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부산 북항 재개발 전망, 엑스포 무산 뒤 사람들이 놓치는 ‘도시 밀도’ 문제

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2030 엑스포 유치가 무산된 뒤 부산 북항 재개발을 검색하는 사람들의 질문은 결국 하나로 좁혀집니다. 행사 하나를 위해 만든 공간이었는지, 아니면 스스로 사람을 불러 모으는 도시로 자리 잡을 수 있는지입니다. 공원과 오페라하우스, 업무시설 배치도가 아무리 근사해도 설계자·건축사 입장에서 진짜 관심이 가는 지점은 따로 있습니다. 이 부지에 얼마나 촘촘한 밀도를 넣을 것인가, 그리고 그 밀도가 실제로 사람이 머무는 시간으로 이어질 것인가입니다.

북항은 노후한 부산항 시설을 정비하고 원도심의 활력을 되살리려는 대규모 항만 재개발 사업입니다. 부산역 앞에서 북항으로 이어지는 데크 보행로가 이미 시공되고 있고, 친수공원과 여객터미널, 생활형 숙박시설, 오페라하우스가 하나의 도시축으로 묶이는 그림입니다.

엑스포가 끝났다고 북항 재개발도 끝난 사업일까

엑스포 유치전이 한창일 때 북항은 전국적인 화제였지만, 유치가 무산되자 관심은 빠르게 식었습니다. 그렇다고 이미 준공된 시설과 진행 중인 공정까지 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 지금부터가 진짜 시험대입니다. 국제행사라는 외부 동력 없이 북항 스스로 도시로 기능할 수 있는지를 확인해야 하는 시점이기 때문입니다.

현장 변화는 뚜렷합니다. 부산역에서 충장대로를 건너 북항으로 진입하는 보행 데크가 만들어지고 있고, 친수공원은 이미 개방돼 있습니다. 곳곳에 설치된 무빙워크는 캐리어를 끌고 이동하는 관광객·여객터미널 이용객까지 고려한 동선입니다.

바닷물을 끌어들인 수변공간과 넓은 평지형 공원은 부산에서 흔히 보기 힘든 풍경입니다. 산지가 도심을 둘러싸고 필지가 촘촘한 부산은 센텀시티(옛 수영비행장 부지) 정도를 제외하면 넓은 면적을 통합 개발할 기회가 많지 않았습니다. 그래서 북항처럼 큰 덩어리를 한 번에 계획할 수 있는 부지는 의미가 남다릅니다.

다만 평일 낮 시간대에는 여전히 인적이 드물고, 주변 상업·생활 인프라도 채워지는 중입니다. 공간을 근사하게 조성하는 일과, 그 공간이 매일 살아 움직이게 만드는 일은 완전히 다른 문제입니다. 건축설계 단계에서 아무리 좋은 배치도를 그려도 준공 이후 실제 이용률이 낮으면 그 도면은 실패한 계획이 되는 것과 같은 이치입니다.

기업유치 계획만 발표하면 북항은 저절로 채워질까

북항뿐 아니라 문현동 국제금융센터, 에코델타시티 등 부산의 여러 개발사업에서 공통으로 등장하는 단어가 '기업유치'입니다. 업무용지를 조성하고 IT·금융 기업을 끌어오겠다는 계획은 보고서에서는 그럴듯하지만, 실제 기업의 입지 결정은 훨씬 현실적인 계산으로 이뤄집니다.

채용하기 좋은 지역인가, 협업할 기업과 인재가 주변에 이미 모여 있는가, 기존에 구축한 산업 네트워크를 포기할 만큼 확실한 이점이 있는가가 임대료나 세제 혜택보다 우선하는 경우가 많습니다. 특히 사람과 인재가 경쟁력인 업종일수록 입지는 단순한 비용 문제가 아니라 채용·협업의 밀도 문제입니다.

"업무용지를 만들었으니 기업이 들어오겠지"라는 접근만으로는 도시의 밀도가 만들어지지 않습니다. 이는 건축주가 "건물만 지으면 임차인이 알아서 채워지겠지"라고 생각하는 것과 비슷합니다. 용도와 규모, 주변 상권과의 관계를 먼저 설계하지 않으면 준공 이후 공실로 남는 경우를 실무에서 적지 않게 봅니다.

북항에 주거시설이 들어오는 것이 정말 개발 취지와 충돌할까

북항을 둘러싼 민감한 논쟁 중 하나가 주거 기능입니다. 공공성이 큰 항만 재개발 부지에 주택을 넣으면 특정 민간사업자나 일부 소유자에게 이익이 집중된다는 거부감이 존재합니다.

반대로 지금처럼 숙박·오피스 중심으로 개발하면 밤과 주말까지 안정적인 생활 수요를 유지할 수 있는지가 의문으로 남습니다. 직장인은 출근하고 퇴근하지만, 거주자는 식사하고 장을 보고 산책하면서 주변 상업시설을 하루 내내 지속적으로 이용합니다. 건축법상 용도지역·용적률만 놓고 봐도 업무·상업 용도만으로 채운 구역과 주거가 섞인 복합 용도 구역은 시간대별 생활인구 곡선 자체가 다르게 나옵니다.

센텀시티가 좋은 참고 사례입니다. 업무시설만 있는 구역이 아니라 주변 주거단지에서 발생하는 고정적인 생활 수요가 상업시설과 도시 인프라를 지탱하는 역할을 합니다.

북항을 볼 때 '무엇을 짓느냐'보다 먼저 봐야 할 것

오피스·숙박·상업·주거 가운데 어떤 용도가 들어오느냐도 중요하지만, 결국 이 공간을 매일 이용하고 소비하는 사람이 충분히 만들어지는지가 더 근본적인 판단 기준입니다. 공원을 줄여 아파트를 짓자는 이야기가 아니라, 기업유치가 지연돼 장기간 비어 있을 가능성이 있는 부지라면 실제 수요가 있는 다른 용도로 전환할 여지까지 완전히 막아둘 필요가 있느냐는 질문에 가깝습니다.

부산 워터프론트의 진짜 장점은 오피스보다 다른 용도에서 살아난다

북항이 가진 가장 강한 자산은 바다입니다. 친수공원과 항만을 마주하는 조망은 일반적인 업무지구 설계에서는 확보하기 어려운 조건입니다.

그런데 업무공간을 고르는 사람에게 바다 전망이 항상 최우선 조건은 아닙니다. 반면 주거·숙박·관광·상업시설은 전망과 수변 공간 자체가 이용 이유가 될 수 있습니다. 북항을 평범한 오피스 지구처럼 채우면 워터프론트라는 입지의 장점을 설계 단계에서부터 충분히 살리지 못하게 될 수 있습니다.

해운대가 단순히 해수욕만 하는 장소를 넘어 관광·상업·문화가 뒤섞인 공간으로 진화한 것처럼, 북항 역시 바다를 바라보는 입면과 저층부 계획을 어떤 용도로 채우느냐가 핵심입니다.

북항의 경쟁력은 '바다 옆에 업무시설이 있다'가 아니라, 바다 때문에 사람들이 오래 머무는 도시를 만드는 데서 나옵니다.

해안 고밀개발은 바다를 독점하는 것일까, 더 많은 사람이 누리게 하는 것일까

부산에서는 해안가 고층 개발을 둘러싼 논쟁이 오랫동안 반복돼 왔습니다. 고층 건물이 바다를 가린다는 우려가 있는 반면, 한정된 해안 부지를 고밀도로 개발해야 더 많은 사람이 그 인프라와 수변공간을 이용할 수 있다는 반대 시각도 있습니다.

고층 주거·상업·숙박시설이 들어서면 건물만 생기는 것이 아니라 그 이용자를 대상으로 한 식당·상점·문화시설 같은 생활 인프라가 함께 유입될 가능성이 커집니다. 이런 관점에서 고밀개발을 단순히 특정 소수가 조망권을 독점하는 문제로만 보기는 어렵습니다. 설계 실무에서도 고도제한과 용적률을 어느 수준으로 설정하느냐에 따라 저층부 상업 활성화와 보행 밀도가 크게 갈립니다.

산지가 많아 활용 가능한 평지가 제한적인 부산에서는 북항 같은 부지의 밀도를 어느 수준으로 가져갈지가 도시 전체의 경쟁력과 직결되는 문제입니다.

지방 기업이전이 잘 안 되는 이유는 '너무 잘게 나눠서'일 수 있다

북항의 문제를 부산 한 도시의 개발사업으로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 지방의 여러 혁신도시와 개발지구가 동시에 기업·공공기관 유치를 추진하면서, 정작 기업과 인프라가 여러 도시로 흩어지고 있다는 지적입니다.

나주, 진주, 안동, 원주 등 여러 지역에 기관과 기능을 분산하면 각 지역에 일정한 효과는 생길 수 있습니다. 하지만 도시 인프라는 일정 규모 이상 모여야 채용·소비·산업 네트워크가 실제로 작동한다는 반론도 만만치 않습니다. 서울의 기업과 일자리를 그대로 떼어 지방으로 옮긴다고 해서 같은 규모의 경쟁력이 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 이전 과정에서 인력이 빠져나가거나 기존 네트워크가 약해질 수 있기 때문입니다.

지방 이전 자체를 성과로 볼 것이 아니라, 옮겨진 기능들이 다시 하나의 산업 생태계를 이룰 만큼 충분히 모였는지를 봐야 합니다. 북항도 마찬가지입니다. 유치 발표 건수보다 실제로 얼마나 밀도 있게 모이는지가 관건입니다.

그렇다면 앞으로 부산 북항 재개발에서 무엇을 지켜봐야 할까

북항의 미래를 판단할 때 새 건물이 몇 채 더 올라가는지만 보는 것은 부족합니다. 첫 번째는 부산역과 북항, 여객터미널, 친수공원 사이의 보행 연결이 실제 생활 동선으로 자리 잡는지입니다.

두 번째는 업무시설 분양과 기업유치 계획이 발표에 그치지 않고 실제 입주로 이어지는지입니다. 세 번째는 주거·숙박·상업·관광시설이 적절히 섞이면서 평일 저녁과 주말에도 사람이 머무는 공간이 만들어지는지입니다.

마지막은 민간 개발이 실제로 사업성을 갖는 구조인지입니다. 기업은 수익성이 없으면 사업을 시작하지 않거나 부지를 확보한 채 착공을 미룰 수 있습니다. 공공성만 앞세워 민간의 사업성을 지나치게 배제하면 오히려 사업 자체가 오래 멈춰 설 수 있습니다.

북항을 두고 "부산의 희망"과 "과연 제대로 되겠느냐"는 의견이 갈리는 이유도 여기에 있습니다. 결국 북항 재개발의 성패는 얼마나 거대한 마스터플랜을 세웠느냐보다, 사람·일자리·자본·생활이 한곳에 얼마나 밀도 있게 모이느냐로 판단할 수 있습니다.

엑스포가 사라진 지금이 오히려 북항의 진짜 경쟁력을 확인할 시점일 수 있습니다. 앞으로 북항을 지켜볼 때는 건물의 높이보다, 그 안과 주변을 실제로 채우는 사람의 수가 늘고 있는지를 먼저 보는 편이 더 정확한 판단 기준이 됩니다.

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대우마리나 3차·경남마리나 재건축 본격 시작 – 창립총회·추진위 동의서 현황과 분담금 전망

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[요약내용]

부산 해운대 대우마리나 3차가 이달 13일 벡스코에서 재건축 창립총회를 열고 조합 설립을 본격화합니다. 바로 옆 경남마리나도 추진위 동의서를 수집하며 속도를 내고 있어, 마리나 타운 전체 4개 아파트 2538세대가 재건축 흐름에 들어서는 모양새입니다. 삼성물산·GS건설·롯데건설 등 1군 건설사가 시공권에 관심을 보이는 가운데, 전문가는 사업 속도가 곧 비용이라며 인기 지역의 양극화를 예고했습니다.

[내용]

해운대 마리나 타운 아파트를 갖고 있거나 관심 있게 보고 있다면, 지금이 흐름을 정확히 파악해야 할 시점입니다. 대우마리나 3차 재건축 창립총회가 이달 13일로 잡혔고, 경남마리나도 추진위 동의서 수집에 속도를 내면서 마리나 시리즈 전체가 재건축 궤도에 오르는 분위기입니다.

대우마리나 3차, 창립총회에서 뭘 결정하나

대우마리나3차 재건축조합설립추진위원회는 오는 13일 오후 2시 부산 벡스코에서 재건축조합 창립총회를 개최합니다. 이날 총회에서는 조합장·감사·이사·대의원을 선출하고 조합 정관을 확정합니다. 정비계획 변경 및 정비구역 지정을 위한 도시계획업체도 선정하며, 정비사업전문관리업자와 설계자도 이날 결정됩니다. 설계권을 두고는 3파전이 예고된 상태입니다.

대우마리나 3차는 해운대구 우동 977번지 일원, 10개동 750세대를 4개동 995세대(지하 4층~지상 38층)로 재건축하는 사업입니다. 1994년 준공 이후 32년이 지났고, 올해 1월 해운대구청으로부터 추진위원회 구성 승인을 받은 상태입니다.

주목할 부분은 사업 일정입니다. 원래는 조합 설립 인가 후 정비계획변경 결정과 정비구역변경 지정을 별도로 받아야 했고, 이 과정이 보통 6개월에서 1년이 걸립니다. 그런데 해운대구청이 조합설립인가와 정비계획변경인가를 동시 신청할 수 있다고 안내하면서 사업 기간을 최소 3개월 단축할 수 있게 됐습니다. 사업 기간 단축은 금융 비용 절감으로 이어지고, 조합원 분담금 감소에도 직접 영향을 줍니다.

위 사진이 이번 재건축의 출발점, 대우마리나 3차 아파트 전경입니다. 32년 된 이 단지가 앞으로 어떤 모습으로 바뀔지, 설계권 3파전 결과가 총회의 첫 번째 관전 포인트가 될 전망입니다.

경남마리나는 지금 어느 단계인가

바로 옆 경남마리나 아파트도 빠르게 움직이고 있습니다. 현재 재건축정비사업추진위원회 설립을 위한 동의서를 받고 있으며, 매주 금요일과 일요일 재건축 설명회를 진행 중입니다. 관계자에 따르면 내부적으로 동의서가 많이 걷히고 있고, 최근 새로 아파트를 구입해 진입하는 세대도 늘고 있다고 합니다.

경남마리나 움직임에 기름을 붓고 있는 건 인근 요트경기장 재개발입니다. 요트경기장 기존 건물 철거가 이미 시작됐고, 이 호재가 주민들 사이에서 재건축 공감대를 빠르게 형성하고 있다는 게 현장 분위기입니다. 요트경기장 재개발과 마리나 시리즈 재건축이 맞물리면서 이 일대 전체의 가치가 함께 올라가는 구조가 만들어지는 셈입니다.

마리나 타운 전체 그림, 얼마나 커지나

가장 먼저 재건축에 시동을 건 대우마리나 1·2차는 주민 70% 이상 동의를 받은 재건축 추진위원회와 상가 소유주 위주의 신탁 방식 추진위원회가 각각 사업을 진행 중입니다. 사업비만 1조 원대에 이를 것으로 전망됩니다. 삼성물산, GS건설, 롯데건설 등 1군 건설사 대부분이 마리나 시리즈 재건축 시공권에 관심을 보이고 있다는 점도 이 사업의 규모를 가늠하게 합니다.

대우마리나 1·2·3차에 경남마리나까지 합치면 현재 마리나 타운 거주 세대는 2538세대입니다. 4개 아파트 재건축이 완료되면 4000세대 안팎의 초대형 단지가 들어서게 됩니다. 이 일대는 지하철 역세권이면서 바다 조망을 갖춘 평지 학군지로, 마린시티·해운대해수욕장과 인접한 부산 최고 인기 주거 지역으로 꼽힙니다.

분담금이 부담스럽다면, 전문가가 말하는 판단 기준

부동산학과 교수는 이 일대를 두고 "해운대 전체, 부산 전체를 놓고 봐도 최대 우량주이며 서울로 따지면 압구정동에 해당하는 곳"이라고 평가했습니다. 현재 조합원 분담금이 커 보일 수 있지만, 사업성과 가격 상승 추이를 고려하면 사업이 원활히 진행될 가능성이 높고 해수동 일대 다른 재건축 사업에도 긍정적 영향을 줄 것이라는 전망입니다.

다만 전문가는 금융 비용과 공사비 상승으로 '사업 속도 = 비용'이 된 지금, 인기 지역일수록 속도가 빨라지고 비인기 지역은 더 느려지는 양극화가 심화될 것이라고 봤습니다. 즉, 같은 재건축이라도 어느 단지냐에 따라 비용과 일정이 크게 갈릴 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

마리나 타운 재건축, 지금 파악해야 할 것

대우마리나 3차: 6월 13일 벡스코 창립총회 → 조합장·설계자 선정 / 대우마리나 1·2차: 추진위·신탁 방식 병행, 사업비 1조 원대 / 경남마리나: 추진위 설립 동의서 수집 중, 요트경기장 재개발 시너지 진행 중 / 4개 단지 합산 재건축 완료 시 4000세대 초대형 단지 예정.

[태그] 대우마리나 3차 재건축, 경남마리나 재건축, 해운대 마리나 재건축, 마리나 타운 재건축 일정, 대우마리나 조합 설립, 해운대 재건축 분담금, 요트경기장 재개발 시너지, 해운대 우동 재건축

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정의선 만난 젠슨 황 “지금이 바로 현대차의 시간”…AI·모빌리티 협력...

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[요약내용]

정의선 현대차그룹 회장과 젠슨 황 엔비디아 CEO의 만남은 단순한 기업인 회동이라기보다, 자동차 산업이 AI 중심으로 이동하고 있다는 분위기를 상징적으로 보여준다. 특히 “지금이 바로 현대차의 시간”이라는 발언은 현대차가 전기차, 소프트웨어, 자율주행, 로보틱스 등 미래 모빌리티 영역에서 더 적극적으로 움직일 수 있다는 기대감을 키운다. 다만 원문 제목에서 확인되는 범위만 놓고 보면 구체적인 계약이나 세부 사업 내용이 확정됐다고 단정하기보다는, AI와 모빌리티 협력 확대 가능성을 읽는 정도가 자연스럽다.

[내용]

자동차 이야기가 더 이상 엔진과 디자인만으로 끝나지 않는 시대가 됐다. 정의선 젠슨 황 현대차 AI 모빌리티 협력이라는 키워드가 눈에 들어온 것도 그래서다. “지금이 바로 현대차의 시간”이라는 한 문장은 짧지만, 자동차 산업이 어디로 움직이고 있는지 꽤 선명하게 보여준다.

예전 같으면 자동차 회사의 경쟁력은 생산량, 디자인, 주행 성능 같은 단어로 설명되는 경우가 많았다. 그런데 지금은 분위기가 다르다. AI, 반도체, 소프트웨어, 자율주행, 데이터가 자동차의 미래를 결정하는 말처럼 따라붙는다. 그래서 정의선 회장과 젠슨 황 CEO의 만남은 단순한 인사 이상의 장면으로 읽힌다.

이 발언이 오래 남는 이유

“지금이 바로 현대차의 시간”이라는 말은 현대차가 단순 제조사를 넘어 AI 기반 모빌리티 기업으로 더 크게 움직일 수 있다는 기대를 담고 있다. 다만 구체적인 협력 내용이 제목만으로 모두 확인되는 것은 아니기 때문에, 확정된 성과보다는 협력 확대 가능성을 중심으로 보는 편이 자연스럽다.

정의선 젠슨 황 만남이 자동차 업계에서 크게 읽히는 이유

이 만남이 흥미로운 건 두 사람이 서 있는 산업의 방향이 서로 맞물려 있기 때문이다. 현대차는 자동차를 만들고, 엔비디아는 AI 시대의 핵심 기술 기업으로 거론된다. 겉으로 보면 다른 영역처럼 보이지만, 미래 모빌리티라는 단어 안에서는 두 회사의 접점이 꽤 넓어진다.

자동차가 점점 더 소프트웨어 중심으로 바뀌면서, 차량 안에서 처리해야 하는 데이터와 판단의 양도 늘어나고 있다. 자율주행, 운전자 보조, 차량 내 AI 서비스, 로보틱스 같은 흐름을 떠올리면 왜 AI 기업과 완성차 기업의 만남이 주목받는지 이해가 쉽다. 자동차가 움직이는 기계에서 판단하는 플랫폼으로 바뀌는 순간, AI 협력은 선택이 아니라 흐름에 가까워진다.

“지금이 바로 현대차의 시간”이라는 말이 주는 분위기

젠슨 황의 발언에서 가장 강하게 남는 부분은 역시 “현대차의 시간”이라는 표현이다. 이 말은 현대차가 지금 미래 모빌리티 시장에서 주목받을 만한 위치에 있다는 인상을 준다. 물론 이 한 문장만으로 구체적인 사업 성과나 계약을 단정할 수는 없다. 하지만 시장이 어떤 회사를 다음 주자로 바라보는지 보여주는 상징적인 말로는 충분히 힘이 있다.

현대차는 이미 자동차 제조를 넘어 전기차, 로보틱스, 소프트웨어 중심 차량, 미래 이동 서비스 같은 영역으로 시선을 넓혀왔다. 이런 흐름 속에서 AI 기업과의 접점이 커진다면, 단순히 차를 더 잘 만드는 문제가 아니라 이동 경험 자체를 바꾸는 방향으로 이야기가 이어질 수 있다.

다만 제목에서 확인되는 정보만으로 세부 협력 범위나 실제 계약 내용을 확정적으로 말하기는 어렵다. 그래서 지금 단계에서는 “협력 확대 시사”라는 표현 그대로, 앞으로 어떤 분야에서 구체화될지 지켜보는 쪽이 더 정확하다.

현대차 AI 모빌리티 협력이 향할 수 있는 방향

자동차 산업에서 AI가 들어갈 수 있는 자리는 생각보다 많다. 운전 보조와 자율주행만 떠올리기 쉽지만, 차량 설계, 생산 공정, 품질 관리, 차량 내 사용자 경험, 물류와 로보틱스까지 범위가 넓다. 그래서 현대차와 AI 기업의 협력 가능성은 특정 기술 하나로 좁히기보다, 모빌리티 전반의 체질 변화로 보는 편이 더 자연스럽다.

특히 미래차는 하드웨어보다 소프트웨어 업데이트, 데이터 처리, AI 판단 능력이 더 중요해질 수 있다. 운전자는 자동차를 구매하는 데서 끝나는 것이 아니라, 계속 업데이트되는 이동 경험을 쓰게 된다. 이 지점에서 AI 기술은 자동차 브랜드의 이미지를 바꾸는 힘이 된다.

정의선 젠슨 황 만남이 주목받는 이유는 결국 현대차가 AI 시대의 자동차를 어떻게 정의할 것인가에 대한 기대 때문이다. 차를 잘 만드는 회사를 넘어, 이동과 데이터를 함께 설계하는 회사로 보일 수 있는 순간이다.

이번 발언을 너무 앞서 읽지는 말아야 하는 이유

이런 뉴스는 기대감이 커질수록 해석도 빠르게 부풀어 오른다. 하지만 원문 제목에서 확인되는 내용은 정의선 회장과 젠슨 황 CEO의 만남, “지금이 바로 현대차의 시간”이라는 발언, 그리고 AI·모빌리티 협력 확대를 시사했다는 흐름이다. 여기서 더 나아가 구체적인 계약, 투자 규모, 제품 출시까지 단정하면 원문 범위를 넘어가게 된다.

그래서 이 이슈는 확정된 결과보다 방향성으로 보는 것이 맞다. 현대차가 미래 모빌리티 기업으로 더 강하게 읽히고 있고, 엔비디아 같은 AI 중심 기업과의 관계가 자동차 산업의 다음 이야기를 만들 수 있다는 점이 핵심이다. 막상 산업 흐름을 따라가다 보면 이런 한 문장이 시장의 분위기를 바꾸는 경우가 있다.

자동차의 시간이 아니라 AI 모빌리티의 시간이 온다

이번 만남은 자동차 업계가 기술 기업과 점점 더 가까워지고 있다는 사실을 다시 보여준다. 현대차 입장에서는 제조 경쟁력에 AI와 소프트웨어를 어떻게 얹을지가 중요해지고, 엔비디아 입장에서는 AI가 실제 산업 현장에서 어떻게 쓰이는지가 더 중요해진다. 두 흐름이 만나는 지점이 바로 모빌리티다.

“지금이 바로 현대차의 시간”이라는 말은 짧지만, 그 안에는 자동차 산업의 무게중심이 바뀌고 있다는 느낌이 담겨 있다. 앞으로 이 발언이 실제 협력과 기술 변화로 이어질지는 더 지켜봐야 한다. 그래도 한 가지는 분명하다. 현대차를 볼 때 이제는 자동차 회사라는 말만으로는 부족하고, AI 모빌리티 기업이라는 관점까지 함께 봐야 하는 시점이 됐다.

[태그]

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경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

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노후자금이라는 말이 붙는 순간, 돈 이야기는 갑자기 무거워진다. 젊을 때처럼 다시 벌면 된다고 넘기기 어렵고, 한 번의 선택이 앞으로의 생활 리듬까지 흔들 수 있기 때문이다. 경매 투자나 부동산 강의가 매력적으로 보이는 이유도 여기에 있다. 잘만 배우면 남들보다 싸게 사고, 안정적인 수익을 만들 수 있을 것 같은 기대가 생긴다.

그런데 바로 그 기대를 이용하는 사람들도 있다. 책을 냈거나 강의를 오래 했거나, 이름이 알려졌다는 이유만으로 돈을 맡기고 계약서에 사인하는 순간이 생긴다. 처음에는 믿을 만해 보였는데 시간이 지나고 나면 이상한 부분이 하나씩 보인다. 사기는 처음부터 무섭게 다가오지 않고, 대부분 꽤 그럴듯한 얼굴로 시작된다.

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

경매나 부동산 투자 분야에서는 ‘누가 말했느냐’가 생각보다 크게 작용한다. 책을 냈다거나, 강의장이 가득 찼다거나, 수강생 후기가 많다는 말은 사람을 안심시키는 힘이 있다. 특히 처음 시작하는 입장에서는 스스로 판단하기보다 이미 검증된 사람처럼 보이는 누군가에게 기대고 싶어진다.

하지만 유명세는 신뢰의 출발점일 수는 있어도, 돈을 맡기는 근거가 되면 위험하다. 경매 실력과 자금 운용의 투명성은 전혀 다른 문제다. 강의를 잘하는 사람이라고 해서 내 돈을 안전하게 관리해주는 사람이라는 뜻은 아니다.

막상 피해 사례를 보면 처음부터 허술해 보인 경우보다, 오히려 말이 너무 매끄럽고 자료가 그럴듯했던 경우가 많다. 그래서 더 늦게 의심하고, 더 크게 흔들린다.

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

투자에서 가장 위험한 말은 의외로 단순하다. “손해 볼 일이 없다”, “확정 수익이다”, “원금은 안전하다” 같은 표현이다. 경매든 부동산이든 시장 가격, 권리관계, 명도, 세금, 대출, 공실 같은 변수가 따라온다. 그런데 이 복잡한 과정을 지나치게 쉽게 설명한다면 한 번쯤 의심해야 한다.

특히 50대·60대는 은퇴 이후 현금흐름을 만들고 싶은 마음이 크다. 월세 수익, 단기 차익, 안정적인 노후 대비 같은 말이 붙으면 마음이 움직인다. 하지만 투자에서 안정이라는 단어는 계약서와 구조로 확인해야지, 설명만 듣고 믿을 수 있는 영역이 아니다.

“무조건”, “확정”, “보장”이라는 단어가 반복된다면 그 제안은 투자보다 사기에 가까워질 가능성이 있다.

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

사기성 투자 권유에는 이상하게 시간이 없다. 오늘 결정해야 하고, 지금 넣어야 하고, 이번 기회를 놓치면 다시는 어렵다고 말한다. 듣는 사람은 조급해진다. 남들은 이미 들어갔고, 나만 늦는 것 같은 기분이 든다.

하지만 제대로 된 투자는 서두르지 않아도 검토할 수 있어야 한다. 등기부등본, 계약서, 자금 흐름, 사업자 정보, 실제 물건 정보, 수익 구조를 차분히 볼 시간이 필요하다. 상대가 이 시간을 주지 않는다면 그 자체가 신호다.

계약서를 보기 전에 입금부터 요구한다.
가족이나 전문가와 상의하지 말라고 분위기를 만든다.
오늘 안에 결정해야 수익이 난다고 압박한다.
투자금 사용처를 구체적으로 설명하지 않는다.

이런 장면에서는 체면을 생각할 필요가 없다. 분위기가 어색해져도 잠깐 멈추는 쪽이 낫다. 돈은 한 번 나가면 다시 되돌리는 과정이 훨씬 어렵다.

말보다 서류가 먼저 보여야 하는 순간

경매 투자나 부동산 공동투자 제안에서는 설명보다 서류가 먼저다. 실제 물건의 권리관계, 투자금이 들어가는 계좌, 계약 주체, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 구조가 문서로 남아야 한다. 말로만 이해되는 투자는 나중에 문제가 생겼을 때 지킬 수 있는 것이 거의 없다.

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

경매 투자는 원래 복잡하다. 권리분석, 낙찰가 판단, 점유자 문제, 대출 가능성, 세금까지 봐야 한다. 그런데 누군가 이 과정을 지나치게 단순하게 만들어 보여주면 오히려 더 조심해야 한다. 어렵게 설명해야 할 부분을 일부러 빼고 있을 수도 있기 때문이다.

“전문가가 다 알아서 한다”는 말도 듣기에는 편하다. 하지만 내 돈이 들어가는 순간, 최소한의 구조는 내가 이해해야 한다. 정확히 어떤 물건에 투자하는지, 내 이름으로 권리가 생기는지, 수익은 어디에서 나오는지, 손실이 나면 누가 책임지는지 정도는 직접 확인해야 한다.

처음엔 몰라도 괜찮다. 다만 모르는 상태로 돈을 보내면 안 된다. 모르면 물어보고, 답이 흐리면 멈추고, 그래도 불안하면 제3자에게 보여줘야 한다.

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

젊은 세대의 투자금과 은퇴를 앞둔 세대의 투자금은 무게가 다르다. 50대·60대의 돈은 자녀 결혼, 노후 생활비, 병원비, 주거 안정과 연결되어 있는 경우가 많다. 그래서 손실이 나도 다시 회복할 시간이 상대적으로 짧다.

사기꾼들은 이 마음을 잘 안다. 불안한 노후, 낮은 예금이자, 집값 상승 경험, 주변의 투자 성공담을 자극한다. “지금이라도 해야 한다”는 조급함을 만들고, 그 틈에서 판단을 흐리게 한다.

50대·60대 투자에서 가장 중요한 기준은 많이 버는 것보다 크게 잃지 않는 것이다.

수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 내 권리가 명확하고, 언제든 확인 가능한 투자가 훨씬 낫다. 반대로 수익률은 높은데 설명이 복잡하고, 계좌와 계약 주체가 불분명하다면 한 발 물러나는 편이 안전하다.

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

경매 투자 사기를 피하려면 거창한 전문지식보다 먼저 봐야 할 신호가 있다. 유명세에 기대는지, 수익을 보장하는지, 입금을 재촉하는지, 구조가 불투명한지, 질문을 불편해하는지를 보면 된다. 이 다섯 가지는 따로 떨어져 있는 것 같지만 결국 하나로 이어진다. 상대가 내 판단 시간을 빼앗고 있는지 보는 것이다.

정상적인 투자는 질문을 싫어하지 않는다. 오히려 확인할수록 구조가 선명해진다. 반대로 사기에 가까운 제안은 질문이 많아질수록 말이 흔들리고, 감정적으로 설득하려 들고, 기회를 놓친다는 식으로 압박한다.

유명한 사람이라는 이유만으로 돈을 맡기지 않는다.
원금 보장과 확정 수익이라는 말을 그대로 믿지 않는다.
오늘 입금해야 한다는 압박을 받으면 멈춘다.
계약서와 계좌, 권리관계를 가족이나 전문가에게 보여준다.
이해되지 않는 투자는 하지 않는다는 기준을 세운다.

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

경매 강의나 부동산 콘텐츠를 보는 것 자체가 나쁜 일은 아니다. 오히려 제대로 배우면 자산을 이해하는 데 도움이 된다. 문제는 공부와 투자를 구분하지 못할 때 생긴다. 강의를 듣는 것과 돈을 맡기는 것은 전혀 다른 일이다.

누군가의 말솜씨가 뛰어나고, 사례가 화려하고, 주변 사람이 박수를 보내더라도 마지막에는 아주 단순한 질문으로 돌아와야 한다. 내 돈은 어디로 가는가. 내 권리는 무엇으로 남는가. 손실이 생기면 어떻게 되는가. 이 질문에 답이 흐리면 더 들을 필요가 없다.

투자에서 가장 필요한 건 대단한 감이 아니라 멈출 수 있는 용기다. 특히 노후자금이 걸린 결정이라면, 기회를 놓치는 것보다 잘못된 기회를 잡는 일이 훨씬 더 아프게 남는다.

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3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산

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3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

2026-02-15

부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.

그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통

변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)
혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리
를 씁니다.

COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)

대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d

b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”
s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등
d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인

숫자로 분해(학습용 예시)

b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)
s = 2.10%
d = 0.80%

그러면

i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%

여기서 우대가 빠지면

i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%

“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

원리금균등 월상환액 공식

월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

P: 대출원금
r: 월이율 = 연이율/12
n: 총개월수

5억, 30년(360개월) 예시

(1) 연 4.18%

P = 500,000,000
r = 0.0418/12 = 0.0034833333
f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693

A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)

A ≈ 2,439,253원/월

(2) 연 5.18%

r = 0.0518/12 = 0.0043166667
f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899

A ≈ 2,739,380원/월

차이

2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월

금리 +1%p면 월 약 30만원 증가

이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.

LTV 한도

주택가격 H, LTV β이면
P_LTV = H × β

DSR 한도(기본식)

DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득

연소득 Y, DSR 한도 α라면

허용 연 상환액 = Y × α
허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12

예시: Y=80,000,000원, α=0.40

A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.

금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.

또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

실제금리 i_real
스트레스금리 ST

DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST

학습용으로

i_real = 5.50%
ST = 1.50% (3단계)

이면

i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

원리금균등에서 P만 풀면

P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)

A = A_max
r = (연이율)/12
n = 360

앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

r = 0.055/12 = 0.0045833333
f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841

P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)

P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

r = 0.07/12 = 0.0058333333
f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475

P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)

P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)

(감소폭)

4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)

같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.

이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.

월세 500만
이자 230만
남는 돈 270만 → “괜찮다”

이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.

연 임대료(월세) = 월세 × 12
공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate = NOI ÷ 매입가

10억 상가 예시(학습용)

월세 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원 손실
운영비 20% (EGI 기준 가정)

계산

EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년
NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월
캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%

즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.

월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.

이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

이자만 납부(만기일시) 월 이자
= 5억 × 5.5% ÷ 12
= 229.17만원/월
원리금균등(30년) 월 상환액(참고)
≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)

이제 NOI(380만원/월)에서 빼면

이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월
원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월

둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”

그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.

DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액

같은 NOI 4,560만원/년 기준에서

이자만(연 이자 2,750만원)
DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66
원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)
DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34
“스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면
연 원리금이 커지면서
DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14

여기서 착시가 드러납니다.

겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.

재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

재대출 가능 → 계속 보유
재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)
재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생

사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는

(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.

3강에서 가져갈 문장 3개

내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.
원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.
스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.

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샘 올트먼이 본 2030년 '1인 유니콘 시대'

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1) 5년 전망: “절반이 사라진다”보다 중요한 것

초급·반복적 지식노동의 자동화는 현실화된다. 채팅·요약·초안 작성·리서치·QA 같은 업무가 먼저 바뀐다.
동시에, 극소수 인원(심지어 1인)으로도 예전 ‘수백 명 팀’이 하던 제품을 만들 수 있는 환경이 형성된다.
22세 신입보다 재교육을 회피하는 50~60대가 더 타격을 받을 가능성이 크다. 젊은 층일수록 전환 속도가 강점.

핵심 시나리오

팀 구조: 대규모 주니어 채용 → 소수 핵심 인력 + AI 워크플로.
커리어 경로: ‘부서별 말단’ → 작게 만들고 크게 배포하는 빌더/창업자.

2) 왜 지금이 “1인 빌더”의 황금기인가

최신 모델·툴 체인은 텍스트/이미지/음성/코드 전 영역을 커버한다.
인프라·오토메이션 덕분에 기획→디자인→개발→마케팅이 짧은 주기로 수렴한다.
결과적으로 소수 인원으로 Billion-scale 임팩트가 가능한 드문 시기.

3) AI를 가르는 네 축(Compute · Data · Algorithm · Product)

3-1. Compute(컴퓨트): 가장 큰 병목은 에너지

칩·메모리·네트워킹·랙·데이터센터 건설·허가·전력 수급까지 전 주기 대공사.
수요 급증 시 접속 제한/대기열 같은 서비스 병목이 반복될 수 있다.
중장기 해법: 더 많은 칩과 기가와트급 전력을 안정 조달, 생산·설치의 자동화.

3-2. Data(데이터): 합성·과제 생성·발견형 학습으로 이동

교과서 추가 학습의 한계가 보인다. 이제 모델은 데이터에 없는 것을 배우는 방향(가설→실험→업데이트).
사용자와 함께 더 어려운 태스크·환경을 생성해 모델을 단련하는 흐름이 중요해진다.

3-3. Algorithm(알고리즘): 추론 강화로 “작은 모델의 기적”

추론 능력 강화를 통해, 로컬·경량 모델도 고성능을 낼 수 있는 돌파구가 나타났다.
같은 컴퓨트로 더 똑똑하게, 더 싸게 돌리는 길이 열리며 보급 속도를 끌어올린다.

3-4. Product(제품화): 과학만으론 부족하다

사람 손에 쥐여 실제 문제를 푸는 제품으로 이어질 때 사회와 함께 진화한다.
모델보다 **경험 설계(온보딩·피드백·신뢰·과금)**가 성공/실패를 좌우한다.

4) 2030 신입을 위한 역량 지도

What > How

특정 툴 숙련도보다 문제정의·기획·평가지표 설계가 더 큰 레버리지.
“이걸 어떻게 만들지”보다 “무엇을 만들어 누구의 어떤 문제를 어떻게 바꿀 것인지”.

추론·시스템 사고

프롬프트 한 번보다 체인·루프·도구 호출이 엮인 시스템 프롬프팅이 성과를 만든다.
데이터 수집→합성→평가→수정의 폐쇄 루프를 설계하는 감각이 필요.

제품 감각·윤리/거버넌스

과장·허상 대신 신뢰 가능한 동작 범위를 명확히 보여 주는 것.
프라이버시, 안전장치(정렬), 책임소통을 처음부터 제품요건으로 포함.

5) 6개월 액션 플랜(대학생·입문자 기준)

1주차 — 세팅

업무/학습 흐름을 적고, 가장 귀찮은 1단계를 AI로 치환.
매일 15분 실험 슬롯 확보(요약/코드/이미지/오디오 중 하루 하나).

2~4주차 — 시스템화

자주 쓰는 프롬프트를 모듈화하고, 나만의 미니 에이전트로 고정.
결과물은 반드시 내 말투·사례로 재작성(그대로 복붙 금지).

5~8주차 — 공개 프로젝트 2개

실제 사용자를 상정한 작은 제품 2개(예: 회의 도우미, 마이크로 자동화).
깃허브/노션/블로그에 문제–접근–평가–한계까지 정리.

9~12주차 — 성능 관리

TOT(생각의 나무)나 체인 기반으로 3가지 접근 생성→A/B 테스트.
“정확도·속도·비용” 3축 지표판 만들기.

13~24주차 — 확장·협업

동료 2~3명과 역할을 나누어 엔드투엔드 제품 한 번.
실사용자 20명 인터뷰/피드백 반영→버전 2 배포.

6) 채용·이직 관점: 포트폴리오는 이렇게 보인다

“무엇을 바꿨나”에 초점: 이전/이후(비용, 시간, 품질) 수치화.
리스크 관리: 실패 사례·버그·한계와 그 조치(안전·프라이버시·거부 처리).
재현 가능성: 실행 스크립트/프롬프트·데이터 파이프라인 공개(가능한 범위에서).

7) 마음가짐: 도망치지 말고 작게 부딪히기

거대한 미래를 예측하는 대신, 작은 실험을 빠르게 반복하자.
완벽보다 일주일마다 눈에 보이는 개선을 내는 사람이 결국 앞선다.

끝으로

“절반이 대체된다”는 구호는 공포를 자극하지만, 커리어 전략은 공포가 아니라 설계와 실행이 만든다.

당신이 정의한 문제를, 당신만의 방식으로, 지금 당장 작은 규모로 풀어보자.

그 루프를 6개월만 돌리면—입직 경쟁력은 이미 다른 세계가 된다.

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"월 30% 수익"의 위험한 정체. 폰지사기 28분만에 알아보기

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“한 달에 30% 수익?”

100년째 반복되는 폰지 사기의 진짜 얼굴

“100원을 투자하면 한 달 만에 200만 원이 됩니다.”

누가 들어도 이상한 말이죠. 하지만 이런 광고에 속아 전 재산을 잃은 사람이 아직도 많습니다.

더 놀라운 건, 이 사기 수법이 100년 전에 만들어졌는데도 여전히 전 세계에서 피해가 끊이지 않는다는 사실입니다.

이 오래된 사기의 이름이 바로 폰지 사기(Ponzi Scheme) 입니다.

1. 1920년대에 시작된 이야기

폰지 사기의 이름은 1920년대 미국 보스턴에서 활동했던 찰스 폰지(Charles Ponzi) 에게서 비롯됐습니다.

그는 “국제우편 쿠폰을 싸게 사서 비싸게 팔면 큰 차익을 얻을 수 있다”고 말하며 투자자들을 끌어모았습니다.

“45일 만에 50% 수익”이라는 약속까지 내걸었죠.

처음엔 투자자들이 실제로 이자를 받았습니다. 소문이 퍼지면서 돈이 몰렸고, 폰지는 하루에도 수백만 달러를 모았습니다.

하지만 기자들의 조사로 곧 드러났습니다.

그는 실제로 쿠폰 거래를 한 적이 없었고, 새로 들어온 투자자의 돈으로 기존 투자자에게 수익을 지급하고 있었습니다.

이 단순한 돌려막기 구조가 바로 폰지 사기의 본질입니다.

2. 메이도프, 21세기의 폰지

폰지 사기는 한 세기가 지나도 사라지지 않았습니다.

2008년엔 월가의 거물 버니 메이도프(Bernie Madoff) 가 같은 방식으로 역대 최대 규모의 폰지 사기를 벌였습니다.

그는 나스닥 증권거래소 의장 출신이었고, 오랜 경력 덕분에 사람들의 신뢰를 얻었죠.

그가 내세운 수익률은 연 10~12%.

언뜻 들으면 과하지도 않은 수준이었지만, 주식시장이 폭락해도 그의 펀드는 늘 안정적인 수익을 냈습니다.

이상하다고 느꼈던 일부 전문가들의 경고는 무시됐고, 결국 금융위기 때 투자자들이 한꺼번에 돈을 빼면서 모든 게 무너졌습니다.

그 피해액은 약 650억 달러, 한화로 80조 원이 넘었습니다.

메이도프는 징역 150년형을 선고받았고, 감옥에서 생을 마쳤습니다.

3. 디지털 시대의 새로운 포장: 암호화폐

최근에는 암호화폐를 이용한 폰지 사기가 늘고 있습니다.

대표적인 예가 비트코넥트(BitConnect) 입니다.

이 회사는 “AI 트레이딩 봇이 알아서 월 40% 수익을 낸다”고 홍보했습니다.

수많은 투자자가 몰렸지만, 실제로는 아무런 투자도 하지 않았습니다.

결국 2018년 서비스가 중단되며 수십억 달러의 피해가 발생했습니다.

시대만 바뀌었을 뿐, 구조는 100년 전과 똑같았습니다.

4. 폰지 사기의 작동 원리

폰지 사기의 구조는 단순합니다.

고수익을 약속하며 투자금을 모은다.
실제로는 투자하지 않고, 새 투자자의 돈으로 이전 투자자에게 이자를 지급한다.
초기에 들어온 투자자는 실제로 돈을 벌게 되며 입소문을 낸다.
더 많은 사람들이 몰려들고, 사기꾼은 점점 더 큰 돈을 손에 쥔다.
그러나 신규 자금이 끊기거나 인출이 늘어나면 즉시 붕괴한다.

이 구조가 유지되려면 투자자가 계속 두 배, 세 배로 늘어나야 하지만

그건 수학적으로도, 현실적으로도 불가능합니다.

5. 이런 신호가 보인다면 멈춰야 합니다

폰지 사기를 피하려면 몇 가지 경고 신호를 기억해야 합니다.

위험 없이 고수익을 약속한다.
시장이 흔들려도 늘 일정한 수익을 낸다고 한다.
투자 구조나 전략을 명확히 설명하지 못한다.
금융당국에 등록되어 있지 않다.
제3자 회계 감사나 보고서가 없다.
돈을 빼기 어렵거나, 재투자를 강하게 권한다.
“추천하면 수익이 더 커진다”고 한다.
“이건 소수만 알 수 있는 기회”라며 비밀을 강조한다.
“오늘 안 하면 기회를 놓친다”고 재촉한다.
유명인이나 지인을 내세워 신뢰를 만든다.

이 중 하나라도 해당된다면, 그 투자는 멈춰야 합니다.

6. 이미 투자했다면 지금이라도 늦지 않았습니다

만약 이미 수상한 투자에 돈을 넣었다면 지금이라도 중단하세요.

추가로 입금하지 말고, 가능한 모든 증거 자료를 확보해야 합니다.

계약서, 송금 내역, 대화 기록, 광고 자료 등은 모두 중요한 증거가 됩니다.

그다음에는 금융감독원, 경찰(사이버수사대) 등 공식 기관에 신고하고

비슷한 피해자들과 정보를 공유하는 것도 도움이 됩니다.

피해금 전액을 돌려받기 어렵더라도, 법적 절차를 밟으면 일부라도 회수할 수 있습니다.

7. 투자 전 스스로에게 던질 질문

이 수익률이 현실적인가?
투자 구조를 내가 정확히 이해하고 있는가?
이 회사는 정식으로 등록되어 있는가?
제3자가 감사하거나 검증한 자료가 있는가?
돈을 자유롭게 인출할 수 있는가?

이 중 하나라도 확신이 서지 않는다면 투자하지 않는 것이 가장 현명한 선택입니다.

8. 결론: “너무 좋아서 믿기 어려운 제안”은 믿지 말자

폰지 사기는 결국 무너질 수밖에 없습니다.

겉보기에는 번듯한 사업처럼 보여도, 실제 가치가 만들어지지 않는 돈의 돌려막기일 뿐이죠.

진짜 투자는 빠르게 부자가 되는 것이 아니라

천천히, 꾸준히, 안전하게 성장하는 과정입니다.

복리의 힘을 믿고, 시간을 내 편으로 만드는 것이 진짜 부의 비밀입니다.

“너무 좋아서 믿기 어려운 제안이라면, 믿지 말자.”

이 단순한 한 문장이, 여러분의 돈을 지키는 가장 강력한 방법입니다.

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캄보디아 한인 납치 신고 330건…나경원 "이재명 정권, 왜 방치하나"

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나경원 국민의힘 의원(왼쪽), 이재명 대통령 / 사진=연합뉴스

나경원 국민의힘 의원은 최근 캄보디아에서 한국인을 상대로 강력 범죄가 이어지는 상황을 두고 "대한민국 국민이 범죄조직의 상품으로 팔려 가고 있는데, 이재명 민주당 정권은 이를 방치하고 있나"라고 비판했습니다.

나 의원은 어제(9일) 자신의 페이스북을 통해 "영화 '범죄도시'가 현실화 되고 있다"며 이같이 밝혔습니다. 그에 따르면, 캄보디아 내 한국인 납치 신고 건수는 2022~2023년 연간 10~20건 수준에서 지난해 220건, 올해 8월까지 330건으로 증가했습니다.

나 의원은 "캄보디아에 갔던 대학생은 2주 만에 납치 감금돼, 조선족 말투 남성의 송금 협박 전화 후 주검으로 발견됐다"며 "캄보디아 여행 중 실종된 40대 남성은 현지에서 혼수상태로 발견되기도 했다"고 전했습니다.

나경원 국민의힘 의원 페이스북 캡처

그러면서 "캄보디아 현지에서 체포된 한국인도 2023년 3명에서 2024년 46명으로 15배 늘었고, 올해 1~7월에는 144명으로 작년의 세 배를 넘었다"며 "같은 기간 취업 사기·감금 피해는 252건으로, 2023년(17건)의 14.8배에 달했다"고 꼬집었습니다. 이들은 대부분 '고수익 해외취업'에 속아 범죄조직에 납치된 피해자들인 것으로 전해졌습니다.

나 의원은 "캄보디아뿐만 아니라 미얀마와 태국 등에서도 중국계 범죄조직이 한국인을 포함한 외국인을 납치해 피싱 범죄에 강제로 동원하는 일이 급증하고 있다"고 주장했습니다.

그는 체포 이후의 인권 유린이 더욱 심각하다며 "현지 경찰의 부패로 인해 한국인들이 돈을 내고 풀려나거나, 다른 조직에 되팔리는 일이 반복되고 있다"라고 문제를 제기했습니다.

나 의원은 "이재명 민주당 정권이 검찰을 해체하고 대법원장을 정치공작으로 찍어내려 하며, 사법부를 압박하며 자신들의 범죄 지우기, 정치보복에 몰두하는 동안 해외에서는 우리 국민이 납치·감금·실종하고 인신매매의 희생양이 되는 참극이 벌어지고 있다"고 비판했습니다.

이어 "이것이 바로 우리 정부의 무능과 직무 유기가 낳은 국격 추락의 민낯"이라며 "지금이라도 국가 총력 대응체계를 가동하고, 기존 수사 조직의 적극적 가동, 역할 확대가 시급하다"고 강조했습니다.

그러면서 "참혹한 현실을 외면하는 것은 단순한 직무 유기가 아니라, 국가 포기이자 통치 실패"라며 "이스라엘군에 나포된 한국인 탑승객의 안전 역시 철저히 지켜내야 한다"고 덧붙였습니다.

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부산·대구, 4년 만의 폭발적 거래! 지금이 기회의 장일까? 눈여겨 보아야할 지역은 어디?

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지방시대 부산부터.

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건설업 통큰 재정지원 경기부양 나서야

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건설 공약 지역별 세분화돼투자확대-예산조기 집행 등경기부양 마중물 역할해야"범정부 중장기 전략 필요"

새 정부는 재정지원 확충 등으로 건설 투자 확대를 통해 단기 경기부양을 이끌어야 한다는 주장이 나왔다.

특히 전북지역 등 새 정부의 직ㆍ간접적 건설산업 관련 공약 사항에 대한 추진 대책 마련이 시급한 과제로 떠오르고 있다.

이를 위해 건설산업이 경기 회복의 핵심 동력으로 단기적 경기 대응책과 중장기 산업 진흥 대책을 병행해야 한다는 지적이다.

15일 한국건설산업연구원은 ‘새 정부 건설 공약 점검과 내수 경기 부양을 위한 건설 부문 단기 활력 대책 제언’에서 “건설산업이 국내 경기 회복의 핵심 동력인데도 정책적으로 소외되고 있다”며 “단기적 경기 대응과 중장기 산업 진흥 대책을 함께 추진할 것”을 제안했다.

전북지역과 관련된 새 정부의 직ㆍ간접적 건설산업 관련 공약 사항을 살펴보면 △새만금 SOC 조기 완성을 통해 전북의 위대한 미래를 열어가고, △사통팔달 교통ㆍ물류 전북광역권 인프라 구축으로 전북경제 성장기반을 마련하고, △새만금과 전북의 재생에너지 확대로 생명과 자연이 조화로운 탄소중립 선도 미래도시를 조성하겠다는 것 등이다.

광역 교통망 구축과 관련해서는 △광주와 전남ㆍ북을 하나로 잇는 촘촘한 교통망 구축 △수도권과 영남을 빠르게 연결하는 광역 교통망 구축 등이 나열돼 있다.

이처럼 새 정부의 지역 공약(광역권) 중 직ㆍ간접적 건설산업 연계 공약은 각 지역별로 세분화돼 있는 상태다.

이에 대해 건산연은 “건설산업이 경기부양의 마중물 역할을 할 수 있도록 공공 건설투자 확대, 예산 조기 집행, 민자사업 활성화 등 재정정책을 세밀하게 설계해야 한다”며 “다만 2차 추경의 늦은 시기와 행정 한계상 산업이 기대하는 수준만큼의 공공시설사업 예산 확대 편성은 제한적일 수밖에 없기 때문에 2차 추경 내 적극적 예산 배정과 더불어 내년도 예산 편성 시 최대한의 공공시설 사업 확대 편성이 시급하다”고 강조했다.

다만, 신도시 건설이나 광역교통망 구축 등 대규모 건설 공약의 실행은 당장 당기간에 시장이 체감하기 어려울 수 있어 맞춤형 대응이 필요하다는 것이 건산연의 주장이다.

또한 주택시장 정상화와 시장심리 개선 기반 민간 발주 확대를 위해 규제 완화, 세제 지원, 심리 개선을 위한 단기 대책 등을 동반하는 한편, 공사비 현실화, 적정공기 확보, 정책금융 확대 등 건설사업 진행에 장애가 되는 제도 정비를 함께 추진해야 단기 활성화가 가능하다는 전망이다.

최근 건설산업은 장기화한 높은 건설 물가, 생산성 저하, 인력 고령화, 수주 감소, 안전?품질 저하 등 복합적인 구조적 한계에 직면해 있다.

건산연 관계자는 “건설산업은 국민경제와 고용을 지탱하는 핵심 기반 산업이자, 단기 경기 회복의 실질적 수단이 될 수 있다"며 “지금이 산업의 체질을 개선하고, 정책적 소외를 극복할 마지막 기회인 만큼, 정부와 민간이 함께 중장기 전략을 조속히 수립하고 실행해야 할 시점”이라고 강조했다.

이어 “산업 활력을 저해할 수 있는 규제 신설 이전에 충분한 검토가 선행돼야 하며, 부처별로 다기화된 정책을 조율하는 범정부 차원의 중장기 전략이 필요하다”고 말했다.

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자기자본 1억(+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 적기인 현실적인 이유

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자기자본 1억, 아파트 대신 건물을 선택하는 이유

2025년, 아파트 가격은 여전히 비싸고 대출은 예전 같지 않습니다. 1억이라는 현금을 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까요. 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까.

이 글은 '내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법'에 대한 이야기입니다. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체입니다.

지금이 기회인 이유

지금은 시장이 조용합니다. 사람들이 주춤하는 시기입니다. 하지만 조용하다는 건 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻입니다.

지금 시작이 유리한 3가지 이유

① 땅값 네고가 가능한 시기 — 매도자도 움직이고 싶어 합니다

② 시공비 안정 — 자재비·인건비 급등 구간에서 벗어나 있습니다

③ 금리 추가 인상 가능성 낮음 — 이자 부담이 더 나빠지기 어려운 국면입니다

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 버틸 수 있는 구조입니다. 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유합니다.

총사업비 구성 — 8억 8천만 원

항목	금액	비고
토지비	2억 5,000만 원	100평 기준
건축비	6억 3,000만 원	평당 700만 원 × 90평
자기자본	1억 원	설계비·인허가비·초기 준비금 포함
외부 자금	7억 8,000만 원	아래 자금 조달 구조 참고

자기자본 1억은 최소한의 돈입니다. 설계비·인허가비·착공 전 이자·초기 준비금 등 빠듯하게 돌려야 합니다.

자금 조달 구조 — 외부 7억 8천만 원

자금 종류	금액	용도 및 금리
브릿지론	2억 원	토지 매입용, 고금리(연 7~10%)
건축자금대출	3억 5,000만 원	기성고 방식 집행
지인·신용자금	2억 3,000만 원	마감비·잔금, 고금리

브릿지론과 지인자금은 고금리입니다. 연 7~10%를 각오해야 합니다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 주택담보대출로 갈아타야 합니다.

완공 후 수익 시나리오 2가지

전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원

= 3억 4,000만 원 확보

브릿지 2억 상환

신용자금 1.4억 상환

주담대 3.5억 × 3.8% = 월 110만 원

신용잔여 0.9억 × 6% = 월 45만 원

월 총 이자 약 155만 원

상가 월세 180만 원

→ 월 순수익 약 25만 원

월세 전략

주거 5세대 × 65만 원

= 325만 원

상가 월세 포함 시

총 수익 최대 500만 원

7.8억 이자 약 255만 원

순수익 (풀임대 시)

→ 약 245만 원/월

공실 1세대 생겨도 상가가 지탱합니다

아파트 vs 다가구주택 비교

구분	아파트 갭투자	다가구 신축
자기자본	1억 원	1억 원
확보 자산	아파트 1채 (약 5억)	건물 전체 (8.8억)
외부 부채	4억 원	7.8억 원
월 현금흐름	수익 없음 (지출만)	임대수익 발생
소유 범위	건물 일부	건물 전체

똑같은 갭투자 구조라도 하나는 수익이 없고 하나는 있습니다. 아파트는 매월 빠져나가고, 다가구는 들어옵니다.

위험 요소와 대응 방법

리스크와 대응

공사 중 자금 끊김 → 지인·신용자금 확보가 필수입니다. 착공 전 전체 자금 라인 확정 후 시작해야 합니다.

금리 리스크 → 완공 후 주담대 전환으로 해소합니다. 브릿지는 단기 보유를 전제로 합니다.

공실 리스크 → 세대 수 분산 + 상가가 방어합니다. 한 세대 비어도 상가 수익이 지탱합니다.

감정가 상승 시 → 추가 담보 설정으로 자금 활용 폭이 넓어집니다.

결론 — 계산 가능한 현실

건축이 무섭다고들 말합니다. 돈이 없다고도 합니다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없습니다.

이건 꿈이 아니라 계산 가능한 현실입니다. 다만 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 합니다. 땅값 네고가 제일 중요합니다. 1억만 땅값이 올라도 월 이자가 50만 원씩 추가됩니다.

그리고 지금 장사하고 있다면 — 건물주 밑에서 월세 내지 말고, 본인 건물에서 장사하고 살면서 월세 대신 집값을 갚는 게 더 이득입니다.

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“은행 앱 터졌다!” 주담대 ‘하루 150건’에 새벽 줄 선 사람들

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DSR 3단계 시행 앞두고 주담대 ‘오픈런’…대출 수요에 긴장 고조

금융권 금리 인하 경쟁, 단기적으로 점유율 확보에 도움될 수 있어

장기적으로는 가계대출 증가 초래…금융당국 추가 규제 부를 수도

오는 7월 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 3단계 시행을 앞두고 대출 규제 강화 전 막차를 타려는 수요가 몰리면서, 주요 시중은행과 인터넷은행에서 주택담보대출(주담대) ‘오픈런’ 현상이 벌어지고 있다.

◆“하루 150건이라 출근 전 앱부터 켜요”

27일 은행권에 따르면 KB국민은행의 모바일 앱 ‘스타뱅킹’에서는 오전 9시 이전부터 주담대 신청자가 몰려 “일일 대출 가능 건수가 모두 소진됐다”는 안내 문구가 매일 반복되고 있다.


기사 특정내용과 무관. 게티이미지뱅크

이는 국민은행이 비대면 주담대 신청 건수를 하루 150건으로 제한하고 있기 때문이다. 여기에 더해 해당 상품의 금리가 경쟁사 대비 0.2~0.7%포인트 낮아 소비자들 사이에서 ‘유리한 조건’으로 평가받고 있다.

한 30대 직장인은 “DSR 3단계 시행되면 대출 더 어려워진다니까 이번 기회에 낮은 금리로 주담대 신청했다”며 “요즘 아침마다 앱 열면 ‘오늘 분량 소진’이라 너무 빠듯하다”고 말했다.

◆인터넷은행도 대출 ‘완판’…연 3%대 주담대에 수요 집중

카카오뱅크와 케이뱅크 등 인터넷은행들도 예외는 아니다. 이들 역시 시중은행 평균보다 낮은 3.84~3.98% 수준의 주담대 금리를 제시하면서, 영업 개시와 동시에 대출 한도가 모두 소진되는 상황이 이어지고 있다.

대출 수요를 자극하는 또 다른 요인은 주요 은행들의 잇따른 금리 인하다.

NH농협은행은 지난 22일부터 대면 변동형 주담대 우대금리를 0.45%포인트 확대했으며, 국민은행은 대면 5년 고정형 주담대 가산금리를 0.08%포인트 인하했다.

신한은행도 비대면 주담대 및 전세대출에 대해 0.10%포인트의 신규 우대금리를 도입하는 등 ‘금리 경쟁’에 가세하고 있다.

◆7월부터 DSR 3단계 적용…“지금이 마지막 기회?”

금리 인하와 맞물려 오는 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계 규제가 대출 수요를 더욱 자극하고 있다.

해당 규제는 수도권 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 일괄적으로 1.5%의 스트레스 금리를 반영해, 차주의 상환능력 평가를 한층 까다롭게 만든다.

경기도 용인시에 거주하는 신혼부부는 “이대로면 다음 달부턴 대출 거의 막힐 수도 있다”며 “규제 전 마지막 기회라 생각하고 지금이라도 서두르고 있다. 이미 은행들 금리 조금씩 올리고 있다”고 밝혔다.


기사 특정내용과 무관. 게티이미지뱅크

급증하는 대출 수요에 은행권은 서둘러 수급 조절에 나서는 모습이다. 국민은행은 최근 비대면 주담대 금리를 0.25%포인트 인상했고, 우리은행은 일부 신용대출의 우대금리를 폐지하는 조치를 취했다. 이는 사실상 대출금리를 높여 수요를 억제하려는 의도다.

◆전문가 “단기 혜택보다 장기 리스크 따져야”

전문가들은 현재의 대출 쏠림 현상이 금융시장 전반에 부담을 줄 수 있다며 우려를 표하고 있다.

한 금융권 관계자는 “DSR 3단계 시행 전 대출 수요가 몰리는 것은 예상된 일이지만, 이는 일시적인 폭증일 뿐 아니라 은행의 수신·여신 균형을 흔드는 요인이 될 수 있다”고 말했다.

이어 “특히 과도한 금리 인하 경쟁은 단기적으로 점유율 확보에는 도움이 되지만, 장기적으로는 가계부채 증가를 초래해 금융당국의 추가 규제를 유발할 수 있다”고 지적했다.

금리가 낮다고 무턱대고 받기보다는 앞으로 상환 계획도 잘 따져봐야 한다는 것이다.

이 관계자는 “은행들이 수급 조절에 나서는 것은 리스크 대응 차원의 자구책”이라며 “소비자들도 단기적인 금리 메리트에만 집중하지 말고, 향후 금리 변동과 상환 능력을 함께 고려한 전략적 접근이 필요하다”고 조언했다.

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“바둑도시 명성 찾으려면 바둑인 위한 무대 늘려야”

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김대욱 부산바둑협회장- 50년 기력… 대주배 창설 등 후원

- 구 단위 협회 3개서 8개로 추진

- 하반기 신진서배 어린이 대회 준비

“한때 ‘바둑 도시’로 불렸던 부산이 옛 영광을 되찾을 수 있도록 노력하겠습니다.”

부산바둑협회장으로 취임한 조선 기자재 유통회사 TM마린의 김대욱 대표.부산 해운대구 재송동에 위치한 조선기자재 유통 회사 ‘TM마린’의 김대욱(68) 대표는 바둑계에서는 모르는 사람이 없는 유명 인사다. 한 시대를 풍미한 시니어 기사들이 맞대결을 펼치는 제한 기전 ‘대주배 시니어 최강전’(대주배)을 2010년 창설해 꾸준히 후원하는가 하면, 국내 최초 바둑 영화 ‘스톤’의 제작 투자를 맡는 등 물심양면으로 바둑계를 지원해 왔기 때문이다.

그런 김 대표가 지난 3월 제8대 부산바둑협회장으로 취임해 첫 공식 행사였던 제27회 부산시장배 전국바둑대회를 성공적으로 치러냈다. 지난 11일 사직실내체육관에서 열린 전국바둑대회에는 바둑인과 동호회 회원, 시민 등 1000여 명이 찾아 성황리에 열렸다. 최근 TM마린 본사에서 그를 만나 50년 바둑 인생과 앞으로의 계획에 관한 이야기를 들었다.

“고등학생 때 처음으로 바둑을 배웠으니 어느덧 50년이 흘렀네요. 그럼에도 바둑에 대한 열정은 예나 지금이나 변함이 없는 것 같습니다.”

부산 경남고 출신인 그는 재학 시절, 1급이었던 동창생을 만난 것을 계기로 바둑의 매력에 푹 빠졌다. 시도 때도 없이 공책 위에 연필로 흑돌과 백돌을 그려가며 바둑을 뒀다. 그의 지독한 바둑 사랑은 서울대에 입학해 상경한 이후로도 계속됐다. 당시 한국기원에 드나들던 그는 고 노영하 9단 양상국 9단 이기섭 8단 등 프로 기사들과 절친한 사이가 됐다.

시간이 흘러 사업가로서 성공을 거둔 김 대표는 본인의 호 ‘대주’(大舟)에서 이름을 딴 대회를 창설했다. 그간 신세를 진 바둑인들에게 보답하고, 국내 바둑 발전에 기여하고 싶다는 마음에서였다. 올해로 열두 돌을 맞은 ‘대주배’는 조훈현 조치훈 서봉수 이창호 유창혁 등 올스타전을 방불케하는 라인업을 자랑하며 바둑 팬들 사이 인기 대회로 자리 잡았다. 지난 16일 치러진 제12회 대주배 결승에서는 신산 이창호 9단과 일지매 유창혁 9단이 통산 150번째 혈투를 벌여 많은 화제를 낳기도 했다.

전국구로 활동을 펼치던 김 대표는 2023년 지역 바둑 동호회인 ‘신진서 사랑회’ 회장으로 취임하며 본격적으로 부산 바둑계에 발을 들였다. 그는 고향 바둑인들과 어울릴 수 있어 즐거웠지만, 한편으로 지역 바둑계가 처한 현실을 여실히 느끼는 계기가 됐다고 말했다.

“30여 년 전만 하더라도 부산에서는 크고 작은 대회가 많이 열렸습니다. 당시에는 프로 기사도 여럿 배출했죠. 하지만 최근에는 타 도시에 비해 활동할 수 있는 무대가 너무 부족합니다. 전국 단위 대회라고는 부산시장배 하나뿐일 정도니까요.”

김 대표는 부산이 ‘바둑 도시’의 명성을 되찾으려면 바둑인을 위한 무대를 늘리는 것이 우선되어야 한다고 강조했다. 이를 위해 현재 3개인 구 단위 바둑협회를 8개까지 늘리고, 이들을 대상으로 한 리그도 새롭게 마련할 예정이다. 미래 바둑계를 이끌 유소년을 발굴하기 위해 올가을에는 ‘신진서배 전국 어린이 바둑대회’(가칭)도 개최한다.

“여전히 어려운 상황이지만, 올해 부산시장배에서 희망의 불씨를 봤어요. 최근 영화 ‘승부’가 흥행한 덕인지 참가자가 눈에 띄게 늘었더군요. 앞으로 남녀노소 기력을 불문하고 바둑인이라면 누구나 뛰어놀 수 있는 대회를 늘려 바둑에 대한 관심을 더욱 끌어올리도록 하겠습니다.”

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6년간 부산 청년 예산 4배 늘었지만 청년 태반은 지원책 존재조차 몰라

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투표용지 부족 후폭풍…여야 모두 "선관위 책임" 한목소리 < 정치일반 < 정치 < 기사본문 - 일요서울i

전남도, 소상공인 온라인시장 성공 안착 돕는다 < 광주·전남 < 메트로 < 기사본문 - 뉴스워커

대부업계 “‘불법대부업’은 틀린 표현… 바로잡아야” < 금융 < 파이낸스 < 기사본문 - IT조선

기술사·기술장 취득 경력 2~4년 단축…국가기술자격 응시자격 다양화 | 아주경제

고단수 20기 영식, ♥17기 순자 뚝딱이는 모습에 “귀엽다” 미소…설렘 폭발 (나솔사계)

재채기 하듯 가스 방출…어린 별 주변 거대 고리 포착

포스텍, AI 시대 전력난 난제 풀 실마리 찾았다

내가 가려고 알아본, 해외 감성 가득한 서울, 부산, 경주의 이국적 숙소 | 지큐 코리아 (GQ Korea)

[위클리오늘] 동해시, 16년 만의 도민체전 엠블런·마스코트 싱징에 담은 의미 공개 < 강원 < 전국지사 < 기사본문 - 위클리오늘

리틀록 9총사와 트럼프 불러낸 클린턴[손호철의 미국사 뒤집어보기](32)

[대구 장미비디오 사건③] 탈영병 이민형은 어떻게 살인범이 됐나

‘굿바이 잠실’…2026 KBO 올스타전 개최 장소 확정 [공식발표]

새 철도박물관 2030년 문 연다…당선작 '티 뮤지엄' 선정

섭듀드, 오는 4일 성수에서 국내 첫 팝업 오픈

부산문화재단, 공연예술 유통 전문인재 키운다…'BPAM 아카데미' < 사회 < 기사본문 - LG헬로비전

[르포] 멀티숍 벗어난 푸마, 성수에 ‘스니커 실험실’ 만든 이유 - 아시아투데이

[OTT 추천작 4월 1주] <아바...

데어 윌 비 블러드 | 결말포함 해석

대표작 2편 내리 개봉! 올 겨울, 양조위 팬들은 좋겠네 - 아시아투데이

故 데이비드 린치 감독 1주기 감독전 열린다

재활용 충전재가 거위털로 둔갑...? 노스페이스 공정위 신고

옵션만기·엔캐리 청산…"코인 더 떨어진다"

김해공항 국제선, 1000만 이용객엔 턱없이 부족한 인프라

"나이키·스투시 못입겠네"...'영포티' 수난시대

“여보, 지금 일본여행 갈까?”…20만원→2만원 ‘뚝’, 관광지 호텔비 급감한 이유가

‘저속노화’ 정희원, 강제추행 혐의로 맞고소…사생활 논란 확산

[현장] 책 영화 빠진 자리, 도파민과 체험이 채웠다 | 비즈한국

이러니 음주운전 하지… 15%만 실형 받았다

김재우♥조유리, 남산뷰 77평 아파트 공개 “아내 위한 인테리어, 침대는 따로”(행가집)

온라인 기반 가구 시장 성장세…29CM 거래액 전년대비 40% 증가

자라홈, 롯데월드몰 플래그십 스토어 리뉴얼 오픈 < 유통소비자 < 생활경제 < 기사본문 - 이뉴스투데이

패션비즈 | 패션코드, 브랜드 스케일업 프로젝트 'KODE : S' 성료... 우승자는 몽세누

[강현철의 명화산책] ‘영혼의 눈동자’ 모딜리아니 ‘잔 에뷔테른’

패션비즈 | '6500억 호실적' 아이파크몰, 메가숍 · 패션 MD 흥행몰이 통했다

무너지는 K푸드 장벽, 초거대 美 식품 몰려온다 < 헤드라인톱 < 유통소비자 < 생활경제 < 기사본문 - 이뉴스투데이

“AI가 사람 대체한다” 아마존, 사무직 10% 감축 단행 - 조세일보

[김승중 더봄] 나만 그런 게 아니었어?···시키면 하기 싫어지는 마음, 우회 방법은 < 김승중의 슬기로운 인간관계 < 더봄 < 기사본문 - 여성경제신문

캄보디아 한인 납치 신고 330건…나경원 "이재명 정권, 왜 방치하나"

15년 전 귀향한 청년들, ‘다시마 섬’ 키웠다

전통시장서 두살배기 납치 시도한 60대 남성 체포 | 연합뉴스

中 과학자들, 노화 멈추는 줄기세포 개발…"뇌·혈관까지 회춘"

“온몸이 종잇장처럼 벗겨져”…‘이 약' 복용 4일 만에 피부 괴사까지, 무슨 일?

‘역전부부’ 아내, 유명 남편 때문에 결혼·출산 소식 숨겼다 “악플 시달리기도”(결혼지옥)

“약으로 버티려 했는데”…긴급수술 받았다는 조세호, 무슨일이

"아시아 주류 산업의 현재와 미래" 비넥스포 아시아 2025, 5월 27일부터 29일까지 싱가포르 마리나 베이 샌즈에서 개최! < 일반 < 기사 < Wine < 기사본문 - 소믈리에타임즈

알바 채팅방, 나 빼고 전부 한패… 신종 온라인 사기 극성

나솔 광수, 110kg→80kg 반전 과거 공개… “살 빼려 ‘이것’ 끊었다”

이청아, 최애 男 입주자는?…"편파적인가" 고민 (하트페어링)

미쳐야 했던 시대, 이름조차 불리지 않았던 그들 ‘초현실주의와 한국근...

“가난하면 왜 사랑도 망가질까? 자존감까지 파괴되는 이유”

200만원으로 시작해 2조 자산가가 된 비결은 무엇일까요?

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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

부산 북항 재개발 전망, 엑스포 무산 뒤 사람들이 놓치는 ‘도시 밀도’ 문제

엑스포가 끝났다고 북항 재개발도 끝난 사업일까

기업유치 계획만 발표하면 북항은 저절로 채워질까

북항에 주거시설이 들어오는 것이 정말 개발 취지와 충돌할까

부산 워터프론트의 진짜 장점은 오피스보다 다른 용도에서 살아난다

해안 고밀개발은 바다를 독점하는 것일까, 더 많은 사람이 누리게 하는 것일까

지방 기업이전이 잘 안 되는 이유는 '너무 잘게 나눠서'일 수 있다

그렇다면 앞으로 부산 북항 재개발에서 무엇을 지켜봐야 할까

대우마리나 3차·경남마리나 재건축 본격 시작 – 창립총회·추진위 동의서 현황과 분담금 전망

대우마리나 3차, 창립총회에서 뭘 결정하나

경남마리나는 지금 어느 단계인가

마리나 타운 전체 그림, 얼마나 커지나

분담금이 부담스럽다면, 전문가가 말하는 판단 기준

정의선 만난 젠슨 황 “지금이 바로 현대차의 시간”…AI·모빌리티 협력...

정의선 젠슨 황 만남이 자동차 업계에서 크게 읽히는 이유

“지금이 바로 현대차의 시간”이라는 말이 주는 분위기

현대차 AI 모빌리티 협력이 향할 수 있는 방향

이번 발언을 너무 앞서 읽지는 말아야 하는 이유

자동차의 시간이 아니라 AI 모빌리티의 시간이 온다

경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

숫자로 분해(학습용 예시)

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

5억, 30년(360개월) 예시

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV 한도

DSR 한도(기본식)

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

(감소폭)

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

10억 상가 예시(학습용)

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

3강에서 가져갈 문장 3개

샘 올트먼이 본 2030년 '1인 유니콘 시대'

1) 5년 전망: “절반이 사라진다”보다 중요한 것

2) 왜 지금이 “1인 빌더”의 황금기인가

3) AI를 가르는 네 축(Compute · Data · Algorithm · Product)

3-1. Compute(컴퓨트): 가장 큰 병목은 에너지

3-2. Data(데이터): 합성·과제 생성·발견형 학습으로 이동

3-3. Algorithm(알고리즘): 추론 강화로 “작은 모델의 기적”

3-4. Product(제품화): 과학만으론 부족하다

4) 2030 신입을 위한 역량 지도

What > How

추론·시스템 사고

제품 감각·윤리/거버넌스

5) 6개월 액션 플랜(대학생·입문자 기준)

6) 채용·이직 관점: 포트폴리오는 이렇게 보인다

7) 마음가짐: 도망치지 말고 작게 부딪히기

끝으로

"월 30% 수익"의 위험한 정체. 폰지사기 28분만에 알아보기

“한 달에 30% 수익?”

100년째 반복되는 폰지 사기의 진짜 얼굴

1. 1920년대에 시작된 이야기

2. 메이도프, 21세기의 폰지

3. 디지털 시대의 새로운 포장: 암호화폐

4. 폰지 사기의 작동 원리

Design.
Build.
Influence.