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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈
접도구역 안에 집을 지을 수 있을까, 토지투자 전에 꼭 봐야 할 건축 제한 기준
검색어 "리스크"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
[요약내용]
접도구역은 도로 구조 보호와 교통안전을 위해 건축이나 형질변경이 제한되는 구역입니다.
사유지라도 접도구역 안이면 일반적인 주택 신축은 쉽지 않습니다.
다만 도로 구조나 교통에 위험을 주지 않는 범위에서 소규모 화장실, 축사, 농어업용 창고 등 일부 행위는 가능합니다.
토지투자에서는 접도구역이 표시된 토지를 건축 가능한 땅처럼 판단하면 위험합니다.
토지이용계획확인원, 도로 접속 상태, 접도구역 선, 도로점용 필요 여부를 함께 확인해야 합니다.
[본문]
도로 옆 땅은 처음 보면 좋아 보인다. 차가 잘 보이고, 진입도 쉬워 보이고, 나중에 무언가 지으면 바로 눈에 띌 것 같은 느낌이 든다. 그런데 토지이용계획확인원에 접도구역이라는 선이 걸려 있다면 이야기는 완전히 달라진다.
토지투자에서 도로는 기회이면서 동시에 제한이다. 특히 접도구역 안에 있는 토지는 사유지라고 해도 마음대로 집을 짓거나 건물을 올리기 어렵다. 접도구역은 도로 옆에 붙어 있다는 장점보다, 도로 보호와 교통안전을 위한 제한이 먼저 작동하는 구역이다.
도로 옆이라고 다 건축 가능한 땅은 아니다
토지를 볼 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 토지이용계획확인원이다. 지목, 면적, 공시지가, 용도지역, 행위제한, 다른 법령에 따른 저촉사항이 이 안에 들어 있다. 겉으로 보기에는 도로와 붙어 있어도, 서류상 접도구역이나 완충녹지 같은 선이 있으면 개발 가능성은 크게 달라진다.
원문에서도 접도구역은 비도시지역에서 자주 보이는 제한으로 설명된다. 도시지역의 도로 옆에 완충녹지가 있다면 자동차 진입이 막혀 사실상 맹지처럼 판단될 수 있고, 비도시지역에서는 접도구역이 비슷한 긴장감을 만든다.
접도구역은 도로 구조의 파손, 미관 훼손, 교통 위험을 막기 위해 지정되는 구역이다. 그래서 토지와 도로가 가까워 보인다는 이유만으로 바로 건축허가나 개발행위허가를 기대하면 안 된다.
토지와 도로가 붙어 있어도 접도구역 안쪽이라면 일반적인 건축물 신축은 제한될 수 있다.
접도구역 안 사유지에 집을 신축할 수 있을까
예산국토관리사무소 민원회신에서는 접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있는지에 대해, 일반국도 도로 구조의 파손이나 미관 훼손, 교통 위험을 가져오지 않는 범위에서 일부 행위가 가능하다고 설명한다.
다만 허용되는 신축은 매우 제한적이다. 일반적인 단독주택을 자유롭게 신축하는 구조가 아니라, 도로법령에서 허용하는 소규모 시설 중심으로 열려 있다고 보는 편이 맞다.
도로법 제40조 및 도로법 시행령 제39조 관련 접도구역 안 허용행위
일반국도 도로 구조의 파손, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 가져오지 아니하는 범위에서 다음 행위는 가능할 수 있다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 신축
가. 연면적 10제곱미터 이하의 화장실
나. 연면적 30제곱미터 이하의 축사
다. 연면적 30제곱미터 이하의 농·어업용 창고
라. 연면적 50제곱미터 이하의 퇴비사
2. 증축되는 부분의 바닥면적 합계가 30제곱미터 이하인 건축물의 증축
3. 건축물의 개축·재축·이전 또는 대수선. 다만 접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외
4. 도로의 이용 증진을 위하여 필요한 주차장의 설치
5. 도로 또는 교통용 통로의 설치
6. 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용수로·배수로의 설치
7. 산업단지개발사업, 지구단위계획구역에서의 개발사업 또는 농업생산기반 정비사업
8. 문화재보호법에 따른 문화재의 수리
9. 건축물이 아닌 것으로서 국방의 목적으로 필요한 시설의 설치
10. 철도의 관리를 위하여 필요한 운전보안시설 또는 공작물의 설치
11. 경작지 조성, 도로 노면의 수평연장선으로부터 1.4미터 미만의 성토 또는 접도구역 안 지면으로부터 깊이 1미터 미만의 굴착·절토
12. 운전자의 시계를 방해하지 아니하는 울타리·철조망의 설치
12의2. 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치
13. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 행위
이 기준을 놓고 보면 질문의 답은 꽤 분명하다. 접도구역 안 사유지라고 해서 모든 행위가 금지되는 것은 아니지만, 일반적인 주택 신축은 허용행위 목록에 자연스럽게 들어간다고 보기 어렵다.
접도구역 안에서는 연면적 10㎡ 이하 화장실이나 30㎡ 이하 농·어업용 창고처럼 제한된 소규모 시설만 가능할 수 있고, 일반 주택 신축은 별도 검토가 필요하다.
토지투자에서 접도구역이 위험한 이유
토지투자에서는 도로가 붙은 땅을 선호한다. 건축법상 도로에 접해야 건축이 가능하고, 진입로가 있어야 개발행위허가도 검토할 수 있기 때문이다. 하지만 접도구역은 이 기대를 꺾는 대표적인 요소다.
원문에서도 “선이 있으면 건물을 지을 수 없다”는 표현으로 완충녹지와 접도구역을 짚고 있다. 완충녹지나 접도구역이 도면에 표시되어 있으면, 현장에서 도로가 바로 옆에 보이더라도 건축법상 진입이나 개발 가능성이 막힐 수 있다.
토지와 도로 사이에 접도구역이 걸려 있으면 건폐율 산정이나 실제 건축 가능 면적에서도 불리해질 수 있다. 땅의 전체 면적은 커 보여도, 실제 사용할 수 있는 부분이 줄어들면 투자 판단은 달라진다.
접도구역이 있는 토지는 전체 면적보다 실제 건축 가능한 면적을 먼저 계산해야 한다.
접도구역 토지를 보기 전에 먼저 확인할 것
토지이용계획확인원에서 접도구역 표시를 확인하고, 접도구역이 토지의 어느 부분을 지나가는지 봐야 한다. 그다음 도로점용허가 필요 여부, 다른 진입로 존재 여부, 실제 건축 가능 면적, 허용행위에 해당하는 시설인지까지 함께 검토해야 한다.
개발행위허가의 첫 조건은 도로와 배수로다
토지개발에서 가장 기본이 되는 조건은 도로와 배수로다. 원문에서도 개발행위허가는 전답이나 임야 같은 원형지를 원래 목적이 아닌 건축 가능한 토지로 바꾸는 절차로 설명한다. 이때 도로와 배수 조건이 맞지 않으면 허가가 막힐 수 있다.
건축법상 도로는 보통 사람과 자동차가 다닐 수 있는 폭 4미터 이상의 길을 기준으로 본다. 현황도로가 있더라도 폭이 충분한지, 실제 공로로 인정될 수 있는지, 막혔을 때 다른 진입로가 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있다.
배수로도 마찬가지다. 지적도상 구거가 있다고 해서 무조건 되는 것이 아니라, 실제로 배수로인지 용수로인지 확인해야 한다. 물이 최종적으로 어디로 흘러가는지까지 봐야 한다. 남의 논에서 물길이 끝나버리는 경우라면 현황배수로로 인정받기 어려울 수 있다.
도로와 배수로가 없는 토지는 가격이 싸 보여도 개발비와 인허가 리스크가 한꺼번에 따라온다.
2차선 이상 도로 옆 토지는 도로점용허가도 봐야 한다
큰 도로 옆 토지는 눈에 잘 띄지만, 그만큼 확인할 것도 많다. 2차선 이상 도로에 접한 토지는 도로점용허가와 가감속차선 공사가 필요할 수 있다. 현장에서 도로와 바로 붙어 보이더라도 실제로는 눈에 보이지 않는 도로구역이 더 남아 있을 수 있다.
도로점용허가를 받으면 점용료만 내는 것으로 끝나지 않는다. 경우에 따라 신청자가 직접 가감속차선 공사를 해야 하고, 비용이 수천만 원에서 억 단위로 커질 수도 있다. 그래서 큰 도로에만 접한 토지보다, 옆으로 들어가는 4미터 이면도로가 있는 토지가 인허가 측면에서는 더 편할 때도 있다.
접도구역도 이 흐름과 연결된다. 도로 옆이라는 장점만 보고 매입했는데 접도구역, 도로점용, 가감속차선, 진출입 제한이 한꺼번에 걸리면 개발원가가 크게 흔들린다.
접도구역 안에서 가능한 행위도 목적과 규모가 중요하다
접도구역 안에서 모든 행위가 막히는 것은 아니다. 소규모 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 도로 구조나 교통안전에 큰 위험을 주지 않는 일부 시설은 가능할 수 있다. 기존 건축물의 소규모 증축, 개축, 재축, 대수선도 일정 범위에서 검토될 수 있다.
또 도로 이용을 위한 주차장, 도로 또는 교통용 통로, 도로와 잇닿아 있지 않은 용수로·배수로 설치 등도 허용행위로 열려 있다. 재해 복구나 재난 수습에 필요한 응급조치처럼 긴급한 행위도 포함된다.
하지만 이것은 “집을 지어도 된다”는 뜻과는 다르다. 허용행위 목록은 도로의 안전과 기능을 해치지 않는 범위에서 제한적으로 인정되는 예외에 가깝다.
접도구역에서는 내가 짓고 싶은 건물이 아니라, 법령이 허용하는 행위인지부터 맞춰봐야 한다.
토지 매입 전에는 접도구역 특약도 생각해야 한다
토지를 매입해 개발하려는 경우에는 계약서 특약이 중요하다. 원문에서도 토지개발을 위한 인허가가 나는 조건을 매매계약 특약에 넣어야 한다고 설명한다. 인허가가 나지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 무효로 할 수 있도록 안전장치를 두는 방식이다.
접도구역이 걸린 토지는 특히 이런 특약이 필요하다. 단순히 “건축 가능할 것 같다”는 말만 믿고 계약하면, 이후 도로법상 제한이나 도로점용 문제로 원하는 용도의 건축이 어려워질 수 있다.
예를 들어 근린생활시설, 제조장, 창고, 주택처럼 구체적인 허가 목적을 정했다면, 그 용도로 인허가가 가능한 조건인지 계약 전에 확인해야 한다. 가능하면 토목사무실, 건축사사무소, 관할 도로관리청을 통해 접도구역 저촉 여부와 허용행위를 함께 확인하는 편이 안전하다.
접도구역 토지는 계약 전에 원하는 건축물의 신축 가능 여부를 확인하지 않으면, 싸게 산 땅이 오래 묶이는 땅이 될 수 있다.
서류와 현장을 같이 봐야 답이 나온다
토지이용계획확인원에서 접도구역이 보이면 현장 확인은 더 중요해진다. 도로가 실제로 어떻게 지나가는지, 도로와 토지 사이에 단차가 있는지, 진출입이 가능한지, 다른 이면도로가 있는지, 배수로는 어디로 빠지는지까지 봐야 한다.
비도시지역의 큰 도로는 평면도로처럼 보여도 실제로는 고가도로일 수 있다. 도면상 도로가 붙어 있어도 고가도로라면 토지로 직접 진입할 수 없다. 이런 경우 토지는 도로 옆에 있어도 개발가치가 크게 떨어질 수 있다.
접도구역도 마찬가지다. 도로 옆 실선 하나가 실제 건축 가능성을 결정할 수 있다. 그래서 토지를 볼 때는 도로가 있는지만 보지 말고, 그 도로를 실제로 내 토지의 진입로로 쓸 수 있는지까지 확인해야 한다.
접도구역 사유지는 가능한 행위와 불가능한 계획을 분리해서 봐야 한다
접도구역 안의 사유지라고 해서 아무것도 못 하는 땅이라고 단정할 필요는 없다. 그러나 일반적인 주택 신축이나 상가 신축처럼 토지소유자가 기대하는 개발행위가 곧바로 가능한 것도 아니다.
허용되는 행위는 제한적이고, 규모도 작다. 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 법령에서 정한 범위 안에 들어가는지, 도로 구조와 교통안전에 문제가 없는지, 관할 도로관리청 판단이 어떻게 나오는지 확인해야 한다.
토지투자에서는 이런 제한이 바로 수익성과 연결된다. 접도구역 면적은 건폐율 산정이나 실제 건축계획에서 빠질 수 있고, 도로점용허가나 가감속차선 공사 비용까지 겹치면 예상한 개발마진이 줄어든다.
접도구역 토지는 도로 옆이라는 장점보다, 그 도로 때문에 생기는 제한과 비용을 먼저 계산해야 한다.
결국 질문의 답은 ‘일부 가능하지만 주택 신축은 신중히 검토’다
접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있느냐는 질문에 대해, 답은 단순히 가능 또는 불가능으로 끝나지 않는다. 도로법령상 접도구역 안에서도 일부 허용되는 행위는 있지만, 그 범위는 제한적이고 일반적인 주택 신축은 쉽게 허용된다고 보기 어렵다.
연면적 10제곱미터 이하 화장실, 30제곱미터 이하 축사나 농·어업용 창고, 50제곱미터 이하 퇴비사 등은 법령상 허용될 수 있는 범위로 언급된다. 하지만 주거용 주택 신축은 별도로 관할 도로관리청과 건축 인허가 부서의 검토가 필요하다.
따라서 접도구역 토지를 매입하거나 개발하려는 경우에는 토지이용계획확인원, 도로법상 접도구역 행위제한, 건축법상 도로 접도, 도로점용허가, 배수로 조건을 함께 봐야 한다. 좋은 토지는 도로가 가까운 땅이 아니라, 그 도로를 합법적으로 이용해 원하는 건축을 할 수 있는 땅이다.
구찬우 대방건설 대표, 부산 '디에트르' 현장 안전·품질 점검
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선제적 리스크 관리 강화
구찬우 대방건설 대표가 지난 17일 ‘부산에코델타시티 1차 디에트르 더 퍼스트’ 를 찾아 안전과 품질을 점검하는 현장 경영에 나섰다. ⓒ대방건설
[시사포커스 / 강민 기자] 구찬우 대방건설 대표가 부산 에코델타시티 내 주거단지 건설 현장을 직접 방문해 안전 및 품질 관리 체계를 점검했다.
대방건설은 구 대표가 지난 17일 부산 에코델타시티에 위치한 ‘부산에코델타시티 1차 디에트르 더 퍼스트’ 현장을 찾아 공정 진행 상황과 안전보건 관리, 시공 품질 전반을 종합적으로 확인했다고 22일 밝혔다.
이번 점검은 봄철 공사 물량 증가에 따른 리스크를 사전에 관리하고 향후 입주자 만족도를 높이기 위한 선제적 조치 차원에서 진행됐다.
구 대표는 현장에서 작업 구간별 안전수칙 준수 여부, 장비 운영 상태, 추락 및 낙하 사고 예방 대책, 위험요소 사전 제거 체계 등을 집중적으로 살폈다. 또한 공정별 시공 상태와 마감 품질 등 입주 이후 생활 만족도와 직결되는 요소들도 함께 점검했다.
현장 관리자들과 동행한 자리에서는 위험성 평가 이행 여부와 비상 대응 체계, 협력업체를 포함한 전 근로자의 안전관리 수준 등을 확인했다. 아울러 하자 예방 중심의 사전 관리 강화 필요성과 품질 개선 방안에 대해서도 논의가 이뤄졌다.
구 대표는 점검 이후 현장 임직원들과 간담회를 갖고 공사 과정에서의 애로사항과 개선 필요 사항을 청취했다. 이 자리에서 효율적인 현장 운영과 안전한 작업 환경 조성을 위한 지원 방안도 공유했다.
그는 “안전과 품질은 어떤 상황에서도 최우선으로 지켜야 할 기본 가치”라며 “선제적 리스크 관리 체계를 지속적으로 강화해 고객이 신뢰할 수 있는 주거 공간을 공급하겠다”고 말했다. 이어 “현장은 기업 경쟁력이 실현되는 출발점인 만큼 주요 사업장에 대한 직접 점검과 현장 소통을 확대해 나가겠다”고 밝혔다.
가덕도신공항, 두 번 유찰 끝 수의계약 전환…10.7조 공사 재가동
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공기 106개월로 조정…대우건설 컨소시엄과 절차 착수
2035년 개항 재확인…연약지반·공사비 증액은 변수
가덕도신공항 조감도(국토교통부 제공). 뉴스1 ⓒ News1
(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 부산 가덕도신공항 부지조성공사가 두 차례 유찰 끝에 대우건설 컨소시엄과의 수의계약 절차에 들어가면서 장기간 표류하던 10조 7000억 원 규모 사업이 사실상 재가동됐다. 공사기간을 106개월로 조정한 정부는 2035년 개항 목표를 재확인하며 사업 정상화에 속도를 내고 있다.
두 번 유찰 끝 수의계약…가덕도신공항 '재출발'
2일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단에 따르면 부지조성공사는 두 차례 일반입찰이 모두 단독 응찰로 유찰되자 국가계약법 시행령 제27조에 따라 대우건설 컨소시엄과 수의계약을 추진하기로 했다.
공단은 조달청에 수의계약 절차 진행을 요청했으며, 조달청은 대우건설(047040) 컨소시엄의 시공 경험과 기술력, 경영상태 등을 종합 평가하는 입찰참가자격 사전심사에 착수할 예정이다. 적격 판정을 받을 경우 수의계약 참여 의사 확인과 현장설명회를 거쳐 6개월간 기본설계에 들어간다. 이후 중앙건설기술심의위원회 심의를 통과하면 연내 우선 시공분 착공이 목표다.
사업비 10조 7000억 원, 공사기간 106개월로 조정된 이번 부지조성공사는 기존 84개월·10조 5000억 원 조건에서 시공사 선정이 잇따라 무산된 끝에 마련된 새 출발을 위한 청사진이다.
과거 우선협상대상자였던 현대건설 컨소시엄이 공기 연장을 둘러싼 이견으로 이탈한 이후 정부는 기간과 공사비를 조정해 재입찰에 나섰다. 결국 대우건설이 주관하는 19개사 컨소시엄만 남아 수의계약 단계까지 올라왔다.
대우건설(지분 55%)을 비롯해 HJ중공업, 중흥토건, 동부건설, BS한양, 두산건설과 부산·경남 지역 건설사 13곳이 참여해 국책사업과 지역 건설 생태계가 함께 움직이는 구도도 형성됐다.
이라크 알포 신항만 컨테이너터미널 안벽공사 현장의 연약지반 처리 및 매립공사가 진행된 모습(대우건설 제공).뉴스1 ⓒ News1
대우건설 "연약지반·해상공사, 기술로 돌파"
대우건설은 초연약지반과 해상공사가 결합된 이번 사업에서 이라크 알포 신항만과 부산~거제를 잇는 거가대로 침매터널 등 대형 해상 공사 실적을 핵심 강점으로 내세운다. 알포 신항만에서 부등침하를 억제하며 대형 항만공사를 수행한 경험과, 개통 15년이 지나도록 부등침하나 누수가 보고되지 않은 거가대로 해저침매터널 시공 실적을 바탕으로 연약지반 안전성 논란을 돌파하겠다는 구상이다.
대우건설 관계자는 "동남권 관문공항의 시작을 알리는 초대형 국책사업이라는 상징성을 잘 알고 있다"며 "초고난이도 연약지반 공사에 대한 우려는 그간 축적한 해상 토목 기술력과 실적으로 충분히 극복해낼 것"이라고 말했다.
회사는 가덕도 일대 지반조사를 마치고 기존 기본계획 자료와 거가대로 시공 당시 축적된 데이터를 함께 분석하며 설계 보완 작업을 진행 중이다. 연약지반 구간에는 매립공법 변경과 준설치환 공법을 병행하는 방안을 검토하고 있으며, 활주로 핵심부에는 연약지반을 제거한 뒤 사석과 토사로 치환해 잔류침하를 최소화하는 방안을 검토하고 있다.
일본 간사이공항과 달리 가덕도는 연약지반 아래 암반층이 존재하는 구조여서 적정 공법을 적용하면 부등침하 리스크를 관리할 수 있다는 것이 회사와 전문가들의 공통된 판단이다.
홍지선 국토교통부 2차관(왼쪽)이 지난 20일 가덕도신공항건설공단과 가덕도신공항 건설 예정지를 방문해 사업 추진현황과 현장 여건을 점검했다.(국토교통부 제공).뉴스1 ⓒ News1
"2035년 개항은 약속"…정부·대우·지역 한배 탔다
관건은 수의계약 절차의 속도와 설계·시공 리스크를 얼마나 정교하게 관리하느냐다. 공기 106개월이 연약지반 안정화와 시공 난이도를 충분히 반영한 안전 마진인지, 수조 원대 공사비 증액이 추가 논란 없이 사회적 합의로 이어질 수 있을지가 핵심 변수로 꼽힌다.
기술력과 공정 관리 역량을 내세운 대우건설, 2035년 개항을 재확인한 정부, 동남권 관문공항을 기다려온 지역사회가 보폭을 맞출 경우 가덕도신공항 건설은 안정적 궤도에 오를 전망이다.
정부도 2035년 개항 약속을 재차 강조하며 수의계약 추진에 보조를 맞추고 있다. 홍지선 국토교통부 2차관은 최근 가덕도신공항건설공단과 예정지를 찾아 사업 추진 상황을 점검하고 "2035년 개항은 국민과의 약속인 만큼 차질 없는 사업 추진을 위해 철저히 관리하겠다"고 말했다.
<용어설명>
■ 가덕도신공항
부산 강서구 가덕도 일대에 건설이 추진 중인 대형 국제공항이다. 동남권 항공 수요 분산과 부산·경남권 경제 활성화, 물류 경쟁력 제고, 국가 균형발전을 목적으로 현대적인 공항 시설과 교통 인프라를 갖춘 새로운 관문공항으로 기획됐다. 기존 김해공항의 문제점(활주로·시설 협소, 소음 등)을 개선하고, 국제선·물류·관광산업 확장과 동남권 성장 거점 역할을 목표로 사업이 진행되고 있다.
7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다
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2강. 상가·주택 10억 취득 손익 + 취득대출 DSR 계산 + “적정 캡레이트” 기준
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2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다
취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법
부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.
1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)
총투입금(취득비용 포함)
NOI(순영업소득) → 캡레이트
대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)
보유비용(보유세·수선·공실) 반영
출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오
A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나
2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시
주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%
10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)
같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.
B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다
3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가
10억 상가 “숫자 예시”
가정(학습용):
월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원
운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정
계산:
EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원
캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%
이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.
4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)
캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.
(1) 시장 레퍼런스(앵커)
서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.
서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.
(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)
프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역
프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역
개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).
즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.
(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)
목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트
목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년
공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는
필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}
= 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년
월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)
5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다
현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.
최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.
DSCR(부채상환커버리지) 계산식
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)
10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시
연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원
NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면
DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)
하지만 핵심 리스크는 두 가지
공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다
“만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)
6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다
DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).
허용 연 상환액 = 연소득 × 40%
“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)
아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.
금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원
금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원
금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원
“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.
특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.
이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.
C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다
7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시
9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원
10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원
8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식
① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산
내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대
예시(학습용):
매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억
전세 6억, 주담대 2억이면
내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억
전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은
보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.
② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다
연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가
연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)
현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈
③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다
세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)
여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.
9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다
10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.
5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).
2강에서 가져갈 문장 3개
상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.
상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.
주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.
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15만원 아끼려다 집 망가집니다! 30년 이상 가는 주택 창호 시공법
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창호는 “무슨 제품을 쓰느냐”보다 “어떻게 설치하느냐”에서 성능이 갈린다. 특히 ALC처럼 기본 기밀이 높은 주택은 창호 한 군데만 틀어져도 미세먼지 유입, 황소바람, 결로, 방음 저하가 한 번에 터진다. 시스템창을 골라 놓고도 “집 공기가 탁하다”, “틈바람이 느껴진다”는 불만이 나오는 이유가 대부분 시공에서 시작한다.
아래는 ALC 고기밀 주택 기준으로, 현장에서 실제로 성패를 가르는 창호 설치 체크포인트를 정리한 내용이다.
1) 좋은 창호도 설치가 틀리면 성능은 0점이 된다
기밀·단열·방음은 ‘제품 스펙’만으로 완성되지 않는다. 창과 골조 사이, 프레임과 문짝이 맞물리는 선, 외부 방수/투습 라인까지 “연속된 기밀층”이 형성돼야 한다. 이 연속이 한 군데라도 끊기면, 열회수환기장치가 있어도 외부 미세먼지와 찬바람이 들어온다. 고기밀 주택일수록 체감은 더 극단적으로 나타난다.
2) 폼(우레탄)은 “많이 부풀수록 좋다”가 아니다
현장에서 자주 생기는 오해가 “팽창이 크면 더 꽉 찬다 = 더 좋다”는 생각이다. 실제로는 반대다.
과팽창 폼은 프레임을 ‘밀어’ 변형을 만든다.
프레임 변형은 곧 문짝의 기밀선 깨짐으로 이어진다.
PVC 창호는 구조적으로 수축·변형에 민감해서 과팽창이 치명적이다.
핵심은 “저팽창/연질 폼”이다. 건물이 미세하게 흔들리고, 무거운 문짝(특히 독일식 시스템창)이 반복 충격을 줄 때, 연질이 같이 따라 움직여 틈 발생을 줄인다. 반대로 너무 경질/취성 폼은 장기적으로 부서지며 틈이 생길 수 있다.
추가로, 겨울/여름을 가리지 않고 안정적으로 쓰는 ‘올 시즌’ 폼을 고집하는 시공팀도 있다. 단가가 몇 만원~십수만원 올라갈 수 있지만, 건물 전체 관점에서 보수·결로·기밀 하자 리스크를 줄이는 비용으로 보는 접근이다.
3) ALC는 “먼지” 때문에 테이프가 그냥 붙지 않는다
ALC는 표면 가루가 쉽게 묻어나고, 시공 중 분진이 많다. 이 상태에서 기밀테이프를 바로 붙이면 접착력은 장기 유지가 어렵다. 그래서 외부측 기밀층을 잡을 때는 다음 순서가 중요해진다.
표면 정리(분진 제거)
프라이머(접착력 강화제) 도포
기밀테이프 시공
필요한 구간만 보강 실란트(실리콘) 처리
여기서 중요한 오해가 하나 더 있다. “기밀테이프는 기밀만 되고 방수는 약하다”는 말이 있는데, 제대로 된 제품/시공이라면 방수 성능도 충분히 확보된다. 다만 문제는 방수만 보고 실리콘으로 전부 막아버리는 방식이다. 그렇게 하면 투습이 막혀 내부 습기 관리가 무너지고, 폼이 습을 먹어 단열 성능이 떨어지고 부패·결로 리스크가 커진다. ‘투습 가능한 기밀’ 라인을 유지하면서 필요한 구간만 보강하는 것이 핵심이다.
4) 윈도우실(비물받이)은 외장 유지관리에서 차이가 난다
외장에 “눈물자국”처럼 물이 흘러내린 자국이 생기는 건 모서리와 창 주변에서 흔히 발생한다. 이를 줄이기 위해 윈도우실(비물받이)을 적용하면 물이 벽체를 타지 않고 아래로 떨어지게 유도할 수 있다. 장기적으로 외장 오염과 유지관리 비용 차이를 만든다.
5) 고정 방식: “ALC에 바로 피스 박으면 약하다”를 줄이는 방법
ALC에 창틀을 고정할 때 “잡아주는 힘이 약한 것 아니냐”는 우려가 자주 나온다. 여기서 의외로 큰 차이를 만드는 게 “타공 드릴비트” 선택이다.
흔히 쓰는 철용 비트는 구멍이 매끈하게 나면서 ALC에서 ‘걸림’이 약해질 수 있다.
목공용 비트는 결과적으로 피스가 더 단단히 물리는 경우가 있다.
같은 깊이, 같은 피스를 써도 타공 방식에 따라 체감 고정력이 크게 달라질 수 있다는 점이 포인트다. 이런 디테일은 견적서에 잘 드러나지 않는다. 그래서 “같은 창호니까 싼 곳”으로만 결정하면, 결국 나중에 기밀/방음/하자로 비용을 치를 확률이 올라간다.
6) 레이저 정밀 시공: ‘양끝만 맞추면’ 가운데가 틀어진다
기밀에서 가장 무서운 것은 1~2mm 오차다. 특히 시스템창은 한 번 선이 깨지면 체감이 바로 온다.
문짝은 직사각형인데 프레임이 미세하게 휘면, 닫혔을 때
위/아래는 6mm 물려도
가운데는 4mm만 물리는 식으로 기밀이 깨질 수 있다.
그래서 필요한 게 “사방 레이저 + 3D 레이저” 같은 정밀 기준선이다.
수직/수평을 보는 레이저는 기본
프레임 밴딩(가운데 처짐/휘어짐)을 보는 레이저가 추가로 필요
큰 창일수록 밴딩 오차는 더 커지므로, “양끝 200 맞췄으니 OK”는 통하지 않는다. 가운데도 200이 나오게 맞춰야 한다.
7) ALC 고기밀 주택에서 창호가 특히 취약한 이유
ALC는 벽체 자체가 두껍고 단열·방음이 좋다. 그래서 오히려 창호 쪽이 ‘유일한 취약점’이 된다.
벽체가 좋을수록, 창에서 새는 바람/열손실/소음이 더 크게 느껴진다.
창 주변 작은 결함이 결로로 이어지기 쉽다.
열회수환기장치가 있어도 창 기밀이 깨지면 외부 공기가 틈으로 유입된다.
이런 조건에서는 창 스펙만큼이나 “유리 사양(예: 3중유리, 두께)”과 시공 품질이 같이 맞아야 전체 성능이 균형을 이룬다.
8) 견적 받을 때 ‘가격’ 말고 반드시 물어봐야 할 질문
아래 질문에 명확히 답을 주는 시공팀이 보통 품질 관리가 된다.
폼은 어떤 종류를 쓰나? 저팽창/연질인가, 올 시즌 사용 가능한가
ALC 외부면 프라이머 처리 후 테이프 시공하는가
기밀테이프+보강 실란트의 원칙(투습 라인 유지)을 이해하고 있는가
창틀 고정 타공 방식(비트 종류 포함)과 피스 사양은 무엇인가
레이저로 어느 기준선을 보고, 가운데 밴딩까지 어떻게 잡는가
하자 발생 시 대응(AS 범위/기간/절차)은 어떻게 되는가
“귀찮게 물어보는 고객이 오히려 좋다”는 말은, 이런 질문을 환영하는 팀이 자신들의 공정과 품질 논리를 갖고 있다는 뜻이기도 하다.
결론: 15만 원이 15년을 좌우한다
창호 시공에서 작은 차이는 당장 눈에 안 보인다. 하지만 2~3년이 아니라 20~30년을 쓰는 건물에서는 그 차이가 결로, 곰팡이, 난방비, 소음, 외장 오염, 결국 하자 보수 비용으로 되돌아온다. 고기밀 주택일수록 “창호 선택보다 시공이 먼저”라는 말이 더 정확해진다.
옵션만기·엔캐리 청산…"코인 더 떨어진다"
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블룸버그 "4분기, 3여년만에 최악 가능성"
일각선 "증시자금 이동으로 내년엔 상승"
비트코인 주화/사진=이명근 기자 qwe123@비트코인(BTC) 등 대부분 코인이 최근 두달새 30% 이상 하락한 가운데, 앞으로도 더 떨어질 가능성이 높다는 전망이 잇따르고 있다. 산타랠리는커녕 3년여만에 코인 시장 최악의 분기가 될 수 있다는 경고다.
하락을 예견하는 이유는 옵션만기 도래로 매도압력 증가, 일본 금리 인상으로 인한 유동성 축소 등이다.
블룸버그는 크리스마스 다음날인 오는 26일 대규모 옵션 만기가 예정돼 있어 올해 4분기가 2022년 2분기 테라USD 붕괴 사태 이후 코인 시장 최악의 분기가 될 수 있다고 봤다.
이 매체는 "오는 26일 만기를 앞둔 약 230억달러(약 33조9800억원) 규모의 옵션 계약이 변동성을 더욱 증폭시킬 위험이 있다"며 "다가올 대규모 만기는 트레이더들이 점점 더 위험해진 시장에서 지속적인 하방 리스크를 가격에 반영하고 있음을 보여준다"고 보도했다.
블룸버그는 옵션 만기 이후에도 리스크 요인이 지속될 것으로 봤다. 내년 1월 중순 예정된 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 지수 결정을 앞두고 코인 자산 비중이 높은 기업들이 코인을 매각하고, 하락장에 대비해 기관들이 콜옵션 매도에 나설 가능성을 제기했다.
일본의 금리 인상 이후 엔캐리 트레이드 청산도 하락 요인으로 꼽힌다. 일본 중앙은행(BOJ)은 지난 19일 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트 올렸다. 내년에도 일본이 금리 인상 기조를 이어갈 것으로 예상되면서, 이제까지 싼 엔화로 위험자산에 투자했던 자금들이 코인시장에서 빠져나갈 것이라는 우려가 커지고 있다.
가상자산 전문매체 코인텔레그래프는 일본은행의 금리 인상이 글로벌 유동성을 위축시켜 비트코인이 7만 달러 선까지 하락할 수 있다고 전망했다.
실제 지난해 일본이 금리를 인상한 직후인 8월 5일 글로벌 시장에서 엔 캐리 청산이 발생하면서 국내 증시는 서킷브레이크와 사이드카가 동시에 발동됐고, 비트코인은 당일에만 8400만원에서 7200만원으로 14% 급락한 바 있다.
단기적으론 부정적인 전망이 대세인 가운데 장기적으로는 코인시장의 상승세가 유효한 것으로 보는 시각도 있다.
글로벌 투자은행 JP모건은 최근 보고서에서 내년 비트코인 가격이 최고 17만달러(약 2억5100만원)에 이를 것으로 봤다. 금리 불확실성이 커져 주식시장이 위축될 경우 코인시장으로 자금이 이동할 수 있다는 것이다.
또 올해 초 미국발 관세 전쟁으로 증시가 급락했던 때 투자자들이 비트코인 등 가상자산 시장으로 갈아 탄 것을 언급하며, 내년에도 비슷한 흐름이 반복될 수 있다고 전망했다.
보고서를 작성한 니콜라오스 파니이르초글루 애널리스트는 "변동성 조정 기준으로 금과 비교한 비트코인의 이론가는 17만달러"라며 "향후 6~12개월 동안 비트코인이 크게 상승할 여지가 있다"고 했다.
!["현재 난리난 부동산 시장" 추석 이후 어떻게 될지 알려드릴게요 [ #너나위부동산특강 ]](/thumbnail_proxy/7128gbeEZZU)
"현재 난리난 부동산 시장" 추석 이후 어떻게 될지 알려드릴게요 [ #너나위부동산특강 ]
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![EU피자&파스타[전주신시가지] 인·익스테리어 설계 및 준공 사례](/static/blog/images/64b6498979db432f9e5acef67b8547b7_image.png)
EU피자&파스타[전주신시가지] 인·익스테리어 설계 및 준공 사례
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전주신시가지 이유피자&파스타 프랜차이즈 가맹점 인익스테리어 설계디자인과 완공사진을 공개합니다.
(공사완료)
전주 이유피자&파스타 프랜차이즈 인익스테리어 설계 및 시공 완료에 따른 전후 비교
(공사전)
전주 신시가지 설계 시안 (전/후)
시공 중 자재샘플 선정 시 폴딩도어 필름지 (우드 -> 검정)변경
<공정표> 8/1~8/30
설계와 시공 협의의 중요성
건축 프로젝트에서 설계의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
상세 설계를 기반으로 내역서와 공정을 수립하고, 이를 토대로 시공업체와 세부 협의를 진행해야 합니다.
이 과정에서 누락되거나 우려되는 사항을 사전에 찾아내고, 견적 외 항목은 적절히 조율하여 합의하는 것이 필수적입니다.
이를 통해 건축주는 추가 공사비 발생에 대한 리스크 없이 공사를 안정적으로 마무리할 수 있습니다.
현장 진행 사례
이번 현장은 부산의 신뢰할 수 있는 인테리어 업체를 소개받아 진행하였습니다.
업체가 전주까지 직접 올라와 시공을 맡아 주었는데, 쉽지 않은 여건 속에서도 최선을 다해 견적 산출과 시공을 진행해 주셨습니다.
그 결과, 하자 없이 완벽히 시공이 완료된 현장이 되었으며, 건축주 입장에서도 만족스러운 결과를 얻을 수 있었습니다.
준공 조건
하자보수보증보험(6개월) 발급 후 준공금 지급 조건 적용
프라이버시한 마당과 정원 설계
검색어 "리스크"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
⬛ 마당의 프라이버시, 불편한 마당
단독 주택 완공 후 프라이버시 문제로 불편을 겪는 것은 도심 주택지에서 흔히 마주하게 되는 상황입니다. 우리의 도시 계획적 문제에 의한 이유가 첫 번째일 것이며, 설계 단계에서 충분히 논의되지 못한 이유가 두 번째 일 것입니다. 설계를 잘 못 했다기 보다 설계 과정에서 대체로 조경 영역까지 세심하게 챙길 여유가 없는 것이 일반적입니다. 조경 계획이 중요한 이유는 건축, 인테리어, 토목 등이 대안을 제시할 수 없는 부분에 대해 대안을 제시하고 보완할 수 있기 때문입니다.
조경에서 프라이버시 확보를 위해 생각해 볼 수 있는 방법은 정원 계획과 함께 차폐 식재를 시공하는 방법이 있을 것이며, 담장 혹은 외부 구조물을 설치하는 방법이 있습니다. 디자인적인 관점에서는 이러한 요소를 혼용하여 계획하는 것이 유익하다고 할 수 있습니다.
문제는 늘 그러하 듯 비용의 문제입니다.
일반적인 집 짓기에서 이러한 조경 부분까지 예산을 충분히 확보하지 못한 경우가 일반적 임으로, 흔히 볼 수 있는 저렴한 차폐식재와 투시형 난간 등으로 마무리 하는 경우가 가장 많을 것입니다.
⬛ 차폐용 식재를 활용하는 방법
*** 차폐용 식재
— 대표적 차폐 식재로 대나무, but 지역 환경에 따라 생존 어려움.
대나무 북방한계선
북방한계선 이외 지역에서 볼 수도 있지만, 장기적으로 리스크 큼.
미시 기후 환경에 따라 가능한 곳도 있을 수 있음.
— 대체 식재로 침엽수(측백, 블루 엔젤, 블루 에로우 등)
식재에 대한 호감도이 높이나 다소 비싼 가격
측백 계열은 가성비가 좋으나, 호감도이 낮은 편
*** 차폐 식재시 유의점
— 기능 위주의 획일적인 식재 배치가 되지 않도록
— 유사 수종 혼식을 통해 시각적 단조로움 탈피
— 차폐 식재 종류와 마당, 정원 디자인의 상호 관계성
*** 참고
— 양평 월산비정(패시브하우스) 옥상 정원 (초가을 촬영)
— 이미지에 보이는 침엽수는 4개 수종 침엽수 혼식 사례
크기, 높이, 볼륨의 입체감이 중요
지표면에 좀눈향까지 포함하면 5개 수종 침엽수(상록)
침엽수 주변 나머지는 그라스 제외하면 활엽수(겨울에 잎이 없음)
그라스는 겨울에 갈변, 낙엽 아님
겨울 풍경
⬛ 외부 구조물 활용 방법
*** 외부 구조물 설치(담장 기능 유사, but 담장 X)
— 대지 경계 전체 X, 부분적: (이유) 예산 고려 집중과 선택
구조물 차폐 구간 아닌 곳 → 차폐 식재
대지 경계선 안쪽 600~900 옵셋: (이유) 담장이 아닌 Object
늘 그렇듯. ‘디자인과 예산’의 문제. 우선 차폐 목적 구조물 설치로 예상 가능한 디자인과 기능에 대한 샘플링.
일반적인 레이어 구성
— (외부로부터) 구조물+식재 공간+목적 공간 순
구조물과 식재 공간의 디자인 조합은 실내에서 바라보았을 때 배경이 되며 외부에서 바라보았을 때 집의 이미지와 분위기 구성 요소
*** 외부 구조물 설치 시 효과
— 외부 구조물은 집의 풍경을 결정하는 또 다른 중요한 요소. 그래서.. 디자인과 디테일이 중요
*** 구조물 디자인 샘플링
— 외부에서 인지 되는 구조물 분위기
— 내부에서 인지되는 구조물 분위기
⭐
디자인 팁 A-1a ※ 구조물 앞(내측 기준) 식재 공간(이후 A-1a 구역이라 함) 폭 베리에이션 조정
폭(Depth)은 시각적으로 깊이감
폭이 다르면 식재 종류도 달라질 수 있음.
— 식재 수종 선택 문제 이전, 식재의 높낮이, 크기, 해당 수종의 계절별 변화 특성 등을 고려한 전략의 문제가 우선
※ 구조물 앞 식재 공간 폭 베리에이션 사례
— 없는 것도 방법이 될 수 있음
— 참고
— 퇴촌 렌탈하우스 송정재(리모델링) 후정 (봄 촬영)
— 목재 담장+침엽수+음지식물
고사리, 이끼 등은 대표적 음지 식물 (참고 양지 이끼도 있음)
반곡동 경우 후정 일부, 전정은 그늘이 질 수 있는 섹터
구조물, 교목으로 그늘을 먼저 만들어야 함
음지 식물은 수분 관리만 잘 하면 정원에 의외의 분위기를 구현하는 요소가 될 수 있음.
음지 식물 특유의 청량함 (관리 문제와 밀접)
⭐
디자인 팁 A-1b ※ A-1a 구역 앞 기능성을 갖춘 오브제 설치
옥외 개수대, 벤치, 화단, 화분, 기타 조형 등
이케아 등 기성 테이블, 캠핑 용품, 기타 소품 등
— 참고
⬛ 외부 구조물 디자인 사례
*** 솔리드한 구조물 디자인
*** 금속을 활용한 구조물 디자인
*** 조적 제품을 활용한 구조물 디자인
*** 혼용
*** 참고
— 속초 단독주택 노학담짐(패시브하우스)
콘크리트 담장, 대지경계선에서 900~1.500 셋빽, 조경공간 확보
콘크리트 담장에 일부 목재 구조물
*** 세잔한 목재를 이용한 구조물 디자인
*** 참고
— 김포 단독주택 창조재(패시브하우스) 2층 테라스 목재 담장
구조물+화단(D:750)
화단 및 데크: 방낄라이
화단 메인 식재: 라일락
⬛ 교목, 큰 나무 식재
*** 교목 식재에 대한 일반적 우려
— 큰 나무를 잘 심지 않으려고 하는 이유
귀찮고 번거롭다.(공정이 한번에 끝날 수 없고 사전 작업이 필요)
하자률이 높다.(작은 나무에 비해 큰 나무의 이식 생존률이 적다)
그래서.. 잘 해야 된다.(굴취 70%, 식재 20%, 초기 관리 10%)
교목 구입시 가급적 아라끼X, 모찌꼬미(모찌꼬미가 당연 비싸다. 같은 나무라도)
큰 나무를 심으면 집에 악영향, 사실이 아님
*** 교목의 기능과 분위기
— 크기, 볼륨이 주는 압도적 분위기 연출 효과
— 큰 나무는 그늘을 만들어 주변 식재 종류의 다양성을 확보할 수 있다.
— 구조물+교목 등의 조합을 통해 마당 공간의 활용성 극대화
*** 참고
— 대전 하기동 단독주택
6.6X6.6m 마당(데크)에 큰 교목 식재(단풍나무)
*** 차폐 식재와 교목 식재 혼용
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