CHIHO HOME HOME 자재·내역 내역 및 공정표 작성 오브젝트 오브젝트콜렉션 [공간 설계 의뢰, 오브젝트 구매] 부동산 부동산매매가 산정 회의실 온라인 회의실/메신저
Login | Join
Architecture · Media · Construction Platform

Design.
Build.
Influence.

치호건축사사무소는 건축설계와 인허가를 중심으로, 시공관리·내역·자재·부동산 분석·건축 콘텐츠를 하나로 연결하는 전문 플랫폼입니다. 실무 경험을 바탕으로 건축 정보를 쉽게 정리하고, 설계부터 실행까지 필요한 자료와 인사이트를 제공합니다.

Scroll to platform
CHIHO : 치호건축사·설계·시공·디자인·자재·부동산·지역이슈
콘텐츠를 불러오는 중입니다.
#전체보기
    Login | Join

    블로그 글 686

    전체기사 259

    Google Ads

    Banner

    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...
    Loading...

    치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

    ∴ 검색어: 시공사 — 총 52개 결과 중 최신 30개 표시
    건설재해예방 기술지도 대상과 제외대상 총정리

    건설재해예방 기술지도 대상과 제외대상 총정리

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    건설재해예방 기술지도, 공사비 1억 미만이면 해당 안 된다고요?

    착공신고 앞두고 "우리 현장은 대상 아니죠?"라고 물으시는 분들

    기술지도 대상·제외 판단의 핵심 기준

    기술지도 대상은 공사금액 기준과 건축허가 여부, 두 가지 독립 요건 중 하나만 충족해도 해당됩니다. 공사비가 1억원 미만이더라도 건축허가 대상 공사라면 기술지도계약을 체결해야 할 수 있습니다.

    착공신고를 준비하다 보면 "공사비가 1억도 안 되는데 기술지도 계약을 맺어야 하냐"는 질문을 자주 받습니다.

    결론부터 말씀드리면, 공사비가 1억원 미만이라고 해서 기술지도 대상에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다. 건축허가를 받은 공사라면 금액과 무관하게 대상이 될 수 있습니다. 법제처가 2024년 10월 29일 이 부분을 명확하게 해석했습니다.


    건설재해예방 기술지도 대상

    「산업안전보건법 시행령」 제59조에 따라, 다음 중 어느 하나에 해당하면 기술지도계약 대상입니다.

    ①

    일반 건설공사 (건축·전문 등)

    공사금액 1억원 이상 120억원 미만

    ②

    「건설산업기본법 시행령」 별표 1 종합공사업 중 토목공사업에 속하는 공사

    공사금액 1억원 이상 150억원 미만

    ③

    「건축법」 제11조 건축허가 대상 공사

    공사금액 무관 — 건축허가를 받아야 하는 공사라면 금액과 관계없이 대상이 됩니다.

    공사금액 산정 시 포함 항목

    • 부가가치세를 포함한 서면상 계약금액
    • 발주자 등으로부터 별도로 제공받은 재료의 시가환산액

    계약서 금액만 보고 1억 미만이라고 안심했다가 별도 지급자재의 시가환산액을 더하면 기준을 넘는 경우가 있습니다.

    공사금액을 기준으로 판단할 때 토목공사업 외 건설공사는 1억원 이상 120억원 미만, 토목공사업에 속하는 공사는 1억원 이상 150억원 미만입니다. 다만 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 공사는 공사금액 기준과 별도로 기술지도 대상이 되며, 이후 법정 제외사유 해당 여부를 확인해야 합니다.

    산업안전보건법상 건설공사 범위

    건축·토목공사뿐 아니라 전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사, 국가유산 수리공사도 포함됩니다. 분야별로 분리 발주된 경우 계약구조와 공사금액에 따라 각 공사의 기술지도 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.


    건축허가 공사는 1억 미만이어도 해당됩니다

    많은 분들이 "1억원 이상이어야 대상"이라고만 알고 있습니다. 하지만 이야기가 달라집니다. 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아야 하는 공사는 공사금액과 별개로 독립된 요건입니다.

    건축허가 vs 건축신고, 판단이 갈리는 지점

    • 건축허가 대상 공사 — 공사비가 1억원 미만이어도 기술지도 대상이 될 수 있습니다.
    • 건축신고 대상 공사 — 신고 사실만으로는 기술지도 대상이 되지 않습니다. 단, 공사비가 1억원 이상이면 금액 기준에 따라 대상이 됩니다.
    • 법제처는 2024년 10월 29일 법령해석(24-0700)에서 두 요건이 독립적임을 명확히 했습니다.

    예를 들어 건축허가를 받은 신축공사인데 공사비가 8천만원이고 공사기간이 3개월이라면, 전담 안전관리자가 없고 유해위험방지계획서 대상도 아닌 이상 기술지도 대상입니다. 공사비가 1억에 미달한다는 이유만으로 제외되지 않습니다.

    판단 사례

    공사 조건 기술지도 판단
    건축허가 · 공사비 8천만원 · 공사기간 3개월 대상
    건축신고 · 공사비 8천만원 · 공사기간 3개월 원칙적 비대상
    건축신고 · 공사비 2억원 · 공사기간 3개월 대상
    건축허가 · 공사비 2억원 · 공사기간 20일 제외사유 검토
    건축허가 · 전담 안전관리자 적법 선임 제외 가능

    기술지도 제외 대상 4가지

    공사금액이나 건축허가 기준에 해당하더라도 다음 네 가지 중 하나에 해당하면 제외됩니다.

    공사기간이 1개월 미만인 공사

    전체 예정 공사기간 기준입니다. 임의로 짧게 작성하거나 계약을 분할한 경우에도 실질적 하나의 공사인지를 기준으로 판단합니다.

    육지와 도로·교량으로 연결되지 않은 섬 지역의 공사

    제주특별자치도에서 이루어지는 공사는 이 제외규정을 적용하지 않습니다. 제주도는 다른 지역과 동일하게 공사금액과 건축허가 여부를 기준으로 판단해야 합니다.

    법정 자격을 갖춘 안전관리자가 안전관리 업무만 전담하는 공사

    「산업안전보건법 시행령」 별표 4의 자격자가 적법하게 선임되어 안전업무만 전담해야 합니다. 현장소장 등 겸임 지정만으로는 인정되지 않습니다.

    「산업안전보건법」 제42조에 따른 유해위험방지계획서 제출 대상 공사

    별도 사전 안전성 검토를 받으므로 제외됩니다. 공사비 규모만으로 자동 제외되는 것이 아니라, 해당 공사가 실제 제출 대상인지 별도로 확인해야 합니다.

    전담 안전관리자 요건, 이것만 확인하세요

    단순히 현장대리인이나 현장소장을 안전담당자로 지정하는 것으로는 부족합니다.

    • 「산업안전보건법 시행령」 별표 4의 법정 자격을 갖춘 사람이어야 합니다.
    • 적법하게 안전관리자로 선임되어 있어야 합니다.
    • 다른 현장업무를 겸임하지 않고 안전관리 업무만 전담해야 합니다.

    계약 주체·시기, 그리고 미이행 과태료

    기술지도계약은 2022년 8월 18일부터 시공사가 아니라 건설공사 발주자가 체결해야 합니다. 일반 민간 건축공사라면 건축주가 고용노동부 지정 건설재해예방전문지도기관을 선택해 계약합니다.

    기술지도계약 타이밍

    STEP 1

    기관 선정

    ›

    STEP 2

    착공 전날까지 계약

    ›

    STEP 3

    착공신고 첨부

    ›

    STEP 4

    15일마다 지도

    미계약 시 제재 내용

    • 착공 전날까지 계약을 체결하지 않으면 300만원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.
    • 기술지도계약서가 없으면 착공신고 보완사항이 발생해 착공 일정이 지연됩니다.
    • 기술지도는 15일 이내마다 1회 실시하며, 공사기간 90일이면 원칙적으로 6회입니다.
    • 조기 준공, 계약 지연 체결 또는 현저히 짧은 공사기간 등으로 법정 횟수를 지키기 어려운 경우에는 공사감독자의 승인을 받아 횟수를 조정할 수 있으며, 공사감독자가 없는 경우에는 감리자의 승인을 받아야 합니다.
    • 건설재해예방전문지도기관은 공사 종료 후 건설공사발주자 또는 건설공사의 시공을 주도하여 총괄·관리하는 자기공사자에게 별지 제105호서식의 기술지도 완료증명서를 발급합니다.

    착공신고 전 확인 체크리스트

    착공 전 확인 사항

    1. 건축허가인지 건축신고인지 확인 — 허가 대상이라면 공사비와 무관하게 대상 여부를 먼저 점검합니다.
    2. 공사금액에 별도 지급자재·부가세 포함 여부 확인 — 계약서 금액만 보지 말고 별도 지급 재료의 시가환산액까지 포함해 판단합니다.
    3. 공사기간이 1개월 이상인지 확인 — 실제 공사기간으로 판단하며, 임의로 짧게 작성하지 않습니다.
    4. 전담 안전관리자 선임 여부 확인 — 법정 자격자가 안전업무만 전담하는지 확인합니다.
    5. 착공일 전날까지 계약 체결 — 고용노동부 지정 기관인지 확인 후 K2B 전산시스템을 통해 발급된 별지 제104호서식의 기술지도계약서로 계약합니다.

    공사 중 현장 관리 사항

    1. 기술지도계약서 사본을 건설현장에 갖춰 둠 — 착공 후 현장에 계약서 사본을 비치합니다.
    2. 기술지도 결과보고서를 현장책임자가 수령하여 관리 — 기술지도기관이 발급한 결과보고서를 현장에서 보관합니다.
    3. 이전 기술지도 결과의 개선 권고사항 이행 여부 확인 — 다음 기술지도 방문 전까지 지적사항이 해소되었는지 점검합니다.

    결론: 공사비보다 '건축허가 여부'를 먼저 확인하세요

    건설재해예방 기술지도 대상은 공사비 1억원 이상만을 의미하지 않습니다.

    건축허가를 받았다면 공사비가 얼마든 기술지도 대상이 될 수 있습니다.

    계약 주체는 시공사가 아니라 발주자(건축주)입니다.

    착공 전날까지 계약을 마쳐야 착공신고가 원활하게 처리됩니다.

    공사비를 계약서 금액만으로 판단하면 착오가 생길 수 있습니다.

    착공신고 준비 단계에서 이 항목 하나만 놓쳐도 착공 일정이 밀리거나 과태료가 발생합니다. 특히 건축허가를 받은 소규모 공사라면 반드시 기술지도 대상 여부를 먼저 확인하세요.

    ※ 이 글은 2026년 7월 29일 현재 시행 중인 「산업안전보건법」 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성했습니다. 개별 공사는 공사계약 및 분리발주 구조, 부가가치세와 별도 지급자재를 포함한 공사금액, 예정 공사기간, 안전관리자 전담 선임 여부 및 유해위험방지계획서 제출 대상 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

    #건설재해예방기술지도 #기술지도계약 #건설재해예방 #착공신고 #산업안전보건법 #건설안전 #건축허가 #현장안전 #건축법 #건설공사 #건설현장

    철골 강재 도장 종류와 공정별 적용 기준 — 녹막이부터 중방식·용융아연도금까지

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    철골 강재에 녹이 슬면 어떻게 될까요? 도장의 목적부터 이해해야 합니다

    강재 도장 실무 핵심 요약

    강재 도장은 공장 샵프라이머(하도) → 현장 하도 → 중도 → 상도 순서로 진행됩니다. 해안·화학·매립 환경처럼 부식이 심한 환경에는 용융아연도금이나 중방식도장이 필수입니다. 도장 종류를 틀리면 내용연수가 절반 이하로 줄어들 수 있으므로, 환경 범주부터 정확히 파악해야 합니다.

    철골 구조는 뼈대인 강재가 부식되면 전체 구조 안전성이 무너집니다. 그런데 막상 현장에서 어떤 도장을 써야 하는지, 왜 용융아연도금과 중방식도장이 다른지 모르는 경우가 많습니다. 도장 종류와 공정, 환경 범주별 적용 기준을 정리했습니다.


    도장 공정 순서 — 공장에서 현장까지

    강재 도장은 제조 공장(샵)과 현장 시공 단계로 나뉩니다. 각 단계를 건너뛰면 도막 밀착성이 떨어져 조기 박리가 일어납니다.

    공정 단계 시공 장소 역할 주요 도료
    1. 소지 처리 공장 스케일·녹·유분 제거, 도막 접착력 확보 블라스팅(Sa2.5), 디스크 그라인딩
    2. 샵프라이머(하도) 공장 운반·보관 중 일시 방청. 후속 도막과의 접착층 에폭시 아연말 프라이머, 워시 프라이머
    3. 현장 하도 현장 실질 방청 성능 확보. 도막 시스템의 핵심 에폭시 방청 프라이머, 아연말 방청 도료
    4. 중도 현장 상하도 결합, 두께 확보, 차단성 강화 에폭시 미드코트, 마이카(운모) 도료
    5. 상도 현장 자외선·오염 저항, 색상·미관 완성 폴리우레탄, 불소수지, 실리콘 도료

    샵프라이머 ≠ 완성된 방청 도장

    공장에서 뿌린 샵프라이머는 15~20µm(마이크로미터) 수준으로 매우 얇습니다. 운반·가공 중 임시 보호용이므로, 현장에서 반드시 하도→중도→상도 공정을 별도로 진행해야 합니다. 현장 도장을 생략하고 샵프라이머만으로 마감하는 것은 방청 미완성 상태입니다.


    방청 도료 종류별 특성 — 어떤 것을 언제 써야 하나요

    도료 종류 방청 원리 특징 및 적용 환경
    광명단 프라이머 산화 납 성분이 강재 표면 패시베이션 전통 도료. 환경 규제로 신규 적용 감소 추세. 기존 건물 보수 보수 시 일부 사용
    아연말 프라이머 아연의 희생 부식으로 강재 보호 (전기화학적) 현재 가장 많이 쓰는 방청 프라이머. 아연 함량 80% 이상(무기아연말), 또는 유기아연말. 무기 타입이 방청성 우수
    에폭시 방청 도료 차단성 — 수분·산소 침투 물리적 차단 밀착력·내수성·내화학성 우수. 자외선 황변이 있어 실내 구조재에 주로 쓰임. 중방식 시스템의 중도 소재
    폴리우레탄 상도 표면 보호(자외선·기계적 마모) 광택 유지, 내오염성 우수. 옥외 노출 구조재 상도로 가장 많이 쓰임
    불소수지 상도 C-F 결합으로 화학적·자외선 저항 내후성 최고 등급. 도막 수명 15~20년 이상. 대형 철골 구조물·교량·플랜트 외장에 쓰임. 단가 높음
    무기 아연말 도료(워시코트) 희생 부식 + 규산나트륨 바인더로 강재 밀착 내열성 우수(400℃까지). 화학 설비·플랜트 고온 부위에 사용

    중방식도장이란 무엇인가요

    일반 도장과 중방식도장의 차이는 도막 두께와 부식 환경 적응성에 있습니다.

    구분 일반 방청도장 중방식도장
    도막 총 두께 80~120µm 200~500µm 이상
    적용 환경 일반 대기 (C1~C3) 해안·화학·매립 (C4~CX)
    내용연수 5~10년 15~25년
    도료 구성 프라이머 + 상도 (2공정) 무기아연말 하도 + 에폭시 중도 × 복수 + 불소수지 상도
    단가 상대적 저렴 일반 대비 2~4배 높음

    중방식도장의 핵심은 에폭시 중도를 여러 번 쌓는 것입니다. 에폭시 레이어마다 결함이 서로 겹치지 않아 수분·산소 투과 경로를 효과적으로 차단합니다.


    용융아연도금(HDG) — 도막이 아니라 아연층을 입히는 공법입니다

    용융아연도금은 페인트 도장과 완전히 다른 공법입니다. 강재를 450℃ 전후의 용융 아연욕에 담가 표면에 아연-철 합금층을 형성합니다. 도막이 벗겨지는 것이 아니라 강재 표면과 야금학적으로 결합되므로, 기계적 충격에도 박리되지 않습니다.

    KS D 0226 기준 도금 두께

    등급 최소 도금 두께 적용 환경
    HDZ35 35µm (245g/㎡) 실내, 경미한 부식 환경
    HDZ45 45µm (320g/㎡) 도심 외기, 일반 산업 환경
    HDZ55 55µm (390g/㎡) 해안가, 중부식 대기 환경
    HDZ61 61µm 이상 해안·화학 공업 지역 (C4~C5)

    용융아연도금 후 도장(이중 방식) 주의 사항

    용융아연도금 위에 도장을 추가로 올리는 경우(이중 방식), 아연 표면 처리가 필수입니다. 크로메이트 처리면 에폭시 도막이 밀착되지 않으므로, 웨더링(자연 산화) 또는 소정의 프라이머(에폭시 타입)로 처리해야 합니다. 이를 생략하면 도막이 조기 박리됩니다.


    아연알루미늄 용사(Arc Spray) — 현장 대형 구조물에 쓰는 공법입니다

    용융아연도금은 구조재를 공장 도금욕에 담가야 하므로, 크기가 큰 부재나 이미 조립된 구조물에는 적용할 수 없습니다. 이런 경우 아연-알루미늄 용사를 현장에서 직접 시공합니다.

    아연(Zn)-알루미늄(Al) 와이어를 전기 아크로 녹여 강재 표면에 분사합니다. 도막 두께는 100~200µm 이상 확보 가능하고, 현장 시공이 가능하다는 것이 최대 장점입니다. 내용연수는 20~30년 이상으로 중방식도장보다 길며, 해안·플랜트·교량에 많이 적용됩니다.


    분체도장 — 강재 가공재에 쓰는 환경 친화적 도장

    분체도장은 파우더 상태의 도료를 정전 흡착으로 강재에 부착한 뒤, 전기로에서 180~200℃로 소부(焼付)해 도막을 형성합니다. 용제가 없어 VOC(휘발성 유기화합물)가 거의 발생하지 않습니다.

    장점은 1회 도장으로 60~120µm의 두꺼운 도막을 얻을 수 있고, 도막 균일성이 뛰어나며 색상 선택 폭이 넓습니다. 단점은 대형 구조재를 전기로에 넣기 어렵다는 점입니다. 창호 알루미늄·핸드레일·소형 철제 가구 등 가공재에 주로 쓰입니다.


    환경 범주에 따른 도장 시스템 선택 — ISO 12944 기준

    도장 시스템을 선택하는 가장 중요한 기준은 설치 환경의 부식성 범주입니다.

    부식성 범주 환경 사례 권장 도장 시스템
    C1 (극저) 가열된 청정 실내 (사무실, 학교 내부) 일반 알키드·에폭시 하도 + 폴리우레탄 상도
    C2 (저) 도심 외기, 창고 내부 에폭시 아연말 하도 + 에폭시 중도 + 폴리우레탄 상도
    C3 (중) 도시 산업 환경, 중간 염도 해안 무기아연말 + 에폭시 중도 2회 + 불소수지 또는 폴리우레탄 상도
    C4 (고) 해안가, 화학 공장 인근 중방식도장 (무기아연말 + 에폭시 다중 중도 + 불소수지 상도) 또는 HDZ55 + 도장
    C5 / CX (극고) 해안 직접 노출, 화학 약품 환경 아연알루미늄 용사 + 에폭시 실러 + 불소수지 상도 / 또는 HDZ61 + 중방식 추가
    Im2 (담수·해수 침수) 항구, 하천 수중, 해양 구조물 무기아연말 + 고도막 에폭시 중도(3~4회) + 음극 방식 병용 필수

    해안가 건물에는 왜 일반 도장이 안 통하나요

    해안가 염분(NaCl)은 도막의 삼투압을 높여 수분을 도막 아래로 끌어당깁니다. 얇은 도막은 이 삼투 압력으로 부풀거나 박리됩니다. 염분 환경에서 일반 도장 시스템(C2~C3 급)을 적용하면 3~5년 이내에 녹이 번져나옵니다.

    해안가(C4~C5 환경)에서는 다음 세 가지 중 하나를 선택해야 합니다.

    • 무기아연말 하도 + 에폭시 중도 3회 이상 + 불소수지 상도(중방식도장)
    • 용융아연도금(HDZ55 이상) + 에폭시 하도 + 불소수지 상도
    • 아연알루미늄 용사 + 에폭시 실러 + 불소수지 상도

    세 방법 모두 총 도막 두께가 250µm 이상이어야 하며, 5년 주기 점검과 보수 도장 계획을 설계 단계부터 수립해야 합니다.


    도장 검사 — 현장에서 꼭 확인해야 할 것

    검사 항목 측정 방법 판정 기준
    도막 두께 전자 두께 측정기 (각 공정별) 설계 두께 이상, 편차 ±20% 이내
    부착력 시험 크로스컷 테이프 시험 (ISO 2409) 또는 풀오프 시험 등급 0(크로스컷) 또는 5MPa 이상(풀오프)
    표면 전처리 육안 + 비교판 (KS M ISO 8501-1) Sa2.5 이상 (광택 블라스팅에 준하는 수준)
    핀홀 검사 홀리데이 디텍터(고전압 스파크) 핀홀 0개 (특히 해안가 중방식 도장)

    결론: 강재 도장은 환경 범주 선정이 전부입니다

    도장 시스템은 환경 범주(C1~CX, Im)를 먼저 결정하고 그에 맞는 시스템을 역으로 설계해야 합니다.

    샵프라이머는 임시 방청입니다. 현장 하도~상도 공정을 반드시 시행해야 합니다.

    해안가(C4~C5)에는 중방식도장 또는 용융아연도금 + 도장 이중 방식을 적용해야 합니다. 일반 방청도장은 5년 이내 재도장이 불가피합니다.

    도막 두께와 부착력은 반드시 공정별로 기록하고 시공사로부터 검사 성적서를 받아야 합니다.

    내용연수를 길게 가져가려면 처음 도장비를 아끼지 않는 것이 전생애비용(LCC)에서 유리합니다.

    #강재도장 #방청도장 #중방식도장 #용융아연도금 #HDZ55 #아연말프라이머 #에폭시도장 #분체도장 #불소수지도장 #철골구조 #건축자재 #부식방지 #건축사 #건축법규

    건축 감리란 무엇인가 – 건축주가 꼭 알아야 할 역할과 비용

    건축 감리란 무엇인가 – 건축주가 꼭 알아야 할 역할과 비용

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    건축 감리란 무엇인가 – 건축주가 꼭 알아야 할 역할과 비용 - 건축 1

    건축 감리란 무엇인가 – 건축주가 꼭 알아야 할 역할과 비용

    건축 감리의 정의와 법적 근거 건축 감리란 건축물 시공 과정에서 설계도서와 법규에 따라 공사가 올바르게 진행되고 있는지 확인하고 감독하는 업무다.


    건축 감리의 정의와 법적 근거

    건축 감리란 건축물 시공 과정에서 설계도서와 법규에 따라 공사가 올바르게 진행되고 있는지 확인하고 감독하는 업무다. 건축주를 대리하여 시공사의 공사를 객관적으로 검증하는 역할을 한다.

    법적 근거는 건축법 제25조(건축물의 공사감리)다. 건축주는 이 조항에 따라 대통령령으로 정하는 용도·규모·구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사 또는 대통령령이 정하는 자를 공사감리자로 지정해야 한다. 구체적인 감리 대상과 기준은 건축법 시행령 제19조에서 규정한다.

    기존에 건축법 제71조를 감리 근거로 인용한 자료들이 있으나, 제71조는 광역건축위원회에 관한 조문이다. 공사감리 근거 조문은 반드시 건축법 제25조와 건축법 시행령 제19조를 확인해야 한다.


    감리 유형 — 비상주 감리 vs 상주 감리

    건축법 시행령 제19조에 따라 공사감리는 세 가지로 구분된다.

    감리 유형

    적용 대상

    감리 방식

    비상주 감리

    건축허가 대상 건축물 전반 (소규모 포함)

    감리자가 주요 공정마다 현장 방문

    상주 감리

    ①바닥면적 합계 5,000㎡ 이상

    ②연속 5개층 이상 + 바닥면적 3,000㎡ 이상


    ③아파트 공사

    ④준다중이용 건축물

    공사 기간 중 건축사보 상주

    책임 상주 감리

    다중이용 건축물 등 고위험 건축물

    총괄 감리원 + 분야별 감리원 상주

    건축허가를 받아야 하는 건축물이라면 규모에 상관없이 기본적으로 비상주 감리 의무가 발생한다. "연면적 500㎡ 이상" 또는 "건축면적 400㎡ 이상"이 감리 기준이라는 설명은 근거 없는 오류다. 건축허가 대상 여부가 기준이다.


    감리자가 실제로 하는 일

    • 시공 전: 설계도서 검토, 시공 계획서 승인, 주요 자재 사전 승인

    • 시공 중: 콘크리트 타설·철근 배치·전기 배선 등 주요 공정 방문 검사

    • 부실 시공 지적: 설계와 다른 시공, 부실 자재 사용 발견 시 시정 요구권 행사

    • 감리보고서 작성: 공정 단계별 검사 기록 — 사용승인 신청 시 필수 제출 서류

    • 준공 검사: 완공 전 최종 점검, 하자 목록 작성

    감리완료보고서는 건축법 제22조(사용승인) 신청 시 반드시 첨부해야 하는 서류다. 감리 기록이 부실하면 사용승인 단계에서 추가 보완 요청이 온다.


    감리 비용 현실적인 수준

    감리비는 국토교통부가 고시한 「건축사보수기준」에 따라 산정하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 건물 규모·용도·공기에 따라 협의 결정되는 경우가 많다.

    건물 규모

    일반적인 감리비 수준

    비고

    소규모 주택 (공사비 3억 이하)

    500~1,000만원

    비상주 감리

    중규모 건물 (공사비 5~10억)

    1,000~2,000만원

    비상주 감리

    아파트·상주 감리 대상 (5,000㎡↑)

    건설기술진흥법 요율 별도 적용

    상주 감리원 인건비 포함

    "공사비의 3~7%"라는 수치는 설계+감리를 통합한 경우나 대형 건설사업관리 기준에 해당한다. 일반 건축물의 순수 비상주 감리비는 이보다 낮다. 예산 계획 시 건축사사무소에 직접 견적을 받는 것이 현실적이다.


    감리 기록이 사용승인과 하자 책임에 미치는 영향

    감리자가 공정 단계별로 작성한 현장 사진과 검사 기록은 두 가지 용도로 활용된다.

    • 사용승인 심사: 설계도서와 실제 시공이 일치함을 증명하는 근거 — 감리보고서 부실 시 보완 요청

    • 하자 책임 규명: 준공 후 균열·누수·철근 배근 오류 등 하자 발생 시 시공사 책임을 입증하는 핵심 증거

    감리 기록이 없으면 하자 발생 시 시공사 책임을 입증하기 어렵다. 역으로 시공사 입장에서도 정당한 시공임을 증명하는 수단이 된다.


    요점 정리

    건축법 제25조·시행령 제19조 기준 핵심



    1. 공사감리 근거: 건축법 제25조 (제71조 아님)

    2. 감리 의무 대상: 건축허가 대상 건축물 전반 (소규모 포함)

    3. 상주 감리 기준: 바닥면적 5,000㎡ 이상, 또는 5개층 이상+3,000㎡ 이상, 아파트, 준다중이용 건축물

    4. 사용승인 신청 시 감리완료보고서 필수 첨부

    배너 이미지
    3분 안에 보는 고급 단독주택 건축의 모든 과정

    3분 안에 보는 고급 단독주택 건축의 모든 과정

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기
    3분 안에 보는 고급 단독주택 건축의 모든 과정

    3분 안에 보는 고급 단독주택 건축의 모든 과정

    고급 단독주택, 짧은 영상 한 편으로 오해하기 쉬운 것들

    유튜브에 올라오는 타임랩스 건축 영상들은 수개월에서 수년에 걸친 공정을 단 몇 분으로 압축한다. 화면은 깔끔하고 빠르게 돌아가지만, 실제 현장에서 벌어지는 일은 그렇게 매끄럽지 않다. 10년간 단독주택 설계와 현장 감리를 병행하면서 확인한 것은, 고급 단독주택일수록 눈에 보이지 않는 공정이 전체 공사비와 기간의 절반 이상을 차지한다는 사실이다.

    타임랩스 영상에서 순식간에 올라가는 철근 배근 하나에도 구조계산서 검토, 배근 간격 확인, 피복 두께 체크가 선행된다. 이 글은 그 압축된 3분 뒤에 숨어 있는 실제 공정의 흐름을 단계별로 정리한 것이다.


    이미지1

    기초부터 골조까지: 눈에 보이지 않는 공정이 집의 수명을 결정한다

    고급 단독주택에서 가장 많은 예산이 투입되는 구간은 마감재가 아니라 기초와 골조다. 실제 프로젝트 기준으로 전체 공사비의 30~40%가 이 구간에 집중된다.

    토목 및 기초 공사

    • 지반 조사 결과에 따라 기초 방식이 달라진다. 연약 지반이라면 말뚝 기초가 필수이며, 이 경우 기초 공사비만 1억 원 이상 추가되는 경우도 있다.
    • 방수층 처리는 기초 타설 직후 가장 먼저 챙겨야 할 항목이다. 나중에 누수가 생기면 마감재를 전부 걷어내야 한다.
    • 동절기 콘크리트 타설은 양생 기간을 최소 28일 이상 확보해야 설계 강도를 만족한다.

    골조 공사

    • 철근콘크리트(RC) 구조는 층당 공사 기간이 약 3~4주 소요된다. 2층 규모라면 골조만 두 달 이상 잡아야 한다.
    • 개구부 위치는 골조 단계에서 확정된다. 창문 크기와 위치 변경은 이 시점 이후 비용이 급격히 올라간다.
    기초와 골조 단계에서 설계 도면과 현장 상태가 일치하는지 반드시 감리를 통해 확인해야 한다. 이 구간의 하자는 입주 후 발견해도 보수가 사실상 불가능하다.

    외피 공사와 단열: 고급 단독주택의 핵심 성능은 여기서 갈린다

    외벽 마감재가 화려해 보여도 단열 성능이 부족하면 냉난방비가 매달 수십만 원씩 추가된다. 패시브하우스 기준에 근접한 단독주택의 경우, 일반 주택 대비 냉난방 에너지를 70~80% 절감할 수 있다는 데이터가 있다.

    단열재 선택 기준

    • 외단열 시스템(EIFS)은 열교 차단에 유리하지만 시공 정밀도가 낮으면 결로가 발생한다.
    • 경질우레탄폼은 단열 성능(열전도율 0.020~0.022 W/mK)이 높지만 화재 등급 확인이 필수다.
    • 3중 유리 시스템 창호는 단가가 2중 유리 대비 40~60% 높지만, 북향 창이 많은 설계에서는 투자 대비 효과가 명확하다.

    외벽 단열재 두께를 200mm에서 250mm로 늘리는 비용은 전체 공사비의 1~2% 수준이지만, 에너지 절감 효과는 연간 기준으로 10년 내 회수 가능하다.


    이미지2

    내부 마감과 설비: 고급 주택의 완성도는 디테일에서 결정된다

    타임랩스 영상에서 가장 빠르게 지나가는 구간이 내부 마감이지만, 실제 공사 기간에서는 가장 긴 비중을 차지한다. 150평 규모 고급 단독주택 기준으로 내부 마감과 설비 공사에만 4~6개월이 소요되는 것이 일반적이다.

    설비 공사 순서

    • 전기, 설비(배관), 통신, 스마트홈 배선은 반드시 마감재 시공 이전에 완료해야 한다. 순서를 지키지 않으면 공정이 겹쳐 하자 원인을 특정하기 어려워진다.
    • 바닥 난방 배관은 슬라브 위에 직접 시공하며, 이 단계에서 조닝(구역 분리) 설계가 완성되어야 한다.

    마감재 선택 시 실무 원칙

    • 고급 자재일수록 시공 숙련도가 품질을 좌우한다. 이탈리아산 대형 포세린 타일은 자재비보다 시공비가 더 높게 책정되는 경우가 많다.
    • 목재 마감은 함수율 관리가 핵심이다. 현장 반입 후 최소 2주 이상 건조 기간을 확보하지 않으면 시공 후 뒤틀림이 발생한다.
    고급 단독주택 공사에서 준공 전 하자 점검은 반드시 건축주가 직접 참여해야 한다. 준공 이후 발견된 하자는 계약 조건에 따라 시공사 책임 범위가 달라질 수 있다.

    실제 공기와 예산: 영상 3분과 현실의 간극

    고급 단독주택의 현실적인 공사 기간은 설계 기간 포함 시 최소 18개월에서 24개월이다. 건축 허가만 지자체에 따라 2~6개월이 소요되기도 한다.

    연면적 기준 고급 단독주택의 공사비는 평당 700만 원에서 1,500만 원 이상까지 분포한다. 이 수치는 마감 수준, 구조 방식, 지역별 노무비 차이에 따라 크게 달라진다.

    • 설계비는 전체 공사비의 5~10% 수준이 적정하다. 설계비를 줄이면 시공 단계에서 변경이 잦아져 오히려 총비용이 증가한다.
    • 예비비는 전체 예산의 10~15%를 반드시 확보해두어야 한다. 지반 상태, 기존 매설물, 법규 변경 등 예측 불가 변수가 항상 존재한다.
    • 감리 계약은 별도로 체결하는 것이 원칙이다. 시공사에 감리를 맡기는 구조는 객관성이 담보되지 않는다.

    3분짜리 타임랩스가 주는 감동은 분명하다. 하지만 그 영상 뒤에는 수백 번의 현장 회의, 도면 수정, 자재 검수, 그리고 건축주와의 끊임없는 소통이 있다. 집을 짓는다는 것은 그 전체 과정을 감당하는 일이다.

    욕실 리모델링 시 꼭 체크해야 할 방수 공사 순서

    욕실 리모델링 시 꼭 체크해야 할 방수 공사 순서

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    욕실 리모델링 시 꼭 체크해야 할 방수 공사 순서

    방수 공사가 욕실 리모델링의 핵심인 이유

    욕실 리모델링 현장에서 가장 많이 보는 하자가 누수다. 10년 넘게 현장을 다니면서 확인한 사실인데, 누수 하자의 80% 이상은 방수 공사 순서를 잘못 지켰거나 양생 시간을 무시한 데서 비롯된다. 타일이 아무리 고급스럽고 위생도기가 최신형이어도 방수층이 무너지면 전부 뜯어내야 한다.

    특히 아파트 욕실은 아랫집 천장까지 피해가 내려간다. 실제로 한 현장에서 방수 양생 기간을 이틀로 줄였다가 입주 6개월 만에 아랫집 화장실 천장에 곰팡이가 번진 사례를 직접 목격했다. 공사비 절감을 위해 공기를 단축하려는 욕심이 결국 수백만 원의 보수 비용으로 돌아온 것이다.


    이미지1

    방수 공사 전 반드시 거쳐야 할 바탕면 정리

    방수재를 바르기 전 바탕면 상태가 최종 방수 성능을 결정한다. 기존 타일을 철거한 뒤 남아 있는 접착 모르타르와 오래된 방수층을 완전히 제거해야 한다. 표면에 들뜬 부위나 크랙이 있는 경우 그대로 방수재를 올리면 방수층이 함께 들뜨는 문제가 생긴다.

    바탕면 점검 체크리스트

    • 기존 방수층 및 모르타르 잔재 완전 제거 여부
    • 바닥과 벽 코너부 균열 및 공동(空洞) 확인
    • 배수구 주변 콘크리트 파손 부위 보수 완료 여부
    • 바탕면 함수율 10% 이하 유지 (습윤 상태에서 방수재 도포 금지)
    • 프라이머 도포 후 완전 건조 확인
    균열 폭이 0.3mm 이상인 경우 방수재 도포 전 에폭시 주입 또는 V커팅 후 실링재로 충전해야 한다. 이 과정을 생략하면 방수층이 아무리 두꺼워도 크랙을 따라 누수가 발생한다.

    도막 방수 시공 순서와 두께 기준

    욕실에 가장 많이 쓰이는 방식은 우레탄 도막 방수다. 붓이나 롤러로 액체 상태의 방수재를 바르고 건조시켜 연속적인 방수막을 형성한다. 이때 중요한 것이 도포 횟수와 두께다.

    욕실 바닥 기준 우레탄 도막 방수의 적정 두께는 2mm 이상이며, 이를 확보하려면 최소 2회 이상 나누어 도포해야 한다. 1회 도포 두께는 0.8~1.0mm가 한계다.

    도포 순서

    • 1차 도포 후 최소 4시간 이상 건조
    • 2차 도포 방향은 1차와 직각 방향으로 교차 시공
    • 벽면은 바닥에서 최소 300mm 높이까지 방수층 연장
    • 배수구 주변과 코너부는 보강 메시 삽입 후 재도포
    코너부와 배수구 주변은 응력이 집중되는 부위다. 이 구간에 유리섬유 메시를 덧대어 방수층을 보강하지 않으면 타일 줄눈 균열과 함께 방수층도 파단된다.

    양생 기간과 물 채움 시험

    방수 공사에서 가장 자주 무시되는 단계가 양생 기간과 담수 시험이다. 공사 일정이 촉박할수록 이 부분이 생략되거나 단축되는 경우가 많다. 하지만 이 두 단계는 방수 성능을 현장에서 직접 검증하는 유일한 수단이다.

    우레탄 도막 방수 완료 후 타일 작업 진입 전까지 최소 24시간 건조가 필요하다. 담수 시험은 배수구를 막고 50mm 높이로 물을 채운 뒤 24시간 이상 유지하며 수위 변화를 확인한다.

    담수 시험 판정 기준

    • 24시간 후 수위 변화 없음: 합격
    • 수위 저하 발생 시 아랫층 천장 및 배관 주변 육안 확인 후 방수층 재시공
    • 담수 시험 합격 확인 전 타일 공사 착수 금지

    이미지2

    방수 하자를 막기 위한 실무 체크포인트

    방수 공사는 눈에 보이지 않는 층이라 완공 후에는 문제를 발견하기 어렵다. 현장에서 직접 확인한 경험을 바탕으로 시공 전후에 반드시 점검해야 할 항목들을 정리했다.

    시공사에 반드시 요청해야 할 사항

    • 방수재 제품명, 제조사, 사용량 확인 및 영수증 보관
    • 도포 전후 사진 기록 요청 (두께 게이지 측정 사진 포함)
    • 담수 시험 진행 시 건축주 또는 감리자 입회 확인
    • 방수 공사 완료 후 타일 시공 착수일까지 최소 24시간 공백 확보
    • 하자 보수 기간 계약서 명시 (욕실 방수 하자 기준 2년 이상 권장)
    방수 공사비를 아끼려다 누수 하자가 발생하면 타일 철거부터 방수 재시공, 마감재 복원까지 최초 공사비의 2~3배가 소요된다. 방수는 욕실 리모델링 전체 공사비 중 절대 줄여서는 안 되는 항목이다.
    신축 주택 기초공사 실제 견적 공개 - 평수별 상한가 vs 실제 계약가 비교분석

    신축 주택 기초공사 실제 견적 공개 - 평수별 상한가 vs 실제 계약가 비교분석

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기
    신축 주택 기초공사 실제 견적 공개

    기초공사 견적, 왜 업체마다 30~50%씩 차이가 날까요

    10년간 단독주택과 전원주택 프로젝트를 진행하면서 건축주들이 가장 혼란스러워하는 단계가 기초공사 견적입니다.

    같은 평수의 주택인데도 업체마다 견적이 30~50%씩 벌어지는 경우를 수없이 봐왔습니다. 이 차이는 단순한 마진 차이가 아니라 기초 형식, 지반 조건 반영 여부, 자재 스펙의 차이에서 비롯됩니다. 최저가 견적만 보고 선택했다가 공사 중간에 추가비용 폭탄을 맞는 경우도, 반대로 상한가 견적을 그대로 수용해 불필요한 비용을 지불하는 경우도 많습니다.


    평수별 상한가 vs 실제 계약가

    아래 수치는 수도권 및 경기 외곽 지역 기준, 매트기초(온통기초) 형식을 적용한 단독주택 실제 계약 사례를 기반으로 산출했습니다. 지역별 인건비 편차와 골재 수급 상황에 따라 10~15% 내외의 변동이 있을 수 있습니다.

    평형대 업체 제시 상한가 실제 계약 평균가 절감 가능폭
    20~30평형 (소형) 2,800만~3,500만 원 2,100만~2,400만 원 약 20~25%
    30~45평형 (중형) 4,200만~5,800만 원 3,200만~3,900만 원 약 25~30%
    45~60평형 (대형) 6,500만~9,000만 원 4,800만~6,200만 원 약 25~30%

    20평 기준 실계약 하한선: 1,850만 원 (일반 지반, 철근 D13 기준)
    40평 기준 실계약 평균가: 3,600만 원 (연약지반 보강 미포함)
    55평 기준 실계약 상단가: 6,000만 원 (2층 구조, 콘크리트 강도 25MPa 기준)


    지금 기초공사 자재 시세는 어떤가요

    견적 차이를 이해하려면 자재 시세부터 봐야 합니다. 2026년 9월 기준으로 보면, 기초공사의 핵심 자재인 레미콘·철근·시멘트는 최근 1년간 상승 폭이 크지 않습니다.

    공사비 구성 항목별 가격 변동률 그래프

    철근은 전년 대비 6.1% 오른 반면 시멘트는 1% 하락, 레미콘은 0.1% 하락했습니다. 즉 기초공사 자재비 자체는 최근 크게 뛰지 않았다는 뜻입니다. 그런데도 업체 견적이 30~50%씩 차이 나는 이유는 자재값이 아니라, 기초 형식·지반조사 반영 여부·자재 스펙 같은 견적서 구성 방식의 차이에 있습니다.


    견적서에서 반드시 확인해야 할 항목 5가지

    견적서 한 장을 받았을 때 총액만 보는 건축주가 대부분입니다. 하지만 실제 현장에서 분쟁이 발생하는 지점은 항상 세부 항목의 포함·미포함 여부입니다.

    기초공사 견적서 체크리스트

    1. 터파기 및 잔토 처리 비용 — 별도 산정 여부 확인 (평균 150만~300만 원 추가 발생)
    2. 버림 콘크리트 타설 두께 — 최소 60mm 이상이어야 품질 확보 가능
    3. 방습 시트·단열재 포함 여부 — 바닥 단열 생략 시 하자 원인 1순위
    4. 철근 규격과 간격 — D10과 D13은 강도 차이가 큽니다
    5. 양생 기간 및 레미콘 강도 — 최소 21MPa, 권장 25MPa 표기 확인

    지반조사·"일식" 표기, 이 두 가지는 꼭 짚으세요

    • 견적서에 지반조사 비용 포함 여부가 명시되지 않았다면 반드시 별도 항목으로 확인해야 합니다. 이 항목 하나가 300만~700만 원의 추가비용으로 이어질 수 있습니다.
    • 견적서에 "일식"으로만 표기된 항목은 반드시 단가와 수량을 분리해서 재요청해야 합니다. 일식 표기는 추후 추가비용 청구의 빌미가 됩니다.

    연약지반이면 이야기가 완전히 달라집니다

    현장 토질조사 결과에 따라 기초 형식 자체가 바뀌거나 지반 보강 공사가 추가되면, 전체 기초공사비가 40~80%까지 증가합니다. 이 부분을 초기 예산에 반영하지 않으면 공사 중 자금 압박으로 이어집니다.

    연약지반 보강 추가비용

    • 소일 시멘트 파일 보강 (연약지반 1~2m) — 평당 15만~25만 원 추가
    • PHP 파일·마이크로 파일 적용 (연약지반 3m 이상) — 평당 35만~60만 원 추가
    • 지하수위 높은 현장 차수 공사 — 500만~1,200만 원 별도 발생

    40평 기준, 연약지반 보강 포함 시 총 기초공사비는 5,200만~6,800만 원까지 상승합니다.

    경기 북부, 하천 인근 부지, 논밭을 전용한 대지에서는 반드시 사전 지반조사를 실시해야 합니다. 지반조사 비용은 100만 원 내외지만, 이를 생략했다가 공사 중 설계 변경으로 수천만 원을 추가 지출한 사례를 직접 경험했습니다.


    적정 계약가를 끌어내는 실무 협상 전략

    동일한 현장에서 3개 업체의 견적을 받아 비교하면, 반드시 중간값 업체를 1순위로 두고 협상을 시작해야 합니다. 최저가 업체는 자재 스펙 다운이나 공정 생략 가능성이 높고, 최고가 업체는 협상 여지가 거의 없습니다.

    협상 전 확인할 것

    1. 3개 이상 견적서 동시 비교 — 항목별 단가를 교차 검증합니다.
    2. 레미콘 공장 직발주 가능 여부 — 확인되면 자재비 협상력이 생깁니다.
    3. 공사 시기 비수기(11~2월) 조정 — 인건비 10~15% 절감이 가능합니다.
    4. 철근 가공 단가 별도 확인 — 현장 가공과 공장 가공의 가격 차이를 비교합니다.
    5. 계약서 조항 삽입 — "설계 변경 없이 추가 비용 청구 불가" 조항을 반드시 넣습니다.

    결론: 가격보다 먼저 봐야 할 것은 품질 기준입니다

    기초공사는 전체 건축비의 15~20%를 차지하는 공정이지만, 하자가 발생하면 보수 비용이 신축 기초공사비를 초과하는 경우가 많습니다.

    핵심은 간단합니다.

    자재비 자체는 최근 크게 오르지 않았습니다 — 견적 차이는 스펙과 구성의 차이입니다.

    "일식" 표기와 지반조사 누락은 추가비용의 시작점입니다.

    연약지반이면 예산을 40~80% 더 여유 있게 잡아야 합니다.

    가격보다 시공사의 레미콘 타설 이력과 철근 배근 사진을 요구해서, 품질 기준을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.

    #기초공사견적 #신축주택기초공사 #매트기초 #연약지반보강 #기초공사비용 #견적서체크리스트 #건축주가알아야할것 #건축공사비

    배너 이미지
    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기
    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    건축 공사비 내역서란 무엇인가?

    집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서입니다. 그러나 수십 페이지에 달하는 복잡한 숫자와 낯선 용어들 앞에서 대부분의 건축주는 그냥 "믿고 사인"하는 경우가 많습니다. 이는 건설업계에서 과다청구나 불투명한 비용 처리가 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.

    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    건축 공사비 내역서란 무엇인가? 집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서 입니다.

    건축 공사비 내역서는 단순한 가격표가 아닙니다. 공사에 투입되는 재료비, 노무비, 장비 사용료, 간접비, 이윤 등 모든 비용 구성 요소를 항목별로 명시한 법적 계약의 기초 서류입니다. 이 내역서를 제대로 읽고 이해할 수 있다면, 불필요한 비용을 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 절감할 수 있습니다. 이 글에서는 건축 공사비 내역서의 구조를 처음부터 끝까지 해부하고, 건축주가 꼭 확인해야 할 과다청구 체크포인트를 구체적으로 안내합니다.


    공사비 내역서의 기본 구조: 직접공사비와 간접비

    공사비 내역서는 크게 직접공사비와 간접공사비(간접비), 그리고 이윤으로 구성됩니다. 이 세 가지 큰 축을 먼저 이해해야 각 항목의 의미가 명확해집니다.

    직접공사비

    직접공사비는 실제 공사 현장에서 투입되는 비용으로, 다음 세 가지 항목으로 구성됩니다.

    • 재료비: 철근, 시멘트, 목재, 단열재, 창호, 타일 등 공사에 직접 사용되는 자재 구입 비용입니다. 재료비는 전체 공사비의 40~55%를 차지하는 경우가 많습니다.
    • 노무비: 미장공, 철근공, 목수, 전기공, 설비공 등 각 공종별 인부의 인건비입니다. 숙련도와 지역에 따라 단가 차이가 크며, 전체 공사비의 25~35% 수준입니다.
    • 경비: 건설 장비 사용료, 가설 비용(비계, 가설 전기 등), 폐기물 처리비, 안전 관리비, 품질 관리비 등이 포함됩니다.

    간접공사비(제경비)

    간접공사비는 공사 현장의 직접 비용 외에 회사 운영과 관련된 비용입니다. 일반적으로 직접공사비 합계에 일정 요율을 곱해 산출합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.

    • 일반관리비: 건설사 본사의 운영비, 영업비, 관리 인력 인건비 등으로, 직접공사비의 5~6%가 표준입니다.
    • 이윤: 건설업체의 순이익으로, 직접공사비와 일반관리비 합산 금액의 10~15%가 통상적입니다.
    • 부가가치세(VAT): 공급가액의 10%로 반드시 별도 명시되어야 합니다.

    실제 소규모 민간 공사에서는 이 요율이 업체마다 다르게 적용됩니다. 어떤 업체는 일반관리비를 8~10%로, 이윤을 20%까지 책정하는 경우도 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.


    항목별 의미 완전 해석: 공종 분류 이해하기

    내역서는 보통 공종(工種) 단위로 분류됩니다. 공종이란 공사의 종류를 의미하며, 각 공종 아래에 세부 항목과 수량, 단위, 단가, 금액이 표 형태로 정리됩니다.

    주요 공종별 항목 의미

    • 가설공사: 실제 구조물이 아닌 공사를 위한 임시 시설물 비용입니다. 비계(scaffolding), 가설 울타리, 현장 사무소 설치 등이 여기에 해당합니다. 공사 규모 대비 이 항목이 지나치게 크면 확인이 필요합니다.
    • 토공사: 터파기, 되메우기, 잔토처리 등의 비용입니다. 단가는 토양의 종류(보통토, 암반 등)와 반출 거리에 따라 크게 달라집니다.
    • 철근콘크리트(RC)공사: 건물의 골격을 이루는 가장 큰 공종입니다. 철근량(ton 단위), 콘크리트 타설량(㎥ 단위), 거푸집 면적(㎡ 단위)으로 수량을 계산합니다.
    • 조적공사: 벽돌이나 블록을 쌓는 공사로, 단위는 주로 ㎡ 또는 장(매)으로 표기됩니다.
    • 방수공사: 지하, 옥상, 욕실 등의 방수 처리 비용입니다. 방수 공법(도막방수, 시트방수, 우레탄 방수 등)에 따라 단가가 다릅니다.
    • 창호공사: 창문과 문틀 설치 비용으로, 자재의 종류(PVC, 알루미늄, 시스템 창호)와 크기에 따라 단가 차이가 매우 큽니다.
    • 전기·설비·소방공사: 배선, 배관, 급배수, 난방, 소화 설비 등 설비 관련 공사 전반입니다. 전문 면허가 필요한 공종으로, 하도급 내역이 명확해야 합니다.
    • 마감공사: 도배, 도장(페인트), 바닥재(마루, 타일), 천장 등의 인테리어 마감 비용입니다.

    각 항목에는 반드시 수량 × 단위 × 단가 = 금액 구조로 계산식이 명시되어야 합니다. 이 계산식이 불명확하거나 수량 근거가 없다면 반드시 근거를 요청해야 합니다.


    표준품셈과 실제 단가의 차이: 얼마가 적정 가격인가?

    건설업계에서는 표준품셈(標準品셈)이라는 기준을 활용합니다. 한국건설기술연구원이 매년 발표하는 이 기준은 각 공종별로 단위 작업에 필요한 자재량과 노무량을 표준화한 것입니다. 예를 들어, 콘크리트 1㎥를 타설할 때 필요한 인부 수, 장비 사용 시간 등을 규정합니다.

    그러나 표준품셈과 실제 시장 단가 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다.

    • 노무비 단가: 표준품셈의 노무비 기준은 대한건설협회가 발표하는 '건설업 임금 실태조사' 결과를 반영합니다. 2024년 기준 보통인부 노임은 하루 약 15만~17만 원 수준이나, 실제 현장에서는 숙련도, 지역, 계절에 따라 20만 원 이상을 지급하는 경우도 많습니다.
    • 재료비 단가: 자재 시장가는 수급 상황에 따라 변동이 크며, 업체별로 구매 단가가 다릅니다. 철근의 경우 2022~2023년 원자재 급등으로 실제 단가가 표준품셈 기준보다 30% 이상 높았던 사례도 있습니다.
    • 소규모 공사의 할증: 100㎡ 이하 소규모 공사는 작업 효율이 떨어져 단가가 표준보다 10~20% 높은 것이 일반적입니다. 이 할증이 내역서에 명시되어 있는지 확인하세요.

    건축주는 국토교통부 건설공사 통합정보시스템(CALS)이나 조달청 나라장터의 공개 내역서를 참고하여 단가를 비교할 수 있습니다. 또한 최소 3개 이상의 업체에서 견적을 받아 비교하는 것이 과다청구를 방지하는 가장 기본적인 방법입니다.


    건축주가 반드시 확인해야 할 과다청구 체크포인트

    이제 가장 실질적인 부분입니다. 내역서를 받았을 때 다음 체크포인트를 하나씩 확인해 보세요.

    1. 수량 산출 근거 확인

    내역서에는 단가뿐 아니라 수량 산출 근거가 별도로 첨부되어야 합니다. 예를 들어, 창호 공사에서 창문 10개라고 기재되어 있다면 실제 도면의 창호 수와 일치하는지 확인하세요. 콘크리트 타설량도 건물의 평면도, 단면도를 기반으로 역산해볼 수 있습니다. 수량이 실제보다 10~20% 부풀려져 있는 경우가 간혹 발생합니다.

    2. 이중 계상(중복 청구) 여부

    같은 항목이 다른 공종에 중복으로 기재되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 폐기물 처리비가 가설공사에도 포함되고 토공사에도 포함되어 있다면 이는 이중 계상입니다. 또한 창호 공사비 안에 방수 처리비가 포함되었는데, 방수공사 항목에서 같은 범위의 비용이 또 청구되는 경우도 확인해야 합니다.

    3. 설계 변경 없는 항목 추가

    공사 중간에 설계 변경 없이 추가 공사를 요구하고 나중에 추가 비용을 청구하는 방식은 분쟁의 주요 원인입니다. 계약서에 "추가 공사는 반드시 서면 합의 후 진행"이라는 조항을 포함하고, 구두 지시는 반드시 문자나 이메일로 기록을 남겨야 합니다.

    4. 간접비 요율 과대 적용

    앞서 설명한 것처럼 일반관리비 5~6%, 이윤 10~15%가 통상적인 수준입니다. 그러나 일부 업체는 일반관리비 10%, 이윤 20%를 적용하기도 합니다. 예를 들어, 직접공사비 합계가 2억 원인 공사에서 이윤을 15% 적용하면 3,000만 원이지만, 20%를 적용하면 4,000만 원으로 1,000만 원 차이가 납니다. 반드시 요율의 근거를 확인하세요.

    5. 자재 사양 불일치

    내역서에는 특정 자재 사양이 명시되어야 합니다. "고급 타일"이라고만 기재되어 있고 규격, 제조사, 제품명이 없다면 실제로는 저렴한 제품이 사용될 수 있습니다. 단가 1만 원짜리 타일과 3만 원짜리 타일은 육안으로는 구분이 어려울 수 있습니다. 자재 사양은 반드시 제품명, 규격, 두께, 제조사까지 명시하도록 요구하세요.

    6. VAT 포함 여부 혼동

    공사비 견적서를 비교할 때 어떤 업체는 부가세 포함, 어떤 업체는 부가세 별도로 금액을 제시합니다. 3억 원이라고 제시한 견적이 부가세 별도라면 실제 지급액은 3억 3,000만 원입니다. 반드시 VAT 포함/별도 여부를 통일해 비교해야 합니다.


    전문가 활용과 내역서 검토 실전 팁

    건축 공사비 내역서를 건축주 혼자서 100% 검토하기는 어렵습니다. 그래서 다음과 같은 전문가 활용 및 실전 팁을 참고하세요.

    • 건축사(설계자) 활용: 설계를 맡긴 건축사에게 시공사 선정 과정에서 내역서 검토를 요청하세요. 설계자는 수량 산출의 적정성을 가장 정확히 판단할 수 있습니다. 감리 계약을 별도로 체결하면 공사 중 지속적인 모니터링도 가능합니다.
    • 복수 견적 비교: 최소 3개 이상의 시공사에서 같은 설계 도면 기준으로 견적을 받으세요. 가장 낮은 견적과 가장 높은 견적의 차이가 30% 이상이라면 낮은 견적의 항목 누락 여부를, 높은 견적의 과다 계상 여부를 각각 확인해야 합니다.
    • CM(건설사업관리) 서비스 활용: 최근에는 소규모 주택 공사에도 CM 서비스를 제공하는 업체가 늘고 있습니다. 공사비의 3~5%를 CM 수수료로 지불하더라도 전체 공사비에서 10~15%를 절감하는 경우가 많습니다.
    • 내역서 엑셀 직접 정리: 받은 내역서를 엑셀로 직접 재입력하고 수량×단가를 다시 계산해보세요. 이 과정에서 계산 오류나 수량 불일치를 찾아낼 수 있습니다. 실제 사례로, 한 건축주가 이 작업을 통해 잘못 계산된 항목을 발견해 약 700만 원을 돌려받은 경우도 있습니다.
    • 공사 중 현장 방문 기록: 공사가 시작된 후에도 정기적으로 현장을 방문하고 사진을 촬영하여 기록하세요. 나중에 "이 공사를 했는지 안 했는지"를 두고 분쟁이 생겼을 때 결정적인 증거가 됩니다.

    분쟁 발생 시 대응 방법

    공사비 과다청구나 부실 시공 등으로 분쟁이 발생했을 때는 다음 기관에 도움을 요청할 수 있습니다.

    • 건설분쟁조정위원회: 국토교통부 산하 기관으로, 건설 공사와 관련된 분쟁을 조정합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 것이 장점입니다.
    • 한국소비자원: 일반 소비자가 건설업체와 분쟁이 생겼을 때 상담 및 조정 서비스를 제공합니다.
    • 지방자치단체 건축민원실: 불법 시공이나 무허가 공사 등의 문제는 관할 구청 건축과에 신고할 수 있습니다.

    분쟁에 대비해 모든 계약 관계 서류, 내역서, 영수증, 문자 메시지, 이메일은 반드시 보관하세요. 구두로 약속한 내용은 법적 효력이 미약하므로, 모든 합의는 서면으로 남기는 습관이 중요합니다.

    건축 공사비 내역서는 단순한 숫자 나열이 아니라 건축주와 시공사 사이의 신뢰와 계약을 담은 핵심 문서입니다. 처음에는 낯설고 복잡하게 느껴지더라도, 이 글에서 안내한 구조와 체크포인트를 기준으로 하나씩 검토한다면 충분히 이해하고 대응할 수 있습니다. 직접공사비와 간접비의 구성을 파악하고, 수량과 단가의 근거를 확인하며, 표준품셈과의 비교를 통해 적정 가격을 검증하는 것. 이 세 가지 원칙만 지켜도 불필요한 비용 지출을 크게 줄일 수 있습니다. 내 집, 내 건물을 짓는 일은 인생에서 손에 꼽을 만큼 큰 투자입니다. 그만큼 내역서 한 장 한 장을 꼼꼼히 살피는 노력이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법임을 기억하시기 바랍니다.

    창호 선택이 집의 값을 결정한다? PVC vs 알루미늄 완벽 비교

    창호 선택이 집의 값을 결정한다? PVC vs 알루미늄 완벽 비교

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    창호 선택이 집의 값을 결정한다? PVC vs 알루미늄 완벽 비교

    창호 선택, 왜 이렇게 중요한가

    집을 짓거나 리모델링할 때 가장 자주 고민하는 것 중 하나가 창호 선택입니다. 창호는 단순한 채광·환기 시설이 아닙니다. 건물의 단열성능을 좌우하고, 에너지 요금에 직접 영향을 미치며, 거주 만족도까지 결정하는 요소입니다. 특히 여름·겨울 실내외 온도차가 큰 한국에서는 창호 선택이 곧 생활 품질의 차이로 이어집니다.

    건축사나 시공사와 상담할 때 'PVC 창'과 '알루미늄 창' 중 뭘 써야 하는지 막막한 분들이 많습니다. 결론부터 말하면 — 단열이 우선이면 PVC, 디자인과 내구성이 우선이면 알루미늄입니다.

    한눈에 보는 PVC vs 알루미늄 비교

    항목 PVC 창호 알루미늄 창호
    단열성능 우수 보통
    열관류율 1.2~1.4 W/㎡K 2.0~2.5 W/㎡K
    가격 (평당) 80만~120만 원 120만~180만 원
    소음 차단 유리 보통
    디자인 (슬림함) 프레임 두꺼움 슬림, 컬러 다양
    내구성 10년 이후 경화·변색 변형·변색 거의 없음
    결로 위험 낮음 겨울철 주의
    유지보수 오염 눈에 잘 띔 청소 쉬움

    PVC 창호 — 단열이 최우선인 집에 맞는 선택

    PVC는 플라스틱 계열 재료로, 최근 국내 신축 주택과 리모델링에서 가장 많이 선택되는 창호 재질입니다. PVC 창호는 프레임 자체가 단열재 역할을 하기 때문에 알루미늄보다 훨씬 우수한 단열 성능을 갖습니다.

    PVC 창호 장점

    열전도율이 낮아 실내 온도 손실을 70% 이상 차단합니다.

    두꺼운 프레임이 외부 소음을 효과적으로 흡수해 아파트나 도로변 주택에 유리합니다.

    알루미늄 대비 20~40만 원/평 저렴합니다.

    PVC 창호 주의사항

    10년 이상 사용 시 재질이 경화되거나 변색될 수 있습니다 — 자연스러운 노화 현상입니다.

    물때나 오염이 쉽게 눈에 띄어 정기적인 청소가 필요합니다.

    알루미늄 창호 — 디자인과 장기 내구성을 중시한다면

    알루미늄 창호는 가볍고 내구성이 우수하며, 현대적인 디자인을 원하는 건축주나 고급 주택에서 여전히 선택됩니다. 슬림한 프레임으로 세련된 외관을 표현할 수 있고, 다양한 컬러 선택이 가능합니다.

    알루미늄 창호 장점

    변형이나 변색이 거의 없어 장기간 성능 유지가 우수합니다.

    표면이 매끄러워 청소가 쉽고 오염이 덜 눈에 띕니다.

    슬림 프레임으로 개구부가 넓어 보이는 시각 효과가 있습니다.

    알루미늄 창호 주의사항

    알루미늄은 열전도율이 높아 단열성능이 PVC보다 20~30% 낮습니다.

    겨울철에 프레임이 차가워져 결로 현상이 발생할 수 있습니다.

    단열재를 삽입한 '단열 알루미늄'도 있으나 PVC 수준에는 미치지 못합니다.

    단열 성능 차이가 난방비에 미치는 영향

    같은 규모의 주택에서 창호만 다르게 시공했을 때의 에너지 차이는 수치로 분명합니다.

    구분 PVC (3중 글레이징) 알루미늄 (단열재 삽입)
    열관류율 1.2~1.4 W/㎡K 2.0~2.5 W/㎡K
    에너지 기준 충족 최신 기준 충족 기준 미달 가능
    월 난방비 절감 (예상) 3만~7만 원 절감 —
    10년 누적 절감 (예상) 360만~840만 원 —

    10년 기준으로 계산하면 PVC 창호의 초기 비용 차이를 충분히 회수할 수 있습니다.

    결국 어떤 창호를 선택해야 할까

    PVC 창호가 맞는 경우

    장기 거주 예정인 주택

    난방비 절감이 우선

    도로변·소음이 많은 환경

    패시브하우스 수준 단열 목표

    알루미늄 창호가 맞는 경우

    세련된 외관이 중요한 건물

    상업 건물·고급 주택

    장기 유지보수 편의성 중시

    슬림 프레임으로 개구부 극대화

    가장 중요한 것은 건물의 방향, 지역 기후, 예산, 건축주의 우선순위를 함께 고려해 결정하는 것입니다. 올바른 창호 선택은 단기 비용절감을 넘어 장기적인 주택 자산가치와 거주 만족도를 높이는 투자입니다.

    준공검사 완벽 가이드 – 입주 전 건축주가 직접 확인해야 할 것들

    준공검사 완벽 가이드 – 입주 전 건축주가 직접 확인해야 할 것들

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    준공검사 완벽 가이드 – 입주 전 건축주가 직접 확인해야 할 것들 - 법규 1

    준공검사, 왜 건축주가 직접 확인해야 할까

    새 건물이 완성되었다는 소식을 받으면 설렘도 크지만, 준공검사라는 막연한 단계가 남아있습니다. '검사 담당자가 다 확인하겠지'라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 건축주가 자신의 집을 가장 잘 알고 있습니다. 준공검사는 법적 기준을 충족했는지 확인하는 과정이지, 시공 품질의 모든 부분을 완벽하게 점검하는 것은 아닙니다.

    입주 후 발견된 결함은 수리가 어렵고 비용도 많이 들 수 있습니다. 따라서 준공검사 단계에서 건축주의 꼼꼼한 확인이 매우 중요합니다.

    준공검사 일정과 기본 절차 이해하기

    준공검사는 시공사가 완공한 건물이 건축법에서 정한 기준을 만족하는지 확인하는 행정 절차입니다. 시장·군수·구청에 준공검사 신청을 하면 검사관이 현장을 방문하여 주요 항목을 점검합니다.

    • 신청 시기: 준공예정일 10일 전에 신청하는 것이 일반적

    • 검사 기간: 신청 후 약 7~10일 이내에 검사 실시

    • 합격 기준: 건축법령의 필수 항목을 통과해야 준공 가능

    • 건축주 참석: 검사 당일 건축주나 대리인 입회 강력 권장

    건축주가 직접 확인해야 할 주요 항목들

    준공검사 당일 건축주가 특별히 살펴봐야 할 사항들입니다. 공식 검사와 별도로 자신의 집을 체계적으로 점검하세요.

    • 외부 마감재: 벽면 균열, 페인트 박리, 타일 탈락 여부 확인

    • 창호 및 문: 문의 열고 닫힘이 부드러운지, 틈이 있는지, 유리 파손은 없는지 확인

    • 실내 마감: 벽지 벗겨짐, 바닥재 울림·떨림, 천장 이상 유무

    • 수전 및 위생기구: 수도에서 물이 잘 나오는지, 세면대·변기·욕조 배수 상태

    • 전기·조명: 콘센트 작동 여부, 조명 밝기, 배선 노출

    • 난방 및 환기: 온수 공급, 난방 배분 균등성, 환기구 작동

    • 방음 및 단열: 옆집 소음 여부, 창문 틈 침기 확인

    • 안전장치: 난간 높이, 계단 안전 바, 비상 조명

    준공검사에서 부적격 판정을 받을 때 대처법

    검사 과정에서 부적격 판정을 받을 수도 있습니다. 이는 건축법상 기준을 만족하지 못했다는 의미로, 시공사가 수정 후 재검사를 받아야 합니다.

    • 부적격 사유 확인: 정확히 어느 부분이 문제인지 기록

    • 수정 기한 확인: 통상 30일 이내에 수정하고 재검사 신청

    • 개인 발견사항 별도 기록: 공식 검사에서 적발하지 못한 항목은 준공 후 시공사에 서면 통보

    • 주의: 부적격 판정을 무시하고 입주하면 법적 문제가 될 수 있습니다

    준공 후 하자 보수 청구 시 알아야 할 사항

    준공검사를 통과했더라도 시공 과정에서 발생한 결함이 있을 수 있습니다. 건축법상 하자 보수 책임은 준공 이후 2년간 시공사에게 있습니다. 입주 후 발견된 결함은 증거 사진을 찍고 시공사에 즉시 통보하세요. 서면 통보가 분쟁 해결에 유리합니다.

    마무리: 입주 전 마지막 점검의 중요성

    준공검사는 건물이 법적 기준을 충족했는지 확인하는 절차일 뿐, 개인의 쾌적한 생활을 보장하는 것은 아닙니다. 건축주의 꼼꼼한 현장 확인과 기록이 입주 후 불편함을 크게 줄일 수 있습니다. 준공검사 당일 시간을 충분히 내어 자신의 집 구석구석을 직접 살펴보고, 문제점을 명확히 기록해 두세요. 이것이 쾌적하고 안전한 새 보금자리에서 생활하는 첫 걸음입니다.

    배너 이미지
    작은 집도 똑똑하게 리모델링하는 비용 절감 노하우

    작은 집도 똑똑하게 리모델링하는 비용 절감 노하우

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기
    작은 집도 똑똑하게 리모델링하는 비용 절감 노하우

    오래된 집을 새로 단장하고 싶은데 리모델링 비용이 너무 많이 든다고 고민하시나요? 전체 예산의 30~40%를 차지하는 불필요한 비용을 줄이면서도 만족도는 높일 수 있는 방법이 있습니다. 이번 포스팅에서는 건축 전문가의 조언을 바탕으로 소규모 주택 리모델링에서 실제로 예산을 절감할 수 있는 핵심 전략을 소개합니다.

    똑똑한 계획과 우선순위 조정만으로도 같은 예산으로 더 많은 곳을 개선할 수 있습니다. 당신의 집도 충분히 바뀔 수 있습니다.

    설계 단계에서 비용 낭비 요소 제거하기

    리모델링의 비용은 설계 단계에서 이미 결정됩니다. 무분별한 평면 변경이나 복잡한 디자인은 시공비와 자재비를 크게 증가시킵니다. 설계 초기부터 "꼭 필요한 변화"만 골라내는 것이 가장 효과적인 비용 절감 방법입니다.

    • 기존 벽체 유지하기 - 벽을 새로 만들거나 없애는 공사는 구조, 전기, 배관 공사를 함께 부르므로 비용 증가가 급격합니다. 가능한 한 현재의 벽 배치를 그대로 두면 시공비를 20~30% 줄일 수 있습니다.
    • 욕실·주방 이동 최소화 - 배관 이동은 가장 비싼 공사입니다. 기존 위치에서 최소한의 변경만 하면 큰 절감 효과를 볼 수 있습니다.
    • 천정 높이 변경 회피 - 천정을 낮추거나 높이는 공사는 예상외 비용이 많이 들므로, 기존 높이를 유지하는 것이 현명합니다.

    자재 선택으로 현명한 결정 내리기

    좋은 자재가 항상 비싼 것은 아닙니다. 어디에 어떤 자재를 쓸지 우선순위를 정하면 같은 예산으로 훨씬 나은 결과를 얻을 수 있습니다.

    • 시각적 영향이 큰 곳에 투자하기 - 거실 바닥재, 주방 타일, 현관 등 눈에 자주 띄는 공간에는 좋은 자재를 선택하고, 창고나 보조실은 실용성 중심으로 선택합니다.
    • 브랜드 제품과 동등품 비교 - 유명 브랜드 제품이 항상 최고는 아닙니다. 주의: 시공사의 추천을 그대로 받아들이기보다는 여러 제조사의 동등 제품을 직접 비교해보세요. 20~30%의 가격 차이가 날 수 있습니다.
    • 계절 및 재고 시기 활용 - 건축 자재는 계절에 따라 가격이 달라집니다. 비수기(6월~7월, 11월~12월)에 구매하면 5~10% 정도 저렴하게 구할 수 있습니다.

    시공 방식 단순화로 공기와 비용 줄이기

    복잡한 시공 방식은 공사 기간을 늘리고 추가 비용을 초래합니다. 단순하고 검증된 시공 방식을 선택하는 것이 비용 절감의 지름길입니다.

    • 다단계 공사 줄이기 - 여러 공종을 동시에 진행하면 간섭이 적어 공사 기간이 단축됩니다. 짧은 공기는 곧 낮은 인건비를 의미합니다.
    • 재탕 부분 최소화 - "철거 후 새로 만들기"보다 "기존 활용하기"를 먼저 생각하세요. 기존 마루 위에 새 자재를 붙이거나, 벽을 새로 칠하는 방식이 더 저렴할 수 있습니다.
    • 시공사 경험 확인하기 - 소규모 리모델링 경험이 풍부한 시공사는 예상 밖의 상황을 미리 예방하므로 추가 비용이 적습니다.

    설계 상담과 정확한 계획의 중요성

    초기 설계 단계에서 건축 전문가의 조언을 받는 것이 장기적으로 가장 큰 비용 절감입니다. 아마추어 계획으로 시작하면 시공 중 변경 사항이 계속 늘어나 예상치 못한 비용이 발생합니다. 정확한 설계 도면과 상세한 시공 계획은 오류를 줄이고 예산 내에서 공사를 완료하게 해줍니다.

    리모델링 비용을 절감하는 것은 "모자라게 짓기"가 아니라 "중요한 것에 집중하기"입니다. 어디에 투자하고 어디를 조정할지 우선순위가 명확하면, 예산이 적어도 만족도 높은 결과를 만들 수 있습니다. 당신의 집을 위한 현명한 선택부터 시작하세요.

    건축허가 받는 방법, 집 짓기 전 5단계로 정리했습니다

    건축허가 받는 방법, 집 짓기 전 5단계로 정리했습니다

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    건축허가 받는 방법, 집 짓기 전 5단계로 정리했습니다


    건축허가는 왜 필수인가

    땅을 사고 집을 짓기로 마음먹었을 때, 가장 먼저 해야 할 일이 무엇인지 아십니까? 많은 건축주들이 설계 비용이나 시공사 선정에 먼저 관심을 갖지만, 실은 그 모든 것보다 앞서 '건축허가'를 받아야 합니다.

    건축허가 없이 공사를 진행하면 법적 문제뿐 아니라 준공 자체가 불가능해집니다. 이 글에서는 건축주 입장에서 반드시 알아야 할 건축허가 절차를 5단계로 정리합니다.

    건축허가 5단계 요약

    ① 대지 확인 및 사전 검토

    ② 건축 설계 및 설계 도서 작성

    ③ 건축허가 신청 서류 준비

    ④ 허가 신청 및 심의 기간

    ⑤ 건축허가증 교부 및 시공 준비


    1단계 — 대지 확인 및 사전 검토

    건축허가 신청 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 땅이 실제로 건축 가능한 땅인지 확인하는 것입니다. 같은 땅이어도 용도지역, 지역·지구 제약, 건폐율·용적률 제한이 모두 다르기 때문입니다.

    • 용도지역 확인 — 주민센터나 온라인 부동산 정보 시스템에서 해당 땅의 용도지역(주거·상업·공업 등)을 반드시 확인합니다.
    • 건폐율·용적률 확인 — 대지 면적 대비 건축 가능한 건물 규모가 정해져 있습니다. 이 수치를 초과하면 허가 자체가 불가능합니다.
    • 특별 제약 사항 — 문화재 보호 지역, 습지 보호 지역, 개발 제한 지구 등에 해당하는지 확인합니다. 이 경우 별도 절차가 필요합니다.
    • 도시계획 현황도 취득 — 읍·면·동 행정복지센터에서 발급받으면 모든 규제 사항을 한눈에 볼 수 있습니다.

    2단계 — 건축 설계 및 설계 도서 작성

    대지 조건을 확인했다면 이제 건축사와 함께 설계를 진행합니다. 이 단계에서 작성되는 설계 도서가 곧 허가 신청의 핵심 서류가 됩니다.

    • 건축사 선정 — 주의: 건축사 자격 없는 사람이 설계하면 법적 문제가 발생합니다. 반드시 등록된 건축사에게 의뢰해야 합니다.
    • 설계 도서 작성 — 평면도·입면도·단면도·시공 상세도 등 건축허가에 필요한 전체 도면을 준비합니다.
    • 구조 계산서 — 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물은 반드시 구조 기술사가 작성한 구조 계산서가 필요합니다.
    • 에너지 절약 계획서 — 현대 건축법에서 요구하는 단열·창호 등의 에너지 기준을 충족하는 설계가 필수입니다.

    3단계 — 건축허가 신청 서류 준비

    설계 도서가 완성되면 관할 지자체(시청·군청·구청)에 건축허가를 신청합니다. 준비해야 할 서류가 많으니 미리 체크리스트를 만들어 두는 것이 좋습니다.

    제출 서류 목록

    필수 서류 — 건축허가 신청서, 설계도서(평면도·입면도·단면도), 구조 계산서, 기초 조사 자료, 용도지역 확인서

    대지 관련 — 토지 등기부 등본, 토지 대장 사본, 지적 도면

    소유권 확인 — 신분증, 인감증명서 (법인은 법인 등기부 등본)

    협의 서류 — 도시계획 협의, 교통 영향 검토, 환경 영향 검토 (해당 시 제출)


    4단계 — 허가 신청 및 심의 기간

    모든 서류를 갖춰 신청하면 지자체의 검토 단계가 시작됩니다. 건축 규모와 지역에 따라 소요 기간이 달라집니다.

    • 검토 기간 — 일반적으로 30일~60일 이내에 허가 여부가 결정됩니다. 서류 부족 시 기간이 연장될 수 있습니다.
    • 보완 요청 — 심의 과정에서 도면 수정이나 추가 자료 제출을 요청받을 수 있습니다. 신속하게 대응해야 합니다.
    • 협의 기관 조회 — 일부 지역에서는 소방서·상하수도 담당 부서 등 협의 기관의 의견 조회가 필요합니다.
    • 허가 조건 확인 — 허가 시 특정 조건(도로 폭 확보·주차장 설치 등)이 붙을 수 있으니 반드시 확인합니다.

    5단계 — 건축허가증 교부 및 시공 준비

    허가 심의를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 이것이 실제 공사를 시작할 수 있는 법적 근거입니다.

    • 허가증 교부 — 지자체 건축과에서 건축허가증을 받아야 하며, 이후 건설 현장에 항상 비치해야 합니다.
    • 착공 신고 — 주의: 건축허가증을 받았다고 바로 공사를 시작하면 안 됩니다. 착공 신고를 먼저 해야 합니다.
    • 건설사업관리자 선임 — 연면적 500㎡ 이상의 건축이면 건설사업관리자를 반드시 선임해야 합니다.
    • 건축 감리 계약 — 공사 품질과 법규 준수를 위해 건축감리자와 계약할 것을 강력 권장합니다.

    건축허가, 미리 준비하면 문제없습니다

    건축허가 절차가 복잡해 보일 수 있지만, 단계별로 차근차근 진행하면 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 중요한 것은 섣불리 공사를 시작하지 않는 것입니다.

    허가 없는 공사는 추후 엄청난 법적·경제적 손실로 이어질 수 있습니다. 위 5단계를 참고하여 안전하고 합법적으로 건축 프로젝트를 진행하길 바랍니다.

    전원주택 34평과 아파트 34평이 다른 이유 — 건축 면적 개념 완전 정리

    전원주택 34평과 아파트 34평이 다른 이유 — 건축 면적 개념 완전 정리

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    지난달 상담에서 건축주가 이런 말을 했다. "34평 전원주택 견적을 받았는데, 우리 아파트 34평보다 훨씬 좁아 보이는 건 왜 그렇죠?" 이 질문 하나에 건축 면적 개념의 핵심이 모두 담겨 있다.


    바닥면적과 연면적 — 법령이 정의하는 기본 단위

    건축법 시행령 제119조 제1항 제3호는 바닥면적을 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"으로 정의한다. 연면적은 같은 조 제4호에 따라 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계다. 전원주택 설계 도면에 표기되는 34평은 대부분 이 연면적 기준이며, 단위 환산 시 1평은 3.3058㎡를 적용한다. 따라서 34평은 약 112.4㎡에 해당한다. 여기서 중요한 점은 벽체 중심선 기준이라는 것인데, 외벽 두께가 두꺼울수록 실내 순공간은 줄어든다.


    전용면적과 공급면적 — 아파트에만 존재하는 개념

    아파트의 34평은 공급면적 기준인 경우가 대부분이다. 주택법 제2조 제6호 및 주택공급에 관한 규칙 제21조에 따르면, 공급면적은 전용면적과 주거공용면적의 합으로 산정한다. 전용면적은 세대 내부 공간만을 의미하며, 주거공용면적에는 계단, 복도, 엘리베이터 홀 등 단지 거주자가 공동으로 사용하는 면적이 포함된다. 일반적으로 아파트 34평(공급면적 약 112㎡)의 전용면적은 84㎡ 전후로, 실제 생활 공간은 약 25.4평에 불과하다. 여기에 더해 서비스면적(발코니)이 별도로 제공되므로, 체감 면적은 다시 달라진다.


    단독주택 34평의 실제 — 연면적 산정의 함정

    전원주택 34평을 계약할 때 가장 많이 발생하는 오해가 바로 이 지점이다. 건축사사무소에서 제시하는 34평이 연면적 기준이라면, 1층과 2층 바닥면적의 합산값이다. 예를 들어 1층 17평, 2층 17평 구조라면 각 층의 실사용 면적은 17평뿐이다. 반면 아파트 34평(공급면적)의 전용면적 84㎡는 단층 구조의 평면이므로 체감상 훨씬 넓게 느껴진다. 또한 단독주택은 외벽, 내력벽 두께가 아파트보다 두꺼운 경우가 많아 벽체 중심선 기준의 바닥면적과 실내 순공간 사이의 차이가 더 크다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 단서 규정에 따라 필로티 구조, 처마, 차양 등은 바닥면적 산정에서 제외되거나 일부만 산입되므로, 도면 검토 시 반드시 확인해야 한다.


    실무자가 놓치기 쉬운 함정 — 서비스면적과 용적률 산정 제외 항목

    건축 실무에서 자주 발생하는 혼선 중 하나가 발코니(노대) 면적 처리다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 나목에 따라 노대, 즉 발코니는 외벽 중심선으로부터 1.5m 이하까지만 바닥면적에 산입된다. 아파트 분양 시 발코니 확장 공사를 별도로 시행하면 전용면적은 동일하지만 실사용 면적이 늘어나는 구조가 바로 이 규정 덕분이다. 단독주택에서도 동일하게 적용되므로, 전원주택 설계 시 발코니를 계획하면 연면적에 산입되지 않는 추가 생활 공간을 확보할 수 있다. 반대로 용적률 산정 시에는 지하층 면적, 지상층 필로티 주차장 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등이 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 연면적에서 제외되므로, 설계 단계에서 이를 활용하면 용적률 한도를 효율적으로 사용할 수 있다.

    실무 사례: 경기도 소재 전원주택 건축 상담에서 건축주가 "연면적 34평으로 설계해 달라"고 요청했으나, 실제 계약서에는 시공사가 건축면적(1층 바닥면적) 34평으로 해석하여 2층 면적이 추가된 총 연면적 60평 규모로 견적이 산출된 사례가 있었다. 계약 전 도면의 각 층 바닥면적 수치를 반드시 서면으로 확인해야 한다.

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 건축사사무소 또는 시공사에서 받은 견적서에 명시된 면적이 연면적인지, 건축면적인지, 전용면적인지 서면으로 확인한다.
    • 설계 도면의 각 층 바닥면적 합산값이 제시된 연면적과 일치하는지 직접 계산하여 대조한다.
    • 발코니, 처마, 차양 등 바닥면적 산입 제외 항목이 도면에 반영되어 있는지 건축사에게 확인하고, 추가 생활 공간으로 활용 가능한지 검토한다.
    • 아파트 분양 계약 시 공급면적, 전용면적, 서비스면적(발코니)을 각각 구분하여 전용률(전용면적 ÷ 공급면적)을 직접 계산한다. 일반적으로 75~80% 수준이면 표준 범위다.
    • 단독주택 신축 계획 시 해당 지역의 용적률 상한을 확인하고, 지하층이나 필로티 구조 활용 여부를 설계 초기 단계에서 건축사와 협의한다.
    배너 이미지
    집 짓기 전 꼭 알아야 할 건축 설계 4단계

    집 짓기 전 꼭 알아야 할 건축 설계 4단계

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    집 짓기 전 꼭 알아야 할 건축 설계 4단계 - 설계 1

    지난달 상담을 찾아온 건축주가 이런 말을 했습니다. "설계 계약서에 서명하고 나서야 기본설계와 실시설계가 다른 단계인 줄 알았어요. 처음부터 알았다면 비용 협의를 다르게 했을 텐데요." 설계 4단계를 미리 이해하면 비용 낭비와 분쟁을 상당 부분 막을 수 있습니다.

    1단계: 기획설계 - 돈을 쓰기 전에 가능성을 검토한다

    기획설계는 본격적인 설계 용역 계약 이전에 해당 토지에 건물을 지을 수 있는지를 확인하는 단계입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른 용도지역 확인, 건축법 제43조에 따른 건폐율과 용적률 산정, 그리고 도로 접도 조건(건축법 제44조, 폭 4미터 이상 도로에 2미터 이상 접해야 함)을 이 단계에서 모두 따져야 합니다. 건축주가 직접 토지이음(eum.go.kr)에서 용도지역과 행위제한을 열람하고, 건축사와 함께 대략적인 건물 규모와 사업성을 검토합니다. 기획설계 용역비는 전체 설계비의 10~15% 수준이며, 사업을 중단할 경우 이 비용만 손실로 처리되므로 초기 투자로서의 의미가 큽니다.

    2단계: 기본설계 - 건축주가 가장 많이 참여해야 하는 구간

    기본설계는 건물의 배치, 평면, 입면, 단면의 기본 방향을 확정하는 단계입니다. 건축법 시행규칙 제6조에 따라 건축허가 신청 시 제출하는 배치도, 평면도, 입면도, 단면도가 이 단계에서 만들어집니다. 건축주는 방의 개수, 동선, 주차 대수(주택건설기준 등에 관한 규정 제27조, 세대당 1대 이상), 외장 재료의 방향성을 이 단계에서 결정해야 합니다. 기본설계가 완료된 후 변경을 요청하면 실시설계 단계에서 추가 용역비가 발생합니다. 실무에서 자주 보는 함정이 바로 이 지점입니다. 건축주가 기본설계 도면에 서명하고 나서 "방 하나를 옮기고 싶다"고 하면, 단순한 수정처럼 보여도 구조 계획과 설비 경로가 연쇄적으로 바뀌어 추가 비용이 수백만 원 단위로 발생합니다. 기본설계 단계에서 최소 3회 이상 도면 검토 회의를 요청하는 것이 실무상 권장됩니다.

    3단계: 실시설계 - 시공사가 현장에서 읽는 도면을 만든다

    실시설계는 시공사가 실제로 공사를 진행하는 데 필요한 모든 도면과 시방서를 완성하는 단계입니다. 건축 구조도, 기계설비도, 전기설비도, 소방설비도, 토목도가 모두 이 단계에서 작성됩니다. 건축법 제11조에 따른 건축허가와 건축법 제21조에 따른 착공신고에 필요한 서류 대부분이 실시설계 산출물입니다. 구조 안전 확인의 경우, 건축법 제48조 제2항에 따라 2층 이상 또는 연면적 200제곱미터 이상 건축물은 구조 기술사의 구조 계산서를 별도로 첨부해야 합니다. 실시설계 용역비는 전체 설계비의 50~60%를 차지하며, 설계 계약 시 단계별 지급 조건을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 실무에서 자주 발생하는 문제는 실시설계 완료 전에 공사 계약을 먼저 체결하는 경우입니다. 도면이 불완전한 상태에서 계약한 공사비는 나중에 수량 증가를 이유로 추가 공사비 분쟁으로 이어집니다.

    4단계: 사용승인 - 준공이 곧 완료가 아니다

    공사가 끝났다고 해서 건물을 바로 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 건축법 제22조에 따라 공사 완료 후 사용승인 신청을 해야 하며, 허가권자가 현장을 확인하고 적합 판정을 내려야 비로소 건물을 사용하고 등기를 진행할 수 있습니다. 사용승인 신청 시에는 감리 완료 보고서, 에너지 절약 계획 이행 확인서(건축물의 에너지절약설계기준 제21조), 소방완공검사필증 등을 함께 제출해야 합니다. 건축물 에너지 효율등급 인증이나 장애물 없는 생활환경 인증을 조건부 허가 사항으로 받은 경우에는 이 단계에서 해당 인증 서류도 제출해야 하므로, 허가 조건을 처음부터 설계사와 공유해야 합니다.

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 토지이음(eum.go.kr)에서 해당 토지의 용도지역, 건폐율, 용적률, 행위제한을 직접 출력해 건축사 상담 전에 준비한다.

    • 설계 계약서에 기획설계, 기본설계, 실시설계 각 단계의 용역비와 지급 시점을 항목별로 분리해 명시되어 있는지 확인한다.

    • 기본설계 단계에서 방의 개수, 주차 대수, 외장 재료, 주요 마감재를 서면으로 확정하고 도면에 서명하기 전 최소 3회 검토한다.

    • 실시설계가 완료된 이후에 시공사 견적과 공사 계약을 진행하는 순서를 반드시 지킨다.

    • 건축 허가 조건에 부가된 인증 항목(에너지 효율등급, 소방 등)을 사용승인 신청 전 체크리스트로 작성해 설계사와 공유한다.

    함께 보면 좋은 글

    매입임대빌라 9만가구 공급, 수도권 비아파트 신축 물량이 다시 움직일까

    매입임대빌라 9만가구 공급, 수도권 비아파트 신축 물량이 다시 움직일까

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    매입임대빌라 이야기가 다시 주택 시장의 한가운데로 들어오고 있습니다. 서울과 수도권의 전월세 매물이 줄고, 아파트 입주 물량까지 부족하다는 불안감이 커지면서 정부가 비아파트 공급을 빠르게 늘리는 방향으로 움직이고 있기 때문입니다.

    이번 흐름에서 눈에 띄는 부분은 단순히 기존 주택을 사들이는 데 그치지 않고, 새로 짓는 비아파트까지 매입 대상으로 적극 끌어들이겠다는 점입니다. 빌라, 다가구, 다세대처럼 비교적 짧은 기간 안에 공급할 수 있는 주택이 다시 정책의 전면에 놓인 셈입니다.

    핵심은 2026년부터 2027년까지 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 그중 상당 부분을 수도권과 신축 비아파트로 채우겠다는 방향입니다.

    전월세난이 다시 공급 정책을 끌어냈다

    최근 주택 시장에서 가장 크게 체감되는 문제는 매매, 전세, 월세가 모두 쉽지 않다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 연초보다 크게 줄었고, 대형 단지에서도 전세를 찾기 어렵다는 말이 나올 정도로 임대차 시장의 압박이 커지고 있습니다.

    월세 역시 비슷한 흐름입니다. 전세 매물이 줄면 자연스럽게 월세 수요가 늘고, 월세 가격도 올라갑니다. 이 과정에서 주거비 부담은 더 커지고, 시장은 점점 더 빠르게 불안해집니다.

    더 큰 문제는 새로 공급될 주택이 충분하지 않다는 데 있습니다. 2026년 1분기 서울 주택 인허가가 크게 감소했다는 점은 앞으로 몇 년 뒤 입주 물량 부족으로 이어질 수 있습니다. 주택 공급은 오늘 결정해도 내일 바로 입주할 수 있는 구조가 아니기 때문에, 지금의 인허가 감소는 시간이 지나며 더 크게 체감될 수 있습니다.

    아파트보다 빠른 비아파트 공급에 시선이 모이는 이유

    아파트 공급은 시간이 오래 걸립니다. 일반적인 공사기간만 봐도 수년이 필요하고, 재개발이나 재건축처럼 정비사업이 얽히면 10년 이상 걸리는 경우도 흔합니다. 지금 당장 전월세난을 줄여야 하는 상황에서는 속도가 맞지 않습니다.

    반면 빌라, 다가구, 다세대 같은 비아파트는 상대적으로 빠르게 공급할 수 있습니다. 입지와 규모에 따라 다르지만, 1~2년 안에 시장에 나올 수 있는 물량을 만들 수 있다는 점에서 단기 공급 대책으로 활용하기 좋습니다.

    정부가 매입임대주택 확대를 꺼내든 것도 이 속도 때문입니다. 이미 지어진 주택을 매입하거나, 신축 예정 주택을 약정 방식으로 매입하면 아파트보다 빠르게 임대주택을 확보할 수 있습니다.

    비아파트 공급은 아파트를 완전히 대체하기보다, 당장 부족한 임대주택을 빠르게 채우는 역할에 가깝습니다.

    9만가구 공급 계획에서 신축 물량이 중요한 이유

    이번 정책에서 언급된 규모는 2026년부터 2027년까지 총 9만가구입니다. 이 가운데 수도권 공급은 6만6000가구로 제시됐고, 서울과 경기 규제지역에 집중적으로 공급하겠다는 방향도 포함되어 있습니다.

    여기서 건축 시장이 주목하는 부분은 신축 매입 물량입니다. 전체 9만가구 중 신축으로 지어질 물량이 5만4000가구 규모로 언급되면서, 그동안 얼어붙었던 소규모 비아파트 설계와 시공 시장에 새로운 일이 생길 수 있다는 기대가 나오고 있습니다.

    단순 계산으로 한 건물에 20세대 안팎을 담는다고 보면 약 2,700동에서 3,000동 정도의 신축 프로젝트가 나올 수 있다는 추정도 가능합니다. 물론 실제 규모는 지역, 사업 방식, 세대 구성에 따라 달라지겠지만, 최근 신축 물량이 줄어든 시장에서는 무시하기 어려운 숫자입니다.

    소규모 건축 시장이 보는 변화의 지점

    매입임대빌라 확대는 임대주택 공급 정책이면서 동시에 소형 건축 프로젝트를 다시 움직이게 하는 신호가 될 수 있습니다. 특히 다세대, 다가구, 도시형 생활주택 등 비아파트 설계 경험이 있는 사무소와 중소 시공사에는 새로운 수주 기회로 이어질 가능성이 있습니다.

    토지비와 공사비 지원은 민간 참여를 끌어내는 장치다

    이번 매입임대 확대에서 눈에 띄는 또 하나의 축은 자금 지원입니다. 토지비의 상당 부분을 먼저 지원하고, 공사비도 준공 후 한 번에 지급하는 방식이 아니라 공정률에 따라 3개월 단위로 나누어 지급하는 구조가 언급됐습니다.

    이 방식은 민간 사업자 입장에서 꽤 중요한 변화입니다. 비아파트 신축은 토지비와 초기 사업비 부담이 크고, 금융 여건이 나빠지면 착공 자체가 어려워집니다. 토지비와 공사비 흐름이 안정되면 그만큼 사업 참여 문턱이 낮아질 수 있습니다.

    또 전체 한 동을 반드시 매입하는 방식이 아니라 일정 조건 아래 부분 매입도 허용하는 방향이 언급되면서, 사업자가 느끼는 부담도 줄어들 수 있습니다. 최소 10가구 이상을 부분적으로 매입할 수 있다면, 사업 규모를 조금 더 유연하게 설계할 수 있기 때문입니다.

    결국 이번 정책은 ‘정부가 사준다’는 메시지보다, 민간이 다시 착공할 수 있도록 현금 흐름을 만들어주는 데 의미가 있습니다.

    건축사사무소와 중소 건설사에는 어떤 기회가 생길까

    그동안 소규모 건축 시장은 쉽지 않았습니다. 금리 부담, PF 경색, 공사비 상승, 빌라 수요 감소가 겹치면서 신축을 미루거나 포기하는 현장이 많았습니다. 전세사기 이후 빌라에 대한 불신까지 커지면서 비아파트 시장은 더 위축됐습니다.

    이런 상황에서 정부 매입이 확실한 수요처로 등장하면 민간 사업자는 다시 사업성을 검토할 수 있습니다. 건축사사무소 입장에서는 설계 물량이 생기고, 중소 건설사 입장에서는 시공 물량을 확보할 가능성이 생깁니다.

    특히 신축 매입약정 방식은 초기 설계 단계부터 매입 기준과 품질 기준을 맞춰야 하기 때문에, 단순한 설계 업무보다 정책과 기준을 이해한 설계 역량이 중요해질 수 있습니다. 평면 구성, 세대 수, 주차, 피난, 단열, 방화, 유지관리까지 매입 기준에 맞춰 계획해야 하기 때문입니다.

    • 비아파트 설계 경험이 있는 사무소는 매입임대 기준을 빠르게 파악할 필요가 있습니다.

    • 건설사는 공사비 지급 조건과 품질검수 기준을 함께 검토해야 합니다.

    • 토지주는 단순 매각보다 신축 매입약정 가능성을 따져볼 수 있습니다.

    • 시행자는 입지와 세대 구성이 실제 임대 수요와 맞는지 먼저 확인해야 합니다.

    그래도 빌라 공급이 아파트 수요를 모두 대체하긴 어렵다

    이번 정책의 한계도 분명합니다. 시장이 원하는 주택은 여전히 아파트에 집중되어 있습니다. 비아파트는 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있지만, 선호도와 자산가치 측면에서 아파트와 같은 위치에 있지는 않습니다.

    전세사기 이후 빌라에 대한 심리적 불안도 쉽게 사라지지 않았습니다. 임차인 입장에서는 가격만 낮다고 바로 선택하기 어렵고, 주택 품질, 관리 상태, 보증 안전성, 주변 생활 인프라를 모두 따지게 됩니다.

    입지와 품질이 낮은 원룸이나 다세대가 숫자만 채우는 방식으로 공급된다면, 실제 수요자의 선택을 받기 어렵습니다.

    그래서 매입임대빌라 정책이 효과를 내려면 공급량뿐 아니라 품질 기준이 중요합니다. 단열, 방음, 주차, 관리, 채광, 커뮤니티 접근성 같은 요소가 무너지면 빠른 공급은 가능해도 오래가는 주거 대안이 되기 어렵습니다.

    낮은 매입가와 품질 저하 우려는 반드시 관리해야 한다

    정부가 대량 매입을 추진하면 예산 안에서 목표 물량을 맞춰야 합니다. 이때 매입 단가가 낮게 잡히면 사업자는 수익을 맞추기 위해 공사비를 줄이려 할 가능성이 있습니다. 결국 품질 저하 우려가 따라옵니다.

    비아파트 시장에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 이 지점입니다. 빠르게 많이 짓는 것만 목표가 되면, 나중에 관리가 어려운 주택이 늘어날 수 있습니다. 단기 전월세난을 완화하려던 정책이 장기적으로는 또 다른 주거 품질 문제를 만들 수도 있습니다.

    품질검수와 사후관리 기준이 함께 강화되어야 하는 이유입니다. 단순히 준공된 집을 매입하는 것이 아니라, 실제 거주자가 생활하기 좋은 집인지까지 확인해야 정책 효과가 살아납니다.

    매입임대빌라 정책은 ‘속도’와 ‘품질’ 사이의 균형이 관건이다

    이번 매입임대주택 확대는 분명 단기 공급 대책으로 의미가 있습니다. 아파트 공급이 늦어지는 상황에서 비아파트를 활용해 빠르게 임대주택을 확보하는 전략은 현실적인 선택일 수 있습니다.

    동시에 이 정책은 건축사사무소와 중소 건설사에게 새로운 일감을 만들 수 있습니다. 2년 안에 상당한 신축 물량이 실제로 움직인다면, 침체된 소규모 건축 시장에도 일정한 온기가 돌 가능성이 있습니다.

    다만 숫자만 보는 공급은 위험합니다. 수요자가 외면하는 입지, 낮은 품질의 설계, 관리가 어려운 주택이 쌓이면 정책의 설득력은 빠르게 떨어질 수 있습니다. 매입임대빌라가 시장에서 의미 있는 대안이 되려면 빠른 공급과 함께 주거 품질을 끝까지 관리해야 합니다.

    매입임대빌라 9만가구 공급은 단순한 물량 발표가 아니라, 수도권 임대시장과 소규모 건축 시장이 동시에 시험대에 오르는 정책입니다.

    함께 보면 좋은 원본 영상

    자세한 내용은 아래 원본 영상에서 확인할 수 있습니다.

    원본 영상 보기

    부산 문화 랜드마크, 선거판 흔드는 화두로

    부산 문화 랜드마크, 선거판 흔드는 화두로

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    이기대에 퐁피두 분관 유치


    오페라하우스 개관 공연 논란

    "도시 브랜드" vs "막대한 혈세"

    지역 예술단체들 찬반 엇갈려

    시정 평가·정치 공방 비화

    부산항 북항의 오페라하우스 개관 기념으로 진행될 예정인 100억 원대 라 스칼라 오페라 공연이 이번 지방선거 부산시장 후보들 간 논쟁을 촉발하고 있다. 내년 개관을 목표로 공사가 진행 중인 오페라하우스 전경. 정종회

    부산항 북항의 오페라하우스 개관 기념으로 진행될 예정인 100억 원대 라 스칼라 오페라 공연이 이번 지방선거 부산시장 후보들 간 논쟁을 촉발하고 있다. 내년 개관을 목표로 공사가 진행 중인 오페라하우스 전경. 정종회 기자 jjh@



    박형준 부산시장이 야심차게 추진했던 부산의 문화 랜드마크가 지방선거에서 최대 이슈로 부상했다. 퐁피두 부산분관 유치와 북항 오페라 하우스의 개관 공연이 예술 단체 간의 찬반 논란을 넘어 박 시장의 시정 평가로 이어지며 여야 간 선거 쟁점으로 비화하고 있다.


    7일 부산시의회에서는 예술인 단체들이 오페라하우스의 개관 기념 공연에 대해 30분 간격으로 상반된 입장의 기자회견을 열었다. 부산시는 내년 오페라하우스의 개관 기념 공연으로 이탈리아 ‘라 스칼라’ 극장의 베르디 오페라 ‘오텔로’ 초청을 검토(부산일보 4월 29일 자 2면 보도) 중이다. ‘오텔로’ 등 총 5회 공연에 들어가는 초청비는 105억 원으로 추산된다.


    부산오페라단연합회 장진규 회장 등 예술인들은 고액의 개관 기념 공연은 지역 예술인에게 박탈감을 주는 처사라며 철회를 요구했다. 장 회장은 “부산의 오페라 단원들은 단돈 몇 천만원이 없어 제작을 포기하는 등 비용과의 처절한 싸움을 하고 있다”면서 “상황이 이런데 100억 원이 넘는 금액을 단 3일짜리 외국 프로덕션 공연에 지급하겠다는 건 지역 예술인을 홀대하는 처사”라고 비판했다.


    오페라하우스 개관 공연에 대한 이들의 반발은 지난 4일 ‘지방정부 정상화를 위한 100일 조치’를 발표한 민주당 전재수 부산시장 후보의 주장과 결을 같이 한다.


    전 후보는 이날 “시장 취임 즉시 박 시장이 추진해온 퐁피두 부산분관 유치와 오페라하우스 개관 기념 공연 관련 예산을 집행정지하겠다”라고 밝혔다. 그는 집행정지로 확보한 예산을 영세 화물차주 등의 유류비 지원과 상하수도 등 공공요금과 지방세 부담 완화 등에 쓰겠다는 뜻을 밝혔다.


    같은날 기자회견을 가진 부산예총 산하 협회장들은 오페라하우스와 퐁피두 부산분관 건립을 전면 재검토하겠다는 전 후보의 입장에 우려를 표했다.


    이들은 “일각에서는 퐁피두 유치가 문화 사대주의라는 이해할 수 없는 말을 하는데 그럼 분관을 유치한 중국 상하이도 프랑스에 사대를 하는 도시냐”라면서 “야구장 짓는 데 조 단위의 투자를 약속한 전 후보가 100억 원 규모의 오페라 공연은 아깝다고 하고 있다”라며 비난했다.


    국민의힘 박형준 후보도 이날 문화 분야를 강화한 2호 공약을 내놓으며 전 후보에 맞불을 놨다. 박 후보는 “부산에서 열리는 문화 행사를 부산 시민에게 우선 배분하고, ‘노쇼 잔여석’은 30~50% 할인해 시민들에게 오픈하겠다”라고 밝혔다. 이 같은 시스템으로 연간 16만 명이 문화 혜택을 누릴 수 있다는 게 박 후보의 주장이다.


    논란의 대상인 북항 오페라하우스는 당초 2020년 준공을 목표로 2018년 착공했다. 그러나 정면부의 파사드 공법을 두고 발주처인 부산시와 시공사인 HJ중공업이 갈등을 빚는 등 크고 작은 논란 속에 공기가 늦춰져 오는 12월 준공을 앞두고 있다. 오페라하우스의 공정률은 4월말 기준으로 79.5%다.


    또 다른 선거 쟁점인 퐁피두 부산분관은 남구 용호동에 조성 예정인 이기대예술공원의 핵심 시설이다. 지난해 초 첫 발을 뗀 이기대예술공원은 125만㎡에 부지에 예술 건축물인 파빌리온을 세우고 공원 안에서 자연과 예술작품을 한꺼번에 관람할 수 있도록 했다. 최근 이기대예술공원은 부지가 시유지로 대부분 등기완료됐고, 조만간 실시설계 등에 들어간다. 퐁피두 부산분관은 시민단체의 공익감사 청구로 감사원의 감사 여부 결정을 앞두고 있다.


    부산의 한 정치권 관계자는 “수도권에 비해 문화 인프라가 상대적으로 부족하다고 평가받는 부산이기에 문화 분야 이슈는 시민들에게 소구력이 크다”며 “전 후보는 ‘문화 시장’을 표방하겠다고 나선 박 후보의 시정 부실론을, 박 후보는 전 후보의 ‘소모적인 딴지 걸기’를 선거운동기간 내내 주장할 것”이라고 말했다.


    배너 이미지
    레빗 상세도작성. Detail in Revit - Revit Detailing MasterCourse [Callout, Drafting View, 3D Detail]

    레빗 상세도작성. Detail in Revit - Revit Detailing MasterCourse [Callout, Drafting View, 3D Detail]

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    캐드작업 최소화

    레빗 상세도, 뷰 하나로 끝내는 법

    Callout과 Drafting View, 3D Detail을 상황에 맞게 조합하면 별도 캐드 작업 없이도 실시공 도면 수준의 상세도를 뽑아낼 수 있습니다.


    Callout과 Drafting View, 언제 무엇을 쓸까

    Callout은 원본 모델 뷰의 일부를 확대해 만드는 상세뷰로, 평면·단면과 자동으로 연동되어 모델이 바뀌면 상세도도 함께 갱신되는 것이 가장 큰 장점입니다. 반면 Drafting View는 모델과 무관하게 2D 선으로 직접 그리는 뷰로, 표준 상세(창호 주변 방수 디테일, 마감재 겹침 부위 등)처럼 반복적으로 쓰이는 도면을 라이브러리화할 때 유리합니다. 실무에서는 구조·형상이 자주 바뀌는 부위는 Callout으로, 표준화된 디테일은 Drafting View로 분리해 관리하는 방식이 유지보수 측면에서 효율적입니다.


    3D Detail로 복잡한 접합부 표현하기

    철골 접합부나 커튼월 코너처럼 2D만으로는 이해하기 어려운 부위는 3D 뷰를 상세 축척으로 잘라 상세도로 활용하는 방법이 효과적입니다. 3D Detail은 실제 부재 형상을 그대로 반영하기 때문에 시공사와의 협의 과정에서 오해를 줄이고, 별도의 3D 모델링 재작업 없이 상세도 세트에 바로 포함시킬 수 있다는 장점이 있습니다.

    상세도 관리 시 주의할 점

    뷰 템플릿과 상세 항목(디테일 아이템) 라이브러리를 프로젝트 초기에 정리해두지 않으면, 프로젝트가 커질수록 동일한 디테일을 반복해서 새로 그리는 비효율이 발생합니다. 표준 상세 라이브러리를 먼저 구축한 뒤 프로젝트에 맞게 조합하는 순서를 권장합니다.

    굴착사고 나면 ‘여기까지‘ 피해 간다. [tanθ (≒ 30도 , 1:2:√3)]

    굴착사고 나면 ‘여기까지‘ 피해 간다. [tanθ (≒ 30도 , 1:2:√3)]

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    터파기 공사, 흙막이만 세운다고 끝이 아니다

    도심 현장에서 흙막이 공사가 깔끔하게 완료된 모습을 보면, 많은 사람들이 이제 큰 고비는 넘겼다고 생각합니다. 하지만 실제로 더 위험한 단계는 그다음입니다. 바로 땅을 파고 지하로 내려가는 터파기 공사입니다. 요즘 재개발·재건축 현장만 보더라도 지하 2층, 3층, 4층이 흔하고, 어떤 현장은 수십 미터 아래까지 굴착이 이어집니다. 이 과정에서 문제가 생기면 단순히 현장 내부 사고로 끝나는 것이 아니라, 주변 건물과 도로, 공공시설까지 함께 위험해질 수 있습니다.

    흙막이는 말 그대로 주변 토압을 버텨 주기 위한 구조입니다. 겉으로는 튼튼해 보여도, 지반 상태나 지하수, 인접 구조물 조건이 복잡하면 예상하지 못한 변형이 생길 수 있습니다. 만약 흙막이가 무너지거나 변형이 커지면 현장 안쪽만 망가지는 것이 아닙니다. 바로 옆 노후 건물이 기울어질 수도 있고, 석축이 무너질 수도 있으며, 도로 밑 상하수도관이나 통신관 같은 지하 매설물에도 큰 피해가 생길 수 있습니다. 결국 굴착공사는 “우리 현장만의 문제”가 아니라 주변 전체의 안전과 연결된 공사라고 봐야 합니다.

    그래서 굴착에 들어가기 전 가장 먼저 해야 할 일은 주변 조사입니다. 현장 경계 밖에 무엇이 있는지부터 철저히 확인해야 합니다. 오래된 건물은 없는지, 석축이나 옹벽은 없는지, 도로와 지하 매설물은 어떻게 지나가는지, 인접 시설물은 어떤 상태인지 미리 조사해야 합니다. 세부 기준은 현장과 지자체에 따라 달라질 수 있지만, 대표적으로 굴착 깊이가 크거나 지하층이 깊은 경우, 높이가 큰 옹벽이 있는 경우, 또는 석축·노후건축물·공공시설이 가까운 경우에는 더 엄격한 검토와 심의가 요구됩니다. 특히 굴착 깊이를 기준으로 주변 일정 범위를 위험권으로 보고 관리하는 이유도, 실제 영향이 생각보다 넓게 퍼질 수 있기 때문입니다.

    이때 중요한 것이 전문가 심의입니다. 단순히 “흙막이를 했다”는 사실만으로 안전이 확보되는 것은 아니기 때문입니다. 현장의 토질이 점토인지, 모래질인지, 암반층은 어느 정도인지, 지하수위는 높은지, 차수는 어떻게 할지 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 그 결과에 따라 CIP, SCW, 지하연속벽, 강널말뚝 같은 공법 중 무엇이 적절한지 판단하게 됩니다. 결국 핵심은 공법 이름이 아니라, 그 현장 조건에 맞는 방법을 제대로 선택했느냐입니다. 여기에 인접 건물, 지하철, 교량, 고가도로 같은 주변 구조물까지 함께 고려해야 진짜 안전한 계획이 됩니다.

    또 하나 절대 빼놓을 수 없는 것이 계측입니다. 위험한 공사는 대부분 갑자기 무너지기 전에 작은 신호를 먼저 보냅니다. 흙막이가 미세하게 기울거나, 지하수위가 급격히 변하거나, 주변 건물에 없던 균열이 생기거나, 있던 균열이 빠르게 벌어지는 식입니다. 그래서 지중경사계, 지하수위계, 침하계, 균열계측기 같은 장비를 적절한 위치에 설치해 변형과 이상 징후를 계속 확인해야 합니다. 계측은 형식적인 절차가 아니라, 사고를 사전에 알아차리기 위한 가장 현실적인 안전장치입니다.

    착공 전 주변 건물 현황조사도 매우 중요합니다. 공사 전에 이미 있던 균열인지, 공사 이후 새로 발생한 균열인지 구분하지 못하면 분쟁이 커질 수밖에 없습니다. 그래서 주변 건물의 균열, 기울기, 외벽 상태 등을 사전에 기록해 두어야 합니다. 이 조사를 시공사가 직접 하면 객관성 문제가 생길 수 있기 때문에, 공인된 기관이 제3자의 입장에서 기록하도록 하는 이유도 여기에 있습니다. 결국 이런 절차는 누군가를 번거롭게 하려는 것이 아니라, 사고 예방과 책임 구분을 명확히 하기 위한 최소한의 안전 장치입니다.

    정리하면, 굴착공사는 단순히 땅을 파는 작업이 아닙니다. 흙막이 설치, 주변 조사, 전문가 심의, 계측 계획, 인접 건물 현황조사까지 모두 함께 움직여야 비로소 안전한 공사가 됩니다. 도심지에서의 지하 굴착은 한 현장의 문제가 아니라 주변 도시 환경 전체에 영향을 줄 수 있는 작업입니다. 그래서 공사가 시작되기 전 얼마나 꼼꼼하게 준비했는지가, 결국 사고를 막는 가장 큰 차이를 만듭니다.


    굴착사고 나면 ‘여기까지‘ 피해 간다. [tanθ (≒ 30도 , 1:2:√3)] - 시공 1

    1. 터파기 영향범위 산정 기준

    • 일반적 기준: 통상적으로 굴착 깊이의 1~2배~3배까지 주변 지반에 영향을 미치는 것으로 간주합니다.

    • 발파 시: 발파 진동 및 소음 영향은 25m에서 최대 80m까지 미칠 수 있어 철저한 제어 발파가 필요합니다.

    • 근접 시공: 말뚝 항타 작업의 경우 수로 터널 굴착면에서 최소 18m 이상 이격해야 안전성이 확보된다는 연구 결과가 있습니다.  한국지반환경공학회 +2

    2. 법적 및 기술적 안전 조치 (지하안전관리법)

    • 지하안전영향평가 대상: 굴착 깊이 20m 이상인 터파기 공사는 지하안전영향평가를 의무적으로 실시해야 합니다.

    • 소규모 지하안전영향평가: 굴착 깊이 10m 이상 20m 미만의 굴착공사는 소규모 지하안전영향평가 대상입니다.

    • 주의 사항: 터파기 시 지하수 유입을 방지하고, 주변 지반 침하 및 인접 구조물 붕괴를 막기 위해 철저한 흙막이 공법이 필수적입니다.

    3. 시공 시 영향 최소화 방안

    • 지반조사: 흙의 종류와 강도를 사전에 정밀하게 파악하여 흙막이 구조물의 설계에 반영해야 합니다.

    • 배수 관리: 지하수위 저하로 인한 주변 지반 침하를 막기 위해 차수 처리가 필요합니다.

    • 계측 관리: 흙막이 벽체의 변위, 지하수위 변화 등을 지속적으로 계측하여 이상 징후를 조기에 발견해야 합니다.

    터파기는 건축물의 기초를 놓기 위한 핵심 공정으로, 지반의 붕괴나 지하 시설물 손괴가 발생하지 않도록 주변 영향범위 내에 대한 정밀한 사전 검토가 필수적입니다.


    - 아래는 옹벽설계 기본편 -

    2. 옹벽이란?

     

    옹벽(retaining wall)은 무엇인가를 버티기 위한 벽식 구조물을 통칭합니다.

    주로 토사와 물을 막고 전면과 배면에 공간을 확보하기 위한 목적으로 설치됩니다.

     

    3. 옹벽의 종류

     

    그림.1 옹벽의 종류

    그림.1 옹벽의 종류

     

    1) 중력식 옹벽

    • 가장 기초적인 옹벽 구조물

    • 외력에 대하여 구조물의 자중으로 저항하는 구조물

    • 석축 쌓기, 보강토 옹벽 또한 큰 의미에서 중력식 옹벽에 포함됨.

     

    2) L형 옹벽

    • 외력에 대하여 구조물의 자중과 저판위의 토압으로 저항하는 구조물

    • 배면토사에 기초가 위치하는 L형과 전면부에 기초가 위치하는 역L형이 있음.

     

    3) 역T형 옹벽

    • 외력에 대하여 구조물의 자중과 저판위의 토압으로 저항하며 앞굽판의 팔길이로 전도에 대한 저항력을 향상시킨 구조물

     

    4) 부벽식 옹벽

    • 역T형(L형) 옹벽에 벽체와 저판을 연결하는 벽체를 설치하여 압축 또는 인장 보강을 하여 내력을 향상시킨 구조물

      

    4. 옹벽은 어떤 상황에 필요한가요?

     

    흙을 안전하게 쌓으려면 약 30°이내 경사면이 필요합니다.

    성토사면이 시공성이나 경제성에서 불리한 것으로 판단될 때 옹벽을 설치해서 사면을 대체합니다.

     

    성토면 끝에 부지경계가 인접 또는 저촉된 경우, 성토범위가 과다한 경우, 방음벽 기초, 난간 기초, 교대날개벽 등 구조물 기초와 흙막이가 동시에 필요한 경우가 이에 해당됩니다.

     

    그림.2 옹벽을 설치하는 경우

    그림.2 옹벽을 설치하는 경우

     

     

    5. 옹벽 설계는 어떻게 하나요?

     

    • 대상지 현황을 분석하여 벽체의 높이를 결정하고, 설계하중(외력)을 결정, 저판(기초)설치 제약조건 등을 분석하여 옹벽형식을 가정, 설계단면 작성

     

    • 외력에 대하여 활동, 전도, 지지력 등을 검토하여 외적 안전성을 검토.

     

    그림.3 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 - 4.4 안전율 기준

    그림.3 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 - 4.4 안전율 기준

     

    • 옹벽 구조물에 발생하는 내력에 대하여 부재의 안전성을 검토.

      

    5.1 설계하중

     

    옹벽 설계시 고려해야 하는 하중은 다음과 같습니다.

     

    1) 토압

    토사의 팽창(주동, active) 또는 압축(수동, passive)에 의해 발생하는 외력

     

    그림.4 주동, 수동토압 개념도

    그림.4 주동, 수동토압 개념도

     

    옹벽 배면의 상재하중 또는 인접한 구조물에 의한 토압

     

    그림.5 상재하중에 의한 토압 개념도

    그림.5 상재하중에 의한 토압 개념도

     

    2) 자중

    옹벽구조물의 중량

     

    3) 활하중

    옹벽 배면의 뒷채움 작업하중과 차량하중

     

    4) 부가하중

    벽체상단 부착물의 하중

     

     

    5.2 벽체

     

    1) 벽체 높이

    성토가 되어 발생하는 단차에 여유높이와 원지반에 설치되는 기초의 두께 동결심도를 고려하여 벽체 높이를 결정합니다.

     

    2) 벽체 두께

    벽체의 두께는 벽체 상단에 설치되는 구조물(차량방호책, 난간, 방음벽 등)을 고려하여 결정하며 최소 300mm이상을 확보해야 합니다.

    최소 폭은 설계기준, 설계요령마다 상이하나 실제 배근을 고려해보면 이해가 쉽습니다.

     

    아래는 옹벽 벽체 상단의 배근 예시입니다.

     

    그림.6 옹벽 벽체 상단 배근 예시

    그림.6 옹벽 벽체 상단 배근 예시

     

    벽체를 250mm의 두께로 설계해도 철근의 최소간격을 만족시킬 수 있으나 콘크리트 다짐기의 크기가 작아져 좁은 간격으로 더 많은 횟수의 다짐을 해야 하기에 시공성이 저하 됩니다.(콘크리트 진동다짐기의 제원과 등급은 ACI-309-05 Guide for consolidation of concrete를 참고.)

     

    옹벽 벽체 상단에 방호벽, 방음벽 등의 구조물이 설치되는 경우 여건에 맞게 두께를 조절해야 합니다.

     

    그림.7 벽체 상단 구조물 설치시 벽체두께 산정

    그림.7 벽체 상단 구조물 설치시 벽체두께 산정

     

     

    3) 기초 심도

    저판의 설치깊이는 지지층의 깊이, 동결심도, 설치되는 시설물 등을 고려해서 결정합니다.

    지표면 아래로 최소한 1.0m 이상의 깊이에 설치해야 합니다.

     

    그림.8 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.1 활동 안정성

    그림.8 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.1 활동 안정성

     

     

    4) 전면경사

    옹벽의 벽체는 직각으로 설치될 것이라 생각하기 쉽습니다만, 아래 기준에 따라 1:0.02 이상의 경사를 설치해야 합니다.

     

    그림.9 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.6.2 옹벽의 구조상세

    그림.9 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.6.2 옹벽의 구조상세

     

    그림.10 KCS 11 80 05 콘크리트옹벽 3.3.6 전면경사

    그림.10 KCS 11 80 05 콘크리트옹벽 3.3.6 전면경사

     

    기초판 길이가 1m 일 때 20mm(평판재하시험의 침하량 한계)의 부등침하가 발생하는 경우의 처짐각이 0.02이므로 지반침하가 발생된 후 벽체가 90도를 넘지 않도록 미리경사를 주는 것입니다.

    주행자의 심리적 안정성을 도모하기 위함이기도 합니다.

     

    그림.11 침하와 수평변위

    그림.11 침하와 수평변위

     

     

    5.3 저판

     

    외력에 대한 안정성 검토를 통해 저판의 크기를 결정합니다.

     

    1) 활동(Sliding)

    수평방향으로 작용하는 외력에 대하여 수평이동(미끄러짐)에 저항하도록 설계해야 합니다.

    설계시 저항력이 1.5배 이상 되어야 합니다. (옹벽전면의 수동토압 고려시 2.0배 이상)

     

    그림.12 활동(Sliding)

    그림.12 활동(Sliding)

     

    저항력이 부족한 경우, 저판의 길이 확대로 지지면의 마찰력 증가, 활동방지벽 설치로 수동토압으로 활동에 대한 저항력을 증가시키는 방법이 있습니다.

     

    그림.13 활동방지벽

    그림.13 활동방지벽

     

    활동방지벽의 높이는 아래 기준에 따라 결정합니다.

     

    그림.14 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.2 활동저항력의 증가

    그림.14 KDS 11 80 05 콘크리트옹벽 4.4.2 활동저항력의 증가

     

    활동방지벽은 전면부 지반의 마찰력과 수동토압으로 저항합니다.

     

    그림.15 활동방지벽 설치시 가상파괴면

    그림.15 활동방지벽 설치시 가상파괴면

     

    그림.16 활동방지벽 설치시 저항력

    그림.16 활동방지벽 설치시 저항력

     

    활동방지벽의 위치는 추가하중을 유발하지 않으면서 최대 저항력을 유발하도록 배치해야 합니다.

     

    그림.17 활동방지벽 위치와 특징

    그림.17 활동방지벽 위치와 특징

     

    활동방지벽의 설치시 구조물 굴착선에 맞는 형상으로 설치해야 합니다.

     

    그림.18 활동방지벽 설치 굴착선

    그림.18 활동방지벽 설치 굴착선

     

    2) 전도(Overturning)

    수평방향으로 작용하는 외력에 대하여 회전에 저항하도록 설계해야 합니다.

    설계시 저항력이 2.0배 이상 되어야 합니다.

     

    그림.19 전도(Overturning)

    그림.19 전도(Overturning)

     

    저항력 부족시, 저판의 길이 확대로 배면토사에 의한 저항모멘트 증가, 앞굽설치로 팔길이를 늘려 저항모멘트를 증가시키는 방법이 있습니다.

     

    그림.20 저항모멘트를 증가 시키는 방법

    그림.20 저항모멘트를 증가 시키는 방법

     

     

    3) 지지력(Bearing capacity)

    기초면의 지반반력에 대하여 기초지반이 저항하도록 설계해야 합니다.

    설계시 허용지지력 3.0배 이상 되어야 합니다.

     

    그림.21 지지력(Bearing capacity)

    그림.21 지지력(Bearing capacity)

     

     

    옹벽에 작용하는 수직력의 편심거리에 따라 지반반력 분포가 다음과 같이 구분됩니다.

     

    그림.22 편심거리와 지반반력분포

    그림.22 편심거리와 지반반력분포

     

    지지력 부족시, 저판의 길이 확대로 지반반력 분산, 지반개량으로 극한지지력 증가, 말뚝기초 설치로 지지층까지 하중을 전달하는 방법이 있습니다.

     

    그림.23 지지력 부족 해결 방법

    그림.23 지지력 부족 해결 방법

     

     

    5.4 옹벽 본체 안전성 검토

     

    외력에 대하여 안전성 검토가 끝났으면 옹벽의 형상(높이와 저판길이)이 결정될 것입니다.

    이후 옹벽에 발생하는 내력(단면력)에 대하여 설계기준에 맞게 단면검토를 수행하고 안전성을 확보해야합니다.

    에코델타시티 기회발전특구, 강서선 예타 선정, 공단 입주 확정... 탄력...

    에코델타시티 기회발전특구, 강서선 예타 선정, 공단 입주 확정... 탄력...

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    -기회발전특구 지정에 AI·로봇·데이터센터 기업 투자 지속...산업 집적 효과 가속화



    -서부산권 남북 연결 도시철도 강서선 21.1km 예타 선정 등 광역 교통망 확충 본격화


    -3월 ‘독립형’ 분양 개시… 제조·업무형 이어 기업 맞춤형 공간 제공




    [사진: 반도건설 최대규모‘에코델타시티 반도아이비플래닛’ 단지 전경 투시도]



    반도건설‘반도 아이비플래닛’은 부산 에코델타시티 내 첫 대규모 지식산업센터로 최근 부산 강서구가 에코델타시티를 신규 기회발전특구로 지정하며 다양한 세제 및 재정 혜택의 수혜를 받을 것으로 기대된다. 또한 서부산권 남북 연결 도시철도 예비타당성조사 대상사업으로 선정됐으며, 가덕대교~송정나들목 고가도로 공사 기공식과 가덕도신공항건설 공사 시공사 선정 임박소식과 서울과 영남권을 잇는 남부내륙철도 착공 호재까지 이어지며 투자자와 기업 모두의 관심이 집중되고 있다.


    -부산 에코델타시티 신규 기회발전특구로 지정...입주사 혜택 기대감 상승


    부산시는 반도 아이비플래닛이 위치한 부산 에코델타시티의 약 37만 평을‘기회발전특구’로 지정했다. 에코델타시티의 탄탄한 대규모 전력 공급 능력과 스마트시티 기반 첨단 산업 육성 여건을 높게 평가한 결과다.


    새롭게 지정된 기회발전특구에는 데이터센터, 모빌리티, 로봇 산업을 중심으로 총 14개 기업이 5조3천615억 원 규모의 투자가 예정됐으며 965명 규모의 고용 창출 효과가 기대된다. 향후 입주 기업들은 ▲법인세·소득게 감면 ▲취득세·재산세 감면 ▲지방 투자 촉진 보조금 가산 ▲전문인력양성 프로그램 지원 등 세제 및 재정 인센티브가 적용돼서 입주를 고민하던 기업의 관심이 쏠리는 것은 물론 지역 일자리 창출과 미래산업 분야 민간투자도 확대도 기대된다.


    -서부산권 남북 연결 도시철도 구축 본격화... 산업 단지 가치 키우는 교통 호재 릴레이


    부산 에코델타시티는 탄탄한 산업 인프라는 물론 주변 거점을 잇는 다양한 교통 호재까지 이어지며 미래가치를 계속해서 키워나가고 있다.


    먼저, 서부산권 남북 연결 도시철도 강서선 구간은 강서구 대저역(3호선)에서 에코델타시티를 거쳐 명지오션시티까지 이어지는 21.1km 길이의 도시철도로 강서선이 기획재정부의 예비타당성조사 대상사업으로 선정됨에 따라 대중교통망의 조기 확충도 기대되고 있다. 본 사업은 △도시철도 3호선 △부산김해경전철 △부전-마산선 △하단~녹산선 △부산형 급행철도(BuTX) 등 5개 노선과의 환승 체계를 구축해 노면전차(트램)로 운행할 계획이다.


    부산 가덕대교부터 송정나들목을 잇는 고가도로 건설사업도 이번 달 초 기공식을 가졌다. 고가도로가 완성되면 기존 평면도로에서 겪던 교통 체증을 해소하고 통행 안정성을 높이는 효과는 물론, 가덕도신공항 개항에 따른 교통 수요 증가도 충분히 소화해 낼 것으로 기대된다. 특히 최근 가덕도신공항건설 사업이 대우건설 컨소시엄과 수의계약을 유력하게 검토하는 등 다시금 불을 지피며 속도를 낼 것으로 기대되고 있어서 인근 권역의 가치 상승을 견인하고 있다.


    -에코델타 “반도 아이비플래닛 ”입주 업종 확대·가덕도공단 입주 계약 체결...분양 문의 탄력!


    반도건설이 부산 최대 규모, 에코델타시티 내 첫 지식산업센터로 선보인‘에코델타시티 반도아이비플래닛’이 가덕도신공항건설공단 입주를 확정지어서 산하기관 동반 입주가능성까지 예상되며 에코델타시티의 산업 경쟁력 강화에 따른 수혜를 입을 것으로 기대된다.


    또한 지난해 7월 부산 강서구가 강서구 내 지식산업센터 총 15개 입주 가능 업종을 확대 발표함에 따라 입주 기업의 다양성도 확보했다.


    지난해 말에는 가덕도신공항건설공단과 입주 계약을 체결하여 준공이 완료되는 2026년 10월말 ~11월 입주예정이며 공단 산하 기관과 협력사 등 다양한 기업의 동반 입주 가능성이 열리며 경쟁력 있는 산업 거점 마련을 모색 중인 기업들의 이목이 집중되고 있다.


    반도건설 분양소장은 “가덕도신공항건설공단의 입주가 확정되면서, 국가기관 유치에 따른 안정성과 미래 가치가 부각되고 입주 업종 기업의 관심이 급증하고 있다”며 “특히 공단 입주에 따른 산하기관 및 협력사 등 추가 수요 기대감으로 인한 호실 선점 경쟁도 더욱 치열해질 전망이다.”라고 자신감을 내비쳤다.


    한편‘에코델타시티 반도아이비플래닛’은 부산광역시 에코델타시티 도시지원 5-1, 5-2BL에 지하 2층~지상 8층, 연면적 16만6,292㎡, 지식산업센터 1,128실 및 근린생활시설 82실 등 부산 최대 규모의 지식산업센터로 조성될 예정이다. 유형에 따라 제조형, 업무형, 독립형 등 다양한 고객과 기업에 최적화된 하이브리드형 지식산업센터로 구성된다.


    현재 분양중인 제조형, 업무형, 상업시설에 이어 3월 독립형 분양을 앞두고 있다.


    모델하우스는 부산시 강서구 명지동 일원에 마련돼 있으며, 준공은 2026년 9월 예정이다.

    배너 이미지
    가덕도신공항, 두 번 유찰 끝 수의계약 전환…10.7조 공사 재가동

    가덕도신공항, 두 번 유찰 끝 수의계약 전환…10.7조 공사 재가동

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    공기 106개월로 조정…대우건설 컨소시엄과 절차 착수


    2035년 개항 재확인…연약지반·공사비 증액은 변수

    가덕도신공항 조감도(국토교통부 제공). 뉴스1 ⓒ News1

    가덕도신공항 조감도(국토교통부 제공). 뉴스1 ⓒ News1



    (세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 부산 가덕도신공항 부지조성공사가 두 차례 유찰 끝에 대우건설 컨소시엄과의 수의계약 절차에 들어가면서 장기간 표류하던 10조 7000억 원 규모 사업이 사실상 재가동됐다. 공사기간을 106개월로 조정한 정부는 2035년 개항 목표를 재확인하며 사업 정상화에 속도를 내고 있다.

    두 번 유찰 끝 수의계약…가덕도신공항 '재출발'

    2일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단에 따르면 부지조성공사는 두 차례 일반입찰이 모두 단독 응찰로 유찰되자 국가계약법 시행령 제27조에 따라 대우건설 컨소시엄과 수의계약을 추진하기로 했다.



    공단은 조달청에 수의계약 절차 진행을 요청했으며, 조달청은 대우건설(047040) 컨소시엄의 시공 경험과 기술력, 경영상태 등을 종합 평가하는 입찰참가자격 사전심사에 착수할 예정이다. 적격 판정을 받을 경우 수의계약 참여 의사 확인과 현장설명회를 거쳐 6개월간 기본설계에 들어간다. 이후 중앙건설기술심의위원회 심의를 통과하면 연내 우선 시공분 착공이 목표다.


    사업비 10조 7000억 원, 공사기간 106개월로 조정된 이번 부지조성공사는 기존 84개월·10조 5000억 원 조건에서 시공사 선정이 잇따라 무산된 끝에 마련된 새 출발을 위한 청사진이다.


    과거 우선협상대상자였던 현대건설 컨소시엄이 공기 연장을 둘러싼 이견으로 이탈한 이후 정부는 기간과 공사비를 조정해 재입찰에 나섰다. 결국 대우건설이 주관하는 19개사 컨소시엄만 남아 수의계약 단계까지 올라왔다.


    대우건설(지분 55%)을 비롯해 HJ중공업, 중흥토건, 동부건설, BS한양, 두산건설과 부산·경남 지역 건설사 13곳이 참여해 국책사업과 지역 건설 생태계가 함께 움직이는 구도도 형성됐다.



    이라크 알포 신항만 컨테이너터미널 안벽공사 현장의 연약지반 처리 및 매립공사가 진행된 모습(대우건설 제공).뉴스1 ⓒ News1

    이라크 알포 신항만 컨테이너터미널 안벽공사 현장의 연약지반 처리 및 매립공사가 진행된 모습(대우건설 제공).뉴스1 ⓒ News1

    대우건설 "연약지반·해상공사, 기술로 돌파"

    대우건설은 초연약지반과 해상공사가 결합된 이번 사업에서 이라크 알포 신항만과 부산~거제를 잇는 거가대로 침매터널 등 대형 해상 공사 실적을 핵심 강점으로 내세운다. 알포 신항만에서 부등침하를 억제하며 대형 항만공사를 수행한 경험과, 개통 15년이 지나도록 부등침하나 누수가 보고되지 않은 거가대로 해저침매터널 시공 실적을 바탕으로 연약지반 안전성 논란을 돌파하겠다는 구상이다.



    대우건설 관계자는 "동남권 관문공항의 시작을 알리는 초대형 국책사업이라는 상징성을 잘 알고 있다"며 "초고난이도 연약지반 공사에 대한 우려는 그간 축적한 해상 토목 기술력과 실적으로 충분히 극복해낼 것"이라고 말했다.


    회사는 가덕도 일대 지반조사를 마치고 기존 기본계획 자료와 거가대로 시공 당시 축적된 데이터를 함께 분석하며 설계 보완 작업을 진행 중이다. 연약지반 구간에는 매립공법 변경과 준설치환 공법을 병행하는 방안을 검토하고 있으며, 활주로 핵심부에는 연약지반을 제거한 뒤 사석과 토사로 치환해 잔류침하를 최소화하는 방안을 검토하고 있다.


    일본 간사이공항과 달리 가덕도는 연약지반 아래 암반층이 존재하는 구조여서 적정 공법을 적용하면 부등침하 리스크를 관리할 수 있다는 것이 회사와 전문가들의 공통된 판단이다.



    홍지선 국토교통부 2차관(왼쪽)이 지난 20일 가덕도신공항건설공단과 가덕도신공항 건설 예정지를 방문해 사업 추진현황과 현장 여건을 점검했다.(국토교통부 제공).뉴스1 ⓒ News1

    홍지선 국토교통부 2차관(왼쪽)이 지난 20일 가덕도신공항건설공단과 가덕도신공항 건설 예정지를 방문해 사업 추진현황과 현장 여건을 점검했다.(국토교통부 제공).뉴스1 ⓒ News1

    "2035년 개항은 약속"…정부·대우·지역 한배 탔다

    관건은 수의계약 절차의 속도와 설계·시공 리스크를 얼마나 정교하게 관리하느냐다. 공기 106개월이 연약지반 안정화와 시공 난이도를 충분히 반영한 안전 마진인지, 수조 원대 공사비 증액이 추가 논란 없이 사회적 합의로 이어질 수 있을지가 핵심 변수로 꼽힌다.



    기술력과 공정 관리 역량을 내세운 대우건설, 2035년 개항을 재확인한 정부, 동남권 관문공항을 기다려온 지역사회가 보폭을 맞출 경우 가덕도신공항 건설은 안정적 궤도에 오를 전망이다.


    정부도 2035년 개항 약속을 재차 강조하며 수의계약 추진에 보조를 맞추고 있다. 홍지선 국토교통부 2차관은 최근 가덕도신공항건설공단과 예정지를 찾아 사업 추진 상황을 점검하고 "2035년 개항은 국민과의 약속인 만큼 차질 없는 사업 추진을 위해 철저히 관리하겠다"고 말했다.


    <용어설명>


    ■ 가덕도신공항

    부산 강서구 가덕도 일대에 건설이 추진 중인 대형 국제공항이다. 동남권 항공 수요 분산과 부산·경남권 경제 활성화, 물류 경쟁력 제고, 국가 균형발전을 목적으로 현대적인 공항 시설과 교통 인프라를 갖춘 새로운 관문공항으로 기획됐다. 기존 김해공항의 문제점(활주로·시설 협소, 소음 등)을 개선하고, 국제선·물류·관광산업 확장과 동남권 성장 거점 역할을 목표로 사업이 진행되고 있다.

    건축학도 1, 2학년 때 알았더라면 좋았을 것들 [인스타 건축연습, Constructing Architecture]

    건축학도 1, 2학년 때 알았더라면 좋았을 것들 [인스타 건축연습, Constructing Architecture]

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    건축학도 1~2학년 때 알았더라면 좋았을 것들

    10년 현업에서 보낸 건축사로서 지금 와서 느끼는 가장 큰 후회는 학부 초기에 기초를 제대로 다지지 못했다는 것입니다. 대학원생 때 실무 프로젝트에 참여하면서 깨달은 것들, 개인 건축사사무소를 운영하며 배운 것들을 후배들과 나누고 싶습니다.


    1학년이 반드시 익혀야 할 것: 손 드로잉의 가치

    지금 학생들을 보면 1학년부터 AutoCAD 정복에 집중합니다. 저도 그랬습니다. 하지만 현장에서 협력업체와 현황을 그리고, 클라이언트에게 빠르게 스케치로 아이디어를 설득해야 할 때 손 드로잉의 능력이 얼마나 중요한지 깨달았습니다.

    손으로 그리면 공간감이 생깁니다. CAD는 2D 선 그리기 도구일 뿐입니다. 손 드로잉을 하면서 당신은 그 공간 안에서 사람의 동선을 생각하고, 빛이 어떻게 들어올지 상상합니다. 이게 건축 설계의 본질입니다. 실제 현장에서 시공사와 만날 때도 노트에 빠르게 스케치하는 것만으로 신뢰감이 생깁니다.

    • 스케치북을 항상 들고 다니면서 일상의 공간들을 그려보세요
    • 정면도, 단면도만 그리지 말고 3D 투시도를 손으로 그리는 연습을 반복하세요
    • 설계 과제할 때 CAD 작업 전에 최소 10장 이상의 스케치를 완성하는 것을 원칙으로 삼으세요

    1학년이 간과하는 것: 재료를 직접 만져야 하는 이유

    건축학 입문 과제에서는 보통 추상적인 개념들을 다룹니다. 하지만 건축은 물리적 재료의 학문입니다. 저는 3학년이 되어서야 건설사 현장을 처음 방문했는데, 그때의 충격은 지워지지 않습니다. 도면에서 본 콘크리트는 회색 평면이었지만, 실제 노출콘크리트는 질감, 색감, 무게감이 완전히 달랐습니다.

    재료를 모르면 설계도 현실감이 없습니다. 아무리 좋은 개념의 건물도 재료 선택이 잘못되면 형편없어집니다.

    콘크리트의 특성 - 현장에서 배우는 것

    콘크리트는 압축에는 강하지만 인장에는 약합니다. 이걸 이론으로만 알면 안 됩니다. 실제 건설 현장에서 콘크리트 타설 과정을 보면, 왜 철근 배치가 그렇게 중요한지 체감합니다. 저는 2년차일 때 콘크리트 큐어링 과정을 현장에서 직접 본 뒤로 부실 시공을 걱정하는 눈이 생겼습니다. 습도 관리, 양생 기간, 타설 온도 차이로 인한 갈라짐 위험까지 모두 이해하게 되었습니다.

    목재의 습식과 건식 - 조습 특성의 중요성

    목재는 살아있는 재료입니다. 습도에 따라 부피가 변합니다. 학부 때는 이걸 단순 지식으로 알았지만, 실제 목조 개축 프로젝트를 진행하면서 목재의 방향에 따른 수축 비율, 환기의 중요성을 깨달았습니다. 겨울에 목재 바닥이 갈라지는 것도, 여름에 문짝이 뒤틀리는 것도 모두 습기 때문입니다. 과제 때 목재 샘플을 구해서 습도 변화에 따른 변형을 직접 측정해보세요.

    강재의 부식과 접합부 - 기술자들의 노하우

    철강은 부식에 약합니다. 하지만 많은 학생이 이를 간과하고 노출 강재 디자인을 합니다. 현장에서 시공사는 방청 처리, 드립 디테일, 신축 조인트 같은 세부를 다시 설계합니다. 강재 접합부의 용접, 볼트 구멍 뚫림, 내진 설계와의 관계까지 이해하려면 강구조 현장을 방문하는 것이 최고의 교육입니다. 5학년 설계 때 이미 늦습니다.

    실무 팁: 각 재료별로 샘플을 모으고 보관하세요. 크기별로 정리해서 졸업 후에도 클라이언트 상담 때 보여줄 수 있는 자산이 됩니다. 저는 여전히 1학년 때 모은 샘플들을 사무실에 보관하고 있습니다.

    1학년이 꼭 익혀야 할 스케일 감각

    1:100 모형 과제를 하면서 대부분의 학생은 "미니어처 건물 만들기"로 생각합니다. 하지만 이건 공간 감각 훈련입니다. 1:100 모형의 1cm는 실제 1m입니다. 당신이 만든 모형에서 2cm 높이의 창은 실제로 2m 높이입니다. 이게 사람에게 어떤 느낌을 주는지 상상할 수 있어야 합니다.

    저는 설계할 때마다 마음속으로 1:1 스케일로 그 공간을 걸어봅니다. 천장 높이 2.4m이라면, 실제로 2.4m 높이 실내에 서 있는 나를 상상합니다. 이런 감각이 없으면 도면은 완벽해도 완성된 건물은 답답하거나 황량합니다.

    • 과제 모형을 만든 후, 실제 건물의 비슷한 공간을 방문해서 비교해보세요
    • 손가락 한 마디가 약 2cm인 것을 이용해서 1:100 스케일의 인체 비율을 항상 체크하세요
    • 모형 사진을 찍을 때, 실제 사진과 비슷한 앵글에서 촬영해서 차이를 느껴보세요

    2학년이 놓치는 것: 구조 원리가 설계 아이디어보다 먼저다

    2학년 설계 과제는 종종 추상적인 개념부터 시작합니다. "흐름", "기억", "경계" 같은 말이죠. 하지만 현실의 건축은 구조부터 결정됩니다. 평면이 먼저 나오고, 그다음에 구조 시스템이 따릅니다. 구조가 정해지면 벽, 기둥, 보의 위치가 결정되고, 그 안에서 당신의 공간 개념을 펼쳐야 합니다.

    저는 건축사 자격을 취득하면서 구조 설계 기초를 다시 공부했습니다. 그 후로 설계할 때 가장 먼저 하는 것이 구조 계획입니다. 기둥 그리드를 먼저 정하고, 그 안에서 공간을 만드는 것입니다. 이 방식이 시공 시간도 단축되고, 클라이언트 변경 요청도 훨씬 수용하기 쉽습니다.


    2학년이 반드시 시작해야 할 것: 건축법 기초

    많은 학생이 5학년 설계 과제 전까지 건축법을 제대로 공부하지 않습니다. 저도 그랬고, 그로 인해 현업에서 몇 번 실수를 했습니다. 하지만 건축법은 설계의 제약이 아니라, 설계의 바탕입니다. 법규를 이해하고 그 안에서 창의성을 펼칠 때 가장 설득력 있는 설계가 나옵니다.

    용도 분류가 설계의 모든 것을 결정한다

    건축법상

    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    업로드 이미지

    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

    주차장의 종류 주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장 이 있습니다.


    주차장의 종류

    주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

    종류 정의 특징
    노상주차장
    (路上駐車場)
    도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장 일반(불특정 다수)의 이용에 제공. 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리
    노외주차장
    (路外駐車場)
    도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장 일반의 이용에 제공. 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당
    부설주차장 건축물, 골프연습장 등 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장 건축물 신축·증축·용도변경 시 필수 설치. 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식으로 설치

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    주차를 하는 방식에 따라

    (1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

    (2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.


    부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

    부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

    이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른 일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 "언제 넣어야 하는지"를 한 번에 정리합니다.


    1. 먼저 정리할 개념

    개념 내용
    시설물 분류 부설주차장 산정은 "무슨 건물인가"가 1순위. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시
    면적 기준 (시설면적) 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산 적용. 단, 주차를 위한 면적은 제외

    2. 일반 건축물 주차대수 산정

    부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

    업로드 이미지

    A. 일반용도 설치기준 요약

    용도 산정 기준
    위락시설 시설면적 67㎡당 1대
    문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장 시설면적 100㎡당 1대
    제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설 시설면적 134㎡당 1대
    수련시설, 공장, 발전시설 시설면적 350㎡당 1대
    창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터 시설면적 400㎡당 1대
    그 밖의 건축물 시설면적 200㎡당 1대
    골프장 1홀당 10대
    골프연습장 1타석당 1대
    옥외수영장 정원 15명당 1대
    관람장 정원 100명당 1대

    B. 소수점 처리 핵심

    주의 — 소수점 처리 규정

    별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.


    3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

    부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

    3-1. 단독주택 산정

    단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다. 기준은 아래 2단계입니다.

    시설면적 구간 주차대수
    50㎡ 이하 0대
    50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하 1대
    180㎡ 초과 1대 + 초과분 120㎡마다 1대 추가 (0.5 이상 → 1대)
    예시 — 시설면적 240㎡ 단독주택: 기본 1대 + 초과 60㎡ ÷ 120㎡ = 0.5 → 1대 = 최종 2대

    3-2. 다가구주택 산정

    다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 "다가구주택, 공동주택, 오피스텔"을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

    핵심은 두 가지입니다.

    • 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

    • 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30㎡ 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

    다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

    3-3. 다세대주택 산정

    다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.


    4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

    주택건설기준 규정 제27조는 "전용면적 합계"를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다.

    전용면적 구간 적용 기준 (광역시)
    85㎡ 이하 구간 전용면적 합계 ÷ 85 (85㎡당 1대)
    85㎡ 초과 구간 전용면적 합계 ÷ 70 (70㎡당 1대)

    실무 팁

    세대 전용면적이 섞여 있으면 — 85㎡ 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고, 85㎡ 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.
    주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다.
    부산 별표 7 제5호는 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30㎡ 이하는 0.5대 이상입니다.

    업로드 이미지

    부설주차장 설치예시

    4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

    • 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

    • 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

    • 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

    • 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

    • 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대


    5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

    조건 기준
    전체 주차대수 10대 미만 설치 의무 없음
    전체 주차대수 10대 이상 전체의 3% 이상을 장애인 전용으로 배정. 장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따름

    6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

    전기차는 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

    6-1. 대상이 되는 시설

    친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다. 부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

    6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

    구분 전용주차구역 충전시설
    신축 총 주차대수의 5% 이상 5% 이상
    기축 총 주차대수의 2% 이상 2% 이상

    실무 주의

    부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.


    7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

    자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

    항목 기준
    일반 부설주차장 대상 시설 자동차 주차대수의 20%
    주택단지 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20%
    설치 면제 계산 결과가 5대 미만인 경우

    자전거 주차 산정 순서

    ① 자동차 주차대수 산정 완료 → ② 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인 → ③ 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획


    8. 확장형 주차대수는

    주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치


    9. 체크리스트

    부설주차장 실무 체크리스트

    1. 건축물 용도 분류를 확정합니다
    2. 시설면적을 확정합니다 (공용 포함, 주차면적 제외)
    3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다
    4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다
    5. 장애인 전용은 총 주차대수 10대 이상이면 3% 이상을 배정합니다
    6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5%(신축) 또는 2%(기축)를 적용합니다
    7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

    부산시 부설주차대수 산정 계산기

    용도를 추가하고 면적 또는 세대정보를 입력한 뒤 계산하기를 누르세요. 근생+다가구 등 복합용도 지원.

    배너 이미지
    같은 건물인데, 시공사 마다 시공비용이 다른 이유? 건축가, 현장 소장이 한 자리 모여 알려주는 주택 건축 시공비 산정 과정과 내용, & 유의 점

    같은 건물인데, 시공사 마다 시공비용이 다른 이유? 건축가, 현장 소장이 한 자리 모여 알려주는 주택 건축 시공비 산정 과정과 내용, & 유의 점

    검색어 "시공사"이(가) 제목 · 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    업로드 이미지

    평단가를 "자재별·형태별"로 말하려면 먼저 어떤 평단가인지(기준)부터 맞춰야 합니다. 현실에서 평단가는 보통 3가지가 섞여 나옵니다.

    구분 기준 주요 활용
    ① 표준 단가 한국부동산원 건물신축단가표 기반 용도별 평균값 감정평가·감리비 산정 (시장 도급가와 1:1 아님)
    ② 도급 평단가 건물만 기준 순공사비 (설계비·부대공사 제외) 시공 계약, 시장 체감 단가
    ③ 총사업비 평단가 ② + 설계·인허가 + 토목·조경·외부부대 + 가구·가전 + 예비비 전체 사업 예산 편성

    1) 형태(용도)별 '표준' 평단가

    한국부동산원 건물신축단가표 용도별 평균값(2025년 단가표 기반으로 정리된 수치)에서 평당 공사비는 대략 아래 수준입니다.

    형태(용도) 표준 평당 공사비(원/평)
    단독·다가구 6,863,601 (약 686만원/평)
    다중주택 7,022,001 (약 702만원/평)
    다세대 6,782,751 (약 678만원/평)
    연립(평균) 7,687,185 (약 769만원/평)
    아파트 6,360,338 (약 636만원/평)
    주거용 오피스텔 6,420,945 (약 642만원/평)
    근린생활시설 6,339,290 (약 634만원/평)
    창고 2,840,828 (약 284만원/평)
    공장 3,476,138 (약 348만원/평)

    이 값은 "시공 계약서의 최종 금액"이라기보다, 용도·구조별 신축가격을 제시하는 공적 활용 자료 성격입니다(감정평가/여신/감리비 산정 등에 활용).


    2) 단독주택 "구조(형태)별" 도급 평단가(시장 체감)

    현장에서 사람들이 말하는 "평당 700/800/900/1000"은 대부분 도급 평단가(순공사비) 쪽입니다. 시공사 기준(설계 포함, 가구·가전·부대공사 별도)으로 다음 같은 수준이 제시됩니다.

    구조 많이 나오는 구간(만원/평) 근거/특징
    경량철골 600~ 경제성/공기 단축, 단열·방음 보강에 따라 상승
    목조 700 내외 단열 유리, 방음/내구/방재 옵션에 따라 편차
    철근콘크리트(RC) 850 내외 내구/방음 유리, 공기 길고 기초·거푸집·양생 영향

    여기에 "마감 상향"이 붙으면 900~1000만원/평 이상으로 올라간다는 식의 시장 언급도 많습니다.


    3) "자재(마감)별"로 얼마나 달라지나

    동일 구조라도 평단가를 흔드는 1순위는 외장·창호·내장 마감 사양입니다. 특히 외장재는 편차가 크고, 벽돌은 자재보다 인건비 비중이 큰 편이라 대체재(파벽돌 타일 등)로 20~30% 절감 가능합니다.

    외장재 단가 수준 특이사항
    외단열+미장 (스타코/드라이비트 계열) 기준선 (가성비형) 단가 절감 효과 우수
    치장벽돌 기준선 대비 상향 앵커/간격·내진 디테일 적용 시 인건비 추가
    석재 (전면) 급상승 보통 "부분 포인트"로 타협
    금속패널/세라믹사이딩 총비용 안정화 공기 단축 효과, 고급 징크는 상향

    즉 "RC라서 얼마"가 아니라 RC + (외장/창호/내장 급)이 평단가를 만듭니다.


    4) 평당 비교를 할 때 반드시 같이 적어야 하는 7가지

    주의: 아래가 빠지면 "서로 다른 공사"를 비교하게 됩니다

    1. 기준 면적: 연면적 기준인지 (다락/발코니 포함 여부)
    2. 포함 범위: 설계비/감리비 포함 여부
    3. 부대공사: 토목·우오수·전기인입·진입로·담장·데크·조경 포함 여부
    4. 구조: RC/목조/경량철골
    5. 외장: 미장/벽돌/석재/패널
    6. 창호: 브랜드·등급(삼중유리/하이엔드 여부)
    7. 내부: 욕실/주방/마루/가구 수준

    핵심 정리

    • 평단가는 단독 숫자가 아니라 기준 + 구조 + 마감의 조합으로 성립합니다.
    • 표준 단가(공적 자료)와 도급 평단가(시장 체감)는 용도와 의미가 다릅니다.
    • 외장재 선택 하나로 평당 수십~수백만 원 차이가 나며, 공기 단축 여부도 총비용에 영향을 줍니다.
    실외기실 결로하자 완벽 해결 방법

    실외기실 결로하자 완벽 해결 방법

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    업로드 이미지

    겨울철 결로 하자, 난방하지 않는 공간에서도 왜 이렇게 많이 발생할까?

    겨울철이 되면 결로 하자 문의가 급격히 늘어납니다.

    흔히 "난방을 해서 생기는 문제"라고 생각하지만, 실제 데이터를 보면 난방을 하지 않는 공간에서도 결로 하자가 매우 많이 발생하고 있습니다.

    비난방 공간 결로 발생률: 약 34.6%

    즉, 결로는 단순히 "따뜻한 곳"의 문제가 아니라 공기 흐름, 단열, 디테일의 문제라는 뜻입니다.


    결로가 많이 발생하는 비난방 공간

    공간 결로 위험도 주요 원인
    실외기실 매우 높음 (집중 발생) 완충공간 부족, 루버 불량, 단열 미시공
    발코니 높음 외기 직접 노출, 단열 취약 구간
    대피공간 중간 밀폐 구조 + 비난방
    다용도실 중간 습기 발생원 근접 + 비난방

    업로드 이미지


    실외기실 결로의 대표적인 3가지 원인

    1
    완충 공간(버퍼존) 부족

    실외기실 앞에 완충 공간이 없는 평면에서 주방이나 실내 공간의 습한 공기가 곧바로 차가운 실외기실로 유입되어 결로 발생 최적 조건이 형성됩니다. 실외기실 앞에 다용도실, 복도 등 완충 공간이 있는 평면은 결로 발생 확률이 낮고, 주방과 바로 맞닿은 평면은 위험도가 매우 높습니다.

    2
    루버(환기 루버) 불량

    일반 알루미늄 시스템 루버는 블레이드 사이 틈으로 외기가 유입되고, 알루미늄 자체의 높은 열전도율로 냉기 차단 기능이 거의 없습니다. 제대로 된 결로 방지 루버는 열전도율이 낮은 FRP 압출 블레이드, 내부에 단열재(폼) 삽입, 블레이드 양쪽에 가스켓 적용, 단열 프레임 사용이 필요합니다.

    3
    벽체 단열 불량 (가장 흔한 실수)

    "실외기실은 단열 구간이 아니니까 벽에 단열 안 해도 된다"는 생각이 결로 하자의 핵심 원인입니다. 실외기실이라도 외기에 직접 면하는 벽은 예외 없이 단열이 필요합니다. 권장 단열: 비드법 2종 3호 30T 또는 압출법 1호 20T, 그 위에 석고보드 또는 CRC보드 마감.

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    업로드 이미지


    하자 판정 기준

    결로 하자 인정 핵심 기준

    • 비난방 공간에서 발생하더라도, 설계·시공상 단열 기준 미달이 원인이면 하자로 인정
    • 외기에 직접 면하는 벽에 단열재를 미시공한 경우: 시공사 책임
    • 루버 사양이 결로 방지 기준에 미달한 경우: 시공사 책임
    • 완충 공간 미확보 등 평면 설계 문제: 설계·시공사 공동 책임 검토 대상

    난방하지 않은 경우 책임 소재

    상황 책임 주체 근거
    단열 기준 미달 시공 시공사 건축법·시공기준 위반
    입주자가 비난방 공간을 난방 없이 사용 입주자 과실 가능 정상 사용 범위 이탈 여부 판단 필요
    설계 평면의 구조적 문제 설계사 + 시공사 완충공간 미확보 등
    루버 사양 불량 시공사 성능 기준 미달 자재 사용

    추가로 반드시 체크해야 할 포인트 — 난방 배관 디테일

    출입문(터닝도어) 하부 결로 주의

    • 실외기실은 비난방 공간이지만 출입문(터닝도어) 하부는 결로 리스크가 가장 높은 지점
    • 잘못된 방식: 난방 배관을 직선으로 빼서 문에서 멀어지는 배치
    • 올바른 방식: 난방 배관을 출입문 쪽으로 최대한 당기고, 문 하부 기준 약 10cm 이내까지 접근, 안쪽으로 한 번 꺾어 배관 배치
    • 이유: 차가운 공기는 아래로 가라앉아 터닝도어 하부가 상부보다 훨씬 차가우므로, 문 하부 표면온도를 올려야 결로 예방 가능

    실제 효과

    3가지 원인 + 배관 디테일 적용 시 효과

    • 실외기실 내부 온도 약 5.8도 상승
    • 상대습도 약 5% 증가하더라도 결로 발생 없음
    • 결로 조건 자체를 제거하는 구조가 됨

    오늘의 결론

    비난방 공간의 결로도 충분히 예방할 수 있다

    결로는 난방의 문제가 아니라 단열 + 공기 흐름 + 디테일의 문제입니다.

    특히 실외기실은 평면, 루버, 외벽 단열, 배관 디테일 이 네 가지만 제대로 잡아도 결로 하자는 사실상 사라집니다.

    누수의 진짜 원인, 모서리 균열 — 진단과 해결

    누수의 진짜 원인, 모서리 균열 — 진단과 해결

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    지난달 준공 3년 차 근린생활시설 건축주에게서 연락이 왔다. "모서리 쪽 벽지가 계속 젖는데, 방수 시공을 다시 하면 되는 거 아닌가요?"라는 질문이었다. 현장에 가보니 방수층 문제가 아니라 구조체 모서리 균열이 원인이었고, 이미 균열 깊이가 15mm를 넘어 있었다.


    모서리 균열이 누수로 이어지는 메커니즘

    건축물 모서리는 응력이 집중되는 취약 부위다. 외벽 코너부는 온도 변화에 따른 선팽창계수 차이로 인해 콘크리트와 마감재 사이에 반복적인 인장력과 압축력이 작용한다. 기온이 30도 변화할 때 콘크리트 1m당 약 0.36mm의 신축이 발생하며, 이 수치가 누적되면 균열 폭 0.2mm 이상의 관통 균열로 발전한다. 균열이 외벽을 관통하는 순간 모세관 현상으로 빗물이 구조체 내부로 침투하고, 벽체 내부에 수분이 축적되어 실내 누수가 시작된다. 특히 층간 슬래브와 외벽이 만나는 코너부는 구조적 강성 차이로 인한 상대 변위가 집중되므로 균열 발생 빈도가 일반 벽면 대비 3배 이상 높다.


    하자담보책임 기간과 법적 근거

    모서리 균열 누수가 발생했을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 하자담보책임 기간이다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 및 공동주택관리법 제36조에 따르면 방수 관련 하자는 5년, 구조체(철근콘크리트 구조) 균열 관련 하자는 10년의 담보책임 기간이 적용된다. 근린생활시설이나 단독주택은 민법 제670조와 제671조에 근거하며, 구조상 중요한 부분의 하자는 준공 후 10년 이내에 담보책임을 청구할 수 있다. 따라서 균열이 단순 마감 하자인지, 구조체 관통 균열인지를 구분하는 진단이 법적 대응에서도 핵심이 된다.

    실무 주의사항: 건축주가 누수 원인을 방수 하자로 단정하고 방수 재시공만 요구하는 경우가 많다. 그러나 구조체 균열이 원인일 때 방수층만 덧씌우면 균열이 방수막을 다시 찢어 재발한다. 원인 진단 없는 방수 재시공은 비용 낭비이며, 하자 책임 주체를 잘못 특정하는 법적 오류로 이어질 수 있다.


    균열 등급 진단과 현장 조사 방법

    균열 진단은 크랙 게이지(균열 폭 측정자)로 폭을 확인하는 것에서 시작한다. 국토교통부 건축물 안전점검 지침에 따르면 균열 폭 0.2mm 미만은 경미한 균열, 0.2mm 이상 0.5mm 미만은 주의, 0.5mm 이상은 긴급 보수 대상으로 분류한다. 현장에서는 다음 세 가지를 반드시 확인한다.

    • 균열 패턴: 수직 균열(건조 수축), 대각선 균열(부동침하), 수평 균열(횡력) 여부
    • 균열 진행 여부: 균열부에 석고 패치를 붙이고 2~4주 후 재확인
    • 관통 깊이: 내시경 카메라 또는 타진 검사로 공동(空洞) 유무 확인

    코너부 누수는 단순 육안 조사로 원인을 오판하기 쉽다. 적외선 열화상 카메라를 활용하면 수분 침투 경로를 벽체 해체 없이 파악할 수 있으며, 정확도가 육안 조사 대비 현저히 높다.


    모서리 균열 누수 보수 공법 선택 기준

    균열 폭과 활동성(진행 여부)에 따라 공법이 달라진다. 균열이 진행을 멈춘 고정 균열에는 에폭시 주입 공법이 적합하며, 0.2mm 이상 균열에 주입 간격 200~300mm로 포트를 설치하고 저압(0.4MPa 이하)으로 주입한다. 활동 균열에는 우레탄계 탄성 실란트를 V컷(폭 10mm, 깊이 10mm 이상) 후 충전하는 방식을 적용한다. 외벽 코너부 전체 방수 보강이 필요한 경우, 도막방수 2회 이상(도막 두께 합계 2.0mm 이상, KS F 4919 기준)과 함께 섬유 보강재를 모서리에 추가 접착하는 코너 비드 보강 시공을 병행해야 한다.

    균열 상태 적용 공법 핵심 기준
    고정 균열 (0.2mm 이상) 에폭시 저압 주입 주입 간격 200~300mm
    활동 균열 V컷 + 우레탄 충전 컷 폭 10mm, 깊이 10mm
    광범위 누수 도막방수 + 섬유 보강 도막 두께 합계 2.0mm 이상

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 준공일을 기준으로 하자담보책임 기간(방수 5년, 구조체 10년)이 남아 있는지 계약서와 준공 서류에서 즉시 확인한다.
    • 크랙 게이지 또는 동전 크기의 자를 활용해 균열 폭이 0.2mm 이상인지 측정하고 사진으로 기록한다.
    • 균열 부위에 석고 패치를 붙여 활동 균열인지 고정 균열인지 2~4주 내에 판별한다.
    • 단순 방수 재시공 전에 반드시 균열 원인 진단을 먼저 시행하고, 진단 결과를 서면으로 남긴다.
    • 하자담보책임 기간 내라면 시공사에 내용증명을 발송하고 하자 보수 이행 요청을 공식화한다.
    배너 이미지
    대출방법에 대해 빌딩의신이 가장 많이 받는 질문

    대출방법에 대해 빌딩의신이 가장 많이 받는 질문

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

    건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

    2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

    그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

    이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.


    1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

    먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

    • 주택담보대출(주담대)

      • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

      • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

    • 전세대출

      • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

      • 대략 3%대 중후반 정도

    상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.


    2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

    많이 받는 질문이 이것입니다.

    “대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

    은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

    • 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

    • 통상:

      • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

      • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

    예를 들어,

    • 매매가: 100억

    • 탁상 감정가: 80억

    • 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

    이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

    여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.


    3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

    “56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

    여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

    1) 소득(직업) 활용

    • 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

    • 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

    • 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

    2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

    예시:

    • 내 아파트 시세: 30억

    • 기존 대출: 10억

    • 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

    • 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

    이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

    총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

    포인트

    아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

    은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.


    4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

    내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

    • 집 시세: 30억

    • 전세보증금: 10억

    • 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

    • 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

    그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

    “본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

    이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.


    5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

    요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

    예시:

    • 매매가: 500억

    • 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

    은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

    • “주변 시세보다 저렴한 금매”

    • “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

    이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

    • 매매가 500억

    • 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

    즉,

    • 감정가를 잘 받아놓고

    • 금매로 싸게 사면

    • 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.


    6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

    • 신축 건물

      • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

      • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

    • 리모델링 건물

      • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

      • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

      • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

        건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

    따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

    • 공사 내역서

    • 세부 공사 항목

    • 사진 및 증빙 자료

    를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.


    7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

    은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

    • 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

      → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

    • 교육연구시설(학원, 연구소 등)

      → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

      → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

    따라서 현재 건물 용도와

    향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

    미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.


    8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

    1) 개인 명의

    • 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

    • LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

    2) 법인 명의

    • 대체로 개인보다 대출에 유리

    • 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

    특히,

    • 부동산 임대업 법인:

      • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

    • 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

      • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

      • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

      • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

    즉,

    “내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

    은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.


    9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

    RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

    • 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

    • 최근: RTI 50% 기준

      • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

      • 추가 대출 인정에 유리

    이는 곧,

    • 수익률 3%대 건물만 가지고는

    • 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

    반대로 보면,

    • 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

    • 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

      “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.


    10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

    은행마다,

    • 분기별로

    • 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

    대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

    • 1분기: A은행, B은행이 적극적

    • 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

    • 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

    따라서,

    “주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

    0.1%p 금리 차이도

    규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.


    11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

    건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

    • 신축 공사

    • 리모델링 공사

    • 인테리어 공사

    이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

    • 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

    • 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

    • 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

    중요한 것은,

    공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

    내역·계약·증빙을 준비하는 것

    입니다.

    그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.


    정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

    상업용 부동산, 특히 건물 투자는

    금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

    • 감정평가 구조

    • 건물 용도별 LTV 차이

    • 개인 vs 법인

    • RTI 기준

    • 공동담보, 금매 활용법

    • 시설자금 대출 구조

    이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

    억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

    건물 투자를 고민 중이라면,

    “물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

    그게 결국,

    같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.

    Marmorino(마르모리노) 스타코 마감 효과

    Marmorino(마르모리노) 스타코 마감 효과

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    Marmorino(마르모리노) 스타코는 천연 석재 느낌의 다양한 마감 효과를 구현할 수 있습니다.

    폴리싱된 유광 또는 무광 구조의 대리석, 트라버틴(석회암), 패각석, 콘크리트 효과 등 여러 질감을 사실적으로 재현할 수 있으며, 다양한 입체(릴리프) 구조도 연출할 수 있습니다.

    또한 견고한 마감층을 형성하며,

    유연하고 시공이 편리하고, 기초면의 미세한 요철을 효과적으로 감춰주며,

    높은 투습성(숨쉬는 벽)을 갖습니다.

    마르모리노, 벽에 석재의 질감을 입히다

    이탈리아 전통 미장 기법에서 발전한 마르모리노는 소량의 재료로 대리석 같은 마감을 구현할 수 있는 실내외 마감재입니다.


    시공 방식과 적용 부위

    마르모리노는 석회 베이스에 미세한 대리석 분말을 배합한 미장재로, 여러 겹을 얇게 덧발라 흙손으로 문지르는 폴리싱 작업을 거치면서 광택과 깊이감이 생깁니다. 실내에서는 거실 포인트 벽이나 욕실, 주방처럼 습기가 많은 공간에도 적용할 수 있고, 외장에서는 스타코 마감의 한 종류로 건물 파사드에 자연스러운 질감을 더하는 데 활용됩니다. 바탕면의 미세한 요철을 감춰주는 특성 덕분에 기존 벽체를 크게 손보지 않고도 고급스러운 마감을 얻을 수 있다는 점이 장점으로 꼽힙니다.


    시공 시 유의할 점

    마감의 완성도는 시공자의 숙련도에 크게 좌우되는 미장 공정입니다. 바탕면 습기 관리와 양생 시간을 충분히 확보하지 않으면 균열이나 색상 불균일이 발생할 수 있어, 사전 시공 사례와 시공사의 경험을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

    아파트 옥상 바닥에 인조잔디.. 왜 깔지?

    아파트 옥상 바닥에 인조잔디.. 왜 깔지?

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    우리 현장 옥상 한번 보시죠.

    지금 보시는 게, 마감까지 다 끝난 상태입니다.

    언뜻 보면 깔끔한 옥상인데, 바닥이 좀 낯설죠.

    인조잔디를 깔아놨습니다.

    축구장처럼 띠도 줄 맞춰서 딱딱 놓여 있고요.

    자, 질문 하나.

    옥상 바닥에 이 인조잔디를 왜 깔아놨을까요?

    단순히 예쁘라고? 아닙니다.

    가장 큰 이유는 바로 방수층 보호입니다.

    외기에 그대로 노출된 옥상은,

    당연히 방수를 먼저 제대로 해야 합니다.

    지금 보시는 이 상태가, 옥상에 우레탄 도막 방수를 싹 해놓은 모습이고요.

    이 위에 바로 인조잔디를 붙이게 되는 구조입니다.

    이게 요즘 옥상 마감의 흐름입니다.

    왜 이렇게 인조잔디를 까는지,

    그리고 옥상 방수할 때 어떤 걸 주의해서 봐야 하는지

    순서대로 한번 짚어보겠습니다.


    먼저, 예전 방식부터 볼게요.

    인조잔디가 등장하기 전에는 어떻게 했을까요?

    기본 구조는 똑같습니다.

    옥상 슬라브 콘크리트 타설하고,

    바닥 바탕 면 정리 깔끔하게 한 다음,

    그 위에 우레탄 방수를 합니다.

    이때 쓰는 우레탄이 두 종류가 있습니다.

    • 검정색: 비노출 우레탄

    • 회색: 노출 우레탄

    이 둘의 차이는 간단합니다.

    자외선에 노출되어도 되느냐, 안 되느냐.

    자외선에 노출되면 방수 성능을 보장할 수 없으면

    그건 비노출 우레탄입니다.

    그래서 비노출 우레탄은

    반드시 그 위에 뭔가를 덮습니다.

    예를 들면:

    • 실내 바닥: 방수 위에 타일 시공

    • 지하주차장 지붕: 방수 위에 보호 콘크리트 타설

    이렇게 방수층이 겉으로 드러나지 않는 곳에 쓰죠.

    반대로, 옥상처럼 방수층이 하늘에 그대로 노출되는 곳은

    노출 우레탄을 사용합니다.

    단독주택 옥상 녹색 칠해져 있는 거,

    다 한 번쯤 보셨을 겁니다.

    외국인들이 한국 와서 놀라는 것 중 하나가 이거랍니다.

    “왜 한국 단독주택 옥상은 다 똑같이 초록색이냐?”

    어쨌든 이런 게 다 노출 우레탄입니다.

    제조사에서, 자외선에 노출되어도 성능이 괜찮다고 하는 제품들이죠.

    예전 방식은 이랬습니다.

    1. 구조체 콘크리트

    2. 비노출 우레탄 방수

    3. 방수 후 담수 시험으로 누수 확인

    4. 그 위에 보호용 콘크리트 타설

    이 보호 콘크리트의 역할은 두 가지입니다.

    • 방수층 손상 방지

    • 자외선 차단

    그래서 방수층 위에 콘크리트를 덮어서 보호해준 거죠.

    그런데 이 콘크리트가 문제를 만들기 시작합니다.

    옥상은 여름엔 뜨겁고, 겨울엔 차갑고,

    1년 내내 혹독한 온도 변화에 그대로 노출됩니다.

    그럼 콘크리트는 어떻게 될까요?

    당연히 늘어나고 줄어듭니다.

    결과는 균열입니다.

    그래서 균열을 어느 정도 컨트롤하려고

    바둑판 모양으로 줄눈을 미리 썰어줍니다.

    • 줄눈 폭: 6mm

    • 깊이: 콘크리트 전체 두께의 1/3 정도

    이걸 크랙 유도 줄눈이라고 합니다.

    “균열 날 거면 여기로 나라” 하고 길을 잡아주는 거죠.

    그런데, 이렇게 줄눈을 넣어줘도

    옥상 콘크리트에는 균열이 엄청나게 많이 생깁니다.

    실제로 올라가 보면, 논바닥 갈라지듯이 쩍쩍 갈라져 있는 경우가 많습니다.

    구조적으로는 큰 문제가 없다고 아무리 설명해도,

    바로 그 아래층에 사는 사람 입장에서는

    “저 위에 한 겹 얹혀 있는 게 저 꼴인데, 붕괴되는 거 아닌가?”

    불안감을 느끼게 됩니다.

    시공사 입장에서도 골칫거리입니다.

    • 콘크리트 타설은 날씨 영향을 많이 받고

    • 양생 관리도 해줘야 하고

    • 줄눈도 잘라줘야 하고

    이런 습식 공정 자체가 번거롭고 리스크도 많습니다.

    그래서 요즘 트렌드는

    “가능하면 습식 공사를 줄이자” 쪽으로 가고 있습니다.

    그 흐름에서 나온 게,

    바로 콘크리트 보호층을 없애고, 건식 마감으로 대체하는 방식입니다.

    그 대안 중 하나가 오늘 보여드린

    “노출 우레탄 + 인조잔디” 조합입니다.


    그럼, 왜 굳이 인조잔디일까?

    • 첫째, 방수층 보호

      • 인조잔디가 외부 충격과 마찰을 한 번 더 받아주기 때문에

        방수층 자체의 수명을 연장할 수 있습니다.

    • 둘째, 자외선 차단

      • 인조잔디가 자외선을 먼저 맞기 때문에

        그 아래 노출 우레탄 방수층의 열화 속도가 늦춰집니다.

    • 셋째, 미관

      • 콘크리트에 크랙이 잔뜩 보이는 것보다

        깔끔한 잔디 마감이 훨씬 보기 좋습니다.

    인조잔디가 나중에 훼손될 수 있다는 점을 고려해서

    방수층은 노출 우레탄으로 한 번 더 안정적으로 잡아두고,

    그 위에 잔디를 얹는 구조로 가는 겁니다.

    노출 우레탄이 비노출보다 약 40% 정도 비싸긴 하지만,

    옥상 전체 라이프사이클로 보면

    충분히 선택할 만한 방식인 거죠.


    이제, 옥상 방수에서 가장 중요한 포인트 하나 짚고 가겠습니다.

    바로 드레인 주변 디테일입니다.

    옥상 바닥 전체는 콘크리트라

    여름·겨울 온도 변화로 균열이 가는 환경입니다.

    그런데, 드레인 주변은

    구조체에 구멍이 뚫려 있는 부분입니다.

    쉽게 말해, 판 구조 가운데 구멍이 뚫려 있는 거라

    여기가 더 취약할 수밖에 없습니다.

    팽창·수축할 때 응력이 집중되기 좋은 위치죠.

    그래서 드레인 주변은 반드시 별도 처리를 해줘야 합니다.

    • 드레인 주변 콘크리트를 약 20mm 정도 더 깊게 파내고

    • 그 부분을 탄성 있는 우레탄 재료로 가득 채워 줍니다.

    이렇게 하면:

    1. 드레인 주변이 주변 바닥보다 조금 더 낮아지기 때문에

      사방에서 물이 더 잘 모여 빠지고

    2. 구조체 콘크리트와 드레인 사이에서 발생하는 미세한 움직임을

      탄성 재료가 흡수해 줘서

      균열이나 누수 위험을 줄일 수 있습니다.

    또 하나 중요한 건, 바닥 경사(구배)입니다.

    옥상에 물이 고여 있으면 좋을 게 하나도 없습니다.

    그래서 바닥 전체를 드레인 방향으로

    보통 1/100 정도 구배를 줍니다.

    • 1/100이라는 뜻은, 10m 갈 때 10cm 낮아진다는 뜻입니다.

    도면에서 화살표로 방향 표시해놓고,

    각 구역별로 물길이 드레인으로 향하도록 설계합니다.


    여기서 끝이 아닙니다.

    실내 바닥과의 레벨 관계가 아주 중요합니다.

    지금 보시는 이 공간,

    옥상층에 붙어 있는 기계실 출입문이라고 생각해봅시다.

    드레인이 바깥에 있고,

    바닥은 드레인 쪽으로 경사가 나 있습니다.

    그 얘기는,

    드레인과 가까운 바닥이 가장 낮고,

    실내 쪽 바닥은 상대적으로 높게 잡혀야 한다는 뜻입니다.

    그런데 이걸 골조 단계에서 고려하지 않으면,

    이런 일이 생깁니다.

    • 드레인 쪽으로 경사를 주느라

      문 앞 바닥 레벨이 올라감

    • 결과적으로, 실내 바닥이

      외부 바닥보다 낮아지는 상황 발생

    문 열고 들어가면,

    실내가 바깥보다 더 낮은 반지하 느낌이 되는 겁니다.

    물이 넘어올 수 있는 구조이기도 하고요.

    특히 펜트하우스처럼 사람이 거주하는 공간과 붙어 있는 옥상에서는

    절대 이렇게 되면 안 됩니다.

    그래서 어떻게 해야 하냐.

    골조 설계할 때부터

    층고를 여유 있게 잡고 들어가야 합니다.

    예를 들어:

    • 드레인에서 실내 벽까지 거리가 10m라면

      1/100 구배를 줄 경우

      실내 쪽 바닥이 드레인보다 10cm 높아야 합니다.

    그럼 실내구조는:

    • 구조체 층고 자체를 최소한 그 10cm 이상 더 확보해 두고

    • 마감 단계에서 외부 경사, 내부 바닥 높이를 조정해서

    • 최종적으로 “실내 바닥이 외부 옥상보다 항상 높도록” 만들어야 합니다.

    그래야

    • 실내로 물이 역류할 가능성이 줄고

    • 반지하 같은 답답한 느낌도 피하고

    • 방수 안전성도 확보할 수 있습니다.

    이건 설계, 구조, 시공 모두가

    처음부터 머릿속에 넣고 가야 하는 부분입니다.


    정리하겠습니다.

    1. 예전 옥상 방수는 비노출 우레탄 위에 보호 콘크리트를 타설하는 방식이었고,

      이때 콘크리트 크랙과 시공 난이도가 문제였다.

    2. 최근에는 노출 우레탄 위에 인조잔디를 올려

      방수층을 보호하고,

      자외선을 차단하며,

      미관까지 챙기는 건식 마감 방식이 늘고 있다.

    3. 옥상 방수에서 가장 중요한 디테일 중 하나는

      드레인 주변과 바닥 경사다.

      • 드레인 주변은 깊게 파고 탄성재로 채워준다.

      • 바닥은 드레인으로 향하는 구배를 반드시 확보해야 한다.

    4. 옥상과 실내가 연결되는 부분은

      골조 단계에서부터 층고를 여유 있게 계획해

      실내 바닥이 외부 옥상보다 항상 높도록 설계해야 한다.

    그리고 마지막 결론은 이 한 줄입니다.

    물은, 절대 고이지 않게 해야 한다.

    옥상 방수의 시작도, 끝도

    결국 이 한 문장으로 정리할 수 있습니다.

    배너 이미지
    계단 난간 설계 기준 — 건축법과 안전 실무

    계단 난간 설계 기준 — 건축법과 안전 실무

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    얼마 전 어린이집 증축 현장에서 감리를 진행하던 중, 시공사가 난간대 간격을 120mm로 시공해 놓은 것을 발견했다. 건축주는 "그냥 봐주면 안 되냐"고 했지만, 이 수치 하나가 아이의 생명과 직결된다는 사실을 설명하고 전면 재시공을 요청했다.

    건축법 시행령 제40조 — 난간의 법적 기준

    계단 난간의 핵심 법적 근거는 건축법 시행령 제40조이다. 이 조항에 따르면 난간의 높이는 바닥 마감면으로부터 1,200mm 이상을 확보해야 하며, 난간살(난간대) 간격은 100mm 이하로 설치해야 한다. 여기서 주의할 점은 높이 측정 기준이 '디딤판 코 선'이 아닌 '바닥 마감면'이라는 것이다. 계단 경사 구간에서는 각 디딤판의 앞 끝(코)에서 수직으로 측정한 높이가 1,200mm 이상이어야 한다. 또한 2층 이상의 거실 바닥, 복도, 옥상 등 추락 위험이 있는 장소에도 동일 기준이 적용된다.

    노인 및 어린이 시설의 강화 기준

    일반 건축물 기준만 충족한다고 안심하면 안 된다. 노인복지법 시행규칙 별표 4 및 어린이집 설치기준(영유아보육법 시행규칙 별표 1)에서는 별도의 강화된 기준을 요구한다. 어린이집과 유치원의 경우 난간대 간격을 100mm 이하로 유지해야 하는 것은 동일하나, 난간의 형태를 수직형으로 한정하는 경우가 많다. 수평 가로대가 있는 난간은 어린이가 발판 삼아 올라탈 수 있어 추락 위험이 오히려 높아진다. 노인요양시설은 손잡이 지름을 32~38mm로 규정하고, 벽면으로부터 손잡이 중심까지 40~50mm 간격을 확보하도록 한다. 이 기준은 설계 초기에 반드시 시설 유형별로 별도 확인해야 한다.

    실무자가 반드시 알아야 할 시공 함정

    현장에서 가장 흔하게 발생하는 실수는 두 가지다.

    • 마감재 시공 후 높이 부족: 철재 난간을 1,200mm에 맞춰 설치했더라도 이후 계단 타일이나 논슬립을 시공하면 디딤판 높이가 올라가 난간 유효 높이가 1,180mm 이하로 내려오는 사례가 빈번하다. 반드시 마감 두께를 선 공제하고 난간 높이를 산정해야 한다.
    • 난간대 간격 측정 오류: 난간살 간격 100mm는 살과 살 사이의 '빈 공간'을 기준으로 한다. 살의 두께를 포함한 중심 간격으로 측정하면 실제 통과 가능 공간이 100mm를 초과할 수 있다. 준공 전 반드시 공간 치수로 재검토해야 한다.
    실제로 준공 검사 직전에 난간살 간격 문제가 발견되어 전체 난간을 교체한 현장을 두 곳 이상 경험했다. 설계 단계에서 살 두께를 포함한 모듈 계획이 필수다.

    재료별 설계 및 시공 주의사항

    난간의 재료 선택은 안전성과 내구성 모두에 영향을 미친다.

    재료 주요 장점 주의사항
    스테인리스 내식성, 유지관리 용이 용접부 마감 불량 시 날카로운 버 발생
    강재(도장) 경제성, 다양한 형태 도막 두께 확보 필수, 하부 결로 부식 주의
    목재 시각적 따뜻함 외부 노출 시 수축·팽창으로 고정철물 이완
    강화유리 개방감 KS L 2004 적용, 핀 고정부 집중응력 검토 필요

    특히 강화유리 난간은 구조 검토 없이 시공되는 경우가 있는데, 유리 두께(최소 12mm 이상, 접합유리 권장)와 핀피팅 방식의 구조 안전성을 반드시 구조기술사 확인을 받아야 한다.

    설계·시공 전 즉시 실행할 수 있는 체크리스트

    • 마감재 두께를 공제한 순 난간 높이가 1,200mm 이상인지 도면에 명기하였는가
    • 난간살의 빈 공간(통과 가능 간격)이 100mm 이하로 설계되었는가 — 살 두께 포함 모듈로 재계산할 것
    • 시설 유형(어린이집, 노인요양, 일반)에 따른 개별 법령 기준을 별도로 확인하였는가
    • 수평 가로대 형태의 난간이 어린이 이용 시설에 적용되지 않았는가
    • 유리 난간 적용 시 구조기술사 검토 확인서를 설계 도서에 포함시켰는가
    "서부산 개발, '균형발전 마중물' 될까" '뉴온시티' 연말 착공 예정

    "서부산 개발, '균형발전 마중물' 될까" '뉴온시티' 연말 착공 예정

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    업로드 이미지


    서부산권 개발이 부울경(부산·울산·경남) 균형발전의 마중물이 될 수 있을지 이목이 쏠린다. 특히 부울경 광역 경제 벨트의 핵심 거점으로 주목받는 '뉴온시티'가 연말 착공을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 증폭되고 있다.



    21일 부동산 업계에 따르면 최근 부산 도시개발의 중심축이 강서구, 사상구 등 서부권으로 대거 이동하면서 저평가되어 있던 서부산이 급부상하고 있다. 대규모 개발사업, 교통 인프라 확충 등을 통한 확실한 성장으로 부울경 지역 균형발전이 기대된다는 분석이다.


    대표적인 '서부산권 복합산업단지' 개발사업은 강서구 강동동 일원 138만5,526㎡ 부지에 일반산업단지를 조성하는 프로젝트로, 지난 10월 사업부지 일대 약 130㎡가 개발제한구역(GB) 해제 승인을 받았다. 교통 인프라 확충 사업으로는 '부산 사상~해운대 고속도로 건설사업'이 있다. 이 도로는 총연장 22.8km로 사상구 감전동과 해운대구 송정동을 연결하는 지하 대심도 터널이며 2033년 개통을 목표로 사업을 진행 중이다.

    서부산 지역의 개발 호재에 시장도 반응하고 있다. 통상 서부산권으로 묶여 저평가됐던 지역의 지가가 지속적으로 오르고 있는 모습이다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 의하면 부산 사상구의 지가지수는 2024년 1월 이후 23개월 연속 상승했으며, 북구와 사하구 또한 2023년 4월 이후 30개월 연속 오름세를 보였다.



    이처럼 서부산권이 성장 추세를 보이면서 부울경 지역의 균형발전에 대한 윤곽이 드러나고 있다. 실제로, 울산광역시, 부산광역시, 경상남도 등 3개 지방자치단체는 올해 공동사업 예산만 3,511억원을 확보했으며 광역 대중교통 무료 환승을 시행하는 등 지역 연계를 통한 균형발전에 힘을 쏟고 있다.


    연말 착공을 앞둔 뉴온시티에 대한 기대감도 커지고 있다. 뉴온시티는 울산광역시 울주군, 울산도시공사, 한화솔루션이 공동 출자한 (주)울산복합도시개발이 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 일원 약 153만㎡ 부지를 개발하는 대규모 프로젝트다. KTX 울산역과 경부고속도로 서울산IC를 잇는 요충지에 자리해 단순한 도시개발을 넘어 부울경의 경제권을 연결하고 수도권과 경쟁 가능한 초광역 복합 거점 도시로 탈바꿈시킬 계획이다.

    뉴온시티는 지난 20일 한국부동산개발협회(KODA)에서 주관한 '제1회 KODA 디벨로퍼 어워즈'에서 우수상을 수상하며 사업성을 공식적으로 인정받았다. 이번 어워즈는 국내 부동산개발산업의 미래 방향을 제시하기 위해 마련된 행사다.



    앞서 10월에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 실행을 통해 총 5,500억원 규모의 자금을 확보하면서 사업이 본격적인 궤도에 올라섰다. 울산도시복합개발은 오는 12월 3일 기공식을 열어 뉴온시티 개발의 본격적인 닻을 올릴 예정이며, 연말 착공을 목표로 분양 일정 등 세부 실행계획을 순차적으로 추진할 예정이다.


    여기에 7월에는 KTX 울산역을 종점으로 하는 '부산~양산~울산광역철도' 개발사업이 기획재정부 예비타당성조사 심의를 통과하면서 KTX, SRT 등을 연계해 영남권을 아우르는 광역교통망을 조성할 수 있게 됐다.

    3층 이상 난연성능은 언제부터 적용되었을까? [2019.11]

    3층 이상 난연성능은 언제부터 적용되었을까? [2019.11]

    검색어 "시공사"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
    펼쳐보기

    [한국목재신문=김미지 기자] 지난 2019년 11월 7일 건축물 화재안전기준을 강화한 ‘건축법 시행령’ 개정안이 본격 시행됐다. 개정안에 따르면 어린이집, 학교, 병원에는 층고나 높이와 상관없이 스티로폼처럼 불이 잘 붙는 가연성 외장재 사용이 전면 금지된다.

    3층 이상 난연성능은 언제부터 적용되었을까? [2019.11]

    [한국목재신문=김미지 기자] 지난 2019년 11월 7일 건축물 화재안전기준을 강화한 ‘건축법 시행령’ 개정안이 본격 시행됐다.



    또한 건축법 시행령 제56조(건축물의 내화구조)에 따라 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 체육시설 등의 용도로 사용되는 생활SOC 시설의 경우 건축물의 바닥면 합계가 2,000㎡ 이상이면 준불연재료 이상의 외장재를 사용해야 한다.



    기존에는 높이 6층 이상 또는 22m 이상인 건축물에 대해 가연성 외장재 사용을 금지했으나 바뀐 개정안을 보면 3층 이상 또는 9m 이상으로 확대 적용됐다. 사용이 제한된 마감재료는 단열재와 도장 등 코팅재료를 포함해 외벽을 구성하는 모든 재료를 대상으로 한다.


    건축자재의 난연성능은 불연재료(난연1급), 준불연재료(난연2급), 난연재료(난연3급)로 나뉜다. 건축법 개정안이 시행됨에 따라 3층 이상 건축물에는 5분 이상 불에 타지 않는 ‘난연(난연3급)’ 이상의 외장재를, 어린이와 노인 등이 이용하는 건축물의 경우 10분 이상 불에 타지 않는 ‘준불연(난연2급)’ 이상의 외장재를 의무적으로 사용해야 한다.


    이를 어길 시에는 이행강제금을 지불해야 한다. 개정 이전에는 해당 건물 시가표준액의 3%였던 이행강제금이 시가표준액의 10%로 인상됐다.


    이에 건자재업계에서는 난연성능을 인증받은 제품을 앞 다퉈 선보이는 등 시장 선점을 위해 제품 개발 및 홍보에 주력하고 있다.


    업계 한 관계자는 “화재안전기준이 강화된 건축법 시행령과 높아지는 기술수요를 충족하기 위해 난연성능을 인증 받은 고가의 기능성 제품들이 출시될 것으로 보인다”며 ”이러한 현상은 앞으로 건자재 시장의 새로운 흐름을 주도할 것”이라고 말했다.


    또 다른 건자재 업계 관계자는 “해외에서 받은 난연성능 인증서가 있었는데 국내 건축법 시행령이 개정된다는 말을 듣고 서둘러 국내 시험인증 절차를 밟고 있다”며 “올해 말 시험성적표를 받으면 이를 바탕으로 적극적인 홍보에 들어갈 것”이라고 말했다.


     


    비엠투, 난연1급 외장재 ‘아이아라’...컬러풀한 외벽 디자인 돋보여


    불연건축자재 리딩 컴퍼니 ‘비엠투’는 태국 글로벌기업 ‘SCG’社의 화이버시멘트 제품을 국내 독점 공급하고 있는 회사다. 비엠투는 컬러풀한 외관 색상과 디자인이 돋보이는 난연1급의 건축외장재 ‘아이아라’ 제품을 공급하고 있다. 비엠투 불연건축자재는 ‘아이아라’ 제품 외에도 내벽과 외벽에 사용하는 모데나, 스마트보드, 그루브보드, 랩사이딩, 스마트우드부터 데크로 사용하는 티클립 후로링 등 다양한 제품을 선보이고 있다.


    300여 개의 계열사를 가진 태국의 SCG는 시멘트 복합자재, 화학, 패킹 사업을 운영하고 있는 대기업이다. 주력제품에는 시멘트의 장점인 내구성과 불연성은 살리고 단점인 높은 중량과 약한 내충격성을 천연펄프 재료인 목섬유로 보완한 화이버시멘트 제품들을 국내에 공급하고 있는 글로벌 기업이다.


    포틀랜드 시멘트로 만들어진 난연 외장재 ‘아이아라’는 석면이 포함돼 있지 않아 유해물질을 만들어내지 않고 20분 동안 화재에 노출돼도 불에 타지 않는 난연 1급 제품이다. 자동차 산업 코팅제와 동등한 도장 기술이 적용돼 광택이 오래가며 스크래치에도 강한 것이 특징.


    특히 직사각형 형태에만 갇혀 있던 건축 외장재의 틀을 깨고 다채로운 디자인을 선보여 스타일의 한계를 개선한 점이 눈길을 끈다.


    ‘아이아라’는 톤 다운된 9가지 색상과 3가지 타입의 디자인으로 구성돼 있다. 3가지 디자인 중 클래식룩(Classic Look)은 다양한 색상을 조합해 개성 있는 패턴 스타일로 외벽을 꾸밀 수 있다. 모던룩(Modern Look)은 벽돌집처럼 외관을 연출할 수 있고, 팀버룩(Timber Look)은 목재의 나이테 질감을 구현해 작은 목재 큐브들이 연결된 것 같은 아기자기한 스타일 연출이 가능하다.   

    업로드 이미지


    아이아라 CLASSIC LOOK이 적용된 건물.

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    벽돌집 스타일로 연출이 가능한 모던룩(좌), 나뭇결 질감을 살린 팀버룩(중앙), 두 가지 커러를 조합해 개성있는 스타일을 완성할 수 있는 클래식룩(우).


    불연 외장재 아이아라 지붕시공 사례


    불연외장재 아이아라 지붕시공사례


    불연 외장재 아이아라 지붕시공 사례

    동화기업(주), 난연3급 외장재 ‘익스커버’는 전용 프로파일 적용해 시공도 간편

    동화기업은 신제품 ‘익스커버(Ex-Cover)’를 출시하며 건축 외장재 시장에 진출했다. 외벽 마감재인 익스커버는 포름알데이드가 발생하지 않는 SUPER E0 등급의 나프보드를 핵심 소재로 표면에 자외선에 의한 표면 변색을 방지하는 특수 필름을 붙여 제작됐다. 

    업로드 이미지

    업로드 이미지

    한국건설생활환경시험연구원의 방염, 난연 성능 실험을 모두 통과한 제품으로 6분 동안 화재에 노출돼도 불이 붙지 않아 난연3급을 인정받았다. 국립산림과학원에서 진행하는 기후 및 부식 테스트를 1년간 거쳐 내구성과 내수성까지 입증된 제품이다.  


    신제품 익스커버는 기존 고밀도 압축 패널의 단점인 시공 편의성과 균일하지 못한 마감 처리를 개선한 제품이다. 기존의 고밀도 압축 패널 제품은 밀도가 단단해 특수 설비를 사용해야만 재단할 수 있었다. 반면 익스커버는 재단과 가공이 쉬워 목공용 설비만으로 간편하게 가공할 수 있다.  또한 홈 사이에 끼우는 방식인 전용 프로파일을 사용해 별도의 볼트와 피스를 사용하지 않아 마감 처리가 깔끔하고 시공이 간편하다. 

    업로드 이미지

    업로드 이미지


    디자인은 백색과 은색의 단색 2종과 4종의 나무 패턴으로 구성돼 있으며, 규격 사이즈는 290/390/590mm × 2420mm × 10.6mm(두께)로 3가지 타입이다. 



    난연 외장재 ‘익스커버’ 시공 예시.


    전용 알루미늄 프로파일을 적용해 시공한 모습.

    에스와이, 누수‧디자인 개선한 준불연 외장패널 ‘히든메탈Ⅱ’ 

    종합건축자재 전문기업 에스와이는 최근 외장패널 ‘히든메탈Ⅱ’를 선보였다. 


    히든메탈 시리즈는 그동안 메탈패널이 지적받아온 누수 및 난연성을 개선한 제품이다. 4면 마감으로 단열재인 글라스울이 밖으로 노출되지 않아 누수와 부식문제를 해결했고, 볼트 고정 부위에 보강재를 사용해 고정력을 높였다. 불연재인 글라스울을 핵심 소재로 사용해 난연2급을 받았으며 단열성능에서도 가장 높은 ‘가’등급을 확보했다.   

    업로드 이미지

    히든메탈의 두 번째 시리즈인 히든메탈Ⅱ는 제품 모서리 부분에 절곡 없이 라운드형으로 마감하는 딥드로잉 기술을 적용해 방수 및 기밀성을 높였으며 깔끔한 코너마감으로 세련된 외관을 완성할 수 있다. 상업용 건축물이나 연구시설뿐 아니라 반도체공장 등과 같은 첨단공장에도 시공 가능하다. 



    볼트 고정 부위에 보강재를 사용해 고정력을 높인 메탈패널 ‘히든메탈Ⅱ’


    깔끔한 코너 마감이 가능한 시공 예시.

    (주)서한안타민, 영하 50도~영상 80까지 버티는 준불연 외장재 AOP

    친환경 불연 자재를 생산하는 서한안타민은 최근 기후변화에 강한 준불연 외장재 ‘AOP’를 선보였다. 


    난연2급 외장재인 AOP는 10분 동안 화재에 노출돼도 불에 타지 않고, 천연무기물을 심재로 해 인체에 유해한 물질을 만들어내지 않는다.   


    또한 AOP는 연필로 긁어 표면 강도를 시험하는 연필경도 시험에서 최고치인 9H를 받았다. 영하 50도에서 영상 80도의 기후에서도 변형이 발생하지 않으며, 표면에 적용된 특수 코팅으로 물방울 흡착을 방지하고 먼지 등의 이물질을 밀어내는 세정효과까지 갖췄다. 


    총 80가지의 색상으로 소비자의 취향에 맞게 다양한 외관 스타일을 연출할 수 있으며 햇빛이 비췄을 때 은은한 광택감이 세련된 분위기를 연출한다. 



    특수코팅으로 세정효과가 있는 난연 외장재 AOP.


    AOP가 시공된 예시.


    출처 : 한국목재신문(https://www.woodkorea.co.kr)

    이슈 56

    자살 추정서 바뀐 경찰 언급…故 장미란씨 사인 확인 어려워 [세상&] - 헤럴드경제

    개미 15조 샀는데 "상장가 대비 반토막" 비명…정부, 레버리지에 또 경고장

    전재수 몰아붙인 시의회…결정타는 없었다

    6년간 부산 청년 예산 4배 늘었지만 청년 태반은 지원책 존재조차 몰라

    한성숙 국무총리 후보자 지명 이유와 AI 대전환 속도전, 두 번째 여성 총리 가능성까지

    투표용지 부족 후폭풍…여야 모두 "선관위 책임" 한목소리 < 정치일반 < 정치 < 기사본문 - 일요서울i

    전남도, 소상공인 온라인시장 성공 안착 돕는다 < 광주·전남 < 메트로 < 기사본문 - 뉴스워커

    대부업계 “‘불법대부업’은 틀린 표현… 바로잡아야” < 금융 < 파이낸스 < 기사본문 - IT조선

    기술사·기술장 취득 경력 2~4년 단축…국가기술자격 응시자격 다양화 | 아주경제

    고단수 20기 영식, ♥17기 순자 뚝딱이는 모습에 “귀엽다” 미소…설렘 폭발 (나솔사계)

    재채기 하듯 가스 방출…어린 별 주변 거대 고리 포착

    포스텍, AI 시대 전력난 난제 풀 실마리 찾았다

    내가 가려고 알아본, 해외 감성 가득한 서울, 부산, 경주의 이국적 숙소 | 지큐 코리아 (GQ Korea)

    [위클리오늘] 동해시, 16년 만의 도민체전 엠블런·마스코트 싱징에 담은 의미 공개 < 강원 < 전국지사 < 기사본문 - 위클리오늘

    리틀록 9총사와 트럼프 불러낸 클린턴[손호철의 미국사 뒤집어보기](32)

    [대구 장미비디오 사건③] 탈영병 이민형은 어떻게 살인범이 됐나

    ‘굿바이 잠실’…2026 KBO 올스타전 개최 장소 확정 [공식발표]

    새 철도박물관 2030년 문 연다…당선작 '티 뮤지엄' 선정

    섭듀드, 오는 4일 성수에서 국내 첫 팝업 오픈

    부산문화재단, 공연예술 유통 전문인재 키운다…'BPAM 아카데미' < 사회 < 기사본문 - LG헬로비전

    [르포] 멀티숍 벗어난 푸마, 성수에 ‘스니커 실험실’ 만든 이유 - 아시아투데이

    [OTT 추천작 4월 1주] <아바...

    데어 윌 비 블러드 | 결말포함 해석

    대표작 2편 내리 개봉! 올 겨울, 양조위 팬들은 좋겠네 - 아시아투데이

    故 데이비드 린치 감독 1주기 감독전 열린다

    재활용 충전재가 거위털로 둔갑...? 노스페이스 공정위 신고

    옵션만기·엔캐리 청산…"코인 더 떨어진다"

    김해공항 국제선, 1000만 이용객엔 턱없이 부족한 인프라

    "나이키·스투시 못입겠네"...'영포티' 수난시대

    “여보, 지금 일본여행 갈까?”…20만원→2만원 ‘뚝’, 관광지 호텔비 급감한 이유가

    ‘저속노화’ 정희원, 강제추행 혐의로 맞고소…사생활 논란 확산

    [현장] 책 영화 빠진 자리, 도파민과 체험이 채웠다 | 비즈한국

    이러니 음주운전 하지… 15%만 실형 받았다

    김재우♥조유리, 남산뷰 77평 아파트 공개 “아내 위한 인테리어, 침대는 따로”(행가집)

    온라인 기반 가구 시장 성장세…29CM 거래액 전년대비 40% 증가

    자라홈, 롯데월드몰 플래그십 스토어 리뉴얼 오픈 < 유통소비자 < 생활경제 < 기사본문 - 이뉴스투데이

    패션비즈 | 패션코드, 브랜드 스케일업 프로젝트 'KODE : S' 성료... 우승자는 몽세누

    [강현철의 명화산책] ‘영혼의 눈동자’ 모딜리아니 ‘잔 에뷔테른’

    패션비즈 | '6500억 호실적' 아이파크몰, 메가숍 · 패션 MD 흥행몰이 통했다

    무너지는 K푸드 장벽, 초거대 美 식품 몰려온다 < 헤드라인톱 < 유통소비자 < 생활경제 < 기사본문 - 이뉴스투데이

    “AI가 사람 대체한다” 아마존, 사무직 10% 감축 단행 - 조세일보

    [김승중 더봄] 나만 그런 게 아니었어?···시키면 하기 싫어지는 마음, 우회 방법은 < 김승중의 슬기로운 인간관계 < 더봄 < 기사본문 - 여성경제신문

    캄보디아 한인 납치 신고 330건…나경원 "이재명 정권, 왜 방치하나"

    15년 전 귀향한 청년들, ‘다시마 섬’ 키웠다

    전통시장서 두살배기 납치 시도한 60대 남성 체포 | 연합뉴스

    中 과학자들, 노화 멈추는 줄기세포 개발…"뇌·혈관까지 회춘"

    “온몸이 종잇장처럼 벗겨져”…‘이 약' 복용 4일 만에 피부 괴사까지, 무슨 일?

    ‘역전부부’ 아내, 유명 남편 때문에 결혼·출산 소식 숨겼다 “악플 시달리기도”(결혼지옥)

    “약으로 버티려 했는데”…긴급수술 받았다는 조세호, 무슨일이

    "아시아 주류 산업의 현재와 미래" 비넥스포 아시아 2025, 5월 27일부터 29일까지 싱가포르 마리나 베이 샌즈에서 개최! < 일반 < 기사 < Wine < 기사본문 - 소믈리에타임즈

    알바 채팅방, 나 빼고 전부 한패… 신종 온라인 사기 극성

    나솔 광수, 110kg→80kg 반전 과거 공개… “살 빼려 ‘이것’ 끊었다”

    이청아, 최애 男 입주자는?…"편파적인가" 고민 (하트페어링)

    미쳐야 했던 시대, 이름조차 불리지 않았던 그들 ‘초현실주의와 한국근...

    “가난하면 왜 사랑도 망가질까? 자존감까지 파괴되는 이유”

    200만원으로 시작해 2조 자산가가 된 비결은 무엇일까요?