치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 ‘위반 건축물’(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.

@국토교통부

@국토교통부

12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

더불어민주당과 국토교통부는 최근 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했는데요. 어떤 위반 건축물에 양성화 기회를 부여할지에 대한 구체적인 기준을 정리했다는 의미입니다.

이 같은 내용을 바탕으로 상반기 중 ‘불법건축물 양성화 특별법’을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하겠다는 것이 정부와 여당의 계획입니다. 국토교통부는 이번 법안 제정으로 약 6만 동 규모의 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상에 포함될 수 있을 것으로 보고 있고요.

불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진인데요. 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 즉, 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

@국토교통부

어떤 불법·위반주택이 양성화 대상이 될까요?

그렇다면 어떤 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 대상이 될 수 있을까요?

당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

먼저 단독주택은 연면적 165㎡(약 50평) 미만인 경우 일괄적으로 양성화 대상에 포함될 수 있습니다. 반면 165㎡ 이상 330㎡(약 100평) 미만의 단독주택은 해당 주택이 위치한 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능하고요.

다가구주택은 더 넓은 범위까지 포함되는데, 연면적 660㎡(약 200평) 미만까지 양성화 대상에 들어갈 수 있습니다.

근린생활시설의 경우에는 주차장 확보 등 건축 기준을 충족하는 경우에 한해 양성화가 허용될 예정입니다.

@국토교통부

이행강제금을 5회 이상 납부한 경우가 대상입니다

다만 연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침인데요. 즉, 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.

이런 경우에는 양성화 대상에서 제외됩니다

반면 건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우, 그리고 2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주는 이번 양성화 대상에서 제외될 예정입니다.

즉, 향후 또 한 번의 양성화를 기대하며 반복적으로 불법·위반을 저지른 건물주나, 위반 사실을 인지한 상태에서 투기 목적으로 매수한 경우에는 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

또한 건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우도 원칙적으로는 양성화 대상에서 제외됩니다. 다만 방을 나눴더라도 실제 가구 수 증가는 없는 경우에는 예외적으로 허용될 수 있는데요. 예를 들어 가족 거주를 위한 공간 분리처럼 생활상 필요에 따른 경미한 위반은 사정을 고려하겠다는 의미로 볼 수 있습니다.

다만 위 조건을 모두 충족하더라도 화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우에는 건축 관련 심의에서 탈락해 양성화 대상에서 제외될 수 있습니다.

@국토교통부

일조권 ‘사선 제한’ 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있는데요. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 흔히 말하는 ‘사선 제한’ 규정인데요. 이 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 실제로 빌라 밀집 지역에서 흔히 볼 수 있는 형태이고, 위반 건축물로 적발되는 대표적인 사례이기도 합니다.

이에 국토교통부는 지난해 10월 발표한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’에서 이른바 ‘사선 제한’ 방식을 일부 완화해, 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향도 제시했습니다.

@국토교통부

상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

앞서 말씀드린 것처럼 정부와 여당은 2026년 상반기 안에 ‘불법건축물 양성화 특별법’(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

법안이 통과된 이후에는 관련 법령과 지방자치단체별 세부 가이드라인이 마련되는 대로, 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 한시적으로 시행될 예정입니다.

절차는 주거용 불법·위반 건축물 소유주가 건축사를 통해 설계도서를 작성하고, 이후 지방자치단체 소속 지방건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받는 방식으로 진행될 가능성이 큽니다.

다만 앞서 설명드린 것처럼 165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능한데요. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요하겠습니다.

이번 글에서는 2014년 이후 12년 만에 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 다시 추진되고 있다는 내용을 살펴봤습니다.

이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있을 텐데요. 다만 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시는 것이 필요하겠습니다.

이번 글이 임대인분들의 현명한 자산 관리에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.

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대신동 프로젝트 설계 시안 소개

아쉽게도 본 프로젝트는 계약으로 이어지지 못했지만, 대신동 건물주에게 제출했던 설계 시안을 공유드리고자 합니다.

프로젝트 개요

• 위치: 부산광역시 서구

• 대지면적: 987㎡

• 연면적: 약 288.75㎡ (87평)서대신동 계획안

• 용도: 제2종 근린생활시설(일반음식점) 및 제1종 근린생활시설(휴게음식점)서대신동 계획안

• 기존 가맹점보다 약 1.7배 큰 규모로, 테이블 배치와 공간 디자인에서 여유로움과 고급스러움을 의도했습니다.

외부 디자인 컨셉

기존 단조로운 징크 무늬 패널 마감에서 벗어나, 스타코, 아연도금, 메탈시트 등 다양한 재료를 활용해 파사드를 새롭게 구성했습니다서대신동 계획안.

• 스타코 마감 → 부드럽고 안정감 있는 질감

• 아연도금 마감 → 금속 특유의 현대적이고 산뜻한 이미지

• 메탈시트 → 리듬감과 이국적인 고급스러움 연출

입면에는 리듬감 있는 개구부와 소재 분할을 적용해 단조로움을 해소했고, 출입구와 주요 창호에는 금속 프로프레임과 아치형 디자인을 더해 유럽풍 분위기를 강조했습니다서대신동 계획안.

내부 디자인 컨셉

내부는 우드톤과 그린 컬러 포인트를 기본으로 하여 따뜻하면서도 세련된 분위기를 조성했습니다서대신동 계획안.

• 바닥: 헤링본 패턴 적용 → 고급스러운 질감과 안정적인 흐름

• 가구 배치: 고객 동선과 주방 동선을 철저히 분리

  • 입구 존: 대기 공간 및 첫인상 형성

  • 메인홀: 화려한 조명, 벽난로 등을 통해 연인·가족 외식 분위기 제공

  • 단체존: 외부 조경과 연계된 파티 공간

  • 프라이빗 존: 소음을 줄이고 아늑한 분위기 연출

또한, 곡선형 파사드와 간접조명을 활용해 스페니시 감성을 느낄 수 있는 입구 연출을 더했고, 내부 곳곳에 플라스터 마감으로 자연스러운 질감을 구현했습니다서대신동 계획안.

설계 의도

이번 대신동 설계 시안은 기존 단순한 건물 구조를 벗어나,

• 고급스러우면서도 이국적인 공간

• 여유롭고 차별화된 파사드 디자인

• 87평 대형 공간의 효율적 동선 배치

<현황(변경전)>

<현황(변경후) 스타코외장 패널, 파사드변경, 메탈시트 적용>

자기자본 1억 (+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 현실적인 이유

2025년, 사람들은 아파트 대신 뭘 해야 할까를 묻는다. 아파트 가격은 떨어졌다고 해도 여전히 비싸고, 대출은 옛날 같지 않다. 1억이라는 현금은 무겁다. 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까? 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까. 이 글은 후자, 즉 ‘내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법’에 대한 이야기다.

조용한 지금이 기회다

지금은 시장이 조용하다. 사람들이 주춤하는 시기다. 하지만 조용하다는 건 곧 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻이다. 이럴 때 시작하는 게 가장 유리하다.

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 살아남을 수 있는 구조다. 무엇보다도 중요한 건 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유할 수 있다는 것. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체다.

총사업비 8억 8천: 어떻게 구성되나

토지비: 약 2억 5천만 원 (100평 기준)

건축비: 약 6억 3천만 원 (평당 700만 원 × 90평)

여기에 들어가는 자기자본은 1억 원. 나머지 7.8억 원은 외부 자금이다. 이 1억은 정말 최소한의 돈이다. 왜냐하면 설계비, 인허가비, 착공 전 이자, 초기 준비금 등 다 빠듯하게 돌려야 한다.

어떻게 돈을 끌어오나 (자금조달 구조)

브릿지론 2억 원 (토지 매입)

건축자금대출 3.5억 원 (기성고 방식)

지인/신용자금 2.3억 원 (마감비, 잔금 등)

이중 브릿지와 지인자금은 고금리다. 이자만 해도 연 7~10%를 생각해야 한다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 마지막에 주담대로 갈아타야 한다.

완공 후 시나리오는 2가지다.

1. 전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원 = 3억 4천만 원 확보

이걸로 브릿지 2억 상환 + 신용자금 일부(1.4억)

남는 건 주담대 3.5억 + 신용자금 0.9억 정도

주담대 3.5억 × 3.8% = 110만 원

신용자금 0.9억 × 6% = 45만 원

→ 월 총 이자 약 155만 원

상가 월세 180만 원 가능 (상가가 임대되면 수익이나, 안되도 내집 대출나간다 생각하면 아파트 구입하는 것보단 낫다)

→ 월 순수익 약 25만 원 확보

2.월세 전략:

전부 월세라면?

5세대 × 월 65만 원 = 325만 원

상가 월세 포함 시 총 500만 원 수익 가능(이상적일 때)

7.8억 기준 약 월 255만 원

→ 순이익 245만 원 가능 (풀임대 시)

※ 공실 1세대 생겨도 상가가 수익을 지탱해준다. 현금흐름이 훨씬 부드럽다.

결국 완공 후 구조는?

외부자금 총 7.8억 그대로 유지

구성:

전세구조일때 =>

주담대 3.5억 (3.8%)

전세보증금 3.4억 (무이자)

잔여 차입 0.9억 (6~8%)

이자만 따져도 월 170만 원 안팎.

전세 혼합 + 상가 하나만 제대로 임대해도 충분히 커버된다.

월세구조일때=>

월세구조라도 : 7.8억 이자 = 255만원

수익 : 325~500 : 해볼만하지 않나?

위험과 기회는 동시에 존재한다

공사 중 자금 끊김: 지인/신용자금 필수

금리 리스크: 주담대 전환으로 해소

공실 리스크: 세대 수 분산 + 상가가 방어

감정가 상승 시 → 추가 담보 가능

금리 인하 시 → 이자 줄고 수익 증가

아파트와 비교해보자

아파트: 자기자본 1억 + 전세 4억 = 4억 부채

다가구: 자기자본 1억 + 외부자금 7.8억 = 8.8억 자산 확보 + 임대수익

똑같은 갭투자 구조라도, 하나는 수익이 없고 하나는 있다. 아파트는 매월 빠져나가고, 이건 들어온다.

결론: 지금이 그 시기다

건축이 무섭다고들 말한다. 돈이 없다고도 한다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없다. 지금은 땅이 협상되는 시기고, 시공사도 유연하고, 자금 조달도 조정이 된다. 무엇보다 ‘금리가 더 이상 오르지 않을 수도 있는 국면’이다.

아파트 대신 내 건물을 가진다. 그리고 내가 설계하고 내가 운영하고, 시간이 갈수록 내게 자산과 수익이 쌓인다. 그렇게 건물주가 된다.

이건 꿈이 아니라, 계산 가능한 현실이다.

다만, 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 한다는 사실! 게다가 임대가 잘나가고 상가가 잘나가려면 사실 땅값에 대한 네고가 제일 중요하다. 1억만 땅값이 올라도 월이자는 50만원씩 추가해야된다.

그리고 만약 장사하고 있는 분이라면 건물주 밑에서 월세내지말고, 본인건물에서 장사하고 살면서 월세대신 집값을 갚는게 더 이득아닐까.