다세대·다가구 바닥면적 660㎡ 벽, 왜 44년 만에 무너졌을까

핵심 요약

다세대·다가구주택의 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 입법예고됐습니다. 주민공동시설 용적률 제외, 일조권 규정 정비도 함께 담겼습니다.

소규모 필지에 다세대·다가구주택을 계획해본 분이라면 한 번쯤 "여기서 한 층만 더, 면적만 조금만 더 나오면"이라는 아쉬움을 느껴보셨을 겁니다. 그 벽이 바로 바닥면적 660㎡, 층수 3개 층이라는 기준이었습니다. 국토교통부가 이 기준을 손보는 「건축법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

44년 만에 바뀌는 규모 기준

개정안의 핵심은 「건축법 시행령」 별표1에 규정된 주택 규모 기준 조정입니다. 다가구주택은 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 각각 상향됩니다. 연립주택·다세대주택을 가르는 바닥면적 기준도 같은 폭으로 조정됩니다.

국토부는 개정 취지에 대해 "다세대·다가구주택의 바닥면적 기준과 다가구주택 층수 기준을 상향해 주택공급 활성화에 기여하기 위한 것"이라고 밝혔습니다. 지금까지는 소규모 필지에서 사업 규모 자체가 기준에 막혀 잘게 쪼개질 수밖에 없었는데, 이번 개정으로 일정 규모까지는 키워서 지을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

대한건축사협회가 이재명정부 출범 이후 국정기획운영위원회 정책 건의, 국가건축정책위원장·국토부 장관 면담 등을 통해 지속적으로 요구해 온 '건축 양극화 해소를 위한 소규모 주택 중규모화'가 이번 개정으로 구체화됐습니다.

주민공동시설·일조권 규정도 함께 정비

규모 기준 완화와 함께 다세대주택 주민공동시설에 대한 규제도 개선됩니다. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받는 다세대주택은 주민공동시설을 용적률 산정용 연면적에서 제외할 수 있도록 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호다목이 신설됩니다. 공동주택에만 있던 면적 혜택이 다세대주택까지 넓어지는 것으로, 주민 편의시설을 확보하면서도 사업성은 지킬 수 있는 여지가 생긴 겁니다.

일조권 확보를 위한 높이 제한 규정도 함께 정비됩니다. 지난 8월 11일 공포돼 오는 11월 12일 시행되는 개정 「건축법」이 일조권 관련 높이 제한을 법률에 직접 규정하도록 바뀌면서, 기존 시행령 제86조제1항의 높이 제한 규정은 삭제되고 적용 제외 대상만 상위법 위임 취지에 맞게 남습니다.

그런데 왜 "주차장도 손봐야 한다"는 이야기가 나올까

바닥면적과 층수를 늘려주면 그걸로 끝일 것 같지만, 이야기가 달라집니다. 다가구주택과 공동주택은 전용면적 합계를 기준으로 주차대수를 산정하기 때문에, 바닥면적이 늘어나 세대수가 많아지면 그만큼 확보해야 하는 주차대수도 함께 늘어납니다. 규모 기준만 풀어주고 주차 기준을 그대로 두면, 좁은 필지에서는 오히려 주차장 때문에 사업성이 막히는 역설이 생길 수 있습니다.

그래서 대한건축사협회는 후속 과제로 주차장 설치기준 합리화를 함께 건의했고, 국토부는 이를 검토 중입니다.

주택법 시행령 개정과 맞물리면 파급력이 더 커집니다

이번 「건축법 시행령」 개정안은 앞서 입법예고된 「주택법 시행령」 개정안과 함께 봐야 진짜 효과가 보입니다. 국토부는 지난 6월 29일부터 8월 10일까지, 도시형생활주택으로 짓는 단지형 다세대주택의 층수를 현행 5개 층에서 6개 층까지 허용하는 「주택법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

바닥면적 기준 완화와 도시형생활주택 층수 완화가 동시에 확정되면, 소규모 필지를 활용한 비아파트 공급의 사업구조 자체가 달라질 수 있다는 게 업계 시각입니다.

정리하면

다세대·다가구주택 바닥면적 기준이 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다.
다가구주택 층수 기준은 3개 층에서 4개 층으로 완화됩니다.
규모 기준 완화는 공포 즉시 시행되지만, 일조권 규정은 11월 12일부터 시행됩니다.
주차장 기준 완화는 아직 건의·검토 단계로, 확정된 내용이 아닙니다.

소규모 필지 개발을 검토 중이라면 규모 기준 완화만 보고 판단하지 말고, 주차대수·시행일 등 실무 변수를 함께 짚어봐야 합니다. 구체적인 사업성 검토와 인허가 일정은 건축사와 함께 확인하시는 걸 권합니다.

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"이 주택을 호스텔로 바꾸면 공사비가 얼마나 들까요?"

호스텔을 계획할 때 가장 먼저 떠올리는 질문입니다. 하지만 호스텔 용도변경에서는 인테리어 견적보다 훨씬 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 이 건물에서 관광숙박업 사업계획 승인을 받을 수 있는가입니다.

특히 일반주거지역의 기존 주택을 호스텔로 바꾸려면 내부 평면을 잘 만드는 것으로 끝나지 않습니다. 용도지역, 도로 폭, 접도, 건축물 높이와 인접대지 방향 개구부, 그리고 그 개구부를 없앴을 때 생기는 피난·소방 문제까지 함께 검토해야 합니다.

주택을 바로 호스텔로 사용할 수 있을까

건축물대장에 단독주택이나 공동주택으로 등록된 건물을 그대로 호스텔로 사용할 수는 없습니다. 호스텔은 관광숙박업에 해당하고 건축법상 숙박시설로 검토하므로, 해당 대지에서 숙박시설이 가능한지 먼저 확인하고 필요한 용도변경 절차를 진행해야 합니다. 여기에 관광숙박업의 사업계획 승인과 등록절차가 연결됩니다.

결국 호스텔은 건축법만 검토해서 끝나는 사업이 아니라, 관광진흥법의 사업계획 승인기준까지 함께 충족해야 하는 사업입니다.

일반주거지역에서도 호스텔을 할 수 있을까

가능성을 검토할 수 있지만, 일반주거지역이라는 이유만으로 바로 가능한 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역의 관광숙박시설에 대해 주거환경 보호를 위한 별도의 사업계획 승인기준을 두고 있습니다. 사업계획이 관계 법령에 적합하고 사업에 필요한 자금 조달 능력과 방안이 있어야 하며, 일반주거지역에서는 여기에 도로, 건축물 높이, 소음에 관한 기준이 추가됩니다.

도로 조건부터 확인합니다

일반주거지역에서 신규 호스텔 사업계획을 검토한다면 전면도로를 가장 먼저 봐야 합니다. 호스텔업과 소형호텔업은 원칙적으로 대지가 폭 8m 이상의 도로에 4m 이상 연접해야 합니다.

차량이 대지까지 직접 들어오지 못하는 경우도 있습니다. 법제처는 도로와 대지 사이에 단차 등이 있어 차량이 직접 진입할 수 없더라도, 도로에서 대지로 사람이 직접 출입할 수 있다면 도로 연접기준을 충족할 수 있다는 취지로 해석한 바 있습니다. 차량진입 여부 하나로 판단하지 말고 도로와 대지의 실제 연결상태를 함께 봐야 합니다.

일반주거지역 호스텔에서는 높이제한이 더 큰 문제가 될 수 있습니다

도로조건을 충족했다고 사업계획 승인이 끝나는 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역 관광숙박시설에 별도의 건축물 높이제한을 두고 있습니다. 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지경계선까지 수평거리를 측정하고, 건축물 각 부분의 높이가 그 수평거리의 2배를 초과하지 않아야 합니다.

대지 사이에 공원·광장·도로·하천처럼 건축이 허용되지 않는 공지가 있으면 그 반대편 대지경계선을 기준으로 계산합니다. 그리고 기존 건물을 용도변경한다고 해서 이미 지어져 있다는 이유만으로 이 높이기준이 없어지는 것은 아닙니다.

인접대지 방향의 창을 모두 없애면 될까

관광진흥법만 보면 인접대지를 조망할 수 있는 개구부를 줄이는 방향을 생각할 수 있습니다. 하지만 건축법과 소방법을 같이 보면 문제가 달라집니다.

숙박시설의 객실에는 원칙적으로 채광과 환기를 위한 창문 등이 필요하지만, 채광은 기준 조도를 만족하는 조명설비로, 환기는 기계환기장치나 중앙관리방식 공기조화설비로 대체할 수 있습니다. 채광용 창은 원칙적으로 바닥면적의 10분의 1 이상, 환기용 창은 20분의 1 이상이지만 위 설비를 갖춘 경우에는 예외가 가능합니다. 즉 채광과 환기만으로 보면 무창객실 계획 자체가 절대적으로 불가능한 것은 아닙니다. 문제는 피난과 소방입니다.

객실 안의 거실이 있다면 완강기는 거실 쪽에 설치할 수 있을까

가능한 계획입니다. 다만 그 거실이 여러 객실이 함께 쓰는 공용로비가 아니라 해당 객실 내부 공간이어야 합니다. 하나의 객실이 현관·거실·침실로 구성되어 있다면 피난기구를 객실 내부 거실 쪽 외벽 개구부에 계획하는 방법을 검토할 수 있습니다.

숙박시설의 피난기구 기준은 층별 기본 피난기구 외에 객실마다 완강기 1개 또는 객실별 수용인원 이상의 간이완강기를 추가하도록 하고 있으며, 이 강화된 기준은 2026년 3월 1일부터 시행됐습니다. 실제 완강기 적용 층과 피난기구 종류는 건물의 층수와 피난기구 적응성 기준을 함께 검토해야 합니다.

그래서 객실 안의 거실을 도로·테라스·외부 오픈공간 방향으로 배치하고 이곳에 피난용 개구부를 두는 방식은 평면계획상 상당히 유용할 수 있습니다.

'창 없는 객실'과 소방법의 '무창층'은 다릅니다

소방법의 무창층은 객실 하나에 창이 없는 것을 의미하지 않습니다. 한 층 전체를 기준으로, 법에서 인정하는 개구부 면적의 합계가 그 층 바닥면적의 30분의 1 이하이면 무창층입니다. 예를 들어 한 층의 바닥면적이 300㎡라면 조건을 갖춘 개구부 면적 합계가 10㎡ 이하일 때 무창층에 해당합니다.

기존 건축물을 용도변경하는 경우 소방관 진입창의 실제 적용관계는 최초 허가시점, 현재 건축물 상태, 공사범위 및 관련 경과규정에 따라 달라질 수 있으므로 관할 허가권자와 확인해야 합니다.

창을 많이 막아 무창층이 되면 호스텔이 불가능할까

무창층이 된다는 이유만으로 곧바로 운영이 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 소방시설법은 지하층과 무창층을 일반 지상층보다 강화하여 다루는 소방시설 항목을 두고 있어, 건물 규모와 해당 층의 면적·용도에 따라 추가적인 소방설비가 요구될 수 있습니다. 관광진흥법의 높이제한을 해결하려고 모든 외벽의 창을 막았다가 무창층이 되어 소방공사 범위와 비용이 더 커질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

6층 이상이라면 배연설비도 검토합니다

「건축법 시행령」 제51조는 6층 이상 건축물의 숙박시설에서 피난층을 제외한 거실에 배연설비를 설치하도록 규정합니다. 배연설비를 객실마다 별도의 '제연실과 배연굴뚝'을 만드는 것으로 이해할 필요는 없습니다. 자연배연 방식이라면 방화구획마다 배연창을 설치하고, 배연창의 유효면적은 원칙적으로 1㎡ 이상이면서 해당 부분 바닥면적의 100분의 1 이상이어야 하며, 감지기에 의해 자동 개방되고 수동으로도 열고 닫을 수 있어야 합니다. 건축계획과 설비계획에 따라 관계법령을 충족하는 다른 방식을 검토할 수도 있습니다.

제연실과 배연굴뚝 개념은 일반 객실 배연보다 특별피난계단 부속실이나 비상용승강기 승강장에서 더 직접적으로 나타납니다. 즉 객실의 연기를 밖으로 빼는 배연설비와 피난계단·부속실로 연기가 들어오는 것을 막는 제연설비는 목적과 설계개념이 다릅니다.

그렇다면 창은 어느 쪽에 두는 것이 좋을까

일반주거지역에서 관광진흥법상 높이제한이 문제되는 기존 건물이라면 모든 외벽에 동일하게 창을 배치할 필요는 없습니다. 하나의 설계전략으로 인접대지와 가까운 측면·후면의 조망 가능한 개구부는 최소화하고, 채광과 환기는 기계설비 또는 법적으로 문제가 없는 방향의 중정·오픈공간을 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다. 반대로 도로 또는 소방차 접근이 가능한 열린 방향에는 객실 피난용 개구부, 소방관 진입창, 무창층 방지를 위한 유효개구부를 집중합니다.

다만 도로 쪽 개구부라고 해서 높이검토가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 도로가 있으면 반대편 대지경계선을 기준으로 수평거리를 산정하므로 실제 거리와 건물높이를 다시 계산해야 합니다. 호스텔 설계에서 중요한 것은 '창이 있느냐 없느냐'가 아니라 '어느 방향에 어떤 법적 기능을 가진 개구부를 둘 것인가'입니다.

조경·준주거지역·객실 구성, 이것도 확인하세요

특히 객실 내부의 거실을 외부 피난개구부 방향에 배치하면, 침실은 상대적으로 인접대지 쪽에 두면서 피난계획을 거실에서 풀어가는 평면도 생각할 수 있습니다.

기존 건물의 위반사항·도면·방화창호

오래된 건물은 허가도면이나 기존 평면도를 확보하기 어려운 경우도 있어, 현장실측으로 실제 평면과 면적을 다시 확인해야 합니다. 호스텔에서는 단순 평면뿐 아니라 건물 전체의 외벽, 각 층의 창과 출입문, 계단, 인접대지와의 거리까지 현황을 정확히 파악해야 높이제한과 무창층 문제를 제대로 검토할 수 있습니다.

또 인접대지 방향의 창은 관광진흥법상 높이제한과 별개로 건축법상 방화창호 기준도 검토합니다. 그 창이 관광진흥법상 유지 가능한지, 방화성능이 필요한지, 객실 채광이나 피난에 반드시 필요한지를 함께 판단해야 하며, 경우에 따라 방화창호로 교체하는 것보다 일부 개구부를 폐쇄하고 다른 방향으로 필요한 창을 재배치하는 편이 전체 설계에 유리할 수도 있습니다.

치호건축사사무소의 호스텔 사전검토 순서

인테리어 비용은 마지막에 계산합니다

처음부터 평당 인테리어 금액을 대입하면 실제 사업비와 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 높이제한 때문에 몇 개의 창을 막아야 하는지, 객실마다 필요한 피난개구부는 어디에 만들지, 무창층이 되는지, 소방관 진입창은 어디에 남길지에 따라 입면과 평면부터 달라지기 때문입니다. 여기에 방화창호, 소방설비, 환기설비, 배연설비와 기존 위반사항 철거까지 더해지면 객실 인테리어보다 법정 성능을 맞추는 공사가 더 큰 비용이 될 수도 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 가능성 검토 → 사업계획 승인조건 → 높이·개구부 계획 → 피난·소방 → 평면계획 → 설비 → 공사비 순서로 검토하는 것을 기본으로 합니다.

호스텔 건물을 계약하기 전에 확인할 것

결론: 호스텔에서 가장 큰 비용 절감은 '계약 전 걸러내기'입니다

좋은 호스텔 후보 건물은 단순히 싸거나 객실이 많이 나오는 건물이 아닙니다. 관광진흥법상 사업계획 승인기준을 무리 없이 충족하고, 인접대지 방향 개구부를 조정할 수 있으며, 도로나 외부 오픈공간 방향으로 필요한 피난·소방 개구부를 확보할 수 있는 건물이 훨씬 유리합니다. 기존 건축물이 적법하고 소방·설비를 큰 변경 없이 계획할 수 있다면 공사비와 사업기간도 크게 줄어듭니다.

핵심은 간단합니다.

인테리어 견적보다 먼저 관광숙박업 사업계획 승인 가능 여부를 확인하세요.

도로(8m·4m 접도), 높이제한, 개구부, 무창층은 서로 얽혀 있습니다.

창 하나를 없애는 것도 단순한 입면 변경이 아닙니다. 높이제한을 해결한 창이 피난에서는 필요한 창일 수 있고, 채광에는 없어도 되는 창이 소방활동에는 반드시 필요할 수 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 호스텔 용도변경을 검토할 때 객실 수를 최대화하는 것보다 건축법·관광진흥법·소방기준을 동시에 만족하면서 실제 운영할 수 있는 공간을 만드는 것을 중요하게 봅니다. 호스텔의 창은 마지막에 그리는 것이 아니라, 사업 가능성을 검토하는 단계부터 평면·입면·소방을 함께 놓고 결정해야 합니다.

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보험 약관, 첫 페이지부터 막히는 이유

건축 설계나 공사를 진행하다 보면 결국 수많은 계약서와 서류를 만나게 됩니다. 보험도 마찬가지입니다.

약관을 펼치면 가장 먼저 막히는 것이 보장금액보다 계약자·보험자·피보험자·보험수익자의 차이입니다. 이름은 비슷하지만 누가 돈을 내고, 누구를 보호하며, 사고가 났을 때 누가 돈을 받는지는 전혀 다를 수 있습니다. 치호건축사사무소는 건축주가 계약 과정에서 접하는 문서를 스스로 읽는 힘도 중요하다고 생각합니다. 용어 하나를 정확히 이해하면 문서 전체의 구조가 달리 보이기 시작합니다.

보험은 적금과 무엇이 다를까

보험은 한자로 保險, 지킬 보(保)와 험할 험(險)입니다. 위험에 대비한다는 개념이 이름에 이미 들어 있습니다.

적금은 정해진 기간 동안 돈을 넣고 만기가 되면 약정된 방식에 따라 돈을 돌려받는 구조입니다. 반면 보험은 미래에 발생할 수도 있는 특정 위험에 대비하기 위한 계약입니다. 그래서 보험에서는 무엇보다 '누가 어떤 위험에 대해 보장받는가'를 읽어야 합니다.

네 가지 용어, 한 번에 정리

계약자와 보험자부터 구분해 두면 쉽습니다. 계약자가 "보험료를 내고 보장을 요청하는 쪽"이라면, 보험자는 "보험료를 받고 약정된 위험을 보장하는 쪽"입니다. 이 두 주체를 나눈 뒤 피보험자와 보험수익자를 보면 보험계약의 구조가 훨씬 쉽게 읽힙니다.

보험료와 보험금, 돈의 방향이 다릅니다

'보험료'와 '보험금'도 비슷하게 들리지만 방향이 완전히 다릅니다. 보험료는 계약자가 보험회사에 내는 돈, 보험금은 약정된 보험사고가 발생하고 지급 조건을 충족했을 때 보험자가 지급하는 돈입니다.

계약자·피보험자·보험수익자, 같을 수도 다를 수도 있습니다

보험계약이 어려워 보이는 이유는 이 역할이 항상 서로 다른 사람을 의미하지 않기 때문입니다. 한 사람이 여러 역할을 동시에 가질 수도 있습니다.

그래서 보험 서류는 이름만 읽어서는 안 됩니다. '누가 돈을 내는가 → 누구를 보장하는가 → 사고가 발생하면 누가 보험금을 받는가' 순서로 관계를 그려보는 것이 가장 쉽습니다.

다른 사람의 생명을 보험 대상으로 하면 마음대로 계약할 수 있을까

계약자와 피보험자가 다른 경우, 특히 타인의 사망을 보험사고로 하는 생명보험에는 별도의 제한이 있습니다.

계약서를 읽을 때 먼저 찾을 '역할'

보험 약관은 긴 문장과 낯선 용어 때문에 어렵게 느껴집니다. 하지만 모든 내용을 한 번에 이해하려고 하기보다 문서 속 등장인물부터 구분하면 구조가 단순해집니다.

결론: 좋은 계약은 문장의 뜻을 아는 것부터 시작합니다

건축에서도 도면에 쓰인 용어 하나를 잘못 이해하면 다른 도면까지 잘못 읽게 됩니다. 계약서도 같습니다.

핵심은 간단합니다.

계약자는 보험료를 내는 사람, 보험자는 보험금을 지급하는 보험회사입니다.

피보험자는 보장 대상, 보험수익자는 보험금을 받는 사람입니다.

이 네 역할은 같은 사람일 수도, 다른 사람일 수도 있습니다.

용어는 단순한 단어가 아니라 서로의 책임과 권리를 나누는 기준입니다. 치호건축사사무소는 건축주가 설계와 인허가, 공사 과정에서 접하게 되는 복잡한 내용을 가능한 한 이해하기 쉬운 언어로 전달하려고 합니다. 좋은 계약의 시작은 사인부터가 아니라, 내가 사인하는 문장의 뜻을 아는 것부터입니다.

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AI 데이터센터와 전력·용수 투자가 늘고 공공주택 발주도 확대되면서 건설·건자재 업종의 수혜 가능성이 주목받고 있다. AI 관련 예산이 10조 8000억 원에서 21조 3000억 원으로 두 배 가까이 늘고, 7일 건설업 지수 상승률은 코스피 상승률을 웃돌았다.

내년 예산안 820조…대규모 주택 사업에 건설업 수혜 전망

8일 정부에 따르면 2027년 예산안의 총지출은 820조 9000억 원으로 올해보다 13.0% 늘었다. 건설업과 연관성이 높은 분야의 예산도 대부분 두 자릿수 증가율을 기록했다.

증가 폭이 가장 큰 분야는 '3대 메가프로젝트+AI'다. 관련 예산은 올해 10조 8000억 원에서 내년 21조 3000억 원으로 97.2% 늘어난다. 피지컬AI, AI 데이터센터(AIDC)에 필요한 전력·용수·산업단지 인프라도 지원 대상에 포함되며, 첨단산업 전력·용수 구축에만 1조 9500억 원이 편성됐다.

정부는 AI 투자가 늘수록 데이터센터 건설뿐 아니라 주변 기반시설 인프라도 뒤따라야 한다는 입장이다. 데이터센터는 전력 소비량이 큰 만큼 송·변전 시설이 필요하고 냉각 등에 쓸 용수 공급망도 갖춰야 해, AI 투자가 건설업의 수주 물량으로 연결될 수 있다는 것이다.

건설업종에 영향을 주는 다른 사업 규모도 확대됐다. 청년 성장지원 예산은 28조 2000억 원에서 43조 3000억 원으로 53.5% 늘어나며, 여기에는 청년주택 10만 6000호 공급 사업이 포함됐다. 국토대전환과 지역 성장 사업이 담긴 K자형 양극화 대응 예산은 85조 7000억 원에서 117조 1000억 원으로 36.6%, 국민 안전·평화 예산은 30조 7000억 원에서 38조 3000억 원으로 24.8% 늘어난다. 첨단산업·에너지 전환 관련 예산도 51조 2000억 원에서 62조 8000억 원으로 22.7% 확대된다.

주택 부문에서는 정부가 직접 건설 물량을 늘린다. 국토교통부 예산은 69조 원으로 확대됐고, 공적주택 공급을 늘리는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 조기착공을 지원해 사업이 지연된 현장의 공사를 앞당긴다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 7만 6000호, 약 25조 7000억 원 규모의 주택을 발주할 계획이며, 2028년부터는 발주 규모를 연간 10만호·30조 원 이상으로 확대한다.

전력 분야에서는 송전단 에너지저장장치(ESS)와 수요유치형 변전소 사업이 새롭게 시작되고, 용수 분야에서는 동복댐 증축을 포함한 호남권 반도체산업단지 용수공급과 충청권 첨단산업 용수공급 사업이 본격 추진된다.

박세라 신영증권 연구원은 “공공주택·도로·전력망·용수·유지보수 등 다양한 공종에서 물량이 확대되는 만큼 대형 건설사에서 중견 건설사, 시멘트·레미콘·철근 등 건자재까지 수혜의 저변이 넓어질 가능성이 있다”고 분석했다.

건설·건자재 주간 수익률, 코스피 상승률 웃돌아

건설업종 주가는 상승 흐름을 보이고 있다. 신영증권이 집계한 지난 4일 기준 국내 건설·건자재 주간 수익률을 보면 동양파일이 44.21%로 가장 높았고, SK디앤디도 41.88% 급등했다. 이어 SH에너지화학(3.02%), 지누스(2.65%), 대림바스(1.83%), KCC(1.80%), 한국토지신탁(1.20%), 희림(1.15%), LX하우시스(1.13%), 한신공영(1.05%) 순이었다.

전날 종가 기준 코스피 건설업종은 4.82%, 코스피200 건설업종은 5.80% 각각 올라 코스피 상승률(4.61%)을 웃돌았다. 주요 대형 건설사 가운데 대우건설은 9.26%, 삼성E&A는 4.69%, GS건설과 현대건설은 각각 2.77% 상승했다.

정부 예산안은 지난 3일 국회에 제출됐으며 연말 국회 심의를 거쳐 확정된다. 이후 내년부터 사업별 발주와 착공이 순차적으로 진행될 전망이다. 건설사 실적에는 실제 공사 진행 상황에 따라 시차를 두고 반영되는데, AI와 전력·용수, 공공주택 등 여러 분야에서 발주가 동시에 늘어날 경우 대형 건설사에서 시작된 수혜가 중견·전문건설사와 설계·엔지니어링, 건자재 업체까지 확산할 가능성이 있다.

박 연구원은 “이번 사이클의 또 다른 특징은 낙수효과의 확산”이라며 “현대건설, 삼성물산, 삼성E&A, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 글로벌 수행 경험을 보유한 대형사의 역할과 가치가 더욱 부각되고, 세보엠이씨, 희림, 동부건설과 같은 중견·전문 사업자뿐 아니라 건자재 업체까지 수혜 범위가 확장될 것”이라고 전망했다.

건축물 해체, 신고만 하면 될까 허가를 받아야 할까

핵심만 먼저 정리하면

건축물관리법상 해체는 원칙적으로 허가 대상입니다. 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·3개층 이하를 모두 충족하는 소규모 건축물이나 주요구조부를 건드리지 않는 부분해체만 예외적으로 신고로 갈음됩니다. 다만 신고 요건을 충족해도 주변에 버스정류장·횡단보도나 폭 15m 이상 도로가 있으면 다시 허가 대상으로 바뀝니다. 무허가 해체는 10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금까지 가능한 중대한 위반입니다.

"3층짜리 건물 허물려는데 그냥 철거업체 부르면 되는 거 아닌가요?" 실제로 많이 듣는 질문입니다. 건축물관리법이 전면 시행된 지 여러 해가 지났지만, 여전히 해체 허가와 신고를 구분하지 못한 채 공사를 진행하다 과태료를 맞거나 공사가 중단되는 사례가 반복됩니다. 해체는 '철거업체만 부르면 끝나는 일'이 아니라 건축물관리법에 따라 허가 또는 신고 절차를 먼저 밟아야 하는 인허가 행위입니다.

해체는 원칙이 허가라는 것부터 알아야 한다

건축물관리법 제30조는 건축물을 해체하려는 자는 원칙적으로 허가권자(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 신고는 예외입니다. 대통령령으로 정하는 일정 요건을 충족하는 경우에 한해 신고를 하면 허가를 받은 것으로 간주해줄 뿐입니다.

이 순서를 거꾸로 이해하는 경우가 많습니다. "작은 건물이니까 신고로 되겠지"라고 넘겨짚고 진행했다가, 실제로는 허가 대상이었다는 사실을 뒤늦게 확인하는 식입니다. 내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 추측이 아니라 건축물관리법 시행령 제21조가 정한 요건에 하나씩 대입해서 확인해야 합니다.

신고만으로 되는 경우는 딱 세 가지다

건축물관리법 시행령 제21조에 따라 신고로 갈음할 수 있는 경우는 크게 세 가지 유형입니다.

① 부분해체 — 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단 같은 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부만 해체하는 경우입니다.

② 소규모 전체해체 — 주요구조부를 포함해 건축물 전체를 허무는 경우입니다. 이때는 별도의 건축물 분류가 있는 것이 아니라, 그 건물의 규모가 아래 세 가지 수치 기준을 동시에 전부 충족해야만 신고로 처리됩니다. 연면적·높이·층수 중 단 하나라도 기준을 넘으면 나머지 두 가지를 충족하더라도 전체가 허가 대상으로 바뀝니다.

③ 대통령령이 정하는 건축물 — 건축법 제14조에 따른 신고 대상 건축물(바닥면적 85㎡ 이내 증축·개축·재축, 또는 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등), 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만 건축물, 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물이 여기 해당합니다.

이 세 가지 중 어디에도 해당하지 않으면 나머지는 전부 허가 대상입니다.

신고와 허가, 절차부터 이렇게 다르다

여기서 '심의'는 별도의 전문 기관이 있는 것이 아니라, 허가권자인 시장·군수·구청장이 건축법 제4조에 따라 자체적으로 설치·운영하는 건축위원회를 가리킵니다. 건축물관리법 제30조에 따라 허가 대상 해체는 이 건축위원회 심의를 반드시 거쳐야 하고, 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 전문적 검토가 필요하다고 판단하면 같은 건축위원회에 회부될 수 있습니다. 표에서 말하는 '전문가'는 해체계획서와 구조안전계획서를 작성·검토할 수 있는 사람으로, 건축사사무소를 개설한 건축사이거나 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소를 뜻합니다.

신고 대상인데 왜 갑자기 허가로 바뀔까

연면적·높이·층수 조건을 모두 충족해서 신고 대상이라고 판단했는데, 실제로는 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 건축물 주변 여건 때문입니다.

'신고 대상 조건에 맞으니 신고만 하면 된다'는 오해

면적·높이·층수 요건을 충족해도 아래에 해당하면 허가 대상으로 전환됩니다.

• 건축물 대지 경계로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 버스정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등이 있는 경우

• 건축물 외벽으로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 폭 15m 이상의 도로가 있는 경우

즉 건물이 넘어질 경우 사람이 많이 다니는 곳이나 큰 도로에 영향을 줄 수 있다면, 규모가 작아도 더 엄격한 허가 절차를 거치게 됩니다.

해체계획서와 감리자 지정은 별개의 문제다

신고 대상이라고 해서 감리가 필요 없다고 단정하면 안 됩니다. 해체공사감리자 지정은 허가 대상뿐 아니라, 허가권자가 안전관리를 위해 필요하다고 인정하는 신고 대상 건축물에도 적용될 수 있습니다.

해체 전 기술적으로 확인해야 할 것

• 해체계획서의 작성과 검토는 건축사사무소를 개설한 건축사, 또는 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소가 맡을 수 있습니다. 2022년 8월 4일 이후로는 작성자 본인이 책임지고 작성·검토까지 하도록 강화되어, 자격 없는 사람이 작성하고 전문가 검토만 받는 방식은 더 이상 인정되지 않습니다

• 해체공사감리자는 건축사법 또는 건설기술 진흥법상 감리자격을 갖추고, 해체공사감리 업무 교육을 이수한 사람이어야 합니다

• 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 필요하다고 판단하면 감리자 지정이 요구될 수 있습니다

• 허가 대상 건축물은 해체계획서 외에 구조안전계획서를 별도로 첨부해야 하며, 건축사·건축구조기술사·건축시공기술사·건설안전기술사 등 자격을 갖춘 전문가가 작성·서명해야 합니다

• 석면이 포함된 건축물은 해체 전 별도의 석면조사와 철거 절차를 먼저 확인해야 합니다

해체계획서는 공정표, 안전관리 계획, 폐기물 처리 계획, 주변 피해 방지 계획까지 항목이 많고, 허가 대상이면 구조안전계획서까지 별도로 맞춰야 해서 서류 하나라도 누락되면 보완 요청으로 일정이 밀리기 쉽습니다. 치호건축사사무소는 이런 항목 누락과 진행 상황을 현장별로 놓치지 않도록 해체계획서 작성 전용 관리 시스템을 자체적으로 구축해 운영하고 있어, 여러 현장을 동시에 진행하더라도 서류 준비 단계부터 인허가 완료까지 체계적으로 확인할 수 있습니다.

무단으로 해체하면 어떻게 될까

해체 허가·신고를 생략하고 진행하는 것은 단순한 절차 누락이 아니라 형사처벌 대상입니다.

"그냥 철거업체가 알아서 해주겠지"라는 생각으로 인허가 절차를 건너뛰면, 공사가 중단되는 것은 물론 건축주와 시공자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

해체 전 체크리스트

1. 주요구조부를 건드리는 전체해체인지, 일부만 해체하는 부분해체인지 확인하기

2. 연면적·높이·층수가 신고 대상 기준(500㎡ 미만·12m 미만·3개층 이하)을 모두 충족하는지 확인하기

3. 대지 경계와 건축물 높이 범위 안에 버스정류장·역사출입구·횡단보도·폭 15m 이상 도로가 있는지 확인하기

4. 신고 대상이라도 관할 허가권자가 감리자 지정을 요구하는지 사전에 문의하기

5. 석면 함유 여부를 먼저 조사하고, 필요하면 석면 철거 절차를 해체 계획에 포함하기

6. 철거업체 계약 전에 관할 구청 건축과에 허가·신고 대상 여부를 서면으로 확인하기

결국 판단은 서류가 아니라 건축물관리법이 한다

내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 건축물의 규모나 철거업체의 경험만으로 판단할 문제가 아닙니다. 연면적·높이·층수라는 정량적 기준과 주변 도로·시설이라는 입지적 기준을 함께 대입해야 정확한 결론이 나옵니다.

해체는 원칙이 허가이고, 신고는 요건을 충족했을 때만 주어지는 예외입니다.

연면적·높이·층수 조건을 충족해도 주변에 도로·정류장·횡단보도가 있으면 허가로 전환될 수 있습니다.

신고 대상이라고 감리가 면제되는 것은 아니며, 허가권자 판단에 따라 감리자가 지정될 수 있습니다.

무허가·무신고 해체는 최대 10년 이하 징역까지 가능한 형사처벌 대상입니다.

철거업체와 계약하기 전에 관할 구청 건축과나 건축사사무소를 통해 내 건물이 어느 절차에 해당하는지부터 먼저 확인하는 것이 가장 안전한 시작점입니다.

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11조원이라는 숫자보다 실제로 어디에 들어가는지를 먼저 봐야 합니다

반도체 메가프로젝트 2차 민관 합동 점검회의 결과가 나왔습니다. '11조'라는 규모가 먼저 눈에 들어오지만, 이걸 하나의 지원금으로 이해하면 실제 내용과 상당히 달라집니다. 기술개발·금융·투자·규제혁신이라는 성격이 서로 다른 세 가지 축으로 구성된 지원 패키지입니다.

소부장·중소기업 입장에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '11조 중 내 기업과 연결되는 부분이 어디인가'입니다.

이번 반도체 메가프로젝트 지원 패키지 핵심

① 함께 성장 프로젝트(1조원·10년): 기술개발→실증→양산 대·중소 협력  ② 상생무역금융(5조원): 수출 소부장 기업 자금난 해소  ③ 반도체 신규 펀드(5조원): 유망 소부장·팹리스 기업 투자

11조원이 세 갈래로 나뉘는 이유

'정부가 특정 기업에 11조원을 직접 지급한다'는 식으로 이해하면 실제 정책 구조와 차이가 있습니다. 각각의 성격이 다르기 때문입니다.

기술 협력 사업, 금융 공급, 투자 펀드라는 세 가지가 각각 다른 경로로 기업과 연결됩니다. 어떤 경로에 해당하는지를 먼저 구분해야 합니다.

소부장 기업이라면 납품대금 연동을 함께 봐야 합니다

1조원·5조원 같은 숫자보다 실제 거래 현장에서 먼저 체감할 수 있는 변화가 있습니다. 원가 변동이 납품단가에 합리적으로 반영될 수 있도록 대·중소기업 간 납품대금 연동 약정 체결이 확대되도록 지원하는 방침입니다.

메가 프로젝트의 성과를 산업 생태계 전체로 확산하려면 대형 투자 자체만으로는 부족합니다. 대기업의 신규 투자와 생산 확대가 협력업체의 기술개발·양산 참여·자금 공급·거래조건 개선으로 이어져야 합니다.

지방 투자를 검토한다면 인허가와 기반시설을 먼저 확인하세요

반도체 공장이나 대규모 산업 프로젝트는 투자 결정만으로 바로 움직이는 사업이 아닙니다. 이번 계획에서는 지방 투자를 가로막는 규제를 찾아 개선하고, 인허가·환경영향평가 절차를 단축하는 방향이 제시됐습니다. 연내 메가 특구 관련 특별법을 추진하고, 전력·용수·교통 기반시설과 주거·교육 등 정주 여건도 신속하게 갖춘다는 계획입니다.

이전 대형 발표와 달라진 점 — 정부가 사업을 어떻게 밀어주는가

청와대에 메가 프로젝트 전담 조직을 신설하고, 총리실에 범정부 지원 협의회를 두어 부처 간 협업을 지원한다는 계획도 밝혔습니다. 산업·환경·기반시설·인허가 여러 부처가 얽히는 문제를 선제적으로 조율하겠다는 방향입니다. K자형 양극화 대응 차원에서 투자 성과가 대기업에만 집중되지 않도록 시작 단계부터 중소기업과 소부장 기업을 함께 묶는 정책 설계도 포함됐습니다.

기업 유형별로 봐야 할 기준

지원 규모보다 연결 방식을 먼저 봐야 합니다

'얼마를 푸느냐'보다 자금·기술·인허가·기반시설이 실제 사업 단계에서 얼마나 연결되는지가 기준입니다.
11조원을 하나의 지원금으로 보지 말고 세 갈래로 나눠서 내 기업과 연결되는 경로를 먼저 찾으세요.
납품대금 연동 약정 확대는 지원금보다 실제 거래 현장에서 먼저 체감할 수 있는 변화입니다.

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방이 많으면 호스텔로 바꾸기 쉽다는 생각이 왜 위험한가

다가구주택을 호스텔로 전환하는 계획을 세울 때 방 개수를 먼저 보는 경우가 많습니다. 방이 여럿 있고 기본 설비가 갖춰져 있으니 신축보다 공사비가 적게 들 것이라는 계산입니다.

하지만 실제로는 도로 폭, 건물 위치, 인접대지 방향 창문이라는 세 가지 기준에서 탈락하는 물건이 생각보다 훨씬 많습니다. 저렴하게 매입했다가 용도변경 자체가 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되면 처음 기대한 수익 구조 전체가 흔들립니다.

호스텔 용도변경 통과 여부를 가르는 세 가지 기준 — ① 8m 이상 도로에 4m 이상 접도하는지 ② 인접대지경계선에서 1m 이상 이격되어 있는지 ③ 인접대지 방향 창문이 있다면 건물 높이가 거리의 2배를 넘지 않는지

관광호텔보다 기준이 낮다는 말이 왜 나왔나

숙박업은 원칙적으로 숙박시설에서만 영업할 수 있습니다. 서울의 경우 상업지역은 전체 면적의 4% 수준이지만, 관광숙박시설은 주거지역 일부를 포함해 70%가 넘는 지역에서 허용됩니다.

호스텔이 주목받는 이유는 관광호텔보다 접도 기준이 완화돼 있고, 3년마다 받아야 하는 등급 심사도 없기 때문입니다.

12m 대신 8m 도로면 된다는 점에서 검토할 수 있는 물건의 범위가 넓어집니다. 하지만 여기서 오해가 시작됩니다. 8m 도로 조건은 허가의 출발점이지 결론이 아닙니다.

도로를 통과해도 건물 위치에서 막히는 경우

도로 조건을 넘었다고 끝이 아닙니다. 관광숙박시설은 건축한계선에서 3m 후퇴한 위치에 있어야 합니다. 단, 연면적 1,000㎡ 이하 소규모 건물은 이 기준이 적용되지 않으므로 건축물대장으로 연면적을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

도로 방향이 아닌 옆 대지 방향은 또 다릅니다. 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1m를 이격해야 합니다. 일반 주택은 50cm 정도만 이격된 경우가 많습니다. 빌라나 다가구가 밀집한 지역에서는 이 기준 하나만으로도 상당수 물건이 걸러집니다.

이격거리까지 통과한 물건도 창문 때문에 탈락하는 경우가 있습니다. 인접대지 방향에 개구부가 있으면 건물 높이에 제한이 생깁니다. 개구부가 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 수평거리보다 건물 높이가 2배를 초과할 수 없습니다. 옆 대지경계선과 벽면 사이 거리가 1.5m라면 건물 높이는 3m를 넘을 수 없다는 뜻입니다.

세 가지를 통과한 뒤 확인해야 할 건축·소방 기준

도로, 이격거리, 창문이라는 세 가지 관문을 통과했다면 그때부터 건축·소방 기준을 본격적으로 살펴야 합니다. 연면적 기준에 따라 소방 설비 요건이 달라지기 때문에 공사 전에 반드시 확인해야 합니다.

법규를 모두 충족해도 건축심의에서 막힐 수 있다

가장 놓치기 쉬운 부분은 건축법상 허가권자의 판단과 건축위원회 심의입니다. 건축법 제11조에서는 숙박시설이 주변 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 판단되면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 규정합니다.

세종시 사례에서는 상업지역에 위치하고 지구단위계획상 관광숙박시설이 허용됐으며 교육환경보호구역도 아니었습니다. 형식적인 입지 조건만 보면 사업이 가능해 보였지만, 인근 아파트와 학교·학원이 밀집해 있다는 이유로 건축심의에서 사실상 부적격 방향이 제시됐습니다.

호스텔 허가 가능성은 건물만 보는 것이 아니라 건물 주변에서 누가 생활하고 있는지까지 봐야 합니다.

호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다

호스텔은 건축법, 관광진흥법, 공중위생관리법이라는 세 가지 법 체계가 함께 적용됩니다. 건축허가만 받으면 바로 운영할 수 있는 시설이 아닙니다.

심의 대상이라면 허가 신청 전에 해체심의·건축심의·경관심의 같은 선행 절차를 먼저 거칩니다. 이후 건축허가 접수 단계에서 사업계획승인을 함께 진행하고, 공사 완료 후 사용승인 → 관광사업 등록 → 숙박업 신고 순서로 이어집니다.

근린생활시설에서 숙박시설로 바꾸는 경우에는 일반적으로 허가 절차로 진행됩니다. 기존 구조부나 주요 마감 부분을 철거·변경한다면 대수선 여부도 함께 확인해야 합니다.

싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간

건물 가격은 계약할 때 한 번 지불하지만, 불편한 동선과 줄어든 객실은 운영하는 동안 계속 비용으로 남습니다. 저렴한 매물일수록 왜 싸게 나왔는지를 주차·이격거리·계단·창문·증축 가능성으로 나눠봐야 합니다.

인허가를 받을 수 있다는 말과 수익이 나는 건물이라는 말은 같지 않습니다. 허가를 받기 위해 창문을 막고 복도를 늘리고 객실을 줄여야 한다면, 처음 계산한 매출은 더 이상 유효하지 않습니다.

호스텔 건물을 고르는 기준은 '용도변경이 되는가'가 아니라 '용도변경을 마친 뒤에도 팔 수 있는 객실과 운영수익이 남는가'여야 합니다. 좋은 상권보다 법적 조건이 먼저입니다.

건설재해예방 기술지도, 공사비 1억 미만이면 해당 안 된다고요?

착공신고 앞두고 "우리 현장은 대상 아니죠?"라고 물으시는 분들

기술지도 대상·제외 판단의 핵심 기준

기술지도 대상은 공사금액 기준과 건축허가 여부, 두 가지 독립 요건 중 하나만 충족해도 해당됩니다. 공사비가 1억원 미만이더라도 건축허가 대상 공사라면 기술지도계약을 체결해야 할 수 있습니다.

착공신고를 준비하다 보면 "공사비가 1억도 안 되는데 기술지도 계약을 맺어야 하냐"는 질문을 자주 받습니다.

결론부터 말씀드리면, 공사비가 1억원 미만이라고 해서 기술지도 대상에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다. 건축허가를 받은 공사라면 금액과 무관하게 대상이 될 수 있습니다. 법제처가 2024년 10월 29일 이 부분을 명확하게 해석했습니다.

건설재해예방 기술지도 대상

「산업안전보건법 시행령」 제59조에 따라, 다음 중 어느 하나에 해당하면 기술지도계약 대상입니다.

공사금액을 기준으로 판단할 때 토목공사업 외 건설공사는 1억원 이상 120억원 미만, 토목공사업에 속하는 공사는 1억원 이상 150억원 미만입니다. 다만 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 공사는 공사금액 기준과 별도로 기술지도 대상이 되며, 이후 법정 제외사유 해당 여부를 확인해야 합니다.

건축허가 공사는 1억 미만이어도 해당됩니다

많은 분들이 "1억원 이상이어야 대상"이라고만 알고 있습니다. 하지만 이야기가 달라집니다. 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아야 하는 공사는 공사금액과 별개로 독립된 요건입니다.

예를 들어 건축허가를 받은 신축공사인데 공사비가 8천만원이고 공사기간이 3개월이라면, 전담 안전관리자가 없고 유해위험방지계획서 대상도 아닌 이상 기술지도 대상입니다. 공사비가 1억에 미달한다는 이유만으로 제외되지 않습니다.

기술지도 제외 대상 4가지

공사금액이나 건축허가 기준에 해당하더라도 다음 네 가지 중 하나에 해당하면 제외됩니다.

계약 주체·시기, 그리고 미이행 과태료

기술지도계약은 2022년 8월 18일부터 시공사가 아니라 건설공사 발주자가 체결해야 합니다. 일반 민간 건축공사라면 건축주가 고용노동부 지정 건설재해예방전문지도기관을 선택해 계약합니다.

착공신고 전 확인 체크리스트

결론: 공사비보다 '건축허가 여부'를 먼저 확인하세요

건설재해예방 기술지도 대상은 공사비 1억원 이상만을 의미하지 않습니다.

건축허가를 받았다면 공사비가 얼마든 기술지도 대상이 될 수 있습니다.

계약 주체는 시공사가 아니라 발주자(건축주)입니다.

착공 전날까지 계약을 마쳐야 착공신고가 원활하게 처리됩니다.

공사비를 계약서 금액만으로 판단하면 착오가 생길 수 있습니다.

착공신고 준비 단계에서 이 항목 하나만 놓쳐도 착공 일정이 밀리거나 과태료가 발생합니다. 특히 건축허가를 받은 소규모 공사라면 반드시 기술지도 대상 여부를 먼저 확인하세요.

※ 이 글은 2026년 7월 29일 현재 시행 중인 「산업안전보건법」 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성했습니다. 개별 공사는 공사계약 및 분리발주 구조, 부가가치세와 별도 지급자재를 포함한 공사금액, 예정 공사기간, 안전관리자 전담 선임 여부 및 유해위험방지계획서 제출 대상 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

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기존 건축물에 내진성능평가가 필요한 이유

지진은 예고 없이 발생합니다. 그런데 문제는 현재 우리 주변에 서 있는 건물 대부분이 내진설계 의무화 이전에 지어졌거나, 내진 기준이 강화되기 전 설계 기준을 적용받았다는 점입니다.

신축 건물은 설계 단계부터 지진하중을 계산해 구조를 만들지만, 이미 지어진 건물은 다릅니다. 실제로 존재하는 구조물이 과연 지진이 왔을 때 얼마나 버틸 수 있는지, 어느 부재가 가장 먼저 손상될 것인지, 인명 피해를 최소화할 수 있는지를 평가해야 합니다. 이것이 내진성능평가가 필요한 이유입니다.

국토교통부는 이를 체계화하기 위해 「내진성능평가 세부지침 해설서 - 건축물」을 발간했습니다. 법적으로는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제21조 및 같은 법 시행령 제17조에 근거한 지침입니다.

이 지침이 다루는 핵심 내용

기존 건축물의 내진성능을 정확하게 조사·평가하고 신뢰할 수 있는 내진정보를 취득하기 위한 실시 방법·절차·기준을 제시합니다. 내진설계 기준과 목표는 동일하지만, 절차는 매우 다릅니다.

적용 대상 건축물의 범위

이 세부지침은 「시설물안전법」 시행령 별표 1에서 규정하는 건축물에 적용됩니다. 구체적으로는 제1종 시설물과 제2종 시설물 중 '5. 건축물' 분야, 그리고 제3종 시설물 중 '2. 건축분야'가 대상입니다.

내진성능평가와 내진설계의 결정적인 차이

많은 분들이 내진성능평가와 내진설계를 비슷한 개념으로 생각하지만, 접근 방식이 근본적으로 다릅니다.

신축 건물의 내진설계는 아직 존재하지 않는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 구조 부재만 분석하고, 불확실성을 보수적으로 처리하기 위해 하중계수로 하중을 늘리고, 강도감소계수로 부재 능력을 줄입니다.

반면 기존 건축물의 내진성능평가는 실제로 서 있는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 부재뿐만 아니라 하중 저항에 관여하는 모든 부재를 해석 모델에 포함해야 합니다. 현장조사로 실제 재료강도를 확인하기 때문에 강도감소계수를 적용하지 않습니다. 성능기반 평가에서 강도감소계수는 1.0으로 봅니다.

사양기반 설계 vs 성능기반 평가의 핵심 차이

사양기반 내진설계에서는 구조형식별 에너지소산능력을 미리 가정해 지진하중을 줄인 뒤 탄성해석으로 설계합니다. 성능기반 내진성능평가는 실제 비선형 거동과 에너지소산능력을 직접 분석해 구조물이 어느 수준의 성능을 발휘할 수 있는지 평가합니다.

핵심 용어 정리: 평가를 이해하기 위한 기본 개념

내진성능평가 보고서나 지침을 읽다 보면 생소한 용어들이 많이 등장합니다. 자주 쓰이는 핵심 용어를 정리했습니다.

내진성능평가 절차: 5단계로 진행됩니다

내진성능평가는 단순히 구조계산 한 번으로 끝나지 않습니다. 지침에 따르면 다음 순서로 진행됩니다.

1. 지진위험도 및 목표성능의 설정 — 대상 건물의 내진등급을 확인하고, 해당 등급에 맞는 성능목표를 정합니다.
2. 평가절차의 결정 — 예비평가로 충분한지, 상세평가가 필요한지, 상세평가 중에서도 어떤 해석 절차를 쓸지 결정합니다.
3. 기본정보조사 및 해석모델 제작 — 설계도서와 현장조사로 건축물 정보를 수집하고, 구조해석 모델을 만듭니다.
4. 성능수준 판정 — 해석 결과로 층간변위각과 부재별 변형·강도를 평가해 성능수준(거주가능/인명안전/붕괴방지)을 판정합니다.
5. 보고서 작성 — 평가 과정과 결과를 문서화합니다. 성능을 만족하지 못하면 내진보강방안을 함께 제시합니다.

기본정보조사: 설계도서 확인부터 현장조사까지

평가의 출발점은 대상 건물에 대한 상세한 정보 수집입니다. 정보가 부정확하면 아무리 정교한 해석을 해도 결과를 신뢰할 수 없습니다.

설계도서 조사

건축물 대장, 완공도면, 구조계산서, 지반조사보고서를 수집하고 검토합니다. 여기서 위치와 지반조건, 시공연도, 내진설계 여부, 적용 설계기준을 확인합니다.

현장조사

도면만으로는 확인할 수 없는 정보를 현장에서 직접 확인합니다. 구조부재의 시공상태, 조적 채움벽과 허리벽 등 비구조요소, 지반 상태, 재료강도, 마감재 현황을 포함합니다.

특히 내진성능에 큰 영향을 미치는 구조부재와 조적채움벽은 현장에서 반드시 노후도와 상태를 확인하고 평가에 반영해야 합니다. 주근의 이음, 횡보강근의 정착 상세처럼 파악하기 어려운 정보는 건설 연도 당시의 시공관행을 참고해 평가자가 판단합니다.

재료강도 결정: 현장시험이 원칙입니다

내진성능평가에서 재료강도는 현장시험 결과를 적용하는 것이 원칙입니다. 현장시험을 실시하지 못한 경우에는 책임기술자의 합리적인 판단 근거를 기재해야 합니다.

콘크리트 압축강도 결정 절차

코어시험 최소 수량은 조사단위 수량(층당 1개)과 6개소 중 큰 값을 원칙으로 합니다. 코어는 직경 50mm 이상이어야 하며, 보·기둥·벽체·슬래브에서 내력에 영향을 최소화할 수 있는 위치에서 채취합니다. 기둥과 보의 코어시험 수량은 부재별로 1개를 초과하지 않습니다.

비파괴시험은 조사단위별로 두 종류 이상의 부재에서 각 2개소 이상 수행합니다. 코어시험과 병용할 경우 보정계수를 반드시 산출하고 적용해야 합니다.

현장시험 없이 재료강도를 결정하는 경우

현장시험을 실시하지 못한 재료의 공칭강도는 설계도서상의 설계기준강도에 경과연수 및 재료상태에 따른 감소계수를 곱해 사용합니다.

설계도서에 설계기준강도가 없는 경우에는 건설연도별 기본 재료강도를 사용합니다.

지진위험도와 성능목표: 어떤 지진에 어느 정도 버텨야 하는가

내진성능평가에서 가장 먼저 정해야 할 것이 바로 성능목표입니다. 어떤 지진(재현주기)에 대해 어느 수준의 성능(성능수준)을 만족해야 하는지를 정합니다.

구조요소의 성능수준 3단계

내진등급별 최소 성능목표

평가 대상 건축물은 해당 내진등급에 따라 2가지 이상의 성능수준을 만족해야 하며, 2400년 재현주기 성능수준을 반드시 포함해야 합니다.

2400년 재현주기를 고려하는 이유는 우리나라처럼 중약진 지역에서도 통계적으로 매우 큰 지진이 발생할 가능성이 있기 때문입니다. 미국 IBC에서 50년간 초과확률 2%에 상응하는 최대고려지진의 재현주기와 유사한 개념입니다.

예비평가: 빠르게 대략적인 내진성능을 파악하는 방법

예비평가는 철근콘크리트조와 조적조 건물을 대상으로 수행합니다. 배근 상태에 관한 정보가 없어도 수행할 수 있지만, 현장조사를 통해 수직부재의 치수는 반드시 조사해야 합니다.

철근콘크리트조 예비평가

예비평가에서는 건물의 보유저항능력(capacity)과 요구저항능력(demand)의 비, 즉 DCR을 산정합니다.

기둥은 휨지배형과 전단지배형으로 분류합니다. 기둥의 길이/폭비를 기준으로 파괴모드를 예상할 수 있으며, 건설연도별 평균전단저항응력 기본값이 제시되어 있습니다.

DCR 기준 성능수준 판정 (철근콘크리트조)

조적조 예비평가

조적조는 벽체의 개구부 유무에 따라 평균전단응력이 다릅니다. 개구부가 없는 벽체는 0.2 MPa, 개구부가 있는 경우 0.1 MPa를 기본값으로 사용합니다.

조적조의 성능수준 판정 기준은 철근콘크리트조와 다릅니다. DCR ≤ 0.25이면 거주가능, 0.25 초과 0.75 이하이면 인명안전, 0.75 초과 1.0 이하이면 붕괴방지, 1.0 초과이면 붕괴위험으로 판정합니다.

비정형성 계수 (조적채움벽 포함)

예비평가에서는 비정형성이 구조물의 저항능력을 감소시키는 효과를 비정형계수로 고려합니다. 다음 중 해당하는 항목 수에 따라 비정형계수가 산정됩니다.

• L·T·U·H형 평면에서 돌출부 면적이 전체 면적의 20% 초과
• 평면치수 장변/단변 비가 8 초과
• 가장 낮은 층의 층고가 가장 높은 층 층고의 70% 이하
• 가장 작은 층 면적이 가장 큰 층 면적의 70% 이하
• 조적채움벽이 있을 경우 (해당 시 추가로 1 증가)

조적채움벽의 이중적 영향

조적채움벽은 일반적으로 강도와 강성을 증가시키지만 연성도를 크게 감소시킵니다. 예비평가에서는 보수적으로 0.035 MPa의 전단지배형 횡하중 저항능력을 가진 것으로 가정합니다. 단, 바닥에서 천정까지 양측면이 모르타르로 마감되고 보 하단부가 밀실하게 채워진 경우 0.09 MPa를 사용할 수 있습니다.

상세평가: 4가지 절차 중 선택

상세평가는 대상 구조물에 대한 충분한 정보를 가지고 본격적으로 내진성능수준을 판단하는 절차입니다. 선형정적절차, 선형동적절차, 비선형정적절차, 비선형동적절차 중 각 절차별 제한 조건을 만족할 경우에만 선택할 수 있습니다.

선형절차 vs 비선형절차의 핵심 차이

건축구조기준의 사양기반 설계규정과 선형절차는 모두 선형해석에 기반합니다. 그러나 전자는 구조물 전체의 비선형능력을 나타내는 반응수정계수로 지진하중 자체를 줄이는 반면, 후자는 저감하지 않은 지진하중을 사용하고 부재별로 비선형 변형 능력(m계수)을 고려합니다.

비선형절차는 구조물 전체가 비선형 거동할 때의 분포를 직접 분석하므로 더 현실적인 평가가 가능합니다.

해석모델 구성의 핵심 원칙

질량과 중력하중

해석모델의 질량은 유효건물중량을 중력가속도로 나눈 값을 사용합니다. 유효건물중량에는 고정하중 외에도 창고 활하중의 25%, 칸막이벽 하중(실중량과 0.5 kN/m² 중 큰 값), 영구설비 하중, 적설하중의 20%(1.5 kN/m² 초과 시)가 포함됩니다.

내진성능평가의 중력하중은 고정하중에 활하중 25%와 적설하중 20%를 더하는 방식으로 조합합니다.

유효강성: 균열을 반영한 강성 사용

지진 시 콘크리트 부재의 실제 상태를 반영하기 위해 균열의 영향이 고려된 유효강성을 적용합니다. 예를 들어 보의 경우 휨강성은 총 단면 강성의 35%를 사용합니다. 기둥의 경우 축력비에 따라 휨강성이 달라집니다(축력비 0.5 이상이면 0.7, 0.1 이하이면 0.3, 그 사이는 선형보간).

변형지배거동과 힘지배거동의 구분

상세평가에서는 모든 부재의 거동을 변형지배거동과 힘지배거동으로 구분합니다. 이 구분이 평가 방법과 허용기준에 결정적인 영향을 미칩니다.

변형지배거동의 부재강도에는 기대강도를 사용하고, 힘지배거동의 부재강도에는 공칭강도를 사용합니다. 이는 변형지배거동 부재는 최대변형 이후에도 일정 강도를 유지하는 연성거동을 보이기 때문입니다.

1차 부재와 2차 부재의 구분

선형절차를 위한 해석모델에는 1차 부재만 포함합니다. 2차 부재의 횡강성 합이 1차 부재 강성 합의 25%를 넘으면 일부를 1차 부재로 변경해 조정해야 합니다. 비선형절차에서는 1·2차 부재를 구분 없이 모두 모델링합니다.

성능수준 판정: 층간변위각과 부재 성능으로 결정

구조물의 성능수준은 성능수준별 허용 층간변위각 및 지진 후 중력하중저항능력을 평가해 판정합니다.

대상 시설물이 허용 층간변형각과 중력하중저항능력 기준을 모두 만족하면 해당 성능목표를 만족하는 것으로 봅니다.

내진설계되지 않은 건물의 허용층간변형각

내진설계되지 않은 건물의 성능수준별 허용 층간변형각은 표에 규정된 값들의 70%로 제한됩니다. 기존 비내진 건물이 더 엄격한 기준을 적용받는 이유는 연성 상세가 확보되지 않아 실제 변형 능력이 낮기 때문입니다.

철근콘크리트 부재의 기대강도 산정

내진성능평가에서는 신축 설계와 달리 부재의 실제 발현 강도(기대강도)를 사용합니다. 기대강도는 공칭강도에 재료별 보정계수를 곱하여 구합니다.

철근콘크리트 기둥의 파괴모드는 전단강도비와 횡보강근 상세에 따라 그룹 i(휨 파괴), 그룹 ii(휨에 선행하지 않는 전단 파괴), 그룹 iii(휨 항복에 선행하는 전단 파괴)로 분류됩니다. 이 분류에 따라 부재의 허용기준이 달라집니다.

평가 결과 이후: 내진보강방안 수립

내진성능평가 결과 KDS 41 17 00 건축물내진설계기준에서 정하는 최소 내진성능목표를 만족하지 못하는 경우 내진보강공법(안)을 수립해야 합니다.

지침에서는 적용 가능한 다수의 공법을 제안하고, 공법별 장단점과 경제성을 분석해 합리적인 공법이 선정되도록 요구합니다. 단순히 구조적으로 가능한 것을 넘어, 시공성과 비용 대비 효과를 종합적으로 검토해야 합니다.

평가 보고서에 포함해야 할 내용

• 평가 대상 건축물의 기본정보 및 현장조사 결과
• 재료강도 결정 방법과 근거
• 해석모델 개요 및 해석 결과
• 성능수준별 판정 결과 (방향별, 층별)
• 비구조요소 평가 결과
• 성능목표 미달 시 내진보강방안 및 경제성 분석

실무에서 자주 놓치는 포인트

내진성능평가를 실제로 수행하거나 의뢰할 때 자주 간과되는 부분들이 있습니다.

첫째, 조적채움벽은 단순히 비구조요소가 아닙니다. 면내 방향의 강도·강성 기여와 함께 기둥에 단주효과를 유발할 수 있습니다. 조적허리벽이 기둥의 일부를 구속할 경우 기둥의 실효 순높이가 줄어들어 파괴모드가 바뀔 수 있습니다.

둘째, 시험 결과의 변동계수가 0.2를 초과하면 기대강도를 표본 평균의 75%로 낮춰 적용해야 합니다. 시험 결과가 불균일할수록 보수적인 강도값을 사용해야 합니다.

셋째, 성능수준 판정은 한 방향의 한 층만 검토하는 것이 아닙니다. 방향별, 층별로 모든 위치를 검토하며 수직부재와 수평부재를 나누어 평가해야 합니다.

넷째, 비구조요소도 평가 대상에 포함됩니다. 지침 3.9에 따라 평가 대상 비구조요소의 성능수준을 별도로 판정하고 보고서에 병기해야 합니다.

건물의 지진 안전성은 설계 도면 위에만 존재하는 것이 아닙니다. 실제 시공 상태, 재료의 노후도, 이후의 용도변경까지 모두 반영한 평가가 진짜 내진성능평가입니다.

대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

건축주나 현장 담당자가 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 "이 공사, 허가 받아야 해? 아니면 신고로 끝나?"입니다. 특히 대수선의 경우 공사 내용뿐 아니라 건물 규모에 따라 허가와 신고가 나뉘기 때문에, 판단 기준을 정확히 이해해야 합니다.

대수선이란 — 건축법 시행령 제3조의2

대수선은 건축물의 주요 구조부나 방화·피난 관련 시설을 수선·변경·증설·해체하는 행위로, 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것을 말합니다. 건축법 제2조 제1항 제9호에서 정의하고, 구체적인 범위는 건축법 시행령 제3조의2에서 다음과 같이 규정합니다.

핵심 기준 — 허가와 신고를 가르는 두 가지 축

대수선의 허가·신고 구분은 단순히 공사 내용(수선이냐 해체냐)만으로 결정되지 않습니다. 건물의 연면적과 층수가 먼저 기준이 됩니다.

원칙: 대수선은 건축허가 대상 (건축법 제11조)
대수선을 하려는 자는 원칙적으로 관할 허가권자의 건축허가를 받아야 합니다.

예외: 소규모 건축물은 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제4호)
연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 허가 대신 신고로 처리할 수 있습니다.

실무 함정: 소규모 건물(200㎡ 미만, 3층 미만)이라도 구조부재 해체를 동반하는 경우 지자체에 따라 허가를 요구하는 경우가 있습니다. 공사 전 관할 구청 건축과에 사전 확인이 필수입니다.

개축이란 — 건축법 시행령 제2조 제3호

개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고, 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위 안에서 다시 건축하는 행위입니다. 여기서 종전과 같은 규모란 건축면적, 연면적, 층수, 높이 모두 기존 범위를 초과하지 않아야 합니다.

개축의 허가·신고 구분

• 원칙: 건축허가 대상 (건축법 제11조)
• 예외: 바닥면적 합계 85㎡ 이내이고 3층 미만인 건축물의 개축 → 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제2호)

기존 건축물이 현행 건폐율·용적률을 초과하더라도, 적법하게 허가·사용승인을 받은 건물이라면 종전 규모 안에서 개축이 허용될 수 있습니다. 다만 기존보다 면적·층수·높이를 늘리는 것은 불가능하며, 건축물대장과 사용승인서 확인이 선행되어야 합니다.

대수선과 개축 실무 사례

공사 전 반드시 확인할 체크리스트

• 건물 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인지 확인 → 신고 가능 여부의 첫 번째 기준
• 공사 범위가 내력벽·기둥·보·지붕틀·방화구획·피난계단·경계벽·외벽 마감재에 해당하는지 검토
• 구조 해체(철거)가 포함되는지 확인 → 지자체 사전 문의 필수
• 외벽 마감재 변경 시 불연·준불연 성능이 유지되는지 검토
• 개축의 경우 종전 건축면적·연면적·층수·높이를 초과하지 않는지 확인
• 건축물대장·사용승인서로 기존 건물의 적법성 선확인

무단으로 대수선 또는 개축 공사를 진행하면 불법건축물로 판단되어 이행강제금 부과 및 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.

관련 법령

• 건축법 제2조 제1항 제9호 — 대수선의 정의
• 건축법 제11조 — 건축허가
• 건축법 제14조 제1항 — 건축신고 (제2호: 개축 85㎡ 이하, 제4호: 대수선 200㎡ 미만 3층 미만)
• 건축법 시행령 제2조 제3호 — 개축의 정의
• 건축법 시행령 제3조의2 — 대수선의 범위

치호건축사사무소 안내

이 글은 치호건축사사무소의 실제 건축허가 실무 경험을 바탕으로 작성한 내용입니다. 대수선·개축·건축허가 관련 상담이 필요하다면 사전 검토를 받아보세요.

이메일: jmc@chiho.co.kr | 홈페이지: chiho.co.kr

건축 감리란 무엇인가 – 건축주가 꼭 알아야 할 역할과 비용

건축 감리의 정의와 법적 근거 건축 감리란 건축물 시공 과정에서 설계도서와 법규에 따라 공사가 올바르게 진행되고 있는지 확인하고 감독하는 업무다.

건축 감리의 정의와 법적 근거

건축 감리란 건축물 시공 과정에서 설계도서와 법규에 따라 공사가 올바르게 진행되고 있는지 확인하고 감독하는 업무다. 건축주를 대리하여 시공사의 공사를 객관적으로 검증하는 역할을 한다.

법적 근거는 건축법 제25조(건축물의 공사감리)다. 건축주는 이 조항에 따라 대통령령으로 정하는 용도·규모·구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사 또는 대통령령이 정하는 자를 공사감리자로 지정해야 한다. 구체적인 감리 대상과 기준은 건축법 시행령 제19조에서 규정한다.

기존에 건축법 제71조를 감리 근거로 인용한 자료들이 있으나, 제71조는 광역건축위원회에 관한 조문이다. 공사감리 근거 조문은 반드시 건축법 제25조와 건축법 시행령 제19조를 확인해야 한다.

감리 유형 — 비상주 감리 vs 상주 감리

건축법 시행령 제19조에 따라 공사감리는 세 가지로 구분된다.

건축허가를 받아야 하는 건축물이라면 규모에 상관없이 기본적으로 비상주 감리 의무가 발생한다. "연면적 500㎡ 이상" 또는 "건축면적 400㎡ 이상"이 감리 기준이라는 설명은 근거 없는 오류다. 건축허가 대상 여부가 기준이다.

감리자가 실제로 하는 일

• 시공 전: 설계도서 검토, 시공 계획서 승인, 주요 자재 사전 승인

• 시공 중: 콘크리트 타설·철근 배치·전기 배선 등 주요 공정 방문 검사

• 부실 시공 지적: 설계와 다른 시공, 부실 자재 사용 발견 시 시정 요구권 행사

• 감리보고서 작성: 공정 단계별 검사 기록 — 사용승인 신청 시 필수 제출 서류

• 준공 검사: 완공 전 최종 점검, 하자 목록 작성

감리완료보고서는 건축법 제22조(사용승인) 신청 시 반드시 첨부해야 하는 서류다. 감리 기록이 부실하면 사용승인 단계에서 추가 보완 요청이 온다.

감리 비용 현실적인 수준

감리비는 국토교통부가 고시한 「건축사보수기준」에 따라 산정하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 건물 규모·용도·공기에 따라 협의 결정되는 경우가 많다.

"공사비의 3~7%"라는 수치는 설계+감리를 통합한 경우나 대형 건설사업관리 기준에 해당한다. 일반 건축물의 순수 비상주 감리비는 이보다 낮다. 예산 계획 시 건축사사무소에 직접 견적을 받는 것이 현실적이다.

감리 기록이 사용승인과 하자 책임에 미치는 영향

감리자가 공정 단계별로 작성한 현장 사진과 검사 기록은 두 가지 용도로 활용된다.

• 사용승인 심사: 설계도서와 실제 시공이 일치함을 증명하는 근거 — 감리보고서 부실 시 보완 요청

• 하자 책임 규명: 준공 후 균열·누수·철근 배근 오류 등 하자 발생 시 시공사 책임을 입증하는 핵심 증거

감리 기록이 없으면 하자 발생 시 시공사 책임을 입증하기 어렵다. 역으로 시공사 입장에서도 정당한 시공임을 증명하는 수단이 된다.

요점 정리

건축법 제25조·시행령 제19조 기준 핵심

1. 공사감리 근거: 건축법 제25조 (제71조 아님)

2. 감리 의무 대상: 건축허가 대상 건축물 전반 (소규모 포함)

3. 상주 감리 기준: 바닥면적 5,000㎡ 이상, 또는 5개층 이상+3,000㎡ 이상, 아파트, 준다중이용 건축물

4. 사용승인 신청 시 감리완료보고서 필수 첨부

기존 건축물 리모델링 시 허가 vs 신고 - 건축사가 꼭 알아야 할 구분 기준

현장에서 가장 많이 틀리는 판단, 허가와 신고의 경계

리모델링 프로젝트를 처음 수임하면 건축주는 대부분 "간단한 공사니까 신고만 하면 되지 않냐"고 묻는다. 10년 실무를 하면서 이 질문을 수백 번 받았다. 문제는 이 판단을 잘못 내렸을 때의 결과가 단순한 행정 오류로 끝나지 않는다는 점이다. 무허가 건축 행위로 분류되면 이행강제금, 원상복구 명령, 심한 경우 형사처벌까지 이어진다.

건축법 제14조(건축신고)와 제11조(건축허가)는 기준이 명확해 보이지만, 리모델링이라는 특수한 상황에서는 대수선, 용도변경, 증축이 복합적으로 얽혀 판단이 쉽지 않다. 이 글은 실제 허가 업무 경험을 바탕으로 그 경계를 구체적으로 정리한 것이다.

건축신고로 가능한 리모델링의 범위

건축법 제14조에 따라 다음 조건을 충족하는 경우 허가 대신 신고로 처리할 수 있다.

• 바닥면적의 합계가 85㎡ 미만인 증축, 개축, 재축
• 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
• 주요구조부 변경 없이 마감재, 창호, 설비 교체에 그치는 내부 개수

여기서 실무상 가장 자주 혼동이 생기는 부분이 "대수선"의 범위다. 건축법 시행령 제3조의2는 대수선을 구체적으로 열거하고 있다.

• 내력벽을 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
• 기둥, 보, 지붕틀 각각 3개 이상 수선·변경
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽 수선·변경
• 주계단, 피난계단, 특별피난계단 수선·변경
• 미관지구 내 건축물 외부 형태 변경

대수선에 해당하더라도 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만이라는 두 조건을 동시에 충족해야 신고 대상이 된다. 둘 중 하나라도 벗어나면 곧바로 허가 대상으로 전환된다.

반드시 허가를 받아야 하는 리모델링 유형

신고 범위를 벗어나는 순간 건축허가 절차를 밟아야 한다. 리모델링 현장에서 허가 대상이 되는 대표적인 경우는 다음과 같다.

• 연면적 200㎡ 이상 건축물의 대수선 (규모 요건 초과)
• 4층 이상 건축물의 대수선 (층수 요건 초과)
• 용도변경을 수반하는 리모델링 (별도 용도변경 허가 또는 신고 병행)
• 85㎡ 이상의 면적 증축이 포함된 경우
• 특수구조 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물의 개축

실제 사례: 서울 마포구 소재 4층 근린생활시설(연면적 480㎡) 리모델링 프로젝트에서 내력벽 2개소 철거를 계획했다. 철거 수량이 3개 미만이라 신고로 처리하려 했으나, 연면적 200㎡ 초과, 4층 이상이라는 두 조건 모두 해당되어 결국 건축허가를 받아야 했다. 허가 처리로 인해 공기가 약 6주 늘어났다.

용도변경이 개입될 때의 판단 구조

리모델링에 용도변경이 수반되면 건축 행위 자체의 허가·신고 판단과 별개로 용도변경에 대한 판단을 추가로 해야 한다. 건축법 제19조와 시행령 별표1의 용도 군 분류가 기준이다.

• 상위 군으로의 변경: 허가 대상 (예: 1종 근린생활시설 → 문화 및 집회시설)
• 같은 군 내 변경 또는 하위 군으로의 변경: 신고 대상
• 같은 시설군 내에서의 변경: 건축사 확인 후 기재만으로 처리 가능한 경우도 있음

용도변경 신고나 허가 없이 실질적으로 용도를 변경한 채 영업하다 적발되면, 건축 행위와 별개로 건축법 위반으로 이행강제금이 부과된다. 건물 전체 시가의 최대 10%까지 부과된 사례를 직접 목격했다.

실무에서 통하는 사전 확인 루틴

프로젝트 수임 초기에 다음 순서로 확인하면 허가와 신고 판단 오류를 최소화할 수 있다.

• 건축물대장 열람: 현황 연면적, 층수, 용도, 구조 방식 확인
• 공사 범위 스케치업: 주요구조부 개입 여부, 면적 변동 여부 체크리스트 작성
• 지역·지구 확인: 미관지구, 특별건축구역 등 가중 조건 해당 여부 검토
• 허가권자 사전 상담: 모호한 경우 해당 시·군·구 건축과에 공문 또는 대면 상담 진행
• 계약서 반영: 허가와 신고 기간 차이(통상 신고 7일 vs 허가 30~60일)를 공기 계획에 명시

건축신고는 수리 후 7일 이내 착공 가능하지만, 건축허가는 심의 여부에 따라 최소 30일에서 심의 포함 시 90일 이상 소요되는 경우도 있다. 이 차이를 건축주에게 계약 단계에서 명확히 전달하지 않으면 공기 지연 분쟁으로 이어진다.

허가와 신고의 경계는 건축법 조문만으로는 완전히 해소되지 않는다. 지자체 해석, 건물 현황, 공사 범위가 복합적으로 작용한다. 판단이 애매한 경우 직접 허가권자와 사전 협의하는 것이 결국 가장 빠른 길이다.

단독주택 설계 시 꼭 알아야 할 일조권·채광 기준

일조권과 채광, 왜 설계 초반에 결정해야 하는가

10년간 수십 채의 단독주택을 설계하면서 가장 많이 마주치는 분쟁이 바로 일조권 문제다. 착공 후 인접 건물 측에서 민원이 제기되면, 설계를 뒤엎거나 층수를 줄이는 최악의 상황이 발생한다. 실제로 경기도 용인의 한 현장에서는 3층 계획안이 인접 주민의 일조 침해 주장으로 2층으로 강제 변경된 사례가 있었다. 공사비 손실만 약 4,000만 원이었다.

일조권과 채광 기준은 단순한 법적 제약이 아니라, 거주 품질과 직결되는 설계의 핵심 변수다. 대지 분석 단계에서 이 두 가지를 먼저 검토해야 이후 평면·입면 설계가 흔들리지 않는다.

정북 방향 일조권 사선 제한, 수치로 이해하기

건축법 제61조와 건축법 시행령 제86조는 전용주거지역과 일반주거지역 내 건축물에 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄울 것을 요구한다.

높이별 이격 거리 기준 (전용·일반주거지역 공통)

• 높이 9m 이하 부분: 인접 대지 경계선으로부터 1.5m 이상 이격
• 높이 9m 초과 부분: 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 이격

예를 들어 처마 높이가 12m인 3층 단독주택이라면, 9m 초과분인 3m의 1/2인 1.5m를 기본 이격 1.5m에 더해 총 3.0m를 정북 경계선으로부터 띄워야 한다.

실무 핵심: 대지가 정북 방향으로 좁을수록 이 사선 제한이 건축 가능 면적을 극단적으로 줄인다. 북측 대지 폭이 8m 미만이라면 반드시 시뮬레이션을 먼저 돌려봐야 한다.

채광 기준과 창문 면적 계산법

일조권이 인접 건물과의 관계를 다룬다면, 채광 기준은 실내 거주 환경을 규정한다. 건축법 시행령 제51조에 따르면 단독주택의 거실에는 채광을 위한 창문 면적을 확보해야 한다.

거실·침실 채광 창문 면적 기준

• 거실, 침실 등 거주 공간: 바닥 면적의 1/10 이상 채광 창 확보
• 환기 창: 바닥 면적의 1/20 이상 확보 (채광 창과 별도 적용 가능)
• 채광 창은 외기에 직접 면해야 하며, 내부 복도나 계단실은 인정 불가

바닥 면적 20㎡ 침실이라면 최소 2㎡의 채광 창이 필요하다. 일반 시스템 창호 1짝(900×2100)이 약 1.89㎡이므로 사실상 최소 2짝 이상이 필요한 셈이다.

실제 설계 시 창문 크기를 면적 계산 없이 '느낌'으로 결정하는 경우가 많다. 준공 검사 직전에 창 면적 미달로 도면을 수정한 현장을 두 곳이나 경험했다. 초기 설계 단계에서 실별 창 면적표를 반드시 작성해야 한다.

동지 기준 일조 시간, 실질적인 체크 포인트

법적 기준 외에도 실무에서는 동지일 기준 일조 시간 분석을 병행한다. 대법원 판례에 따르면, 동지일 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속 2시간 또는 오전 8시부터 오후 4시 사이 통산 4시간의 일조가 확보되지 못하면 일조권 침해로 인정될 수 있다.

설계 단계에서 활용하는 일조 분석 방법

• BIM 소프트웨어(Revit, ArchiCAD)의 태양광 시뮬레이션 기능 활용
• 무료 툴인 Ladybug Tools(Grasshopper 연동)로 시간대별 음영 분석
• 인접 건물 높이와 이격 거리를 입력해 동지 기준 그림자 궤적 확인

남향 배치만으로 일조 문제가 해결된다고 믿는 건축주가 많다. 하지만 북측 인접 대지에 4층 이상 건물이 들어설 가능성이 있다면, 현재의 일조 환경이 영구적으로 보장되지 않는다. 매입 전 주변 용도지역과 건폐율·용적률을 함께 확인해야 한다.

현장에서 바로 쓸 수 있는 체크리스트

설계 의뢰를 받으면 대지 분석 첫 미팅 전에 아래 항목을 반드시 확인한다. 이 과정 없이 평면 스케치부터 시작하면 나중에 뒤집어야 하는 경우가 생긴다.

일조권·채광 사전 검토 항목

• 용도지역 확인: 전용주거지역 vs. 일반주거지역 (사선 제한 적용 여부)
• 정북 방향 인접 대지 경계선까지의 실측 거리 확보
• 인접 기존 건물 높이 및 향후 신축 가능 최대 높이 산정
• 계획 층수에 따른 정북 이격 거리 계산 후 건축 가능 영역 도출
• 각 거주 공간의 바닥 면적 대비 채광 창 면적 1/10 충족 여부 사전 계산
• 동지 기준 일조 시간 시뮬레이션 (주요 거실·침실 기준)

이 체크리스트 하나로 설계 중반 이후 발생하는 법적 분쟁과 설계 번복의 70% 이상을 사전에 차단할 수 있다. 단독주택 설계는 대지 분석이 곧 설계의 절반이다.

건축 허가 절차 완전 정리 – 신청부터 착공까지 실제 소요 기간

건축 허가, 생각보다 복잡한 이유

10년간 수백 건의 프로젝트를 진행하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "허가 받는 데 얼마나 걸려요?" 그런데 이 질문에 단순하게 답하기 어렵다. 건물 용도, 대지 위치, 심의 대상 여부에 따라 소요 기간이 천차만별이기 때문이다.

단독주택 신축과 근린생활시설 신축은 절차 자체가 다르고, 같은 용도라도 도시계획 구역 안인지 밖인지, 건축위원회 심의 대상인지 아닌지에 따라 수개월 차이가 난다. 실제로 경기도 용인의 단독주택은 허가까지 6주 걸렸지만, 서울 성동구 상업지역 근생 건물은 건축위원회 심의만 두 달 넘게 소요됐다.

그래서 아래에 절차별 실제 타임라인을 정리했다. 설계 단계부터 착공 신고까지, 현장에서 겪은 경험을 토대로 작성한 내용이다.

건축 허가 전 사전 검토 단계 – 여기서 시간을 잡아야 한다

허가 신청서를 내기 전, 반드시 거쳐야 하는 사전 작업이 있다. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 보완 서류 요청으로 한 달 이상 날린다.

토지이용계획 확인 및 용도지역 검토

• 토지이용규제정보서비스(LURIS)에서 용도지역·용도지구 확인
• 건폐율·용적률 상한선 파악 – 설계 방향이 완전히 달라진다
• 도로 접도 요건 확인 (4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 원칙적으로 허가 가능)

사전결정 신청 활용

규모가 크거나 용도가 복잡한 경우, 본 허가 전에 사전결정 신청을 활용하면 된다. 처리 기간은 보통 30일 이내이며, 나중에 본 허가 심사 기간이 단축되는 효과가 있다.

사전결정을 받아두면 본 허가 단계에서 동일 내용의 재검토를 생략할 수 있어, 총 소요 기간을 2~4주 단축하는 경우가 많다.

건축 허가 신청부터 허가증 수령까지 – 법정 기간 vs 실제 기간

법정 처리 기간

건축법 제11조에 따라 허가권자는 신청 접수 후 일정 기간 내 허가 여부를 통보해야 한다.

• 일반 건축물: 15일 이내
• 특수 구조 건축물, 분양 목적 건축물: 30일 이내
• 건축위원회 심의 대상: 심의 기간은 별도 산정

실무에서 단독주택·다가구 기준 평균 소요 기간: 허가 신청 접수부터 허가증 수령까지 약 4~8주. 보완 서류 요청이 1회만 발생해도 최소 2주가 추가된다.

자주 발생하는 보완 요청 사유

• 구조 계산서 미흡 또는 누락
• 주차 대수 계획 오류 (용도별 설치 기준 착각)
• 에너지절약계획서 미첨부 (연면적 500㎡ 이상 의무)
• 인접 대지 경계선 이격 거리 미준수

건축위원회 심의 – 가장 큰 변수

허가 지연의 주범은 단연 건축위원회 심의다. 심의 대상 건축물은 허가 전에 반드시 심의를 통과해야 하며, 조건부 심의 의결이 나오면 수정 후 재심의가 필요하다.

심의 대상 주요 기준 (지자체별 상이)

• 연면적 10만㎡ 이상 건축물
• 21층 이상 또는 높이 100m 이상
• 특수 구조 건축물
• 지자체 조례로 추가 지정된 건축물

서울 기준 건축위원회 심의 소요 기간: 신청 접수 후 첫 심의까지 평균 6~8주, 조건부 의결 시 재심의까지 추가 4~6주 소요.

심의 자료는 단순히 도면만 제출하는 것이 아니다. 심의위원 성향과 해당 구청의 주요 관심 사항(경관, 층수, 주변 건물과의 조화 등)을 사전에 파악하고 자료를 구성해야 한 번에 통과할 확률이 높아진다.

허가 후 착공 신고까지 – 놓치기 쉬운 절차들

허가증을 받았다고 바로 공사를 시작할 수 없다. 착공 전 별도로 신고해야 하는 절차들이 남아 있다.

착공 신고 시 필수 제출 서류

• 착공신고서
• 건축관계자(공사감리자, 시공자) 선정 신고서
• 공사계획서 및 공정표
• 현장 안전관리계획서 (일정 규모 이상)
• 설계변경이 있을 경우 변경 허가 또는 신고 완료 후 착공 가능

착공 신고 처리 기간 및 유의사항

착공 신고 자체는 수리까지 통상 3~5일이면 처리된다. 다만 허가 후 착공 기간은 원칙적으로 1년 이내이며, 정당한 사유가 있을 경우 1년 범위 내 연장이 가능하다. 이 기간을 넘기면 허가 효력이 취소될 수 있으므로 자금 계획과 연동해 착공 시점을 명확히 잡아야 한다.

허가 신청부터 착공 신고 수리까지 전체 기간 요약: 심의 없는 단독주택 기준 최소 8주, 심의 대상 건축물 기준 평균 4~6개월. 보완·재심의 발생 시 6개월 이상도 충분히 가능하다.

일정 지연의 80%는 서류 미비와 심의 조건부 의결에서 발생한다. 초기 설계 단계부터 허가 담당자와 사전 협의를 충분히 진행하는 것이 전체 프로젝트 일정을 지키는 가장 확실한 방법이다.

1단계: 사전 준비 – 대지 확인 및 용도지역 파악

건축을 시작하기 전에 가장 중요한 것은 내 땅에서 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인하는 것입니다.

• 용도지역 확인: 주거지역, 상업지역, 준공업지역 등 땅의 용도지역에 따라 건축 가능한 건물 종류가 달라집니다.
• 건축면적률·용적률 확인: 같은 땅이라도 지역에 따라 건축할 수 있는 건물의 크기가 제한됩니다.
• 도시계획 정보 조회: 지자체의 도시계획 포털이나 건축행정시스템에서 무료로 확인할 수 있습니다.

주의: 이 단계에서 실수하면 나중에 허가가 거부될 수 있으므로, 건축사와 함께 꼼꼼히 확인하세요.

2단계: 설계 및 건축계획 수립

건축사와 함께 건축허가용 설계도서를 작성하는 단계입니다. 건축법 제22조에 따르면, 일정 규모 이상의 건축물은 반드시 건축사의 설계를 받아야 합니다.

• 건축계획서 작성: 건물의 구조, 규모, 배치도, 단면도 등을 포함합니다.
• 구조 검토: 지반 조사 결과에 따른 안전한 기초 설계
• 환경 영향 검토: 필요시 환경영향평가, 교통영향평가 등을 진행합니다.

3단계: 건축허가 신청

설계가 완료되면 지자체(시·군·구청)에 건축허가를 신청합니다.

• 필수 서류: 건축허가신청서, 건축계획서, 설계도서, 토지 소유권 확인 서류 등
• 수수료 납부: 건물 규모에 따라 20~50만 원 정도
• 처리 기간: 건축법 제11조에 따르면 신청 후 60일 이내에 허가 여부를 통보받습니다.

4단계: 허가 심사 및 보완

지자체 담당자가 제출한 도서를 검토합니다. 보완 자료는 보통 2~3회 정도 왕복할 수 있으니, 여유 있게 일정을 잡으세요.

5단계: 건축허가 취득 및 착공

모든 심사를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 허가 유효기간은 2년이며, 착공신고 후 공사를 시작합니다.

전체 소요 기간: 사전 준비부터 허가 취득까지 평균 2~3개월

작년에 경기도 양평에서 단독주택을 설계하던 건축주가 이런 질문을 했다. "패시브하우스로 지으면 정말 냉난방비가 70% 줄어드나요, 아니면 그냥 마케팅 문구인가요?" 20년 현장 경험을 바탕으로 솔직하게 답하자면, 70% 절감은 가능하지만 설계 단계부터 시공, 기밀 검사까지 단 한 곳이라도 허술하면 그 숫자는 절반 이하로 떨어진다.

패시브하우스란 무엇이고, 국내 기준은 어떻게 되는가

패시브하우스(Passive House)는 능동적인 기계 설비에 의존하지 않고 단열, 기밀, 열교 차단, 고성능 창호, 열회수환기장치(HRV) 다섯 가지 원칙으로 건물 자체의 에너지 소비를 최소화하는 건축 방식이다. 국내에서는 국토교통부 고시 「건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」에 따라 에너지효율 1+++등급이 패시브하우스 수준에 해당하며, 연간 난방에너지 요구량 기준으로 15kWh/㎡ 이하를 달성해야 한다. 독일 패시브하우스 연구소(PHI) 국제 기준과 동일한 수치다. 국내 일반 단독주택의 평균 난방에너지 요구량이 약 80~120kWh/㎡인 점을 감안하면, 패시브하우스는 구조적으로 70~85% 절감이 이론상 가능하다.

초기 투자 비용과 현실적인 회수 기간

패시브하우스 시공 비용은 일반 건축비 대비 15~25% 추가된다. 전용면적 99㎡(30평) 기준 일반 주택 공사비를 3.3㎡당 600만 원으로 잡으면 총 1억 8천만 원이고, 패시브하우스는 여기에 2700만~4500만 원이 더 든다. 추가 비용의 주요 항목은 다음과 같다.

• 고성능 트리플 유리 창호(열관류율 0.8W/㎡K 이하): 일반 대비 약 30~50% 고가
• 외단열 두께 증가(200mm 이상): 재료비 및 시공비 상승
• 열회수환기장치(HRV, 열회수율 75% 이상): 장비 단가 300만~700만 원
• 기밀 시공(기밀도 n50 기준 0.6회/h 이하 달성을 위한 추가 공정)

연간 냉난방비 절감액을 기준으로 계산하면, 99㎡ 주택에서 연간 약 180만~240만 원을 절감할 수 있다. 추가 투자비 3000만 원을 기준으로 단순 회수 기간은 12~17년이다. 그러나 에너지 단가 상승률을 연 3%로 적용하면 실질 회수 기간은 9~13년으로 단축된다. 「건축법 시행령」 제91조의3에 따른 에너지 절약 설계 기준 강화 추세를 고려하면 장기적 자산 가치 측면에서도 유리하다.

실무에서 자주 놓치는 함정 — 기밀 검사와 열교

현장에서 가장 많이 실패하는 지점은 기밀 시공이다. 설계도면에는 완벽하게 기밀층이 표시되어 있어도, 전기 콘센트 박스, 배관 관통부, 창호 주변 코킹 누락 등 세 곳에서 바람이 새면 블로어도어 테스트(Blower Door Test) 통과가 불가능하다. 실제로 충북 청주의 한 현장에서 준공 직전 블로어도어 측정값이 n50 기준 2.1회/h로 나와 창호 전체 재시공에 준하는 보수가 필요했던 사례가 있다. 추가 비용만 1200만 원이 발생했고 공기는 6주 지연됐다.

열교(Thermal Bridge)는 눈에 보이지 않아 더 위험하다. 발코니 슬래브가 외벽을 관통하는 구조는 열교 계수(PSI값)가 0.01W/mK를 초과하면 패시브하우스 인증 자체가 불가능하다. 설계 단계에서 반드시 열교 해석 소프트웨어(THERM 또는 AnTherm)로 시뮬레이션을 완료해야 한다.

또 하나의 함정은 환기장치 덕트 설계다. HRV 효율이 아무리 높아도 덕트 길이가 지나치게 길거나 굴곡이 많으면 정압 손실로 실제 환기량이 설계값의 60% 이하로 떨어진다. 덕트 총 길이는 가급적 15m 이내, 곡관은 45도 이하로 설계하는 것이 원칙이다.

국내 보조금 및 인증 제도 활용법

패시브하우스 수준의 고효율 주택을 신축할 경우 활용 가능한 지원 제도는 다음과 같다.

에너지효율 1+++등급 인증을 받으면 취득세 감면 외에도 주택도시기금 대출 우대 금리 적용이 가능하다. 인증 신청은 한국에너지공단 또는 한국건설기술연구원 등 국토교통부 지정 인증기관을 통해 진행한다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

• 설계 착수 전, 패시브하우스 전문 에너지 시뮬레이션(PHPP 또는 국내 에너지플러스) 의뢰 여부를 설계사와 계약서에 명시한다.
• 창호 사양서에서 열관류율(U값) 0.8W/㎡K 이하, 기체 충전 아르곤 가스 여부, 간봉 재질(웜엣지 여부)을 반드시 확인한다.
• 공사 중간 단계(단열재 시공 직후)와 준공 전 두 차례 블로어도어 테스트 일정을 시공 계획서에 포함시킨다.
• HRV 제품 선정 시 열회수율 75% 이상, 소음 수준 25dB 이하 제품인지 제품 성능 인증서로 확인한다.
• 준공 후 첫 겨울과 여름, 각각 실내 온습도 데이터 로깅을 통해 실제 에너지 소비량과 설계값의 오차를 검증한다.

작년 말 경기도 용인에서 단독주택 설계를 의뢰받았을 때, 건축주가 첫 미팅에서 꺼낸 말이 아직도 귀에 남는다. "설계사 말고 에너지 컨설턴트도 따로 구해야 하나요? 패시브하우스에 스마트홈까지 한꺼번에 하고 싶은데, 어디서부터 시작해야 할지 모르겠어요."

트렌드 1 — 패시브하우스 설계 기준의 제도화

2020년대 들어 단열 기준이 눈에 띄게 강화됐다. 건축물의 에너지절약설계기준(국토교통부 고시 제2023-771호) 별표1 기준, 중부1지역 외벽 열관류율은 0.150 W/m²K 이하로 묶여 있다. 2015년 기준(0.270 W/m²K)과 비교하면 불과 8년 만에 허용치가 절반 수준으로 낮아진 셈이다. 독일 패시브하우스 인증 기준(연간 난방에너지 15 kWh/m² 이하)에 근접하려는 현장 수요도 늘었다. 실무에서 자주 놓치는 함정이 있다. 고단열 외피를 완성해 놓고도 열교(thermal bridge) 차단 처리를 빠뜨리는 경우다. 창호 주변 인방보 구간에서 열교가 발생하면 에너지 성능이 계획 대비 20~30% 이상 떨어질 수 있다. 에너지 시뮬레이션 단계에서 열교 부위를 PSI 값으로 별도 산정하는 절차를 설계 초기에 반드시 포함해야 한다.

트렌드 2 — 모듈러 건축의 현실적 가능성과 한계

공장 제작 후 현장 조립하는 모듈러 공법은 공기를 기존 현장 시공 대비 30~40% 단축할 수 있다는 통계가 나오면서 소규모 건축물 발주자의 관심이 높아졌다. 건축법 시행령 제46조(방화구획 설치)와 제61조(건축물의 마감 재료)는 모듈러 유닛 접합부에도 동일하게 적용된다. 문제는 유닛 간 접합 줄눈 처리다. 현장에서 두 개 이상의 유닛을 적층할 때 구조 접합부가 방화구획 경계와 겹치면 내화 충전재 시공 여부를 감리자가 명시적으로 확인해야 한다. 실제로 수도권 한 물류 지원 시설 현장에서 접합부 내화 충전이 누락된 채 사용승인 신청이 들어온 사례가 있었다. 사용승인 반려 후 재시공 비용이 공사비의 5%를 초과했다.

트렌드 3 — 리모델링 수요 급증과 용적률 완화 제도 활용

통계청 건축물 현황에 따르면 2023년 기준 준공 후 30년 이상 경과한 건축물 비율이 전체의 36%를 넘어섰다. 신축 대비 공사비 절감 효과와 맞물려 리모델링 문의가 매년 늘고 있다. 제도적으로는 건축법 제8조의2(기존 건축물의 특례)와 주택법 제2조 제25호(리모델링 정의)가 핵심 근거 조문이다. 주거용 건축물의 경우 세대수를 기존의 15% 이내에서 증가시킬 수 있고, 전용면적은 세대당 최대 40 m²까지 늘릴 수 있다. 실무에서 흔히 발생하는 오류는 기존 건축물 대장 면적과 실측 면적의 불일치다. 1980~90년대 건물은 대장상 면적이 실제보다 작게 기재된 경우가 많아, 증축 가능 범위 산정 전에 반드시 실측 도면과 대장을 대조하는 과정을 거쳐야 한다.

트렌드 4 — 스마트홈 설비의 건축 인허가 연동

홈 오토메이션과 IoT 설비는 더 이상 인테리어 영역이 아니다. 전기사업법 시행규칙 별표2 및 지능형 건축물 인증제도(국토교통부 고시 제2023-106호)는 스마트홈 설비의 설계 반영 기준을 구체적으로 제시한다. 지능형 건축물 인증 1등급을 받으면 건축기준 완화 항목 중 용적률을 최대 12% 완화받을 수 있다. 그러나 EV 충전기 콘센트 전용 회로, 태양광 연계 ESS 용량, 홈 네트워크 분전반 위치는 건축 허가 도서에 명기하지 않으면 완공 후 설치 시 전기공사 추가 허가를 별도로 받아야 한다. 설계 초기에 기계·전기 협력사와 BIM 기반으로 설비 공간을 확보해 두는 것이 시간과 비용 모두를 아끼는 방법이다.

실무 경험상 네 가지 트렌드는 독립적으로 적용될 때보다 두 가지 이상이 결합될 때 인허가 복잡도가 기하급수적으로 올라간다. 패시브하우스 기준을 맞추면서 모듈러 공법을 적용하려면 공장 제작 단계부터 에너지 성능 시험 성적서를 확보해야 하고, 리모델링에 스마트홈을 통합하려면 기존 전기 배선 용량 검토가 선행돼야 한다.

지금 당장 실행 가능한 체크리스트

• 해당 지역 열관류율 기준(국토교통부 고시 제2023-771호 별표1)을 확인하고, 외벽·지붕·창호 사양을 계획 단계에서 기재한다.

• 모듈러 공법 적용 시 유닛 접합부 방화구획 처리 방법을 감리 계획서에 별도 항목으로 추가한다.

• 리모델링 착수 전 건축물 대장 면적과 실측 면적을 대조하여 증축 가능 범위를 문서로 확정한다.

• 스마트홈 설비 목록(EV 충전, ESS, 홈 네트워크 등)을 건축 허가 도서에 반영하여 추가 허가 리스크를 제거한다.

• 두 가지 이상의 트렌드를 결합하는 경우, 설계 착수 시점에 건축·기계·전기 협력사가 참여하는 통합 킥오프 회의를 반드시 개최한다.

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• 건축 구조 계산 일반(간편)

얼마 전 건축주가 토지 계약서를 들고 사무실로 찾아와 "용적률 200%면 4층짜리 집 지을 수 있는 거 맞죠?"라고 물었을 때, 저는 그 자리에서 계산기를 꺼내야 했다. 건폐율과 용적률을 혼동하면 설계가 시작되기도 전에 계획 전체가 무너진다.

건폐율과 용적률의 정확한 정의

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 쉽게 말해 땅 위에 건물이 차지하는 수평 면적의 비율로, 건물이 대지를 얼마나 덮는지를 나타낸다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 연면적은 건물 각 층 바닥면적의 합계이므로, 용적률은 건물을 얼마나 높이 쌓을 수 있는지를 결정하는 지표다. 두 개념의 근거는 건축법 제55조(건폐율)와 제56조(용적률)에 명시되어 있으며, 구체적인 한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조와 제78조에서 용도지역별로 정한다.

용도지역별 건폐율·용적률 기준

국토계획법 시행령 별표에 따른 주요 용도지역별 상한선은 아래 표와 같다. 실제 적용 수치는 각 지자체 도시계획 조례로 별도 강화될 수 있으므로, 반드시 해당 시·군·구 조례를 함께 확인해야 한다.

계산 방법과 실제 적용 사례

대지면적 200㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%인 제2종 일반주거지역을 예로 들어보자. 건축면적 상한은 200㎡ × 60% = 120㎡이며, 연면적 상한은 200㎡ × 200% = 400㎡다. 120㎡ 건축면적으로 400㎡ 연면적을 확보하려면 400 ÷ 120 = 약 3.3층이 나온다. 즉 최대 3층 규모의 건물을 지을 수 있다. 여기서 주의할 점은 용적률 산정 연면적에는 지하층 면적, 지상층 주차장 면적, 초고층 건물의 피난안전구역 면적이 제외된다는 것이다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 이를 모르고 지하주차장까지 연면적에 포함해 계산하면 실제 지상층 규모를 과소 산정하게 된다.

실무자가 놓치기 쉬운 함정

가장 흔한 실수는 건폐율과 용적률 중 어느 하나만 검토하고 토지를 매입하는 경우다. 용적률이 300%라도 건폐율이 40%로 낮으면 실제 건물 규모는 예상보다 훨씬 작아질 수 있다. 또한 도시계획 조례상 용적률 인센티브 제도를 놓치는 경우도 많다. 예를 들어 공개공지 확보, 친환경 인증, 주차장 추가 설치 등의 조건을 충족하면 기준 용적률에 20~30%를 추가로 받을 수 있는 지자체가 상당수다.

실무 사례: 경기도 소재 330㎡ 대지에서 근린생활시설 신축을 진행하던 중, 건축주가 사전에 확인한 용적률은 시행령 기준 400%였으나 해당 시 조례에서는 300%로 제한하고 있었다. 이를 뒤늦게 파악해 설계를 2회 전면 수정했고, 공기와 설계비 모두 초과했다. 토지 매입 전 조례 확인이 얼마나 중요한지 보여주는 사례다.

토지 매입 전 지금 당장 실행할 체크리스트

• 토지이음(eum.go.kr) 또는 씨리얼(seereal.lh.or.kr)에서 해당 필지의 용도지역을 직접 조회하고, 국토계획법 시행령과 지자체 조례 수치를 모두 확인한다.
• 건축면적과 연면적을 직접 계산해 목표 층수와 연면적이 확보 가능한지 검증한다. 계산식은 대지면적 × 건폐율 = 최대 건축면적, 대지면적 × 용적률 = 최대 연면적이다.
• 용적률 산정 시 제외되는 면적(지하층, 지상층 주차장 등)을 별도로 구분해 실제 사용 가능한 지상 연면적을 재산정한다.
• 해당 지자체에 용적률 인센티브 항목이 있는지 도시계획 조례를 확인하고, 조건 충족 가능성을 설계 초기 단계에서 검토한다.
• 인허가 신청 전 건축사와 함께 건폐율·용적률 외에 일조 사선 제한(건축법 제61조), 도로 사선 제한, 정북 방향 이격 거리 등 추가 규제를 종합적으로 검토한다.

얼마 전 전용면적 49㎡짜리 빌라 리모델링 의뢰가 들어왔을 때, 건축주가 첫 미팅에서 꺼낸 말이 "어떻게 하면 우리 집이 좀 넓어 보일 수 있을까요?"였다. 공간의 실제 면적을 늘리는 것은 구조 변경 없이는 불가능하지만, 설계 기법으로 시지각(視知覺)을 조작하면 체감 면적은 충분히 넓힐 수 있다.

천장 높이와 층고 계획: 2.4m와 2.7m의 차이

국내 공동주택 대부분은 건축법 시행령 제50조에 따라 거실의 반자 높이를 2.1m 이상으로 규정하지만, 실제 체감 쾌적성은 2.4m 이상에서 시작된다. 소규모 주택 실시설계에서 천장고를 2.4m에서 2.7m로 300mm만 올려도 공간의 수직적 개방감은 눈에 띄게 달라진다. 이를 위해 기존 반자틀을 제거하고 슬래브 하부를 노출하거나, 단열재 시공 방식을 바꾸는 방법을 활용한다. 다만 층간 구조체 두께와 설비 배관 경로를 사전에 반드시 검토해야 한다. 천장 마감을 단일 색상으로 통일하고 간접조명을 코니스 안쪽에 숨기면 천장이 더 멀어 보이는 효과를 낸다.

개구부 크기와 위치: 창호 설계가 핵심이다

건축법 제49조 및 시행령 제51조는 거실 채광 면적을 거실 바닥면적의 10분의 1 이상으로 요구한다. 법적 최솟값을 맞추는 것에 그치지 않고, 창의 세로 길이를 천장 근처까지 연장하는 '풀하이트 창호(full-height window)' 방식을 적용하면 외부 시선이 실내 끝까지 이어져 공간이 확장되는 착시를 만든다. 49㎡ 빌라 사례에서 기존 900×1,200mm 창을 900×2,200mm로 교체했을 때 건축주의 첫 반응이 "벽 하나가 사라진 것 같다"였다. 개구부는 가능하면 서로 마주 보는 벽에 배치해 시선 축이 관통하도록 유도하는 것이 좋다.

바닥 연속성: 재료와 줄눈 방향이 결정한다

공간을 분절시키는 가장 큰 요인 중 하나가 바닥 재료의 교체 지점이다. 현관, 거실, 주방을 하나의 동일한 마감재로 처리하면 시선이 끊기지 않고 공간이 연결된다. 실무에서는 600×1,200mm 대형 포세린 타일을 긴 방향이 통로 방향과 일치하도록 배열하는 방법을 자주 적용한다. 줄눈 방향이 짧은 변을 따라 놓이면 공간이 잘려 보이고, 긴 변을 따라 놓이면 공간이 늘어나 보인다. 주의할 점은 대형 타일 시공 시 바닥 수평도 오차가 3mm 이내로 관리되어야 하며, 이를 무시하고 시공하면 타일 들뜸과 줄눈 균열이 반드시 발생한다는 것이다.

실무자가 자주 놓치는 함정: 바닥재를 통일하면서 방문 하부 틈새 처리를 소홀히 하는 경우가 있다. 문틀 하부에 바닥재가 자연스럽게 이어지려면 문틀 설치 전 바닥 마감 두께를 정확히 결정하고, 문틀 높이를 그에 맞춰 조정해야 한다. 시공 순서를 역으로 진행하면 문틀과 바닥재 사이에 단차가 생겨 시각적 연속성이 깨진다.

수납 계획: 벽체 두께와 빌트인의 관계

수납이 부족하면 물건이 바닥과 벽 앞에 쌓이고, 이것이 실제 면적보다 더 좁아 보이는 원인이 된다. 비내력벽 위치에 벽체 두께 200mm 내외의 빌트인 수납장을 계획하면 별도의 가구 없이도 충분한 수납 공간을 확보할 수 있다. 건축법 시행령 제46조에 따른 방화구획 여부와 내력벽 구조 검토를 먼저 거친 후에 벽체 개구 여부를 결정해야 한다. 수납장 문을 바닥부터 천장까지 연속되게 설치하는 '플로어투실링(floor-to-ceiling)' 방식은 가구의 상단 여백을 없애 천장이 높아 보이는 효과를 함께 준다. 손잡이는 매립형 또는 푸시오픈 방식을 택해 벽면을 최대한 평탄하게 유지하는 것이 원칙이다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

• 현재 반자 높이를 줄자로 실측하고, 슬래브 하부까지의 여유 치수를 확인한다. 150mm 이상 여유가 있다면 반자 제거를 검토할 수 있다.
• 창호 도면을 꺼내 창의 세로 치수가 천장 고 대비 70% 이상 확보되어 있는지 확인한다. 미달이라면 풀하이트 창호 교체를 설계 변경 항목에 올린다.
• 바닥 마감재 평면도에서 재료 경계선이 몇 군데인지 세어본다. 3개 이상이라면 통일 가능한 구간을 표시하고 마감재 단일화 범위를 결정한다.
• 각 실의 수납 계획이 벽면 매립형인지 독립 가구형인지 구분하고, 독립 가구형 수납이 바닥 면적의 15% 이상을 점유하고 있다면 빌트인 전환 가능 여부를 구조도와 대조해 검토한다.
• 마감재 샘플을 실제 공간에 놓고 자연광과 인공광 아래에서 각각 사진을 찍어 색온도와 반사율이 공간 체감에 미치는 영향을 건축주와 함께 확인한다.

지난달 상담에서 건축주가 이런 말을 했다. "34평 전원주택 견적을 받았는데, 우리 아파트 34평보다 훨씬 좁아 보이는 건 왜 그렇죠?" 이 질문 하나에 건축 면적 개념의 핵심이 모두 담겨 있다.

바닥면적과 연면적 — 법령이 정의하는 기본 단위

건축법 시행령 제119조 제1항 제3호는 바닥면적을 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적"으로 정의한다. 연면적은 같은 조 제4호에 따라 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계다. 전원주택 설계 도면에 표기되는 34평은 대부분 이 연면적 기준이며, 단위 환산 시 1평은 3.3058㎡를 적용한다. 따라서 34평은 약 112.4㎡에 해당한다. 여기서 중요한 점은 벽체 중심선 기준이라는 것인데, 외벽 두께가 두꺼울수록 실내 순공간은 줄어든다.

전용면적과 공급면적 — 아파트에만 존재하는 개념

아파트의 34평은 공급면적 기준인 경우가 대부분이다. 주택법 제2조 제6호 및 주택공급에 관한 규칙 제21조에 따르면, 공급면적은 전용면적과 주거공용면적의 합으로 산정한다. 전용면적은 세대 내부 공간만을 의미하며, 주거공용면적에는 계단, 복도, 엘리베이터 홀 등 단지 거주자가 공동으로 사용하는 면적이 포함된다. 일반적으로 아파트 34평(공급면적 약 112㎡)의 전용면적은 84㎡ 전후로, 실제 생활 공간은 약 25.4평에 불과하다. 여기에 더해 서비스면적(발코니)이 별도로 제공되므로, 체감 면적은 다시 달라진다.

단독주택 34평의 실제 — 연면적 산정의 함정

전원주택 34평을 계약할 때 가장 많이 발생하는 오해가 바로 이 지점이다. 건축사사무소에서 제시하는 34평이 연면적 기준이라면, 1층과 2층 바닥면적의 합산값이다. 예를 들어 1층 17평, 2층 17평 구조라면 각 층의 실사용 면적은 17평뿐이다. 반면 아파트 34평(공급면적)의 전용면적 84㎡는 단층 구조의 평면이므로 체감상 훨씬 넓게 느껴진다. 또한 단독주택은 외벽, 내력벽 두께가 아파트보다 두꺼운 경우가 많아 벽체 중심선 기준의 바닥면적과 실내 순공간 사이의 차이가 더 크다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 단서 규정에 따라 필로티 구조, 처마, 차양 등은 바닥면적 산정에서 제외되거나 일부만 산입되므로, 도면 검토 시 반드시 확인해야 한다.

실무자가 놓치기 쉬운 함정 — 서비스면적과 용적률 산정 제외 항목

건축 실무에서 자주 발생하는 혼선 중 하나가 발코니(노대) 면적 처리다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 나목에 따라 노대, 즉 발코니는 외벽 중심선으로부터 1.5m 이하까지만 바닥면적에 산입된다. 아파트 분양 시 발코니 확장 공사를 별도로 시행하면 전용면적은 동일하지만 실사용 면적이 늘어나는 구조가 바로 이 규정 덕분이다. 단독주택에서도 동일하게 적용되므로, 전원주택 설계 시 발코니를 계획하면 연면적에 산입되지 않는 추가 생활 공간을 확보할 수 있다. 반대로 용적률 산정 시에는 지하층 면적, 지상층 필로티 주차장 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등이 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 연면적에서 제외되므로, 설계 단계에서 이를 활용하면 용적률 한도를 효율적으로 사용할 수 있다.

실무 사례: 경기도 소재 전원주택 건축 상담에서 건축주가 "연면적 34평으로 설계해 달라"고 요청했으나, 실제 계약서에는 시공사가 건축면적(1층 바닥면적) 34평으로 해석하여 2층 면적이 추가된 총 연면적 60평 규모로 견적이 산출된 사례가 있었다. 계약 전 도면의 각 층 바닥면적 수치를 반드시 서면으로 확인해야 한다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

• 건축사사무소 또는 시공사에서 받은 견적서에 명시된 면적이 연면적인지, 건축면적인지, 전용면적인지 서면으로 확인한다.
• 설계 도면의 각 층 바닥면적 합산값이 제시된 연면적과 일치하는지 직접 계산하여 대조한다.
• 발코니, 처마, 차양 등 바닥면적 산입 제외 항목이 도면에 반영되어 있는지 건축사에게 확인하고, 추가 생활 공간으로 활용 가능한지 검토한다.
• 아파트 분양 계약 시 공급면적, 전용면적, 서비스면적(발코니)을 각각 구분하여 전용률(전용면적 ÷ 공급면적)을 직접 계산한다. 일반적으로 75~80% 수준이면 표준 범위다.
• 단독주택 신축 계획 시 해당 지역의 용적률 상한을 확인하고, 지하층이나 필로티 구조 활용 여부를 설계 초기 단계에서 건축사와 협의한다.

패시브하우스로 냉난방비 대폭 절감 — 기후위기 시대 현실적인 집 짓기

작년 경기도 양평에서 단독주택을 설계하던 건축주가 이런 말을 했습니다. "겨울마다 가스비가 40만 원씩 나오는데, 패시브하우스로 지으면 정말 10분의 1로 줄어드나요?" 그 질문에 제대로 답하려면, 패시브하우스의 원리와 국내 법적 기준, 그리고 실제 비용 구조를 함께 짚어야 합니다.

패시브하우스란 무엇인가 — 5대 원칙과 국제 기준

패시브하우스는 독일 패시브하우스연구소(PHI)가 정립한 건축 개념으로, 연간 난방에너지 수요 15kWh/㎡ 이하, 1차 에너지 소비량 120kWh/㎡ 이하를 핵심 기준으로 삼습니다. 이를 달성하기 위한 5대 원칙은 고단열, 고기밀, 열교 차단, 열회수환기(HRV), 고성능 창호입니다. 기밀성은 블로어도어 테스트 기준 n50 값 0.6회/h 이하를 요구하며, 국내 일반 주택의 n50 값이 3~5회/h 수준임을 감안하면 약 5~8배 수준의 기밀 성능 차이가 납니다. 창호는 열관류율 0.8W/㎡K 이하의 3중 유리 시스템을 적용하는 것이 일반적입니다.

국내 에너지 절약 설계 기준과 패시브하우스의 관계

국내에서는 「건축물의 에너지절약설계기준」(국토교통부 고시 제2023-578호)에 따라 중부1지역 외벽 열관류율 기준이 0.15W/㎡K 이하로 규정되어 있습니다. 패시브하우스 기준인 0.10~0.12W/㎡K보다는 다소 느슨하지만, 이 고시를 준수하는 것만으로도 일반 건축물 대비 30~40% 수준의 에너지 절감이 가능합니다. 또한 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조에 따른 제로에너지건축물(ZEB) 인증 취득 시 취득세 감면(최대 15%)과 용적률 완화(최대 15%) 혜택을 받을 수 있으며, 패시브하우스 수준의 성능이면 ZEB 3등급 이상 취득이 가능합니다.

실제 비용과 에너지 절감 효과 — 숫자로 보는 현실

패시브하우스의 공사비는 일반 단독주택(연면적 165㎡ 기준, 3.3㎡당 약 700만 원) 대비 15~25% 추가 비용이 발생합니다. 약 3,500만 원의 추가 투자가 필요하다는 의미입니다. 그러나 난방비 절감 효과는 상당합니다. 한국에너지공단 자료 기준으로 일반 주택의 연간 냉난방 에너지 비용이 약 320만 원이라면, 패시브하우스는 연간 40~60만 원 수준으로 줄어들어 약 260만 원의 연간 절감이 가능합니다. 단순 계산으로 13~14년 내 초기 투자비 회수가 가능하며, 에너지 요금 상승 추세를 감안하면 회수 기간은 더 단축됩니다.

실무에서 가장 많이 놓치는 함정은 열교(Thermal Bridge) 차단입니다. 단열재를 아무리 두껍게 시공해도 슬래브와 외벽이 만나는 접합부, 창틀 주변, 발코니 연결부에서 열교가 발생하면 전체 단열 성능이 급격히 저하됩니다. 실제로 제가 검토한 한 현장에서는 발코니 슬래브를 단열 차단 없이 내외부 연속으로 시공한 탓에 열화상 카메라로 측정 시 해당 부위 표면온도가 실내 평균 대비 7도 낮게 나왔습니다. 설계 단계에서 구조 열교 부위를 반드시 PHI 공인 소프트웨어(THERM 또는 HEAT2)로 시뮬레이션하고, 시공 시 열교 차단재(ISO Korb 계열 제품 등) 사용 여부를 도면에 명기해야 합니다.

열회수환기 시스템 — 기밀 주택의 필수 장치

기밀성이 높은 패시브하우스에서는 자연 환기가 사실상 불가능하므로 열회수환기장치(HRV) 설치가 필수입니다. 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제11조는 신축 100세대 이상 공동주택에 환기설비 의무 설치를 규정하고 있으나, 단독주택은 의무 적용 대상이 아닙니다. 그럼에도 패시브하우스에서는 열회수 효율 75% 이상의 HRV 장치를 반드시 설치해야 에너지 손실 없이 실내 공기질을 유지할 수 있습니다. 유지관리 측면에서 필터는 6개월 주기로 교체해야 하며, 이를 간과할 경우 환기 효율 저하와 함께 결로 및 곰팡이 문제가 발생할 수 있습니다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

• 설계 착수 전 건물에너지해석 프로그램(PHPP 또는 EnergyPlus)으로 에너지 시뮬레이션을 실시하고, 중부1지역 기준 외벽 열관류율 0.15W/㎡K 이하 달성 여부를 확인한다.
• 구조 접합부(발코니, 슬래브 단부, 창틀 주변) 전 부위를 열교 차단 상세도로 도면화하고, 시공 전 감리자가 열화상 카메라로 중간 점검을 실시하도록 계약서에 명시한다.
• 블로어도어 테스트를 준공 전 최소 1회(가급적 기밀 공사 직후와 준공 시 2회) 실시하여 n50 값 1.0회/h 이하(패시브하우스 목표 시 0.6회/h 이하)를 확인한다.
• 「녹색건축물 조성 지원법」에 따른 ZEB 예비인증을 설계 단계에서 신청하여 취득세 감면 및 용적률 완화 혜택 적용 가능 여부를 관할 지자체에 사전 확인한다.
• 열회수환기장치(HRV) 제조사의 열회수 효율 시험성적서(KS 또는 PHI 인증)를 사전에 제출받고, 유지관리 매뉴얼과 필터 교체 주기를 건축주에게 인수인계 문서로 작성해 전달한다.