1일부터 ‘키즈위크’ 개최

여의도한강공원·북서울꿈의숲 등

서울형키즈카페 60여곳 무료 개방

야외형·찾아가는 키즈카페도 운영

온가족 체험·교육 프로그램 ‘풍성’

어린이날이 있는 5월 첫째 주 서울 전역이 아이들을 위한 놀이공간으로 채워진다.

서울시는 5월 1일부터 7일까지 처음으로 ‘서울 키즈위크’를 열고 공공놀이시설인 ‘서울형 키즈카페’ 60곳을 무료로 개방하는 등 어린이 체험·놀이프로그램을 운영한다고 23일 밝혔다.

시에 따르면 이번 서울 키즈위크 기간 서울 전역의 서울형 키즈카페는 가족 단위 이용객을 맞는다. 키즈 매직쇼를 선보이는 ‘오월 애(愛) 놀이터’, 클래식 악기 체험공연인 ‘악기야 놀자’, 카트라이더 체험 ‘뛰뛰빵빵 범퍼카’ 등 다양한 프로그램이 함께 진행된다.

어린이날 당일인 5일에는 관련 조례 등에 따라 서울형 키즈카페 60여곳을 무료 개방한다. 시는 시민 555명을 추첨해 ‘서울형 키즈카페 무료 이용권’을 증정하는 이벤트도 연다.

무료 이용이 가능한 서울형 키즈카페는 24일부터 ‘우리동네키움포털’에서 확인할 수 있다.

주말인 2∼3일에는 야외형으로 운영하는 ‘여기저기 키즈카페’ 11곳을 무료로 개방한다. 이 가운데 많은 시민 방문이 예상되는 여의도한강공원, 북서울꿈의숲 키즈카페는 5일까지 무료로 개방한다.

광화문 가족동행축제, DDP 어린이 디지털페스티벌 등 서울의 주요 행사와 연계한 ‘찾아가는 서울형 키즈카페’도 운영한다.

서울숲과 서울식물원에는 신규 서울형 키즈카페가 들어선다. 서울숲에는 ‘2026년 서울국제정원박람회’와 연계한 숲속 야외 놀이공간인 ‘초록초록’ 서울형 키즈카페가 5월1일 문을 연다. 기업 후원으로 조성되는 인근 포르쉐 동행정원 등 주변 공간과 연계한 체험형 놀이환경을 제공한다. 누구나 예약 없이 무료로 이용이 가능하다.

앞서 28일에는 서울식물원 식물문화센터(4층)에서 실내 서울형 키즈카페가 개관한다. 레고 정원 콘셉트의 놀이공간으로 4~9세 아동을 대상으로 22명 정원 규모로 운영된다. 주중 3회차, 주말 최대 5회차로 사전 예약제를 받아 운영할 예정이다.

민간 키즈카페 이용 부담을 덜어주기 위한 ‘서울형 키즈카페 머니’도 24일 발행된다. 이 상품은 캘리클럽, 뽀로로 파크 등 서울 시내 62개 민간 인증 키즈카페에서 20% 할인된 금액으로 사용할 수 있다. ‘서울페이+’ 앱을 통해 1인당 월 20만원까지 구매할 수 있다.

시 대표 어린이 전시체험·교육시설인 ‘서울상상나라’(어린이대공원 내)도 특별 프로그램을 마련한다. 서울상상나라는 1∼5일 특별전시 ‘놀이의 가능성: 보다’를 열고 ‘우리 가족 시선 부채’ 만들기, 거꾸로 보는 ‘요술 사진기’ 등 자율 체험 프로그램을 운영한다.

마채숙 시 여성가족실장은 “아이들이 일상 속에서 자연스럽게 놀 권리를 누리고 양육자의 부담은 덜어드릴 수 있도록 공공과 민간, 도심 공간을 유기적으로 연계한 놀이·돌봄정책을 지속적으로 확대하겠다”고 말했다.

청년 월세 지원 현실화 건의재난 취약시설 점검 본격화보육 권리 보호 정책 강화

보육활동 침해 대응 및 예방 인트로. (제공: 경기도청) ⓒ천지일보 2026.04.19.

[천지일보 경기=김정자 기자] 경기도가 청년 주거비 부담 완화를 위한 월세 지원 확대를 정부에 건의하는 동시에 재난 예방과 보육, 문화 정책을 병행 추진하며 도민 생활 전반에 걸친 정책 대응에 나서고 있다.

도는 지난 15일 ‘청년월세 지원사업’ 제도개선 방안을 정부에 건의했다. 해당 사업은 부모와 떨어져 거주하는 19~34세 무주택 청년에게 최대 2년간 월 20만원을 지원하는 제도다. 그러나 현행 기준은 1인 청년독립가구 기준 중위소득 60% 이하로 제한돼 지원 대상이 좁고, 수도권 임대료 수준을 고려할 때 지원금 규모 역시 현실과 괴리가 있다는 지적이 제기돼 왔다.

이에 경기도는 소득 기준 완화와 지원 연령 확대, 지원금 상향 등 세 가지 개선안을 제안했다. 소득 기준을 상향해 보다 많은 청년이 지원 대상에 포함될 수 있도록 하고 청년 연령 기준 역시 현행 34세에서 각 지자체 조례로 확대할 수 있도록 권한 부여를 요청했다. 해당 방안이 반영될 경우 경기도는 청년 기준을 최대 39세까지 확대 적용할 수 있게 된다. 또한 월 지원금 상한을 기존 20만원에서 40만원으로 상향하는 방안도 함께 건의했다.

이와 함께 경기도는 재난 예방을 위한 ‘2026년 집중안전점검’을 오는 20일부터 6월 19일까지 실시한다. 점검 대상은 공사현장, 교량, 공동주택, 체육시설, 공연장, 요양시설 등 재난 취약 및 사고 우려 시설 2433개소로, 총 33개 유형에 걸쳐 진행된다. 이번 점검에는 도와 시군, 유관기관, 민간 전문가 등 82개 기관이 참여하며, 연인원 5254명이 투입되는 합동 점검 방식으로 추진된다.

특히 어린이와 노인, 장애인 등 안전취약계층 이용시설과 전통시장, 지하상가 등 민생 밀접시설을 중심으로 점검을 강화해 안전 사각지대 해소에 중점을 둘 방침이다. 점검은 건축·토목·전기 등 분야별 전문가와 함께 드론, 열화상카메라 등 장비를 활용해 진행되며, 점검 결과에 대해서는 우선순위에 따라 후속 조치를 추진하고 이행 여부를 지속 관리할 계획이다.

보육 분야에서는 보육교직원의 권익 보호를 위한 교육·홍보 영상 5종이 제작됐다. 영상은 보육교직원 인식 개선과 인사·노무 교육, 보육활동 침해행위 대응 및 예방, 영유아 생활지도 등 현장에서 활용 가능한 내용으로 구성됐다. 특히 보육 현장에서 발생할 수 있는 민원과 침해 상황에 대응할 수 있도록 실질적인 사례 중심으로 제작돼 교육 자료로 활용될 예정이다.

해당 영상은 도내 어린이집과 육아종합지원센터 등 관련 기관에 배포되며 온라인 플랫폼을 통해서도 제공된다. 아울러 보육교직원 권리보호 교육도 상반기 중 진행될 예정이며 보육교직원 고충처리 창구를 통해 노무·법률 상담도 지원되고 있다.

이 밖에도 경기도는 도민 일상 속 녹색생활 확산을 위한 반려식물 전시회를 운영하고 있다. 전시는 오는 30일까지 경기도서관에서 진행되며, 반려식물 관련 다양한 전시와 정보를 제공한다. 또한 ‘2026 경기도자비엔날레 국제공모전’ 1차 심사를 통해 18개국 59점의 작품이 선정됐으며 최종 결과는 8월 발표될 예정이다.

7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다

수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다.

수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.

1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다

1. DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가

2. 세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가

3. 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가

2) DSCR 브레이크포인트

DSCR = NOI ÷ DS

• DSCR 목표치를 kkk라고 하면

  필요 NOI = DS × k

그리고 NOI를 월세로 바꾸면

• 필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}

• 필요 월세 = 위 값 ÷ 12

3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)

세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.

• 과세기준(단순화)

  Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)

• 소득세(추정)

  IncomeTax = t × Taxable

• 세후 현금흐름(연)

  CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.

(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)

이때는 IncomeTax=0이므로

CF_after = NOI − DS − HoldingTax

→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax

(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)

4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트

출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.

• Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap

출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)

• Loan_balance ≤ β × Price_exit

• 즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β

이걸 월세로 번역하면

• 필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12

5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기

가정(전형 값)

• V=10억

• 월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원

• 공실 v=5%, 운영비 o=20%

• 대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)

• 보유세(연) 600만원(추정)

• 세율 t=20%(추정)

1) NOI

• NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)

• NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)

2) DS, DSCR

• DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)

• DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38

DSCR=1.4를 목표로 잡으면

• 필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원

• 필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 507만원/월

  즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.

3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)

• Interest = 3,300만원

• HoldingTax = 600만원

• Interest + HoldingTax = 3,900만원

• 현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.

Taxable = NOI − Interest − HoldingTax

= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원

IncomeTax = 660×20% = 132만원

세후 CF(연)

= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

= (4,560 − 3,300) − 600 − 132

= 528만원/년 → 44만원/월

세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱

• NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년

  (실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)

이 NOI_BE를 월세로 바꾸면

• 필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 428만원/월

즉, 이 조건에서는

• 월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.

반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나

• v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))

• = 1 − 3,900 / (6,000×0.8)

• = 1 − 3,900/4,800 = 18.75%

즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).

4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)

예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)

• 필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60

• = 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년

현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.

이걸 월세로 바꾸면

• 필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 610만원/월

즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).

6) 실전 결론

• DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.

• 출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.

• 리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.

• 따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.

[헤럴드경제=김주리 기자] 중국인 관광객 감소 여파로 일본 주요 관광지의 숙박 요금이 낮아지고 있다.

19일(현지시간) 일본 TBS뉴스에 따르면 최근 교토 시내 중심부 호텔의 1박 요금은 1만엔(약 9만5000원) 이하인 곳이 속출하고 있다. 일부 숙소는 3000엔대(약 2만8000원)까지 가격을 낮춘 것으로 나타났다.

교토 호텔 객실 단가는 코로나19 팬데믹 기간 일시적으로 하락했다가 지난해 평균 2만195엔(약 19만원)으로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 12월에도 평균 2만601엔(약 19만5000원)을 유지했다. 불과 몇 달 사이 숙박료가 절반 이하로 내려앉은 셈이다.

전문가들은 중국인 관광객 감소를 가격 하락의 핵심 요인으로 지목한다. 항공·여행 분석가 도리우미 타카로는 “계절적 비수기 요인도 있지만 중국 관광객이 급감한 영향이 훨씬 크다”며 “교토뿐 아니라 오사카, 나고야, 히로시마, 후쿠오카, 가나가와 등 중국 비중이 높았던 도시 전반으로 숙박료 인하가 확산되고 있다”고 분석했다.

이 같은 흐름은 단기간에 반전되기 어려울 전망이다. 도리우미는 “중국 항공사들이 다수 일본 노선의 운휴를 결정했고, 최소 3월 말까지 재개 계획이 없다”며 “내년 봄까지는 현재와 같은 가격 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.

중국인 단체 관광객 감소는 일본 정치권 발언 이후 더욱 두드러졌다는 분석도 나온다. 다카이치 사나에 일본 총리의 ‘대만 유사시 개입’ 발언 이후 중국 당국이 일본 여행 자제를 권고하면서 관광 수요가 급격히 위축됐다는 것이다.

춘절 특수를 기대했던 상인들의 표정도 어둡다. 가마쿠라의 한 비누 매장 직원은 “중국 손님이 하루도 없는 날이 생길 정도”라며 “구매력 높은 고객층이 빠지면서 매출 감소 폭이 상당하다”고 전했다.

반면 관광객 감소를 긍정적으로 받아들이는 시선도 있다. 현지 상인 일부는 “거리 혼잡이 줄어들면서 관광 환경이 한결 쾌적해졌다”며 “천천히 둘러보고 소비하는 분위기가 형성되고 있다”고 평가했다.

항상, 누구나, 모든 매체에서 “설계가 우선이다. 설계비 아끼면 안된다. 설계를 제대로 해야 한다.”라고 이야기하고, 결국 그렇게 되지 못한다.

 이 것만으로 하나의 특집을 꾸며도 모자랄 듯 하지만, 극단적으로 짧게 원인을 표현하자면 “비용의 가치만큼 건축사가 서비스를 하지 못하기 때문”이다. 

 지금까지 건축사의 서비스는 “법적 행정처리 대행”을 기본료로 하고, 여기에 더 추가되는 비용은 이른바 “디자인값”이었다. 문제는 이 디자인이라는 것은 “하지가 없는” 상태에서 가치를 획득할 수 있다는 것이다. 누수, 결로, 곰팡이, 균열, 더위, 추위로 살기 어려운 건물에 디자인이라는 포장(실제로 정말 좋은 디자인을 포함)을 하면 한번 잡지에 나올 수는 있겠고, 또 일시적으로 유명세를 탈 수도 있겠지만... 이 것이 집단의 신뢰까지 이어질 수는 없다. 지금처럼 열린 세상에는 더더욱 그러하다.

 물론 세계에서 0.1% 이내에 드는 건축사는 다를 수 있다. 그들이 디자인한 건물을 소유한다는 것 자체가 목적이기에 (이 역시 논란의 여지는 있지만) 그 집이 설사 어떤 하자가 있더라도 만족할 수도 있기 때문이다. 

 이 말을 뒤집어 이야기하면, 이 0.1% 안에 들지 못한다면 하자가 생기지 않도록 최선을 다해야 한다. 특히 아주 기본적인 하자인 “구조적 결함, 누수, 결로”는 없도록 해야 한다. 

 이 것이 “제대로 된 설계”이며, 이 것이 전제가 된다면 (비록 시간이 걸리겠지만), “설계가 우선”이라는 뜬구름식 표어가 있지 않더라도 건축주는 충분히 정당한 비용을 지불할 의사가 생길 것이다.

 건축주는 건축사가 설계하는 도면에 당연히 하자가 없다고 생각을 하고, 설계비 안에 이미 이를 위한 비용이 포함되었다고 보고 있고, 그 것이 당연하다. 

그러나 만약 건축사가 “이 설계비는 하자예방이 들어 있지 않습니다. 이 비용으로는 비가 샐 수도 있고, 결로가 생길 수도 있습니다.”라고 이야기한다면 맡길 사람이 있을 리가 없다. 

 여기로부터 자유롭다 이야기할 수 있는 건축사가 몇 명이나 될 것인가?

 예를 들어 단면도를 아래와 같이 

가. 외벽은 외단열, 지붕은 내단열

나. 외벽을 양단열, 지붕은 내단열

다. 외벽과 지붕을 모두 내단열

로 그리는 모든 건축사는 (지금 기준으로) 아무 생각이 없다는 것이며, 이는 더 이상 새로운 공부를 하고 있지 않은 건축사라는 뜻이기 때문이다. 이런 식의 도면은 공사를 시작하기도 전에 이미 하자를 안고 가겠다는 것이다.

 물론 최선을 다해도 하자가 생길 수 있다. 하지만 최소한 “설계하자”는 아니라고 떳떳하게 말할 수 있어야 한다. 그냥 우기는 것이 아니라... 

 패시브하우스의 구조별 접근 전략에 하자부터 이야기하는 것은 “패시브하우스가 건축물의 기본적인 하자를 없애려는 노력의 산물”이기 때문이다. 

이 글에서는 극히 기본적인 사항에 대해 수박 겉핥기처럼 적을 수 밖에 없으며, 자세한 사항은 각 분야별로 별도의 글로 다룰 예정이다.

공통 

 가. 외관이 단순해야 한다. 형태의 복잡함은 곧장 공사비의 압박으로 돌아온다. 외벽 1제곱미터를 만드는데 구조부터 마감까지 약 30만원정도가 들어 간다. 외벽의 면적을 줄이는 것이 공사비 절감의 가장 빠른 지름길이다. 

 현재 지어지는 주택을 보면 외벽의 면적이 서로 최대 2배까지 차이가 나는 것도 있다. 단순한 외관의 30평대 주택 외벽의 면적이 150제곱미터라면 그 두 배가 되므로, 증가 공사비는 4,500만원이나 한다. 즉 평당 120만원이 넘게 추가되는 것이다. 이를 위해 돌출되거나, 들어간 부분이 최소화 될 수 있도록 설계사무소와 긴밀히 이야기를 나누어야 한다.

 나. 패시브하우스를 떠나서 미세먼지 때문이라도 환기장치에 대한 설계와 공사비예산을 미리 책정해 놓아야 한다. 공사비는 30평대 주택을 기준으로 인건비 포함 약 500만원대로 형성된다.

 다. 창이 있으면 차양을 함께 생각해야 한다. 올해 여름을 겪으셨으면 더 길게 이야기하지 않아도 다들 이해하시리라 생각된다.

콘크리트 구조

가. 구조체

 첫 번째, 콘크리트는 현장에서 만들어진다. 그러기에 마르는데 시간이 필요하며 이 시간이 상상보다 훨씬 긴데, 좋은 조건에서도 약 2년이 필요하다. 겨울에 타설되면 그 보다 더 오래 걸린다. 그러므로 이  내부 수분이 증발되는 방향을 고려해야 한다.

 두 번째, 콘크리트는 열전달이 매우 빠르다. 단열재 대비 약 70배 정도된다. 그러므로 콘크리트는 단열재로 완전히 감싸 주어야 한다.

 세 번째, 면의 평활도가 손맛에 달려 있다. 벽면이 평활하지 못하거나 개구부의 치수가  다 다르면 일하는 사람이 힘들고, 힘들면 품질이 안나오고, 품질이 안나오면 하자가 발생하다. 그러므로 평단가로 계약하는 골조팀과 계약을 하면 안된다.

나. 누수

 창호 주변에 방수테잎이 붙어야 한다.

실란트 코킹으로 방수를 기대 한다거나, 이 조차 하지 않는 것은 협회 홈페이지에 지긋 지긋하게 올라 오는 창문 주변 누수의 근본적인 원인이 된다.

 콘크리트는 모든 이어치기한 부분에 “지수판”이라는 것이 시공되어야 한다. 콘크리트 구조의 누수는 거의 모두 이 이어치기한 부분에서 생기기 때문이다. 나머지는 방수가 해결해야 한다.

 방수는 소재의 문제보다는 설계와 사람의 문제가 90%이다. 모든 방수재는 다 좋다. 다만 그 자재가 제시하는 두께와 방식으로 시공되어야 한다. 그 것이 안되면 모든 방수재는 다 무용하다. 

예를 들어 평지붕에서 가장 흔히 볼 수 있는 녹색의 우레탄도막방수는 외기에 노출되게 시공되어서도  안되고, 3번에 걸쳐 3mm 두께가 되어야 한다. 이 것이 지켜지고 있지 않을 뿐이다.

다. 단열

항상 “외단열 우선”이다. 이 점은 분명한데 문제는 네 가지 부분에서 존재한다.

 첫 번째는 일부는 외단열, 일부는 내단열의 혼용과 혼용되더라도 이에 따른 적절한 조치를 하지 않는 다는 점이다.

두 번째는 전부 외단열로 했더라도 누락되는 부분이 있다는 것이다. 대표적으로 아래의 네 가지 경우가 해당된다. 이렇게 단열재가 누락된 부분이 모두 없어야 한다. 

세 번째는 각종 외벽 마감재를 달아 매기 위한 철물 들이 단열재를 뚫고 들어가는 부분이다.

<석재 고정 철물 사례> 

 이 것을 해결하기 위한 다양한 제품이 이미 시장에 나와 있다. 그러나 이 부분보다 더 심각한 것이 두가지가 있는데..

첫번째는 석재를 고정할 때, 석재에 홈을 내서 철물을 삽입해야 하는데, 그냥 철물 위에 올려 놓고 에폭시 본드로 붙이고 만다는 것이다. (이 것은 잠재적 살인미수에 해당한다.)

두번째는 거푸집을 고정하기 위한 폼타이를 제거하지 않는 다는 것이다.  

폼타이는 철이며, 콘크리트보다 열전달이 훨씬 잘된다. 그리고 원래부터 거푸집 제거 후에 잘라낼 수 있도록 디자인이 되어져 있는 제품이다. 그러므로 단열재 속에서 묻힐 수 있도록 끝 부분을 잘라 내야 한다. 

<폼타이> 

 네 번째는 일체타설을 한다는 것이다. 

일체타설은 오로지 시공 속도를 높이려는 것이지 그 건물의 성능을 높이려는 목적이 아니다. 그러므로 건축주 또는 감리자는 이를 허용해서는 안된다. 일체타설은 열교, 탈락, 후공정의 복잡함, 온도에 의한 균열 등 수많은 문제를 내포하고 있기 때문이다. 

그러므로 단열재는 후부착이 되어야 한다. 

1. 남아 있는 폼타이에 의한 열교 

2. 콘크리트 건조시 수축/팽창으로 인한 단열재의 균열 

3. 새어 나온 콘크리트에 의한 열교 

* 결정적으로 단열재 내부에 타설된 콘크리트의 품질을 육안으로 확인할 수 없어진다.

라. 기밀

콘크리트 구조의 기밀은 비교적 쉽고 용이하다. 창호 주변과 각종 외벽 배관 주변만 신경쓰면 되기 때문이다. 여기에 관한 내용은 앞선 글에 적은 바 있다.

경량 구조체 공통

가. 방습층 필수

 경량구조체(경량목구조, 중목구조, 경량스틸구조)에서 가장 최우선은 실내측에 방습층이 있어야 한다는 것이다. 이는 그 무엇보다 우선이다. 

이 방습층이 없다면 목조주택을 포함한 모든 경량구조는 성립될 수 없다. “그럼 지금까지 방습층없이 지어진 모든 목조주택은 잘못된 것인가?” 라는 질문에도 “당연히 그렇다.”라고 대답할 수 있다.

 왜냐면 건축법에도 이 방습층을 요구하고 있기 때문이다. 즉 방습층이 없는 경량구조는 모두 불법건축물이다. 이 법은 어제 오늘 생긴 것이 아니라 2001년부터 있어 왔다. 이 방습층의 내용에 대해서는 앞선 글에 언급된 바가 있으나, 워낙 중요한 내용이라 한번 더 강조를 하는 것이다.

 이 방습층을 "가변형방습지"로 한다면 더 나은 결과를 보장받을 수 있다.

<경량목구조의 방습층> 

  나. 기초의 단열

 1층 바닥의 단열은 해당 두께를 기초 상부에 몰아서 하는 것이 낫다. 물론 기초 측면의 단열도 꼭 해야 한다.

 아래 사진은 "지어져서는 안되는 판넬집"의 경우인데, 기초측면의 단열재를 누락하면서 겨울철 외벽에 붙어 있는 화장실이 다 얼어서 물조차 쓸 수 없는 사례이다.

다. 레인스크린없는 외단열

  레인스크린은 북미에서 “외단열재 뒷면으로 빗물이 넘어가면서 OSB가 상하게 된 큰 하자를 겪은 후에 생겨난 방식”인데 문제는 이 레인스크린 속으로 외기가 들어가는 방식이라서 이 외측의 단열재는 단열성능이 없다고 본다는 점이다. 그러므로 레인스크린없이 글라스울 또는 미네랄울을 밀착해서 외단열을 하는 것이 단열성능을 높힐 수 있는 방법이다. 

 만약 단열성능을 높이고자 건식구조 외벽에 레인스크린없이 EPS단열재를 밀착하여 사용하는 것은 투습성능 부족으로 인한 하자 발생 확률이 아주 높아 허용되지 않는 방법이다. (투습이 가능한 EPS는 자재정보에서 볼 수 있다.)

 <경량구조 외벽의 추가 단열시공>

 또한 외단열을 추가하는 것이 유리한 다른 이유는 경량구조외벽에서 이 구조체가 차지하는 면적이 상당하기 때문이다. 즉 창문 주변의 수직재나 수평재를 자세히 보면 구조재로만 꽉 차있어서 단열재가 들어갈 수 없고 그 면적이 상당함을 쉽게 인지할 수 있다. 즉 구조체 두께를 늘린다고 해서 이 것이 획기적으로 나아질 수는 없으므로, 이 점을 고려하여 외측에 단열을 한번 더 하는 것이 나은 선택이 된다.

라. 단열 두께

 경량구조는 구조체의 두께가 곧 단열재의 두께가 된다. 2018년 9월부로 건축법의 단열성능이 강화되면 더 두꺼운 단열재를 사용해야 하는데, 여기에 대한 대응은 경량이냐 중목이냐 경량스틸이냐에 따라 다르지만, 지금과 같은 방식으로는 불가능하다. 

특히 단열재가 경량목구조보다 더 많이 빠지게 되는 (구조체가 차지하는 면적이 더 많기에) 중목구조와 철에 의한 열손실이 더 큰 경량스틸구조는 반드시 외단열이 추가되어야 한다. 

마. 실내 설비층

 경량구조는 실내측에 방습층이 필수적이기 때문에, 각종 배관이 벽체 속에 들어가면 그 것이 벽 밖으로 나올 때, 이 방습층을 훼손하게 된다. (예: 수도꼭지, 콘센트박스 등) 그래서 경량구조는 [구조체 - 방습층 - 설비층 - 석고보드]의 순서로 구성이 이루어져야 한다. 이 설비층은 약 40mm 두께면 무난하다.

 <설비층 구성 모습>

바. 지붕의 단열재 위치

 현장에서는 웜루프, 콜드루프(?)로 구분을 하고 있으나, 통기층의 형성과는 무관한 용어이고, 협회에서는 내부통기지붕, 외부통기지붕으로 용어를 정하였다.

 최근은 외부통기지붕으로 가는 추세이나, 내부통기지붕이라고 할지라도 실내층에 방습층이 제대로 형성되면 심각한 하자로 이어지지는 않는다. 다만 열적으로 불리할 뿐이다. 공사비 차이도 별로 없으므로 가능하다면 외부통기지붕을 선택하도록 한다.

<내부통기지붕> 

<외부통기지붕> 

  여기서 외부/내부를 가르는 기준은... 

외부공기가 들어가는 위치가 지붕용 투습방수지의 안쪽이면 내부통기지붕, 바깥쪽이면 외부통기지붕이라 할 수 있다.

사. 설계사무소의 선정

 우리나라 건축사 대부분이 콘크리트 구조의 설계는 익숙해도 경량건축물은 경험이 많지 않다. 그런데 가끔 건축사의 이야기를 들어보면... “목구조는 건축사가 기본 도면만 그리고, 나머지는 목구조 전문 시공사가 알아서 하는 거여요”라고 하시는 분이 있다. 

 이런 건축사에게 설계를 맡겨서는 안 된다. 왜냐면 이런 분들은 실제 목구조를 전혀 이해하고 있지 못하다는 뜻이며, 평면, 단면 등 도면을 그릴 때 구조적 또는 마감 등이 시공 가능하도록 그려내지 못하기 때문이다. 이런 도면을 나중에 시공회사에게 넘겨봐야 좋은 소리 듣지 못하는 것은 기본이고, 자질구레한 설계변경에 대해서 공사비는 시간이 갈 때마다 올라가는 것을 경험하게 될 것이다.

경량목구조

 가. 단열

 경량목구조는 다른 경량구조에 비해 비교적 스터드의 크기도 작고, 나무라는 이득이 있어서 구조체의 두께가 더 두꺼워 지거나 (2x6 → 2x8) 추가적인 단열재가 붙는, 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있지만, 가급적 구조체 외부에 단열을 추가하는 것을 권장한다. 

 왜냐면 나무가 아무리 단열성능이 좋더라도 단열재가 아니기에, 외단열이 한번 더 들어가는 것이 여러모로 좋기 때문이다.

 나. 창호의 위치

 창호의 위치는 창호와 구조체 사이에 약 20mm 이상의 단열폼이 충진되는 것을 전제로 창호외측과 OSB면을 일치시키는 것이 올바른 설치 위치가 된다.

<경량목구조에서 외단열이 있는 경우의 창호위치> 

중목구조

가. 단열

 중목구조는 구조재가 경량목구조보다 두껍기 때문에, 열손실도 비교적 크거니와 그 만큼 들어가는 단열재의 양도 적은 것이 문제가 된다. 특히 실내에 구조재가 노출되는 것을 즐기시는 분이 계신데, 불행히도 권장되는 방법이 아니다. 단열/방습층 형성에 어려움이 있기 때문이다. 

 아래 그림과 같이 실내의 방습층이 기둥에 가로 막혀 연속되어질 수 없기 때문인데, 이 불연속성을 해소하는 방법이 마땅치 않다.

  여기에 더해서 중목구조에서 주로 사용하는 기둥의 크기가 120x120mm 인데, 이 두께를 모두 단열재로 채워도 지역에 따라서 올해 9월에 변경되는 건축법을 만족시킬 수도 없다. 

 그래서 중목구조라고 할지라도 구조재 자체의 노출은 어려우며, 이를 꼭 하고 싶다면 구조재처럼 보이도록 별도의 마감을 해야 하는 것이 맞다. 또한 법을 만족시키려면 여기에 더해서 외단열을 추가해야 하므로 결국 경량목구조에 외단열을 하는 것과 같은 길을 가야 하며, 기둥의 큰 열교를 막기 위해 경량목구조보다 더 두꺼운 외단열이 시공되어야 한다.   

 구조적 이득이 생기는 만큼 잃는 것이 있다고도 볼 수 있다.

 지역에 따라 경량목구조처럼 2x2 한 겹 또는 두 겹의 외단열이 필요하며, 설비층이 필요한 것은 모든 경량구조와 같다.

 <중목구조 올바른 벽체 구성의 예>

 만약 구조재를 실내측에 노출하고 싶다면, 실제 사용된 구조재는 불가능하며 별도로 나무기둥처럼 보이는 마감을 해야 한다.

나. 창호의 위치

 경량목구조와 동일하다.

경량스틸구조

가. 단열

 경량스틸구조의 단열방법은 콘크리트구조와 거의 같다고 봐도 무방하다. 철이 지닌 높은 열전도율 탓에 열교를 효과적으로 끊어 내면서 중단열을 유지하기는 불가능하다.

 특히 목구조와는 다르게 속이 빈 스터드를 사용하기 때문에 이 속을 어떻게 채우느냐도 관건이라, 이 내부에 집중하기 보다는 외단열에 몰입하는 것이 현명한 선택이다.

 이를 전제로 몇가지 대안이 제시될 수 있는데, 아래 그림과 같다. 왼쪽부터 1번, 2번, 3번 방식이라고 한다면,

1번 방식은 목구조와 동일한 개념의 단열방식이며, 단열성능은 가장 낮다.

2번 방식은 스터드 크기를 줄이고, 외단열을 더 두껍게 하는 방식이다. 단열 성능은 더 올라간다.   

3번 방식은 작은 스터드를 택하고, 스터드 사이에 단열은 없는 방식이다. 이 공간은 설비층으로 사용되는데, 소음의 전달을 막는 저밀도 단열재를 소량 채울 수도 있다. 

단열은 100% 외단열이며, 이 경우에만 EPS와 같은 유기질단열재의 사용이 가능하다. 

 세가지 방식 모두 레인스크린이 없는 구조이므로, 1번과 2번 방식은 모두 무기질단열재가 사용된다. 특히 외단열재가 목구조보다 더 두꺼우므로, 공사비 절감에 외단열미장마감이 유리하므로, 고밀도미네랄울이 사용될 수 밖에 없다. 아마도 3번 방식이 가장 저렴하겠지만, 국내에 이런 방식의 경험을 가진 시공사가 거의 없어서 실제로 이 방식의 현장을 보기는 쉽지 않을 것이다.

나. 창호의 위치

 경량스틸구조에서도 창의 위치는 목구조와 같다. 다만 스틸구조의 열교를 막기 위해 목구조처럼 단열폼 만으로는 효과적이지 않으며, 최소한 창의 하단은 고밀도폴리우레탄보드와 같이 압축강도가 매우 높고 단열성능이 높은 재료로 열교를 차단해야 한다.

 이 역시 그리 쉽게 실현될 수 있는 방법은 아니다. 실행의 어려움을 떠나서 경험이 필요한 부분이기 때문이다.

이번 글은 각 구조방식별 패시브하우스의 접근 방식을 좀 더 깊게 들어가 보았다. 아무쪼록 도움이 되었으면 한다. 하지만 이 모든 것을 떠나서 경량구조에 방습층만이라도 시공되는 건축시장이 되었으면 하는 바램이다. 

김용대 KAIST 교수팀 연구

AI 댓글의 고유한 패턴 찾아내

내용·문법 정확해도 너무 형식적

댓글 통한 여론조작 차단 가능

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AI가 생성한 댓글을 탐지하고 식별하는 모습. '이 댓글은 구글 제미나이가 생성한 것으로, 띄어쓰기가 규칙적이고 일반적인 이모지를 사용하고 있다'는 식으로 분석해 준다. KAIST

생성형 인공지능(AI) 기술이 발전하면서 여론 조작의 위험성도 그만큼 커지고 있다. 생성형 AI를 이용하면 몇 시간 만에 댓글 수십만 개를 자동 생성할 수 있는데, 마치 그게 여론인 것처럼 보일 수 있기 때문이다.

김용대 KAIST 전기및전자공학부 교수 연구팀이 국가보안기술연구소와 함께 한국어 AI 생성 댓글을 탐지하는 기술을 세계 최초로 개발했다.

생성형 AI를 이용해 뉴스 포털에 수십만 개 댓글을 다는 데는 몇 시간이면 충분하다. 챗GPT-4o를 기준으로 비용도 댓글 1개당 1원 정도밖에 들지 않는다. 국내 최대 뉴스 플랫폼인 네이버의 하루 평균 댓글 수가 20만개가량인데, 단 20만원이면 전체 댓글을 만들어낼 수 있는 것이다.

그러나 지금까지 AI가 작성한 댓글과 사람이 작성한 댓글을 구분하는 일은 사람에게도 매우 어렵다. 연구진이 사람에게 총 210개의 댓글을 평가하게 하자, AI가 쓴 댓글의 67%를 사람이 작성한 것으로 착각했다.

한국어 댓글에는 'ㅋㅋㅋㅋ' 'ㅠㅠㅠㅠ'처럼 짧은 구어체가 많아 AI로 분석하기도 어렵다. 연구진은 14종의 다양한 대규모언어모델(LLM)을 활용해 AI 댓글 모음을 구축하고, AI가 생성한 댓글의 고유한 패턴을 찾아냈다. 연구에 따르면 AI와 사람의 댓글 차이는 결국 '감정'이었다. AI는 '것 같다' '에 대해' 등 형식적인 표현을 자주 사용하는 반면, 사람은 'ㅋㅋㅋㅋ' 같은 반복 문자나 감정 표현을 즐겨 사용했다. 'ㅋㅋㅋㅋ' 'ㅠㅠㅠㅠ' 같은 반복 문자 사용 비율은 사람은 52%였으나, AI는 12%에 그쳤다.

또한 사람은 자신의 생각이나 감정을 직접 표현하는 말투를 자주 사용했고 사회나 공동체에서 통하는 밈, 유행어를 자주 썼다.

실험 결과 이번 기술은 기존 기술보다 68% 더 정확하게 AI 생성 댓글을 구별해냈고 각 LLM이 가진 고유 말투까지 파악해 어떤 LLM이 댓글을 썼는지도 정확하게 찾아냈다.

이번 연구는 향후 댓글을 이용한 여론 조작 시도를 차단하는 데 크게 도움이 될 전망이다. 연구진은 "CCTV가 범죄 시도 자체를 줄이는 것처럼 정확한 AI 탐지 기술의 존재만으로도 온라인 여론 조작 시도를 억제하는 심리적 장치로 작용할 수 있을 것"이라고 했다. 어떤 LLM이 썼는지도 알 수 있기 때문에 대규모 조작 활동이 일어날 경우 실시간 모니터링도 할 수 있다. 의심스러운 계정을 선제 차단하는 조치도 가능하다.

연구를 이끈 김 교수는 "여론 조작 방어의 첫 단계는 AI가 작성했는지를 파악하는 것"이라며 "포털에 실제로 적용해 여론 조작 우려가 사라지기를 바란다"고 말했다.