옥상 활용, 어디까지 합법이고 어디부터 불법일까?

옥상에 지붕 하나 올렸을 뿐인데 왜 문제가 될까

옥상은 참 애매한 공간입니다.

그냥 두기에는 아깝고, 조금만 꾸미면 테라스처럼 쓸 수 있을 것 같습니다.

파라솔 하나 놓고, 데크를 깔고, 식물을 키우고, 여기에 지붕까지 덮으면 작은 루프탑 공간이 완성될 것 같죠.

하지만 옥상은 법적으로 생각보다 예민한 공간입니다.

“내 건물 옥상인데 내가 쓰는 게 왜 문제냐”라고 생각할 수 있지만, 건축법에서는 지붕, 기둥, 벽, 면적, 높이, 용도, 구조 안전까지 함께 봅니다.

특히 옥상에 무언가를 설치할 때 가장 중요한 기준은 이것입니다.

비와 눈을 막는 지붕이 있는가.

기둥이나 벽이 있는가.

사람이 머무는 공간처럼 쓰이는가.

기존 건물의 면적, 층수, 높이를 늘리는 결과가 되는가.

이 네 가지를 보면 대략적인 방향이 잡힙니다.

옥상에서 가장 위험한 것은 ‘지붕’입니다

옥상 활용에서 가장 많이 걸리는 부분은 지붕입니다.

건축법상 건축물은 기본적으로 “지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”을 기준으로 판단합니다. 그리고 거실은 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등 사람이 머무는 용도로 쓰이는 방을 말합니다.

그래서 옥상에 단순히 의자나 화분을 놓는 것과, 그 위에 고정식 지붕을 덮는 것은 전혀 다른 문제가 됩니다.

지붕이 생기는 순간 그 아래 공간은 비와 눈을 피할 수 있는 공간이 됩니다.

여기에 벽이나 기둥, 가구, 냉난방, 조명까지 들어가면 행정청 입장에서는 “이건 그냥 옥상이 아니라 사용 가능한 실내 공간 아닌가?”라고 볼 수 있습니다.

즉, 옥상에서 불법 여부를 가르는 첫 번째 기준은 대체로 지붕이 있느냐 없느냐입니다.

옥탑이라고 다 괜찮은 것은 아닙니다

많은 분들이 옥상에 작은 구조물을 만들면서 “이 정도는 옥탑이니까 괜찮겠지”라고 생각합니다.

하지만 옥탑도 기준이 있습니다.

건축법 시행령에서는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등 옥상 부분이 일정 요건을 충족하면 층수에 산입하지 않는 규정을 두고 있습니다. 대표적으로 해당 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 경우가 언급됩니다. 다만 이는 계단탑, 승강기탑 같은 기능적 옥상 구조물에 관한 기준이지, 마음대로 방이나 창고를 만들어도 된다는 뜻은 아닙니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

옥상에 있는 작은 구조물 = 무조건 합법이 아닙니다.

8분의 1 이하 = 무조건 거실이나 창고로 사용 가능도 아닙니다.

면적이 작더라도 사람이 머무는 실내 공간처럼 쓰면 문제가 될 수 있습니다.

비닐하우스는 합법일까?

옥상에 비닐하우스를 설치하는 경우도 있습니다.

식물을 키우는 온실처럼 보이면 괜찮을 것 같지만, 이것도 목적과 규모, 위치에 따라 달라집니다.

건축법 시행령상 가설건축물에는 농업·어업용 비닐하우스, 고정식 온실, 간이작업장 등이 포함될 수 있습니다. 특히 도시지역 중 주거지역·상업지역·공업지역에 설치하는 농업·어업용 비닐하우스 중 연면적 100㎡ 이상인 것은 가설건축물 신고 대상에 포함됩니다.

문제는 실제 사용 방식입니다.

정말 식물을 키우는 온실이라면 검토 여지가 있지만, 그 안에 소파를 놓고, 창고처럼 쓰고, 사람이 쉬는 공간으로 사용한다면 이야기가 달라집니다.

겉모습은 비닐하우스여도 실제로는 옥상방, 창고, 휴게실처럼 쓰이면 위법 소지가 커집니다.

파라솔과 텐트는 비교적 안전할까?

파라솔, 접이식 텐트, 캠핑용 타프처럼 임시로 설치했다가 걷어내는 물건은 상대적으로 위험이 낮습니다.

예를 들어 하루 정도 행사나 휴식을 위해 텐트를 쳤다가 철거하는 정도라면 일반적인 건축물로 보기 어렵습니다.

하지만 옥상에 항상 설치해두고, 프레임을 고정하고, 내부를 생활공간처럼 꾸민다면 이야기가 달라집니다.

핵심은 상시성입니다.

잠깐 쓰는 임시 설치물인지, 계속 남아 있는 고정 구조물인지가 중요합니다.

또 실제로 사람이 점유해서 사용하는 공간인지도 함께 봅니다.

옥상 캠핑 감성은 좋지만, 고정식 글램핑 구조물처럼 만들어두는 순간 법적 리스크가 생깁니다.

렉산이나 폴리카보네이트 지붕은 특히 조심해야 합니다

옥상에서 가장 흔히 보는 것이 렉산 지붕입니다.

투명하니까 괜찮지 않을까 생각하는 분들도 많습니다.

하지만 법적으로 중요한 것은 투명한지 불투명한지가 아닙니다.

중요한 것은 비와 눈을 막는 지붕 역할을 하느냐입니다.

폴리카보네이트, 렉산, 유리, 판넬 등 재료가 무엇이든 실질적으로 지붕 역할을 하면 바닥면적이나 건축면적 산정 문제가 생길 수 있습니다. 건축법 시행령에서도 벽이나 기둥 등 구획이 있는 부분은 바닥면적 산정 대상이 될 수 있고, 벽·기둥 구획이 없는 건축물도 지붕 끝부분을 기준으로 바닥면적을 산정하는 규정을 두고 있습니다.

그래서 옥상에 고정식 렉산 지붕을 덮는 것은 매우 조심해야 합니다.

단순 차양이라고 생각하고 설치했지만, 실제로는 지붕으로 판단될 수 있습니다.

가변형 파고라는 괜찮을까?

요즘 많이 설치하는 것이 전동 가변형 파고라입니다.

루버가 열리고 닫히고, 비가 오면 닫아서 지붕처럼 쓰고, 날씨가 좋으면 열어두는 방식입니다.

겉으로 보면 “접히니까 지붕이 아니다”라고 주장할 수 있을 것 같습니다.

하지만 이 부분은 지자체별 판단이 갈릴 수 있습니다.

완전히 개방되는 구조인지, 닫았을 때 지붕 기능을 하는지, 상시적으로 닫아두는지, 하부 공간을 어떻게 사용하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 아래에 테이블, 소파, 조명, 난방기까지 갖춰두면 “이건 단순 차양이 아니라 점유 가능한 공간”으로 해석될 가능성이 있습니다.

가변형이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.

태양광 패널 아래 공간은 어떻게 봐야 할까?

옥상에 태양광 패널을 설치하는 경우도 많습니다.

태양광 패널은 기본적으로 설비의 성격이 강합니다.

그 자체가 에너지 생산을 위한 시설이라면 일반적인 옥상방과는 다르게 볼 여지가 있습니다.

하지만 문제는 그 아래 공간입니다.

태양광 패널을 높게 세우고, 그 아래에 소파나 테이블을 두고, 휴게공간처럼 꾸미면 행정청은 실제 이용 형태를 볼 수 있습니다.

즉, 설비 때문에 생긴 빈 공간을 잠깐 활용하는 정도와, 의도적으로 거실처럼 꾸미는 것은 다릅니다.

태양광 패널 자체보다 중요한 것은 그 하부 공간을 어떤 용도로 쓰고 있느냐입니다.

정자와 파고라는 조경시설로 볼 수 있을까?

옥상에 정자나 파고라를 설치하는 경우도 있습니다.

이 부분은 흥미롭습니다.

정자나 파고라는 경우에 따라 조경시설로 볼 수 있는 여지가 있기 때문입니다.

국토교통부 조경기준에서는 조경시설을 파고라, 벤치, 환경조형물, 정원석, 휴게·여가·수경·관리 시설 등 조경과 관련해 설치되는 시설로 설명합니다.

다만 정자가 무조건 조경시설로 인정되는 것은 아닙니다. 국토교통부 법령해석에서도 정자를 건축물로 볼지 조경시설물로 볼지는 구조, 규모, 설치목적, 이용형태, 기존 조경과의 유기적 연계성 등 현장 상황을 종합적으로 검토해 허가권자가 판단할 사항이라고 설명합니다.

즉, 작은 파고라나 정자가 조경계획 안에서 자연스럽게 배치되면 인정 가능성이 있지만, 벽이 생기고, 문이 달리고, 실내처럼 닫힌 공간이 되면 건축물로 볼 가능성이 커집니다.

여기서 중요한 것은 디자인입니다.

정말 조경시설처럼 보이는지, 아니면 옥상에 별도의 방을 하나 만든 것처럼 보이는지가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

방수 목적의 덧지붕은 괜찮을까?

오래된 단독주택이나 다가구주택 옥상에서 흔히 볼 수 있는 것이 방수 목적의 덧지붕입니다.

평지붕에서 누수가 반복되다 보니, 옥상 전체를 경사지붕처럼 덮어버리는 방식입니다.

실제로 지방이나 노후 주택가에서 많이 볼 수 있습니다.

하지만 “방수 목적”이라고 해서 무조건 괜찮은 것은 아닙니다.

기존 건물 위에 지붕을 새로 만들면 높이가 증가할 수 있고, 내부에 사용할 수 있는 공간이 생길 수 있습니다. 건축법 시행령상 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 의미하므로, 덧지붕도 규모와 형태에 따라 증축 검토 대상이 될 수 있습니다.

특히 덧지붕 아래 공간을 장독대, 창고, 휴게공간처럼 사용하면 단순 방수시설이라고 보기 어려워질 수 있습니다.

누수 때문에 꼭 필요하다면, 임의 시공보다는 건축사와 상의해서 신고나 허가 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

“걸리면 벌금 내면 되지”가 위험한 이유

예전에는 불법 증축을 해놓고 이행강제금을 내면서 버티는 경우도 있었습니다.

하지만 지금은 리스크가 훨씬 커졌습니다.

위반건축물은 민원, 현장점검, 항공사진 등으로 적발될 수 있습니다. 적발되면 시정명령과 이행강제금 문제가 생기고, 영리 목적 위반이나 반복 위반의 경우 지자체 조례에 따라 가중 부과될 수 있습니다. 국토교통부 법령해석에서도 영리 목적 위반, 허가나 신고 없는 신축·증축, 반복 위반 등에 대한 이행강제금 가중 취지를 설명하고 있습니다.

더 큰 문제는 사고입니다.

불법으로 만든 옥상 구조물에서 화재, 추락, 붕괴, 누수, 인명사고가 발생하면 단순 행정처분으로 끝나지 않을 수 있습니다.

특히 임대용 건물, 다가구, 다세대, 근린생활시설처럼 다른 사람이 사용하는 건물이라면 책임이 훨씬 커집니다.

옥상 불법 증축은 당장 공간을 더 얻는 것처럼 보이지만, 장기적으로는 건물 전체의 리스크가 됩니다.

옥상 활용 전 반드시 확인해야 할 것

옥상을 꾸미기 전에 먼저 확인해야 할 것은 디자인이 아닙니다.

첫 번째는 기존 허가도면입니다.

옥상에 이미 계단탑, 물탱크실, 옥탑, 조경면적 등이 어떻게 잡혀 있는지 봐야 합니다.

두 번째는 건폐율과 용적률 여유입니다.

옥상에 구조물을 올렸을 때 면적에 산입되면 법정 한도를 초과할 수 있습니다.

세 번째는 높이 제한입니다.

대지 조건, 일조권, 사선 제한, 지구단위계획, 경관지침 등에 따라 옥상 구조물이 문제가 될 수 있습니다.

네 번째는 구조 안전입니다.

옥상은 원래 추가 하중을 전제로 설계되지 않은 경우도 많습니다.

데크, 흙, 화분, 수조, 수영장, 지붕, 태양광, 파고라가 들어가면 하중이 크게 늘어날 수 있습니다.

다섯 번째는 관할 구청의 해석입니다.

옥상 구조물은 현장 상황과 지자체 판단이 중요합니다. 같은 모양이라도 지역, 용도지역, 규모, 설치 목적에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

결론: 옥상은 ‘덮는 순간’ 법적 검토가 필요합니다

옥상은 좋은 공간입니다.

잘 활용하면 작은 정원이 될 수도 있고, 휴게공간이 될 수도 있고, 건물의 가치를 높이는 루프탑이 될 수도 있습니다.

하지만 법적으로는 매우 조심해야 합니다.

의자, 화분, 조명처럼 이동 가능한 요소는 비교적 부담이 적습니다.

하지만 고정식 지붕, 벽, 기둥, 렉산, 가변형 파고라, 정자, 방수 덧지붕, 컨테이너, 글램핑 구조물처럼 공간을 만들기 시작하면 이야기가 달라집니다.

옥상 활용의 핵심은 간단합니다.

지붕을 덮으면 건축이 될 수 있습니다.

가구를 넣으면 거실처럼 보일 수 있습니다.

계속 두면 임시가 아니라 고정 구조물로 볼 수 있습니다.

남에게 임대하거나 영업에 쓰면 리스크가 훨씬 커집니다.

옥상을 제대로 쓰고 싶다면, 먼저 합법적으로 쓸 수 있는 선을 확인해야 합니다.

그다음에 디자인을 해야 합니다.

예쁜 옥상보다 중요한 것은 문제없는 옥상입니다.

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안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

건축법상 어떤 이유로 불법 건축물로 지정되는지, 그리고 철거 명령과 이행강제금을 피하기 위해 반드시 알아야 할 사항들을 설명드립니다. 특히 농어촌민박, 펜션, 바베큐장을 운영하시는 분들이라면 이번 영상을 꼭 끝까지 보시고, 불필요한 철거 명령과 이행강제금을 피하시기 바랍니다.

휴게음식점·제과점 복층 구조, 합법 설치 기준과 2024년 개정 핵심 정리

휴게음식점이나 제과점, 카페 등에서 실내 공간 활용을 위해 복층 구조(칸막이·중이층 형태)를 계획하는 경우가 많습니다.

하지만 관련 기준을 제대로 알지 못한 채 복층을 설치했다가 위반건축물로 등재되거나 이행강제금을 부과받는 사례도 여전히 적지 않습니다.

사실 이 복층 구조를 허용하는 기준은 2020년 10월 말부터 이미 시행 중이었고,

최근에는 일부 기준을 완화하는 내용이 행정예고되면서 다시 한 번 주목받고 있습니다.

이번 글에서는

1️⃣ 현재 시행 중인 휴게음식점·제과점 복층 구조의 핵심 기준,

2️⃣ 최근 개정(행정예고)으로 달라지는 내용,

3️⃣ 합법적으로 시공하기 위한 행정 절차를 정리해 보겠습니다.

1. 현재 시행 중인 복층 구조 핵심 기준 9가지

① 구획 공간 수 및 높이 제한

• 복층으로 구획하는 공간은 상·하부 포함 2개 이하

• 각 구획 공간의 바닥~천장 높이는 1.7m 이하

즉, 복층 하부 1.7m, 상부 1.7m 이하로 구성해야 했던 구조입니다.

② 주요 구조부와 구조적으로 분리

• 복층(칸막이·중이층)은 기둥, 보 등 주요 구조부와 구조적으로 영속 결합 금지

• 분리·해체가 가능한 구조여야 함

③ 면적 기준

• 복층 면적은 해당 층 바닥면적의 30% 이내

• 단, 최대 100㎡를 초과할 수 없음

④ 구조 안전 확인 필수

• 건축사 또는 구조기술사의 구조안전 확인 필수

⑤ 열린 공간 구조

• 피난에 지장이 없도록 개방형(열린) 구조로 계획

⑥ 내부 마감 재료 기준

• 불연·준불연·난연 재료 사용

• 단, 주요 구조부가 내화구조이고

  스프링클러 등 자동식 소화설비가 설치된 경우에는 예외 인정

주요 구조부: 벽, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 등

⑦ 충돌·끼임 방지 조치

• 모서리 둥글게 처리

• 완충재 사용 등 안전사고 방지 설계

⑧ 계단·경사로 안전

• 미끄럼 방지

• 식별 표시 등 관련 조항 준용

⑨ 난간 및 추락 방지

• 안전 난간 설치

• 난간 높이 및 간격은 관련 기준 준용

• 경우에 따라 구획 공간 높이에 맞춰 난간 높이 완화 가능

2. 최근 개정(행정예고)된 핵심 변화

✔ 개정 배경

기존 기준에서는 복층 하부 높이도 1.7m로 제한되어 있어

• 머리 부딪힘 사고

• 공간 활용성 저하

등의 문제가 지속적으로 제기되었습니다.

이에 따라 소상공인의 공간 활용을 보다 탄력적으로 허용하기 위해 기준 완화가 추진되었습니다.

✔ 개정 핵심 내용 (중요)

• 하부층 높이 1.7m 제한 삭제

• 상부층 높이 1.7m 기준은 그대로 유지

즉,

👉 복층 하부 공간은 충분한 층고 확보 가능

👉 복층 상부는 기존과 동일하게 1.7m 이하

이 점은 반드시 유의해야 합니다.

3. 복층 구조 설치를 위한 행정 절차

복층 구조가 기준에 맞더라도 행정 절차를 거치지 않으면 불법입니다.

경우별 절차 정리

• 건축 허가·신고 대상

  → 도면(평면·단면), 구조안전확인서 제출

  → 필요 시 착공신고 및 사용승인

• 허가·신고 대상이 아닌 경우

  → 건축물대장 기재사항 변경 신청으로 진행 가능

※ 대수선 허가·신고 여부는 건물 조건에 따라 달라지므로

사전에 반드시 전문가 검토가 필요합니다.

마무리하며

복층 구조는 잘 활용하면 매출을 높이는 효자 공간이 될 수 있지만,

기준을 놓치면 위반건축물, 이행강제금이라는 큰 부담으로 돌아옵니다.

이번에 완화되는 기준을 정확히 이해하고,

설계 → 구조검토 → 행정절차 → 시공까지

합법적인 절차로 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.

복층 구조를 계획 중이라면

혼자 고민하지 마시고 건축사 등 건축 전문가와 충분한 상담을 통해 진행하시길 권해드립니다.

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#건축물대장변경

[한국목재신문=김미지 기자] 지난 2019년 11월 7일 건축물 화재안전기준을 강화한 ‘건축법 시행령’ 개정안이 본격 시행됐다. 개정안에 따르면 어린이집, 학교, 병원에는 층고나 높이와 상관없이 스티로폼처럼 불이 잘 붙는 가연성 외장재 사용이 전면 금지된다.

또한 건축법 시행령 제56조(건축물의 내화구조)에 따라 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 체육시설 등의 용도로 사용되는 생활SOC 시설의 경우 건축물의 바닥면 합계가 2,000㎡ 이상이면 준불연재료 이상의 외장재를 사용해야 한다.

기존에는 높이 6층 이상 또는 22m 이상인 건축물에 대해 가연성 외장재 사용을 금지했으나 바뀐 개정안을 보면 3층 이상 또는 9m 이상으로 확대 적용됐다. 사용이 제한된 마감재료는 단열재와 도장 등 코팅재료를 포함해 외벽을 구성하는 모든 재료를 대상으로 한다.

건축자재의 난연성능은 불연재료(난연1급), 준불연재료(난연2급), 난연재료(난연3급)로 나뉜다. 건축법 개정안이 시행됨에 따라 3층 이상 건축물에는 5분 이상 불에 타지 않는 ‘난연(난연3급)’ 이상의 외장재를, 어린이와 노인 등이 이용하는 건축물의 경우 10분 이상 불에 타지 않는 ‘준불연(난연2급)’ 이상의 외장재를 의무적으로 사용해야 한다.

이를 어길 시에는 이행강제금을 지불해야 한다. 개정 이전에는 해당 건물 시가표준액의 3%였던 이행강제금이 시가표준액의 10%로 인상됐다.

이에 건자재업계에서는 난연성능을 인증받은 제품을 앞 다퉈 선보이는 등 시장 선점을 위해 제품 개발 및 홍보에 주력하고 있다.

업계 한 관계자는 “화재안전기준이 강화된 건축법 시행령과 높아지는 기술수요를 충족하기 위해 난연성능을 인증 받은 고가의 기능성 제품들이 출시될 것으로 보인다”며 ”이러한 현상은 앞으로 건자재 시장의 새로운 흐름을 주도할 것”이라고 말했다.

또 다른 건자재 업계 관계자는 “해외에서 받은 난연성능 인증서가 있었는데 국내 건축법 시행령이 개정된다는 말을 듣고 서둘러 국내 시험인증 절차를 밟고 있다”며 “올해 말 시험성적표를 받으면 이를 바탕으로 적극적인 홍보에 들어갈 것”이라고 말했다.

비엠투, 난연1급 외장재 ‘아이아라’...컬러풀한 외벽 디자인 돋보여

불연건축자재 리딩 컴퍼니 ‘비엠투’는 태국 글로벌기업 ‘SCG’社의 화이버시멘트 제품을 국내 독점 공급하고 있는 회사다. 비엠투는 컬러풀한 외관 색상과 디자인이 돋보이는 난연1급의 건축외장재 ‘아이아라’ 제품을 공급하고 있다. 비엠투 불연건축자재는 ‘아이아라’ 제품 외에도 내벽과 외벽에 사용하는 모데나, 스마트보드, 그루브보드, 랩사이딩, 스마트우드부터 데크로 사용하는 티클립 후로링 등 다양한 제품을 선보이고 있다.

300여 개의 계열사를 가진 태국의 SCG는 시멘트 복합자재, 화학, 패킹 사업을 운영하고 있는 대기업이다. 주력제품에는 시멘트의 장점인 내구성과 불연성은 살리고 단점인 높은 중량과 약한 내충격성을 천연펄프 재료인 목섬유로 보완한 화이버시멘트 제품들을 국내에 공급하고 있는 글로벌 기업이다.

포틀랜드 시멘트로 만들어진 난연 외장재 ‘아이아라’는 석면이 포함돼 있지 않아 유해물질을 만들어내지 않고 20분 동안 화재에 노출돼도 불에 타지 않는 난연 1급 제품이다. 자동차 산업 코팅제와 동등한 도장 기술이 적용돼 광택이 오래가며 스크래치에도 강한 것이 특징.

특히 직사각형 형태에만 갇혀 있던 건축 외장재의 틀을 깨고 다채로운 디자인을 선보여 스타일의 한계를 개선한 점이 눈길을 끈다.

‘아이아라’는 톤 다운된 9가지 색상과 3가지 타입의 디자인으로 구성돼 있다. 3가지 디자인 중 클래식룩(Classic Look)은 다양한 색상을 조합해 개성 있는 패턴 스타일로 외벽을 꾸밀 수 있다. 모던룩(Modern Look)은 벽돌집처럼 외관을 연출할 수 있고, 팀버룩(Timber Look)은 목재의 나이테 질감을 구현해 작은 목재 큐브들이 연결된 것 같은 아기자기한 스타일 연출이 가능하다.   

아이아라 CLASSIC LOOK이 적용된 건물.

벽돌집 스타일로 연출이 가능한 모던룩(좌), 나뭇결 질감을 살린 팀버룩(중앙), 두 가지 커러를 조합해 개성있는 스타일을 완성할 수 있는 클래식룩(우).

불연 외장재 아이아라 지붕시공 사례

불연외장재 아이아라 지붕시공사례

불연 외장재 아이아라 지붕시공 사례

동화기업(주), 난연3급 외장재 ‘익스커버’는 전용 프로파일 적용해 시공도 간편

동화기업은 신제품 ‘익스커버(Ex-Cover)’를 출시하며 건축 외장재 시장에 진출했다. 외벽 마감재인 익스커버는 포름알데이드가 발생하지 않는 SUPER E0 등급의 나프보드를 핵심 소재로 표면에 자외선에 의한 표면 변색을 방지하는 특수 필름을 붙여 제작됐다. 

한국건설생활환경시험연구원의 방염, 난연 성능 실험을 모두 통과한 제품으로 6분 동안 화재에 노출돼도 불이 붙지 않아 난연3급을 인정받았다. 국립산림과학원에서 진행하는 기후 및 부식 테스트를 1년간 거쳐 내구성과 내수성까지 입증된 제품이다.  

신제품 익스커버는 기존 고밀도 압축 패널의 단점인 시공 편의성과 균일하지 못한 마감 처리를 개선한 제품이다. 기존의 고밀도 압축 패널 제품은 밀도가 단단해 특수 설비를 사용해야만 재단할 수 있었다. 반면 익스커버는 재단과 가공이 쉬워 목공용 설비만으로 간편하게 가공할 수 있다.  또한 홈 사이에 끼우는 방식인 전용 프로파일을 사용해 별도의 볼트와 피스를 사용하지 않아 마감 처리가 깔끔하고 시공이 간편하다. 

디자인은 백색과 은색의 단색 2종과 4종의 나무 패턴으로 구성돼 있으며, 규격 사이즈는 290/390/590mm × 2420mm × 10.6mm(두께)로 3가지 타입이다. 

난연 외장재 ‘익스커버’ 시공 예시.

전용 알루미늄 프로파일을 적용해 시공한 모습.

에스와이, 누수‧디자인 개선한 준불연 외장패널 ‘히든메탈Ⅱ’ 

종합건축자재 전문기업 에스와이는 최근 외장패널 ‘히든메탈Ⅱ’를 선보였다. 

히든메탈 시리즈는 그동안 메탈패널이 지적받아온 누수 및 난연성을 개선한 제품이다. 4면 마감으로 단열재인 글라스울이 밖으로 노출되지 않아 누수와 부식문제를 해결했고, 볼트 고정 부위에 보강재를 사용해 고정력을 높였다. 불연재인 글라스울을 핵심 소재로 사용해 난연2급을 받았으며 단열성능에서도 가장 높은 ‘가’등급을 확보했다.   

히든메탈의 두 번째 시리즈인 히든메탈Ⅱ는 제품 모서리 부분에 절곡 없이 라운드형으로 마감하는 딥드로잉 기술을 적용해 방수 및 기밀성을 높였으며 깔끔한 코너마감으로 세련된 외관을 완성할 수 있다. 상업용 건축물이나 연구시설뿐 아니라 반도체공장 등과 같은 첨단공장에도 시공 가능하다. 

볼트 고정 부위에 보강재를 사용해 고정력을 높인 메탈패널 ‘히든메탈Ⅱ’

깔끔한 코너 마감이 가능한 시공 예시.

(주)서한안타민, 영하 50도~영상 80까지 버티는 준불연 외장재 AOP

친환경 불연 자재를 생산하는 서한안타민은 최근 기후변화에 강한 준불연 외장재 ‘AOP’를 선보였다. 

난연2급 외장재인 AOP는 10분 동안 화재에 노출돼도 불에 타지 않고, 천연무기물을 심재로 해 인체에 유해한 물질을 만들어내지 않는다.   

또한 AOP는 연필로 긁어 표면 강도를 시험하는 연필경도 시험에서 최고치인 9H를 받았다. 영하 50도에서 영상 80도의 기후에서도 변형이 발생하지 않으며, 표면에 적용된 특수 코팅으로 물방울 흡착을 방지하고 먼지 등의 이물질을 밀어내는 세정효과까지 갖췄다. 

총 80가지의 색상으로 소비자의 취향에 맞게 다양한 외관 스타일을 연출할 수 있으며 햇빛이 비췄을 때 은은한 광택감이 세련된 분위기를 연출한다. 

특수코팅으로 세정효과가 있는 난연 외장재 AOP.

AOP가 시공된 예시.

출처 : 한국목재신문(https://www.woodkorea.co.kr)

시골주택과 불법 증축 문제

시골 지역의 주택에서는 불법 증축 사례가 흔히 발생합니다.

주변에 밀집된 주거지가 드물고, 행정청이 현장을 직접 확인하기 어려운 환경적 특성 때문에 이러한 사례가 꾸준히 이어지고 있습니다.

하지만 거주하다 보면 리모델링, 용도변경, 또는 증축이 필요할 때가 있습니다. 이 과정에서 건축물이 불법 상태라면, 인허가 절차 진행이 불가능한 상황에 직면하게 됩니다.

양성화(추인)의 필요성

이 문제를 해결하기 위해서는 불법 건축물을 양성화(추인) 과정을 거쳐 합법적인 건축물로 전환해야 합니다.

만약 양성화가 불가능하다면, 자진철거 후 인허가 절차를 밟아야 합니다.

양성화 절차

양성화를 위해서는 다음과 같은 절차를 준비해야 합니다.

1. 자진신고

   • 불법 증축 사실을 행정청에 스스로 신고

2. 과태료·벌금 납부 (이행강제금 부과요청서 / 납부영수증)

   • 불법 건축에 따른 행정적 책임을 해소

3. 전·후 도면 제출

   • 불법 증축 전후의 상태를 명확히 비교할 수 있는 도면 제출

4. 합법성 증명 자료 제출

   • 건축법 및 관련 법령에 따른 구조·용도 적합성 자료

5. 관련 도서 제출

   • 행정청 심사를 위한 건축물 관련 서류 일체

정리

시골주택은 현실적 여건 때문에 불법 증축이 자주 발생하지만, 향후 리모델링이나 용도변경을 위해서는 반드시 양성화를 통한 합법화가 선행되어야 합니다.

이를 통해서만 새로운 인허가 절차를 원활히 진행할 수 있으며, 그렇지 못한 경우에는 자진철거가 불가피합니다.

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

• 일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다.

  현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

• 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.

• 원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.

• 법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

• 발의 및 제정 : 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정

• 시행 : 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)

• 적용범위 : 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물

  (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)

• 추진절차 : 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

• 심의기준 : 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음

• 양성화 실적 : 26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

• 정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다.

  현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

  
  

  (참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)

• 비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다.

  노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

  
  

2. 불법행위 예방

• 건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.

• 매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.

• 불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.

• 이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.

• 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

• 특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.

• 건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

건축규제 완화

• 일조사선 후퇴기준 완화 : 건축법 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

• 비가림지붕·보일러실 특례 : 시행령 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

불법행위 예방

• 건축물 사후검사제도 도입 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 성능확인제도 도입 : 건축물관리법 개정안 발의(2026년 상반기, 건축정책과)

• 매매·임대차 투명성 제고 : 건축물대장 기재 확대(2026.3, 건축정책과), 공인중개사법 개정(2026.2, 부동산개발산업과)

• 매도인 원상복구 특약 반영 : 계약서 개정(2025.12, 부동산개발산업과)

• 위반건축물 정보제공 사이트 개설 : 민간 서비스앱 연계 구축(2026년 상반기, 건축정책과)

• 설계·감리 점검 가이드라인 마련 : 2026년 하반기, 건축정책과

• 미등록 시공업자 벌칙 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 : 지자체 배포(2026년 상반기, 건축정책과)

단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 : 2025~2027년, 국토지리정보원

• 지자체 정기 실태조사 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 부동산 감독기구 신설 : 신설기구 설립 논의(2025.12, 부동산소비자보호기획단)

• 건축안전특별회계 조성 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 정보시스템 고도화 : 세움터 기능 개선(2026년 상반기, 건축정책과)

• 이행강제금 반복부과·가중 도입 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 영리목적 위반 가중 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 소규모 해체계획서 검토 면제 : 건축물관리법 개정(2026년, 건축안전과)

• 표준 해체계획서 제작·배포 : 2026년 상반기, 건축안전과

- 특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화

- 일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화

- 불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제*(신속추진과제**)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.

* 국정72 : “국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립” 中 세부 이행계획

** (`25.7.31) 국정기획위원회, “‘특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안’ 신속추진과제로 선정”

□전국의 위반건축물은 ’24년 말 기준으로 약 14.8만동이 존재하고 있으며,

`15년 8.9만동에서 매년 5~6천동씩 지속 증가하는 추세로, 국민 안전을 위협하는 사고가 끊임 없이 발생*하고 있다.

* (`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망1, 부상3)

ㅇ특히, 주거용 위반건축물(8.3만동) 중 소규모 단독·다가구·다세대주택*이 과반을 넘는 만큼(4.6만동, 54.7%), 비아파트에 거주하는 서민 등의 주거환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적되고 있다.

* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)

□ 정부는 이러한 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·

지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등*을 통해 수렴한 현장의견을 토대로,

* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)

ㅇ기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.

□우선, 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화를 추진한다.

ㅇ임대인·매도인 등의 불법행위가 임차인·매수인 피해로 이어지는 문제를 고려하여, 정부가 국회 논의 중인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」*(이하 특정건축물법) 시행을 적극 협조하여 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물의 양성화**를 유도한다.

*22대 국회 출범 이후, 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중

**과거 5차례 시행(`80,`81,`00,`06,`14), `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료

ㅇ다만, 양성화 대상범위나 심의기준 등 세부적인 입법사항은 `14년

추진사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종 확정될 예정이다.

□이와 함께, 정부는 일시적 양성화 사례가 더 이상 반복되지 않도록,

건축규제와 관련 제도를 전면적으로 개선한다.

□첫째, 위반건축물을 발생시키는 원인인 주요 건축규제를 완화한다. 국민 생활방식 등을 고려하여 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고,

ㅇ노후주택의 외부계단 및 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·

다세대주택의 보일러실에 대해 층수 또는 면적 산정을 제외한다.

□ 둘째, 불법행위를 근원적으로 차단할 수 있도록 제도적 기반을 구축한다.

ㅇ먼저, 준공 이후 발생하는 불법행위를 억제하기 위해 건축물 사후점검제도를 도입하고, 건축 관련 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다.

ㅇ건축물 매매·임대차시장의 투명성을 위해, 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련한다.

ㅇ계약체결일 이전에 발생한 위반사항이 추후 발견될 경우, 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고하는 한편, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

ㅇ또한, 정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위를 사전에 방지할 수 있도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련하고, 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하는 한편, 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 그로 인한 처벌규정 등을 지속적으로 교육·안내할 예정이다.

□ 마지막으로, 위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계를 구축한다.

ㅇ전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각적으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고, 이를 지자체 실태조사에 활용하도록 한다. 체계적인 위반건축물 관리를 위해 지자체 조사권한 및 역할을 강화하고, 신설 추진 중인 부동산 감독기구와도 협력하는 방안도 검토한다. 또한, 업무처리를 위한 예산활용, 업무시스템 개발 등도 지원한다.

ㅇ위반건축물의 신속한 원상복구를 유도하기 위해 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고, 미시정 시 매년 그 금액을 가중하도록 한다. 또한, 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.

ㅇ일반 국민입장에서 원상복구 절차 이행, 비용 부담이 어려운 경우를 고려하여, 원상복구를 위한 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고, 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 관련 절차를 충실히 안내할 예정이다.

□ 정부는 이번 대책에 포함된 제도강화 방안이 국회에서 특정건축물법과 함께 논의될 수 있도록 신속하게 발의하는 한편,

ㅇ특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령과 지자체 업무 가이드라인을 마련하고,그 외 건축법 시행령 등 개정사항이나 행정적 개선방안은 관련 지자체와 충분히 논의하여 추진할 계획이다.

□김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다”며,

ㅇ“이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 밝혔다.

생활숙박시설 → 오피스텔 용도변경을 위한 화재안전성 인정기준

1. 제정 배경

• 생활숙박시설을 주거용으로 합법적으로 사용하려면 오피스텔로 용도변경 필요.

• 그러나 복도폭 기준(1.8m)을 충족하지 못해 변경이 불가능한 사례가 많았음.

• 이에 「건축법 시행령」 개정(2025.4.15, 2025.7.16 시행)으로, 소방서장 검토 + 지방건축위원회 심의를 거친 경우 복도 유효너비 1.5m 이상도 인정하도록 기준 완화생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

2. 주요 내용

(1) 적용범위 (제2조)

• 복도 유효너비를 완화 적용하려는 경우,

• 화재위험성 및 피난안전성 검토를 거쳐 오피스텔로의 용도변경에 적용생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(2) 사전확인 절차 (제3조)

• 신청자는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 사전확인 신청.

• 제출서류:

  • 변경 전·후 평면도

  • 내화·방화·피난·건축설비 관련 도면

• 행정기관은 20일 이내에 화재안전성 인정 대상 여부를 통보생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(3) 화재안전성 사전 검토 (제4조)

• 신청자는 소방시설·피난안전 성능 등을 **전문업체(소방시설공사업법 기준 자격 보유)**에 위탁 검토 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(4) 화재안전성 인정 절차 (제5조~제6조)

• 관할 소방서장에게 신청 → 성능위주설계 평가단(5~9명) 검토 필수.

• 검토 기준:

  • 화재·피난 모의실험 결과

  • 계단 포함 피난경로 안전성 확보

• 예외: 6층 미만 + 해당 층 연면적 300㎡ 미만은 모의실험 생략 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(5) 지방건축위원회 심의 (제7조)

• 소방서장 인정 후 지방건축위원회 심의.

• 심의 내용:

  • 변경허가·신고 적정성

  • 피난시설·방화구획 적합성

  • 용도변경 타당성생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(6) 용도변경 신고 및 검사 (제8조)

• 용도변경 신고 시,

  • 화재안전성 검토결과서

  • 건축위원회 심의결과 첨부 필요.

• 시장·군수·구청장은 현장검사로 설계도서와 일치 여부 확인생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(7) 시행 및 적용례

• 고시는 발령 즉시 시행.

• 단, 2024.10.16 이전 허가 신청분에는 적용하지 않음생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

3. 정리

• 이번 기준 제정으로, 복도폭 1.5m 이상도 조건부로 인정 가능.

• 절차:

  1. 사전확인 → 2) 소방서장 화재안전성 검토 → 3) 지방건축위원회 심의 → 4) 용도변경 신고.

• 안전성 검토를 강화하면서도 생활숙박시설의 합법적인 주거 전환이 가능해짐.

--- 관련기사

당초 생활형숙박시설로 허가됐다가 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 안양 소재 건물.

생활형 숙박시설의 주거용도 사용이 금지됐지만 여전히 경기도 내 2만3천여 호에 달하는 생활형 숙박시설이 숙박업 등록을 하지 못하고 있다.

숙박업으로 등록하지 않을 경우 주거용도 사용 여부를 조사해 이행강제금이 부과될 예정이지만, 대부분의 시설은 금전 등의 문제로 오피스텔로의 용도 변경이 어려운 처지임을 호소한다.

3일 도에 따르면 지난 5월 기준 도내 3만7천여 호에 달하는 생활형 숙박시설 가운데 1만3천500여 호(36%)만 숙박업 등록을 마친 상태로, 나머지 2만3천500여 건은 아직 숙박업으로 등록되지 않은 상태다.

생활형 숙박시설은 장기 체류 관광객 유치를 위해 지난 2012년 도입됐지만 관련법상 주택으로 인정되지 않으며 시행사 측이 공공시설물 확보 의무를 지지 않아도 되거나, 양도세나 취득세 등 부동산 규제를 피할 수 있다는 점에서 인기를 끌었다.

그러나 정부는 지난 2021년 5월 건축법 시행령 개정을 통해 주거 용도로 사용하는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환토록 하고, 이를 지키지 않을 경우 이행강제금을 부과하도록 했다. 기초지자체 등이 건축과 사업 인허가 등 다양한 법적 절차를 내주는 과정에서 눈 감고 있던 생활형 숙박시설의 주거 용도 사용 여부가 갑작스레 법 테두리 안으로 들어온 셈이다.

상황이 이렇자 도는 지난해 9월 기준 800여 건에 불과하던 생활형 숙박시설의 숙박업 등록을 올해 1만3천500여 호까지 늘린 상태지만, 정부의 이행강제금 부과 유예 기간인 올해 말까지는 추가적인 숙박업 등록건수가 많지 않으리라 예상하고 있다. 뿐만 아니라 지난 5월 기준 준공이 예정돼 있거나 현재 건축 중인 도내 생활형 숙박시설은 1만2천여 건에 달하는데, 이 역시 숙박업 등록을 마치지 않고 거주할 경우 관련법에 따라 이행강제금이 부과될 예정이어서 일부 수분양자들은 시행사 등을 대상으로 분양계약 취소를 요구하는 소송을 진행하는 경우도 발생하고 있다. 최근 안산의 한 생활형 숙박시설도 수분양자들이 ‘2021년 6월 물건을 분양받을 당시 주거시설로 안내받았다’고 주장하며 시행사 등을 상대로 소송을 제기한 상태다.

문제는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하려면 조례나 관련법 등에 따라 주차장 등 공공시설물을 확보해야 하거나 오피스텔 건축기준에 맞춰 추가 공사를 진행해야 하는 등 숙박시설 소유주에게 경제적 부담이 가해진다는 점이다.

정부가 지난 2021년 10월부터 오피스텔로의 용도변경 기준을 완화하며 발코니를 허용하거나 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등 규정을 적용하지 않기로 했지만, 도내 생활형 숙박시설 가운데 오피스텔로 전환된 사례는 3천여 호(약 8%)에 불과하다.

도 관계자는 "현재로서는 소유주 등과 접촉해 숙박업 신고를 유도하는 등 지속적으로 현행법에 따른 조치를 안내할 수 밖에 없는 상황"이라며 "제도 개선 사항이 도출될 경우 중앙부처에 개정을 건의할 예정"이라고 말했다.

출처 : 기호일보 - 아침을 여는 신문(http://www.kihoilbo.co.kr)

우리 주변의 건축물과 시설은 누구나 안전하고 편리하게 이용할 수 있어야 합니다. 그래서 제정된 법이 바로 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 흔히 편의증진법이라고 부릅니다. 이 법은 단순한 의무 조항이 아니라, 모두가 차별 없이 접근할 수 있는 환경을 만들기 위한 최소한의 장치입니다.

오늘은 이 법과 그 하위 규정들(시행령·시행규칙·별표1·별표2)을 체계적으로 정리해 보겠습니다.

1. 법률(법) ― 기본 원칙

편의증진법은 1997년에 제정되어 여러 차례 개정을 거쳐 현재 시행되고 있습니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률(법률….

• 목적: 장애인·노인·임산부 등이 일상에서 시설과 설비를 안전하고 편리하게 이용하고, 정보 접근권까지 보장받도록 하는 것.

• 주요 내용

  • 대상시설: 공원, 공공건물·공중이용시설, 공동주택, 통신시설

  • 시설주의 의무: 편의시설을 설치·유지·관리

  • 국가·지자체 의무: 정책 수립, 지원, 연구개발, 교육

  • 장애물 없는 생활환경(BF) 인증제 도입

  • 휠체어·점자책자·보청기기·충전시설 비치 의무

  • 장애인전용주차구역 설치 및 주차표지 발급 제도

  • 시정명령, 이행강제금, 벌칙·과태료 규정

즉, 법률은 “무엇을 해야 하는가”를 가장 큰 틀에서 정해놓은 것입니다.

2. 시행령(대통령령) ― 대상과 종류를 구체화

법률에서 “대통령령으로 정한다”라고 위임한 사항은 시행령에서 풀어집니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설 설치 대상시설[별표 1] 편의시설 설치 대상시설(제3조 관련)(장애인…

• 공원

• 공공건물·공중이용시설 (근린생활시설, 문화·집회시설, 종교시설, 판매·의료·교육·운동·숙박·업무시설 등)

• 공동주택 (아파트, 연립·다세대주택, 기숙사)

• 통신시설 (공중전화, 우체통)

일정 규모 이상(예: 음식점 50㎡ 이상, 숙박시설 객실 30실 이상 등)이 되면 설치 의무가 발생합니다.

② [별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류와 설치기준[별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류 및 설치기준(제4…

• 공연장: 관람석·화장실·경사로·점자블록 모두 의무

• 학원: 접근로와 화장실은 의무, 일부는 권장

• 아파트: 주출입구, 경사로, 주차구역 의무, 점자블록 등은 권장

즉, 시행령은 “어떤 시설에 어떤 편의시설을 설치해야 하는가”를 구체적으로 정합니다.

3. 시행규칙(보건복지부령) ― 설치 방법의 세부 기준

시행규칙은 말 그대로 실행 단계의 세부 규정입니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설의 구조·재질 세부기준[별표 1] 편의시설의 구조·재질등에 관한 세부기준(제2…

• 접근로: 폭 1.2m 이상, 기울기 1/18 이하, 50m마다 교행 공간

• 출입구: 폭 0.9m 이상, 문턱은 2cm 이하

• 복도: 1.2m 이상, 병원은 양측 손잡이 의무

• 계단: 디딤판 28cm 이상, 챌면 18cm 이하, 점자블록 설치

• 승강기: 내부 1.1m×1.35m 이상, 버튼 높이 0.8~1.2m

• 화장실: 대변기칸 1.6m×2.0m 이상, 손잡이·비상벨 설치

• 샤워실·탈의실: 0.9m×0.9m 이상, 접이식 의자 설치 가능

• 임산부 휴게시설: 수유실, 기저귀교환대, 세면대 의무

• 공중전화·우체통: 투입구와 버튼 높이 규격화

시행규칙은 “어떻게 설치해야 하는가”를 규정합니다. 예를 들어, ‘장애인 화장실을 설치하라’는 시행령의 명령을 실제로는 “칸 크기 1.6m 이상, 손잡이와 비상벨 의무 설치” 같은 세부치수로 풀어내는 것입니다.

② [별표 2] 편의시설 안내표시 기준

시각장애인을 위한 점자 안내, 위치 표시판, 음성안내 장치 등 설치 규격을 정합니다.

4. 정리: 법-시행령-시행규칙-별표의 관계

• 법률: 기본 원칙과 의무를 정한다. (큰 틀)

• 시행령: 어떤 시설이 대상인지, 어떤 종류의 편의시설을 설치해야 하는지 정한다.

• 시행규칙: 구체적으로 어떻게 설치할지(폭·높이·재질 등 세부 기준)를 정한다.

• 별표1·별표2: 각각 “대상시설 분류”와 “시설별 설치기준·세부 규격”을 표 형식으로 정리.

5. 마무리

편의증진법 체계를 이해하면, 건축 설계와 시공 단계에서 어떤 시설에 무엇을 설치해야 하는지 그리고 어떻게 시공해야 하는지를 명확하게 알 수 있습니다.

쉽게 말해,

• 법률은 “편의시설 설치해야 한다”

• 시행령은 “이런 건물에는 이런 시설이 필요하다”

• 시행규칙은 “실제 설치는 이렇게 해야 한다”

  라고 단계별로 규정하고 있는 것입니다.

결국 이 법은 단순한 규제가 아니라, 누구나 차별 없이 건축물과 시설을 이용할 수 있는 환경을 보장하는 최소한의 사회적 장치라 할 수 있습니다.