철골 강재에 녹이 슬면 어떻게 될까요? 도장의 목적부터 이해해야 합니다

강재 도장 실무 핵심 요약

강재 도장은 공장 샵프라이머(하도) → 현장 하도 → 중도 → 상도 순서로 진행됩니다. 해안·화학·매립 환경처럼 부식이 심한 환경에는 용융아연도금이나 중방식도장이 필수입니다. 도장 종류를 틀리면 내용연수가 절반 이하로 줄어들 수 있으므로, 환경 범주부터 정확히 파악해야 합니다.

철골 구조는 뼈대인 강재가 부식되면 전체 구조 안전성이 무너집니다. 그런데 막상 현장에서 어떤 도장을 써야 하는지, 왜 용융아연도금과 중방식도장이 다른지 모르는 경우가 많습니다. 도장 종류와 공정, 환경 범주별 적용 기준을 정리했습니다.

도장 공정 순서 — 공장에서 현장까지

강재 도장은 제조 공장(샵)과 현장 시공 단계로 나뉩니다. 각 단계를 건너뛰면 도막 밀착성이 떨어져 조기 박리가 일어납니다.

방청 도료 종류별 특성 — 어떤 것을 언제 써야 하나요

중방식도장이란 무엇인가요

일반 도장과 중방식도장의 차이는 도막 두께와 부식 환경 적응성에 있습니다.

중방식도장의 핵심은 에폭시 중도를 여러 번 쌓는 것입니다. 에폭시 레이어마다 결함이 서로 겹치지 않아 수분·산소 투과 경로를 효과적으로 차단합니다.

용융아연도금(HDG) — 도막이 아니라 아연층을 입히는 공법입니다

용융아연도금은 페인트 도장과 완전히 다른 공법입니다. 강재를 450℃ 전후의 용융 아연욕에 담가 표면에 아연-철 합금층을 형성합니다. 도막이 벗겨지는 것이 아니라 강재 표면과 야금학적으로 결합되므로, 기계적 충격에도 박리되지 않습니다.

아연알루미늄 용사(Arc Spray) — 현장 대형 구조물에 쓰는 공법입니다

용융아연도금은 구조재를 공장 도금욕에 담가야 하므로, 크기가 큰 부재나 이미 조립된 구조물에는 적용할 수 없습니다. 이런 경우 아연-알루미늄 용사를 현장에서 직접 시공합니다.

아연(Zn)-알루미늄(Al) 와이어를 전기 아크로 녹여 강재 표면에 분사합니다. 도막 두께는 100~200µm 이상 확보 가능하고, 현장 시공이 가능하다는 것이 최대 장점입니다. 내용연수는 20~30년 이상으로 중방식도장보다 길며, 해안·플랜트·교량에 많이 적용됩니다.

분체도장 — 강재 가공재에 쓰는 환경 친화적 도장

분체도장은 파우더 상태의 도료를 정전 흡착으로 강재에 부착한 뒤, 전기로에서 180~200℃로 소부(焼付)해 도막을 형성합니다. 용제가 없어 VOC(휘발성 유기화합물)가 거의 발생하지 않습니다.

장점은 1회 도장으로 60~120µm의 두꺼운 도막을 얻을 수 있고, 도막 균일성이 뛰어나며 색상 선택 폭이 넓습니다. 단점은 대형 구조재를 전기로에 넣기 어렵다는 점입니다. 창호 알루미늄·핸드레일·소형 철제 가구 등 가공재에 주로 쓰입니다.

환경 범주에 따른 도장 시스템 선택 — ISO 12944 기준

도장 시스템을 선택하는 가장 중요한 기준은 설치 환경의 부식성 범주입니다.

해안가 건물에는 왜 일반 도장이 안 통하나요

해안가 염분(NaCl)은 도막의 삼투압을 높여 수분을 도막 아래로 끌어당깁니다. 얇은 도막은 이 삼투 압력으로 부풀거나 박리됩니다. 염분 환경에서 일반 도장 시스템(C2~C3 급)을 적용하면 3~5년 이내에 녹이 번져나옵니다.

해안가(C4~C5 환경)에서는 다음 세 가지 중 하나를 선택해야 합니다.

• 무기아연말 하도 + 에폭시 중도 3회 이상 + 불소수지 상도(중방식도장)
• 용융아연도금(HDZ55 이상) + 에폭시 하도 + 불소수지 상도
• 아연알루미늄 용사 + 에폭시 실러 + 불소수지 상도

세 방법 모두 총 도막 두께가 250µm 이상이어야 하며, 5년 주기 점검과 보수 도장 계획을 설계 단계부터 수립해야 합니다.

도장 검사 — 현장에서 꼭 확인해야 할 것

결론: 강재 도장은 환경 범주 선정이 전부입니다

도장 시스템은 환경 범주(C1~CX, Im)를 먼저 결정하고 그에 맞는 시스템을 역으로 설계해야 합니다.

샵프라이머는 임시 방청입니다. 현장 하도~상도 공정을 반드시 시행해야 합니다.

해안가(C4~C5)에는 중방식도장 또는 용융아연도금 + 도장 이중 방식을 적용해야 합니다. 일반 방청도장은 5년 이내 재도장이 불가피합니다.

도막 두께와 부착력은 반드시 공정별로 기록하고 시공사로부터 검사 성적서를 받아야 합니다.

내용연수를 길게 가져가려면 처음 도장비를 아끼지 않는 것이 전생애비용(LCC)에서 유리합니다.

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관광숙박시설 용도변경, 어디서부터 시작해야 할까

관광숙박업 인허가의 핵심 판단 순서

관광숙박시설은 교육환경보호구역 저촉 여부 → 용도지역 입지 가능 여부 → 업종별 등록 기준 충족 순서로 검토해야 합니다. 이 세 가지 중 하나라도 통과하지 못하면 나머지를 아무리 잘 준비해도 사업이 멈춥니다.

건물을 하나 사거나 임차해서 숙박시설로 운영하려는 분들이 많습니다. 에어비앤비로 쓰기에는 규모가 크고, 그냥 일반 모텔로 신고하기에는 입지가 아깝습니다. 관광호텔이나 호스텔 같은 관광숙박업으로 가면 뭔가 달라질 것 같기도 합니다.

그런데 막상 알아보기 시작하면 관광진흥법, 건축법, 교육환경보호법이 한꺼번에 얽혀 있고, 업종마다 기준이 다 다릅니다. 어디서부터 어떻게 풀어야 하는지 정리해봤습니다.

관광숙박업의 종류와 업종별 등록 기준

관광숙박업은 「관광진흥법」에 따라 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업 등으로 나뉩니다. 일반 숙박업(공중위생관리법)과는 완전히 다른 체계입니다.

실무에서 자주 다루는 업종의 등록 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

호스텔업은 법령상 최소 객실 수 제한이 없습니다. 일부 자료에서 20실 이상으로 안내하는 경우가 있는데, 이는 소형호텔업의 기준과 혼동된 것입니다. 「관광진흥법 시행령」 별표1 원문에는 호스텔업에 대한 최소 객실 수 하한선이 없습니다.

교육환경보호구역 — 가장 먼저 확인해야 할 관문입니다

용도지역상 숙박시설 건축이 가능한 땅이라도, 학교 인근이라면 이야기가 달라집니다. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 학교 주변에는 교육환경보호구역이 설정되어 있고, 이 안에서 숙박시설을 설치하려면 별도 절차를 통과해야 합니다.

절대보호구역에 해당하면 어떤 방법으로도 구제받을 수 없습니다. 심의를 신청할 수 있는 것 자체가 상대보호구역에 한정됩니다. 부지를 검토할 때 이 확인이 가장 먼저입니다.

가족호텔과 한국전통호텔 — 심의 자체를 피할 수 있는 업종입니다

상대보호구역 심의는 결과를 장담할 수 없습니다. 위원회 판단에 따라 같은 위치, 같은 업종이라도 결과가 달라질 수 있습니다. 이 불확실성을 원천에서 없애고 싶다면 특례 규정을 활용할 수 있습니다.

「교육환경법 시행령」 제22조 제4항에 따라 특정 요건을 충족하는 가족호텔업과 한국전통호텔업은 교육환경보호구역 내 금지시설에서 제외됩니다. 심의를 거치지 않아도 입지가 가능합니다. 일반 관광호텔이나 호스텔은 이 특례 대상이 아닙니다.

다만 가족호텔이나 한국전통호텔로 갔다고 해서 입지 제한이 없는 건 아닙니다. 용도지역별 건축 제한은 별도로 검토해야 합니다.

일반주거지역에서 관광숙박업을 추진할 때의 제한사항

관광숙박업은 「관광진흥법」에 따라 사업계획 승인을 받으면 「국토계획법」상 건축 제한 특례를 적용받습니다. 상업지역 외에도 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역에 입지할 수 있게 됩니다. 하지만 주거지역에는 주거환경을 보호하기 위한 강화 규정이 따로 적용됩니다.

주거지역에서는 용적률도 별도로 확인해야 합니다. 지자체 조례에 따라 다르지만 통상 180~200% 내외가 적용되므로, 상업지역 기준으로 사업성을 계산했다면 다시 검토가 필요합니다.

호스텔업이 유리한 경우와 불리한 경우

부지가 좁거나 이면도로에 있다면 호스텔업이 가장 현실적인 선택지가 됩니다. 조경·수림대 기준 적용이 없고, 도로 폭 기준도 완화되며, 최소 객실 수 제한도 없기 때문입니다. 도미토리형이나 공용 욕실·취사장 구성이 가능해 건축비도 줄일 수 있습니다.

다만 호스텔업은 교육환경보호구역 심의 면제 대상이 아닙니다. 학교 근처라면 상대보호구역 심의를 거쳐야 하고, 통과 여부는 불확실합니다. 반면 외국인 관광객 유치라는 공익 명분이 있어 모텔 등 일반 숙박시설보다는 위원회의 긍정적 판단을 이끌어내기 쉽습니다.

사업계획 승인 신청에 필요한 서류와 자금 요건

관광숙박업은 영업 전에 관할 지자체로부터 사업계획 승인을 먼저 받아야 합니다. 이후 공사와 인허가 절차를 거쳐 등록, 영업 신고 순서로 진행됩니다. 사업계획 승인은 관광과만 검토하는 것이 아닙니다. 건축과, 도시계획과, 소방서, 위생과 등 10여 개 유관 부서가 동시에 참여합니다.

자금 조달 서류가 부실하면 보완 요청이 가장 많이 나오는 항목입니다. 총사업비 1억 원 이상 요건은 공사비뿐 아니라 개관 준비비, 초기 운영비를 합산한 금액이어야 하며, 금융기관의 서면 확인서로 입증해야 합니다.

관광진흥개발기금 — 사업 초기에 활용할 수 있는 자금 지원

「관광진흥법」에 따라 관광사업자로 인정받으면 관광진흥개발기금 융자를 신청할 수 있는 자격이 생깁니다. 매년 상반기를 전후해 융자지원지침이 공고되며, 한국관광 품질인증을 획득한 시설도 지원 대상에 포함됩니다.

구체적인 금리와 한도는 해당 연도 공고 기준이 달라지므로, 사업계획 승인 신청 시점에 문화체육관광부 또는 한국관광공사 공고를 직접 확인하는 것이 정확합니다. 일반 금융기관 대출과 병행해 활용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

결론: 부지 계약 전에 이 세 가지를 먼저 확인해야 합니다

관광숙박업은 단순히 건물을 사거나 빌리고 인테리어를 해서 열 수 있는 사업이 아닙니다. 용도지역, 교육환경보호구역, 업종별 등록 기준이 모두 맞아야 합니다.

학교가 200m 안에 있다면, 계약 전에 교육지원청 심의부터 입니다.

교육 심의 리스크를 없애고 싶다면, 가족호텔이나 한국전통호텔로 업종을 설정하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

부지가 좁거나 이면도로라면, 호스텔업으로 도로 폭·조경 기준 완화를 활용하는 것이 현실적입니다.

주거지역 입지라면, 용적률과 일조권 제한을 상업지역 기준으로 계산하지 않았는지 다시 검토해야 합니다.

사업계획서의 자금 조달 서류는 사전에 금융기관 확인서를 받아두어야 보완 없이 진행됩니다.

관광숙박시설은 여러 법령이 중첩되는 분야입니다. 건축사와 행정사가 초기 단계부터 함께 검토해야 인허가 과정에서 예측하지 못한 문제를 줄일 수 있습니다.

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부산 대표 식품기업 이재모피자가 부산진해경제자유구역 명지지구에 자체 생산 공장과 복합시설을 동시에 건립한다. 2026년 6월 18일 부산진해경자청 경관위원회 심의를 통과하면서 후속 건축 절차에 돌입할 예정이다. 건축 관점에서 이번 사례는 경제자유구역 내 복합 용도 시설의 단계적 개발 방식과 경관심의 절차를 잘 보여준다.

건축 개요 — 두 부지의 단계적 개발

두 부지는 서로 인접해 있으며, 공장 부지가 먼저 단독 건물로 경관심의를 통과하면서 복합시설 부지와 함께 앵커 상권을 형성할 계획이다.

경제자유구역 내 경관위원회 심의란

부산진해경제자유구역 내 건축물은 일반 건축허가 절차와 별도로 경관위원회 심의를 거쳐야 한다. 경관위원회는 건축물의 외관·색채·재료·경관축 조화 등을 심의하며, 조건부 통과 시 지정된 조건을 충족해야 건축허가가 진행된다.

• 경관심의 대상: 경제자유구역 내 일정 규모 이상 건축물

• 심의 항목: 건물 외관 디자인, 색채 계획, 인접 건물·도로와의 경관 조화

• 조건부 통과: 지정 조건 이행 후 건축허가 신청 가능

• 경관심의 → 건축허가(신고) → 착공 순으로 진행

부산진해경자청 관내 건축 동향 (2026년 1~5월)

전국적인 건설경기 침체와 착공 절벽 속에서도 경자청 관내 건축 지표가 전년 대비 크게 증가한 것은 로얄러셀스쿨(1만 9,285㎡) 신축, 고모텍 신규 공장 등 첨단 제조 시설 중심의 실제 투자가 이행된 결과다.

명지지구 B-14블록 공동주택 신축 예정

명지국제신도시 2단계 B-14블록에 1,134세대 규모 공동주택 신축 공사가 추진 중이다. 2026년 5월 29일 부산시 건축전문위원회에서 조건부 의결되어 후속 설계 및 허가 절차를 준비하고 있다.

• 대규모 공동주택으로 부산시 건축전문위원회 심의 대상

• 명지국제신도시 2단계 개발의 주거 기반시설 확충 역할

• 이재모피자 앵커 상권, 국회부산도서관, 낙동강아트센터와 연계한 생활 인프라 집적화 예정

건축사 실무 관점 — 경제자유구역 개발의 특수성

부산진해경제자유구역 내 건축은 일반 지역과 달리 몇 가지 추가 검토 사항이 있다.

• 외국인투자지역 특례: 일부 구역은 외국인투자촉진법에 따라 건축 관련 규제 완화 또는 특례 적용

• 경관위원회 심의: 일반 건축허가 전 경관위원회 심의 선행 — 설계 초기 단계에서 경관 계획 반영 필요

• 지구단위계획 기준: 블록별 허용 용도, 건폐율·용적률, 건물 높이 및 후퇴선 기준이 별도로 지정되어 있어 지구단위계획서 선검토 필수

• 기반시설 분담: 대규모 개발 시 도로·공원·하수 기반시설 기부채납 또는 개발부담금 검토 필요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "이재모피자, 부산진해경제자유구역 '앵커 기업' 기대감"

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농림지역 단독주택 건축 허용, 2025년 8월 시행 예정 - 주의사항 및 개정안 정리

10년 실무에서 처음 보는 농림지역 규제 완화

건축 실무를 하면서 농림지역 땅을 가진 의뢰인에게 가장 많이 했던 말이 "일반인은 여기에 주택 못 짓습니다"였다. 농업인이나 어업인 같은 자격 요건을 갖춰야 예외적으로 허용되던 구조였기 때문이다. 그런데 2025년 3월 28일, 국토교통부가 이 원칙을 바꾸는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정안을 입법예고했다.

입법예고 기간은 2025년 3월 28일부터 5월 7일까지이며, 시행은 2025년 8월 중으로 예상된다. 단, 농림지역 전체가 아니라 일부 지역에만 적용된다는 점에서 섣불리 판단하면 낭패를 볼 수 있다.

농림지역 전체가 허용 대상이 아니다. 어느 지역이 포함되고 어느 지역이 제외되는지를 먼저 확인해야 한다.

보호취락지구 신설 - 새로운 용도지구의 등장

이번 개정안의 핵심 중 하나는 기존 취락지구 체계에 '보호취락지구'를 새로 추가하는 것이다. 현행 취락지구는 집단취락지구 하나만 존재했지만, 개정 후에는 보호취락지구가 별도 유형으로 신설된다.

보호취락지구 지정 대상

• 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안의 취락
• 농촌의 주거환경 보호와 주거기능 강화를 위한 정비가 필요한 지역
• 지정 권한: 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장

보호취락지구 안에서 건축 가능한 건물

별표 23의2 신설을 통해 구체적인 허용 건축물 목록이 규정된다. 건물 층수는 4층 이하로 제한되며, 도시·군계획조례로 그 이하로 더 엄격하게 정할 수도 있다.

• 단독주택 (건축법 시행령 별표 1 제1호)
• 제1종·제2종 근린생활시설 (일부 업종 제외)
• 운동시설
• 농업·임업·축산업·수산업용 창고 (바닥면적 200㎡ 이하)
• 농·수·산림 조합이 운영하는 농업용 창고
• 교정시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설

조례 위임 사항으로는 공동주택(아파트 제외), 문화·집회시설, 종교시설도 건축 가능하다. 다만 이는 각 지자체 조례에 따라 달라지므로, 해당 지역 도시·군계획조례를 반드시 확인해야 한다.

농업용 창고는 바닥면적 합계 200㎡ 이하로 제한되며, 이를 초과하면 허용 대상에서 제외된다.

농림지역 단독주택 건축 허용 - 실무 적용 시 핵심 확인 사항

실무에서 가장 중요한 것은 "내 땅이 이번 개정 혜택을 받는 농림지역인가"를 먼저 가려내는 일이다. 농림지역이라는 명칭 하나로 묶여 있지만, 내부적으로 농업진흥구역과 그 외 지역으로 나뉜다. 개정안이 허용하는 단독주택 건축은 모든 농림지역에 해당하는 것이 아니다.

실제 검토 순서

• 토지이음 또는 지자체 도시계획과에서 용도지역 확인
• 농업진흥구역 해당 여부 확인 (농지법 적용 여부)
• 보호취락지구 지정 여부 또는 지정 예정 지역 여부 확인
• 해당 지자체 도시·군계획조례 개정 현황 확인

시행령 개정만으로 즉시 건축이 가능해지는 구조가 아니다. 보호취락지구로 지정되어야 허용 규정이 실질적으로 작동한다.

실무자 입장에서 덧붙이면, 법령 시행일인 2025년 8월 이후에도 해당 토지가 보호취락지구로 지정되기 전까지는 기존 제한이 그대로 유지된다. 지자체별 도시·군관리계획 결정 절차가 필요하기 때문에, 실제 허가 가능 시점은 지역마다 차이가 날 수밖에 없다.

농공단지 건폐율 완화 - 함께 개정되는 내용

이번 개정안에는 농공단지 관련 규정도 포함되어 있다. 기반시설이 충분히 갖춰진 농공단지에 한해 건폐율을 추가로 완화할 수 있도록 근거 규정을 마련하는 내용이다.

현재 농공단지의 건폐율은 70% 이하가 일반 기준이지만, 이번 개정으로 기반시설 요건을 충족한 경우 조례를 통해 상향 적용이 가능해질 것으로 보인다. 농공단지 내 공장 증축이나 시설 확장을 계획 중인 사업자라면 관련 조례 개정 동향을 주시할 필요가 있다.

정리하면

• 입법예고 기간: 2025년 3월 28일 ~ 5월 7일
• 예상 시행일: 2025년 8월
• 핵심 변경: 보호취락지구 신설, 농림지역 단독주택 건축 허용, 농공단지 건폐율 완화
• 주의사항: 농림지역 전체 적용이 아니며, 보호취락지구 지정 절차 선행 필요

보호취락지구 지정 없이는 시행령 개정 이후에도 농림지역 단독주택 건축이 자동으로 허용되지 않는다.

법령 개정 소식만 듣고 "이제 농림지역에 집 짓는다"고 결론 내리는 것은 위험하다. 토지 매입 전에 반드시 해당 지자체 도시계획 부서에 보호취락지구 지정 계획 여부를 직접 확인하는 것이 10년 실무 경험에서 나온 현실적인 조언이다.

2026년 단독주택 신축, 예산 계획을 왜 다시 세워야 할까요

"평당 500만 원이면 충분하겠지"라는 생각으로 시작했다가, 공사 도중 예산이 바닥나는 분들을 건축 현장에서 적지 않게 봐왔습니다. 2026년 현재 단독주택 신축 비용은 코로나 이전과는 완전히 다른 구조입니다. 공급망 불안정, 원자재 가격 급등, 건설 인력 고령화까지 겹치면서 2024년 대비 자재비와 인건비가 평균 8~15% 추가 상승했습니다.

이 글은 2026년 기준 단독주택 신축 비용을 시공 단계별로 낱낱이 정리합니다. 30평형 목조주택과 RC 구조를 비교하면서 읽으시면 더 도움이 될 겁니다.

2026년 30평형 단독주택 신축 총비용 요약

순수 시공비 1억 6,000만~2억 7,000만 원 + 설계·인허가·감리 등 소프트 코스트 15~25% 추가 = 실제 준비 자금 최소 2억~3억 5,000만 원 이상. 구조·마감 수준과 지역에 따라 폭이 크게 달라집니다.

구조 방식부터 결정하세요 — 평당 단가가 달라집니다

단독주택 신축 비용의 출발점은 구조 방식입니다. 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 평당 단가가 크게 달라지고, 마감 수준에 따른 편차도 상당합니다. 2026년 기준 주요 구조별 순수 시공비(부지 매입비·설계비·허가비 제외)를 정리했습니다.

위 수치는 표준 마감 기준입니다. 프리미엄 수입 자재나 패시브하우스 수준의 단열을 적용하면 평당 단가가 30~50% 이상 뛸 수 있습니다. 그리고 "평당 단가"가 전부가 아니라는 점, 반드시 기억하셔야 합니다. 토목공사, 조경, 외부 담장, 가구·가전 같은 항목들이 총 예산의 15~25%를 별도로 차지합니다.

시공 5단계 — 단계별로 예산이 얼마나 들까요

단독주택 신축 공사는 기초 → 골조 → 외장·단열·창호 → 설비·전기 → 내부 마감 5단계로 나뉩니다. 각 단계가 전체 공사비에서 차지하는 비중과 2026년 기준 세부 비용을 단계별로 살펴보겠습니다.

① 기초공사 — 전체의 10~15%

기초공사는 땅을 파고 건물의 뼈대를 지지할 기반을 만드는 단계입니다. 지반 조건에 따라 비용 편차가 매우 큽니다. 양호한 지반이라면 줄기초 방식으로 30평 기준 1,500만~2,500만 원 선이지만, 연약 지반이면 파일 공사(항타)가 추가돼 500만~1,500만 원이 더 붙습니다.

2026년 레미콘 가격은 m³당 약 12만~14만 원(2024년 대비 약 10% 상승), 철근은 톤당 85만~95만 원 수준입니다.

② 골조공사 — 전체의 25~35%

골조는 집의 뼈대입니다. 구조 방식에 따라 비용과 공기(공사 기간)가 크게 달라집니다. RC 골조는 30평 기준 4,500만~6,500만 원, 경량목조 골조는 3,500만~5,500만 원 정도입니다.

2026년 목재 가격은 수입 2×6 SPF 각재 기준 장당 약 8,500~10,000원으로 2023년 대비 약 20% 올랐습니다. 기능공 1인당 일당은 목수·철근공·거푸집공 모두 30만~38만 원 수준입니다.

③ 외장·단열·창호공사 — 전체의 15~20%

외장재와 창호는 집의 외관을 결정하면서 에너지 성능에도 직결되는 핵심 요소입니다. 2026년 기준 외장재 단가를 보면 시멘트 사이딩 평당 12만~18만 원, 적벽돌 외장 평당 18만~28만 원, 징크 판넬 평당 25만~40만 원 수준입니다. 창호는 국산 PVC 이중창 평당 25만~40만 원, 독일식 시스템창호 평당 60만~120만 원으로 선택폭이 넓습니다.

단열재는 절대로 줄여서는 안 되는 항목입니다. 그라스울 기준 30평 주택 단열 비용은 약 800만~1,500만 원이며, 2026년부터 강화된 건축물 에너지절약 설계기준에 따라 단열 기준이 한층 높아졌습니다.

④ 설비·전기·기계공사 — 전체의 15~20%

상하수도, 난방, 전기, 통신 등 눈에 보이지 않는 내부 설비가 이 단계입니다. 바닥 온수 난방(보일러) 방식이 일반적이며 30평 기준 보일러 포함 약 800만~1,300만 원, 전기 공사는 700만~1,200만 원 수준입니다. 최근 전기차 충전 인프라 수요도 늘어 200V 급속충전 콘센트 설치 비용(50만~120만 원)이 추가되는 추세입니다.

2026년부터 100㎡ 이상 단독주택에는 기계환기시스템(HRV) 설치가 사실상 권고 수준으로 격상됐습니다. 초기 설치비 200만~500만 원이 들지만, 실내 공기질 향상과 난방비 절감을 생각하면 투자 가치가 충분합니다.

⑤ 내부 마감공사 — 전체의 20~25%

내부 마감은 건축주의 취향이 가장 크게 반영되는 단계이면서, 예산 초과가 가장 빈번하게 발생하는 구간이기도 합니다. 선택에 따라 비용 편차가 3~5배까지 벌어집니다.

마감 단계에서 예산을 지키는 핵심은 딱 하나입니다. 사전에 마감재 스펙을 확정하고 견적서에 명시하는 것입니다. "적당한 걸로"라는 말은 계약서에 존재해선 안 됩니다.

설계비·인허가비·감리비 — 많은 분이 놓치는 숨겨진 비용

시공비만 계산하다가 빠뜨리기 쉬운 항목들이 있습니다. 이른바 소프트 코스트입니다. 이 항목들을 합산하면 전체 총사업비의 15~25%에 달합니다.

30평짜리 집의 시공비가 2억 원이라도, 실제로는 2억 3,000만~2억 5,000만 원의 자금을 준비해야 안전합니다. 토지 매입비를 더하면 수도권 기준 총 5억~10억 원 이상이 소요될 수도 있습니다.

예산을 지키는 7가지 실전 전략

비용을 무조건 줄이는 것이 목표가 아닙니다. 같은 돈으로 더 현명하게 짓는 것이 핵심입니다.

2026년 자재비·인건비, 지금 어떤 흐름인가요

레미콘·철근 등 주요 자재 가격은 2025년 하반기를 기점으로 상승세가 다소 완화되는 추세입니다. 하지만 환율 변동과 에너지 가격에 민감하게 연동되는 구조라 안심하기는 이릅니다.

인건비는 지속 상승세입니다. 국내 건설 기능인력의 평균 연령이 55세를 넘어섰고, 신규 인력 유입이 적어 수급 불균형이 심화되고 있습니다. 2026년 일반 기능공 일당은 전국 평균 28만~35만 원, 숙련 기능공은 38만~50만 원 수준이며 수도권은 이보다 10~20% 더 높습니다.

모듈러(조립식) 공법에 대한 관심도 늘고 있습니다. 공장 제작 후 현장 조립 방식이라 공기가 30~50% 단축되고 인건비를 절감할 수 있다는 장점이 있지만, 현재는 디자인 자유도가 제한적이라 30평 이하 소형 주택에 주로 적용됩니다.

단독주택 신축, 예산 계획의 핵심은 결국 하나입니다

단독주택 신축은 인생에서 가장 큰 재정적 결정 중 하나입니다.

모든 것을 문서화하고 숫자로 검증하세요.
구두 약속과 "대충 그 정도면 되겠지"는 공사 현장에서 통하지 않습니다.
도면을 완성하고, 시방서를 작성하고, 항목별 견적을 받고, 계약서에 상세 내역을 명시하세요.
번거롭더라도 이 과정이 여러분의 돈을 지키는 방패가 됩니다.

30평형 단독주택을 짓는 데 필요한 총 비용은 구조·마감 수준에 따라 최소 2억 원에서 최대 4억 원 이상까지 폭넓게 분포합니다. 시공 단계별 예산 구조를 이해하고 철저하게 준비하신다면, 2026년에도 후회 없는 내 집 마련이 가능합니다. 구체적인 설계 방향이나 인허가 절차가 궁금하시면 건축사사무소에 상담을 받아보시기를 권합니다.

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집이 오래된다는 건 단순히 시간이 지난다는 뜻만은 아니다. 어떤 집은 몇 년만 지나도 낡아 보이고, 어떤 집은 20년이 넘어도 오히려 더 깊은 분위기를 만든다. 일본 가고시마에서 만난 신켄스타일 중목구조 주택은 후자에 가까운 집이었다. 처음 눈에 들어오는 건 실내 곳곳에 그대로 드러난 굵은 목재 골조다. 보통은 숨겨야 할 구조가 이 집에서는 가장 중요한 인테리어가 된다.

골조를 숨기지 않으니 집의 표정이 달라진다

신켄스타일의 집에 들어서면 기둥과 보가 실내에 그대로 노출되어 있다. 목조주택에서 일부 목재를 포인트처럼 보여주는 경우는 흔하지만, 집에 들어가는 대부분의 골조 목재를 내부에 드러내는 방식은 생각보다 쉽지 않다. 구조와 마감, 디테일이 동시에 정리되어야 하기 때문이다.

이 방식은 보기 좋은 것에서만 끝나지 않는다. 목재가 벽 속에 감춰져 있지 않기 때문에 결로나 곰팡이 문제를 확인하기 쉽고, 혹시 문제가 생겨도 바로 눈에 보인다. 숨겨진 하자는 발견이 늦어질수록 집의 수명을 깎아먹는데, 신켄스타일은 애초에 그 가능성을 줄이는 쪽으로 집을 만든다.

신켄스타일 중목구조의 가장 큰 매력은 구조를 감추는 대신 집의 미감과 유지관리 방식으로 끌어올렸다는 점이다.

실내에서 느껴지는 분위기도 다르다. 따로 과한 인테리어를 하지 않아도 골조 자체가 공간의 리듬을 만든다. 나무가 벽지나 장식재처럼 덧붙은 것이 아니라 집의 뼈대로 서 있기 때문에, 시간이 지나도 유행을 덜 탄다.

외단열이 만들어낸 벽의 새로운 쓰임

일반적인 목조주택은 기둥과 기둥 사이에 단열재를 넣는 중단열 방식을 많이 쓴다. 신켄스타일의 집은 기본적으로 외단열을 적용한다. 덕분에 내부 기둥 사이 공간이 비워지고, 그 공간은 수납이나 진열을 위한 벽으로 바뀐다.

이 벽을 신켄스타일에서는 플레이월처럼 활용한다. 입주자가 직접 선반을 달거나 물건을 배치하면서 집을 조금씩 자기 방식으로 바꿀 수 있다. 막상 생활해보면 이런 차이가 꽤 크다. 벽은 단순히 막는 면이 아니라, 물건을 정리하고 취향을 보여주는 생활의 배경이 된다.

집의 규모도 흥미롭다. 소개된 모델하우스는 가로 6m, 세로 7m, 2층 연면적 약 24평 규모의 콤팩트한 집이다. 작은 집인데도 답답하게 느껴지지 않는 이유는 공간을 무조건 크게 만들기보다, 필요한 부분과 비워야 할 부분을 분명하게 나눴기 때문이다.

모이스 보드와 공기 순환 설비가 생활감을 바꾼다

벽 마감에는 석고보드 대신 모이스라는 무기질 보드가 사용된다. 모이스는 습기와 냄새 조절에 강점이 있고, 보드 자체가 마감재 역할을 한다. 그 위에 다시 도장이나 벽지를 덧바르지 않아도 되는 방식이다.

이 부분은 생활하는 사람 입장에서 꽤 현실적으로 다가온다. 실내 전체 벽이 습도와 냄새를 조절하는 소재로 구성된다면, 장마철이나 겨울철 실내 공기 느낌도 달라질 수밖에 없다. 게다가 불연 성능과 구조용 내력벽 기능까지 갖춘 소재라면 단순 마감재 이상의 의미가 있다.

신켄스타일 주택에는 공기 지열·솔라 시스템 계열의 열 관리 방식도 들어간다. 지붕의 태양열 집열판을 통과한 따뜻한 공기를 집 안으로 순환시켜 난방에 활용하는 구조다. 자막에서는 겨울철 가스비가 거의 들지 않고, 팬을 돌리는 전기료 정도만 든다는 설명이 나온다.

집을 오래 쓰게 만드는 디테일

신켄스타일은 구조를 드러내고, 외단열로 벽을 활용하며, 수리 가능한 외장과 공기 순환 설비를 함께 계획한다. 그래서 집을 완성품으로 끝내기보다, 시간이 지나도 고치고 바꾸며 계속 살아갈 수 있는 대상으로 본다.

낮은 층고가 오히려 아늑함을 만든다

요즘 주택을 이야기할 때 높은 층고는 거의 장점처럼 따라붙는다. 하지만 신켄스타일의 집을 보면 꼭 높아야만 좋은 건 아니라는 생각이 든다. 1층 천장은 손을 뻗으면 닿을 만큼 낮게 계획되어 있고, 대신 거실 상부에는 보이드를 둬 좁은 공간에서 높은 공간으로 자연스럽게 이어지게 한다.

처음엔 낮은 천장이 불편하지 않을까 싶지만, 실제 공간에서는 다른 느낌이 생긴다. 불필요한 체적을 줄이면 공사비도 줄고, 난방해야 할 공간도 줄어든다. 그 대신 필요한 곳에 높이를 몰아주면 집 안에 리듬이 생긴다.

높은 층고가 무조건 좋은 집의 기준은 아니며, 생활 자세와 공간 흐름에 맞춘 높이가 더 편안하게 느껴질 때도 있다.

2층의 낮은 창도 인상적이다. 일반적으로 창은 바닥에서 어느 정도 높이를 띄워 설치되지만, 이 집의 창은 좌식 생활의 눈높이에 맞춰져 있다. 바닥에 앉았을 때 바깥 풍경이 자연스럽게 들어오는 창이다. 작은 디테일이지만, 집 안에서 사람이 어떤 자세로 시간을 보내는지까지 생각했다는 느낌이 든다.

대각선 배치가 집과 마당의 관계를 바꾼다

신켄스타일의 또 다른 특징은 배치다. 일반적인 단독주택은 대지 모양에 맞춰 건물을 반듯하게 놓는 경우가 많다. 그런데 신켄스타일은 집을 정남향이나 풍경, 마당의 관계에 맞춰 대각선으로 배치하는 경우가 많다.

이 방식은 단순히 독특해 보이기 위한 장치가 아니다. 건물을 비스듬히 놓으면 마당과 실내의 시선이 달라지고, 이웃집과의 거리감도 새롭게 생긴다. 작은 대지에서도 창이 바라보는 방향, 햇빛이 들어오는 각도, 외부 공간의 쓰임이 바뀐다.

창호 역시 일반적인 미닫이나 여닫이만 고집하지 않고 회전식 창호를 사용한다. 중목구조의 기둥보 방식 덕분에 내벽을 비교적 자유롭게 세우거나, 나중에 필요 없어지면 철거하는 것도 가능하다. 가족 구성이나 생활 방식이 변해도 집이 어느 정도 따라갈 여지가 생기는 셈이다.

외장은 낡는 것이 아니라 고쳐 쓰기 쉽게 만든다

신켄스타일의 외장 계획도 눈여겨볼 만하다. 시간이 지나도 주변에서 쉽게 구할 수 있는 자연 소재를 쓰고, 문제가 생기면 해당 부분만 뜯어내 확인하거나 교체할 수 있게 만든다. 집을 처음 지을 때만 멋있게 보이도록 만드는 것이 아니라, 10년 뒤와 20년 뒤의 수리까지 염두에 둔 방식이다.

자재는 시간이 지나면 단종될 수 있다. 처음에는 좋아 보였던 특수 자재도 나중에 구할 수 없으면 유지관리가 어려워진다. 그래서 쉽게 구할 수 있는 소재, 부분 교체가 가능한 디테일, 오래 버티는 철물과 비스까지 신경 쓰는 것이다.

집을 오래 쓰려면 처음 시공비만 볼 것이 아니라, 훗날 고장 났을 때 열어보고 고칠 수 있는 구조인지까지 함께 봐야 한다.

외관의 나무는 시간이 지나며 얼룩처럼 보이기도 하지만, 어느 순간부터는 숙성된 표정이 된다. 실제로 25년 된 신켄스타일 모델하우스는 오래된 건물이라기보다 잘 관리된 목조주택 특유의 깊은 분위기를 보여준다. 나무가 노화되는 것이 아니라 익어간다는 말이 왜 나오는지 이해되는 장면이다.

집을 상품처럼 만들되, 삶은 획일화하지 않는다

신켄스타일은 집을 하나의 브랜드처럼 다룬다. 기획된 모델로 지을 수도 있고, 주문형으로도 지을 수 있다. 여기서 중요한 건 집을 상품화했다는 말이 획일적인 집을 찍어낸다는 의미가 아니라는 점이다. 공법과 철학, 디테일의 기준을 정리해두고 그 안에서 생활에 맞게 변주하는 방식에 가깝다.

신입사원에게 목수일부터 시킨다는 이야기도 이 회사의 성격을 잘 보여준다. 설계와 영업만 아는 것이 아니라, 집이 실제로 어떻게 만들어지는지를 몸으로 알아야 한다는 뜻으로 읽힌다. 그래서 작은 창 하나, 낮은 천장 하나, 외장 비스 하나에도 실무적인 감각이 배어 있다.

사장님의 집을 스터디하우스로 활용한다는 점도 흥미롭다. 일반 사양이 아닌 창호를 직접 설치해 시험하고, 정원까지 바꿔가며 실험한다. 집을 완성하고 끝내는 것이 아니라, 계속 테스트하고 고쳐가며 더 나은 방향을 찾는 태도다.

오래 사는 집은 유행보다 태도에서 시작된다

신켄스타일 중목구조 주택을 보면 화려한 장식보다 중요한 것이 무엇인지 다시 보게 된다. 구조를 감추지 않는 정직함, 시간이 지나도 고칠 수 있는 외장, 낮지만 편안한 층고, 생활 자세에 맞춘 창, 공간을 낭비하지 않는 계획이 모여 하나의 스타일이 된다.

특히 인상적인 건 집을 ‘새것처럼 유지해야 하는 물건’으로 보지 않는다는 점이다. 나무는 시간이 지나며 색이 변하고, 외장은 조금씩 표정을 바꾸고, 가족의 생활 방식도 달라진다. 신켄스타일의 집은 그 변화를 막기보다 받아들이는 쪽에 가깝다.

한국의 단독주택에서도 배울 부분이 많다. 무조건 넓고 높고 새것 같은 집을 목표로 하기보다, 오래 살면서 고치고 바꿀 수 있는 집이 더 현실적인 답이 될 수 있다. 막상 보면 이런 집이야말로 시간이 지나도 질리지 않는 쪽에 가깝다.

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해수부./사진=머니투데이DB.

해양수산부가 본부의 부산 이전과 해운기업의 부산 집적화 등을 통해 북극항로 시대를 열 해양수도권 육성의 기반을 마련했다.

해수부는 20일 국무회의에서 국민주권정부 출범 1주년을 맞아 이 같은 내용이 담긴 해양수산 분야 성과를 발표했다.

해수부는 우선 국민주권정부 출범 후 1년간 북극항로 시대를 대비한 해양수도권 육성을 본격화 했다고 평가했다.

그 첫번째 성과로 해수부의 부산 이전을 꼽았다. 해수부는 국민주권정부의 국정과제 이행을 위해 859명에 달하는 해수부 직원과 함께 부산으로 이전했다. 해수부 소속 '북극항로추진본부'도 출범해 북극항로 진출과 해양수도권 조성의 범부처 지휘본부 역할을 수행하고 있다.

해수부 이전에 따라 부산 지역 경제도 활기가 돌고 있다. 해수부 이전 이후 부산 전체 사업장의 매출은 평균 3.7% 증가한 것으로 조사됐다. 올해 1월 신설 법인 수는 전년 같은 달 대비 28% 증가했다.

또 국립해양대학교, 국립부경대학교, 국립부산해사고등학교, 해군과학기술고등학교 등 부산 지역 해양수산 계열 학교의 경쟁률도 일제히 상승해 해수부 이전에 대한 젊은 층의 기대가 수치로 나타났다.

나아가 해양수도권 내 산업 인프라 확충을 위해서는 해운기업 집적화가 필요한데 지난해 12월 에이치라인해운, SK해운이 해양수도권 조성에 따른 동반 상승효과를 바탕으로 회사를 한 단계 더 도약시키기 위해 본사를 부산으로 이전한다고 발표했다.

올해 상반기에는 국민주권정부의 주요 국정과제 중 하나인 HMM의 부산 이전도 마무리될 예정이다. 지난 4월 30일에 HMM 노사는 본사 부산 이전에 대한 노사합의서 서명식을 개최하며 본사 이전에 적극 합의했다.

HMM은 5월 8일 임시 주주총회를 열어 본사를 부산으로 변경하는 정관 변경 안건을 가결했고 이번달 내에 이전 등기도 완료할 계획이다. 국내 최대 선사인 HMM의 부산 이전으로 해양수도권의 해운물류 산업 대도약이 기대된다.

해양수도권 육성을 위해서는 행정, 사법, 기업, 금융 기반 구축이 필요하다. 이런 맥락에서 올해 2월에는 '해사국제상사법원'을 부산에 설립하기 위한 '법원조직법' 등 9개 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 해사국제상사법원은 2028년 3월에 개원할 예정이다.

해수부는 금융위를 비롯한 관계기관과 함께 금융 기반을 담당할 '동남권투자공사'신설도 추진 중이다. 동남권투자공사까지 신설이 확정된다면 해양수도권은 행정, 사법, 기업, 금융 기반을 갖춘 우리나라의 새로운 성장엔진으로 자리잡을 것으로 보인다.

아울러 2025년 수산식품 수출액도 역대 최고치를 달성했다. 지난 3년간 수산식품 수출액은 30억 달러 내외에서 횡보했으나 지난해에는 김 수출액이 역대 최고치인 11억3000만달러를 기록하며 전년보다 13.7%나 상승했다. 수산식품 전체 수출액도 전년보다 9.7% 오른 33억3000만달러로 역대 최고치를 경신했다.

특히 해수부는 법 제정에 앞서 완화할 수 있는 수산업 규제도 과감히 개선했다. 올해 1월 '인천광역시 해역 일시적 조업 또는 항행 제한 공고'를 개정해 성어기 기간(3월~6월)에 한해 인천·경기 해역 중 37°30' 이남에서 야간 항행과 조업을 허용했다. 이번 규제 개선으로 해당 어장에서 조업하는 900여척의 어선이 연간 3100여 톤의 수산물을 추가로 어획할 수 있게 됐다.

3년 주기로 개최되는 해양 분야 최대 규모의 최고위급 국제회의인 UN 해양총회를 2028년에 한국에서 개최할 수 있게 됐다.

UN 산하 전문기구이자 해사 안전, 해양환경 보호와 관련된 국제규범의 제·개정 및 이행을 촉진하는 국제해사기구(IMO)의 A그룹 이사국에도 우리나라가 13회 연속 선출됐다.

이 밖에도 해양수산부는 지난 1년 동안 외국어선 불법조업에 대한 처벌 강화를 위해 무허가 조업에 대한 벌금 한도를 최대 3억원에서 15억원으로 높이는 동시에 크루즈 입항객 급증에 대응해 항행 중 선상 출입국 심사, 국내 다수 항만 입항 시 심사 간소화 등의 제도 개선으로 승하선 대기시간을 15분 이내로 단축했다.

황종우 해수부 장관은 "해양수산부 부산 이전, HMM을 비롯한 해운기업 이전, 수산식품 수출액 역대 최고치 기록 등 국민주권정부 1년은 해양수산 대전환의 한해였다"며 "앞으로도 해수부는 국민의 시각, 국민의 만족, 국가의 미래에 초점을 맞춘 정책으로 대한민국 대도약에 기여하겠다"고 말했다.

ViaJason Fervento • Via • 2025년

지난해 10월, 전북 고창 대산면에 문을 연 고창서점마을은 이윤호 촌장(왼쪽 세번째)을 중심으로 6가구가 함께 일궜다. 2028년 10월까지 하루도 서점 문을 닫지 않을 계획이다. 누군가 가게를 비우면 다른 서점지기가 대신 손님을 응대해준다.

문화체육관광부가 3월 발표한 ‘2025 국민독서실태조사’에 따르면, 성인 독서율이 38.5%로 사상 최저치를 기록했다. 성인 10명 중 6명은 1년에 책 한 권도 읽지 않는다는 말이다. 이 우울한 통계는 책이 더 소중한 시대라는 방증으로도 읽힌다.

책을 읽기 위해, 책과 친해지기 위해 여행을 떠나보는 건 어떨까. ‘북 스테이(Book Stay)’ 목적지로 전북 고창을 추천한다. 고창에는 한국 최초로 독립서점 6개가 일군 ‘서점마을’이 있고, 폐교를 개조한 도서관과 문학관도 있다. 도시 전체가 ‘유네스코 생물권 보전지역’으로 지정된 고창은 자연과 책을 함께 누리기에 더없이 좋은 고장이다.

주말엔 방문객 200명…“읽은 책만 팝니다”

고창서점마을은 6개월 전인 2025년 10월 탄생했다. 서울에서 문화평론가로 활동했던 이윤호(64) 촌장(철학 서점 ‘세발자전거’)이 혼잡한 도시를 벗어나 책방을 열 만한 지역을 물색한 게 발단이 됐다.

이 촌장과 인문학 모임에서 알게 된 강준석·황경선 부부(생태 서점 ‘맹그로브’)가 고창에 안 쓰는 땅이 있다며 선뜻 내놓았고, 2023년 뜻이 통하는 여섯 가구가 뭉쳐 마을 만들기에 착수했다. 그림책 지도사, 패션 기획자 등 각기 다른 직업으로 활동했던 이들이 관심사와 전공을 살려 철학·생태·여행·그림책·그래픽노블·윤동주를 주제로 6개 서점을 열었다.

6개 서점은 이웃 이상으로 가깝게 지낸다. 누군가 가게를 비우면 대신 손님을 응대해준다. 농사를 함께 짓고, 종종 공유주방에서 밥도 같이 해 먹는다. 마을이 탄생한 이야기가 한 편의 동화와 다름없는데 마을 풍경도 그림 같다. 약 2만㎡ 면적의 땅에 알록달록한 색깔의 서점과 주택 9채, 텃밭이 어우러져 있다.

특별한 관광지가 없는 농촌인데도 방문객이 꾸준히 늘고 있다. 주말이면 약 200명이 찾는단다. 구경만 하고 가는 이도 있지만 1~2시간 머무는 손님이 대부분이란다. 이 촌장의 말이다.

“휴가 나온 군인이 2시간쯤 머물더니 책 30만원어치를 사 갔어요. 철학 전공자라는데 고향에 철학 전문 서점이 생길 줄 꿈에도 몰랐다더군요. 정말 큰 보람을 느꼈습니다.”

서점마을에서 묵으면 밤새 6개 서점을 이용할 수 있다.

마을은 책만 팔지 않는다. 카페도 운영한다. 작가를 초대해서 북 토크도 진행한다. 월 2만원을 내는 회원에게는 채소와 책으로 이뤄진 꾸러미를 매달 보내준다. 3개 서점은 숙소도 갖췄다. ‘목수의 서점’에서 하룻밤 묵었는데 6개 책방이 문을 잠그지 않아 늦은 밤까지 원 없이 책을 읽었다.

서점마을은 2028년 10월까지 하루도 문을 닫지 않을 계획이다. 마을의 꿈은 거창하지 않다. 돈을 적당히 버는 대신 책 좋아하는 사람을 많이 만나길 바란다. 그림책 전문 ‘책방 고릴라’에서도, 생태 서점 ‘맹그로브’에서도 같은 말을 들었다.

“저희는 읽은 책만 팝니다. 손님과 책 이야기 나누는 게 제일 즐겁습니다.”

할매들과 책짓기…폐교 개조한 ‘책마을해리’

책마을해리가 마을 주민과 함께 만든 그림책.

선운산 서쪽 자락, 해리면에 자리한 ‘책마을해리’도 재미난 책 천국이다. 책 편집자로 일했던 이대건(56) 촌장이 폐교(해성초 라성분교)를 활용해 도서관·서점·갤러리·숙소 등으로 이뤄진 ‘책 테마 공간’을 만들었다. 홈페이지에서 설명을 봤을 때는 어렵게 느껴졌는데 직접 가보니 구석구석 흥미로웠다.

책마을해리 운동장에 있는 부엉이 모양의 생태 도서관.

2012년 고향인 고창으로 귀촌한 이 촌장은 ‘출간 캠프’부터 시작했다. 학생을 대상으로 하루짜리, 3박4일짜리 프로그램을 구성해 책 만드는 경험을 제공했다. 이후 기증서 3만권을 채운 도서관 ‘책 시간의 숲’을 꾸몄고, ‘평화’를 주제로 한 트리 하우스 도서관과 거대한 부엉이 모양의 ‘생태 도서관’도 지었다. 현재 장서가 20만권에 이른다. 이 촌장은 “디지털 기기가 친숙한 아이들이 책에 호기심을 갖게 되고, 맘껏 뛰어놀며 해방감을 누릴 때 행복하다”고 말했다.

책마을해리는 평생 농사만 지은 주민들에게 글과 그림을 가르쳐 그림책도 여러 권 출간했다. 운동장 한편에도 시와 그림이 전시돼 있다. 2024년 89세로 돌아간 고(故) 김귀례 할머니의 제목 없는 두 행짜리 시가 눈에 밟힌다.

“무슨 꽃이 좋기는 / 꽃은 다 좋재”

미당시문학관 옥상에서 굽어본 소요산과 미당의 고향 마을.

이제 선운산 북쪽으로 이동한다. 선운산 윗자락 부안면 선운리는 한국 현대 시의 큰 별 ‘미당 서정주(1915~2000)’의 고향 마을이다. 시인의 생가와 묘소, 미당시문학관이 한 데 모여 있다. 2001년 개관한 문학관은 시인의 유품 4000여 점을 전시한다. 문학관을 방문하면, 건축가 김원이 지은 6층짜리 전시관 겸 전망대를 꼭 가봐야 한다. 신록으로 눈부신 소요산과, 미당이 넘어다녔던 질마재와, 조기 뛰어노는 칠산 바다가 파노라마로 펼쳐진다. 이달 들어 『서정주 시선』 출간 70주년을 기념한 전시도 시작했다.

『서정주 시선』 발간 70주년 기념 전시.

☞ 여행정보

김주원 기자

고창서점마을 숙소 예약은 ‘네이버’나 ‘에어비앤비’에서 할 수 있다. 2인 기준 7만~10만원. 고창 청보리밭축제가 5월 10일까지 공음면 학원농장에서 진행된다. 서점마을에서 농장까지 자동차로 약 20분 거리다. 책마을해리를 이용하려면 입장료(8000원)를 내거나 책을 한 권 사면 된다. 화요일은 쉰다. 미당시문학관은 월요일에 쉰다. 지난해 12월 고창읍에 개장한 ‘황윤석도서관’도 들러보길 권한다. 건축가 유현준이 설계한 도서관에 7만6000권이 꽂혀 있다.

루카 구아다니노의 신작 <애프터 더 헌트>에 다양한 혹평이 쏟아졌다.

행위의 기준

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<애프터 더 헌트>

세 영화를 좀더 비교해보자. <더 헌트>는 이중 사건의 인과관계를 가장 뚜렷이 명시한다. 유치원 선생인 루카스(마스 미켈센)가 한 어린이의 거짓말로 인해 아동 성추행의 누명을 쓴다. 종국엔 그가 무고하다는 것이 밝혀지지만 마을 사람들은 그를 가해자로 낙인찍은 지 오래다. 시간이 흘러도 루카스는 불특정 다수로부터 자신이 표적이 될 수 있다는 두려움에 시달린다. 에서 타르(케이트 블란쳇)는 지휘자라는 권력을 이용해 오케스트라의 어린 여성 단원들과 사적 관계를 맺고, 관계가 틀어진 이가 다른 오케스트라에 들어갈 수 없게 손을 쓴다. 전적이 밝혀진 뒤 그는 지휘자 자격을 박탈당한 채 해외로 주거지를 옮긴다.

<애프터 더 헌트>의 배경은 미투 운동이 한창이던 2019년이다. 예일대학교 철학과 부교수인 알마와 그의 동료 헨릭(앤드루 가필드), 제자 매기(아요 에데비리) 셋의 관계가 중심인데 어느 날 밤 매기가 알마를 찾아와 헨릭이 자신을 성폭행했다고 고백한다. 그 사실을 안 헨릭 역시 알마에게 자신의 무고를 어필한다. 알마는 당황해하며 둘에게 같은 반응을 보인다. “그러니까 그걸 왜 나에게 이야기해?” 전술했듯 알마는 매기의 고백이 없었다면 사건과 완전히 무관했을 자다. 가해자도, 피해자도, 목격자도 아니며 종신 재직권 발표를 앞두고 어떤 문제에도 엮이지 않고 싶어 하는 부교수에 불과하다. 헨릭과 재직권을 두고 다투는 라이벌이기에 이 사건으로 헨릭에게 오점이 남는다면 알마에겐 득이 되겠지만, 학계의 일원으로서 알마는 오히려 배신자라는 오명을 얻게 될 것을 더 두려워한다.

의외의 설정은 성폭행 사건을 재현하는 대신 헨릭과 매기, 가해자와 피해자의 진술만으로 당시를 설명한다는 것이다. 그리고 이 진술은 헨릭과 알마, 매기와 알마 일대일로 구성된 사적 자리에서만 비밀리에 이루어진다. 영화의 중반부에 이르러 가해자인 헨릭은 극에서 이르게 퇴장한다. 원인 제공자를 일찍이 탈각시켜 가해자-피해자의 익숙한 구도 대신 피해자와 증언자 두 사람을 심판대에 올리는데, 결과적으로 알마는 진실을 알지 못한 채 이들의 발언만을 토대로 판단해 증언해야 하는 상황에 놓인다.

와 <애프터 더 헌트>는 타르와 알마가 현실을 감내하는 상황을 유사하게 묘사한다. 마사지숍의 제안에 따라 여성 마사지사를 택해야 하는 상황에서 타르는 역겨움을 느껴 뛰쳐나가고 이내 구토한다. 위궤양을 앓는 알마도 종종 화장실로 뛰쳐나가 구역질을 한다. 타르의 구토가 착취를 자행하던 스스로에게 느낀 역겨움을 표출한 것에 가깝다면 알마의 것은 반대로 외부 압력을 삼키다 걸린 과부하에 가깝다. 알마는 결벽증처럼 자신의 치부를 드러내길 꺼린다. 하다못해 스트레스로 얻었을 위궤양까지 숨긴 채 동료 의료인의 처방전을 훔쳐 약을 처방받는다. 결국 그것이 악재로 작용할 텐데도 말이다.

결벽증적인 알마의 태도는 어디서 기인했을까. 그의 수업 내용에서 일말의 단서를 찾을 수 있다. 그는 한 수업에서 파놉티콘을 설명하며 권력이 어떻게 개인화돼 스스로를 통제하게 하는지를 논한다. 다른 수업에서는 ‘거짓된 세상에 올바른 삶은 없다’는 <미니마 모랄리아>의 문구를 인용한다. 세상이 거짓됐을지라도 그에 맞춰 살 수밖에 없다는 아도르노의 비관적 입장에 한 학생은 해나 아렌트의 오디세우스의 역설로 대응한다. 지금 당장 무엇이 옳은지는 판단할 수 없지만 그럼에도 행동할 수 있지 않은가, 그 올바름은 오디세우스의 경우처럼 후대에 평가받지 않겠냐는 태도로. 설전이 이어지자 결국 알마는 화를 내며 교권을 이용해 학생을 압박한다.

알마는 자신이 경험한 여성혐오의 테제, 학계 시스템을 그대로 체화한 사람이다. 헨릭은 “알마가 여자라는 이유로 종신 재직권을 얻어낼 가능성이 높다”고 농담조로 말하고 한 남학생은 알마 앞에서 학교에서 겪는 역차별을 불평한다. 알마와 헨릭이 위시하는 여성 학자, 남성 학자의 위치를 상상케 하는 발언들이지만 알마의 대처는 미온적이다. 알마는 과거 자신이 경험한 성폭력 사건을 남편에게 고백할 때마저 상대 남성 대신 자신에게로 화살을 돌린다. 그런 알마가 매기를 지지하길 주저하자 그는 “알마가 폭력적인 가부장적 의제에 굴복하는 방식으로 현재를 이뤄냈”고 자신은 그런 백인 여성에게 차별받은 흑인 여성이 됐다며 알마를 공개적으로 비판한다. 결국 알마는 “고백과 회개가 담긴 기사”를 발표하기에 이른다.

시간이 흐른 후 종신 재직권을 얻어 학장이 된 알마, 휘트니 미술관 큐레이터와 결혼을 앞둔 레즈비언으로서 곧 부르주아 계층의 일원이 될 매기의 재회로 영화는 끝을 맺는다. 결말을 목도한 평단은 <애프터 더 헌트>가 정작 “중요한 장면은 보여주지 않고 마무리됐다”고 입을 모은다. 헨릭이 매기를 성폭행했는지에 관한 진실, 알마가 어떤 과정을 거쳐 재기에 성공해 학장까지 올랐는지에 관한 과정이 생략된 탓이다. 그러나 <애프터 더 헌트>에서 중요한 것은 진실의 시비를 가릴 주요 장면들이 삭제된 이유 자체일 테다.

‘사냥’의 진정한 승자

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<더 헌트>

루카 구아다니노 감독은 정세를 반영해 2025년, 영화의 결말을 바꿔 알마의 성공을 묘사했다고 말한다. 그리고 성공한 알마와 매기의 재회가 마무리된 후 영화는 ‘컷!’ 하는 감독의 외침과 함께 마무리된다. 영화의 결말부 혹은 영화 자체가 일종의 극중극, 편집된 가상의 세계일지 모른다는 걸 암시하는 사운드다. <애프터 더 헌트>가 편집된 결과물이라는 가정하에 영화의 주요 장면들을 다시 떠올려본다. 성폭행 사건의 진실, 논문 표절 건을 두고 헨릭과 매기 사이에 오갔다는 공방, 진위를 밝히거나 서사의 클라이맥스가 될 주요 순간들은 들어낸 채 영화는 교묘히 알마를 중심으로 회상하듯 구성되어 있다. 오디세우스의 서사처럼 학장이 된 알마의 성공담을 누군가가 서사화한 것은 아닐까. 결말부의 시간차를 고려할 때 이 내용은 알마가 썼다는 “고백과 회개가 담긴 기사”의 일부일지도 모른다. 무엇을 지우고 드러내는 것이 효과적일지 분석된 결과물 말이다.

16~17세기엔 ‘애프터 더 헌트’라는 주제의 화풍이 유행했다. 문자 그대로 사냥 이후의 귀족들과 그들이 사용한 장비, 죽은 사냥감들을 배치한 그림이다. 권력 과시용답게 귀족들이 승리감에 도취돼 자신의 사냥감을 내려다보는 구성이 다수였다. 이 화풍과 영화 속 한 장면을 대조해볼 수 있을 것이다. 해고를 통보받은 헨릭은 알마의 교실에 쳐들어와 어째서 알마가 자신의 편을 들어주지 않았는지 항의한다. 놀라 뛰쳐나온 매기와 교실의 학생들에게도 분노를 표출한다. 이후 교실에서 뛰쳐나가 우는 매기를 알마가 달래준다. 위로하는 알마의 품에서 매기는 돌연 시선을 들어올리고, 그의 시점숏엔 이들을 내려다보듯 서 있는 학교 동상이 있다. 각본가의 말을 빌리자면 이 동상은 “예일대 설립자 중 한명이자 노예 소유주였던 사람의 동상”이다. 대척점에 서 있는 듯 보이지만 알마와 매기에겐 교집합이 존재한다. 알마는 교내 기준을 체화하는 방식으로, 매기는 성폭력 사건을 계기로 알마가 자신의 논문 표절 건을 언급할 수 없게 만들며 원하는 바를 얻었다. 이들의 결말은 성공 서사임에 틀림없지만 그 과정에서 개인이 거친 차별과 희생을 상기한다면, 페미니스트임을 자처하면서도 결국 불합리한 시스템에 복무하는 형태로만 성공할 수 있었다는 사실, 결과적으로 변한 건 아무것도 없음을 상기한다면 진정 ‘사냥’에 성공한 승자는 누구인지 다시금 고민하게 된다.

수사 난항 겪던 경찰, 거동 수상자 이씨 잡은 후 “감이 왔죠”…체포부터 1심 사형까지 40일

[일요신문] 옥색 수의를 입은 남자가 심사관 앞에 섰다. 심사관이 물었다. “죄를 인정하십니까?” 28년이 넘는 수형생활 동안 규율 한 번 어긴 적 없는 1급 모범수에게 찾아온 가석방의 기회. 만 20세에 교도소에 들어온 그는 곧 쉰을 앞두고 있었다. ‘네’ 한 글자면 이곳을 나갈 수도 있었다. 무기수 이민형 씨는 일말의 고민 없이 입을 열었다.

“저는 살인을 하지 않았습니다.”

1998년 1월 6일 언론에 공개된 이민형 씨. 사진=박준영 변호사

#학생회장, 탈영병 그리고 살인범

어디서부터 잘못됐을까. 

사건이 발생하기 불과 몇 년 전까지만 해도 이 씨는 살인자가 아닌 전교생 지지를 받는 학생회장이었다. 대학에 가진 못했지만 “제대로 살아보겠다”던 스무 살 청년. 졸업 전부터 인쇄소와 공장, 요식업을 전전했다. 성실히 살려고 부단히 노력했다. 그런 그에게 살인범 낙인이 찍힌 건 순식간이었다.

돌아보면 늘 도망쳐야 하는 삶이었다. 얼굴도 기억이 잘 나지 않는 엄마는 네 살 때 집을 나갔다. 아버지 손에 이끌려 맡겨진 집에선 밤이 되면 이 씨를 장롱 서랍에 넣었다가 아침이 돼서야 꺼내주곤 했다. 부모님 이혼 후엔 새 가정을 꾸린 아버지와 함께 고향 경주로 내려와 함께 살았다. 돈은 항상 부족했다. 할아버지와 아버지는 돈 문제로 자주 다퉜다. 이 씨는 아버지가 죽을까 불안에 떨었다.

불안은 전염된다더니 얼마 지나지 않아 첫 번째 새어머니가 떠났다. 두 번째 새어머니가 들어온 뒤엔 감당할 수 없는 빚이 생겼다. 결국 온 가족이 야반도주를 해야 했다. 하루는 채권자들이 이 씨의 중학교 앞까지 찾아왔다. 앞장서라는 채권자의 협박에 어쩔 수 없이 집으로 향한 이 씨는 가족들을 위험하게 만들었다는 죄책감에 사로잡혔다. 아직은 보호받아야 할 청소년기. 그는 마음 놓을 곳을 찾지 못한 채 스스로를 혐오하며 탈선을 길을 걷다가 돌아오길 반복했다.

삶의 전환점으로 삼은 군 생활마저 쉽지 않았다. 수직적이고 계급적인 단체생활에 적응하기 어려웠다. 이 씨는 첫 휴가 이후 부대로 돌아가지 않았다. ‘가족에게 갈까.’ 전화를 걸어보기도 했다.

“여보세요?”

공중전화 너머로 들려오는 가족 목소리에 이 씨는 왈칵 눈물이 날 것 같았다. 하지만 그리움보단 아버지를 또 실망시켰다는 죄책감과 부끄러움이 그를 짓눌렀다. 이 씨는 전화를 끊었다. 이제 정말 갈 곳이 없었다.

이 씨는 서울과 이천, 진주, 대구 등을 정처 없이 떠돌았다. 경기 이천과 경남 진주는 어릴 적 살았던 곳이었다. 진주에서 며칠을 있다가 버스를 타고 대구역에서 내렸다. 불안한 도피 생활은 계속됐다. 몸은 급격히 망가졌다. 빵이나 컵라면으로 한 끼를 때우는 나날의 연속이었다. 잘 곳이 없어 차가운 시멘트 바닥에서 자다가 동사할 뻔한 이후로는 아파트 단지 지하 배관 사이에서 눈을 붙이곤 했다. 입대 당시 66kg이던 체중은 50여 일 만에 52kg으로 줄었다. 한번은 이틀을 내리 굶고 소주를 마신 후 정신을 잃은 적도 있었다.

그런 이 씨도 좋아하는 게 있었다. 바로 만화. 어릴 때부터 만화를 즐겨봤던 그는 탈영 기간의 상당 부분을 여러 만화방에서 보냈다. 거동이 수상한 사람으로 경찰에 체포되던 날(1998년 1월 5일)도 마찬가지였다. 이틀 전 여인숙 인근 만화방에서 빌린 무협지 14권을 밤새워 다 읽은 이 씨는 새로운 책을 보기 위해 또 다른 만화방을 찾았다.

밤 10시가 넘어 만화방을 나오는데 도로에서 불심검문 중인 경찰이 보였다. 탈영병 신분의 이 씨는 당황했다. 게다가 당시 50일 넘게 도피 생활을 하던 이 씨는 근처 오락실 등에서 훔친 돈으로 숙식을 해결하고 있었다. 일순 몸이 얼어붙었다. 무언가 땅에 떨어졌다. 바닥을 울리는 쇳소리에 경찰이 이 씨를 봤다. 

“야 너 이거 뭐야.”

이 씨가 신문지로 감싸 가방 사이에 끼워뒀던 노루발못뽑이(쇠지렛대)였다. 경찰이 다가왔다.

이 씨는 거동 수상자로 체포됐다. 그 무렵 경찰은 1998년 1월 3일 오후 3시 대구 대명동 비디오 가게에서 발생한 30대 여성 살인사건을 수사하고 있었다. 직접 목격자는 피해자의 어린 아들이 유일했다. 범인이 “돈을 갚으라”는 말을 했다는 유일한 목격자인 피해자 아들 진술로 보아 채무에 의한 살인으로 의심되는데 흉기나 지문 등 증거가 발견되지 않아 사흘 가까이 수사에 어려움을 겪던 차였다.

체포된 이 씨는 파출소에서 형사들이 하는 말을 들었다. “왼손으로 찔렀다는 아들 진술은 잘못됐다”, “아버지가 시킨 것 같다”, “운동화를 신은 것 같다”, “곤색 추리닝” 등. 처음엔 무슨 말인지 몰라 크게 신경 쓰지 않았다. 그저 자신의 절도 사실이 알려지는 것에 대한 걱정만 컸다. 

그런데 이 씨 옷에서 과도가 나오는 걸 본 형사들 눈이 일제히 그를 향하면서 분위기가 달라졌다. 당시 수사 경찰은 그야말로 “난리가 났었다”고 했다. 

“회의하다가 난리가 났었어요.”

“우리 팀이 다 달려들었지. 전부 다. 거기서 바로 (경찰)서로 데리고, 조사받아야 하니까.”

증거도 없는데 이미 이 씨가 살인범으로 몰린 분위기였다. 심지어 수사본부 소속 형사 중 한 명은 ‘형사의 감’으로 이 씨가 범인이라는 걸 알았다고 했다.

“감이 왔죠. 좀. 데리고 들어오니까 ‘어? 점만데’ 이카는 거예요. 나도 모르게 이제 그런 말이 나오는 거죠. 점마라고.”

“형사들이 그 수사본부 차려놓고 회의하고 있는 중에 싹 들어오니까. 뭐야? 하면서 전부 딱 봤는데. 어? 인상착의하고 뭐 그런 것이. 목격자 진술 이런 게 다 비슷하니까. 그냥 심증으로 간 거지. 그냥.”

1998년 1월 6일 새벽 12시 20분. 이 씨는 대구남부경찰서로 인계됐다. 

“칼로 사람은 찌른 적 있냐.”

대구남부경찰서 형사가 물었다. “그런 적 없다”고 하자 “본 사람이 있으니 사실대로 말하라”는 압박이 돌아왔다. 이 씨는 탈영 기간 중 저지른 절도를 사실대로 털어놨다. 하지만 살인은 정말 아니었다. 절대로 그런 적 없다는 답변을 반복하자 갑자기 또 다른 형사가 욕설을 내뱉으며 이 씨의 뺨을 마구 때리기 시작했다. 이 씨는 형사과장실로 끌려갔다고 했다.

“방에 들어가자마자 ‘너 같은 전과자 새끼 때문에 며칠째 집에 못 들어간 줄 아냐’면서 뺨을 마구 갈겼습니다. 제가 맞는 동안 소파에 앉아서 ‘칼로 사람 찌른 거 다 아니까 솔직하게 가자’면서 웃은 형사도 있었고.”

그래도 원하는 답이 나오지 않자 한 형사가 각목을 가져왔다. 그러곤 이 씨 무릎 뒤에 각목을 끼우고 무릎을 꿇린 채 허벅지를 밟기 시작했다. 이 씨에 따르면 형사들은 죽도로 이 씨의 등과 성기를 내려치고 음모를 잡아 뜯으며 “인정하라”고 했다. 중간중간 이 씨 옷을 내려 몸에 상처가 남았는지 확인하기도 했다. 체포되기 전부터 잠을 제대로 자지 못 했던 이 씨는 점점 지쳐갔다.

가혹행위는 새벽부터 아침까지 이어졌다. 해가 뜨고 형사과장실에서 나와 잠시 쉬던 때였다. 갑자기 방송국 카메라가 들이닥쳤다. 출입 언론사들이 아침 일찍 경찰서를 방문해 밤새 어떤 일이 있었는지 상황을 확인하는 취재 관행이었다. 불현듯 이 씨 머릿속에 가족과 친구들이 떠올랐다. 제대로 살고 싶었는데 이런 추한 모습이 전국에 공개되는 것만은 피하고 싶었다. 어린 시절 자신을 조롱하던 사람들, TV로 자신을 보게 될 부모님, 주변인 손가락질 등 갖은 감정이 뒤엉키면서 공포와 절망감이 몰려왔다.

이민형 씨는 방송국 카메라를 본 순간 “모든 것이 끝났고 죽고 싶었다”고 했다. 그림=이민형

“잠시만요!”

이 씨는 다급히 형사에게 매달렸다. “카메라 좀 치워주세요.” 반응이 없었다. 들어주지 않을 것 같았다. 절박해졌다. “내가 사람을 찌른 것도 같은데 자백하겠다”며 “시인할 테니 카메라만 치워달라”고 호소했다.

#체포부터 사형까지 40일

그렇게 이 씨는 장미비디오 살인 사건의 피의자가 됐다. 당초 경찰은 채무에 의한 면식범 소행으로 이 사건을 수사 중이었다. 하지만 이 씨 검거 이후 방향을 틀었다. 이 씨 죄목은 강도살인. 피해 금액은 약 6만 7000원이었다.

이 씨가 군인이었기에 사건은 헌병대로 넘어갔다. 막상 자백은 했지만 사건에 대해 아는 게 없었다. 이 씨는 수사관이 하는 질문에 무조건 맞다고 했다. 파출소에서 형사들이 했던 이야기를 들었던 것을 토대로 허위진술을 하기도 했다. 그렇게 하다 보니 나중에 사건의 앞뒤가 맞지 않아 진술을 번복해야 하는 일도 잦았다. 한번은 흉기를 어디에 버렸냐는 추궁에 인근 공원 휴지통이라고 둘러댔다가 정작 현장 검증에서 휴지통 위치를 몰라 수사관이 알려주는 일도 있었다고 했다.

피의자신문조서(1998. 1. 12.자)

문: 범행 당시 복장을 말해보시오. 

답: 곤색 츄리닝(상, 하의)에 흰색 운동화를 신었으며 회색 가방을 메고 있었습니다. 

문: 범행 당시 메고 있던 가방이 회색 가방이 틀림없는가요. 

답: 제가 진술을 잘못하였는데 검정색 가방입니다. 

(수사기록 293쪽)

물적 증거는 없었다. 사건 현장 그 어디에서도 이 씨 지문이나 DNA가 발견되지도 않았다. 경찰과 검찰은 끝내 범행 도구를 찾지 못했다([대구 장미비디오 사건②] 흉기보다 깊은 상처? 재심청구서를 통해 본 진실

). 법원은 “이 씨가 진술을 번복해 증거물 발견에 지장을 초래했다”며 이 씨를 탓했다. 다만 피해자 아들을 비롯한 직·간접 목격자들이 이 씨를 범인으로 지목한 것이 유죄 증거로 인정됐다.

1심 재판부인 보통군사법원은 1998년 2월 26일 공소제기 14일 만에 판결을 내렸다. 법원은 첫 공판이 열린 날 결심과 함께 사형을 선고했다. 경찰에 체포된 지 약 40일 만에 사형을 선고 받은 것이다. 이 씨의 국선변호인은 의견서 한 장 내지 않았다.

2심 국선변호인은 죄를 인정하면 무기징역을 받을 수 있다고 설득했다. 그러나 이 씨는 무죄를 주장했다. 고등군사법원은 같은 해 9월 공소사실을 모두 인정하고 무기징역을 선고했다. 이에 이 씨가 다시 상고했으나 그해 10월 대법원이 이 씨의 상고를 기각하면서 형이 최종 확정됐다.

그로부터 28년이 지났다. 지난 2025년 말, 이 씨는 또 한 번 같은 질문을 받았다.

“죄를 인정하십니까.”

가석방 심사관이 물었다. 이 씨는 “인정하지 않는다”고 했다. 당장 눈앞의 자유를 얻고자, 하지 않았던 범행을 저질렀다고 할 수는 없었다. 가석방 심사는 또 불허됐다. 그렇게 이 씨는 교도소에서 쉰을 맞았다. 만 20세에 수감됐으니 교도소 안에서 보낸 시간이 바깥세상에서 보낸 시간을 훌쩍 앞선다.

기자는 이 씨에게 “가석방 심사 결과가 아쉽지 않느냐”고 물었다. 그는 “조금도 아쉽지 않다”고 했다. “저는 괜찮은데 아버지께서 기대하셨던 것 같아서 그게 마음에 조금 걸리긴 하지만요….” 그럼에도 대답은 언제나 똑같을 것이라고 했다. 오랜 시간이 걸리더라도 그가 원하는 건 진실이다. 

이 씨의 변호인인 박준영 재심 전문 변호사는 지난 2월 9일 서울고등법원에 재심청구서를 제출했다. 법원은 심리를 통해 재심 개시 여부를 결정할 계획이다.

2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다

취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법

부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.

1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)

1. 총투입금(취득비용 포함)

2. NOI(순영업소득) → 캡레이트

3. 대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)

4. 보유비용(보유세·수선·공실) 반영

5. 출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오

A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나

2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시

주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%

• 10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)

같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.

B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다

3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가

10억 상가 “숫자 예시”

가정(학습용):

• 월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원

• 운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정

계산:

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원

• 캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%

이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.

4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)

캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.

(1) 시장 레퍼런스(앵커)

• 서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.

• 서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.

(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)

• 프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역

• 프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역

• 개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).

즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.

(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

• 목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년

• 공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는

  • 필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}

  • = 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년

  • 월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)

5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다

현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.

최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.

DSCR(부채상환커버리지) 계산식

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)

10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시

• 연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원

• NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면

  • DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)

하지만 핵심 리스크는 두 가지

• 공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다

• “만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)

6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).

• 허용 연 상환액 = 연소득 × 40%

“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)

아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.

• 금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원

• 금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원

• 금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원

“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.

특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.

이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.

C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다

7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시

9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.

• 10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원

• 10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원

8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식

① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산

• 내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대

예시(학습용):

• 매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억

• 전세 6억, 주담대 2억이면

• 내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억

전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은

• 보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.

② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다

• 연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가

• 연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)

• 현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈

③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다

• 세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)

• 여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.

9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다

10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.

• 5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).

2강에서 가져갈 문장 3개

• 상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.

• 상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.

• 주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.

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도쿄는 더 이상 관광지가 아니다

2025년 일본을 찾은 외국인 관광객은 4,270만 명으로 사상 처음 4천만 명을 돌파했다. 더 놀라운 건 그들이 쓰고 간 돈이다. 역대 최고치 9.5조 엔, 원화로 약 89조 원. 도쿄는 이제 ‘구경하는 도시’가 아니라, 서브컬처·하이컬처·미식을 하나의 플라이휠로 엮어 도시 자체를 대체 불가능한 경험으로 만들어 내는 곳이 됐다.

그 플라이휠을 돌리는 엔진은 부동산 디벨로퍼들이다. 모리빌딩, 도큐, 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼 같은 기업들은 만화·애니·게임 IP를 단순한 마케팅 장식으로 보지 않는다. 도시의 가치 자체를 재정의하는 전략 자산으로 다룬다. 핵심은 세 가지다.

첫째, 서브컬처를 ‘격상’한다. 둘째, 수직 배치로 경험을 다층화한다. 셋째, 일상과 연결해 접근성의 장벽을 부순다.

1. 서브컬처를 ‘예술’로 격상시키는 방식

모리빌딩의 전략은 “같은 콘텐츠라도 어디에 놓느냐가 가치를 바꾼다”는 전제에서 출발한다. 박물관 굿즈가 길거리 소품점에서 팔리면 상품이지만, 박물관 안에서 팔리면 작품의 연장으로 읽히는 것과 같다. 모리빌딩은 이 원리를 도시 개발에 그대로 이식했다.

만화를 ‘보존 가치가 있는 문화유산’으로 만든다

아자부다이 힐즈에서 대표적으로 드러난다. 슈에이샤 갤러리는 만화 원화를 디지털 방식으로 인증하고(진품성/희소성) 고급 인쇄 기법을 적용해 수집품으로 만든다. 여기에 팀랩의 디지털 아트를 배치해, 공간 전체를 “예술 콘텐츠 축”으로 굳힌다. 원피스·나루토·블리치 같은 IP는 예술과 대중문화 경계에 있는 글로벌 팬덤과 수집가를 불러들이는 강력한 흡입구가 된다.

아자부다이 힐즈 갤러리 역시 같은 방향이다. 일본 만화를 ‘산업’이 아니라 ‘현대 일본의 문화유산’으로 해석하게 만든다. 다카하타 이사오 회고전처럼 TV 애니메이션에서 지브리까지 50년 넘는 흐름을 정리하는 전시는, 애니메이션이 국가 브랜딩의 핵심이자 독자적 예술 장르라는 관점을 제시한다.

포켓몬 공예전은 또 다른 방식으로 서브컬처를 하이엔드로 확장했다. 금속·흙·나무·섬유 등 다양한 소재로 포켓몬을 재해석한 작품을 전시하며, ‘캐릭터’가 ‘공예 작품’으로 전환될 수 있음을 보여준다.

“가장 비싼 공간”을 미술관에 준다

모리빌딩은 로폰기 힐즈 모리 타워 최상층에 미술관을 넣었다. 일반적으로는 펜트하우스나 최고가 오피스가 들어갈 자리다. 그런데 그 공간을 미술관에 할당했다. 이 자체가 “예술이 곧 빌딩의 경쟁력”이라는 선언이다.

무라카미 다카시는 그 상징적 사례다. 에도 시대 회화와 현대 애니메이션의 시각 문법을 연결해 ‘슈퍼플랫’을 정립했고, 대중문화와 고급미술의 경계를 허물었다. 모리미술관의 대규모 전시들은 오타쿠 문화가 ‘미술 담론’으로 올라가는 과정을 실질적으로 보여준다.

도쿄 노드: 전시장이 아니라 ‘창조 인프라’

토라노몬 힐즈 스테이션 타워의 도쿄 노드는 예술을 도시 인프라로 확장한 실험 공간이다. 도쿄 노드랩은 크리에이터와 기업이 모여 새로운 도시 경험을 연구하는 오픈 이노베이션 거점으로 설계됐다. 예술·기술·비즈니스가 결합되는 “창조 허브”로 기능한다.

2. 수직 배치로 ‘의도된 혼란’을 설계하는 방식

도쿄의 디벨로퍼들은 서로 다른 문화를 한 건물 안에서 층별로 충돌시키지 않고, 시너지로 이어지게 만든다.

토다 빌딩: 귀멸의 칼날 → 현대미술 → 베이커리

교바시의 토다 빌딩은 전통적인 비즈니스 거리였던 지역을, 수직 배치로 완전히 다른 분위기로 바꿨다.

• 6층: 크리에이티브 뮤지엄 도쿄(귀멸의 칼날 같은 대형 전시)

• 3층: 일본 현대미술 핵심 갤러리들

• 1층: 베이커리/카페 + 신진 작가 전시

서브컬처 전시로 들어온 사람이 자연스럽게 현대미술을 보게 되고, 다시 일상 소비(카페)로 내려오면서 또 전시를 만난다. “가볍게 들어왔다가 교양이 생기는 동선”을 설계한 것이다. 결과적으로 토다 빌딩은 단순 오피스가 아니라, ‘언제나 뭔가 기대하게 만드는 빌딩’이 된다.

시부야 파르코: 덕후를 명품 고객으로 전환시키는 구조

시부야 파르코 6층은 게임/애니 팬덤을 강하게 끌어모으는 공간이고, 그 유입이 아래층의 패션 소비로 이어지도록 설계된다. 실제로 면세 매출의 상당 부분이 외국인일 정도로, 팬덤을 ‘패션 소비자’로 바꾸는 전환이 작동한다.

3. 일상과 연결해 ‘장벽을 없애는’ 방식

세 번째가 가장 강력하다. 서브컬처를 특별 이벤트로만 소비하게 두지 않고, 공기처럼 마시게 만들어 버린다.

애니메이션 도쿄 스테이션: 산업유산급 아카이브를 ‘무료’로

이케부쿠로의 애니메이션 도쿄 스테이션은 도쿄도가 설립하고 운영 단체가 관리한다. 지하에는 셀화·레이아웃 같은 중간 제작물 5만 점이 보관된다. “그냥 팬을 위한 공간”이 아니라, 콘텐츠를 산업유산으로 다루는 방식이다.

더 충격적인 건 접근성이다. 전시도, 아카이브 열람도 무료다. “돈은 됐고 일단 들어오라”는 태도다. 장벽을 없애면 팬덤은 커지고, 도시는 그 팬덤이 만드는 경제를 얻는다.

도쿄도청 프로젝션 매핑: 엄숙한 관공서를 세계 최대 야외 극장으로

도쿄도청 외벽은 밤이면 거대한 캔버스가 된다. 세계 최대 규모의 프로젝션 매핑 쇼가 무료로 열린다. 딱딱한 행정 공간이 관광객과 시민이 잔디밭에 누워 즐기는 ‘힙한 야외 극장’으로 바뀐다. 건축(단게 겐조의 상징성)이라는 하드웨어 위에 서브컬처라는 소프트웨어를 올려, 죽어 있던 야간 시간대를 되살린 것이다.

하라주쿠 하라카도: 쇼핑몰 지하에 ‘동네 목욕탕’을 넣는다

도쿄 코퍼레이션이 만든 하라카도는 ‘상품 판매’보다 ‘일상과 만남’을 공간의 원리로 삼는다. 땅값이 가장 비싼 상권에 목욕탕을 넣는 건 상식 밖이지만, 그 상식을 깨면서 “매일 들르게 만드는 장소성”을 만든다. 주민과 관광객이 섞이고, 이곳은 단발 이벤트가 아니라 생활의 일부가 된다.

브랜드도 서브컬처로 ‘되살린다’

에비스 맥주는 135년 된 전통 브랜드가 젊은 층에게 “아빠 술”로 굳어가는 위기를 겪었다. 여기서 선택한 방식이 조조의 기묘한 모험의 작가 아라키 히로히코와의 협업이다. 전통은 유지하되 표현 언어만 서브컬처로 바꿔 젊은 고객 유입을 폭발시켰고, SNS에서 인증샷 대란이 일어났다. 서브컬처를 ‘가벼운 재미’로 끌어오되, 결과적으로 브랜드의 품격을 높이는 구조다.

도쿄는 “경험의 밀도”를 팔고 있다

도쿄의 전략은 관광객 숫자보다 경험의 밀도를 높이는 것이다. 서브컬처는 덕후 문화가 아니라, 도시 재생과 브랜딩을 돌리는 엔진으로 쓰인다.

• 콘텐츠를 예술로 격상시켜 신뢰도와 희소성을 만든다

• 층별로 문화를 섞어 시너지를 만드는 동선을 설계한다

• 무료/일상 결합으로 장벽을 없애 팬덤을 확장한다

• 결과적으로 도시 전체를 하나의 문화 플랫폼으로 만든다

이런 방식은 일본만의 이야기가 아니다. “죽어가는 공간을 어떻게 살릴 것인가”, “브랜드를 어떻게 다시 젊게 만들 것인가”, “도시를 어떻게 경험으로 바꿀 것인가”를 고민하는 사람이라면, 도쿄의 사례는 그대로 참고할 수 있는 실전 매뉴얼이다.

이미지 출처: 귀멸의 칼날 4기 PV

귀멸의 칼날 무한성 1부가 극장에서 막을 내리고, 2부 개봉일과 1부 OTT 공개가 언제인지에 대한 궁금증이 많더군요. 저 역시 극장에서의 마지막 장면이 계속 생각나는데요. 그래서 이번 글에서는 가장 많이 궁금해하는 질문들을 Q&A 형식으로 정리하고, 귀멸의 칼날 무한성 1부의 줄거리, OTT, 무한성 2부 개봉일에 대한 정리를 해보도록 하겠습니다.

• 귀멸의 칼날 무한성

  • 장르: 판타지, 액션, 시대극

  • 원작: 고토게 코요하루

  • 각색 & 제작: ufotable

  • 1부 한국 개봉일: 2025년 8월 22일

  • 관객수: 568만

  • 2부 한국 개봉일: 미정

  • OTT: 2026년 공개 예정

무한성 1부 줄거리

귀멸의 칼날 무한성 1부는 원작 만화의 마지막 싸움인 '최종국면'의 시작을 알리는 극장판으로 귀살대의 본거지를 습격한 최종 보스 무잔과, 귀살대원들을 자신의 본거지인 무한성으로 끌어들이면서 줄거리가 시작됩니다. 1부에서는 탄지로와 기유가 상현 3위 아카자와 다시 만나 싸우는 장면이 중심이 되었습니다.

소토자키 하루오 감독이 인터뷰에서 이 싸움을 클라이맥스로 삼았다고 했는데, 그 의도가 느껴지는 연출이었습니다. 아카자의 과거와 인간 시절의 슬픈 줄거리가 함께 나오면서, 아카자라는 인물을 더 입체적으로 이해할 수 있었습니다.

무한성의 기괴하고 뒤틀린 3D 배경과 2D 인물들의 움직임을 자연스럽게 합치는 것이 기술적으로 어려웠다고 하는데, 그 노력이 화면에서 그대로 보여서 좋았습니다. 마지막 장면은 다른 상현들과 귀살대 주들이 각자의 싸움을 시작하려는 찰나에 끝나버려서, 2부에 대한 궁금증을 한껏 높여놓았습니다.

Q. 무한성 1부의 핵심 줄거리는 무엇인가요?

A. 최종 보스 무잔이 귀살대를 무한성으로 끌어들이고, 그 안에서 탄지로와 기유가 상현 3위 아카자와 다시 맞붙는 줄거리입니다.

​

Q. 1부에서 아카자의 비중이 컸나요?

A. 네, 탄지로와의 싸움과 함께 인간 시절의 과거 줄거리까지 비중 있게 다루어집니다.

귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일

가장 궁금해하실 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일 정보입니다. 아직 제작사 유포테이블에서 공식적인 날짜를 발표하지는 않았습니다. 무한성편은 총 3부작으로 기획되었고, 1부가 2025년 8월에 개봉했습니다. 보통 이런 대규모 극장판은 각 부마다 1년에서 2년 정도의 제작 기간이 걸리는 편입니다.

감독 인터뷰에서도 나왔듯이, 1부의 성공이 부담이 되기보다 다음 편을 더 잘 만들어야 한다는 동기부여가 되었다고 합니다. 솔직히 저도 빨리 보고 싶지만, 최고의 결과물을 위해 기다리는 편이 낫다고 생각합니다. 2부에서는 상현 2위 도우마와 최강의 상현 코쿠시보와의 싸움이 본격적으로 펼쳐질 예정이라, 1부 이상의 작화 퀄리티가 필요하기 때문입니다.

Q. 무한성 2부 개봉일은 언제로 예상되나요?

A. 공식 발표는 없지만, 업계에서는 2026년 하반기에서 2027년 상반기 사이를 유력하게 보고 있습니다.

​

Q. 왜 이렇게 개봉일이 오래 걸리는 건가요?

A. 상현 1, 2위와의 큰 싸움을 높은 완성도로 그리기 위해 충분한 제작 시간이 필요하기 때문입니다.

1부 OTT 공개는 언제?

2부를 기다리는 동안 1부를 다시 보고 싶은 분들도 많을 겁니다. 보통 일본 극장판 애니는 극장 개봉이 완전히 끝난 후 4개월에서 6개월 정도 지나야 VOD나 OTT로 공개됩니다.

1부가 2025년 8월 말에 개봉했으니, 이 계산대로라면 2026년 2월에서 3월쯤에 OTT에서 볼 수 있을 것으로 보입니다. 가장 먼저 나오는 곳은 아마 라프텔이나 네이버 시리즈온 같은 VOD 서비스일 것이고, 그 이후 넷플릭스나 티빙 같은 구독형 서비스로 풀릴 것입니다.

​

"빨리 보고 싶다" 하는 분들은 VOD 출시를, "기다렸다 편하게 보겠다" 하는 분들은 구독형 OTT를 기다리면 될 것 같습니다. 과거 '무한열차편'의 경우를 생각해보면, OTT 공개까지 꽤 오랜 시간이 걸렸기 때문에 이번에도 비슷한 흐름을 따를 가능성이 높습니다.

Q. 무한성 1부를 OTT에서 보려면 언제까지 기다려야 하나요?

A. 극장 개봉 약 6개월 뒤인 2026년 2월에서 3월 사이에 공개될 가능성이 높습니다.

​

Q. 어떤 OTT 서비스에서 볼 수 있을까요?

A. 처음에는 라프텔 등 VOD로 먼저 공개된 후, 넷플릭스 같은 구독형 서비스로 풀릴 가능성이 높습니다.

총평

본 리뷰 정리에서는 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일과 1부의 OTT 공개 시점에 대한 정보를 Q&A 형식으로 정리해 봤습니다. 결론적으로 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일은 2026년 하반기에서 2027년, 1부 OTT는 2026년 봄쯤으로 예상됩니다.

1부에서 보여준 엄청난 싸움 장면들을 생각하면, 2부에서 펼쳐질 상현들과의 본격적인 대결이 더욱 궁금해집니다. 이상으로 귀멸의 칼날 무한성 2부 개봉일 무한성 OTT 정보 정리를 끝내도록 하겠습니다.

거장 허우샤오시엔 감독과 손잡은 '해상화', 내달 공개

미공개 에피소드 더한 '화양연화 특별판' 4만관객 돌파

홍콩을 대표하는 세계적인 연기파 배우 양조위의 전성기를 마음껏 감상할 수 있는 대표작 2편이 올 겨울 영화팬들의 향수를 자극하고 있어 화제다. 지난해 마지막날 '화양연화 특별판'의 개봉에 이어, 다음 달 4일에는 '해상화'가 4K 리마스터링 버전으로 공개된다.

대만 뉴웨이브를 상징하는 거장 허우샤오시엔 감독의 1998년작인 '해상화'는 화려한 상하이의 유곽을 배경으로 눈부시게 아름다운 겉모습 속 외로움을 품은 채 살아가는 여성들의 선택을 그린 드라마다. 양조위는 속내를 감춘 채 매일 밤 유곽을 찾는 관리 '왕' 역을 맡아 실제 아내로 당시 연인이었던 유가령, 미스 홍콩 출신 이가흔, 일본 배우 하다 미치코 등과 호흡을 맞췄다.

하우샤오시엔 감독의 유려하고 시적인 연출과 양조위를 비롯한 주요 출연진의 호연에 힘입어 그해 열린 제51회 칸 국제영화제 장편 경쟁 부문에 진출했고, 프랑스 영화 전문지 카이에 뒤 시네마가 선정한 '올해의 영화' 1위로 뽑혔다.

상영 16일만인 지난 15일 누적 관객수 4만명을 돌파할 만큼 좋은 반응을 얻고 있는 '화양연화 특별판'은 우리에게 '중경삼림' '동사서독' '해피 투게더' 등으로 익숙한 왕가위 감독 특유의 세기말적 감성이 폭발하는 멜로물이다.

이상한 과학의 나라 ACE

같은 날 같은 아파트로 이사 온 지역 신문 편집장 '차우'(양조위)와 '첸 부인'(장만옥)이 각자의 배우자들 모르게 비밀스러운 만남과 안타까운 이별을 경험한다는 내용이다. 제작된지 25년만에 다시 돌아온 이번 특별판은 두 남녀가 완전히 달라진 모습으로 재회하는 10여 분 분량의 미공개 에피소드를 추가해 재미와 완성도를 더욱 끌어올렸다.

이 영화의 홍보사인 더홀릭컴퍼니 측은 "상영 시간이 1시간 48분으로, 이제까지의 버전들 가운데 러닝타임이 가장 길지만 양조위와 장만옥의 신들린 듯한 연기와 미공개 에피소드를 보는 것만으로도 시간이 어떻게 지나갔는지 모르다는 관람평이 다수를 차지하고 있다"면서 "왕가위 감독 자신이 작품의 본래 의도에 가장 가깝게 완성한 버전이라고 소개했다"고 귀띔했다.

작년 한 해, 아파트·빌라 경매 3만 8천 건

지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는가

2025년 한 해 동안 법원 경매로 넘어간 아파트와 빌라가 38,524채에 달했습니다.

이는 2010년 통계 집계 이후 가장 많은 수치입니다.

하루 평균으로 환산하면 매일 105채의 집이 경매로 넘어간 셈입니다.

더 충격적인 점은, 이 경매 물량이 수도권에 집중되어 있다는 사실입니다.

경매는 왜 서울·경기에 몰렸을까

지역별 강제경매 신청 건수는 다음과 같습니다.

서울과 경기가 각각 1만 건을 넘긴 것은 15년 만에 처음입니다. 그 이유는 분명합니다. 전세사기와 깡통전세의 진원지가 수도권에 집중돼 있었기 때문입니다.

강제경매와 임의경매의 차이

깡통전세가 만들어낸 구조적 붕괴

여기에 전세사기까지 더해지며 피해는 급격히 확대됐습니다.

고금리가 만든 또 하나의 폭탄

2020~2021년 저금리 시기, 많은 사람들이 이른바 영끌 대출로 집을 매입했습니다. 문제는 금리 상승입니다.

그 결과 주택담보대출 연체율은 0.35%로 역대 최고 수준을 기록했고, 2025년 임의경매는 24,837건으로 급증했습니다.

2026년, 진짜 위기는 이제부터

아파트와 빌라, 완전히 갈린 운명

같은 서울이지만 결과는 극명하게 다릅니다.

이제 부동산은 지역과 유형에 따라 완전히 다른 자산이 되었습니다.

지금 당장 점검해야 할 세 가지

특히 50대, 60대라면 반드시 확인해야 합니다.

오늘의 정리

평단가를 "자재별·형태별"로 말하려면 먼저 어떤 평단가인지(기준)부터 맞춰야 합니다. 현실에서 평단가는 보통 3가지가 섞여 나옵니다.

1) 형태(용도)별 '표준' 평단가

한국부동산원 건물신축단가표 용도별 평균값(2025년 단가표 기반으로 정리된 수치)에서 평당 공사비는 대략 아래 수준입니다.

이 값은 "시공 계약서의 최종 금액"이라기보다, 용도·구조별 신축가격을 제시하는 공적 활용 자료 성격입니다(감정평가/여신/감리비 산정 등에 활용).

2) 단독주택 "구조(형태)별" 도급 평단가(시장 체감)

현장에서 사람들이 말하는 "평당 700/800/900/1000"은 대부분 도급 평단가(순공사비) 쪽입니다. 시공사 기준(설계 포함, 가구·가전·부대공사 별도)으로 다음 같은 수준이 제시됩니다.

여기에 "마감 상향"이 붙으면 900~1000만원/평 이상으로 올라간다는 식의 시장 언급도 많습니다.

3) "자재(마감)별"로 얼마나 달라지나

동일 구조라도 평단가를 흔드는 1순위는 외장·창호·내장 마감 사양입니다. 특히 외장재는 편차가 크고, 벽돌은 자재보다 인건비 비중이 큰 편이라 대체재(파벽돌 타일 등)로 20~30% 절감 가능합니다.

즉 "RC라서 얼마"가 아니라 RC + (외장/창호/내장 급)이 평단가를 만듭니다.

4) 평당 비교를 할 때 반드시 같이 적어야 하는 7가지

‘저속노화’ 관련 전문 의학지식을 나누며 인기를 얻은 정희원 박사(저속노화연구소대표·서울시 건강총괄관)의 사생활 논란이 양측의 법적 대응으로 번졌다. 정 박사가 최근 30대 여성 A씨를 스토킹 혐의로 고소하자 A씨는 위력에 의한 강제추행을 당했다며 정 박사를 상대로 맞고소했다.

21일 A씨 측에 따르면 A씨는 지난 19일 서울경찰청에 정 박사에 대한 고소장을 제출했다. 위력에 의한 강제추행, 무고, 명예훼손, 스토킹처벌법 위반 등 혐의다.

A씨 측은 정 박사가 성적인 요구를 한 정황이 담긴 사회관계망서비스(SNS) 메시지와 전화 녹음파일 등을 증거로 제출했다고 전했다. 또 사건이 공개된 후 연락을 원치 않는 A씨에게 정 박사가 계속 연락해와 고통 받고 있다고 덧붙였다. 

정 박사의 사생활 논란은 지난 17일 그가 A씨에게 스토킹을 당했다고 주장하며 알려졌다. 정 박사는 연구소에서 ‘위촉연구원’으로 일하던 A씨로부터 지난 7월부터 스토킹을 당했다며 A씨를 공갈미수와 주거침입 등 혐의로 고소했다. 당시 정 박사는 A씨와의 관계에 대해 ‘2024년 3월에서 2025년 6월 사이 사적으로 친밀감을 느껴 일시적으로 교류한 적이 있다’고 설명했다. 이 사건은 서울방배경찰서가 수사 중이다. 

A씨는 즉각 반박했다. A씨 측은 이번 사건이 “권력관계 속에서 발생한 젠더 기반 폭력”이라는 입장이다. 정 박사가 지위를 이용해 반복적으로 성적인 요구를 했고, A씨는 해고가 두려워 응할 수밖에 없었다고 밝혔다. A씨 측은 중앙일보 등에 정 박사의 성적 언급이 담긴 카카오톡 메시지 등을 공개하기도 했다. 

정 박사는 자신의 유튜브 채널 게시글을 통해 “(A씨 측이) 근거없는 내용들을 공개하겠다고 협박하여 진료를 포함한 2년 간의 모든 소득을 합의금으로 지급하라는 주장은 명백한 공갈로 좌시할 수 없었다”며 “사적 관계와 관련해 유포되고 있는 상대측의 주장은 명백한 허구임을 말씀드린다”고 적었다. 그는 “특히 위력에 의한 관계였다는 주장은 결코 사실이 아니다”라며 “상대측과 어떠한 불륜 관계가 아니였으며, 사실관계가 왜곡되어 전달되고 있는 점에 깊은 유감을 표한다”고 강조했다.

일시적 자극에 중독되지 않는 식생활과 중용의 도를 통한 저속 노화를 강조해온 정 박사가 사생활 논란을 일으키자 온라인 공간에서는 실망스럽다는 반응이 나오고 있다. 정 박사는 “사실에 근거하지 않은 인격모독, 인신공격, 폭언, 욕설 등의 댓글을 수집하여 법적 조치가 필요한지 검토하고 있으니 근거없는 비방과 모욕성 발언은 자제해 달라”고 당부했다.

상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.

1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

• 주택담보대출(주담대)

  • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

  • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

• 전세대출

  • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

  • 대략 3%대 중후반 정도

상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.

2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

많이 받는 질문이 이것입니다.

“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

• 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

• 통상:

  • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

  • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

예를 들어,

• 매매가: 100억

• 탁상 감정가: 80억

• 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.

3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

1) 소득(직업) 활용

• 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

• 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

• 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

예시:

• 내 아파트 시세: 30억

• 기존 대출: 10억

• 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

• 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

포인트

아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.

4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

• 집 시세: 30억

• 전세보증금: 10억

• 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

• 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

예시:

• 매매가: 500억

• 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

• “주변 시세보다 저렴한 금매”

• “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

• 매매가 500억

• 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

즉,

• 감정가를 잘 받아놓고

• 금매로 싸게 사면

• 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.

6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

• 신축 건물

  • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

  • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

• 리모델링 건물

  • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

  • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

  • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

    건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

• 공사 내역서

• 세부 공사 항목

• 사진 및 증빙 자료

를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.

7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

• 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

  → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

• 교육연구시설(학원, 연구소 등)

  → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

  → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

따라서 현재 건물 용도와

향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.

8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

1) 개인 명의

• 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

• LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

2) 법인 명의

• 대체로 개인보다 대출에 유리

• 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

특히,

• 부동산 임대업 법인:

  • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

• 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

  • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

  • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

  • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

즉,

“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.

9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

• 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

• 최근: RTI 50% 기준

  • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

  • 추가 대출 인정에 유리

이는 곧,

• 수익률 3%대 건물만 가지고는

• 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

반대로 보면,

• 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

• 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

  “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.

10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

은행마다,

• 분기별로

• 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

• 1분기: A은행, B은행이 적극적

• 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

• 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

따라서,

“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

0.1%p 금리 차이도

규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.

11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

• 신축 공사

• 리모델링 공사

• 인테리어 공사

이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

• 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

• 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

• 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

중요한 것은,

공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

내역·계약·증빙을 준비하는 것

입니다.

그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.

정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

상업용 부동산, 특히 건물 투자는

금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

• 감정평가 구조

• 건물 용도별 LTV 차이

• 개인 vs 법인

• RTI 기준

• 공동담보, 금매 활용법

• 시설자금 대출 구조

이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

건물 투자를 고민 중이라면,

“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

그게 결국,

같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.

채권 시장이 뭐길래, 내 이자랑 월급이 흔들릴까

여러분이 매달 내는 주택담보대출 이자, 회사에서 받는 월급, 심지어 주식 계좌 수익률까지 통째로 흔들어 버리는 거대한 시장이 하나 있습니다.

놀랍게도, 대부분의 사람들은 이 시장이 뭔지도 모릅니다.

주식 시장보다 규모가 크고, 부동산보다 역사가 긴 시장.

바로 채권 시장입니다.

한국만 해도 나라가 빌린 돈이 천조 원이 넘고, 전 세계적으로는 100조 달러가 넘는 돈이 이 시장에서 움직입니다. 이 시장이 한 번 크게 출렁이면 어떻게 될까요?

은행 대출 이자가 갑자기 오르기도 하고, 기업들이 투자와 채용을 줄이고, 주식 시장이 급락할 수도 있습니다.

그래서 오늘은 채권이 도대체 무엇인지, 왜 이렇게 중요한지, 그리고 지금 한국 상황이 어느 정도이고 앞으로 어떤 방향으로 갈 가능성이 있는지까지 한 번에 정리해 보겠습니다.

채권의 본질: 돈을 빌려줄 때 생기는 차용증

채권을 이해하는 가장 쉬운 방법은, 그냥 친구에게 돈을 빌려주는 상황을 떠올려 보는 겁니다.

친구가 사업을 하고 싶은데 돈이 없어서 여러분에게 천만 원을 빌려 달라고 합니다.

여러분은 이렇게 말하겠죠.

“좋아. 대신 1년 뒤에 천만 원에다가 50만 원 더 얹어서 갚아.”

여기서 그 50만 원이 바로 이자입니다.

왜 이자를 받아야 할까요?

오늘의 천만 원은 1년 뒤의 천만 원보다 가치가 크기 때문입니다.

지금 천만 원이 있으면 여행을 갈 수도 있고, 주식에 투자해서 수익을 낼 수도 있고, 예금이나 적금에 넣어서 이자를 받을 수도 있습니다.

그런데 친구에게 빌려주는 순간, 그 모든 기회를 포기하는 겁니다.

그 포기한 기회에 대한 보상, 그게 바로 이자이고, 이것을 돈의 시간 가치라고 부릅니다.

지금 당장 쓸 수 있는 돈을 미래의 돈으로 바꾸는 대가인 것이죠.

이제 여기서 한 걸음만 더 들어가 보겠습니다.

말로만 “줄게 줄게” 하면 불안하니까, 종이에 이렇게 씁니다.

“나 김사장은 친구 A에게 1,000만 원을 빌렸고, 1년 뒤인 2026년 11월에 원금 1,000만 원과 이자 50만 원을 갚겠습니다.”

이 종이가 바로 채권입니다.

빌린 사람이 빌려준 사람에게 써 주는 공식적인 약속 문서, 그게 채권의 가장 기본적인 형태입니다.

개인 대신 회사와 정부가 빌리면 생기는 것들: 회사채와 국채

돈을 빌리는 주체가 친구 같은 개인에만 그치지 않을 때, 이야기는 훨씬 커집니다.

회사가 공장을 짓거나 새로운 사업을 시작하려면 보통 수십, 수백억이 필요합니다. 그걸 전부 자기 돈으로만 하기는 어렵습니다. 그래서 투자자들에게 “돈을 빌려 줄 테니, 대신 이자와 원금을 이런 조건으로 갚겠다”라고 적은 차용증을 나눠주는 것이 회사채입니다.

정부도 마찬가지입니다.

도로를 깔고, 병원을 짓고, 군대를 운영하고, 복지 예산을 쓰다 보면 세금만으로는 모자라기 쉽습니다. 그 부족분을 채우기 위해 발행하는 차용증이 국채입니다.

한국 정부가 발행하는 국채를 국고채라고 부릅니다.

대한민국이라는 나라가 여러분에게 돈을 빌리면서 써 주는 차용증, 그게 국고채입니다.

사람들은 왜 채권을 살까? 주식처럼 대박도 아닌데

여기까지 들으면 이런 질문이 나올 수 있습니다.

“주식처럼 몇 배가 되는 것도 아닌데, 왜 채권을 사지?”

이유는 단순합니다. 상대적으로 안전하기 때문입니다.

주식은 회사가 망하면 종이조각이 되지만, 국채는 나라가 망하지 않는 한 원금과 이자를 돌려줄 가능성이 매우 높은 자산입니다. 그래서 은행, 연기금, 보험사 같은 큰 손들은 기본 자산으로 국채를 잔뜩 들고 갑니다. 국민연금도 상당 부분을 국채에 투자하고 있습니다.

이들의 생각은 대체로 이렇습니다.

“최대한 크게 벌기보다는, 크게 잃지 않으면서 꾸준히 이자를 받자.”

위험을 어느 정도 줄이고, 안정적인 현금 흐름을 확보하는 수단으로 채권을 선택하는 것입니다.

채권에서 꼭 알아야 할 네 가지 개념

이제 채권에서 자주 나오는 네 가지 말만 이해하면, 기초는 거의 끝입니다.

친구에게 돈을 빌려주는 예시 그대로 이어서 설명할 수 있습니다.

첫째, 원금입니다.

빌려준 돈의 원래 금액입니다. 친구에게 1,000만 원을 빌려줬다면 원금은 1,000만 원이고, 채권에서는 액면가라고도 부릅니다.

둘째, 이표 혹은 쿠폰입니다.

매년 받기로 한 이자 금액 혹은 이자율을 뜻합니다. 예를 들어 액면가 1,000만 원짜리 채권이 이자율 5%라면, 매년 50만 원의 이자를 받게 되고, 이 채권의 이표율은 5%라고 표현합니다. 예전에 실제 종이 채권에 쿠폰이 붙어 있어서 이자를 받을 때마다 그 쿠폰을 떼어 갔던 시대에서 나온 표현입니다.

셋째, 만기입니다.

돈을 언제 돌려받을 것인지에 대한 약속입니다. 1년 뒤에 갚겠다고 하면 만기 1년, 10년 뒤에 갚겠다고 하면 만기 10년짜리 채권이 됩니다. 한국 국채도 1년, 3년, 5년, 10년, 20년, 30년 등 다양한 만기가 나뉘어 있습니다.

넷째, 수익률입니다.

여기서부터 조금 헷갈리기 시작합니다. 이표율이 이자율이라면, 수익률은 무엇일까요?

이표율은 발행 당시 정해진 고정 이자율이고, 수익률은 지금 이 채권을 이 가격에 사면 실제로 어느 정도 수익을 얻게 되는지를 나타내는 개념입니다.

왜 다를까요?

채권 가격이 시장에서 매일 바뀌기 때문입니다.

왜 금리가 오르면 채권 가격이 떨어질까

채권도 주식처럼 시장에서 사고팔 수 있습니다.

친구에게 받은 차용증을 다른 사람에게 되파는 것과 비슷한 구조입니다.

예를 들어 보겠습니다.

액면가 1,000만 원, 이자율 5%인 채권을 들고 있습니다.

그러면 매년 50만 원의 이자를 받습니다.

그런데 시간이 지나 새로 발행되는 채권들의 이자율이 3%로 떨어졌다고 해 보겠습니다.

이제 1,000만 원을 넣으면 새 채권은 이자 30만 원, 여러분 채권은 50만 원입니다.

둘 중에 어느 쪽이 탐나겠습니까?

당연히 여러분이 들고 있는 5%짜리 채권입니다.

그래서 시장에서는 이 채권을 더 비싸게 사겠다는 사람이 나타납니다.

가격이 1,000만 원에서 1,100만 원, 1,200만 원까지 올라갈 수도 있습니다.

반대 상황도 있을 수 있습니다.

여러분이 5%짜리 채권을 들고 있는데, 새 채권들은 7%를 준다고 해 봅시다.

그러면 당연히 사람들은 새 채권 쪽으로 몰립니다.

여러분 채권은 매력이 떨어지고, 가격이 1,000만 원에서 900만 원, 800만 원으로 떨어질 수 있습니다.

정리하면 관계는 이렇게 됩니다.

금리가 오르면, 기존에 낮은 이자만 주는 채권의 가격은 떨어진다.

금리가 내리면, 높은 이자를 주는 기존 채권의 가격은 올라간다.

시소를 떠올리면 이해가 쉽습니다.

한쪽이 올라가면 반대쪽은 내려가는 것처럼, 금리와 채권 가격은 반대로 움직입니다.

이 원리만 이해해도 채권 시장의 절반은 이해한 셈입니다.

금리를 움직이는 두 축: 기준금리와 시장금리

이쯤에서 이런 질문이 나옵니다.

“그럼 도대체 이 금리는 누가 정하나?”

여기서 중앙은행이 등장합니다. 우리나라의 경우는 한국은행입니다.

한국은행은 기준금리라는 걸 정합니다.

은행들끼리 단기 자금을 빌리고 빌려줄 때 기초가 되는 금리입니다.

2025년 가을 기준으로 한국은행의 기준금리는 2.50% 수준에서 유지되고 있습니다. 한국은행은 2024년 10월부터 2025년 중반까지 총 1%포인트 정도 금리를 내린 뒤, 최근에는 환율과 집값, 물가를 동시에 보면서 추가 인하를 미루고 있는 상태입니다.

하지만 기준금리 하나로 모든 게 끝나지는 않습니다.

실제 채권 시장에서 투자자들이 사고팔면서 만들어내는 금리, 즉 시장금리가 따로 있습니다. 대표적인 게 국고채 금리입니다.

예를 들어 10년 만기 국고채 금리는 “대한민국에 10년 동안 돈을 빌려주면 어느 정도 이자를 받을 수 있는가?”를 보여주는 숫자입니다. 2025년 11월 말 기준으로 10년물 국고채 수익률은 대략 3.2~3.3%대에서 움직이고 있습니다.

이 숫자는 매일 변합니다.

앞으로 경기가 좋아질 것 같고, 물가가 다시 오를 것 같으면 시장은 “한국은행이 언젠가 금리를 올리겠지”라고 예상하고, 장기 국채 금리가 먼저 꿈틀거립니다.

반대로 경기 둔화와 금리 인하 기대가 커지면 장기 금리가 먼저 내려갑니다.

그래서 장기 국채 금리는,

“앞으로 10년 동안 한국 경제와 물가가 어떻게 흘러갈 거라고 시장이 보는지”를 압축해서 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다.

지금 한국 채권 시장, 어디쯤 와 있나

그럼 이제 이론에서 국내 현실로 내려와 보겠습니다.

지금 한국의 금리와 채권 시장은 어느 단계에 와 있을까요?

첫째, 기준금리는 이미 고점에서 내려와 멈춘 상태입니다.

한국은행은 2024년 하반기부터 경기 둔화와 물가 안정을 이유로 기준금리를 몇 차례 내렸고, 2025년 가을 이후로는 2.50% 수준에서 동결을 이어가고 있습니다. 시장에서는 추가 인하가 있다면 2026년 1분기 이후에야 가능할 것이라는 예상이 우세합니다.

둘째, 국고채 수익률 곡선은 크게 비정상적이지 않습니다.

2025년 11월 기준으로 1년물은 약 2.4~2.5%, 3년물은 2.8~2.9%, 5년물은 3.0~3.1%, 10년물은 3.2~3.3% 정도에 형성되어 있습니다.

즉, 만기가 길어질수록 금리가 조금씩 올라가는 완만한 우상향 곡선입니다.

단기 금리가 장기 금리보다 높은 역전 현상, 그러니까 “머리부터 거꾸로 선 심전도” 같은 구조는 아닙니다.

경기 침체 공포가 극단적으로 반영된 상황까지는 아니라는 뜻입니다.

셋째, 국가 부채는 절대 규모로는 계속 늘고 있지만, 아직은 선진국 평균 대비 크게 높은 수준은 아닙니다.

각 기관마다 집계 방식은 조금씩 다르지만, 최근 통계를 보면 한국의 일반 정부 부채 비율은 명목 GDP의 약 45~46% 안팎, 정부가 발표한 2025년 예산 기준 전망치는 48%대입니다.

다만 중요한 건 “수준”보다 “속도”입니다. 2000년대 초반에 20%대였던 비율이 40% 중반까지 올라오는 데 20년도 안 걸렸습니다.

앞으로도 같은 속도로 늘어난다면, 시장이 한국 재정을 보는 시선이 달라질 수 있습니다.

넷째, 체감되는 주택담보대출 금리는 상당히 높은 편입니다.

최근 기사들을 보면 신규 변동형 주담대는 COFIX 지표 상승 폭보다 더 크게 올리면서, 상단이 다시 6%대 초반까지 올라왔다는 분석도 나옵니다. 변동형 주담대 대략 3.7% 후반에서 6%대까지, 신용대출 역시 3.7~5%대 구간으로 올라간 상황입니다.

즉, 기준금리는 2% 중반대까지 내려왔는데도, 가계가 실제로 체감하는 주담대 금리는 그보다 훨씬 위에 있습니다.

은행의 가산금리, 각종 규제, 자본 비용 등이 한꺼번에 반영된 결과입니다.

정리해 보면,

기준금리는 고점을 지나 내려와 잠시 멈춘 상태,

장기 국채 금리는 역사적으로 매우 높은 수준이라고 보기는 어렵지만 작년보다 조금 높은,

주담대 금리는 가계 입장에서 여전히 부담스러운,

국가 부채는 “위험 구간”은 아니지만 증가 속도가 빨라서 관리가 필요한,

이 정도 위치에 서 있다고 볼 수 있습니다.

이 상황이 우리에게 주는 신호

지금처럼 기준금리는 내려와 있고, 장기 국채 금리는 완만하게 오른 상태인 상황에서, 채권 시장은 어떤 메시지를 보내고 있을까요?

첫째, 한국은행은 서두르지 않겠다는 입장입니다.

물가가 목표치인 2% 수준 근처에서 움직이고 있고, 최근 분기 성장률도 완만하게 개선되는 모습을 보이면서, 굳이 지금 당장 더 내릴 이유는 없다는 판단입니다.

게다가 원화 약세와 부동산 시장 과열 우려까지 겹쳐 있어, 성급한 인하보다는 시간을 벌겠다는 기조입니다.

둘째, 시장은 “조금 더 기다리면 언젠가는 한 차례 정도 추가 인하가 있을 것”이라고 보고 있습니다.

국채 10년물이 3% 초중반대에 머물고 있는 것은, 인플레이션이 과거처럼 4~5%로 치솟는 상황은 아닌 동시에, “완전히 디플레이션만 걱정하는 국면도 아니다”라는 시장 판단이 반영되어 있다고 볼 수 있습니다.

셋째, 가계와 기업에게는 ‘긴 호흡으로 레버리지 관리하라’는 신호에 가깝습니다.

단기적으로는 주담대 금리가 크게 떨어질 여지가 크지 않고, 규제에 따라 은행의 가산금리가 언제든 조정될 수 있기 때문에,

무리한 차입보다는 상환 계획과 현금 흐름 관리를 먼저 고민해야 하는 구간에 가깝습니다.

앞으로의 가능성: 몇 가지 시나리오

그럼 이제 앞으로는 어떻게 될 가능성이 클까요?

물론 정확한 예측은 누구도 할 수 없지만, 채권 시장과 중앙은행의 말을 빌리면 몇 가지 방향은 가늠해 볼 수 있습니다.

첫 번째 시나리오. 완만한 금리 인하.

세계 경제가 급격한 충격 없이 부드럽게 둔화되고, 물가가 2% 근처에서 안정된다면, 한국은행은 2026년 초나 그 이후에 한두 차례 정도 기준금리를 추가로 내릴 수 있습니다. 이 경우 국고채 10년물 수익률도 지금보다 조금 아래로 내려가고, 주담대 금리도 천천히 동반 하락할 여지가 생깁니다. 다만 주담대 상단이 6%에서 3%대로 확 떨어지는 식의 급락은 기대하기 어렵습니다.

두 번째 시나리오. 금리 동결 장기화.

집값이 다시 과열되고, 원화가 계속 약세를 보이며, 미국이 금리 인하를 미루는 상황이 겹친다면, 한국은행은 2.5% 수준에서 기준금리를 상당 기간 유지할 수 있습니다. 이 경우 채권 시장은 “당분간 이 정도가 뉴노멀”이라고 받아들이면서, 10년물은 3% 안팎에서 박스권을 형성할 수 있습니다. 가계 주담대 이자 부담은 지금과 크게 다르지 않은 상태가 이어질 가능성이 큽니다.

세 번째 시나리오. 예상치 못한 충격과 추가 인하.

글로벌 금융 시장에서 큰 충격이 발생하거나, 국내 경기 둔화가 예상보다 심해지는 경우에는, 한국은행이 기준금리를 다시 인하할 수 있습니다. 이럴 때는 채권 가격이 급등하고 수익률이 급락하며, 단기적으로는 채권 투자 수익이 크게 날 수도 있지만, 그 배경에는 경기 침체와 실업 증가 같은 어두운 그림이 깔려 있을 가능성이 큽니다.

실제로 시장 조사에서는 다수의 전문가들이 “당장 내일 금리 인하는 아니지만, 2026년 안에는 한 번 정도 추가 인하가 있을 것”이라는 쪽에 무게를 두고 있습니다.

채권 시장이 내 삶과 자산에 주는 메시지

이제 다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

“이 복잡한 채권 얘기가, 결국 내 삶과 무슨 상관이냐?”

정리해 보면 이렇습니다.

첫째, 채권 금리는 주택담보대출 이자와 직결됩니다.

국고채 금리가 오르면, 대부분의 은행들은 주담대 금리에 가산금리를 더해 그만큼 올립니다. 채권 시장이 출렁일 때마다, 여러분 통장에서 나가는 이자도 같이 출렁이는 구조입니다.

둘째, 채권 금리는 주식 시장의 기준점입니다.

국채 수익률이 5%인데, 주식에서 기대할 수 있는 수익이 7%라면 투자자들은 “위험 대비 2% 더 받는 게 충분한가?”를 고민하게 됩니다. 이 고민이 계속 쌓이면, “차라리 채권이 낫겠다”는 쪽이 많아지고, 주식 매도·채권 매수가 늘어날 수 있습니다. 반대로 국채 수익률이 1%대라면, 위험을 감수하고서라도 주식으로 자금이 이동하기 쉬워집니다.

셋째, 국가 부채와 신용 등급은 장기적으로 금리 수준의 바닥을 결정합니다.

국가 부채가 너무 빠르게 늘어나고, 재정을 방만하게 운영한다는 인식이 퍼지면, 해외 투자자들은 더 높은 이자를 요구합니다. 그러면 국채 금리가 올라가고, 이것이 다시 주담대, 회사채, 신용대출 금리까지 전반적으로 끌어올립니다.

넷째, 개인 입장에서는 “채권과 금리를 이해하면 뉴스가 다르게 보인다”는 점이 중요합니다.

뉴스에서 “국고채 10년물 금리 상승”, “기준금리 동결” 같은 말이 나올 때, 그냥 스쳐 지나가는 게 아니라 이렇게 연결해서 볼 수 있게 됩니다.

아, 이게 내 주택담보대출 이자와 연결되는 거구나.

아, 이게 주식·부동산 시장 분위기와도 엮여 있겠구나.

아, 정부의 부채와 신용등급이 결국 우리 세대가 부담할 기본 금리 수준을 정하는구나.

이렇게 연결해서 보기 시작하는 순간, 경제 뉴스가 단순한 정보가 아니라 내 의사결정을 위한 도구가 됩니다.

마무리

오늘은 채권을 아주 기초적인 차용증의 개념에서 출발해서,

채권 가격과 금리의 역관계,

기준금리와 국고채 금리,

수익률 곡선과 경기 신호,

국가 부채와 신용등급,

그리고 지금 한국이 서 있는 위치와 앞으로의 가능성까지 한 번에 훑어봤습니다.

핵심만 다시 한 줄로 정리하면 이렇습니다.

채권은 돈을 빌려주고 받는 약속이고,

그 약속에 붙어 있는 금리는

여러분 통장에서 빠져나가는 이자,

여러분 월급을 결정하는 기업의 투자 계획,

여러분 주식 계좌의 등락과

전부 연결되어 있다.

이 관점을 머릿속에 한 번 심어두면, 앞으로 금리 뉴스와 채권 이야기가 나올 때마다 “이게 내 삶에 어떤 영향을 줄까?”를 자연스럽게 떠올릴 수 있을 겁니다.

유치원·초·중학교 총 87학급 정부 심사 거쳐 2029년 개교

부산 강서구 명지동 명지국제신도시 2단계 조성 부지. 부산일보DB

부산 서부권의 대표 신도시인 명지국제신도시 2단계 지역에 처음으로 학교 설립이 확정됐다. 유치원과 초등학교, 중학교 등 총 87학급 규모의 학교가 정부의 중앙투자심사를 통과해 2029년 개교한다.

부산시교육청은 명지국제신도시 2단계 지역의 첫 학교인 가칭 명지6유치원, 명지6초등학교, 명지4중학교 설립 계획이 27일 교육부 중앙투자심사를 최종 통과했다고 밝혔다. 이번 결정으로 유치원과 초등학교, 중학교 등 총 87학급 규모의 학교가 명지국제신도시 2단계 지역에 2029년 3월 동시 개교할 예정이다.

명지6유치원은 부지 4977㎡에 특수 2학급을 포함한 18학급 규모, 명지6초등학교는 부지 1만 6738㎡에 특수 2학급을 포함한 44학급 규모, 명지4중학교는 부지 1만 3267㎡에 특수 1학급을 포함한 25학급 규모로 각각 신축된다.

명지국제신도시는 동북아 중심의 국제업무 신도시와 쾌적한 정주 환경 조성을 목표로 한 부산 서부권 대표 개발지다. 전체 2만 8602세대, 수용 인구 7만 5986명 규모로 조성 중이다. 2015년부터 입주를 시작한 1단계 지역에는 유치원 6곳, 초등학교 5곳, 중학교 2곳, 고등학교 2곳이 운영 중이다. 반면 9989세대가 입주 예정인 2단계 지역에는 아직 학교가 없어, 이번 결정으로 학령인구 증가에 따른 교육 수요 해소가 기대된다.

앞서 지난 7월 24일에는 명지국제신도시와 인접한 에코델타시티 내 ‘에코3유치원’, ‘에코3초등학교’, ‘에코1중학교’ 신설안이 2025년 정기 3차 중앙투자심사를 통과했다. 이 학교들은 각각 부지 3901㎡에 17학급(특수학급 2개 포함), 부지 1만 5097㎡에 40학급(특수학급 1개 포함), 부지 1만 3883㎡에 31학급(특수학급 1개 포함) 규모를 갖췄다. 이에 따라 에코델타시티에는 2029년까지 총 유치원 5곳, 초등학교 5곳, 중학교 3곳, 고등학교 1곳, 특수학교 1곳이 개교를 앞두고 있다. 김석준 부산시교육감은 “명지국제신도시 2단계와 에코델타시티 입주 시기에 맞춰 학생 배치를 원활히 하고, 교육 공백이 생기지 않도록 개교 준비에 최선을 다하겠다”고 말했다.

▲ 픽사베이

전국 전통 사찰의 94.6%가 화재방재시스템을 구축했음에도 산불과 전기화재 등으로 피해가 반복되고 있는 것으로 드러났다.

국회 문화체육관광위원회 손솔 의원(진보당)이 문화체육관광부와 소방청으로부터 받은 자료에 따르면, 국내 전통 사찰 989개소 중 936개소(94.6%)가 방재시스템을 구축했다. 방재시스템이 없는 사찰은 신청하지 않은 경우에 해당하며, 신청 시 우선적으로 지원을 받고 있다.

그러나 2017년부터 2025년 8월까지 사찰 화재 중 전기적 요인으로 화재가 발생한 건수가 110건으로 전체 화재 건수의 30%를 차지했다. 2021년을 제외하고 매년 10~15곳의 사찰에서 전기적 요인으로 인한 화재가 발생하고 있는 것이다.

문체부가 추진하는 전통 사찰 방재시스템은 △전기화재 예측시스템 △통합관제시스템으로 구성된다.

전기화재 예측시스템은 아크 발생을 사전에 감지·차단하고 통보하는 역할을 하며, 통합관제 시스템은 CCTV 영상분석과 재난센서 감지를 통해 관리자에게 실시간 통보한다.

해당 사업을 통해 2017년부터 2025년 9월까지 597개 사찰이 방재시스템을 구축했고, 국비 지원금만 443억원이 투입됐다.

문체부와 소방청의 자료를 교차 분석한 결과, 방재시스템을 구축한 사찰 중 11곳이 여전히 화재 피해를 입은 것으로 나타났다. 특히 올해 3월 경북 지역 산불로 피해를 입은 수정사, 용담사, 운람사, 고운사는 문체부의 화재방재시스템을 구축한 곳이었다.

그 중 고운사 내 스프링클러가 설치된 일부 현대식 건물은 상대적으로 화재 피해가 적었던 것으로 확인됐다.

손 의원은 “고온과 강풍이 동반되는 대형 산불 앞에서 전기 예측 시스템만으로는 대응이 어렵다”며 “이제는 예측 중심이 아니라 ‘피해 최소화 중심의 방재정책’으로 전환해야 한다”고 강조했다.

강서구 도시건축 공동위원회 심의 의결 — 명지·신호 지구단위계획 변경

강서구(구청장 김형찬)는 8월 26일(화) 도시건축 공동위원회에서 명지주거단지 및 신호지구 지구단위계획 변경(안)을 심의·의결하였다고 밝혔다. 이번 변경은 단독주택용지 등 규제 완화를 통해 지역경제 활성화 및 정주환경 개선을 목표로 한다.

1. 고시 기본 정보

2. 변경의 배경과 목적

(출처: 강서구 보도자료, 2025.8.26)

3. 주요 변경 내용 요약

4. 관련 조항 요약 (지구단위 시행지침 변경사항)

(출처: 명지지구 지구단위계획 변경 고시 제19~20쪽)

향후 절차: 신호지구는 부산진해경제자유구역청에서 산업단지계획 변경 승인 고시할 계획이며, 명지주거단지는 재공고로 주민 의견청취 후 강서구에서 도시관리계획(지구단위계획) 변경 고시할 계획이다.

공급 개요

1. 신청 및 일정

• 모든 절차는 K-water 온라인청약시스템에서만 가능.
• 공동인증서 필수, 우편 및 현장 접수 불가.
• 마감 이후 신청·취소 불가.

2. 신청자격

3. 입찰 방식

• 공급 방법: 일반 경쟁입찰
• 입찰보증금:
  • 입찰금액(예정가 아님)의 5% 이상
  • 입찰금액은 보증금의 20배 초과 불가
  • 예정가 미만 입찰은 무효 처리
• 입금 명의: 신청자 본인 또는 공동대표 1인 명의로만 가능
• 잘못된 계좌 입금은 무효(추첨 후 5영업일 이내 환불)

4. 낙찰자 결정

5. 계약 및 납부

• 계약금: 낙찰가의 10%(입찰보증금 포함)
• 납부방식 선택 가능:
  • 단기납부: 계약 10% → 3개월 내 80% 이상 → 6개월 내 잔금
  • 분할납부:

• 금리 조건
  • 할부이자율 3.5%
  • 선납할인율 5.0%
  • 지연손해금율 8.5%
• 세금
  • 분할납부 2년 이상 시 연부취득세 신고 의무
  • 완납 시 완납일이 취득일로 간주
  • 재산세(6월 1일 기준) 완납자 부담 가능

6. 면적정산

• 조성사업 준공 후 확정측량에 따라 면적 증감 정산
• 감소분: 환급 + 예금은행 1년 정기예금 이자 적용
• 증가분: 통지일로부터 2개월 이내 납부 (지연 시 지연손해금 부과)

7. 토지사용 및 소유권 이전

• 토지사용승낙은 분양대금 50% 이상 납부 + 보증서 제출 시 가능
• 소유권 이전은 대금 완납 및 사업준공, 지적정리 완료 후 가능

8. 명의변경(전매)

• 원칙적으로 금지, 예외적인 경우에만 가능
• 허용 예시:
  • 공익사업 관련 토지 이전
  • 법인 분할 또는 신탁계약
  • 상속, 부도 등 불가피 사유
• 연체 중에는 승인 불가(완납 시 조건부 가능)
• 위반 시 계약 해제 및 위약금 10% 부과

9. 계약 해제 및 위약

10. 기타 유의사항

11. 실무 체크리스트

12. 실무 코멘트

• 근린생활시설용지는 3층 이하 상가·업무용 건축에 적합하며, 다가구·다세대용은 불가.
• 산업지원시설용지는 즉시 사용 가능하고, 완납 시 소유권 이전 가능.
• 소유권 이전 시점 및 면적정산 일정은 반드시 자금계획에 반영 필요.
• 지구단위계획과 조례가 변경될 수 있으므로 설계 전 최신본 반드시 재확인.
• 집단에너지, 공항 영향, 인입 협의는 설계 초기 단계에서 검토해야 함.
• 기반시설·인입설비 공사 중 공공시설 훼손 시 즉시 원상복구해야 함.

공급 개요

분양대상토지(빨간테두리)

신청 자격 조건

신청 및 계약 일정

세부 정리

1) 물량·규제 요약

• 단독 5-1~5-8 블록 65필지(세부 면적·가격 표). 건폐율 40%, 용적률 80%, 최고 3층·2가구 이하.
• 위치·블록 도면·용도계획도 제공(참고 도면 참조).

2) 신청·추첨·계약

• 자격: 일반 실수요자(개인/법인). 동일인이 같은 필지 중복신청 불가. 공동신청 전원 자격·전자서명 필요, 공동인증서 필수. 마감 후 취소·변경 불가.
• 일정: 신청/입금/추첨/발표/계약은 상기 요약. 시스템 시간 기준, 필요 시 일정 조정 공지.
• 예약금: 필지당 1,000만 원. 기한 내 미입금 시 추첨 제외. 오입금은 추첨일 기준 영업일 5일 내 반환. 당첨 후 미계약 시 예약금 귀속.

3) 대금 납부·이자·세금

• 단기납부: 계약 ≥10% → 3개월 내 80%↑ → 6개월 내 잔금.
• 분할납부: 총액 구간별 1.5~5년, 6개월마다 최소 횟수 이상 균등분할(복수 필지는 총액 기준 약정 가능).
• 금리(현행): 할부 3.5%, 선납할인 5.0%, 지연손해금 8.5%.
• 세금: 연부취득(2년↑ 분납) 시 분납 때마다 취득세 신고. 완납일이 취득일로 간주. 재산세(6/1)는 완납 시 매수자 부담 가능.

4) 사용·등기·면적정산

• 사용가능: 지반처리 완료 후 건축 가능(등기와 무관). 단독 5블록 2025년 12월 사용 가능 예정. 사용승낙은 분양대금 50%↑ + 보증서/이행보증보험 등 요건.
• 등기: 대금 전액 납부 + 사업준공 후 지적·등기 정리 완료 시 소유권 이전.
• 면적정산: 확정측량 증감분 ㎡단가 정산 — 감소 환급(이자 가산), 증가 2개월 내 납부(지연 시 연체).

5) 처분제한·위약

• 명의변경: 원칙 금지. 예외사유에서만 동의 후 가능(사유·기간·가격 요건 별도). 연체 중 불가(조건부 완납 시 가능).
• 해제·환수: 부정·허위, 6개월↑ 중도/잔금 연체 등은 해제·환수 + 위약금 10%. 원상복구·손해배상 청구 가능.

6) 설계·시공 실무 유의

• 규제 적용: 건축법·지구단위·조례 등 가장 엄격한 기준 적용. 공고 후 강화되면 강화 기준 적용. 문화재·경관·진출입 제한구간 사전 확인.
• 인입·기반시설: 전기·통신·가스·난방 간선 인입 협의/비용 매수인 부담. 공공시설 훼손 시 원상복구. 경계복원측량·굴착 전 관리자 협의.
• 지반·환경: 연약지반(지반개량), 집단에너지 지역, 공항 인접 권고 반영. 건축사토·폐기물 적정 처리 필수.

체크리스트 (실행 순서)

2025년 여름(8-9월) 해외 답사를 다녀왔습니다.

그 곳에서 좋았던 부분에 대해 사진을 남깁니다.

의견은 남기지 않았습니다.

보는 사람에 따라 보는 부분이 다르고 저만의 기준에 따라 남긴 부분이므로 양해바랍니다.

2025년 여름(8-9월) 해외 답사를 다녀왔습니다.

그 곳에서 좋았던 부분에 대해 사진을 남깁니다.

의견은 남기지 않았습니다.

보는 사람에 따라 보는 부분이 다르고 저만의 기준에 따라 남긴 부분이므로 양해바랍니다.

-교토-

29일 특공, 30일 1순위 청약

중소형 위주 총 487가구 분양

도시철도 등 교통 편의성 탁월

초·중·고·학원 교육환경 우수

현대건설이 부산 부산진구 가야동에 1·2단지 총 487가구 규모의 ‘힐스테이트 가야’를 공급한다. 1단지는 지하 6층~지상 36층, 3개 동, 전용 84㎡, 406가구다. 2단지는 지하 3층~지상 31층, 1개 동, 전용 76·84㎡ 81가구다. 모든 세대가 선호도 높은 중소형으로 이뤄져 있으며, 부산도시철도 2호선 동의대역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권이라 실수요자들의 기대가 크다. 해당 단지의 조감도. 현대건설 제공

현대건설이 부산 부산진구 가야동에 선보이는 ‘힐스테이트 가야’가 26일 견본주택을 오픈하고 본격적인 분양 일정에 돌입한다.

■선호도 높은 중소형 중심

힐스테이트 가야는 부산진구 가야동 197, 197-3번지 일원에 들어서며, 1·2단지 총 487가구로 조성된다. 1단지는 지하 6층~지상 36층, 3개 동, 전용 84㎡, 406가구 규모이며, 2단지는 지하 3층~지상 31층, 1개 동, 전용 76·84㎡ 81가구다.

1단지의 타입별 가구 수는 △84㎡A 203가구 △84㎡B 175가구 △84㎡C 28가구다. 2단지는 △76㎡ 21가구 △84㎡D 30가구 △84㎡E 30가구가 구성된다. 전 가구가 수요자들의 선호도가 높은 중소형으로 이뤄져 있다.

분양 일정은 오는 29일 특별공급을 시작으로 30일 1순위 청약을 진행한다. 다음 달 14일에는 1단지 당첨자 발표, 15일에는 2단지 당첨자 발표가 계획됐다. 정당계약은 다음 달 27~29일이다.

힐스테이트 가야는 청약통장 가입 기간 6개월 이상인 만 19세 이상 부울경 거주자라면 주택 유무, 세대주 여부와 관계없이 1순위 청약 자격이 주어진다. 전체 물량이 전용 85㎡ 미만으로 구성된 만큼 가점제 40%, 추첨제 60%로 공급돼 청약 가점이 낮은 젊은 층, 신혼부부 등의 경우에도 당첨 기회가 열려 있다. 또한 아이맘 부산 플랜 적용단지로 다자녀 가구와 신혼부부 일부 세대의 경우에는 특별공급 제도를 통해 분양금액의 5% 할인 혜택이 제공된다.

■브랜드 파워·차별화된 설계

힐스테이트 가야는 설계와 상품성에서 높은 완성도로 선보일 전망이다. 힐스테이트는 한국표준협회 2023~2024년 연속 프리미엄 브랜드지수(KS-PBI) 공동주택 및 스마트홈서비스 부문 1위, 부동산R114 2023~2024년 연속 베스트 아파트 브랜드 1위 등 다수의 수상 기록을 보유하고 있는 주거 브랜드다.

특히 한국기업평판연구소가 발표한 아파트 브랜드 평판 조사에서는 2019년 4월부터 2025년 9월까지 78개월 연속 아파트 브랜드 평판지수 1위를 기록하며 업계 대표 브랜드로서 가치를 공고히 하고 있다.

1단지에는 고급스러운 커튼월룩 외관 디자인이 적용되며, 남향 위주 배치로 탁 트인 동 간 거리로 쾌적한 일조와 조망을 확보했고 내부는 타입별로 안방 드레스룸 2곳, 안방 대형 드레스룸, 주방 팬트리, 현관 양방향 신발장 등을 도입해 수납공간과 공간 활용성을 확대했다. 이와 함께 1단지 지하에는 세대창고가 별도로 마련돼 수납 편의성은 더욱 높아질 것으로 보인다. 여기에 현대건설이 제안하는 유상옵션 ‘컬렉션’을 비롯해 유럽산 대형 포세린 타일, 시트판넬 등 여러 맞춤형 유상옵션을 선택해 구성할 수 있다.

커뮤니티 시설도 다채롭다. 1단지에는 피트니스, 실내골프연습장, H 위드펫, GX룸, 탁구장, 스튜디오, 독서실, 스터디룸, 북카페 등 커뮤니티와 어린이집, 경로당 등이 있다. 2단지에는 피트니스와 관리사무소가 마련된다. 각 단지에는 쾌적함을 더하는 다양한 조경도 도입될 예정이다.

더불어 전 가구에 현대건설의 특허 층간소음 저감기술 ‘H 사일런트 홈 시스템’이 거실, 주방 및 복도에 적용된다. 이는 고성능 복합 완충재 적용으로 걷거나 뛸 때 발생하는 소음 저감과 충격 흡수를 극대화한 바닥 구조다.

이 외에도 힐스테이트 입주민 전용 통합 플랫폼 ‘마이 힐스’도 도입된다. 마이 힐스는 힐스테이트만의 특화된 라이프스타일 플랫폼으로 지난해 12월 출범 이후 힐스테이트 입주민의 삶의 질을 높이는 핵심 서비스로 자리 잡고 있다.

■우수한 정주여건에 개발 호재까지

힐스테이트 가야는 뛰어난 교통편의성이 가장 큰 강점이다. 먼저 부산도시철도 2호선 동의대역을 도보로 이용 가능한 초역세권 아파트로, 이를 통해서는 1·2호선 환승역인 서면역으로 5분이면 이동할 수 있어 대중교통 편의성이 좋다.

인근에는 KTX-이음열차인 중앙선(부전역~청량리역)과 동해선(부전역~강릉역)이 연달아 개통된 부전역이 위치해 서울 접근성과 광역교통망도 갖추고 있다. 특히, 부전역은 부전~마산 복선전철의 추가 개통(예정)과 함께 차세대 부산형 급행철도(BuTX), KTX 경부선(청량리역~서울역) 등의 정차를 추진해 복합환승센터로 개발을 진행한다는 계획이어서 교통편의성 확대도 예상된다.

또한 차량으로 이동 시 가야대로, 수정터널, 백양터널의 진입이 용이해 부산 전역을 빠르게 이동할 수 있다. 특히 수정터널을 통해서는 부산의 미래 해양산업 중심지로 거듭나고 있는 북항 일대로 손쉽게 이동 가능해 직주근접성도 우수하다는 평가다.

힐스테이트 가야는 교통편의성 외에도 주거생활에 필요한 인프라를 두루 겸비하고 있어 정주여건도 우수하다. 먼저 반경 1km 이내에는 가야초, 개성중, 가야고 등을 포함한 초등학교 4곳과 중학교 2곳, 고등학교 1곳이 위치해 교육환경이 좋다. 인근 개금역 주변에는 신생 학원가가 조성되면서, 교육 여건은 더욱 좋아졌다.

단지 자체가 부산의 핵심 상권인 서면과 인접해 쇼핑, 문화 편의시설을 가깝게 이용할 수 있으며, 롯데마트 등의 대형마트와 개금골목시장, 가야시장 등 전통시장의 이용도 편리하다.

의료 인프라로는 부산보훈병원, 인제대백병원 등 대형병원이 자리해 있고, 대규모 의료기관이 밀집된 ‘서면 메디컬 스트리트’가 가까워 의료시설을 손쉽게 누릴 수 있는 점도 주목할 만하다.

더불어 힐스테이트 가야 주변으로 개발 호재가 이어지며 미래가치 수혜도 기대된다. 단지가 조성되는 가야대로 일대는 브랜드 건설사 중심의 신흥주거타운이 형성되고 있다. 이미 입주한 브랜드 단지들과 함께 이번 힐스테이트 가야, 가야 1구역, 가야 4구역, 가야홈플러스 주상복합개발 등의 개발이 추진 중이다. 이들 사업이 모두 완료되면 일대는 1만여 가구가 거주하는 신흥주거지로 거듭날 예정이다.

주목할 점은 인근에 도심 성장 동력으로 꼽히는 범천철도차량정비단 부지 개발사업이 추진되고 있다는 사실이다. 부산시는 해당 부지를 4차 산업과 문화 콘텐츠가 융합된 도심권 혁신파크로 조성할 계획이다. 주거·공공·문화 시설을 갖추고 양질의 일자리를 창출하는 4차 산업 허브로 만들겠다는 것이 목표다.

이러한 입지 여건과 함께 단지는 산이 많은 부산에서 희소성이 높은 평지 프리미엄을 갖춘 아파트라는 점도 눈길을 끈다. 평지에 자리 잡은 아파트는 이동이 편리하고, 겨울철에는 경사지 대비 빙판길 안전사고의 위험이 낮다. 또 조경과 커뮤니티 시설 조성도 수월하고 단지의 일정한 높낮이로 일조권이나 조망권의 편차가 적어 수요자들에게 선호도가 높다.

분양 관계자는 “힐스테이트 가야는 부산에서 보기 힘든 평지 입지와 초역세권이란 입지적 장점에 힐스테이트 브랜드 파워, 넉넉한 수납공간 등 차별화된 상품성까지 고루 갖춰 주목받고 있다”고 말했다.

힐스테이트 가야의 견본주택은 부산 연제구 월드컵대로 185 일원에 위치하며 입주는 2026년 12월 예정이다.

「주택법」제57조제4항 후단 및「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제14조제3항․제4항에 따른 ｢시․군․구별 기본형건축비 산

정을 위한 주요 자재별 기준단가(국토교통부 고시 제2025-95호,2025.3.1.)｣를 다음과 같이 개정․고시합니다.

* 단가는 부가가치세가 제외된 것임

* 각 품목의 규격은 기본형건축비에 포함된 비중이 가장 큰 규격을 명시

한 것이며, 비중은 해당 품목(대표규격 포함) 전체의 비율을 의미함

* 직접공사비는 시행지침 별표1의 직접공사비를 의미함

1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크)

• 국회 통과: 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과. 공포 후 6개월 유예가 유력(시행 시점은 대략 2026년 3월경 전망). 법무법인[유] 지평Lexology

• 핵심 내용(요지)

  1. 원청 사용자성 확대: 하청노동자의 ‘특정 근로조건’에 대해 실질적·구체적 지배·결정 권한이 있는 경우에 한해 원청이 사용자로 인정되어 교섭의무가 생김(“모든 하청과 무조건 교섭” 아님). 정책브리핑고용노동부

  2. 쟁의 대상 일부 확대 & 손배·가처분 제한: 정당한 노조활동·쟁의에 대한 과도한 손해배상 청구를 제한. 불법행위 면책이 아니라 정당한 노동활동 보호 범위의 명확화에 가깝다는 해석. 경향신문법무법인[유] 지평

• 외국기업 반응: ECCK·암참 등은 투자위축 우려를 공개적으로 표명했지만, ‘한국 철수’는 최악의 가정이라는 해명/보도도 병존. 즉 “즉각 철수”로 단정하기 어려움. 한국무역협회코리아헤럴드노컷뉴스

2) 부동산(특히 분양가·주택공급) 파급 경로 정리

노란봉투법 자체가 집값을 ‘직접’ 올리는 스위치는 아닙니다. 다만 건설비·공기·리스크 프리미엄을 통해 간접 경로로 작동할 여지는 있습니다.

A. 노사교섭 구조 변화 → 협상비용·지연 리스크↑ (가능성)

• 원청이 실질 지배권이 있는 의제에 한해 하청과 직접 교섭 의무가 생김 → 복수 사업장/다단계 하도급 구조에서 교섭 수와 조정 비용이 늘 수 있음(반면, 제도권 대화 경로가 열리며 장기분쟁을 줄인다는 반론도 존재). 정책브리핑고용노동부

B. 이미 진행 중인 ‘건설원가 상승’ 요인(노란봉투법과 무관하지만 결과적으로 분양가 상방 압력)

• 자재비: 시멘트는 2021년 대비 약 40% 내외↑, 톤당 11.2만원 수준 유지·인상 논의가 반복. 레미콘도 인상 기조. 한국건설산업연구원하나증권CEO Score Daily

• 노무비: 2025년 상반기 시중/공사 노임단가 인상. kosca.or.kr

• 안전규제/제재 강화: 중대사고 시 영업정지·매출 3% 과징금 등 강력 제재 법안/정책 논의로 안전관리 비용·공기 지연 리스크 확대(아직 ‘입법/집행 수준’은 사안마다 다름). 동아일보조선일보

• 제로에너지(ZEB) 의무화 확대: 민간 공동주택까지 ZEB(5등급) 설계/인증 의무화가 확산→ 가구당 추가비용(정부 추정 ~130만원, 업계 추정 ~293만원 등) 논의. 단기적으로 공사비 상방 요인. 한국경제조선일보산군

C. 공급 파이프라인(입주물량) 축소 리스크

• 서울·수도권 입주 예정물량 감소 신호가 여러 통계에서 확인. 내년 서울 ~2.9만 가구 수준으로 올해 대비 축소, 이후 수도권/전국도 ’27~’28년 급감 전망치 다수. 공급파이프라인이 얇아지면 가격 방어력이 생김. 한국경제뉴시스대한경제

3) “분양가=오른다” 주장, 어디까지 근거 있나

• 단기(12~18개월):

  • 상기 자재·노무·안전·ZEB 요인이 계속 원가 상방 → 분양가에 전가 압력.

  • 입주물량 축소가 현실화되면 공급 측면 지지력.

  • 반면, 금리·대출규제·수요심리가 약하면 분양가 인상 전가가 제약될 수 있음.

• 데이터 스냅샷: 2025년 들어 서울 민간 아파트 분양가 YoY 강세(예: 5월 기준 약 +17% 보도)나 월별 등락 혼재. 장기론 우상향이나, 금융충격/경기후퇴 국면에서는 일시 조정도 있었음. 한국경제

• 결론적으로 노란봉투법 단독효과보다, 원가·안전·ZEB·공급파이프라인·금리의 합성효과가 분양가를 좌우할 가능성이 큼.

4) 자주 나오는 오해 정리

• “원청은 모든 하청과 교섭해야 한다” → 아님. 특정 근로조건에 관해 실질적·구체적 지배/결정이 가능한 범위에서만 사용자성 인정. 고용노동부정책브리핑

• “파업 만능주의법” → 불법행위 면책이 아니라, 정당한 노동활동에 대한 과도한 손배·가처분 제한이 골자. 불법은 여전히 제재 대상. 경향신문

• “외국기업 줄철수 확정” → 우려 표명은 사실이나, ECCK도 ‘철수는 최악의 가정’임을 시사. 실제 투자는 후속 가이드라인·시행령·사법 판단에 의해 달라질 소지. 한국무역협회코리아헤럴드

5) 향후 체크리스트(부동산 관점)

1. 시행령·가이드라인: ‘사용자성’ 판단기준, 교섭 절차 조정 장치(분쟁조정/노동위 역할)가 어떻게 설계되는지. 이것에 따라 현장 비용·지연 리스크의 크기가 달라짐. 고용노동부

2. 입주물량 업데이트: 2026~2028년 서울/수도권 입주통계(부동산원·R114 합동 발표) 분기 점검. 네이트 뉴스

3. 원가 사이클: 시멘트·레미콘·철근 가격, 노임단가, ZEB 세부기준. 공사비 지수와 표준시장단가 업데이트 체크. 하나증권kosca.or.kr

4. 안전규제 입법: ‘건설안전특별법’ 등 영업정지/과징금 상향 법안의 실제 처리속도. 동아일보

5. 자금시장/금리: 분양 전가력은 금리·대출여건·분양성에 좌우. (원가↑라도 수요가 받쳐주지 않으면 분양가 인상은 제한됨)

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