수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.

1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다

1. DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가

2. 세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가

3. 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가

2) DSCR 브레이크포인트

DSCR = NOI ÷ DS

• DSCR 목표치를 kkk라고 하면

  필요 NOI = DS × k

그리고 NOI를 월세로 바꾸면

• 필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}

• 필요 월세 = 위 값 ÷ 12

3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)

세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.

• 과세기준(단순화)

  Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)

• 소득세(추정)

  IncomeTax = t × Taxable

• 세후 현금흐름(연)

  CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.

(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)

이때는 IncomeTax=0이므로

CF_after = NOI − DS − HoldingTax

→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax

(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)

4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트

출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.

• Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap

출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)

• Loan_balance ≤ β × Price_exit

• 즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β

이걸 월세로 번역하면

• 필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12

5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기

가정(전형 값)

• V=10억

• 월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원

• 공실 v=5%, 운영비 o=20%

• 대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)

• 보유세(연) 600만원(추정)

• 세율 t=20%(추정)

1) NOI

• NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)

• NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)

2) DS, DSCR

• DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)

• DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38

DSCR=1.4를 목표로 잡으면

• 필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원

• 필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 507만원/월

  즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.

3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)

• Interest = 3,300만원

• HoldingTax = 600만원

• Interest + HoldingTax = 3,900만원

• 현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.

Taxable = NOI − Interest − HoldingTax

= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원

IncomeTax = 660×20% = 132만원

세후 CF(연)

= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

= (4,560 − 3,300) − 600 − 132

= 528만원/년 → 44만원/월

세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱

• NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년

  (실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)

이 NOI_BE를 월세로 바꾸면

• 필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 428만원/월

즉, 이 조건에서는

• 월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.

반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나

• v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))

• = 1 − 3,900 / (6,000×0.8)

• = 1 − 3,900/4,800 = 18.75%

즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).

4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)

예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)

• 필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60

• = 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년

현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.

이걸 월세로 바꾸면

• 필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 610만원/월

즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).

6) 실전 결론

• DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.

• 출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.

• 리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.

• 따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.

캡레이트 계산기 열기

상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.

1. 연 임대료(총) = 월세 × 12

2. EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)

3. NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)

4. DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액

5. 세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS

6. 세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

• NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

DS(부채상환)

• 이자만(만기일시): DS = L × i

• 원리금균등:

  • 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • DS = 12A

세전/세후 CF

• CF_pre = NOI − DS

• CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.

그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.

정리식(개념):

• 과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제

• 소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t

※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.

• 임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.

• 매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.

실무 표기(개념):

• NetVAT = OutputVAT − InputVAT

• CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

조건

• V=10억, 월세=500만

• v=5%, o=20%

• L=6억, i=5.5%

• 이자만(만기일시)

• 보유세(연) HT=600만 (예시)

• 임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)

1. NOI

• 연 임대료 = 500만×12 = 6,000만

• EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만

• NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)

2. DS(이자만)

• DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)

3. 세전 CF

• CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)

4. 소득세(단순화)

• 과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만

• IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년

5. 세후 CF

• CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만

• = 408만/년 → 월 34만

같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.

스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

• 의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지

• Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost

• 판정: 양수 유리 / 음수 불리

• 실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고

DSCR

• 의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지

• DSCR = NOI ÷ DS

• 기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유

월 현금흐름(CF_month)

• CF_month = NOI/12 − DS/12

• 성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)

CoC(Cash-on-Cash)

• CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)

• 의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율

• 감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

1. 월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.

2. DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.

3. 세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.

4. 원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.

5. 상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).

6. Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).

7. DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.

8. DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.

2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다

취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법

부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.

1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)

1. 총투입금(취득비용 포함)

2. NOI(순영업소득) → 캡레이트

3. 대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)

4. 보유비용(보유세·수선·공실) 반영

5. 출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오

A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나

2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시

주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%

• 10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)

같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.

B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다

3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가

10억 상가 “숫자 예시”

가정(학습용):

• 월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원

• 운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정

계산:

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원

• 캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%

이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.

4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)

캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.

(1) 시장 레퍼런스(앵커)

• 서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.

• 서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.

(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)

• 프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역

• 프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역

• 개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).

즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.

(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

• 목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년

• 공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는

  • 필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}

  • = 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년

  • 월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)

5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다

현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.

최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.

DSCR(부채상환커버리지) 계산식

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)

10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시

• 연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원

• NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면

  • DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)

하지만 핵심 리스크는 두 가지

• 공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다

• “만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)

6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).

• 허용 연 상환액 = 연소득 × 40%

“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)

아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.

• 금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원

• 금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원

• 금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원

“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.

특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.

이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.

C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다

7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시

9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원

• 10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원

8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식

① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산

• 내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대

예시(학습용):

• 매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억

• 전세 6억, 주담대 2억이면

• 내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억

전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은

• 보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.

② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다

• 연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가

• 연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)

• 현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈

③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다

• 세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)

• 여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.

9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다

10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.

• 5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).

2강에서 가져갈 문장 3개

• 상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.

• 상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.

• 주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.

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2026년 5월 전후, 서울에 ‘급매’가 나올 수밖에 없는 이유

다주택자와 무주택자의 선택이 갈리는 시간표

최근 시장에서 가장 많이 나오는 질문은 이것이다.

“서울에 정말 급매가 나올까?”

결론부터 말하면, 조건부로 가능성이 높다.

그 이유는 감정이나 전망이 아니라 정책 일정과 세금 구조에 있다.

1. 핵심 타임라인 요약

• 2026년 5월 10일 전후

  → 다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성

• D-약 120일

  → 시장 참여자들이 실제로 움직일 수 있는 시간은 3~4개월

이 시점이 중요한 이유는,

세금은 “언젠가”가 아니라 특정 날짜 이후 갑자기 바뀌기 때문이다.

2. 왜 이번에는 “연장될 거다”라고 보기 어려운가

지난 4년간 다주택자에게는 예외 조치가 있었다.

• 양도세 중과 배제

• 기본세율(6~45%) 적용

• 장기보유특별공제 최대 30%

이로 인해 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 발생했다.

그런데 최근 경제 정책 방향 발표에서 ‘중과 유예 연장’ 문구가 빠졌다.

여당 핵심 관계자의 발언도 요지는 단순했다.

“시장이 충분히 인지한 만큼, 굳이 더 연장할 필요가 없다.”

정책 논리상도,

규제 지역을 확대해 놓고 세금만 계속 깎아주는 것은 정합성이 떨어진다는 해석이 우세하다.

3. 5월 이후, 세금은 얼마나 달라지나

2주택자의 경우

• 기본세율 6~45% → +20% 중과

• 최고 세율 약 70%대

• 장기보유특별공제 0%

3주택자의 경우

• +30% 중과

• 최고 세율 80%대 가능

즉,

실질 세금이 2배 이상 뛰는 구조다.

4. 실제 숫자로 보면 왜 ‘급매’가 나오는지

예를 들어보자.

• 강남 아파트: 12억 매수 → 20억 현재가

• 마포 아파트: 7억 매수 → 12억 현재가

• 보유 기간: 7년

• 2주택자

5월 이전 매도 시

• 양도세 약 1억 6천만 원

5월 이후 매도 시

• 양도세 약 3억 2천만 원

차이 1억 4천만 원

이 경우,

• 시세보다 1억~1억 5천 낮춰서 팔아도

• 세금 중과를 피하는 쪽이 더 유리해진다.

여기서 ‘급매’가 경제적으로 합리적인 선택이 된다.

5. “안 팔고 버티면 되지 않나?”의 함정

맞다.

양도세는 팔 때만 낸다.

하지만 버티는 데는 비용이 있다.

• 종합부동산세 + 재산세

• 서울 2주택자 기준

  → 연 약 2천만 원 내외

5년 버티면 1억 원이다.

그리고 여기서 중요한 변수 하나가 더 있다.

6. 보유자의 현실적 제약

현재 다주택자 중 상당수는

• 50대 후반 ~ 60대

• 현금흐름이 넉넉하지 않은 경우가 많음

이런 상황에서

• 건강 문제

• 자녀 자금

• 사업 자금

같은 변수가 생기면 시간을 끌 여유가 없다.

그 순간에는

• 협상력이 매수자에게 넘어간다.

7. 추가 규제 가능성이라는 변수

정부의 방향은 비교적 명확하다.

• 부동산: 투기 억제

• 금융·주식: 활성화

이 기조에서 나올 수 있는 추가 카드 중 하나는

• 보유세 강화

이미 연 2천만 원 내는 상황에서

• 3천만 원, 그 이상이 된다면

• 버티는 전략은 급격히 어려워진다.

8. 증여는 대안이 될 수 있을까

많이 나오는 대안이 증여지만, 현실은 녹록지 않다.

• 조정대상지역

• 85㎡ 이하: 취득세 약 12%

• 증여세까지 포함하면

예를 들어

• 8억 아파트 증여 시

• 총 부담 2억 원대 중후반

이는 5월 이전 매도보다 더 큰 비용일 수 있다.

9. 그래서 누가 유리한가

다주택자

• 4월 이전에 결정을 내려야 하는 구조

• 늦어질수록 선택지는 줄어듦

무주택자

• 드물게 협상력이 생기는 구간

• 특히

  • 3~4월

  • “5월 9일 이전 잔금 가능” 조건은 강력한 카드

10. 전략적 정리

• 지금~2월: 현금 확보, 시장 학습

• 3월: 급매 후보 관찰

• 4월: 실질 협상 구간

• 5월 9일 이전: 잔금 가능 여부가 승부처

모든 매물이 싸지는 것은 아니다.

하지만 일부 매도자에게는 시간이 적다.

그 틈이 바로 시장에서 말하는 ‘급매’다.

11. 마무리

부동산 시장은 언제나

• 누군가는 버티고

• 누군가는 팔고

• 누군가는 산다.

다만 같은 시장이라도

• 준비된 사람에게는 기회가 되고

• 준비되지 않은 사람에게는 위기가 된다.

앞으로 몇 달은,

오랜만에 매수자가 조건을 제시할 수 있는 시간일 수 있다.

선택은 각자의 몫이다.

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1. 왜 보유세를 올리려는가

정부는 이미 세 번의 부동산 대책을 내놨지만 효과가 크지 않았습니다.

그래서 이제 보유세(재산세·종부세) 를 올려서 집값 안정을 시도하려고 합니다.

하지만 이 정책에는 여러 가지 고민이 따릅니다.

2. 정부가 고민하는 세 가지 딜레마

(1) 지방 재정 문제

• 취득세(집을 살 때 내는 세금) 는 지방자치단체의 수입입니다.

• 종부세(집을 보유할 때 내는 세금) 는 중앙정부의 세금입니다.

• 1년 기준으로 보면, 지방세인 취득세는 약 26조 원, 종부세는 약 1조 원입니다.

  즉, 취득세가 종부세보다 26배나 많습니다.

• 만약 거래를 늘리기 위해 취득세를 깎으면 지방정부의 세금이 크게 줄어듭니다.

  그래서 정부는 함부로 취득세를 내리기 어렵습니다.

(2) 간접적인 세금 인상 문제

정부는 세율을 직접 올리면 반발이 심할 것을 알고 있습니다.

그래서 공시가격과 공정시장가액비율을 조정해서 세금을 간접적으로 올리려 합니다.

• 공시가격은 정부가 정한 집의 공식 가격입니다.

  예를 들어 시세가 10억 원인 집의 공시가격을 6억9천만 원(69%)에서

  9억 원(90%)으로 올리면 세금이 크게 늘어납니다.

• 공정시장가액비율은 세금을 계산할 때 적용하는 할인율입니다.

  예를 들어 60%에서 80%로 올리면, 세금 기준 금액이 33% 늘어납니다.

이 두 가지를 함께 올리면 실제 세금이 두세 배까지 뛸 수 있습니다.

하지만 공시가격이 오르면 세금뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 같은

복지 혜택 기준에도 영향을 줘서 서민층의 부담이 커질 수 있습니다.

(3) 누구에게 세금을 더 물릴지의 문제

현재는 다주택자(집 여러 채 가진 사람) 에게 높은 세금을 매기고 있습니다.

그러다 보니 “여러 채 팔고 서울에 비싼 집 한 채만 가지자”는

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 생겼습니다.

이로 인해

• 서울의 고가 아파트는 더 오르고,

• 지방의 집값은 오히려 떨어지며

  가격 격차가 커졌습니다.

그래서 두 가지 의견이 있습니다.

1. 비싼 집 한 채 가진 사람에게도 세금을 더 내게 하자.

2. 지방의 다주택자에게는 너무 가혹하지 않게 하자.

정부는 이 두 방향 사이에서 절충점을 찾으려 하고 있습니다.

3. 앞으로의 예상 정책

단기적으로는 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리는 방안이 유력합니다.

중장기적으로는

• 고가 1주택자의 세금 혜택을 줄이고

• 지방 다주택자의 세금 부담을 완화하는

  방향으로 조정될 가능성이 있습니다.

4. 핵심 요약

보유세 개편은 세금을 단순히 더 걷는 문제가 아니라,

누가 얼마만큼 부담할지를 다시 정하는 문제입니다.

정치, 지방재정, 복지, 형평성 문제들이 얽혀 있어

정부가 쉽게 결정을 내리기 어려운 상황입니다.

1) 지금 정부가 만지는 두 장치(법 개정 없이 가능)

A. 공시가격 현실화율 상향 검토

• 국토부가 공시가격 제도 개편 용역을 발주, 현실화율 상향 검토 보도가 잇따름(‘내년 보유세↑’ 전망). 다만 **정부는 “확정 아님”**이라고 부인/설명. 문 정부 로드맵(’30년 90%)을 재가동하면 **’26년 공동주택 현실화율 80.9%**가 거론됩니다. 서울경제+1다음마켓in

B. 공정시장가액비율(종부세 과표계수) 인상 검토

• 현행 60%. 80% 상향 ‘검토’ 보도가 있었으나, **기재부는 “세제개편 확정 내용 아님”**이라고 공식 해명. 결정되면 대통령령(시행령)으로 변경 가능해 법 개정 없이도 적용됩니다. NABO매일경제

메모: 두 장치 모두 과세표준을 키우는 레버라서, 법(세율) 손대지 않고도 세부담을 올릴 수 있습니다.

2) 실제 내 지갑에 미치는 경로

• 보유세(재산세·종부세) 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율.

  예시로, 시세 10억, 현실화율 69%→80%, 공정시장가액비율 **60%→80%**로 동시에 오른다고 가정하면:

  과세표준 계수 0.69×0.60=0.414 → 0.80×0.80=0.64 (약 +55%).

  → 세율은 구간별 누진이므로 실제 세액 증감은 주택 수·공제·세부담상한 등에 따라 달라집니다(아래 참고).

• 세부담 상한: 급격한 급증을 완화하는 안전판 존재

  • 재산세: 공시가격 구간별로 전년 세액의 105~130% 상한(’24~’28 적용). 송파구청

  • 종부세: 전년(재산세+종부세) 대비 150% 상한. 국세청+1

• 건강보험료 등 파급: 지역가입자 건보료·복지 일부는 공시가격을 입력변수로 씁니다(피부양자 탈락/보험료 변동 가능). 다만 인상 폭은 등급표/공제/개편안에 따라 케이스별로 상이. 정책브리핑KILF 한국지방세연구원

3) 양도세(다주택) 타임라인 — “내년 5월 9일”이 분수령

• 다주택자 양도세 중과 ‘한시 배제’ 연장: 정부가 시행령을 고쳐 ’26-05-09까지 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%) 적용(장특공제도 적용). 국세청/기재부 자료로 확인됩니다. TF미디어Tax Times국세청

• 이후(’26-05-10~): 추가 연장·개편이 없다면 **중과(2주택 +20%p, 3주택↑ +30%p)**와 장특공제 배제가 부활 가능. 이때 지방소득세(국세의 10%)까지 더해지면 실효 최고 82.5% 시나리오가 다시 성립합니다. 국세청한국경제

4) 지금 확인해야 할 것(체크리스트)

1. 우리 집 공시가격: 올해값 확인 → 현실화율 10~20%p 상향 가정치로 보유세 시뮬. (국토부 ‘부동산 공시가격 알리미’)

2. 종부세 노출 여부: 합산 공시가격이 기준액(인별 합산) 초과하는지, 공정시장가액비율 60→80% 가정 시 과표 영향 점검. NABO

3. 건보/피부양자: 지역가입자는 공시가격 변동이 재산보험료에 미칠 영향 확인(피부양자는 자격요건 점검). 정책브리핑

4. 다주택 처분 계획: ’26-05-09 이전 매도·잔금·등기 완료 기준으로 검토(양도일 기준). Tax Times

5) 오해 바로잡기(요약)

• “공시가 90% 확정” 아님 → 검토·용역 단계 보도와 정부 부인이 함께 존재. 최종은 시행계획/고시 확인 필요. 서울경제땅집고

• “공정시장가액비율 80% 확정” 아님 → 기재부 ‘미확정’ 공식 설명. 정책브리핑

• “다주택 양도세 82.5%가 상시” 아님 → 유예가 ’26-05-09까지 존재. 이후는 정책 재연장 여부에 달림. TF미디어

액션 플랜(케이스별)

• 무주택/1주택: 재산세·종부세 세부담상한을 고려해도 공시가·가액비율 동시 상향 시 체감 증가 가능. 장기 거주 1주택이면 종부세 고령·장기보유 세액공제 등 감면 요건 점검. 국세청

• 다주택(매도 예정): ’26-05-09 이전 매도·등기 완료를 1순위로 고려. 매도 분산(과세연도 분할), 장특공제 최대화, 부담부증여·공동명의 등은 전문가 시뮬 추천. PwC

• 은퇴/피부양자 의존: 공시가 상승이 보험료/피부양자에 미칠 영향 사전 계산. 과표 구간/등급 유지 시 인상 없을 수도 있음(케이스 바이 케이스)

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