안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

1) 사업(공모) 개요

• 사업명: (가칭) 명지6초등학교 교사 신축

• 위치: 부산광역시 강서구 명지동 872-8번지 일원 (p.11)

• 대지면적: 16,738㎡ (p.11)

• 개교 목표: 2029년 03월 예정 (p.11)

• 학교 규모(계획): 44학급(특수 2) / 학생 1,163명 (p.11, p.29)

• 연면적(총): 15,610.00㎡ (p.11, p.88)

• 층수/구조: 지상 4층 / 철근콘크리트조 (p.11, p.88)

2) 추진 배경(수요·필요성)

• 명지국제신도시 2단계 개발로 초등학생 796명 유발 예상(3,569세대 기준) → 2단계 내 첫 초등학교로서 신설 필요 (p.6~p.8)

• 인근 1km 내 기존학교(명지초/명일초/명문초)는 이미 과밀(교사재배치·모듈러 등)로 특별교실 부족 및 교육과정 운영 곤란 사례 제시 (p.6~p.8)

• 미설립 시 인근학교 급당 인원 40명대 과밀 수준까지 악화 가능성 제시 (p.8)

3) 대지 및 주변 조건(설계에서 중요한 전제)

• 용도지역/지구 등: 제2종일반주거지역 + 지구단위계획구역 + 경제자유구역 + 교육환경보호구역(상대/절대) + 중점경관관리구역 (p.11)

• 접도: 남측 40m 도로, 동측 20m 도로 접함 (p.35, p.88)

• 대지형태/지형: 정사각형에 가까운 형태, 비교적 평탄 (p.35)

• 소음·교통 이슈: 동측 20m 도로 차량소음 우려, 남측 버스정류장 설치 예정으로 등하교 혼잡 우려 (p.35)

• 교육환경보호구역 유해시설: 200m 범위 검토 결과 금지시설 없음 (p.28)

4) 사업비 및 일정(공모 필수 체크)

사업비(총괄)

• 총사업비: 57,192,189천원 (p.11)

  • 건축공사비: 47,105,765천원

  • 부대비 등 포함(설계비/감리비/시설부대비/비품·조경비 등) (p.11)

• 공사비 단가 참고: 3,018천원/㎡ (p.11)

추진일정(계획)

• 사전기획 발주: 2025.8

• 투자심사: 2025.10

• 사전기획 완료: 2025.12

• 설계공모 완료 목표: 2026.5

• 설계 완료: 2026.11

• 착공: 2027.3

• 준공: 2029.2 (p.12)

5) 공간 프로그램 핵심(면적·실 구성 요약)

총 연면적 15,610㎡ 구성의 근거가 되는 “스페이스 프로그램”이 공모의 기준선입니다. (p.86~p.87)

(1) 교실/교과·특별교실

• 보통교실 42실 (p.86)

• 특수학급 2실 (p.86)

• 영어실 2실(각 1.5실 환산) (p.86)

• 과학실 2실, 음악실 1실, 미술실 2실, 컴퓨터실 1실, 기술·가정실 1실 (p.86)

• 시청각실 1실(3.0실 환산) (p.86)

(2) 지원·관리·학생지원

• 도서실 1실(4.0실 환산) (p.86)

• 학생자치실 1실, 특별활동실 2실 (p.86)

• 위클래스 1실(상담실 포함) (p.86)

• 돌봄교실 5실 (p.86)

• 운영관리(경비)실 2실, 학부모운영회실 2실, 전산실 등 (p.86)

(3) 급식/체육

• 급식실 1 / 식당 1 / 다목적실 및 강당 1 (p.87)

(4) 면적 구성(요약)

• 순면적계(A): 8,363.16㎡ (p.87)

• 공유면적계(B): 6,137.84㎡ (p.87)

• 소계(C=A+B): 14,501.00㎡ (p.87)

• 다양한 학습공간: 5% = 725㎡ (p.87)

• 지하대피공간: 384㎡(0.33㎡/인) (p.87)

• 총합: 15,610㎡ (p.87)

(5) 교실 모듈 기준(중요)

• 보통교실 1실 기준을 **8.40m × 7.80m = 65.52㎡**로 사전검토 모듈 제시 (p.87)

6) 배치(안) 및 권장 방향

대안 비교 결과

• 대안 1(선정안): 4층, 개방감/향·일조/안전·편의 측면 우수

• 대안 2: 5층, 일부 동 마주침으로 개방성·일조 불리 항목 존재 (p.100)

배치 핵심 의도(선정안 기준)

• 보행·차량 동선 분리(통학 안전 최우선) (p.89, p.104)

• 남향 위주 배치로 향/일조/조망 극대화, 공동주택과 이격하여 학습환경 확보 (p.104)

• 운동장 + 학습/공연마당 + 텃밭/생태공간 등 외부학습·힐링 공간 조성 (p.104)

• 강당·도서실 등 지역개방을 고려하되 동선/보안 분리 전제 (p.122~p.126)

7) 설계공모지침(안) 핵심

보고서의 설계공모지침(안)은 크게 그린·스마트·공간혁신·복합화·안전 5축입니다. (p.123~p.128)

(1) 그린학교(Elastic Green School)

• 신재생에너지 활용 최대화(예: 지붕 BIPV 등), 패시브 디자인(채광·통풍·온도조절) (p.123)

• 옥상정원/생태학습공간 등 “휴식+학습” 생태 기반 공간 (p.123)

(2) 스마트교실(Realizable Smart Classroom)

• 무선인터넷 기반, 디바이스 거치·충전, 에듀테크/AI 기반 학습, 원격학습 스튜디오 등 (p.123)

(3) 공간혁신(Dramatic Space Innovation)

• 가변형·유연한 교실/공유공간, 복도-교실 연계 확장, 내·외부 연계로 학습공간 확장 (p.123~p.124)

(4) 학교복합화(Accessible School Complexity)

• 강당·도서관·운동장 등 지역 연계 시설의 블록화/출입통제/운영시간 분리를 전제로 개방성 확보 (p.124, p.126)

• 재난 시 대피공간 활용 등 공공성 반영 (p.124)

(5) 학생안전(핵심 요구)

• CPTED(범죄예방) + IPTED(감염병 예방) + BF(무장애) 반영 (p.122~p.126)

• 주요 요구 포인트

  • 사각지대 최소화/가시성 확보

  • 시간대별 출입동선 분리, 외부인 동선과 학생 동선 분리

  • 다공성 공간(중정/아트리움/발코니)·완충공간(옥외데크/옥상정원) 활용 (p.122, p.124~p.125)

바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나

건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

• 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

• 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

• 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)

2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)

• 건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자

• 바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소

• 연면적: “각 층 바닥면적의 합계”

  • 다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외

바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출

3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용

처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)

3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목

건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

특례

다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의

상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)

② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)

③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태

일 것

4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)

4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적

바닥면적의 기본 정의입니다.

4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”

벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”

시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

• 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

• 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만

  → 바닥면적에 산입

즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

5-1. 간단 예시(개념 설명용)

• 외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡

• 제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡

• 바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡

6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스

6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외

벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

• 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우

  → 바닥면적에 산입하지 않음

상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등

다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

• 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

• 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

• 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

• 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

다락 포인트(많이 나오는 질의)

• “다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).

• 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외

시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분

7-1. 층수에서 제외되는 것

시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

• 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

• 지하층

• 장애인용 승강기 승강기탑

7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층

“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로

복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지

8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지

건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정

• 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

• 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)

옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,

• 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고

• 그 부분 높이가 12m를 넘는 경우

  → 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.

그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.

8-4. 처마높이(별도 정의)

처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)

9-1. 지하층(건축법) 정의 요약

“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?

시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개

10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례

법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.

10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례

법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

실무적으로는

• “원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,

• 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

11) 참고 법령·지침(목록)

• 건축법

  • 제2조(지하층 정의)

  • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

  • 제84조(산정방법 위임)

• 건축법 시행령

  • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

• 행정규칙(국토교통부)

  • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

• 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

  • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

  • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

----------------------------질의회신-------------------------------

계단 바닥면적 산정관련

A. 내부계단 바닥면적 산정

1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)

질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법

회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임

 2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)

질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람

3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)

질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는

회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.

4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)

질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?

2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?

회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.

2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.

4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)

질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.

계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)

회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

B. 외부계단 바닥면적 산정

1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)

질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법

회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.

회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)

질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부

회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.

 2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)

질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부

회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.

D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)

질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부

회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것

임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”

 1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)

질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지

회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

 F. 거실의 바닥면적

1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임

2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

G. 건축물 계단설치기준

거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)

질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.

회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

H. 피난층인 지하층 직통계단

1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)

질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

I. 바닥면적 산정제외 유사부분

바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

J. 주상복합 건축물의 면적산정

1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?

회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

L. 설계변경 면적 기준

 1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지

회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임   

불편한 진실을 설계하는 건축가, 렘 콜하스

건축이 조화를 만드는 일이 아니라 모순을 드러내는 일이라면 어떨까요. 도시는 완벽하고 질서정연한 시스템이 아니라 권력, 자본주의, 미디어, 욕망이 밀어붙이는 밀집된 혼돈의 기계라면 어떨까요. 렘 콜하스는 수십 년 동안 이 질문에 집착해 왔습니다. 그는 위로하는 건물을 만드는 대신 불편한 진실을 설계해 왔고, 그 태도는 현대 건축을 이해하는 방식 자체를 바꿔 놓았습니다.

전후 도시에서 시작된 시선

렘 콜하스는 1944년 네덜란드 로테르담에서 태어났습니다. 로테르담은 제2차 세계대전으로 거의 파괴되었던 도시이며, 그 폐허 위에서 진행된 전후 재건은 콜하스가 도시, 정체성, 근대성을 바라보는 방식에 깊게 스며들었습니다.

흥미로운 점은 그가 처음부터 건축가였던 것이 아니라는 사실입니다.

그는 저널리스트이자 시나리오 작가로 활동했고, 네덜란드 영화 아카데미에서 공부하며 영화 작업을 경험했습니다. 그러다 1960년대 후반, 런던의 AA 스쿨에서 건축을 공부하며 급진적 실험과 정치적 도시 해석, 유토피아적 사고를 흡수하게 됩니다. 이 시기부터 콜하스의 건축은 형태보다 사고의 프레임, 즉 도시를 읽는 방식 자체를 겨냥하기 시작합니다.

건물을 짓기 전에 이론으로 판을 바꾸다

콜하스가 건축가로서 대중적 명성을 얻기 전, 먼저 이론가로서 건축 담론을 뒤흔든 사건이 있었습니다. 1978년에 출간된 『Delirious New York』입니다. 이 책은 맨해튼의 혼돈을 비판하지 않습니다. 오히려 그 혼돈을 찬양합니다.

콜하스는 뉴욕을 밀도의 문화로 읽어냅니다. 자본주의, 고밀도, 환상, 기술이 충돌하는 실험실로서의 도시입니다. 질서와 규범을 강요하는 대신, 이미 작동하고 있는 욕망과 시스템의 현실을 해부하고, 그것을 도시의 에너지로 받아들입니다. 이 책은 뉴욕을 근대 삶의 실험장으로 바꾸어 놓았고, 콜하스를 20세기 후반 가장 중요한 건축 사상가 중 한 명으로 자리매김시켰습니다.

OMA, 설계사무소가 아닌 연구 플랫폼

1975년 콜하스는 OMA를 공동 설립합니다. 전통적 의미의 설계사무소와 달리, OMA는 처음부터 연구와 비평, 글쓰기와 도시론을 결합한 플랫폼으로 작동했습니다.

OMA의 도면은 종종 정치적 다이어그램처럼 보이고, 마스터플랜은 사회 비평처럼 읽힙니다. 건축을 단순히 예쁜 형태나 기능적 해결로 좁히지 않고, 현대 사회가 실제로 어떻게 작동하는지를 탐구하는 도구로 사용한 것입니다.

또한 OMA는 세계 건축계의 강력한 훈련장이 되었습니다. 수많은 건축가들이 이곳을 거쳐갔고, 이후 각자의 방식으로 동시대 건축을 형성해 왔습니다.

첫 번째 전환점, 쿤스트할 1992

오랜 기간의 경쟁 설계와 비구현 프로젝트를 거친 뒤, OMA는 1992년 쿤스트할로 강렬한 존재감을 드러냅니다. 이 미술관은 전통적인 박물관의 동선을 거부합니다. 램프, 겹겹의 순환, 파편화된 공간들이 역동적이고 영화적인 감각을 만들어냅니다.

콜하스는 삶이 이미 복잡한데 건축이 억지로 질서를 강요할 이유가 없다고 말하듯, 복잡성을 공간의 언어로 번역합니다. 정돈된 전시실의 나열이 아니라, 움직임과 마주침이 중심이 되는 경험으로서의 미술관입니다.

2000년대의 도약, 도시의 사용법을 바꾸는 공공건축

시애틀 중앙 도서관 2004

시애틀 중앙 도서관은 21세기 초 가장 급진적인 공공건축 중 하나로 평가됩니다. 이 건물은 전통적 층 구성을 버리고 지식의 연속적 나선 구조를 제안합니다.

유리와 철골의 외피는 도시를 반사하면서 내부의 질서와 복잡성을 동시에 암시합니다. 내부는 기능에 따라 분명한 플랫폼으로 구성되지만, 동선은 유동적이며 탐험을 유도합니다. 여러 레벨이 시각적으로 연결되고, 열린 아트리움과 투명한 구획이 경계를 흐립니다. 도서관은 단순히 책을 보관하는 상자가 아니라 학습의 여정이자 사회적 장치, 시민의 랜드마크가 됩니다.

카사 다 무지카 2005

포르투의 카사 다 무지카는 음악을 공간 경험으로 번역한 프로젝트입니다. 결정체 같은 비대칭 볼륨이 도시 속에서 강하게 서 있고, 내부는 청중의 경험이 직선적으로 흐르지 않도록 설계됩니다.

플랫폼, 발코니, 복도는 어긋나고 비틀리며 관객을 움직이게 합니다. 리허설 공간이 유리로 드러나고, 순환 경로는 공연자와 관객의 관계를 다층적으로 만듭니다. 콜하스가 말하는 프로그램의 유연성과 인간 움직임의 안무가 여기서 선명하게 드러납니다.

권력과 미디어를 형태로 드러낸 CCTV 본사

베이징의 CCTV 본사는 콜하스의 문제의식이 가장 노골적으로 드러난 프로젝트 중 하나입니다. 두 개의 타워가 서로 기울어 다가가며 연결되고, 75미터의 캔틸레버가 거대한 루프를 형성합니다.

구조적 힘은 외피에 그대로 드러납니다. 대각 브레이싱은 필요한 곳에서 촘촘해지고, 가벼워질 수 있는 곳에서는 열립니다. 기술적 성취를 넘어, 이 건물은 도시 자체의 은유처럼 작동합니다. 전통과 현대, 질서와 혼돈, 수직성과 수평성이 충돌하며 공존하는 베이징의 얼굴을 건물의 몸체로 보여줍니다.

수직 도시, 더 로테르담 2013

고향 로테르담의 워터프런트에 지어진 더 로테르담은 콜하스가 말하는 수직 도시입니다. 세 개의 타워가 하나의 기반 위에서 연결되고, 오피스, 주거, 호텔, 공공시설이 한 덩어리로 얽힙니다.

볼륨을 엇갈리게 쌓아 덩어리감을 줄이면서도, 브리지와 테라스 같은 공유 공간으로 타워 간 연결을 강화합니다. 이는 단지 고층 복합 건물이 아니라, 도시의 한 블록을 다시 작동시키는 장치로서의 건축입니다.

과거와 미래를 충돌시키는 퐁다치오네 프라다 2015

밀라노의 퐁다치오네 프라다는 산업 유산인 증류소 건물을 복원하는 동시에, 새로운 기하학적 볼륨을 과감히 삽입해 오래된 것과 새로운 것이 동시에 울리게 만듭니다.

방문자는 램프, 브리지, 계단으로 구성된 경로를 따라 이동하며 서로 다른 재료감과 प्रकाश, 공간의 리듬을 경험합니다. 거친 콘크리트와 반사 표면, 금박과 유리가 한 장면 안에서 충돌하면서도 새로운 서사를 형성합니다.

프리츠커상 이후에도 멈추지 않는 질문

콜하스는 2000년 프리츠커상을 수상합니다. 이미 그의 영향력은 건물만이 아니라 책, 강연, 교육, 그리고 OMA라는 생산 시스템을 통해 넓게 퍼져 있었습니다.

그는 여전히 프로젝트를 통해 관습을 흔들고, 글과 전시, 큐레이션을 통해 건축 담론을 밀어붙입니다. 콜하스의 건축은 편안함을 제공하기보다, 우리가 사는 도시와 사회가 어떤 힘에 의해 움직이는지 보게 만듭니다.

불편함은 설계된 장치다

렘 콜하스의 건물은 단순한 형태가 아닙니다. 도시와 사회, 문화 경험을 증폭시키는 장치입니다. 그는 프로그램과 맥락, 인간 행동을 분석하고 그것을 서사로 엮어 공간화합니다.

건축은 건물을 짓는 일이 아니라, 세계를 해석하는 방식이 될 수 있다는 것. 콜하스가 남긴 가장 강력한 유산은 아마 이 문장에 가까울 것입니다. 우리는 도시의 표면을 보는 것이 아니라, 그 아래에서 작동하는 권력과 욕망의 메커니즘까지 읽어야 합니다.

평단가를 “자재별·형태별”로 말하려면 먼저 어떤 평단가인지(기준)부터 맞춰야 합니다. 현실에서 평단가는 보통 3가지가 섞여 나옵니다.

1. 표준 단가(감정평가/감리비 산정용): 한국부동산원 건물신축단가표처럼 “용도별 평균 신축단가” 자료(시장 도급가와 1:1이 아님).

2. 도급 평단가(순공사비): “건물만” 기준(대지조성/조경/담장/가구가전/설계비 제외가 많음).

3. 총사업비 평단가: 2) + 설계·인허가 + 토목·조경·외부부대 + 가구·가전 + 예비비까지 포함.

아래는 1)과 2)를 같이 정리한 “답”입니다.

1) 형태(용도)별 ‘표준’ 평단가

한국부동산원 건물신축단가표 용도별 평균값(2025년 단가표 기반으로 정리된 수치)에서 평당 공사비는 대략 아래 수준입니다.

이 값은 “시공 계약서의 최종 금액”이라기보다, 용도·구조별 신축가격을 제시하는 공적 활용 자료 성격입니다(감정평가/여신/감리비 산정 등에 활용).

2) 단독주택 “구조(형태)별” 도급 평단가(시장 체감)

현장에서 사람들이 말하는 “평당 700/800/900/1000”은 대부분 2) 도급 평단가(순공사비) 쪽입니다. 예를 들어 시공사 기준(설계 포함, 가구·가전·부대공사 별도)으로 다음 같은 수준이 제시됩니다.

여기에 “마감 상향”이 붙으면 900~1000만원/평 이상으로 올라간다는 식의 시장 언급도 많습니다.

3) “자재(마감)별”로 얼마나 달라지나

동일 구조라도 평단가를 흔드는 1순위는 외장·창호·내장 마감 사양입니다. 특히 외장재는 편차가 크고, 벽돌은 자재보다 인건비 비중이 큰 편이라 대체재(파벽돌 타일 등)로 20~30% 절감 가능하다는 식의 설명도 있습니다.

실무적으로는 이렇게 생각하면 빠릅니다(순공사비 기준 “대략”):

• 외단열+미장(스타코/드라이비트 계열): 기준선(가성비형)

• 치장벽돌: 기준선 대비 상향(특히 앵커/간격·내진 디테일을 제대로 하면 인건비로 더 올라감)

• 석재(전면): 전면 적용은 급상승, 보통 “부분 포인트”로 타협

• 금속패널/세라믹사이딩: 공기 단축으로 총비용 안정화, 고급 징크는 상향

즉 “RC라서 얼마”가 아니라 RC + (외장/창호/내장 급)이 평단가를 만듭니다.

4) 평당 비교를 할 때 반드시 같이 적어야 하는 7가지

평단가를 물어볼 때 아래가 빠지면 “서로 다른 공사”를 비교하게 됩니다.

1. 기준 면적: 연면적 기준인지(다락/발코니 포함 여부)

2. 포함 범위: 설계비/감리비 포함 여부

3. 부대공사: 토목·우오수·전기인입·진입로·담장·데크·조경 포함 여부

4. 구조: RC/목조/경량철골

5. 외장: 미장/벽돌/석재/패널

6. 창호: 브랜드·등급(삼중유리/하이엔드 여부)

7. 내부: 욕실/주방/마루/가구 수준

선을 살려야 건물이 산다

고급스러움의 80%는 ‘선 관리’에서 결정된다

외벽 석재 공사를 할 때

가설 발판과 망을 설치하고 돌을 붙인 뒤,

모든 작업이 끝나면 발판을 철거합니다.

그 순간 건물은 완전히 다른 얼굴을 드러냅니다.

밝은 색의 석재 위에

짙은 색의 포인트 선이 더해지면서

건물은 단번에 고급스럽고 정제된 인상으로 바뀝니다.

같은 돌, 다른 인상

차이를 만드는 건 ‘선의 배치’

전면이 모두 똑같은 패턴이라면

아무리 좋은 자재를 써도 지루해집니다.

그래서 선을 이렇게 다르게 씁니다.

• 어떤 벽은 정중앙에 굵은 포인트 선

• 어떤 면은 굵은 선 + 가는 선을 이중으로

• 어떤 면은 살짝 한쪽으로 치우쳐 배치

• 개구부 사이 포인트는

  기둥 폭보다 살짝 넓게 잡아

  ‘얹혀 있는 듯한 안정감’을 연출

이건 단순한 장식이 아니라

비례와 시선 흐름을 계산한 디자인입니다.

지하층과 1층, 디테일이 급이 갈린다

▪ 지하층 입구

• 줄눈을 일직선으로 맞추지 않고

• **지그재그(막힌 줄눈)**로 처리

→ 반복을 깨고 지루함을 줄임

▪ 1층 로비·우편함 구간

• 석재 사이 줄눈을

• 실리콘 없이 노출

→ 호텔 로비 같은 정제된 고급감

이런 디테일이

“이 건물은 신경 썼다”는 인상을 만듭니다.

하지만 더 중요한 건 ‘기본 선 관리’

디자인은 전문가가 하지만,

기본 선 관리는 현장 기술자가 만듭니다.

예를 들면:

• 문틀이 완벽한 수직으로 설치됐는지

• 욕실 타일 모서리가 정확한 직각인지

• 계단 참에서 꺾여 올라가는 선이

  흐트러짐 없이 쭉 살아 있는지

• 토목 구조물의 긴 선이

  거푸집 단계부터 실 띄워 직선으로 나왔는지

이런 기본이 무너지면

아무리 좋은 자재를 써도

건물은 싸 보입니다.

선을 살리는 가장 확실한 방법

“살짝 튀어나오게 하라”

선이 살아 보이게 만드는 가장 좋은 방법은

프레임을 살짝 돌출시키는 것입니다.

▪ 세대 현관문

• 문틀을 벽보다 약 10mm 돌출

• 울퉁불퉁한 벽면에서

  문틀 선이 자연스럽게 드러남

▪ 엘리베이터 홀·비상계단

• 타일을 골조 면보다 살짝 튀어나오게 시공

• 선이 살아나고, 면은 뒤로 물러남

❌ 반대로

• 돌출 없이 평면으로 붙이면

  → 선은 죽고, 거친 면만 강조됨

코너비드, 선의 기준을 잡는 철물

미장 공사에서 사용하는 코너비드는

선 관리를 위한 대표적인 장치입니다.

• 모서리에 코너비드를 먼저 세우고

• 그 선을 기준으로 미장을 진행

→ 결과는

자연스럽고 또렷한 직선

발코니 창틀 하부, 외벽 모서리 등

건축 곳곳에 숨어 있는 선의 비밀이 바로 이것입니다.

오늘의 결론

선을 살려야 건물이 산다

• 고급스러움은 자재가 아니라 선에서 나온다

• 디자인보다 먼저 필요한 건 정확한 시공

• 그리고 그 선을 돋보이게 만드는 건

  ‘살짝의 돌출’

건축에서

선은 단순한 경계가 아니라

건물의 품격을 결정하는 언어입니다.

#건축디테일

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#건축마감

#건축현장

겨울철 결로 하자,

난방하지 않는 공간에서도 왜 이렇게 많이 발생할까?

겨울철이 되면 결로 하자 문의가 급격히 늘어납니다.

흔히 “난방을 해서 생기는 문제”라고 생각하지만, 실제 데이터를 보면 난방을 하지 않는 공간에서도 결로 하자가 매우 많이 발생하고 있습니다.

📌 비난방 공간 결로 발생률: 약 34.6%

즉, 결로는 단순히 “따뜻한 곳”의 문제가 아니라

공기 흐름, 단열, 디테일의 문제라는 뜻입니다.

결로가 많이 발생하는 비난방 공간

• 실외기실

• 발코니

• 대피공간

• 다용도실

이 중에서도 실외기실은 결로 하자가 가장 집중적으로 발생하는 공간입니다.

왜 그럴까요?

실외기실 결로의 대표적인 3가지 원인

① 완충 공간(버퍼존) 부족

실외기실 앞에 완충 공간이 없는 평면이 문제입니다.

• 주방이나 실내 공간에서 발생한 습한 공기가

• 곧바로 차가운 실외기실로 유입

• → 결로 발생 최적 조건 형성

🔍 핵심 포인트

• 실외기실 앞에 다용도실, 복도 등 완충 공간이 있는 평면

  → 결로 발생 확률 낮음

• 실외기실이 주방과 바로 맞닿은 평면

  → 결로 위험 매우 큼

같은 단열 조건이라도

👉 평면 구성 하나로 결로 발생 여부가 갈립니다.

② 루버(환기 루버) 불량

일반적인 알루미늄 시스템 루버의 문제점:

• 블레이드 사이 틈으로 외기 유입

• 알루미늄 자체의 높은 열전도율

• 냉기 차단 기능 거의 없음

✔ 제대로 된 해결 방식은 다음과 같습니다.

결로 방지 루버의 조건

• 열전도율이 낮은 FRP 압출 블레이드

• 내부에 단열재(폼) 삽입

• 블레이드 양쪽에 가스켓 적용

• 단열 프레임 사용

👉 블레이드가 닫히면 공기가 들어올 틈이 없는 구조

👉 열교와 외기 유입을 동시에 차단

이 방식이 요즘 제대로 시공되는 실외기실 루버입니다.

③ 벽체 단열 불량 (가장 흔한 실수)

많이들 이렇게 생각합니다.

“실외기실은 단열 구간이 아니니까 벽에 단열 안 해도 된다”

❌ 이 생각이 결로 하자의 핵심 원인입니다.

반드시 단열이 필요한 벽

• 외기에 직접 면하는 벽

• 실외기실이라도 외벽은 예외 없음

✔ 권장 단열 방식

• 비드법 2종 3호 30T

• 또는 압출법 1호 20T

• 그 위에 석고보드 또는 CRC보드 마감

👉 실내 단열선과는 별개로

👉 외기에 접한 벽은 반드시 최소 단열 필요

추가로 반드시 체크해야 할 포인트

난방 배관 디테일

실외기실은 비난방 공간이지만

출입문(터닝도어) 하부는 결로 리스크가 가장 높은 지점입니다.

잘못된 방식

• 난방 배관을 직선으로 쭉 빼서 문에서 멀어짐

올바른 방식

• 난방 배관을 출입문 쪽으로 최대한 당김

• 문 하부 기준 약 10cm 이내까지 접근

• 안쪽으로 한 번 꺾어 배관 배치

🔍 이유

• 차가운 공기는 아래로 가라앉음

• 터닝도어 하부가 상부보다 훨씬 차가움

• 문 하부 표면온도 상승 → 결로 예방

실제 효과는?

위 3가지 + 배관 디테일까지 적용하면

• 실외기실 내부 온도 약 5.8℃ 상승

• 상대습도 약 5% 증가하더라도

• 결로 발생 없음

👉 즉, 결로 조건 자체를 제거하는 구조가 됩니다.

오늘의 결론

비난방 공간의 결로도 충분히 예방할 수 있다

결로는

• 난방의 문제가 아니라

• 단열 + 공기 흐름 + 디테일의 문제

특히 실외기실은

✔ 평면

✔ 루버

✔ 외벽 단열

✔ 배관 디테일

이 네 가지만 제대로 잡아도

결로 하자는 사실상 사라집니다.

아파트 내단열의 한계, 그리고 결로가 생기는 이유

아파트는 대부분 내단열 구조입니다.

구조체인 콘크리트 벽체가 있으면, 그 실내 쪽에 단열재를 붙이는 방식을 내단열이라고 합니다.

반대로 외벽 바깥쪽에 단열재를 붙이면 외단열입니다.

내단열의 기본 공정 순서는 다음과 같습니다.

• 콘크리트 벽체

• 단열재 부착

• 석고보드

• 실내 마감재

지금 보고 있는 현장도 이 순서대로 시공이 진행되고 있습니다.

내단열에서 반드시 발생하는 구조적 문제

문제는 아파트 구조 자체에 있습니다.

아파트는 앞뒤, 좌우 대부분이 외기에 접한 외벽입니다.

게다가 요즘은 확장이 기본이다 보니 외벽 비율은 더 커졌습니다.

여기에 내부 공간을 나누는 벽체들이

외벽에 T자 형태로 붙습니다.

예를 들면

• 방과 거실을 나누는 벽

• 세대와 세대를 구분하는 경계벽

이 모든 벽들이 외벽과 T자로 만납니다.

이 지점에서 단열재가 끊깁니다.

T자 접합부가 위험한 이유

내단열의 결정적인 약점은 바로 이 T자 접합부입니다.

단열재가 오다가 끊기고,

다시 붙고,

다시 끊기는 구조가 됩니다.

이렇게 단열이 연속되지 않는 부위를 통해

외부 냉기가 콘크리트를 타고 실내로 전달됩니다.

이 현상을 열교 현상이라고 합니다.

열교가 발생하면

차가워진 콘크리트 표면에

따뜻한 실내 공기가 닿게 되고

결과는 결로입니다.

최악의 경우

물이 줄줄 흐르고,

곰팡이와 악취로 이어집니다.

벽만 문제가 아닙니다

열교는 벽에서만 발생하지 않습니다.

외벽과 만나는 바닥 슬라브 역시

전형적인 T자 구조입니다.

• 외벽

• 바닥 슬라브

• 아래층 공간

이 역시 냉기가 타고 들어오는 구조입니다.

즉, 세대 내부에는

T자 형상의 열교 위험 부위가 생각보다 많습니다.

결로를 막는 최소한의 조치: 결로방지 단열재

이 문제를 해결하기 위해

반드시 시공해야 하는 것이 결로방지 단열재입니다.

기준은 명확합니다.

• 재질: 흡수율 0%의 아이소핑크

• 두께: 10mm 이상

• 적용 폭: 외벽 끝단에서 450mm

이 폭은

열교 영향이 미치는 최소 범위를 고려한 수치입니다.

왜 ‘이보드’를 사용하는가

결로방지 단열재 위에는

곧바로 도배나 도장이 들어갑니다.

그래서 일반 아이소핑크가 아니라

표면에 부직포가 부착된 이보드를 사용합니다.

구성은 다음과 같습니다.

• 아이소핑크 10mm

• 부직포 약 3mm

• 총 두께 약 13mm

부직포 표면은 거칠어

퍼티, 도배, 도장이 바로 가능합니다.

가장 중요한 포인트: 단열재는 매립되어야 합니다

결로방지 단열재를

단순히 벽 위에 덧붙이면 안 됩니다.

거푸집 단계에서 미리 부착한 상태로 타설해야 합니다.

이렇게 하면

• 단열재가 콘크리트 속으로 매립됨

• 마감면이 일자로 깔끔하게 형성됨

• 도배·도장 후 전혀 티가 나지 않음

그리고 무엇보다 중요한 점은

빈틈이 생길 수 없다는 것입니다.

단열재 시공에서 가장 흔한 실패 사례

단열재가 콘크리트 벽체에

밀착되지 않고 떠 있는 경우가 많습니다.

이 틈으로 외기가 그대로 전달됩니다.

실제로 이런 현장을 뜯어보면

• 벽체에 성에가 끼어 있고

• 얼음이 맺혀 있으며

• 물이 흘러내리는 경우도 많습니다

모두 밀착 시공 실패 때문입니다.

단열재는

콘크리트에 빈틈없이 착 붙어 있어야 합니다.

슬라브와 바닥도 예외가 아닙니다

외벽과 만나는 슬라브 하부에도

동일하게 결로방지 단열재를 시공합니다.

주방 발코니처럼

바닥 난방이 없는 공간은

바닥 전체에 추가 단열을 하기도 합니다.

조인트에는 테이핑을 해

몰탈이 스며들 틈을 차단합니다.

바닥 단열과 벽 단열은 반드시 이어져야 합니다

내가 사는 바닥에는

층간 차음제가 시공됩니다.

이 차음제 역시

열교 방지 역할을 합니다.

중요한 점은

벽체 단열재와 바닥 차음제가 반드시 맞닿아야 한다는 것입니다.

사이에 틈이 생기면

그 틈으로 냉기가 침투하고

결로는 다시 발생합니다.

결론

아파트 내단열에서

결로를 막는 방법은 하나입니다.

• 단열재는

• 벽이든 바닥이든

• 빈틈없이, 연속적으로, 밀착 시공

이 원칙이 지켜지지 않으면

아무리 좋은 마감재를 써도

결로와 곰팡이는 피할 수 없습니다.

단열재 시공의 핵심은

재료가 아니라 시공 방식입니다.

단열재는 빈틈없이.

🏰 럭셔리 단독 주택 소개: 호텔을 넘어선 '찐 부자'의 공간 (지하 2층 및 2, 3층 탐방)

영상에서 소개된 초호화 단독 주택은 그 규모와 인테리어 디테일 면에서 일반적인 주택을 넘어선, 마치 드라마나 영화 속의 럭셔리 호텔 혹은 VIP 전용 공간과 같은 느낌을 줍니다. 지하 2층부터 지상 3층까지 탐방한 내용을 요약합니다.

1. 지하 공간 (B2 & B1): 상가/엔터테인먼트 존

주택의 시작점인 지하 공간은 주거 공간뿐만 아니라 근린생활시설(근생)로도 활용 가능하게 설계되어, 사업과 엔터테인먼트 요소를 모두 갖추고 있습니다.

🌟 지하 2층: 럭셔리 로비 및 다용도 공간

• 진입: 외부에서 엘리베이터를 통해 진입 가능한 층. 마치 호텔 로비처럼 느껴지는 규모.

• 바닥/마감: 모든 바닥이 대리석으로 시공되어 거울처럼 반짝거리고 고급스러움.

• 다용도실 (상가 활용 가능):

  • 공간 구성: 초대 손님을 위한 바(Bar) 형태의 공간과 주방이 갖춰져 있어 즉석에서 음식을 준비해 대접할 수 있음.

  • 활용 제안: VIP 회원제 고급 마사지 테라피, 쇼룸, 사무실 등으로 활용 가능.

  • 외부 발코니: 통창으로 연결된 발코니 공간이 있으며, 사생활 보호를 위해 앞쪽을 막아줄 예정.

• 사우나/목욕 공간:

  • 구성: 공용 화장실과 별개로 마련된 고급 사우나 및 샤워실.

  • 특징: 물도 직접 받을 수 있는 습식 사우나로 활용 가능하며, 향이 매우 좋음. 사우나 공간에 누울 수 있는 베드까지 마련되어 있어 리프팅 병원 VIP 시설 같은 느낌을 줌.

🌟 지하 1층: 엔터테인먼트 및 공용 공간

• 공간 성격: 법적으로는 지하 1층이지만, 외부로 내려다보이는 형태.

• 활용: 스크린 골프장을 설치하기에 적합한 사이즈. 친구를 초대해 파티를 열거나 취미 생활을 즐기기 좋은 공간.

• 접근성: 외부 계단이 있어 근생 시설로 활용 시 외부 손님이 바로 접근 가능.

2. 2층: 메인 거실, 주방, 다이닝 (부의 상징)

이 층은 집의 메인 공용 공간으로, 화려한 조명과 최고급 마감재를 사용하여 '찐 부자'의 라이프스타일을 구현한 곳입니다.

• 전체 분위기: 화려한 크리스탈 조명과 마블석이 압도적인 '부의 상징'. 마치 영화 속 찐 부자들의 파티 공간 같음.

• 거실: 앵간한 소파로는 채울 수 없는 초대형 공간. 고급 가죽 소재의 10인용 이상 소파가 필요해 보임.

• 주방/다이닝:

  • 상판: 아일랜드 상판 사이즈가 방 하나 사이즈와 맞먹을 정도로 거대함. 개수대 2개, 인덕션 공간 확보.

  • 조경 (외부): 마카오 호텔처럼 젊은 감성과는 거리가 있는 '회장님 스타일'의 조경(소나무 등)이 배치되어 있음.

  • 마당/정원: 거실까지 길게 이어지는 넓은 마당 정원. 심지어 저 끝에도 공간이 또 나오는 구조.

• 보조 주방 및 다용도실: 메인 주방 뒤편에 가스레인지가 있는 보조 주방 및 세탁실 공간이 별도로 마련되어 있음.

3. 3층: 메인 침실 및 프라이빗 존

가장 높은 층은 주인의 메인 침실(안방)과 전용 사우나, 발코니 등으로 구성된 프라이빗한 휴식 공간입니다.

• 바닥 마감: 2층과 마찬가지로 천연석 대리석을 사용했으나, 표면이 유리알처럼 반짝거려 매우 고급스러움.

• 메인 침실 (안방): 매우 넓은 공간.

  • 드레스룸/파우더룸: 전체가 편백나무로 마감되어 은은한 향이 나며 힐링 공간처럼 느껴짐.

  • 욕실/탕: 일반 욕조가 아닌, 거의 **미니 탕(pool)**에 가까운 깊은 욕조. 건너편의 산 뷰를 보며 사우나를 즐기기에 완벽함.

  • 발코니: 수도가 설치되어 있어 가드닝이나 미니 수영장 등으로 활용 가능한 중간 발코니. 마당 정원이 내려다보이는 뷰.

  • 욕실 디테일: 샤워실 내에 발이나 다리를 올리고 편하게 씻을 수 있는 단(턱)이 마련되어 있음.

4. 꼭대기 층: 게스트/자녀용 펜트하우스 (옥탑)

이 층은 독립적인 생활이 가능한 공간으로, 성인 자녀나 장기 투숙하는 손님을 위한 '따로 또 같이'의 개념을 반영합니다.

• 공간 구성: 작지만 독립적인 주방 가구와 공용 화장실이 갖춰져 있음 (있을 거 다 있음).

• 방:

  • 창: 가로창 디자인으로 마치 액자 프레임처럼 바깥 풍경을 담아 개방감이 좋음.

  • 발코니: 방에서도 발코니로 나갈 수 있음.

• 활용: 메인 공간(2층)과는 분리되어 있어 성인 자녀가 독립적으로 생활하거나, 손님방으로 활용하기에 최적화됨.

전반적인 평가:

이 주택은 엄청난 규모와 최고급 자재 사용으로 압도적인 부유함을 보여줍니다. 다만, 바닥이 모두 대리석으로 마감되어 있어 강아지를 키우거나 어린 자녀가 생활하기에는 슬개골 탈구 등의 위험이 있어 관리가 필요해 보입니다. (직접 청소 대신 하우스 키퍼나 도우미 고용이 필수적으로 보임.)

이 글의 모든 내용은 겨을을 기준으로 서술되었으며, 그림에서 별도의 언급이 없다면 왼쪽이 모두 외부측이다. 

결로, 곰팡이는 실내 온습도와 벽의 표면 온도와 관련이 깊다. 외벽의 실내측 온도가 일정 온도이하로 내려가면 발생하는데, 건축물은 법이 정한 단열재 두께를 충족시켜야 하므로, 이론적으로 외벽에서 결로나 곰팡이가 생기지 않아야 한다. 그러나 여러 가지 이유로 단열재에 구멍이 났을 때, 열은 매우 빠른 속도로 이동하게 되고 그 주위의 온도가  매우 낮게 떨어지게 된다.

 이처럼 특정 부위에 단열재가 없거나, 손상되어서 열손실이 커지는 부분을 열이 건너가는 다리라는 의미로 열교(열다리)라고 한다. 

열교 = 열이 지나다니는 다리 

 단열재는 건물에 있어서 내복과 같다. 우리가 구멍 난 내복을 사지 않듯이 단열재가 빠진 건물을 원하지는 않는다. 그러나 알게 모르게 수많은 곳에서 단열재가 빠져 있고, 이는 이미 고장난 전자제품을 사는 것과 그리 다르지 않다. 

 특히 단열재가 실내에 있는 아파트는 외벽과 내벽 또는 슬라브가 T자 모양으로 만나는 모든 구간에 단열재가 없다.

아파트의 열교, 내단열의 숙명 

열교로 인해 외벽의 온도가 부분적으로 낮아지는 등의 조건이 갖추어 지면 실내측에 곰팡이가 생기는데, 이 건물에 발생하는 곰팡이는 어린이나 노인, 그리고 곰팡이 알레르기가 있는 환자의 호흡기 계통에 매우 좋지 않은 영향을 미친다. 비염, 천식, 심하게는 폐렴으로 갈 수도 있다.

다만 심하게 곰팡이가 핀 집에 거주하는 것이 아닌 이상, 건강한 성인에게 미치는 영향은 거의 없다고 알려진다. 또한 출혈성 폐렴과의 연관성은 아직 과학적으로 규명되지 않았다.

곰팡이가 인체에 미치는 영향은 아래 글에 비교적 자세히 언급하고 있다.

https://www.cdc.gov/mold/faqs.htm

건축분야에서는 실내공기질의 한 분야로 광범위하게 다루어 지고 있다.

https://www.euro.who.int/__data/assets/pdf_file/0017/43325/E92645.pdf

더해서, 곰팡이 알러지에 대한 글은 아래의 링크에서 확인할 수 있다. (이상님 제공)

https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC4397360/

곰팡이의 제거는 더 어렵다. 곰팡이를 효과적으로 제거하기 위해서는 강알칼리성 액체가 주로 사용되기 때문에, 곰팡이를 제거하려는 행위에는 꽤 강한 환기가 동시에 수반되어야 한다.

 이는 독일에서 곰팡이를 제거하는 회사가 있는데, 이 들이 입고 있는 복장을 보면 곰팡이를 제거하는데 사용되는 물질이 인체에 얼마나 좋지 않은 영향을 미치는지 간접적으로 알 수 있다.

독일의 곰팡이제거 회사 작업 복장 

 이 열교가 있는 부분에 더해서, 실내의 열이 벽 쪽으로 갈 수 없도록 방해하고 있는 붙박이장이 결합된 경우 곰팡이를 피할 수 없게 된다.

붙박이장 뒷면의 곰팡이 

그렇기에 붙박이장은 외벽이 아닌 내벽 쪽에 붙여서 계획될 필요가 있다. 

목조주택이 콘크리트주택보다 따뜻할까?

단열재 성능이 같고, 두께가 같으면 열이 통과하는 양도 같다. 그럼 목조주택과 콘크리트 주택의 단열재 두께가 같으면 집의 성능도 같을까? 

불행히도 그렇지 않다. 모든 건축자재는 열이 얼마큼 통과하는지를 정확히 측정할 수 있고, 그 결과를 “열전도율”이라고 한다. 즉, 열전도율이 같다면 같은 두께일 때 열이 통과하는 양이 같다는 뜻이다. 목조주택에서 사용되는 나무의 열전도율은 플라스틱과 같다. 이 것은 철이나 콘크리트보다는 확실히 열이 적게 통과하지만, 그렇다고 단열재는 아니다. 

그렇기에 아래 그림처럼 단열재 두께가 같다면 단열재 중간에 나무가 들어가는 목조주택이 콘크리트 주택보다 추울 수 밖에 없다.

목구조(왼쪽)와 콘크리트구조의 벽체 비교 

그럼 콘크리트 주택이 항상 더 따뜻한가? 사실 그것도 아니다. 아래 그림처럼 콘크리트 주택에서 돌이나 징크마감을 고정하기 위해서 단열재를 철물이 뚫고 들어가게 된다. 이 것이 막대한 열손실로 이어지게 되고, 이 양은 목조주택에서 나무를 통한 손실보다 많을 수 있다.

콘크리트주택에서 외장재를 고정하기 위한 철물의 열교 

 그러므로 이제는 “목조주택이 더 낫다든가, 콘크리트가 더 낫다”라는 밑도 끝도 없는 설명보다는 “어떤 재료를 어떻게 사용했고 어떻게 열교를 없애려고 노력했기에 성능이 이렇다.”라는 구체적 설명이 필요하다. 

목구조, 경량스틸구조의 열교 저감 방법

 이런 스터드의 열교를 감쇄시기기 위해서 목조 또는 경량스틸하우스는 외단열이 필요하다. 즉 스터드가 외부에 드러나지 않도록 하는 조치가 필요하다. 그러나, 현장에서 외단열을 하는데 있어서 레인스크린이라는 것을 두는 것을 볼 수 있다.

 이러한 레인스크린은 1990년대 초, 북미지역에서 단열재 뒷면으로 넘어간 빗물이 OSB를 썩게 만든 사건이 있은 이후에, 빗물이 유입되더라도 내부로 침투하지 않고, 틈새로 빠져 나가도록 하는 “레인스크린＂을 두게 된 것이 유래인데, 문제는 이 레인스크린 사이로 빗물이 빠져나갈 수 있는 구조여야 하기에, 하단부에 벌레가 들어갈 수 없도록 방충망만 있고, 공기를 막을 수 없게 구성될 수 밖에 없다.

 이 이야기는 겨울철 외기가 단열재 뒷면으로 넘어가는 현상이 있을 수 있다는 의미이며, 이로 인해 국제규정 (ISO 6946)에 의해, 이 통기층 외부의 단열재는 열적 성능이 없다고 보고 있다. (즉, 외부 단열재는 없는 것으로 보아야 하며, 오로지 스타코 마감을 위한 바탕재로써의 역할만 담당한다고 보아야 한다.)

레인스크린으로의 외기 침투(좌)와 무기질단열재를 사용한 올바른 외단열방법(우) 

그러므로, 제대로된 단열성능을 내기 위해서는 OSB에 단열재를 밀착시켜야 하는데, 여기에 전제조건이 있다. 이 때 사용되는 단열재는 목구조 내부의 단열재와 마찬가지로 글라스울과 같은 무기질단열재여야 한다는 것이다. 그래야 목구조의 습기가 외부로 빠져 나갈 수 있기 때문이다. 스타코마감은 이 위에 다시 통기층을 만들고, 화이버시멘트보드 위에 마감을 하는 형식이다.

콘크리트구조의 열교 저감 방법

 콘크리트 구조는 비교적 쉽다. 철물이 단열재를 관통하지 않게 하는 열교차단제품을 사용하면 거의모든 문제가 해결된다. 다행히도 현재 우리나라 건축시장에서 이 열교차단제품이 매우 다양하게 국산제품이 개발되어져 있다. 용도와 위치가 맞는 제품만 선택하면 열교는 자연스럽게 해결할 수 있다.

이지아이비스 - 외단열모듈

이지아이비스 - 외단열 열교차단 피스

티비블럭 - 발코니열교차단재

티푸스코리아 - 외단열열교차단재 

이비엠리더 - 외단열열교차단재

스타빌엔지니어링 - 창호주변 열교차단재 

경량구조에서의 방습층

경량구조는 단열성능이 오랫동안 지속되기 위해서는 방습층이 있어야 한다. 단열을 이야기하다가 뜬금없이 방습층이야기를 꺼내서 혼란스러운 분도 계실 텐데, 경량구조에서는 필수적으로 시공되어야 한다.

 방습층은 말 그대로 실내의 습기가 벽체 속으로 들어가지 않도록 막는 층이라는 의미다. 즉 단열재 보다 실내측에 위치해야 하며, 통상 석고보드를 치기 전에 선시공이 되어야 한다.

 방습층이 왜 필요한지는 아래 그림과 같이 이해를 해야 한다.

경량구조에서의 겨울철 습기의 이동과 구조체 내의 결로현상

 겨울철은 실내가 외부보다 상대적으로 습한데, 수증기는 습도가 높은 쪽에서 낮은 쪽으로 이동을 하기 때문에, 습기의 방향은 실내측에서 실외측 방향이다. (그림의 화살표) 

이 때, 벽체 내부의 온도를 살펴보면, 외기와 가까울수록 온도가 낮아지고, 어느 지점을 넘어가면 실내에서 이동한 수증기가 벽체 내에서 결로현상이 생긴다. 

경량구조는 글라스울, 셀룰로오즈 또는 수성연질폼과 같은 단열재를 사용하므로, 벽체 내부에 결로현상으로 발생한 물은 단열재를 쳐지게 만들기도 하고, 곰팡이가 생기기도 한다. 이는 단열성능도 떨어뜨리지만 실내공기질은 물론 심하게는 구조체를 썩게 만드는 직접적 원이이 되기도 한다. 그러므로 겨울철에 구조체 내부로 습기가 들어가지 않도록 하여 단열성능이 오랫동안 동일하게 지속되도록 “방습층”을 설치해야 한다. 

경량구조에서 방습층의 위치(좌)와 설치층 개념(우) 

 이 방습층은 구멍이 나는 등 손상되면 안 되기에 수도배관이나 전기배관이 들어가는 “설비층”을 별도로 두어서 이 공간 안에서 모든 배관이 시공되는 방식을 선택하기도 한다. 

 물론 우리나라 목조주택이나 경량스틸하우스 중에서 이런 방습층을 두는 경우는 아예 없다시피 한다. 하지만 이 방습층은 법적으로도 요구하고 있는 사항이다. 즉 이 것을 빼면 적법한 건축물이 아닌 것이다. 다만 이 것을 알고 있는 사람이 극히 드물 뿐이다.

  가끔 목조주택에서 사용하는 글라스울의 표면에 종이(크라프트지)같은 것이 붙어 있어서, 이 것이 방습층 역할을 하도록 기대하고 있는 분이 계신데, 이 종이는 완전 투습체이다. 

즉 이음매 또는 구조와의 접합부에서 문제가 생기는 것은 당연하지만, 이 종이 자체가 투습이기에 아무런 습기 저항의 역할을 하지 못한다는 점이다. 그러므로 이 종이가 붙은 단열재를 아무리 꼼꼼히 잘 시공하여도 이 것이 방습층이 될 수는 없다. 

(2021년, 크라프트지에 대한 투습성능을 독일과 함께 측정한 결과를 본문에 반영)

참조 : https://youtu.be/pLWq0q21V4w?t=1078 

목조주택에서의 단열재 시공. 매우 시공이 잘된 사례지만, 방습층의 성능은 전혀 없다.

 본문 주제에서 벗어난 이야기이긴 하지만, 목조주택에서는 방습층을 사이에 두고 나무와 실내가 분리되어야만 하는 것이니, “주택이 숨을 쉰다”라는 표현이 얼마나 잘못된 것인지 쉽게 알 수 있다.

  법에 정해진 바와 같이 방습층이 없는 경량구조는 생각할 수도 없고, 실현되어서도 안 된다.

 콘크리트 구조는 외단열만 제대로 하면, 콘크리트 200mm는 그 자체로 방습층이기 때문에 별도의 조치는 없어도 된다.

콘크리트주택의 대표적인 열교

콘크리트 주택의 경우, 기초즉면, 발코니 등등 여러 군데 열교의 취약점이 있을 수 있으나, 우리나라에서 특히 문제가 심각한 곳이 외벽과 지붕이 만나는 부분에서의 열교이다.

 외벽은 건축법에서 “외단열을 할 경우 구조체 중심선이 면적선”이기 때문에, 실내 면적을 키울 요량으로 거의 모든 주택에서 외단열을 기본적으로 하고 있으나, 지붕은 100% 내단열을 채택하고 있다. 이 것은 아마도 이 방식보다 더 싸게 시공할 방법은 없기 때문일 것이다. 특히 단열+방수의 합계공사비가 절대적으로 저렴하다. 하지만 문제가 없이 싸다면 당연히 나서서 채택을 해야 하지만, 문제점은 고스란히 남겨두고 가격만 내린 꼴이니, 이 부분이 해결되지 않고는 콘크리트주택을 좋은 집이라고 이야기할 수 없다.

콘크리트건물의 지붕 열교 

특히, 외기에 노출되어 항상 햇빛을 받는 노출방수는 그 수명이 2년여밖에 되지 않기 때문에 항상 누수, 결로, 곰팡이가 발생할 가능이 높을 수 밖에 없다. 그러므로 이제 이 방식에서 벗어날 때도 되었다.

 지붕의 단열은 방수방식과 연관이 깊다. 아무리 단열을 잘해도 누수가 생기면 안 되기 때문이다. 또한 평지붕의 경우 지붕을 사용할 수도 있기에 적절한 대책이 마련되어야 한다.

 이 열교문제를 해결하기 위해서는 우선 지붕도 외단열로 가야 한다. 거기에 더해서 방수는 그 수명을 위해 햇빛에 노출되어서는 안 된다. 이 두 가지를 모두 만족시키는 방법이 “역전지붕”이라는 개념이며, 우리에게는 생소한 방식이지만, 유럽에서는 이미 수십년  전부터 해오던 방식이다.

 역전지붕이라는 단어는 단열과 방수가 역전되어져 있다는 의미이다.

콘크리트 평지붕에서의 열교없는 단열