내달 1일부터 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분에 한해 다주택자 양도세 중과 및 법인세 추가 과제가 배제된다. 

정부는 29일 개최한 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안은 지난 8월 3일 발표한 올해 세제개편안의 후속 조치로 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.

먼저 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 단축된다.

조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년 동안 양도소득세 및 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용하고 있으나, 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 특례 적용기간을 2년으로 단축한다.

아울러 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제 등에 대한 적용기한이 설정된다. 

현재는 매입임대주택 등록말소 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 영구히 적용하고 있으나 향후 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분만 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 적용한다.

기본적으로 내년 12월 31일까지는 기존 특례를 유지하되, 의무임대기간 중에 있거나 재건축·재개발 중인 경우 등에는 별도의 기한을 적용한다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과 배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 때는 늦은 날까지) 기존 특례를 적용받을 수 있다.

한편 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 1세대 1주택 특례(다주택자임에도 양도가액 12억 원 이하분 비과세 및 장특공제 최대 80% 우대)는 입법예고 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용한다.

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 2년 동안만 상생임대(임대료 증가율 5% 이내)하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 30→80%)의 거주요건을 면제하고 있으나, 과세특례 요건 합리화를 위해 상생임대 특례를 당초 예정돼 있던 적용기한(올해 12월 31일)에 따라 종료하고, 상생임대 종료 이후 1년(최대 2029년 12월 31일) 내 양도한 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용한다.

이와 함께 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한을 연장한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 계산 때 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례의 적용기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다.

이 밖에도 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해 증여세를 비과세한다.

문의: 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(4360)

"부모님 재산이 10억이면 상속세는 안 나오죠?"

"부모님 아파트와 예금을 합쳐서 10억 원 정도인데 상속세는 안 나오는 것 아닌가요?" 실제 부동산 상속에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나입니다.

10억이라는 숫자만 보면 기준이 아주 단순해 보이지만, 실제 계산은 그렇지 않습니다. 상속세는 사망 당시 통장잔액과 부동산 가격만 더해서 판단하는 세금이 아닙니다. 과거 증여, 사망 전 재산 처분과 인출 내역, 배우자 유무, 채무와 공제, 부동산 평가금액까지 함께 봐야 합니다.

재산이 10억 원이면 정말 상속세가 없을까

2026년 9월 현재 거주자의 상속에서는 일괄공제 5억 원이 기본적인 기준 중 하나이고, 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제를 별도로 검토합니다. 그래서 흔히 "배우자가 있으면 10억 원까지 상속세가 없다"는 설명이 나오고, 실제로 일정한 조건에서는 이런 결과가 나올 수 있습니다.

현재 보이는 재산만 계산하면 안 되는 이유

상속세를 검토할 때 자주 놓치는 것이 사전증여입니다. 현재 부모님 명의의 아파트와 예금이 8억 원이라도, 과거 일정 기간에 자녀에게 증여한 재산이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

또 상속을 앞두고 현금을 인출하거나 재산을 처분하면 상속재산이 줄어든다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 큰 금액이 인출되거나 처분됐는데 사용처가 객관적으로 확인되지 않으면 상속받은 재산으로 추정될 수 있습니다.

그래서 부모님이 고령이거나 재산관리를 가족이 도와드리고 있다면, 큰 금액이 움직일 때부터 사용 목적과 증빙자료를 남겨두는 습관이 중요합니다.

아파트 상속가액은 공시가격으로 신고하면 될까

건축사사무소 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분이 부동산의 평가입니다. 상속재산의 평가 원칙은 단순히 공시가격이 아니라 상속개시일 현재의 시가입니다. 매매가액이나 감정가격 등 법에서 인정하는 시가가 있으면 이를 먼저 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법을 사용합니다.

특히 아파트는 같은 단지와 유사한 면적의 거래사례가 비교적 많기 때문에, "공시가격이 이 정도니까 이 금액으로 신고하면 되겠지"라고 단순하게 판단하면 문제가 생길 수 있습니다.

상속 당시 평가금액이 나중에 양도세까지 영향을 줍니다

많은 분이 상속세만 생각하다가 한 가지를 놓칩니다. 상속 당시 확정된 부동산의 가액은 향후 그 부동산을 매각할 때 취득가액을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.

집을 상속받으면 무조건 2주택자가 될까

기존 주택을 가진 자녀가 부모님의 집을 상속받으면 가장 먼저 "이제 나는 2주택자인가?"를 걱정합니다. 하지만 이 질문에는 하나의 답만 있는 것이 아닙니다. 취득세를 보는지, 보유단계의 세금을 보는지, 기존 주택을 매도할 때 양도소득세를 보는지에 따라 상속주택을 다루는 규정이 달라질 수 있습니다.

인터넷에서 '상속주택은 주택 수에서 제외된다'는 문장 하나만 보고 모든 세금에 동일하게 적용하면 위험한 이유입니다. 공동상속인지 단독상속인지, 상속 지분이 어떻게 되는지, 기존 보유주택이 무엇인지에 따라서도 검토 결과가 달라집니다.

부모님과 10년 같이 살았으면 상속세가 없을까

동거주택 상속공제라는 제도가 있지만, 부모님 집에 주민등록을 10년 두었다고 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

상속세 신고기한 6개월은 생각보다 짧습니다

국내 거주자의 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 예를 들어 9월 중 사망했다면 9월 말일부터 계산해 6개월 이내에 신고를 준비하는 방식입니다.

6개월이면 여유가 있어 보이지만, 상속재산을 조회하고 부동산을 평가하고 과거 증여와 금융거래를 확인하고 공동상속인 사이에서 재산분할을 협의하고 필요한 세금을 마련하다 보면 시간이 빠르게 지나갑니다. 특히 여러 채의 부동산이나 토지, 비상장주식 등이 포함돼 있다면 상속 발생 후 바로 재산 현황부터 정리하는 것이 중요합니다.

상속세가 0원이어도 부동산 평가는 한 번 생각해봐야 합니다

상속세가 나오지 않는다고 해서 아무런 검토 없이 넘어가도 된다는 의미는 아닙니다. 특히 아파트보다 거래가 적은 토지, 임야, 전·답, 오래된 건물처럼 시가 판단이 까다로운 부동산은 상속 당시 어떤 가액으로 평가됐는지가 향후 처분 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

건축물의 현황과 등기·건축물대장 상태가 다른 경우라면, 상속 후 매각이나 개발, 증축, 용도변경 과정에서 별도의 건축 문제까지 확인해야 할 수도 있습니다.

치호건축사사무소가 부동산 상속에서 보는 부분

상속세 신고 자체는 세무사의 전문영역입니다. 하지만 상속재산 가운데 건물과 토지가 포함돼 있다면 세금만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 상속받은 건축물을 계속 사용할지, 매각할지, 리모델링하거나 증축할지, 용도를 변경할지에 따라 건축물의 가치 판단도 달라질 수 있습니다.

치호건축사사무소에서는 이런 경우 건축물대장, 등기사항, 토지이용계획, 기존 건축물의 적법성, 증축·대수선·용도변경 가능성 등 건축과 부동산 관점에서 확인해야 할 부분을 함께 검토합니다.

결론: "상속세가 얼마인가?" 하나만 묻지 마세요

핵심은 간단합니다.

10억이라는 숫자만으로 상속세 여부를 단정하지 마세요.

사전증여·인출 내역까지 포함해서 봐야 하고, 부동산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.

상속 당시 평가금액은 나중에 양도세까지 영향을 줍니다.

부동산 상속에서 중요한 질문은 이렇습니다. 얼마로 평가할 것인가? 누가 상속받을 것인가? 이 건물을 계속 보유할 것인가, 나중에 팔 것인가? 다시 개발하거나 사용할 수 있는 건물인가? 이 질문을 함께 놓고 봐야 부모님이 남긴 부동산을 단순히 '세금이 붙는 재산'이 아니라 앞으로 어떻게 활용할 자산인지 판단할 수 있습니다.

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서울이 공급절벽에 마주하고 있다. 부동산114 집계에 따르면 서울 아파트 입주는 2025년 3만 7103가구에서 2027년 2만 2657가구, 2028년 1만 5388가구로 급감한다. 정부·여당은 이 위기의 해법 중 하나로 500가구 이하 정비사업의 구역지정 권한을 자치구로 넘기는 방안을 추진 중이다. 이재명 대통령도 지난달 30일 SNS를 통해 직접 힘을 실었다. 그는 수도권과 서울의 인허가·착공 급감을 지적하며 “500세대 이하 규모는 구청장에게 인허가권을 부여하는 등 조기 인허가와 착공에 최대한 인센티브를 주겠다”며 “국토교통부 장관 표현대로 '공급을 못 해 미친' 것처럼 최대한 신속하게 공급을 늘리겠다”고 밝혔다. 구역 지정 문턱을 낮추면 공급 속도가 정말 빨라질까. 서울 정비사업 현황과 지연 원인을 짚어봤다.

서울 정비사업 의존도, 얼마나 높나

서울은 새 아파트를 지을 빈 땅이 거의 남아있지 않아 주택 공급의 대부분을 재건축·재개발 같은 정비사업에 기대고 있다. 부동산114에 따르면 최근 10년간(2016~2025년) 서울 아파트 입주 물량(35만 9432가구) 중 69.4%가 정비사업을 통해 나왔다. 특히 임대를 뺀 정비사업 입주 비율은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%에 이어 2025년에는 91%까지 치솟았다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “서울은 정비사업 외에 뾰족한 대안이 없는 상황”이라며 “임대 주택은 빈 땅이나 택지에서 나오는 경우가 많아, 이를 제외하면 민간 정비사업이 차지하는 몫은 더욱 커진다”고 말했다.

단지가 빠르게 낡아가고 있다는 점도 문제다. 서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중은 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당한다. 정부가 발표한 공급정책은 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 확보를 중심으로 추진 중이지만, 민간 정비사업의 속도가 이에 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다. 특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 집계됐다.

인허가는 왜 급감했나

이재명 대통령은 최근 “2022년부터 인허가가 대폭 줄어 발생한 공급 절벽의 여파가 지금까지 이어지고 있다”고 진단했다. 인허가는 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 대표적인 선행지표다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 서울의 주택 인허가 물량은 2021년 8만 1637가구에서 2022년 4만 2231가구로 반토막 났다. 2023년에는 3만 9163가구까지 떨어졌고, 2024년 5만 1452가구로 잠시 반등했으나 2025년 4만 1566가구로 다시 감소했다. 2021년과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

전문가는 인허가 급감의 핵심 원인으로 사업성 악화와 금융·공사비 부담을 꼽는다. 송승현 도시와경제 대표는 “최근 인허가 감소는 단순한 공급 계획의 부실보다는 사업성 악화와 금융·공사비 부담이 복합적으로 작용한 결과”라며 “2022년 이후 금리 상승으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 악화된 데다, 공사비와 인건비 급등으로 분양 수익성이 떨어져 사업주체가 사업 추진을 미룬 영향이 크다”고 분석했다.

진미윤 명지대 교수도 지난 7월 '부동산 정책 국민대토론회'에서 비슷한 진단을 내놨다. 2022년 말부터 이뤄진 금리 인상으로 자금 조달 비용이 급격히 올라가면서 공급이 위축된 것으로 나타나고 있다는 것이다. 정책적 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치며 글로벌 금융시장·공급망이 흔들리고 자재비·공사비가 오른 대내외 여건 악화가 더 크게 작용했다는 설명이다.

과거 재건축·재개발 기반이 대거 사라진 점도 발목을 잡았다. 박원순 전 시장 재임 당시인 2012~2020년 사이 서울 시내 정비구역 389곳이 해제된 바 있다.

올해 들어 인허가는 회복세를 보이고 있다. 서울의 7월 인허가는 7979가구로 지난해 같은 달보다 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로도 6.1% 늘어난 2만 8634가구를 기록했다. 하지만 실제 입주로 이어지는 준공 실적은 1~7월 누적 2만 916가구로 지난해보다 43.3%나 줄었다. 집을 짓기 시작해 완성되기까지 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족이 당장 풀리기는 어려울 것이라는 전망이다.

500가구 이하 지정권, 자치구로 넘기면 속도 빨라질까

정부는 500가구 이하 소규모 사업장의 인허가권을 자치구로 위임해 정비사업의 속도감을 높이겠다는 방침이다. 반면 서울시는 사업성 담보가 전제되지 않은 단순 행정 권한의 분산은 실익이 크지 않다며 대립각을 세우고 있다. 서울시는 용적률 상향과 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 개선을 최우선 과제로 꼽는다.

정비업계 역시 지정권을 자치구로 넘기더라도 실제 사업 기간을 대폭 줄이기는 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 행정 주체만 바뀐다고 해서 현장의 본질적인 지연 요인이 풀리는 것은 아니기 때문이다.

김태현 트라움 개발사업본부장은 “속도를 높이겠다는 취지 자체는 환영할 만하지만, 구역 지정은 조합 설립 전 단계라 현장 체감도가 낮다”며 “실제 사업이 길어지는 구간은 조합설립 동의율 확보, 공사비 증액 갈등, 총회 소송, 이주·착공 지연 등 후속 단계에 집중돼 있어 초기 서너 달을 단축해도 체감 기간은 크게 달라지지 않는다”고 말했다. 김지엽 성균관대 교수도 “정비계획 인허가는 신속통합기획 등으로 이미 많이 줄었고, 진짜 지체 요인은 그 이후 10년 이상 걸리는 조합 단계의 갈등”이라며 “자치구가 사업계획인가·관리처분계획 등에서 조합 갈등 조정에 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

행정 창구가 분산되면서 오히려 후속 절차가 늦어질 가능성도 있다. 문천수 대현에스씨엠 대표는 “지정권만 자치구에 이양 시 초기 구역 지정 속도는 일시적으로 빨라질 수 있으나, 향후 서울시 심의 대상인 교통·환경영향평가 및 통합심의 단계에서 이견 조율로 인해 후속 인허가가 지연될 여지가 크다”고 말했다.

도시계획 측면의 난개발 가능성도 주요 변수다. 이필용 건영씨앤피 이사는 “선거 지형에 민감한 기초지자체장에게 지정권이 부여될 경우, 광역 도시계획 차원의 조율보다는 개별 조합의 이해관계가 우선 관철될 우려가 크다”며 “자치구 간의 소모적인 인허가 경쟁이 과열될 경우 도시 전체의 균형을 해치는 난개발로 귀결될 수 있다”고 말했다.

정비사업 지연, 무엇부터 풀어야 하나

정부가 지난달 금융 규제 완화를 통해 PF 지원과 이주비 대출 방안을 내놨지만, 현장에서는 여전히 자금줄이 막혀 있다는 목소리가 높다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “소규모 현장일수록 이주비·중도금 대출을 받기 어려워 사업이 늦어진다”며 “1주택자는 물론 다주택 조합원의 추가 이주비 부담까지 해소해야 한다”고 짚었다. 이은형 연구위원도 “이주비 대출 완화 조치가 담보대출 6억 원 상한이라는 기존 틀에 매여 있어 체감 효과가 크지 않다”고 말했다.

근본적으로 공급과 수요 정책 방향 자체가 엇갈린다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 규제를 비롯해 수요 억제 정책을 계속해왔고 최근에는 고가 주택 지역에 대한 세제 개편까지 이뤄지고 있다”며 “집을 많이 지으려면 그 집을 사줄 수요도 있어야 하는데, 수요를 억제하면서 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 정책적으로 맞지 않는다”고 말했다.

내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

서울 전셋값이 빠르게 오르는 상황에서 세입자에게 또 하나의 변수가 생겼습니다. 정부가 비거주 1주택에 주던 세제 혜택을 줄이고 실제 거주하는 1주택자를 우대하는 방향으로 부동산 세제를 뜯어고치기로 했습니다. 당장 세금이 바뀌는 것은 아닙니다. 하지만 집을 전세로 내놓은 채 다른 곳에 사는 1주택자 입장에서는 중장기 셈법이 달라졌습니다.

2026년 세제개편안 부동산 핵심

① 종부세 실거주 1주택 공제 12억→14억 ② 비거주 1주택 공제 12억→9억 ③ 양도세 장특공제 보유기간→거주기간 기준 전환 ④ 비거주 주택 장특공제 제외 ⑤ 시행은 단계적(종부세 2027년~, 양도세 2028년~)

'보유'보다 '거주' — 집주인의 셈법이 달라집니다

재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 실거주 1주택자를 보호하고 비거주 주택·고가주택에 제공하던 세제 혜택을 줄이는 것입니다.

지금까지는 집을 오래 보유하는 것만으로도 세제상 이점을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 '얼마나 오래 살았느냐'가 더 크게 좌우합니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살던 1주택자에게 직접 입주라는 선택지가 이전보다 중요해질 수 있습니다.

집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

그동안 세입자의 가장 강력한 방어막은 계약갱신청구권이었습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신 과정에서 임대료 증액폭은 5%를 초과할 수 없습니다.

전셋값은 이미 오르고 있고 매물도 줄고 있습니다

세입자가 밀려났을 때 옮겨갈 전셋집을 구하기도 쉽지 않은 상황입니다. 한국부동산원 6월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택 전세가격지수는 한 달 새 1.08% 올랐습니다. 5월 상승률 0.91%보다 오름폭이 더 커졌고, 서울 전세가격이 월간 기준 1% 이상 오른 것은 2013년 10월 이후 12년 8개월 만입니다.

세입자가 지금 확인해야 할 것들

세제개편이 전세시장에 미치는 영향

비거주 1주택자의 세제 혜택이 줄어들면 실거주 전환 압력이 높아지고, 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다.
계약갱신청구권은 집주인 실거주 앞에서는 막히고, 그 전셋값은 이미 빠르게 오르고 있습니다.
세제 시행은 2027~2029년으로 단계적이지만 집주인의 셈법은 지금 당장 달라지기 시작했습니다.

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다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다

불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.

"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"

건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것

① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건  ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가  ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가  ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다

근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다

근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.

다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요

현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.

건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.

하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.

양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유

불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.

특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.

취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다

예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.

취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.

즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.

• 무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
• 당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
• 증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
• 양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가

양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.

재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다

건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?

재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.

여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.

보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다

종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,

이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.

양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다

이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.

현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.

예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.

반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.

필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다

비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.

양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요

자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?

그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.

옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요

옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.

건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다

양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.

판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다

불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.

양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요

건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.

건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.

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노후 건물, 리모델링과 재건축 중 어떤 선택이 유리할까?

건물이 노후화되면 소유자나 조합원들은 반드시 하나의 중요한 선택에 직면하게 됩니다. 바로 리모델링과 재건축 중 어느 방향으로 사업을 진행할 것인가의 문제입니다. 겉으로 보기엔 단순한 결정처럼 느껴지지만, 실제로는 수십억 원의 비용 차이와 수년의 기간 차이, 그리고 복잡한 법적 절차의 차이가 존재합니다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 노후 아파트 단지가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 두 사업 방식의 핵심 차이를 비용, 기간, 절차, 수익성 등 다양한 측면에서 완전히 비교 분석합니다.

리모델링과 재건축의 기본 개념 차이

리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 유지한 채 내부 구조를 개선하거나 면적을 증축하는 방식입니다. 주택법에 따르면 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새 건물을 짓는 방식으로, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받습니다.

리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 수평증축 리모델링은 기존 세대 면적을 넓히는 방식이며, 수직증축 리모델링은 기존 건물 위에 층을 더 올려 새로운 세대를 추가하는 방식입니다. 수직증축의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성 확보에 유리하지만, 구조 안전성 검토 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

• 리모델링 적용 법률: 주택법, 건축법
• 재건축 적용 법률: 도시 및 주거환경정비법(도정법)
• 리모델링 특징: 골조 유지, 부분 증축, 빠른 사업 기간
• 재건축 특징: 전면 철거 후 신축, 용적률 극대화 가능, 사업 기간 장기

비용 비교: 리모델링 vs 재건축

비용은 두 사업을 선택할 때 가장 먼저 따져보아야 할 요소입니다. 일반적으로 리모델링 비용은 재건축 비용보다 낮은 것으로 알려져 있지만, 단순 비교는 금물입니다. 세부적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 비용

리모델링 공사비는 사업의 범위에 따라 차이가 크지만, 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 세대당 평균 1억 2,000만 원~2억 원 수준이 일반적입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 구조 보강 공사가 추가되어 세대당 2억~3억 원까지 올라가는 사례도 있습니다. 2023년 기준 수도권 주요 리모델링 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 약 450만~600만 원 선으로 형성되어 있습니다.

리모델링의 비용적 장점은 철거 비용이 없고 기반 시설을 재활용할 수 있다는 점입니다. 다만, 기존 골조 상태가 불량할 경우 예상치 못한 추가 보강 비용이 발생할 수 있어 사전 구조 안전진단이 필수입니다.

재건축 비용

재건축은 철거부터 신축까지 모든 과정을 처음부터 진행하므로 비용 규모가 훨씬 큽니다. 일반적으로 서울 기준 재건축 공사비는 3.3㎡당 700만~1,000만 원 이상이며, 최근 자재비 및 인건비 상승으로 인해 일부 단지는 평당 1,200만 원을 넘기도 합니다. 전용 84㎡ 기준 세대당 분담금은 평균 3억~5억 원에 달하는 경우가 많습니다.

재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제도 비용 부담에 영향을 미칩니다. 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 납부해야 합니다. 단, 2023년 개정을 통해 면제 기준이 1억 1,000만 원으로 상향되었고, 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 확대되었습니다.

• 리모델링 평균 비용: 세대당 1억 2,000만~3억 원 (유형에 따라 상이)
• 재건축 평균 분담금: 세대당 3억~5억 원 (서울 기준)
• 재건축 추가 비용: 재건축 초과이익 환수금, 이주비, 이사비 등
• 리모델링 절감 요소: 철거비 없음, 기반 시설 재활용

사업 기간 비교: 누가 더 빠를까?

사업 기간은 리모델링이 재건축 대비 압도적으로 짧습니다. 이 점이 많은 단지에서 리모델링을 선택하는 결정적인 이유가 되기도 합니다.

리모델링 사업 기간

리모델링 사업은 조합 설립부터 입주까지 평균 5~7년이 소요됩니다. 절차 자체가 재건축보다 단순하고, 안전진단이나 정비계획 수립 같은 복잡한 단계가 없기 때문입니다. 물론 수직증축 리모델링의 경우 구조 안전성 검토 단계가 추가되어 1~2년 정도 더 걸릴 수 있습니다. 실제로 2022년에 입주한 경기도 성남 분당의 한 리모델링 단지는 조합 설립 후 약 6년 만에 완공된 사례가 있습니다.

재건축 사업 기간

재건축은 안전진단 신청부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다. 길게는 20년을 넘기는 사례도 있습니다. 정비계획 수립, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 단계가 많고 각 단계마다 행정 검토 기간이 길기 때문입니다. 특히 조합원 간 이해관계 충돌로 인한 분쟁이나 소송이 발생하면 사업이 수년간 지연되는 경우도 흔합니다.

서울시의 경우 재건축 정비계획 수립에만 평균 3~4년이 소요되며, 이후 조합 설립인가와 사업시행인가 과정에서도 각각 1~2년이 추가됩니다. 이주 및 철거 기간과 공사 기간까지 합산하면 총 사업 기간이 상당히 길어지는 것이 현실입니다.

법적 절차 비교: 무엇이 더 복잡한가?

절차의 복잡성은 재건축이 훨씬 높습니다. 아래에서 두 사업의 핵심 절차를 단계별로 비교합니다.

리모델링 주요 절차

리모델링은 크게 4단계로 구분됩니다. ① 리모델링 주택조합 설립(구분소유자 동의 요건: 전체의 2/3 이상, 각 동별 과반수 동의) → ② 건축심의 및 허가 신청 → ③ 공사 착공 → ④ 사용검사 및 입주 순서입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 건축심의 전에 구조 안전성 검토(전문기관 2곳 이상의 검토 의무화)가 추가됩니다. 또한 세대수 증가(가구 수 15% 이내 증가)를 수반하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다.

재건축 주요 절차

재건축은 훨씬 복잡한 8단계 이상의 절차를 거칩니다. ① 정비기본계획 반영 → ② 안전진단 신청 및 통과(D등급 이하 또는 E등급) → ③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ④ 추진위원회 구성 → ⑤ 조합 설립인가(구분소유자 3/4 이상 동의, 토지면적 3/4 이상 동의) → ⑥ 사업시행계획인가 → ⑦ 관리처분계획인가 → ⑧ 이주·철거 후 착공 → ⑨ 준공 및 입주의 순서를 따릅니다.

재건축에서 특히 중요한 것은 안전진단입니다. 준공 후 30년이 경과한 공동주택은 안전진단을 신청할 수 있으며, 최종 등급이 D(조건부 재건축) 또는 E(즉시 재건축)가 나와야 재건축 절차가 진행됩니다. 2023년 이후 정부는 안전진단 기준을 일부 완화하여 재건축 추진이 보다 수월해졌습니다.

• 재건축 연한: 준공 후 최소 30년 이상 (지자체마다 다를 수 있음)
• 리모델링 연한: 준공 후 15년 이상 (주택법 기준)
• 재건축 조합 설립 동의요건: 구분소유자 3/4 이상
• 리모델링 조합 설립 동의요건: 구분소유자 2/3 이상

수직증축 리모델링: 조건과 핵심 체크포인트

수직증축 리모델링은 기존 세대 위에 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식으로, 증가한 세대를 일반 분양함으로써 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있어 주목받고 있습니다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

수직증축이 가능하려면 기존 건물이 최소 15층 이상이거나 수직증축 후 최고 15층 이상이 되어서는 안 되는 제약이 있었으나, 2014년 법 개정으로 일부 완화되었습니다. 현재는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대 수 증가가 가능하며, 2개 전문기관으로부터 구조 안전성 검토를 의무적으로 받아야 합니다.

수직증축 리모델링의 핵심 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 준공 연한: 15년 이상 경과한 공동주택
• 층수 제한: 기존 최고층 수에 3개 층 이내 증축 가능
• 세대 수 증가: 기존 세대 수의 15% 이내
• 구조 안전성 검토: 국토안전관리원 등 2곳 이상 전문기관 검토 필수
• 동의 요건: 전체 구분소유자 2/3 이상, 각 동별 2/3 이상 동의
• 전용면적 증가 한도: 기존 전용면적의 40% 이내 (85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%)

수직증축 리모델링은 일반 분양 수익으로 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있지만, 구조 보강 비용이 상당하기 때문에 분당·목동·상계 등 1기 신도시 중심으로 사업성을 면밀히 따져봐야 합니다. 실제로 분당 일부 단지들은 수직증축을 통한 리모델링 추진 시 조합원 분담금이 수평증축 대비 30~40% 절감될 수 있다는 분석이 나오기도 했습니다.

재건축 사업성 분석: 용적률과 일반 분양이 핵심

재건축의 사업성은 기본적으로 용적률에 달려 있습니다. 현재 용적률이 낮고, 재건축 이후 허용 용적률이 높을수록 일반 분양 세대가 많아져 조합원의 분담금이 줄어들거나 오히려 이익이 발생하는 구조입니다.

예를 들어, 현재 용적률이 120%인 단지가 재건축 후 270%까지 용적률을 적용받는다면, 증가한 용적률(150%)만큼 새로운 세대를 지어 일반 분양할 수 있습니다. 서울 강남권의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원을 넘는 사례도 있어 이 경우 사업성이 매우 높게 나타납니다.

반면, 이미 용적률이 200% 이상인 고밀도 단지는 재건축 이후 추가로 확보할 수 있는 일반 분양 세대가 적기 때문에 사업성이 낮아집니다. 이런 단지들은 오히려 리모델링이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 사업성 분석 시에는 반드시 ① 현재 용적률, ② 해당 지역 정비계획상 허용 용적률, ③ 인근 분양가 시세, ④ 예상 공사비, ⑤ 재건축 초과이익 환수금 규모를 종합적으로 검토해야 합니다.

리모델링 vs 재건축, 어떤 기준으로 선택해야 할까?

결국 리모델링과 재건축 중 어떤 방법이 유리한가는 단지별 조건에 따라 달라집니다. 아래의 기준을 참고하면 올바른 방향을 설정하는 데 도움이 됩니다.

리모델링이 유리한 경우

• 준공 후 30년 미만으로 재건축 연한을 충족하지 못한 경우
• 현재 용적률이 이미 200% 이상으로 높아 재건축 사업성이 낮은 경우
• 구조물의 상태가 비교적 양호하여 골조 활용이 가능한 경우
• 사업 기간을 단축하여 빠른 주거 환경 개선이 필요한 경우
• 조합원 분담금 최소화가 우선인 경우

재건축이 유리한 경우

• 준공 후 30년 이상 경과하고 안전진단에서 D·E 등급을 받은 경우
• 현재 용적률이 낮아(100~150% 수준) 재건축 이후 대규모 일반 분양이 가능한 경우
• 건물 구조 자체가 노후화되어 리모델링으로는 근본적 해결이 어려운 경우
• 해당 지역 분양가가 높아 재건축 사업성이 충분한 경우
• 세대 수 증가 폭을 크게 가져가 사업 규모를 극대화하려는 경우

최근에는 두 방식의 장점을 결합한 '리모델링+알파' 전략도 등장하고 있습니다. 예를 들어, 일부 단지는 리모델링을 먼저 진행하여 주거 환경을 개선한 후, 추후 재건축 연한 충족 시 재건축으로 전환하는 2단계 전략을 검토하기도 합니다. 다만 이 경우 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

리모델링과 재건축은 단순히 낡은 건물을 고친다는 공통점 외에, 비용·기간·절차·사업성 모든 면에서 전혀 다른 성격의 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 우월하다고 할 수 없으며, 해당 단지의 준공 연한, 용적률, 구조 상태, 지역 분양 시장 상황, 조합원들의 재정 여건 등을 종합적으로 고려해야 최적의 결정을 내릴 수 있습니다. 사업을 본격적으로 추진하기 전에 반드시 전문 정비사업 컨설턴트, 건축사, 법무사 등 전문가의 자문을 받아 충분한 사전 검토를 거치는 것을 권장합니다. 제대로 된 사전 준비와 정확한 정보가 수억 원의 비용과 수년의 시간을 아껴줄 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

해수부./사진=머니투데이DB.

해양수산부가 본부의 부산 이전과 해운기업의 부산 집적화 등을 통해 북극항로 시대를 열 해양수도권 육성의 기반을 마련했다.

해수부는 20일 국무회의에서 국민주권정부 출범 1주년을 맞아 이 같은 내용이 담긴 해양수산 분야 성과를 발표했다.

해수부는 우선 국민주권정부 출범 후 1년간 북극항로 시대를 대비한 해양수도권 육성을 본격화 했다고 평가했다.

그 첫번째 성과로 해수부의 부산 이전을 꼽았다. 해수부는 국민주권정부의 국정과제 이행을 위해 859명에 달하는 해수부 직원과 함께 부산으로 이전했다. 해수부 소속 '북극항로추진본부'도 출범해 북극항로 진출과 해양수도권 조성의 범부처 지휘본부 역할을 수행하고 있다.

해수부 이전에 따라 부산 지역 경제도 활기가 돌고 있다. 해수부 이전 이후 부산 전체 사업장의 매출은 평균 3.7% 증가한 것으로 조사됐다. 올해 1월 신설 법인 수는 전년 같은 달 대비 28% 증가했다.

또 국립해양대학교, 국립부경대학교, 국립부산해사고등학교, 해군과학기술고등학교 등 부산 지역 해양수산 계열 학교의 경쟁률도 일제히 상승해 해수부 이전에 대한 젊은 층의 기대가 수치로 나타났다.

나아가 해양수도권 내 산업 인프라 확충을 위해서는 해운기업 집적화가 필요한데 지난해 12월 에이치라인해운, SK해운이 해양수도권 조성에 따른 동반 상승효과를 바탕으로 회사를 한 단계 더 도약시키기 위해 본사를 부산으로 이전한다고 발표했다.

올해 상반기에는 국민주권정부의 주요 국정과제 중 하나인 HMM의 부산 이전도 마무리될 예정이다. 지난 4월 30일에 HMM 노사는 본사 부산 이전에 대한 노사합의서 서명식을 개최하며 본사 이전에 적극 합의했다.

HMM은 5월 8일 임시 주주총회를 열어 본사를 부산으로 변경하는 정관 변경 안건을 가결했고 이번달 내에 이전 등기도 완료할 계획이다. 국내 최대 선사인 HMM의 부산 이전으로 해양수도권의 해운물류 산업 대도약이 기대된다.

해양수도권 육성을 위해서는 행정, 사법, 기업, 금융 기반 구축이 필요하다. 이런 맥락에서 올해 2월에는 '해사국제상사법원'을 부산에 설립하기 위한 '법원조직법' 등 9개 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 해사국제상사법원은 2028년 3월에 개원할 예정이다.

해수부는 금융위를 비롯한 관계기관과 함께 금융 기반을 담당할 '동남권투자공사'신설도 추진 중이다. 동남권투자공사까지 신설이 확정된다면 해양수도권은 행정, 사법, 기업, 금융 기반을 갖춘 우리나라의 새로운 성장엔진으로 자리잡을 것으로 보인다.

아울러 2025년 수산식품 수출액도 역대 최고치를 달성했다. 지난 3년간 수산식품 수출액은 30억 달러 내외에서 횡보했으나 지난해에는 김 수출액이 역대 최고치인 11억3000만달러를 기록하며 전년보다 13.7%나 상승했다. 수산식품 전체 수출액도 전년보다 9.7% 오른 33억3000만달러로 역대 최고치를 경신했다.

특히 해수부는 법 제정에 앞서 완화할 수 있는 수산업 규제도 과감히 개선했다. 올해 1월 '인천광역시 해역 일시적 조업 또는 항행 제한 공고'를 개정해 성어기 기간(3월~6월)에 한해 인천·경기 해역 중 37°30' 이남에서 야간 항행과 조업을 허용했다. 이번 규제 개선으로 해당 어장에서 조업하는 900여척의 어선이 연간 3100여 톤의 수산물을 추가로 어획할 수 있게 됐다.

3년 주기로 개최되는 해양 분야 최대 규모의 최고위급 국제회의인 UN 해양총회를 2028년에 한국에서 개최할 수 있게 됐다.

UN 산하 전문기구이자 해사 안전, 해양환경 보호와 관련된 국제규범의 제·개정 및 이행을 촉진하는 국제해사기구(IMO)의 A그룹 이사국에도 우리나라가 13회 연속 선출됐다.

이 밖에도 해양수산부는 지난 1년 동안 외국어선 불법조업에 대한 처벌 강화를 위해 무허가 조업에 대한 벌금 한도를 최대 3억원에서 15억원으로 높이는 동시에 크루즈 입항객 급증에 대응해 항행 중 선상 출입국 심사, 국내 다수 항만 입항 시 심사 간소화 등의 제도 개선으로 승하선 대기시간을 15분 이내로 단축했다.

황종우 해수부 장관은 "해양수산부 부산 이전, HMM을 비롯한 해운기업 이전, 수산식품 수출액 역대 최고치 기록 등 국민주권정부 1년은 해양수산 대전환의 한해였다"며 "앞으로도 해수부는 국민의 시각, 국민의 만족, 국가의 미래에 초점을 맞춘 정책으로 대한민국 대도약에 기여하겠다"고 말했다.

‘재도약의 해’ 선언… 문화·쇼핑·공공서비스 통합 강화

부산시설공단이 지하도상가 활성화와 시민 편의 개선을 중심으로 한 다양한 정책을 추진하며 도시 생활 플랫폼 기능 강화에 나선다.

지하도상가 시니어 패션쇼 청춘리턴즈 부산 모습. (사진 = 부산시설공단)

■ 지하도상가 ‘재도약 프로젝트’ 본격 추진

공단은 2026년을 ‘지하도상가 재도약의 해’로 삼고, 부전몰·서면몰·중앙몰·국제·남포·광복·부산역 등 7개 지하도상가를 중심으로 활성화 프로젝트를 추진한다. 총 1364개 점포 규모의 지하도상가는 단순 상업공간을 넘어 ‘머무르고 참여하는 복합공간’으로의 전환을 목표로 한다.

이를 위해 ‘지하도상가 동행세일’, 시즌별 포토존과 SNS 이벤트, 퍼스널 컬러 진단 등 체험형 프로그램을 확대하고 외국인 관광객 참여도 유도할 계획이다. 연말에는 ‘ON 페스티벌’을 개최해 방문객 체류시간과 소비를 동시에 끌어올린다는 전략이다.

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또한 광복지하도상가 ‘더 공간’, 국제지하도상가 ‘미술의 거리’, 남포지하도상가 BISCO 갤러리 등 전시 공간을 활용해 문화예술 기능도 강화한다. 온라인 쇼핑 플랫폼 ‘단디쇼핑몰’과 SNS 콘텐츠를 활용한 홍보도 병행해 젊은층 유입을 확대할 방침이다.

■ 국제지하도상가 ‘미술의거리’ 21주년 기념전 개최

국제지하도상가에서는 ‘미술의거리 탄생 21주년 기념전’이 4월 11일부터 19일까지 열린다.

이번 전시는 부산국제아트타운작가회 주최로 진행되며 서양화, 한국화, 문인화, 수채화, 공예 등 다양한 분야 작가 38명이 참여한다. 미술의거리는 2005년 조성 이후 시민과 예술이 공존하는 도심 문화공간으로 자리잡으며 지역 예술 활성화에 기여해 왔다.

공단은 향후 부산국제영화제 특별전과 국제미술교류전 등 다양한 전시를 이어가며 지하도상가의 문화 기능을 지속 확대할 계획이다.

부산역에 있는 유라시아플랫폼 전경. (사진 = 부산시설공단)

■ 유라시아플랫폼 대관 예약시간 개선… 시민 불편 해소

공단은 유라시아플랫폼 실내대관 예약 오픈시간을 기존 자정에서 사용일 30일 전 오전 9시로 변경한다.

그동안 심야 시간 예약으로 인한 불편과 과열 경쟁 문제가 지속 제기됨에 따라, 이번 조치는 시민 이용 편의와 공정성 확보를 위한 개선책으로 추진됐다. 변경된 기준은 2026년 6월 1일 이후 사용분부터 적용되며, 첫 예약은 5월 3일 오전 9시부터 시작된다.

공단은 사전 안내와 시스템 개선을 통해 이용 혼선을 최소화할 계획이다.

이성림 부산시설공단 이사장은 “지하도상가는 시민의 일상과 문화가 만나는 도시 생활 플랫폼”이라며 “쇼핑과 체험, 문화와 복지가 공존하는 공간으로 발전시켜 나가겠다”고 밝혔다. 이어 “시민 중심의 시설 운영을 통해 이용 편의를 지속적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.

시리즈 <사냥개들> <엑스오, 키티> <마블: 디펜더스>, 영화 <휴민트> <아바타: 불과 재>, 스포츠 중계 <2026 KBO 리그>, 음악 프로그램 <더 시즌즈-성시경의 고막남친> 등을 OTT 통합 추천작으로 만나보자.

넷플릭스 <사냥개들 시즌2>

맨주먹으로 불법 사채 세계에 맞선 두 청춘 복서의 타격감 있는 짜릿한 액션으로 사랑받은 <사냥개들>이 시즌2로 돌아온다. 이번 시즌은 극악무도한 불법 사채꾼 일당을 때려잡은 ‘건우’(우도환)와 ‘우진’(이상이)이, 돈과 폭력이 지배하는 글로벌 불법 복싱 리그를 상대로 또 한 번 통쾌한 스트레이트 훅을 날리는 이야기다. 잔혹한 불법 사채꾼 일당을 소탕한 건우는 복싱 챔피언의 꿈을 키우며 살아가고, 우진은 코치가 되어 건우의 곁을 지킨다. 대망의 챔피언 결정전, 뜨거운 열기의 관중석 너머에는 건우를 서늘하게 주시하는 ‘백정’(정지훈)이 있다. 불법 복싱 리그를 운영하며 오직 돈만을 목적으로 움직이는 백정은 수단과 방법을 가리지 않고 복싱 유망주 건우를 어둠의 리그로 끌어들이고자 하는데… 더욱 잔혹해진 악의 무리들, 한층 진화한 액션과 스케일로 극강의 카타르시스를 예고한다.

넷플릭스 <휴민트>

짜릿한 리얼 액션부터 묵직한 멜로, 캐릭터의 앙상블까지 류승완 감독의 신작 <휴민트>가 넷플릭스에 도착했다. 비밀도, 진실도 차가운 얼음 바다에 수장되는 블라디보스토크에서 서로 다른 목적을 가진 이들이 격돌하는 이야기를 그린다. 동남아에서 벌어진 국제 범죄를 추적하던 국정원 블랙 요원, ‘조 과장’(조인성)은 자신의 휴민트 작전에서 희생된 정보원이 남긴 단서를 쫓아 블라디보스토크로 향한다. 그곳에서 북한 식당 종업원 ‘채선화’(신세경)와 접촉한 조 과장은 새로운 휴민트 작전의 정보원으로 그녀를 선택한다. 한편, 국경 지역에서 발생한 실종 사건을 조사하기 위해 블라디보스토크로 파견된 보위성 조장 ‘박건’(박정민)은 해당 사건의 배후에 북한 총영사 ‘황치성’(박해준)이 연루되어 있음을 알게 된다. 서로 다른 목적으로 블라디보스토크에서 충돌하게 된 사람들. 짙어지는 의심과 불확실한 진실 속 각자의 선택은 돌이킬 수 없는 길로 향한다.

넷플릭스 <엑스오, 키티>시즌3

넷플릭스 대표 하이틴 로맨스 영화 <내가 사랑했던 모든 남자들에게> 시리즈의 스핀오프인 넷플릭스 시리즈 <엑스오, 키티>가 시즌3으로 돌아온다. KISS(한국국제학교)에서의 마지막 학년을 보내기 위해 돌아온 ‘키티 송 코비’. 그의 머릿속엔 친구들과 의미 있는 추억을 만들고, 한국의 친척들과 더 가까워지고, 미래에 대한 중대한 결정도 내리는 등 마지막 학년을 완벽하게 보내기 위한 계획이 세워져 있다. 특히 그동안 친구와 연인 사이 애매했던 ‘민호’와의 관계를 확실히 정의 내리려는 가운데, 뜻밖의 사실들이 드러나며 키티의 계획은 점차 흔들리기 시작한다. 이에 키티는 언니 ‘라라 진’과 함께 시간을 보내며 예상치 못한 상황들을 받아들이고, 해결해 나가기 위해 노력한다. 시즌1에 이어 애나 캐스카트가 다시 한번 더 키티 역으로, 최민영, 김지아, 이상헌이 각각 키티의 친구 ‘대’, ‘유리’, 민호 역으로 돌아온다. 여기에 <내가 사랑했던 모든 남자들에게>의 주인공이었던 라나 콘도어가 라라 진으로 얼굴을 비추며 반가움을 더한다.

웨이브 <더 시즌즈-성시경의 고막남친>

KBS 심야 음악 프로그램 ‘더 시즌즈’가 아홉 번째 시즌 <더 시즌즈-성시경의 고막남친>으로 돌아왔다. 데뷔 26년 차 가수 성시경이 단독 MC로 나서 특유의 부드러운 진행과 입담으로 다양한 뮤지션들과 음악 이야기를 나눈다. 밴드 라이브와 토크가 어우러진 이번 시즌은 깊이 있는 음악적 교감은 물론 편안한 밤의 감성까지 전한다. 첫 방송에는 이소라, YB, 김조한, 정승환, 권진아가 출연해 다채로운 무대를 선보였다. 세대를 아우르는 명곡들의 라이브는 물론, 성시경 특유의 공감 능력으로 이끌어내는 게스트들의 진솔한 속마음도 놓칠 수 없는 관전 포인트다.

티빙 <2026 KBO 리그>

티빙이 KBO 리그 2026 시즌 개막과 동시에 전 경기 생중계에 나서며 한층 진화한 야구 콘텐츠 패키지를 선보인다. 티빙은 경기 라이브는 물론, 프리뷰와 리뷰, 팬 참여형 콘텐츠까지 아우르는 ‘올데이 야구’ 경험을 구축하며 팬들의 시청 방식을 새롭게 확장한다. 주 2회 편성된 ‘티빙 슈퍼매치’는 경기 전 프리뷰쇼부터 다각도 특수 카메라와 고퀄리티 그래픽을 활용한 생중계, 경기 후 리뷰쇼까지 이어지는 입체적인 구성으로 몰입도를 끌어올린다. 여기에 정용검 캐스터와 정근우, 이택근, 윤석민 등 야구인 출신 해설진이 합류해 깊이 있는 분석과 생생한 현장감을 더한다. 특히 팬 참여형 라이브 콘텐츠 팬덤중계를 통해 각 구단을 대표하는 셀럽 호스트들이 직접 중계에 참여해 팬들과 실시간으로 소통하며 기존 중계에서는 느낄 수 없던 생동감 넘치는 관전 경험을 제공한다.

쿠팡플레이 <아바타: 불과 재>(유료)

제98회 미국 아카데미 시상식을 비롯해 시각효과상 3연패라는 기록을 세우며 다시 한번 <아바타> 시리즈만의 압도적인 비주얼을 입증한 <아바타: 불과 재>. 첫째 아들 ‘네테이얌’을 잃은 뒤 깊은 상실에 빠진 설리 가족은 판도라의 바다와 산호초를 터전 삼아 버텨가지만, 화산 폭발로 삶의 터전을 잃은 망콴족, 일명 ‘재의 부족’이 등장하면서 또 한 번 거대한 위기에 휘말린다. 판도라의 모든 생명체를 하나로 연결하는 거대한 신경망이자 나비족이 섬기는 신성한 존재 ‘에이와’에게 버림받았다고 믿는 이들은 불과 파괴를 신성한 힘으로 여기며, 인간 세력과 손잡고 판도라 전체를 뒤흔들기 시작한다. 이번 편에서는 푸른 바다와 생명력 넘치는 세계를 넘어, 잿빛 대지와 화산 지대라는 판도라의 또 다른 얼굴을 펼쳐 보이며 시리즈의 세계관을 한층 더 확장한다. 여기에 상실을 견디는 가족의 감정선, 서로 다른 부족의 충돌, 그리고 모두의 운명을 뒤바꿀 대규모 전투까지 겹쳐지며 한층 더 거대해진 서사와 깊은 몰입을 완성한다.

디즈니+ <마블 디펜더스>

네 명의 히어로, 그리고 단 하나의 목표. 사상 최대의 위협으로부터 뉴욕을 구하기 위해 데어데블, 제시카 존스, 루크 케이지, 아이언 피스트가 하나로 뭉친다. <마블 디펜더스>는 각자의 상처와 과거를 지닌 히어로들이 거대한 위협 앞에서 힘을 합쳐 도시를 지켜내는 과정을 그린 시리즈다. 현재 디즈니+에서 스트리밍 중인 <데어데블: 본 어게인> 시즌2에서 강렬한 복귀를 알린 ‘제시카 존스’를 비롯해, 각기 다른 방식으로 정의를 실현해온 인물들이 모여 선보이는 팀플레이와 케미는 마블 히어로 서사의 색다른 매력을 전하며 짜릿한 몰입감을 선사한다. 가장 뜨거운 마블 히어로들의 연대를 담은 <마블 디펜더스>는 지금 바로 디즈니+에서 만나볼 수 있다.

2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다

취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법

부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.

1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)

1. 총투입금(취득비용 포함)

2. NOI(순영업소득) → 캡레이트

3. 대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)

4. 보유비용(보유세·수선·공실) 반영

5. 출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오

A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나

2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시

주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%

• 10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)

같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.

B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다

3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가

10억 상가 “숫자 예시”

가정(학습용):

• 월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원

• 운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정

계산:

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원

• 캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%

이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.

4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)

캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.

(1) 시장 레퍼런스(앵커)

• 서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.

• 서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.

(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)

• 프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역

• 프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역

• 개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).

즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.

(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

• 목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년

• 공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는

  • 필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}

  • = 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년

  • 월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)

5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다

현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.

최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.

DSCR(부채상환커버리지) 계산식

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)

10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시

• 연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원

• NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면

  • DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)

하지만 핵심 리스크는 두 가지

• 공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다

• “만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)

6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).

• 허용 연 상환액 = 연소득 × 40%

“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)

아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.

• 금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원

• 금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원

• 금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원

“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.

특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.

이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.

C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다

7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시

9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원

• 10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원

8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식

① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산

• 내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대

예시(학습용):

• 매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억

• 전세 6억, 주담대 2억이면

• 내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억

전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은

• 보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.

② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다

• 연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가

• 연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)

• 현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈

③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다

• 세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)

• 여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.

9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다

10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.

• 5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).

2강에서 가져갈 문장 3개

• 상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.

• 상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.

• 주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.

#상가투자 #상가취득세 #상가수익률 #캡레이트 #NOI #공실리스크 #임대수익 #부동산손익분석 #부동산투자 #주택취득세 #주택임대 #전세 #월세 #매매차익 #대출 #DSR #스트레스DSR #금리 #현금흐름 #부채상환능력

1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지) 부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다.

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

#부동산 #부동산공부 #부동산정책 #세금 #취득세 #종부세 #재산세 #양도세 #다주택자 #임대사업자 #조정대상지역 #투기과열지구 #토지거래허가구역 #DSR #스트레스DSR #LTV #금리 #기준금리 #보금자리론 #디딤돌대출

사진=CGV

[뉴스엔 박아름 기자] 故 데이비드 린치 감독 1주기 감독전이 개최된다.

CGV 측은 컬트 영화의 제왕 고 데이비드 린치 감독의 1주기를 맞아 그의 영화 세계를 조명하는 감독전 ‘DAVID LYNCH EFFECT’를 1월 14일부터 27일까지 2주간 CGV 아트하우스에서 개최한다고 1월 8일 밝혔다.

데이비드 린치 감독은 지난해 1월 16일(현지 시간) 별세했다.

사진=CGV

이번 ‘DAVID LYNCH EFFECT’ 감독전은 평범한 일상 속에 숨어 있는 낯설고 불안한 순간을 포착해온 데이비드 린치 감독 특유의 영화적 감각을 스크린으로 다시 만날 수 있는 자리로 그의 대표작 7편을 상영한다.

데이비드 린치 감독 장편 데뷔작 ‘이레이저 헤드’(1977)를 시작으로, 4K 디지털 리마스터링 버전의 ‘엘리펀트 맨’(1980)을 멀티플렉스 최초로 선보인다.

사진=CGV

인기 TV 시리즈 ‘트윈 픽스’ 세계관을 확장한 프리퀄 영화 ‘트윈 픽스’(1992), 마릴린 맨슨과 데이비드 보위 등 유명 뮤지션이 참여한 OST로 화제를 모은 ‘로스트 하이웨이’(1997), 실화를 바탕으로 한 감동적인 로드 무비 ‘스트레이트 스토리’(1999)도 상영한다.

이와 함께 독특한 서사와 강렬한 비주얼로 칸 영화제 감독상을 수상한 ‘멀홀랜드 드라이브’(2001), 데이비드 린치 감독의 마지막 장편 극영화로 전미 비평가 협회 실험영화상을 수상한 미스터리 스릴러 ‘인 랜드 엠파이어’(2006)까지 모두 공개된다.

CGV는 ‘DAVID LYNCH EFFECT’ 감독전 관람 고객을 대상으로 각 작품별 A3 포스터를 선착순으로 증정하는 이벤트도 진행한다. 예매 및 이벤트 관련 자세한 내용은 CGV 모바일 앱과 홈페이지를 통해 추후 확인 가능하다.

CGV 전정현 콘텐츠운영팀장은 “데이비드 린치 감독은 현실과 초현실을 넘나드는 독보적인 감각으로 자신만의 영화 세계를 구축해온 감독으로 영화 팬들의 큰 사랑을 받아왔다”며 “1주기를 기리며 마련한 이번 감독전은 그의 작품 세계를 초기작부터 살펴볼 수 있는 기회로 극장에서 ‘Lynchian(린치적인 감각)’에 온전히 빠져보길 바란다”고 전했다.

1) 5년 전망: “절반이 사라진다”보다 중요한 것

• 초급·반복적 지식노동의 자동화는 현실화된다. 채팅·요약·초안 작성·리서치·QA 같은 업무가 먼저 바뀐다.

  샘 올트먼이 본 2030년 '1인 유니콘 시대'

  1) 5년 전망: “절반이 사라진다”보다 중요한 것 초급·반복적 지식노동의 자동화 는 현실화된다.

• 동시에, 극소수 인원(심지어 1인)으로도 예전 ‘수백 명 팀’이 하던 제품을 만들 수 있는 환경이 형성된다.

• 22세 신입보다 재교육을 회피하는 50~60대가 더 타격을 받을 가능성이 크다. 젊은 층일수록 전환 속도가 강점.

핵심 시나리오

• 팀 구조: 대규모 주니어 채용 → 소수 핵심 인력 + AI 워크플로.

• 커리어 경로: ‘부서별 말단’ → 작게 만들고 크게 배포하는 빌더/창업자.

2) 왜 지금이 “1인 빌더”의 황금기인가

• 최신 모델·툴 체인은 텍스트/이미지/음성/코드 전 영역을 커버한다.

• 인프라·오토메이션 덕분에 기획→디자인→개발→마케팅이 짧은 주기로 수렴한다.

• 결과적으로 소수 인원으로 Billion-scale 임팩트가 가능한 드문 시기.

3) AI를 가르는 네 축(Compute · Data · Algorithm · Product)

3-1. Compute(컴퓨트): 가장 큰 병목은 에너지

• 칩·메모리·네트워킹·랙·데이터센터 건설·허가·전력 수급까지 전 주기 대공사.

• 수요 급증 시 접속 제한/대기열 같은 서비스 병목이 반복될 수 있다.

• 중장기 해법: 더 많은 칩과 기가와트급 전력을 안정 조달, 생산·설치의 자동화.

3-2. Data(데이터): 합성·과제 생성·발견형 학습으로 이동

• 교과서 추가 학습의 한계가 보인다. 이제 모델은 데이터에 없는 것을 배우는 방향(가설→실험→업데이트).

• 사용자와 함께 더 어려운 태스크·환경을 생성해 모델을 단련하는 흐름이 중요해진다.

3-3. Algorithm(알고리즘): 추론 강화로 “작은 모델의 기적”

• 추론 능력 강화를 통해, 로컬·경량 모델도 고성능을 낼 수 있는 돌파구가 나타났다.

• 같은 컴퓨트로 더 똑똑하게, 더 싸게 돌리는 길이 열리며 보급 속도를 끌어올린다.

3-4. Product(제품화): 과학만으론 부족하다

• 사람 손에 쥐여 실제 문제를 푸는 제품으로 이어질 때 사회와 함께 진화한다.

• 모델보다 **경험 설계(온보딩·피드백·신뢰·과금)**가 성공/실패를 좌우한다.

4) 2030 신입을 위한 역량 지도

What > How

• 특정 툴 숙련도보다 문제정의·기획·평가지표 설계가 더 큰 레버리지.

• “이걸 어떻게 만들지”보다 “무엇을 만들어 누구의 어떤 문제를 어떻게 바꿀 것인지”.

추론·시스템 사고

• 프롬프트 한 번보다 체인·루프·도구 호출이 엮인 시스템 프롬프팅이 성과를 만든다.

• 데이터 수집→합성→평가→수정의 폐쇄 루프를 설계하는 감각이 필요.

제품 감각·윤리/거버넌스

• 과장·허상 대신 신뢰 가능한 동작 범위를 명확히 보여 주는 것.

• 프라이버시, 안전장치(정렬), 책임소통을 처음부터 제품요건으로 포함.

5) 6개월 액션 플랜(대학생·입문자 기준)

1주차 — 세팅

• 업무/학습 흐름을 적고, 가장 귀찮은 1단계를 AI로 치환.

• 매일 15분 실험 슬롯 확보(요약/코드/이미지/오디오 중 하루 하나).

2~4주차 — 시스템화

• 자주 쓰는 프롬프트를 모듈화하고, 나만의 미니 에이전트로 고정.

• 결과물은 반드시 내 말투·사례로 재작성(그대로 복붙 금지).

5~8주차 — 공개 프로젝트 2개

• 실제 사용자를 상정한 작은 제품 2개(예: 회의 도우미, 마이크로 자동화).

• 깃허브/노션/블로그에 문제–접근–평가–한계까지 정리.

9~12주차 — 성능 관리

• TOT(생각의 나무)나 체인 기반으로 3가지 접근 생성→A/B 테스트.

• “정확도·속도·비용” 3축 지표판 만들기.

13~24주차 — 확장·협업

• 동료 2~3명과 역할을 나누어 엔드투엔드 제품 한 번.

• 실사용자 20명 인터뷰/피드백 반영→버전 2 배포.

6) 채용·이직 관점: 포트폴리오는 이렇게 보인다

• “무엇을 바꿨나”에 초점: 이전/이후(비용, 시간, 품질) 수치화.

• 리스크 관리: 실패 사례·버그·한계와 그 조치(안전·프라이버시·거부 처리).

• 재현 가능성: 실행 스크립트/프롬프트·데이터 파이프라인 공개(가능한 범위에서).

7) 마음가짐: 도망치지 말고 작게 부딪히기

• 거대한 미래를 예측하는 대신, 작은 실험을 빠르게 반복하자.

• 완벽보다 일주일마다 눈에 보이는 개선을 내는 사람이 결국 앞선다.

끝으로

“절반이 대체된다”는 구호는 공포를 자극하지만, 커리어 전략은 공포가 아니라 설계와 실행이 만든다.

당신이 정의한 문제를, 당신만의 방식으로, 지금 당장 작은 규모로 풀어보자.

그 루프를 6개월만 돌리면—입직 경쟁력은 이미 다른 세계가 된다.

기준금리 동결에도 주담대·전세대출 최대 0.04%P↑

연말까지 인하는 없을 듯

정부의 부동산 옥죄기 수위가 높아지면서 시중은행의 가계대출 금리가 일제히 오르고 있다. ‘6·27 규제’에 ‘10·15 부동산 대책’까지 더해져 대출 한도가 크게 줄어든 상황에서 금리마저 뛰어 실수요자들의 부담만 커지고 있다.

27일 금융계에 따르면 KB국민은행은 이날부터 적용하는 혼합·주기형 주택담보대출 상품의 금리를 연 3.75~5.15%로 1주일 전 대비 0.02%포인트 인상했다. 전세대출과 신용대출 금리도 각각 0.04%포인트, 0.03%포인트 높였다. KB국민은행은 매주 금리를 산정하는데 시장금리 상승분을 고스란히 반영하면서 주요 상품의 금리가 올랐다.

신한은행과 우리은행의 주담대 역시 같은 기간 금리가 각각 0.03%포인트, 0.04%포인트 상승했다. 하나은행의 신용대출 금리도 0.031%포인트 높아졌다.

시장에서는 한국은행이 기준금리를 동결했음에도 금융 당국의 부동산 억제책에 되레 금리가 오르고 있다고 보고 있다. 시중은행의 한 관계자는 “금융채 금리가 불안정한 측면이 있지만 가계대출 영업을 자제하라는 게 금융 당국의 기조여서 적어도 연말까지는 금리를 낮추는 일은 없을 것”이라고 설명했다.

1. 왜 보유세를 올리려는가

정부는 이미 세 번의 부동산 대책을 내놨지만 효과가 크지 않았습니다.

그래서 이제 보유세(재산세·종부세) 를 올려서 집값 안정을 시도하려고 합니다.

하지만 이 정책에는 여러 가지 고민이 따릅니다.

2. 정부가 고민하는 세 가지 딜레마

(1) 지방 재정 문제

• 취득세(집을 살 때 내는 세금) 는 지방자치단체의 수입입니다.

• 종부세(집을 보유할 때 내는 세금) 는 중앙정부의 세금입니다.

• 1년 기준으로 보면, 지방세인 취득세는 약 26조 원, 종부세는 약 1조 원입니다.

  즉, 취득세가 종부세보다 26배나 많습니다.

• 만약 거래를 늘리기 위해 취득세를 깎으면 지방정부의 세금이 크게 줄어듭니다.

  그래서 정부는 함부로 취득세를 내리기 어렵습니다.

(2) 간접적인 세금 인상 문제

정부는 세율을 직접 올리면 반발이 심할 것을 알고 있습니다.

그래서 공시가격과 공정시장가액비율을 조정해서 세금을 간접적으로 올리려 합니다.

• 공시가격은 정부가 정한 집의 공식 가격입니다.

  예를 들어 시세가 10억 원인 집의 공시가격을 6억9천만 원(69%)에서

  9억 원(90%)으로 올리면 세금이 크게 늘어납니다.

• 공정시장가액비율은 세금을 계산할 때 적용하는 할인율입니다.

  예를 들어 60%에서 80%로 올리면, 세금 기준 금액이 33% 늘어납니다.

이 두 가지를 함께 올리면 실제 세금이 두세 배까지 뛸 수 있습니다.

하지만 공시가격이 오르면 세금뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 같은

복지 혜택 기준에도 영향을 줘서 서민층의 부담이 커질 수 있습니다.

(3) 누구에게 세금을 더 물릴지의 문제

현재는 다주택자(집 여러 채 가진 사람) 에게 높은 세금을 매기고 있습니다.

그러다 보니 “여러 채 팔고 서울에 비싼 집 한 채만 가지자”는

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 생겼습니다.

이로 인해

• 서울의 고가 아파트는 더 오르고,

• 지방의 집값은 오히려 떨어지며

  가격 격차가 커졌습니다.

그래서 두 가지 의견이 있습니다.

1. 비싼 집 한 채 가진 사람에게도 세금을 더 내게 하자.

2. 지방의 다주택자에게는 너무 가혹하지 않게 하자.

정부는 이 두 방향 사이에서 절충점을 찾으려 하고 있습니다.

3. 앞으로의 예상 정책

단기적으로는 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리는 방안이 유력합니다.

중장기적으로는

• 고가 1주택자의 세금 혜택을 줄이고

• 지방 다주택자의 세금 부담을 완화하는

  방향으로 조정될 가능성이 있습니다.

4. 핵심 요약

보유세 개편은 세금을 단순히 더 걷는 문제가 아니라,

누가 얼마만큼 부담할지를 다시 정하는 문제입니다.

정치, 지방재정, 복지, 형평성 문제들이 얽혀 있어

정부가 쉽게 결정을 내리기 어려운 상황입니다.

1) 지금 시장, 무엇이 다른가

공통점(2018년 여름 1차 폭등기와의 유사성)

• 체감 온도 급변: “엘리베이터에 매수자/중개인 가득”했던 2018 하계 폭등기와 유사한 동시 러시 현상.

• 심리 전염 경로: 명절·가족모임·SNS를 매개로 “사야 한다”는 바이럴이 확대.

차이점(이번 사이클의 특징)

• 자산군 동시 상향: 주식·금·코인·부동산이 동시에 들썩 → FOMO 확대.

• 파급 범위 확장: 마포·성동 같은 핵심지만이 아니라 인접/후행 권역, 경기권까지 활발한 매수.

• 정책·규제의 불확실성: 과열 시 강한 규제 카드 재발 가능성(타이밍·강도 예측 어려움).

결론: 분위기는 중후반 폭등 국면에 가깝지만, 캘린더상으론 아직 이른 사이클처럼 보일 수 있어 판단 오류가 커진 상태.

2) 과거에서 얻는 교훈

• 폭등 직후의 조정기: 2018 폭등 이후 2019년 1~10월 하락.

  → 신고가 추격 매수는 9~10개월의 하방 스트레스를 초래, 손절/후회로 이어짐.

• 가격과 기간을 동시에 보라: “기간론”만 보면 오판. 가격 레벨의 급변이 더 중요.

3) 지금 당장 피해야 할 것 (패닉바잉 방지)

1. 호가 추격: 신고가 행진에 감정적 추격 매수 금지.

2. 과잉 레버리지: 정책/금리/규제 변화에 버티기 어려운 연쇄 차입(지인·사채 포함) 금지.

3. 한 번에 큰 점프: “노원→광진”식의 직행 점프는 조정 국면을 무덤으로 만들 수 있음.

4. 뉴스·SNS 의존: “어디 신고가” 헤드라인만 보고 의사결정 금지. 동네 내부의 온도차가 항상 존재.

4) 해야 할 것 (행동 프레임)

A. 체력(버티기) 진단 — “돌다리 전략” 전제

• 현금흐름: 월상환/관리비/세금/교육·의료 포함 12개월 버팀 재원 확보?

• 레버리지 캡: LTV/DSR 내에서 추가 충격(-10~15%)을 견딜 수 있는가?

• 스트레스 테스트: 금리 +100bp, 가격 -10%, 가구소득 -10% 가정 시 적자전환 여부.

체력 미달이면: 진검다리(스텝업) 접근 — “노원→동대문→광진”처럼 중간 정거장을 밟아 이동.

B. 고르기(선정력) — “상대 저평가 스캐너”

• 권역 파급 순서: 핵심역(지하철/업무지구)→인접권→후행권 온기 확산을 지도에 그려보기.

• 동일 생활권 대체재: “과천 급등 ↔ 평촌 미온”, “성동 급등 ↔ 동대문/광진 후행”처럼 상대·시차 포착.

• 동일 단지군 내 격차: 동/라인/층/향에 따른 내부 스프레드 활용.

• 실거래-호가 괴리: 직전 3개월 실거래 분포보다 호가가 과도한지.

• 거래량/체결속도: 거래가 ‘붙는’ 가격대를 확인(거래량 회복=바닥 논리 오용 금지, 체결 속도가 핵심).

하나라도 싸구려 이유가 있으면 패스. “싸서 사는 게 아니라 덜 오른 합리여야 함.”

5) 의사결정 트리

① 내 집 갈아타기(보유→상향/평준화)

• (조건) 기존 주택 처분대금 + 주담대 한도(6억) + 신용대까지 합쳐 안전 레버리지 내면 진행

• (아니오) → 스텝업(중간 정거장), 기존 집의 가치보전/현금흐름을 유지하며 다음 타이밍 준비

② 신규 무주택 매수(첫 진입)

• (조건) 체력 진단 통과 + 상대 저평가 후보 확보 → 분할탐색/분할진입(급매·실거래 레벨 근접)

• (아니오) → 현금·금융자산 비중 유지, 지역·단지 현장 데이터 축적(임장/실거래 추적)

6) 실행 체크리스트(바로 적용)

현장 데이터

• 최근 3~6개월 실거래가 히트맵(층/동/라인 별)

• 거래 체결 속도(계약일 간격, 가격대별 체결률)

• 전세/월세 스프레드(갭·역전세 리스크)

• 규제/공급 캘린더(분양·입주·학군·교통 호재/악재)

재무・리스크

• 버팀 재원 12개월 + 비상자금

• 금리 +100bp, 가격 -10% 스트레스 테스트

• 보험/세금(재산세·취득세·중개보수·옵션/인테리어) 반영

딜 전술

• 실거래 레벨±에서 조건부 오퍼(특약: 하자/잔금일/비품)

• 대체 후보 3~5개 동시 진행(심리 안전장치)

• 고점 추격 금지: 거래가 끊기면 멈춤 규칙 적용

7) 케이스로 보는 적용

케이스 A — 무주택 30대, 예산 6~8억, 경기도 역세권 희망

• 전구간 급등 뉴스 ≠ 전단지/동네 동일 상승 아님. 핵심역 가까운 단지/후행 단지 스프레드를 지도/표로 확인.

• 전세가 반등/안정 여부 체크(역전세 리스크 상쇄).

• 실거래-호가 괴리 큰 신고가 단지는 보류, 직전 거래대 근처에서 협상.

케이스 B — 1주택 갈아타기(8→12억권)

• 기존 매도 선진행 or 동시진행 원칙(브릿지 차입 최소화).

• 스텝업 루트로 한 번에 점프 대신 중간 생활권 거쳐 목표지로 이동.

8) 투자/내집의 공통 역량 2가지(핵심만 기억)

1. 체력관리: 내가 얼마까지 버틸 수 있는가(현금흐름·레버리지·심리 한계).

2. 저평가 탐색: 같은 권역 안의 후행·대체재, 단지 내부 라인/층/향 스프레드, 체결 속도로 판단.

9) 마음가짐

• 도태 공포(FOMO)는 최악의 의사결정 유도장치.

• 시장은 오르내림의 골짜기로 이동한다. 그 골짜기가 내 무덤이 되지 않게 체력·선정력으로 대응.

• “남의 신고가”가 아니라 내가 감당할 수 있는 승부를 설계하자.

1) 지금 정부가 만지는 두 장치(법 개정 없이 가능)

A. 공시가격 현실화율 상향 검토

• 국토부가 공시가격 제도 개편 용역을 발주, 현실화율 상향 검토 보도가 잇따름(‘내년 보유세↑’ 전망). 다만 **정부는 “확정 아님”**이라고 부인/설명. 문 정부 로드맵(’30년 90%)을 재가동하면 **’26년 공동주택 현실화율 80.9%**가 거론됩니다. 서울경제+1다음마켓in

B. 공정시장가액비율(종부세 과표계수) 인상 검토

• 현행 60%. 80% 상향 ‘검토’ 보도가 있었으나, **기재부는 “세제개편 확정 내용 아님”**이라고 공식 해명. 결정되면 대통령령(시행령)으로 변경 가능해 법 개정 없이도 적용됩니다. NABO매일경제

메모: 두 장치 모두 과세표준을 키우는 레버라서, 법(세율) 손대지 않고도 세부담을 올릴 수 있습니다.

2) 실제 내 지갑에 미치는 경로

• 보유세(재산세·종부세) 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율.

  예시로, 시세 10억, 현실화율 69%→80%, 공정시장가액비율 **60%→80%**로 동시에 오른다고 가정하면:

  과세표준 계수 0.69×0.60=0.414 → 0.80×0.80=0.64 (약 +55%).

  → 세율은 구간별 누진이므로 실제 세액 증감은 주택 수·공제·세부담상한 등에 따라 달라집니다(아래 참고).

• 세부담 상한: 급격한 급증을 완화하는 안전판 존재

  • 재산세: 공시가격 구간별로 전년 세액의 105~130% 상한(’24~’28 적용). 송파구청

  • 종부세: 전년(재산세+종부세) 대비 150% 상한. 국세청+1

• 건강보험료 등 파급: 지역가입자 건보료·복지 일부는 공시가격을 입력변수로 씁니다(피부양자 탈락/보험료 변동 가능). 다만 인상 폭은 등급표/공제/개편안에 따라 케이스별로 상이. 정책브리핑KILF 한국지방세연구원

3) 양도세(다주택) 타임라인 — “내년 5월 9일”이 분수령

• 다주택자 양도세 중과 ‘한시 배제’ 연장: 정부가 시행령을 고쳐 ’26-05-09까지 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%) 적용(장특공제도 적용). 국세청/기재부 자료로 확인됩니다. TF미디어Tax Times국세청

• 이후(’26-05-10~): 추가 연장·개편이 없다면 **중과(2주택 +20%p, 3주택↑ +30%p)**와 장특공제 배제가 부활 가능. 이때 지방소득세(국세의 10%)까지 더해지면 실효 최고 82.5% 시나리오가 다시 성립합니다. 국세청한국경제

4) 지금 확인해야 할 것(체크리스트)

1. 우리 집 공시가격: 올해값 확인 → 현실화율 10~20%p 상향 가정치로 보유세 시뮬. (국토부 ‘부동산 공시가격 알리미’)

2. 종부세 노출 여부: 합산 공시가격이 기준액(인별 합산) 초과하는지, 공정시장가액비율 60→80% 가정 시 과표 영향 점검. NABO

3. 건보/피부양자: 지역가입자는 공시가격 변동이 재산보험료에 미칠 영향 확인(피부양자는 자격요건 점검). 정책브리핑

4. 다주택 처분 계획: ’26-05-09 이전 매도·잔금·등기 완료 기준으로 검토(양도일 기준). Tax Times

5) 오해 바로잡기(요약)

• “공시가 90% 확정” 아님 → 검토·용역 단계 보도와 정부 부인이 함께 존재. 최종은 시행계획/고시 확인 필요. 서울경제땅집고

• “공정시장가액비율 80% 확정” 아님 → 기재부 ‘미확정’ 공식 설명. 정책브리핑

• “다주택 양도세 82.5%가 상시” 아님 → 유예가 ’26-05-09까지 존재. 이후는 정책 재연장 여부에 달림. TF미디어

액션 플랜(케이스별)

• 무주택/1주택: 재산세·종부세 세부담상한을 고려해도 공시가·가액비율 동시 상향 시 체감 증가 가능. 장기 거주 1주택이면 종부세 고령·장기보유 세액공제 등 감면 요건 점검. 국세청

• 다주택(매도 예정): ’26-05-09 이전 매도·등기 완료를 1순위로 고려. 매도 분산(과세연도 분할), 장특공제 최대화, 부담부증여·공동명의 등은 전문가 시뮬 추천. PwC

• 은퇴/피부양자 의존: 공시가 상승이 보험료/피부양자에 미칠 영향 사전 계산. 과표 구간/등급 유지 시 인상 없을 수도 있음(케이스 바이 케이스)

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교토 여행 총정리! 관광명소와 먹거리, 호텔, 자세한 이동방법까지 총정리

업데이트 날짜: 2023.05.16

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‘교토’는 일본을 찾는 외국인들에게 인기인 지역이다. 본 기사는 유서 깊은 신사, 불각을 찾거나 교토의 전통요리 교료리를 비롯한 다양한 음식점에서 명물 요리를 맛보고 운치 있는 호텔에 묵는 등 교토를 만끽하기 위한 꿀팁을 소개한다.

이미지 제공：PIXTA

목차

1. 1. 교토의 특징

2. 2. 교토 관광의 가장 좋은 시즌은?

3. 3. 교토의 교통수단

4. 4. 교토에 가면 잠은 어디서 잘까?

5. 5. 교토에서 미식을 즐기자

6. 6. 교토 문화를 즐겨보자

7. 7. 교토에서 즐길 수 있는 액티비티

8. 8. 교토에서 쇼핑을 즐기자

9. 9. 교토 주변지역의 관광 명소

1. 교토의 특징

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일본 내 교토의 위치

교토부는 혼슈(本州)의 중앙 부근, 간사이 지방에 있는 도시다. 북으로는 바다와 맞닿아 있고 동으로는 비와호가 있는 시가현, 남으로는 고도(古都) 나라와 간사이 국제공항이 있는 오사카, 서로는 고베항이 있는 효고현으로 둘러싸여 있다.

행정의 중심이자 관광지이기도 한 교토시는 교토부 남쪽에 위치한다. 교토의 현관문인 교토 역은 도카이도 신칸센, JR선, 지하철, 긴테츠 등의 철도 외에도 노선버스와 택시 등도 많아 시내의 관광명소로 수월하게 이동할 수 있다.

지형적 특징

교토는 산으로 둘러싸인 분지지역으로 여름은 덥고 습하며, 겨울은 추운 계절적 특징이 있다.

교토의 역사적 배경

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교토는 794년부터 1000년 넘는 세월 동안 일본의 도읍지였다. 수 차례 전란에 휘말리고 그 때마다 눈부신 재건을 이뤄낸 교토는 1868년 도쿄로 수도를 옮긴 후에도 근대도시로서 발전을 이룩해왔다. 문화면으로는 천황을 중심으로 번영한 궁정문화가 건축, 공예, 기모노, 요리 등 다양한 분야로 계승되었다.

여행지로서 교토가 갖는 매력

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교토에는 국보, 중요문화재, 시(市)지정등록문화재 등 약 3000개 가까운 유･무형의 귀중한 문화유산이 있다. 삼면이 산에 둘러싸여 풍요로운 자연이 남아 있는데다, 사찰과 신사가 많고 옛 거리도 남아 있어 고도 특유의 운치를 느낄 수 있다. 교토시내 전체가 마치 살아있는 박물관으로 어디에 가든 국제적인 관광도시 답게 세련된 서비스를 받을 수 있다.

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교토가 세계적으로도 유명한 이유

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유서 깊은 사찰과 신사가 많고 아오이 마츠리와 기온 마츠리, 지다이 마츠리와 같은 유명 마츠리가 있다는 점이다. 화도와 다도, 가면극 노(能), 전통 춤 마이(舞), 고전연극 교겐(狂言) 등 전통문화가 계승되고 있으며, 해외에도 제자가 있는 각 유파의 종가 등이 교토에 본거지를 두고 있고, 마이코와 게이코와 같은 교토 특유의 유흥 문화가 있는 점도 해외에서 널리 알려져 있다.

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교토 여행이 인기 있는 이유

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일본인은 계절의 변화를 각종 행사와 요리를 통해 즐긴다. 전통을 중시하는 교토에는 일본 고유의 문화가 뿌리내리고 있다. 전통의상인 기모노를 입거나 다도와 향도를 접하거나 전통 일식 와쇼쿠와 화과자를 먹고 교토 주민들의 일상을 체험할 수 있는 것도 매력이다.

옛 도읍이었지만 도회적이면서 교통편도 좋고 맛집과 기념품 샵, 숙박시설 등도 풍성하다. 또 교토에는 대학이 많아 유학생도 많이 살기 때문에 주민들도 외국인과 접하는데 비교적 익숙한 편이다.

2. 교토 관광의 가장 좋은 시즌은?

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교토는 1년 내내 관광객이 많이 찾는 곳이지만 여름에는 가마솥 더위, 겨울에는 발 밑에서 한기가 올라올 정도로 추위가 매섭다. 쾌적한 여행을 원한다면 봄, 가을이 좋다. 봄에는 벚꽃, 가을에는 단풍이 아름다워 관광에 최적의 시즌이라 할 수 있다.

하지만 국내 여행객도 많아 유명 관광지는 혼잡이 예상되니 아침 일찍 출발하거나 평일에 찾는 등 느긋하게 관광할 수 있는 시간대를 고르는 것이 좋다. 한여름이나 한겨울은 관광하기에 과히 좋은 시기는 아니지만, 그 계절만의 즐거움이 있으니 사계절의 교토의 볼거리를 소개하겠다.

봄철 교토의 볼거리

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꽃의 계절인 봄. 특히 일본인이 사랑하는 벚꽃이 볼거리다. 벚꽃의 절정기는 3월 말부터 4월 초의 1주일 정도로 공원 등에서 꽃망울을 터뜨리기 시작하면 제등에 불을 밝히고 밤 벚꽃을 즐기려는 상춘객들이 몰려든다. 교토시내에서는 교통이 편리한 마루야마 공원과 기요미즈데라, 아라시야마, 헤이안 신궁, 교토부립식물원, 철학의 길 등이 벚꽃 명소로 알려져 있다.

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여름철 교토의 볼거리

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무더위가 기승을 부리는 여름에도 숲 속이나 물가에 가면 더위를 피할 수 있다. 교토의 피서지로 알려진 곳은 고지대에 있는 기부네와 구라마, 수령 200년 이상의 나무가 울창한 시모가모 신사의 다다스의 숲, 곧게 뻗은 대나무가 에워싼 아라시야마 죽림. 물가라면 가모 강과 기부네의 평상, 계곡을 나룻배를 타고 내려가는 호즈강 래프팅 등이 인기다.

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가을철 교토의 볼거리

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가을이 깊어가는 10월 말부터 11월에 걸쳐 교토에서는 단풍이 절정을 맞아 교토시의 삼면을 에워싸는 산과 신사의 나무가 매혹적인 빛깔로 변신한다. 니조 성과 기요미즈데라, 에이칸도, 철학의 길, 기후네 신사, 아라시야마, 사가노 등 볼거리가 많다.

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겨울철 교토의 볼거리

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교토 시가지는 적설량이 적은 편이지만 교토시내의 북동부에 있는 기부네 산과 구라마 산의 골짜기에 있는 기후네 신사는 눈이 쌓이면 설경이 아름답기로 유명하다. 교토부 북부에서는 미야마 억새지붕 마을, 아마노하시다테, 이네의 후나야, 후쿠치야마 성 등이 설경이 아름다운 스팟이다.

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3. 교토의 교통수단

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a. 도쿄 등 주요도시에서 교토로 가는 교통편

＜신칸센＞

도쿄 역에서 교토 역까지는 신칸센 노조미로 약 2시간 15분, 14,170엔(지정석 ※평상시)이다. 소요시간이 짧고 시간이 정확한데다 승차감도 좋지만 다른 교통수단에 비해 운임이 다소 비싼 편이며 지정석은 예약이 필요하다.

＜야간고속버스(야행버스)＞

도쿄에서 교토까지는 고속버스도 있다. 그 중에서도 JR 버스는 주요 역 앞에 버스 터미널이 있고 도쿄에서 교토까지 약 8시간이 소요된다. 소요시간이 길지만 환승할 필요가 없어 큰 짐이 있어도 편하고 야간에 운행하는 버스라면 자고 있는 동안에 교토에 도착한다. 4열 좌석 ‘세이슌 에코드림호’는 약 4,000엔~ 로 철도에 비해 운임이 저렴한 편이다.

＜비행기＞

이동시간을 가장 우선한다면 비행기를 추천한다. 도쿄 하네다 공항에서 오사카의 간사이 국제공항(KIX) 또는 오사카 국제공항(이타미, ITM)까지는 약 90분이 소요된다. 항공사와 항공편에 따라 도착하는 공항이 다르니 잘 확인하도록 하자. 요금은 편도 약 10,000엔 정도로 시즌과 항공사에 따라 큰 차이가 있으니 서둘러 예약하는 것을 추천하지만 저가항공권은 예약 후 변경이나 취소가 불가능하니 주의하기 바란다.

간사이 국제공항에서 교토까지는 JR, 리무진 버스 등으로 교토에 갈 수 있다. 간쿠 쾌속으로 오사카 역까지 약 71분, 교토선 신쾌속으로 환승해 약 29분이다(승차권 1,910엔). JR 특급 하루카를 이용하면 약 80분 만에 교토까지 직행이다(승차권 1,910엔+자유석 특급권 990엔 or 지정석 특급권(평상시) 1,520엔, (비수기) 1,320엔)

리무진버스는 간사이공항 제1터미널(8번 승강장)에서 교토 역 하치조구치까지, 약 85분~90분. 제2터미널(2번 승강장)에서는 약 100분~105분이다. 요금은 2,600엔. 큰 짐이 있는 여행객에게는 저렴하고 편리한 이동수단이다.

간사이 국제공항에서 교토까지의 교통안내. 전철, 버스, 자동차 무엇이 편리할까?

b. 교토 관광 시 이동방법과 알뜰 패스

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교토 시내를 두루 돌아보려면 교통망이 발달된 사철, JR, 지하철, 버스를 이용하는 것이 편리하다. 이 때 요긴한 것이 각 교통수단을 무제한으로 이용할 수 있는 프리패스다. 지금부터 알뜰 프리패스를 소개하겠다.

＜지하철・버스 1일권＞

시내 관광지에 가려면 버스가 편리하다. 교토시영지하철, 교토시버스, 교토버스(일부 노선 제외), 게이한버스(일부 노선 제외)를 1일 무제한 이용할 수 있는 티켓이 ‘지하철・버스 1일권’이다. 고다이지, 도에이 우즈마사영화촌 등의 입장 시 혜택도 있다. 지하철과 버스를 이용하면 명소를 효율적으로 돌 수 있다.

1일권 대인 1,100엔(소아 550엔) ※2일권은 폐지

교토 시내의 유명 관광지를 하루 동안 ‘효율적’으로 돌아볼 수 있는 꿀팁!

교토 여행 - 전철 노선도 총정리

＜간사이 1day 패스＞

‘간사이 1day 패스’는 JR 서일본의 보통열차(신쾌속・쾌속 포함)의 보통칸 자유석과 오사카 수상버스 ‘아쿠아라이너’, 고자쿠 교통버스의 가타타 역 이남 에리어 및 비와호오하시선의 ‘가타타 역~고토나이시마에’ 구간 (겨울 한정)을 1일 무제한으로 이용할 수 있는 승차권이다. 운행 에리어가 오사카부와 교토부, 효고현, 나라현, 시가현으로 광범위하며, 1회에 한해 대여 자전거도 이용할 수 있다.

일반적으로 계절별로 판매되며 예를 들어 2021년 ‘가을 간사이 1데이패스’는 ‘히에이잔 티켓(게이한)’, ‘고야산 티켓(난카이)’, ‘무로지･하세데라 참배 티켓(긴테츠)’, ‘아리마 온천 티켓(고베시영지하철･고베전철)’의 ‘티켓 교환권’이 포함되어 있어 이 중 한 장과 교환할 수 있다.

대인 3,600엔, 소인 1,800엔. 이용 전날까지 구입하기 바란다. 교토시내부터 교토의 북부와 간사이권 타 지역으로 이동할 때 교통비를 크게 절약할 수 있다.

＜JR-WEST Rail Pass＞

‘JR-WEST Rail Pass’는 관광 목적으로 일본을 찾은 외국인을 대상으로 한 특별티켓이다. 7일(33,610엔~)・14일(52,960엔~)・21일(66,200엔~)간으로 나뉘어져 있어 교토시내에서만 이용할 경우에는 다소 비싸다는 느낌이 들지만, 교토부 북부와 나라, 오사카, 고베, 히로시마 등도 여행할 경우에는 강력 추천한다. (신칸센 노조미는 이용불가)

※JR-WEST Rail Pass는 일본 외 국가의 정부 등이 발행한 여권을 소지하고 ‘단기체류(Temporary Visitor)’에 해당하는 재류자격을 가진 자만이 구입, 이용할 수 있다.

4. 교토에 가면 잠은 어디서 잘까?

이미지 제공：PIXTA

교토에는 아담한 게스트하우스와 독채형 고민가, 전통료칸, 고급 호텔 등 다양한 숙박시설이 있다. 설비와 가격도 제각각이니 목적지와 원하는 숙소의 분위기에 따라 선택의 폭이 다양하다. 1인당 요금은 게스트하우스라면 약 3,000엔~, 독채형 고민가는 약 6,000엔~, 시티호텔은 약 7,000엔~, 료칸은 식사 포함 약 9,000엔~(시즌과 시설마다 상이함) 정도로 생각하면 되겠다. 사전에 잘 조사해서 예약해두자.

교토 역 부근

터미널 역이라 시내 관광은 물론 타 지역으로 이동하기 쉽다는 이점이 있다. 교토 타워가 있는 주오구치(북측)의 역 앞, 신칸센 개찰구와 가까운 하치조구치(남측), 양쪽에서 도보권 내에 시티호텔과 료칸이 여러 곳 있으니 예산에 맞춰 고를 수 있다. 3박 정도라면 교토 시내를 여유롭게 돌고 하루는 시가현의 비와호 방면과 오사카로의 당일치기 여행을 할 수 있다.

교토 호텔은 이 5곳에서! 역에서 가깝고 저렴하기까지 하다..!

아라시야마 에리어

풍광이 수려한 관광지로 알려진 아라시야마에는 비교적 아담한 호텔과 료칸이 많다. 식사가 포함된 료칸은 다소 비싼 편이지만, 여유롭게 교토의 호스피탈리티를 즐길 수 있다. 인기 스팟인 아라시야마 죽림과 유서 깊은 사찰이 많은 에리어이니 2박 정도로 일정을 짜서 아라시야마・사가노・우즈마사 에리어를 대여 자전거로 도는 것을 추천한다.

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시가지

옛 거리가 남은 교토시내의 중심부에는 게스트하우스가 많다. 옛 상인의 집과 주택 안에 만들어 일반 교토인들의 생활상을 보다 가깝게 느낄 수 있다. 교토에서 가장 번화한 에리어인 시조 가와라마치부터 시조 가라스마 부근에 숙소를 잡으면 음식점이 많아 다양한 교토의 먹거리를 즐길 수 있다. 게스트하우스는 가격도 저렴하고 주방을 이용할 수 있는 체류형도 있다.

최근 인기가 있는 것이 독채형 고민가로 마치 교토의 주민처럼 프라이빗한 시간을 보낼 수 있다. 교토는 매우 넓으니 3박 이상을 하며 여유롭게 다양한 교토의 매력을 누리기 바란다.

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5. 교토에서 미식을 즐기자

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교토 특유의 분위기를 맛보려면 우선 일본 전통식 와쇼쿠를 선택하자. 채소와 고기, 생선 등 제철 재료의 맛을 살린 요리들은 매우 기품 있는 맛이 난다. 와쇼쿠뿐 아니라 다양한 음식점이 있으니 미식가들에게 추천하고 싶은 지역이다.

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시조 가와라마치 에리어

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가모 강의 서쪽에는 폰토초와 기야마치라는 좁은 골목이 있고 길 양옆에 빽빽하게 음식점이 늘어서 있다. 대부분 가게 밖에 메뉴보드를 내놓아 미리 가격대를 파악할 수 있다. 고급 코스인 카이세키 요리는 예약자를 우선하는 가게가 많지만 예약 없이 당일 들어갈 수 있는 곳도 있다. 중화요리, 프렌치, 이탈리안 등 장르도 다양하며 일본식으로 재해석한 요리를 즐길 수 있다.

가모 강의 동쪽에는 야사카 신사와 가까운 하나미코지 도리가 있다. 이곳은 옛 거리가 남아 있는 운치 있는 거리다. 비교적 고급스러운 음식점이 많으니 미리 조사를 해보고 찾는 것이 좋겠다.

니시키 시장

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예로부터 지역민들이 이용하고 있는 니시키 시장도 최근에는 관광객을 대상으로 다양한 아이디어를 선보이고 있다. 식료품이 메인으로 야키토리(닭꼬치)와 장아찌, 과자 등을 구입할 수 있으니 테이크아웃을 해 호텔 방에서 맛보는 것도 좋을 것이다.

아라시야마 에리어

아라시야마・사가노 에리어는 밤에 영업을 하는 곳이 적은 편이니 런치타임에 이용하자. 교토의 전통음식 교료리를 비교적 합리적인 가격에 맛볼 수 있다.

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6. 교토 문화를 즐겨보자

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교토의 역사와 전통, 그리고 세계에 자랑하는 컬처를 배우는 것도 여행의 즐거움이다. 우선 교토가 얼마나 거대한지 교토 역 앞 교토타워 5층에 있는 전망대에서 바라보자. 무료 망원경이 설치되어 있어 유명한 기요미즈데라와 히가시혼간지도 가깝게 보일 것이다.

문화를 접하다

교토의 전통 공예품을 접하려면 니시진에 있는 니시진오리 회관을 찾아보는 것은 어떨까. 고급 직물인 니시진오리의 역사적 배경을 배울 수 있고 장인들의 시연을 볼 수 있다.

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또 일본의 만화를 좋아한다면 가라스마에 있는 교토국제만화뮤지엄을 추천한다. 폐교된 초등학교의 교사를 이용해 방대한 양의 만화를 전시하고 있다. 소장품 30만점 중 5만점의 만화를 자유롭게 읽을 수 있다. 번역판도 있어 외국인들도 즐길 수 있다.

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신사 불각 투어를 즐기자

교토에는 수많은 사찰과 신사가 있다. 각각 유서 깊고 빌 수 있는 소원도 다르다. 건축물과 정원 등도 아름답고 인근에는 음식점과 기념품 가게도 많으니 산책까지 포함해 시간을 넉넉히 잡아 스케줄을 짜보자.

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비비드한 컬러의 도리이(기둥문)가 끝없이 이어진 센본도리이로 유명한 ‘후시미 이나리 신사’, 유네스코 세계문화유산 ‘고도(古都) 교토의 문화재’ 중 하나로 등록된 ‘기요미즈데라’, 기온 마츠리로 유명한 ‘야사카 신사’, ‘다다스의 숲’을 포함한 경내 전체가 세계문화유산으로 등록된 ‘시모가모 신사’, 현존하는 일본 최고(最古)의 역사서 <고지키(古事記)>에도 등장하는 마츠오 신사 등이 외국인들도 많이 찾는 명소다.

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7. 교토에서 즐길 수 있는 액티비티

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예로부터 다양한 문화를 계승해 온 교토를 찾게 된다면 전통문화 체험을 놓치지 말기 바란다. 예를 들어 전통의상인 기모노 입기 체험은 많은 관광지에서 실시하고 있다. 기모노를 입고 산책하거나 명소를 견학하고, 이문화를 체험하는 것은 여행의 좋은 추억거리가 될 것이다.

또 화과자 만들기를 체험할 수 있는 가게도 많으니 장인의 기술에 도전해보자.

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