정부가 수도권에 주택 23만 호 이상을 추가 공급하고, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 대폭 확대하여 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

청년층에는 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화하고, 조기 착공하는 주택사업에 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여한다.

정부는 13일 관계부처합동으로 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

◆ 수도권에 23만 호+α 추가 공급…조기 착공 주택사업에 파격적 인센티브 

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한 기존 공급계획(9.7 대책)의 실행력을 높이는 동시에 신규택지 10만 호를 포함해 수도권에 '23만 호+α'를 추가 공급하기로 했다.

공급 속도 제고를 위해 공공택지 발표 후 37개월 내 최단기 착공 모델을 구축한다. 지난 1월 29일 발표한 대책 부지 중 과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획이며 조기 착공하는 주택사업에 대한 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여하여 공급 시차를 최소화한다.

'재개발·재건축'은 2028년 이내 착공 시 임대주택 인수가격을 상항하고 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산을 2년 내 착공 시 2027년까지는 취득세 면제, 2028년부터는 75% 감면한다. 

'매입임대'는 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면한다. '일반사업'의 경우 서울·경기에서 2027년 내 착공시 PF 대출이자를 1%p, 2028년 내 착공시 0.5%p 보조한다.

또한 수도권 주택공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 회복을 위해 이주비 대출 LTV(주택 담보인정비율)는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정한다. 

재개발조합 설립 동의율도 현행 75%에서 70%로 완화한다. 정비사업 활성화와 함께 다세대·다가구 등 일반주택 공급 확대를 위해 건축규제 완화, 세제 특례 부여를 추진한다.

아울러 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형·수익공유형으로 공급하고 보편형 공공임대주택 유형 신설, 20년 이상 장기 운영 공공지원민간임대 모델 도입, 청년 보편형 전세임대 제도 신설 등을 통해 청년·신혼부부 등의 주거 사다리를 강화한다.

◆ 부동산 PF에 47.8조+α…'청년 주거지원 3종 세트'로 핀셋형 지원강화

이번 금융 종합대책은 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대와 함께 청년 등 실수요자 지원을 위한 핀셋형 지원강화를 위해 마련됐다.

우선, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 현재 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원+α로 대폭 확대해 PF사업장의 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

PF보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 집중 공급해 신속한 착공을 뒷받침하고 캠코 PF정상화펀드 3조 원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조 원 확대, 금융업권 자체펀드를 10조 원으로 확충한다. 

공사중단 사업장엔 사업재개를 위한 대규모 자금을 투입하는 등 적극 지원한다.

또한 정비사업 보증상품 신설, 이주비대출 LTV산정방식 합리화, 주거사업장 자기자본비율규제 도입 한시 유예 등 제도적 뒷받침도 병행한다.

청년 등 실수요자에 대해서는 청년의 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화한다.

아울러 주택공급 확대 및 청년·실수요자 지원 필요성 등 최근 상황 변화를 감안해 올해 가계부채 총량 증가율은 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리해 나갈 계획이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "주거 안정을 위해서는 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 무엇보다 중요하다고 느꼈고, 그간 수차례 토론회와 대국민 의견 수렴 등을 통해 이번 대책을 마련했다"며 "주택공급 정상화를 위해 공공이 할 일은 더욱 신속히 추진하고, 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감히 지원한다는 원칙 아래 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 적기에 공급하기 위해 최선을 다하겠다"고 강조했다.

이억원 금융위원장은 "이번 대책은 주택공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다"라며 "대책 발표로만 끝나지 않고, 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에 실질적 도움이 되는지를 끝까지 확인하고 미흡할 경우 조속히 보완해 나가겠다"고 강조했다.

임기근 국무조정실장은 "이번 부동산 대책의 핵심은 공급이며, 신속하게 주택을 공급하고 시장의 신뢰를 회복하기 위한 관건은 대책의 실행에 있다"며 "이를 위해 대책이 속도감 있게 이행될 수 있도록 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동하겠다"고 말했다.

자세한 내용은 주택 신속공급 방안 및 금융종합대책 첨부파일 참조.

문의: 국토교통부 주택정책과(044-201-3325) 부동산제도기획과(3444) 주택공급정책과(4513) 공공택지기획과(4514) 공공택지관리과(4523) 주택정비정책과(3387), 금융위원회 금융정책과(02-2100-2833), 국무조정실 주택신속공급점검팀(02-2100-2296), 재정경제부 부동산시장과(044-215-2771) 재산세제과(4312) 조세개혁추진단 총괄기획팀(4361)

내달 1일부터 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분에 한해 다주택자 양도세 중과 및 법인세 추가 과제가 배제된다. 

정부는 29일 개최한 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안은 지난 8월 3일 발표한 올해 세제개편안의 후속 조치로 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.

먼저 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 단축된다.

조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년 동안 양도소득세 및 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용하고 있으나, 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 특례 적용기간을 2년으로 단축한다.

아울러 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제 등에 대한 적용기한이 설정된다. 

현재는 매입임대주택 등록말소 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 영구히 적용하고 있으나 향후 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분만 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 적용한다.

기본적으로 내년 12월 31일까지는 기존 특례를 유지하되, 의무임대기간 중에 있거나 재건축·재개발 중인 경우 등에는 별도의 기한을 적용한다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과 배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 때는 늦은 날까지) 기존 특례를 적용받을 수 있다.

한편 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 1세대 1주택 특례(다주택자임에도 양도가액 12억 원 이하분 비과세 및 장특공제 최대 80% 우대)는 입법예고 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용한다.

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 2년 동안만 상생임대(임대료 증가율 5% 이내)하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 30→80%)의 거주요건을 면제하고 있으나, 과세특례 요건 합리화를 위해 상생임대 특례를 당초 예정돼 있던 적용기한(올해 12월 31일)에 따라 종료하고, 상생임대 종료 이후 1년(최대 2029년 12월 31일) 내 양도한 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용한다.

이와 함께 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한을 연장한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 계산 때 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례의 적용기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다.

이 밖에도 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해 증여세를 비과세한다.

문의: 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(4360)

서울 도심 11곳에서 공공주택 복합사업이 추진돼 약 1만 8000호가 공급될 전망이다.

국토교통부는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했다고 밝혔다.

이번 후보지는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울지역에서 공모해 접수한 주민 제안 44곳 가운데 노후도 등 법정 요건, 사업성, 주민 의향률 등을 종합적으로 검토해 확정했다.

지역별로는 광진구 2곳과 강서구·구로구·마포구·서초구·성북구·송파구·양천구·용산구·은평구 각 1곳이다. 

역세권 유형인 주거상업고밀지구가 6곳, 저층주거지 유형인 주택공급활성화지구가 5곳이며, 공급 규모는 약 1만 8000호다.

용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역과 가까워 약 4000호를 공급할 수 있을 것으로 기대된다. 

마포구 망원체육공원 인근 후보지는 마포구 최초의 도심복합사업 후보지로 선정됐다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 있고 강변북로와 인접한 곳이다.

서초구 이수역 동측 후보지는 서초구에서 처음 선정된 도심복합사업 후보지로, 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 근접해 교통이 편리하다. 

국토부는 10월 중 주민 설명회를 열어 사업 절차 등을 안내하고, 2027년 상반기 예정지구 지정에 이어 2030년 하반기 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 

아울러 내년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행한다. 이번에 선정되지 않은 사업지도 주민 의향률 확보와 지구계 변경 등 보완을 거쳐 다시 신청할 수 있다.

사업 활성화도 이어지고 있다. 

국토부는 지난 9월 초 고은산 서측과 목4동 강서고 등 2곳, 6786호 규모를 복합지구로 지정한 데 이어 9월 말 송중동 주민센터·녹번동근린공원·신길4 등 3곳, 5032호 규모를 추가 지정했다. 

신규 복합지구 5곳은 예정지구 지정 뒤 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳤다. 

국토부는 사업계획 승인 등 후속 절차를 추진할 예정이다.

도심복합사업은 조합설립과 관리처분계획 등 절차를 생략하고 공공 주도로 사업을 빠르게 추진하는 방식이다. 민간 정비사업보다 용적률이 상향되는 등 추가 인센티브가 있다. 

현재 47곳에서 총 8만5000호 규모의 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3500호는 연내 착공을 앞두고 있다. 

착공시 2021년 사업 추진 이후 첫 착공 사례가 된다.

정우진 국토교통부 주택공급추진본부장은 "도심복합사업은 도심 내 주거 수요를 빠르게 충족시킬 수 있는 핵심적인 정비수단"이라며 "후보지 선정에 그치지 않고 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 차질 없이 진행되도록 지원하겠다"고 말했다.

문의: 국토교통부 도심주택정책과(044-201-4387)

데이터센터를 '조립식'으로 짓는다면, 무엇이 달라질까요

요즘 AI 데이터센터는 지을 때마다 규모가 커지고, 그만큼 빨리 지어야 한다는 압박도 커지고 있습니다.

GPU를 대규모로 운용하려면 일반 건물과는 비교할 수 없는 전력·냉각설비가 필요하고, 기술이 워낙 빠르게 바뀌다 보니 설비 조건도 계속 달라집니다. 그러다 보니 "공장에서 미리 만들어서 현장에서는 조립만 하면 어떨까"라는 접근이 주목받고 있습니다. 간삼건축이 이번에 나선 것이 바로 이 방식입니다.

무슨 협약을 맺었나

(주)간삼건축 종합건축사사무소(이하 간삼건축)는 9월 4일 경기 안양시 평촌메가센터에서 LG유플러스, GS건설, 자이C&A, D&O CM과 'PMDC 얼라이언스 구축을 위한 업무협약'을 체결했다고 9일 밝혔습니다.

이번 협약의 목표는 100MW급 사전제작형 모듈러데이터센터(PMDC, Pre-fabricated Modular Data Center) 표준 설계모델을 개발하는 것입니다. 신규 부지에 적용하는 구축형 모델과, 기존 건축물을 AI 데이터센터로 전환하는 레트로핏 모델을 함께 개발할 예정입니다.

PMDC, 정확히 어떤 방식일까

PMDC는 건축 구조물과 전력·냉각설비 등 주요 요소를 공장에서 사전 제작한 뒤 현장에서 조립·설치하는 방식입니다. 현장 작업을 줄일 수 있어 구축기간을 단축할 수 있고, 주요 구성요소를 표준화해 품질을 일정하게 유지할 수 있다는 점이 특징입니다.

AI 데이터센터는 대규모 GPU 운용에 필요한 전력·냉각설비를 갖춰야 해서 기존 데이터센터보다 높은 수준의 설비 성능과 안정적인 운영 환경이 요구됩니다. 여기에 기술 발전에 따라 설비 조건도 계속 바뀌기 때문에, 초기 구축 기간을 줄이면서도 이후 증설이나 용도 전환에 유연하게 대응할 수 있는 모듈러·표준화 방식의 중요성이 커지고 있습니다.

참여사 5곳, 역할은 이렇게 나뉩니다

간삼건축이 이 자리에 있는 이유

앞으로 지켜볼 지점

결론: 데이터센터도 이제 '빨리, 표준화해서' 짓는 시대입니다

AI 데이터센터는 더 이상 여유롭게 설계하고 천천히 지을 수 있는 건물이 아닙니다. 기술과 수요가 빠르게 바뀌는 만큼, 구축 속도와 이후 확장성을 동시에 잡아야 하는 상황입니다.

이번 PMDC 얼라이언스가 보여주는 것은 간단합니다.

공장 사전제작·현장조립으로 구축기간을 줄입니다.

설계·시공을 표준화해 품질을 일정하게 유지합니다.

신규 구축형과 기존 건물 레트로핏 모델을 함께 개발합니다.

설계·시공·CM·설비 최적화까지 5개사가 역할을 나눠 맡은 만큼, 이 모델이 실제 현장에서 어떻게 구현되는지가 앞으로의 관전 포인트입니다.

#간삼건축 #PMDC #모듈러데이터센터 #AI데이터센터 #LG유플러스 #GS건설 #건설사업관리 #데이터센터설계

대장내시경 국가검진, 왜 45세부터 받게 됐을까

"대장암 검진은 50대부터"라고 알고 계셨다면, 그 기준이 곧 바뀝니다.

많은 분들이 대장암을 중장년 이후의 질병으로 생각합니다. 아직 젊으니 괜찮다고, 혈변이 보여도 치질이겠거니 넘기는 경우도 많습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 20~40대 대장암 환자가 눈에 띄게 늘면서, 국가검진 체계 자체가 바뀌게 됐습니다.

검진 연령을 5년이나 앞당긴 이유

10일 국가암등록통계에 따르면, 대장암은 국내에서 세 번째로 많이 발생하는 암(11.3%)입니다. 전통적으로는 50대 남성에게 주로 생기는 질환으로 알려져 있었지만, 최근에는 20~40대 청·장년층 환자도 뚜렷하게 늘고 있습니다.

2023년 국제학술지 '랜싯'에 실린 연구에 따르면 국내 20~49세 대장암 발생률은 인구 10만 명당 12.9명으로, 이 연령대 기준 세계 1위입니다. 검진 대상을 50세에서 45세로 낮추고, 정확도가 높은 대장내시경을 기본 검사로 도입한 것은 이런 변화를 반영한 조치입니다.

하지만 증상만 보면 이야기가 달라집니다

대장암의 가장 까다로운 점은 초기에는 뚜렷한 증상이 거의 없다는 것입니다. 암이 어느 정도 진행된 뒤에야 혈변, 배변 습관이나 변 굵기 변화, 복통, 체중 감소, 피로감 같은 증상이 나타납니다. 그마저도 암이 생긴 위치에 따라 다르게 나타납니다.

"혈변 = 치질"이라고 넘기면 위험한 이유

진단부터 치료까지, 이렇게 진행됩니다

대장암, 미리 확인해야 할 것

결론: 검진 연령이 낮아진 건, 그만큼 젊은 환자가 늘었기 때문입니다

대장암 국가검진 연령이 45세로 낮아진다는 소식은 단순한 제도 변경이 아닙니다. 그만큼 젊은 층에서 대장암이 늘고 있다는 신호입니다.

초기에는 증상이 거의 없다 보니, "아직 젊으니까 괜찮겠지"라는 생각이 오히려 진단을 늦추는 원인이 됩니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

혈변은 무조건 치질이 아닙니다.

가족력이나 용종 제거 이력이 있다면 검진을 미룰 이유가 없습니다.

젊다는 것이 안전하다는 뜻은 아닙니다.

몸이 보내는 신호를 넘기지 않는 것이, 검진 연령이 낮아지는 것보다 먼저입니다.

#대장암 #대장내시경 #국가검진 #젊은대장암 #대장암증상 #혈변 #암예방 #건강검진

ISA 계좌 1000만개 눈앞인데, 절반은 '텅 빈 통장'이라는 사실 아시나요

주변에서 "ISA 하나쯤은 만들어두라"는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

비과세 혜택이 있다는 말에 계좌부터 만들고, 정작 돈은 넣지 않은 채 방치해둔 분들 많으실 겁니다. "언젠가 여윳돈 생기면 채워야지" 하는 마음으로요. 하지만 통계를 보면 이야기가 조금 다릅니다. 이런 '일단 만들어만 둔' 계좌가 전체의 절반에 달한다는 것이 이번에 확인됐습니다.

ISA는 원래 어떤 상품일까

ISA는 2016년 3월 도입된 제도입니다. 예금, 상장지수펀드(ETF), 펀드, 주가연계증권(ELS) 등 여러 금융상품을 한 계좌에 담을 수 있고, 여기서 나온 이자·배당소득에 비과세 혜택을 줍니다. 하나의 계좌로 여러 상품을 굴리면서 세금 부담을 줄일 수 있다는 점에서 '만능 절세통장'으로 불립니다.

최근 증시 활황과 투자 활성화 분위기를 타고 가입자가 빠르게 늘었습니다. 2024년 한 해 179만3000개, 2025년 256만3000개가 새로 개설됐는데, 올해는 상반기 6개월 만에 274만2000개가 늘었습니다. 4년 전인 2022년 463만개였던 전체 계좌 수는 이제 973만5000개로, 2배 넘게 불어났습니다.

하지만 숫자를 뜯어보면 이야기가 달라집니다

가입자 수만 보면 분명 성공한 제도입니다. 그런데 금융투자협회 자료를 보면, 올해 6월 말 기준 1만원 이하를 넣어둔 계좌가 472만개로 전체의 48.5%를 차지합니다. 여기에 1만~10만원 구간 41만개(4.2%)를 더하면, 전체 계좌의 52.7%가 10만원도 채우지 못한 상태입니다.

"가입만 해두면 절세된다"고 생각하기 쉽지만

실제로 굴리는 계좌는 어디에 쏠려 있을까

ISA, 만들어두기만 했다면 지금 확인해야 할 것

결론: 계좌 수보다 중요한 건 '얼마나 채워져 있느냐'입니다

ISA 가입자가 1000만명에 가까워졌다는 소식은 분명 반가운 신호입니다. 그만큼 많은 사람들이 절세형 투자에 관심을 갖게 됐다는 뜻이니까요.

하지만 숫자 뒤에 숨은 내용을 보면, 아직은 '만들어두기만 한' 계좌가 훨씬 많습니다. 통장이 있다고 자산이 저절로 늘어나지는 않습니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

계좌를 만드는 것과 활용하는 것은 다릅니다.

비과세 혜택은 돈을 넣고 굴려야 생깁니다.

1만원짜리 통장은 절세통장이 아니라 그냥 빈 통장입니다.

ISA를 이미 만들어두셨다면, 오늘 한 번 잔액부터 확인해보시는 게 어떨까요. 계좌 수보다 중요한 건 실제로 채워져 있는 금액입니다.

#ISA계좌 #만능절세통장 #개인종합자산관리계좌 #절세투자 #ETF투자 #비과세혜택 #재테크 #금융투자협회

내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리·고물가·플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며, 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

"소상공인 비용구조, 산발적 지원 아닌 근본책 필요"

이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 “자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다”고 진단했다.

이어 “역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문”이라고 지적했다.

장관으로 임명되면 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다. 그는 “자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다”며 “중기부가 그동안 해보지 않았던 방식”이라고 설명했다.

배달앱 지원 방식도 손질 가능성

현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다. 이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 “재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다”고 평가했다.

그는 “배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것”이라며 “같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다”고 말했다. 내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 그는 “제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다”며 “장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

'공천헌금' 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다. 앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

이 후보자는 “야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다”며 “기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다”고 말했다. 이어 “사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다”고 했다.

배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만 원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 “어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐”이라며 “사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다”고 해명했다. 그러면서 “하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다”면서도 “불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

공공기관 지방이전, 지금 확정된 건 무엇인가

정부가 밝힌 건 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계입니다. 어느 기관이 어디로 가는지는 아직 확정되지 않았고, 2026년 4분기 이전계획 발표 후 2027년부터 착수합니다.

“공공기관 350곳이 지방으로 내려간다는데 우리 지역에도 오는 걸까?” 2차 공공기관 지방이전 350여개 대상 발표에서 가장 먼저 헷갈리는 부분입니다. 숫자만 보면 이전 기관과 지역이 모두 정해진 것처럼 느껴지지만, 발표 내용을 자세히 보면 지금은 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계에 더 가깝습니다.

지역 부동산이나 혁신도시 개발, 공공기관 취업과 이전 수요에 관심이 있다면 ‘350곳’이라는 숫자보다 언제 대상이 확정되고, 어디에 어떤 기준으로 배치될지를 보는 편이 훨씬 중요합니다.

공공기관 350곳 지방이전, 정말 350개 모두 확정된 걸까

정부가 밝힌 방향은 공공기관 약 350개를 대상으로 수도권 잔류를 최소화하고 2차 지방이전을 추진하는 것입니다. 이전계획은 2026년 4분기 중 발표하고, 2027년부터 실제 이전에 착수한다는 일정이 제시됐습니다.

여기서 ‘대상’과 ‘확정’을 구분해야 합니다. 정부는 국토교통부를 중심으로 기관 기능, 지역 성장 전략, 기존 혁신도시 기능군 등을 검토하고 지방자치단체 의견도 수렴해 이전계획을 마련하고 있다고 밝혔습니다.

이번 2차 공공기관 지방이전이 1차와 달라지는 부분

1차 공공기관 이전에서는 수도권 소재 150개 기관, 약 5만 명이 세종과 혁신도시 등으로 이전했습니다. 이전기관을 중심으로 지역산업과 지역인재 채용, 지방세수 등에 변화가 나타났지만 정부는 수도권 집중을 근본적으로 뒤집기에는 부족했다고 평가했습니다.

특히 기관들이 여러 지역으로 분산되면서 지역 성장 효과가 기대만큼 집중되지 못했고, 혁신도시의 교통·교육·의료 등 정주환경 역시 보완이 필요하다는 판단이 나왔습니다.

그래서 2차 이전에서는 단순히 기관 숫자를 지역별로 나눠 갖는 방식보다 기능이 연관된 기관을 혁신도시 등을 중심으로 모아 배치하는 방식이 강조됩니다.

어느 지역에 공공기관이 갈지는 무엇으로 결정될까

정부가 제시한 방향을 보면 몇 가지 기준이 비교적 분명합니다. 우선 수도권에 반드시 남아 있어야 하는 기관이 아니라면 이전대상에 포함시키는 방향으로 기존 잔류기준을 다시 검토합니다.

그다음에는 기능적으로 관련된 기관들을 한곳에 모으고, 기존 혁신도시의 기능과 지역 산업·대학을 연결한다는 구상입니다. 공공기관 하나만 내려보내는 데 그치지 않고 지역의 일자리와 산업을 연결하는 ‘앵커’ 역할을 맡기겠다는 것입니다.

지역 입장에서는 결국 “우리 지역에 몇 개 기관이 오느냐”보다 현재 지역 산업과 기존 혁신도시 기능이 어떤 공공기관과 연결될 수 있는가가 더 현실적인 판단 기준이 될 가능성이 큽니다.

청사부터 짓고 기다렸던 방식도 달라질 수 있다

속도 역시 이번 발표에서 강조된 부분입니다. 1차 이전처럼 모든 기관이 새 청사가 완공될 때까지 기다리지 않고, 민간 건물 임차 등을 활용해 2027년부터 선도기관 이전에 먼저 착수한다는 방향이 제시됐습니다.

더 멀리, 더 빠르게 이전하는 기관에 대한 지원 수준도 높이고 이전 종사자의 주거 부담을 덜기 위한 지원책도 마련한다는 계획입니다. 이전 비용과 주거지원뿐 아니라 교육·의료·교통 등 생활환경까지 함께 개선한다는 내용이 포함됐습니다.

지역에서 먼저 봐야 할 것은 기관 이름보다 이전계획 발표 시점입니다.

350여 개는 검토 대상의 규모이고, 기관별 실제 이전 여부와 배치지역은 정부가 예고한 구체적인 이전계획이 나와야 선명해집니다. 지역 개발이나 부동산과 연결해 판단할 때도 공식 이전대상과 이전지역 발표를 기준으로 보는 것이 중요합니다.

법무부 등 중앙행정기관 세종 이전은 별도의 흐름이다

공공기관 지방이전과 함께 중앙행정기관의 추가 세종 이전도 추진됩니다. 2012년부터 2021년까지 43개 기관이 세종으로 이전했지만 아직 수도권에 남아 있는 중앙행정기관과 소속기관들이 있기 때문입니다.

정부는 기관의 기능과 성격, 업무 연계성 등을 종합적으로 검토해 이전대상을 결정하고, 규모와 이전 효과가 큰 기관부터 2027년 상반기 이후 순차적으로 이전한다는 방향을 제시했습니다.

특히 현행 행복도시법상 이전 제외기관으로 규정된 법무부와 성평등부 등의 세종 이전을 위해 관련 법 개정도 추진하겠다고 밝혔습니다.

검찰청과 경찰청 등 별도의 청사가 필요한 기관은 청사 신축 이후 이전하는 방식이 언급됐습니다. 모든 기관이 같은 날 한꺼번에 이동하는 것이 아니라 기관별 준비상황을 고려해 단계적으로 진행하는 구조입니다.

세종은 행정 중심 기능을 더 강하게 가져간다

중앙행정기관 이전의 큰 방향은 세종을 국정운영의 중심으로 강화하는 데 있습니다. 발표에서는 대통령 세종 집무시설을 2029년 8월 건립하고, 2033년 국회 세종의사당 완공을 지원한다는 계획도 언급됐습니다.

결국 공공기관의 지방이전이 여러 혁신도시와 지역 거점을 강화하는 정책이라면 중앙행정기관 이전은 세종의 행정중심 기능을 더욱 키우는 흐름으로 구분해 볼 수 있습니다.

공공기관 109개 감축은 350개 지방이전과 다른 이야기다

이번 발표에서 숫자가 하나 더 등장합니다. 바로 ‘109개 공공기관 감축’입니다. 이 숫자를 350개 지방이전과 섞어서 이해하면 정책 내용이 완전히 달라집니다.

정부는 유사·중복 기능과 소규모 기관 통합 등을 통해 역대 최대 규모인 109개 공공기관을 감축하는 기능개혁도 함께 추진하겠다고 밝혔습니다.

기능개혁 과정에서는 직원 고용승계를 보장하고 보수와 복리후생, 인센티브 등 지원 방안도 마련하겠다는 입장입니다.

공공기관 이전을 보고 지역 부동산부터 움직여도 될까

공공기관 이전 발표가 나오면 지역에서는 혁신도시 개발이나 아파트, 상가, 사무실 수요까지 빠르게 연결해서 생각하게 됩니다. 하지만 지금 단계에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 여기에 있습니다.

이전계획 발표 전에는 특정 기관과 특정 도시를 연결하는 수많은 전망이 나올 수 있습니다. 정부 역시 지방정부와 노동계 등의 의견을 듣는 공론화 과정을 거쳐 합리적인 이전계획을 마련하겠다고 밝힌 상태입니다.

따라서 지역별 수혜를 판단하려면 최소한 세 가지를 순서대로 볼 필요가 있습니다. 첫째 실제 이전대상 기관인지, 둘째 어느 지역에 배치되는지, 셋째 기존 혁신도시 산업이나 대학 등과 어떤 방식으로 연계되는지입니다.

350이라는 숫자보다 앞으로 발표될 ‘기관명과 지역명’을 봐야 한다

이번 정책이 과거와 다른 가장 큰 방향은 단순 분산보다 ‘집적’을 강조한다는 데 있습니다. 관련 기관을 묶어 지역에 배치하고 산업과 대학을 연결해 하나의 성장거점을 만들겠다는 구상입니다.

2027년부터 이전에 착수한다는 일정도 비교적 분명하게 제시됐지만, 실제 체감 변화는 결국 어느 기관이 어느 도시로 이동하는지가 확정된 이후 시작됩니다.

앞으로 공공기관 지방이전 뉴스를 볼 때는 ‘350곳 이전’이라는 제목보다 공식 이전기관 명단, 배치지역, 이전 시기 세 가지를 먼저 보면 됩니다. 이 기준만 잡아도 기대감과 실제 정책을 훨씬 쉽게 구분할 수 있습니다.

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요즘 읽을 책 고르는 기준

인간관계, 시간, 의사결정, 독서, 고전까지 서로 다른 다섯 권을 골랐습니다. 읽고 난 뒤 하나의 질문이라도 오래 남을 책인지를 기준으로 삼았습니다.

요즘 읽을 책을 찾는데 서점에 가면 오히려 선택하기가 더 어렵습니다. 신간도 많고 베스트셀러도 계속 바뀌지만, 막상 한 권을 고르려면 “지금 나한테 필요한 책이 뭘까?”에서 멈추게 됩니다. 그래서 이번에는 분야별 유명한 책을 늘어놓기보다 읽고 난 뒤 하나의 질문이라도 오래 남을 책을 골라봤습니다.

인간관계, 시간, 돈과 의사결정, 독서, 그리고 고전까지 서로 다른 다섯 권입니다. 묘하게도 이어서 읽어보면 결국 같은 곳으로 향합니다. 어떻게 사람을 보고, 시간을 쓰고, 판단하고, 결국 어떤 삶을 살 것인가에 대한 이야기입니다.

《다정한 것이 살아남는다》, 정말 착한 사람이 살아남았다는 이야기일까

제목만 보면 따뜻한 에세이를 떠올리기 쉽습니다. 하지만 브라이언 헤어와 버네사 우즈의 《다정한 것이 살아남는다》는 진화와 인간의 친화력을 다루는 과학 교양서입니다. 원제는 Survival of the Friendliest. 한국어판은 2021년 출간됐습니다.

책이 던지는 질문은 흥미롭습니다. 생존 경쟁에서 강하고 공격적인 존재가 항상 승리했다면, 인간은 어떻게 지금과 같은 거대한 사회를 만들 수 있었을까요?

저자들이 주목하는 것은 힘보다 다른 사람의 의도를 이해하고 낯선 사람과도 협력할 수 있는 친화력입니다. 인간이 더 많은 적을 쓰러뜨렸기 때문이 아니라 더 많은 사람과 협력할 수 있었기 때문에 번성했다는 관점입니다.

그런데 이 책이 재미있는 건 여기서 “그러니 모두에게 친절하게 살자”로 끝내지 않는다는 데 있습니다. 친화력이 강해질수록 우리 편과 남을 구분하고 외부 집단을 배척하거나 비인간화할 가능성도 함께 들여다봅니다. 다정함에도 어두운 뒷면이 있다는 이야기입니다.

그래서 사람을 많이 만나거나 조직을 운영하는 사람이라면 꽤 생각할 거리가 많습니다. 결국 능력이 뛰어난 한 사람이 모든 일을 해결하는 게 아니라, 서로의 의도를 읽고 협력할 수 있는 사람들이 모였을 때 훨씬 큰 일을 해낼 수 있기 때문입니다.

《세네카, 오늘을 빼앗기고 있는 당신에게》, 바쁜데 왜 하루가 남지 않을까

2026년 7월 출간된 《세네카, 오늘을 빼앗기고 있는 당신에게》는 세네카의 새로운 저작이라기보다 그의 대화편 다섯 편에서 핵심 사유를 골라 55편의 짧은 글로 다시 구성한 편역서입니다. 세네카의 오래된 철학을 지금의 독자가 조금 더 쉽게 들어갈 수 있도록 만든 책에 가깝습니다.

이 책을 관통하는 질문은 꽤 아픕니다.

하루 종일 바빴는데, 그중 정말 내가 원해서 사용한 시간은 얼마나 될까요?

일하고, 연락에 답하고, 약속을 지키고, 누군가의 부탁을 처리하다 보면 하루는 분명 가득 차 있습니다. 그런데 하루 끝에 남는 것은 이상하게 ‘내가 뭘 했지?’라는 느낌일 때가 있습니다.

세네카가 말하는 시간의 문제는 단순히 일정관리 기술의 문제가 아닙니다. 시간이 부족한 것보다 다른 사람과 중요하지 않은 일에 자신의 시간을 너무 쉽게 넘겨주는 것이 더 큰 문제라는 질문에 가깝습니다.

그래서 할 일이 많을수록 오히려 읽어볼 만합니다. 시간을 더 잘게 쪼개 쓰는 방법보다, 내 시간이 어디로 흘러가고 있는지를 돌아보게 만드는 책이기 때문입니다.

실제로 이 책은 2026년 8월 둘째 주 교보문고 종합 베스트셀러 1위에도 올랐습니다. 2000년 전 시간에 관한 이야기가 지금 다시 많은 사람에게 읽힌다는 사실 자체가 꽤 흥미롭습니다.

《불변의 법칙》, 미래를 맞히는 것보다 중요한 것이 있다

모건 하우절의 《불변의 법칙》은 《돈의 심리학》을 재미있게 읽었던 사람이라면 자연스럽게 이어 읽을 만한 책입니다. 원제는 Same as Ever, 국내판은 2024년에 출간됐고 ‘절대 변하지 않는 것들에 대한 23가지 이야기’라는 부제가 붙어 있습니다.

보통 사업이나 투자를 할 때 우리는 미래를 알고 싶어 합니다. 시장이 어떻게 될지, 어떤 산업이 성장할지, 무엇을 준비해야 하는지를 계속 예측합니다.

그런데 모건 하우절은 방향을 살짝 바꿉니다.

미래에 무엇이 변할지를 맞히려고 하기보다 앞으로도 잘 변하지 않을 인간의 모습을 보라는 것입니다.

사람은 불확실성을 싫어하고 확실한 이야기를 좋아합니다. 기대와 현실의 차이 때문에 행복과 불행이 갈리기도 하고, 숫자보다 이야기에 더 강하게 끌리기도 합니다. 예상하지 못했던 작은 사건 하나가 엄청난 결과를 만들기도 합니다. 책은 리스크, 기대치, 확실성에 대한 욕구, 스토리의 힘 등을 23개 이야기로 풀어갑니다.

사업을 하는 사람에게 특히 재미있는 이유도 여기에 있습니다. 계획을 잘 만드는 능력만큼이나 “내 예상이 틀릴 수 있다”는 사실을 받아들이는 능력이 중요하다는 생각이 들기 때문입니다.

《독서의 기술》, 책을 많이 읽는데 왜 남는 게 없을까

2026년 7월 출간된 고명환의 《독서의 기술》은 ‘책은 어떻게 삶의 무기가 되는가’라는 부제를 달고 있습니다. 20여 년 동안 이어온 저자의 독서 경험을 바탕으로 왜 책을 읽어야 하는지부터 어떻게 꾸준히 읽을 것인지까지 다룹니다.

책을 많이 읽는 사람에게 오히려 필요한 질문이 있습니다.

“그래서 지난달에 읽었던 책에서 지금 기억나는 게 무엇이지?”

열 권을 읽었어도 대부분 잊어버린다면 독서량만 계속 늘리는 게 답일까 싶어집니다.

이 책에서 흥미로운 부분은 독서를 정보를 저장하는 행동으로만 보지 않는다는 점입니다. 질문을 가지고 읽고, 자신의 방식으로 반복하면서 결국 자신에게 맞는 독서법을 만들어가야 한다는 방향에 가깝습니다. 처음부터 무리하게 긴 시간을 읽으려고 하기보다 짧더라도 꾸준하게 읽는 방식을 강조하기도 합니다.

그래서 독서를 이제 시작하려는 사람보다, 의외로 책은 계속 사는데 읽은 것이 실제 일이나 판단으로 잘 연결되지 않는 사람에게 더 재미있을 수 있습니다.

《오뒷세이아》, 수천 년 된 이야기를 지금 굳이 읽는 이유

마지막은 분위기가 완전히 다른 책입니다. 호메로스의 《오뒷세이아》입니다.

을유문화사에서는 고전학자 김헌이 번역한 《오뒷세이아》를 2026년 8월 새롭게 출간했습니다. 760쪽에 이르는 꽤 묵직한 책입니다.

내용 자체는 유명합니다. 트로이 전쟁을 마친 오뒷세우스가 자신의 고향 이타케로 돌아가기까지 겪는 긴 귀환의 이야기입니다. 바다를 떠돌며 위험을 만나고, 유혹을 견디고, 선택을 하고, 때로는 자신의 지혜를 이용해 위기를 빠져나갑니다.

그런데 나이가 조금 든 뒤 다시 보면 단순한 모험담과는 다르게 읽힙니다.

도착해야 할 곳은 정해져 있는데 계속 다른 일이 생기고, 계획대로 가지 않으며, 가까스로 문제 하나를 해결하면 또 다른 문제가 나타납니다. 생각해보면 우리의 일이나 사업도 꽤 비슷합니다.

《오뒷세이아》의 재미는 얼마나 빨리 목적지에 도착하느냐보다 온갖 변수 속에서도 결국 어디로 돌아가야 하는지를 잊지 않는 사람의 이야기라는 데 있습니다.

특히 2026년 8월에는 영화 오디세이의 흥행과 함께 여러 《오디세이아》 번역본이 베스트셀러 순위에 다시 등장하면서 원작에 대한 관심도 높아졌습니다. 오래된 고전이 갑자기 지금의 책처럼 다시 읽히고 있는 셈입니다.

다섯 권 중 딱 한 권만 읽는다면 무엇을 고를까

책의 난이도보다 지금 자신이 가지고 있는 질문을 먼저 생각하면 선택하기 쉬워집니다.

개인적으로는 순서도 중요해 보입니다. 《다정한 것이 살아남는다》로 사람을 보고, 《세네카》로 내 시간을 돌아본 뒤, 《불변의 법칙》으로 판단의 문제를 생각해볼 수 있습니다. 그 다음 《독서의 기술》을 읽으면 앞으로 다른 책을 어떻게 읽을지도 달라질 수 있습니다.

그리고 시간이 있을 때 《오뒷세이아》처럼 긴 책 한 권을 천천히 읽어보는 겁니다.

요즘 읽을 책을 찾고 있다면 ‘가장 유명한 책이 무엇인가’보다 이런 질문으로 고르는 편이 더 재미있습니다.

지금 내 머릿속에 가장 오래 머물러 있는 질문은 무엇인가.

그 질문에 가장 가까운 책부터 한 권 읽어보면 됩니다.

#요즘읽을책 #책추천 #2026책추천 #다정한것이살아남는다 #다정한것이살아남는다내용 #세네카오늘을빼앗기고있는당신에게 #세네카시간철학 #불변의법칙 #모건하우절 #독서의기술 #고명환독서의기술 #오뒷세이아 #김헌오뒷세이아 #인문학책추천 #생각할거리많은책

임시 TF 체제·부지 문제·교통대책 등 조목조목 지적

송상조 부산시의회 부의장이 부산시가 추진 중인 북항 복합형 돔 아레나 건립사업과 관련해 전담조직 구성과 재원조달, 부지 확정, 교통대책 등을 담은 구체적인 실행계획을 마련해야 한다고 촉구했다.

송 부의장은 31일 열린 부산시의회 제339회 임시회 제2차 본회의 시정질문에서 '해양수도의 완성, 준비된 행정으로 부산의 미래를 완성하자'를 주제로 돔 아레나 건립사업 준비 상황과 원도심 활성화 전략을 집중 점검했다.

송 부의장은 먼저 임경모 부산시 도시혁신균형실장을 상대로 한 질의에서 해사국제상사법원과 HMM 본사, 해양수산부 신청사 부지까지 북항 1단계 재개발 부지로 잇따라 확정되면서 부산이 해양수도로 도약할 기반이 한층 강화됐다고 평가했다. 이어 "대규모 재정이 투입되는 사업일수록 구상보다 중요한 것은 철저한 준비와 실행력"이라며 돔 아레나 사업이 성공적으로 추진되면 북항이 부산의 새로운 성장거점이 될 수 있다고 강조했다.

송 부의장이 먼저 문제 삼은 건 사업 추진 조직체계다. 현재 관련 업무는 북항재개발추진과 내 '북항재개발혁신 TF팀'이 맡고 있으며, 이달 10일 기준 팀장을 포함해 총 4명으로 구성돼 있다. 그는 수조 원대로 커질 수 있는 사업을 임시 TF 체제로 추진하는 게 적절한지 따져 물으며, 신규사업 발굴과 대상지 검토, 재원 구조화, 문화체육관광부 공모 대응 등 향후 늘어날 업무에 대비해 정규 전담조직과 전문인력 확충이 필요하다고 주장했다. 도시계획·재정·교통·문화체육·민간투자 등 여러 분야의 협업이 필요한 만큼, 부서 간 협조에만 의존하기보다 사업 전반을 책임지고 조정할 안정적인 추진체계를 갖춰야 한다는 것이다.

재원조달 방안에 대한 질의도 이어졌다. 부산시는 현재 북항 1단계 랜드마크 부지를 중심으로 5만석 이상 규모의 복합형 돔 아레나 건립을 검토 중이지만, 총사업비와 국비·시비·민간자본의 구체적인 분담 구조는 아직 확정되지 않았다. 송 부의장은 문체부 공모사업을 활용할 계획이라면 공모 지침 발표를 기다리기보다 사업 규모와 기능, 재원조달 구조를 선제적으로 검토해 신청부터 최종 선정까지 이어질 대응 전략을 마련해야 한다고 강조했다. 토지 현물출자와 민간자본 유치, 시민 공모주 방식에 대한 검토 여부도 확인했는데, 특히 시민 공모주는 참여 확대라는 장점이 있는 반면 투자 방식에 따라 원금 손실 등 시민 부담으로 이어질 수 있는 만큼 법적 실행 가능성과 사업성, 위험요인을 충분히 검증한 뒤 신중히 추진해야 한다고 주문했다.

부지·교통 대책도 도마 위에

부지 문제도 주요 쟁점이었다. 현재 후보지로 거론되는 북항 1단계 랜드마크 부지는 기존 '문화 IP·영상 복합콤플렉스' 사업이 추진됐던 곳으로, 관련 업무협약과 민간사업자의 특수목적법인(SPC) 설립 등 기존 사업관계가 남아 있다. 송 부의장은 해수부가 이 부지에 돔 아레나보다 해양클러스터를 상징할 시설을 조성하는 방안을 선호한다는 관측과 함께 북항 2단계 자성대 부두가 대체부지로 거론되는 상황을 언급하며, 부지 논의를 장기간 끌어서는 안 된다고 지적했다. 부산항만공사(BPA), 해수부와의 협의를 조속히 마무리해 입지와 사업 방향을 구체화하고, 협의 과정도 시의회와 투명하게 공유할 것을 요구했다.

교통대책도 주문했다. 북항 일대는 부산역과 충장대로, 자성대 부두가 맞물려 현재도 교통량이 많은데, 5만석 이상 규모의 돔 아레나가 들어서면 공연이나 경기 종료 직후 수만 명이 한꺼번에 이동하면서 심각한 혼잡이 빚어질 수 있다는 지적이다. 송 부의장은 해수부 신청사가 들어설 국제여객터미널 일대의 주차 수요까지 고려해 "해수부 신청사와 돔 아레나, 오페라하우스 등 북항 일대 주요 시설을 모두 아우르는 통합 광역교통대책이 필요하다"고 강조했다.

부산시가 올해 말까지 돔 아레나 건립 방향을 종합적으로 정리해 발표하기로 한 만큼, 송 부의장은 건립부지와 사업규모, 재원조달 구조는 물론 타당성조사·투자심사 등 행정절차, 문체부 공모 대응 방안, 단계별 추진 일정까지 담긴 구체적인 실행계획을 요구했다.

이어진 전재수 부산시장을 상대로 한 종합질문에서도 송 부의장은 사업의 실행력을 거듭 강조했다. 그는 "연말 발표를 단순한 구상에 그치지 않는 실행계획으로 마련하고, 임기 내 실질적인 착공까지 이어질 수 있도록 책임 있게 추진해 달라"고 주문했다. 또 전 시장이 직접 BPA·해수부와 적극적으로 조율해 부지 문제를 조속히 매듭짓고, 사업의 주요 단계마다 시의회와 추진 상황을 공유·협의해 줄 것을 요청했다.

부산이 소형모듈원자로(SMR) 세계 시장을 선점하기 위한 행보에 속도를 내고 있다. 지난 6월 부산 기장군이 국내 첫 SMR 건설 부지로 확정되면서, 원전 설계부터 건설·운영·해체까지 국내 원전 산업의 전 주기를 갖춘 부산이 새롭게 떠오르는 SMR 시장에서 거점 도시로 도약할 발판을 마련했다는 평가가 나온다.

AI 확산에 따른 전력 수요 급증과 맞물려 '미니 원전'으로 불리는 SMR은 전 세계 에너지 산업의 핵심 변수로 꼽힌다. 부산연구원 구윤모 책임연구위원은 "저탄소 에너지원인 SMR의 중요성은 갈수록 커질 수밖에 없다"며 "고리원전과 원전기자재업체, 여러 연구기관을 갖춘 부산은 국내는 물론 글로벌 SMR 산업의 중요한 거점이 될 수 있다"고 말했다.

2035년 최대 620조 원 규모로 성장 전망

기관별로 추정치는 다르지만 SMR 시장은 앞으로 빠르게 커질 것으로 예상된다. 국제원자력기구(IAEA)는 2035년 시장 규모를 400조~600조 원, 2040년까지 연평균 성장률을 22%로 내다봤다. 다만 이 전망은 SMR이 아직 생소했던 2024년 무렵 나온 수치로, IAEA가 최근까지 이를 유지하고 있는지는 확인되지 않았다. 영국 국립원자력연구소는 2035년 세계 시장 규모를 최대 620조 원으로 추산했고, 삼정KPMG는 2040년 400조 원을 넘어설 것으로 전망했다. 미국과 중국 등 주요국이 SMR 시장 선점을 위해 물밑 경쟁을 벌이고 있는 점을 고려하면 실제 시장 규모는 이보다 더 커질 가능성도 있다.

에너지 업계 전문가들은 부산이 지역 내 원전기자재·소부장(소재·부품·장비) 업체와 부산항이라는 수출 인프라, 원전 관련 연구개발(R&D) 기관, 고리원전 등을 활용해 '글로벌 SMR 거점'으로 자리 잡는 데 속도를 내야 한다고 조언한다. 다만 관련 기술과 인력 수준이 아직 충분하다고 보기는 어려운 만큼, 정부와의 협력이 필수적이라는 지적도 나온다.

원자력·조선·해운 결합한 '해양 SMR'도 주목

2030년대 중·후반 상용화가 예상되는 해양 SMR(부유식 원전·원자력 추진선) 분야에서는 부산의 기대감이 더 크다. 국내 첫 혁신형 SMR 부지(기장군)와 한국선급(KR) 본사, 한국해양대 해양SMR추진단, 조선기자재 산업이 한데 모여 있어 원자력·조선·해운을 동시에 갖춘 국내 유일의 지역이라는 평가다. 전문가들은 부산이 이 분야를 선도하려면 부유체 제작 기술을 넘어 국제 인증·표준을 선점하는 데 집중해야 한다고 본다. 유엔(UN) 산하 국제해사원자력기구(IMNO) 유치, 기장 원자력 클러스터와 조선기자재 산업의 실증 연계, 규제특구·전용 예산 확보 등이 핵심 과제로 꼽힌다.

2026 에어비앤비 창업 현실, 외국인 도시민박업보다 호스텔이 다시 주목받는 이유

2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다.

2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 실제로 돈을 넣기 전에 봐야 할 건 예상 매출보다 내가 빌린 공간에서 합법적으로 숙박업을 할 수 있는지, 그리고 그 공간을 계속 정상 운영할 수 있는지입니다.

특히 에어비앤비를 하나의 숙박업 종류처럼 생각하면 시작부터 헷갈리기 쉽습니다. 에어비앤비는 예약 플랫폼이고, 실제 영업 형태는 별도로 따져야 합니다. 주택을 활용하는 방식으로 많이 언급되는 것이 외국인 도시민박업이고, 여기서부터 생각보다 여러 현실적인 제약이 따라옵니다.

에어비앤비와 외국인 도시민박업, 같은 말이라고 생각하면 헷갈린다

에어비앤비는 숙소를 예약하는 플랫폼입니다. 반면 외국인 도시민박업은 주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영하는 민박 형태로 설명됩니다. 그래서 단순히 플랫폼에 방을 등록했다고 사업이 끝나는 구조로 받아들이면 안 됩니다.

외국인 도시민박업은 주택에서 운영하고, 외국인을 대상으로 하며, 운영 과정에서 전입신고 문제가 따라옵니다. 특히 전입신고를 기준으로 보면 한 사람이 여러 공간을 동시에 자유롭게 늘려가는 방식에는 제약이 생긴다는 설명이 나옵니다.

처음부터 “방 몇 개를 운영할까”보다 “내 명의와 이 공간으로 어떤 형태의 영업이 가능한가”를 먼저 보는 것이 현실적인 출발점입니다.

좋은 신축 건물보다 오래된 구옥으로 들어가는 이유가 따로 있다

임차해서 에어비앤비를 시작하려면 건물주와 임대차계약부터 해야 합니다. 문제는 건물주 입장에서 낯선 여행객이 캐리어를 들고 계속 드나드는 숙박 운영을 반기지 않을 수 있다는 점입니다.

특히 새 건물을 가진 임대인일수록 외국인 도시민박업 운영을 꺼릴 수 있다는 이야기가 나옵니다. 이런 이유로 실제 창업 과정에서는 적벽돌로 된 오래된 주택이나 30년 안팎의 구옥까지 찾게 되는 경우가 있다는 겁니다.

문제는 계약한 다음입니다. 오래된 집은 겨울에 춥고 여름에는 덥고, 장마철 누수 가능성까지 커질 수 있습니다. 수리비만 지출된다면 그나마 계산이 쉽지만 숙소 영업은 수리가 진행되는 동안 방을 팔지 못한다는 문제가 생깁니다.

월세는 계속 나가는데 예약을 받을 수 없다면 수리비와 영업손실이 동시에 발생합니다. 물건을 쌓아두었다가 다음 달에 파는 사업과 달리 숙박업에서 지나간 하루의 객실은 다시 판매할 수 없습니다.

에어비앤비 수익률보다 먼저 봐야 하는 건 주변 민원이다

외국인 도시민박업은 일반 사람들이 생활하는 주택 주변에서 운영될 수 있습니다. 옆집은 평범하게 출근하고 잠드는 공간인데, 숙소 이용객은 여행을 와서 머무는 사람들입니다. 생활 패턴과 분위기가 다를 수밖에 없습니다.

여행객의 출입과 소음이 반복되면서 주변 세대와 갈등이 생길 가능성도 생각해야 합니다. 실제 운영에서 이런 민원을 감당하지 못해 결국 영업을 접는 사례가 있다는 설명도 나옵니다.

그래서 예상 객실단가와 예약률만 계산해서는 부족합니다. 노후주택의 유지관리 비용과 영업 중단 가능성, 주변 민원까지 넣어야 비로소 실제 수익성이 보입니다.

가족 명의로 여러 곳 운영하면 해결될까?

한 사람 명의로 운영할 수 있는 범위가 제한된다면 자연스럽게 가족 명의를 떠올릴 수 있습니다. 부모나 형제자매의 명의로 각각 운영하면 되지 않겠느냐는 생각입니다.

하지만 명의를 빌리는 순간 가족의 기존 소득과 세금 문제도 함께 봐야 합니다. 이미 근로소득이나 다른 소득이 있는 가족이라면 종합소득세 부담에 영향을 줄 수 있다는 이야기가 나옵니다.

실제로 가족 명의로 공간을 운영했다가 해당 사업소득 때문에 부모가 받을 예정이었던 연금과 관련해 예상하지 못했던 문제가 생겼다는 경험도 소개됩니다. 몇 만 원의 소득 차이가 다른 제도와 연결되면서 가족 사이에서 생각하지 못했던 불편이 생길 수도 있다는 겁니다.

가족 명의는 단순히 사업자 이름 하나를 추가하는 문제가 아니라 그 가족의 소득과 세금, 다른 제도까지 함께 움직일 수 있는 문제로 봐야 합니다.

단기임대 플랫폼으로 바꾸면 에어비앤비보다 쉬울까?

외국인 도시민박업의 명의와 민원이 부담스럽다면 단기임대 플랫폼을 떠올릴 수 있습니다. 실제로 33m2와 같은 단기임대 방식을 이용해 수익을 만드는 방법도 언급됩니다.

하지만 단기임대라고 수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 한 번 계약하면 공간을 일주일 이상 내주는 구조에서는 예약과 예약 사이 공실이 길어질수록 수익성이 빠르게 낮아질 수 있습니다.

특히 7월과 8월처럼 서울 단기임대 시장이 상대적으로 비수기인 시기가 있다는 설명도 나옵니다. 월세는 내야 하는데 예약이 잡히지 않는다면 손익이 마이너스로 돌아설 수도 있습니다.

결국 에어비앤비냐 단기임대냐보다 더 중요한 건 한 달 동안 실제로 판매 가능한 날짜와 공실 기간을 얼마나 현실적으로 계산했느냐입니다.

그렇다면 왜 호스텔을 대안으로 이야기할까?

에어비앤비와 비교해 호스텔이 언급되는 가장 큰 이유는 운영할 수 있는 고객과 예약 채널의 범위입니다. 외국인 도시민박업은 외국인을 대상으로 하는 반면, 호스텔은 관광객을 대상으로 내국인과 외국인 모두를 받을 수 있는 숙박업으로 설명됩니다.

예약 채널도 에어비앤비 하나에만 의존하지 않고 국내외 여러 예약 플랫폼을 활용할 수 있다는 점이 장점으로 언급됩니다. 숙박을 팔 수 있는 시장 자체가 넓어지는 셈입니다.

하지만 여기서 “그럼 호스텔 사업자만 내면 되겠네”라고 생각하면 또 한 번 막힙니다. 호스텔은 기존 상가나 음식점 등의 공간에 사업자만 추가하는 것이 아니라 해당 공간을 숙박시설로 사용할 수 있도록 용도변경하는 절차가 필요하다는 설명이 나옵니다.

호스텔 용도변경이 초보자에게 가장 어려운 이유

길을 걷다 보면 임대 현수막이 붙어 있는 빈 상가나 폐업한 카페·음식점을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 이런 공간을 계약했다고 바로 숙박업을 시작할 수 있는 것은 아닙니다.

음식점으로 사용할 수 있는 공간과 숙박시설로 사용할 수 있는 공간의 조건은 다릅니다. 호스텔을 만들려면 숙박업에 맞도록 용도변경을 거쳐야 하고, 이 과정에서 건축과 소방을 함께 검토해야 한다는 설명이 이어집니다.

입지만 좋아 보여도 끝이 아닙니다. 숙박시설로 바꿀 수 있는 건물인지, 건축적으로 가능한지, 소방 조건을 맞출 수 있는지까지 확인해야 합니다. 일반적인 아파트나 상가를 찾을 때의 상권 분석과도 기준이 달라집니다.

초보자가 매물보다 먼저 봐야 할 순서

에어비앤비라면 외국인 도시민박업 운영 조건과 임대인 동의 가능성, 주택 상태와 민원을 먼저 보고, 호스텔이라면 계약보다 용도변경 가능 여부와 건축·소방·입지를 먼저 검토하는 흐름이 필요합니다. 싸게 나온 매물을 먼저 잡고 나중에 숙박업 가능 여부를 보는 순서는 위험할 수 있습니다.

호스텔은 진입장벽이 높은데 왜 오히려 기회라고 보는 걸까?

용도변경 기준이 까다로워질수록 새로 숙박시설을 만들어내기는 어려워질 수 있다는 시각이 나옵니다. 숙박시설에서 사고가 발생하면 소방이나 건축 관련 기준이 강화될 가능성이 있고, 그만큼 신규 공급의 문턱도 올라갈 수 있다는 설명입니다.

반면 관광객 수요는 계속 늘고 있어 숙박 수요와 공급 사이에 불균형이 생길 수 있다는 것이 호스텔을 긍정적으로 보는 논리입니다. 실제 운영 사례에서는 독채 형태 호스텔 약 20개를 운영하고 있으며 외국인 예약이 미리 차 내국인이 예약할 틈이 부족할 정도라는 경험도 언급됩니다.

다만 이것이 모든 호스텔의 수익을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 입지와 투자금, 대출 구조에 따라 결과가 달라지고, 무엇보다 용도변경이 가능한 매물을 찾아야 하기 때문입니다.

2천만원으로 호스텔 창업, 숫자만 보고 따라가면 안 되는 이유

적은 자기자본으로 호스텔을 시작한 사례도 나옵니다. 자기자본 2천만원과 대출을 활용해 문을 연 사례가 있고, 투자금 1억원을 기준으로 월 400만원 정도의 순수익을 기준점으로 이야기하는 대목도 있습니다.

하지만 동시에 “2천만원이 있으니 바로 시작하겠다”는 접근은 막습니다. 이유는 사람마다 담보력과 기존 신용대출, 보유 자산 등 금융 조건이 다르기 때문입니다.

‘2천만원이면 된다’거나 ‘1억원 투자하면 매달 400만원이 남는다’는 숫자를 모든 사람에게 그대로 적용할 수 있다는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 소개된 사례에서도 대출 가능 범위와 개인별 자산 상태를 별도로 따져야 한다고 강조합니다.

공간임대 초보자라면 결국 무엇부터 확인해야 할까?

에어비앤비, 단기임대, 호스텔 가운데 무엇이 더 좋은지만 고르는 것으로는 부족합니다. 세 사업은 손님을 받는 기간과 방식, 공간의 조건, 합법적으로 운영하기 위해 필요한 절차가 서로 다릅니다.

에어비앤비 창업을 고민한다면 플랫폼부터 가입하기보다 외국인 도시민박업으로 운영 가능한 주택인지, 임대인이 허용할지, 전입신고와 명의 문제는 없는지, 노후주택의 수리와 주변 민원을 감당할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

호스텔을 고민한다면 예쁜 인테리어와 예상 매출보다 용도변경 가능 여부가 앞입니다. 건축과 소방, 입지가 모두 맞아야 실제 사업으로 이어질 수 있기 때문입니다.

공간임대에서 가장 비싼 실수는 수익이 적게 나는 것이 아니라, 계약부터 해놓고 나중에 내가 하려던 영업을 할 수 없다는 사실을 알게 되는 것입니다.

2026년 공간임대 시장을 본다면 “얼마 벌 수 있나”보다 “어떤 영업 형태로 합법적으로 운영할 수 있나”, “고정비를 감당하면서 공실과 수리·민원을 버틸 수 있나”, “계약하려는 건물이 실제로 숙박시설로 바뀔 수 있나”를 먼저 묻는 편이 훨씬 현실적입니다.

#에어비앤비창업 #호스텔창업 #2026에어비앤비현실 #외국인도시민박업 #에어비앤비전입신고 #에어비앤비임대인동의 #에어비앤비민원 #에어비앤비구옥 #단기임대공실 #호스텔용도변경 #호스텔입지분석 #숙박업창업 #공간임대창업 #숙박시설용도변경

관광진흥법상 사업계획서 작성법 — 호스텔·가족호텔·한국전통호텔·리조트는 뭐가 다를까

핵심만 먼저 정리하면

관광호텔업·한국전통호텔업·가족호텔업·호스텔업·소형호텔업·의료관광호텔업·휴양콘도미니엄업은 관광진흥법 제15조에 따라 등록 전에 사업계획 승인을 먼저 받아야 합니다. 이때 사업계획서는 대출용 사업계획서와 달리 "이 부지에서 이 업종을 실제로 짓고 운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 문서입니다. 업종마다 객실기준·시설계획·도로기준이 다르므로, 건축설계를 시작하기 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 시행착오를 줄일 수 있습니다.

호텔이나 호스텔을 지으려고 하는데 건축허가만 받으면 되는 걸까요? 가족호텔, 호스텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 휴양콘도미니엄 같은 관광숙박업은 그렇지 않습니다. 건축허가나 용도변경 이전에 먼저 검토해야 할 중요한 절차가 바로 관광진흥법에 따른 사업계획 승인입니다.

여기서 말하는 사업계획서는 은행 대출을 받기 위한 일반적인 사업계획서와 성격이 다릅니다. "이 부지에서 이 관광숙박업을 실제로 건설·운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 계획서에 가깝습니다. 따라서 객실 수와 예상 매출만 적어서는 부족하고, 토지이용계획·건축계획·시설별 면적·공사비·자금조달방법·각종 인허가 검토까지 서로 맞아야 합니다.

숙박업과 관광숙박업, 뭐가 다를까 — 특히 용도지역에서 갈린다

본격적으로 사업계획서 이야기를 하기 전에, "그냥 숙박업"과 "관광숙박업"부터 구분해야 합니다. 이름은 비슷해도 근거 법령 자체가 다릅니다.

일반숙박업·생활숙박업은 공중위생관리법에 따라 관할 보건소에 영업신고를 하면 되는 구조입니다. 반면 관광호텔업·가족호텔업·한국전통호텔업 같은 관광숙박업은 관광진흥법에 따라 관할 시·군·구에 사업계획 승인부터 받고 등록해야 하는, 훨씬 무거운 절차입니다.

물론 공짜는 아닙니다. 그 대가로 이 글에서 계속 다루는 사업계획 승인, 도로 폭 기준(12m·8m), 등록심의위원회 심의 같은 관광진흥법 특유의 절차를 추가로 통과해야 합니다. "숙박업이 안 되는 땅이니 관광숙박업으로 하면 되겠다"는 판단은 절반만 맞는 이야기이고, 나머지 절반은 지금부터 설명하는 사업계획 승인 절차를 감당할 수 있는가에 달려 있습니다.

관광숙박업은 왜 사업계획 승인을 먼저 받아야 할까

관광진흥법 제15조는 관광숙박업을 경영하려는 사람이 관광사업 등록을 하기 전에 사업계획을 작성해 관할 시장·군수·구청장 등의 승인을 받도록 규정합니다. 즉 사업계획 승인은 선택사항이 아니라 등록 전에 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

'리조트'는 관광진흥법상 정식 업종명이 아니다

사업자가 흔히 "리조트를 만들고 싶다"고 말하지만, 리조트라는 명칭만으로 인허가 업종이 결정되지는 않습니다. 실제 사업내용에 따라 크게 달라집니다.

• 객실을 중심으로 취사·체류형 시설을 운영한다면 → 휴양콘도미니엄업

• 숙박시설 또는 음식점과 온천·수영장·골프장 등 관광시설을 결합한다면 → 전문휴양업

• 여러 종류의 휴양시설을 종합적으로 구성한다면 → 제1종 또는 제2종 종합휴양업

전문휴양업·종합휴양업은 관광숙박업이 아니라 관광객이용시설업에 속하며, 관광진흥법 제15조제2항 및 시행령 제12조에 따라 마찬가지로 사업계획 승인 대상입니다. "리조트 사업계획서를 만들어 달라"는 요청을 받으면 가장 먼저 해야 할 일은 법적 업종부터 확정하는 것입니다.

호스텔·가족호텔·전통호텔은 시설계획 자체가 다르다

사업계획서는 업종을 먼저 정하고 그 업종의 등록기준에 맞춰 작성해야 합니다. 주요 업종별 핵심 기준을 비교하면 다음과 같습니다.

참고 두 가지

① 호스텔은 도미토리 같은 공동객실도 가능합니다. 법제처 역시 호스텔업 등록기준의 '객실'이 반드시 단독객실만을 의미하는 것은 아니라고 해석했습니다.

② 휴양콘도미니엄은 한시적으로 20실까지 완화된 특례 기간이 있었지만 2026년 6월 30일로 종료됐으므로, 현재는 원칙적인 30실 이상 기준으로 사업성을 검토해야 합니다.

법에서 요구하는 사업계획서의 핵심 내용은 무엇일까

실무에서는 흔히 전부를 '사업계획서'라고 부르지만, 시행규칙에서 가장 중요한 첨부서류는 건설계획서입니다. 관광진흥법 시행규칙 제23조는 사업계획 승인신청서에 첨부할 건설계획서에 다음 다섯 가지를 포함하도록 정합니다.

1. 건설장소, 총부지면적 및 토지이용계획

2. 공사계획

3. 공사자금 및 그 조달방법

4. 시설별·층별 면적 및 시설내용

5. 조감도

즉 사업계획서는 멋진 사업 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·돈이 실제로 연결되는 계획서여야 합니다. 전문휴양업이나 종합휴양업이라면 여기에 위치도, 현황도, 시설배치계획도, 토지명세서, 하수처리계획서, 녹지 및 환경조성계획서까지 추가로 요구되어 한 단계 더 복잡해집니다.

실무에서는 법정 5개 항목만으로는 부족하다

법정 필수 항목은 5개뿐이지만, 실무에서 승인 가능성을 높이려면 다음처럼 확장해서 구성하는 것이 좋습니다.

입지 및 법규 검토 단계에서는 도로 폭 기준도 함께 확인해야 합니다. 관광호텔·한국전통호텔·가족호텔·의료관광호텔·휴양콘도미니엄은 원칙적으로 폭 12m 이상 도로에 4m 이상 연접, 호스텔과 소형호텔은 폭 8m 이상 도로에 4m 이상 연접해야 합니다(일부 지정·고시 지역의 20실 이하 호스텔은 더 완화, 지자체 조례로 강화 가능). 이 기준은 일반주거지역을 전제로 하므로, 준주거지역 등 다른 용도지역이라면 적용 범위가 달라질 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

건축계획과 사업계획서는 따로 움직이면 안 됩니다. 호스텔이라면 공용 라운지·취사장·샤워시설이 핵심이고, 가족호텔이라면 취사시설 배치가 중요하며, 한국전통호텔은 외관 자체가 업종과 직결됩니다. 사업계획서의 객실 30실과 평면도의 객실 29실이 다르거나, 사업계획에는 있는 카페가 도면에는 없다면 결국 보완 요청으로 이어집니다.

사업계획 승인을 받으면 건축허가도 끝나는 걸까

사업계획 승인 ≠ 건축허가

사업계획 승인은 관광진흥법상 절차이고, 건축허가·용도변경·소방·주차·오수·개발행위 등은 각 법령을 함께 검토해야 합니다. 관광진흥법 제16조에 따라 사업계획 승인 과정에서 관계기관과 협의가 이루어진 경우 농지전용·산지전용·개발행위허가 등 일부 인허가가 의제될 수는 있지만, 사업계획 승인을 받았다고 일반적인 건축허가까지 전부 자동으로 처리되는 것은 아닙니다.

따라서 사업계획서 작성 단계부터 건축도면과 관련 인허가를 동시에 검토하는 것이 안전합니다.

승인 후 계획을 바꾸면 다시 승인을 받아야 할까

경우에 따라 그렇습니다. 다음과 같은 변경은 사업계획 변경승인 대상이 됩니다.

• 부지·대지면적을 당초 승인면적의 10% 이상 변경

• 건축연면적을 10% 이상 변경

• 휴양콘도미니엄의 객실 수 또는 객실면적 변경

• 호텔업과 휴양콘도미니엄업 사이의 업종변경

• 호텔업 종류 간 업종변경

처음에는 호스텔로 승인받았다가 설계 도중 가족호텔이나 관광호텔로 바꾸는 경우도 단순 명칭 변경이 아니라 변경승인 대상입니다.

사업계획서에서 자주 생기는 문제

사업계획서를 작성하면서 가장 많이 발생하는 문제는 서류 자체가 부족해서가 아니라 서로 다른 자료가 서로 맞지 않는 것입니다.

실무에서 자주 나오는 불일치 사례

• 사업계획서에는 객실 30실인데 평면도에는 29실인 경우

• 가족호텔인데 취사시설이 계획되지 않은 경우

• 호스텔인데 문화·정보 교류공간이 없는 경우

• 사업계획에는 카페가 있는데 건축도면에는 근린생활시설로 구분되지 않은 경우

• 사업비는 20억원인데 자금조달계획은 10억원밖에 없는 경우

• 주차계획이 관광진흥법상 계획과 건축허가도서에서 서로 다른 경우

• 기존 건축물 용도변경인데 소방·피난·구조검토가 빠진 경우

좋은 관광숙박업 사업계획서는 글을 잘 쓴 문서가 아니라, 관광진흥법·건축법·실제 도면·사업비·운영계획을 하나의 숫자로 맞춘 문서입니다.

사업계획서 작성 전 체크리스트

1. 부지와 기존 건축물에 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인지부터 판단하기 ('리조트'는 휴양콘도미니엄업·전문휴양업·종합휴양업 중 하나로 먼저 확정)

2. 업종별 객실기준(30실·19㎡, 20~29실 등)을 건축계획과 서로 맞추기

3. 도로 폭 기준(12m 또는 8m)과 용도지역별 적용 여부를 관할청에 서면으로 확인하기

4. 건설계획서 5개 항목(토지이용·공사계획·자금·시설계획·조감도)을 먼저 채우고, 실무용 확장 목차(Ⅰ~Ⅹ)로 보완하기

5. 사업계획서·건축도면·자금조달계획의 숫자가 서로 일치하는지 마지막에 반드시 대조하기

6. 사업계획 승인과 건축허가는 별개 절차임을 전제로, 두 절차를 동시에 준비하기

업종부터 정해야 계획서를 다시 쓰지 않는다

호스텔, 가족호텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 소형호텔, 휴양콘도미니엄은 모두 같은 숙박시설처럼 보이지만 법적 기준은 상당히 다릅니다. 특히 부지를 이미 확보한 상태라면 "어떤 업종을 하고 싶은가"보다 먼저 "이 부지와 기존 건축물에 가장 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인가"를 물어야 합니다.

사업계획서는 대출용 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·자금이 실제로 연결되는 인허가용 계획서입니다.

업종마다 객실기준·도로기준·시설계획이 다르므로, 건축설계 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 합니다.

사업계획 승인은 건축허가와 별개 절차이며, 두 절차는 동시에 준비해야 시행착오가 줄어듭니다.

업종 선정 → 부지·법규 검토 → 건축계획 → 사업계획서 작성. 이 순서가 뒤집히면 계획서를 여러 번 다시 작성하게 됩니다. 신축뿐 아니라 기존 주택·생활숙박시설·일반숙박시설을 관광숙박시설로 용도변경하려는 경우에는 구조·피난·소방·주차·교육환경·도시계획까지 함께 검토해야 하므로, 부지 계약 전에 관광사업의 종류와 사업계획 승인 가능성부터 검토하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

#관광진흥법사업계획서 #사업계획승인 #가족호텔업 #호스텔업 #한국전통호텔업 #휴양콘도미니엄업 #관광호텔업 #소형호텔업 #리조트사업계획 #숙박시설용도변경

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부산 중구 용두산공영주차장 국제설계공모 관리운영 용역, 입찰 준비 어디서부터 시작해야 할까요?

이번 입찰의 핵심

총점 100점 중 기술능력이 80점(정량 20+정성 60), 가격은 20점뿐입니다. 정성평가 60점 가운데 과업 수행계획 30점, 과업 추진체계 15점만 합쳐도 45점, 전체의 절반에 가깝습니다. 용역비는 1억1,500만원, 과업기간은 착수일로부터 210일입니다.

공모 하나 관리하는 용역이라고 가볍게 보고 뛰어들었다가는 낭패를 보기 쉽습니다.

이번 용역은 설계공모 공고를 내고 접수만 대행하는 업무가 아닙니다. 사전기획, 공공건축심의, 설계공모지침 작성, 국내외 홍보, 홈페이지 구축·운영, 심사위원회 운영, 작품 접수와 심사, 시상식과 전시, 작품집 제작, 당선자 계약 지원까지 국제설계공모 전체 과정을 떠안는 종합 운영 용역입니다. "건축사사무소니까 설계공모 정도는 익숙하겠지"라고 생각할 수 있지만, 이야기가 달라집니다.

이번 글에서는 입찰공고문, 제안요청서, 과업지시서를 기준으로 사업 개요와 참가자격, 평가기준, 실제 과업범위와 입찰 준비 시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

사업 규모는 어느 정도일까?

이번 사업의 대상지는 부산광역시 중구 대청동1가 43-1, 동광동3가 41, 광복동2가 1-1 일원입니다.

주요 규모는 다음과 같습니다.

• 대지면적: 8,115.4㎡
• 연면적: 32,392.8㎡
• 신청사: 11,544.16㎡
• 국민체육센터: 4,165.81㎡
• 주차장: 16,682.82㎡
• 주차계획: 총 483면
• 용역기간: 착수일로부터 210일
• 용역비: 115,000,000원(부가가치세 포함)

대상지는 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역으로 현상변경허가 대상구역에 해당하는 것으로 제안요청서에 제시되어 있습니다. 단순한 청사 건립이 아니라 신청사, 국민체육센터, 공영주차장을 복합적으로 구성하는 사업이기 때문에 국제설계공모를 통해 도시적·건축적 해법을 도출하려는 사업이라고 볼 수 있습니다.

어떤 업체가 입찰에 참여할 수 있을까?

입찰은 제한경쟁입찰, 협상에 의한 계약 방식으로 진행됩니다.

참가업체는 기본적인 입찰자격을 갖추고 나라장터에 경쟁입찰참가등록을 완료해야 하며, 중소기업 또는 소상공인 관련 요건을 갖추어야 합니다. 업종은 다음 중 하나 이상에 해당해야 합니다.

• 학술·연구용역업 등록업체: 업종코드 1169
• 「건축사법」에 따른 건축사사무소: 업종코드 4817

또한 주된 영업소가 부산광역시에 소재해야 합니다. 부산에 소재한 건축사사무소라면 해당 자격조건을 충족하는 이상 입찰에 참여할 수 있습니다.

공동수급도 가능할까?

공동수급도 가능합니다. 다만 아무 업체와 역할을 나누는 분담이행방식은 허용되지 않고 공동이행방식만 가능합니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

• 공동수급체 2인 이하
• 구성원별 최소 지분율 5% 이상
• 구성원별 최소 1명 이상의 연구원 참여
• 모든 공동수급체 구성원이 입찰참가자격 충족
• 대표사는 출자비율이 가장 높은 업체

국제설계공모 경험이 부족한 업체라면 공동수급을 통해 경험이 있는 인력이나 업체와 경쟁력을 보완하는 방안을 검토할 수 있습니다.

평가점수는 어떻게 구성될까?

이번 입찰의 총점은 100점입니다.

• 정량적 평가: 20점
• 정성적 평가: 60점
• 입찰가격 평가: 20점

즉 가격보다 기술능력 평가가 총 80점으로 훨씬 큰 비중을 차지합니다. 특히 정성평가 60점이 제안서와 발표를 통해 결정되기 때문에 단순 가격경쟁보다는 공모운영 계획의 완성도가 중요한 입찰입니다.

정량평가 20점은 어떻게 계산할까?

정량평가는 크게 참여인력, 용역실적, 경영상태, 신인도로 구성됩니다.

참여인력 5점

이번 과업에 투입하는 평가대상 인력이 7명 이상이면 5점, 6명이면 4점, 5명이면 3점, 4명 이하면 2점입니다.

여기서 단순 직원 숫자를 의미하는 것은 아닙니다. 평가대상은 박사 취득자, 석사 취득 후 경력 2년 이상, 학사 취득 후 경력 5년 이상 등의 기준을 충족해야 하며 학력증명서와 재직증명서 등 증빙자료를 제출해야 합니다. 따라서 유효한 참여인력 7명 이상 확보 여부가 정량평가 준비의 첫 번째 확인사항입니다.

국제설계공모 실적이 중요한 이유는?

정량평가 20점 중 무려 10점이 유사용역 수행실적입니다.

책임연구원 실적 5점

• 5건 이상: 5점
• 3~4건: 4점
• 1~2건: 3점
• 없음: 2점

기타 참여자 실적 2점

• 5건 이상: 2점
• 3~4건: 1.5점
• 1~2건: 1점
• 없음: 0점

참여기관 실적 3점

참여기관의 유사용역 실적은 참가업체 간 상대평가로 수·우·미·양·가 등급에 따라 3.0점에서 1.8점까지 부여합니다.

정성평가에서 가장 중요한 항목은 무엇일까?

정성평가 60점은 다음과 같이 구성됩니다.

가장 중요한 것은 과업 수행계획 30점과 과업 추진체계 15점입니다. 두 항목만 합쳐도 45점으로 전체 평가점수의 45%를 차지합니다.

과업 수행계획에는 무엇을 담아야 할까?

30점이 배정된 과업 수행계획에서는 다음 사항을 평가합니다.

• 설계공모지침서 작성계획
• 단계별 추진계획
• 세부 일정
• 설계공모 단계별 관리방법
• 공모 기획 및 홍보
• 홈페이지 구축·운영계획
• 국내외 건축가의 공모 참여방안

따라서 제안서에서 단순히 회사의 실적이나 조직을 소개하는 것보다 중요한 것은 국제설계공모를 실제로 어떻게 운영할 것인지 구체적인 방법을 제시하는 것입니다. 공모 준비 → 공공건축심의 → 공고 → 참가등록 → 질의응답 → 작품접수 → 기술검토 → 본심사 → 시상 → 전시 → 사후관리까지, 전체 프로세스를 단계별로 보여주는 방식이 필요합니다.

홈페이지도 중요한 과업일까?

이번 용역에서는 국제설계공모 전용 홈페이지 구축과 운영도 주요 과업입니다. 과업지시서에는 다음과 같은 기능이 요구됩니다.

• 국제설계공모 전용 홈페이지
• 참가등록자 로그인
• 등록자 대상 공모자료 제공
• 온라인 참가신청
• 질의응답 게시판
• 공모 진행상황 안내
• 영문 홈페이지
• 해외 참가자 행정절차 지원
• 공모 종료 후 홍보 및 활용

단순한 홍보 홈페이지가 아니라 국제설계공모 운영 플랫폼의 성격을 갖습니다.

국제공모이기 때문에 추가되는 업무는 무엇일까?

국제설계공모인 만큼 국내 설계공모와 비교해 추가되는 업무와 비용이 많습니다. 과업지시서에는 다음 업무가 포함되어 있습니다.

• 영문 공고 및 공모지침 작성
• 영문 질의서 번역
• 영문 답변서 작성
• 국문·영문 홈페이지 구축
• 전문 동시통역사 섭외
• 해외 심사위원 항공비
• 해외 심사위원 교통비
• 심사비
• 숙박비
• 체류경비

1억1,500만원이라는 용역비를 단순 인건비 중심으로 판단해서는 안 되는 이유입니다.

작품 심사도 용역업체가 직접 운영해야 할까?

작품접수 이후 심사와 관련된 제반 업무도 계약상대자의 과업에 포함됩니다.

• 작품 보관장소 확보
• 접수 작품의 보안관리
• 심사위원 연락
• 심사장 준비
• 작품 세팅
• 심사 진행
• 통역·번역
• 심사 과정 온라인 생중계
• 녹취 및 자료관리
• 필요시 심사위원 수송 지원

설계공모 관리 경험뿐 아니라 행사·심사 운영능력도 상당히 중요합니다.

시상식과 전시까지 포함될까?

공모심사가 끝났다고 용역이 종료되는 것도 아닙니다. 당선자 통보와 시상식, 언론홍보, SNS 홍보, 상장 및 상패 제작을 비롯해 작품전시와 작품집 제작까지 수행해야 합니다. 최종 성과품 중 작품집은 50부를 제출하도록 되어 있습니다.

제안서와 발표, 업체명을 밝혀도 될까?

정성평가용 사업내용제안서는 A4, 약 30쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부를 제출합니다. 발표용 PPT 출력물은 A4, 약 20쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부입니다.

제안서 평가는 업체별 PPT 발표 방식으로 진행하며, 발표는 15분 이내, 질의응답은 10분 이내입니다. 발표자는 책임연구원 또는 연구원이고 보조자 1명까지 가능하며 대리발표는 불가합니다.

결국 실제 과업을 이해하는 참여인력이 업체명 없이도 발표하고, 평가위원의 질문에 답변할 수 있어야 합니다.

가격은 낮을수록 무조건 유리할까?

가격평가는 20점입니다. 입찰가격이 예정가격의 80% 이상이면 최저입찰가격과 해당 업체 입찰가격의 비율을 기준으로 점수를 계산합니다.

1억1,500만원의 용역비는 어떻게 구성될까?

제안요청서의 산출내역서에서는 주요 비용을 다음과 같이 나누고 있습니다.

노무비

• 책임연구원
• 연구원
• 연구보조원
• 보조원

경비

• 위원회 수당 및 운영경비
• 전시 및 시상 진행비
• 교통·통신비
• 회의비
• 심사진행비
• 인쇄비
• 전산처리비

그 밖에 일반관리비는 순용역원가의 6% 이내, 이윤은 순용역원가와 일반관리비 합계의 10% 이내로 구성하도록 되어 있습니다. 국제심사위원 경비, 홈페이지, 번역·통역, 심사운영, 전시, 작품집 등을 모두 고려하면 원가계획을 상당히 세밀하게 수립할 필요가 있습니다.

입찰을 준비한다면 무엇부터 확인해야 할까?

결론: 이번 국제설계공모 관리용역의 핵심은?

이번 입찰은 건축사사무소가 참여할 수 있는 용역이지만, 일반적인 건축설계용역과 평가방식이 상당히 다릅니다.

특히 중요한 것은 국제설계공모 관리 경험, 책임연구원과 참여인력 구성, 그리고 실제 공모를 운영할 수 있는 수행체계입니다. 공공건축심의와 공모지침 작성뿐 아니라 국제홍보, 홈페이지, 번역·통역, 해외 심사위원 지원, 심사 생중계, 전시와 작품집까지 포함되어 있어 건축 분야뿐 아니라 다양한 전문분야의 협업체계를 갖출 필요가 있습니다.

결국 이번 입찰의 핵심은 단순히 "누가 설계공모에 대해 많이 알고 있는가"가 아닙니다.

국제설계공모 관리실적이 없으면 정량평가 10점이 흔들립니다.

과업수행계획과 추진체계, 두 항목이 45점을 좌우합니다.

업체명을 지우고도 설득할 수 있는 제안서여야 합니다.

저가투찰보다 210일을 안정적으로 운영할 체계가 우선입니다.

결국 누가 210일 동안 국제설계공모 전체 과정을 안정적이고 공정하게 운영하면서 우수한 건축가들의 참여를 이끌어 낼 수 있는가를 평가하는 입찰이라고 볼 수 있습니다.

주요 입찰 일정

관련 키워드

사업번호 R26BK01469401-000

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#전셋값급등 #실거주전환 #세제개편 #계약갱신청구권 #비거주1주택 #종합부동산세개편 #양도세장특공제 #부동산세제 #전세시장 #임차인권리

다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다

불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.

"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"

건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것

① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건  ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가  ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가  ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다

근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다

근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.

다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요

현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.

건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.

하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.

양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유

불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.

특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.

취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다

예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.

취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.

즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.

• 무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
• 당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
• 증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
• 양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가

양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.

재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다

건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?

재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.

여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.

보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다

종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,

이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.

양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다

이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.

현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.

예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.

반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.

필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다

비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.

양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요

자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?

그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.

옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요

옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.

건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다

양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.

판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다

불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.

양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요

건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.

건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.

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건설재해예방 기술지도, 공사비 1억 미만이면 해당 안 된다고요?

착공신고 앞두고 "우리 현장은 대상 아니죠?"라고 물으시는 분들

기술지도 대상·제외 판단의 핵심 기준

기술지도 대상은 공사금액 기준과 건축허가 여부, 두 가지 독립 요건 중 하나만 충족해도 해당됩니다. 공사비가 1억원 미만이더라도 건축허가 대상 공사라면 기술지도계약을 체결해야 할 수 있습니다.

착공신고를 준비하다 보면 "공사비가 1억도 안 되는데 기술지도 계약을 맺어야 하냐"는 질문을 자주 받습니다.

결론부터 말씀드리면, 공사비가 1억원 미만이라고 해서 기술지도 대상에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다. 건축허가를 받은 공사라면 금액과 무관하게 대상이 될 수 있습니다. 법제처가 2024년 10월 29일 이 부분을 명확하게 해석했습니다.

건설재해예방 기술지도 대상

「산업안전보건법 시행령」 제59조에 따라, 다음 중 어느 하나에 해당하면 기술지도계약 대상입니다.

공사금액을 기준으로 판단할 때 토목공사업 외 건설공사는 1억원 이상 120억원 미만, 토목공사업에 속하는 공사는 1억원 이상 150억원 미만입니다. 다만 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 공사는 공사금액 기준과 별도로 기술지도 대상이 되며, 이후 법정 제외사유 해당 여부를 확인해야 합니다.

건축허가 공사는 1억 미만이어도 해당됩니다

많은 분들이 "1억원 이상이어야 대상"이라고만 알고 있습니다. 하지만 이야기가 달라집니다. 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아야 하는 공사는 공사금액과 별개로 독립된 요건입니다.

예를 들어 건축허가를 받은 신축공사인데 공사비가 8천만원이고 공사기간이 3개월이라면, 전담 안전관리자가 없고 유해위험방지계획서 대상도 아닌 이상 기술지도 대상입니다. 공사비가 1억에 미달한다는 이유만으로 제외되지 않습니다.

기술지도 제외 대상 4가지

공사금액이나 건축허가 기준에 해당하더라도 다음 네 가지 중 하나에 해당하면 제외됩니다.

계약 주체·시기, 그리고 미이행 과태료

기술지도계약은 2022년 8월 18일부터 시공사가 아니라 건설공사 발주자가 체결해야 합니다. 일반 민간 건축공사라면 건축주가 고용노동부 지정 건설재해예방전문지도기관을 선택해 계약합니다.

착공신고 전 확인 체크리스트

결론: 공사비보다 '건축허가 여부'를 먼저 확인하세요

건설재해예방 기술지도 대상은 공사비 1억원 이상만을 의미하지 않습니다.

건축허가를 받았다면 공사비가 얼마든 기술지도 대상이 될 수 있습니다.

계약 주체는 시공사가 아니라 발주자(건축주)입니다.

착공 전날까지 계약을 마쳐야 착공신고가 원활하게 처리됩니다.

공사비를 계약서 금액만으로 판단하면 착오가 생길 수 있습니다.

착공신고 준비 단계에서 이 항목 하나만 놓쳐도 착공 일정이 밀리거나 과태료가 발생합니다. 특히 건축허가를 받은 소규모 공사라면 반드시 기술지도 대상 여부를 먼저 확인하세요.

※ 이 글은 2026년 7월 29일 현재 시행 중인 「산업안전보건법」 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성했습니다. 개별 공사는 공사계약 및 분리발주 구조, 부가가치세와 별도 지급자재를 포함한 공사금액, 예정 공사기간, 안전관리자 전담 선임 여부 및 유해위험방지계획서 제출 대상 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

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기존 건축물에 내진성능평가가 필요한 이유

지진은 예고 없이 발생합니다. 그런데 문제는 현재 우리 주변에 서 있는 건물 대부분이 내진설계 의무화 이전에 지어졌거나, 내진 기준이 강화되기 전 설계 기준을 적용받았다는 점입니다.

신축 건물은 설계 단계부터 지진하중을 계산해 구조를 만들지만, 이미 지어진 건물은 다릅니다. 실제로 존재하는 구조물이 과연 지진이 왔을 때 얼마나 버틸 수 있는지, 어느 부재가 가장 먼저 손상될 것인지, 인명 피해를 최소화할 수 있는지를 평가해야 합니다. 이것이 내진성능평가가 필요한 이유입니다.

국토교통부는 이를 체계화하기 위해 「내진성능평가 세부지침 해설서 - 건축물」을 발간했습니다. 법적으로는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제21조 및 같은 법 시행령 제17조에 근거한 지침입니다.

이 지침이 다루는 핵심 내용

기존 건축물의 내진성능을 정확하게 조사·평가하고 신뢰할 수 있는 내진정보를 취득하기 위한 실시 방법·절차·기준을 제시합니다. 내진설계 기준과 목표는 동일하지만, 절차는 매우 다릅니다.

적용 대상 건축물의 범위

이 세부지침은 「시설물안전법」 시행령 별표 1에서 규정하는 건축물에 적용됩니다. 구체적으로는 제1종 시설물과 제2종 시설물 중 '5. 건축물' 분야, 그리고 제3종 시설물 중 '2. 건축분야'가 대상입니다.

내진성능평가와 내진설계의 결정적인 차이

많은 분들이 내진성능평가와 내진설계를 비슷한 개념으로 생각하지만, 접근 방식이 근본적으로 다릅니다.

신축 건물의 내진설계는 아직 존재하지 않는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 구조 부재만 분석하고, 불확실성을 보수적으로 처리하기 위해 하중계수로 하중을 늘리고, 강도감소계수로 부재 능력을 줄입니다.

반면 기존 건축물의 내진성능평가는 실제로 서 있는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 부재뿐만 아니라 하중 저항에 관여하는 모든 부재를 해석 모델에 포함해야 합니다. 현장조사로 실제 재료강도를 확인하기 때문에 강도감소계수를 적용하지 않습니다. 성능기반 평가에서 강도감소계수는 1.0으로 봅니다.

사양기반 설계 vs 성능기반 평가의 핵심 차이

사양기반 내진설계에서는 구조형식별 에너지소산능력을 미리 가정해 지진하중을 줄인 뒤 탄성해석으로 설계합니다. 성능기반 내진성능평가는 실제 비선형 거동과 에너지소산능력을 직접 분석해 구조물이 어느 수준의 성능을 발휘할 수 있는지 평가합니다.

핵심 용어 정리: 평가를 이해하기 위한 기본 개념

내진성능평가 보고서나 지침을 읽다 보면 생소한 용어들이 많이 등장합니다. 자주 쓰이는 핵심 용어를 정리했습니다.

내진성능평가 절차: 5단계로 진행됩니다

내진성능평가는 단순히 구조계산 한 번으로 끝나지 않습니다. 지침에 따르면 다음 순서로 진행됩니다.

1. 지진위험도 및 목표성능의 설정 — 대상 건물의 내진등급을 확인하고, 해당 등급에 맞는 성능목표를 정합니다.
2. 평가절차의 결정 — 예비평가로 충분한지, 상세평가가 필요한지, 상세평가 중에서도 어떤 해석 절차를 쓸지 결정합니다.
3. 기본정보조사 및 해석모델 제작 — 설계도서와 현장조사로 건축물 정보를 수집하고, 구조해석 모델을 만듭니다.
4. 성능수준 판정 — 해석 결과로 층간변위각과 부재별 변형·강도를 평가해 성능수준(거주가능/인명안전/붕괴방지)을 판정합니다.
5. 보고서 작성 — 평가 과정과 결과를 문서화합니다. 성능을 만족하지 못하면 내진보강방안을 함께 제시합니다.

기본정보조사: 설계도서 확인부터 현장조사까지

평가의 출발점은 대상 건물에 대한 상세한 정보 수집입니다. 정보가 부정확하면 아무리 정교한 해석을 해도 결과를 신뢰할 수 없습니다.

설계도서 조사

건축물 대장, 완공도면, 구조계산서, 지반조사보고서를 수집하고 검토합니다. 여기서 위치와 지반조건, 시공연도, 내진설계 여부, 적용 설계기준을 확인합니다.

현장조사

도면만으로는 확인할 수 없는 정보를 현장에서 직접 확인합니다. 구조부재의 시공상태, 조적 채움벽과 허리벽 등 비구조요소, 지반 상태, 재료강도, 마감재 현황을 포함합니다.

특히 내진성능에 큰 영향을 미치는 구조부재와 조적채움벽은 현장에서 반드시 노후도와 상태를 확인하고 평가에 반영해야 합니다. 주근의 이음, 횡보강근의 정착 상세처럼 파악하기 어려운 정보는 건설 연도 당시의 시공관행을 참고해 평가자가 판단합니다.

재료강도 결정: 현장시험이 원칙입니다

내진성능평가에서 재료강도는 현장시험 결과를 적용하는 것이 원칙입니다. 현장시험을 실시하지 못한 경우에는 책임기술자의 합리적인 판단 근거를 기재해야 합니다.

콘크리트 압축강도 결정 절차

코어시험 최소 수량은 조사단위 수량(층당 1개)과 6개소 중 큰 값을 원칙으로 합니다. 코어는 직경 50mm 이상이어야 하며, 보·기둥·벽체·슬래브에서 내력에 영향을 최소화할 수 있는 위치에서 채취합니다. 기둥과 보의 코어시험 수량은 부재별로 1개를 초과하지 않습니다.

비파괴시험은 조사단위별로 두 종류 이상의 부재에서 각 2개소 이상 수행합니다. 코어시험과 병용할 경우 보정계수를 반드시 산출하고 적용해야 합니다.

현장시험 없이 재료강도를 결정하는 경우

현장시험을 실시하지 못한 재료의 공칭강도는 설계도서상의 설계기준강도에 경과연수 및 재료상태에 따른 감소계수를 곱해 사용합니다.

설계도서에 설계기준강도가 없는 경우에는 건설연도별 기본 재료강도를 사용합니다.

지진위험도와 성능목표: 어떤 지진에 어느 정도 버텨야 하는가

내진성능평가에서 가장 먼저 정해야 할 것이 바로 성능목표입니다. 어떤 지진(재현주기)에 대해 어느 수준의 성능(성능수준)을 만족해야 하는지를 정합니다.

구조요소의 성능수준 3단계

내진등급별 최소 성능목표

평가 대상 건축물은 해당 내진등급에 따라 2가지 이상의 성능수준을 만족해야 하며, 2400년 재현주기 성능수준을 반드시 포함해야 합니다.

2400년 재현주기를 고려하는 이유는 우리나라처럼 중약진 지역에서도 통계적으로 매우 큰 지진이 발생할 가능성이 있기 때문입니다. 미국 IBC에서 50년간 초과확률 2%에 상응하는 최대고려지진의 재현주기와 유사한 개념입니다.

예비평가: 빠르게 대략적인 내진성능을 파악하는 방법

예비평가는 철근콘크리트조와 조적조 건물을 대상으로 수행합니다. 배근 상태에 관한 정보가 없어도 수행할 수 있지만, 현장조사를 통해 수직부재의 치수는 반드시 조사해야 합니다.

철근콘크리트조 예비평가

예비평가에서는 건물의 보유저항능력(capacity)과 요구저항능력(demand)의 비, 즉 DCR을 산정합니다.

기둥은 휨지배형과 전단지배형으로 분류합니다. 기둥의 길이/폭비를 기준으로 파괴모드를 예상할 수 있으며, 건설연도별 평균전단저항응력 기본값이 제시되어 있습니다.

DCR 기준 성능수준 판정 (철근콘크리트조)

조적조 예비평가

조적조는 벽체의 개구부 유무에 따라 평균전단응력이 다릅니다. 개구부가 없는 벽체는 0.2 MPa, 개구부가 있는 경우 0.1 MPa를 기본값으로 사용합니다.

조적조의 성능수준 판정 기준은 철근콘크리트조와 다릅니다. DCR ≤ 0.25이면 거주가능, 0.25 초과 0.75 이하이면 인명안전, 0.75 초과 1.0 이하이면 붕괴방지, 1.0 초과이면 붕괴위험으로 판정합니다.

비정형성 계수 (조적채움벽 포함)

예비평가에서는 비정형성이 구조물의 저항능력을 감소시키는 효과를 비정형계수로 고려합니다. 다음 중 해당하는 항목 수에 따라 비정형계수가 산정됩니다.

• L·T·U·H형 평면에서 돌출부 면적이 전체 면적의 20% 초과
• 평면치수 장변/단변 비가 8 초과
• 가장 낮은 층의 층고가 가장 높은 층 층고의 70% 이하
• 가장 작은 층 면적이 가장 큰 층 면적의 70% 이하
• 조적채움벽이 있을 경우 (해당 시 추가로 1 증가)

조적채움벽의 이중적 영향

조적채움벽은 일반적으로 강도와 강성을 증가시키지만 연성도를 크게 감소시킵니다. 예비평가에서는 보수적으로 0.035 MPa의 전단지배형 횡하중 저항능력을 가진 것으로 가정합니다. 단, 바닥에서 천정까지 양측면이 모르타르로 마감되고 보 하단부가 밀실하게 채워진 경우 0.09 MPa를 사용할 수 있습니다.

상세평가: 4가지 절차 중 선택

상세평가는 대상 구조물에 대한 충분한 정보를 가지고 본격적으로 내진성능수준을 판단하는 절차입니다. 선형정적절차, 선형동적절차, 비선형정적절차, 비선형동적절차 중 각 절차별 제한 조건을 만족할 경우에만 선택할 수 있습니다.

선형절차 vs 비선형절차의 핵심 차이

건축구조기준의 사양기반 설계규정과 선형절차는 모두 선형해석에 기반합니다. 그러나 전자는 구조물 전체의 비선형능력을 나타내는 반응수정계수로 지진하중 자체를 줄이는 반면, 후자는 저감하지 않은 지진하중을 사용하고 부재별로 비선형 변형 능력(m계수)을 고려합니다.

비선형절차는 구조물 전체가 비선형 거동할 때의 분포를 직접 분석하므로 더 현실적인 평가가 가능합니다.

해석모델 구성의 핵심 원칙

질량과 중력하중

해석모델의 질량은 유효건물중량을 중력가속도로 나눈 값을 사용합니다. 유효건물중량에는 고정하중 외에도 창고 활하중의 25%, 칸막이벽 하중(실중량과 0.5 kN/m² 중 큰 값), 영구설비 하중, 적설하중의 20%(1.5 kN/m² 초과 시)가 포함됩니다.

내진성능평가의 중력하중은 고정하중에 활하중 25%와 적설하중 20%를 더하는 방식으로 조합합니다.

유효강성: 균열을 반영한 강성 사용

지진 시 콘크리트 부재의 실제 상태를 반영하기 위해 균열의 영향이 고려된 유효강성을 적용합니다. 예를 들어 보의 경우 휨강성은 총 단면 강성의 35%를 사용합니다. 기둥의 경우 축력비에 따라 휨강성이 달라집니다(축력비 0.5 이상이면 0.7, 0.1 이하이면 0.3, 그 사이는 선형보간).

변형지배거동과 힘지배거동의 구분

상세평가에서는 모든 부재의 거동을 변형지배거동과 힘지배거동으로 구분합니다. 이 구분이 평가 방법과 허용기준에 결정적인 영향을 미칩니다.

변형지배거동의 부재강도에는 기대강도를 사용하고, 힘지배거동의 부재강도에는 공칭강도를 사용합니다. 이는 변형지배거동 부재는 최대변형 이후에도 일정 강도를 유지하는 연성거동을 보이기 때문입니다.

1차 부재와 2차 부재의 구분

선형절차를 위한 해석모델에는 1차 부재만 포함합니다. 2차 부재의 횡강성 합이 1차 부재 강성 합의 25%를 넘으면 일부를 1차 부재로 변경해 조정해야 합니다. 비선형절차에서는 1·2차 부재를 구분 없이 모두 모델링합니다.

성능수준 판정: 층간변위각과 부재 성능으로 결정

구조물의 성능수준은 성능수준별 허용 층간변위각 및 지진 후 중력하중저항능력을 평가해 판정합니다.

대상 시설물이 허용 층간변형각과 중력하중저항능력 기준을 모두 만족하면 해당 성능목표를 만족하는 것으로 봅니다.

내진설계되지 않은 건물의 허용층간변형각

내진설계되지 않은 건물의 성능수준별 허용 층간변형각은 표에 규정된 값들의 70%로 제한됩니다. 기존 비내진 건물이 더 엄격한 기준을 적용받는 이유는 연성 상세가 확보되지 않아 실제 변형 능력이 낮기 때문입니다.

철근콘크리트 부재의 기대강도 산정

내진성능평가에서는 신축 설계와 달리 부재의 실제 발현 강도(기대강도)를 사용합니다. 기대강도는 공칭강도에 재료별 보정계수를 곱하여 구합니다.

철근콘크리트 기둥의 파괴모드는 전단강도비와 횡보강근 상세에 따라 그룹 i(휨 파괴), 그룹 ii(휨에 선행하지 않는 전단 파괴), 그룹 iii(휨 항복에 선행하는 전단 파괴)로 분류됩니다. 이 분류에 따라 부재의 허용기준이 달라집니다.

평가 결과 이후: 내진보강방안 수립

내진성능평가 결과 KDS 41 17 00 건축물내진설계기준에서 정하는 최소 내진성능목표를 만족하지 못하는 경우 내진보강공법(안)을 수립해야 합니다.

지침에서는 적용 가능한 다수의 공법을 제안하고, 공법별 장단점과 경제성을 분석해 합리적인 공법이 선정되도록 요구합니다. 단순히 구조적으로 가능한 것을 넘어, 시공성과 비용 대비 효과를 종합적으로 검토해야 합니다.

평가 보고서에 포함해야 할 내용

• 평가 대상 건축물의 기본정보 및 현장조사 결과
• 재료강도 결정 방법과 근거
• 해석모델 개요 및 해석 결과
• 성능수준별 판정 결과 (방향별, 층별)
• 비구조요소 평가 결과
• 성능목표 미달 시 내진보강방안 및 경제성 분석

실무에서 자주 놓치는 포인트

내진성능평가를 실제로 수행하거나 의뢰할 때 자주 간과되는 부분들이 있습니다.

첫째, 조적채움벽은 단순히 비구조요소가 아닙니다. 면내 방향의 강도·강성 기여와 함께 기둥에 단주효과를 유발할 수 있습니다. 조적허리벽이 기둥의 일부를 구속할 경우 기둥의 실효 순높이가 줄어들어 파괴모드가 바뀔 수 있습니다.

둘째, 시험 결과의 변동계수가 0.2를 초과하면 기대강도를 표본 평균의 75%로 낮춰 적용해야 합니다. 시험 결과가 불균일할수록 보수적인 강도값을 사용해야 합니다.

셋째, 성능수준 판정은 한 방향의 한 층만 검토하는 것이 아닙니다. 방향별, 층별로 모든 위치를 검토하며 수직부재와 수평부재를 나누어 평가해야 합니다.

넷째, 비구조요소도 평가 대상에 포함됩니다. 지침 3.9에 따라 평가 대상 비구조요소의 성능수준을 별도로 판정하고 보고서에 병기해야 합니다.

건물의 지진 안전성은 설계 도면 위에만 존재하는 것이 아닙니다. 실제 시공 상태, 재료의 노후도, 이후의 용도변경까지 모두 반영한 평가가 진짜 내진성능평가입니다.

전재수 부산시장 당선인 인수위('다시 뛰는 부산 위원회')가 임기 시작을 앞두고 해양 유관기관 현장 방문을 집중적으로 진행했다. 한국선급(KR), 한국해양수산개발원(KMI), 한국조선해양기자재연구원(KOMERI), 해수부 북극항로추진본부를 차례로 방문해 조선기자재·해양 신산업 경쟁력 강화 과제를 점검했다.

인수위 해양수도 비전 분과의 현장 방문 일정

현장에서 조선기자재 업계는 R&D·인증 부담, 생산공간 부족, 물류비 증가, 디지털 전환 비용 등을 주요 현안으로 제기했다.

건축·도시개발 관점에서 본 해양수도 부산 완성

'해양수도 부산 완성'이라는 핵심 공약은 단순한 해양 산업 육성을 넘어, 부산의 도시 구조 자체를 해양 중심으로 재편하는 사업들과 연결된다.

• 북항 1단계 재개발: 해수부 본청사 부지 유력 후보 — 해양수산 행정 컨트롤타워 집적화 추진 중
• 가덕신공항 연계 개발: 강서구 일대 물류·항만 관련 산업시설 수요 증가 예상
• 부산항 신항 배후단지: 해양·물류 기업 집적을 위한 산업시설 및 업무시설 건축 수요
• 조선기자재 생산공간 부족: 경자청·산업단지 내 공장 신·증축 수요로 직결

조선기자재 생산공간 부족 — 건축 인허가 실무 맥락

현장에서 제기된 '생산공간 부족' 문제는 건축 인허가와 직접 연결된다. 조선기자재 업체들이 밀집한 지역의 건축 제한이 증설을 막는 경우가 많다.

• 공장 증축 시 검토 사항: 용도지역(준공업지역·일반공업지역) 내 건폐율·용적률 잔여 여부
• 산업단지 내 업종 변경: 기존 입주업종과 신규 설비 간 업종 코드 일치 여부 확인 필요
• 환경 기준: 공장 증설 시 대기·소음·진동 기준 검토, 규모에 따라 환경영향평가 대상 해당 여부
• 경자청 관내: 경관위원회 심의 선행 후 건축허가 — 이재모피자 명지지구 사례처럼 절차 이원화

부산시 건축·도시개발 향후 주목할 사안

인수위 정책 검토 방향과 현재 진행 중인 개발 사업을 종합하면, 부산에서 건축 실무상 주목해야 할 흐름은 다음과 같다.

• 해수부 본청사 부지 공모 (이달 중 시작) → 북항 1단계 재개발 부지별 개발 조건 확정
• 가덕신공항 배후 개발 가속화 → 강서구·명지지구 산업·업무·주거 복합개발 수요
• 해양 신산업 기업 유치 → 경자청 관내 공장·R&D시설 건축허가 증가 지속 예상
• 명지국제신도시 2단계 공동주택 착공 → 배후 생활 인프라 수요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "마무리 앞둔 '전재수 인수위' 광폭 행보"

해양수산부가 이달 중 부산 기초자치단체를 대상으로 본청사 부지 공개모집을 시작한다고 밝혔다. 현재 부산 동구 수정동 임시청사를 사용하고 있는 해수부는 이르면 연내 최종 입지를 결정할 계획이다. 동구·중구(북항 1단계 재개발 지역), 남구(BIFC 문현금융단지), 강서구(에코델타시티·명지국제신도시) 등 구별로 유력 후보지를 검토 중이다.

건축 실무 관점에서 보면, 공공청사 부지 선정은 단순한 위치 선정이 아니다. 용도지역, 건축물 용도, 도로 조건, 공급 인프라, 향후 증축 가능성까지 복수의 법적 조건이 맞물려야 한다. 이 글에서는 해수부 본청사 입지 후보지별 도시계획·건축법적 조건을 정리한다.

공공청사 입지 선정의 핵심 기준

대형 공공청사를 신축할 때 가장 먼저 확인해야 하는 항목들이다.

북항 1단계 재개발 지역의 건축적 조건

현재 가장 유력한 후보지인 북항 1단계 재개발 구역은 지구단위계획이 수립된 복합개발지구다. 이 지역에서 공공청사를 건립하려면 지구단위계획상 허용 용도와 건축 기준을 우선 확인해야 한다.

동구 복합항만지구 (7만 7,400㎡)

• 북항 1단계 재개발 구역 내 최대 규모 부지
• KTX 부산역 도보 접근 가능, 도시철도 1호선 연결
• 계획 중인 북항 트램(부산항선) 정류장 인접 예정
• 복합항만지구 특성상 업무·상업·공공시설 복합 배치 가능

중구 해양문화지구 (1만 3,500㎡) + IT·영상전시지구 (2만 320㎡)

• 부산세관·부산역 사이 중앙동 일대
• 해운·항만물류 기업 밀집 지역으로 집적화 시너지 높음
• 부지 규모가 분산되어 있어 대형 단독 청사 건립 시 토지 통합이 과제

남구 BIFC(문현금융단지)의 도시계획적 조건

남구가 제안하는 문현동 일반용지('자갈마당')는 부산금융중심지 내 마지막 미개발 부지다. BIFC는 금융·업무 기능 중심의 도시개발사업 지구로 지구단위계획이 별도로 수립되어 있다.

• 금융업무 특화 지역 — 해양수산 행정 집적화 효과는 북항 대비 제한적
• 그러나 2차 공공기관 지방이전의 마중물 역할로서 BIFC 공공기관 집적화 명분 있음
• 지구단위계획상 건축 가능 용도 사전 확인 필요

강서구 에코델타시티·명지국제신도시의 장단점

강서구는 가덕신공항, 부산항 신항과의 접근성을 강점으로 내세운다.

• 장점: 개발 진행 중인 지역으로 가용 부지 풍부, 대형 청사 부지 확보 용이, 미래 확장성 높음
• 단점: 기존 해양수산 행정·공공기관과의 집적화 거리 큼, 현 직원 출퇴근 동선 불리, 현재 직원들의 세종·서울 출장 시 KTX 접근성 북항 대비 열위

공공청사 신축 시 건축법·도시계획법 주요 검토 사항

어떤 후보지가 선정되든 공공청사 건립에는 공통적으로 아래 사항을 검토해야 한다.

• 용도지역 적합성: 상업지역(일반·중심)이 공공청사 건립에 가장 유리 — 용적률 400~1,300% 범위, 건폐율 60~90%
• 지구단위계획 적합성: 북항·BIFC 모두 별도 지구단위계획 수립 지역 — 허용 용도·건폐율·용적률·높이 제한 확인 필수
• 도로 기반시설: 대형 공공청사는 소방차 진입도로(6m 이상) + 민원인 출입 동선 분리 계획 필요
• 환경영향평가·교통영향평가: 대형 청사는 용적률에 따라 환경·교통영향평가 대상 해당 여부 확인
• 공공기여: 지구단위계획 구역 내 개발 시 공공기여(기부채납) 또는 공공시설 설치 조건이 붙을 수 있음

선정 일정과 향후 절차

해수부는 이달 중 공모를 시작해 지자체에 약 한 달의 신청 준비 기간을 부여한 뒤 종합 평가 후 최종 입지를 결정할 예정이다. 지자체장들의 새 임기 시작과 맞물려 구별 유치 경쟁이 활발해질 전망이다.

건축사 실무 관점에서는, 부지 선정 이후 기본계획 수립 → 설계 공모(현상설계 또는 설계경기) → 실시설계 → 착공 순서로 진행된다. 공공청사 특성상 설계 공모 단계에서 BIM 적용, 에너지효율등급 목표, 접근성 기준 등이 발주처 요구조건으로 명시되는 것이 일반적이다.

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 보도 — "부산항 북항, 해수부 본청사 부지로 최적"

노후 건물, 리모델링과 재건축 중 어떤 선택이 유리할까?

건물이 노후화되면 소유자나 조합원들은 반드시 하나의 중요한 선택에 직면하게 됩니다. 바로 리모델링과 재건축 중 어느 방향으로 사업을 진행할 것인가의 문제입니다. 겉으로 보기엔 단순한 결정처럼 느껴지지만, 실제로는 수십억 원의 비용 차이와 수년의 기간 차이, 그리고 복잡한 법적 절차의 차이가 존재합니다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 노후 아파트 단지가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 두 사업 방식의 핵심 차이를 비용, 기간, 절차, 수익성 등 다양한 측면에서 완전히 비교 분석합니다.

리모델링과 재건축의 기본 개념 차이

리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 유지한 채 내부 구조를 개선하거나 면적을 증축하는 방식입니다. 주택법에 따르면 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새 건물을 짓는 방식으로, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받습니다.

리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 수평증축 리모델링은 기존 세대 면적을 넓히는 방식이며, 수직증축 리모델링은 기존 건물 위에 층을 더 올려 새로운 세대를 추가하는 방식입니다. 수직증축의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성 확보에 유리하지만, 구조 안전성 검토 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

• 리모델링 적용 법률: 주택법, 건축법
• 재건축 적용 법률: 도시 및 주거환경정비법(도정법)
• 리모델링 특징: 골조 유지, 부분 증축, 빠른 사업 기간
• 재건축 특징: 전면 철거 후 신축, 용적률 극대화 가능, 사업 기간 장기

비용 비교: 리모델링 vs 재건축

비용은 두 사업을 선택할 때 가장 먼저 따져보아야 할 요소입니다. 일반적으로 리모델링 비용은 재건축 비용보다 낮은 것으로 알려져 있지만, 단순 비교는 금물입니다. 세부적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 비용

리모델링 공사비는 사업의 범위에 따라 차이가 크지만, 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 세대당 평균 1억 2,000만 원~2억 원 수준이 일반적입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 구조 보강 공사가 추가되어 세대당 2억~3억 원까지 올라가는 사례도 있습니다. 2023년 기준 수도권 주요 리모델링 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 약 450만~600만 원 선으로 형성되어 있습니다.

리모델링의 비용적 장점은 철거 비용이 없고 기반 시설을 재활용할 수 있다는 점입니다. 다만, 기존 골조 상태가 불량할 경우 예상치 못한 추가 보강 비용이 발생할 수 있어 사전 구조 안전진단이 필수입니다.

재건축 비용

재건축은 철거부터 신축까지 모든 과정을 처음부터 진행하므로 비용 규모가 훨씬 큽니다. 일반적으로 서울 기준 재건축 공사비는 3.3㎡당 700만~1,000만 원 이상이며, 최근 자재비 및 인건비 상승으로 인해 일부 단지는 평당 1,200만 원을 넘기도 합니다. 전용 84㎡ 기준 세대당 분담금은 평균 3억~5억 원에 달하는 경우가 많습니다.

재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제도 비용 부담에 영향을 미칩니다. 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 납부해야 합니다. 단, 2023년 개정을 통해 면제 기준이 1억 1,000만 원으로 상향되었고, 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 확대되었습니다.

• 리모델링 평균 비용: 세대당 1억 2,000만~3억 원 (유형에 따라 상이)
• 재건축 평균 분담금: 세대당 3억~5억 원 (서울 기준)
• 재건축 추가 비용: 재건축 초과이익 환수금, 이주비, 이사비 등
• 리모델링 절감 요소: 철거비 없음, 기반 시설 재활용

사업 기간 비교: 누가 더 빠를까?

사업 기간은 리모델링이 재건축 대비 압도적으로 짧습니다. 이 점이 많은 단지에서 리모델링을 선택하는 결정적인 이유가 되기도 합니다.

리모델링 사업 기간

리모델링 사업은 조합 설립부터 입주까지 평균 5~7년이 소요됩니다. 절차 자체가 재건축보다 단순하고, 안전진단이나 정비계획 수립 같은 복잡한 단계가 없기 때문입니다. 물론 수직증축 리모델링의 경우 구조 안전성 검토 단계가 추가되어 1~2년 정도 더 걸릴 수 있습니다. 실제로 2022년에 입주한 경기도 성남 분당의 한 리모델링 단지는 조합 설립 후 약 6년 만에 완공된 사례가 있습니다.

재건축 사업 기간

재건축은 안전진단 신청부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다. 길게는 20년을 넘기는 사례도 있습니다. 정비계획 수립, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 단계가 많고 각 단계마다 행정 검토 기간이 길기 때문입니다. 특히 조합원 간 이해관계 충돌로 인한 분쟁이나 소송이 발생하면 사업이 수년간 지연되는 경우도 흔합니다.

서울시의 경우 재건축 정비계획 수립에만 평균 3~4년이 소요되며, 이후 조합 설립인가와 사업시행인가 과정에서도 각각 1~2년이 추가됩니다. 이주 및 철거 기간과 공사 기간까지 합산하면 총 사업 기간이 상당히 길어지는 것이 현실입니다.

법적 절차 비교: 무엇이 더 복잡한가?

절차의 복잡성은 재건축이 훨씬 높습니다. 아래에서 두 사업의 핵심 절차를 단계별로 비교합니다.

리모델링 주요 절차

리모델링은 크게 4단계로 구분됩니다. ① 리모델링 주택조합 설립(구분소유자 동의 요건: 전체의 2/3 이상, 각 동별 과반수 동의) → ② 건축심의 및 허가 신청 → ③ 공사 착공 → ④ 사용검사 및 입주 순서입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 건축심의 전에 구조 안전성 검토(전문기관 2곳 이상의 검토 의무화)가 추가됩니다. 또한 세대수 증가(가구 수 15% 이내 증가)를 수반하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다.

재건축 주요 절차

재건축은 훨씬 복잡한 8단계 이상의 절차를 거칩니다. ① 정비기본계획 반영 → ② 안전진단 신청 및 통과(D등급 이하 또는 E등급) → ③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ④ 추진위원회 구성 → ⑤ 조합 설립인가(구분소유자 3/4 이상 동의, 토지면적 3/4 이상 동의) → ⑥ 사업시행계획인가 → ⑦ 관리처분계획인가 → ⑧ 이주·철거 후 착공 → ⑨ 준공 및 입주의 순서를 따릅니다.

재건축에서 특히 중요한 것은 안전진단입니다. 준공 후 30년이 경과한 공동주택은 안전진단을 신청할 수 있으며, 최종 등급이 D(조건부 재건축) 또는 E(즉시 재건축)가 나와야 재건축 절차가 진행됩니다. 2023년 이후 정부는 안전진단 기준을 일부 완화하여 재건축 추진이 보다 수월해졌습니다.

• 재건축 연한: 준공 후 최소 30년 이상 (지자체마다 다를 수 있음)
• 리모델링 연한: 준공 후 15년 이상 (주택법 기준)
• 재건축 조합 설립 동의요건: 구분소유자 3/4 이상
• 리모델링 조합 설립 동의요건: 구분소유자 2/3 이상

수직증축 리모델링: 조건과 핵심 체크포인트

수직증축 리모델링은 기존 세대 위에 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식으로, 증가한 세대를 일반 분양함으로써 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있어 주목받고 있습니다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

수직증축이 가능하려면 기존 건물이 최소 15층 이상이거나 수직증축 후 최고 15층 이상이 되어서는 안 되는 제약이 있었으나, 2014년 법 개정으로 일부 완화되었습니다. 현재는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대 수 증가가 가능하며, 2개 전문기관으로부터 구조 안전성 검토를 의무적으로 받아야 합니다.

수직증축 리모델링의 핵심 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 준공 연한: 15년 이상 경과한 공동주택
• 층수 제한: 기존 최고층 수에 3개 층 이내 증축 가능
• 세대 수 증가: 기존 세대 수의 15% 이내
• 구조 안전성 검토: 국토안전관리원 등 2곳 이상 전문기관 검토 필수
• 동의 요건: 전체 구분소유자 2/3 이상, 각 동별 2/3 이상 동의
• 전용면적 증가 한도: 기존 전용면적의 40% 이내 (85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%)

수직증축 리모델링은 일반 분양 수익으로 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있지만, 구조 보강 비용이 상당하기 때문에 분당·목동·상계 등 1기 신도시 중심으로 사업성을 면밀히 따져봐야 합니다. 실제로 분당 일부 단지들은 수직증축을 통한 리모델링 추진 시 조합원 분담금이 수평증축 대비 30~40% 절감될 수 있다는 분석이 나오기도 했습니다.

재건축 사업성 분석: 용적률과 일반 분양이 핵심

재건축의 사업성은 기본적으로 용적률에 달려 있습니다. 현재 용적률이 낮고, 재건축 이후 허용 용적률이 높을수록 일반 분양 세대가 많아져 조합원의 분담금이 줄어들거나 오히려 이익이 발생하는 구조입니다.

예를 들어, 현재 용적률이 120%인 단지가 재건축 후 270%까지 용적률을 적용받는다면, 증가한 용적률(150%)만큼 새로운 세대를 지어 일반 분양할 수 있습니다. 서울 강남권의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원을 넘는 사례도 있어 이 경우 사업성이 매우 높게 나타납니다.

반면, 이미 용적률이 200% 이상인 고밀도 단지는 재건축 이후 추가로 확보할 수 있는 일반 분양 세대가 적기 때문에 사업성이 낮아집니다. 이런 단지들은 오히려 리모델링이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 사업성 분석 시에는 반드시 ① 현재 용적률, ② 해당 지역 정비계획상 허용 용적률, ③ 인근 분양가 시세, ④ 예상 공사비, ⑤ 재건축 초과이익 환수금 규모를 종합적으로 검토해야 합니다.

리모델링 vs 재건축, 어떤 기준으로 선택해야 할까?

결국 리모델링과 재건축 중 어떤 방법이 유리한가는 단지별 조건에 따라 달라집니다. 아래의 기준을 참고하면 올바른 방향을 설정하는 데 도움이 됩니다.

리모델링이 유리한 경우

• 준공 후 30년 미만으로 재건축 연한을 충족하지 못한 경우
• 현재 용적률이 이미 200% 이상으로 높아 재건축 사업성이 낮은 경우
• 구조물의 상태가 비교적 양호하여 골조 활용이 가능한 경우
• 사업 기간을 단축하여 빠른 주거 환경 개선이 필요한 경우
• 조합원 분담금 최소화가 우선인 경우

재건축이 유리한 경우

• 준공 후 30년 이상 경과하고 안전진단에서 D·E 등급을 받은 경우
• 현재 용적률이 낮아(100~150% 수준) 재건축 이후 대규모 일반 분양이 가능한 경우
• 건물 구조 자체가 노후화되어 리모델링으로는 근본적 해결이 어려운 경우
• 해당 지역 분양가가 높아 재건축 사업성이 충분한 경우
• 세대 수 증가 폭을 크게 가져가 사업 규모를 극대화하려는 경우

최근에는 두 방식의 장점을 결합한 '리모델링+알파' 전략도 등장하고 있습니다. 예를 들어, 일부 단지는 리모델링을 먼저 진행하여 주거 환경을 개선한 후, 추후 재건축 연한 충족 시 재건축으로 전환하는 2단계 전략을 검토하기도 합니다. 다만 이 경우 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

리모델링과 재건축은 단순히 낡은 건물을 고친다는 공통점 외에, 비용·기간·절차·사업성 모든 면에서 전혀 다른 성격의 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 우월하다고 할 수 없으며, 해당 단지의 준공 연한, 용적률, 구조 상태, 지역 분양 시장 상황, 조합원들의 재정 여건 등을 종합적으로 고려해야 최적의 결정을 내릴 수 있습니다. 사업을 본격적으로 추진하기 전에 반드시 전문 정비사업 컨설턴트, 건축사, 법무사 등 전문가의 자문을 받아 충분한 사전 검토를 거치는 것을 권장합니다. 제대로 된 사전 준비와 정확한 정보가 수억 원의 비용과 수년의 시간을 아껴줄 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

단열재, 왜 제대로 알고 선택해야 할까?

건물 에너지 손실의 약 30~40%는 벽체와 지붕을 통해 발생합니다. 단열재 하나를 잘못 선택하면 냉난방비가 연간 수십만 원씩 늘어날 수 있고, 결로·곰팡이·화재 위험까지 뒤따릅니다. 반대로 올바른 단열재를 적재적소에 사용하면 에너지 절감은 물론 쾌적한 실내 환경과 건물 수명 연장까지 한꺼번에 잡을 수 있습니다.

단열재 종류 완전 비교 — 그라스울·EPS·PF보드 어떤 걸 써야 할까

단열재, 왜 제대로 알고 선택해야 할까?

문제는 시중에 유통되는 단열재 종류가 너무 다양하다는 점입니다. 그라스울(Glass Wool), EPS(비드법 단열재), XPS(압출법 단열재), PF보드(페놀폼), 진공단열패널(VIP)까지, 각 제품은 열관류율·가격·시공 방식·내화 성능이 모두 다릅니다. 이 글에서는 각 단열재의 핵심 특성을 수치와 함께 비교하고, 공동주택과 단독주택에 맞는 최적 선택 기준을 제시합니다.

단열재 성능을 결정하는 핵심 지표 이해하기

단열재를 비교하려면 먼저 성능 지표를 정확히 이해해야 합니다. 가장 중요한 지표는 열전도율(λ, W/m·K)입니다. 이 값이 낮을수록 열을 잘 막아준다는 의미입니다. 일반 콘크리트의 열전도율이 약 1.6 W/m·K인 데 반해, 고성능 단열재는 0.018~0.040 W/m·K 수준입니다.

열관류율(U값, W/m²·K)은 건물 전체 벽체나 지붕의 단열 성능을 나타내며, 단열재 두께와 열전도율을 함께 고려한 수치입니다. 국내 건축 에너지 절약 설계기준에 따르면 중부2지역(서울·경기 대부분) 공동주택 외벽 기준 열관류율은 0.210 W/m²·K 이하, 단독주택은 0.240 W/m²·K 이하를 만족해야 합니다.

그 외에 흡수율(수분 저항성), 난연·불연 등급, 압축강도, 시공성, 단가(원/m²)도 선택의 중요한 기준이 됩니다. 특히 2022년 이후 건축법 강화로 6층 이상 건물 외단열에 준불연 이상 단열재 사용이 의무화되면서 내화 성능이 더욱 중요해졌습니다.

그라스울(Glass Wool) — 내화성 최강의 무기질 단열재

그라스울은 유리 섬유를 촘촘히 엮어 만든 무기질 단열재입니다. 원료 자체가 유리이기 때문에 불연 등급(KS F ISO 1182 기준 합격)을 받는 제품이 많아, 화재 안전 기준이 엄격한 공동주택과 근린생활시설에 폭넓게 사용됩니다.

• 열전도율: 0.030~0.036 W/m·K (밀도 24~48 kg/m³ 기준)
• 가격: 50T 기준 약 3,000~5,000원/m² (밀도·제조사에 따라 차이)
• 내화 등급: 불연(1급) — 6층 이상 건물 외단열 적용 가능
• 흡수율: 섬유 사이 공극으로 수분 흡수 가능 → 방습층 필수
• 시공성: 칼로 쉽게 재단 가능, 곡면 시공 유리 / 피부 자극 주의

그라스울의 최대 장점은 불연 성능과 흡음 효과의 결합입니다. 아파트 세대 간 소음 차단에도 효과적이어서 벽체 내부 충진재로 단열과 방음을 동시에 해결하는 경우가 많습니다. 다만 밀도가 낮은 제품은 장기간 사용 시 자중에 의해 처짐 현상이 발생할 수 있으므로, 수직 벽체 적용 시 최소 32 kg/m³ 이상 밀도를 권장합니다.

단점은 시공 중 유리 섬유 분진이 발생해 작업자가 피부 가려움증과 호흡기 자극을 느낄 수 있다는 점입니다. 반드시 방진 마스크·보안경·장갑을 착용해야 합니다.

EPS와 XPS — 가성비와 방습 성능의 대결

EPS(Expanded PolyStyrene, 비드법 단열재)와 XPS(Extruded PolyStyrene, 압출법 단열재)는 둘 다 폴리스티렌 계열이지만 제조 방식과 성능이 크게 다릅니다.

EPS(비드법 단열재)

흔히 '스티로폼'으로 불리는 EPS는 국내에서 가장 많이 사용되는 단열재입니다. 발포 비드를 금형에 넣어 증기로 부풀려 만들며, 가격이 저렴하고 가공이 쉽습니다.

• 열전도율: 1종 1호 0.031 W/m·K, 2종 0.034 W/m·K
• 가격: 50T 기준 약 2,500~4,000원/m²
• 내화 등급: 가연성(4급) — 준불연 처리 제품 별도 존재
• 흡수율: 낮음(약 1~3%), 단기 방습 우수
• 압축강도: 비교적 낮아 바닥재 하부 적용 시 고밀도 제품 필요

XPS(압출법 단열재)

XPS는 폴리스티렌을 고온 고압으로 압출 성형하여 독립 기포 구조를 형성합니다. EPS보다 밀도가 높고 흡수율이 극히 낮아 지하·기초 단열에 특히 강합니다.

• 열전도율: 0.027~0.030 W/m·K (EPS보다 우수)
• 가격: 50T 기준 약 5,000~8,000원/m²
• 내화 등급: 가연성(4급) — 화재 위험 높음
• 흡수율: 매우 낮음(0.1% 미만) → 지하·외벽 방수층 하부 적합
• 압축강도: 150~700 kPa, 바닥 하중 부위 사용 가능

두 제품 모두 가연성이라는 근본적 한계가 있습니다. 2022년 이후 강화된 법규에 따라 6층 이상 건물의 외단열 마감 시스템(EIFS)에는 원칙적으로 EPS·XPS 단독 사용이 제한됩니다. 단독주택이나 저층 건물 내단열·바닥 단열에서 가성비를 중시할 때 여전히 최고의 선택입니다.

PF보드(페놀폼) — 얇고 강력한 고성능 단열재

PF보드(Phenolic Foam Board)는 페놀 수지를 발포시켜 만든 단열재로, 현재 시판 중인 유기계 단열재 가운데 열전도율이 가장 낮은 제품군에 속합니다. 좁은 공간에서 최대 단열 성능이 필요할 때 최적의 선택입니다.

• 열전도율: 0.018~0.022 W/m·K (최고 등급 제품)
• 가격: 50T 기준 약 12,000~18,000원/m² (EPS의 3~5배)
• 내화 등급: 준불연(2급) — 6층 이상 외단열 적용 가능
• 흡수율: 독립 기포 구조로 낮은 편, 단 장기 노출 시 약화 가능
• 시공성: 톱·칼로 재단 가능, 단 부스러기 발생으로 마감 주의 필요

PF보드의 핵심 경쟁력은 동일 두께 대비 월등한 단열 성능입니다. 예를 들어 열관류율 0.210 W/m²·K를 달성하기 위해 EPS는 약 140mm가 필요하지만, PF보드는 80~90mm로 동일한 성능을 낼 수 있습니다. 리모델링이나 공간이 협소한 도심 건물에서 벽체 두께를 최소화하면서 에너지 성능을 끌어올리는 데 탁월합니다.

준불연 등급을 보유해 고층 건물 외단열에도 사용할 수 있지만, 가격이 높고 시공 시 부스러기 처리에 주의가 필요합니다. 또한 일부 제품은 장기간 자외선에 노출될 경우 표면이 취화할 수 있으므로 반드시 마감재로 보호해야 합니다.

진공단열패널(VIP) — 미래형 초박형 단열 솔루션

진공단열패널(Vacuum Insulation Panel)은 심재(실리카·글라스울 등)를 진공 상태로 밀봉한 첨단 단열재입니다. 열전도율이 0.003~0.008 W/m·K로, 일반 단열재의 5~10배 성능을 자랑합니다. 동일 단열 성능을 25~30mm 두께로 구현할 수 있어 공간 효율이 극도로 중요한 곳에 쓰입니다.

• 열전도율: 0.003~0.008 W/m·K (세계 최고 수준)
• 가격: 25T 기준 약 50,000~100,000원/m² (일반 단열재 대비 10~30배)
• 내화 등급: 심재 종류에 따라 불연~준불연
• 시공성: 절단·가공 불가 — 현장 맞춤 제작 필수, 파손 시 진공 파괴로 성능 급락
• 내구성: 진공 유지 수명 약 20~30년(설계 기준)

VIP는 냉장·냉동 물류 창고, 초고층 커튼월 건물, 소형 모듈러 주택(tiny house)처럼 공간 제약이 극심한 환경에서 빛을 발합니다. 그러나 현장에서 절단이 불가능해 사전 정밀 측정과 맞춤 제작이 필수이며, 못이나 앵커 하나에도 진공이 파괴될 수 있어 시공 난도가 매우 높습니다. 일반 주거용 건축보다는 특수 목적 시설이나 패시브하우스급 프리미엄 건축에서 일부 적용되는 수준입니다.

공동주택 vs 단독주택 — 상황별 최적 단열재 선택 가이드

단열재 선택은 건물 용도, 층수, 예산, 시공 부위에 따라 달라집니다. 아래 가이드를 참고하면 의사결정이 훨씬 쉬워집니다.

공동주택(아파트·오피스텔·연립주택)

• 외벽 외단열(6층 이상): 법규상 준불연 이상 필수 → PF보드 또는 그라스울 보드(고밀도) 권장. PF보드는 얇게 고성능, 그라스울은 흡음 겸용에 유리.
• 세대 내 경계벽(소음+단열): 그라스울 충진이 흡음·단열 동시 해결에 최적.
• 바닥(온돌층): 충격음 저감 완충재 위에 EPS 고밀도(2종 2호 이상) 또는 XPS 사용. 압축강도 150 kPa 이상 확인 필수.
• 지하주차장 천장·외벽: 결로 방지를 위해 그라스울 보드 + 방습층 조합 권장.

단독주택·전원주택

• 벽체 내단열(스터드 사이 충진): 그라스울 가장 경제적. 140mm 스터드 충진 시 R-13 이상 확보 가능.
• 외벽 외단열(저층): 예산 중시 → EPS 그라파이트(1종); 성능 중시 → PF보드.
• 지하·기초 바닥: 방습이 최우선 → XPS. 두께 100mm 이상 권장.
• 지붕·다락: 빈 공간 충진 → 블로운 그라스울(뿜칠형)로 사각지대 없이 시공.
• 패시브하우스 수준 목표: 벽체 200mm 이상 그라스울 + 외단열 PF보드 50mm 조합으로 열관류율 0.15 W/m²·K 이하 달성 가능.

단열재 선택 시 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트

단열재를 구매하기 전, 아래 다섯 가지를 반드시 확인하세요. 이 과정을 건너뛰면 성능 미달이나 법규 위반으로 이어질 수 있습니다.

• ① KS 인증 및 성능 등급 확인: 국내 단열재는 KS M 3808(EPS), KS L 9016(그라스울) 등 해당 규격 인증 제품인지 확인. 열전도율 등급이 표기된 제품을 선택하세요.
• ② 건축법상 내화 등급 충족 여부: 건물 층수와 용도에 따라 불연·준불연·난연 요구 등급이 다릅니다. 허가 도면의 단열재 사양과 실제 납품 제품을 반드시 대조하세요.
• ③ 두께와 열관류율 계산: 단열재 두께만 보지 말고, 지역별 건축 에너지 절약 설계기준에서 요구하는 열관류율을 열전도율로 역산해 필요 두께를 산정하세요.
• ④ 시공 부위별 적합성: 지하·기초에는 흡수율 낮은 XPS, 내벽 충진에는 그라스울, 외단열 마감에는 준불연 이상 등 부위별 특성에 맞는 제품을 선택하세요.
• ⑤ 총비용(두께×면적×단가) 비교: 단위 가격이 비싼 PF보드도 필요 두께가 얇아 면적당 총비용이 비슷해지는 경우가 많습니다. 두께를 포함한 총비용으로 비교해야 합니다.

단열재 선택은 단순한 자재 구매가 아니라 건물의 에너지 성능, 화재 안전, 거주 쾌적성을 수십 년에 걸쳐 결정짓는 핵심 의사결정입니다. 그라스울은 내화·흡음이 강점, EPS는 가성비와 경량성, XPS는 방습과 압축강도, PF보드는 고성능 박층 단열, VIP는 극한의 공간 효율이라는 각자의 명확한 역할이 있습니다. 건물의 용도와 층수, 시공 부위, 예산, 법규 요건을 종합적으로 검토한 뒤 단열재를 선택한다면, 초기 투자 비용 이상의 에너지 절감과 쾌적한 실내 환경을 평생 누릴 수 있습니다. 지금 당장 설계도면과 건축 에너지 절약 설계기준을 펼쳐 내 건물에 맞는 최적의 단열 솔루션을 확인해 보시기 바랍니다.

집짓기를 앞두고 구조 선택으로 고민하시나요?

건축을 계획할 때 가장 먼저 결정해야 할 사항 중 하나가 바로 '구조'입니다. 목조주택, 철근콘크리트, 철골구조는 각각 장단점이 명확해서 예산, 토지, 용도, 거주 환경 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 같은 예산으로도 구조에 따라 완성된 집의 품질과 내구성이 크게 달라질 수 있으니, 건축주라면 반드시 이해하고 선택해야 합니다.

이 글에서는 각 구조의 특징을 비교 분석하고, 당신의 상황에 맞는 최적의 구조를 선택하는 방법을 제시하겠습니다.

목조주택의 특징과 선택 기준

목조주택은 목재를 주요 구조재로 사용하는 방식입니다. 국내에서는 2층 이하 주택에 주로 시공되며, 시공 기간이 짧고 초기 비용이 상대적으로 저렴합니다. 친환경적 이미지와 실내 습도 조절 특성 때문에 자연을 선호하는 건축주들 사이에서 인기입니다.

• 장점: 초기 건설비 낮음, 시공 기간 단축(6~8개월), 친환경 소재, 실내 공기질 우수, 설계 자유도 높음
• 단점: 내구성 관리 필수(방충, 방수, 방부 처리), 화재 위험도 상대적으로 높음, 높은 층수 건축 불가, 소음 차단 약함
• 추천 상황: 소규모 저층 주택, 시골이나 전원지 부지, 예산 제약이 있는 경우, 친환경 주택 추구
• 주의: 정기적인 유지보수(도장, 방충 처리)가 필수이며, 장기 거주 시 수리비 적립 필요

철근콘크리트 구조의 신뢰성과 활용

철근콘크리트(RC)는 국내에서 가장 널리 사용되는 구조입니다. 콘크리트의 압축강도와 철근의 인장강도를 결합한 방식으로, 내구성이 뛰어나고 설계수명 100년을 기준으로 합니다. 3층 이상의 주택, 상가주택, 다세대건물 등 다양한 용도에 적용 가능합니다.

• 장점: 높은 내구성(100년 이상 기준), 화재 저항성 우수, 다양한 층수 건축 가능, 소음 차단 성능 뛰어남, 대출 심사 유리
• 단점: 초기 건설비 상대적으로 높음, 시공 기간 길음(10~14개월), 습도 관리 필요, 콘크리트 균열 발생 가능성
• 추천 상황: 중층 이상 주택, 상가주택, 도시 지역 부지, 장기 거주 계획, 금융기관 대출 필요
• 주의: 콘크리트 양생 기간 준수와 정기적인 방수 점검이 필요합니다

철골구조의 경제성과 빠른 시공

철골구조는 강철 기둥과 보로 건물을 지탱하는 방식입니다. 공장에서 제작된 부재를 현장에서 조립하기 때문에 시공 기간이 가장 짧습니다. 넓은 내부 공간 확보가 용이해서 상업 시설이나 대형 주택에 유리합니다.

• 장점: 시공 기간 단축(7~9개월), 넓은 실내 공간 확보 가능(기둥 최소화), 자유로운 층고 조절, 구조체 경량화로 기초 비용 절감
• 단점: 초기 자재비 높음, 열전도율 높아 단열 강화 필요, 소음 차단을 위한 추가 공사 필수, 부식 방지 도장 유지보수 필요
• 추천 상황: 상가주택, 높은 천장 요구 주택, 대규모 개방 공간 필요, 신속한 시공이 중요한 경우
• 주의: 단열재와 방음재 시공이 선택이 아닌 필수입니다

당신의 상황에 맞는 구조 선택하기

최적의 구조를 선택하려면 부지 조건, 건축 규모, 예산, 거주 환경, 향후 운영 계획을 종합적으로 검토해야 합니다. 도시 지역 중층 주택이라면 철근콘크리트가 현실적이고, 시골 부지에 단독주택이라면 목조주택도 좋은 선택입니다. 상가주택으로 빠른 분양을 목표한다면 철골구조를 고려할 수 있습니다.

구조 선택은 단순한 기술적 결정이 아니라 20년 이상 함께할 집의 품질을 좌우하는 중요한 결정입니다. 건축사와 충분한 상담을 통해 부지의 지반 조건, 지역 법규, 향후 유지보수 비용까지 고려한 후 선택하시길 권장합니다.

얼마 전 건축주가 토지 계약서를 들고 사무실로 찾아와 "용적률 200%면 4층짜리 집 지을 수 있는 거 맞죠?"라고 물었을 때, 저는 그 자리에서 계산기를 꺼내야 했다. 건폐율과 용적률을 혼동하면 설계가 시작되기도 전에 계획 전체가 무너진다.

건폐율과 용적률의 정확한 정의

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 쉽게 말해 땅 위에 건물이 차지하는 수평 면적의 비율로, 건물이 대지를 얼마나 덮는지를 나타낸다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 연면적은 건물 각 층 바닥면적의 합계이므로, 용적률은 건물을 얼마나 높이 쌓을 수 있는지를 결정하는 지표다. 두 개념의 근거는 건축법 제55조(건폐율)와 제56조(용적률)에 명시되어 있으며, 구체적인 한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조와 제78조에서 용도지역별로 정한다.

용도지역별 건폐율·용적률 기준

국토계획법 시행령 별표에 따른 주요 용도지역별 상한선은 아래 표와 같다. 실제 적용 수치는 각 지자체 도시계획 조례로 별도 강화될 수 있으므로, 반드시 해당 시·군·구 조례를 함께 확인해야 한다.

계산 방법과 실제 적용 사례

대지면적 200㎡, 건폐율 60%, 용적률 200%인 제2종 일반주거지역을 예로 들어보자. 건축면적 상한은 200㎡ × 60% = 120㎡이며, 연면적 상한은 200㎡ × 200% = 400㎡다. 120㎡ 건축면적으로 400㎡ 연면적을 확보하려면 400 ÷ 120 = 약 3.3층이 나온다. 즉 최대 3층 규모의 건물을 지을 수 있다. 여기서 주의할 점은 용적률 산정 연면적에는 지하층 면적, 지상층 주차장 면적, 초고층 건물의 피난안전구역 면적이 제외된다는 것이다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 이를 모르고 지하주차장까지 연면적에 포함해 계산하면 실제 지상층 규모를 과소 산정하게 된다.

실무자가 놓치기 쉬운 함정

가장 흔한 실수는 건폐율과 용적률 중 어느 하나만 검토하고 토지를 매입하는 경우다. 용적률이 300%라도 건폐율이 40%로 낮으면 실제 건물 규모는 예상보다 훨씬 작아질 수 있다. 또한 도시계획 조례상 용적률 인센티브 제도를 놓치는 경우도 많다. 예를 들어 공개공지 확보, 친환경 인증, 주차장 추가 설치 등의 조건을 충족하면 기준 용적률에 20~30%를 추가로 받을 수 있는 지자체가 상당수다.

실무 사례: 경기도 소재 330㎡ 대지에서 근린생활시설 신축을 진행하던 중, 건축주가 사전에 확인한 용적률은 시행령 기준 400%였으나 해당 시 조례에서는 300%로 제한하고 있었다. 이를 뒤늦게 파악해 설계를 2회 전면 수정했고, 공기와 설계비 모두 초과했다. 토지 매입 전 조례 확인이 얼마나 중요한지 보여주는 사례다.

토지 매입 전 지금 당장 실행할 체크리스트

• 토지이음(eum.go.kr) 또는 씨리얼(seereal.lh.or.kr)에서 해당 필지의 용도지역을 직접 조회하고, 국토계획법 시행령과 지자체 조례 수치를 모두 확인한다.
• 건축면적과 연면적을 직접 계산해 목표 층수와 연면적이 확보 가능한지 검증한다. 계산식은 대지면적 × 건폐율 = 최대 건축면적, 대지면적 × 용적률 = 최대 연면적이다.
• 용적률 산정 시 제외되는 면적(지하층, 지상층 주차장 등)을 별도로 구분해 실제 사용 가능한 지상 연면적을 재산정한다.
• 해당 지자체에 용적률 인센티브 항목이 있는지 도시계획 조례를 확인하고, 조건 충족 가능성을 설계 초기 단계에서 검토한다.
• 인허가 신청 전 건축사와 함께 건폐율·용적률 외에 일조 사선 제한(건축법 제61조), 도로 사선 제한, 정북 방향 이격 거리 등 추가 규제를 종합적으로 검토한다.

[요약내용]

충남도의회가 AI 대전환 시대에 맞춰 주민 생활과 가까운 정책 발굴에 속도를 내고 있다. 천안시청에서 열린 ‘불당동 주민 생활 맞춤형 정책 개발 연구모임’ 2차 회의에서는 AI 기본사회 실현, 스마트경로당 활성화, 행정서비스 개선 등 생활 속에서 체감할 수 있는 변화가 논의됐다. 이와 함께 2025회계연도 충청남도 및 충청남도교육청 결산 분석보고서 발간, 학원 설립 시설기준을 건축 현실에 맞게 조정하려는 조례 개정안도 함께 주목된다. 이번 흐름은 기술, 재정, 지역 교육 환경을 따로 보지 않고 주민 생활의 실제 장면과 연결하려는 시도로 읽힌다.

[내용]

회의실에 모인 사람들의 시선은 거창한 미래 기술보다, 당장 주민들이 체감할 수 있는 변화에 가까워져 있었다. 충남도의회 AI 생활밀착형 정책 논의 의미가 눈에 들어오는 이유도 여기에 있다. AI가 더 이상 먼 산업 이야기가 아니라 행정, 복지, 돌봄, 교육 같은 일상 안으로 들어오고 있기 때문이다.

충남도의회 ‘불당동 주민 생활 맞춤형 정책 개발을 위한 연구모임’은 8일 천안시청 중회의실에서 2차 회의를 열고 AI 기반 주민 생활 혁신 방안을 논의했다. 이날 회의는 연구모임 회원과 관계 공무원 등 15명이 참석한 가운데 진행됐고, AI 기본사회 실현 방안과 스마트경로당 활성화가 주요 의제로 다뤄졌다.

생활 가까이 들어온 AI 정책의 방향

이번 논의는 AI를 단순한 신기술로 보는 데서 멈추지 않고, 주민이 실제로 이용하는 행정서비스와 지역 돌봄 공간에 어떻게 연결할지를 따져본 자리였다. 특히 고령층 디지털 접근성과 스마트경로당 같은 생활 기반 시설을 함께 다뤘다는 점에서 정책의 무게가 조금 더 현실적으로 느껴진다.

충남도의회 AI 생활밀착형 정책 논의는 주민 일상에서 출발했다

AI라는 단어는 익숙하지만, 막상 지역 주민의 생활과 연결하면 이야기가 달라진다. 단순히 기술을 도입하는 문제가 아니라, 누가 그 혜택을 누리고 어떤 방식으로 불편을 줄일 수 있는지가 더 중요해진다.

참석자들은 인공지능 기술이 빠르게 확산되는 사회 변화에 맞춰, 도민 누구나 AI 기술의 혜택을 누릴 수 있는 정책 기반이 필요하다는 점을 공유했다. 행정서비스 개선과 생활밀착형 정책 도입 방안도 함께 논의됐다. AI 정책의 출발점이 기술 자체가 아니라 주민의 생활이라는 점이 이번 회의의 핵심 흐름이다.

구형서 의원은 AI가 특정 분야만의 기술이 아니라 주민 일상과 행정 전반을 바꾸는 기반이 되고 있다고 강조했다. 또 AI 기술 발전의 혜택이 특정 계층에만 몰리지 않고 모든 도민에게 고르게 돌아가려면 정책적 준비가 필요하다고 밝혔다.

스마트경로당 활성화가 중요한 이유는 돌봄의 방식이 바뀌기 때문이다

경로당이라는 공간을 떠올리면 보통 여가와 만남의 장소가 먼저 생각난다. 그런데 고령층의 디지털 접근성과 건강관리, 지역사회 돌봄 기능까지 함께 생각하면 경로당은 훨씬 더 넓은 역할을 맡을 수 있다.

이번 회의에서도 스마트경로당 활성화 방안이 집중적으로 논의됐다. 참석자들은 경로당을 단순한 여가 공간에 머물게 하지 않고, 디지털 교육과 건강관리, 소통 기능을 갖춘 복합 커뮤니티 공간으로 발전시키기 위한 과제를 검토했다.

다만 스마트 기술을 넣는 것만으로 문제가 해결되는 것은 아니다. 고령층이 실제로 편하게 사용할 수 있는 교육, 안내, 운영 인력이 함께 따라와야 생활 속 정책으로 자리 잡을 수 있다. 기술보다 중요한 건 결국 사용하는 사람의 속도다.

2025회계연도 결산 분석보고서는 예산의 흐름을 다시 보는 자료다

정책이 좋은 방향을 말하려면 그 뒤에는 숫자가 따라와야 한다. 충남도의회는 제368회 정례회 결산심사 지원을 위해 ‘2025회계연도 충청남도 및 충청남도교육청 결산 분석보고서’를 발간했다고 밝혔다.

이번 보고서는 충남도와 충남교육청의 2025회계연도 결산 현황을 종합적으로 분석해 의회의 결산심의 기능을 돕고, 지방재정의 투명성과 건전성을 높이기 위해 마련됐다.

2025회계연도 결산 기준 충남도의 세입은 12조 2,421억원, 세출은 12조 862억원이며 순세계잉여금은 △920억원으로 집계됐다. 충남교육청은 세입 5조 1,161억원, 세출 4조 8,512억원, 순세계잉여금 946억원으로 나타났다.

보고서는 총 2권으로 구성됐고, 세입·세출 결산 현황뿐 아니라 주요 사업 집행실적, 이월사업, 기금 및 특별회계 운영, 재정운영 성과 등을 종합적으로 다뤘다. 재정 운용 과정에서 드러난 쟁점과 개선 과제도 함께 제시해 다음 예산 편성과 집행 과정에 참고할 수 있도록 했다.

홍성현 의장은 2025회계연도 결산이 제12대 충청남도의회 4년간의 재정 운영 성과를 종합적으로 점검하는 의미가 있다고 밝혔다. 또한 예산이 당초 목적에 맞게 집행됐는지 면밀히 살피고, 분석보고서에 담긴 개선 과제가 향후 재정 운용에 반영될 수 있도록 노력하겠다고 전했다.

학원 시설기준 현실화는 건축 현실과 안전 기준 사이를 조율하는 일이다

지역 교육 현장에서 눈에 띄는 또 하나의 흐름은 학원 시설기준 개정이다. 충남도의회는 최근 건축 추세를 반영해 학원 설립 기준을 합리적으로 개선하는 조례 개정에 나선다.

이상근 의원이 대표 발의한 ‘충청남도 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 조례 일부개정조례안’은 건축물대장에는 지하로 표기돼 있지만 실제로는 한 면이 지상에 완전히 노출된 건물이 늘어나는 현실을 반영한 내용이다.

개정안은 기존의 ‘외부 출구 2개 이상’ 조건 외에 ‘지상 노출면에 출입구가 있는 경우’를 신설해 지하층 사용 기준을 넓히는 방향을 담고 있다. 학습자의 안전 기준은 유지하면서도 학원 설립자의 비용 부담을 덜 수 있다는 취지다.

이번 조례 개정 논의는 규제를 무조건 푸는 문제가 아니라, 실제 건축 형태와 제도 사이의 어긋난 부분을 맞추려는 시도로 볼 수 있다. 이상근 의원도 기존 규정과 건축 현실 간 불일치를 해결하면서 학습자의 안전을 보장하는 현실적인 조치라고 설명했다.

AI와 재정, 조례 개정이 결국 주민 생활로 이어진다

이번 충남도의회 브리핑은 얼핏 보면 AI 정책, 결산보고서, 학원 조례 개정이 각각 다른 이야기처럼 보인다. 하지만 조금 들여다보면 모두 주민 생활과 맞닿아 있다. AI는 행정과 돌봄의 방식을 바꾸고, 결산 분석은 예산이 제대로 쓰였는지 확인하게 하며, 학원 시설기준 현실화는 지역 교육 환경과 연결된다.

구형서 의원은 이번 연구모임에서 주민 생활과 밀접한 현안부터 AI 기반 미래정책까지 폭넓게 논의했다고 밝혔다. 연구모임은 이번 2차 회의를 끝으로 활동을 마무리했으며, 도출된 정책 제안과 논의 결과는 향후 충남도와 관계 기관에 전달돼 정책 수립과 제도 개선의 기초자료로 활용될 예정이다.

지역 정책은 멀리서 보면 딱딱한 행정 문서처럼 보이지만, 실제로는 주민이 경로당을 이용하는 방식, 행정서비스를 받는 속도, 교육시설을 운영하는 기준처럼 아주 구체적인 장면으로 이어진다. AI 대전환 시대의 지역정책은 결국 생활 가까운 곳에서 체감될 때 의미가 커진다.

[요약]

건축물관리법 개정안, 해체공사감리 ‘우선 지정’ 문구가 논란이 된 이유

건축물관리법 개정안을 둘러싼 논란은 해체공사감리자로 건설사업관리자, 즉 CM을 우선 지정할 수 있다는 문구에서 시작됐다.

건축물관리법 개정안을 둘러싼 논란은 해체공사감리자로 건설사업관리자, 즉 CM을 우선 지정할 수 있다는 문구에서 시작됐다. 건축사협회는 이 문구가 시행될 경우 건축사의 감리 참여가 사실상 어려워질 수 있다고 보고 반대하고 있으며, 국토교통부와 다음 달 협의 테이블에서 수정 방향을 논의할 예정이다. 다만 이번 개정안이 200억원 이상 대형 해체공사에 한정된다는 점에서 전문성과 안전성을 높이기 위한 제도 보완이라는 시각도 있다. 결국 쟁점은 감리 자격을 누구에게 열어둘 것인지, 그리고 대형 해체공사에서 안전과 업역의 균형을 어떻게 맞출 것인지에 모인다.

[본문]

건축물관리법 개정안, 협의 테이블에 다시 올라온다

해체공사 현장은 늘 조심스럽다. 건물 하나를 새로 세우는 일만큼이나, 기존 건물을 안전하게 철거하는 일도 많은 판단과 책임이 따라온다. 그래서 감리자를 누가 맡느냐는 단순한 행정 절차가 아니라 현장의 안전, 책임, 전문성까지 이어지는 문제다.

최근 건축물관리법 개정안을 두고 정부와 건축사협회 사이의 긴장이 커진 이유도 여기에 있다. 특히 해체공사감리자로 건설사업관리자, 즉 CM을 우선 지정할 수 있다는 문구가 논란의 중심에 섰다.

당초에는 개정안 전면 철회 요구까지 나왔지만, 이미 입법예고가 진행된 상황에서 현실적인 타협점은 문구 수정 쪽으로 옮겨가는 분위기다. 다음 달 중 국토교통부와 대한건축사협회 비상대책위원회가 만나 개정안 수정 방향을 논의할 것으로 알려졌다.

이번 논란의 핵심은 해체공사감리자 지정 과정에서 CM을 ‘우선 지정’할 수 있다는 문구를 그대로 둘 것인지에 있다.

건축물관리법 개정안을 둘러싼 분위기는 단순히 한 문장 때문에 커진 것처럼 보이지만, 실제로는 감리 업무의 주체와 역할이 어디까지인지에 대한 오래된 긴장감이 함께 들어 있다. 현재는 건축사와 건설사업관리자 모두 감리 업무를 맡을 수 있는 구조인데, ‘우선 지정’이라는 말이 들어가면 현장에서는 체감이 완전히 달라질 수 있다.

건축사협회 쪽에서는 이 문구가 시행될 경우 건축사가 감리자로 지정될 가능성이 크게 줄어들 수 있다고 보고 있다. 반대로 대형 해체공사의 특성을 생각하면 CM이나 대형 조직이 맡는 편이 더 체계적이라는 의견도 있다. 결국 이 사안은 직역 갈등처럼 보이면서도, 한편으로는 해체공사의 안전 관리 방식을 어떻게 설계할 것인가의 문제이기도 하다.

‘우선 지정’이라는 표현이 현장에서 크게 읽히는 이유

법 문구에서 ‘할 수 있다’는 표현은 언뜻 부드럽게 보인다. 반드시 해야 한다는 말은 아니기 때문이다. 하지만 실무에서는 이런 문구 하나가 행정 판단의 방향을 만들기도 한다. 특히 ‘우선 지정’이라는 표현은 감리자 선정 과정에서 누구에게 먼저 기회가 가는지를 좌우할 수 있다.

건축사협회가 강하게 반대하는 지점도 바로 여기에 있다. 현재는 건축사와 CM 모두 감리자로 참여할 수 있지만, 개정안이 그대로 시행되면 건축사가 사실상 뒤로 밀릴 수 있다는 우려가 나온다. 현장에서는 작은 문구 하나가 실제 수주 구조와 업무 범위에 큰 차이를 만든다.

‘우선 지정’이라는 표현이 남아 있을 경우, 건축사가 해체공사감리 시장에서 배제되는 것 아니냐는 불안이 커질 수밖에 없다.

이번 협의에서 가장 먼저 논의될 가능성이 높은 부분도 이 문구의 삭제 또는 수정이다. 전면 철회가 어렵다면, 최소한 감리자 지정에서 특정 주체가 과도하게 앞서는 구조는 피하자는 흐름으로 보인다.

200억원 이상 대형 해체공사라는 제한도 함께 봐야 한다

다만 이번 개정안이 모든 해체공사에 적용되는 것은 아니라는 점도 같이 봐야 한다. 논의의 대상은 200억원 이상의 대형 해체공사로 알려져 있다. 이 때문에 일부에서는 건축사 전체에 미치는 영향이 생각보다 제한적일 수 있다는 의견도 나온다.

대형 해체공사는 현장 규모가 크고, 안전 관리와 공정 조율이 복잡하다. 단순히 도면을 보고 감리하는 수준을 넘어 구조, 장비, 인력, 주변 위험 요소까지 촘촘히 관리해야 한다. 이런 점에서 대형 조직이나 CM의 참여가 전문성과 효율성을 높일 수 있다는 주장도 완전히 무시하기 어렵다.

하지만 그렇다고 해서 건축사를 배제하는 방향으로 흘러가면 또 다른 문제가 생긴다. 건축사는 건축물의 구조, 공간, 법규, 현장 맥락을 종합적으로 보는 직능이다. 해체공사 역시 기존 건축물을 다루는 일이기 때문에 건축사의 역할을 단순히 축소하기는 어렵다.

대형 해체공사라는 특수성을 인정하더라도, 감리 자격을 특정 주체로 기울게 할 것인지에 대해서는 더 섬세한 조정이 필요하다.

건축사 자격 요건 강화가 타협점이 될 수 있을까

흥미로운 부분은 건축사협회 비상대책위원회가 단순히 반대만 하는 것이 아니라, 건축사에게 요구되는 자격과 요건을 강화하는 방안도 제시할 것으로 보인다는 점이다. 대형 해체공사에서 전문성과 안전 관리 능력이 필요하다는 지적 자체는 일부 공감한다는 분위기다.

실제로 소규모 건축사사무소가 대형 해체공사를 맡을 경우 인력 배치나 현장 대응에서 부담이 있을 수 있다. 그렇다면 감리 자격을 무조건 열어두기보다, 일정 규모 이상의 해체공사에는 별도의 요건을 두는 방식이 하나의 해법이 될 수 있다.

예를 들어 대형 해체공사에 참여하는 건축사에게 일정 수준 이상의 실적, 인력, 기술자 배치 기준을 요구하는 방식이다. 서울시 지침에서는 연면적 3000㎡ 이상의 대형 해체공사 때 건축사보 또는 초급기술인 2명 이상을 배치하도록 하는 기준이 언급된다. 이런 식의 보완책은 전문성 논란을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

업역보다 먼저 봐야 할 것은 현장의 안전이다

건축사와 CM 중 누가 더 우선이냐는 논쟁만으로는 충분하지 않다. 대형 해체공사에서는 감리자의 자격, 배치 인력, 실무 경험, 안전관리 체계가 함께 검토되어야 한다. 그래야 제도 변화가 업계 갈등이 아니라 현장 안전 강화로 이어질 수 있다.

반대 집회 가능성까지 남아 있는 이유

이번 협의가 순조롭게 진행될지는 아직 알 수 없다. 건축사협회는 국토교통부와의 논의에서 개정안 수정에 진전이 없다면 다시 항의집회에 나설 수 있다는 입장이다. 다음 달 15일 집회 가능성까지 언급된 만큼, 이번 사안은 아직 끝난 문제가 아니다.

업계가 예민하게 반응하는 이유는 분명하다. 감리자 지정 기준은 단순히 하나의 공사 현장에만 영향을 주는 것이 아니라 앞으로의 업무 구조와 직능의 역할을 바꿀 수 있다. 특히 해체공사는 안전사고가 발생했을 때 사회적 파장이 큰 분야이기 때문에 제도 변화도 더 신중하게 받아들여진다.

국토부 입장에서는 안전성과 전문성을 높여야 하고, 건축사협회 입장에서는 기존 감리 역할이 제도적으로 밀려나는 흐름을 막아야 한다. 서로의 입장이 맞부딪히는 만큼, 협의 테이블에서 문구 하나하나가 꽤 무겁게 다뤄질 가능성이 크다.

이번 논의가 단순한 문구 조정으로 끝나지 않고, 해체공사 감리 체계 전반을 다시 보는 계기가 될 가능성도 있다.

건축물관리법 개정안이 남긴 질문

이번 건축물관리법 개정안 논란은 결국 한 가지 질문으로 모인다. 대형 해체공사의 감리는 누가 맡아야 더 안전하고 책임 있게 관리될 수 있을까. 여기에 대한 답은 단순히 건축사냐 CM이냐로만 나누기 어렵다.

현장에는 전문성도 필요하고, 책임 있는 감리 체계도 필요하다. 동시에 특정 직능이 제도적으로 배제된다는 느낌을 주지 않는 균형도 필요하다. 그래서 이번 협의에서 ‘우선 지정’ 문구가 빠질지, 또는 다른 방식으로 조정될지가 중요해진다.

건축물관리법은 건축물을 안전하게 관리하기 위한 법이다. 그 취지가 제대로 살아나려면 제도 문구가 현장의 실제 작동 방식까지 세심하게 담아야 한다. 이번 논의가 갈등을 키우는 방향이 아니라, 대형 해체공사의 안전성과 감리 책임을 더 분명히 하는 방향으로 정리될 필요가 있다.

작게 시작한 일이 어느 순간 하나의 회사가 되고, 다시 더 큰 책임을 가진 종합건설사로 이어지는 과정은 쉽게 만들어지지 않는다. 특히 패시브주택처럼 기술과 신뢰가 함께 필요한 분야라면, 5년이라는 시간은 단순한 경력보다 훨씬 많은 시행착오와 선택의 흔적을 담고 있다.

1인 자영업자에서 패시브주택 종합건설사가 되기까지, 5년 성장의 진짜 의미

작게 시작한 일이 어느 순간 하나의 회사가 되고, 다시 더 큰 책임을 가진 종합건설사로 이어지는 과정은 쉽게 만들어지지 않는다.

혼자 시작한 일이 건축 브랜드가 되기까지

1인 자영업자로 출발했다는 말에는 생각보다 많은 무게가 담겨 있다. 영업, 상담, 설계, 현장 대응, 고객 관리까지 거의 모든 일을 직접 감당해야 하기 때문이다. 처음에는 작은 일 하나를 끝내는 것만으로도 버거울 수 있지만, 그 시간이 쌓이면 사업의 기준이 만들어진다.

패시브주택 종합건설사로 성장했다는 건 단순히 규모가 커졌다는 뜻보다, 기술과 신뢰를 함께 쌓아왔다는 의미에 가깝다.

패시브주택은 말보다 결과로 증명되는 분야다

패시브주택은 겉으로 보이는 디자인만으로 평가하기 어렵다. 단열, 기밀, 열교, 환기, 시공 품질처럼 눈에 잘 보이지 않는 요소가 실제 거주감과 유지비를 좌우한다. 그래서 이 분야에서 성장하려면 단순 홍보보다 실제 결과물이 중요해진다.

처음에는 낯설게 느껴졌던 개념도 시간이 지나면 고객이 먼저 찾는 기준이 된다. 에너지 비용, 실내 쾌적함, 장기적인 주택 성능을 생각하는 사람이 늘어날수록 패시브주택의 가치는 더 분명해진다.

5년의 성장은 방향을 바꾸지 않은 결과다

건축 사업에서 5년은 짧다면 짧고, 길다면 긴 시간이다. 하지만 한 분야를 붙잡고 꾸준히 실적과 경험을 쌓았다면 이야기는 달라진다. 특히 개인 사업에서 조직과 시스템을 갖춘 종합건설사로 넘어가는 과정은 단순 확장이 아니라 운영 방식 자체가 바뀌는 일이다.

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[요약내용]

국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

[요약내용]

토지보상 비교표준지 선정 기준, 표준지공시지가가 보상액의 출발점이 되는 이유

토지보상 감정평가에서는 보상 대상 토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지를 기준으로 삼습니다.

토지보상 감정평가에서는 보상 대상 토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지를 기준으로 삼습니다.

표준지공시지가는 보상액 자체가 아니라 감정평가의 출발점에 해당합니다.

개별공시지가는 주로 세금과 부담금 산정에 쓰이므로 보상액 산정 기준과는 구분해야 합니다.

비교표준지는 용도지역, 이용상황, 주위환경 등이 비슷한 표준지를 고르는 과정이 중요합니다.

토지소유자는 감정평가사 추천권, 평가서 검토, 재결 절차 등을 통해 보상 과정에 참여할 수 있습니다.

[본문]

공익사업으로 토지가 편입된다는 이야기를 듣는 순간, 가장 먼저 떠오르는 건 결국 보상금이다. 내 땅이 얼마로 평가될지, 그 금액이 현실적인지, 감정평가가 어떤 기준으로 움직이는지 궁금해질 수밖에 없다.

그런데 토지보상액은 단순히 주변 시세만 보고 정해지지 않는다. 감정평가사는 보상 대상 토지와 비슷한 성격을 가진 표준지를 찾고, 그 표준지공시지가를 출발점으로 삼아 여러 요인을 반영한다. 토지보상에서 비교표준지 선정은 보상액의 첫 숫자를 잡는 과정에 가깝다.

보상액은 표준지공시지가에서 첫걸음을 뗀다

토지보상액은 토지보상법에 따라 감정평가를 통해 산정된다. 이때 가장 먼저 기준으로 삼는 가격이 표준지공시지가다. 표준지공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사·평가해 공시하는 대표 토지의 단위면적당 적정 가격을 말한다.

표준지는 말 그대로 주변 토지 가격을 산정할 때 기준점이 되는 토지다. 감정평가법인 등의 조사와 의견청취, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 공시되며, 개별공시지가 산정이나 토지보상액 산정의 기초 자료로 활용된다.

다만 여기서 헷갈리면 안 되는 부분이 있다. 표준지공시지가는 보상액 그 자체가 아니라, 보상액 산정을 시작하는 기준 가격이다. 실제 보상액은 여기에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등이 더해지며 달라진다.

감정평가에서 적용공시지가 표준지는 어떻게 고를까

국토교통부 민원회신에서도 감정평가 시 적용공시지가 표준지 선정 기준은 비교적 분명하게 설명된다. 토지보상평가지침 제10조에 따라 공익사업에 편입되는 토지를 평가할 때는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 가진 표준지의 공시지가를 기준으로 선정한다는 취지다.

말은 짧지만 실제 의미는 꽤 크다. 단순히 가까운 표준지를 고르는 것이 아니라, 용도지역, 실제 이용상황, 주위환경, 도로 접근성, 토지의 형상과 조건이 보상 대상 토지와 얼마나 닮아 있는지를 봐야 한다.

비교표준지는 위치만 가까운 땅이 아니라, 내 토지의 이용가치를 가장 비슷하게 설명할 수 있는 표준지여야 한다.

예를 들어 같은 동네 안에 있더라도 도로에 접한 토지와 안쪽에 들어간 토지는 이용가치가 다를 수 있다. 용도지역이 같아도 경사도, 형상, 주변 개발상황에 따라 평가 결과가 달라질 수 있다. 그래서 비교표준지가 잘못 잡히면 이후 보정 과정을 거치더라도 보상액에 아쉬움이 남을 수 있다.

비교표준지를 볼 때 감각적으로 먼저 확인할 부분

내 토지와 표준지가 같은 용도지역인지, 실제 이용상황이 비슷한지, 도로 조건과 주변 환경이 크게 다르지 않은지부터 보는 것이 좋다. 보상액이 낮게 느껴질 때는 단순히 금액만 볼 것이 아니라, 어떤 표준지를 기준으로 삼았는지 먼저 들여다봐야 한다.

개별공시지가와 표준지공시지가는 쓰임새가 다르다

토지 가격을 이야기할 때 개별공시지가를 먼저 떠올리는 경우가 많다. 매년 세금 고지서나 재산 관련 자료에서 자주 보이기 때문이다. 하지만 토지보상에서 기준이 되는 것은 개별공시지가가 아니라 표준지공시지가다.

표준지공시지가는 국토교통부 장관이 공시하고, 토지보상액 산정의 기준 가격으로 쓰인다. 반면 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 결정하며 재산세, 종합부동산세, 각종 부담금 산정 등에 주로 활용된다.

그래서 개별공시지가가 높다고 해서 보상액이 그대로 높아진다고 보기는 어렵다. 보상평가에서는 비교표준지공시지가를 기준으로 삼고, 평가대상 토지와의 차이를 여러 요인으로 보정해 가격을 산정한다.

개별공시지가는 세금의 언어에 가깝고, 표준지공시지가는 보상평가의 출발점에 가깝다.

비교표준지 하나가 보상액의 분위기를 바꾼다

토지보상액 산정은 보통 다음과 같은 흐름으로 이해할 수 있다.

토지단가 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

이 공식에서 가장 앞에 놓이는 숫자가 비교표준지공시지가다. 첫 기준이 되는 숫자가 낮게 잡히면, 이후 보정을 하더라도 전체 보상액의 출발선이 낮아질 수 있다. 반대로 내 토지의 특성을 잘 반영한 표준지가 선정되면 보상액 판단도 조금 더 설득력을 갖게 된다.

비교표준지는 보상 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경 등이 유사한 표준지여야 한다. 여기서 “유사하다”는 말은 생각보다 중요하다. 단순히 같은 행정구역 안에 있다는 의미가 아니라, 실제 시장에서 비슷한 가치로 평가될 수 있는 조건을 가진다는 뜻에 가깝다.

따라서 감정평가서를 받았다면 금액만 볼 것이 아니라, 어떤 비교표준지가 선정되었는지 확인해야 한다. 내 토지가 더 좋은 도로 조건을 갖고 있거나, 주변 개발 여건이 다르거나, 이용상황에서 차이가 있다면 그 부분이 평가에 제대로 반영되었는지 살펴볼 필요가 있다.

토지소유자는 보상 과정을 그냥 기다리기만 하는 사람이 아니다

토지보상 절차에서 소유자는 단순히 통보를 받는 사람으로만 머물 필요가 없다. 법은 감정평가와 재결 절차 안에서 소유자가 참여할 수 있는 길을 열어두고 있다.

공익사업 보상에서는 보통 2인 이상의 감정평가업자가 보상액을 산정한다. 이때 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 얻으면 보상계획 열람 기간 만료일부터 30일 이내에 감정평가업자 1인을 추천할 수 있다. 직접 평가를 하는 것은 아니지만, 평가 과정에 소유자의 시선이 들어갈 수 있는 중요한 장치다.

감정평가 결과가 나온 뒤에는 비교표준지의 적정성을 확인해야 한다. 표준지가 내 토지보다 불리한 조건을 가진 곳인지, 용도지역이나 이용상황이 제대로 맞는지, 도로 접근성이나 형상 같은 개별요인이 충분히 반영되었는지 보는 것이다.

보상액에 의문이 든다면 숫자만 따질 것이 아니라, 비교표준지와 개별요인 보정이 어떻게 잡혔는지부터 보는 편이 좋다.

협의가 어렵다면 재결과 소송 절차로 이어질 수 있다

협의 보상에 응하기 어렵거나 보상액에 불만이 있다면 수용재결 절차에서 다시 다툴 수 있다. 수용재결은 관할 토지수용위원회가 보상액의 적정성 등을 심의하는 절차다.

수용재결 결과에도 납득하기 어렵다면 이의신청이나 행정소송, 즉 보상금 증액 소송으로 이어질 수 있다. 이 단계에서는 감정평가서의 구조, 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 적용이 모두 쟁점이 될 수 있다.

처음에는 보상금 총액만 눈에 들어오지만, 실제로는 그 금액을 만든 과정이 더 중요해질 때가 많다. 비교표준지가 왜 그 토지였는지, 내 토지와 어떤 점이 같고 다른지, 보정은 합리적인지 하나씩 확인해야 한다.

토지보상은 감정평가라는 숫자의 형식을 띠지만, 그 안에는 현장의 조건과 권리자의 사정이 함께 들어간다. 정당한 보상을 받기 위해서는 표준지공시지가의 역할과 비교표준지 선정 과정을 이해하는 것이 출발점이다.