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    호스텔 용도변경 허가 조건과 내부 설계|2인실·3인실·다인실·공용 주방

    호스텔 용도변경 허가 조건과 내부 설계|2인실·3인실·다인실·공용 주방

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    호스텔로 바꿀 건물을 찾았다면, 방이 몇 개 들어가는지보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 이 주소에서 호스텔을 운영할 수 있는지, 기존 건물의 도로·창·계단 조건으로 허가와 안전 기준을 충족할 수 있는지입니다. 계약을 마친 뒤에 입지 제한이나 큰 보강 공사를 발견하면, 저렴해 보였던 건물이 오히려 가장 비싼 선택이 될 수 있습니다.

    건물의 가능성을 확인하고, 머무는 사람의 하루를 설계하는 순서

    글·공간 기획 | 치호건축사사무소

    기존 도시 건축물을 활용한 3층 호스텔 외관 구성 예시01. 호스텔 외관 구성 예시 — 거리에서 쉽게 찾는 입구와 공용공간의 관계

    호스텔 용도변경은 무엇부터 확인해야 할까요?

    검토의 출발점은 토지이용계획확인서, 건축물대장, 기존 도면입니다. 토지 자료에서는 용도지역과 지구단위계획 등 입지 조건을, 대장에서는 현재 용도·층별 면적·구조·위반사항을 확인합니다. 도면과 현장을 비교하면 무단 증축, 변경된 계단, 막힌 창, 실제 주차 상태처럼 서류만으로 알기 어려운 조건이 드러납니다.

    호스텔은 관광숙박업의 한 종류입니다. 주택이나 사무실에 침대를 놓는 것으로 영업 요건이 갖추어지지는 않습니다. 건축물 용도변경과 관광숙박업 사업계획 승인·등록을 함께 계획해야 하며, 관광사업 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 합니다. 주소의 허용 조건과 건물의 전환 가능성을 먼저 검토한 뒤 객실 수와 공사 범위를 정하는 것이 합리적입니다.

    관광진흥법 제15조 · 사업계획의 승인
    시행 2026.10.29 · 제1항·제3항 발췌

    제15조(사업계획의 승인)

    ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

    ③제1항과 제2항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인의 기준ㆍ절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    호스텔은 건축법에서 어떤 용도로 분류될까요?

    호스텔은 「건축법 시행령」 별표 1 제15호나목의 숙박시설 중 관광숙박시설에 해당합니다. 관광호텔·가족호텔 등도 같은 항목에 포함됩니다. 건축법에서 건물의 용도를 분류하는 기준과 관광진흥법에서 영업의 종류·등록 요건을 정하는 기준을 함께 살펴야 합니다.

    기존 주택이나 근린생활시설을 호스텔로 바꾸려면, 해당 위치에서 관광숙박시설이 허용되는지와 기존 용도에서의 용도변경 절차를 검토합니다. 객실 인테리어 계획에 앞서 주차·피난·소방 등 변경 후 용도에 필요한 조건을 확인하는 이유입니다.

    건축법 시행령 별표 1 · 숙박시설의 분류
    시행 2026.10.06 · 별표 1 제15호 발췌 (별표 개정 2025.10.01)

    15. 숙박시설

    가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설(「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 요건을 갖춘 시설을 말한다)

    나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄)

    다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

    라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 시설과 비슷한 것

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    에어비앤비로 운영하면 건축물 용도도 같을까요?

    에어비앤비는 숙소를 소개하고 예약을 연결하는 플랫폼이며, 건축법상의 용도 명칭은 아닙니다. 같은 플랫폼에 올라온 숙소라도 외국인관광 도시민박업, 농어촌민박사업, 호스텔업 등 실제 운영 업종에 따라 사용하는 건축물과 필요한 절차가 달라집니다.

    운영 업종에 따른 건축물 용도와 검토 사항
    운영 업종건축물 용도먼저 확인할 내용
    외국인관광 도시민박업주택
    단독·다가구주택, 아파트·연립·다세대주택
    운영자가 실제 거주하는 주택인지, 도시지역 등 입지와 등록 요건을 충족하는지 확인합니다. 외국인 관광객 대상이 원칙입니다.
    농어촌민박사업주택
    농어촌민박 요건을 갖춘 주택
    농어촌·준농어촌지역 여부와 거주·소유, 면적·시설 등 신고 요건을 확인합니다.
    호스텔업·관광호텔업숙박시설
    관광숙박시설
    관광숙박시설의 입지, 기존 용도에서의 변경 절차, 사업계획 승인과 관광사업 등록 기준을 검토합니다.
    일반숙박업·생활숙박업숙박시설
    일반숙박시설·생활숙박시설
    건축물의 해당 용도와 시설 기준, 공중위생관리법에 따른 숙박업 신고 요건을 검토합니다.

    외국인관광 도시민박업은 관광진흥법 시행령상 관광객 이용시설업으로 분류됩니다. 호스텔업과는 다른 업종이며, 요건을 갖춘 주택을 사용하는 제도입니다. 실제 거주하지 않는 빈집이나 아파트를 단기 숙박으로 제공하려는 계획은 도시민박의 거주 요건부터 확인해야 합니다. 내국인 이용은 법령상 예외나 별도 특례의 대상·범위에 해당하는지 따로 검토해야 합니다.

    농어촌민박도 관광호텔이나 호스텔과 동일하게 분류하지 않습니다. 농어촌정비법에 따른 주택 기반의 민박사업이며, 거주·소유 요건과 그 예외, 시설 기준을 확인해 신고 절차를 진행합니다. 따라서 에어비앤비에 올린다는 이유만으로 모든 주택을 숙박시설로 용도변경하는 것은 아니며, 플랫폼 등록만으로 적법한 영업 요건이 갖추어지는 것도 아닙니다.

    건물을 계약하기 전, 이 순서로 확인합니다.
    1. 건축물대장에서 현재 용도·층별 면적·위반사항을 확인합니다.
    2. 실제 운영할 업종을 정하고, 운영자 거주 여부·이용객 대상·운영 규모를 구체화합니다.
    3. 입지와 업종별 등록·신고 요건을 검토해, 주택으로 운영 가능한지 또는 숙박시설로 용도변경해야 하는지 판단합니다.
    4. 필요한 인허가와 시설 공사 범위를 정한 뒤 객실·공용공간의 설계를 진행합니다.
    관광진흥법 시행령 제2조 · 호스텔과 도시민박
    시행 2026.10.29 · 제1항제2호마목·제3호바목 발췌

    제2조(관광사업의 종류) 제1항제2호 · 호텔업의 종류

    마. 호스텔업: 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화ㆍ정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업

    제2조(관광사업의 종류) 제1항제3호 · 관광객 이용시설업의 종류

    바. 외국인관광 도시민박업: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역(「농어촌정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공(도시지역에서 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 도시재생활성화계획에 따라 같은 조 제9호에 따른 마을기업이 외국인 관광객에게 우선하여 숙식 등을 제공하면서, 외국인 관광객의 이용에 지장을 주지 아니하는 범위에서 해당 지역을 방문하는 내국인 관광객에게 그 지역의 특성화된 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 것을 포함한다)하는 업

    1) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목 또는 다목에 따른 단독주택 또는 다가구주택

    2) 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목, 나목 또는 다목에 따른 아파트, 연립주택 또는 다세대주택

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07
    농어촌정비법 제2조 · 농어촌민박사업
    시행 2026.09.11 · 제16호라목 발췌

    제2조(정의) 제16호라목

    라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    일반주거지역에서는 도로와 창이 왜 중요할까요?

    일반주거지역의 신규 호스텔 사업계획은 원칙적으로 대지가 폭 8m 이상의 도로에 4m 이상 접하는 조건을 검토합니다. 관할 지자체가 지정·고시한 지역에서 객실 20실 이하로 운영하는 호스텔에는 도로 폭 4m 기준이 적용될 수 있지만, 작은 호스텔이라는 이유만으로 전국에서 허용되는 예외는 아닙니다. 조례의 강화 기준과 실제 통행 조건도 확인해야 합니다.

    높이 조건도 함께 봅니다. 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등이 있는 벽면을 기준으로, 건축물 각 부분의 높이를 인접대지경계선까지 수평거리의 두 배 이내로 제한하는 규정이 있습니다. 검토 범위는 호스텔로 임차하는 층만이 아니라 관광숙박시설이 들어서는 건물 전체입니다. 도로·공원 등 공지가 사이에 있을 때의 경계 산정도 달라집니다.

    관광진흥법 시행령 제13조 · 도로·높이 기준
    시행 2026.10.29 · 제1항제3호 발췌

    제13조(사업계획 승인기준) 제1항제3호

    3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

    가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

    1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

    2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

    나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

    다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

    라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    따라서 창을 무조건 막는 방식보다, 인접 건물의 위치와 방위, 객실 채광·환기, 피난용 개구부를 함께 표시한 도면이 필요합니다. 창 하나의 변경이 입면 디자인뿐 아니라 객실 환경과 소방 계획까지 바꾸기 때문입니다.

    학교가 가깝거나 지구단위계획구역이면 무엇을 볼까요?

    교육환경보호구역은 실제 고시된 경계를 확인해야 합니다. 학교출입문으로부터 직선거리 50m까지는 절대보호구역, 학교경계 등으로부터 200m 범위 중 절대보호구역을 제외한 곳은 상대보호구역으로 구분합니다. 학교설립예정지는 절대보호구역의 거리 기준점도 다릅니다.

    교육환경보호법 제8조 · 보호구역의 범위
    시행 2026.06.03 · 제1항 발췌

    교육환경 보호에 관한 법률 제8조(교육환경보호구역의 설정 등)

    ① 교육감은 학교경계 또는 학교설립예정지 경계(이하 “학교경계등”이라 한다)로부터 직선거리 200미터의 범위 안의 지역을 다음 각 호의 구분에 따라 교육환경보호구역으로 설정ㆍ고시하여야 한다.

    1. 절대보호구역: 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터까지인 지역(학교설립예정지의 경우 학교경계로부터 직선거리 50미터까지인 지역)

    2. 상대보호구역: 학교경계등으로부터 직선거리로 200미터까지인 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    관광숙박업은 보호구역 내 금지시설 검토 대상이며, 상대보호구역에서는 법정 절차에 따른 심의로 허용 여부가 판단될 수 있습니다. 법령상 제외 대상도 있으므로 지도에서 거리를 재는 것만으로 결론을 내리지 않습니다. 지구단위계획구역이라면 해당 구역의 허용·불허 용도와 세부 지침까지 함께 대조합니다.

    교육환경보호법 제9조 · 숙박업 제한과 심의
    시행 2026.06.03 · 본문·단서 및 제27호 발췌

    교육환경 보호에 관한 법률 제9조(교육환경보호구역에서의 금지행위 등)

    누구든지 학생의 보건ㆍ위생, 안전, 학습과 교육환경 보호를 위하여 교육환경보호구역에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설을 하여서는 아니 된다. 다만, 상대보호구역에서는 제14호부터 제27호까지 및 제29호부터 제32호까지에 규정된 행위 및 시설 중 교육감이나 교육감이 위임한 자가 지역위원회의 심의를 거쳐 학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 아니한다고 인정하는 행위 및 시설은 제외한다.

    27. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업 및 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업(「국제회의산업 육성에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 국제회의시설에 부속된 숙박시설과 규모, 용도, 기간 및 학습과 학교보건위생에 대한 영향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 숙박업 또는 관광숙박업은 제외한다)

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    공용 라운지는 객실을 만들고 남은 자리에 두면 될까요?

    호스텔에는 여행자가 머무를 객실과 함께 화장실·샤워장·취사장 등의 편의시설, 문화·정보 교류시설을 계획합니다. 편의시설은 공동 이용 방식으로 구성할 수 있습니다. 운영에 필요한 공용공간을 처음부터 면적표에 포함해야 객실을 그려 놓고 나중에 다시 줄이는 일을 피할 수 있습니다.

    관광진흥법 시행령 별표 1 · 호스텔 등록기준
    시행 2026.10.29 · 제5조 본문 앞부분 및 별표 1 제2호마목 발췌

    제5조(등록기준)

    법 제4조제3항에 따른 관광사업의 등록기준은 별표 1과 같다.

    별표 1 · 관광사업의 등록기준 — 2. 호텔업 / 마. 호스텔업

    1) 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 객실을 갖추고 있을 것

    2) 이용자의 불편이 없도록 화장실, 샤워장, 취사장 등의 편의시설을 갖추고 있을 것. 다만, 이러한 편의시설은 공동으로 이용하게 할 수 있다.

    3) 외국인 및 내국인 관광객에게 서비스를 제공할 수 있는 문화·정보 교류시설을 갖추고 있을 것

    4) 대지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보하고 있을 것

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    공동 테이블과 안내 데스크 및 객실 복도를 연결한 호스텔 라운지 예시02. 라운지 구성 예시 — 머무는 자리와 이동하는 길을 함께 계획

    라운지는 잠깐 앉는 로비보다 넓은 역할을 갖습니다. 체크인을 기다리고, 지역 정보를 찾고, 다른 여행자와 대화하며, 노트북을 펼칠 수 있어야 합니다. 안내 데스크에서 출입을 살피되 객실 내부는 바로 노출되지 않도록 시선을 조절하고, 대화 소음이 침실로 전달되지 않도록 공용부와 객실 사이에 완충 구간을 두는 구성이 좋습니다.

    2인실은 어떤 이용 경험을 중심으로 설계할까요?

    싱글 침대 두 개와 개별 조명 및 수납을 갖춘 호스텔 2인실 예시03. 2인실 구성 예시 — 각자의 잠자리와 짐을 놓을 여유

    2인실은 두 사람이 같은 방에 머물면서도 서로의 생활을 방해하지 않는 것이 중요합니다. 트윈 침대 사이의 이동 공간, 각자 사용할 조명과 콘센트, 캐리어를 펼칠 자리부터 잡습니다. 침대를 놓고 남은 틈에 수납을 끼워 넣기보다 실제 짐을 펼친 상태에서 출입문과 욕실까지 이동할 수 있는지 확인합니다.

    작은 방에서는 마감재를 여러 종류로 나누기보다 벽과 천장을 밝게 정리하고, 손이 닿는 가구와 조명에 질감을 주는 편이 차분합니다. 창가를 수납장으로 막지 않고 앉거나 짐을 정리하는 자리로 활용하면 면적 이상의 개방감을 만들 수 있습니다.

    3인실은 침대 하나를 더 넣는 방식이면 충분할까요?

    침대 세 개와 중앙 통로 및 하부 짐 수납을 갖춘 호스텔 3인실 예시04. 3인실 구성 예시 — 세 사람의 동선과 수납을 함께 확보

    3인실은 가족이나 소규모 일행이 함께 머무는 방으로 계획할 수 있습니다. 침대 세 개가 들어가는지만 볼 것이 아니라 세 사람이 동시에 준비하는 아침을 떠올려야 합니다. 옷과 가방을 정리하는 위치, 거울 앞 대기, 문이 열리는 범위가 겹치면 이용 만족도가 떨어집니다.

    그림처럼 침대를 나누어 배치하는 방법도 있지만, 어느 방에서나 같은 구성이 맞는 것은 아닙니다. 기둥·창·욕실 위치를 기준으로 침대별 접근성과 청소 동선을 비교하고, 조명과 수납은 정원에 맞춰 각각 확보합니다. 인원 증가는 급탕과 환기, 욕실 이용량에도 반영합니다.

    다인실은 숙박 인원보다 무엇이 중요할까요?

    이층침대 세 조와 개인 조명 수납 및 통로를 갖춘 6인 도미토리 예시05. 6인 다인실 구성 예시 — 개인 영역과 공용 통로의 균형

    호스텔의 객실은 단독객실로만 한정되지 않으며, 일행이 아닌 이용자가 함께 숙박하는 공동객실도 포함된다는 법제처 해석이 있습니다. 다인실을 계획할 수 있다는 것과 침대를 원하는 만큼 배치할 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 정원에 맞는 피난·소방·위생·환기 조건을 함께 검토해야 합니다.

    법제처 해석 24-0692 · 공동객실 허용 여부
    회신 2024.11.19 · 회답 발췌

    회답

    호스텔업을 등록하려는 자가 「관광진흥법 시행령」 별표 1 제2호마목1)에 따라 갖추어야 하는 객실은 단독객실로 한정되지 않고, 공동객실도 포함됩니다.

    출처: 법제처 법령해석례 24-0692 · 확인일 2026.11.07

    다인실에서는 침대 한 칸이 작은 개인 공간으로 작동해야 합니다. 개별 조명과 콘센트, 물건을 놓을 선반, 잠금 수납을 갖추고 커튼을 닫아도 환기와 출입을 방해하지 않도록 계획합니다. 이층침대의 난간·사다리·상부 여유와 고정 상태를 검토하고, 창과 출입구를 가구로 가리지 않습니다. 침상 수를 늘릴수록 공용 샤워실과 화장실의 혼잡, 야간 소음 관리도 중요해집니다.

    호스텔 화장실과 샤워실은 어떻게 나누면 좋을까요?

    세면 공간과 개별 화장실 및 샤워 부스를 분리한 호스텔 공용 욕실 예시06. 공용 욕실 구성 예시 — 세면·화장실·샤워 동선을 구분

    공용 욕실은 여러 사람이 서로 다른 용도로 동시에 이용합니다. 세면대를 건식 구역에 두고 화장실과 샤워 부스를 독립시키면, 한 사람이 샤워하는 동안 다른 사람이 세면대를 이용하기 쉬워집니다. 출입구에서 내부가 바로 보이지 않도록 시선을 정리하고, 탈의·옷걸이·수건과 세면도구를 놓을 위치까지 설계합니다.

    재료 선택에서는 색상보다 물과 청소를 먼저 봅니다. 바닥의 미끄럼 저항, 방수층과 배수 구배, 문 하부의 물 넘침, 배수구 청소 접근성, 습기와 냄새를 배출할 환기가 중요합니다. 온수 사용이 몰리는 시간의 공급 능력도 확인해야 합니다. 공용 또는 객실별 욕실 구성, 성별 구분과 접근성은 이용자와 운영 방식에 맞춰 검토합니다.

    공용 주방을 넣으면 무엇까지 계획해야 할까요?

    조리대와 싱크대 및 공용 식탁을 구분한 호스텔 공동 주방 예시07. 공용 주방 구성 예시 — 조리·세척·식사·정리의 흐름

    공용 주방은 취사장 등의 편의시설을 공동으로 이용하도록 계획한 공간입니다. 작은 냉장고와 싱크대만 배치하기보다 식재료 보관 → 준비 → 조리 → 식사 → 세척 → 분리수거의 흐름이 이어지게 구성합니다. 칼과 뜨거운 용기를 사용하는 조리 구간과 사람들이 오가는 통로를 겹치지 않게 하고, 식탁을 사용 중일 때도 통로가 유지되는지 확인합니다.

    조리기구에 맞는 전기 용량, 배기와 급기, 급배수, 청소하기 쉬운 벽·상판, 이용자별 식품 보관 규칙을 함께 계획합니다. 공용 취사공간과 객실 내 취사, 운영자가 조리해 제공하거나 판매하는 음식 서비스는 같은 조건으로 보지 않습니다. 계획하는 영업 형태에 맞춰 관광·건축·위생 관련 절차를 확인합니다.

    호스텔 소방시설, 면적과 층수별로 무엇을 설치할까요?

    소방계획은 불을 처음 발견하는 감지기, 이용객에게 알리는 경보설비, 불을 제어하는 소화설비, 외부로 대피하는 피난설비를 하나의 흐름으로 설계하는 일입니다. 객실 문에서 복도·계단을 거쳐 지상으로 나가는 동선과 각 설비의 위치를 함께 계획해야 합니다.

    기준 확인: 2026.11.07 · 아래 내용은 건축물 용도가 숙박시설인 호스텔을 중심으로 정리했습니다. 주택을 사용하는 도시민박·농어촌민박은 해당 업종과 건축물의 기준을 별도로 적용합니다.

    1. 스프링클러는 숙박시설로 쓰는 면적을 합산합니다.

    객실 한 개의 면적이나 객실 면적만 더한 값으로 판단하지 않습니다. 각 층에서 숙박시설로 쓰는 부분을 도면에 표시하고 객실·복도·라운지 등 관련 공간과 공용부분의 산정 범위를 검토해 숙박시설 용도의 바닥면적 합계를 구합니다. 그 다음 건물 전체의 층수와 복합용도, 지하층·무창층 등 다른 설치 조건을 대조합니다.

    숙박시설 면적에 따른 스프링클러 검토의 출발점
    숙박시설 면적 합계현행 면적 기준함께 확인할 내용
    300㎡ 미만숙박시설의 면적만으로 간이스프링클러 대상이 되는 구간에는 해당하지 않습니다.6층 이상 등 다른 스프링클러 설치 조건을 확인합니다. 자동화재탐지설비·피난기구 등 다른 소방시설은 각각 판단합니다.시행령 별표 4 제1호마목6)·라목
    300㎡ 이상
    600㎡ 미만
    간이스프링클러설비 설치대상별도 스프링클러 설치 조건도 대조합니다. 상수도 압력·유량, 수원·펌프·배관 등 실제 설치 가능한 방식을 검토합니다.시행령 별표 4 제1호마목6)
    600㎡ 이상스프링클러설비 설치대상
    별표 4는 ‘모든 층’으로 규정
    기존 건물의 일부 용도변경이면 제15조에 따른 기준 적용 범위를 함께 판단해 공사 범위를 정합니다.시행령 별표 4 제1호라목5)바)·제15조
    면적 합산 예시

    2층 180㎡와 3층 180㎡를 숙박시설로 계획하면 합계는 360㎡로, 면적 기준상 간이스프링클러 검토 구간입니다. 2~4층을 각각 220㎡씩 사용하면 합계 660㎡로 스프링클러 검토 구간입니다. 두 예시 모두 다른 설치 조건과 기존 건물의 적용 특례를 추가로 대조합니다.

    6층 이상 건물은 층수 기준으로도 검토합니다. 별표 4 제1호라목1)은 원칙적으로 모든 층에 스프링클러를 설치하도록 하지만, 기존에 스프링클러가 없는 건물의 용도변경에는 같은 규정의 단서가 있습니다. 이 경우에도 숙박시설 600㎡ 이상 등 단서에서 다시 적용하도록 정한 조건은 따로 확인합니다. 따라서 ‘6층이니 무조건 전체 신설’ 또는 ‘기존 건물이니 면제’로 단정하지 않고, 허가 이력과 변경 범위를 도면에 표시해 적용 조항을 정리합니다.

    2. 객실과 공용공간에 필요한 기본 설비를 확인합니다.

    설비별 역할과 평면에 반영할 내용
    설비설치 기준과 설계 내용
    소화기연면적 33㎡ 이상인 특정소방대상물은 소화기구 설치대상입니다. 소형소화기는 각 부분에서 보행거리 20m 이내에 닿도록 배치하고, 층별 설치와 33㎡ 이상으로 구획된 거실의 추가 배치를 확인합니다. 수량은 면적뿐 아니라 제품의 능력단위와 부속용도를 함께 계산합니다.시행령 별표 4 제1호가목 · NFPC 101 제4조제1항
    자동화재탐지설비숙박시설은 모든 층이 설치대상입니다. 객실·복도·공용주방 등 공간의 용도와 천장 조건에 맞는 감지기, 수신기, 발신기·경보장치의 배치와 연동을 검토합니다. 면적이 작다는 이유로 단독경보형감지기만 설치하고 끝내지 않습니다.시행령 별표 4 제2호다목1)
    시각경보기자동화재탐지설비 설치대상인 숙박시설은 시각경보기 대상에도 해당합니다. 경보음을 듣기 어려운 이용자에게 화재를 알릴 수 있도록 화재안전기준에 따른 설치 장소와 시야를 확보합니다.시행령 별표 4 제2호라목2)
    유도등·유도표지출입구와 복도·계단에서 피난 방향이 이어지도록 계획합니다. 객실 문을 열었을 때 보이는 위치, 복도 모서리, 라운지 가구와 장식물의 가림 여부를 확인합니다. 설치 위치와 면제 범위는 해당 화재안전기준으로 검토합니다.시행령 별표 4 제3호다목1)
    피난기구숙박시설의 일반적인 지상층에서는 3~10층을 우선 검토합니다. 피난층·지상 1·2층·11층 이상 층 등 시행령의 제외 조건을 먼저 확인하고, 설치대상 층의 층별 기구와 객실별 추가 기구를 계획합니다. 계단 등 건축법상 피난시설도 함께 검토합니다.시행령 별표 4 제3호가목 · NFPC 301 제5조
    휴대용비상조명등원칙적으로 객실마다 1개 이상을 잘 보이는 곳에 배치합니다. 바닥에서 0.8~1.5m 높이, 사용 시 자동 점등, 20분 이상 사용할 수 있는 전원 등을 확인합니다. 복도 비상조명등 설치 등 NFPC 304 제5조제2항의 설치 제외 조건은 별도로 대조합니다.시행령 별표 4 제3호마목1) · NFPC 304 제4조·제5조
    NFPC 101 제4조 · 소화기 수량과 배치
    시행 2022.12.01 · 제4조제1항제2호 본문·다목 및 제4호 발췌

    소화기의 능력단위와 배치

    2. 특정소방대상물별 소화기구의 능력단위는 다음 각 목에 따른 바닥면적마다 1단위 이상으로 한다.

    다. 공동주택ㆍ근린생활시설ㆍ문화 및 집회시설 중 전시장ㆍ판매시설ㆍ운수시설ㆍ노유자시설ㆍ업무시설ㆍ숙박시설ㆍ공장ㆍ창고시설ㆍ항공기 및 자동차 관련 시설ㆍ방송통신시설 및 관광휴게시설: 100제곱미터

    4. 소화기는 다음 각 목의 기준에 따라 설치할 것

    가. 특정소방대상물의 각 층마다 설치하되, 각 층이 둘 이상의 거실로 구획된 경우에는 각 층마다 설치하는 것 외에 바닥면적이 33제곱미터 이상으로 구획된 각 거실에도 배치할 것

    나. 특정소방대상물의 각 부분으로부터 1개의 소화기까지의 보행거리가 소형소화기의 경우에는 20미터 이내, 대형소화기의 경우에는 30미터 이내가 되도록 배치할 것

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    3. 다인실의 완강기는 ‘방마다 2개’로 고정해서 계산하지 않습니다.

    설치대상 층에서는 층별 피난기구 외에 숙박시설의 객실마다 완강기 1개 또는 객실 수용인원 수 이상의 간이완강기를 추가하는 기준을 적용합니다. 예를 들어 6인실에 간이완강기를 선택한다면 객실 수용인원에 맞춰 6개 이상을 검토합니다. 완강기는 교대로 연속 사용할 수 있지만, 간이완강기는 연속 사용할 수 없는 기구라는 차이가 있습니다.

    수량을 맞추는 것만으로 끝나지 않습니다. 피난에 유효한 개구부는 가로 0.5m 이상·세로 1m 이상을 확인하고, 지지대는 기둥·보·바닥 등 견고한 구조에 고정합니다. 외벽 간판·차양·실외기와 로프가 충돌하지 않는지, 지상에 안전하게 내려설 공간이 있는지도 입면도와 단면도로 확인합니다. 이층침대나 수납장을 설치한 뒤에도 이용자가 기구와 창에 접근할 수 있어야 합니다.

    NFPC·NFTC 301 · 객실별 피난기구와 설치 위치
    두 기준 모두 시행 2026.03.01 · 관련 조항 발췌

    NFPC 301 제5조제2항제1호·제2호 — 층별·객실별 설치

    1. 층마다 설치하되, 특정소방대상물의 종류에 따라 그 층의 용도 및 바닥면적을 고려하여 한 개 이상 설치할 것

    2. 제1호에 따라 설치한 피난기구 외에 숙박시설(휴양콘도미니엄을 제외한다)의 경우에는 객실마다 하나의 완강기 또는 객실별 수용인원 수 이상의 간이완강기를 추가로 설치할 것

    NFTC 301 2.1.2.1 — 층별 개수

    2.1.2.1 층마다 설치하되, 숙박시설ㆍ노유자시설 및 의료시설로 사용되는 층에 있어서는 그 층의 바닥면적 500 ㎡마다, 위락시설ㆍ문화집회 및 운동시설ㆍ판매시설로 사용되는 층 또는 복합용도의 층(하나의 층이 영 별표 2 제1호 나목 내지 라목 또는 제4호 또는 제8호 내지 제18호 중 2 이상의 용도로 사용되는 층을 말한다)에 있어서는 그 층의 바닥면적 800 ㎡마다, 계단실형 아파트에 있어서는 각 세대마다, 그 밖의 용도의 층에 있어서는 그 층의 바닥면적 1,000 ㎡마다 1개 이상 설치할 것

    NFTC 301 2.1.3.1·2.1.3.3·2.1.3.5 — 창과 고정·하강 경로

    2.1.3.1 피난기구는 계단ㆍ피난구 기타 피난시설로부터 적당한 거리에 있는 안전한 구조로 된 피난 또는 소화 활동상 유효한 개구부(가로 0.5 m 이상 세로 1 m 이상인 것을 말한다. 이 경우 개구부 하단이 바닥에서 1.2 m 이상이면 발판 등을 설치하여야 하고, 밀폐된 창문은 쉽게 파괴할 수 있는 파괴장치를 비치해야 한다)에 고정하여 설치하거나 필요한 때에 신속하고 유효하게 설치할 수 있는 상태에 둘 것

    2.1.3.3 피난기구는 특정소방대상물의 기둥ㆍ바닥ㆍ보 등 기타 구조상 견고한 부분에 볼트조임ㆍ매립ㆍ용접 등의 방법으로 형식승인 받은 최대사용하중을 충분히 견딜 수 있도록 설치할 것

    2.1.3.5 완강기는 강하 시 로프가 건축물 또는 구조물 등과 접촉하여 손상되지 않도록 하고, 로프의 길이는 부착위치에서 지면 또는 기타 피난상 유효한 착지 면까지의 길이로 할 것

    설치대상 층은 시행령 별표 4 제3호가목으로 먼저 판단하고, 설치장소별 적응성·설치제외·감소·특례 및 적용 시점도 함께 확인합니다.

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07
    NFPC 304 · 객실 휴대용비상조명등과 설치 제외
    시행 2026.05.04 · 제4조제2항 및 제5조제2항 발췌

    제4조제2항 — 숙박시설 관련 설치기준

    ② 휴대용비상조명등은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

    1. 다음 각 목의 장소에 설치할 것

    가. 숙박시설 또는 다중이용업소에는 객실 또는 영업장안의 구획된 실마다 잘 보이는 곳(외부에 설치시 출입문 손잡이로부터 1미터 이내 부분)에 1개 이상 설치

    2. 설치높이는 바닥으로부터 0.8미터 이상 1.5미터 이하의 높이에 설치할 것

    3. 어둠 속에서 위치를 확인할 수 있도록 할 것

    4. 사용 시 자동으로 점등되는 구조일 것

    5. 외함은 난연성능이 있을 것

    6. 건전지를 사용하는 경우에는 방전방지조치를 하여야 하고, 충전식 배터리의 경우에는 상시 충전되도록 할 것

    7. 건전지 및 충전식 배터리의 용량은 20분 이상 유효하게 사용할 수 있는 것으로 할 것

    제5조제2항 — 휴대용비상조명등의 설치 제외

    ② 지상 1층 또는 피난층으로서 복도나 통로 또는 창문 등의 개구부를 통하여 피난이 용이한 경우와 숙박시설로서 복도에 비상조명등을 설치한 경우에는 휴대용비상조명등을 설치하지 않을 수 있다.

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    4. 큰 창이 있어도 무창층에 해당할 수 있습니다.

    무창층은 단순히 창문이 없는 층을 뜻하지 않습니다. 지상층에서 법정 요건을 모두 충족하는 개구부 면적의 합계가 그 층 바닥면적의 1/30 이하이면 무창층에 해당합니다. 지름 50cm의 원이 통과하는 크기, 바닥에서 창 하단까지 1.2m 이내의 높이, 도로나 차량 진입 가능한 빈터를 향하는 위치, 장애물과 개방·파괴 가능 여부를 함께 확인합니다.

    예를 들어 바닥면적 180㎡인 층은 요건에 맞는 개구부 합계가 6㎡ 이하이면 무창층입니다. 유리창이 넓어도 요건을 충족하지 못하는 부분은 면적에 넣을 수 없습니다. 이는 앞서 설명한 피난기구용 개구부 치수와 다른 판단이므로, 창호 일람표에 각각 구분해 검토하는 것이 좋습니다.

    소방시설법 시행령 제2조 · 무창층의 판단
    시행 2026.10.02 · 제1호 발췌

    제2조제1호 — 면적과 개구부의 다섯 가지 요건

    1. “무창층”(無窓層)이란 지상층 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 개구부(건축물에서 채광ㆍ환기ㆍ통풍 또는 출입 등을 위하여 만든 창ㆍ출입구, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)의 면적의 합계가 해당 층의 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 산정된 면적을 말한다. 이하 같다)의 30분의 1 이하가 되는 층을 말한다.

    가. 크기는 지름 50센티미터 이상의 원이 통과할 수 있을 것

    나. 해당 층의 바닥면으로부터 개구부 밑부분까지의 높이가 1.2미터 이내일 것

    다. 도로 또는 차량이 진입할 수 있는 빈터를 향할 것

    라. 화재 시 건축물로부터 쉽게 피난할 수 있도록 창살이나 그 밖의 장애물이 설치되지 않을 것

    마. 내부 또는 외부에서 쉽게 부수거나 열 수 있을 것

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    5. 규모와 설치 층에 따라 추가되는 설비도 있습니다.

    추가 소방시설을 확인하는 주요 조건
    설비주요 검토 조건
    옥내소화전숙박시설 등은 연면적 1,500㎡ 이상이거나, 지하층·무창층 또는 4층 이상인 층 중 바닥면적 300㎡ 이상인 층이 있는 경우 모든 층 설치 기준을 검토합니다. 기존 건물은 변경 범위와 설비 적용 특례를 함께 확인합니다.시행령 별표 4 제1호다목2)
    고정식 비상조명등지하층 포함 5층 이상이면서 연면적 3,000㎡ 이상이면 모든 층, 이에 해당하지 않아도 지하층·무창층 바닥면적이 450㎡ 이상이면 해당 층을 검토합니다. 객실의 휴대용비상조명등과 구분해 판단합니다.시행령 별표 4 제3호라목1)·2)
    비상방송설비연면적 3,500㎡ 이상, 11층 이상 또는 지하층 3개 층 이상 중 해당 조건이 있으면 모든 층 설치 기준을 검토합니다.시행령 별표 4 제2호바목
    제연설비지하층·무창층에 설치된 숙박시설 등은 해당 용도 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상이면 해당 부분을 검토합니다. 특별피난계단·승강장 등 다른 제연 대상 여부도 함께 확인합니다.시행령 별표 4 제5호가목3)·7)
    가스누설경보기가스시설이 설치된 숙박시설은 대상입니다. 공용주방을 계획할 때 연료 방식과 조리기구, 후드·덕트, 소화설비 및 가스설비를 함께 정리합니다.시행령 별표 4 제2호차목2)

    복합건축물, 주차장, 전기실 등은 그 시설에 해당하는 다른 기준도 추가로 검토합니다. 표는 주요 설비를 빠르게 확인하기 위한 것이며, 최종 설비 목록은 건물 전체의 용도·규모와 각 부분의 계획을 대조해 작성합니다.

    소방시설법 시행령 별표 4 · 숙박시설 관련 기준
    시행 2026.10.02 · 숙박시설 관련 주요 조항 발췌

    소화기구 · 제1호가목1)

    가. 화재안전기준에 따라 소화기구를 설치해야 하는 특정소방대상물은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 연면적 33㎡ 이상인 것. 다만, 노유자시설의 경우에는 투척용소화용구 등을 화재안전기준에 따라 산정된 소화기 수량의 2분의 1 이상으로 설치할 수 있다.

    옥내소화전설비 · 제1호다목2)

    2) 1)에 해당하지 않는 근린생활시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 노유자시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 항공기 및 자동차 관련 시설, 교정 및 군사시설 중 국방ㆍ군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 장례시설 또는 복합건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 모든 층

    가) 연면적 1천5백㎡ 이상인 것

    나) 지하층ㆍ무창층으로서 바닥면적이 300㎡ 이상인 층이 있는 것

    다) 4층 이상인 층 중에서 바닥면적이 300㎡ 이상인 층이 있는 것

    소화설비 · 제1호라목1) — 층수와 용도변경

    라. 스프링클러설비를 설치해야 하는 특정소방대상물(위험물 저장 및 처리 시설 중 가스시설 및 지하구는 제외한다)은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 층수가 6층 이상인 특정소방대상물의 경우에는 모든 층. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

    가) 주택 관련 법령에 따라 기존의 아파트등을 리모델링하는 경우로서 건축물의 연면적 및 층의 높이가 변경되지 않는 경우. 이 경우 해당 아파트등의 사용검사 당시의 소방시설의 설치에 관한 대통령령 또는 화재안전기준을 적용한다.

    나) 스프링클러설비가 없는 기존의 특정소방대상물을 용도변경하는 경우. 다만, 2)부터 6)까지 및 9)부터 12)까지의 규정에 해당하는 특정소방대상물로 용도변경하는 경우에는 해당 규정에 따라 스프링클러설비를 설치한다.

    소화설비 · 제1호라목5) — 숙박시설의 면적

    5) 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 사용되는 시설의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이상인 것은 모든 층

    가) 근린생활시설 중 조산원 및 산후조리원

    나) 의료시설 중 정신의료기관

    다) 의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 및 요양병원

    라) 노유자시설

    마) 숙박이 가능한 수련시설

    바) 숙박시설

    소화설비 · 제1호마목6) — 간이스프링클러설비

    마. 간이스프링클러설비를 설치해야 하는 특정소방대상물은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    6) 숙박시설로 사용되는 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상 600㎡ 미만인 시설

    경보설비 · 제2호다목1) — 자동화재탐지설비

    다. 자동화재탐지설비를 설치해야 하는 특정소방대상물은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 공동주택 중 아파트등ㆍ기숙사 및 숙박시설의 경우에는 모든 층

    경보설비 · 제2호라목2) — 시각경보기

    라. 시각경보기를 설치해야 하는 특정소방대상물은 다목에 따라 자동화재탐지설비를 설치해야 하는 특정소방대상물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    2) 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 창고시설 중 물류터미널, 발전시설 및 장례시설

    피난구조설비 · 제3호가목 — 피난기구

    가. 피난기구는 특정소방대상물의 모든 층에 화재안전기준에 적합한 것으로 설치해야 한다. 다만, 피난층, 지상 1층, 지상 2층(노유자시설 중 피난층이 아닌 지상 1층과 피난층이 아닌 지상 2층은 제외한다), 층수가 11층 이상인 층과 위험물 저장 및 처리 시설 중 가스시설, 터널 및 지하구의 경우에는 그렇지 않다.

    피난구조설비 · 제3호다목1) — 유도등·유도표지

    다. 유도등을 설치해야 하는 특정소방대상물은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 피난구유도등, 통로유도등 및 유도표지는 특정소방대상물에 설치한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

    가) 동물 및 식물 관련 시설 중 축사로서 가축을 직접 가두어 사육하는 부분

    나) 터널

    피난구조설비 · 제3호마목1) — 휴대용비상조명등

    마. 휴대용비상조명등을 설치해야 하는 특정소방대상물은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 숙박시설

    스프링클러설비 · 제1호라목2)·7)

    2) 기숙사(교육연구시설ㆍ수련시설 내에 있는 학생수용을 위한 것을 말한다) 또는 복합건축물로서 연면적 5천㎡ 이상인 경우에는 모든 층

    7) 특정소방대상물의 지하층ㆍ무창층(축사는 제외한다) 또는 층수가 4층 이상인 층으로서 바닥면적이 1천㎡ 이상인 층이 있는 경우에는 해당 층

    비상방송설비 · 제2호바목1)~3)

    바. 비상방송설비를 설치해야 하는 특정소방대상물(위험물 저장 및 처리 시설 중 가스시설, 사람이 거주하지 않거나 벽이 없는 축사 등 동물 및 식물 관련 시설, 터널 및 지하구는 제외한다)은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 연면적 3천5백㎡ 이상인 것은 모든 층

    2) 층수가 11층 이상인 것은 모든 층

    3) 지하층의 층수가 3층 이상인 것은 모든 층

    가스누설경보기 · 제2호차목 본문·2)

    차. 가스누설경보기를 설치해야 하는 특정소방대상물(가스시설이 설치된 경우만 해당한다)은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    2) 수련시설, 운동시설, 숙박시설, 공장, 창고시설 중 물류터미널, 장례시설

    비상조명등 · 제3호라목1)·2)

    라. 비상조명등을 설치해야 하는 특정소방대상물(창고시설 중 창고 및 하역장, 위험물 저장 및 처리 시설 중 가스시설 및 사람이 거주하지 않거나 벽이 없는 축사 등 동물 및 식물 관련 시설은 제외한다)은 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1) 지하층을 포함하는 층수가 5층 이상인 건축물로서 연면적 3천㎡ 이상인 경우에는 모든 층

    2) 1)에 해당하지 않는 특정소방대상물로서 그 지하층 또는 무창층의 바닥면적이 450㎡ 이상인 경우에는 해당 층

    제연설비 · 제5호가목3)

    3) 지하층이나 무창층에 설치된 근린생활시설, 판매시설, 운수시설, 숙박시설, 위락시설, 의료시설, 노유자시설 또는 창고시설(물류터미널로 한정한다)로서 해당 용도로 사용되는 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상인 경우 해당 부분

    복합건축물의 적용 · 비고 제1호

    1. 별표 2 제1호부터 제27호까지 중 어느 하나에 해당하는 시설(이하 이 호에서 “근린생활시설등”이라 한다)의 소방시설 설치기준이 복합건축물의 소방시설 설치기준보다 강화된 경우 복합건축물 안에 있는 해당 근린생활시설등에 대해서는 그 근린생활시설등의 소방시설 설치기준을 적용한다.

    숙박시설 관련 주요 조항의 발췌입니다. 설치대상과 범위를 판단할 때 다른 해당 조항, 별표 5의 설치면제 기준, 제15조의 증축·용도변경 특례 및 해당 개정규정의 적용례·경과조치를 함께 확인합니다.

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    6. 기존 건물은 소방동의와 실제 공사 범위를 먼저 정합니다.

    숙박시설은 시행령 제7조제1항제6호의 건축허가등 동의대상에 포함됩니다. 면적 400㎡ 미만이라는 이유만으로 소방동의 검토를 생략하지 않고, 같은 조 제2항의 제외 조건에 해당하는지도 함께 확인합니다.

    용도변경은 시행령 제15조제2항에 따라 원칙적으로 용도변경되는 부분에 용도변경 당시 기준을 적용합니다. 증축은 적용 원칙이 다르며, 기존 건물의 특례와 개별 설비의 적용례·경과조치도 확인해야 합니다. 설비 설치대상을 정하는 면적·층수와 실제 공사를 해야 하는 범위를 구분해 도면과 설비 목록에 표시하면, 임차인·건물주 사이의 공사 범위도 명확해집니다.

    소방시설법 시행령 제7조·제15조 · 소방동의와 용도변경
    시행 2026.10.02 · 제7조제1항제6호·제2항, 제15조제2항 발췌

    제7조제1항제6호 — 건축허가등의 동의대상

    6. 별표 2의 특정소방대상물 중 공동주택, 의원(입원실 또는 인공신장실이 있는 것으로 한정한다)ㆍ조산원ㆍ산후조리원, 숙박시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 발전시설 중 풍력발전소ㆍ전기저장시설, 지하구(地下溝)

    제7조제2항 — 동의대상 제외

    ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 특정소방대상물은 소방본부장 또는 소방서장의 건축허가등의 동의대상에서 제외한다.

    1. 별표 4에 따라 특정소방대상물에 설치되는 소화기구, 자동소화장치, 누전경보기, 단독경보형감지기, 가스누설경보기 및 피난구조설비(비상조명등은 제외한다)가 화재안전기준에 적합한 경우 해당 특정소방대상물

    2. 건축물의 증축 또는 용도변경으로 인하여 해당 특정소방대상물에 추가로 소방시설이 설치되지 않는 경우 해당 특정소방대상물

    3. 「소방시설공사업법 시행령」 제4조에 따른 소방시설공사의 착공신고 대상에 해당하지 않는 경우 해당 특정소방대상물

    제15조제2항 — 용도변경 시 기준 적용

    ② 법 제13조제3항에 따라 소방본부장 또는 소방서장은 특정소방대상물이 용도변경되는 경우에는 용도변경되는 부분에 대해서만 용도변경 당시의 소방시설의 설치에 관한 대통령령 또는 화재안전기준을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 특정소방대상물 전체에 대하여 용도변경 전에 해당 특정소방대상물에 적용되던 소방시설의 설치에 관한 대통령령 또는 화재안전기준을 적용한다.

    1. 특정소방대상물의 구조ㆍ설비가 화재연소 확대 요인이 적어지거나 피난 또는 화재진압활동이 쉬워지도록 변경되는 경우

    2. 용도변경으로 인하여 천장ㆍ바닥ㆍ벽 등에 고정되어 있는 가연성 물질의 양이 줄어드는 경우

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07
    소방시설법 제12조 · 소방시설 설치·관리
    현행 조문 확인 2026.11.07 · 제1항~제3항 발췌

    소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제12조(특정소방대상물에 설치하는 소방시설의 관리 등)

    ① 특정소방대상물의 관계인은 대통령령으로 정하는 소방시설을 화재안전기준에 따라 설치ㆍ관리하여야 한다. 이 경우 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 장애인등이 사용하는 소방시설(경보설비 및 피난구조설비를 말한다)은 대통령령으로 정하는 바에 따라 장애인등에 적합하게 설치ㆍ관리하여야 한다.

    ② 소방본부장이나 소방서장은 제1항에 따른 소방시설이 화재안전기준에 따라 설치ㆍ관리되고 있지 아니할 때에는 해당 특정소방대상물의 관계인에게 필요한 조치를 명할 수 있다.

    ③ 특정소방대상물의 관계인은 제1항에 따라 소방시설을 설치ㆍ관리하는 경우 화재 시 소방시설의 기능과 성능에 지장을 줄 수 있는 폐쇄(잠금을 포함한다. 이하 같다)ㆍ차단 등의 행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 소방시설의 점검ㆍ정비를 위하여 필요한 경우 폐쇄ㆍ차단은 할 수 있다.

    출처: 국가법령정보센터 · 확인일 2026.11.07

    7. 설계 도면과 현장조사에는 무엇을 담을까요?

    • 용도·면적표: 건물 전체 층수, 층별 용도와 면적, 숙박시설 합계, 지하층·무창층 여부, 기존과 변경 부분을 구분합니다.
    • 객실·피난 평면: 객실별 정원, 침대·가구 배치, 출입문에서 복도·계단·외부로 이어지는 동선, 피난기구와 유도등의 위치를 함께 표시합니다.
    • 창호·입면·단면: 창 크기와 하단 높이, 개폐 방식, 기구 고정부, 차양·실외기·간판, 하강 경로와 지상 착지 공간을 확인합니다.
    • 설비와 기존 자료: 감지기·수신기·경보장치, 배관·헤드, 기존 수원·펌프·전원, 소방 완공·점검 자료를 확인하고 재사용·보강·신설 범위를 구분합니다.
    • 건축·소방의 접점: 방화구획·방화문, 계단과 복도, 배관 관통부, 마감재·커튼, 공용주방과 가스설비를 함께 검토합니다.
    • 준공 후 운영: 경보 전달과 전원 전환 등 작동 확인, 피난기구 사용 안내, 피난 통로 관리, 소방안전관리·자체점검 대상과 일정을 정리합니다.
    소방 공사비는 소화기나 감지기의 개수만으로 정해지지 않습니다. 수원·펌프·배관을 놓을 공간, 천장 해체 범위, 기존 설비의 성능, 창과 피난 동선의 변경이 함께 영향을 줍니다. 건축 평면과 소방설비를 초기에 함께 검토하면 객실 수와 공사 범위를 보다 현실적으로 계획할 수 있습니다.

    기존 건물에서는 어떤 공사가 비용을 바꿀까요?

    기존 벽을 철거하거나 개구부를 넓히고, 욕실을 추가하며, 설비를 옮기는 과정에서 공사 범위가 달라집니다. 구조체의 종류와 상태, 철거할 벽의 역할, 바닥 하중과 배관 관통 위치를 조사해야 합니다. 조적 건물이라는 이유만으로 모두 같은 보강을 적용하거나, 오래된 건물이라는 이유만으로 기존 도면을 그대로 믿지는 않습니다.

    주차와 하수 처리도 계약 전에 확인할 항목입니다. 용도변경 전후의 주차 수요를 해당 지역의 조례와 함께 비교하고, 실제 이용할 수 있는 주차 구획인지 확인합니다. 정화조 또는 공공하수도 연결 상태, 이용 인원 변화에 따른 오수 발생량과 설비 용량도 살핍니다. 기존 도면과 현장에 차이가 있다면 그 차이를 정리하는 비용과 일정까지 사업계획에 반영합니다.

    견적은 평당 인테리어 단가보다 공사 항목의 범위를 먼저 맞춰야 비교할 수 있습니다. 현황 조사·설계·인허가, 철거·구조 보강, 소방·전기·기계 설비, 방수·창호·마감, 가구·집기, 검사와 개업 준비를 구분하면 필수 공사와 선택 가능한 디자인 비용이 보입니다. 건물 조건이 확인되기 전에는 특정 금액을 모든 호스텔의 표준 비용으로 제시하기 어렵습니다.

    계약 전에 치호건축사사무소와 무엇을 준비하면 될까요?

    대상 주소, 건축물대장, 가지고 있는 도면, 내·외부 사진을 준비하면 초기 검토가 빨라집니다. 여기에 사용하려는 층과 임대 범위, 희망 객실 수·정원, 2인실·3인실·다인실 비중, 운영 방식과 예산을 더하면 검토 목표가 구체화됩니다. 건물 소유자의 용도변경과 공사 협조 가능 여부도 초기에 확인하는 것이 좋습니다.

    치호건축사사무소는 입지와 기존 건물 조건을 검토하고, 객실·공용부·피난 동선을 담은 기본계획을 작성한 뒤 관계 부서 협의와 설비·구조 검토를 연결하는 방향으로 설계를 진행합니다. 사업계획 승인, 필요한 건축 절차와 공사, 등록 준비가 끊기지 않도록 단계별 업무를 정리합니다.

    사전검토 때 확인할 5가지

    • 해당 주소에서 호스텔이 가능한지와 별도 심의·협의 조건

    • 도로·창·높이·계단·피난 조건을 반영한 실제 객실 구성

    • 객실 정원에 맞춘 욕실·주방·라운지·관리공간

    • 구조·소방·급배수·전기·주차의 추가 공사 범위

    • 인허가 조건과 공사 범위를 반영한 총사업비·개업 일정

    좋은 호스텔은 침대 수를 최대한 늘린 건물이 아니라, 허가 조건 안에서 이용자의 잠자리와 운영자의 관리 동선이 함께 작동하는 공간입니다. 건물의 가능성이 궁금하다면 치호건축사사무소 건축 상담으로 자료를 보내주세요.

    함께 읽기: 호스텔 용도변경 비용과 기존 건물 검토 · 관광숙박업 사업계획서 작성

    법령 검토 기준: 2026.11.07. 개별 대지의 조례·고시와 기존 건물 조건은 별도로 대조합니다. 본문의 이미지는 공간 구성을 설명하는 예시입니다.

    분양공고
    2026년 부산울산 민간 신축 매입약정 2차 매입공고|접수일정·대상지역·매입목표

    2026년 부산울산 민간 신축 매입약정 2차 매입공고|접수일정·대상지역·매입목표

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    LH 매입임대 공고 소식
    LH 매입임대 종합 안내 · 원본 자료실 · 지구단위계획 자료

    자료 확인 2026.10.28 · 2026.10.23 공고된 부산울산지역본부 2차 매입공고 원문 기준입니다. 정정 여부는 신청 전 다시 확인하세요.

    LH가 2026년 10월 23일 부산울산지역본부 민간 신축 매입약정 방식 2차 매입공고를 냈습니다. 접수는 2026년 11월 24일(화)~25일(수), 방문접수로만 받습니다. 이 글은 공고문과 첨부자료 원문을 바탕으로 건축주·토지주가 먼저 확인해야 할 순서를 정리합니다.

    공고 핵심 요약

    구분내용
    공고일2026.10.23
    접수기간2026.11.24(화)~11.25(수), 09:30~11:00 · 13:30~16:00
    접수방법방문접수 · 부산광역시 동구 중앙대로 224 LH 부산울산지역본부 2층 마이홈센터
    매입대상주택10호 이상
    매입목표총 1,247호(일반284·청년456·기숙사형17·신혼Ⅰ352·신혼Ⅱ55·다자녀15·고령자68)

    설계도면 사전검토는 불가합니다. 서류는 공고일 이후 발급분만 접수되며, 구비서류가 미비하면 접수 자체가 불가하다고 공고문에 명시되어 있습니다.

    접수 일정과 접수 방법

    접수는 2026년 11월 24일(화)~25일(수) 이틀, 오전 09:30~11:00과 오후 13:30~16:00에만 방문접수로 진행됩니다. 장소는 부산광역시 동구 중앙대로 224, LH 부산울산지역본부 2층 마이홈센터입니다. 신청서류는 스테이플러·철·테이핑·제본을 금지하되 설계도면 A3 1부만 좌철제본해 제출합니다.

    매입약정의 전체 흐름은 매입공고 → 매입신청 접수 → 서류심사·탁상감정 → 매입약정 대상주택 선정심의 → 1차 감정평가·매입약정 체결 → 주택건설·약정이행점검 → 2차 감정평가·매매계약 순서입니다. 선정심의는 서류접수완료일로부터 6개월 내 처리가 원칙이며, 통과 후에는 도면협의(인허가신청 수준)를 거쳐 1차 감정평가와 매입약정으로 이어집니다.

    매입대상지역 — 어디까지 신청할 수 있나

    이번 2차 공고의 매입대상지역은 다음과 같습니다.

    지역대상 구·군
    부산중구·서구·동구·부산진구·동래구·남구·북구·해운대구·사하구·금정구·연제구·수영구·사상구 (13개구)
    울산중구·남구
    강서구·기장군·영도구 등은 이번 공고의 매입대상지역 목록에 없습니다. 물건 소재지가 위 15개 구·군에 들어가는지부터 확인하세요.

    매입목표 호수와 공급유형별 면적기준

    공급유형별로 전용면적 기준과 방 개수 조건이 다릅니다. 호수 하나를 늘리거나 줄이기 전에 어느 공급유형으로 신청할지부터 정해야 면적·방 수 기준을 맞출 수 있습니다.

    공급유형면적기준방 개수주택유형
    일반전용 20~85㎡-다가구, 공동주택(아파트·연립·다세대), 주거용오피스텔, 도시형생활주택
    다자녀전용 46~85㎡2개 이상-
    고령자전용 29~85㎡1개 이상(1.5개 우대)-
    청년(기숙사형)전용 19~60㎡1개 이상-
    신혼·신생아Ⅰ전용 36~85㎡2개 이상-
    신혼·신생아Ⅱ전용 36~85㎡2개 이상아파트·연립·주거용오피스텔·도시형생활주택(아파트형·단지형 연립 한정)

    다가구주택은 다른 주택유형과 혼합할 수 없고, 하나의 토지를 2개 이상으로 분할(예정)해 다가구로 접수할 수도 없습니다. 일반·고령자는 전용 50㎡ 미만을, 청년(기숙사형)은 전용 27~30㎡ 미만을, 신혼·신생아는 전용 50㎡ 이상을 추천 기준으로 제시합니다.

    입주유형, 어떻게 정할까

    공고문은 "한 건물에 서로 다른 입주 유형이 혼합된 계획은 가급적 지양하되, 지역여건 등에 따라 입주자 유형별 라이프스타일이 서로 충돌하지 않는 선에서 계획 가능"이라고만 정하고, 특정 대지에 어느 유형이 맞는지는 알려주지 않습니다. 설계 상담 전에 아래 순서로 먼저 좁혀두면 도면 방향을 잡기 쉽습니다.

    • 입지부터 본다. 역세권(GTX 포함 도시철도역 출구) 또는 대학교 교문 500m 이내면 청년형의 주차대수 완화(세대당 0.3대) 요건을 쓸 수 있어 좁은 대지에서 유리합니다. 종합병원·공원이 가까우면 고령자형의 생활편의성 점수가, 초중고가 밀집한 주거지면 다자녀·신혼형의 생활편의성 점수가 유리합니다. 서식2-1 생활편의성 제출자료가 바로 이 거리 조건을 증빙으로 요구합니다.
    • 대지 규모와 세대수 효율을 맞춘다. 청년(기숙사형, 19~60㎡)은 소형 위주라 같은 연면적에서 세대수를 더 뽑을 수 있고, 신혼·다자녀(36~85㎡·46~85㎡)는 방 2개 이상 요건 때문에 평면이 커지는 대신 세대당 매입단가가 높아지는 편입니다. 대지가 작다면 세대수 확보가 쉬운 유형을, 여유가 있다면 면적이 큰 유형을 검토합니다.
    • 주차·커뮤니티 의무 조건을 같이 본다. 50세대 이상 청년·신혼신생아 유형은 커뮤니티공간을 의무로 넣어야 해 전용면적 외 추가 면적이 필요합니다. 경비실은 50세대 이상, 관리사무소는 150세대 이상 공통 의무이므로 세대수 구간이 걸치는지도 함께 확인합니다.
    • 매입목표 호수의 여유를 참고한다. 이번 2차 공고의 목표 호수는 청년456·신혼Ⅰ352호로 비중이 크고, 고령자68·신혼Ⅱ55·다자녀15호는 상대적으로 작습니다. 목표 호수가 작은 유형은 경쟁이 더 치열할 수 있다는 정도의 참고일 뿐, 심의는 입지·설계품질·가격 적정성을 종합해 판단하므로 목표 호수만으로 유형을 정하지는 않습니다.
    • 혼합을 검토한다면 생애주기가 비슷한 유형끼리 묶는다. 신혼Ⅰ·Ⅱ처럼 생활 패턴이 비슷한 유형은 혼합 저항이 적지만, 고령자형과 청년형처럼 생활 시간대·소음 민감도가 크게 다른 유형을 한 건물에 섞으면 "라이프스타일 충돌" 사유로 불리하게 볼 수 있습니다.

    매입대상 요건 — 10호 이상, 토지소유권 또는 감정평가동의

    약정 신청 필지는 토지소유권을 확보했거나(토지매매계약 포함) 토지소유자의 감정평가의뢰동의서를 받은 경우에 한해 신청할 수 있습니다. 매입심의를 통과했더라도 도면협의 완료 시까지 감정평가동의 요건을 채우지 못하면 심의 결정의 효력이 통과 후 4개월 뒤 별도 통지 없이 상실됩니다.

    필지가 전부 사유지면 필지수 75% 이상 동의(소수점 올림, 면적 기준 과반 동의 별도 필요), 전부 국공유지면 감정평가동의 요건이 면제되지만 매각 가능 근거서류가 필요합니다. 사유지·국공유지가 섞여 있으면 사유지 기준만으로 75% 이상 동의를 적용합니다.

    매입 제외 대상, 미리 확인할 것

    공고문은 매입 제외 대상 20개 항목을 열거합니다. 그중 실무에서 자주 걸리는 항목만 먼저 짚습니다.

    • 재정비촉진지구·정비구역·공공주택지구·택지개발예정지구 등 개발이 예정된 지구·지역 내 주택(해제 절차가 진행 중이거나 현지개량방식 등 예외 있음)
    • 엘리베이터 미설치 주택(지상 3층·필로티 포함 이하는 예외, 고령자형은 설치 필수)
    • 지하(반지하 포함) 세대가 있는 주택
    • 진입도로 미확보 또는 사도인 주택(무상귀속·기부채납 조건부 신청 등 일부 예외)
    • 건축물 외벽·필로티 마감재료가 준불연·불연 성능을 만족하지 않는 주택
    • 기계식 주차 방식을 적용·설계한 주택(카리프트는 허용)
    • 높이 60m 초과 건축물 중 내진설계범주 “D”에 해당해 특수전단벽 등 조치가 필요한 건축물
    • 건축법상 고층건축물(30층 이상 또는 높이 120m 이상), 굴착깊이 20m 이상 지하안전평가 대상 건축물

    매도신청 접수 당시 매입제외 사유가 매입약정 체결 이후에 발견되어도 약정해제·위약금 사유가 됩니다. 토지 계약 전에 반드시 공고문 원본으로 전체 20개 항목을 대조하세요.

    설계·시공 가이드라인, 2026.09 개정판이 적용됩니다

    이번 공고는 2026년 9월 개정된 신축 매입임대주택 설계 가이드라인·시공 가이드라인을 적용합니다. 건축·구조·기계·전기정보통신·조경 분야로 나뉜 셀프 체크리스트를 공통, 계획/중간, 실시 단계로 구분해 제출하며, 시공 가이드라인은 공통·1~4단계로 나눠 322개 항목을 확인합니다.

    실무에서 특히 확인할 부분은 다음과 같습니다.

    • 구조안전·내진설계 확인서(건축구조기술사)를 1단계 약정이행점검 시 제출
    • 파일기초는 재하시험을 실시하고 1단계 점검결과 제출 시 결과를 함께 제출
    • 창호 주위 사춤불량·조적시공 미흡 등이 우려되면 3단계 점검 시 건축물 기밀성능시험을 요구할 수 있음
    • 주요 공사는 동영상을 촬영해 공사감리자·사업자 확인 후 3단계 점검 시 제출
    • 건축물 준공시점 초기안전점검(옹벽 포함)을 거쳐 안전점검 결과보고서를 제출

    단계별 약정이행점검은 50호 미만은 1~5단계 전부 공사 측 점검팀이 담당하고, 50~100호 미만은 2·3단계를 세분해서 점검하며, 100호 이상은 단계별 점검을 포함한 주요 공정별 월 1회 이상 점검을 받습니다.

    신청서류 — 서식1~13과 생활편의성 제출자료

    신청서류는 민간매입약정 체크리스트(서식1)부터 지역권 설정계약서(서식13)까지로 구성됩니다. 접수 시 필수로 확인하는 서식은 다음과 같습니다.

    • 서식1 민간매입약정 체크리스트 — 설계도면과 작성내용이 다르면 접수 자체가 불가
    • 서식2 건축예정·중인 주택 매입약정 신청서 — 블라인드 처리본과 비처리본을 함께 제출
    • 서식2-1 생활편의성 상세내역·현장사진 및 위치도 — 대중교통·주거여건·교육여건 평가에 쓰는 신규 서식
    • 서식6 감정평가 의뢰 동의서, 서식7·7-1·7-2 공사직원·가족여부 검증 관련 서류
    • 서식8 설계 가이드라인 매도인 셀프 체크리스트 — 반영/반영예정/해당없음을 빈칸 없이 작성 후 날인

    특히 서식2-1은 대중교통 접근성(1.5km 이내), 주거여건(3km 이내 상업·의료·공원·문화·공공시설), 교육여건(초중고 3km·대학교 2.5km 이내)을 직선거리로 정리하고 현장사진·위치도를 함께 제출해야 하는 신규 평가자료입니다. 공공데이터포털 조회 결과나 2년 이내 완공 예정 시설의 고시·공문을 증빙으로 첨부합니다.

    원본 자료 내려받기

    부산울산 2차 원본 9개와 전체 묶음 내려받기 →

    자주 묻는 질문

    10호 미만인데 신청할 수 있나요? 이번 2차 공고의 매입대상주택은 10호 이상입니다. 10호에 미달하면 세대수를 늘리거나 인접 필지를 함께 검토해야 합니다.

    생활편의성 서식2-1은 왜 중요한가요? 서류심사 평가항목에 생활편의성(대중교통·주거여건·교육여건)이 포함되어 있어, 작성하지 않거나 점수를 부여할 수 없는 경우 해당 평가는 0점으로 처리됩니다. 제출자료가 허위로 판명되면 서류심사·매입심의 이후라도 매입약정이 취소될 수 있습니다.

    부산울산 1차 공고와 무엇이 다른가요? 1차 공고는 이미 접수가 종료되었습니다. 2차 공고는 접수기간·매입목표·대상지역이 새로 공고된 조건이므로 1차 자료를 기준으로 신청을 준비하면 안 됩니다.

    확인한 공식 자료

    1. 2026 부산울산 민간 신축 매입약정 방식 2차 매입공고(2026.10.23) 및 붙임자료 원문
    2. LH 주택매입 공고 목록 · 정정 공고 및 접수 상태 확인

    이 글은 공고문·신청서식·설계시공 가이드라인 원문을 바탕으로 작성했습니다. 세부 조건과 정정 내역은 접수 전 원문으로 다시 확인하세요.

    법규
    직통계단 2개소 설치대상|용도·면적·지하층·계단 이격거리

    직통계단 2개소 설치대상|용도·면적·지하층·계단 이격거리

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    CHIHO · 피난·소방 실무 01 / 05 | 법령 확인 2026.10.27.

    계단 2개소 여부는 층수만으로 정하지 않습니다. 용도와 면적을 먼저 대조하고, 지하층의 별도 규정과 계단 사이의 분산 배치까지 확인합니다.

    01. 직통계단 2개소 설치대상

    피난층 외의 층에서 다음 중 하나에 해당하면 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치합니다. 피난층은 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층과 법령상 피난안전구역을 말합니다.

    용도·층 조건면적 기준조항
    문화·집회시설(전시장·동식물원 제외), 종교시설, 위락시설 중 주점영업, 장례시설그 층의 해당 용도 바닥면적 합계 ≥ 200㎡제34조제2항제1호
    제2종 근린생활시설 중 공연장·종교집회장그 층의 해당 용도 바닥면적 합계 각각 ≥ 300㎡같은 호
    아래에 열거한 용도로 쓰는 3층 이상의 층그 층의 해당 용도 거실 바닥면적 합계 ≥ 200㎡제2호
    공동주택(층당 4세대 이하 제외) 또는 오피스텔그 층의 해당 용도 거실 바닥면적 합계 ≥ 300㎡제3호
    제1~3호 용도로 쓰지 않는 3층 이상의 층그 층 거실 바닥면적 합계 ≥ 400㎡제4호
    지하층그 층 거실 바닥면적 합계 ≥ 200㎡제5호

    3층 이상·거실 200㎡ 기준을 적용하는 용도

    • 다중주택·다가구주택, 입원실이 있는 정신과의원
    • 제2종 근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(해당 용도 바닥면적 합계 300㎡ 이상인 경우)·학원·독서실
    • 판매시설, 여객용 운수시설, 의료시설(입원실 없는 치과병원 제외), 교육연구시설 중 학원
    • 아동 관련 시설·노인복지시설·국토교통부령으로 정하는 장애인 거주시설·장애인 의료재활시설
    • 유스호스텔 또는 숙박시설
    면적의 종류부터 구분합니다. “바닥면적”과 “거실의 바닥면적”은 같지 않습니다. 해당 호실의 임대면적 하나만 보지 말고, 조항에 따라 그 층의 해당 용도 또는 그 층 거실 전체를 합산합니다. 학원과 교습소 등은 실제 인허가상 용도도 대조합니다.

    근거 · 건축법 시행령 제34조제2항

    02. 지하층은 50㎡ 별도 기준도 확인

    지하층의 일반적인 200㎡ 기준만 보고 계단 1개소로 판단하면 누락이 생깁니다. 피난방화규칙 제25조제1항제1호의2는 다음 용도에 쓰는 지하층의 거실 바닥면적 합계가 50㎡ 이상이면 제8조제2항 기준에 맞는 직통계단 2개소 이상을 요구합니다.

    • 제2종 근린생활시설 중 공연장·단란주점·당구장·노래연습장
    • 문화 및 집회시설 중 예식장·공연장
    • 생활권수련시설·자연권수련시설, 숙박시설 중 여관·여인숙
    • 위락시설 중 단란주점·유흥주점, 다중이용업소법 시행령 제2조의 다중이용업

    또한 지하층 거실 바닥면적이 50㎡ 이상이면 원칙적으로 직통계단 외에 비상탈출구와 환기통이 필요합니다. 다만 제8조제2항 각 호에 적합한 직통계단이 2개소 이상이면 이 규정의 예외가 됩니다. 계단 2개소가 의무인 용도를 비상탈출구 하나로 대체하는 규정은 아닙니다.

    근거 · 피난방화규칙 제25조제1항제1호·제1호의2

    03. 계단이 2개 있어도 가까이 붙이면 안 되는 이유

    직통계단 2개소의 출입구 이격거리와 최대 대각선 거리
    가장 멀리 위치한 두 계단의 출입구를 기준으로 이격거리를 검토합니다. · 그림을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

    제8조제2항을 적용하는 경우, 가장 멀리 위치한 직통계단 2개소의 출입구 간 가장 가까운 직선거리가 건축물 평면 최대 대각선 거리의 1/2 이상이어야 합니다. 스프링클러 또는 그 밖의 비슷한 자동식 소화설비를 설치하면 1/3 이상 기준을 적용합니다.

    최대 대각선 D = 60m인 예필요 이격거리
    일반 기준60m × 1/2 = 30m 이상
    규정에 해당하는 자동식 소화설비 설치60m × 1/3 = 20m 이상

    계단 사이의 연결 복도가 건축물의 다른 부분과 방화구획되어 있으면 출입구 간 가장 가까운 보행거리로 봅니다. 각 직통계단 사이에는 각각 거실과 연결된 복도 등 통로가 있어야 합니다.

    근거 · 피난방화규칙 제8조제2항

    04. 기존 건물의 용도변경·대수선과 2019년 적용례

    강화된 계단 이격거리 규정은 2019년 11월 7일 이후 건축허가 신청(관련 심의 신청 포함) 또는 건축신고부터 적용한다는 부칙이 있습니다. 증축에 대한 건축허가는 건축면적을 늘리는 경우로 한정합니다.

    법제처 20-0688은 이 부칙에 따른 강화 기준을 해당 사안의 용도변경 허가에 적용하지 않는다고 해석했고, 24-0378은 해당 사안의 대수선허가에도 적용하지 않는다고 해석했습니다.

    이 해석의 대상은 제8조제2항의 강화된 계단 설치기준과 그 부칙입니다. 기존 건물이라는 이유만으로 직통계단의 필요 개수·보행거리·피난계단 구조까지 모두 면제되는 것은 아닙니다. 원래 허가일과 이후 건축행위의 종류를 구분해 적용합니다.

    근거 · 법제처 20-0688(2021.2.24.) · 용도변경

    근거 · 법제처 24-0378(2024.7.2.) · 대수선

    05. 평면도 검토 예시

    조건판단
    피난층 아닌 3층 학원, 해당 층 학원 거실 200㎡제34조제2항제2호의 200㎡ 이상에 해당 → 직통계단 2개소 이상
    지하층 노래연습장, 그 층 해당 거실 합계 70㎡200㎡ 미만이어도 제25조의 50㎡ 이상 별도 기준 확인 → 2개소 대상
    3층 일반 사무소, 제1~3호의 용도에 해당하지 않고 거실 합계 400㎡제34조제2항제4호 → 2개소 이상
    계단까지 거리가 20m이고 위 면적 기준에 해당보행거리를 충족해도 계단 개수 의무는 별도

    평면도에 용도별 거실면적, 각 계단 출입구, 연결 통로, 최대 대각선과 이격거리를 함께 표시하면 판단 근거를 확인하기 쉽습니다.

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    도시형생활주택과 사업계획승인 대상, 지구단위계획까지 확인하는 순서

    도시형생활주택과 사업계획승인 대상, 지구단위계획까지 확인하는 순서

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    LH 매입임대 실무 안내 04 / 10
    처음부터 이해하는 종합 안내 · 주제별 10편 · 원본 자료실

    자료 확인 2026.10.19 · 캡처와 첨부는 경남 2026년 2차 정정 자료입니다. 부산은 부산울산 공고의 해당 항목을 별도로 대조합니다.

    주택의 이름과 허가 절차를 먼저 나눠 보세요

    “도시형생활주택으로 하면 사업계획승인인가요?”라는 질문에는 주택 유형과 사업 규모를 나눠 답해야 합니다. 주택 유형은 무엇을 짓는가에 관한 구분이고, 사업계획승인은 그 사업을 어떤 절차로 심사받는가에 관한 구분입니다. LH에 파는지는 다시 별도의 매입사업 조건입니다. 하나가 맞는다고 다른 조건이 자동으로 해결되지는 않습니다.

    주택법상 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 다가구와 다세대는 이름이 비슷하지만 분류가 다릅니다. 다가구는 단독주택 계열, 다세대는 공동주택 계열이므로 허용용도와 주차 기준을 확인할 때 서로 바꿔 부르면 안 됩니다. 여러 가구가 산다는 사실만으로 공동주택이 되는 것은 아닙니다. 주택법 제2조와 시행령 제2조·제3조의 구분을 먼저 확인합니다.

    도시형생활주택은 원룸이라는 뜻이 아닙니다

    주택법의 도시형생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하면서 시행령에서 정한 주택을 말합니다. 2026년 9월 8일 시행 주택법 시행령 제10조는 도시지역에 짓는 아파트형 주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택을 구분합니다. 예전 자료에 쓰인 ‘원룸형’이라는 말만 보고 현재 유형과 주차조건을 정하면 맞지 않을 수 있습니다.

    아파트형은 세대별 욕실과 부엌을 갖추고 지하층에 세대를 두지 않는 등의 요건이 있습니다. 단지형 연립·다세대의 층수 완화도 건축위원회 심의 등 조건이 붙습니다. 유형 이름을 선택한다고 개별 지구단위계획의 금지용도나 높이 제한이 없어지는 것은 아닙니다. 단독주택용지에서 공동주택을 금지한다면 도시형생활주택이라는 이름만으로 다세대를 넣을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

    몇 호부터 사업계획승인을 받나?

    주택법 제15조가 승인 의무를 정하고, 구체적인 규모는 시행령 제27조에서 정합니다. 신축의 일반적인 출발점은 다음과 같습니다.

    구분원칙예외를 볼 때
    단독주택30호 이상공공사업으로 조성된 일단의 토지에 건설하는 특정 경우·한옥 등은 50호 기준
    공동주택30세대 이상일정 단지형 연립·다세대와 법정 주거환경개선사업 등은 50세대 기준
    일정 단지형 연립·다세대요건을 모두 갖추면 50세대 기준모든 세대 전용30㎡ 이상 + 진입도로 폭 조건 등을 확인

    단지형 연립·다세대의 진입도로는 6m 이상이 기본 요건입니다. 두 개 이상의 진입도로를 두는 경우에는 폭 합계 10m 이상, 폭4~6m 미만 도로의 법정 연결도로까지 통행거리 200m 이내 등 별도 요건을 함께 봅니다. 면적 조건 하나만 맞춰 50세대 기준이라고 할 수 없습니다.

    예를 들어 일반 공동주택 29세대와 30세대는 원칙상 승인 규모 판단이 달라집니다. 반면 위 예외 요건을 모두 갖춘 단지형 다세대라면 40세대라도 50세대 기준과 비교합니다. 이는 원칙을 이해하는 예이며, 주상복합의 법정 제외 사유나 같은 사업의 분할·합산, 다른 특별법 적용 여부는 따로 검토합니다. 같은 사업을 서류상 여러 구역으로 나눈 것만으로 규모를 줄여 판단하지 않습니다.

    주택건설사업자 등록 기준과 사업계획승인 규모도 서로 다른 규정입니다. “20호부터”라는 설명을 보았다면 어떤 조문의 어떤 의무를 설명하는지 먼저 확인하세요. 다가구 한 동의 가구수를 곧바로 단독주택 건설 호수와 같은 숫자로 대입하는 것도 피해야 합니다.

    건축허가와 사업계획승인은 어떤 관계인가?

    주택법상 사업계획승인 대상이면 해당 승인 절차를 검토하고, 대상이 아닌 사업은 건축법상 건축허가 또는 신고 요건을 따로 검토합니다. 사업계획승인에는 관계 법령의 인허가를 함께 협의해 처리하는 의제 제도가 있으므로 모든 사업이 두 절차를 각각 반복한다고 설명하는 것도 정확하지 않습니다. 구체적인 건축허가 근거는 건축법 제11조, 의제 관계는 주택법 제19조에서 확인합니다.

    주차를 줄이고 싶다는 이유만으로 사업 규모와 유형을 그대로 두고 승인 절차만 임의 선택하는 계획은 세우지 않습니다. 먼저 실제 사업 범위와 적용 근거를 정한 뒤 주차 규정을 읽습니다. LH의 최소 매입 호수는 매입신청 조건이므로 주택법상 승인 규모를 바꾸는 숫자가 아닙니다.

    지구단위계획은 어디에서 찾고 무엇을 내려받나?

    1. 토지이음에서 지번을 조회합니다. 토지이음의 토지이용계획에서 시·군·구와 지번을 확인하고 지구단위계획구역 지정 여부, 확인도면, 관련 고시를 찾습니다. 도로명주소만 알고 있다면 실제 사업 필지의 지번과 경계를 먼저 맞춥니다.

    2. 고시 제목·번호·날짜를 적습니다. 토지이음의 고시정보와 관할 지자체 고시공고에서 같은 지구명을 찾습니다. ‘결정’, ‘결정(변경)’, ‘실시계획 승인’, ‘지형도면’ 등 관련 제목을 함께 살피세요. 게시글의 등록일과 실제 고시일이 다를 수 있습니다. 토지이음 이용 안내에서 토지이용계획과 고시정보의 역할을 확인할 수 있습니다.

    3. 결정도·조서·시행지침을 묶어 봅니다. 결정도는 내 필지가 어느 블록과 용지에 속하는지 보여주고, 조서는 결정·변경 내용을 정리하며, 시행지침은 건물을 어떻게 지어야 하는지 설명합니다. 텍스트에서 R1 등을 찾았더라도 그 기호가 실제 내 필지의 기호인지 도면으로 확인해야 합니다.

    4. 변경고시를 날짜순으로 겹쳐 봅니다. 가장 최근 문서가 전체 내용을 다시 담은 통합본인지, 도로·학교·특정 블록만 바꾼 부분 변경인지 구분합니다. 일부 변경고시 한 장을 받아 전체 지침을 대체하는 것으로 읽으면 안 됩니다. 이전 본문에서 유지되는 조항과 새로 바뀐 조항을 함께 정리합니다.

    5. 자료가 빠졌다면 고시번호로 문의합니다. 첨부에 시행지침이나 결정도가 없다면 해당 고시의 도서 열람부서에 자료를 확인합니다. 문의할 때는 지번, 지구명, 블록, 고시번호, 확인하려는 조항을 함께 전달해야 정확한 답을 받기 쉽습니다.

    대지 검토표에는 일곱 가지를 남깁니다

    항목읽어야 할 질문
    허용용도다가구·다세대·근린생활시설 중 무엇이 허용되는가?
    층수·높이3층 제한인가, 높이(m) 제한도 함께 있는가?
    가구수·세대수필지별 최대 몇 가구이며 어떤 예외가 있는가?
    건폐율·용적률상한과 완화 조건을 각각 확인했는가?
    건축선·공지도로 쪽·옆·뒤쪽에서 비워야 할 부분은 어디인가?
    주차·차량출입호당 기준과 출입 제한구간은 무엇인가?
    일조·지붕·형태적용 방향과 별도의 외관 조건이 있는가?

    LH는 최소 8호를 요구하는 조건인데 대지 지침은 최대6가구라면, 좋은 평면을 그리는 것으로 해결할 수 있는 충돌이 아닙니다. 반대로 용적률이 남더라도 층수·주차·가구수 때문에 더 짓지 못할 수 있습니다. 이 검토를 토지 계약 전과 공고 변경 후에 반복해야 설계비와 시간을 헛쓰는 일을 줄일 수 있습니다. 치호 지구단위계획 자료 모음에서 원문과 변경이력을 찾아보고, 실제 적용은 해당 필지의 최신 도서로 확인하세요.

    확인한 공식 자료

    1. LH 청약플러스 · 2026년 부산울산 민간 신축매입약정 공고
      공고문 및 첨부 설계·시공 가이드라인, 단위세대 참고 평면. 해당 공고 접수는 종료되었습니다.
    2. LH 청약플러스 · 2026년 경남지역본부 2차 정정공고
      공고문·신청가능 지역, 신청서식·호별 면적표, 설계·시공 가이드라인 및 정정 붙임자료.
    3. LH 주택매입 공고 목록 · 다음 공고와 추가 정정사항 확인

    이미지는 해당 주제의 공간 검토 예시이며 특정 공고의 승인도면이나 준공사례를 뜻하지 않습니다. 실제 부지의 법령·지구단위계획·설계협의 결과를 적용해 도면을 확정합니다.

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    LH 매입임대란? 부산·경남 신축 매입약정 모집시기와 신청 준비

    LH 매입임대란? 부산·경남 신축 매입약정 모집시기와 신청 준비

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    LH 매입임대 실무 안내 01 / 10
    처음부터 이해하는 종합 안내 · 주제별 10편 · 원본 자료실

    자료 확인 2026.10.19 · 캡처와 첨부는 경남 2026년 2차 정정 자료입니다. 부산은 부산울산 공고의 해당 항목을 별도로 대조합니다.

    LH에 매도할 주택을 신축하려면 그 땅에 지을 수 있는 주택과 LH가 해당 공고에서 매입하려는 주택이 먼저 일치해야 합니다. 건축허가가 가능한 대지라도 신청 호수가 부족하거나, 매입 대상 지역·주택 유형·공급유형별 면적에 맞지 않으면 같은 방식으로 사업을 진행하기 어렵습니다.

    이 글은 부산·경남의 건설업자, 토지주, 민간사업자가 신축 매입약정과 설계 의뢰를 준비할 때 확인할 순서를 정리합니다. 민간 신축 매입약정은 준공 후 매입을 전제로 사전 약정을 맺는 방식이며, 신청·선정심의·도면 협의·약정·공사·준공 후 매매계약의 과정이 이어집니다. 모든 단계의 조건을 사업비와 일정에 반영해야 합니다.

    비교 자료는 부산울산 2026년 1차 공고와 경남 2026년 2차 정정공고입니다. 확인일은 2026년 10월 19일입니다. 부산울산 1차는 이미 접수가 종료된 비교 자료이므로 다음 신청에는 새 공고를 확인해야 합니다.

    LH 매입임대주택은 무엇이고, 건축주는 무엇을 하는가?

    LH가 주택을 사들인 뒤 공공임대주택으로 공급하는 방식이 매입임대입니다. 이 시리즈는 그 집에 입주하려는 사람의 청약 안내가 아니라, 토지와 주택을 준비해 LH에 매도하려는 토지주·건설업자를 위한 설명입니다. 입주자가 내는 보증금·월세와 건축주에게 지급되는 매입대금은 서로 다른 돈입니다.

    그중 민간 신축 매입약정은 건축 예정이거나 건축 중인 주택을 대상으로 미리 매입에 관한 약정을 맺고, 약정과 품질 조건에 맞게 준공한 뒤 LH가 매입하는 구조입니다. 민간사업자가 토지 확보, 설계, 인허가, 시공과 자금 조달을 준비합니다. LH가 매입을 검토한다는 말만으로 공사비 전액을 먼저 지급하거나 모든 사업의 매입을 보장하는 것은 아닙니다. LH의 신축매입 사업 설명에서도 사전 약정과 준공 후 매입을 구분합니다.

    이미 지어진 집을 파는 기축 매입과 신축 매입약정은 준비자료와 검토 순서가 다릅니다. 검색할 때는 ‘매입임대 입주자 모집’보다 ‘민간 신축 매입약정 주택매입 공고’를 찾는 것이 맞습니다. 같은 매입사업이라도 공고마다 공급대상, 매입 가능 주소, 주택 유형과 규모가 달라지므로 먼저 사업 이름을 정확히 확인하세요.

    언제 모집하나? 공고가 뜬 뒤 처음 준비하면 늦을 수 있습니다

    지역본부별로 공고 일정이 다르며 매년 같은 달에 반드시 모집한다고 정해 두고 준비하기는 어렵습니다. LH의 2026년 사전공고도 실제 접수는 각 지역본부의 별도 공고 일정에 따르도록 안내합니다. 연초 안내, 본 공고, 추가 모집과 정정공고를 구분해야 합니다.

    2026년 10월 19일 확인한 비교 자료에서 부산울산 1차 공고는 3월 31일 공고 후 4월 28~30일 접수였으며 현재 종료되었습니다. 경남 2차 정정공고는 8월 20일~12월 31일의 접수기간을 두고 있습니다. 이는 해당 공고의 일정이며 다음 해나 다른 사업의 일정을 뜻하지 않습니다. 접수 가능한 요일·시간·방식과 추가 정정은 원문에서 확인해야 합니다.

    준비를 나누면 이해하기 쉽습니다. 공고 전에는 후보 토지의 권리관계, 지구단위계획, 가능한 주택 유형·호수와 대략의 사업비를 검토합니다. 공고 직후에는 그 토지가 이번 모집지역에 들어가는지, 공급유형·면적·호수가 맞는지 대조합니다. 접수 전에는 도면과 면적표의 숫자를 맞추고 서명·날인·심의용 가림 자료를 점검합니다. 발급일 조건이 있는 증명서는 미리 모두 발급해 두기보다 공고 기준일에 맞춰 준비합니다.

    확인 경로는 LH청약플러스 → 청약 → 주택매도 → 주택매입공고입니다. 지역본부와 ‘민간신축 매입약정’을 확인하고 원 공고뿐 아니라 정정 첨부도 함께 저장하세요. ‘접수중’ 표시를 보더라도 대상 주소나 공급유형이 맞지 않으면 신청 가능하다고 판단할 수 없습니다.

    LH 신축 매입약정, 토지 계약 전에 무엇부터 확인할까?

    토지를 먼저 매입한 뒤 목표 호수에 맞추어 도면을 그리면, 지구단위계획이나 주차 조건 때문에 사업 구조를 바꿔야 할 수 있습니다. 상담 초기에는 다음 순서로 검토하는 것이 효율적입니다.

    1. 공고: 해당 주소가 신청 가능 지역인지, 접수기간과 모집 공급유형이 무엇인지 확인합니다.
    2. 토지와 권리: 토지 소유·매매계약·감정평가 동의 등 신청 요건, 진입도로, 점유·담보·제한사항을 확인합니다.
    3. 법적 건축 범위: 허용 용도, 건폐율·용적률, 층수, 세대수 제한, 건축선과 일조 조건을 검토합니다.
    4. 실제 배치: 주차와 차로, 보행 진입, 계단·승강기, 설비공간을 배치한 뒤 확보 가능한 주거면적을 계산합니다.
    5. 매입 기준: 최소 신청 호수와 공급유형별 전용면적·방 수가 동시에 충족되는지 대조합니다.

    예를 들어 지침상 최대 6세대인 대지에, 최소 8호 신청 조건을 적용하는 공고를 검토한다면 두 숫자가 충돌합니다. LH의 최소 신청 호수가 지구단위계획의 최대 세대수를 늘려주지는 않습니다. 연접필지 일괄 신청이 허용되는 공고도 있지만, 합병·건축·소유권·신청 단위를 각각 확인해야 합니다.

    부산과 경남은 최소 호수부터 다릅니다

    비교 항목부산울산 2026년 1차경남 2026년 2차 정정
    확인한 공고일2026.03.312026.08.20
    신청 호수20호 이상원칙 12호 이상 49호 이하. 지정 조건의 단독주택용지는 8호 이상. 청년(기숙사형)은 별도 100호 미만 조건
    8호 예외확인한 공고의 기본 기준은 20호 이상창원·김해·양산·진주의 지구단위계획구역 내 단독주택용지로서 가구수 제한이 있는 경우
    주택 유형공동주택·주거용 오피스텔·도시형생활주택 등 공고 표의 유형. 다가구주택은 해당 표에 포함되지 않음일반·고령자·청년·신혼Ⅰ 등에 다가구 포함. 신혼Ⅱ는 별도 유형 표 적용
    공급유형 혼합가급적 지양하되 지역 여건과 생활방식 충돌 등을 고려한 조건 명시한 건물에 서로 다른 공급유형 혼합 불가
    접수와 도면방문접수. A3 도면 1부 좌철제본방문접수, 우편 불가. A4 도면 1부 및 접수 후 안내받는 이메일로 PDF 제출. 심의용 도면 인적사항 가림 처리
    공고상 접수기간2026.04.28~04.30, 종료2026.08.20~12.31, 월~목 지정 시간. 신청 시 최신 상태 재확인

    표는 특정 공고를 비교한 것입니다. 부산 전역 또는 경남 전역에서 동일하게 신청할 수 있다는 의미가 아닙니다. 부산 공고의 대상 구와 경남 공고의 별첨 신청가능 지역을 주소 단위로 확인하세요. 부산울산 1차 공고의 대상 구 목록에는 부산 강서구·기장군·영도구가 포함되어 있지 않습니다. 이후 공고에 같은 제한이 유지되는지는 별도로 확인해야 합니다.

    근거: 부산울산 공고 1~4쪽, 경남 공고 인쇄면 3~6쪽 및 신청가능 지역 붙임. 각 공고의 주택유형 표와 예외 조건을 함께 읽어야 합니다.

    공급유형을 정해야 전용면적과 방 수를 정할 수 있습니다

    ‘원룸 여러 개’ 또는 ‘투룸 위주’만으로는 공급유형이 정해지지 않습니다. 입주 대상에 맞는 전용면적 구간, 실제 방 수, 주거약자 편의시설과 가전·가구 조건을 먼저 선택해야 합니다.

    공급유형 예시부산울산 1차경남 2차 정정
    일반전용 20㎡ 이상~85㎡ 이하40㎡ 이상~50㎡ 미만, 방 2개
    청년(기숙사형)19㎡ 이상~60㎡ 이하, 방 1개 이상25㎡ 이상~36㎡ 미만, 방 0.5~1.5개
    고령자29㎡ 이상~85㎡ 이하, 방 1개 이상(1.5개 우대)36㎡ 이상~50㎡ 미만, 방 0.5~2개
    신혼·신생아Ⅰ36㎡ 이상~85㎡ 이하, 방 2개 이상. 일부 별도 예외 명시40㎡ 이상~60㎡ 미만, 방 2개 이상. 입지에 따른 1.5개 예외 명시

    같은 공급유형 명칭이라도 면적 범위가 다릅니다. 경남 공고는 0.5개 방을 거실 또는 방으로 겸용하는 공간으로 설명합니다. 중개 현장에서 사용하는 원룸·투룸 명칭과 공고의 실제 방 수를 동일하게 처리하지 않는 것이 좋습니다. 면적은 서비스면적을 더한 실사용 면적과 법정 전용면적을 구분해 작성해야 합니다.

    근거: 부산울산 공고 4쪽, 경남 공고 인쇄면 5쪽. 위 표는 주요 유형의 비교이며 신혼Ⅱ·다자녀 등 전체 유형과 예외는 원문 확인 대상입니다.

    신청서류는 네 묶음으로 준비합니다

    실제 제출 목록은 해당 지역본부의 첨부 서식을 따라야 합니다. 준비 단계에서는 다음 네 묶음으로 나누면 누락과 중복을 줄일 수 있습니다.

    • 신청인 자료: 개인·법인 구분에 따른 신청서, 위임 및 동의 자료, 공고가 요구하는 증명서.
    • 토지와 권리 자료: 신청 필지 현황, 소유 또는 계약 관계, 토지소유자의 감정평가 동의, 도로 및 제한사항 자료.
    • 설계도서: 건축개요, 배치도, 각 층 평면도, 입면·단면, 주차계획, 단위세대 평면과 호별 면적표 등 제출 단계에 맞는 도면.
    • 기준 확인 자료: 설계 가이드라인 체크리스트, 공급유형별 면적·방 수 대조, 구조·화재 관련 제출계획과 해당 서식.

    경남 공고는 공고일 이후 발급 서류와 인적사항을 가린 심의용 도면을 요구합니다. 설계도서 원본, 심의용 파일, 접수용 인쇄본을 구분하고 도면의 날짜·호수·면적이 신청서와 일치하도록 관리해야 합니다. 서류가 있다는 사실뿐 아니라 어떤 버전을 제출했는지도 기록합니다.

    신청부터 매입까지, 도면과 자금 일정은 함께 움직입니다

    공고 확인과 신청 → 서류심사·탁상감정 → 선정심의 → 설계도면 협의 → 1차 감정평가와 통지 → 토지 확보·인허가·매입약정 → 공사와 단계별 점검 → 사용승인·2차 감정평가 → 매매계약·이전·잔금 및 입주지원 순서로 큰 흐름을 이해할 수 있습니다. 세부 선후관계와 기한은 공고·약정 조건을 따릅니다.

    처음 받은 예상 금액을 최종 매입대금으로 고정하면 자금계획이 흔들릴 수 있습니다. 공고의 감정평가 시점, 약정금 지급 조건, 신탁방식 여부, 최종 정산과 하자 보완 조건을 구분하세요. 토지비·설계비·공사비 외에도 인입공사, 안전진단, 시험·검사, 금융비용, 세금과 보완공사 비용을 함께 검토해야 합니다.

    특히 LH가 매입한 뒤 임대하는 사업과 건축주가 직접 보유·임대하는 사업은 수익 구조가 다릅니다. 매입약정 사업성은 월세 수입보다 매입대금, 총사업비, 자금 투입 기간과 지급 조건을 중심으로 검토해야 합니다.

    설계를 맡길 때 처음 전달하면 좋은 자료

    대지 주소와 면적, 토지이용계획, 지적도·측량자료, 적용할 공고, 목표 공급유형과 호수, 토지 확보 상태, 예상 예산·일정을 준비하면 초기 검토가 빨라집니다. 건축사는 이 자료를 바탕으로 토지에서 허용되는 규모와 공고의 신청 조건을 먼저 대조한 뒤 배치와 평면을 발전시킵니다.

    부산·경남 LH 신축 매입약정을 준비하고 있다면 치호건축사사무소 상담 준비 안내를 참고해 보유 자료부터 정리해 주세요. 설계 의뢰 범위에는 초기 사업 검토, 신청도서, 인허가, 실시설계, 도면 협의와 현장 변경 대응 중 무엇이 포함되는지 함께 적어두는 것이 좋습니다.

    자주 묻는 질문

    LH 매입임대는 무조건 8호부터 신청하나요?

    지역과 공고에 따라 다릅니다. 이 글에서 비교한 부산울산 공고는 20호 이상이며, 경남 공고의 8호는 가구수 제한이 있는 지정 단독주택용지에 대한 예외입니다.

    건축허가가 나오면 LH 매입도 가능한가요?

    건축허가는 법령상 건축 요건에 대한 절차입니다. LH 매입은 공고의 입지·수요·가격·주택유형·설계 및 품질 기준에 따른 별도 심사를 거칩니다.

    신청 전에 LH가 대지와 도면을 미리 검토해 주나요?

    확인한 경남 공고는 접수 전 사업지별 입지·도면 상담 불가를, 부산울산 공고는 설계도면 사전검토 불가를 안내합니다. 막연히 사전 승인을 전제하지 말고, 준비 서류와 공식 접수 절차를 기준으로 진행해야 합니다.

    원본 신청자료에서 실제로 확인할 부분

    경남 2026년 2차 정정 첨부자료 원문: 신청서류 목록
    원문 캡처 · 경남 2026년 2차 정정
    신청서식 1~14 · PDF 1쪽 · 인쇄 1쪽

    서식 번호는 제출 순서를 찾는 목차라고 생각하면 쉽습니다. 신청서, 권리관계·동의서, 면적표와 도면, 자체 체크리스트를 서로 연결하는 것이 목적입니다. 원본은 공고 이후 발급 서류, 누락 시 접수 제한, 심의용 비식별 처리 등을 별도로 안내합니다. 일반 제출본의 서명·인감까지 지우는 방식으로 처리하지 말고 심의용 사본을 구분해야 합니다.

    경남 2026년 2차 정정 첨부자료 원문: 신청 단계 설계도면과 체크리스트
    원문 캡처 · 경남 2026년 2차 정정
    신청서식 1~14 · PDF 1쪽 · 인쇄 2쪽 중 발췌

    특히 서식10은 단순 PDF 출력물이 아니라 별도 엑셀 작성과 전송을 요구합니다. 신청 단계 도면과 셀프 체크리스트가 함께 움직이도록 담당자와 파일명을 정해 두세요. 구체적인 작성 순서는 이 시리즈의 ‘신청서류’ 글에서 다시 풀어 설명합니다.

    이 글의 원본 첨부자료

    원본 9개와 전체 묶음 내려받기 →

    확인한 공식 자료

    1. LH 청약플러스 · 2026년 부산울산 민간 신축매입약정 공고
      공고문 및 첨부 설계·시공 가이드라인, 단위세대 참고 평면. 해당 공고 접수는 종료되었습니다.
    2. LH 청약플러스 · 2026년 경남지역본부 2차 정정공고
      공고문·신청가능 지역, 신청서식·호별 면적표, 설계·시공 가이드라인 및 정정 붙임자료.
    3. LH 주택매입 공고 목록 · 다음 공고와 추가 정정사항 확인

    이미지는 해당 주제의 공간 검토 예시이며 특정 공고의 승인도면이나 준공사례를 뜻하지 않습니다. 실제 부지의 법령·지구단위계획·설계협의 결과를 적용해 도면을 확정합니다.

    법규
    위반건축물 양성화, 2026년 신고 전에 확인할 대상·서류·비용

    위반건축물 양성화, 2026년 신고 전에 확인할 대상·서류·비용

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    “옥탑이나 증축한 부분을 이번에 정리할 수 있을까?” 위반건축물 양성화를 준비하는 건축주라면 신고 날짜보다 먼저 건물의 용도·규모·완공 시점과 위반 내용을 확인해야 합니다. 특별조치법은 일정 요건을 충족하는 주거용 건축물을 선별하는 제도이므로, 위반 면적이 작거나 오래된 건물이라는 이유만으로 대상이 되는 것은 아닙니다.

    2026년 10월 14일 기준, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 시행일은 2026년 12월 17일입니다. 시행령은 9월 30일 입법예고된 제정안을 기준으로 살펴볼 수 있습니다. 아래에서는 확정된 법률의 대상 요건과 아직 변경될 수 있는 시행령안의 신고·서류 기준을 구분합니다. 국가법령정보센터의 특별조치법, 국토교통부의 시행령 제정안 입법예고에서 원문을 확인할 수 있습니다.

    소규모 주거용 건물과 평면도·입면도를 함께 놓고 현재 현황을 살펴보는 건축 검토 장면

    기존 건물과 설계도서를 함께 살펴보는 검토 개념도.

    내 건물은 양성화 대상에 포함될까?

    특별조치법 제2조·제3조에서는 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공되었고 연면적의 50% 이상이 주거용인 특정건축물을 대상으로 정합니다. 규모는 사용승인을 받지 못한 증축·대수선 부분을 포함해 확인해야 합니다.

    • 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하.
    • 단독주택: 다가구주택을 제외하고 연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하의 범위는 해당 지방자치단체의 조례 확인이 필요합니다.
    • 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하.

    근린생활시설로 허가받아 사실상 주택으로 사용하는 건물도 위 규모에 해당하고, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용한 경우인지 확인해야 합니다. 모든 상가나 최근에 주거용으로 바꾼 건물이 같은 대상에 포함되는 것은 아닙니다.

    용도와 면적을 충족하더라도 도시·군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지 등 적용 제외 사유가 있는지 살펴봐야 합니다. 과거 특별조치법에 따른 사용승인 이력과 이후 소유권 변동 여부도 확인 항목입니다. 상세한 제외 범위와 예외는 특별조치법 제3조의 적용범위를 기준으로 판단합니다.

    건축물대장과 현재 건물이 얼마나 다른지부터 정리하세요

    첫 상담에서는 “몇 평을 늘렸다”는 설명보다 허가·사용승인 당시의 도면과 지금 건물의 차이를 보여주는 자료가 도움이 됩니다. 옥상 공간이 생겼는지, 주차장으로 승인받은 곳을 방으로 쓰는지, 용도나 가구 수가 달라졌는지 함께 정리하세요.

    동일한 주택의 기존 도면과 현재 현황을 나란히 비교해 옥상 공간과 내부 칸막이의 차이를 표시한 도해

    기존 도면과 현재 현황의 차이를 먼저 찾습니다. 표시된 차이만으로 위반 여부가 결정되지는 않습니다.

    • 건축물대장과 기존 도면: 승인된 용도·면적·층수와 현재 상태를 비교할 자료.
    • 현장 사진: 외관, 옥상, 계단, 주차 공간, 실제로 사용하는 각 층을 확인할 자료.
    • 변경 시점 자료: 공사 또는 사용 시작 시점을 확인할 수 있는 사진·계약서·기록 등. 어떤 자료가 인정되는지는 관할청에 확인합니다.
    • 시정명령과 부과·납부 내역: 통지된 위반 내용, 이행강제금, 체납 여부를 확인할 자료.
    • 토지와 공용부분 관련 자료: 토지 소유·사용 관계, 집합건물의 공용부분 변경 여부 등을 살펴볼 자료.

    이 목록은 상담 준비 자료입니다. 건축주가 모든 신고 도면과 현장조사서를 직접 작성하라는 의미는 아닙니다. 기존 도면이 없으면 먼저 보유 자료를 정리하고, 현황 조사와 도면 작성 범위를 건축사와 협의하면 됩니다.

    신고 서류는 도면, 현장조사서, 대지 권리 자료로 나뉩니다

    시행령안 제6조는 건축사가 작성하는 배치도·평면도·입면도·단면도와 현장조사서, 그리고 대지 범위와 소유·사용 권리를 증명하는 서류를 첨부하도록 정하고 있습니다. 허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 유형은 전체 건축물, 허가·신고 후 사용승인을 받지 못한 유형은 당시 도서와 다르게 시공한 부분을 기준으로 도서 작성 범위를 구분합니다. 자신의 위반 유형에 맞는 범위와 추가 자료를 확인해야 합니다. 시행령안 제6조와 첨부 서식에 담긴 내용이며, 최종 공포 시 다시 확인해야 합니다.

    면적이 작아도 도로·구조·소방 검토는 필요합니다

    도면에 위반 부분을 표시하는 것만으로 검토가 끝나지는 않습니다. 현장에서는 대지와 도로의 관계, 구조 상태, 피난 동선, 방화·소방 조건, 주차 현황 등을 함께 살펴야 합니다. 균열이나 누수가 있다면 사진과 발생 위치를 정리해 현장 조사 때 전달하는 것이 좋습니다.

    시행령안 제7조에는 너비 4m 이상 도로의 경계선에서 30m 안에 건축물 경계선의 전부 또는 일부가 포함되는 경우, 다른 시설물 등에 설치된 소화전에서 20m 안에 포함되는 경우, 건축이 허용되지 않는 공지에 접한 대지의 건축물 등 소방 관련 검토 기준이 제시되어 있습니다. 다만 관할 소방본부장 또는 소방서장과 협의해 소방에 지장이 없다고 인정하는 절차가 전제됩니다. 거리 조건에 들어간다는 이유만으로 적용이 확정되지는 않습니다. 시행령안 제7조의 소방 관련 기준을 확인하세요.

    또한 근린생활시설의 주택 사용이나 세대·가구·호수를 늘리는 대수선에는 별도의 피난·방화·소방 기준과 부설주차장 설치 또는 비용 납부 검토가 따릅니다. 관련 예외와 조례까지 확인해야 하므로, 주차장 설치의무가 일괄 면제된다고 가정해 계획을 세우지 마세요. 근거는 특별조치법 제6조·제7조입니다.

    이행강제금을 내면 바로 정리될까? 비용은 따로 확인하세요

    납부와 사용승인 요건 충족은 함께 확인해야 합니다. 특별조치법 제6조는 과태료·이행강제금 체납이 없는 것을 원칙으로 하되, 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있도록 합니다. 시행령안 제8조는 그 조건과 이행기한을 건축물대장에 명확히 기록하도록 정합니다. 조건부 사용승인은 납부 면제가 아닙니다. 특별조치법 제6조, 시행령안 제8조에서 확인할 수 있습니다.

    과태료는 법 제9조에 따라 이행강제금 5회분을 기준으로 부과 이력·추가 위반·기납부 금액 등을 반영하므로, 일률적인 금액을 예상하기 어렵습니다. 건축사 용역비와 별도로 기존 부과·납부 내역을 확인하세요. 특별조치법 제9조의 과태료 기준을 적용한 개별 산정이 필요합니다.

    상담 견적을 받을 때는 다음 비용이 포함되는지 구분해 요청하는 것이 좋습니다.

    • 현황 측정, 도면 작성과 신고 업무의 범위.
    • 구조·소방 등 추가 검토와 필요한 보완 공사.
    • 과태료, 기존 이행강제금 체납액과 해당하는 경우의 주차장 관련 비용.

    현장 조건과 보완 범위를 확인하기 전에는 총비용을 확정하기 어렵습니다. 처음부터 “양성화 전체 비용” 하나만 비교하기보다, 어떤 검토와 업무가 견적에 들어 있는지 확인하세요.

    상담과 신고 준비는 이 순서로 진행하면 됩니다

    현황 정리, 대상 확인, 현장 조사, 신고·심의, 사용승인 검토로 이어지는 다섯 단계의 준비 순서

    대상 요건과 현장 조건을 확인한 뒤 신고와 심의를 준비합니다.

    1. 현황 정리: 건축물대장, 기존 도면, 현장 사진, 변경 시점과 부과 내역을 모읍니다.
    2. 대상 확인: 용도·규모·완공 시점, 적용 제외 사유와 해당 지역 조례를 살펴봅니다.
    3. 현장 조사: 실제 면적과 용도, 대지 권리, 도로·구조·소방 조건을 확인하고 도면 작성·보완 범위를 정합니다.
    4. 신고·심의 준비: 확정된 시행령과 관할청 안내에 따라 서류를 준비합니다. 법 제6조에 따른 건축위원회 심의가 포함됩니다.
    5. 사용승인 검토: 요건 충족 여부와 납부 조건, 필요한 보완사항을 확인합니다.

    시행령안 제4조의 신고기간은 2026년 12월 17일부터 2028년 6월 16일까지입니다. 현재는 입법예고안에 적힌 기간이므로 실제 신고 전에는 최종 시행령과 관할청 접수 안내를 다시 확인하세요.

    치호건축사사무소에 상담을 요청할 때는 대지 주소, 건축물대장, 보유 도면과 현장 사진, 알고 있는 위반 내용을 함께 전달해 주세요. 대상에 해당하는지, 어떤 자료와 보완이 필요한지부터 확인하는 것이 준비의 출발점입니다.

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    신축 설계사무소 선정, 계약 전에 도면과 숫자로 확인할 5가지

    신축 설계사무소 선정, 계약 전에 도면과 숫자로 확인할 5가지

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    도면과 건축 모형을 놓고 주차와 공간 구성을 비교하는 설계 상담 개념 이미지

    신축 설계사무소 선정이 막막한 이유는 후보가 없어서만은 아닙니다. 소개받은 곳은 있는데, 설계비와 건물 사진 말고 무엇을 비교해야 할지 모르기 때문입니다. 계약 전에 확인할 것은 분명합니다. 내가 원하는 건물을 어떤 도면과 숫자로 설명해 주는가입니다.

    1. 설계와 시공을 함께 도와준다는데, 실제 담당자는 누구인가요?

    처음 상담한 회사가 설계부터 공사까지 연결해 준다고 하면 편하게 느껴집니다. 다만 연결해 준다는 설명만으로 각 업무의 담당 주체와 책임까지 확인되는 것은 아닙니다. 설계와 시공을 누가 맡는지 각각 물어야 합니다.

    건축법 제23조는 일정한 허가·신고 대상 건축물 등의 설계를 건축사가 수행하도록 정하고 있습니다. 상담에서는 실제로 설계를 담당할 건축사사무소와 시공을 담당할 회사를 확인하고, 각 업무의 범위와 비용을 구분해 설명받으세요.

    “전부 알아서 해드립니다”라는 답변을 들었다면 한 번 더 구체적으로 질문하면 됩니다. 도면 수정은 누구에게 요청하는지, 설계 조건이 공사 과정에서 달라지면 누구와 협의하는지까지 설명할 수 있어야 건축주도 자신의 요구를 정확한 담당자에게 전달할 수 있습니다.

    2. 이 땅에서 가능한 규모를 도면으로 설명해 주나요?

    다가구주택을 지을지, 다른 용도로 계획할지 마음을 정했더라도 상담의 출발점은 부지 자체입니다. 처음 떠올린 건물 한 가지를 바로 그리기보다, 이 땅에서 어떤 규모와 구성이 가능한지 먼저 설명을 들어보세요.

    건폐율과 용적률, 지상·지하 공간, 주차 계획이 도면에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 건축주에게 필요한 것은 법규 용어를 많이 듣는 일이 아니라, 그 조건 때문에 면적과 배치가 어떻게 달라지는지 이해하는 일입니다.

    최대로 지을 수 있는 면적이 곧 내가 선택할 면적은 아닙니다. 가능한 범위를 먼저 알고 나면, 원하는 공간과 주차, 사업 목적을 놓고 무엇을 남기고 조정할지 비교할 수 있습니다. “얼마나 크게 지을 수 있나요?” 다음에는 “그 규모로 계획하면 공간 구성이 어떻게 달라지나요?”를 물어보세요.

    3. 원하는 계획을 몇 가지 대안과 숫자로 비교할 수 있나요?

    머릿속에 있는 건물은 말로 설명할 때와 도면으로 볼 때 다르게 느껴질 수 있습니다. 좋아 보이는 배치라도 실제 주차와 출입 동선이 마음에 들지 않을 수 있고, 생각했던 공간이 도면에서는 예상보다 작게 보일 수도 있습니다.

    그래서 가능한 대안을 도면으로 놓고 비교하는 과정이 필요합니다. 각각의 안에서 면적, 공간 구성, 주차 계획이 어떻게 달라지는지 같은 항목으로 설명을 요청하세요. 수익을 목적으로 짓는다면 그 차이가 사업 검토 숫자에 어떻게 연결되는지도 함께 생각해야 합니다.

    건축주가 선택할 수 있도록 차이를 설명하는 도면이 중요합니다. 다만 대안 검토와 가설계의 범위·비용은 먼저 협의하세요. 상담 단계에서 어디까지 검토할 수 있는지, 계약 후 어떤 자료를 받을 수 있는지 분명하면 서로 다른 기대 때문에 생기는 혼란도 줄일 수 있습니다.

    4. 설계사무소 3~5곳을 만난다면 무엇을 똑같이 물어야 할까요?

    공인중개사나 지인의 소개, 인근에서 마음에 들었던 건물, 지역 건축사회의 회원 정보는 후보를 찾는 출발점이 됩니다. 후보를 찾았다면 홈페이지 사진만 보고 결정을 끝내지 말고, 몇 곳을 직접 만나 같은 요구를 설명해 보세요.

    포트폴리오에서는 외관 다음에 계획의 이유를 물어보는 것이 좋습니다. 그 부지에서 왜 그런 배치를 했는지, 주차와 면적을 어떻게 풀었는지, 건축주의 요구를 어떤 방식으로 반영했는지를 들어보면 사진에서 보이지 않던 설계 과정이 드러납니다.

    상담에서는 내 의견에 무조건 동의하는지보다 질문에 어떻게 답하는지를 보세요. 어려운 요구라면 이유를 설명하고 다른 방법을 제안하는지, 추가 확인이 필요하면 언제 답할 수 있는지 알려주는지가 중요합니다. 원하는 것을 이해하면서도 실현 가능성을 설명해 주는 사람과 일해야 다음 결정도 쉬워집니다.

    5. 건축주는 언제, 어떤 근거로 결정해야 하나요?

    설계를 맡겼다고 건축주의 역할이 끝나지는 않습니다. 몇 가지 안 가운데 무엇을 선택할지, 어떤 요구를 유지하고 조정할지는 결국 건축주가 결정해야 합니다. 결정이 계속 미뤄지면 다음 설계 단계도 기다리게 됩니다.

    그렇다고 이해하지 못한 상태에서 서둘러 선택할 필요는 없습니다. 안별 차이를 설명받고, 아직 확인되지 않은 조건이 무엇인지 묻고, 결정할 날짜를 정하세요. 그때까지 필요한 자료를 함께 정하면 막연한 고민을 실제 선택으로 바꿀 수 있습니다.

    첫 상담에 가져갈 다섯 가지 질문
    • 설계와 시공은 각각 누가 담당하고, 업무 범위는 어디까지인가요?
    • 이 부지에서 가능한 규모와 주차 계획을 도면으로 설명받을 수 있나요?
    • 몇 가지 대안을 어떤 항목으로 비교하고, 검토 범위와 비용은 어떻게 정하나요?
    • 내 요구를 적용하기 어렵다면 이유와 다른 방법을 설명해 주나요?
    • 어떤 자료를 받은 뒤 언제까지 무엇을 결정해야 하나요?

    첫 상담에는 어떤 자료를 준비하면 좋을까요?

    자료를 모두 갖추지 못했어도 상담은 시작할 수 있습니다. 알고 있는 정보와 아직 확인하지 못한 정보를 나누어 정리하세요. 부지 주소·지번, 알고 있는 대지면적, 원하는 건물의 용도, 대략적인 예산과 일정이 있으면 첫 대화를 훨씬 구체적으로 할 수 있습니다.

    • 부지와 현황: 주소·지번과 현장 사진. 이미 가진 지적도나 기존 건물 도면이 있다면 함께 준비합니다.
    • 원하는 공간: 직접 사용할지 임대할지, 필요한 방이나 작업 공간, 주차에 대한 요구를 적습니다.
    • 예산: 토지비를 포함한 총예산인지, 설계·감리비와 공사비를 포함하는지 구분합니다. 아직 모르면 상담에서 범위를 정합니다.
    • 일정과 우선순위: 희망 착공·입주 시점, 꼭 필요한 것과 조정 가능한 것을 나눕니다.
    • 참고 이미지: 좋아하는 공간 사진 몇 장에 ‘무엇이 좋은지’를 짧게 적습니다. 사진을 그대로 복제하기보다 빛·동선·재료의 취향을 전달하는 자료입니다.

    준비 과정이 막막하다면 치호 설계 문의에서 생각을 먼저 정리해 보세요. 공사 범위와 예산 항목은 공정 내역서 도구로 틀을 만들고, 수량과 비용은 검토하면서 조정할 수 있습니다.

    설계사무소를 고를 때 가져갈 기준은 하나입니다. 내가 원하는 것을 이해하고, 가능한 것과 어려운 것을 설명하며, 건축주가 근거를 갖고 결정하도록 돕는가. 그 답을 도면과 대화에서 확인하세요.

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    정부가 수도권에 주택 23만 호 이상을 추가 공급하고, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 대폭 확대하여 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

    청년층에는 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화하고, 조기 착공하는 주택사업에 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여한다.

    정부는 13일 관계부처합동으로 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

    김윤덕 국토교통부 장관 등이 13일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표하고 있다. 왼쪽부터 이형일 재정경제부 1차관, 김 장관, 이억원 금융위원장, 임기근 국무조정실장. (ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)

    ◆ 수도권에 23만 호+α 추가 공급…조기 착공 주택사업에 파격적 인센티브 

    정부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한 기존 공급계획(9.7 대책)의 실행력을 높이는 동시에 신규택지 10만 호를 포함해 수도권에 '23만 호+α'를 추가 공급하기로 했다.

    공급 속도 제고를 위해 공공택지 발표 후 37개월 내 최단기 착공 모델을 구축한다. 지난 1월 29일 발표한 대책 부지 중 과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획이며 조기 착공하는 주택사업에 대한 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여하여 공급 시차를 최소화한다.

    '재개발·재건축'은 2028년 이내 착공 시 임대주택 인수가격을 상항하고 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산을 2년 내 착공 시 2027년까지는 취득세 면제, 2028년부터는 75% 감면한다. 

    '매입임대'는 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면한다. '일반사업'의 경우 서울·경기에서 2027년 내 착공시 PF 대출이자를 1%p, 2028년 내 착공시 0.5%p 보조한다.

    또한 수도권 주택공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 회복을 위해 이주비 대출 LTV(주택 담보인정비율)는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정한다. 

    재개발조합 설립 동의율도 현행 75%에서 70%로 완화한다. 정비사업 활성화와 함께 다세대·다가구 등 일반주택 공급 확대를 위해 건축규제 완화, 세제 특례 부여를 추진한다.

    아울러 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형·수익공유형으로 공급하고 보편형 공공임대주택 유형 신설, 20년 이상 장기 운영 공공지원민간임대 모델 도입, 청년 보편형 전세임대 제도 신설 등을 통해 청년·신혼부부 등의 주거 사다리를 강화한다.

    경기도 과천시 경마장(렛츠런파크) 부지와 인근 아파트의 모습. 2026.8.13 (사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

    ◆ 부동산 PF에 47.8조+α…'청년 주거지원 3종 세트'로 핀셋형 지원강화

    이번 금융 종합대책은 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대와 함께 청년 등 실수요자 지원을 위한 핀셋형 지원강화를 위해 마련됐다.

    우선, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 현재 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원+α로 대폭 확대해 PF사업장의 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

    PF보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 집중 공급해 신속한 착공을 뒷받침하고 캠코 PF정상화펀드 3조 원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조 원 확대, 금융업권 자체펀드를 10조 원으로 확충한다. 

    공사중단 사업장엔 사업재개를 위한 대규모 자금을 투입하는 등 적극 지원한다.

    또한 정비사업 보증상품 신설, 이주비대출 LTV산정방식 합리화, 주거사업장 자기자본비율규제 도입 한시 유예 등 제도적 뒷받침도 병행한다.

    청년 등 실수요자에 대해서는 청년의 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화한다.

    아울러 주택공급 확대 및 청년·실수요자 지원 필요성 등 최근 상황 변화를 감안해 올해 가계부채 총량 증가율은 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리해 나갈 계획이다.

    김윤덕 국토교통부 장관은 "주거 안정을 위해서는 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 무엇보다 중요하다고 느꼈고, 그간 수차례 토론회와 대국민 의견 수렴 등을 통해 이번 대책을 마련했다"며 "주택공급 정상화를 위해 공공이 할 일은 더욱 신속히 추진하고, 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감히 지원한다는 원칙 아래 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 적기에 공급하기 위해 최선을 다하겠다"고 강조했다.

    이억원 금융위원장은 "이번 대책은 주택공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다"라며 "대책 발표로만 끝나지 않고, 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에 실질적 도움이 되는지를 끝까지 확인하고 미흡할 경우 조속히 보완해 나가겠다"고 강조했다.

    임기근 국무조정실장은 "이번 부동산 대책의 핵심은 공급이며, 신속하게 주택을 공급하고 시장의 신뢰를 회복하기 위한 관건은 대책의 실행에 있다"며 "이를 위해 대책이 속도감 있게 이행될 수 있도록 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동하겠다"고 말했다.

    자세한 내용은 주택 신속공급 방안 및 금융종합대책 첨부파일 참조.

    문의: 국토교통부 주택정책과(044-201-3325) 부동산제도기획과(3444) 주택공급정책과(4513) 공공택지기획과(4514) 공공택지관리과(4523) 주택정비정책과(3387), 금융위원회 금융정책과(02-2100-2833), 국무조정실 주택신속공급점검팀(02-2100-2296), 재정경제부 부동산시장과(044-215-2771) 재산세제과(4312) 조세개혁추진단 총괄기획팀(4361)

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    법규
    다세대·다가구 바닥면적 660→1,000㎡로…소규모 주택 규제 완화 본격화

    다세대·다가구 바닥면적 660→1,000㎡로…소규모 주택 규제 완화 본격화

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    다세대·다가구 바닥면적 660㎡ 벽, 왜 44년 만에 무너졌을까

    핵심 요약

    다세대·다가구주택의 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 입법예고됐습니다. 주민공동시설 용적률 제외, 일조권 규정 정비도 함께 담겼습니다.

    소규모 필지에 다세대·다가구주택을 계획해본 분이라면 한 번쯤 "여기서 한 층만 더, 면적만 조금만 더 나오면"이라는 아쉬움을 느껴보셨을 겁니다. 그 벽이 바로 바닥면적 660㎡, 층수 3개 층이라는 기준이었습니다. 국토교통부가 이 기준을 손보는 「건축법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.


    44년 만에 바뀌는 규모 기준

    개정안의 핵심은 「건축법 시행령」 별표1에 규정된 주택 규모 기준 조정입니다. 다가구주택은 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 각각 상향됩니다. 연립주택·다세대주택을 가르는 바닥면적 기준도 같은 폭으로 조정됩니다.

    구분 기존 개정
    다가구주택 층수 3개 층 이하 4개 층 이하
    다가구·다세대 바닥면적 660㎡ 이하 1,000㎡ 미만
    연립주택 경계(바닥면적) 660㎡ 초과 1,000㎡ 이상

    국토부는 개정 취지에 대해 "다세대·다가구주택의 바닥면적 기준과 다가구주택 층수 기준을 상향해 주택공급 활성화에 기여하기 위한 것"이라고 밝혔습니다. 지금까지는 소규모 필지에서 사업 규모 자체가 기준에 막혀 잘게 쪼개질 수밖에 없었는데, 이번 개정으로 일정 규모까지는 키워서 지을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

    대한건축사협회가 이재명정부 출범 이후 국정기획운영위원회 정책 건의, 국가건축정책위원장·국토부 장관 면담 등을 통해 지속적으로 요구해 온 '건축 양극화 해소를 위한 소규모 주택 중규모화'가 이번 개정으로 구체화됐습니다.


    주민공동시설·일조권 규정도 함께 정비

    규모 기준 완화와 함께 다세대주택 주민공동시설에 대한 규제도 개선됩니다. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받는 다세대주택은 주민공동시설을 용적률 산정용 연면적에서 제외할 수 있도록 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호다목이 신설됩니다. 공동주택에만 있던 면적 혜택이 다세대주택까지 넓어지는 것으로, 주민 편의시설을 확보하면서도 사업성은 지킬 수 있는 여지가 생긴 겁니다.

    일조권 확보를 위한 높이 제한 규정도 함께 정비됩니다. 지난 8월 11일 공포돼 오는 11월 12일 시행되는 개정 「건축법」이 일조권 관련 높이 제한을 법률에 직접 규정하도록 바뀌면서, 기존 시행령 제86조제1항의 높이 제한 규정은 삭제되고 적용 제외 대상만 상위법 위임 취지에 맞게 남습니다.

    시행 시점이 서로 다릅니다

    바닥면적·층수 기준 완화와 주민공동시설 관련 개정 규정은 공포한 날부터 즉시 시행되며, 이 시행 이후 건축허가·건축신고(변경 포함)를 신청하는 경우부터 적용됩니다. 반면 일조권 관련 개정 규정은 11월 12일부터 시행됩니다. 지금 인허가를 준비 중이라면 어느 규정이 언제부터 적용되는지 꼭 구분해서 확인해야 합니다.


    그런데 왜 "주차장도 손봐야 한다"는 이야기가 나올까

    바닥면적과 층수를 늘려주면 그걸로 끝일 것 같지만, 이야기가 달라집니다. 다가구주택과 공동주택은 전용면적 합계를 기준으로 주차대수를 산정하기 때문에, 바닥면적이 늘어나 세대수가 많아지면 그만큼 확보해야 하는 주차대수도 함께 늘어납니다. 규모 기준만 풀어주고 주차 기준을 그대로 두면, 좁은 필지에서는 오히려 주차장 때문에 사업성이 막히는 역설이 생길 수 있습니다.

    그래서 대한건축사협회는 후속 과제로 주차장 설치기준 합리화를 함께 건의했고, 국토부는 이를 검토 중입니다.

    아직 확정된 내용이 아닙니다

    • 바닥면적·층수 기준 완화는 입법예고된 개정안입니다. 확정 전까지는 참고용으로만 보셔야 합니다.
    • 주차대수 완화(전용 60㎡ 이하 0.7대→0.5대, 30㎡ 이하 0.5대→0.3대)는 협회가 국토부에 건의한 단계일 뿐, 아직 개정안으로 입법예고되지 않았습니다.
    • 소규모 부설주차장 연접주차 확대(8대 이하→12대 이하)도 마찬가지로 검토 단계입니다. "이제 주차장 기준도 풀렸다"고 단정하고 설계에 반영하면 안 됩니다.

    주택법 시행령 개정과 맞물리면 파급력이 더 커집니다

    이번 「건축법 시행령」 개정안은 앞서 입법예고된 「주택법 시행령」 개정안과 함께 봐야 진짜 효과가 보입니다. 국토부는 지난 6월 29일부터 8월 10일까지, 도시형생활주택으로 짓는 단지형 다세대주택의 층수를 현행 5개 층에서 6개 층까지 허용하는 「주택법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

    바닥면적 기준 완화와 도시형생활주택 층수 완화가 동시에 확정되면, 소규모 필지를 활용한 비아파트 공급의 사업구조 자체가 달라질 수 있다는 게 업계 시각입니다.

    소규모 주택 사업을 검토 중이라면 확인할 것

    1. 대상 필지가 다세대·다가구주택 기준(연립주택 경계 포함)에 걸리는지, 개정 기준으로 다시 계산해볼 것
    2. 바닥면적·층수 완화분이 실제 사업성 개선으로 이어지는지, 늘어나는 세대수 대비 주차대수를 현행 기준으로 먼저 확인할 것
    3. 건축허가·건축신고 신청 시점이 시행령 시행일(공포일) 이후인지 확인할 것
    4. 일조권 관련 인허가라면 11월 12일 전후로 적용 규정이 달라진다는 점을 감안해 일정을 짤 것
    5. 주차장 관련 완화안은 아직 건의 단계이므로, 확정 전까지는 현행 주차 기준으로 사업성을 검토할 것

    정리하면

    다세대·다가구주택 바닥면적 기준이 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다.
    다가구주택 층수 기준은 3개 층에서 4개 층으로 완화됩니다.
    규모 기준 완화는 공포 즉시 시행되지만, 일조권 규정은 11월 12일부터 시행됩니다.
    주차장 기준 완화는 아직 건의·검토 단계로, 확정된 내용이 아닙니다.

    소규모 필지 개발을 검토 중이라면 규모 기준 완화만 보고 판단하지 말고, 주차대수·시행일 등 실무 변수를 함께 짚어봐야 합니다. 구체적인 사업성 검토와 인허가 일정은 건축사와 함께 확인하시는 걸 권합니다.

    #건축법시행령 #다세대주택 #다가구주택 #바닥면적기준 #소규모주택 #주택공급 #일조권 #주차대수 #건축허가 #건축사협회

    법규
    위반건축물 양성화, 올 12월 17일 전면 시행

    위반건축물 양성화, 올 12월 17일 전면 시행

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    우리 집, 어쩌면 위반건축물일 수도 있습니다

    베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?

    이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.


    무슨 법이 통과됐나

    위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

    사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.


    누가 대상이 될까

    건축물 유형 적용 기준
    다세대주택 세대당 전용면적 85㎡ 이하 (증축·대수선 부분 포함)
    단독주택 (다가구 제외) 연면적 165㎡ 이하 (165~330㎡는 지자체 조례에 따름)
    다가구주택 연면적 660㎡ 이하
    근린생활시설 허가는 근생, 사실상 주택으로 사용 중인 경우

    내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까

    대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.

    • 베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
    • 옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
    • 옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
    • 1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
    • 1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
    • 무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우

    "신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유

    무조건 사용승인이 되는 것은 아닙니다

    • 서울에서 건축사사무소를 운영하는 A 건축사는 "신고단계부터 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서가 요구될 것"이라고 설명합니다.
    • 건축물의 현재 상태를 기반으로 용도변경, 대수선, 리모델링, 신축 가능성까지 검토가 이뤄져야 합니다.
    • 건축주 역시 무조건 사용승인이 이뤄지는 것이 아니라, 대지요건과 구조·방화·일조 같은 기본 안전 기준을 반드시 충족해야 한다는 점을 알고 있어야 합니다.
    • 그래서 신청 전 건축사와의 충분한 상담이 필요하다는 것이 A 건축사의 지적입니다.

    시간이 생각보다 빠듯합니다

    일정을 놓치면 구제받을 수 없습니다

    이 특별법은 영구적인 법이 아니라 한시적으로만 혜택을 주는 법입니다. 6월 16일 공포된 법률은 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일 시행되며, 시행일로부터 18개월간만 효력을 가집니다.

    그런데 시행일은 12월 17일이지만, 구체적인 내용을 담은 시행령과 양성화 가이드라인 마련, 시·군·구 조례 제정까지 필요해 본격적인 실무 시행은 내년으로 넘어갈 가능성이 큽니다. 양성화 신청 기간이 시행일로부터 1년 6개월로 한정된 만큼, 미리 건축사와 상담해 실무 준비를 시작하는 것이 중요합니다.


    위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유

    그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.

    핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.


    양성화 신청 전 확인할 것

    위반건축물 양성화 체크리스트

    1. 완공 시점 확인 — 2023년 12월 31일 이전에 완공된 건물인지 확인합니다.
    2. 면적 기준 확인 — 다세대 85㎡, 단독 165㎡, 다가구 660㎡ 등 유형별 기준에 해당하는지 확인합니다.
    3. 위반 유형 파악 — 베란다·옥상·옥탑층·필로티 등 어떤 유형의 위반인지 정리합니다.
    4. 안전 기준 충족 여부 — 대지요건, 구조·방화·일조 기준을 충족할 수 있는지 미리 검토합니다.
    5. 건축사 상담 — 설계도서·현장조사서 준비와 용도변경·대수선 가능성까지 건축사와 상담합니다.

    결론: 양성화는 기회이지만, 자동으로 되는 것은 아닙니다

    이번 특별법은 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인·매수인, 이행강제금에 시달려온 소유주에게 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 하지만 대한건축사협회 관계자의 말처럼, 이번 조치가 오히려 "언젠가는 양성화될 것"이라는 기대감으로 이어져서는 안 됩니다.

    핵심은 간단합니다.

    2023년 12월 31일 이전 완공, 면적 기준 충족이 먼저입니다.

    대지요건과 구조·방화·일조 기준을 충족해야 사용승인이 나옵니다.

    신청 기간은 시행일로부터 18개월, 생각보다 짧습니다.

    내 건물이 위반건축물에 해당할 수 있다고 생각된다면, 시행령과 가이드라인이 나오기 전이라도 건축사와 미리 상담해 준비해두는 것이 안전합니다.

    #위반건축물 #양성화특별법 #특정건축물정리법 #사용승인 #무단증축 #일조사선 #건축법 #건축사상담

    법규
    50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준

    50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준

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    50% 이상이 주거용, 불법건축물 양성화 후 양도세 폭탄? 다가구 옥탑·근생 먼저 확인할 세금 기준

    다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다

    불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.

    "양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"

    건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

    핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것

    ① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건  ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가  ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가  ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다


    근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다

    근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

    조건 기준
    면적 기준 건축물 연면적의 50% 이상이 주거용
    시점 기준 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용

    순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.


    다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요

    현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.

    건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.

    하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.

    건축법상 다가구여도 세법은 다르게 판단할 수 있습니다

    • 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 주거 사용 형태를 기준으로 판단합니다
    • 불법 옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 벗어나면, 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때 적용받을 수 있는 다가구주택 세법 특례가 인정되지 않을 가능성이 있습니다
    • 이 경우 1세대 1주택 비과세 여부와 주택 수 판단이 크게 달라질 수 있습니다
    • "건축물대장이 다가구니까 1주택 기준이겠지"는 위험한 가정입니다

    양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유

    불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.

    특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.

    세금 어떤 부분을 봐야 하나 다가구·근생 사례에서 생길 수 있는 문제
    취득세 건축·증축으로 사실상 취득했는지 불법 옥탑 증축 당시 취득세 신고 여부
    재산세 실제 사용 현황 근생이라도 실제 주거용이면 주택으로 판단될 가능성
    종합부동산세 주택 수·공시가격 합산·1세대 1주택 여부 1주택 특례와 기본공제 적용 여부 변화
    양도소득세 양도 당시 주택 수와 다가구 특례 적용 여부 1세대 1주택 비과세 또는 고가주택 계산 방식 변화

    취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다

    예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.

    취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.

    즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.

    • 무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
    • 당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
    • 증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
    • 양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가

    양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.

    재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다

    건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?

    재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.

    건축물대장: 근린생활시설

    실제 사용: 원룸으로 임대

    재산세 판단: 실제 주거 사용을 근거로 주택으로 판단될 가능성

    여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.

    보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다

    종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

    예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,

    1세대 1주택자에 해당하면: 기본공제 12억 원 적용

    1세대 1주택자가 아니라면: 기본공제 9억 원 적용

    이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.

    양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다

    이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.

    현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

    여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.

    구분 양도세 판단
    건축법상 적법한 다가구주택을 전체 매매 소득세법 시행령상 하나의 주택으로 보는 특례 검토 가능
    불법 주거 사용으로 건축법상 다가구 요건 미충족 다가구주택 특례 적용 여부에 문제 발생 → 1세대 1주택 비과세 판단 달라짐

    예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.

    반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.

    같은 건물인데 세금별 판단이 다릅니다

    취득세는 "필로티와 옥탑을 언제 실제로 증축했으며 그때 건축물 취득이 발생했는가"를 묻습니다.
    재산세는 "건축물대장에 무엇이라고 적혀 있느냐보다 실제로 주택으로 사용하고 있는가"를 봅니다.
    종합부동산세는 "주택으로 과세되는 재산이 무엇이고 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는가"를 판단합니다.
    양도소득세는 "양도 당시 이 건물이 건축법상 다가구주택에 해당하며, 전체를 하나의 주택으로 보는 특례를 받을 수 있는가"를 따집니다.


    필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다

    비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.

    양성화 신청 전에 반드시 따로 확인할 두 가지 질문

    "건축법상 양성화가 가능한가?"와 "양성화 후 세법상 몇 주택으로 판단되는가?"는 서로 다른 질문입니다.
    다가구 옥탑, 필로티 주거전용, 근생 주거전용 사례라면 두 질문의 답을 각각 확인한 뒤 결정하세요.


    양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요

    자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?

    그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

    "양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.


    옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요

    옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.

    "철거 후 2년이면 해결된다"는 기준은 법적으로 명확하지 않습니다

    • 철거 후 어느 시점부터 세법상 문제가 해소되는지에 대한 명확한 법 규정이 없습니다
    • 철거 시점과 매매 시점의 현행 세법, 실제 주택 수 판단 기준을 세무 전문가와 확인하세요
    • 세법은 바뀔 수 있고 건물마다 구조와 사용 현황이 달라 개별 판단이 필요합니다

    건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다

    양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

    업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.


    판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다

    불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.

    다가구 옥탑·근생 양성화 전 확인 순서

    1. 건축물대장과 허가도면상 현재 용도를 확인한다
    2. 건물 전체에서 주거용으로 사용하는 면적을 확인한다
    3. 근생·옥탑·필로티를 실제 언제부터 주거용으로 사용했는지 확인한다
    4. 불법 증축한 면적과 실제 공사 시기를 확인해 취득세 신고 관계를 점검한다
    5. 현재 근생·옥탑 등이 재산세에서 어떤 용도로 과세되고 있는지 확인한다
    6. 해당 건물을 포함한 보유주택과 공시가격을 확인해 종합부동산세 1세대 1주택 여부를 검토한다
    7. 옥탑·필로티까지 포함했을 때 건축법상 다가구주택 요건(주거층 3개 층 이하)을 계속 충족하는지 확인한다
    8. 전체 건물을 하나의 매매단위로 팔 때 소득세법 시행령 제155조제15항상 다가구주택 특례 적용이 가능한지 확인한다
    9. 매도 예정 시점을 기준으로 양도소득세를 사전에 계산한다
    10. 그 결과를 확인한 뒤 양성화·원상복구 중 어느 방향으로 갈지 결정한다

    양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요

    건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
    건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
    양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
    철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.

    건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.

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    법규
    호스텔 용도변경 허가 조건, 주차·소방을 통과해도 건축심의에서 막히는 이유

    호스텔 용도변경 허가 조건, 주차·소방을 통과해도 건축심의에서 막히는 이유

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    호스텔 사업 인허가 절차와 사전검토 방법, 건물 계약 전 놓치면 안 되는 기준

    다가구주택 호스텔 용도변경 핵심 가이드


    방이 많으면 호스텔로 바꾸기 쉽다는 생각이 왜 위험한가

    다가구주택을 호스텔로 전환하는 계획을 세울 때 방 개수를 먼저 보는 경우가 많습니다. 방이 여럿 있고 기본 설비가 갖춰져 있으니 신축보다 공사비가 적게 들 것이라는 계산입니다.

    하지만 실제로는 도로 폭, 건물 위치, 인접대지 방향 창문이라는 세 가지 기준에서 탈락하는 물건이 생각보다 훨씬 많습니다. 저렴하게 매입했다가 용도변경 자체가 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되면 처음 기대한 수익 구조 전체가 흔들립니다.

    호스텔 용도변경 통과 여부를 가르는 세 가지 기준 — ① 8m 이상 도로에 4m 이상 접도하는지 ② 인접대지경계선에서 1m 이상 이격되어 있는지 ③ 인접대지 방향 창문이 있다면 건물 높이가 거리의 2배를 넘지 않는지


    관광호텔보다 기준이 낮다는 말이 왜 나왔나

    숙박업은 원칙적으로 숙박시설에서만 영업할 수 있습니다. 서울의 경우 상업지역은 전체 면적의 4% 수준이지만, 관광숙박시설은 주거지역 일부를 포함해 70%가 넘는 지역에서 허용됩니다.

    호스텔이 주목받는 이유는 관광호텔보다 접도 기준이 완화돼 있고, 3년마다 받아야 하는 등급 심사도 없기 때문입니다.

    구분 도로 접도 조건 등급 심사
    관광호텔 12m 도로에 4m 이상 접도 3년마다 의무
    호스텔 8m 도로에 4m 이상 접도 없음

    12m 대신 8m 도로면 된다는 점에서 검토할 수 있는 물건의 범위가 넓어집니다. 하지만 여기서 오해가 시작됩니다. 8m 도로 조건은 허가의 출발점이지 결론이 아닙니다.

    상업지역이라면 계산이 달라집니다

    상업지역은 이미 일반 숙박시설이 허용되는 지역입니다. 굳이 관광숙박시설로 용도변경하는 이유부터 따져봐야 합니다.

    주거지역에 적용되는 도로연접 조건 논리를 그대로 가져오면 안 됩니다.


    도로를 통과해도 건물 위치에서 막히는 경우

    도로 조건을 넘었다고 끝이 아닙니다. 관광숙박시설은 건축한계선에서 3m 후퇴한 위치에 있어야 합니다. 단, 연면적 1,000㎡ 이하 소규모 건물은 이 기준이 적용되지 않으므로 건축물대장으로 연면적을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

    도로 방향이 아닌 옆 대지 방향은 또 다릅니다. 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1m를 이격해야 합니다. 일반 주택은 50cm 정도만 이격된 경우가 많습니다. 빌라나 다가구가 밀집한 지역에서는 이 기준 하나만으로도 상당수 물건이 걸러집니다.

    이격거리까지 통과한 물건도 창문 때문에 탈락하는 경우가 있습니다. 인접대지 방향에 개구부가 있으면 건물 높이에 제한이 생깁니다. 개구부가 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 수평거리보다 건물 높이가 2배를 초과할 수 없습니다. 옆 대지경계선과 벽면 사이 거리가 1.5m라면 건물 높이는 3m를 넘을 수 없다는 뜻입니다.

    물건을 빠르게 거르는 확인 순서

    ① 주거지역 여부 확인

    ② 8m 도로에 4m 이상 접도 여부 (토지이음 지적도 참고)

    ③ 건축물대장에서 연면적 확인 — 1,000㎡ 초과라면 건축한계선 3m 후퇴 여부 확인

    ④ 옆 대지경계선에서 1m 이상 이격 여부 확인

    ⑤ 인접대지 방향 창문 위치 확인


    세 가지를 통과한 뒤 확인해야 할 건축·소방 기준

    도로, 이격거리, 창문이라는 세 가지 관문을 통과했다면 그때부터 건축·소방 기준을 본격적으로 살펴야 합니다. 연면적 기준에 따라 소방 설비 요건이 달라지기 때문에 공사 전에 반드시 확인해야 합니다.

    번호 항목 확인 내용
    1 용도지역 확인 숙박시설 허용 지역인지 확인, 지구단위계획 추가 제한 검토
    2 건축물 용도 확인 근린생활시설 등에서 숙박시설로 용도변경 가능 여부 확인
    3 연면적 확인 건축·소방 기준이 연면적에 따라 달라지므로 면적 확인 필수
    4 스프링클러 기준 300㎡ 이상~600㎡ 미만: 간이스프링클러 / 600㎡ 이상: 스프링클러 설치 대상
    5 자동화재탐지설비 면적과 관계없이 숙박시설은 전 구역(객실·복도·창고) 설치 대상
    6 주차 기준 확인 서울 기준 시설면적 134㎡당 1대. 기존 주차장이 도면에 있어도 인정 여부 별도 확인 필요
    7 피난시설 확보 3층 이상은 피난계단·완강기 필수, 유도등·비상조명등 설치 기준 확인
    8 구조안전 검토 계단 변경·벽 철거·엘리베이터 설치 시 구조검토 필수
    9 인허가 절차 건축허가 → 소방 사전등록 → 사용승인 → 숙박업 영업신고 순서로 진행
    10 전문가 사전 검토 건축사·소방설계 전문가와 계약 전 사전 협의 — 허가 가능성·공사비 예측 가능

    300㎡ 이상이라면 소방 설비 비용이 공사비에 포함됩니다

    120평(약 397㎡) 규모라면 간이스프링클러 설치 대상입니다. 자동화재탐지설비는 연면적과 무관하게 전 구역에 설치해야 합니다.

    660㎡ 초과 시 스프링클러와 물탱크실 공간까지 확보해야 해 추가 공사비 1억 원 이상을 사업비에 반영해야 합니다.


    법규를 모두 충족해도 건축심의에서 막힐 수 있다

    가장 놓치기 쉬운 부분은 건축법상 허가권자의 판단과 건축위원회 심의입니다. 건축법 제11조에서는 숙박시설이 주변 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 판단되면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 규정합니다.

    세종시 사례에서는 상업지역에 위치하고 지구단위계획상 관광숙박시설이 허용됐으며 교육환경보호구역도 아니었습니다. 형식적인 입지 조건만 보면 사업이 가능해 보였지만, 인근 아파트와 학교·학원이 밀집해 있다는 이유로 건축심의에서 사실상 부적격 방향이 제시됐습니다.

    호스텔 허가 가능성은 건물만 보는 것이 아니라 건물 주변에서 누가 생활하고 있는지까지 봐야 합니다.

    교육환경보호구역 심의는 비용 문제가 아닌 사업 가능 여부의 문제

    금지된 지역에 세 차례 심의를 신청해 한 번만 통과한 사례가 있으며, 그마저도 1년 이상이 걸렸습니다. 공사비를 더 투입한다고 해결되지 않습니다. 계약 전에 위치부터 확인해야 합니다.


    호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다

    호스텔은 건축법, 관광진흥법, 공중위생관리법이라는 세 가지 법 체계가 함께 적용됩니다. 건축허가만 받으면 바로 운영할 수 있는 시설이 아닙니다.

    심의 대상이라면 허가 신청 전에 해체심의·건축심의·경관심의 같은 선행 절차를 먼저 거칩니다. 이후 건축허가 접수 단계에서 사업계획승인을 함께 진행하고, 공사 완료 후 사용승인 → 관광사업 등록 → 숙박업 신고 순서로 이어집니다.

    근린생활시설에서 숙박시설로 바꾸는 경우에는 일반적으로 허가 절차로 진행됩니다. 기존 구조부나 주요 마감 부분을 철거·변경한다면 대수선 여부도 함께 확인해야 합니다.

    계약 전에 종이에 적어야 할 네 가지

    ① 용도지역상 숙박시설 가능 여부

    ② 변경 후 필요한 주차대수

    ③ 인접대지 이격·창문·소방 동선

    ④ 계단폭과 엘리베이터 설치 과정에서 사라지는 면적


    싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간

    건물 가격은 계약할 때 한 번 지불하지만, 불편한 동선과 줄어든 객실은 운영하는 동안 계속 비용으로 남습니다. 저렴한 매물일수록 왜 싸게 나왔는지를 주차·이격거리·계단·창문·증축 가능성으로 나눠봐야 합니다.

    인허가를 받을 수 있다는 말과 수익이 나는 건물이라는 말은 같지 않습니다. 허가를 받기 위해 창문을 막고 복도를 늘리고 객실을 줄여야 한다면, 처음 계산한 매출은 더 이상 유효하지 않습니다.

    계약 전에는 외부 조건부터 건물 내부 순서로 확인하세요

    교육환경보호구역·용도지역·지구단위계획·도로 조건을 먼저 확인한 뒤, 건축물대장·현황도·주차·정화조·계단·창호·피난·소방시설을 검토해야 불가능한 건물을 초기에 걸러낼 수 있습니다.

    호스텔 건물을 고르는 기준은 '용도변경이 되는가'가 아니라 '용도변경을 마친 뒤에도 팔 수 있는 객실과 운영수익이 남는가'여야 합니다. 좋은 상권보다 법적 조건이 먼저입니다.

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    법규
    숙박업 합법 운영 4가지 루트 — 에어비앤비·게스트하우스·호스텔 법규 완전 정리

    숙박업 합법 운영 4가지 루트 — 에어비앤비·게스트하우스·호스텔 법규 완전 정리

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    숙박업 합법 운영 4가지 루트 — 에어비앤비·게스트하우스·호스텔 법규 완전 정리 - 법규 1

    숙박업 합법 운영 4가지 루트 — 에어비앤비·게스트하우스·호스텔 법규 완전 정리

    에어비앤비, 게스트하우스, 호스텔 창업을 생각하면 "방 예쁘게 꾸미고 예약 받으면 되지 않나"라는 생각부터 든다.

    에어비앤비, 게스트하우스, 호스텔 창업을 생각하면 "방 예쁘게 꾸미고 예약 받으면 되지 않나"라는 생각부터 든다. 현실은 다르다. 건축물 용도, 용도지역, 도로 조건, 소방 기준, 위생 기준, 관광과·보건소 협의까지 서로 다른 법령이 중첩되는 복잡한 인허가 구조다. 이 중 하나라도 놓치면 영업 자체가 불가능하거나 단속 대상이 된다.


    숙박업 합법 운영 4가지 루트

    숙박업은 하나의 법이 아니라 운영 방식과 건물 유형에 따라 완전히 다른 법적 루트로 나뉜다. 루트를 헷갈리거나 섞어 적용하면 곧바로 불법 영업이 된다.

    루트

    종류

    적용 법령

    주요 특징

    A

    관광숙박업 (호텔·호스텔·소형호텔)

    관광진흥법

    사업계획 승인 필요, 도로폭 기준 엄격, 관광진흥개발기금 융자 가능

    B

    일반숙박업·생활숙박업

    공중위생관리법

    보건소 신고, 위생 기준 중심, 진입 수월하나 정부 융자 없음

    C

    외국인관광 도시민박업

    관광진흥법

    외국인만 대상, 호스트 동거 의무, 조건 엄격

    D

    농어촌민박업

    농어촌정비법

    농어촌 거주자만 가능, 거주 요건 충족 필수


    외국인관광 도시민박업 — 에어비앤비의 법적 루트

    일반적으로 에어비앤비를 운영하려면 외국인관광 도시민박업으로 등록하는 것이 현실적인 방법이다. 그러나 조건이 매우 엄격하다.

    필수 요건

    • 대상: 외국인만 받을 수 있음 — 내국인 숙박은 원칙적으로 불법

    • 건물: 단독주택·다가구주택에서만 가능 (아파트, 오피스텔 불가)

    • 면적: 연면적 230㎡ 이하

    • 거주: 호스트(신청자)가 해당 주택에 반드시 실제 거주해야 함

    오피스텔에서 에어비앤비가 불가능한 이유

    오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당한다. 외국인관광 도시민박업 신청 자격이 주거용 건물(단독·다가구주택)로 제한되어 있으므로 오피스텔은 애초에 적용 대상이 아니다. 내국인을 받는 일반숙박업으로도 운영하려면 별도의 용도변경 절차가 필요하다.


    관광진흥법 vs 공중위생관리법 — 어떤 루트를 선택할 것인가

    구분

    관광진흥법 (관광숙박업)

    공중위생관리법 (일반·생활숙박업)

    시작 절차

    사업계획 승인 → 용도변경 → 관광과 협의

    보건소 영업 신고

    도로 기준

    호스텔·소형호텔: 도로 연접 8~12m 이상

    별도 도로폭 기준 없음

    자금 지원

    관광진흥개발기금 저금리 융자 가능

    해당 없음

    인허가 난이도

    높음

    상대적으로 낮음

    위생 기준

    관광과 협의 포함

    보건소 중심

    공중위생관리법이 진입 장벽이 낮아 보이지만, 기존 주거 건물에서 일부만 숙박업으로 쓰려면 적용 요건이 까다롭다.

    건물 일부를 숙박업으로 사용할 경우 조건 (3가지 중 하나 충족 필요)

    • 객실이 독립된 층에 집중되어 있거나

    • 객실 수가 30개 이상이거나

    • 숙박 부분이 건물 전체 연면적의 1/2 이상

    일반적인 다가구주택이나 소규모 건물에서 방 몇 개만 숙박업으로 신고하는 방식은 이 조건을 충족하기 어렵다.


    입지 조건 — 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

    상업지역이라고 해서 숙박시설 입지가 무조건 허용되는 것이 아니다.

    • 용도지역 확인: 숙박시설이 허용되는 용도지역인지 국토이용정보체계(LURIS) 또는 관할 구청에서 확인

    • 지구단위계획 확인: 지구단위계획구역으로 지정된 경우 숙박시설 입지가 별도로 제한될 수 있음

    • 도시계획조례 확인: 상업지역이라도 미관지구, 경관지구 규정에 따라 숙박시설이 제한되는 경우 있음

    • 도로 연접 기준: 관광숙박업(호스텔·소형호텔)은 건축물 전면 도로폭이 8m 이상(소형호텔은 12m 이상) 필요

    임대차 계약 전 관할 구청에서 해당 주소지의 숙박시설 허용 여부를 먼저 확인하는 것이 필수다. 계약 후 불가 판정을 받으면 투자금 전체가 리스크에 노출된다.


    숙박시설 용도변경 시 소방 설비 기준

    주거용 건물을 숙박시설로 용도변경하면 건물의 소방 등급이 대폭 상향된다. 용도변경 전에 소방 설비 비용을 반드시 사전에 파악해야 한다.

    소방 설비

    적용 기준

    스프링클러

    숙박시설은 층수·면적 기준 의무 설치 대상

    자동화재탐지설비

    객실별 감지기 설치 의무

    비상방송설비

    일정 규모 이상 숙박시설 의무

    피난구조설비

    완강기·피난사다리 등 층수 따라 의무

    소방 설비 비용은 사업 예산 중 가장 보수적으로, 가장 넉넉하게 잡아야 하는 항목이다. 소방 기준을 충족하지 못하면 인테리어가 완성되어도 영업 허가가 나오지 않는다.


    합법 창업을 위한 5단계 체크리스트

    1. 운영 루트 확정: 내국인/외국인 대상, 건물 유형, 규모에 맞는 루트(A~D) 선택

    2. 입지 조례 확인: 관할 구청에서 해당 주소에 원하는 숙박업 허용 여부 사전 팩트체크

    3. 건물 구조 검토: 기존 건물의 용도변경 가능 여부 — 건축사를 통한 구조 및 면적 검토

    4. 소방·위생 기준 세팅: 스프링클러, 자동화재탐지설비 등 의무 소방 인프라 비용 파악 및 설치

    5. 인허가·영업신고: 관광진흥법 루트는 관광과 사업계획 승인, 공중위생관리법 루트는 보건소 영업신고

    이 순서를 지키지 않고 계약·인테리어를 먼저 진행하면 허가 불가 판정 후 투자금 전액 손실로 이어질 수 있다.


    관련 법령

    • 관광진흥법 제3조, 제4조 — 관광사업 종류, 등록 기준

    • 관광진흥법 시행령 별표 1 — 관광숙박업·호스텔업·소형호텔업 등록 기준

    • 공중위생관리법 제2조, 제3조 — 숙박업 정의, 신고 기준

    • 공중위생관리법 시행규칙 별표 1 — 숙박업 시설 기준

    • 농어촌정비법 제86조의2 — 농어촌민박사업 신고 기준

    • 건축법 제19조 — 용도변경 절차

    • 화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률, 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 — 소방 시설 기준

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    대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

    건축주나 현장 담당자가 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 "이 공사, 허가 받아야 해? 아니면 신고로 끝나?"입니다. 특히 대수선의 경우 공사 내용뿐 아니라 건물 규모에 따라 허가와 신고가 나뉘기 때문에, 판단 기준을 정확히 이해해야 합니다.

    대수선이란 — 건축법 시행령 제3조의2

    대수선은 건축물의 주요 구조부나 방화·피난 관련 시설을 수선·변경·증설·해체하는 행위로, 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것을 말합니다. 건축법 제2조 제1항 제9호에서 정의하고, 구체적인 범위는 건축법 시행령 제3조의2에서 다음과 같이 규정합니다.

    구분대수선 해당 내용실무상 검토 포인트
    내력벽증설 또는 해체하거나, 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경구조 안전성 검토 필수
    기둥증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경주요 구조부 변경 여부 확인
    보증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경구조검토 필요 가능
    지붕틀증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경 (한옥은 서까래 제외)지붕 구조 변경 여부 확인
    방화벽·방화구획방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽 증설·해체·수선·변경방화 성능 저하 여부 검토
    주계단·피난계단주계단, 피난계단, 특별피난계단 증설·해체·수선·변경피난 동선 및 방화 기준 확인
    세대 경계벽다가구·다세대 경계벽 증설·해체·수선·변경세대 간 방화·차음 성능 검토
    외벽 마감재외벽 마감재 30㎡ 이상 증설·해체·수선·변경불연·준불연 성능 유지 확인

    핵심 기준 — 허가와 신고를 가르는 두 가지 축

    대수선의 허가·신고 구분은 단순히 공사 내용(수선이냐 해체냐)만으로 결정되지 않습니다. 건물의 연면적과 층수가 먼저 기준이 됩니다.

    원칙: 대수선은 건축허가 대상 (건축법 제11조)
    대수선을 하려는 자는 원칙적으로 관할 허가권자의 건축허가를 받아야 합니다.

    예외: 소규모 건축물은 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제4호)
    연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 허가 대신 신고로 처리할 수 있습니다.

    건물 규모대수선 처리 방법근거
    연면적 200㎡ 이상 또는 3층 이상건축허가 (제11조)원칙
    연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만건축신고 (제14조 제1항 제4호)소규모 예외

    실무 함정: 소규모 건물(200㎡ 미만, 3층 미만)이라도 구조부재 해체를 동반하는 경우 지자체에 따라 허가를 요구하는 경우가 있습니다. 공사 전 관할 구청 건축과에 사전 확인이 필수입니다.

    개축이란 — 건축법 시행령 제2조 제3호

    개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고, 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위 안에서 다시 건축하는 행위입니다. 여기서 종전과 같은 규모란 건축면적, 연면적, 층수, 높이 모두 기존 범위를 초과하지 않아야 합니다.

    개축의 허가·신고 구분

    • 원칙: 건축허가 대상 (건축법 제11조)
    • 예외: 바닥면적 합계 85㎡ 이내이고 3층 미만인 건축물의 개축 → 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제2호)

    기존 건축물이 현행 건폐율·용적률을 초과하더라도, 적법하게 허가·사용승인을 받은 건물이라면 종전 규모 안에서 개축이 허용될 수 있습니다. 다만 기존보다 면적·층수·높이를 늘리는 것은 불가능하며, 건축물대장과 사용승인서 확인이 선행되어야 합니다.

    대수선과 개축 실무 사례

    사례행위 구분대수선 해당처리 방법 (200㎡ 미만 3층 미만 기준)
    내력벽 1개 철거해체해당신고 (단, 지자체 확인 필요)
    내력벽 35㎡ 보수수선해당신고
    기둥 3개 보강수선해당신고
    보 1개 철거해체해당신고 (지자체 확인 필요)
    외벽 타일 50㎡ 동일 재료 교체수선해당신고
    200㎡ 이상 건물의 내력벽 보수수선해당허가
    불연재료를 가연재료로 외벽 변경변경해당규모 불문 허가 검토

    공사 전 반드시 확인할 체크리스트

    • 건물 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인지 확인 → 신고 가능 여부의 첫 번째 기준
    • 공사 범위가 내력벽·기둥·보·지붕틀·방화구획·피난계단·경계벽·외벽 마감재에 해당하는지 검토
    • 구조 해체(철거)가 포함되는지 확인 → 지자체 사전 문의 필수
    • 외벽 마감재 변경 시 불연·준불연 성능이 유지되는지 검토
    • 개축의 경우 종전 건축면적·연면적·층수·높이를 초과하지 않는지 확인
    • 건축물대장·사용승인서로 기존 건물의 적법성 선확인

    무단으로 대수선 또는 개축 공사를 진행하면 불법건축물로 판단되어 이행강제금 부과 및 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.

    관련 법령

    • 건축법 제2조 제1항 제9호 — 대수선의 정의
    • 건축법 제11조 — 건축허가
    • 건축법 제14조 제1항 — 건축신고 (제2호: 개축 85㎡ 이하, 제4호: 대수선 200㎡ 미만 3층 미만)
    • 건축법 시행령 제2조 제3호 — 개축의 정의
    • 건축법 시행령 제3조의2 — 대수선의 범위

    치호건축사사무소 안내

    이 글은 치호건축사사무소의 실제 건축허가 실무 경험을 바탕으로 작성한 내용입니다. 대수선·개축·건축허가 관련 상담이 필요하다면 사전 검토를 받아보세요.

    이메일: jmc@chiho.co.kr | 홈페이지: chiho.co.kr

    에어비앤비
    에어비앤비 용도 건물의 구조안전 및 화재안전 검사 기준

    에어비앤비 용도 건물의 구조안전 및 화재안전 검사 기준

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    에어비앤비 용도 건물의 구조안전 및 화재안전 검사 기준

    단기임대 용도 변경, 구조 검토부터 시작해야 한다

    일반 주거용 건물을 에어비앤비 숙박 용도로 전환하려는 건축주들이 늘고 있다. 실무에서 자주 보는 실수가 있다. 인테리어 공사를 먼저 끝내고 나서 용도변경 신고를 하러 오는 경우다. 이미 바닥재를 뜯어내고 벽을 허문 뒤에 구조 검토를 받으러 오면, 되돌리기도 어렵고 추가 비용도 상당하다.

    에어비앤비 운영을 목적으로 하는 건물은 법적으로 '공중위생관리법'상 숙박업 또는 '관광진흥법'상 외국인관광 도시민박업으로 분류될 수 있다. 이 중 어느 범주에 해당하느냐에 따라 건축법상 용도변경 여부가 달라지고, 구조안전 확인 의무도 달라진다. 기존 건물이 단독주택이나 다가구주택이라면 숙박시설로 용도변경 시 반드시 건축구조기술사의 구조안전 확인서를 제출해야 한다.


    구조안전 검사의 핵심 항목과 실제 기준

    구조안전 검사에서 가장 먼저 확인하는 항목은 바닥 적재하중이다. 일반 주거용 건물의 설계 적재하중은 보통

    1.96kN/m² (200kgf/m²)

    수준이다. 반면 숙박시설로 분류되면 공공 사용 목적에 맞게

    2.94kN/m² (300kgf/m²)

    이상을 확보해야 하는 경우가 생긴다. 준공된 지 20년 이상 된 노후 건물은 특히 이 부분에서 보강이 필요한 사례가 많다.

    구조 검토 시 주요 확인 항목

    • 기초 및 지반 지지력 적정 여부
    • 기둥, 보, 슬래브의 단면 및 배근 상태
    • 내력벽 변경 또는 개구부 신설 여부
    • 옥상 및 발코니 난간 높이 (최소 1,200mm 확보)
    • 계단 너비 및 경사도 (단높이 180mm 이하, 단너비 260mm 이상)
    실무에서 노후 건물 구조 검토를 의뢰할 때는 준공도면이 없는 경우가 절반을 넘는다. 이 경우 비파괴 탐사 장비로 철근 배근 상태를 직접 확인하는 과정이 추가되며, 비용과 기간이 상당히 늘어난다. 사전에 건물 관련 서류를 최대한 확보해두는 것이 중요하다.

    화재안전 기준, 숙박 용도에서 더 엄격하게 적용된다

    화재안전 검사는 구조안전보다 실무자가 놓치기 쉬운 항목들이 많다. 특히 기존 주택에는 없던 설비들이 숙박 용도로 전환되면 새로 설치 의무가 생긴다.

    필수 설치 소방 설비 목록

    • 단독경보형 감지기: 객실마다 1개 이상 설치
    • 완강기 또는 피난사다리: 3층 이상 객실에 의무 설치
    • 소화기: 객실 바닥면적 33m² 이하마다 1개 배치
    • 유도등 및 비상조명등: 복도, 계단, 출입구 설치
    • 방화문: 계단실과 복도 사이 구획

    내부 마감재 기준도 강화된다. 숙박시설의 거실 및 통로 벽면과 천장에는

    불연재료 또는 준불연재료

    를 사용해야 한다. 일반 합판이나 가연성 단열재를 인테리어에 사용하면 소방완공검사에서 탈락한다. 이 부분을 간과하고 시공했다가 마감재 전체를 교체한 사례를 현장에서 두 건 이상 직접 목격했다.


    검사 절차와 실무 타임라인

    용도변경 신청부터 실제 운영 개시까지의 흐름을 정리하면 다음과 같다. 지자체 담당 부서 상황과 보정 요청 횟수에 따라 기간은 달라질 수 있지만, 순조롭게 진행될 경우 통상

    3개월에서 5개월

    이 소요된다.

    단계별 진행 순서

    • 1단계: 건축사 사전 검토 및 현황 도면 작성 (2~3주)
    • 2단계: 구조안전 확인 의뢰 및 보고서 수령 (3~4주)
    • 3단계: 용도변경 허가 또는 신고 접수 (1~2주)
    • 4단계: 소방시설 공사 및 완공검사 (4~6주)
    • 5단계: 건축물대장 변경 후 영업신고 (1~2주)
    가장 흔한 병목 구간은 소방완공검사 단계다. 소방서 검사관의 현장 방문 일정이 밀려 2~3주를 기다리는 일이 많다. 공사 일정을 잡을 때 이 대기 기간을 반드시 감안해야 한다.

    비용 현실과 사전에 챙겨야 할 사항

    구조안전 확인 비용은 건물 규모와 노후도에 따라 차이가 크다. 연면적 200m² 미만의 소규모 건물 기준으로 구조 검토 용역비는

    300만 원에서 600만 원

    선이다. 비파괴 탐사가 추가되면 100만 원 이상이 더 들 수 있다. 소방시설 공사비는 객실 수와 기존 설비 상태에 따라 다르지만, 3~5실 규모에서

    500만 원에서 1,200만 원

    범위가 일반적이다.

    건물을 매입하기 전 단계에서 건축사 자문을 먼저 받는 것이 비용 손실을 막는 가장 확실한 방법이다. 용도변경이 법적으로 불가능한 건물이거나, 구조 보강 비용이 사업성을 초과하는 경우도 실제로 많다. 투자 판단 전에 최소한 현황 도면 검토와 법규 적합성 확인은 반드시 거쳐야 한다.


    건축허가
    건축 허가 절차 완전 정리 – 신청부터 착공까지 실제 소요 기간

    건축 허가 절차 완전 정리 – 신청부터 착공까지 실제 소요 기간

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    건축 허가 절차 완전 정리 – 신청부터 착공까지 실제 소요 기간

    건축 허가, 생각보다 복잡한 이유

    10년간 수백 건의 프로젝트를 진행하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "허가 받는 데 얼마나 걸려요?" 그런데 이 질문에 단순하게 답하기 어렵다. 건물 용도, 대지 위치, 심의 대상 여부에 따라 소요 기간이 천차만별이기 때문이다.

    단독주택 신축과 근린생활시설 신축은 절차 자체가 다르고, 같은 용도라도 도시계획 구역 안인지 밖인지, 건축위원회 심의 대상인지 아닌지에 따라 수개월 차이가 난다. 실제로 경기도 용인의 단독주택은 허가까지 6주 걸렸지만, 서울 성동구 상업지역 근생 건물은 건축위원회 심의만 두 달 넘게 소요됐다.

    그래서 아래에 절차별 실제 타임라인을 정리했다. 설계 단계부터 착공 신고까지, 현장에서 겪은 경험을 토대로 작성한 내용이다.


    이미지1

    건축 허가 전 사전 검토 단계 – 여기서 시간을 잡아야 한다

    허가 신청서를 내기 전, 반드시 거쳐야 하는 사전 작업이 있다. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 보완 서류 요청으로 한 달 이상 날린다.

    토지이용계획 확인 및 용도지역 검토

    • 토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 용도지역·용도지구 확인
    • 건폐율·용적률 상한선 파악 – 설계 방향이 완전히 달라진다
    • 도로 접도 요건 확인 (4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 원칙적으로 허가 가능)

    사전결정 신청 활용

    규모가 크거나 용도가 복잡한 경우, 본 허가 전에 사전결정 신청을 활용하면 된다. 처리 기간은 보통 30일 이내이며, 나중에 본 허가 심사 기간이 단축되는 효과가 있다.

    사전결정을 받아두면 본 허가 단계에서 동일 내용의 재검토를 생략할 수 있어, 총 소요 기간을 2~4주 단축하는 경우가 많다.

    건축 허가 신청부터 허가증 수령까지 – 법정 기간 vs 실제 기간

    법정 처리 기간

    건축법 제11조에 따라 허가권자는 신청 접수 후 일정 기간 내 허가 여부를 통보해야 한다.

    • 일반 건축물: 15일 이내
    • 특수 구조 건축물, 분양 목적 건축물: 30일 이내
    • 건축위원회 심의 대상: 심의 기간은 별도 산정

    실무에서 단독주택·다가구 기준 평균 소요 기간: 허가 신청 접수부터 허가증 수령까지 약 4~8주. 보완 서류 요청이 1회만 발생해도 최소 2주가 추가된다.

    자주 발생하는 보완 요청 사유

    • 구조 계산서 미흡 또는 누락
    • 주차 대수 계획 오류 (용도별 설치 기준 착각)
    • 에너지절약계획서 미첨부 (연면적 500㎡ 이상 의무)
    • 인접 대지 경계선 이격 거리 미준수

    건축위원회 심의 – 가장 큰 변수

    허가 지연의 주범은 단연 건축위원회 심의다. 심의 대상 건축물은 허가 전에 반드시 심의를 통과해야 하며, 조건부 심의 의결이 나오면 수정 후 재심의가 필요하다.

    심의 대상 주요 기준 (지자체별 상이)

    • 연면적 10만㎡ 이상 건축물
    • 21층 이상 또는 높이 100m 이상
    • 특수 구조 건축물
    • 지자체 조례로 추가 지정된 건축물

    서울 기준 건축위원회 심의 소요 기간: 신청 접수 후 첫 심의까지 평균 6~8주, 조건부 의결 시 재심의까지 추가 4~6주 소요.

    심의 자료는 단순히 도면만 제출하는 것이 아니다. 심의위원 성향과 해당 구청의 주요 관심 사항(경관, 층수, 주변 건물과의 조화 등)을 사전에 파악하고 자료를 구성해야 한 번에 통과할 확률이 높아진다.

    허가 후 착공 신고까지 – 놓치기 쉬운 절차들

    이미지2

    허가증을 받았다고 바로 공사를 시작할 수 없다. 착공 전 별도로 신고해야 하는 절차들이 남아 있다.

    착공 신고 시 필수 제출 서류

    • 착공신고서
    • 건축관계자(공사감리자, 시공자) 선정 신고서
    • 공사계획서 및 공정표
    • 현장 안전관리계획서 (일정 규모 이상)
    • 설계변경이 있을 경우 변경 허가 또는 신고 완료 후 착공 가능

    착공 신고 처리 기간 및 유의사항

    착공 신고 자체는 수리까지 통상 3~5일이면 처리된다. 다만 허가 후 착공 기간은 원칙적으로 1년 이내이며, 정당한 사유가 있을 경우 1년 범위 내 연장이 가능하다. 이 기간을 넘기면 허가 효력이 취소될 수 있으므로 자금 계획과 연동해 착공 시점을 명확히 잡아야 한다.

    허가 신청부터 착공 신고 수리까지 전체 기간 요약: 심의 없는 단독주택 기준 최소 8주, 심의 대상 건축물 기준 평균 4~6개월. 보완·재심의 발생 시 6개월 이상도 충분히 가능하다.

    일정 지연의 80%는 서류 미비와 심의 조건부 의결에서 발생한다. 초기 설계 단계부터 허가 담당자와 사전 협의를 충분히 진행하는 것이 전체 프로젝트 일정을 지키는 가장 확실한 방법이다.
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    매입임대빌라 이야기가 다시 주택 시장의 한가운데로 들어오고 있습니다. 서울과 수도권의 전월세 매물이 줄고, 아파트 입주 물량까지 부족하다는 불안감이 커지면서 정부가 비아파트 공급을 빠르게 늘리는 방향으로 움직이고 있기 때문입니다.

    이번 흐름에서 눈에 띄는 부분은 단순히 기존 주택을 사들이는 데 그치지 않고, 새로 짓는 비아파트까지 매입 대상으로 적극 끌어들이겠다는 점입니다. 빌라, 다가구, 다세대처럼 비교적 짧은 기간 안에 공급할 수 있는 주택이 다시 정책의 전면에 놓인 셈입니다.

    핵심은 2026년부터 2027년까지 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 그중 상당 부분을 수도권과 신축 비아파트로 채우겠다는 방향입니다.

    전월세난이 다시 공급 정책을 끌어냈다

    최근 주택 시장에서 가장 크게 체감되는 문제는 매매, 전세, 월세가 모두 쉽지 않다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 연초보다 크게 줄었고, 대형 단지에서도 전세를 찾기 어렵다는 말이 나올 정도로 임대차 시장의 압박이 커지고 있습니다.

    월세 역시 비슷한 흐름입니다. 전세 매물이 줄면 자연스럽게 월세 수요가 늘고, 월세 가격도 올라갑니다. 이 과정에서 주거비 부담은 더 커지고, 시장은 점점 더 빠르게 불안해집니다.

    더 큰 문제는 새로 공급될 주택이 충분하지 않다는 데 있습니다. 2026년 1분기 서울 주택 인허가가 크게 감소했다는 점은 앞으로 몇 년 뒤 입주 물량 부족으로 이어질 수 있습니다. 주택 공급은 오늘 결정해도 내일 바로 입주할 수 있는 구조가 아니기 때문에, 지금의 인허가 감소는 시간이 지나며 더 크게 체감될 수 있습니다.

    아파트보다 빠른 비아파트 공급에 시선이 모이는 이유

    아파트 공급은 시간이 오래 걸립니다. 일반적인 공사기간만 봐도 수년이 필요하고, 재개발이나 재건축처럼 정비사업이 얽히면 10년 이상 걸리는 경우도 흔합니다. 지금 당장 전월세난을 줄여야 하는 상황에서는 속도가 맞지 않습니다.

    반면 빌라, 다가구, 다세대 같은 비아파트는 상대적으로 빠르게 공급할 수 있습니다. 입지와 규모에 따라 다르지만, 1~2년 안에 시장에 나올 수 있는 물량을 만들 수 있다는 점에서 단기 공급 대책으로 활용하기 좋습니다.

    정부가 매입임대주택 확대를 꺼내든 것도 이 속도 때문입니다. 이미 지어진 주택을 매입하거나, 신축 예정 주택을 약정 방식으로 매입하면 아파트보다 빠르게 임대주택을 확보할 수 있습니다.

    비아파트 공급은 아파트를 완전히 대체하기보다, 당장 부족한 임대주택을 빠르게 채우는 역할에 가깝습니다.

    9만가구 공급 계획에서 신축 물량이 중요한 이유

    이번 정책에서 언급된 규모는 2026년부터 2027년까지 총 9만가구입니다. 이 가운데 수도권 공급은 6만6000가구로 제시됐고, 서울과 경기 규제지역에 집중적으로 공급하겠다는 방향도 포함되어 있습니다.

    여기서 건축 시장이 주목하는 부분은 신축 매입 물량입니다. 전체 9만가구 중 신축으로 지어질 물량이 5만4000가구 규모로 언급되면서, 그동안 얼어붙었던 소규모 비아파트 설계와 시공 시장에 새로운 일이 생길 수 있다는 기대가 나오고 있습니다.

    단순 계산으로 한 건물에 20세대 안팎을 담는다고 보면 약 2,700동에서 3,000동 정도의 신축 프로젝트가 나올 수 있다는 추정도 가능합니다. 물론 실제 규모는 지역, 사업 방식, 세대 구성에 따라 달라지겠지만, 최근 신축 물량이 줄어든 시장에서는 무시하기 어려운 숫자입니다.

    소규모 건축 시장이 보는 변화의 지점

    매입임대빌라 확대는 임대주택 공급 정책이면서 동시에 소형 건축 프로젝트를 다시 움직이게 하는 신호가 될 수 있습니다. 특히 다세대, 다가구, 도시형 생활주택 등 비아파트 설계 경험이 있는 사무소와 중소 시공사에는 새로운 수주 기회로 이어질 가능성이 있습니다.

    토지비와 공사비 지원은 민간 참여를 끌어내는 장치다

    이번 매입임대 확대에서 눈에 띄는 또 하나의 축은 자금 지원입니다. 토지비의 상당 부분을 먼저 지원하고, 공사비도 준공 후 한 번에 지급하는 방식이 아니라 공정률에 따라 3개월 단위로 나누어 지급하는 구조가 언급됐습니다.

    이 방식은 민간 사업자 입장에서 꽤 중요한 변화입니다. 비아파트 신축은 토지비와 초기 사업비 부담이 크고, 금융 여건이 나빠지면 착공 자체가 어려워집니다. 토지비와 공사비 흐름이 안정되면 그만큼 사업 참여 문턱이 낮아질 수 있습니다.

    또 전체 한 동을 반드시 매입하는 방식이 아니라 일정 조건 아래 부분 매입도 허용하는 방향이 언급되면서, 사업자가 느끼는 부담도 줄어들 수 있습니다. 최소 10가구 이상을 부분적으로 매입할 수 있다면, 사업 규모를 조금 더 유연하게 설계할 수 있기 때문입니다.

    결국 이번 정책은 ‘정부가 사준다’는 메시지보다, 민간이 다시 착공할 수 있도록 현금 흐름을 만들어주는 데 의미가 있습니다.

    건축사사무소와 중소 건설사에는 어떤 기회가 생길까

    그동안 소규모 건축 시장은 쉽지 않았습니다. 금리 부담, PF 경색, 공사비 상승, 빌라 수요 감소가 겹치면서 신축을 미루거나 포기하는 현장이 많았습니다. 전세사기 이후 빌라에 대한 불신까지 커지면서 비아파트 시장은 더 위축됐습니다.

    이런 상황에서 정부 매입이 확실한 수요처로 등장하면 민간 사업자는 다시 사업성을 검토할 수 있습니다. 건축사사무소 입장에서는 설계 물량이 생기고, 중소 건설사 입장에서는 시공 물량을 확보할 가능성이 생깁니다.

    특히 신축 매입약정 방식은 초기 설계 단계부터 매입 기준과 품질 기준을 맞춰야 하기 때문에, 단순한 설계 업무보다 정책과 기준을 이해한 설계 역량이 중요해질 수 있습니다. 평면 구성, 세대 수, 주차, 피난, 단열, 방화, 유지관리까지 매입 기준에 맞춰 계획해야 하기 때문입니다.

    • 비아파트 설계 경험이 있는 사무소는 매입임대 기준을 빠르게 파악할 필요가 있습니다.

    • 건설사는 공사비 지급 조건과 품질검수 기준을 함께 검토해야 합니다.

    • 토지주는 단순 매각보다 신축 매입약정 가능성을 따져볼 수 있습니다.

    • 시행자는 입지와 세대 구성이 실제 임대 수요와 맞는지 먼저 확인해야 합니다.

    그래도 빌라 공급이 아파트 수요를 모두 대체하긴 어렵다

    이번 정책의 한계도 분명합니다. 시장이 원하는 주택은 여전히 아파트에 집중되어 있습니다. 비아파트는 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있지만, 선호도와 자산가치 측면에서 아파트와 같은 위치에 있지는 않습니다.

    전세사기 이후 빌라에 대한 심리적 불안도 쉽게 사라지지 않았습니다. 임차인 입장에서는 가격만 낮다고 바로 선택하기 어렵고, 주택 품질, 관리 상태, 보증 안전성, 주변 생활 인프라를 모두 따지게 됩니다.

    입지와 품질이 낮은 원룸이나 다세대가 숫자만 채우는 방식으로 공급된다면, 실제 수요자의 선택을 받기 어렵습니다.

    그래서 매입임대빌라 정책이 효과를 내려면 공급량뿐 아니라 품질 기준이 중요합니다. 단열, 방음, 주차, 관리, 채광, 커뮤니티 접근성 같은 요소가 무너지면 빠른 공급은 가능해도 오래가는 주거 대안이 되기 어렵습니다.

    낮은 매입가와 품질 저하 우려는 반드시 관리해야 한다

    정부가 대량 매입을 추진하면 예산 안에서 목표 물량을 맞춰야 합니다. 이때 매입 단가가 낮게 잡히면 사업자는 수익을 맞추기 위해 공사비를 줄이려 할 가능성이 있습니다. 결국 품질 저하 우려가 따라옵니다.

    비아파트 시장에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 이 지점입니다. 빠르게 많이 짓는 것만 목표가 되면, 나중에 관리가 어려운 주택이 늘어날 수 있습니다. 단기 전월세난을 완화하려던 정책이 장기적으로는 또 다른 주거 품질 문제를 만들 수도 있습니다.

    품질검수와 사후관리 기준이 함께 강화되어야 하는 이유입니다. 단순히 준공된 집을 매입하는 것이 아니라, 실제 거주자가 생활하기 좋은 집인지까지 확인해야 정책 효과가 살아납니다.

    매입임대빌라 정책은 ‘속도’와 ‘품질’ 사이의 균형이 관건이다

    이번 매입임대주택 확대는 분명 단기 공급 대책으로 의미가 있습니다. 아파트 공급이 늦어지는 상황에서 비아파트를 활용해 빠르게 임대주택을 확보하는 전략은 현실적인 선택일 수 있습니다.

    동시에 이 정책은 건축사사무소와 중소 건설사에게 새로운 일감을 만들 수 있습니다. 2년 안에 상당한 신축 물량이 실제로 움직인다면, 침체된 소규모 건축 시장에도 일정한 온기가 돌 가능성이 있습니다.

    다만 숫자만 보는 공급은 위험합니다. 수요자가 외면하는 입지, 낮은 품질의 설계, 관리가 어려운 주택이 쌓이면 정책의 설득력은 빠르게 떨어질 수 있습니다. 매입임대빌라가 시장에서 의미 있는 대안이 되려면 빠른 공급과 함께 주거 품질을 끝까지 관리해야 합니다.

    매입임대빌라 9만가구 공급은 단순한 물량 발표가 아니라, 수도권 임대시장과 소규모 건축 시장이 동시에 시험대에 오르는 정책입니다.

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    법규
    건축법 방화규정 개정과 방화유리창 설치 의무 대상 정리

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    방화유리창 설치 의무, 핵심은 거리와 용도다

    2021년 7월 5일부터 신규 건축물에 강화된 방화규정이 적용되고 있습니다. 외벽에 설치되는 창호는 인접대지와의 거리, 건축물의 용도와 규모에 따라 방화성능을 갖춘 제품을 써야 하는 경우가 생겼습니다.

    방화유리창 설치 여부는 창문이 있느냐가 아니라, 해당 건축물이 법에서 정한 대상인지와 인접대지경계선까지의 거리가 핵심입니다.

    설계 현장에서 방화창은 놓치기 쉬운 항목입니다. 외벽 마감재료 기준만 확인하고 창호 기준을 빠뜨리면 허가나 협의 과정에서 설계 수정이 발생합니다. 두 단계로 확인하면 됩니다.

    방화유리창 설치 판단 2단계

    1단계 — 건축물이 시행령 제61조 제2항 각 호에 해당하는지 확인

    2단계 — 외벽 창호와 인접대지경계선 사이의 거리가 1.5m 이내인지 확인

    둘 다 해당할 때만 방화유리창 설치 의무가 발생합니다.


    방화유리창 설치 의무 대상 건축물 6가지

    건축법 시행령 제61조 제2항이 정하는 건축물이 대상입니다. 아래 중 하나라도 해당하면 외벽 창호와 인접대지경계선 거리를 반드시 확인해야 합니다.

    구분 대상 건축물
    ① 상업지역의 근린생활시설·문화집회시설·종교시설·판매시설·운동시설·위락시설 중 해당 용도 바닥면적 합계 2,000㎡ 이상
    ② 공장으로부터 6m 이내에 위치한 건축물
    ③ 의료시설·교육연구시설·노유자시설·수련시설 용도 건축물
    ④ 3층 이상 또는 높이 9m 이상인 건축물
    ⑤ 1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주차장으로 쓰는 건축물
    ⑥ 공장·창고시설·위험물 저장 및 처리 시설·자동차 관련 시설 용도 건축물

    실무에서 가장 빈번하게 걸리는 유형은 ④번입니다. 3층 이상이면 규모와 무관하게 해당하기 때문에 소규모 주거·근린생활 건축물도 대상이 될 수 있습니다.


    인접대지경계선 1.5m — 이 거리가 판단 기준이다

    방화유리창 설치 기준 도해

    위 대상 건축물 중 하나에 해당한다면, 다음 단계는 창호 위치 확인입니다.

    인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5m 이내인 경우, 해당 창호는 방화유리창으로 설치해야 합니다.

    — 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조 제12항

    방화유리창 설치 위치 예시

    대지가 좁거나 인접 대지와 맞닿아 있는 도심 건축물은 이 거리 조건에 걸리는 경우가 많습니다. 특히 연립주택이나 다가구주택 형태로 다세대가 밀집된 지역에서 3층 이상 건축물을 계획할 때 반드시 확인해야 합니다.


    방화유리창 성능 기준 — KS F 2845, 비차열 20분

    방화유리창 설치 대상에 해당한다면, 사용하는 제품의 성능도 기준에 맞아야 합니다.

    방화유리창 성능 요건

    한국산업표준 KS F 2845에 따라 시험한 결과 비차열 20분 이상의 성능을 갖춘 제품이어야 합니다.

    주의 — 두꺼운 유리나 강화유리를 사용했다고 방화유리창으로 인정되지 않습니다. 반드시 시험 성적서를 확인해야 합니다.


    스프링클러 헤드가 60cm 이내면 예외 적용

    방화유리창 설치 의무에는 예외 조건이 있습니다. 단, 예외 조건을 잘못 이해하면 오히려 위반 상태가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

    스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 해당 창호로부터 60cm 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우, 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있습니다.

    건물 안에 스프링클러가 있다는 것만으로는 예외가 적용되지 않습니다. 해당 창호로부터 60cm 이내라는 위치 조건을 함께 충족해야 합니다. 설계 도면에서 스프링클러 헤드 배치와 창호 위치를 함께 검토해야 합니다.


    설계 단계에서 확인하는 순서

    방화유리창 관련 검토는 설계 초기에 해두는 것이 좋습니다. 허가 단계에서 발견되면 창호 사양 전체를 변경해야 하는 상황이 생깁니다.

    설계 체크 순서

    ① 건축물이 시행령 제61조 제2항 각 호에 해당하는지 용도·규모 확인

    ② 해당한다면 외벽 창호와 인접대지경계선 사이 거리 측정

    ③ 1.5m 이내인 창호에 대해 방화유리창(비차열 20분 KS F 2845) 계획

    ④ 스프링클러 헤드 60cm 이내 배치로 예외 적용 가능 여부 검토

    인접대지경계선에 가까운 창호는 허가 단계에서 지적되기 쉬운 항목입니다. 위 순서대로 설계 초기에 정리해두면 불필요한 수정을 줄일 수 있습니다.

    법규
    옥상에 지붕 달면 불법일까? 옥상 활용 합법과 불법 기준 정리

    옥상에 지붕 달면 불법일까? 옥상 활용 합법과 불법 기준 정리

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    옥상 활용, 어디까지 합법이고 어디부터 불법일까?

    옥상에 지붕 하나 올렸을 뿐인데 왜 문제가 될까

    옥상 합법/불법 판단의 핵심 기준

    건축법에서 옥상 구조물의 적법성은 지붕 유무, 기둥·벽 존재, 사람이 머무는 공간 여부, 기존 건물의 면적·층수·높이 증가 여부 이 네 가지로 판단합니다. 옥상은 법적으로 생각보다 예민한 공간입니다.

    옥상은 참 애매한 공간입니다.

    그냥 두기에는 아깝고, 조금만 꾸미면 테라스처럼 쓸 수 있을 것 같습니다. 파라솔 하나 놓고, 데크를 깔고, 식물을 키우고, 여기에 지붕까지 덮으면 작은 루프탑 공간이 완성될 것 같죠. 하지만 옥상은 법적으로 생각보다 예민한 공간입니다.

    "내 건물 옥상인데 내가 쓰는 게 왜 문제냐"라고 생각할 수 있지만, 건축법에서는 지붕, 기둥, 벽, 면적, 높이, 용도, 구조 안전까지 함께 봅니다.


    옥상에서 가장 위험한 것은 '지붕'입니다

    옥상 활용에서 가장 많이 걸리는 부분은 지붕입니다. 건축법상 건축물은 기본적으로 "지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것"을 기준으로 판단합니다. 그리고 거실은 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등 사람이 머무는 용도로 쓰이는 방을 말합니다.

    그래서 옥상에 단순히 의자나 화분을 놓는 것과, 그 위에 고정식 지붕을 덮는 것은 전혀 다른 문제가 됩니다.

    구조물 유형 법적 위험도 핵심 판단 기준
    의자, 화분, 이동식 물건 낮음 이동 가능, 건축물 해당 없음
    파라솔, 접이식 텐트 (임시) 낮음 (상시 고정 시 위험) 상시성 여부가 핵심
    가변형 파고라 (루버식) 중간 (지자체 판단 갈림) 닫힘 시 지붕 기능 여부
    비닐하우스 (온실형) 중간 (실사용 목적 확인 필요) 식물 재배 vs 주거·휴게 공간
    렉산·폴리카보네이트 고정 지붕 높음 재질 무관, 지붕 기능 자체가 문제
    방수 목적 덧지붕 높음 높이 증가·증축 해당 가능
    컨테이너, 글램핑 구조물 매우 높음 구조물 자체가 건축물 요건 충족

    지붕이 생기는 순간 그 아래 공간은 비와 눈을 피할 수 있는 공간이 됩니다. 여기에 벽이나 기둥, 가구, 냉난방, 조명까지 들어가면 행정청 입장에서는 "이건 그냥 옥상이 아니라 사용 가능한 실내 공간 아닌가?"라고 볼 수 있습니다.


    옥탑이라고 다 괜찮은 것은 아닙니다

    많은 분들이 옥상에 작은 구조물을 만들면서 "이 정도는 옥탑이니까 괜찮겠지"라고 생각합니다. 하지만 옥탑도 기준이 있습니다.

    건축법 시행령에서는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등 옥상 부분이 일정 요건을 충족하면 층수에 산입하지 않는 규정을 두고 있습니다. 대표적으로 해당 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하인 경우가 언급됩니다. 다만 이는 계단탑, 승강기탑 같은 기능적 옥상 구조물에 관한 기준이지, 마음대로 방이나 창고를 만들어도 된다는 뜻은 아닙니다.

    옥탑 면적 기준 오해 금지

    • 옥상에 있는 작은 구조물 = 무조건 합법이 아닙니다.
    • 8분의 1 이하 = 무조건 거실이나 창고로 사용 가능도 아닙니다.
    • 면적이 작더라도 사람이 머무는 실내 공간처럼 쓰면 문제가 될 수 있습니다.

    비닐하우스는 합법일까?

    옥상에 비닐하우스를 설치하는 경우도 있습니다. 식물을 키우는 온실처럼 보이면 괜찮을 것 같지만, 이것도 목적과 규모, 위치에 따라 달라집니다.

    건축법 시행령상 가설건축물에는 농업·어업용 비닐하우스, 고정식 온실, 간이작업장 등이 포함될 수 있습니다. 특히 도시지역 중 주거지역·상업지역·공업지역에 설치하는 농업·어업용 비닐하우스 중 연면적 100㎡ 이상인 것은 가설건축물 신고 대상에 포함됩니다.

    문제는 실제 사용 방식입니다. 정말 식물을 키우는 온실이라면 검토 여지가 있지만, 그 안에 소파를 놓고, 창고처럼 쓰고, 사람이 쉬는 공간으로 사용한다면 이야기가 달라집니다. 겉모습은 비닐하우스여도 실제로는 옥상방, 창고, 휴게실처럼 쓰이면 위법 소지가 커집니다.


    파라솔과 텐트는 비교적 안전할까?

    파라솔, 접이식 텐트, 캠핑용 타프처럼 임시로 설치했다가 걷어내는 물건은 상대적으로 위험이 낮습니다. 예를 들어 하루 정도 행사나 휴식을 위해 텐트를 쳤다가 철거하는 정도라면 일반적인 건축물로 보기 어렵습니다.

    하지만 옥상에 항상 설치해두고, 프레임을 고정하고, 내부를 생활공간처럼 꾸민다면 이야기가 달라집니다.

    핵심은 상시성입니다. 잠깐 쓰는 임시 설치물인지, 계속 남아 있는 고정 구조물인지가 중요합니다. 또 실제로 사람이 점유해서 사용하는 공간인지도 함께 봅니다. 옥상 캠핑 감성은 좋지만, 고정식 글램핑 구조물처럼 만들어두는 순간 법적 리스크가 생깁니다.


    렉산이나 폴리카보네이트 지붕은 특히 조심해야 합니다

    렉산·폴리카보네이트 지붕 주의사항

    법적으로 중요한 것은 투명한지 불투명한지가 아닙니다. 중요한 것은 비와 눈을 막는 지붕 역할을 하느냐입니다.

    • 폴리카보네이트, 렉산, 유리, 판넬 등 재료가 무엇이든 실질적으로 지붕 역할을 하면 바닥면적이나 건축면적 산정 문제가 생길 수 있습니다.
    • 벽이나 기둥 등 구획이 있는 부분은 바닥면적 산정 대상이 될 수 있고, 벽·기둥 구획이 없는 건축물도 지붕 끝부분을 기준으로 바닥면적을 산정하는 규정을 두고 있습니다.
    • 단순 차양이라고 생각하고 설치했지만, 실제로는 지붕으로 판단될 수 있습니다.

    가변형 파고라는 괜찮을까?

    요즘 많이 설치하는 것이 전동 가변형 파고라입니다. 루버가 열리고 닫히고, 비가 오면 닫아서 지붕처럼 쓰고, 날씨가 좋으면 열어두는 방식입니다. 겉으로 보면 "접히니까 지붕이 아니다"라고 주장할 수 있을 것 같습니다.

    하지만 이 부분은 지자체별 판단이 갈릴 수 있습니다. 완전히 개방되는 구조인지, 닫았을 때 지붕 기능을 하는지, 상시적으로 닫아두는지, 하부 공간을 어떻게 사용하는지에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 아래에 테이블, 소파, 조명, 난방기까지 갖춰두면 "이건 단순 차양이 아니라 점유 가능한 공간"으로 해석될 가능성이 있습니다. 가변형이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.


    태양광 패널 아래 공간은 어떻게 봐야 할까?

    옥상에 태양광 패널을 설치하는 경우도 많습니다. 태양광 패널은 기본적으로 설비의 성격이 강합니다. 그 자체가 에너지 생산을 위한 시설이라면 일반적인 옥상방과는 다르게 볼 여지가 있습니다.

    하지만 문제는 그 아래 공간입니다. 태양광 패널을 높게 세우고, 그 아래에 소파나 테이블을 두고, 휴게공간처럼 꾸미면 행정청은 실제 이용 형태를 볼 수 있습니다. 즉, 설비 때문에 생긴 빈 공간을 잠깐 활용하는 정도와, 의도적으로 거실처럼 꾸미는 것은 다릅니다. 태양광 패널 자체보다 중요한 것은 그 하부 공간을 어떤 용도로 쓰고 있느냐입니다.


    정자와 파고라는 조경시설로 볼 수 있을까?

    옥상에 정자나 파고라를 설치하는 경우도 있습니다. 정자나 파고라는 경우에 따라 조경시설로 볼 수 있는 여지가 있기 때문입니다.

    국토교통부 조경기준에서는 조경시설을 파고라, 벤치, 환경조형물, 정원석, 휴게·여가·수경·관리 시설 등 조경과 관련해 설치되는 시설로 설명합니다. 다만 정자가 무조건 조경시설로 인정되는 것은 아닙니다. 국토교통부 법령해석에서도 정자를 건축물로 볼지 조경시설물로 볼지는 구조, 규모, 설치목적, 이용형태, 기존 조경과의 유기적 연계성 등 현장 상황을 종합적으로 검토해 허가권자가 판단할 사항이라고 설명합니다.

    즉, 작은 파고라나 정자가 조경계획 안에서 자연스럽게 배치되면 인정 가능성이 있지만, 벽이 생기고, 문이 달리고, 실내처럼 닫힌 공간이 되면 건축물로 볼 가능성이 커집니다. 정말 조경시설처럼 보이는지, 아니면 옥상에 별도의 방을 하나 만든 것처럼 보이는지가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.


    방수 목적의 덧지붕은 괜찮을까?

    오래된 단독주택이나 다가구주택 옥상에서 흔히 볼 수 있는 것이 방수 목적의 덧지붕입니다. 평지붕에서 누수가 반복되다 보니, 옥상 전체를 경사지붕처럼 덮어버리는 방식입니다.

    하지만 "방수 목적"이라고 해서 무조건 괜찮은 것은 아닙니다. 기존 건물 위에 지붕을 새로 만들면 높이가 증가할 수 있고, 내부에 사용할 수 있는 공간이 생길 수 있습니다. 건축법 시행령상 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 의미하므로, 덧지붕도 규모와 형태에 따라 증축 검토 대상이 될 수 있습니다.

    특히 덧지붕 아래 공간을 장독대, 창고, 휴게공간처럼 사용하면 단순 방수시설이라고 보기 어려워질 수 있습니다. 누수 때문에 꼭 필요하다면, 임의 시공보다는 건축사와 상의해서 신고나 허가 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.


    "걸리면 벌금 내면 되지"가 위험한 이유

    위반건축물 제재 내용

    • 위반건축물은 민원, 현장점검, 항공사진 등으로 적발될 수 있습니다.
    • 적발되면 시정명령과 이행강제금 문제가 생깁니다.
    • 영리 목적 위반이나 반복 위반의 경우 지자체 조례에 따라 가중 부과될 수 있습니다.
    • 불법으로 만든 옥상 구조물에서 화재, 추락, 붕괴, 누수, 인명사고가 발생하면 단순 행정처분으로 끝나지 않을 수 있습니다.
    • 임대용 건물, 다가구, 다세대, 근린생활시설처럼 다른 사람이 사용하는 건물이라면 책임이 훨씬 커집니다.

    옥상 활용 전 반드시 확인해야 할 것

    옥상 공사 전 체크리스트 5가지

    1. 기존 허가도면 확인 — 옥상에 이미 계단탑, 물탱크실, 옥탑, 조경면적 등이 어떻게 잡혀 있는지 봐야 합니다.
    2. 건폐율과 용적률 여유 확인 — 옥상에 구조물을 올렸을 때 면적에 산입되면 법정 한도를 초과할 수 있습니다.
    3. 높이 제한 확인 — 대지 조건, 일조권, 사선 제한, 지구단위계획, 경관지침 등에 따라 옥상 구조물이 문제가 될 수 있습니다.
    4. 구조 안전 검토 — 옥상은 원래 추가 하중을 전제로 설계되지 않은 경우도 많습니다. 데크, 흙, 화분, 수조, 수영장, 지붕, 태양광, 파고라가 들어가면 하중이 크게 늘어날 수 있습니다.
    5. 관할 구청의 해석 확인 — 옥상 구조물은 현장 상황과 지자체 판단이 중요합니다. 같은 모양이라도 지역, 용도지역, 규모, 설치 목적에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

    결론: 옥상은 '덮는 순간' 법적 검토가 필요합니다

    옥상은 좋은 공간입니다. 잘 활용하면 작은 정원이 될 수도 있고, 휴게공간이 될 수도 있고, 건물의 가치를 높이는 루프탑이 될 수도 있습니다.

    하지만 법적으로는 매우 조심해야 합니다. 의자, 화분, 조명처럼 이동 가능한 요소는 비교적 부담이 적습니다. 하지만 고정식 지붕, 벽, 기둥, 렉산, 가변형 파고라, 정자, 방수 덧지붕, 컨테이너, 글램핑 구조물처럼 공간을 만들기 시작하면 이야기가 달라집니다.

    옥상 활용의 핵심은 간단합니다.

    지붕을 덮으면 건축이 될 수 있습니다.

    가구를 넣으면 거실처럼 보일 수 있습니다.

    계속 두면 임시가 아니라 고정 구조물로 볼 수 있습니다.

    남에게 임대하거나 영업에 쓰면 리스크가 훨씬 커집니다.

    옥상을 제대로 쓰고 싶다면, 먼저 합법적으로 쓸 수 있는 선을 확인해야 합니다. 그다음에 디자인을 해야 합니다. 예쁜 옥상보다 중요한 것은 문제없는 옥상입니다.

    #옥상활용 #옥상인테리어 #옥상증축 #불법건축물 #위반건축물 #가설건축물 #옥상파고라 #옥상정자 #렉산지붕 #건축법 #건축사 #건물관리 #루프탑디자인

    불법
    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!

    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!

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    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다! - 법규 1

    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!

    안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

    안녕하세요. 이번 글에서는 임대인분들께 반가운 소식 하나를 전해드리려고 합니다.

    바로 건축법 위반으로 이행강제금 처분을 받아온 '위반 건축물'(불법 건축물)을 양성화하는 이른바 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)이 올해 상반기 내 제정될 가능성이 높다는 소식입니다.

    이 법이 제정·시행될 경우, 전국 약 6만 동의 위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그동안 위반 건축물로 분류되어 매매와 대출에 제약이 있었던 노후 빌라와 단독·다가구주택의 거래 및 금융 활용도 한층 수월해질 것으로 기대됩니다.


    12년 만에 양성화 조치가 다시 추진됩니다

    핵심 내용

    불법·위반 건축물에 대한 양성화 조치가 추진되는 것은 2014년 이후 12년 만입니다.

    더불어민주당과 국토교통부는 당정협의를 통해 주거용 불법·위반 건축물에 대한 양성화 기준을 마련했습니다.

    상반기 중 '불법건축물 양성화 특별법'을 발의·제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것이 정부와 여당의 계획입니다.

    화면 캡처 2026-02-28 155109.png@국토교통부

    불법 건축물 양성화는 이번이 처음은 아닙니다. 1980년과 1981년, 2000년, 2006년, 2014년에 이어 이번이 다섯 번째 추진으로, 가장 최근인 2014년 이후 12년 만에 다시 양성화가 논의되는 셈입니다.

    다만 불법 건축물에 일종의 면책 기회를 주는 조치인 만큼, 양성화는 이번에도 한시적으로만 적용될 가능성이 큽니다. 법에서 정한 일정 기간 동안에만 신청과 처리가 가능할 것으로 보입니다.

    화면 캡처 2026-02-28 155218.png@국토교통부


    양성화 대상 기준

    당정이 마련한 가이드라인에 따르면, 주택 유형과 규모에 따라 양성화 적용 기준이 달라집니다.

    주택 유형 연면적 기준 조건
    단독주택 165㎡(약 50평) 미만 일괄 대상 포함
    단독주택 165㎡ 이상 ~ 330㎡(약 100평) 미만 해당 지자체 조례 기준 충족 필요
    다가구주택 660㎡(약 200평) 미만 대상 포함
    근린생활시설 규모 무관 주차장 확보 등 건축 기준 충족 시

    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!@국토교통부

    연면적 기준만 충족한다고 해서 모든 주거용 불법·위반 건축물이 양성화 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 정부와 여당은 기존에 불법·위반 건축에 대한 제재로 이행강제금을 5회 이상 납부한 주택에 한해서만 양성화 조치를 적용할 방침입니다. 장기간 이행강제금을 부담해 온 주거용 건축물에 한해 한시적인 구제 기회를 주겠다는 의미입니다.


    양성화 신청 절차

    1대상 여부 확인 — 연면적 기준 및 이행강제금 5회 이상 납부 여부를 관할 지자체 건축과에서 확인

    2건축사 의뢰 — 건축사를 통해 현황 설계도서 작성

    3지방건축위원회 심의 — 지자체 소속 지방건축위원회의 심의 진행

    4사용승인서 발급 — 심의 통과 후 사용승인서 발급으로 양성화 완료

    화면 캡처 2026-02-28 155158.png@국토교통부


    양성화 제외 대상 및 주의사항

    이런 경우 양성화 대상에서 제외됩니다

    건축법 위반 사실을 알고도 해당 건축물을 매수한 경우

    2014년 양성화 혜택을 이미 받은 건축물과 동일한 소유주

    건축물 내부의 방을 쪼개 가구 수를 늘린 경우 (단, 실제 가구 수 증가가 없는 경미한 위반은 예외적으로 허용 가능)

    화재 안전에 문제가 있거나 구조적 결함이 심각한 경우 (건축 관련 심의에서 탈락)


    일조권 '사선 제한' 규제도 함께 완화될 가능성이 있습니다

    국토교통부가 지난해 10월 발표한 '위반건축물 합리적 관리방안'에는 불법 건축물 양성화를 위해 일조권 관련 건축규제를 완화하는 방안도 포함되어 있습니다. 특별한 변수가 없다면 이 역시 이번 법률 제정과 건축법 개정안에 함께 반영될 가능성이 있습니다.

    현행 건축법은 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 일정 높이 이상 건축물에 대해 경계선으로부터 일정 거리 이상 이격하도록 규정하고 있습니다. 이른바 '사선 제한' 규정 때문에 빌라 상층부가 계단처럼 뒤로 물러난 형태로 지어지는 경우가 많습니다.

    문제는 이 과정에서 생긴 상층부의 빈 공간을 샌드위치 패널 등으로 막아 베란다나 발코니를 확장하는 무단 증축이 적지 않게 발생했다는 점입니다. 국토교통부는 일정 요건을 충족할 경우 상층부 공간을 보다 합법적으로 활용할 수 있도록 제도를 손보겠다는 방향을 제시했습니다.

    불법·위반 주택에 대한 양성화가 12년만에 이뤄집니다!@국토교통부


    상반기 내 법 제정을 목표로 추진 중입니다

    정부와 여당은 2026년 상반기 안에 '불법건축물 양성화 특별법'(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)을 제정하고, 관련 건축법 개정도 함께 추진하는 것을 목표로 하고 있습니다.

    165㎡ 이상 단독주택 보유자는 별도 확인 필요

    165㎡ 이상 330㎡ 미만의 단독주택은 해당 지방자치단체의 조례 기준을 충족해야만 양성화가 가능합니다. 이 규모의 단독주택을 보유하고 계신 분이라면, 관할 지자체 건축과를 통해 조례 제정 및 운영 방향을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.

    이 제도가 실제로 시행된다면, 위반 건축물로 인해 매매나 대출에 어려움을 겪고 있던 임대인분들께는 적지 않은 변화가 될 수 있습니다. 아직은 법안 제정과 세부 기준 확정이 남아 있는 만큼, 향후 입법 진행 상황과 지자체별 기준을 함께 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

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    사례처럼 여러 개의 숙소를 동시에 운영하는 경우, 개별 건물마다 소방·안전 기준을 각각 충족해야 하고, 임대차 계약상 전대(재임대) 및 숙박업 운영이 허용되는지도 확인이 필요합니다. 외형적인 인테리어 투자보다 이러한 법적·공간적 요건을 먼저 충족하는 것이 장기적으로 안정적인 운영의 기반이 됩니다.

    무허가 운영의 위험

    허가 없이 숙박 공유 플랫폼에 공간을 등록해 운영하는 경우 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다. 수익성을 검토하기 전에 해당 건축물이 민박업 등록 요건을 충족하는 용도와 구조인지부터 전문가와 함께 확인하는 것을 권장합니다.

    법규
    바닥면적·건축면적 산정 기준, 발코니·필로티·지하층은 포함될까

    바닥면적·건축면적 산정 기준, 발코니·필로티·지하층은 포함될까

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    바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

    기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

    핵심 적용 법령

    법령조문역할
    건축법제84조면적·높이·층수 산정 방법을 시행령에 위임
    건축법 시행령제119조구체적 산정방법 규정 (핵심 조문)
    건축법제55조·56조건폐율·용적률 한도 (면적 산정과 직결)

    1) 면적·높이·층수 산정의 법령 체계

    건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

    • 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

    • 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

    또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

    • 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

    • 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율(용적률 산정용 연면적만)


    2) 건축면적·바닥면적·연면적 — 용어 정의 및 법적 기능

    용어정의건폐율·용적률 연결
    건축면적건축물의 수평투영면적 (외벽 중심선 기준)건폐율의 분자
    바닥면적각 층의 수평투영면적 (벽·기둥 등 구획 중심선 기준)연면적의 구성요소
    연면적각 층 바닥면적의 합계 (용적률 산정 시 일부 제외)용적률의 분자

    바닥면적(각목에 따른 제외사항): 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

    바닥면적 산입 특례·제외 항목 (가~너)

    가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

    나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

    다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

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    라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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    마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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    바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

    자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

    차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

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    카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

    하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

    거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

    너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

    1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

    2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

    연면적 제외 (용적률 산정용 연면적)

    하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

    • 가. 지하층의 면적
    • 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
    • 마. 초고층·준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 (제34조제3항·4항)
    • 바. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 (제40조제4항제2호)

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    3) 건축면적 산정 기준 — 외벽 중심선 원칙 및 돌출부 특례

    3-1. 산입 기준 — 외벽(또는 외곽기둥) 중심선의 수평투영면적

    시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

    3-2. 처마·차양 등 돌출부 산정 특례 — 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출 시

    처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다.

    돌출부 후퇴 거리 기준 — 건물 유형별

    건물 유형후퇴 거리
    전통사찰 (「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호)4m 이하 (외벽 중심선까지)
    축사 (사료 투여·가축 이동·분뇨 방지용 처마 등)3m 이하 (두 동 연결 차양: 6m 이하)
    한옥2m 이하
    전기차 충전시설 설치 공동주택 (사업계획승인 대상)2m 이하
    신·재생에너지 설비 설치 제로에너지건축물 인증 건축물2m 이하
    수소연료공급시설 설치 주유소·충전소2m 이하
    그 밖의 건축물 (일반)1m

    건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

    가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

    1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

    3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    7) 그 밖의 건축물: 1미터

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    나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

    1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

    2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

    3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

    3-3. 건축면적 산입 제외 항목

    다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

    1. 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
    2. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
    3. 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
    4. 지하주차장의 경사로
    5. 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)
    6. 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)
    7. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
    8. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 "장애인용 승강기"라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
    9. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설
    10. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분
    11. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)
    12. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

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    특례

    다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의 상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

    (1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

    • ① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)
    • ② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)
    • ③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

    (2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조·형태일 것

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    4) 바닥면적 산정 기준 — 구획 중심선 원칙 및 무구획 건축물

    4-1. 산입 기준 — 벽·기둥 등 구획 중심선의 수평투영면적

    바닥면적의 기본 정의입니다.

    4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물 — 지붕 끝부분에서 1m 후퇴선 기준

    벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

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    5) 발코니(노대) 바닥면적 산정 — 시행령 제119조 제3호 나목

    시행령은 발코니를 포함한 "노대등"의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

    • 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

    • 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만 → 바닥면적에 산입

    즉, 실무적으로는 "깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다"로 이해하되, 법문은 "가장 긴 외벽 길이×1.5m" 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

    5-1. 산정 방식 예시

    발코니 바닥면적 산정 예시

    항목수치
    외벽 접한 길이6.0m
    발코니 깊이2.0m
    노대 면적 합계6.0 × 2.0 = 12.0㎡
    제외값 (긴 외벽 × 1.5m)6.0 × 1.5 = 9.0㎡
    바닥면적 산입12.0 − 9.0 = 3.0㎡

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    6) 필로티·다락·승강기탑·지하주차경사로 — 바닥면적 산입 제외 기준

    6-1. 필로티 및 유사 구조 — 공중통행·주차 전용 또는 공동주택의 경우

    벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

    • 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우 → 바닥면적에 산입하지 않음

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    상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

    6-2. 승강기탑·계단탑·다락 등 — 층고 요건 및 산입 제외 범위

    다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

    • 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

    • 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

    • 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

    • 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

    다락 포인트(많이 나오는 질의)

    • "다락은 최상층에만 가능?"이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 '최상층으로 제한되지 않는다'고 봤습니다(당시 법령 기준).

    • 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

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    6-3. 지하주차장 경사로 — 지상층에서 지하 1층 구간 한정 제외

    시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

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    7) 층수 산정 기준 — 산입 제외 대상 및 부분별 층수 판단

    7-1. 층수 산입 제외 대상

    시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

    • 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

    • 지하층

    • 장애인용 승강기 승강기탑

    7-2. 층 구분이 불명확한 경우 — 높이 4m당 1층 산정

    "층 구분이 명확하지 않은 건축물"은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

    7-3. 부분별 층수가 상이한 경우 — 최대 층수 기준 적용

    복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

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    8) 높이 산정 기준 — 지표면 기준, 전면도로 보정, 옥상 구조물 산입

    8-1. 높이 산정 기준 — 지표면부터 건축물 상단까지

    건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

    8-2. 전면도로 기준 높이 산정 — 노면 고저차 및 대지-도로 고저차 보정(건축법 제60조)

    • 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

    • 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

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    8-3. 옥상 승강기탑·계단탑 등의 높이 산입 기준 — 건축면적 1/8(공동주택 1/6) 이하 시 12m 적용

    옥탑·옥상 구조물의 높이 산입 기준

    옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등의 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택은 1/6 이하)이면:

    • 해당 구조물 높이가 12m 이하: 건축물 높이에 산입하지 않음
    • 해당 구조물 높이가 12m 초과: 12m를 넘는 부분만 건축물 높이에 산입

    ※ 지붕마루장식·굴뚝·일정 개방형 난간벽·12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음

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    8-4. 처마높이 산정 기준

    처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

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    9) 지하층 인정 기준 — 정의 요건 및 지표면 가중평균 산정

    9-1. 지하층 정의 — 바닥~지표면 평균높이가 층고의 1/2 이상

    "바닥이 지표면 아래"이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

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    9-2. 지하층 지표면 산정 — 주변 접면 지표의 수평거리 가중평균

    시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

    또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

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    10) 해석례 — 다락 설치 위치 및 면적 특례 중복 적용 여부

    10-1. 다락의 설치 가능 위치 — 최상층 한정 여부 (법제처 해석)

    법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 "최상층 제한이 없다"는 취지로 해석했습니다.

    10-2. 발코니 내 냉방설비 배기장치 설치공간 — 면적 특례 중복 적용 불가 (법제처 해석)

    법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

    실무적으로는

    • "원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다"는 취지의 특례를,

    • 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 "추가 제외"하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.


    11) 참고 법령 및 행정규칙

    • 건축법

      • 제2조(지하층 정의)

      • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

      • 제84조(산정방법 위임)

    • 건축법 시행령

      • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

    • 행정규칙(국토교통부)

      • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

    • 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

      • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

      • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부


    질의회신

    A. 내부계단 바닥면적 산정

    1. 실내계단의 바닥면적 산정 (건축 58070-4187, 1999.10.25)
    Q. 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법
    A. 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임
    2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적 (건축 58070-2573, 2000.09.05)
    Q. 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
    A. 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람
    3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법 (건축과 5873, 2004.11.20)
    Q. 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는
    A. 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.
    4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준 (윤혁경Q&A 2010-7-12)
    Q. 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
    1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?
    2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?
    A. 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.
    2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.
    5. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여 (윤혁경Q&A 2007-2-5)
    Q. 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1층만 연결하는 계단입니다. 계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의
    A. 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

    B. 외부계단 바닥면적 산정

    1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법 (건축 58550-871, 1993.3.22)
    Q. 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법
    A. 건축물의 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임
    2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.
    A. 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

    C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

    1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부 (건축 58070-2979)
    Q. 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부
    A. 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.
    2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적 (국토부 2013.12.09.)
    Q. 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부
    A. 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바람.

    D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

    1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부
    A. 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

    E. 건축물의 용도분류시 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"

    1. 건축물의 용도분류 시 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에 공용부분이 산정 여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축법시행령 별표 1 '용도별 건축물의 종류'에 명시된 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에 공용부분이 포함되는 지
    A. 질의의 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

    F. 거실의 바닥면적

    1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m²이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지
    A. "거실"은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, "당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계"를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임
    2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.
    A. "거실"이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

    G. 건축물 계단설치기준

    거실의 바닥면적의 합계의 의미 (국토부 2013.12.11.)
    Q. 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.
    A. 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, "바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계"라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

    H. 피난층인 지하층 직통계단

    1. 피난층인 지하층에 직통계단 설치여부 (국토부 2013.12.13.)
    Q. 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부
    A. 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

    I. 바닥면적 산정제외 유사부분

    바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부
    A. 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 "기타 이와 유사한 것"이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

    J. 주상복합 건축물의 면적산정

    1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 가. 「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?
    A. 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨
    나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

    L. 설계변경 면적 기준

    1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지
    A. 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임
    법규
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    인허가 절차 핵심 순서

    ① 운영 업종 결정 → ② 건축물 용도·도시계획 허용 확인 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 충족 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고


    0) 먼저 선택해야 하는 "합법 루트" 4가지

    루트 근거 법률 주요 특징 인허가 유형
    A. 관광숙박업
    (호텔업/호스텔업/소형호텔업)
    관광진흥법 제4조, 제15조 내·외국인 대상, 관광기금 융자 가능, 사업계획 승인 필요 사업계획승인 → 등록
    B. 공중위생 숙박업
    (일반/생활숙박업)
    공중위생관리법 제3조 내국인 포함, 보건소 신고 중심, 시설기준(별표 1) 충족 필요 영업신고(보건소)
    C. 외국인관광 도시민박업
    (에어비앤비 합법 루트)
    관광진흥법 제4조, 시행령 별표1 외국인 전용, 주택 연면적 230㎡ 미만, 주거 유지 가능 관광사업등록(지자체)
    D. 농어촌민박/한옥체험업 농어촌정비법 제86조 농어촌지역 주민·소유·거주 요건, 6개월 이상 거주 필수 신고(시장·군수·구청장)

    루트 A) 관광숙박업(관광진흥법): 호텔업/호스텔업/소형호텔업 등

    • 장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확

    • 본법(관광진흥법)

      • 제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록

      • 제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)

    • 시행령(관광진흥법 시행령)

      • 제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 "폭 8m 도로에 4m 이상 연접", 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)

      • 제10조 사업계획 승인신청 등(절차)

      • 제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)

    • (실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례

    루트 B) 공중위생관리법상 숙박업(일반/생활): 일반숙박업(모텔/여관 등), 생활숙박업(취사 포함 형태)

    • 장점: 가장 "전통적인 숙박업" 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심

    • 시행령(공중위생관리법 시행령)

      • 숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)

    • 시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)

      • [별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, "건물 일부 영업" 조건 등) 상세

    루트 C) 외국인관광 도시민박업(에어비앤비 합법 루트의 대표): "외국인 대상" + "주민 거주" 성격

    • 장점: "주택"을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음

    • 본법(관광진흥법)

      • 관광사업 "등록"은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)

    • 시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)

      • 등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명

    • 실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)

      • "외국인관광 도시민박업 등록"은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)

    루트 D) 기타: 농어촌민박/한옥체험업 등(입지·대상 건축물 제한 큼)

    • 에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).

    • 농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조


    1) "건축물 용도"부터 정리: 다가구를 숙박으로 바꾸면 무엇이 달라지나

    1-1. 건축물 용도 분류가 바뀝니다(건축법 시행령 별표 1)

    • 다가구주택은 "주택" 범주, 숙박시설은 "숙박시설" 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)

      → 주택 → 숙박시설로 '용도변경'은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 "체급 변경"입니다.

    1-2. 입지(용도지역)에서 "숙박시설 허용"이 먼저 뚫려야 합니다

    • 숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.

    • 특히 "상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?" 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.


    관광진흥법 / 시행령 (사업계획승인 의제사항) [관광호텔 | 호스텔 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업]

    관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>

    ②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]

    ⑤ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>

    1. 상업지역

    2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

    ⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

    ⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

    1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것

    관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)

    ① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>

    1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

    2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

    3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

    가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

    1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

    2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

    나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

    다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

    라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

    4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

    제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

    1. 일반주거지역

    2. 준주거지역

    3. 준공업지역

    4. 자연녹지지역

    제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.

    1. 서울특별시

    2. 경기도

    ② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.


    공중위생관리법 [일반숙박업]

    1. "공중위생영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.

    2. "숙박업"이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

    제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>

    Ⅱ. 개별기준

    1. 숙박업 요건

    가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.

    나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.

    다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.


    농어촌정비법 [민박]

    라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

    제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>

    ② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>

    1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

    2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

    3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

    4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

    ③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>

    1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

    2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

    ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

    ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

    제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

    1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.

    2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.

    3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.

    4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.

    5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

    6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.

    [본조신설 2015. 1. 6.]

    제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.


    2) 관광숙박시설/게스트하우스(호스텔)로 가는 경우: "관광과 협의 + 사업계획 + 등록기준"

    2-1. 큰 흐름(실무)

    1. 관광숙박업으로 할지(호텔업/호스텔업/소형호텔업 등) 업종 확정
    2. (대부분 케이스) 관광진흥법 제15조 사업계획 승인 선행 협의(지자체 관광과)
    3. 공사/용도변경/준공
    4. 관광숙박업 등록(제4조)

    2-2. 시설기준(핵심만)

    • 관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.

    • "게스트하우스=호스텔업"으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.

    • 도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)

      • 배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실

      • 화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)

      • 외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설

      • 대지·건물 소유권 또는 사용권 확보

    • 호스텔 객실이 "단독객실만"이어야 하는지에 대해, 법령해석은 "공동객실도 포함" 취지로 정리된 바가 있습니다.

    정리: "관광숙박(호스텔/호텔)"은 '관광업 등록기준' 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).


    3) 공중위생관리법 숙박업(일반/생활)으로 가는 경우: "보건소(위생) 기준이 1차 관문"

    3-1. 업종 정의(일반 vs 생활)

    • 숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스

    • 숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스

    3-2. 시설·설비 기준(실무에서 걸리는 조항들)

    공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.

    • 생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)

    • 생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙

      • 단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)

    • "건물의 일부만 숙박업"을 하려면

      • 객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다

    정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 '건물 일부 숙박업 요건'입니다("몇 개 방만 운영"이 바로 안 되는 케이스가 많음).


    4) 에어비앤비(공유숙박) 합법 운영의 핵심: "어떤 제도로 운영하느냐"가 전부

    4-1. 외국인관광 도시민박업(가장 흔한 합법 루트)

    • 정부 안내 기준으로

      • 가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대

      • 불가 예시: 오피스텔(등)

      • 이용대상: 외국인 관광객으로 한정

    • 즉 "내국인 상대 에어비앤비"를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.

    4-2. 내국인까지 받으려면?

    • 대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 "숙박업 본류"로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).


    5) 소방시설(설비) 정리: "숙박시설"은 특정소방대상물이라 설비 레벨이 달라집니다

    소방시설 의무사항 주의

    • 숙박시설은 통상 특정소방대상물에 해당하고, 규모·용도·수용인원 등에 따라 갖춰야 할 소방시설 종류가 달라집니다.
    • 설치해야 하는 소방시설 종류는 시행령 [별표 5] 체계로 정리됩니다(소화설비/경보설비/피난설비 등).
    • 용도변경으로 특정소방대상물 요건이 강화되면 스프링클러, 자동화재탐지, 비상방송, 제연, 피난기구 등에서 "기존 주택 기준"과 체급이 달라집니다.
    • 정확한 설비 목록은 연면적/층수/지하 유무/수용인원/객실수를 넣어 별표 5 매칭으로 산정해야 합니다.

    6) "완벽 체크리스트"

    아래 순서대로 체크하면 누락이 거의 없습니다

    ① 제도 선택(필수)

    • 관광숙박업(호텔/호스텔/소형호텔 등)인가?
    • 공중위생 숙박업(일반/생활)인가?
    • 도시민박(외국인 한정)인가?

    ② 도시계획/입지(필수)

    • 토지이용계획확인서 상 숙박시설 허용 여부
    • 지구단위계획/미관지구/조례에 숙박시설 제한(도로폭, 이격, 구역 제한 등) 존재 여부
    • 상업지역이어도 조례로 제한 논의가 실제 존재

    ③ 건축물 용도변경(필수)

    • 주택(다가구) → 숙박시설(또는 관련 용도)로의 용도변경 가능 여부(별표 1 분류 확인)
    • 구조/피난/주차/장애인 편의 등 "용도변경 시 강화되는 항목" 사전 검토

    ④ 위생/관광 시설기준(필수)

    • 관광숙박업이면: 시행령 별표 1 등록기준 충족(호스텔/호텔 유형별 체크)
    • 공중위생 숙박업이면: 시행규칙 별표 1 시설·설비 기준(취사/욕실/창문/건물 일부 운영요건 등)

    ⑤ 소방(필수)

    • 특정소방대상물(숙박시설)로서 필요한 설비를 시행령 별표 5로 산정
    • 수용인원 산정/객실수/피난계획에 따라 설비가 달라질 수 있음

    ⑥ 인허가/신고 프로세스

    • 관광숙박업: (대부분) 사업계획 승인 협의 → 공사/준공 → 등록
    • 공중위생 숙박업: 시설기준 충족 → 영업신고/검사(지자체 보건소 라인)
    • 도시민박: 외국인 한정/주택요건 충족 + 관광사업등록 등 절차 확인(지자체)

    관광진흥법 vs 공중위생관리법

    관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 "관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)"로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 "요건이 비슷"해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.


    1) 인허가 성격 자체가 다름: "신고(위생법)" vs "사업계획 승인+등록(관광법)"

    일반숙박업/생활숙박업(공중위생관리법)

    • 보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.

    • 핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).

    관광호텔업(관광진흥법: 관광숙박업)

    • 원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.

    • 도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)은 "등록기준"이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.


    2) "그럼 관광호텔업의 인센티브가 뭐냐?" — 핵심은 관광진흥개발기금(융자) 접근성입니다

    관광호텔업 등 관광숙박업은 "관광사업자"로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.

    • 관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.

    반대로 공중위생 숙박업은 "관광사업자"가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.


    3) 왜 도로요건(12m / 8m)을 거나?

    관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 "관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성"을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.

    즉 12m 도로는 '특혜 조건'이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.

    법규
    준공(사용승인) 단계에서 별도로 챙겨야 하는 ‘품질인정/품질서류’ 제출대상 - 완벽 정리

    준공(사용승인) 단계에서 별도로 챙겨야 하는 ‘품질인정/품질서류’ 제출대상 - 완벽 정리

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    핵심 요약

    건설기술진흥법의 품질관리계획·품질시험계획과 별개로, 건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 기준에 관한 규칙」 제24조의3에 따라 특정 건축자재에 대해 품질관리서(및 대장)를 준공 시 별도 제출해야 합니다. 시공자 → 감리자 → 건축주 → 허가권자 순으로 제출 흐름이 이어집니다.

    품질관리계획 및 품질시험계획 수립 대상 공사

    구분 근거 대상 요건
    품질관리계획 시행령 제89조 제1항 ① 감독권한대행 등 건설사업관리 대상 + 총공사비 500억 이상
    ② 다중이용건축물(시행령 제2조제17호) + 연면적 3만㎡ 이상
    ③ 계약에서 수립을 요구하는 경우
    품질시험계획 시행령 제89조 제2항 품질관리계획 대상 이외 공사 중:
    ① 총공사비 5억 이상 토목공사
    ② 연면적 660㎡ 이상 건축물 건축공사
    ③ 총공사비 2억 이상 전문공사

    건축자재 품질관리서 제출 의무 흐름

    건설기술진흥법 체계의 품질관리계획/품질시험계획(대상공사에 한함)과 별개로, 건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조의3에 따라 특정 건축자재는 품질관리서(및 대장)를 준공 때 제출해야 합니다.

    ① 시공자 → 감리자에게 "건축자재 품질관리서 대장" 제출
    ② 감리자 → 대장과 품질관리서 내용 일치 확인 후 건축주에게 제출
    ③ 건축주 → 사용승인 신청 시 허가권자에게 제출

    법적 근거

    조문 주요 내용
    건축법 제52조의4 복합자재를 포함한 마감재료·방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재의 제조업자·유통업자·시공자·감리자는 품질관리서를 허가권자에게 제출해야 함
    건축법 제52조의5 방화문·복합자재 등 대통령령으로 정하는 건축자재와 내화구조는 방화성능·품질관리 기준에 따라 품질인정을 받아야 하며, 인정받은 내용대로 제조·유통·시공해야 함
    건축법시행령 제62조 품질관리서 대상 자재(복합자재·단열재·방화문·기타 방화 건축자재), 제조업자→유통업자→시공자→감리자→건축주→허가권자 제출 체계 명시

    준공서류로 건축자재 품질관리서를 챙겨야 하는 자재 (제출 대상)

    「규칙」 제24조의3 제2항은 대상 자재별로 품질관리서 서식(별지)과 첨부서류를 명확히 규정하고 있습니다.

    자재 구분 서식(별지) 주요 첨부서류
    복합자재 별지 제1호서식 심재 난연성능 시험성적서(또는 품질인정서), 강판생산업체 품질검사증명서, 실물모형시험 성적서(또는 품질인정서)
    단열재 별지 제2호서식 난연성능 표시 시험성적서(재료별 각각), 실물모형시험 성적서(외벽 마감재료가 2종 이상인 경우)
    방화문 별지 제3호서식 연기·불꽃·열 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
    내화구조 (인정형) 별지 제3호의2서식 내화성능 시간 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
    자동방화셔터 별지 제4호서식 연기·불꽃 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
    내화채움구조 별지 제5호서식 연기·불꽃·열 차단 성능 표시 시험성적서(또는 품질인정서)
    방화댐퍼 별지 제6호서식 KS 방화댐퍼 방연시험방법 적합 증명 시험성적서

    공사시공자는 위 품질관리서 내용과 동일하게 별지 제7호서식의 건축자재 품질관리서 대장을 작성하여 감리자에게 제출해야 합니다.


    A. 품질인정(품질인정서) 대상 자재

    아래 품목들은 「건축법」 제52조의5·제52조의6 체계의 건축자재등 품질인정에 걸리는 대표 품목입니다.

    A-1) 복합자재 (강판+단열재 샌드위치패널 등)

    무엇을 말하나 (정의·범위)

    • 「규칙」 제24조의6 제1항: 품질인정 대상 "복합자재" = 강판과 단열재로 이루어진 복합자재
    • 고시(품질인정 관리기준) 제2조: "복합자재" 정의

    준공(품질관리서) 첨부서류 — 별지 제1호서식

    • 심재 난연성능 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본
    • 강판 두께·도금 등이 표시된 강판생산업체 품질검사증명서 사본
    • 실물모형시험 성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

    A-2) 방화문

    • 고시상 정의: 고시 제2조(방화문 정의) 및 제33조(방화문 성능기준)
    • 품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 라목(방화문 차단시간 기준 등)
    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제3호서식 — 방화문 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

    A-3) 자동방화셔터

    • 고시상 정의: 고시 제2조(자동방화셔터 정의) 및 제34조(성능기준)
    • 품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 나목
    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제4호서식 — 자동방화셔터 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

    A-4) 내화채움구조 (방화구획 관통부·틈새 Firestop)

    • 고시상 정의: 고시 제2조(내화채움구조 정의)
    • 설치 의무 조문: 방화구획 관통부·접합부·틈은 "내화채움성능이 인정된 구조로 메울 것" → 「규칙」 제14조 제2항 제2호
    • 품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호
    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제5호서식 — 내화채움구조 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

    유튜브 참조:


    A-5) 내화구조 (인정형·성능확인형)

    실무 주의 — 처방형 vs 인정형 구분이 핵심

    • 「규칙」 제3조 제1호~제7호의 처방형 내화구조(철근콘크리트 두께 등)는 규정 자체로 성립하는 경우가 많습니다.
    • 제3조 제8호~제10호처럼 품질시험·인정기준에 따라 인정되는 내화구조는 시험성적서·품질인정서 관리·제출 이슈가 직접 발생합니다.
    • 품질인정 대상 범위: 「규칙」 제24조의6 제2항 — 제3조 제8호~제10호 내화구조
    • 품질인정 기준: 「규칙」 제24조의7 제2호 마목
    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제3호의2서식 — 내화성능시간 표시 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

    내화구조 기준 (규칙 제3조)

    건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제3조에 따라 "국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 구조"는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것입니다.

    부위 구조·재료 최소 두께·규격
    벽 (내력벽) 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 두께 10cm 이상
    철골조 + 철망모르타르 양면 4cm 이상
    철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조 덮은 두께 5cm 이상
    벽돌조 두께 19cm 이상
    경량기포 콘크리트패널·블록조 두께 10cm 이상
    외벽 중 비내력벽 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 두께 7cm 이상
    철골조 + 철망모르타르 양면 3cm / 콘크리트블록 4cm 이상
    철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조 덮은 두께 4cm 이상
    무근콘크리트조·벽돌조·석조 두께 7cm 이상
    기둥 (소경 25cm 이상) 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 —
    철골 + 철망모르타르 6cm 이상 (경량골재 5cm)
    철골 + 콘크리트 5cm 이상
    바닥 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 두께 10cm 이상
    철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조 덮은 두께 5cm 이상
    철재 양면 + 철망모르타르·콘크리트 5cm 이상
    보 (지붕틀 포함) 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 —
    철골 + 철망모르타르 6cm 이상 (경량골재 5cm)
    철골 + 콘크리트 5cm 이상

    내화구조 의무 대상 건축물 (건축법시행령 제56조 제1항)

    • 제2종 근린생활시설 중 공연장·종교집회장 + 관람석·집회실 바닥면적 합계 200㎡ 이상, 문화·집회시설, 종교시설, 위락시설 중 주점영업, 장례시설
    • 전시장·동식물원, 판매·운수·교육연구시설 체육관·강당, 수련·운동시설, 위락시설, 창고·위험물·자동차 관련 시설, 방송국·촬영소, 화장시설 등 — 해당 용도 바닥면적 합계 500㎡ 이상
    • 공장 — 해당 용도 바닥면적 합계 2,000㎡ 이상
    • 2층이 다중주택·다가구주택·공동주택·의료시설·노유자시설·숙박시설 등 — 해당 용도 바닥면적 합계 400㎡ 이상
    • 3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물 (단독주택·농축산시설·교도소 등 일부 제외)

    내화구조 의무 대상이면 내화구조 인정을 받아야 합니다. 인정 자재 업체 현황은 별첨을 참고하십시오.


    B. 품질인정 대상은 아니지만 준공서류로 품질관리서를 제출해야 하는 항목

    사용승인(준공) 서류로 품질관리서를 요구하지만, 위 A처럼 품질인정서(인정번호) 체계로 운영되지 않는 경우입니다. 대표 품목은 단열재와 방화댐퍼입니다.


    B-1) 단열재

    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제2호서식 — 「규칙」 제24조의3 제2항 제2호
    • 난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본 (단열재가 2종 이상의 재료로 제작된 경우 각 재료별 각각 첨부)
    • (해당하는 경우) 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서 (외벽 마감재료가 2종 이상인 경우만 첨부)
    • 참고: 고시 제32조(단열재 표면 정보 표시 의무 — 제조·유통 측)

    B-2) 방화댐퍼

    • 준공 첨부(품질관리서): 별지 제6호서식 — 「규칙」 제24조의3 제2항 제6호
    • KS 방화댐퍼 방연시험방법 적합을 증명하는 시험성적서 사본
    • 성능기준(고시): 고시 제35조(방화댐퍼 성능기준 및 시험)

    자주 함께 언급되는 항목 — 방화유리창·마감재 난연성능

    방화유리창호 (방화창)

    • 설치 의무: 인접대지경계선과의 거리가 1.5m 이내인 외벽 창호 → 방화유리창호(비차열 20분 이상) 설치 → 「규칙」 제24조 제12항
    • 고시(시험기준): 고시 제37조(방화유리창 성능시험 기준, 성적서 유효기간 3년)
    • 결론: 방화유리창호는 품질인정 대상(A) 또는 품질관리서 대상(B) 목록에 직접 포함되지는 않으나, 법정 성능(KS F 2845 기반 비차열 20분 이상)을 입증할 시험성적서·자료는 준공·감리 단계에서 실무적으로 요구됩니다.

    준공서류 누락 방지 체크리스트

    현장에서 반드시 확인할 7가지 자재 + 준공 절차

    1. 현장에 투입되는 자재 중 해당 품목 체크
      복합자재 / 방화문 / 자동방화셔터 / 내화채움구조 / (인정형)내화구조 / 단열재 / 방화댐퍼
      근거: 「규칙」 제24조의3
    2. 자재별로 "시험성적서 vs 품질인정서" 구분 수집
      복합자재·방화문·셔터·내화채움·인정형 내화구조: 품질인정서(해당 시) + 요구 첨부서류
      단열재·방화댐퍼: 시험성적서 중심
    3. 서식(별지) 기준으로 품질관리서 작성 + 품질관리서 대장 정리
      시공자 → 감리 제출 → 건축주 → 허가권자 제출 흐름 준수
      근거: 「규칙」 제24조의3 제3항~제5항
    4. 현장 맞춤형 내화구조·복합자재·내화채움구조 사용 시
      고시상 시공자도 품질인정 신청 가능 / 단, 착공 전 신청·인정 완료 전 판매·시공 금지
      근거: 고시 제4조 제3항~제4항, 제4조 제9항
    5. 준공 시 자재 외 각종 성능 검사 완료 여부 확인 (해당 시)
      배수설비 준공검사 / 지적공부 변동사항 등록신청 / 승강기 설치검사 / 보일러 설치검사 / 전기설비 사용전검사 / 정보통신공사 사용전검사 / 기계설비 사용 전 검사 / 도로점용 공사 준공확인 / 개발행위 준공검사 / 도시군계획시설사업 준공검사 / 수질·대기오염물질 배출시설 가동개시 신고

    위반·미제출 시 유의사항

    품질관리서 미제출·허위 제출 시 제재

    • 품질인정을 받지 않은 자재를 시공하거나 인정받은 내용과 다르게 제조·유통·시공한 경우 행정조치(인정 취소 등) 및 건축법 위반에 따른 제재가 따릅니다.
    • 건축안전모니터링 사업을 통한 불시 현장 점검이 강화되고 있으며, 성적서가 적법하더라도 실제 자재·시공이 불일치하면 적발 대상이 됩니다.
    • 사용승인 신청 시 품질관리서 대장 미제출 시 사용승인 불허 사유가 될 수 있습니다.

    건축사신문 기고 — 품질인정제도 도입 배경

    국토교통부는 건축물 화재안전과 관련한 주요 건축자재에 대한 제조·유통·시공 전(全) 과정의 품질관리 강화를 위한 품질인정제도를 오는 12월 23일 확대 도입하기로 했다.

    아울러 국토부는 기존 건축자재 관련 국토교통부 고시를 통합 정비해 마련한 '건축자재등 품질인정 및 관리기준' 제정안을 행정예고 중이다.

    새로운 제정안은 '건축물 마감재료의 난연성능 및 화재 확산 방지구조 기준', '내화구조의 인정 및 관리기준', '방화문 및 자동방화셔터의 인정 및 관리기준'을 통·폐합한 것이다.

    '품질인정제도'란 화재안전 성능이 요구되는 건축자재 등이 적합하게 생산되는지 전문기관을 통해 인정을 받고, 인정받은 대로 현장에 유통·시공될 수 있도록 성능·품질을 관리하는 제도다.

    국토부는 현재 내화구조 대상으로 1999년부터 운영 중인 제도를, 방화문·자동방화셔터(21.8.7), 내화채움구조·(샌드위치 패널 등) 복합자재(21.12.23)와 같은 주요 건축자재에 대해 확대 도입하는 것을 단계적으로 추진 중이다.

    이번 제정안의 주요 개선 내용 3가지

    • 제조현장 관리 강화: 시험기관 발급 시험성적서만으로는 부족하며, 제조현장 품질관리 상태까지 확인하는 품질인정 체계 도입. 성적서가 적법해도 성능미달 자재가 유통·시공되는 문제를 차단.
    • 성능시험 관리 강화: 기업 주도의 성능확인에서 품질인정기관 주도의 품질·성능 확인 체계로 전환. 시험기관에 대한 관리·감독 강화.
    • 유통체계 관리 강화: 건축안전모니터링 사업 확대·불시 점검 강화. 인정받은 대로 유통·시공하지 않을 경우 인정 취소 등 행정조치.

    이번 제정안의 행정예고 기간은 9월 17일부터 10월 6일까지(20일간)이며, 관계기관 협의·법제처 심사 등을 거쳐 2021년 12월 23일 시행 예정이다.

    앞으로 품질인정 대상 건축자재를 제조하려는 자는 이번 제정안에 따라 설계도서·품질관리 설명서 등을 갖추어 품질인정기관(한국건설기술연구원)을 통해 인정 신청 후, 제조현장 점검 및 시료 채취, 품질시험과 인정 심사를 거쳐 품질 인정을 받아야 한다.

    공사감리자·허가권자 등은 품질인정 대상 건축자재 성능·품질 확인 시 기존의 시험성적서가 아닌 품질인정서를 확인해야 한다.

    출처: 대한건축사협회 건축사신문(http://www.ancnews.kr)

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    법규
    건축물 마감재료 기준 — 불연·준불연·난연과 실내·외벽 적용

    건축물 마감재료 기준 — 불연·준불연·난연과 실내·외벽 적용

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    치호건축사사무소 · 재료와 건축 기준

    마감재료를 선택할 때는 색과 질감에 앞서 그 재료를 사용할 수 있는 위치부터 확인합니다. 건축물의 용도와 규모, 실내·외벽의 구분, 요구 성능, 실제 시공 구성을 차례로 정리하면 불연·준불연·난연 기준을 이해하기 쉽습니다.

    관련 법규는 각 설명 아래에서 펼쳐볼 수 있습니다. 기준 확인일은 2026년 11월 9일이며, 개별 공사에는 허가·신고 시점에 따른 적용례와 경과조치를 함께 대조합니다.

    건축물 외벽의 구조체 단열층 공기층 마감재 및 내부 마감을 구분한 단면 설명 이미지
    왼쪽 외부에서 오른쪽 실내 방향으로 외장패널 → 공기층 → 단열재 → 구조체 → 내부마감을 읽습니다. 하단 재료 표현은 왼쪽부터 콘크리트·단열재·금속입니다. 층 구성을 설명하는 단면이며 제품의 성능등급 표시는 아닙니다.

    01. 적용대상과 적용부위를 먼저 정합니다

    대상 건축물 적용 위치 요구 성능 제품과 시공을 순서대로 검토하는 과정
    대상 판정과 재료 선정을 분리하고, 마지막에 성적서·인정서와 시공상세를 연결합니다.

    건축법 제52조는 내부와 외벽의 마감재료 원칙을 정하고, 시행령 제61조는 적용대상을 구분합니다. 실제로 어느 부위에 어떤 재료를 써야 하는지는 건축물방화구조규칙 제24조에서 확인합니다.

    건축법 제52조 · 내부와 외벽의 마감재료 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 전문

    제52조(건축물의 마감재료 등) ① 대통령령 으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료[ 제52조의4 제1항 의 복합자재의 경우 심재(心材)를 포함한다]는 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 「실내공기질 관리법」 제5조 및 제6조 에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령 으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다. <개정 2009. 12. 29., 2013. 3. 23., 2015. 1. 6., 2015. 12. 22., 2021. 3. 16.>

    ② 대통령령 으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령 으로 정한다. <신설 2009. 12. 29., 2013. 3. 23., 2021. 3. 16.>

    ③ 욕실, 화장실, 목욕장 등의 바닥 마감재료는 미끄럼을 방지할 수 있도록 국토교통부령 으로 정하는 기준에 적합하여야 한다. <신설 2013. 7. 16.>

    ④ 대통령령 으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물 외벽에 설치되는 창호(窓戶)는 방화에 지장이 없도록 인접 대지와의 이격거리를 고려하여 방화성능 등이 국토교통부령 으로 정하는 기준에 적합하여야 한다. <신설 2020. 12. 22.>

    [제목개정 2009. 12. 29., 2020. 12. 22.]

    참고: 국가법령정보센터 원문

    02. 불연·준불연·난연은 어떻게 구분하나요?

    구분확인할 내용법적 근거
    불연재료법령이 열거한 재료 또는 불연성 시험 등으로 기준을 충족한 재료규칙 제6조 / 고시 제23조
    준불연재료10분 가열의 열방출·변형과 가스유해성 등 성능기준 충족규칙 제7조 / 고시 제24조
    난연재료5분 가열의 열방출·변형과 가스유해성 등 성능기준 충족규칙 제5조 / 고시 제25조

    10분과 5분은 정해진 시험의 가열 시간입니다. 실제 화재에서 그 시간 동안 안전하다는 뜻이나, 벽체의 내화시간을 의미하지 않습니다. 마감재료의 연소성능과 기둥·보·벽체의 내화성능은 구분해 봅니다.

    콘크리트·석재·벽돌·철강·알루미늄·유리 등은 규칙 제6조제1호에 열거되어 있습니다. 다만 다른 재료와 복합된 제품을 표면 재료의 이름만으로 불연이라고 판단하지 않습니다. 미장재료는 해당 조항의 두께 조건도 확인합니다.

    규칙 제6조 · 불연재료 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 전문

    제6조(불연재료) 영 제2조 제10호 에서 “국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 재료”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000. 6. 3., 2004. 10. 4., 2005. 7. 22., 2006. 6. 29., 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2014. 5. 22., 2019. 8. 6., 2022. 2. 10.>

    1. 콘크리트ㆍ석재ㆍ벽돌ㆍ기와ㆍ철강ㆍ알루미늄ㆍ유리ㆍ시멘트모르타르 및 회. 이 경우 시멘트모르타르 또는 회 등 미장재료를 사용하는 경우에는 「건설기술 진흥법」 제44조 제1항 제2호 에 따라 제정된 건축공사표준시방서에서 정한 두께 이상인 것에 한한다.

    2. 한국산업표준에 따라 시험한 결과 질량감소율 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 불연재료의 성능기준을 충족하는 것

    3. 그 밖에 제1호와 유사한 불연성의 재료로서 국토교통부장관이 인정하는 재료. 다만, 제1호의 재료와 불연성재료가 아닌 재료가 복합으로 구성된 경우를 제외한다.

    참고: 국가법령정보센터 원문

    규칙 제7조 · 준불연재료 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 전문

    제7조(준불연재료) 영 제2조 제11호 에서 “국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 재료”란 한국산업표준에 따라 시험한 결과 가스 유해성, 열방출량 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 준불연재료의 성능기준을 충족하는 것을 말한다. <개정 2005. 7. 22., 2006. 6. 29., 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2019. 8. 6., 2022. 2. 10.>

    참고: 국가법령정보센터 원문

    규칙 제5조 · 난연재료 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 전문

    제5조(난연재료) 영 제2조 제9호 에서 “국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 재료”란 한국산업표준에 따라 시험한 결과 가스 유해성, 열방출량 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 난연재료의 성능기준을 충족하는 것을 말한다. <개정 2005. 7. 22., 2006. 6. 29., 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2019. 8. 6., 2022. 2. 10.>

    참고: 국가법령정보센터 원문

    품질인정 및 관리기준 제23조 · 고시 펼쳐보기

    시행 2025.09.19 · 국토교통부고시 제2025-508호

    제23조(불연재료의 성능기준) 규칙 제6조제2호 에 따른 불연재료는 다음 각 호의 성능시험 결과를 만족하여야 한다.

    1. 한국산업표준 KS F ISO 1182(건축 재료의 불연성 시험 방법)에 따른 시험 결과, 제28조제1항제1호 에 따른 모든 시험에 있어 다음 각 목을 모두 만족하여야 한다.

    가. 가열시험 개시 후 20분간 가열로 내의 최고온도가 최종평형온도를 20K 초과 상승하지 않을 것(단, 20분 동안 평형에 도달하지 않으면 최종 1분간 평균온도를 최종평형온도로 한다)

    나. 가열종료 후 시험체의 질량 감소율이 30% 이하일 것

    2. 한국산업표준 KS F 2271(건축물의 내장 재료 및 구조의 난연성 시험방법) 중 가스유해성 시험 결과, 제28조제3항제2호 에 따른 모든 시험에 있어 실험용 쥐의 평균행동정지 시간이 9분 이상이어야 한다.

    3. 강판과 심재로 이루어진 복합자재의 경우, 강판과 강판을 제거한 심재는 규칙 제24조제11항제2호 및 제3호 에 따른 기준에 적합하여야 하며, 규칙 제24조제11항제1호 에 따른 실물모형시험을 실시한 결과 제26조 에서 정하는 기준에 적합하여야 한다.

    4. 규칙 제24조제6항 및 제7항 에 따른 외벽 마감재료 또는 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우, 규칙 제24조제8항제2호 에 따라 각각의 재료는 제1호 및 제2호에 따른 시험 결과를 만족하여야 하며, 규칙 제24조제8항제1호 에 따른 실물모형시험을 실시한 결과 제27조 에서 정하는 기준에 적합하여야 한다.

    참고: 국가법령정보센터 고시 원문

    품질인정 및 관리기준 제24조 · 고시 펼쳐보기

    시행 2025.09.19 · 국토교통부고시 제2025-508호

    제24조(준불연재료의 성능기준) 규칙 제7조 에 따른 준불연재료는 다음 각 호의 성능시험 결과를 만족하여야 한다.

    1. 한국산업표준 KS F ISO 5660-1[연소성능시험-열 방출, 연기 발생, 질량 감소율-제1부 : 열 방출률(콘칼로리미터법)]에 따른 가열시험 결과, 제28조제2항제1호 에 따른 모든 시험에 있어 다음 각 목을 모두 만족하여야 한다.

    가. 가열 개시 후 10분간 총방출열량이 8MJ/㎡ 이하일 것

    나. 10분간 최대 열방출률이 10초 이상 연속으로 200kW/㎡ 를 초과하지 않을 것

    다. 10분간 가열 후 시험체를 관통하는 방화상 유해한 균열(시험체가 갈라져 바닥면이 보이는 변형을 말한다), 구멍(시험체 표면으로부터 바닥면이 보이는 변형을 말한다) 및 용융(시험체가 녹아서 바닥면이 보이는 경우를 말한다) 등이 없어야 하며, 시험체 두께의 20%를 초과하는 일부 용융 및 수축이 없어야 한다.

    2. 한국산업표준 KS F 2271(건축물의 내장 재료 및 구조의 난연성 시험방법) 중 가스유해성 시험 결과, 제28조제3항제2호 에 따른 모든 시험에 있어 실험용 쥐의 평균행동정지 시간이 9분 이상이어야 한다.

    3. 강판과 심재로 이루어진 복합자재의 경우, 강판과 강판을 제거한 심재는 규칙 제24조제11항제2호 및 제3호 에 따른 기준에 적합하여야 하며, 규칙 제24조제11항제1호 에 따른 실물모형시험을 실시한 결과 제26조 에서 정하는 기준에 적합하여야 한다. 다만, 한국산업표준 KS L 9102(인조광물섬유 단열재)에서 정하는 바에 따른 그라스울 보온판, 미네랄울 보온판으로서 제2호에 따른 시험 결과를 만족하는 경우 제1호에 따른 시험을 실시하지 아니할 수 있다.

    4. 규칙 제24조제6항 및 제7항 에 따른 외벽 마감재료 또는 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우, 규칙 제24조제8항제2호 에 따라 각각의 재료는 제1호 및 제2호에 따른 시험 결과를 만족하여야 하며, 규칙 제24조제8항제1호 에 따른 실물모형시험을 실시한 결과 제27조 에서 정하는 기준에 적합하여야 한다.

    참고: 국가법령정보센터 고시 원문

    품질인정 및 관리기준 제25조 · 고시 펼쳐보기

    시행 2025.09.19 · 국토교통부고시 제2025-508호

    제25조(난연재료의 성능기준) 규칙 제5조 에 따른 난연재료는 다음 각 호의 성능시험 결과를 만족하여야 한다.

    1. 한국산업표준 KS F ISO 5660-1[연소성능시험-열 방출, 연기 발생, 질량 감소율-제1부 : 열 방출률(콘칼로리미터법)]에 따른 가열시험 결과, 제28조제2항제1호 에 따른 모든 시험에 있어 다음 각 목을 모두 만족하여야 한다.

    가. 가열 개시 후 5분간 총방출열량이 8MJ/㎡ 이하일 것

    나. 5분간 최대 열방출률이 10초 이상 연속으로 200kW/㎡ 를 초과하지 않을 것

    다. 5분간 가열 후 시험체를 관통하는 방화상 유해한 균열(시험체가 갈라져 바닥면이 보이는 변형을 말한다), 구멍(시험체 표면으로부터 바닥면이 보이는 변형을 말한다) 및 용융(시험체가 녹아서 바닥면이 보이는 경우를 말한다) 등이 없어야 하며, 시험체 두께의 20%를 초과하는 일부 용융 및 수축이 없어야 한다.

    2. 한국산업표준 KS F 2271(건축물의 내장 재료 및 구조의 난연성 시험방법) 중 가스유해성 시험 결과, 제28조제3항제2호 에 따른 모든 시험에 있어 실험용 쥐의 평균행동정지 시간이 9분 이상이어야 한다.

    3. 규칙 제24조제6항 및 제7항 에 따른 외벽 마감재료 또는 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우, 규칙 제24조제8항제2호 에 따라 각각의 재료는 제1호 및 제2호에 따른 시험 결과를 만족하여야 하며, 규칙 제24조제8항제1호 에 따른 실물모형시험을 실시한 결과 제27조 에서 정하는 기준에 적합하여야 한다.

    참고: 국가법령정보센터 고시 원문

    03. 실내 마감재료의 적용대상

    시행령 제61조제1항의 대상에는 다중주택·다가구주택, 공동주택, 의원·치과의원·한의원·조산원, 일부 제2종 근린생활시설, 공장·창고·자동차 관련 시설 등이 포함됩니다. 문화·집회·종교·판매·운수·의료·노유자·수련·숙박시설 등도 열거되어 있습니다.

    용도 외에 5층 이상인 층 거실의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우와 다중이용업 용도도 확인합니다. ‘5층 건물 전체 연면적 500㎡’와는 산정 범위가 다릅니다.

    주요구조부와 200㎡ 이내 방화구획 요건을 함께 충족하는 경우의 제외 규정이 있으나, 다중이용업 용도인 제8호에는 이 단서를 적용하지 않습니다. 면적 산정과 자동식 소화설비 관련 문구는 아래 원문에서 함께 확인할 수 있습니다.

    시행령 제61조제1항 · 실내 적용대상 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    제61조(건축물의 마감재료 등) ① 법 제52조 제1항 에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 다만, 다음 각 호(제8호는 제외한다)의 어느 하나에 해당하는 건축물의 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 되어 있고 그 거실의 바닥면적(스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 바닥면적을 뺀 면적으로 한다. 이하 이 조에서 같다) 200제곱미터 이내마다 방화구획이 되어 있는 건축물은 제외한다. <개정 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2010. 12. 13., 2013. 3. 23., 2014. 3. 24., 2014. 8. 27., 2014. 10. 14., 2015. 9. 22., 2017. 2. 3., 2019. 8. 6., 2020. 10. 8., 2021. 8. 10., 2024. 6. 18., 2025. 8. 26.>

    1. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택

    1의2. 공동주택

    1의3. 제1종 근린생활시설 중 의원, 치과의원, 한의원, 조산원

    2. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장ㆍ인터넷컴퓨터게임시설제공업소ㆍ학원ㆍ독서실ㆍ당구장ㆍ다중생활시설ㆍ공유보관시설의 용도로 쓰는 건축물

    3. 발전시설, 방송통신시설(방송국ㆍ촬영소의 용도로 쓰는 건축물로 한정한다)

    4. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물

    5. 5층 이상인 층 거실의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물

    6. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 중 학교ㆍ학원, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 장례시설

    7. 삭제 <2021. 8. 10.>

    8. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조 에 따른 다중이용업의 용도로 쓰는 건축물

    참고: 국가법령정보센터 원문

    실내에서도 요구 성능이 달라지는 위치

    일반 거실 강화대상 거실 피난통로 외벽 필로티의 요구 성능과 조문 비교
    일반 기준과 강화되는 부위를 구분한 요약입니다. 외벽의 예외 조건은 다음 절에서 확인합니다.

    일반 대상 거실의 벽·반자는 불연·준불연·난연재료를 사용할 수 있지만, 거실에서 지상으로 통하는 주된 복도·계단, 강판·심재 복합자재를 사용하는 부분은 불연 또는 준불연재료를 사용합니다.

    대상 용도를 지하에 설치한 거실과 시행령 제61조제1항제6호 용도에 쓰이는 거실도 불연 또는 준불연재료가 요구됩니다. 따라서 숙박시설이나 노유자시설의 거실을 일반 거실의 난연 기준만으로 검토하지 않습니다.

    공장·창고 등 시행령 제61조제1항제4호의 경우 내부 마감 검토에 단열재가 포함됩니다. 단열재 사용이 곤란한 사유에 따른 예외는 규칙 제24조제3항의 건축위원회 심의 조건을 충족해야 합니다.

    규칙 제24조제1~5항 · 실내 마감과 단열재 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    제24조(건축물의 마감재료 등) ① 법 제52조 제1항 에 따라 영 제61조 제1항 각 호의 건축물에 대하여는 그 거실의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분(반자돌림대ㆍ창대 기타 이와 유사한 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 마감재료 ( 영 제61조 제1항 제4호 에 해당하는 건축물의 경우에는 단열재를 포함한다)는 불연재료ㆍ준불연재료 또는 난연재료를 사용해야 한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부분의 마감재료는 불연재료 또는 준불연재료를 사용해야 한다. <개정 2005. 7. 22., 2010. 4. 7., 2010. 12. 30., 2021. 9. 3.>

    1. 거실에서 지상으로 통하는 주된 복도ㆍ계단, 그 밖의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분

    2. 강판과 심재(心材)로 이루어진 복합자재를 마감재료로 사용하는 부분

    ② 영 제61조 제1항 각 호의 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거실의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분의 마감은 제1항에도 불구하고 불연재료 또는 준불연재료로 하여야 한다. <개정 2003. 1. 6., 2005. 7. 22., 2006. 6. 29., 2010. 4. 7., 2010. 12. 30.>

    1. 영 제61조 제1항 각 호에 따른 용도에 쓰이는 거실 등을 지하층 또는 지하의 공작물에 설치한 경우의 그 거실(출입문 및 문틀을 포함한다)

    2. 영 제61조 제1항 제6호 에 따른 용도에 쓰이는 건축물의 거실

    ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 영 제61조 제1항 제4호 에 해당하는 건축물에서 단열재를 사용하는 경우로서 해당 건축물의 구조, 설계 또는 시공방법 등을 고려할 때 단열재로 불연재료ㆍ준불연재료 또는 난연재료를 사용하는 것이 곤란하여 법 제4조 에 따른 건축위원회(시ㆍ도 및 시ㆍ군ㆍ구에 두는 건축위원회를 말한다)의 심의를 거친 경우에는 단열재를 불연재료ㆍ준불연재료 또는 난연재료가 아닌 것으로 사용할 수 있다. <신설 2021. 9. 3.>

    ④ 법 제52조 제1항 에서 “내부마감재료”란 건축물 내부의 천장ㆍ반자ㆍ벽(경계벽 포함)ㆍ기둥 등에 부착되는 마감재료를 말한다. 다만, 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제3조 에 따른 실내장식물을 제외한다. <신설 2003. 1. 6., 2005. 7. 22., 2010. 4. 7., 2010. 12. 30., 2014. 11. 28., 2021. 9. 3.>

    ⑤ 영 제61조 제1항 제1호의2 에 따른 공동주택에는 「실내공기질 관리법」 제11조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제10조 에 따른 오염물질 방출 기준을 초과하지 않는 건축자재를 사용해야 한다. <개정 2026. 10. 6.>

    참고: 국가법령정보센터 원문

    04. 외벽은 실내와 별도로 대상 여부를 확인합니다

    외벽 적용대상확인 포인트
    상업지역의 해당 건축물근린상업지역 제외. 지정 용도 2,000㎡ 이상 또는 해당 공장과 6m 이내 등의 조건
    의료·교육연구·노유자·수련시설용도에 따른 적용
    3층 이상 또는 높이 9m 이상층수와 높이 중 하나라도 충족하는지 확인
    1층 전부 또는 일부가 필로티 주차장필로티 외기측 천장·벽체와 1·2층 외벽 별도 확인
    공장·창고·위험물 저장 및 처리·자동차 관련 시설시행령 제61조제1항제4호 대상
    시행령 제61조제2·3항 · 외벽 적용대상 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    ② 법 제52조 제2항 에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다. <신설 2010. 12. 13., 2011. 12. 30., 2013. 3. 23., 2015. 9. 22., 2019. 8. 6., 2021. 8. 10.>

    1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다)의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

    가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물

    나. 공장( 국토교통부령 으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물

    2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물

    3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물

    4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물

    5. 제1항제4호에 해당하는 건축물

    ③ 법 제52조 제4항 에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물”이란 제2항 각 호의 건축물을 말한다. <신설 2021. 5. 4.>

    [전문개정 2008. 10. 29.] [제목개정 2021. 5. 4.]

    참고: 국가법령정보센터 원문

    외벽의 기본 기준은 불연 또는 준불연입니다. 여기에 포함되는 마감재료는 단열재, 도장 등 코팅재료와 그 밖의 구성 재료까지입니다. 겉면에 석재나 금속판을 쓴 사실만으로 전체 구성을 판정하지 않습니다.

    5층 이하 외벽의 예외는 조건을 묶어서 봅니다

    규칙 제24조제7항은 시행령 제61조제2항 제1호·제3호·제5호에 해당하면서 5층 이하이고 높이 22m 미만인 건축물에 난연재료를 허용합니다. 강판과 심재로 된 복합자재는 제외됩니다. 의료·교육연구·노유자·수련시설인 제2호에는 이 예외를 그대로 적용할 수 없습니다.

    화재 확산 방지구조를 갖춘 경우의 완화도 제6·7항 단서에 구분되어 있습니다. 다른 강화 기준에 동시에 해당하는 건축물이라면 낮은 층수만으로 완화를 결정하지 않습니다.

    필로티 주차장의 1·2층은 별도로 확인합니다

    1층을 필로티 주차장으로 쓰는 건축물은 1층과 2층의 외벽 및 필로티의 외기에 면하는 천장·벽체를 불연 또는 준불연재료로 마감해야 합니다. 일반적인 저층 외벽의 예외와 혼동하기 쉬운 부분입니다.

    규칙 제24조제6~10항 · 외벽·예외·필로티 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    ⑥ 영 제61조 제2항 제1호부터 제3호 까지의 규정 및 제5호에 해당하는 건축물의 외벽 에는 법 제52조 제2항 후단에 따라 불연재료 또는 준불연재료를 마감재료(단열재, 도장 등 코팅재료 및 그 밖에 마감재료를 구성하는 모든 재료를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 사용해야 한다. 다만, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 화재 확산 방지구조 기준에 적합하게 마감재료를 설치하는 경우에는 난연재료(강판과 심재로 이루어진 복합자재가 아닌 것으로 한정한다)를 사용할 수 있다. <개정 2019. 8. 6., 2021. 9. 3., 2022. 2. 10.>

    1. 삭제 <2022. 2. 10.>

    2. 삭제 <2022. 2. 10.>

    ⑦ 제6항에도 불구하고 영 제61조 제2항 제1호 ㆍ제3호 및 제5호에 해당하는 건축물로서 5층 이하이면서 높이 22미터 미만인 건축물의 경우 난연재료(강판과 심재로 이루어진 복합자재가 아닌 것으로 한정한다)를 마감재료로 할 수 있다. 다만, 건축물의 외벽을 국토교통부장관이 정하여 고시하는 화재 확산 방지구조 기준에 적합하게 설치하는 경우에는 난연성능이 없는 재료(강판과 심재로 이루어진 복합자재가 아닌 것으로 한정한다)를 마감재료로 사용할 수 있다. <개정 2019. 8. 6., 2021. 9. 3., 2022. 2. 10.>

    ⑧ 제6항 및 제7항에 따른 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 것인 경우 해당 마감재료는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것이어야 한다. <신설 2022. 2. 10., 2023. 8. 31.>

    1. 마감재료를 구성하는 재료 전체를 하나로 보아 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 실물모형시험(실제 시공될 건축물의 구조와 유사한 모형으로 시험하는 것을 말한다. 이하 같다)을 한 결과가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준을 충족할 것

    2. 마감재료를 구성하는 각각의 재료에 대하여 난연성능을 시험한 결과가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준을 충족할 것. 다만, 제6조 제1호 에 따른 불연재료 사이에 다른 재료(두께가 5밀리미터 이하인 경우만 해당한다)를 부착하여 제작한 재료의 경우에는 해당 재료 전체를 하나의 재료로 보고 난연성능을 시험할 수 있으며, 같은 호에 따른 불연재료에 0.1밀리미터 이하의 두께로 도장을 한 재료의 경우에는 불연재료의 성능기준을 충족한 것으로 보고 난연성능 시험을 생략할 수 있다.

    ⑨ 영 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경 중 영 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우로서 스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 창문등으로부터 60센티미터 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우에는 제6항부터 제8항까지의 규정을 적용하지 않을 수 있다. <신설 2021. 7. 5., 2021. 9. 3., 2022. 2. 10., 2025. 9. 19.>

    ⑩ 영 제61조 제2항 제4호 에 해당하는 건축물의 외벽[필로티 구조의 외기에 면하는 천장 및 벽체를 포함한다] 중 1층과 2층 부분 에는 불연재료 또는 준불연재료를 마감재료로 해야 한다. <신설 2019. 8. 6., 2021. 7. 5., 2021. 9. 3., 2022. 2. 10.>

    참고: 국가법령정보센터 원문

    05. 두 가지 이상 재료를 조합하면 전체 구성도 봅니다

    각 재료의 성능 검증과 실제 외벽 전체 구성의 검증을 함께 확인하는 도해
    재료별 난연성능과 전체 구성의 실물모형시험은 확인하는 대상이 다릅니다.

    규칙 제24조제8항은 외벽 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우, 구성 재료 전체의 실물모형시험과 각 재료의 난연성능을 함께 규정합니다. 공장에서 만든 일체형 제품뿐 아니라 현장에서 단열재와 마감재를 결합·설치하는 구성도 해당할 수 있습니다.

    법제처 해석례 23-0143(2023.6.27.) 역시 현장 결합·설치를 포함하는 것으로 해석했습니다. 고시 제27조는 외벽 마감재료 또는 단열재를 구성하는 재료가 모두 규칙 제6조의 불연재료인 경우 실물모형시험을 제외합니다. ‘준불연 단열재 위에 불연 마감재를 붙였다’는 조건만으로 이 제외 규정이 성립하지는 않습니다.

    참고: 법제처 23-0143 · 현장에서 결합·설치하는 외벽 마감재료

    품질인정 및 관리기준 제27조 · 고시 펼쳐보기

    시행 2025.09.19 · 국토교통부고시 제2025-508호

    제27조(외벽 복합 마감재료의 실물모형시험) 외벽 마감재료 또는 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우 마감재료와 단열재 등을 포함한 전체 구성을 하나로 보아 한국산업표준 KS F 8414(건축물 외부 마감 시스템의 화재 안전 성능 시험방법)에 따라 시험한 결과, 다음의 각 호에 적합하여야 한다. 다만, 외벽 마감재료 또는 단열재를 구성하는 재료가 모두 규칙 제6조 에 해당하는 불연재료인 경우에는 실물모형시험을 제외한다.

    1. 외부 화재 확산 성능 평가 : 시험체 온도는 시작 시간을 기준으로 15분 이내에 레벨 2(시험체 개구부 상부로부터 위로 5m 떨어진 위치)의 외부 열전대 어느 한 지점에서 30초 동안 600℃를 초과하지 않을 것

    2. 내부 화재 확산 성능 평가 : 시험체 온도는 시작 시간을 기준으로 15분 이내에 레벨 2(시험체 개구부 상부로부터 위로 5m 떨어진 위치)의 내부 열전대 어느 한 지점에서 30초 동안 600℃를 초과하지 않을 것

    참고: 국가법령정보센터 고시 원문

    도장 두께나 중간 재료 두께에 따라 개별 난연성능시험을 생략하거나 하나의 재료로 시험할 수 있는 세부 조건은 제24조제8항제2호에 있습니다. 이 문구를 전체 벽체의 시험을 모두 생략하는 규정으로 확대하지 않습니다.

    06. 강판과 심재로 된 복합자재는 따로 확인합니다

    샌드위치패널처럼 강판과 심재로 구성한 복합자재는 규칙 제24조제11항의 요건을 봅니다. 실물모형시험, 강판의 두께·도장·도금, 강판을 제거한 심재의 성능을 구분해 확인합니다.

    확인 항목규정에서 살펴볼 조건
    강판 두께도금 후·도장 전 기준 0.5 mm 이상
    앞면 도장2회 이상
    도금 부착량도금 종류에 따른 제24조제11항제2호다목 기준
    심재고시 기준에 적합한 그라스울·미네랄울 보온판 또는 불연·준불연 성능
    전체 구성규칙 제24조제11항과 고시 제26조의 실물모형시험 및 제외 조건

    고시 제26조는 강판과 심재가 모두 규칙 제6조의 불연재료인 경우 실물모형시험을 제외합니다. 패널의 외관이나 상품명보다 제품과 세부인정내용, 시험 대상 구성의 일치 여부를 확인합니다.

    규칙 제24조제11항 · 강판·심재 복합자재 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    ⑪ 강판과 심재로 이루어진 복합자재를 마감재료로 사용하는 경우 해당 복합자재는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것이어야 한다. <신설 2022. 2. 10.>

    1. 강판과 심재 전체를 하나로 보아 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 실물모형시험을 실시한 결과가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준을 충족할 것

    2. 강판: 다음 각 목의 구분에 따른 기준을 모두 충족할 것

    가. 두께[도금 이후 도장(塗裝) 전 두께를 말한다]: 0.5밀리미터 이상

    나. 앞면 도장 횟수: 2회 이상

    다. 도금의 부착량: 도금의 종류에 따라 다음의 어느 하나에 해당할 것. 이 경우 도금의 종류는 한국산업표준에 따른다.

    1) 용융 아연 도금 강판: 180g/㎡ 이상

    2) 용융 아연 알루미늄 마그네슘 합금 도금 강판: 90g/㎡ 이상

    3) 용융 55% 알루미늄 아연 마그네슘 합금 도금 강판: 90g/㎡ 이상

    4) 용융 55% 알루미늄 아연 합금 도금 강판: 90g/㎡ 이상

    5) 그 밖의 도금: 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준 이상

    3. 심재: 강판을 제거한 심재가 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

    가. 한국산업표준에 따른 그라스울 보온판 또는 미네랄울 보온판으로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것

    나. 불연재료 또는 준불연재료인 것

    참고: 국가법령정보센터 원문

    품질인정 및 관리기준 제26조 · 고시 펼쳐보기

    시행 2025.09.19 · 국토교통부고시 제2025-508호

    제26조(복합자재의 실물모형시험) 강판과 심재로 이루어진 복합자재는 한국산업표준 KS F ISO 13784-1(건축용 샌드위치패널 구조에 대한 화재 연소 시험방법)에 따른 실물모형시험 결과, 다음 각 호의 요건을 모두 만족하여야 한다. 다만, 복합자재를 구성하는 강판과 심재가 모두 규칙 제6조 에 해당하는 불연재료인 경우에는 실물모형시험을 제외한다.

    1. 시험체 개구부 외 결합부 등에서 외부로 불꽃이 발생하지 않을 것

    2. 시험체 상부 천정의 평균 온도가 650℃를 초과하지 않을 것

    3. 시험체 바닥에 복사 열량계의 열량이 25㎾/㎡를 초과하지 않을 것

    4. 시험체 바닥의 신문지 뭉치가 발화하지 않을 것

    5. 화재 성장 단계에서 개구부로 화염이 분출되지 않을 것

    참고: 국가법령정보센터 고시 원문

    07. 설계도면과 현장 서류를 연결합니다

    단계남겨둘 내용
    설계용도·규모별 적용 근거, 부위별 요구 성능, 마감 재료층의 구성
    제품 선정제품명·제조사·규격·두께와 시험성적서, 품질인정 대상이면 인정서·세부인정내용
    시공반입 제품, 재료 두께, 이음·고정 방식과 도면·시험·인정 구성의 대조
    사용승인해당 자재의 품질관리서와 법정 첨부서류, 시공·감리 확인 자료

    성적서나 인정서는 제품을 선정할 때부터 확인하는 것이 좋습니다. 시공 후에 서류를 맞추려 하면 재료나 고정 방식이 시험·인정된 구성과 달라져 변경 검토가 필요해질 수 있습니다.

    건축법 제52조의4 · 건축자재의 품질관리 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 전문

    제52조의4(건축자재의 품질관리 등) ① 복합자재(불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재로 구성된 것을 말한다)를 포함한 제52조 에 따른 마감재료, 방화문 등 대통령령 으로 정하는 건축자재의 제조업자, 유통업자, 공사시공자 및 공사감리자는 국토교통부령 으로 정하는 사항을 기재한 품질관리서(이하 “품질관리서”라 한다)를 대통령령 으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 3. 16.>

    ② 제1항에 따른 건축자재의 제조업자, 유통업자는 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 에 따른 한국건설기술연구원 등 대통령령 으로 정하는 시험기관에 건축자재의 성능시험을 의뢰하여야 한다. <개정 2019. 4. 23.>

    ③ 제2항에 따른 성능시험을 수행하는 시험기관의 장은 성능시험 결과 등 건축자재의 품질관리에 필요한 정보를 국토교통부령 으로 정하는 바에 따라 기관 또는 단체에 제공하거나 공개하여야 한다. <신설 2019. 4. 23.>

    ④ 제3항에 따라 정보를 제공받은 기관 또는 단체는 해당 건축자재의 정보를 홈페이지 등에 게시하여 일반인이 알 수 있도록 하여야 한다. <신설 2019. 4. 23.>

    ⑤ 제1항에 따른 건축자재 중 국토교통부령 으로 정하는 단열재는 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따라 해당 건축자재에 대한 정보를 표면에 표시하여야 한다. <신설 2019. 4. 23.>

    ⑥ 복합자재에 대한 난연성분 분석시험, 난연성능기준, 시험수수료 등 필요한 사항은 국토교통부령 으로 정한다. <개정 2019. 4. 23.>

    [본조신설 2015. 1. 6.] [제목개정 2019. 4. 23.] [제52조의3에서 이동 <2019. 4. 23.>]

    참고: 국가법령정보센터 원문

    도면에 정리하는 방법

    실내재료마감표에는 실별 마감과 요구 성능을, 외벽상세도에는 마감층·단열층·바탕·고정 방식을 표시합니다. 필로티 천장과 피난통로처럼 기준이 강화되는 부분은 일반 외벽·거실과 구분해 표기하면 제품 선정과 현장 확인이 수월합니다.

    함께 확인할 항목

    다중이용업소의 실내장식물, 소방법령상의 방염, 내화구조, 방화구획은 각각 적용 근거가 다릅니다. 외벽 대상 건축물의 창호는 인접대지경계선 거리와 방화유리창호 기준도 함께 검토합니다.

    규칙 제24조제12항 · 인접대지의 창호 · 조문 펼쳐보기

    국가법령정보센터 확인 · 2026.11.09 · 관련 조항 발췌

    ⑫ 법 제52조 제4항 에 따라 영 제61조 제2항 각 호에 해당하는 건축물의 인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호(窓戶)와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5미터 이내인 경우 해당 창호는 방화유리창호 [한국산업표준 KS F 2845(유리구획 부분의 내화 시험방법)에 규정된 방법에 따라 창틀과 유리 등으로 구성된 유리구획을 시험한 결과 비차열 20분 이상의 성능이 있는 것으로 한정한다]로 설치해야 한다. 다만, 스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 창호로부터 60센티미터 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우에는 방화유리창호로 설치하지 않을 수 있다. <신설 2021. 7. 5., 2021. 9. 3., 2022. 2. 10., 2024. 11. 15.>

    [제목개정 2021. 7. 5.]

    참고: 국가법령정보센터 원문

    법규
    감리 지정 (허가권자 지정감리 / 건축주 지정감리) - 완벽 정리

    감리 지정 (허가권자 지정감리 / 건축주 지정감리) - 완벽 정리

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    감리지정 법률검토 PDF

    시공자 자격과 감리자 지정 주체를 구분하고, 200㎡·5,000만원·1,500만원 기준과 허가권자 지정의 두 분기를 정리했습니다.

    감리지정 법률검토 내려받기 · PDF 4쪽 →

    200㎡ 초과 = 허가권자 지정감리가 아닙니다. 건설산업기본법 제41조는 시공자 제한, 건축법 제25조 및 시행령 제19조의2는 감리자 지정 주체의 기준입니다.

    1. 감리 대상 및 별도 법률 적용 여부 확인
    2. 면적·용도·공사금액에 따른 시공자 자격 확인
    3. 소규모 직접시공 분기와 아파트·연립·다세대·다중·다가구의 주택 분기를 구분
    4. 착공 전 지정 신청·감리계약과 사용승인 단계 보고·대금 지급 확인

    건축공사 감리(공사감리) 완전정리

    감리대상 건축물, 건축신고는 감리하는지, 상주·비상주 기준까지

    감리란 무엇인가

    건축에서 감리는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.


    1) 감리의 법적 근거

    근거 법령 주요 내용
    건축법 제25조 감리 의무, 감리자 권한(시정·중지·보고), 감리일지·중간/완료보고, 감리비 계약서 제출·지급 확인
    건축법 시행령 제19조 감리자 지정 방식(건축사/건설엔지니어링 등), 중간보고 "진도" 정의, 건축사보 현장 배치 기준
    건축법 시행령 제19조의2 허가권자 지정감리(소규모·직접시공 등) 대상 건축물과 절차
    건축법 시행규칙 (제19조, 제19조의3) 위법건축공사보고, 감리일지/보고서 서식·첨부서류, 허가권자 지정감리 신청·통보 절차
    주택법 / 건설기술진흥법 주택법 사업계획 승인 대상, 건설사업관리(감독 권한대행 등) 대상은 각 해당 법령을 따름

    2) 감리 진행 순서

    1단계 — 착공 전: 감리자 지정 (또는 허가권자 지정 신청)
    2단계 — 착공신고 시: 감리비가 명시된 감리계약서 제출
    3단계 — 공사 중: 감리일지 작성·유지 + 필요 시 현장 확인·지시
    4단계 — 공정 특정 진도 도달 시: 감리중간보고서 작성·제출
    5단계 — 공사 완료 시: 감리완료보고서 작성·제출 (건축주는 사용승인 신청 때 제출)
    6단계 — 사용승인 신청 시: 감리계약 내용대로 감리비 지급 → 허가권자는 지급 여부 확인 후 사용승인

    3) 감리 종류 비교 — 허가권자 지정감리 vs 건축주 지정감리

    구분 대상 기준 지정 방법
    건축주 지정감리
    (일반)
    건축허가 대상 건축물 (신고 대상 제외) 건축법 제25조 제1항, 시행령 제19조 건축주가 직접 건축사 등을 감리자로 지정
    허가권자 지정감리 ① 건산법 제41조 비해당 소규모 + 건축주 직접시공
    ② 아파트·연립·다세대·다중·다가구 등 주택
    건축법 제25조 제2항, 시행령 제19조의2 허가권자가 설계에 참여하지 않은 자 중에서 지정
    건설사업관리 (감독 권한대행) 다중이용·대형·공공 성격 건축물 건설기술진흥법 제39조 제2항, 총공사비 200억 이상 등 건설기술진흥법 체계 (건설엔지니어링사업자)

    3-1. 건축주 지정감리 대상 건축물

    건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 제외한다고 명시합니다.

    • 건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우 (건축신고 대상은 제외)
    • 리모델링 — 시행령에서 정한 경우
    • 다중이용 건축물: 건설기술진흥법상 건설엔지니어링사업자 또는 (일정 조건 충족 시) 건축사가 감리자가 될 수 있으며, 배치기준·대가는 건설기술진흥법 체계를 따릅니다.

    핵심 포인트

    • 건축허가로 진행되는 공사는 실무적으로 대부분 공사감리자가 붙는 구조입니다.
    • 건축신고는 원칙적으로 건축주 지정감리 트랙에서 제외됩니다.

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    3-2. 허가권자 지정감리 — 법적 근거 및 대상

    허가권자 지정 근거 — 건축법 제25조 제2항

    제1항에도 불구하고, 다음 두 경우는 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정해야 합니다.

    • ① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물
    • ② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물

    핵심 포인트

    건축법 제25조 제2항이 허가권자 지정감리의 큰 진입 관문이고, "대통령령으로 정하는 건축물"이 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.

    허가권자 지정감리 대상 건축물 — 시행령 제19조의2

    제1항 제1호 (소규모·직접시공 트랙)

    건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물 중, 아래 가/나/다 중 어느 하나에도 해당하지 않는 건축물이 허가권자 지정감리 대상입니다.

    • (가) 단독주택(연면적 200㎡ 이하) — 건축주 지정
    • (나) 농업·임업·축산업·어업용 창고·저장고·작업장·퇴비사·축사·양어장 등 — 건축주 지정
    • (다) 해당 건축물 건설공사가 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 각 호의 경미한 건설공사인 경우 — 건축주 지정

    제1항 제2호 (주택 트랙)

    주택으로 사용하는 아파트·연립·다세대·다중·다가구(복합건축물 포함)는 허가권자 지정감리 대상입니다.

    위 제외는 소규모 직접시공 분기에 관한 것입니다. 감리 대상인지와 주택 용도 분기에 해당하는지를 별도로 확인한 뒤 건축주 지정 여부를 판단합니다.

    건산법 제41조 — 시공자 제한 대상 (허가권자 지정감리 연동)

    • 연면적 200㎡ 초과 건축물 → 건설사업자 시공 여부를 우선 검토. 이 면적만으로 허가권자 지정감리가 되지 않으며, 주택 용도 등 감리 지정 요건을 별도로 판단
    • 연면적 200㎡ 이하 공동주택 → 허가권자 지정감리
    • 연면적 200㎡ 이하 다중주택·다가구주택·공관 등 → 건설사업자 시공 대상 여부 확인. 감리는 다중·다가구의 주택 분기와 공관을 구분하여 검토
    • 학교·병원 등 다중이용 건축물(대통령령으로 정하는 것) → 건설사업자 시공

    경미한 건설공사 기준 — 건산법 시행령 제8조 제1항

    • 종합공사: 1건 공사예정금액 5천만원 미만
    • 전문공사: 1천5백만원 미만. 다만 가스시설·철강구조물·삭도설치·승강기설치·철도궤도·난방공사는 이 금액기준의 예외에서 제외
    • 같은 공사를 2개 이상 계약으로 쪼개 발주하면 합산, 발주자 제공 재료도 시장가격·운임 포함하여 산정

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    3-3. 건설사업관리(감독 권한대행)와의 관계

    어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.

    프로젝트 성격 적용 체계
    민간 일반 건축허가 건축법 (건축사 공사감리) 중심
    다중이용·대형·공공 성격 건설기술진흥법(건설사업관리·감리) 체계가 추가·우선될 수 있음

    4) 건축신고 대상 건축물은 감리해야 하나?

    건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, "건축신고 대상 건축물은 제외"라고 분명히 적고 있습니다.

    건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축·대수선은 일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무가 없는 케이스가 많습니다.

    건축신고라도 감리가 발생할 수 있는 예외 상황

    1. 감리 대상은 먼저 시행령 제19조 각 호와 적용 법률로 판단합니다. 감리자 지정 주체를 정하는 제19조의2와 혼동하여 건축신고 공사 전체에 감리가 필요하다고 확대하지 않습니다.
    2. 프로젝트 성격(주택법·건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.
    3. 리모델링에 해당하는 건축물 — 허가권자가 리모델링 활성화 구역으로 지정·공고한 구역 내 건축물, 사용승인 후 15년 이상 된 건축물, 기존 건축물의 증축·대수선 등

    5) 감리자의 업무 범위·권한·책임

    핵심 업무 2가지

    • 시공이 설계도서에 적합한지 확인
    • 사용 자재가 관계법령 기준에 적합한지 확인

    위법·부적합 발견 시 감리자 조치 절차

    1단계: 위반사항 또는 설계도서 미준수 발견
    2단계: 건축주에게 알리고, 시공자에게 시정/재시공 요청
    3단계: 불응 시 서면으로 공사중지 요청
    4단계: 그래도 계속하면 허가권자에게 보고

    시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 합니다. 또한 감리자가 위반을 지적·보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등의 불이익을 주는 것은 금지됩니다.

    감리 보고 의무

    보고 종류 시기 주요 내용
    감리일지 공사 기간 중 상시 현장 확인 내용, 지시사항 기록·유지
    감리중간보고서 공정 특정 진도 도달 시 점검표, 감리일지, 공사추진·설계변경 종합, 품질시험성과, 자재 사용 총괄표, 현장 사진·동영상 등 첨부
    감리완료보고서 공사 완료 시 감리자 → 건축주 제출 / 건축주 → 허가권자 제출 (사용승인 신청 시)
    위법건축공사 보고 위반 발견 후 불응 시 공사중지 요청 후에도 계속 시공 시 허가권자에게 즉시 보고

    6) 상주감리 vs 비상주감리 기준

    비상주(일반) 감리 — 수시·필요 시 현장 수행

    시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행하도록 규정합니다. 이 범주가 일반적으로 말하는 비상주 감리에 해당합니다.

    건축사보 현장 배치 필요 기준 (상주에 준하는 감리)

    아래에 해당하면 건축사보를 공사현장에 배치해야 합니다.

    • 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상 (축사·작물재배사 제외)
    • 연속 5개 층(지하 포함) 이상 + 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상
    • 아파트 건축공사
    • 준다중이용 건축물 건축공사
    • 깊이 10m 이상 굴착 또는 높이 5m 이상 옹벽 공사 감리 시 건축·토목 분야 건축사보 배치
    • 마감재료 설치공사 감리에서 국토교통부령이 정한 경우

    건축사보 배치 시 유의사항

    • 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 합니다.
    • 배치·변경·철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.

    건설사업관리 체계에서의 상주·비상주

    공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 상주기술인·기술지원기술인으로 구분하여 운용합니다.


    7) 위반 제재

    감리 의무 위반 시 제재 사항

    • 감리자가 감리계약 내용대로 이행하지 않은 경우 건축법 위반에 따른 행정제재 및 업무정지 등의 처분이 가능합니다.
    • 감리자가 위반을 지적·보고했다는 이유로 건축주가 감리비 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 주는 행위는 법률로 금지되어 있습니다.
    • 시공자가 감리자의 정당한 공사중지 요청에 불응하고 계속 시공할 경우 별도 제재 대상이 됩니다.
    • 허가권자는 감리비 지급 여부를 확인한 후 사용승인을 처리합니다. 미지급 시 사용승인이 보류될 수 있습니다.

    감리의 본질과 실무적 의미

    감리의 뜻은 "감독하고 관리함"입니다. 즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리하는 역할입니다.

    좋은 감리의 3가지 기준

    • "맞다/틀리다"만이 아니라 디테일·자재·시공순서·대안 제시까지 포함한 품질 커뮤니케이션을 이행해야 합니다.
    • 법이 요구하는 최소기준(보고·기록·현장배치)은 하한선이며, 실제 좋은 감리는 재시공을 줄이는 설계자 관점의 체크리스트 운영에서 나옵니다.
    • 결과물은 결국 안전 + 하자 최소화 + 의도 구현 + 기록의 완결성까지 마무리해야 합니다.

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    시공자 제한과 감리 지정의 적용 예시

    • 300㎡ 일반 근린생활시설, 건설사업자 시공: 면적만으로 허가권자 지정 대상이 되지 않습니다. 다른 특별사유가 없다면 건축주 지정감리를 검토합니다.
    • 150㎡ 일반 근린생활시설, 건축주 직접시공, 경미한 공사 아님: 제41조의 대상 용도 여부와 시행령 제19조의2제1항제1호의 제외 조건을 대조하여 허가권자 지정 여부를 판단합니다.
    • 건축허가 대상 다가구주택: 단독주택이라는 상위 분류만 보고 제외하지 않고, 제19조의2제1항제2호의 주택 분기로 판단합니다.

    법령 기준 확인: 2026.10.26. / 건축법 제25조 · 시행령 제19조의2 · 건설산업기본법 제41조 · 시행령 제8조

    법규
    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

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    부산시 부설주차대수 산정 계산기

    용도를 추가하고 면적 또는 세대정보를 입력한 뒤 계산하기를 누르세요. 근생+다가구 등 복합용도 지원.

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    부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

    주차장의 종류 주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장 이 있습니다.


    주차장의 종류

    주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

    종류 정의 특징
    노상주차장
    (路上駐車場)
    도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장 일반(불특정 다수)의 이용에 제공. 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리
    노외주차장
    (路外駐車場)
    도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장 일반의 이용에 제공. 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당
    부설주차장 건축물, 골프연습장 등 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장 건축물 신축·증축·용도변경 시 필수 설치. 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식으로 설치

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    주차를 하는 방식에 따라

    (1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

    (2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.


    부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

    부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

    이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른 일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 "언제 넣어야 하는지"를 한 번에 정리합니다.


    1. 먼저 정리할 개념

    개념 내용
    시설물 분류 부설주차장 산정은 "무슨 건물인가"가 1순위. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시
    면적 기준 (시설면적) 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산 적용. 단, 주차를 위한 면적은 제외

    2. 일반 건축물 주차대수 산정

    부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

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    A. 일반용도 설치기준 요약

    용도 산정 기준
    위락시설 시설면적 67㎡당 1대
    문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장 시설면적 100㎡당 1대
    제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설 시설면적 134㎡당 1대
    수련시설, 공장, 발전시설 시설면적 350㎡당 1대
    창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터 시설면적 400㎡당 1대
    그 밖의 건축물 시설면적 200㎡당 1대
    골프장 1홀당 10대
    골프연습장 1타석당 1대
    옥외수영장 정원 15명당 1대
    관람장 정원 100명당 1대

    B. 소수점 처리 핵심

    주의 — 소수점 처리 규정

    별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.


    3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

    부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

    3-1. 단독주택 산정

    단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다. 기준은 아래 2단계입니다.

    시설면적 구간 주차대수
    50㎡ 이하 0대
    50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하 1대
    180㎡ 초과 1대 + 초과분 120㎡마다 1대 추가 (0.5 이상 → 1대)
    예시 — 시설면적 240㎡ 단독주택: 기본 1대 + 초과 60㎡ ÷ 120㎡ = 0.5 → 1대 = 최종 2대

    3-2. 다가구주택 산정

    다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 "다가구주택, 공동주택, 오피스텔"을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

    핵심은 두 가지입니다.

    • 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

    • 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30㎡ 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

    다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

    3-3. 다세대주택 산정

    다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.


    4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

    주택건설기준 규정 제27조는 "전용면적 합계"를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다.

    전용면적 구간 적용 기준 (광역시)
    85㎡ 이하 구간 전용면적 합계 ÷ 85 (85㎡당 1대)
    85㎡ 초과 구간 전용면적 합계 ÷ 70 (70㎡당 1대)

    실무 팁

    세대 전용면적이 섞여 있으면 — 85㎡ 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고, 85㎡ 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.
    주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다.
    부산 별표 7 제5호는 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30㎡ 이하는 0.5대 이상입니다.

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    부설주차장 설치예시

    4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

    • 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

    • 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

    • 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

    • 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

    • 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대


    5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

    조건 기준
    전체 주차대수 10대 미만 설치 의무 없음
    전체 주차대수 10대 이상 전체의 3% 이상을 장애인 전용으로 배정. 장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따름

    6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

    전기차는 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

    6-1. 대상이 되는 시설

    친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다. 부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

    6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

    구분 전용주차구역 충전시설
    신축 총 주차대수의 5% 이상 5% 이상
    기축 총 주차대수의 2% 이상 2% 이상

    실무 주의

    부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.


    7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

    자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

    항목 기준
    일반 부설주차장 대상 시설 자동차 주차대수의 20%
    주택단지 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20%
    설치 면제 계산 결과가 5대 미만인 경우

    자전거 주차 산정 순서

    ① 자동차 주차대수 산정 완료 → ② 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인 → ③ 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획


    8. 확장형 주차대수는

    주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치


    9. 체크리스트

    부설주차장 실무 체크리스트

    1. 건축물 용도 분류를 확정합니다
    2. 시설면적을 확정합니다 (공용 포함, 주차면적 제외)
    3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다
    4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다
    5. 장애인 전용은 총 주차대수 10대 이상이면 3% 이상을 배정합니다
    6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5%(신축) 또는 2%(기축)를 적용합니다
    7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다
    시공
    같은 건물인데, 시공사 마다 시공비용이 다른 이유? 건축가, 현장 소장이 한 자리 모여 알려주는 주택 건축 시공비 산정 과정과 내용, & 유의 점

    같은 건물인데, 시공사 마다 시공비용이 다른 이유? 건축가, 현장 소장이 한 자리 모여 알려주는 주택 건축 시공비 산정 과정과 내용, & 유의 점

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    평단가를 "자재별·형태별"로 말하려면 먼저 어떤 평단가인지(기준)부터 맞춰야 합니다. 현실에서 평단가는 보통 3가지가 섞여 나옵니다.

    구분 기준 주요 활용
    ① 표준 단가 한국부동산원 건물신축단가표 기반 용도별 평균값 감정평가·감리비 산정 (시장 도급가와 1:1 아님)
    ② 도급 평단가 건물만 기준 순공사비 (설계비·부대공사 제외) 시공 계약, 시장 체감 단가
    ③ 총사업비 평단가 ② + 설계·인허가 + 토목·조경·외부부대 + 가구·가전 + 예비비 전체 사업 예산 편성

    1) 형태(용도)별 '표준' 평단가

    한국부동산원 건물신축단가표 용도별 평균값(2025년 단가표 기반으로 정리된 수치)에서 평당 공사비는 대략 아래 수준입니다.

    형태(용도) 표준 평당 공사비(원/평)
    단독·다가구 6,863,601 (약 686만원/평)
    다중주택 7,022,001 (약 702만원/평)
    다세대 6,782,751 (약 678만원/평)
    연립(평균) 7,687,185 (약 769만원/평)
    아파트 6,360,338 (약 636만원/평)
    주거용 오피스텔 6,420,945 (약 642만원/평)
    근린생활시설 6,339,290 (약 634만원/평)
    창고 2,840,828 (약 284만원/평)
    공장 3,476,138 (약 348만원/평)

    이 값은 "시공 계약서의 최종 금액"이라기보다, 용도·구조별 신축가격을 제시하는 공적 활용 자료 성격입니다(감정평가/여신/감리비 산정 등에 활용).


    2) 단독주택 "구조(형태)별" 도급 평단가(시장 체감)

    현장에서 사람들이 말하는 "평당 700/800/900/1000"은 대부분 도급 평단가(순공사비) 쪽입니다. 시공사 기준(설계 포함, 가구·가전·부대공사 별도)으로 다음 같은 수준이 제시됩니다.

    구조 많이 나오는 구간(만원/평) 근거/특징
    경량철골 600~ 경제성/공기 단축, 단열·방음 보강에 따라 상승
    목조 700 내외 단열 유리, 방음/내구/방재 옵션에 따라 편차
    철근콘크리트(RC) 850 내외 내구/방음 유리, 공기 길고 기초·거푸집·양생 영향

    여기에 "마감 상향"이 붙으면 900~1000만원/평 이상으로 올라간다는 식의 시장 언급도 많습니다.


    3) "자재(마감)별"로 얼마나 달라지나

    동일 구조라도 평단가를 흔드는 1순위는 외장·창호·내장 마감 사양입니다. 특히 외장재는 편차가 크고, 벽돌은 자재보다 인건비 비중이 큰 편이라 대체재(파벽돌 타일 등)로 20~30% 절감 가능합니다.

    외장재 단가 수준 특이사항
    외단열+미장 (스타코/드라이비트 계열) 기준선 (가성비형) 단가 절감 효과 우수
    치장벽돌 기준선 대비 상향 앵커/간격·내진 디테일 적용 시 인건비 추가
    석재 (전면) 급상승 보통 "부분 포인트"로 타협
    금속패널/세라믹사이딩 총비용 안정화 공기 단축 효과, 고급 징크는 상향

    즉 "RC라서 얼마"가 아니라 RC + (외장/창호/내장 급)이 평단가를 만듭니다.


    4) 평당 비교를 할 때 반드시 같이 적어야 하는 7가지

    주의: 아래가 빠지면 "서로 다른 공사"를 비교하게 됩니다

    1. 기준 면적: 연면적 기준인지 (다락/발코니 포함 여부)
    2. 포함 범위: 설계비/감리비 포함 여부
    3. 부대공사: 토목·우오수·전기인입·진입로·담장·데크·조경 포함 여부
    4. 구조: RC/목조/경량철골
    5. 외장: 미장/벽돌/석재/패널
    6. 창호: 브랜드·등급(삼중유리/하이엔드 여부)
    7. 내부: 욕실/주방/마루/가구 수준

    핵심 정리

    • 평단가는 단독 숫자가 아니라 기준 + 구조 + 마감의 조합으로 성립합니다.
    • 표준 단가(공적 자료)와 도급 평단가(시장 체감)는 용도와 의미가 다릅니다.
    • 외장재 선택 하나로 평당 수십~수백만 원 차이가 나며, 공기 단축 여부도 총비용에 영향을 줍니다.
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    법규
    내화구조 적용대상과 부재별 기준 | 철골 지붕틀·방화벽·마감재

    내화구조 적용대상과 부재별 기준 | 철골 지붕틀·방화벽·마감재

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    CHIHO · 건축·소방 실무 | 법령 확인 2026.10.28.

    내화구조는 화재 중 구조와 구획이 필요한 성능을 유지하도록 하는 구성입니다. 철골이라는 구조 형식, 불연이라는 재료 성질, 방화구획이라는 공간 분리를 나누어 검토해야 합니다.

    철골 기둥·보의 내화피복과 내화벽 구성 개념
    부재별 내화구조와 접합부의 관계를 보여주는 개념도입니다. 피복 두께·접합 상세는 적용 구조와 인정 내용에 맞춰 정합니다. · 도면을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

    01. 내화구조와 불연재료는 같은 말이 아닙니다

    구분무엇을 확인하는가
    내화구조벽·기둥·보·바닥 등 부재가 화재에 견디는 구조·성능. 부재와 용도에 맞는 내화시간 및 구성 조건을 검토합니다.
    불연·준불연·난연재료마감재료 등의 연소 성능. 불연재료를 썼다는 사실만으로 벽체 전체가 내화구조가 되는 것은 아닙니다.
    방화구획화재 확산을 막기 위해 공간을 나누는 조치. 내화벽·바닥, 방화문·셔터와 관통부 처리가 함께 필요합니다.
    방화구조외벽·처마 등에 적용되는 별도의 법정 구조. 내화구조와 명칭·성능 기준을 혼용하지 않습니다.

    철은 불연재료이지만, 모든 노출 철골 기둥과 보가 그 자체로 법정 내화구조인 것은 아닙니다. 반대로 철골 계단이나 일정 조건의 철골 지붕틀에는 부재별 명시적인 기준이 있습니다. 건축물 대상 판정 → 부재 구분 → 해당 구조 기준 순서로 확인합니다.

    근거 · 내화구조의 법정 구성: 피난·방화구조규칙 제3조

    02. 용도·면적·층수 중 하나라도 해당하는지 확인합니다

    시행령 제56조제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하면 원칙적으로 주요구조부와 지붕을 내화구조로 합니다. 아래 표는 해당 조문의 대상과 주요 수치를 함께 정리한 것입니다.

    구분주요 대상·조건
    공연·집회 등
    제1호
    조문에 열거된 공연장·종교집회장, 문화 및 집회시설(전시장·동식물원 제외), 종교시설, 주점영업, 장례시설 중 관람실·집회실 합계 200㎡ 이상(옥외관람석 1,000㎡ 이상). 제2종 근린생활시설 공연장·종교집회장은 각 용도 면적 300㎡ 이상 조건도 확인합니다.
    판매·창고 등
    제2호
    전시장·동식물원, 판매시설, 운수시설, 교육연구시설의 체육관·강당, 수련시설, 운동시설의 체육관·운동장, 위락시설(주점 제외), 창고, 위험물저장·처리, 자동차 관련 시설, 방송국·전신전화국·촬영소, 화장·동물화장시설, 관광휴게시설로서 해당 용도 면적 합계 500㎡ 이상.
    공장
    제3호
    공장 용도 면적 합계 2,000㎡ 이상. 화재위험이 적은 공장으로서 국토교통부령이 정한 예외는 업종·조건을 별도로 확인합니다.
    2층의 특정 용도
    제4호
    2층이 다중·다가구주택, 공동주택, 제1종 근생 중 의료 용도로 쓰는 시설, 제2종 근생 중 다중생활시설, 의료시설, 아동 관련·노인복지시설, 유스호스텔, 오피스텔, 숙박·장례시설에 해당하면서 그 용도로 쓰는 바닥면적 합계 400㎡ 이상인 건축물.
    층수·지하층
    제5호
    3층 이상이거나 지하층이 있는 건축물. 단독주택(다중·다가구 제외), 동물·식물 관련 시설 등 열거된 예외를 확인합니다. 제5호에 해당하는 2층 이하 건물은 지하층 부분에 적용하는 범위도 구분합니다.

    제5호에서 제외되는 용도라도 다른 호의 대상에 해당하는지는 다시 확인합니다. 예를 들어 층수 기준의 예외만으로 모든 용도·면적 기준이 사라지는 것은 아닙니다.

    제1항 단서는 연면적 50㎡ 이하 단층 부속건축물 중 외벽·처마 밑면을 방화구조로 한 경우와 무대 바닥의 예외를 두고 있습니다. 막구조는 제2항에 따라 주요구조부만 내화구조로 할 수 있습니다. 방화지구의 건축물은 「건축법」 제51조의 주요구조부·지붕·외벽 기준도 별도로 검토합니다.

    근거 · 전체 대상·예외: 건축법 시행령 제56조

    근거 · 방화지구의 건축물: 건축법 제51조

    03. 부재별 법정 구성과 인정 구조를 구분합니다

    피난·방화구조규칙 제3조는 재료와 두께 등을 정한 구조 및 인정받은 구조 등을 규정합니다. 아래 수치는 해당 법정 구성에 대한 대표 기준이며, 다른 공법의 보편적인 최소치로 전용하지 않습니다.

    부재규칙 제3조의 대표 구성혼동하기 쉬운 부분
    벽철근콘크리트·철골철근콘크리트 두께 100mm 이상, 벽돌조 190mm 이상 등벽돌·블록·ALC·경량벽체의 구성 조건은 각각 다릅니다.
    비내력 외벽철근콘크리트·철골철근콘크리트 두께 70mm 이상 등 제2호의 구조70mm 기준을 실내 방화구획벽에 그대로 적용하지 않습니다.
    기둥제3호는 작은 지름 250mm 이상 조건과 RC·SRC 또는 정해진 피복 구성을 규정인정받은 철골 내화구조까지 모두 ‘최소 250mm’라고 일반화하지 않습니다.
    바닥RC·SRC 두께 100mm 이상 등 제4호의 구조천장 마감재의 불연 성능과 바닥의 내화성능은 다릅니다.
    보·지붕틀RC·SRC, 정해진 피복 두께의 철골 구조 등일반 철골 보와 4m 조건을 충족한 철골 지붕틀을 구분합니다.
    지붕RC·SRC, 철재 보강 콘크리트블록·벽돌·석조 등 제6호의 구조지붕틀이 적합하다고 지붕 패널까지 자동으로 적합해지지 않습니다.
    계단RC·SRC, 무근콘크리트·블록·벽돌·석조 및 철골조 등계단의 부재 기준 외에 피난계단의 벽·출입문·창 기준도 확인합니다.

    비내력벽이면 내화구조가 필요 없을까

    하중을 지지하지 않는다는 이유만으로 내화 의무가 사라지지는 않습니다. 일반 칸막이인지, 방화구획벽인지, 피난계단 구획벽인지, 방화지구 외벽인지에 따라 적용 근거가 달라집니다. 경량벽체도 인정된 내화구조를 사용할 수 있지만, 보드 종류·겹수·스터드·충전재·높이와 접합부를 인정 상세와 맞춰야 합니다.

    근거 · 부재별 구성 전체: 피난·방화구조규칙 제3조

    근거 · 내화벽이 필요한 방화구획: 건축법 시행령 제46조

    04. 철골 지붕틀은 ‘4m’만 확인하면 안 됩니다

    규칙 제3조제5호다목의 조건
    철골조 지붕틀의 바로 아래 반자가 없거나 불연재료로 되어 있고, 그 하부에서 바닥까지의 높이가 4m 이상이어야 합니다.

    높이와 천장 조건을 함께 충족하는지 확인합니다. 이 기준은 철골 지붕틀에 관한 것으로, 층을 지지하는 일반 보나 기둥의 내화피복을 생략하는 근거가 아닙니다.

    ‘지붕틀’은 지붕을 지지하는 뼈대이고 ‘지붕’은 그 위의 구성입니다. 공장에서는 트러스·보·기둥, 지붕 패널과 단열재, 천장 유무를 나누어 기록하면 검토 누락을 줄일 수 있습니다. 내화구조 대상 여부와 지붕 마감재료·복합자재 기준도 각각 대조합니다.

    근거 · 철골 지붕틀·지붕: 피난·방화구조규칙 제3조제5호·제6호

    05. ‘몇 시간 내화인가’와 ‘어떻게 시공하는가’를 함께 정합니다

    요구 내화시간은 모든 건물·부재에 동일하지 않습니다. 용도, 층수·높이, 내력 여부, 벽·기둥·보·바닥 등 부재에 따라 규칙 별표 1의 성능기준을 확인합니다. 내화도료의 색상이나 도장 횟수만으로 1시간·2시간·3시간 성능을 판단하지 않습니다.

    1. 적용 경로: 제3조의 법정 구성인지, 품질인정 등을 받은 구조인지 구분합니다.
    2. 성능: 적용 부재와 요구 내화시간에 맞는 인정서를 선정합니다.
    3. 시공: 인정 상세의 부재 규격, 피복·도막 두께, 하도·상도, 접합부와 보수 방법을 도면에 반영합니다.
    4. 확인: 실제 납품 제품·인정 유효성·시공 조건과 검사 기록을 대조합니다.

    시험성적서 한 장과 법령상 품질인정은 같은 자료가 아닙니다. 인정 대상인 자재·구조는 해당 인정 내용에 따라 제조·공급·시공되어야 합니다. 제품명만 같고 구성 부재나 시공 조건이 달라진 경우에도 적합성을 다시 확인합니다.

    벽 상부 접합부, 배관·케이블 관통부와 덕트 방화댐퍼 개념
    재료를 임의 조합하지 않고, 실제 부재와 관통 조건에 맞는 인정 상세를 적용합니다. · 도면을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

    내화벽과 바닥이 적합하더라도 이음부·배관·케이블 관통부가 열려 있으면 구획 성능이 완성되지 않습니다. 관통부는 해당 구성 부재에 적용되는 내화시간 이상을 확보하는 인정된 내화채움구조로 연결합니다.

    근거 · 요구 내화시간: 피난·방화구조규칙 별표 1(법령 페이지의 ‘별표·서식’)

    근거 · 건축자재 등 품질인정 및 관리기준

    근거 · 품질인정 자재의 사용: 건축법 제52조의5

    근거 · 내화채움: 피난·방화구조규칙 제14조

    06. 방화벽과 방화구획은 적용대상부터 다릅니다

    구분방화벽방화구획
    근거시행령 제57조시행령 제46조
    일반 면적 기준연면적 1,000㎡ 이상주요구조부가 내화구조 또는 불연재료이고 연면적 1,000㎡ 초과
    나누는 면적각 구획 1,000㎡ 미만층수·마감·소화설비에 따라 1,000㎡ 이내 등으로 구분
    대표 예외주요구조부가 내화구조 또는 불연재료인 건축물 등 제57조의 예외공장 고정식 대형기기, 주차장, 단독주택 등 제46조제2항의 조건별 완화

    ‘이상·초과’, ‘미만·이내’도 서로 다릅니다. 방화벽 설치 예외인 건축물이라도 방화구획 기준에 해당할 수 있습니다. 반대로 두 제도를 이름이 비슷하다는 이유로 같은 면적표로 검토해서는 안 됩니다.

    근거 · 대규모 건축물의 방화벽: 건축법 시행령 제57조

    근거 · 방화구획: 건축법 시행령 제46조

    07. 실내·외 마감재 검토도 별도로 남깁니다

    내화구조는 부재의 구조·성능에 관한 기준이고, 실내·외 마감은 시행령 제61조와 규칙 제24조 등에 따른 재료 기준입니다. 내화벽 위에 붙이는 마감재, 철골 지붕틀 위의 패널, 외벽 단열재와 복합자재는 각각의 적용 규정을 확인합니다.

    • 실내 마감은 건축물의 용도와 규모, 거실인지 복도·계단인지, 지하층인지에 따라 요구 등급을 구분합니다.
    • 외벽 마감은 해당 건축물이 법정 대상인지부터 확인하고 단열재 등을 포함한 구성과 화재확산 방지 조건을 대조합니다.
    • ‘5층 이하·22m 미만이면 모두 예외’라고 단정하지 않습니다. 규칙 제24조의 대상 호와 복합자재 여부 등 추가 조건을 함께 봅니다.
    • 외벽 방화유리창의 비차열 20분 기준을 내화구조 벽의 성능과 동일하게 취급하지 않습니다.

    근거 · 실내·외 마감·외벽 방화창: 피난·방화구조규칙 제24조

    08. 도면에는 제품명보다 적용 조건이 남아야 합니다

    도서·자료확인 내용
    건축개요·법규검토용도별 면적, 층수·높이, 내화구조 적용 근거와 범위
    구조도·부재일람내화 적용 부재, 요구 성능, 법정 구성 또는 인정 구조 구분
    내화피복·벽체 상세인정번호, 구성, 두께, 부재 규격·높이, 접합부와 보수 조건
    설비 관통부 상세관종·크기, 벽·바닥, 개구부, 충전 깊이, 지지와 점검 조건
    시공·검사 기록자재 식별, 도막·피복 두께, 시공 사진, 손상·보수 및 변경 이력

    기존 건물은 최초 허가 시점과 이후 변경 범위를 함께 확인합니다. 대수선으로 부재를 철거·신설하거나 설비가 구획을 관통하면, 변경 부위의 내화구조와 방화구획이 이어지는지 다시 검토합니다.

    법령과 사례 참고자료

    건축법 제50조·제51조·제52조의5, 건축법 시행령 제46조·제56조·제57조, 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제3조·제14조·제24조 및 별표 1을 중심으로 정리했습니다.

    FPN · 건축 소방의 이해 — 내화구조와 방화벽의 부재별 검토 사례를 참고하되, 적용대상과 세부 수치는 현행 법령을 대조했습니다.

    설계
    [용도변경] 전포동 주택 용도변경 · 대수선

    [용도변경] 전포동 주택 용도변경 · 대수선

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    [용도변경] 전포동 주택 용도변경 · 대수선

    ■ 기본 정보 공사명 : 전포동 주택 용도변경·대수선 대지위치 : 부산광역시 부산진구 전포동 지역·지구 : 일반상업지역 방화지구 가로구역별 최고고도지구(70m) 대지면적 : 81.4㎡ 도로현황 : 4M 도로 용도 : 단독주택,...

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    ■ 기본 정보

    • 공사명: 전포동 주택 용도변경·대수선

    • 대지위치: 부산광역시 부산진구 전포동

    • 지역·지구:

      • 일반상업지역

      • 방화지구

      • 가로구역별 최고고도지구(70m)

    • 대지면적: 81.4㎡

    • 도로현황: 4M 도로

    • 용도: 단독주택, 다가구주택


    ■ 건축 규모

    항목

    내용

    건축면적

    49.59㎡

    건폐율

    법정 80% / 설계 60.02%

    연면적 (용적률산정 연면적)

    93.55㎡ (93.55㎡)

    용적률

    법정 1,000% / 설계 117.14%

    구조

    브릭조, 조적조

    층수

    지상 2층


    ■ 층별 용도 변경

    ◇ 변경 전

    • 1층: 단독주택(독립주택) – 49.59㎡

    • 2층: 단독주택(다가구주택) – 45.76㎡

    ◇ 변경 후

    • 1층: 제2종근린생활시설(일반음식점) – 49.59㎡

    • 2층: 제2종근린생활시설(일반음식점) – 45.76㎡

    총 면적: 93.55㎡

    → 1, 2층이 음식점으로 용도변경


    ■ 장애인 편의시설 설치대상 여부

    • 해당없음

      • 근린생활시설(일반음식점) 95.35㎡

      • 법적 기준: 300㎡ 미만 시 비대상


    ■ 에너지절약계획서 제출

    • 연면적 500㎡ 미만 → 해당없음


    ■ 정보통신공사 사용전검사

    • 정보통신공사업법 제35조

    • 연면적 150㎡ 미만 → 해당없음


    ■ 소방서장 동의

    • 소방시설 설치 대상 연면적 400㎡ 미만 → 해당없음


    ■ 해체계획서 제출 및 해체공사 착공신고

    • 건축물관리법 제30조

    • 주요구조부 철거가 없으므로 대상 아님


    ■ 주차대수 산정

    기준(부산광역시 조례 적용):

    • 단독주택

      • 50㎡ 초과 ~ 180㎡ 이하 = 1대

    • 다가구주택

      • 85㎡ 이하 = 1/85㎡마다 1대

    • 일반음식점(근생)

      • 134㎡당 1대

    산정

    • 단독주택(1층): 49.59㎡ → 50㎡ 미만 → 주차 0대

    • 다가구주택(2층): 45.76㎡ / 85㎡ = 0.53 → 1대

    • 근린생활시설(1,2층 변경 후): 단독주택 49.59 / 100 = 0.4, 다가구 45.76 / 85 = 0.53, 합산 = 1.4대 => 1대

    총 주차대수 = 1 - 1 = 0대 확보 필요


    ■ 조경 / 공개공지 / 외장재

    • 조경: 건축법 제42조 적용대상 아님 (대지 200㎡ 미만)

    • 공개공지: 해당없음

    • 주요 외장재:

      • 지붕 마감 = 솔라루프

      • 벽체 = 브릭조, 조적조


    ■ 설비 개요

    • 기계설비: 냉방·난방 및 실외기

    • 전기설비: 220V, 60Hz

    • 하수처리: 하수종말처리장 연결

      • (93.55㎡ × 60L = 5.72 ton 증)


    ■ 비고

    • 건축구조기준(KDS)에 따른 구조검토

    • 구조 안전성 검토 기준:

      • 활하중(주택): 2.0kN/㎡ -> 활하중(일반음식점): 5.0kN/㎡

    • 풍하중: KDS 41 12 00 적용

    • 지붕층 단열기준 준수

    • 대수선 시 기존 구조 부재 내력 확인 후 시공

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    전월 대비 —전년 동월 —

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    출처 · 월별 자료
    선택한 지표의 월별 지수
    기준월지수자료
    BANK OF KOREA · ECOS

    생산자물가지수

    한국은행

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    생산자물가 · 총지수
    —2020=100
    자료 확인 중

    월별 수치는 아래 자료 표에서 확인할 수 있습니다.

    전월 대비 —전년 동월 —

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    2020년=100 기준의 가격 지수입니다. 소비자물가지수(CPI)와 다른 지표이며, 공사비에 추가로 곱하지 않습니다.

    생산자물가 출처 · 월별 자료
    한국은행 생산자물가지수 총지수의 월별 자료
    기준월지수자료
    RATES · INFLATION · PUBLIC FINANCE

    금리 · 물가 · 국가채무

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    공식 통계를 준비 중입니다. 자료가 확보되면 기준 시점과 출처를 함께 표시합니다.

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    나스닥100 · 일별 종가

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    골조 방식

    단가 · 구조 보정 · 비용 조정

    재료·수량·시공 단가와 물가지수로 골조를 자동 산정합니다. 추가 보정은 골조 금액에만 적용합니다. 지하층·지역·사양 등은 전체 보정이나 직접 단가로 반영하세요.

    직접 단가와 구조 보정률은 선택한 골조별로 따로 유지합니다. 입력값은 현재 페이지에서만 유지됩니다.

    직접 단가는 현재 금액으로 간주하여 지수 보정과 구조·전체 보정을 다시 곱하지 않습니다.

    설계 4%·감리 2%는 조정 가능한 예산 가정입니다. 법정 요율이 아니며, 별도 계약의 부가세 등은 실제 견적으로 확인하세요.

    해체 단가는 직접 확보한 최종 견적을 입력합니다. 폐기물·석면·해체 설계·감리 포함 범위를 확인하세요.

    골조 수량 · 품목 단가 조정

    수량은 적용 면적 1㎡당 값입니다. 기본값으로 자동 산정되며, 필요하면 수량이나 현재 시공단가를 조정하세요. 직접 입력한 품목단가에는 물가 보정을 다시 적용하지 않습니다. 입력은 용도·골조별로 현재 페이지에서 유지됩니다.

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    LH·부산도시공사
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    목록 날짜는 공고일/공고종료일입니다. 실제 청약 접수일·대상·공급조건은 모집공고에서 확인하세요. 민영 청약은 청약홈에서 확인합니다.

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    부산 부동산 실거래가

    국토교통부 실거래가 공개시스템 · 강서·부산진·동·남·서·해운대·동래·사상·사하·북구

    아파트매매 실거래가
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    명지·에코델타시티·부산 강서구 지역 소식

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    COURT AUCTION

    부산 경매물건

    대법원 법원경매정보에서 가져온 부산 지역 경매물건

    경매물건
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    LAND & HOUSE

    토지·주택 경매

    땅을 찾는 분, 빈집을 살펴보는 분을 위한 부산 경매 목록

    주택 목록은 빈집으로 확인된 목록이 아닙니다. 현황조사서와 현장에서 점유·공실 여부를 확인하세요.

    목록을 확인하는 중입니다.

      평당가격은 최저매각가를 토지면적으로 나눈 참고값입니다. 주택은 건물 포함 가격을 토지면적으로 나눕니다. 1㎡=0.3025평.

      일부 공개 목록을 제공합니다. 매각 변경·취하 여부, 일괄매각 범위와 권리는 원문에서 재확인하세요.

      KOREA.KR POLICY NEWS

      정부정책 뉴스

      정책브리핑(korea.kr)에서 가져온 최신 정부정책 소식

      정책브리핑 뉴스
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      MOLIT.GO.KR NEWS

      국토교통부 소식

      국토교통부 보도자료 최신 소식

      국토교통부 보도자료
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      LAW UPDATE

      건축 법령 개정 알림

      건축법·국토계획법 개정 관련 최신 뉴스

      법령 개정 소식
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      KIRA ARCHITECTURE NEWS

      건축사협회 뉴스

      대한건축사협회 공식 건축뉴스에서 최신 소식 10건

      공식 건축뉴스 10건
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      BUSAN ILBO NEWS

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      KOOKJE NEWS

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      SBIZ24 SUPPORT

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      소상공인24에서 가져온 최신 지원사업 공고

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      FANFANDAERO

      판판대로 지원사업 공고

      판판대로(유통·판로지원)에서 가져온 최신 지원사업 공고

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      GANGSEO-GU NOTICE

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