → 주차 0대

• 다가구주택(2층): 45.76㎡ / 85㎡ = 0.53 → 1대

• 근린생활시설(1,2층 변경 후): 단독주택 49.59 / 100 = 0.4, 다가구 45.76 / 85 = 0.53, 합산 = 1.4대 => 1대

총 주차대수 = 1 - 1 = 0대 확보 필요

■ 조경 / 공개공지 / 외장재

• 조경: 건축법 제42조 적용대상 아님 (대지 200㎡ 미만)

• 공개공지: 해당없음

• 주요 외장재:

  • 지붕 마감 = 솔라루프

  • 벽체 = 브릭조, 조적조

■ 설비 개요

• 기계설비: 냉방·난방 및 실외기

• 전기설비: 220V, 60Hz

• 하수처리: 하수종말처리장 연결

  • (93.55㎡ × 60L = 5.72 ton 증)

■ 비고

• 건축구조기준(KDS)에 따른 구조검토

• 구조 안전성 검토 기준:

  • 활하중(주택): 2.0kN/㎡ -> 활하중(일반음식점): 5.0kN/㎡

• 풍하중: KDS 41 12 00 적용

• 지붕층 단열기준 준수

• 대수선 시 기존 구조 부재 내력 확인 후 시공

1. 사업 개요

• 용역명: 전포동 근린생활시설 용도변경

• 대지 위치: 부산광역시 부산진구 전포동

• 대지면적: 185.1㎡

• 건축면적: 92.14㎡

• 연면적: 163.9㎡

• 용도변경 면적: 76.29㎡

• 층수: 지상 2층, 지하 없음

• 기존 용도: 단독주택

• 변경 후 용도: 근린생활시설(사무실·학원 등)

• 건폐율: 49.78% (법정기준 이하)

• 용적률: 88.55% (법정기준 이하)

2. 구조 및 안전

• 구조형식: 조적식(벽돌), 슬래브 t=150mm

• 평면 크기: 약 12.9m × 6.3m

• 기초: 온통기초 t=450mm

• 벽률: 1층 0.106, 2층 0.108(소규모건축구조기준 적합)

• 비고: 건축법 제48조 및 시행령 제32조에 따른 구조안전·내진설계 확인 완료

3. 주차

• 기준: 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례

• 적용: 연면적 1,000㎡ 미만 용도변경은 설치기준 적용 제외

• 본 건: 연면적 163.9㎡ → 주차 설치 의무 없음

4. 오수 및 위생설비(산정식 포함)

• 기준: 하수도법, 부산광역시 하수도 조례

• 면적: A = 76.29㎡

4.1 기존(단독주택)

• 정화조 처리대상 인원:

  n=2.0+(R−2)×0.5n = 2.0 + (R - 2) \times 0.5n=2.0+(R−2)×0.5 (R=방 수)

  도면 기준 환산치: n≈4.7n \approx 4.7n≈4.7인(≈5인)

• 오수발생량:

  Q=200 L/인×n=200×4.7=940 L/일=0.94 m3/일Q = 200\,\text{L/인} \times n = 200 \times 4.7 = 940\,\text{L/일} = 0.94\,\text{m}^3/\text{일}Q=200L/인×n=200×4.7=940L/일=0.94m3/일

4.2 변경 후(일반음식점)

• 오수발생량:

  Q=60 L/㎡×A=60×76.29=4,577.4 L/일=4.58 m3/일Q = 60\,\text{L/㎡} \times A = 60 \times 76.29 = 4{,}577.4\,\text{L/일} = 4.58\,\text{m}^3/\text{일}Q=60L/㎡×A=60×76.29=4,577.4L/일=4.58m3/일

• 정화조 처리대상 인원:

  n=0.175×A=0.175×76.29=13.35n = 0.175 \times A = 0.175 \times 76.29 = 13.35n=0.175×A=0.175×76.29=13.35인

4.3 변화

• 일일 오수발생량 증가: 4.58−0.94=3.64 m3/일4.58 - 0.94 = 3.64\,\text{m}^3/\text{일}4.58−0.94=3.64m3/일

• 정화조 인원: 약 4.7인 → 13.35인

4.4 조치

• 기존 주택 기준 정화조 용량으로는 부족.

• 하수종말처리장 연결 또는 정화조 증설(처리용량 ≥ 4.58 m³/일) 설계 반영.

• 주방 배출수 기름분리시설, 역류방지, 통기·청소구 확보 계획 포함.

• 배수설비 설치신고 및 산출근거표(상기 식·수치) 첨부.

5. 장애인 편의시설

• 기준: 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률

• 적용: 연면적 300㎡ 이상 의무

• 본 건: 76.29㎡ → 설치대상 아님

• 권장: 진입부 경사로, 화장실 보조시설 등 편의 개선은 권고

6. 에너지절약계획서

• 기준: 건축법 제66조, 에너지이용합리화 관련 규정

• 적용: 연면적 500㎡ 이상 제출

• 본 건: 76.29㎡ → 제출대상 아님

• 권장: 단열성능 확보, 고효율 창호·LED 조명

7. 정보통신

• 기준: 정보통신설비 설치기준, 사용전검사 관련 규정

• 적용: 연면적 150㎡ 이상

• 본 건: 76.29㎡ → 해당 없음

• 비고: 인터넷·전화 기본 배선 계획만 반영

8. 소방

• 기준: 소방시설법 시행령 제12조제1항제1호

• 적용: 연면적 400㎡ 이상 동의대상

• 본 건: 76.29㎡ → 소방 동의 불필요

• 비고: 휴대용 소화기 비치, 피난통로 폭·비상조명·개구부 확보

9. 도면 및 제출서류 목록

• 변경 전·후 평면도, 현황도

• 설계건축사확인서

• 구조안전 및 내진설계 확인서

• 오수산정 및 정화조 용량 산정서(본 보고서 4장 식·수치 반영)

• 배수설비 설치신고서(필요 시)

10. 종합 결론

• 본 건은 단독주택 일부(76.29㎡)를 일반음식점으로 전환하는 소규모 용도변경으로, 구조·내진은 적합, 주차·장애인·에너지·정보통신·소방은 모두 비대상이다.

• 핵심 보완 사항은 오수 증가(4.58 m³/일)에 따른 정화조 용량 확보 또는 하수종말처리장 연결이며, 주방 배출수 기름분리시설 등 위생·배수 계획을 포함해 인허가 서류에 반영한다.

용도변경 [건축 개요 및 주차 산정 검토]

1. 대지 현황

• 위치: 부산광역시 진구 전포동

• 지역지구: 제3종 일반주거지역

2. 건축 계획 개요

3. 용도변경 내역

4. 주차대수 산정 비교

법상 기준 – 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례 [별표7]

• 단독주택: 50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하 1대, 180㎡ 초과 시 초과 120㎡당 1대 추가

• 제1·2종 근린생활시설: 134㎡당 1대

• 비고: 소수점 첫째 자리까지 산정, 0.5 이상은 1대로 올림, 1대 미만은 0으로 처리

계획

• 변경 전(단독주택 2·3층 합 181.32㎡) → 1 + (181.32 − 180)/120 = 1.01대

• 변경 후(근린생활시설 181.32㎡) → 181.32 / 134 = 1.35대

• 증감: 0.34대 증가 → 1대 미만이므로 추가 설치 의무 없음

5. 최종 검토 의견

• 현재 개요도의 건폐율은 59.28%로 법정 허용치(50%)를 초과.

• 연면적 281.28㎡, 용적률 166.83%는 법정 기준(300% 이하) 내에 적합.

• 용도변경은 적법하게 반영되었으며, 주차대수 산정 또한 법규와 일치.

• 다만, 건폐율 초과 부분은 대장상 기입되어 있으므로 기존건축물 특례에 따른 협의없음.

부산 상권 지도, 10년 만에 달라졌다

부산의 상권 지도가 지난 10년 사이 큰 변화를 맞이했습니다. 한때 부산의 대표 상권으로 꼽히던 남포동은 세퇴하고, 서면·전포·수영구·광안리 일대가 새로운 소비 중심지로 부상하고 있습니다.

서면, 부산 최대 상권으로

과거 부산 대표 상권의 1위는 남포동이었지만, 현재는 서면이 압도적인 1위를 차지하고 있습니다.

• 서면역 8번 출구 상권: 사업체 9,289개 (부산 최다)

• 남포역 7번 출구 상권: 사업체 8,748개 (2위)

10년 전만 해도 남포동이 1위였지만 순위가 바뀐 것이 특징입니다.

전포동·광안리, 가장 눈에 띄는 성장

특히 전포역 8번 출구 상권은 지난 10년간 사업체 수가 가장 많이 늘어난 곳으로 꼽힙니다.

또한 **광안리 해수욕장 인근 상권(수영구 광일맨션 정류장 일대)**은 무려 292% 증가율을 기록하며 부산을 대표하는 새로운 소비지로 자리 잡았습니다. 젊은 세대가 몰리며 카페·외식업 중심으로 빠르게 성장하고 있습니다.

세퇴한 상권들

반대로 쇠락한 지역도 있습니다.

• 남포동: 10년 새 1,500개 이상 사업체 감소

• 동구 범일역 1번 출구 인근

• 금정구 온천1동 주민센터 일대

이들 전통 골목 상권은 경쟁력을 잃으며 빠르게 무너지고 있는 상황입니다.

소비 트렌드와 상권의 이동

매출액 증가율로 보면 수영구 수영역 7번 상권이 가장 두드러졌습니다. 2030 세대의 소비력이 강하게 작용하면서 외식·카페 업종 중심으로 매출이 크게 늘어난 것입니다.

한편, 서면 상권은 여전히 부산 대표 상권이지만 변동성이 큰 특징이 있습니다. 개업이 가장 많지만 동시에 폐업도 가장 많았고, 전포동 상권 역시 사업체 수는 늘었으나 폐업 증가율 또한 가장 높게 나타났습니다.

결론: 소비 트렌드 변화와 함께 이동하는 상권

부산의 상권은 과거 남포동 중심에서 서면 → 전포동 → 광안리·수영구 일대로 무게 중심이 이동하고 있습니다. 이는 단순한 상권 변화가 아니라, 인구 이동과 소비자 트렌드 변화가 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

앞으로 부산 상권은 젊은 층이 선호하는 지역, 다양한 볼거리와 문화가 결합된 곳을 중심으로 더욱 빠르게 재편될 것으로 보입니다.

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전포사잇길 기반 단체 ‘좋은사잇’이 운영

청년 유입 위한 5개 앵커 사업 추진

28일부터 열리는 맥주 축제 ‘첫 기획’

지난 12일 부산 부산진구청에서 부산진구와 ‘좋은사잇’이 협약식을 개최하고 청년상권운영단의 공식 출범을 알렸다. 부산 부산진구청 제공

부산 최대 상권인 서면·전포 일대 상권의 발전과 활성화를 위해 청년들이 직접 팔을 걷었다. 기존 관 주도에서 벗어나 민관 협력 기반으로 이뤄지는 상권 활성화 시도가 성과를 낼 수 있을지 주목된다.

부산 부산진구청은 지난 12일 부산진구 청년상권운영단이 공식 출범했다고 17일 밝혔다. 청년상권운영단은 상인, 문화기획자, 예술가 등 지역 청년들과 네트워크를 구축해 서면·전포 일대 상권에서 공동 프로젝트와 마케팅, 문화 행사 등을 함께 기획·운영하는 기구다. 지난달 공모를 거쳐 선정된 전포사잇길 청년상인회 기반 단체인 ‘좋은사잇’이 운영을 맡는다.

청년상권운영단은 부산진구청과 함께 청년 고객 유입 활성화, 창업·예술가 협업 프로젝트, 상권 브랜딩 콘텐츠 개발 등을 위한 사업을 추진한다. 앞으로 △청년창업 브랜드·지역 상권을 브랜딩하는 ‘브랜딩 콘텐츠 제작’ △전포사잇길 유휴 공간을 활용한 ‘청년예술가 전시공간 운영’ △단기 창업 실험 공간 ‘트라이얼스토어 운영’ △‘비어블록 그랑프리 거리 축제’ 합동 기획 △전포동 공방 중심의 ‘청년 브랜딩 팝업스토어’등 총 5개 앵커 사업을 구체적으로 설계하고 운영할 계획이다.

이 가운데 비어블록 그랑프리 거리 축제는 청년상권운영단이 행사 기획에 참여하는 첫 사업이다. 오는 28일부터 이틀 동안 전포사잇길 일대에서 열리는 이번 행사는 e스포츠와 청년 상권이 결합한 체험형 로컬 맥주 축제를 표방한다. 청년상권운영단은 부산진구청과 함께 음주 운전 예방 캠페인과 결합한 레이싱 게임, 맥주를 비롯한 식음료 부스 등이 운영되는 축제를 기획한다. 사업비는 1050만 원이다.

청년상권운영단은 이달부터 12월까지 이 사업을 시범 운영한다. 사업은 평가 결과에 따라 내년 확대 추진된다. 앵커 사업은 청년상권운영단의 활동 지역에 우선적으로 실시하며, 각 사업 추진에 드는 예산은 부산진구가 직접 집행한다.

청년상권운영단은 지난 2월 부산진구가 전국 최초이자 부산에서 유일하게 지정된 청년친화도시의 핵심 사업이다. 부산진구는 올해 2월 서울 관악구, 경남 거창군 등과 함께 전국 최초로 국무조정실이 인증하는 청년친화도시에 지정됐다.

부산진구는 앞으로 5년간 청년친화도시 지정에 따른 국·시비 지원금 7억 5000만 원을 포함해 10억 원을 ‘청년이 서면, 전포가 된다’라는 슬로건의 청년 문화·창업 생태계 조성 사업 등에 투입한다. 지난 6월 25일에는 지역 청년들이 직접 부산진구의 청년 정책을 제안하고 추진하는 민관 협력 기구 ‘부산진구 청년친화도시 거버넌스’가 공식 출범했다.

부산진구청 일자리산업과 관계자는 “운영단 출범으로 청년이 정책의 수혜자가 아닌 상권의 기획자이자 운영자로 성장하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.