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    고양 대장·의왕 오전왕곡에 공공주택 2.3만호 공급...2029년 착공

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    국토교통부는 경기 고양시 대장동 일원, 의왕시 오전동과 왕곡동 일원을 신규 공공주택지구로 지정해 모두 2만 3400호 규모의 주택을 공급한다고 21일 밝혔다.

    고양대곡지식융합과 의왕오전왕곡 공공주택지구는 2024년 11월 후보지 발표 이후 주민 의견 청취, 전략환경영향평가 및 재해영향성검토, 중앙토지수용위원회 공익성 심의를 마치고 최근 중앙도시계획위원회 심의를 통과해 지구 지정을 위한 모든 절차를 마무리했다.

    고양대곡지식융합 지구는 주변으로 일산신도시, 고양창릉, 고양화정지구와 인접한 지역으로 기초생활인프라가 대부분 조성돼 있다. 또 GTX-A, 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도노선이 정차하는 대곡역과, 수도권 제1순환고속도로, 강변북로(자유로), 서울문산고속도로 등 수도권 주간선 도로망과 가까워 교통 편의성이 매우 우수하다.

    고양대곡지식융합 지구 위치도 (국토교통부 제공)

    의왕오전왕곡 지구는 인접 지역에 의왕군포안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 있어 개발압력이 높은 곳으로, 과천~봉담 도시고속화도로, 경수대로(국도1호선)가 가깝고 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 의왕시청역(가칭)이 700m 거리에 있는 등 우수한 교통입지 여건을 갖추고 있다.

    두 지구는 신속한 주택공급을 위해 지구 지정 전 지구계획 수립 절차에 착수했으며, 광역교통개선대책 수립과 관련 영향평가 등을 거쳐 내년 하반기 지구계획을 승인하고 2029년 첫 주택사업에 착공할 계획이다.

    의왕오전왕곡 지구 위치도 (국토교통부 제공)

    정우진 국토부 주택공급추진본부장은 "고양대곡지식융합 지구는 대곡역의 광역교통망과 풍부한 생활인프라, 의왕오전왕곡 지구는 우수한 교통 접근성과 쾌적한 자연환경 여건을 갖춰 수도권의 새로운 주거 거점으로 자리매김할 것으로 기대된다"며 "8.13 주택 신속 공급 방안을 적용해 사업을 신속하게 추진해 적기에 충분한 주택을 공급할 수 있게 최선을 다하겠다"고 강조했다.

    문의: 국토교통부 주택공급추진본부 공공택지관리과(044-201-4555, 4552)

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    건축
    냉난방비 절감 컨설팅 지원…10년 이상 건축물·22일부터 접수

    냉난방비 절감 컨설팅 지원…10년 이상 건축물·22일부터 접수

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    노후 건축물의 에너지 사용을 획기적으로 낮출 수 있도록 그린리모델링 지원이 대폭 확대된다.

    국토교통부는 건물 부문 탄소중립 실현을 앞당기기 위해 22일부터 '민간건축물 그린리모델링 컨설팅 지원사업' 신청자를 모집한다.

    이번 사업은 그린리모델링에 관심은 있지만 공사비나 효과에 대한 정보 부족으로 망설였던 건축주를 지원하기 위해 올해 도입됐다.

    서울 강남구 코엑스에서 열린 '2022 녹색건축한마당'에서 참관객이 전시장을 둘러보고 있다. 2022.10.13. (ⓒ연합, 무단 전재-재배포 금지)

    사용 승인 후 10년이 지난 민간 건축물(단독주택 또는 비주거 건축물) 소유주는 누구나 신청할 수 있으며, 건축물 상태와 예산 여건에 맞춘 맞춤형 솔루션을 제공받을 수 있다.

    그린리모델링 컨설팅을 신청하면 전문가가 현장을 방문해 건축물을 사전 진단하고, 정밀 시뮬레이션을 통해 예산에 맞는 최적의 에너지 성능 개선안 및 예상 견적을 제안할 계획이다.

    개선 전후의 에너지 절감량과 에너지 비용 절감액, 투자 회수 기간을 분석해 제공하고 필요시 구조 안전 확인 및 석면 조사 등 안전 시공을 위한 기초조사도 지원한다.

    시공 단계에서는 공사 준비를 위한 기획 및 공사 후 결과 확인 등을 지원하고, 절감량 기준을 충족한 사업은 그린리모델링 이자지원 사업 신청을 위한 서류 및 절차 등도 지원할 예정이다.

    이자지원 사업은 대출금액의 4.5~5.5%에서 공사비 대출 이자를 지원한다.

    사업 신청과 관련된 자세한 사항은 22일부터 국토안전관리원 그린리모델링 창조센터 누리집(www.greenremodeling.or.kr)에 게시된 공고문을 통해 확인할 수 있으며, 그린리모델링 창조센터 이메일(gr_kalis@kalis.or.kr)을 통해 신청할 수 있다.

    정의경 국토교통부 국토도시실장은 "이번 컨설팅 지원은 전문가 도움을 받아 내 건물의 냉난방비를 줄일 수 있는 좋은 기회"라며 "많은 국민들이 부담 없이 신청해서 비용이나 복잡한 절차에 대한 고민은 전문가에게 맡기고, 에너지 비용은 줄이고 공간은 쾌적해지는 그린리모델링의 효과를 직접 경험해 보길 바란다"고 밝혔다.

    문의: 국토교통부 녹색건축과(044-201-4094), 국토안전관리원 그린리모델링창조센터(055-771-4878)

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    법규
    빈집 13만 4000가구·빈 건축물 6만 1000동 정비

    빈집 13만 4000가구·빈 건축물 6만 1000동 정비

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    정부는 활용도가 낮은 빈 건축물을 조기 철거하고 재건축재개발로 활성화해 지역의 활력을 높이는 자원으로 활용될 수 있도록 빈 건축물 정비 특별법 제정 등을 포함해 빈집의 체계적 활용 방안을 본격적으로 가동할 방침이다.

    국토교통부는 2일 정부서울청사에서 개최한 경제관계장관회의에서 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 '빈 건축물 정비 활성화 방안'을 발표했다.

    지난해 기준 전국 빈집은 13만 4000호, 주택을 제외한 빈 건축물은 최대 6만 1000동으로, 빈 건축물은 주변 지역 공동화 등 지역 쇠퇴를 유발하고 인구감소 지역에서의 빈 건축물 증가 등 악순환으로 지방 소멸을 가속할 우려가 있어 선제 대응이 필요한 상황이다.

    그러나 빈 건축물 관련 규정이 다수 법령에 흩어져 있는 등 관리체계가 미비하고, 빈 건축물이 주로 쇠퇴지역에 산발적으로 있어 자발적인 정비가 어려울 뿐 아니라 다양한 복합 활용방안이 없어 그동안 빈 건축물 해소에는 한계가 있었다.

    이에, 국토부는 예방 및 관리 기반 구축, 활용도 낮은 빈 건축물의 적극적 철거, 활용도 높은 빈 건축물의 정비·활용 활성화 등 빈 건축물의 입체적 정비방안을 마련했다.

    광주시가 장기 방치된 빈집 안전 감찰에 나선다. 장기 방치된 빈집 모습. 2024.3.21. (ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)

    국토부는 먼저, 빈 건축물을 선제적이고 체계적으로 관리하기 위해 관리대상 확대, 실태조사 등 제도적 기반 마련을 주요 내용으로 하는 빈 건축물 정비 특별법을 제정하기로 했다.

    기존 1년 이상 미거주·미사용 주택 외에 20년 이상 노후 비주택, 공사중단 건축물을 빈 건축물로 포괄하고, 빈 건축물에 해당하지 않더라도 사용 가능성이 낮은 건축물도 지자체·소유주가 등재 땐 잠재적 관리대상에 포함한다.

    아울러, 현행 5년 단위 실태조사 외에 1년 단위 현황조사를 추가로 실시해 노후도를 파악하고 조기대응 여건을 마련하며, 특별법 시행 직후 전국 단위 실태조사로 통계 체계를 완비해 나갈 계획이다.

    국토부는 이어서, 노후·방치로 다른 용도로 활용이 어려운 빈 건축물은 개별적인 정비 또는 개발사업 연계로 적극 철거해 나가기로 했다.

    이를 위해 빈 건축물 소유주에게 관리의무를 부과하고, 적극적인 이행강제금 부과, 경제적 제재 방안 도입 검토 등으로 방치 부담을 강화하되, 철거 뒤에는 지방세 부담을 완화해 소유주의 자발적인 철거를 유도한다.

    또한, 지자체의 직권철거 실행력을 강화하기 위해 붕괴·재해 등 안전사고 발생이 우려되는 경우는 지자체의 철거명령을 의무화하고, 소유주가 철거 의무를 이해하지 않을 때는 지자체가 직권철거 뒤 그 비용에 대해 소유주에게 구상권을 청구할 수 있도록 법적 근거를 마련한다.

    이 밖에도 공공 노후주거지정비 지원사업에 '빈집정비형'을 신설하고, 빈집 철거비용을 보조하는 빈집철거지원사업도 확대해 철거 지원을 강화한다.

    국토부는 이와 함께, 활용도가 높은 빈 건축물의 유휴자산 활용가치 제고를 위해 '빈집愛' 플랫폼 확대와 빈 건축물 관리업 도입, 빈 건축물 허브 설립으로 관리·거래 네트워크를 구축한다.

    현행 빈집 및 정비실적 현황을 제공하는 '빈집愛' 플랫폼을 확대 개편해 빈 건축물 매물 목록과 거래·상담을 지원하고, 소유자 대신 빈 건축물의 관리·운영·매각을 지원하는 '빈 건축물 관리업'을 신규 부동산서비스 업종으로 도입한다.

    이어서, 주택도시기금 등을 활용해 '빈 건축물 허브'를 설립해 공사중단 건축물과 준공 20년이 지난 동 단위 노후·불량건축물 등을 매입해 수용한 뒤 민간 매각과 공공 개발도 추진한다.

    또한, 정비사업과의 연계를 강화하기 위해 빈 건축물 정비사업 유형에 도시정비·도시개발·공공주택사업 등 면 단위 정비사업을 추가하고, 소규모정비법상 빈집밀집구역을 빈건축물정비촉진지역으로 개편하고 용적률·건폐율 완화 등 인센티브를 제공해 정비사업의 원활한 추진을 지원한다.

    이상경 국토부 1차관은 "빈 건축물 방치로 지역의 주거환경이 악화하고 지방 소멸이 가속하는 악순환이 발생하고 있다"고 밝히고 "정부는 붕괴·재난 우려가 있는 위험한 빈 건축물은 선제적으로 정비하면서 빈 건축물을 지역의 활력을 높이는 자원으로도 활용할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 덧붙였다.

    문의: 국토교통부 도시정책관 도시활력지원과(044-201-3717, 3735)

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    법규
    다세대·다가구 바닥면적 660→1,000㎡로…소규모 주택 규제 완화 본격화

    다세대·다가구 바닥면적 660→1,000㎡로…소규모 주택 규제 완화 본격화

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    다세대·다가구 바닥면적 660㎡ 벽, 왜 44년 만에 무너졌을까

    핵심 요약

    다세대·다가구주택의 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 입법예고됐습니다. 주민공동시설 용적률 제외, 일조권 규정 정비도 함께 담겼습니다.

    소규모 필지에 다세대·다가구주택을 계획해본 분이라면 한 번쯤 "여기서 한 층만 더, 면적만 조금만 더 나오면"이라는 아쉬움을 느껴보셨을 겁니다. 그 벽이 바로 바닥면적 660㎡, 층수 3개 층이라는 기준이었습니다. 국토교통부가 이 기준을 손보는 「건축법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

    44년 만에 바뀌는 규모 기준

    개정안의 핵심은 「건축법 시행령」 별표1에 규정된 주택 규모 기준 조정입니다. 다가구주택은 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 각각 상향됩니다. 연립주택·다세대주택을 가르는 바닥면적 기준도 같은 폭으로 조정됩니다.

    구분 기존 개정
    다가구주택 층수 3개 층 이하 4개 층 이하
    다가구·다세대 바닥면적 660㎡ 이하 1,000㎡ 미만
    연립주택 경계(바닥면적) 660㎡ 초과 1,000㎡ 이상

    국토부는 개정 취지에 대해 "다세대·다가구주택의 바닥면적 기준과 다가구주택 층수 기준을 상향해 주택공급 활성화에 기여하기 위한 것"이라고 밝혔습니다. 지금까지는 소규모 필지에서 사업 규모 자체가 기준에 막혀 잘게 쪼개질 수밖에 없었는데, 이번 개정으로 일정 규모까지는 키워서 지을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

    대한건축사협회가 이재명정부 출범 이후 국정기획운영위원회 정책 건의, 국가건축정책위원장·국토부 장관 면담 등을 통해 지속적으로 요구해 온 '건축 양극화 해소를 위한 소규모 주택 중규모화'가 이번 개정으로 구체화됐습니다.

    주민공동시설·일조권 규정도 함께 정비

    규모 기준 완화와 함께 다세대주택 주민공동시설에 대한 규제도 개선됩니다. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받는 다세대주택은 주민공동시설을 용적률 산정용 연면적에서 제외할 수 있도록 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호다목이 신설됩니다. 공동주택에만 있던 면적 혜택이 다세대주택까지 넓어지는 것으로, 주민 편의시설을 확보하면서도 사업성은 지킬 수 있는 여지가 생긴 겁니다.

    일조권 확보를 위한 높이 제한 규정도 함께 정비됩니다. 지난 8월 11일 공포돼 오는 11월 12일 시행되는 개정 「건축법」이 일조권 관련 높이 제한을 법률에 직접 규정하도록 바뀌면서, 기존 시행령 제86조제1항의 높이 제한 규정은 삭제되고 적용 제외 대상만 상위법 위임 취지에 맞게 남습니다.

    시행 시점이 서로 다릅니다

    바닥면적·층수 기준 완화와 주민공동시설 관련 개정 규정은 공포한 날부터 즉시 시행되며, 이 시행 이후 건축허가·건축신고(변경 포함)를 신청하는 경우부터 적용됩니다. 반면 일조권 관련 개정 규정은 11월 12일부터 시행됩니다. 지금 인허가를 준비 중이라면 어느 규정이 언제부터 적용되는지 꼭 구분해서 확인해야 합니다.

    그런데 왜 "주차장도 손봐야 한다"는 이야기가 나올까

    바닥면적과 층수를 늘려주면 그걸로 끝일 것 같지만, 이야기가 달라집니다. 다가구주택과 공동주택은 전용면적 합계를 기준으로 주차대수를 산정하기 때문에, 바닥면적이 늘어나 세대수가 많아지면 그만큼 확보해야 하는 주차대수도 함께 늘어납니다. 규모 기준만 풀어주고 주차 기준을 그대로 두면, 좁은 필지에서는 오히려 주차장 때문에 사업성이 막히는 역설이 생길 수 있습니다.

    그래서 대한건축사협회는 후속 과제로 주차장 설치기준 합리화를 함께 건의했고, 국토부는 이를 검토 중입니다.

    아직 확정된 내용이 아닙니다

    • 바닥면적·층수 기준 완화는 입법예고된 개정안입니다. 확정 전까지는 참고용으로만 보셔야 합니다.
    • 주차대수 완화(전용 60㎡ 이하 0.7대→0.5대, 30㎡ 이하 0.5대→0.3대)는 협회가 국토부에 건의한 단계일 뿐, 아직 개정안으로 입법예고되지 않았습니다.
    • 소규모 부설주차장 연접주차 확대(8대 이하→12대 이하)도 마찬가지로 검토 단계입니다. "이제 주차장 기준도 풀렸다"고 단정하고 설계에 반영하면 안 됩니다.

    주택법 시행령 개정과 맞물리면 파급력이 더 커집니다

    이번 「건축법 시행령」 개정안은 앞서 입법예고된 「주택법 시행령」 개정안과 함께 봐야 진짜 효과가 보입니다. 국토부는 지난 6월 29일부터 8월 10일까지, 도시형생활주택으로 짓는 단지형 다세대주택의 층수를 현행 5개 층에서 6개 층까지 허용하는 「주택법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

    바닥면적 기준 완화와 도시형생활주택 층수 완화가 동시에 확정되면, 소규모 필지를 활용한 비아파트 공급의 사업구조 자체가 달라질 수 있다는 게 업계 시각입니다.

    소규모 주택 사업을 검토 중이라면 확인할 것

    1. 대상 필지가 다세대·다가구주택 기준(연립주택 경계 포함)에 걸리는지, 개정 기준으로 다시 계산해볼 것
    2. 바닥면적·층수 완화분이 실제 사업성 개선으로 이어지는지, 늘어나는 세대수 대비 주차대수를 현행 기준으로 먼저 확인할 것
    3. 건축허가·건축신고 신청 시점이 시행령 시행일(공포일) 이후인지 확인할 것
    4. 일조권 관련 인허가라면 11월 12일 전후로 적용 규정이 달라진다는 점을 감안해 일정을 짤 것
    5. 주차장 관련 완화안은 아직 건의 단계이므로, 확정 전까지는 현행 주차 기준으로 사업성을 검토할 것

    정리하면

    다세대·다가구주택 바닥면적 기준이 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다.
    다가구주택 층수 기준은 3개 층에서 4개 층으로 완화됩니다.
    규모 기준 완화는 공포 즉시 시행되지만, 일조권 규정은 11월 12일부터 시행됩니다.
    주차장 기준 완화는 아직 건의·검토 단계로, 확정된 내용이 아닙니다.

    소규모 필지 개발을 검토 중이라면 규모 기준 완화만 보고 판단하지 말고, 주차대수·시행일 등 실무 변수를 함께 짚어봐야 합니다. 구체적인 사업성 검토와 인허가 일정은 건축사와 함께 확인하시는 걸 권합니다.

    #건축법시행령 #다세대주택 #다가구주택 #바닥면적기준 #소규모주택 #주택공급 #일조권 #주차대수 #건축허가 #건축사협회

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    설계
    생산의 흐름과 일하는 사람을 함께 생각하다 — 공장 설계안

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    CHIHO / 설계 / 공간 콘셉트 / 공장

    생산동·물류 마당·업무동의 관계를 정리한 공장 캠퍼스 설계안.

    상부 채광과 작업 동선을 담은 생산동 내부
    상부 채광과 작업 동선을 담은 생산동 내부

    01. 외관보다 먼저 그리는 생산 흐름

    공장 계획은 원료가 들어오고 제품이 나가는 순서를 읽는 데서 시작합니다. 입고, 보관, 생산, 검사, 포장, 출하의 관계를 정리하고 서로 가까워야 하는 공간과 분리할 공간을 구분합니다. 설비의 배치뿐 아니라 유지보수할 때 필요한 작업 공간과 부품을 운반하는 길까지 함께 생각합니다.

    02. 사람과 물류가 만나는 지점을 줄이다

    넓은 생산동 옆에 물류 마당을 두고 전면에는 직원과 방문객을 위한 입구를 구성하는 방향을 제안합니다. 대형 차량이 회전하고 대기하는 영역과 보행자가 출입하는 영역은 배치 단계부터 나누어 살핍니다. 횡단이 필요한 곳은 운전자와 보행자 모두가 서로를 쉽게 볼 수 있는 위치를 찾습니다.

    03. 큰 지붕에 빛의 리듬을 만들다

    반복되는 지붕의 높이 차를 이용해 상부 채광을 도입하는 외관을 제안합니다. 지붕의 형태는 생산동의 긴 길이를 나누어 읽게 하는 장치이기도 합니다. 작업면의 빛과 눈부심, 열, 환기, 설비 간섭은 생산 품목과 작업 방식에 맞춰 구체화할 항목입니다.

    04. 업무동이 만드는 첫인상

    거리와 만나는 낮은 업무동은 큰 생산동과 사람 사이의 크기를 조절합니다. 벽돌의 작은 반복과 정원, 깊은 입구를 두어 방문객이 어디로 들어가야 하는지 읽을 수 있게 합니다. 회의 공간과 직원 휴게 공간은 업무의 편의와 현장 접근을 함께 고려해 배치할 수 있습니다.

    05. 확장과 유지관리를 위한 여유

    생산량이 늘었을 때 어느 방향으로 확장할지, 설비를 교체할 때 어떤 경로를 사용할지를 초기부터 생각합니다. 확장할 면과 장기간 고정할 관리 기능을 구분하면 이후 변경의 선택지를 남길 수 있습니다. 외장 패널도 수리 가능한 단위와 설비가 관통하는 위치를 함께 정리합니다.

    06. 계획을 구체화하는 자료

    생산 공정도, 주요 장비의 크기와 하중, 원료·제품의 보관 방식, 차량 종류, 직원 수와 근무 형태가 설계의 기초 자료가 됩니다. 이를 바탕으로 구조·설비·소방과 관련 인허가 조건을 함께 검토하면서 건물의 규모와 배치를 정합니다.

    설계의 출발점

    사용 방식과 필요한 공간, 대지의 조건을 함께 정리하면 형태를 선택하는 기준이 분명해집니다. 규모와 예산, 운영 방식이 달라질 때도 어떤 관계를 유지할지부터 살펴보는 설계 접근을 제안합니다.

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    부동산 경매 입찰가 계산법｜낙찰가보다 먼저 ‘순수익’을 계산해야 하는 이유

    부동산 경매 입찰가 계산법｜낙찰가보다 먼저 ‘순수익’을 계산해야 하는 이유

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    부동산 경매 입찰가 계산법｜낙찰가보다 먼저 ‘순수익’을 계산해야 하는 이유 - 부동산 1

    "이 물건에 도대체 얼마를 써야 할까?"

    경매를 시작하면 가장 먼저 막히는 질문입니다. 계속 낮게 쓰면 패찰하고, 낙찰을 받겠다고 가격을 올리면 정작 남는 돈이 없어질 수 있습니다.

    그래서 입찰가 계산에서 먼저 정해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 내가 최종적으로 얼마를 남길 것인지입니다. 경매는 시세보다 싸게 사는 게임이 아니라, 모든 비용을 제외하고도 수익이 남는 가격에 사는 과정입니다.

    시세보다 2천만 원 싸게 낙찰받으면 2천만 원 버는 걸까

    3억 원에 팔 수 있는 아파트를 2억 7,500만 원에 낙찰받았다고 생각해보겠습니다. 겉으로 보면 2,500만 원 싸게 샀으니 수익이 남는 것처럼 보입니다. 하지만 낙찰 이후에는 여러 비용이 발생합니다.

    '매도가보다 싸게 낙찰받았다'는 사실만으로 수익이 났다고 판단하면 안 됩니다

    • 취득 과정의 세금과 등기비용
    • 수리가 필요한 경우 인테리어 비용
    • 점유자가 있다면 명도 과정의 비용, 미납관리비
    • 대출을 이용했다면 이자
    • 다시 매도할 때 발생하는 세금

    이 비용을 모두 빼고 나면 예상했던 차익이 크게 줄거나 오히려 마이너스가 될 수도 있습니다.

    경매 입찰가는 예상 매도가부터 정합니다

    입찰가를 계산하려면 먼저 낙찰 후 해당 부동산을 얼마에 팔 수 있을지를 추정해야 합니다. 시세는 두 가지를 같이 확인하는 방식이 현실적입니다.

    확인할 시세 보는 포인트
    최근 실거래가 같은 단지라도 동·층에 따라 가격차가 있는지. 특정 동이나 층이 반복해서 높게 거래되는지
    현재 매물 같은 평형의 최저가 매물. 급매 한 건이나 호가만 보고 매도가를 잡지 않기

    예상 매도가에서 무엇을 빼야 할까

    경매 수익을 계산할 때 빠지기 쉬운 비용을 먼저 적어두는 편이 좋습니다.

    낙찰 후 들어가는 비용

    1. 취득 관련 비용 — 취득세와 등기 관련 비용
    2. 수리비 — 도배·장판부터 전체 인테리어까지
    3. 명도비용 — 점유자와 이사일정을 협의하면서 발생할 수 있는 비용
    4. 미납관리비 — 해당 물건의 관리비 체납상태 확인
    5. 대출이자 — 낙찰잔금대출 등을 사용하는 기간의 금융비용
    6. 매도 관련 세금 — 매각 후 실제 부담해야 하는 세금

    입찰 전에 알아야 할 것은 단순합니다. 얼마에 팔 수 있는가 → 그동안 얼마가 들어가는가 → 나는 얼마를 남기고 싶은가

    오래된 아파트 수리비는 어떻게 잡아야 할까

    인테리어 비용은 초보자가 가장 예상하기 어려운 부분 중 하나입니다. 먼저 해당 주택이 언제부터 현재 소유자의 소유였는지 확인하면 수리상태를 예상하는 단서가 됩니다. 오래 보유한 물건이고 내부수리가 거의 없었다면 예상 수리비를 낮게 잡는 것은 위험합니다.

    수리비를 판단하는 방법은 두 방향입니다. 첫째, 수리하지 않고 주변 매물보다 저렴하게 매도하는 방식. 둘째, 필요한 공사를 한 뒤 상품성을 높여 매도하는 방식입니다. 같은 평형이라도 내부상태에 따라 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 해당 아파트 주변 인테리어 업체를 통해 기본 공사범위 기준으로 견적을 받아보면 예상비용을 현실적으로 잡을 수 있습니다.

    명도비는 반드시 들어가는 돈일까

    명도비는 세금처럼 법으로 정해진 고정비용은 아닙니다. 낙찰 후 점유자가 있다면 부동산을 인도받는 과정이 필요하고, 원활한 이사를 위해 일정 비용을 협의하는 경우가 있습니다. 그래서 입찰가를 계산할 때는 명도가 어렵지 않을 것이라고 낙관하기보다 일정 수준의 예비비를 포함해서 보는 편이 안전합니다.

    대출을 쓴다면 보유기간까지 계산합니다

    낙찰잔금을 대출로 마련한다면 얼마를 빌리고, 몇 개월 동안 보유할 것인지까지 계산해야 합니다.

    월 이자 100만 원 기준 누적 이자
    3개월 보유 300만 원
    6개월 보유 (매도 지연) 600만 원

    매매가 예상보다 늦어질 때 수익이 계속 줄어드는 이유입니다. 경매에서는 시간도 비용이라, 예상 보유기간을 짧게만 잡지 말고 매도가 지연되는 상황까지 계산해야 합니다.

    최대 입찰가는 순수익에서 거꾸로 계산합니다

    예상 매도가 － 취득 관련 비용 － 수리비 － 명도·관리비 － 예상 대출이자 － 매도 관련 세금 － 내가 원하는 순수익 ＝ 최대 입찰 가능 금액

    예를 들어 예상 매도가가 4억 6천만 원이고 낙찰 이후 발생할 것으로 예상하는 각종 비용이 4천만 원이라고 가정합니다. 여기에 최소 3천만 원의 순수익을 남기고 싶다면 계산은 다음과 같습니다.

    4억 6천만 원 － 4천만 원 － 목표수익 3천만 원 ＝ 최대 입찰가격 3억 9천만 원

    실제 입찰에서는 세금과 비용을 개별 조건에 맞게 다시 계산해야 하지만 개념은 같습니다. "얼마까지 써야 낙찰될까?"가 아니라 "얼마 이상 쓰면 내가 원하는 수익이 사라질까?"를 계산하는 것입니다.

    순수익이 너무 크게 나온다면 입찰가를 더 높여야 할까

    예상 순수익이 지나치게 크게 나온다면 두 가지를 다시 봐야 합니다. 첫째, 예상 매도가를 너무 높게 잡지 않았는지. 둘째, 빠뜨린 비용이 없는지. 그런데 보수적으로 계산했는데도 충분한 수익이 남는다면, 목표수익의 일부를 줄이고 입찰가격을 높이는 방식으로 낙찰 가능성을 조정할 수 있습니다. 결국 낙찰확률과 수익률 사이에서 자신이 어느 정도 수익을 포기할 수 있는지 정하는 과정입니다.

    주변 낙찰가율은 왜 마지막에 볼까

    입찰가를 계산하고 나면 주변에서 최근 낙찰된 물건의 낙찰가율도 봅니다. 비슷한 아파트가 감정가의 70%, 75%, 80%, 85% 수준에서 낙찰되고 있다면 현재 입찰 경쟁이 어느 정도인지 짐작할 수 있습니다.

    하지만 주변 물건이 85%에 낙찰됐다고 내 물건도 85%를 써야 하는 것은 아닙니다. 먼저 자신의 수익계산으로 최대입찰가를 구하고, 그 금액이 최근 낙찰가율과 어느 정도 차이가 나는지 비교하는 순서가 중요합니다.

    경쟁자가 50명인 물건에 꼭 들어가야 할까

    초보자는 사람이 많이 몰리는 물건이 안전해 보일 수 있습니다. 유명한 아파트이고 권리분석도 단순해 보이면 자연스럽게 경쟁자가 많아집니다. 문제는 경쟁자가 많아질수록 낙찰가격이 높아진다는 것입니다.

    많은 사람이 들어간다는 이유로 자신의 최대 입찰가격을 넘어서는 순간, 경매의 목적이 '투자'에서 '낙찰'로 바뀔 수 있습니다.

    패찰이 반드시 실패는 아닙니다

    입찰을 준비하고 법원까지 갔는데 낙찰받지 못하면 허무하게 느껴집니다. 하지만 내가 계산한 최대가격보다 다른 사람이 높은 가격을 썼다면 반드시 따라가야 하는 것은 아닙니다. 수익이 나오지 않는 가격에서 낙찰받지 않은 것이 더 나은 결과일 수도 있습니다.

    경매에서 중요한 것은 몇 번 만에 낙찰받았느냐가 아니라 낙찰받은 물건에서 실제 얼마가 남았느냐입니다.

    결론: 낙찰받고도 수익을 지킬 수 있는 최고가격

    복잡해 보이는 경매 입찰가도 크게 보면 세 가지로 좁혀집니다.

    입찰 전 확인할 세 가지

    1. 실제 팔 수 있는 매도가
    2. 낙찰부터 매도까지 발생하는 총비용
    3. 주변의 최근 낙찰가격과 낙찰가율

    이 세 숫자 사이에 내가 원하는 순수익을 넣으면 최대입찰가가 만들어집니다. 이렇게 계산해놓으면 법원에서 다른 사람이 높은 가격을 썼다고 갑자기 입찰가격을 올릴 이유도 줄어듭니다.

    좋은 경매 입찰가격은 낙찰받을 수 있는 최고가격이 아닙니다.

    낙찰받고도 원하는 수익을 지킬 수 있는 최고가격입니다.

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    등기부등본 깨끗하면 안전할까? 부동산 계약 전 말소사항·가등기·신탁까지 확인하는 법

    등기부등본 깨끗하면 안전할까? 부동산 계약 전 말소사항·가등기·신탁까지 확인하는 법

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    등기부등본 깨끗하면 안전할까? 부동산 계약 전 말소사항·가등기·신탁까지 확인하는 법 - 부동산 1

    근저당도 압류도 없는 등기부등본, 그런데 정말 안전할까

    등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요?

    등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생깁니다. 등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다.

    등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

    흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

    구분 확인할 내용
    표제부 부동산의 표시 (주소, 동·호수, 면적)
    갑구 소유권에 관한 사항 (소유자, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 신탁)
    을구 소유권 외의 권리 (근저당권, 전세권, 임차권)

    계약 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지는 확인해야 합니다. 다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

    등기부등본에 '공신력'이 없다는 말은 무슨 뜻일까

    우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다. 그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

    예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우, 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

    '현재 등기부가 깨끗하다 = 과거 권리관계까지 아무 문제가 없다'는 공식은 성립하지 않습니다.

    말소사항 포함으로 과거 흔적까지 확인합니다

    현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다. 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

    과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다. 특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고, 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 있습니다.

    갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인할까

    가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 합니다. 특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면, 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. "아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.

    가등기의 원인과 권리자, 순위 및 말소 가능성이 명확하게 정리되기 전에는 계약을 진행하지 않는 편이 안전합니다.

    등기부에 '신탁'이 보이면 계약 상대방부터 달라집니다

    갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다. 부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

    신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 계약권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

    임차권등기는 전세계약에서 특히 눈여겨봅니다

    등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

    과거 말소된 임차권등기가 확인되더라도 무조건 문제 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

    근저당 채권최고액은 실제 대출금과 같을까

    아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

    전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나가 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떤지입니다. 전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

    등기부등본은 이 순서로 확인하세요

    1. 계약 대상 — 주소·동·호수가 맞는지
    2. 소유자 — 갑구의 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지
    3. 갑구 권리 — 압류·가압류·가처분·가등기가 있는지
    4. 을구 권리 — 근저당권·전세권·임차권 등이 있는지
    5. 말소사항 — 최근 말소된 근저당이나 압류가 있었는지
    6. 신탁 — 신탁등기 여부와 신탁원부를 확인했는지
    7. 재확인 — 계약일과 잔금일에 등기사항증명서를 다시 확인했는지

    전세계약이라면 등기부에 없는 세금도 확인합니다

    임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다. 국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로는 체납 사실을 알기 어렵습니다.

    전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다. 임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

    전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦습니다

    HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다. 하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간, 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

    계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

    등기부만 보면 그 건물이 적법한 주택인지 알 수 있을까

    치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다. 등기사항증명서의 권리관계를 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다. 겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다. 그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

    건축물대장에서 최소한 볼 것

    • 건축물의 실제 용도
    • 층별 면적과 층수, 주구조
    • 사용승인일
    • 위반건축물 표시 여부
    • 현재 현황과 대장 내용이 일치하는지

    건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

    등기부가 깨끗하더라도 건축물이 위반건축물이거나 실제 용도가 대장과 다르면, 대출·영업신고·용도변경·매각 과정에서 다른 문제가 생길 수 있습니다.

    토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봅니다

    아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다. 건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

    현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면, 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

    매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

    소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다. 갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

    계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

    부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있지 않습니다. 계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

    매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 특약으로 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

    치호건축사사무소가 계약 전에 보는 순서

    부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다. 특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

    부동산 계약 전 검토 순서

    1. 등기사항증명서 현재사항 및 말소사항 확인
    2. 소유자와 권리관계 확인
    3. 신탁·가등기·압류·임차권등기 여부 확인
    4. 건축물대장 확인
    5. 현장과 대장의 일치 여부 확인
    6. 토지이용계획 확인
    7. 위반건축물 여부 확인
    8. 예정된 용도변경·증축·대수선 가능 여부 확인

    계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

    • 계약 상대방이 현재 등기상 소유자인가?
    • 과거 말소된 근저당이나 압류가 있었는가?
    • 가등기나 신탁등기가 있는가? 임차권등기가 존재하거나 과거에 있었는가?
    • 선순위채권은 어느 정도인가? 전세계약이라면 보증 가입이 가능한가?
    • 건축물대장상 실제 용도는 무엇이고, 위반건축물 표시는 없는가?
    • 건축물대장과 현장 모습이 일치하는가?
    • 내가 계획하는 영업·용도변경·증축이 가능한 건물인가?

    결론: 서류와 실제 건물이 일치하는지 확인하는 것이 계약의 시작입니다

    핵심은 간단합니다.

    등기부등본이 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 말소사항, 가등기, 신탁, 임차권등기까지 보세요.

    등기부는 권리관계이고, 건축물대장은 건물의 실체입니다. 둘을 함께 봐야 합니다.

    계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.

    치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다. 건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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    2026 농지 전수조사 시작｜상속농지·임대·처분명령·이행강제금 25%까지 꼭 확인할 것

    2026 농지 전수조사 시작｜상속농지·임대·처분명령·이행강제금 25%까지 꼭 확인할 것

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    2026 농지 전수조사 시작｜상속농지·임대·처분명령·이행강제금 25%까지 꼭 확인할 것 - 부동산 2

    2026 농지 전수조사 시작｜상속농지·임대·처분명령·이행강제금 25%까지 꼭 확인할 것 - 부동산 1

    "상속받은 땅인데 그냥 가지고 있어도 되지 않을까?"

    부모님에게 논이나 밭을 상속받았지만 직접 농사를 짓지 않고 있다면 이렇게 생각하기 쉽습니다. 그런데 2026 농지 전수조사가 본격화되면서 이제는 토지를 가지고 있다는 사실보다 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

    농지는 일반 토지와 달리 소유만 하는 것보다, 실제 농업경영에 이용되고 있는지, 임대가 적법한지가 농지법의 중요한 판단기준입니다.

    2026 농지 전수조사, 전국 농지를 한꺼번에 조사할까

    농림축산식품부는 2026년부터 전국 농지에 대한 전수조사를 단계적으로 진행하고 있습니다. "2026년 8월부터 전국 모든 농지를 한꺼번에 현장조사한다"기보다, 기본조사로 대상을 선별한 뒤 현장조사를 확대하는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

    구분 내용
    2026년 1차 조사대상 1996년 이후 취득한 농지
    5월~7월 행정정보와 항공사진 등을 활용한 기본조사
    8월~12월 현장 확인이 필요한 농지를 대상으로 심층조사
    2027년 1996년 이전 취득농지

    무엇을 확인하고, 조사원이 실제로 들어올 수도 있을까

    주요 확인사항은 서류상 소유관계와 실제 현장이 일치하는지입니다. 농지 소유자와 소유면적, 실제 경작 여부, 농업용이 아닌 시설물 설치 여부, 허가 없는 다른 용도 사용 여부, 장기간 휴경 여부 등을 봅니다. 기본조사에서 이상 징후가 있거나 추가 확인이 필요한 농지는 심층조사 대상으로 이어질 수 있습니다.

    현행 농지법은 농지의 소유·거래·이용·전용 등의 사실을 확인하기 위해 농지조사원을 둘 수 있도록 하고, 필요한 경우 토지에 출입할 수도 있습니다. 다만 아무 절차 없이 들어오는 것은 아닙니다.

    농지조사원 출입 시 절차

    • 원칙적으로 소유자·점유자·관리인에게 출입 일시와 장소를 통지해야 하고, 권한을 표시하는 증표를 제시해야 합니다.
    • 해 뜨기 전이나 해가 진 후에는 승낙 없이 담장이나 울타리로 둘러싸인 토지 등에 출입할 수 없습니다.
    • 반대로 정당한 사유 없이 적법한 조사를 거부하거나 방해해서도 안 됩니다.

    상속농지는 농사를 안 지어도 계속 가지고 있을 수 있을까

    2026년 현재 농지법에는 농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지에 대해 총 1만㎡까지 소유할 수 있는 규정이 여전히 있습니다. 약 3,025평 정도입니다. 하지만 여기서 가장 많이 오해합니다.

    "1만㎡ 이하니까 아무렇게나 보유해도 된다"는 아닙니다

    • 농지법은 상속농지 역시 농업경영에 이용되도록 하는 것을 기본으로 합니다.
    • 정당한 사유 없이 직접 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있습니다.

    직접 경작하지 못하면 무조건 팔아야 할까

    반드시 그렇지는 않습니다. 현재 농지법이 허용하는 방식에 따라 적법하게 임대하거나 한국농어촌공사 등을 통해 위탁임대하는 경우에는, 직접 농사를 짓지 않더라도 법에서 인정하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 단순 구두약속으로 인근 주민에게 농사를 맡겼다는 것과 농지법상 적법한 임대차는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

    상속농지를 가지고 있다면 먼저 확인할 것

    1. 농지대장 — 소유·임대 현황이 실제와 맞는지 (이용관계가 제대로 반영됐는지)
    2. 실제 경작자 — 현재 누가 경작하고 있는지
    3. 임대차 — 농지법상 적법하게 체결돼 있는지
    4. 휴경 여부 — 장기간 아무도 경작하지 않는 상태는 아닌지
    5. 농지은행 — 한국농어촌공사 위탁 대상이 되는지
    6. 처분 통지 — 처분의무 또는 처분명령 통지를 받은 적이 있는지
    7. 가액 — 개별공시지가와 실제 농지가액이 얼마인지

    농지를 새로 사면 반드시 3년 직접 농사짓고 임대해야 할까

    이 부분도 인터넷에서 자주 잘못 전달됩니다. 현행 농지법에 '모든 농지 취득자는 무조건 3년 동안 직접 농사를 지은 뒤에만 임대할 수 있다'는 일반적인 규정이 있는 것은 아닙니다. 현재의 3년 기준은 개인이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 특정 제도 등에 적용되는 조건입니다. 농지법 제23조는 개인이 소유한 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대할 수 있도록 규정하고 있습니다. '3년'이라는 숫자만 떼어내 모든 농지 임대차에 적용하면 안 됩니다.

    처분의무가 생기면 바로 이행강제금부터 나올까

    그렇지 않습니다. 순서가 있습니다. 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않는 등 농지법 제10조에 해당하면, 농지 소유자에게 해당 농지를 사유 발생일부터 1년 이내에 처분할 의무가 생길 수 있습니다. 그 기간 안에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내에 처분하도록 처분명령을 하고, 2026년 개정에서는 종전의 '명할 수 있다'에서 '명하여야 한다'로 처분명령이 강화됐습니다.

    농지법 위반 또는 미경작 확인 → 처분의무(1년) → 처분명령(6개월 이내) → 명령 불이행 → 이행강제금

    농지 이행강제금은 얼마나 나올까

    농지법상 이행강제금은 건축법상 불법건축물 이행강제금과 계산방식이 전혀 다릅니다. 2026년 현재 농지 처분명령 등을 이행하지 않으면 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%가 이행강제금 기준이 됩니다.

    예시: 감정평가액 4억 원, 개별공시지가 기준 2억 5천만 원

    • 더 높은 4억 원을 기준으로 계산합니다: 4억 원 × 25% = 1억 원
    • 한 차례의 부과금만 놓고도 부담이 상당할 수 있고, 농지가액이 클수록 25%가 실제 금액으로 바뀌었을 때 부담도 커집니다.
    • 이행강제금은 한 번 내면 끝이 아닙니다. 처분명령·원상회복명령 등의 이행기간이 끝난 다음 날을 기준으로, 실제 명령을 이행할 때까지 매년 1회 다시 부과할 수 있습니다.
    • 따라서 "이행강제금을 내면서 그냥 가지고 있으면 된다"는 방식으로 접근하기에는 부담이 매우 커질 수 있습니다.

    농업경영계획서는 10년 동안 남아 있습니다

    농지를 취득하면서 제출한 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서는 행정기관에서 10년간 보존합니다. 2026년에 갑자기 만들어진 규정이 아니라 이미 시행되고 있는 제도입니다. 취득 당시에는 직접 영농한다고 계획서를 제출해놓고 실제로는 전혀 다른 방식으로 사용했다면, 향후 농지이용실태조사에서 취득 당시 계획과 현재 이용상황이 비교될 가능성이 있습니다.

    상속농지 1만㎡ 소유상한은 앞으로 없어질까

    현재 제도와 앞으로 시행될 제도를 반드시 구분해야 합니다.

    현재와 앞으로의 제도

    • 2026년 9월 현재는 비농업인의 상속농지 소유상한 1만㎡ 규정이 아직 적용됩니다.
    • 2026년 6월 개정된 농지법은 상속·이농 농지의 제도를 크게 바꾸었고, 관련 핵심 규정 중 일부는 2028년 6월 17일부터 시행됩니다.
    • 개정 방향은 단순 면적상한을 두기보다, 직접 농업경영을 하지 않는 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁·임대해 실제 경작자에게 공급하도록 하는 쪽입니다.
    • 시행 전부터 종전 규정에 따라 상속·이농 농지를 소유하던 사람에게는 경과규정이 있으므로, 기존 보유자와 향후 새로 상속받는 사람을 동일하게 봐서는 안 됩니다.

    이번 개정에서 현재 소유자가 특히 알아둘 변화는 농지조사와 처분제도의 강화입니다. 농지조사원을 두고 실제 이용실태를 조사할 법적 근거가 강화됐고, 처분의무를 이행하지 않을 때 지방자치단체가 내리는 처분명령도 종전보다 강제성이 높아졌습니다. 행정의 방향은 농지를 '누가 가지고 있는가'보다 '실제로 농업에 이용되고 있는가'를 더 적극적으로 확인하는 쪽입니다.

    농지를 상속받았다면 지금 무엇부터 해야 할까

    상속농지가 있다고 무조건 팔아야 하는 것도, 상속재산이라고 아무 관리 없이 계속 가지고 있어도 되는 것도 아닙니다. 먼저 해당 농지가 실제로 어떻게 사용되고 있는지 확인해야 합니다.

    상속농지 점검 체크리스트

    1. 직접 자경할 수 있는 농지인가?
    2. 현재 임차인이 실제 경작하고 있는가?
    3. 그 임대가 농지법상 허용되는 구조인가?
    4. 농지은행 위탁을 이용할 수 있는가?
    5. 장기간 휴경하거나 다른 용도로 사용하고 있지는 않은가?
    6. 농지전용 가능성이 있는 토지인가?

    이 내용을 확인한 뒤에 자경 · 적법한 임대 · 농지은행 위탁 · 처분 · 농지전용 중 현실적인 방향을 판단해야 합니다.

    건축을 계획하는 토지라면 농지 여부부터 확인합니다

    치호건축사사무소에서 토지에 공장, 근린생활시설, 주택, 창고 등을 계획하다 보면 지목은 물론 실제 현황이 농지인 토지를 자주 접합니다. 농지는 건물을 지을 수 있는 일반 대지와 절차가 다릅니다. 건축허가나 개발행위허가 이전에 농지전용허가·협의·신고 여부를 검토해야 하고, 농업진흥지역 여부, 농지보전부담금, 실제 농지 이용상태까지 확인해야 합니다. 농지는 매입가격만 보고 계약하기보다 '현재 어떻게 쓰고 있는 땅인지'와 '앞으로 어떤 절차를 거쳐 건축할 수 있는지'를 함께 봐야 합니다.

    농지를 계약하거나 상속받았다면 확인할 질문

    1. 이 토지는 법적으로 농지인가? 농업진흥지역인가?
    2. 현재 누가 경작하고 있는가? 농지대장과 실제 현황이 일치하는가?
    3. 임대차는 농지법상 적법한가?
    4. 처분의무 대상이 된 적은 없는가? 처분명령 통지를 받은 적은 없는가? 이행강제금이 부과되고 있지는 않은가?
    5. 향후 농지전용이 가능한 토지인가? 건축하려는 용도가 해당 토지에서 가능한가?

    결론: "팔아야 하나?"보다 "지금 법적으로 어떤 상태인가?"

    농지는 땅을 가지고 있다는 사실보다, 그 땅을 어떻게 관리하고 이용하고 있는지가 훨씬 중요합니다. 특히 상속받은 농지를 오랫동안 확인하지 않았다면 2026년 농지 전수조사를 계기로 현재 농지대장과 실제 이용상태를 한 번 맞춰보는 것이 필요합니다.

    핵심은 간단합니다.

    2026년 전수조사는 단계적으로 진행되며, 1996년 이후 취득 농지가 1차 대상입니다.

    상속농지도 실제 이용이 기본이며, 적법한 임대나 위탁이 아니면 처분의무가 생길 수 있습니다.

    처분의무 → 처분명령 → 이행강제금(가액의 25%, 매년 부과 가능) 순서로 이어집니다.

    치호건축사사무소는 토지의 개발·건축 가능성을 검토할 때 토지이용계획, 농지전용, 개발행위, 건축법과 기존 토지 현황을 함께 확인합니다. 농지를 가지고 있다면 '팔아야 하나?'부터 고민하기보다 먼저 '지금 이 농지가 법적으로 어떤 상태인가?'부터 확인하세요.

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    법규
    호스텔 용도변경 비용｜주택을 호스텔로 바꿀 때 인허가·소방·공사비보다 먼저 볼 것

    호스텔 용도변경 비용｜주택을 호스텔로 바꿀 때 인허가·소방·공사비보다 먼저 볼 것

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    호스텔 용도변경 비용｜주택을 호스텔로 바꿀 때 인허가·소방·공사비보다 먼저 볼 것 - 법규 1

    호스텔 용도변경 비용｜주택을 호스텔로 바꿀 때 인허가·소방·공사비보다 먼저 볼 것 - 법규 1

    "이 주택을 호스텔로 바꾸면 공사비가 얼마나 들까요?"

    호스텔을 계획할 때 가장 먼저 떠올리는 질문입니다. 하지만 호스텔 용도변경에서는 인테리어 견적보다 훨씬 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 이 건물에서 관광숙박업 사업계획 승인을 받을 수 있는가입니다.

    특히 일반주거지역의 기존 주택을 호스텔로 바꾸려면 내부 평면을 잘 만드는 것으로 끝나지 않습니다. 용도지역, 도로 폭, 접도, 건축물 높이와 인접대지 방향 개구부, 그리고 그 개구부를 없앴을 때 생기는 피난·소방 문제까지 함께 검토해야 합니다.

    주택을 바로 호스텔로 사용할 수 있을까

    건축물대장에 단독주택이나 공동주택으로 등록된 건물을 그대로 호스텔로 사용할 수는 없습니다. 호스텔은 관광숙박업에 해당하고 건축법상 숙박시설로 검토하므로, 해당 대지에서 숙박시설이 가능한지 먼저 확인하고 필요한 용도변경 절차를 진행해야 합니다. 여기에 관광숙박업의 사업계획 승인과 등록절차가 연결됩니다.

    결국 호스텔은 건축법만 검토해서 끝나는 사업이 아니라, 관광진흥법의 사업계획 승인기준까지 함께 충족해야 하는 사업입니다.

    일반주거지역에서도 호스텔을 할 수 있을까

    가능성을 검토할 수 있지만, 일반주거지역이라는 이유만으로 바로 가능한 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역의 관광숙박시설에 대해 주거환경 보호를 위한 별도의 사업계획 승인기준을 두고 있습니다. 사업계획이 관계 법령에 적합하고 사업에 필요한 자금 조달 능력과 방안이 있어야 하며, 일반주거지역에서는 여기에 도로, 건축물 높이, 소음에 관한 기준이 추가됩니다.

    도로 조건부터 확인합니다

    일반주거지역에서 신규 호스텔 사업계획을 검토한다면 전면도로를 가장 먼저 봐야 합니다. 호스텔업과 소형호텔업은 원칙적으로 대지가 폭 8m 이상의 도로에 4m 이상 연접해야 합니다.

    구분 도로 기준
    원칙 폭 8m 이상 도로에 대지가 4m 이상 연접
    예외 시장·군수·구청장 등이 별도로 지정·고시한 지역에서 객실 20실 이하 호스텔을 경영하는 경우 폭 4m 이상 도로기준 적용 가능 (대지가 도로에 4m 이상 연접하는 조건은 함께 봐야 함)

    현장 앞에 도로가 있다는 것만으로는 부족합니다

    • 도로의 법적 폭원, 대지가 접하는 길이, 통행 가능 여부, 관할 지방자치단체의 강화된 조례까지 확인해야 합니다.
    • 20실 이하라고 해서 전국 어디서나 4m 도로가 허용되는 것은 아니며, 해당 지역이 실제로 지정·고시된 곳인지 확인해야 합니다.
    • 도로 조건을 충족하지 못하면 객실 수와 인테리어를 고민하기 전에 사업계획 승인 자체에서 문제가 생길 수 있습니다.

    차량이 대지까지 직접 들어오지 못하는 경우도 있습니다. 법제처는 도로와 대지 사이에 단차 등이 있어 차량이 직접 진입할 수 없더라도, 도로에서 대지로 사람이 직접 출입할 수 있다면 도로 연접기준을 충족할 수 있다는 취지로 해석한 바 있습니다. 차량진입 여부 하나로 판단하지 말고 도로와 대지의 실제 연결상태를 함께 봐야 합니다.

    일반주거지역 호스텔에서는 높이제한이 더 큰 문제가 될 수 있습니다

    도로조건을 충족했다고 사업계획 승인이 끝나는 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역 관광숙박시설에 별도의 건축물 높이제한을 두고 있습니다. 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지경계선까지 수평거리를 측정하고, 건축물 각 부분의 높이가 그 수평거리의 2배를 초과하지 않아야 합니다.

    대지 사이에 공원·광장·도로·하천처럼 건축이 허용되지 않는 공지가 있으면 그 반대편 대지경계선을 기준으로 계산합니다. 그리고 기존 건물을 용도변경한다고 해서 이미 지어져 있다는 이유만으로 이 높이기준이 없어지는 것은 아닙니다.

    "호스텔로 쓰는 층의 창만 막으면 된다"는 오해

    • 법제처 법령해석 25-0356 (2025년 7월 11일)은 관광숙박시설로 사용하는 층에 인접대지를 조망하는 개구부가 없더라도, 같은 건축물의 다른 층에 그런 개구부가 있다면 높이제한을 적용받는다고 해석했습니다.
    • 시행령이 대상을 "관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부"로 규정하고 있기 때문입니다.
    • 따라서 호스텔 층의 창문만 막아서는 부족할 수 있고, 건물 전체 입면의 개구부를 확인해야 합니다.

    인접대지 방향의 창을 모두 없애면 될까

    관광진흥법만 보면 인접대지를 조망할 수 있는 개구부를 줄이는 방향을 생각할 수 있습니다. 하지만 건축법과 소방법을 같이 보면 문제가 달라집니다.

    숙박시설의 객실에는 원칙적으로 채광과 환기를 위한 창문 등이 필요하지만, 채광은 기준 조도를 만족하는 조명설비로, 환기는 기계환기장치나 중앙관리방식 공기조화설비로 대체할 수 있습니다. 채광용 창은 원칙적으로 바닥면적의 10분의 1 이상, 환기용 창은 20분의 1 이상이지만 위 설비를 갖춘 경우에는 예외가 가능합니다. 즉 채광과 환기만으로 보면 무창객실 계획 자체가 절대적으로 불가능한 것은 아닙니다. 문제는 피난과 소방입니다.

    객실 안의 거실이 있다면 완강기는 거실 쪽에 설치할 수 있을까

    가능한 계획입니다. 다만 그 거실이 여러 객실이 함께 쓰는 공용로비가 아니라 해당 객실 내부 공간이어야 합니다. 하나의 객실이 현관·거실·침실로 구성되어 있다면 피난기구를 객실 내부 거실 쪽 외벽 개구부에 계획하는 방법을 검토할 수 있습니다.

    숙박시설의 피난기구 기준은 층별 기본 피난기구 외에 객실마다 완강기 1개 또는 객실별 수용인원 이상의 간이완강기를 추가하도록 하고 있으며, 이 강화된 기준은 2026년 3월 1일부터 시행됐습니다. 실제 완강기 적용 층과 피난기구 종류는 건물의 층수와 피난기구 적응성 기준을 함께 검토해야 합니다.

    완강기 등을 설치하는 개구부의 기본 조건

    1. 유효개구부 — 가로 0.5m 이상, 세로 1.0m 이상
    2. 발판 — 개구부 하단이 바닥에서 1.2m 이상이면 발판 등 설치
    3. 밀폐된 창 — 쉽게 파괴할 수 있는 장치 확보
    4. 설치 위치 — 피난기구는 구조적으로 견고한 부분에 설치

    그래서 객실 안의 거실을 도로·테라스·외부 오픈공간 방향으로 배치하고 이곳에 피난용 개구부를 두는 방식은 평면계획상 상당히 유용할 수 있습니다.

    완강기용 창도 관광진흥법의 '개구부'일 수 있습니다

    관광진흥법 시행령 제13조는 일반적인 유리창만이 아니라 "인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부"를 기준으로 합니다. 인접대지 방향의 창을 없앤 뒤 같은 위치에 완강기용 개방 가능한 창이나 문을 다시 만들면, 그 개구부가 인접대지를 조망할 수 있는지 다시 판단해야 합니다. 높이제한을 피하려고 창을 막고 같은 위치에 피난창을 만드는 방식은 해결책이 아닐 수 있습니다.

    '창 없는 객실'과 소방법의 '무창층'은 다릅니다

    소방법의 무창층은 객실 하나에 창이 없는 것을 의미하지 않습니다. 한 층 전체를 기준으로, 법에서 인정하는 개구부 면적의 합계가 그 층 바닥면적의 30분의 1 이하이면 무창층입니다. 예를 들어 한 층의 바닥면적이 300㎡라면 조건을 갖춘 개구부 면적 합계가 10㎡ 이하일 때 무창층에 해당합니다.

    구분 기준
    무창층 산정에 인정되는 개구부 지름 50cm 이상의 원이 통과 가능 / 바닥에서 개구부 하단까지 1.2m 이내 / 도로나 차량이 진입할 수 있는 빈터를 향함 / 피난을 방해하는 장애물이 없음 / 내부 또는 외부에서 쉽게 열거나 부술 수 있음
    소방관 진입창 원칙적으로 2층 이상 11층 이하 각 층 1개소 이상 / 소방차 진입로 또는 진입 가능한 공터에 면함 / 유리 폭 0.9m 이상 × 높이 1.0m 이상 / 실내 바닥에서 창 아랫부분까지 원칙적으로 0.8m 이내

    고정창이 많다고 무창층을 피하는 것은 아닙니다

    • 외벽에 고정창이 많이 보여도 위 조건을 만족하지 못하면 무창층 산정 개구부로 인정되지 않습니다.
    • 중앙 중정이나 소방차가 접근할 수 없는 작은 내부 중정에 난 창은 채광·환기에는 활용되더라도 무창층 산정 개구부로 인정되지 않을 수 있습니다. 중정은 객실환경 개선용으로 쓰고, 소방상 유효한 개구부는 도로 또는 차량 접근이 가능한 공터 쪽에서 확보하는 방식이 명확합니다.
    • 소방관 진입창 하나만 설치했다고 자동으로 유창층이 되는 것도 아닙니다. 진입창은 각 창의 최소 크기·위치 규정이고, 무창층은 층 전체 바닥면적과 개구부 전체 면적을 비교하는 기준입니다.
    • 다만 진입창이나 완강기용 개구부가 무창층 산정 개구부 조건을 모두 만족한다면 면적산정에 함께 검토할 수 있으니, 처음부터 세 기준을 동시에 만족하도록 창을 계획하는 것이 효율적입니다.

    기존 건축물을 용도변경하는 경우 소방관 진입창의 실제 적용관계는 최초 허가시점, 현재 건축물 상태, 공사범위 및 관련 경과규정에 따라 달라질 수 있으므로 관할 허가권자와 확인해야 합니다.

    창을 많이 막아 무창층이 되면 호스텔이 불가능할까

    무창층이 된다는 이유만으로 곧바로 운영이 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 소방시설법은 지하층과 무창층을 일반 지상층보다 강화하여 다루는 소방시설 항목을 두고 있어, 건물 규모와 해당 층의 면적·용도에 따라 추가적인 소방설비가 요구될 수 있습니다. 관광진흥법의 높이제한을 해결하려고 모든 외벽의 창을 막았다가 무창층이 되어 소방공사 범위와 비용이 더 커질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

    6층 이상이라면 배연설비도 검토합니다

    「건축법 시행령」 제51조는 6층 이상 건축물의 숙박시설에서 피난층을 제외한 거실에 배연설비를 설치하도록 규정합니다. 배연설비를 객실마다 별도의 '제연실과 배연굴뚝'을 만드는 것으로 이해할 필요는 없습니다. 자연배연 방식이라면 방화구획마다 배연창을 설치하고, 배연창의 유효면적은 원칙적으로 1㎡ 이상이면서 해당 부분 바닥면적의 100분의 1 이상이어야 하며, 감지기에 의해 자동 개방되고 수동으로도 열고 닫을 수 있어야 합니다. 건축계획과 설비계획에 따라 관계법령을 충족하는 다른 방식을 검토할 수도 있습니다.

    제연실과 배연굴뚝 개념은 일반 객실 배연보다 특별피난계단 부속실이나 비상용승강기 승강장에서 더 직접적으로 나타납니다. 즉 객실의 연기를 밖으로 빼는 배연설비와 피난계단·부속실로 연기가 들어오는 것을 막는 제연설비는 목적과 설계개념이 다릅니다.

    그렇다면 창은 어느 쪽에 두는 것이 좋을까

    일반주거지역에서 관광진흥법상 높이제한이 문제되는 기존 건물이라면 모든 외벽에 동일하게 창을 배치할 필요는 없습니다. 하나의 설계전략으로 인접대지와 가까운 측면·후면의 조망 가능한 개구부는 최소화하고, 채광과 환기는 기계설비 또는 법적으로 문제가 없는 방향의 중정·오픈공간을 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다. 반대로 도로 또는 소방차 접근이 가능한 열린 방향에는 객실 피난용 개구부, 소방관 진입창, 무창층 방지를 위한 유효개구부를 집중합니다.

    다만 도로 쪽 개구부라고 해서 높이검토가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 도로가 있으면 반대편 대지경계선을 기준으로 수평거리를 산정하므로 실제 거리와 건물높이를 다시 계산해야 합니다. 호스텔 설계에서 중요한 것은 '창이 있느냐 없느냐'가 아니라 '어느 방향에 어떤 법적 기능을 가진 개구부를 둘 것인가'입니다.

    조경·준주거지역·객실 구성, 이것도 확인하세요

    항목 내용
    조경 15% 시행령 제13조의 조경(대지면적 15% 이상)·수림대 기준은 일반주거지역의 호스텔업 시설에는 적용하지 않는다고 규정. 다만 이는 관광진흥법상 승인기준에서 제외된다는 뜻이며, 건축법이나 지자체 조례에 따른 별도의 조경의무까지 사라지는 것은 아님
    준주거지역 일반주거지역과 동일한 도로·높이기준을 그대로 적용하지 않음. 소음공해 방지 기준을 적용하도록 규정 — 먼저 토지이용계획으로 일반주거지역인지 준주거지역인지 구분
    객실 편의시설 화장실·샤워장·취사장 등을 공동으로 이용하도록 구성하는 계획도 가능. 모든 객실에 개별 주방·화장실을 억지로 넣기보다 공용주방·공용위생시설을 만들고 객실에는 침실과 작은 거실을 두는 방법도 검토 가능

    특히 객실 내부의 거실을 외부 피난개구부 방향에 배치하면, 침실은 상대적으로 인접대지 쪽에 두면서 피난계획을 거실에서 풀어가는 평면도 생각할 수 있습니다.

    기존 건물의 위반사항·도면·방화창호

    예상하지 못한 비용은 기존 건물의 위반사항에서 나옵니다

    • 발코니를 새시로 막아 실내로 사용하거나, 허가도면에 없는 데크·창고가 있거나, 건축물대장과 실제 면적이 다른 경우가 있습니다.
    • 위반건축물이라면 용도변경에 앞서 원상복구 또는 적법화 가능성을 검토해야 할 수 있습니다.
    • 계약 후 위반사항을 발견하면 철거비만 늘어나는 것이 아니라 객실 수, 창 위치, 피난계획과 완강기 위치까지 전부 다시 바뀔 수 있습니다.

    오래된 건물은 허가도면이나 기존 평면도를 확보하기 어려운 경우도 있어, 현장실측으로 실제 평면과 면적을 다시 확인해야 합니다. 호스텔에서는 단순 평면뿐 아니라 건물 전체의 외벽, 각 층의 창과 출입문, 계단, 인접대지와의 거리까지 현황을 정확히 파악해야 높이제한과 무창층 문제를 제대로 검토할 수 있습니다.

    또 인접대지 방향의 창은 관광진흥법상 높이제한과 별개로 건축법상 방화창호 기준도 검토합니다. 그 창이 관광진흥법상 유지 가능한지, 방화성능이 필요한지, 객실 채광이나 피난에 반드시 필요한지를 함께 판단해야 하며, 경우에 따라 방화창호로 교체하는 것보다 일부 개구부를 폐쇄하고 다른 방향으로 필요한 창을 재배치하는 편이 전체 설계에 유리할 수도 있습니다.

    치호건축사사무소의 호스텔 사전검토 순서

    계약 전 사전검토 14단계

    1. 토지이용계획과 용도지역 확인
    2. 관광진흥법 시행령 제13조 사업계획 승인기준 검토
    3. 도로 폭·접도·건축물 높이 검토
    4. 건물 전체 입면의 개구부 위치 확인
    5. 인접대지 방향 개구부 조정 가능성 검토
    6. 창 폐쇄 시 객실 채광·환기 대체설비 확인
    7. 객실별 피난기구와 유효개구부 위치 검토
    8. 층별 무창층 해당 여부 검토
    9. 소방관 진입창 위치 확인
    10. 6층 이상 건축물이라면 배연설비 검토
    11. 건축물대장과 실제 현황 및 위반건축물 확인
    12. 객실·공용주방·화장실·교류공간 배치
    13. 소방·설비·인허가 범위 확정
    14. 최종 공사비와 사업성 검토

    인테리어 비용은 마지막에 계산합니다

    처음부터 평당 인테리어 금액을 대입하면 실제 사업비와 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 높이제한 때문에 몇 개의 창을 막아야 하는지, 객실마다 필요한 피난개구부는 어디에 만들지, 무창층이 되는지, 소방관 진입창은 어디에 남길지에 따라 입면과 평면부터 달라지기 때문입니다. 여기에 방화창호, 소방설비, 환기설비, 배연설비와 기존 위반사항 철거까지 더해지면 객실 인테리어보다 법정 성능을 맞추는 공사가 더 큰 비용이 될 수도 있습니다.

    그래서 치호건축사사무소는 가능성 검토 → 사업계획 승인조건 → 높이·개구부 계획 → 피난·소방 → 평면계획 → 설비 → 공사비 순서로 검토하는 것을 기본으로 합니다.

    호스텔 건물을 계약하기 전에 확인할 것

    계약 전 체크리스트

    1. 일반주거지역인가, 준주거지역인가?
    2. 전면도로의 법적 폭은 몇 미터이고, 대지가 도로에 몇 미터 접하는가?
    3. 20실 이하 도로 완화지역으로 지정·고시되어 있는가?
    4. 관광진흥법상 건축물 높이제한을 충족하는가?
    5. 건물 전체의 인접대지 방향 개구부는 어디에 있는가? 창을 막았을 때 채광·환기를 어떻게 확보할 것인가?
    6. 객실별 완강기 또는 간이완강기용 개구부는 어디에 둘 것인가?
    7. 층 전체가 소방법상 무창층이 되지는 않는가? 소방관 진입창은 어느 외벽에 둘 수 있는가?
    8. 중정의 창은 채광용인지, 소방상 유효개구부까지 될 수 있는가?
    9. 6층 이상이라면 배연설비를 어떻게 계획할 것인가?
    10. 건축물대장과 실제 현황이 일치하는가? 불법 증축이나 무단 변경은 없는가?
    11. 모든 피난·공용시설을 배치하고 나면 실제 남는 객실 수는 몇 개인가?

    결론: 호스텔에서 가장 큰 비용 절감은 '계약 전 걸러내기'입니다

    좋은 호스텔 후보 건물은 단순히 싸거나 객실이 많이 나오는 건물이 아닙니다. 관광진흥법상 사업계획 승인기준을 무리 없이 충족하고, 인접대지 방향 개구부를 조정할 수 있으며, 도로나 외부 오픈공간 방향으로 필요한 피난·소방 개구부를 확보할 수 있는 건물이 훨씬 유리합니다. 기존 건축물이 적법하고 소방·설비를 큰 변경 없이 계획할 수 있다면 공사비와 사업기간도 크게 줄어듭니다.

    핵심은 간단합니다.

    인테리어 견적보다 먼저 관광숙박업 사업계획 승인 가능 여부를 확인하세요.

    도로(8m·4m 접도), 높이제한, 개구부, 무창층은 서로 얽혀 있습니다.

    창 하나를 없애는 것도 단순한 입면 변경이 아닙니다. 높이제한을 해결한 창이 피난에서는 필요한 창일 수 있고, 채광에는 없어도 되는 창이 소방활동에는 반드시 필요할 수 있습니다.

    그래서 치호건축사사무소는 호스텔 용도변경을 검토할 때 객실 수를 최대화하는 것보다 건축법·관광진흥법·소방기준을 동시에 만족하면서 실제 운영할 수 있는 공간을 만드는 것을 중요하게 봅니다. 호스텔의 창은 마지막에 그리는 것이 아니라, 사업 가능성을 검토하는 단계부터 평면·입면·소방을 함께 놓고 결정해야 합니다.

    호스텔 용도변경 비용｜주택을 호스텔로 바꿀 때 인허가·소방·공사비보다 먼저 볼 것 - 법규 1

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    부동산
    가족법인 설립 누구에게 유리할까? 부동산·주식 투자와 노후 준비 전 먼저 볼 6가지

    가족법인 설립 누구에게 유리할까? 부동산·주식 투자와 노후 준비 전 먼저 볼 6가지

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    가족법인 설립 누구에게 유리할까? 부동산·주식 투자와 노후 준비 전 먼저 볼 6가지 - 부동산 1

    "소득이 어느 정도 되면 가족법인을 만들어야 하나요?"

    가족법인 설립 장단점을 검색하면 일정 매출이나 소득을 넘으면 법인이 무조건 유리하다는 이야기를 쉽게 접합니다. 하지만 실제로는 숫자 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.

    가족법인이 맞는지 판단하려면 얼마나 버느냐보다 번 돈을 앞으로 어떻게 사용할 것인가를 먼저 봐야 합니다. 매년 생활비로 모두 꺼내야 하는 사람과 10년 이상 투자하면서 자산을 키우려는 사람은 같은 소득이라도 결과가 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

    매출 얼마부터 가족법인을 만들면 될까

    "연 매출 얼마부터 법인이 유리한가"는 많이 궁금해하는 질문이지만, 매출 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 법인으로 어떤 사업을 할 것인지, 번 돈을 계속 쌓아둘 것인지, 주주를 누구로 구성할 것인지, 앞으로 부동산이나 주식에 투자할 것인지까지 함께 봐야 합니다.

    특히 매년 발생하는 임대소득이나 금융소득을 대부분 생활비로 써야 한다면 법인에 돈을 넣었다가 다시 개인에게 가져오는 과정이 반복됩니다. 이런 구조라면 법인을 하나 더 만들고 관리하는 비용과 번거로움에 비해 기대한 효과가 크지 않을 수 있습니다.

    구분 번 돈을 대부분 써야 하는 경우 여유자금을 장기 투자할 수 있는 경우
    자금 흐름 법인에 넣었다가 다시 개인으로 가져오는 과정이 반복 법인 안에서 투자재원을 쌓고 재투자
    법인의 실익 관리 비용·번거로움 대비 크지 않을 수 있음 검토할 이유가 생김

    현업에서 소득을 벌고 있는 동안에는 생활에 필요한 부분만 개인이 사용하고 나머지는 법인에서 투자와 사업에 활용하다가, 은퇴해 개인소득이 줄어든 시기에 급여나 배당 등으로 필요한 현금흐름을 만드는 그림을 생각할 수 있습니다. 결국 가족법인의 매력은 당장 돈을 꺼내 쓰는 데 있기보다 돈을 오래 굴릴 시간과 구조를 만드는 데 있습니다.

    미성년 자녀도 주주가 될 수 있을까

    가족법인을 고민하는 이유 중 하나가 자녀와 함께 장기적으로 자산을 만들어가기 위해서입니다. 주주는 회사에서 근무하는 직원과 다른 개념으로, 회사의 주식을 보유한 투자자라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

    그래서 자녀가 미성년자라는 이유만으로 비상장법인의 주식을 보유할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 미성년자의 법률행위에는 법정대리인과 관련된 절차가 따를 수 있고, 주식 취득 자금을 부모가 마련했다면 증여와 관련된 신고 문제도 함께 보게 됩니다.

    이름만 올려놓는 것으로는 부족합니다

    • 자녀 이름만 주주명부에 올려놓는 것보다 그 지분을 어떤 자금으로 취득했는지 설명할 수 있는지가 훨씬 중요합니다.

    자녀가 주주면 나중에 취업할 때 문제가 될까

    여기서도 주주와 임직원을 구분해야 합니다. 주식을 보유한 것과 해당 회사에서 실제로 경영하거나 근무하는 것은 다른 문제입니다. 단순히 비상장회사의 주주라는 이유만으로 다른 회사에 취업할 수 없다고 보는 것은 지나치게 단순한 해석입니다. 다만 해당 회사의 임원까지 맡고 있다면 취업하려는 회사의 겸업금지 규정이나 내부 취업규칙 등을 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

    가족법인 검토 전 스스로 물어볼 질문 6가지

    1. 남는 돈이 있는가 — 현재 소득 중 생활비로 쓰고 남는 돈이 있는지
    2. 투자 기간 — 남는 돈을 5년·10년 이상 투자할 계획인지
    3. 주주 구성 — 배우자와 자녀가 왜 주주가 되어야 하는지
    4. 법인의 사업·투자 — 법인에서 실제로 할 사업이나 투자가 있는지
    5. 인출 계획 — 법인에서 돈을 언제 개인에게 가져올 계획인지
    6. 은퇴 이후 — 은퇴 이후 현금흐름까지 생각하고 있는지

    법인으로 주식이나 부동산에 투자하면 무엇이 다를까

    법인은 본래 사업을 하는 별도의 주체입니다. 사업에서 발생한 돈으로 다른 자산에 투자하는 것도 가능해서, 주식과 채권을 보유할 수도 있고 사업목적과 구조에 따라 부동산을 취득해 운영할 수도 있습니다.

    법인 투자에서 눈여겨볼 부분은 손실과 이익의 처리입니다. 투자나 사업에서 손실이 발생하면 법에서 정한 요건 아래 결손금을 이후 사업연도의 소득 계산에 활용할 수 있습니다. 개인과 법인은 세금 계산구조가 다르기 때문에 여러 해에 걸쳐 투자와 사업을 반복하는 사람이라면 이 차이가 체감될 수 있습니다.

    "법인이니까 세금이 싸겠지"는 위험합니다

    법인을 만든다는 이유만으로 모든 부동산이 유리해지는 것은 아닙니다. 특히 주택은 법인의 취득 단계부터 별도의 중과 규정이 있습니다.

    법인 명의 재산은 정말 내 재산일까

    통장도 법인 명의, 부동산도 법인 명의이니 "내 이름이 아닌데 그게 어떻게 내 자산인가"라는 생각이 들 수 있습니다. 여기서는 법인과 개인을 분리해서 생각해야 합니다. 법인의 재산은 주주의 개인재산과 동일하지 않고, 주주는 회사의 지분을 통해 의결권이나 배당 등 주주로서의 권리를 가집니다.

    따라서 법인 통장의 돈을 대표가 개인 통장처럼 마음대로 사용하는 구조로 접근해서는 안 됩니다. 오히려 개인재산과 법인재산이 분리되어 있다는 점이 법인을 사용하는 기본 전제입니다.

    과세이연은 세금을 안 낸다는 뜻이 아닙니다

    가족법인을 설명할 때 자주 나오는 과세이연을 '세금을 내지 않는다'는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 법인에서 이익이 생기면 법인의 세금을 계산하고, 이후 그 돈을 급여나 배당 등으로 개인에게 가져오는 단계에서 다시 개인 단계의 세금을 검토하게 됩니다.

    다만 법인 안에 남아 있는 자금을 바로 개인화하지 않고 사업이나 투자에 재투자한다면 개인 단계의 과세 시점을 뒤로 조절하는 효과를 기대할 수 있습니다. 과세이연의 핵심은 세금을 없애는 것이 아니라 돈을 꺼내는 시기와 투자기간을 설계하는 것입니다.

    은퇴 준비 때문에 가족법인을 고민한다면

    현업에서 소득이 높은 시기에는 노후가 멀게 느껴집니다. 하지만 전문직이나 사업자는 직장 퇴직과 조금 다른 은퇴를 맞을 수 있어서, 노동소득이 줄어드는 순간부터 어떤 자산에서 생활비가 나올지 미리 준비해야 합니다. 그래서 가족법인을 단순한 절세수단이 아니라 현재 소득과 미래 자본소득을 분리하는 하나의 구조로 바라보는 시각도 있습니다.

    실행 전에 함께 계산해야 할 것

    급여·배당·건강보험료 등은 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 실행은 세무·노무·사회보험까지 함께 계산해야 합니다.

    부동산을 두 채 이상 팔 계획이라면 '언제 파느냐'도 중요합니다

    개인이 같은 과세연도에 여러 부동산을 양도하면 각각 따로 끝나는 것으로 생각하기 쉽습니다. 하지만 한 해의 양도차익을 함께 계산해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 단기간에 여러 부동산을 처분할 계획이라면 잔금일이 어느 연도에 들어가는지까지 미리 확인해야 합니다.

    반대로 이익이 발생하는 부동산과 손실이 발생하는 부동산을 함께 보유했다면 같은 기간 내 처분이 세금 계산에 어떤 영향을 주는지도 검토할 부분입니다. 세법상 양도시기를 결정하는 요소가 계약서에 사인하는 날보다 중요할 수 있으니, 큰 자산을 처분한다면 계약 단계에서 세금 일정까지 함께 보는 편이 안전합니다.

    결론: 만들까 말까보다 "10년 동안 이 돈을 어떻게 쓸까"

    가족법인 설명을 많이 듣다 보면 세율과 숫자부터 비교하게 되지만, 처음에는 더 단순하게 접근하는 편이 낫습니다.

    핵심은 간단합니다.

    나는 현재 버는 돈을 대부분 써야 하는가, 상당 부분을 앞으로 계속 투자할 수 있는가?

    앞의 경우라면 법인을 하나 더 만들어 돈을 넣었다 꺼내는 구조의 실익이 크지 않을 수 있습니다.

    뒤의 경우이고 가족과 지분을 적법하게 나눠 은퇴 이후까지 생각한다면 검토할 이유가 생깁니다.

    가족법인을 만들까 말까보다 먼저 정해야 하는 것은 앞으로 10년 동안 이 돈을 어떻게 사용할 것인가입니다.

    #가족법인 #가족법인설립 #가족법인장단점 #법인투자 #부동산법인 #과세이연 #미성년자녀주주 #노후준비 #양도소득세 #부동산투자 #건축주상식 #치호건축사사무소

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    건축물관리법 시행령 재입법예고, 건설사업관리자 적용범위 대폭 축소

    건축물관리법 시행령 재입법예고, 건설사업관리자 적용범위 대폭 축소

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    해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

    건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

    2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

    무슨 일이 있었나

    지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

    하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

    그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

    최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

    구분 최초 입법예고안 (4월) 재입법예고안 (8월 18일)
    적용 대상 건설사업관리 시행 건설공사 전반 공공주택·도시개발·산업단지개발·민간임대주택 촉진지구 등 특정 대규모 개발사업
    민간사업 확대 가능성 있음 제한적
    지정 요건·절차 상대적으로 포괄적 보다 구체화

    대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

    왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

    건축사협회가 지적한 문제

    • 건설사업관리자가 해체공사감리자로 함께 지정되면, 사실상 자기 자신이 관리하던 공사를 스스로 감리하는 구조가 될 수 있습니다.
    • 건설사업관리는 발주청을 대신해 비용·공정관리를 하는 업무라, 감리의 독립성과 안전을 보장하는 데는 한계가 있다는 것이 협회의 판단입니다.
    • 이런 방식이 확대되면 기존 건축사 중심의 해체공사감리 업무체계에도 상당한 변화가 생길 수 있습니다.
    • 협회가 처음부터 문제 삼은 것은 행정절차 개선 자체가 아니라, 해체감리의 독립성을 훼손하는 '셀프감리' 구조였습니다.

    아직 끝난 이야기는 아닙니다

    남은 절차, 아직 확정 아닙니다

    이번 재입법예고안이 최종 확정된 것은 아닙니다. 입법예고를 거쳐 규제심사, 법제처 심사, 국무회의 의결 등 후속 절차가 남아 있습니다.

    다만 최초안과 비교하면 적용 대상과 범위가 상당히 구체화된 것은 분명합니다. 대한건축사협회는 국가의 주거안정·신속 주택공급 정책에는 협력하되, 그 예외가 일반 민간사업과 감리제도 전반으로 확대되지 않도록 범위를 최소화했다는 데 의미가 있다고 보고 있습니다.

    앞으로 건축사협회가 추진하는 것

    건축사협회의 후속 제도개선 방향

    1. 사업관리·감리 기능 분리 — 「건설기술진흥법」상 건설사업관리와 감리의 기능을 명확히 나누는 방향으로 제도 개선을 추진합니다.
    2. 공사감리에 건축사 필수 참여 — 「건축법」 개정을 통해 건축물 관련 모든 공사감리에 건축사가 반드시 포함되도록 하는 방안을 추진합니다.
    3. 안전과 전문성 확보 — 건축물의 구조·안전, 설계 의도, 관련 법령에 전문성을 갖춘 건축사가 감리에 참여해야 독립성과 전문성이 확보된다는 입장입니다.

    결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

    이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

    핵심은 간단합니다.

    건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

    이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

    하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

    해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

    #건축물관리법 #해체공사감리 #건설사업관리자 #건축사협회 #건축물해체 #감리독립성 #국토교통부 #건축법

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    이소영 "2만원 배달에 비용만 6천원…자영업 구조 뜯어고칠 것"

    이소영 "2만원 배달에 비용만 6천원…자영업 구조 뜯어고칠 것"

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    이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리·고물가·플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며, 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

    "소상공인 비용구조, 산발적 지원 아닌 근본책 필요"

    이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 “자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다”고 진단했다.

    이어 “역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문”이라고 지적했다.

    "2만원 배달에 6천원이 배달앱으로"

    이 후보자는 “2만원짜리 주문 가운데 6천원 상당을 각종 명목으로 배달앱에 지급하고, 나머지 금액에서 각종 비용을 내고 나면 본인 인건비조차 가져가지 못하는 자영업자가 존재하는 게 현실”이라며 “개별적이고 산발적인 지원 정책이 아니라 근본적인 대책이 필요하다”고 강조했습니다.

    장관으로 임명되면 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다. 그는 “자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다”며 “중기부가 그동안 해보지 않았던 방식”이라고 설명했다.

    배달앱 지원 방식도 손질 가능성

    현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다. 이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 “재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다”고 평가했다.

    그는 “배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것”이라며 “같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다”고 말했다. 내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 그는 “제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다”며 “장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

    '공천헌금' 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

    최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다. 앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

    이 후보자는 “야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다”며 “기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다”고 말했다. 이어 “사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다”고 했다.

    배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만 원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 “어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐”이라며 “사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다”고 해명했다. 그러면서 “하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다”면서도 “불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

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    건축
    820조 예산 풀린다…AI·전력·주택 수요에 건설株 뜬다

    820조 예산 풀린다…AI·전력·주택 수요에 건설株 뜬다

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    AI 데이터센터와 전력·용수 투자가 늘고 공공주택 발주도 확대되면서 건설·건자재 업종의 수혜 가능성이 주목받고 있다. AI 관련 예산이 10조 8000억 원에서 21조 3000억 원으로 두 배 가까이 늘고, 7일 건설업 지수 상승률은 코스피 상승률을 웃돌았다.

    내년 예산안 820조…대규모 주택 사업에 건설업 수혜 전망

    8일 정부에 따르면 2027년 예산안의 총지출은 820조 9000억 원으로 올해보다 13.0% 늘었다. 건설업과 연관성이 높은 분야의 예산도 대부분 두 자릿수 증가율을 기록했다.

    증가 폭이 가장 큰 분야는 '3대 메가프로젝트+AI'다. 관련 예산은 올해 10조 8000억 원에서 내년 21조 3000억 원으로 97.2% 늘어난다. 피지컬AI, AI 데이터센터(AIDC)에 필요한 전력·용수·산업단지 인프라도 지원 대상에 포함되며, 첨단산업 전력·용수 구축에만 1조 9500억 원이 편성됐다.

    정부는 AI 투자가 늘수록 데이터센터 건설뿐 아니라 주변 기반시설 인프라도 뒤따라야 한다는 입장이다. 데이터센터는 전력 소비량이 큰 만큼 송·변전 시설이 필요하고 냉각 등에 쓸 용수 공급망도 갖춰야 해, AI 투자가 건설업의 수주 물량으로 연결될 수 있다는 것이다.

    건설업종에 영향을 주는 다른 사업 규모도 확대됐다. 청년 성장지원 예산은 28조 2000억 원에서 43조 3000억 원으로 53.5% 늘어나며, 여기에는 청년주택 10만 6000호 공급 사업이 포함됐다. 국토대전환과 지역 성장 사업이 담긴 K자형 양극화 대응 예산은 85조 7000억 원에서 117조 1000억 원으로 36.6%, 국민 안전·평화 예산은 30조 7000억 원에서 38조 3000억 원으로 24.8% 늘어난다. 첨단산업·에너지 전환 관련 예산도 51조 2000억 원에서 62조 8000억 원으로 22.7% 확대된다.

    주택 부문에서는 정부가 직접 건설 물량을 늘린다. 국토교통부 예산은 69조 원으로 확대됐고, 공적주택 공급을 늘리는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 조기착공을 지원해 사업이 지연된 현장의 공사를 앞당긴다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 7만 6000호, 약 25조 7000억 원 규모의 주택을 발주할 계획이며, 2028년부터는 발주 규모를 연간 10만호·30조 원 이상으로 확대한다.

    전력 분야에서는 송전단 에너지저장장치(ESS)와 수요유치형 변전소 사업이 새롭게 시작되고, 용수 분야에서는 동복댐 증축을 포함한 호남권 반도체산업단지 용수공급과 충청권 첨단산업 용수공급 사업이 본격 추진된다.

    박세라 신영증권 연구원은 “공공주택·도로·전력망·용수·유지보수 등 다양한 공종에서 물량이 확대되는 만큼 대형 건설사에서 중견 건설사, 시멘트·레미콘·철근 등 건자재까지 수혜의 저변이 넓어질 가능성이 있다”고 분석했다.

    건설·건자재 주간 수익률, 코스피 상승률 웃돌아

    건설업종 주가는 상승 흐름을 보이고 있다. 신영증권이 집계한 지난 4일 기준 국내 건설·건자재 주간 수익률을 보면 동양파일이 44.21%로 가장 높았고, SK디앤디도 41.88% 급등했다. 이어 SH에너지화학(3.02%), 지누스(2.65%), 대림바스(1.83%), KCC(1.80%), 한국토지신탁(1.20%), 희림(1.15%), LX하우시스(1.13%), 한신공영(1.05%) 순이었다.

    전날 종가 기준 코스피 건설업종은 4.82%, 코스피200 건설업종은 5.80% 각각 올라 코스피 상승률(4.61%)을 웃돌았다. 주요 대형 건설사 가운데 대우건설은 9.26%, 삼성E&A는 4.69%, GS건설과 현대건설은 각각 2.77% 상승했다.

    예산 발표만으로 매수세 확산은 성급한 해석

    정부의 투자 계획과 실제 기업 실적 사이에는 시차가 있어, 예산 증가만으로 수주와 이익 개선을 단정하기는 이릅니다. 관건은 늘어난 예산이 실제 발주와 수주로 얼마나 빠르게 이어지느냐입니다.

    정부 예산안은 지난 3일 국회에 제출됐으며 연말 국회 심의를 거쳐 확정된다. 이후 내년부터 사업별 발주와 착공이 순차적으로 진행될 전망이다. 건설사 실적에는 실제 공사 진행 상황에 따라 시차를 두고 반영되는데, AI와 전력·용수, 공공주택 등 여러 분야에서 발주가 동시에 늘어날 경우 대형 건설사에서 시작된 수혜가 중견·전문건설사와 설계·엔지니어링, 건자재 업체까지 확산할 가능성이 있다.

    박 연구원은 “이번 사이클의 또 다른 특징은 낙수효과의 확산”이라며 “현대건설, 삼성물산, 삼성E&A, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 글로벌 수행 경험을 보유한 대형사의 역할과 가치가 더욱 부각되고, 세보엠이씨, 희림, 동부건설과 같은 중견·전문 사업자뿐 아니라 건자재 업체까지 수혜 범위가 확장될 것”이라고 전망했다.

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    정책
    공공기관 350여 곳 지방이전 검토, 2027년 착수…‘전부 확정’으로 보면 안 되는 이유

    공공기관 350여 곳 지방이전 검토, 2027년 착수…‘전부 확정’으로 보면 안 되는 이유

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    공공기관 350여 곳 지방이전 검토, 2027년 착수…‘전부 확정’으로 보면 안 되는 이유 - 정책 1

    공공기관 지방이전, 지금 확정된 건 무엇인가

    정부가 밝힌 건 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계입니다. 어느 기관이 어디로 가는지는 아직 확정되지 않았고, 2026년 4분기 이전계획 발표 후 2027년부터 착수합니다.

    “공공기관 350곳이 지방으로 내려간다는데 우리 지역에도 오는 걸까?” 2차 공공기관 지방이전 350여개 대상 발표에서 가장 먼저 헷갈리는 부분입니다. 숫자만 보면 이전 기관과 지역이 모두 정해진 것처럼 느껴지지만, 발표 내용을 자세히 보면 지금은 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계에 더 가깝습니다.

    지역 부동산이나 혁신도시 개발, 공공기관 취업과 이전 수요에 관심이 있다면 ‘350곳’이라는 숫자보다 언제 대상이 확정되고, 어디에 어떤 기준으로 배치될지를 보는 편이 훨씬 중요합니다.

    공공기관 350곳 지방이전, 정말 350개 모두 확정된 걸까

    정부가 밝힌 방향은 공공기관 약 350개를 대상으로 수도권 잔류를 최소화하고 2차 지방이전을 추진하는 것입니다. 이전계획은 2026년 4분기 중 발표하고, 2027년부터 실제 이전에 착수한다는 일정이 제시됐습니다.

    여기서 ‘대상’과 ‘확정’을 구분해야 합니다. 정부는 국토교통부를 중심으로 기관 기능, 지역 성장 전략, 기존 혁신도시 기능군 등을 검토하고 지방자치단체 의견도 수렴해 이전계획을 마련하고 있다고 밝혔습니다.

    특정 기관·지역 확정으로 단정하면 안 되는 이유

    현재 단계에서 특정 공공기관이 특정 지역으로 이전한다고 단정하는 것은 이릅니다. 실제 기관별 이전지역은 앞으로 발표될 구체적인 이전계획을 봐야 합니다.

    이번 2차 공공기관 지방이전이 1차와 달라지는 부분

    1차 공공기관 이전에서는 수도권 소재 150개 기관, 약 5만 명이 세종과 혁신도시 등으로 이전했습니다. 이전기관을 중심으로 지역산업과 지역인재 채용, 지방세수 등에 변화가 나타났지만 정부는 수도권 집중을 근본적으로 뒤집기에는 부족했다고 평가했습니다.

    특히 기관들이 여러 지역으로 분산되면서 지역 성장 효과가 기대만큼 집중되지 못했고, 혁신도시의 교통·교육·의료 등 정주환경 역시 보완이 필요하다는 판단이 나왔습니다.

    그래서 2차 이전에서는 단순히 기관 숫자를 지역별로 나눠 갖는 방식보다 기능이 연관된 기관을 혁신도시 등을 중심으로 모아 배치하는 방식이 강조됩니다.

    어느 지역에 공공기관이 갈지는 무엇으로 결정될까

    정부가 제시한 방향을 보면 몇 가지 기준이 비교적 분명합니다. 우선 수도권에 반드시 남아 있어야 하는 기관이 아니라면 이전대상에 포함시키는 방향으로 기존 잔류기준을 다시 검토합니다.

    그다음에는 기능적으로 관련된 기관들을 한곳에 모으고, 기존 혁신도시의 기능과 지역 산업·대학을 연결한다는 구상입니다. 공공기관 하나만 내려보내는 데 그치지 않고 지역의 일자리와 산업을 연결하는 ‘앵커’ 역할을 맡기겠다는 것입니다.

    2차 공공기관 지방이전, 5가지 배치 기준

    • 수도권 잔류 최소화
    • 기능이 연관된 공공기관의 집적 배치
    • 지역 산업·대학과 연계
    • 교통·교육·의료·문화 등 정주기반 확충
    • 2027년부터 속도감 있게 이전 착수

    지역 입장에서는 결국 “우리 지역에 몇 개 기관이 오느냐”보다 현재 지역 산업과 기존 혁신도시 기능이 어떤 공공기관과 연결될 수 있는가가 더 현실적인 판단 기준이 될 가능성이 큽니다.

    청사부터 짓고 기다렸던 방식도 달라질 수 있다

    속도 역시 이번 발표에서 강조된 부분입니다. 1차 이전처럼 모든 기관이 새 청사가 완공될 때까지 기다리지 않고, 민간 건물 임차 등을 활용해 2027년부터 선도기관 이전에 먼저 착수한다는 방향이 제시됐습니다.

    더 멀리, 더 빠르게 이전하는 기관에 대한 지원 수준도 높이고 이전 종사자의 주거 부담을 덜기 위한 지원책도 마련한다는 계획입니다. 이전 비용과 주거지원뿐 아니라 교육·의료·교통 등 생활환경까지 함께 개선한다는 내용이 포함됐습니다.

    지역에서 먼저 봐야 할 것은 기관 이름보다 이전계획 발표 시점입니다.

    350여 개는 검토 대상의 규모이고, 기관별 실제 이전 여부와 배치지역은 정부가 예고한 구체적인 이전계획이 나와야 선명해집니다. 지역 개발이나 부동산과 연결해 판단할 때도 공식 이전대상과 이전지역 발표를 기준으로 보는 것이 중요합니다.

    법무부 등 중앙행정기관 세종 이전은 별도의 흐름이다

    공공기관 지방이전과 함께 중앙행정기관의 추가 세종 이전도 추진됩니다. 2012년부터 2021년까지 43개 기관이 세종으로 이전했지만 아직 수도권에 남아 있는 중앙행정기관과 소속기관들이 있기 때문입니다.

    정부는 기관의 기능과 성격, 업무 연계성 등을 종합적으로 검토해 이전대상을 결정하고, 규모와 이전 효과가 큰 기관부터 2027년 상반기 이후 순차적으로 이전한다는 방향을 제시했습니다.

    특히 현행 행복도시법상 이전 제외기관으로 규정된 법무부와 성평등부 등의 세종 이전을 위해 관련 법 개정도 추진하겠다고 밝혔습니다.

    검찰청과 경찰청 등 별도의 청사가 필요한 기관은 청사 신축 이후 이전하는 방식이 언급됐습니다. 모든 기관이 같은 날 한꺼번에 이동하는 것이 아니라 기관별 준비상황을 고려해 단계적으로 진행하는 구조입니다.

    세종은 행정 중심 기능을 더 강하게 가져간다

    중앙행정기관 이전의 큰 방향은 세종을 국정운영의 중심으로 강화하는 데 있습니다. 발표에서는 대통령 세종 집무시설을 2029년 8월 건립하고, 2033년 국회 세종의사당 완공을 지원한다는 계획도 언급됐습니다.

    결국 공공기관의 지방이전이 여러 혁신도시와 지역 거점을 강화하는 정책이라면 중앙행정기관 이전은 세종의 행정중심 기능을 더욱 키우는 흐름으로 구분해 볼 수 있습니다.

    공공기관 109개 감축은 350개 지방이전과 다른 이야기다

    이번 발표에서 숫자가 하나 더 등장합니다. 바로 ‘109개 공공기관 감축’입니다. 이 숫자를 350개 지방이전과 섞어서 이해하면 정책 내용이 완전히 달라집니다.

    정부는 유사·중복 기능과 소규모 기관 통합 등을 통해 역대 최대 규모인 109개 공공기관을 감축하는 기능개혁도 함께 추진하겠다고 밝혔습니다.

    350개 지방이전과 109개 감축은 다른 정책입니다

    350여 개는 지방이전 검토 대상 규모이고, 109개는 기능개혁과 통합 등을 통해 기관 수를 줄이는 계획입니다. 두 숫자를 섞어서 이해하면 정책 내용이 완전히 달라집니다.

    기능개혁 과정에서는 직원 고용승계를 보장하고 보수와 복리후생, 인센티브 등 지원 방안도 마련하겠다는 입장입니다.

    공공기관 이전을 보고 지역 부동산부터 움직여도 될까

    공공기관 이전 발표가 나오면 지역에서는 혁신도시 개발이나 아파트, 상가, 사무실 수요까지 빠르게 연결해서 생각하게 됩니다. 하지만 지금 단계에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 여기에 있습니다.

    이전계획 발표 전에는 특정 기관과 특정 도시를 연결하는 수많은 전망이 나올 수 있습니다. 정부 역시 지방정부와 노동계 등의 의견을 듣는 공론화 과정을 거쳐 합리적인 이전계획을 마련하겠다고 밝힌 상태입니다.

    따라서 지역별 수혜를 판단하려면 최소한 세 가지를 순서대로 볼 필요가 있습니다. 첫째 실제 이전대상 기관인지, 둘째 어느 지역에 배치되는지, 셋째 기존 혁신도시 산업이나 대학 등과 어떤 방식으로 연계되는지입니다.

    350이라는 숫자보다 앞으로 발표될 ‘기관명과 지역명’을 봐야 한다

    이번 정책이 과거와 다른 가장 큰 방향은 단순 분산보다 ‘집적’을 강조한다는 데 있습니다. 관련 기관을 묶어 지역에 배치하고 산업과 대학을 연결해 하나의 성장거점을 만들겠다는 구상입니다.

    2027년부터 이전에 착수한다는 일정도 비교적 분명하게 제시됐지만, 실제 체감 변화는 결국 어느 기관이 어느 도시로 이동하는지가 확정된 이후 시작됩니다.

    앞으로 공공기관 지방이전 뉴스를 볼 때는 ‘350곳 이전’이라는 제목보다 공식 이전기관 명단, 배치지역, 이전 시기 세 가지를 먼저 보면 됩니다. 이 기준만 잡아도 기대감과 실제 정책을 훨씬 쉽게 구분할 수 있습니다.

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    부산
    강서구의회, 이제는 원 구성 할까…242억 국·시비 반납 기로

    강서구의회, 이제는 원 구성 할까…242억 국·시비 반납 기로

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    부산 강서구의회가 두 달여 진통 끝에 원 구성을 위한 회의를 다시 연다. 앞서 두 차례 파행을 겪은 전례가 있는 데다, 이번에도 원 구성에 실패하면 242억 원에 달하는 국·시비를 반납해야 할 가능성이 커 지역 사회의 우려가 이어지고 있다.

    강서구의회는 다음 달 1, 2일 원 구성을 위한 제261회 임시회를 연다고 30일 밝혔다. 지난달 1일 민선 10기 의회가 출범했지만 더불어민주당과 국민의힘이 각각 4석씩 의석을 나눠 가지면서 의장단 배분을 둘러싼 이견을 좁히지 못했다. 지난달 31일 어렵게 임시회를 열었으나 이번에도 의장단 선출은 불발됐다.

    다음 달 1일 임시회가 예정돼 있지만 이미 한 차례 파행을 겪은 데다 의회 내부에서 여전히 의장단 배분을 놓고 불만이 나오고 있어 원 구성 성사 여부는 미지수다. 9월에도 원 구성에 실패하면 강서구 행정은 사실상 마비된다. 구는 이번 임시회에 추가경정예산안과 조직 개편 관련 조례를 제출할 계획이다.

    9월에도 의회가 문을 열지 못하면 구는 보육 사업과 도로 개설 등을 위해 정부와 부산시로부터 받은 242억 원의 국·시비를 반납해야 한다. 강서구의 오랜 현안인 대중교통망 확충을 위한 교통 태스크포스(TF)팀 출범도 미뤄질 수밖에 없다.

    구 관계자는 "국비와 시비를 반납하면 고스란히 주민 피해로 돌아간다. 예산 반납이 현실화하면 향후 예산을 받아올 때도 불이익을 받는다"며 "다음 달 개원하더라도 의회 자체 일정이 있고 의안 제출을 위한 행정 절차도 필요한데, 9월에는 추석 연휴까지 있어 추경 등 안건을 심의할 시간이 촉박하다"고 말했다.

    도한영 부산경실련 사무처장은 "의회가 주민에게 책임을 다하지 못했다. 민생을 뒷전으로 미룬 점을 사과하고 두 달 치 세비는 반납해야 한다"며 두 달 넘도록 감투싸움만 벌인 강서구의회를 강하게 질타했다.

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    부산
    송상조 부산시의회 부의장 "북항 돔 아레나, 실행계획 마련해야"

    송상조 부산시의회 부의장 "북항 돔 아레나, 실행계획 마련해야"

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    임시 TF 체제·부지 문제·교통대책 등 조목조목 지적

    송상조 부산시의회 부의장이 부산시가 추진 중인 북항 복합형 돔 아레나 건립사업과 관련해 전담조직 구성과 재원조달, 부지 확정, 교통대책 등을 담은 구체적인 실행계획을 마련해야 한다고 촉구했다.

    송 부의장은 31일 열린 부산시의회 제339회 임시회 제2차 본회의 시정질문에서 '해양수도의 완성, 준비된 행정으로 부산의 미래를 완성하자'를 주제로 돔 아레나 건립사업 준비 상황과 원도심 활성화 전략을 집중 점검했다.

    송 부의장은 먼저 임경모 부산시 도시혁신균형실장을 상대로 한 질의에서 해사국제상사법원과 HMM 본사, 해양수산부 신청사 부지까지 북항 1단계 재개발 부지로 잇따라 확정되면서 부산이 해양수도로 도약할 기반이 한층 강화됐다고 평가했다. 이어 "대규모 재정이 투입되는 사업일수록 구상보다 중요한 것은 철저한 준비와 실행력"이라며 돔 아레나 사업이 성공적으로 추진되면 북항이 부산의 새로운 성장거점이 될 수 있다고 강조했다.

    송 부의장이 먼저 문제 삼은 건 사업 추진 조직체계다. 현재 관련 업무는 북항재개발추진과 내 '북항재개발혁신 TF팀'이 맡고 있으며, 이달 10일 기준 팀장을 포함해 총 4명으로 구성돼 있다. 그는 수조 원대로 커질 수 있는 사업을 임시 TF 체제로 추진하는 게 적절한지 따져 물으며, 신규사업 발굴과 대상지 검토, 재원 구조화, 문화체육관광부 공모 대응 등 향후 늘어날 업무에 대비해 정규 전담조직과 전문인력 확충이 필요하다고 주장했다. 도시계획·재정·교통·문화체육·민간투자 등 여러 분야의 협업이 필요한 만큼, 부서 간 협조에만 의존하기보다 사업 전반을 책임지고 조정할 안정적인 추진체계를 갖춰야 한다는 것이다.

    재원조달 방안에 대한 질의도 이어졌다. 부산시는 현재 북항 1단계 랜드마크 부지를 중심으로 5만석 이상 규모의 복합형 돔 아레나 건립을 검토 중이지만, 총사업비와 국비·시비·민간자본의 구체적인 분담 구조는 아직 확정되지 않았다. 송 부의장은 문체부 공모사업을 활용할 계획이라면 공모 지침 발표를 기다리기보다 사업 규모와 기능, 재원조달 구조를 선제적으로 검토해 신청부터 최종 선정까지 이어질 대응 전략을 마련해야 한다고 강조했다. 토지 현물출자와 민간자본 유치, 시민 공모주 방식에 대한 검토 여부도 확인했는데, 특히 시민 공모주는 참여 확대라는 장점이 있는 반면 투자 방식에 따라 원금 손실 등 시민 부담으로 이어질 수 있는 만큼 법적 실행 가능성과 사업성, 위험요인을 충분히 검증한 뒤 신중히 추진해야 한다고 주문했다.

    부지·교통 대책도 도마 위에

    부지 문제도 주요 쟁점이었다. 현재 후보지로 거론되는 북항 1단계 랜드마크 부지는 기존 '문화 IP·영상 복합콤플렉스' 사업이 추진됐던 곳으로, 관련 업무협약과 민간사업자의 특수목적법인(SPC) 설립 등 기존 사업관계가 남아 있다. 송 부의장은 해수부가 이 부지에 돔 아레나보다 해양클러스터를 상징할 시설을 조성하는 방안을 선호한다는 관측과 함께 북항 2단계 자성대 부두가 대체부지로 거론되는 상황을 언급하며, 부지 논의를 장기간 끌어서는 안 된다고 지적했다. 부산항만공사(BPA), 해수부와의 협의를 조속히 마무리해 입지와 사업 방향을 구체화하고, 협의 과정도 시의회와 투명하게 공유할 것을 요구했다.

    교통대책도 주문했다. 북항 일대는 부산역과 충장대로, 자성대 부두가 맞물려 현재도 교통량이 많은데, 5만석 이상 규모의 돔 아레나가 들어서면 공연이나 경기 종료 직후 수만 명이 한꺼번에 이동하면서 심각한 혼잡이 빚어질 수 있다는 지적이다. 송 부의장은 해수부 신청사가 들어설 국제여객터미널 일대의 주차 수요까지 고려해 "해수부 신청사와 돔 아레나, 오페라하우스 등 북항 일대 주요 시설을 모두 아우르는 통합 광역교통대책이 필요하다"고 강조했다.

    부산시가 올해 말까지 돔 아레나 건립 방향을 종합적으로 정리해 발표하기로 한 만큼, 송 부의장은 건립부지와 사업규모, 재원조달 구조는 물론 타당성조사·투자심사 등 행정절차, 문체부 공모 대응 방안, 단계별 추진 일정까지 담긴 구체적인 실행계획을 요구했다.

    이어진 전재수 부산시장을 상대로 한 종합질문에서도 송 부의장은 사업의 실행력을 거듭 강조했다. 그는 "연말 발표를 단순한 구상에 그치지 않는 실행계획으로 마련하고, 임기 내 실질적인 착공까지 이어질 수 있도록 책임 있게 추진해 달라"고 주문했다. 또 전 시장이 직접 BPA·해수부와 적극적으로 조율해 부지 문제를 조속히 매듭짓고, 사업의 주요 단계마다 시의회와 추진 상황을 공유·협의해 줄 것을 요청했다.

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    600조 원 SMR(소형모듈원자로) 세계시장, 부산이 선점한다(종합)

    600조 원 SMR(소형모듈원자로) 세계시장, 부산이 선점한다(종합)

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    부산이 소형모듈원자로(SMR) 세계 시장을 선점하기 위한 행보에 속도를 내고 있다. 지난 6월 부산 기장군이 국내 첫 SMR 건설 부지로 확정되면서, 원전 설계부터 건설·운영·해체까지 국내 원전 산업의 전 주기를 갖춘 부산이 새롭게 떠오르는 SMR 시장에서 거점 도시로 도약할 발판을 마련했다는 평가가 나온다.

    AI 확산에 따른 전력 수요 급증과 맞물려 '미니 원전'으로 불리는 SMR은 전 세계 에너지 산업의 핵심 변수로 꼽힌다. 부산연구원 구윤모 책임연구위원은 "저탄소 에너지원인 SMR의 중요성은 갈수록 커질 수밖에 없다"며 "고리원전과 원전기자재업체, 여러 연구기관을 갖춘 부산은 국내는 물론 글로벌 SMR 산업의 중요한 거점이 될 수 있다"고 말했다.

    2035년 최대 620조 원 규모로 성장 전망

    기관별로 추정치는 다르지만 SMR 시장은 앞으로 빠르게 커질 것으로 예상된다. 국제원자력기구(IAEA)는 2035년 시장 규모를 400조~600조 원, 2040년까지 연평균 성장률을 22%로 내다봤다. 다만 이 전망은 SMR이 아직 생소했던 2024년 무렵 나온 수치로, IAEA가 최근까지 이를 유지하고 있는지는 확인되지 않았다. 영국 국립원자력연구소는 2035년 세계 시장 규모를 최대 620조 원으로 추산했고, 삼정KPMG는 2040년 400조 원을 넘어설 것으로 전망했다. 미국과 중국 등 주요국이 SMR 시장 선점을 위해 물밑 경쟁을 벌이고 있는 점을 고려하면 실제 시장 규모는 이보다 더 커질 가능성도 있다.

    에너지 업계 전문가들은 부산이 지역 내 원전기자재·소부장(소재·부품·장비) 업체와 부산항이라는 수출 인프라, 원전 관련 연구개발(R&D) 기관, 고리원전 등을 활용해 '글로벌 SMR 거점'으로 자리 잡는 데 속도를 내야 한다고 조언한다. 다만 관련 기술과 인력 수준이 아직 충분하다고 보기는 어려운 만큼, 정부와의 협력이 필수적이라는 지적도 나온다.

    원자력·조선·해운 결합한 '해양 SMR'도 주목

    2030년대 중·후반 상용화가 예상되는 해양 SMR(부유식 원전·원자력 추진선) 분야에서는 부산의 기대감이 더 크다. 국내 첫 혁신형 SMR 부지(기장군)와 한국선급(KR) 본사, 한국해양대 해양SMR추진단, 조선기자재 산업이 한데 모여 있어 원자력·조선·해운을 동시에 갖춘 국내 유일의 지역이라는 평가다. 전문가들은 부산이 이 분야를 선도하려면 부유체 제작 기술을 넘어 국제 인증·표준을 선점하는 데 집중해야 한다고 본다. 유엔(UN) 산하 국제해사원자력기구(IMNO) 유치, 기장 원자력 클러스터와 조선기자재 산업의 실증 연계, 규제특구·전용 예산 확보 등이 핵심 과제로 꼽힌다.

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    호스텔 숙박업 창업 전략, 예쁜 인테리어보다 먼저 봐야 할 매물·대출·인허가 기준

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    호스텔 숙박업 창업 전략, 예쁜 인테리어보다 먼저 봐야 할 매물·대출·인허가 기준

    호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때...


    호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때 가장 먼저 떠올리는 건 보통 “얼마를 투자하면 얼마나 벌 수 있을까?”입니다. 하지만 실제로 숙박업을 사업으로 만들려면 객실을 예쁘게 꾸미는 것보다 앞서 봐야 할 것이 있습니다. 매물 선정, 인허가, 자금조달, 운영을 처음부터 하나의 구조로 연결해야 합니다.

    숙소 사진이 예쁘다고 예약이 자동으로 들어오는 것도 아니고, 싸게 나온 건물을 샀다고 좋은 사업이 되는 것도 아닙니다. 처음 선택한 건물이 대출 가능 금액부터 교육환경보호구역 심의, 숙박시설 용도변경, 객실 구성과 사업 확장성까지 상당 부분 결정합니다.

    호스텔 숙박업 창업은 왜 매물부터 잘 골라야 할까

    매매로 숙박업을 시작한다면 단순히 “이 건물이 싸다”만 봐서는 안 됩니다. 반드시 함께 봐야 하는 것이 매매가격 대비 감정평가금액입니다.

    예를 들어 매매가격이 10억원인데 감정평가금액이 20억원 수준으로 나온다면 자금조달 측면에서는 상당히 좋은 조건이 됩니다. 숙박업 창업에서 매매가만 보는 것이 아니라 감정평가금액까지 함께 보는 이유가 바로 여기에 있습니다.

    그렇다고 감정가가 좋다는 이유만으로 바로 계약해서도 안 됩니다. 숙박시설로 용도변경하려는 건물이라면 교육환경보호구역 여부와 관련 심의 가능성을 반드시 함께 봐야 합니다.

    교육환경보호구역 심의에서 막히면 계약 이후 사업 전체가 흔들릴 수 있습니다. 그래서 매매계약을 진행할 때 교육환경보호구역 심의 통과 여부와 잔금 지급을 연계하는 특약을 두는 것이 중요합니다.

    외국인관광도시민박업과 호스텔은 시작하는 건물부터 다르다

    숙박업을 처음 알아보면 외국인관광도시민박업과 호스텔을 비슷하게 생각하기 쉽습니다. 하지만 어떤 건물을 활용할 수 있는지부터 사업의 확장성까지 차이가 있습니다.

    주택에서는 외국인관광도시민박업으로 접근할 수 있고, 상가 등을 숙박시설로 용도변경해 호스텔을 만드는 방법도 있습니다.

    호스텔은 숙박시설 용도변경 과정에서 용도변경 비용뿐 아니라 소방, 전기와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 초기 비용은 더 들어갈 수 있지만 여러 숙소로 확장하는 사업을 생각한다면 검토할 수 있는 범위가 넓어집니다.

    임대차 기간 역시 중요합니다. 주택 임대차와 달리 상가를 활용한 호스텔은 장기간 사업을 지속해야 하는 숙박업의 특성상 임대차 기간을 어떻게 확보할 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

    외국인관광도시민박업은 기본적으로 외국인을 대상으로 하는 숙박업입니다. 내국인 숙박을 받기 위해서는 실증특례와 연결된 플랫폼 등을 활용하는 방법이 있지만, 특례에 의존하는 사업이라면 해당 제도가 앞으로 어떻게 바뀔지도 리스크로 봐야 합니다.

    호스텔 임대 매물은 왜 30평 이상을 먼저 볼까

    건물을 매입하지 않고 임대로 시작한다면 공간의 크기와 기존 구조가 훨씬 중요해집니다. 호스텔을 생각한다면 최소 30평 정도의 공간을 우선적으로 살펴볼 만합니다.

    어느 정도 면적이 확보돼야 여러 사람이 머무를 수 있는 객실 구성이 가능하고, 기존에 방과 화장실이 어느 정도 나뉘어 있다면 공간을 다시 만드는 부담도 줄어듭니다.

    입지를 찾을 때는 상업지역이나 준주거지역 등을 중심으로 검토하게 됩니다. 문제는 면적과 입지, 건물 구조, 용도변경 조건까지 동시에 맞는 매물을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 점입니다.

    건물 전체를 활용할 수 있다면 층마다 완전히 다른 콘셉트의 숙소를 만드는 것도 가능합니다. 숙박업에서 중요한 것은 단순히 비싼 마감재를 사용하거나 예쁜 소품을 많이 넣는 것이 아닙니다.

    온라인 숙박 플랫폼에서 경쟁하려면 다른 곳에서 쉽게 찾을 수 없는 숙소의 이유가 있어야 합니다. 사진 몇 장만 봐도 “여기는 한번 가보고 싶다”는 느낌을 만들어내는 차별성이 결국 예약 경쟁력으로 이어집니다.

    좋은 숙박업은 계약 전에 절반이 결정됩니다

    매매라면 매매가와 감정평가금액을 함께 보고, 임대라면 면적과 기존 공간 구성을 먼저 봐야 합니다. 그다음 교육환경보호구역 심의와 숙박시설 용도변경 가능성을 확인하고, 그 조건이 맞을 때 자금조달 구조까지 연결해야 합니다.

    호스텔 창업자금은 건물 매입비와 인테리어비를 나눠서 본다

    숙박업은 건물 매입비에 인테리어와 설비 비용까지 더해지기 때문에 초기 투자금이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 처음부터 모든 비용을 자기자본으로 준비하는 방식만 생각할 필요는 없습니다.

    건물 매입자금은 담보대출을 활용하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 감정평가와 개인의 금융 조건이 맞는 경우 건물 매매가격의 약 70~80% 수준까지 자금을 구성하는 방식도 가능합니다. 금리는 1금융권을 기준으로 약 4%대 수준을 생각해볼 수 있습니다.

    건물을 확보한 뒤 들어가는 인테리어와 개보수 비용은 또 다른 자금으로 접근할 수 있습니다. 관광진흥개발기금을 활용하면 시설자금으로 인테리어 비용의 약 70~80%까지 대출을 구성하는 방법이 있고, 금리는 약 2%대 수준으로 접근할 수 있습니다.

    여기에 추가 자금이 필요하다면 신용보증재단이나 신용보증기금을 통한 자금조달 가능성도 검토할 수 있습니다. 다만 담보대출 비율이나 금리, 보증 가능 금액은 건물의 감정평가와 사업자의 신용도 및 조건에 따라 달라집니다.

    결국 호스텔 창업 대출은 “얼마까지 대출되나요?”라는 질문 하나로 끝나는 문제가 아닙니다. 건물 매입자금과 시설자금을 분리하고 각각 어떤 금융 구조를 만들 수 있는지 계산하는 것이 중요합니다.

    숙박시설 용도변경이 끝나도 영업은 바로 시작되지 않는다

    좋은 매물을 확보했다고 바로 예약을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 교육환경 관련 심의가 필요한 건물이라면 해당 절차를 거치고, 숙박시설 용도변경과 내부 공사, 소방 및 전기 관련 절차 등을 순서대로 진행해야 합니다.

    인테리어와 객실 세팅, 사진 촬영까지 끝났다면 관광 관련 부서와 위생 관련 부서의 현장 확인 절차도 이어집니다.

    관광등록증과 영업신고증이 갖춰지면 사업자등록 단계로 넘어갈 수 있습니다. 숙박업은 단순히 건물만 고쳐놓고 영업을 시작하는 사업이 아니라, 건물의 법적인 상태와 영업에 필요한 절차를 순서대로 연결해야 하는 사업입니다.

    숙박업 수익은 객실보다 리뷰에서 갈리는 경우가 많다

    사업자등록까지 끝났다면 이제 실제 숙박업 운영이 시작됩니다. 이때부터는 객실을 만드는 능력보다 공실을 관리하는 능력이 중요해집니다.

    객실 가격을 어떻게 설정할지, 고객 문의에 얼마나 빠르게 대응할지, 리뷰를 어떻게 관리할지, 숙박 플랫폼에서 노출을 어떻게 유지할지가 예약률에 직접 연결됩니다.

    객실 수가 많아질수록 각각의 숙박 플랫폼을 수동으로 관리하는 것도 어려워집니다. 이럴 때 PMS와 CMS 같은 시스템을 활용하면 여러 플랫폼에 등록된 객실과 예약 정보를 한곳에서 관리할 수 있습니다.

    IoT를 연결하면 에어컨 등 객실 설비를 원격으로 제어하는 것도 가능합니다. 다만 이런 시스템보다 먼저 챙겨야 하는 것은 결국 고객 경험입니다.

    손님에게 얼마나 빠르고 친절하게 대응하는지가 리뷰로 남고, 좋은 리뷰가 쌓이면 숙소의 노출에도 영향을 줍니다. 노출이 높아지면 다시 예약 가능성이 올라갑니다.



    숙박업 창업을 고민한다면 이 순서부터 기억해야 한다

    숙박업을 처음 시작하는 사람일수록 인테리어 사진부터 찾아보기 쉽습니다. 하지만 사업성은 그보다 훨씬 앞에서 결정됩니다.

    좋은 가격에 매물을 확보했는지, 감정평가금액은 어떻게 나올 가능성이 있는지, 교육환경보호구역에 걸리지 않는지, 숙박시설 용도변경이 가능한지, 필요한 자금을 어떤 구조로 만들 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

    그다음 공간의 콘셉트를 만들고, 숙박업 등록을 완료하고, 가격·리뷰·노출을 관리하는 운영 단계로 넘어갑니다.

    숙박업 창업의 기준은 “얼마나 예쁘게 만들 수 있느냐”보다 “좋은 매물을 찾아 인허가·자금·운영까지 끝까지 연결할 수 있느냐”에 두는 편이 훨씬 현실적입니다.

    매물을 처음 보는 순간부터 감정평가, 교육환경보호구역, 용도변경, 공간 규모, 대출 구조와 실제 운영까지 함께 계산해야 숙박업이 부동산 투자가 아니라 하나의 수익사업으로 완성됩니다.


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    이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 “중소벤처기업에 대한 지원을 넘어 ‘규제개혁부 장관’이라는 마음으로 규제를 완화하는 데 역량을 쏟아붓겠다”고 밀헸다. 이 후보자는 이날 오전 서울 여의도 중소기업기술정보진흥원으로 출근하면서 이같이 말했다. [중기부]이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 “중소벤처기업에 대한 지원을 넘어 ‘규제개혁부 장관’이라는 마음으로 규제를 완화하는 데 역량을 쏟아붓겠다”고 말했다. 이 후보자는 이날 오전 서울 여의도 중소기업기술정보진흥원으로 출근하면서 이같이 말했다. [중기부]

    [헤럴드경제=홍석희 기자] 1900만명에 이르는 중소기업 종사자를 대표하는 중소·벤처·소상공인 단체들이 이소영 중소벤처기업부 장관 후보자를 향해 일제히 ‘성장’을 주문하고 나섰다. 구체적인 주문 사항은 여러 갈래였다. 중소기업계는 성장이 동반하는 ‘양극화 해소’를 첫머리에 넣었고, 벤처업계는 연간 40조원 벤처투자 국정과제 이행을, 스타트업계는 ‘성장으로’의 정책 전환을 강조했다. 소상공인들은 당장의 ‘생존’을 최대 현안으로 제시했다.

    31일 중기업계에 따르면 이 후보자가 중기부 장관 후보자로 지명된 이후 중소기업중앙회와 소상공인연합회, 벤처기업협회, 이노비즈협회, 한국벤처캐피탈협회, 한국여성경제인협회, 한국경영혁신중소기업협회(메인비즈협회) 등이 ‘환영 입장’을 냈다. 중기부 중소기업 기본통계에 따르면 2023년 기준 국내 중소기업 종사자는 1911만8000명이다.

    중기 업계를 대표하는 맏형 격인 중기중앙회는 ‘양극화 해소’를 최우선 과에 방점을 찍었다. 중기중앙회는 이 후보자가 국회 스타트업 연구모임 ‘유니콘팜’ 등을 통해 규제 개선에 나선 점을 평가하면서 “중소기업이 당면한 AI와 디지털 전환, 세계시장 진출, K자형 성장의 양극화 극복”을 주요 과제로 제시했다. 이어 중기중앙회는 “중소기업의 탄소중립, 에너지 전환과 경쟁력 문제를 연결하는 데에도 강점이 있다”며 현장과 소통하면서 실효성 있는 중소기업 정책을 추진해달라고 주문했다.

    벤처기업계는 정부의 국정과제 이행을 촉구했다. 벤처기업협회는 이 후보자 지명에 대해 “급변하는 기술 대전환기를 맞은 중소·벤처기업의 경쟁력을 한 단계 끌어올릴 최적의 리더십”이라면서 정부가 국정과제로 제시한 ‘벤처 4대 강국’과 연간 벤처투자 40조원 달성 언급했다. 협회는 “벤처·스타트업이 대한민국 경제의 지속 가능한 성장 엔진으로 확고히 자리 잡기를 기대한다”고 밝혔다.

    기술혁신형 중소기업들은 창업기업이 중견기업까지 올라설 수 있는 ‘성장사다리’ 복원을 강조했다. 이노비즈협회는 이 후보자 지명과 관련해 “제조·기술 혁신 생태계에 새로운 활력을 불어넣는 든든한 계기”가 될 것으로 기대한다고 밝혔다. 특히 창업기업에서 벤처기업, 혁신형 중소기업을 거쳐 중견기업으로 이어지는 성장경로를 복원해야 한다고 주문했다. 연구개발(R&D) 정책과 관련해서도 기술사업화와 성과를 중심으로 한 전 주기 금융지원 체계를 강화하고 제조 중소기업의 AI·데이터 전환, 스케일업과 해외 진출 지원을 확대해야 한다고 강조했다.

    메인비즈협회는 “AI를 중심으로 산업의 경쟁 구도가 빠르게 변화하면서 상대적으로 인력과 자본이 부족한 중소기업이 변화에 뒤처지지 않도록 실효성 있는 정책적 지원이 필요한 시점”이라고 강조했다. 그러면서 이 후보자가 중기부 장관으로 임명될 경우 “우리 중소기업이 급변하는 산업환경에 대응할 수 있는 환경 조성과 혁신 생태계 활성화에 중요한 역할을 할 것으로 기대한다”고 밝혔다.

    한국벤처캐피탈협회는 이 후보자에 대해 “벤처투자 시장에 새로운 힘을 실어줄 것으로 기대한다”고 밝혔다. 민간자금의 벤처투자시장 유입을 늘리고 국내 VC의 성장을 가로막는 규제를 개선해 달라는 것이 핵심 요구다. 아울러 기업공개(IPO)와 인수합병(M&A) 등 회수시장 활성화도 주문했다. 투자자가 회수한 자금을 다시 혁신기업에 투자할 수 있도록 벤처투자 생태계의 선순환 구조를 만들어야 한다는 취지다.

    이에 비해 소상공인연합회측은 ‘생존’을 최대 현안이라 제시했다. 소공연은 “소상공인 정책의 연속성을 확보하고 산적한 현안 해결에 속도를 낼 수 있기를 기대한다”면소 “장기화한 내수 침체와 고물가·고금리, 인건비를 비롯한 각종 비용 부담 등을 해소해달라”고 요청했다.

    여성기업계는 성장 참여 경제 주체를 여성과 청년으로 확대해 달라고 요청했다. 한국여성경제인협회는 “여성과 청년 등 다양한 경제 주체의 도전과 혁신이 그 어느 때보다 중요하다”고 밝혔다. 여성창업 활성화와 여성기업의 혁신성장, 판로·투자 확대를 주요 과제로 제시하면서 AI·디지털 전환과 탄소중립 등 산업환경 변화에 대응할 수 있는 정책 지원도 요구했다.

    한편 이 후보자는 1985년 부산 출생으로 올해 41살의 재선 여성 국회의원이다. 지역구는 의왕·과천을 두고 있으며 김앤장 출신 변호사다. 백영고등학교를 졸업하고, 성균관대 법학 학사, 서울대 법학 석사 과정을 수료했다. 중기업계에선 두달가량의 장관직 공백을 깨고 40대 초반의 젊은 장관 후보자가 지명된 것에 대해 기대감을 드러내고 있다.

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    비대면 종결 사건 우선 전수점검

    지난 25일 실종 사건을 허위 종결한 혐의를 받는 부 경장이 제주지법에서 영장실질심사를 마치고 나오는 모습. [연합]지난 25일 실종 사건을 허위 종결한 혐의를 받는 부 경장이 제주지법에서 영장실질심사를 마치고 나오는 모습. [연합]

    [헤럴드경제=정주원 기자] 경찰이 제주 실종 사건 허위 종결 의혹을 계기로 실종 사건 관리에 대한 경각심을 높이고 전국 실종 사건 약 1만5100건에 대한 점검에 나섰다. 비대면 종결 사건을 우선 살펴보는 한편 관리자 승인 강화와 실종 전담 인력 확충 등 제도 개선도 추진한다.

    홍석기 국가수사본부장은 31일 정례 기자간담회에서 최근 잇따른 부실 수사 논란에 대해 “일부 담당자의 일탈뿐 아니라 저를 포함한 관리자의 지휘·감독이 제대로 작동하지 않은 점에 대해 뼈저리게 반성하고 유감스럽게 생각한다”며 고개 숙였다.

    홍 본부장은 “국민에게 부여받은 수사권을 방기하거나 남용한 수사관과 제대로 지휘·감독하지 못한 관리자는 엄중히 문책하겠다”며 “경찰이 홀로서기를 앞둔 만큼 무거운 책임감을 느낀다”고 했다. 수사 역량 강화와 조직문화 개선 등 내부 조치도 신속하게 추진하겠다고 밝혔다.

    다만 “일부 수사관과 지휘부의 잘못과 별개로 어려운 여건에서도 성실하게 근무하는 대다수 현장 수사관도 기억해달라”며 위축된 수사관들을 위한 사기 진작 방안도 마련하겠다고 했다.

    경찰은 제주 사건을 계기로 전국 실종 사건에 대한 점검도 진행하고 있다. 홍 본부장은 “지난 24일 전수조사를 지시했고 28일 기준 약 1만5100건을 점검하고 있다”며 “현재까지 크게 문제가 있다고 보고된 사건은 없다”고 밝혔다.

    점검 대상에는 대면·비대면 종결 사건이 모두 포함돼 있다. 홍 본부장은 “시스템상 한 건 한 건 대면해서 종결했는지 비대면으로 종결했는지를 확인해야 한다”며 비대면 종결 사건부터 확인하고 있다고 설명했다.

    제주에서 실종 사건을 허위 종결한 혐의를 받는 부 경장이 처리한 사건도 별도 조사됐다. 제주경찰청은 약 20명을 투입해 부 경장이 처리한 289건을 전수조사했으며 결과는 다음 달 1일 발표할 예정이다. 추가 허위 종결 사례에 대해서는 “아직 보고받지 못했다”고 말했다.

    25일 제주서부경찰서의 모습. [연합]25일 제주서부경찰서의 모습. [연합]

    장미란 씨 사망 원인과 관련해서는 “현재까지 부패로 인해 사인을 확인하기 어려운 것으로 알고 있다”며 “모든 가능성을 열어놓고 계속 수사하고 있다”고 밝혔다. 부 경장 외 추가 입건자는 없으며 부 경장이 진술한 범행 동기도 확인하고 있다.

    경찰은 실종 사건 종결 절차도 손보기로 했다. 실종 프로파일링 시스템에 관리자 결재 기능을 보완하고 형사과장의 확인과 ‘대면 종결’ 원칙을 강화한다. 홍 본부장은 “담당자가 직접 확인하기 어려우면 인근 지구대·파출소 경찰관 등을 통해 확인하고 경찰관과 만나기를 거부할 경우 소방이나 행정복지센터 직원 등 신뢰할 수 있는 사람을 통해 안전 여부를 확인한 뒤 종결하도록 했다”고 말했다.

    실종 신고 초기 위험도 평가도 고도화한다. 홍 본부장은 “수사가 필요한 사건은 바로 수사로 들어갈 수 있도록 위험도 평가 방법론을 개선할 필요가 있다”고 했다.

    인력 확충과 법적 기반 마련도 추진된다. 홍 본부장은 “대다수 경찰서 실종전담팀이 1인 근무 체계여서 장기적으로는 복수 근무가 맞다”며 “정신장애나 치매가 없는 일반 성인은 법이 허용하는 강제수단을 적용하지 못하는 부분도 있다”고 말했다. 또한 국회에 계류된 성인 실종 관련 법안에도 경찰 의견을 전달할 방침이다.

    제주 실종 사건의 지휘·감독 책임자들에 대해서는 감찰이 진행 중인 것으로 알려졌다. 홍 본부장은 “업무 처리의 적절성을 확인한 뒤 징계 사안인지 형사사건으로 전환할지 판단할 것”이라고 밝혔다.

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    2026 에어비앤비 창업 현실, 외국인 도시민박업보다 호스텔이 다시 주목받는 이유

    2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다.

    2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 실제로 돈을 넣기 전에 봐야 할 건 예상 매출보다 내가 빌린 공간에서 합법적으로 숙박업을 할 수 있는지, 그리고 그 공간을 계속 정상 운영할 수 있는지입니다.

    특히 에어비앤비를 하나의 숙박업 종류처럼 생각하면 시작부터 헷갈리기 쉽습니다. 에어비앤비는 예약 플랫폼이고, 실제 영업 형태는 별도로 따져야 합니다. 주택을 활용하는 방식으로 많이 언급되는 것이 외국인 도시민박업이고, 여기서부터 생각보다 여러 현실적인 제약이 따라옵니다.

    에어비앤비와 외국인 도시민박업, 같은 말이라고 생각하면 헷갈린다

    에어비앤비는 숙소를 예약하는 플랫폼입니다. 반면 외국인 도시민박업은 주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영하는 민박 형태로 설명됩니다. 그래서 단순히 플랫폼에 방을 등록했다고 사업이 끝나는 구조로 받아들이면 안 됩니다.

    외국인 도시민박업은 주택에서 운영하고, 외국인을 대상으로 하며, 운영 과정에서 전입신고 문제가 따라옵니다. 특히 전입신고를 기준으로 보면 한 사람이 여러 공간을 동시에 자유롭게 늘려가는 방식에는 제약이 생긴다는 설명이 나옵니다.

    처음부터 “방 몇 개를 운영할까”보다 “내 명의와 이 공간으로 어떤 형태의 영업이 가능한가”를 먼저 보는 것이 현실적인 출발점입니다.

    좋은 신축 건물보다 오래된 구옥으로 들어가는 이유가 따로 있다

    임차해서 에어비앤비를 시작하려면 건물주와 임대차계약부터 해야 합니다. 문제는 건물주 입장에서 낯선 여행객이 캐리어를 들고 계속 드나드는 숙박 운영을 반기지 않을 수 있다는 점입니다.

    특히 새 건물을 가진 임대인일수록 외국인 도시민박업 운영을 꺼릴 수 있다는 이야기가 나옵니다. 이런 이유로 실제 창업 과정에서는 적벽돌로 된 오래된 주택이나 30년 안팎의 구옥까지 찾게 되는 경우가 있다는 겁니다.

    문제는 계약한 다음입니다. 오래된 집은 겨울에 춥고 여름에는 덥고, 장마철 누수 가능성까지 커질 수 있습니다. 수리비만 지출된다면 그나마 계산이 쉽지만 숙소 영업은 수리가 진행되는 동안 방을 팔지 못한다는 문제가 생깁니다.

    월세는 계속 나가는데 예약을 받을 수 없다면 수리비와 영업손실이 동시에 발생합니다. 물건을 쌓아두었다가 다음 달에 파는 사업과 달리 숙박업에서 지나간 하루의 객실은 다시 판매할 수 없습니다.

    에어비앤비 수익률보다 먼저 봐야 하는 건 주변 민원이다

    외국인 도시민박업은 일반 사람들이 생활하는 주택 주변에서 운영될 수 있습니다. 옆집은 평범하게 출근하고 잠드는 공간인데, 숙소 이용객은 여행을 와서 머무는 사람들입니다. 생활 패턴과 분위기가 다를 수밖에 없습니다.

    여행객의 출입과 소음이 반복되면서 주변 세대와 갈등이 생길 가능성도 생각해야 합니다. 실제 운영에서 이런 민원을 감당하지 못해 결국 영업을 접는 사례가 있다는 설명도 나옵니다.

    그래서 예상 객실단가와 예약률만 계산해서는 부족합니다. 노후주택의 유지관리 비용과 영업 중단 가능성, 주변 민원까지 넣어야 비로소 실제 수익성이 보입니다.

    가족 명의로 여러 곳 운영하면 해결될까?

    한 사람 명의로 운영할 수 있는 범위가 제한된다면 자연스럽게 가족 명의를 떠올릴 수 있습니다. 부모나 형제자매의 명의로 각각 운영하면 되지 않겠느냐는 생각입니다.

    하지만 명의를 빌리는 순간 가족의 기존 소득과 세금 문제도 함께 봐야 합니다. 이미 근로소득이나 다른 소득이 있는 가족이라면 종합소득세 부담에 영향을 줄 수 있다는 이야기가 나옵니다.

    실제로 가족 명의로 공간을 운영했다가 해당 사업소득 때문에 부모가 받을 예정이었던 연금과 관련해 예상하지 못했던 문제가 생겼다는 경험도 소개됩니다. 몇 만 원의 소득 차이가 다른 제도와 연결되면서 가족 사이에서 생각하지 못했던 불편이 생길 수도 있다는 겁니다.

    가족 명의는 단순히 사업자 이름 하나를 추가하는 문제가 아니라 그 가족의 소득과 세금, 다른 제도까지 함께 움직일 수 있는 문제로 봐야 합니다.

    단기임대 플랫폼으로 바꾸면 에어비앤비보다 쉬울까?

    외국인 도시민박업의 명의와 민원이 부담스럽다면 단기임대 플랫폼을 떠올릴 수 있습니다. 실제로 33m2와 같은 단기임대 방식을 이용해 수익을 만드는 방법도 언급됩니다.

    하지만 단기임대라고 수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 한 번 계약하면 공간을 일주일 이상 내주는 구조에서는 예약과 예약 사이 공실이 길어질수록 수익성이 빠르게 낮아질 수 있습니다.

    특히 7월과 8월처럼 서울 단기임대 시장이 상대적으로 비수기인 시기가 있다는 설명도 나옵니다. 월세는 내야 하는데 예약이 잡히지 않는다면 손익이 마이너스로 돌아설 수도 있습니다.

    결국 에어비앤비냐 단기임대냐보다 더 중요한 건 한 달 동안 실제로 판매 가능한 날짜와 공실 기간을 얼마나 현실적으로 계산했느냐입니다.

    그렇다면 왜 호스텔을 대안으로 이야기할까?

    에어비앤비와 비교해 호스텔이 언급되는 가장 큰 이유는 운영할 수 있는 고객과 예약 채널의 범위입니다. 외국인 도시민박업은 외국인을 대상으로 하는 반면, 호스텔은 관광객을 대상으로 내국인과 외국인 모두를 받을 수 있는 숙박업으로 설명됩니다.

    예약 채널도 에어비앤비 하나에만 의존하지 않고 국내외 여러 예약 플랫폼을 활용할 수 있다는 점이 장점으로 언급됩니다. 숙박을 팔 수 있는 시장 자체가 넓어지는 셈입니다.

    하지만 여기서 “그럼 호스텔 사업자만 내면 되겠네”라고 생각하면 또 한 번 막힙니다. 호스텔은 기존 상가나 음식점 등의 공간에 사업자만 추가하는 것이 아니라 해당 공간을 숙박시설로 사용할 수 있도록 용도변경하는 절차가 필요하다는 설명이 나옵니다.

    호스텔 용도변경이 초보자에게 가장 어려운 이유

    길을 걷다 보면 임대 현수막이 붙어 있는 빈 상가나 폐업한 카페·음식점을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 이런 공간을 계약했다고 바로 숙박업을 시작할 수 있는 것은 아닙니다.

    음식점으로 사용할 수 있는 공간과 숙박시설로 사용할 수 있는 공간의 조건은 다릅니다. 호스텔을 만들려면 숙박업에 맞도록 용도변경을 거쳐야 하고, 이 과정에서 건축과 소방을 함께 검토해야 한다는 설명이 이어집니다.

    입지만 좋아 보여도 끝이 아닙니다. 숙박시설로 바꿀 수 있는 건물인지, 건축적으로 가능한지, 소방 조건을 맞출 수 있는지까지 확인해야 합니다. 일반적인 아파트나 상가를 찾을 때의 상권 분석과도 기준이 달라집니다.

    초보자가 매물보다 먼저 봐야 할 순서

    에어비앤비라면 외국인 도시민박업 운영 조건과 임대인 동의 가능성, 주택 상태와 민원을 먼저 보고, 호스텔이라면 계약보다 용도변경 가능 여부와 건축·소방·입지를 먼저 검토하는 흐름이 필요합니다. 싸게 나온 매물을 먼저 잡고 나중에 숙박업 가능 여부를 보는 순서는 위험할 수 있습니다.

    호스텔은 진입장벽이 높은데 왜 오히려 기회라고 보는 걸까?

    용도변경 기준이 까다로워질수록 새로 숙박시설을 만들어내기는 어려워질 수 있다는 시각이 나옵니다. 숙박시설에서 사고가 발생하면 소방이나 건축 관련 기준이 강화될 가능성이 있고, 그만큼 신규 공급의 문턱도 올라갈 수 있다는 설명입니다.

    반면 관광객 수요는 계속 늘고 있어 숙박 수요와 공급 사이에 불균형이 생길 수 있다는 것이 호스텔을 긍정적으로 보는 논리입니다. 실제 운영 사례에서는 독채 형태 호스텔 약 20개를 운영하고 있으며 외국인 예약이 미리 차 내국인이 예약할 틈이 부족할 정도라는 경험도 언급됩니다.

    다만 이것이 모든 호스텔의 수익을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 입지와 투자금, 대출 구조에 따라 결과가 달라지고, 무엇보다 용도변경이 가능한 매물을 찾아야 하기 때문입니다.

    2천만원으로 호스텔 창업, 숫자만 보고 따라가면 안 되는 이유

    적은 자기자본으로 호스텔을 시작한 사례도 나옵니다. 자기자본 2천만원과 대출을 활용해 문을 연 사례가 있고, 투자금 1억원을 기준으로 월 400만원 정도의 순수익을 기준점으로 이야기하는 대목도 있습니다.

    하지만 동시에 “2천만원이 있으니 바로 시작하겠다”는 접근은 막습니다. 이유는 사람마다 담보력과 기존 신용대출, 보유 자산 등 금융 조건이 다르기 때문입니다.

    ‘2천만원이면 된다’거나 ‘1억원 투자하면 매달 400만원이 남는다’는 숫자를 모든 사람에게 그대로 적용할 수 있다는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 소개된 사례에서도 대출 가능 범위와 개인별 자산 상태를 별도로 따져야 한다고 강조합니다.

    공간임대 초보자라면 결국 무엇부터 확인해야 할까?

    에어비앤비, 단기임대, 호스텔 가운데 무엇이 더 좋은지만 고르는 것으로는 부족합니다. 세 사업은 손님을 받는 기간과 방식, 공간의 조건, 합법적으로 운영하기 위해 필요한 절차가 서로 다릅니다.

    에어비앤비 창업을 고민한다면 플랫폼부터 가입하기보다 외국인 도시민박업으로 운영 가능한 주택인지, 임대인이 허용할지, 전입신고와 명의 문제는 없는지, 노후주택의 수리와 주변 민원을 감당할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

    호스텔을 고민한다면 예쁜 인테리어와 예상 매출보다 용도변경 가능 여부가 앞입니다. 건축과 소방, 입지가 모두 맞아야 실제 사업으로 이어질 수 있기 때문입니다.

    공간임대에서 가장 비싼 실수는 수익이 적게 나는 것이 아니라, 계약부터 해놓고 나중에 내가 하려던 영업을 할 수 없다는 사실을 알게 되는 것입니다.

    2026년 공간임대 시장을 본다면 “얼마 벌 수 있나”보다 “어떤 영업 형태로 합법적으로 운영할 수 있나”, “고정비를 감당하면서 공실과 수리·민원을 버틸 수 있나”, “계약하려는 건물이 실제로 숙박시설로 바뀔 수 있나”를 먼저 묻는 편이 훨씬 현실적입니다.


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    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리 | 공동주택 대수선·용도변경·비내력벽 철거 기준 - 법규 1

    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리

    아파트 벽 하나 철거하는 것도 허가가 필요할까

    공동주택 행위허가 판단의 핵심 기준

    공동주택 공사가 용도변경·대수선·철거·증축·증설 중 하나에 해당하면 「공동주택관리법」 제35조에 따른 허가 또는 신고 대상입니다. 단순 마감재 교체가 아니라 구조·용도·면적이 바뀌는 공사인지가 핵심입니다.

    아파트 내부 인테리어를 하면서 벽 하나를 철거하거나, 상가·주민공동시설의 용도를 바꾸거나, 필로티에 시설을 설치하려고 할 때 흔히 듣게 되는 말이 "주택법상 행위허가를 받아야 한다"는 것입니다.

    그런데 현재 법령 기준으로 정확한 표현은 조금 다릅니다. 과거 「주택법」에서 규정하던 공동주택 행위허가 제도는 지금은 「공동주택관리법」 제35조로 옮겨져 있습니다. 「주택법」은 세대구분형 공동주택이나 사업계획승인과는 계속 연결되지만, 일반적인 공동주택 행위허가의 직접적인 법적 근거는 「공동주택관리법」입니다.

    "주택법상 행위허가"라는 말이 실제로 어떤 공사에 적용되는지, 허가와 신고는 어떻게 다른지, 주민 동의는 얼마나 필요한지, 일반적인 아파트 인테리어도 대상이 되는지를 2026년 현행 기준으로 정리해보겠습니다.

    공동주택 행위허가란 무엇인가

    「공동주택관리법」 제35조는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 일정한 행위를 하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다.

    구분대표적인 행위
    용도변경기존 사업계획과 다른 용도로 변경
    증축·개축·대수선면적 증가, 주요구조부 변경 등
    파손·철거벽체·시설·설비의 철거
    세대구분형 공동주택한 세대를 2개의 독립 공간으로 구분
    용도폐지공동주택 또는 부대·복리시설의 폐지
    증설건축면적 증가 없이 시설·설비를 추가
    비내력벽 철거아파트 내부 비내력벽 제거 등

    시행령에서는 용도폐지, 재축, 증설, 비내력벽 철거까지 행위허가 대상 행위로 명확하게 규정하고 있습니다.

    관련 법조문 요지

    「공동주택관리법」 제35조(행위허가 기준 등) 제1항 — 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 다음 행위를 하려는 경우 대통령령으로 정하는 면적·세대수·동의비율 기준 및 절차에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다.

    1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

    2. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외)

    3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외)

    4. 그 밖에 세대구분형 공동주택의 설치, 용도폐지, 재축·증설 등 대통령령으로 정하는 행위

    허가·신고의 구체적인 기준(동의비율 등)은 같은 법 시행령 제35조 및 별표 3(공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준)에서 정합니다. 어떤 행위가 이 별표 기준에서 제외되는 '경미한 행위'인지는 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조에서 규정합니다.

    「공동주택관리법」 제99조(벌칙) — 제35조제1항을 위반하여 허가를 받지 않고 행위를 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. (신고대상 행위를 신고하지 않은 경우는 별도로 과태료 대상)

    모든 공동주택이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다

    실무에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택이라고 해서 무조건 같은 행위허가 기준을 적용하는 것은 아닙니다.

    특히 시행령 별표 3에서는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양 목적으로 지은 공동주택과, 건축허가를 받은 주상복합건축물에 대하여 특별한 적용기준을 두고 있습니다. 이 경우에는 별표 3의 부대시설·입주자 공유 복리시설 용도변경에 관한 일부 기준만 적용하고, 개축·재축·대수선 등의 행위는 「건축법」 등 관계 법령에 따르도록 하고 있습니다.

    건축물대장 표기만 보고 판단하면 안 됩니다

    • 이 건물이 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 공동주택인지, 「건축법」에 따른 건축허가 공동주택인지 확인하는 것이 행위허가 검토의 출발점입니다.

    • 건축물대장에 '아파트·연립주택·다세대주택'이라고 적혀 있다는 이유만으로 행위허가 여부를 판단해서는 안 됩니다.

    공동주택 용도변경 — 전유부분과 부대시설은 다릅니다

    공동주택을 기존 사업계획에서 정해진 용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우가 대표적인 행위허가 대상입니다.

    공동주택 전유부분 — 법령이나 여건 변경 등으로 「주택건설기준 등에 관한 규정」의 건설기준에 부적합하게 된 전유부분을 해당 기준에 적합한 시설로 변경하는 경우에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 허가를 받을 수 있습니다.

    부대시설·주민공동시설 — 관리사무소, 경로당, 주민운동시설, 어린이놀이터 등의 용도를 변경하는 경우에는 시설 종류와 변경하려는 용도에 따라 허가 또는 신고가 달라집니다. 특히 주민공동시설을 다른 주민공동시설이나 부대시설로 변경할 수 있는 경우에도, 전체 입주자등 1/2 또는 2/3 이상의 동의가 요구될 수 있고 일부 시설은 시·군·구 건축위원회 심의까지 필요합니다.

    단순히 "공용시설이니 입주자대표회의에서 의결하면 된다"고 판단해서는 안 됩니다.

    개축·재축·대수선 — 동의요건이 가장 까다로운 분야

    건축물의 주요구조부를 변경하는 대수선은 행위허가에서 가장 엄격하게 보는 분야 중 하나입니다.

    대상기본 동의요건
    공동주택해당 동 입주자 3분의 2 이상
    부대시설·입주자 공유 복리시설전체 입주자 3분의 2 이상
    내력벽에 배관설비 설치 — 공동주택해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상
    내력벽에 배관설비 설치 — 공용시설전체 입주자등 2분의 1 이상

    이는 단순한 관리사무소 동의와는 전혀 다른 절차입니다. 건축법상 대수선에 해당한다면 구조안전 검토와 건축법상 제출도서도 함께 검토해야 합니다.

    아파트 비내력벽 철거도 행위허가 대상일까

    이 부분이 일반 아파트 인테리어에서 가장 많이 문제가 됩니다. 결론부터 말하면 비내력벽이라고 해서 자유롭게 철거할 수 있는 것은 아닙니다.

    비내력벽 철거 주의사항

    시행령 별표 3에서 '시설물'에는 비내력벽 등 건축물의 주요구조부가 아닌 구성요소가 포함됩니다.

    • 공동주택 전유부분에서 시설물이나 설비를 철거하는 경우, 구조안전에 이상이 없다고 허가권자가 인정하고 원칙적으로 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

    • 행위허가 신청 시 필요한 주요 자료는 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면과 사진, 법령상 필요한 경우 입주자 동의서입니다.

    • "구조벽이 아니니까 그냥 철거해도 된다"는 판단은 위험합니다. 비내력벽 여부와 행위허가 대상 여부는 서로 다른 문제입니다.

    단순 인테리어는 모두 허가를 받아야 할까

    그렇지는 않습니다. 「공동주택관리법 시행규칙」은 일정한 작업을 경미한 행위로 정하여 행위허가 대상에서 제외하고 있습니다.

    공사내용행위허가 검토
    창틀·문틀 교체원칙적으로 경미한 행위
    세대 내 천장·벽·바닥 마감재 교체경미한 행위
    급·배수관 등 배관설비 교체경미한 행위
    세대 내 난방설비 교체경미한 행위 (단, 시설 파손·철거 제외)
    도배·장판·타일 등 마감교체일반적으로 경미한 행위
    비내력벽 철거행위허가 검토 필요
    내력벽 철거·개구부 설치대수선·구조안전 및 행위허가 검토 필요
    새로운 시설·설비 증설행위허가 또는 신고 검토 필요

    시행규칙에서는 이 밖에도 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 일정한 조경시설 및 설비부품 교체 등을 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 즉 '인테리어 공사'라는 이름으로 판단하는 것이 아니라 실제 공사내용을 기준으로 판단해야 합니다.

    행위허가는 건물만 보는 제도가 아닙니다

    아파트에서 벽을 철거하거나 증축할 때만 행위허가가 필요하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 문의는 훨씬 다양합니다. "주차선을 다시 그리려는데 허가가 필요한가요?", "화단을 없애고 주차장을 만들 수 있나요?", "단지 내 도로 폭을 줄이고 주차면을 추가해도 되나요?", "경비실이나 재활용품 보관소를 새로 만들고 싶은데요." 같은 질문입니다.

    이런 공사들은 건축물 자체의 증축·대수선이 아니더라도 공동주택의 주차장, 도로, 조경시설, 부대시설 및 복리시설을 변경하는 행위이기 때문에 행위허가 또는 신고 검토가 필요할 수 있습니다.

    「주택법」에서 말하는 부대시설에는 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안의 도로, 건축설비 등이 포함됩니다. 어린이놀이터, 주민운동시설, 경로당 등은 복리시설에 해당합니다. 따라서 공동주택 행위허가를 검토할 때는 건축물 평면도만 보는 것이 아니라 단지 전체 배치도를 함께 봐야 합니다.

    실제 문의검토해야 할 내용
    기존 주차장 재배치·주차면 추가주차장 변경 및 증설
    화단을 철거하고 주차장 설치조경시설 철거 + 주차장 증설·용도변경
    단지 내 도로 폭·동선 변경단지 내 도로 파손·철거·증설
    소방차 진입동선 변경단지 내 도로 + 소방관계법 검토
    경비실·재활용품 보관소 신설부대시설 증축·증설
    놀이터 축소, 주민운동시설 → 주차장복리시설 변경·철거, 용도변경
    옹벽 일부 철거시설물 파손·철거 + 구조안전
    차단기·문주 설치부대시설 증설 + 차량·소방동선 검토

    즉 "건축물이 아니니까 행위허가가 아니다"라고 판단하면 안 됩니다.

    실무에서는 먼저 '사용검사 도면'을 찾아야 합니다

    행위허가 업무에서 가장 중요한 자료 중 하나가 최초 사업계획승인 및 사용검사 도면입니다. 현재 현황만 보고서는 변경 여부를 정확하게 판단하기 어렵기 때문입니다. 예를 들어 현재 현장에 주차장이 120대 있더라도 사용검사 도면에는 110대로 승인되어 있을 수 있고, 반대로 화단처럼 보이는 공간이 원래 승인도면에서는 주차장일 수도 있습니다.

    따라서 행위허가를 검토할 때는 먼저 ① 사업계획승인도서 ② 사용검사도서 ③ 기존 배치도 ④ 주차계획도 ⑤ 조경계획도 ⑥ 단지 내 도로계획 ⑦ 최근 행위허가·신고 이력을 확인하고, 현재 현황과 중첩하여 "당초 무엇으로 승인됐고, 지금 무엇으로 바꾸려고 하는가?"를 확인해야 합니다. 이 작업을 생략하면 이미 불법으로 변경된 현황을 기준으로 다시 행위허가를 신청하는 문제가 생길 수 있습니다.

    주차장·조경·도로는 '10% 규정'을 반드시 확인해야 합니다

    경미한 사항 — 사용검사 규모의 10% 기준

    「공동주택관리법 시행규칙」 제15조·별표 3에서는 주차장, 조경시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 경비실, 경로당, 담장·공중화장실, 보안등, 자전거보관소, 옹벽·축대, 주택단지 안의 도로 등을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10% 이내에서 파손·철거 또는 증축·증설하는 경우를 경미한 사항으로 정하고 있습니다.

    • '경미한 사항'은 아무 절차도 필요 없다는 뜻이 아니라, 일정한 경우 행위허가 대신 행위신고로 처리할 수 있다는 기준입니다.

    • '경미한 행위'(창틀 교체, 도배 등 허가·신고 자체가 면제되는 것)와 '경미한 사항'(10% 이내 신고 대상)은 서로 다른 개념입니다.

    화단을 없애고 주차장을 만들 수 있을까

    주차난 때문에 기존 화단이나 잔디밭 일부를 철거하고 주차장을 만들려는 문의는 매우 흔합니다. "주차대수가 늘어나니까 좋은 것 아닌가"라고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 실제로는 다음을 동시에 검토해야 합니다.

    화단 철거 후 주차장 설치 시 동시에 검토할 6가지

    1. 조경시설 파손·철거 — 기존 승인도서상 조경시설을 감소시키는 행위입니다.
    2. 주차장 증설 — 조경공간에 새 주차구획이 생기므로 부대시설이 증가합니다.
    3. 최소 조경기준 — 변경 후에도 관계 법령과 당초 적용된 주택건설기준을 충족해야 합니다.
    4. 보행동선 — 주차장 추가로 보행자 통로가 단절되지 않는지 확인해야 합니다.
    5. 단지 내 도로·소방동선 — 주차 차량 때문에 소방차 회전·진입공간이 침해되는지 확인해야 합니다.
    6. 주민동의 — 별표 3에서 정한 허가·신고 유형에 따라 동의요건을 확인해야 합니다.

    특히 일정 시기 이전에 승인된 공동주택에는 주민운동시설·단지 내 도로·어린이놀이터 등을 일정 범위에서 주차장으로 변경할 수 있도록 한 별도 기준도 있으므로, 준공연도와 최초 사업계획승인 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

    조경도 마찬가지입니다. 시행규칙은 수목의 일부 제거·교체를 경미한 행위로 규정하지만, 조경면적 자체를 축소하거나 조경공간에 주차장·창고 등 새 시설을 설치하는 경우에는 단순한 수목 교체가 아니라 조경시설의 파손·철거 또는 다른 시설의 증설로 봐야 할 가능성이 높습니다.

    단지 내 도로·소방동선 변경은 특히 조심해야 합니다

    '단지 안의 도로'는 주택법상 명확한 부대시설입니다. 도로 폭 축소·확대, 차량통행로 신설, 회차공간 변경, 출입구 위치 변경, 주차장 설치를 위한 도로 일부 폐지 등은 행위허가·신고 여부를 반드시 검토해야 합니다. 특히 도로 폭을 줄여 주차장을 만드는 공사는 기존 도로의 파손·철거와 주차장 증설이 동시에 발생하는 행위입니다.

    공동주택 단지의 차량통행로는 동시에 소방자동차의 접근동선으로 쓰이는 경우가 많습니다. 대상 공동주택에는 「소방기본법」에 따른 소방자동차 전용구역을 설치해야 하며, 전용구역이나 진입로를 막는 행위는 금지됩니다. 현행 시행령은 원칙적으로 100세대 이상 아파트 등에 전용구역 설치기준을 두고 있습니다.

    "주차대수는 법정대수 이상이니까 도로에 주차면을 더 만들어도 된다"는 식으로 판단해서는 안 됩니다. 주차대수가 확보되더라도 소방자동차 접근성이나 전용구역을 침해하면 별도의 문제가 발생합니다. 변경 전 배치도에 소방차 진입 → 단지 내 통행 → 각 동 접근 → 전용구역 → 회차 → 퇴출 동선을 먼저 확보한 뒤 주차계획을 잡는 것이 안전합니다.

    경관등·경비실·자전거보관소 — 교체와 신설은 다릅니다

    시행규칙은 보안등의 교체, 자전거보관소의 교체를 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 기존 위치의 노후 시설을 동일한 기능으로 교체하는 정도라면 비교적 단순합니다.

    하지만 기존에 없던 위치에 새로 설치하는 것은 '교체'가 아닙니다. 새로운 기초 설치, 전선관 매설, 조경·포장 철거가 수반된다면 부대시설·설비의 증설과 다른 시설의 파손·철거를 함께 검토해야 합니다. 특히 '경관등'은 법령에 '보안등'처럼 명시된 경미한 행위가 아니므로, 조명기둥·기초·전기배선을 새로 설치하는 경관조명이라면 증설로 판단하거나 유사한 경미한 행위로 인정될 수 있는지를 허가권자에게 확인하는 것이 안전합니다.

    경비실·경비원 휴게시설·재활용품 보관소·택배보관소도 마찬가지입니다. 기존 시설의 부품 교체는 경미한 행위가 될 수 있지만, 새로운 시설을 만드는 경우에는 증축 또는 증설에 해당할 가능성이 있습니다. 특히 지붕과 기둥을 갖춘 구조물이라면 공동주택관리법뿐 아니라 「건축법」상 건축물·공작물 여부까지 함께 검토해야 합니다. "작은 창고니까 그냥 설치해도 된다"는 판단은 위험합니다 — 면적의 크기와 행위허가 대상 여부는 같은 문제가 아닙니다.

    옹벽 철거와 전기차 충전시설도 별도 검토가 필요합니다

    주차장 출입구를 추가하면서 기존 옹벽 일부를 철거하는 경우에는 새 출입구 위치만 보는 것이 아니라 기존 옹벽의 구조안전, 철거 후 토압, 배수, 차량 진출입 안전, 단지 내 도로, 보행자 동선까지 함께 검토해야 합니다. 입주자 동의비율을 충족했다고 해서 무조건 허가되는 것은 아닙니다.

    전기차 고정형 충전기와 충전전용 주차구획 설치는 공동주택 행위신고 체계에서 별도로 다뤄집니다. 법제처는 기존 고정형 충전기를 새로운 고정형 충전기로 교체하는 경우에도 행위신고 대상이라고 해석한 바 있습니다. 충전전용구역, 장애인주차구역, 전기실 용량, 화재안전, 입주자대표회의 동의까지 함께 검토해야 합니다.

    공사 하나에도 여러 행위가 섞여 있을 수 있습니다

    "화단 일부를 없애서 주차장 8면만 추가하고 싶습니다"라는 요청은 겉으로 보면 '주차장 증설' 하나뿐입니다. 하지만 실제로 도면을 그려보면 ① 수목 제거 ② 조경시설 철거 ③ 경계석·보도블록 철거 ④ 단지 내 도로 확장 ⑤ 주차장 증설 ⑥ 보안등·배수시설 이전 ⑦ 소방차 동선 변경까지 동시에 발생할 수 있습니다.

    그래서 공동주택 행위허가는 공사명을 기준으로 판단하는 것이 아니라 변경되는 시설을 하나씩 분해해서 판단해야 합니다. 단, 실제 허가·신고 여부는 준공시기, 사업계획승인 내용, 변경규모, 동의요건 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

    세대구분형 공동주택과 증축·증설의 구분

    기존 한 세대를 두 개의 독립된 공간으로 나누어 임대하는 이른바 세대구분형 공동주택도 행위허가 대상입니다. 대수선이 포함되고 일반적인 대수선에 해당하면 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 적용됩니다. 대수선이 아니더라도 구조안전에 이상이 없다고 인정되어야 하고 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 요구됩니다. 여기에 「주택법 시행령」에 따른 세대구분형 공동주택 설치기준도 동시에 충족해야 하므로, 단순히 경량벽 하나를 설치하는 문제로 볼 수는 없습니다.

    행위허가에서 증축과 증설은 의미가 다릅니다. 증축은 일반적으로 건축면적·연면적·층수 등이 증가하는 건축법상의 증축을 의미하지만, 시행령 별표 3의 '증설'은 증축에는 해당하지 않아도 시설물이나 설비를 늘리는 행위를 의미합니다. 새로운 시설물을 추가 설치하는 경우 건축법상 증축이 아니더라도 공동주택관리법상 증설에 해당할 수 있습니다. 공동주택 전유부분의 증설은 구조안전에 이상이 없다는 전제에서 해당 동 거주 입주자등 1/2 이상의 동의, 공용부분은 원칙적으로 해당 동 입주자등 2/3 이상의 동의가 필요합니다.

    2026년부터 확인해야 할 태양광·전기차충전시설

    2026년 6월 개정된 시행령 별표 3에서는 태양광설비와 일부 안전시설에 관한 기준이 보다 명확하게 반영됐습니다.

    공동주택 공용부분에 태양광설비를 설치하거나 철거하는 경우에는 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 수준의 동의요건이 적용되는 경우가 규정됐습니다. 부대시설·입주자 공유 복리시설에 태양광설비를 설치하거나 철거할 때에도 일반적인 외부시설의 2/3보다 완화된 전체 입주자등 1/2 기준이 적용될 수 있습니다.

    전기자동차의 고정형 충전기 및 충전전용 주차구획 설치뿐만 아니라 충전기 교체도 신고대상으로 명확히 규정되어 있으며, 이 경우 입주자대표회의 동의를 요건으로 합니다.

    행위허가 신청 서류와 사용검사까지

    행위대표적인 제출자료
    용도변경변경 전·후 평면도, 단지 배치도, 동의서
    개축·재축·대수선건축법상 관련 도서·서류, 동의서
    세대구분형 설치건축법상 관련 도서, 동의서
    파손·철거단지 배치도, 동의서
    비내력벽 철거비내력벽임을 증명하는 도면·사진, 동의서
    증축건축법상 관련 도서, 동의서
    증설건축법 시행규칙에서 정하는 관련 서류, 동의서

    특히 소음이 발생하는 행위로 주민 동의가 필요한 경우에는 공사기간과 공사방법 등을 동의서에 기재하도록 규정하고 있습니다.

    허가 또는 신고를 받은 뒤 공사를 완료하면 그것으로 절차가 끝나는 것이 아닙니다. 「공동주택관리법」에서는 허가·신고 후 공사를 완료한 경우 다시 시장·군수·구청장의 사용검사를 받도록 규정하고 있습니다. 사용검사 신청 시에는 해당되는 경우 감리자의 감리의견서와 시공자의 공사확인서를 제출하고, 허가·신고 내용대로 시공됐는지를 확인받게 됩니다.

    실무절차는 대체로 대상 건축물 확인 → 공사행위 분류 → 구조안전 검토 → 주민 동의요건 확인 → 행위허가·신고 → 공사 → 사용검사 순서로 보는 것이 안전합니다.

    행위허가와 건축법은 별개로 검토해야 합니다

    공동주택 행위허가를 받았다고 해서 건축법상 모든 검토가 면제되는 것도 아닙니다. 시행령 별표 3에서는 해당 공사가 「건축법」에 따라 구조안전 확인이 필요한 경우 허가권자가 구조안전 확인 여부를 확인하도록 하고 있습니다. 또한 공사내용이 「건축물관리법」상 해체에 해당하면 해체허가·신고 등의 요건도 확인하도록 규정하고 있습니다.

    공동주택 공사는 경우에 따라 공동주택관리법 + 주택법 + 건축법 + 건축물관리법 + 구조기준 + 소방 관계 법령을 함께 검토해야 합니다. 이 중 하나만 보고 공사를 진행해서는 안 됩니다.

    또 하나 실무에서 혼동하기 쉬운 부분이 있습니다. 법제처는 2024년 법령해석을 통해 입주자대표회의 자체는 공동주택관리법 제35조의 행위허가 또는 신고 신청 주체에 포함되지 않는다고 해석했습니다. 법에서 신청주체를 '입주자등 또는 관리주체'로 정하고 있기 때문입니다. 입주자대표회의는 필요한 경우 동의를 하거나 의결하는 역할을 할 수 있지만, 그것과 법정 신청주체는 구분됩니다.

    무허가로 공사하면 어떻게 될까

    무허가·무신고 공사의 제재

    • 「공동주택관리법」 제99조는 제35조에 따른 허가대상 행위를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

    • 다만 신고대상 행위를 신고하지 않고 한 경우는 이 형사처벌 규정에서 제외됩니다.

    • 행위신고 대상임에도 신고하지 않고 공사한 경우에는 500만원 이하의 과태료 대상이 될 수 있습니다.

    • 더 중요한 것은 향후 매매, 리모델링, 대수선 또는 다른 인허가 과정에서 기존 불법 변경사항이 발견되면 원상복구나 추가 행정조치 문제가 생길 수 있다는 점입니다.

    행위허가 대상 공사를 허가 없이 진행하는 문제를 단순한 행정절차 누락으로 생각해서는 안 됩니다.

    공동주택 행위허가, 이 순서로 확인하면 됩니다

    공동주택 공사 전 판단 순서 9단계

    1. 어떤 공동주택인가 확인 — 사업계획승인 공동주택인지 건축허가 공동주택인지, 적용 기준 자체가 달라집니다.

    2. 최초 승인도서 확인 — 현재 현황이 아니라 사용검사 당시 승인내용이 기준점입니다.

    3. 변경되는 시설 구분 — 주차장·도로·조경·놀이터·경비실·옹벽·전기설비 등으로 나눕니다.

    4. 행위의 종류 구분 — 교체·파손·철거·증설·증축·용도변경·대수선 중 무엇인지 판단합니다.

    5. 변경 면적·규모 계산 — 특히 주차장·조경·단지 내 도로는 사용검사 규모 대비 10% 기준을 확인합니다.

    6. 변경 후 법정기준 충족 여부 확인 — 주차기준, 조경, 어린이놀이터, 소방자동차 접근, 구조안전 등입니다.

    7. 입주자 동의요건 확인 — 전체 입주자, 해당 동 입주자, 입주자등 등 사안별로 다릅니다.

    8. 허가·신고 진행 — 시행령 별표 3에 따라 최종적으로 허가인지 신고인지 판단합니다.

    9. 공사 완료 후 사용검사 — 허가·신고 후 완료된 공사는 시장·군수·구청장의 사용검사까지 이어집니다.

    행위허가에서 가장 위험한 판단

    실무에서 특히 위험한 오해 6가지

    • "건축물이 아니니까 괜찮습니다." — 아닙니다. 주차장·도로도 부대시설입니다.

    • "면적이 얼마 안 되니까 괜찮습니다." — 작은 면적도 행위의 종류에 따라 신고·허가 대상이 될 수 있습니다.

    • "입주자대표회의에서 통과됐으니까 공사하면 됩니다." — 입주자대표회의 의결과 법률상 행위허가·신고는 별개의 절차입니다.

    • "주차대수가 늘어나니까 문제없습니다." — 주차대수는 늘더라도 조경, 단지 내 도로, 보행동선, 소방자동차 동선을 침해할 수 있습니다.

    • "기존 시설을 조금 옮기는 것뿐입니다." — 이설 과정에서 기존 시설의 철거와 새로운 시설의 증설이 동시에 발생할 수 있습니다.

    • "보안등은 경미한 행위니까 새로 설치해도 됩니다." — 법령은 '교체'를 경미한 행위로 규정합니다. 신설과 교체를 동일하게 보면 안 됩니다.

    결론: 공사 이름이 아니라 실제 변경 내용이 기준입니다

    가장 중요한 것은 공사의 이름이 아니라 실제 변경되는 부분입니다.

    아파트 인테리어라고 하더라도 도배·장판처럼 단순 마감재를 교체하는 공사와 비내력벽을 철거하는 공사는 법적으로 전혀 다릅니다. 반대로 규모가 작은 공사라도 주요구조부를 건드리거나 새로운 시설을 증설한다면 행위허가 대상이 될 수 있습니다. 그리고 이 판단은 건물 안에서만 끝나지 않습니다. 시간이 지나면서 주차장이 부족해지고, 조경을 정비하고, 경비원 휴게시설을 만들고, 전기차 충전시설을 설치하고, 소방자동차 동선을 정비하는 등 단지 배치계획을 변경하는 행위도 똑같이 검토 대상입니다.

    벽을 철거하면 구조안전 검토가 필요할 수 있습니다.

    용도를 바꾸면 주민 동의부터 받아야 합니다.

    시설을 늘리면 증설로 분류되어 허가·신고 대상이 될 수 있습니다.

    주차장·조경·단지 내 도로를 바꿔도 사용검사 규모의 10% 기준부터 확인해야 합니다.

    허가 없이 진행하면 형사처벌이나 과태료, 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

    공동주택 행위허가는 단순히 서류 한 장을 제출하는 절차가 아니라 최초 사업계획승인·사용검사 도서, 구조안전, 주민 동의, 건축법 및 건축물관리법까지 함께 판단하는 인허가 업무입니다. 공사를 시작하기 전에 건축사와 먼저 상의하는 것이 가장 안전합니다.

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    관광진흥법상 사업계획서 작성법｜호스텔·가족호텔·한국전통호텔·리조트 사업계획 승인 총정리 - 법규 1

    관광진흥법상 사업계획서 작성법 — 호스텔·가족호텔·한국전통호텔·리조트는 뭐가 다를까

    핵심만 먼저 정리하면

    관광호텔업·한국전통호텔업·가족호텔업·호스텔업·소형호텔업·의료관광호텔업·휴양콘도미니엄업은 관광진흥법 제15조에 따라 등록 전에 사업계획 승인을 먼저 받아야 합니다. 이때 사업계획서는 대출용 사업계획서와 달리 "이 부지에서 이 업종을 실제로 짓고 운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 문서입니다. 업종마다 객실기준·시설계획·도로기준이 다르므로, 건축설계를 시작하기 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 시행착오를 줄일 수 있습니다.

    호텔이나 호스텔을 지으려고 하는데 건축허가만 받으면 되는 걸까요? 가족호텔, 호스텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 휴양콘도미니엄 같은 관광숙박업은 그렇지 않습니다. 건축허가나 용도변경 이전에 먼저 검토해야 할 중요한 절차가 바로 관광진흥법에 따른 사업계획 승인입니다.

    여기서 말하는 사업계획서는 은행 대출을 받기 위한 일반적인 사업계획서와 성격이 다릅니다. "이 부지에서 이 관광숙박업을 실제로 건설·운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 계획서에 가깝습니다. 따라서 객실 수와 예상 매출만 적어서는 부족하고, 토지이용계획·건축계획·시설별 면적·공사비·자금조달방법·각종 인허가 검토까지 서로 맞아야 합니다.

    숙박업과 관광숙박업, 뭐가 다를까 — 특히 용도지역에서 갈린다

    본격적으로 사업계획서 이야기를 하기 전에, "그냥 숙박업"과 "관광숙박업"부터 구분해야 합니다. 이름은 비슷해도 근거 법령 자체가 다릅니다.

    구분

    근거 법령

    취사시설

    일반숙박시설

    공중위생관리법

    불포함

    생활숙박시설

    공중위생관리법

    포함(장기체류형)

    관광숙박시설(호텔업 등)

    관광진흥법

    업종별로 다름(가족호텔업은 필수)

    일반숙박업·생활숙박업은 공중위생관리법에 따라 관할 보건소에 영업신고를 하면 되는 구조입니다. 반면 관광호텔업·가족호텔업·한국전통호텔업 같은 관광숙박업은 관광진흥법에 따라 관할 시·군·구에 사업계획 승인부터 받고 등록해야 하는, 훨씬 무거운 절차입니다.

    가장 실무적인 차이 — 용도지역 제한

    공중위생관리법상 일반숙박시설·생활숙박시설은 전용주거지역·일반주거지역에서 원칙적으로 영업신고 자체가 되지 않습니다. 반면 관광진흥법 시행령 제14조는 일반주거지역·준주거지역·준공업지역·자연녹지지역을 관광숙박시설(호텔업 등) 건축이 가능한 지역으로 별도로 열어두고 있습니다. 즉 일반 숙박업으로는 원천적으로 막혀 있는 주거지역 부지도, 관광진흥법상 관광숙박업(가족호텔업 등)으로 접근하면 사업계획 승인을 전제로 길이 열릴 수 있다는 뜻입니다.

    물론 공짜는 아닙니다. 그 대가로 이 글에서 계속 다루는 사업계획 승인, 도로 폭 기준(12m·8m), 등록심의위원회 심의 같은 관광진흥법 특유의 절차를 추가로 통과해야 합니다. "숙박업이 안 되는 땅이니 관광숙박업으로 하면 되겠다"는 판단은 절반만 맞는 이야기이고, 나머지 절반은 지금부터 설명하는 사업계획 승인 절차를 감당할 수 있는가에 달려 있습니다.

    관광숙박업은 왜 사업계획 승인을 먼저 받아야 할까

    관광진흥법 제15조는 관광숙박업을 경영하려는 사람이 관광사업 등록을 하기 전에 사업계획을 작성해 관할 시장·군수·구청장 등의 승인을 받도록 규정합니다. 즉 사업계획 승인은 선택사항이 아니라 등록 전에 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

    구분

    주요 사업 형태

    관광호텔업

    일반적인 관광호텔

    수상관광호텔업

    수상 구조물·선박을 이용한 호텔

    한국전통호텔업

    전통가옥 형태의 관광호텔

    가족호텔업

    가족 단위 숙박 + 취사시설

    호스텔업

    개별 여행객·배낭여행객 중심

    소형호텔업

    20~29실 규모의 소형 관광호텔

    의료관광호텔업

    의료관광객 중심 숙박시설

    휴양콘도미니엄업

    취사·체류형 관광숙박시설

    '리조트'는 관광진흥법상 정식 업종명이 아니다

    사업자가 흔히 "리조트를 만들고 싶다"고 말하지만, 리조트라는 명칭만으로 인허가 업종이 결정되지는 않습니다. 실제 사업내용에 따라 크게 달라집니다.

    • 객실을 중심으로 취사·체류형 시설을 운영한다면 → 휴양콘도미니엄업

    • 숙박시설 또는 음식점과 온천·수영장·골프장 등 관광시설을 결합한다면 → 전문휴양업

    • 여러 종류의 휴양시설을 종합적으로 구성한다면 → 제1종 또는 제2종 종합휴양업

    전문휴양업·종합휴양업은 관광숙박업이 아니라 관광객이용시설업에 속하며, 관광진흥법 제15조제2항 및 시행령 제12조에 따라 마찬가지로 사업계획 승인 대상입니다. "리조트 사업계획서를 만들어 달라"는 요청을 받으면 가장 먼저 해야 할 일은 법적 업종부터 확정하는 것입니다.

    호스텔·가족호텔·전통호텔은 시설계획 자체가 다르다

    사업계획서는 업종을 먼저 정하고 그 업종의 등록기준에 맞춰 작성해야 합니다. 주요 업종별 핵심 기준을 비교하면 다음과 같습니다.

    업종

    객실 관련 기준

    사업계획서에서 특히 보여줘야 할 내용

    관광호텔업

    욕실·샤워시설 갖춘 객실 30실 이상

    객실계획, 외국인 서비스 체계

    가족호텔업

    30실 이상, 객실별 19㎡ 이상

    객실별 또는 층별 취사시설

    한국전통호텔업

    별도 최소 객실 수 기준 없음

    전통가옥 형태의 외관과 숙박기능

    호스텔업

    법령상 최소 객실 수 없음

    공용 취사·샤워시설, 문화·정보 교류공간

    소형호텔업

    20실 이상 30실 미만

    부대시설 2종 이상(면적 합계 연면적 50% 이내)

    휴양콘도미니엄업

    원칙적으로 30실 이상

    취사·체류시설, 문화체육공간 등

    참고 두 가지


    ① 호스텔은 도미토리 같은 공동객실도 가능합니다. 법제처 역시 호스텔업 등록기준의 '객실'이 반드시 단독객실만을 의미하는 것은 아니라고 해석했습니다.

    ② 휴양콘도미니엄은 한시적으로 20실까지 완화된 특례 기간이 있었지만 2026년 6월 30일로 종료됐으므로, 현재는 원칙적인 30실 이상 기준으로 사업성을 검토해야 합니다.

    법에서 요구하는 사업계획서의 핵심 내용은 무엇일까

    실무에서는 흔히 전부를 '사업계획서'라고 부르지만, 시행규칙에서 가장 중요한 첨부서류는 건설계획서입니다. 관광진흥법 시행규칙 제23조는 사업계획 승인신청서에 첨부할 건설계획서에 다음 다섯 가지를 포함하도록 정합니다.

    1. 건설장소, 총부지면적 및 토지이용계획

    2. 공사계획

    3. 공사자금 및 그 조달방법

    4. 시설별·층별 면적 및 시설내용

    5. 조감도

    즉 사업계획서는 멋진 사업 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·돈이 실제로 연결되는 계획서여야 합니다. 전문휴양업이나 종합휴양업이라면 여기에 위치도, 현황도, 시설배치계획도, 토지명세서, 하수처리계획서, 녹지 및 환경조성계획서까지 추가로 요구되어 한 단계 더 복잡해집니다.

    실무에서는 법정 5개 항목만으로는 부족하다

    법정 필수 항목은 5개뿐이지만, 실무에서 승인 가능성을 높이려면 다음처럼 확장해서 구성하는 것이 좋습니다.

    장

    내용

    Ⅰ. 사업개요

    사업명·사업주체·위치·업종·대지면적·건축면적·연면적·건폐율·용적률·층수·객실 수·사업비·일정

    Ⅱ. 입지 및 법규 검토

    토지이용계획, 용도지역·지구, 도로·주차, 교육환경보호구역, 오수·상수도, 관련 인허가

    Ⅲ. 사업타당성 분석

    관광자원·접근성·수요·경쟁시설·목표고객·차별화 전략

    Ⅳ. 건축 및 시설계획

    배치도·조감도·층별 평면·객실계획·부대시설·면적표

    Ⅴ. 공사계획

    공사기간·공정표·시공계획·안전관리

    Ⅵ. 운영계획

    객실운영·요금·인력·식음/부대시설·서비스·마케팅

    Ⅶ. 사업비 및 자금조달계획

    총사업비, 항목별 공사비, 자기자본·차입금·투자금

    Ⅷ. 수익성 분석

    객실가동률·객실매출·부대매출·운영비·향후 손익

    Ⅸ. 인허가 및 추진 일정

    사업계획 승인 → 건축 인허가 → 공사 → 사용승인 → 관광사업 등록 → 영업개시

    Ⅹ. 첨부도서

    위치도·토지이용계획확인서·지적도·배치도·평면도·입면도·단면도·조감도·자금 증빙 등

    입지 및 법규 검토 단계에서는 도로 폭 기준도 함께 확인해야 합니다. 관광호텔·한국전통호텔·가족호텔·의료관광호텔·휴양콘도미니엄은 원칙적으로 폭 12m 이상 도로에 4m 이상 연접, 호스텔과 소형호텔은 폭 8m 이상 도로에 4m 이상 연접해야 합니다(일부 지정·고시 지역의 20실 이하 호스텔은 더 완화, 지자체 조례로 강화 가능). 이 기준은 일반주거지역을 전제로 하므로, 준주거지역 등 다른 용도지역이라면 적용 범위가 달라질 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

    건축계획과 사업계획서는 따로 움직이면 안 됩니다. 호스텔이라면 공용 라운지·취사장·샤워시설이 핵심이고, 가족호텔이라면 취사시설 배치가 중요하며, 한국전통호텔은 외관 자체가 업종과 직결됩니다. 사업계획서의 객실 30실과 평면도의 객실 29실이 다르거나, 사업계획에는 있는 카페가 도면에는 없다면 결국 보완 요청으로 이어집니다.

    사업계획 승인을 받으면 건축허가도 끝나는 걸까

    사업계획 승인 ≠ 건축허가

    사업계획 승인은 관광진흥법상 절차이고, 건축허가·용도변경·소방·주차·오수·개발행위 등은 각 법령을 함께 검토해야 합니다. 관광진흥법 제16조에 따라 사업계획 승인 과정에서 관계기관과 협의가 이루어진 경우 농지전용·산지전용·개발행위허가 등 일부 인허가가 의제될 수는 있지만, 사업계획 승인을 받았다고 일반적인 건축허가까지 전부 자동으로 처리되는 것은 아닙니다.

    따라서 사업계획서 작성 단계부터 건축도면과 관련 인허가를 동시에 검토하는 것이 안전합니다.

    승인 후 계획을 바꾸면 다시 승인을 받아야 할까

    경우에 따라 그렇습니다. 다음과 같은 변경은 사업계획 변경승인 대상이 됩니다.

    • 부지·대지면적을 당초 승인면적의 10% 이상 변경

    • 건축연면적을 10% 이상 변경

    • 휴양콘도미니엄의 객실 수 또는 객실면적 변경

    • 호텔업과 휴양콘도미니엄업 사이의 업종변경

    • 호텔업 종류 간 업종변경

    처음에는 호스텔로 승인받았다가 설계 도중 가족호텔이나 관광호텔로 바꾸는 경우도 단순 명칭 변경이 아니라 변경승인 대상입니다.

    사업계획서에서 자주 생기는 문제

    사업계획서를 작성하면서 가장 많이 발생하는 문제는 서류 자체가 부족해서가 아니라 서로 다른 자료가 서로 맞지 않는 것입니다.

    실무에서 자주 나오는 불일치 사례

    • 사업계획서에는 객실 30실인데 평면도에는 29실인 경우

    • 가족호텔인데 취사시설이 계획되지 않은 경우

    • 호스텔인데 문화·정보 교류공간이 없는 경우

    • 사업계획에는 카페가 있는데 건축도면에는 근린생활시설로 구분되지 않은 경우

    • 사업비는 20억원인데 자금조달계획은 10억원밖에 없는 경우

    • 주차계획이 관광진흥법상 계획과 건축허가도서에서 서로 다른 경우

    • 기존 건축물 용도변경인데 소방·피난·구조검토가 빠진 경우

    좋은 관광숙박업 사업계획서는 글을 잘 쓴 문서가 아니라, 관광진흥법·건축법·실제 도면·사업비·운영계획을 하나의 숫자로 맞춘 문서입니다.

    사업계획서 작성 전 체크리스트

    1. 부지와 기존 건축물에 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인지부터 판단하기 ('리조트'는 휴양콘도미니엄업·전문휴양업·종합휴양업 중 하나로 먼저 확정)

    2. 업종별 객실기준(30실·19㎡, 20~29실 등)을 건축계획과 서로 맞추기

    3. 도로 폭 기준(12m 또는 8m)과 용도지역별 적용 여부를 관할청에 서면으로 확인하기

    4. 건설계획서 5개 항목(토지이용·공사계획·자금·시설계획·조감도)을 먼저 채우고, 실무용 확장 목차(Ⅰ~Ⅹ)로 보완하기

    5. 사업계획서·건축도면·자금조달계획의 숫자가 서로 일치하는지 마지막에 반드시 대조하기

    6. 사업계획 승인과 건축허가는 별개 절차임을 전제로, 두 절차를 동시에 준비하기

    업종부터 정해야 계획서를 다시 쓰지 않는다

    호스텔, 가족호텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 소형호텔, 휴양콘도미니엄은 모두 같은 숙박시설처럼 보이지만 법적 기준은 상당히 다릅니다. 특히 부지를 이미 확보한 상태라면 "어떤 업종을 하고 싶은가"보다 먼저 "이 부지와 기존 건축물에 가장 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인가"를 물어야 합니다.

    사업계획서는 대출용 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·자금이 실제로 연결되는 인허가용 계획서입니다.

    업종마다 객실기준·도로기준·시설계획이 다르므로, 건축설계 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 합니다.

    사업계획 승인은 건축허가와 별개 절차이며, 두 절차는 동시에 준비해야 시행착오가 줄어듭니다.

    업종 선정 → 부지·법규 검토 → 건축계획 → 사업계획서 작성. 이 순서가 뒤집히면 계획서를 여러 번 다시 작성하게 됩니다. 신축뿐 아니라 기존 주택·생활숙박시설·일반숙박시설을 관광숙박시설로 용도변경하려는 경우에는 구조·피난·소방·주차·교육환경·도시계획까지 함께 검토해야 하므로, 부지 계약 전에 관광사업의 종류와 사업계획 승인 가능성부터 검토하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

    #관광진흥법사업계획서 #사업계획승인 #가족호텔업 #호스텔업 #한국전통호텔업 #휴양콘도미니엄업 #관광호텔업 #소형호텔업 #리조트사업계획 #숙박시설용도변경

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    입찰
    용두산공영주차장 부지 복합개발 국제설계공모 관리운영 용역, 무엇을 준비해야 할까?

    용두산공영주차장 부지 복합개발 국제설계공모 관리운영 용역, 무엇을 준비해야 할까?

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    「용두산공영주차장 부지 복합개발 사업」국제설계공모 관리운영 용역 - 입찰 1

    부산 중구 용두산공영주차장 국제설계공모 관리운영 용역, 입찰 준비 어디서부터 시작해야 할까요?

    이번 입찰의 핵심

    총점 100점 중 기술능력이 80점(정량 20+정성 60), 가격은 20점뿐입니다. 정성평가 60점 가운데 과업 수행계획 30점, 과업 추진체계 15점만 합쳐도 45점, 전체의 절반에 가깝습니다. 용역비는 1억1,500만원, 과업기간은 착수일로부터 210일입니다.

    공모 하나 관리하는 용역이라고 가볍게 보고 뛰어들었다가는 낭패를 보기 쉽습니다.

    이번 용역은 설계공모 공고를 내고 접수만 대행하는 업무가 아닙니다. 사전기획, 공공건축심의, 설계공모지침 작성, 국내외 홍보, 홈페이지 구축·운영, 심사위원회 운영, 작품 접수와 심사, 시상식과 전시, 작품집 제작, 당선자 계약 지원까지 국제설계공모 전체 과정을 떠안는 종합 운영 용역입니다. "건축사사무소니까 설계공모 정도는 익숙하겠지"라고 생각할 수 있지만, 이야기가 달라집니다.

    이번 글에서는 입찰공고문, 제안요청서, 과업지시서를 기준으로 사업 개요와 참가자격, 평가기준, 실제 과업범위와 입찰 준비 시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

    사업 규모는 어느 정도일까?

    이번 사업의 대상지는 부산광역시 중구 대청동1가 43-1, 동광동3가 41, 광복동2가 1-1 일원입니다.

    주요 규모는 다음과 같습니다.

    • 대지면적: 8,115.4㎡
    • 연면적: 32,392.8㎡
    • 신청사: 11,544.16㎡
    • 국민체육센터: 4,165.81㎡
    • 주차장: 16,682.82㎡
    • 주차계획: 총 483면
    • 용역기간: 착수일로부터 210일
    • 용역비: 115,000,000원(부가가치세 포함)

    대상지는 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역으로 현상변경허가 대상구역에 해당하는 것으로 제안요청서에 제시되어 있습니다. 단순한 청사 건립이 아니라 신청사, 국민체육센터, 공영주차장을 복합적으로 구성하는 사업이기 때문에 국제설계공모를 통해 도시적·건축적 해법을 도출하려는 사업이라고 볼 수 있습니다.

    어떤 업체가 입찰에 참여할 수 있을까?

    입찰은 제한경쟁입찰, 협상에 의한 계약 방식으로 진행됩니다.

    참가업체는 기본적인 입찰자격을 갖추고 나라장터에 경쟁입찰참가등록을 완료해야 하며, 중소기업 또는 소상공인 관련 요건을 갖추어야 합니다. 업종은 다음 중 하나 이상에 해당해야 합니다.

    • 학술·연구용역업 등록업체: 업종코드 1169
    • 「건축사법」에 따른 건축사사무소: 업종코드 4817

    또한 주된 영업소가 부산광역시에 소재해야 합니다. 부산에 소재한 건축사사무소라면 해당 자격조건을 충족하는 이상 입찰에 참여할 수 있습니다.

    공동수급도 가능할까?

    공동수급도 가능합니다. 다만 아무 업체와 역할을 나누는 분담이행방식은 허용되지 않고 공동이행방식만 가능합니다.

    주요 조건은 다음과 같습니다.

    • 공동수급체 2인 이하
    • 구성원별 최소 지분율 5% 이상
    • 구성원별 최소 1명 이상의 연구원 참여
    • 모든 공동수급체 구성원이 입찰참가자격 충족
    • 대표사는 출자비율이 가장 높은 업체

    국제설계공모 경험이 부족한 업체라면 공동수급을 통해 경험이 있는 인력이나 업체와 경쟁력을 보완하는 방안을 검토할 수 있습니다.

    평가점수는 어떻게 구성될까?

    이번 입찰의 총점은 100점입니다.

    • 정량적 평가: 20점
    • 정성적 평가: 60점
    • 입찰가격 평가: 20점

    즉 가격보다 기술능력 평가가 총 80점으로 훨씬 큰 비중을 차지합니다. 특히 정성평가 60점이 제안서와 발표를 통해 결정되기 때문에 단순 가격경쟁보다는 공모운영 계획의 완성도가 중요한 입찰입니다.

    정량평가 20점은 어떻게 계산할까?

    정량평가는 크게 참여인력, 용역실적, 경영상태, 신인도로 구성됩니다.

    참여인력 5점

    이번 과업에 투입하는 평가대상 인력이 7명 이상이면 5점, 6명이면 4점, 5명이면 3점, 4명 이하면 2점입니다.

    여기서 단순 직원 숫자를 의미하는 것은 아닙니다. 평가대상은 박사 취득자, 석사 취득 후 경력 2년 이상, 학사 취득 후 경력 5년 이상 등의 기준을 충족해야 하며 학력증명서와 재직증명서 등 증빙자료를 제출해야 합니다. 따라서 유효한 참여인력 7명 이상 확보 여부가 정량평가 준비의 첫 번째 확인사항입니다.

    국제설계공모 실적이 중요한 이유는?

    정량평가 20점 중 무려 10점이 유사용역 수행실적입니다.

    책임연구원 실적 5점

    • 5건 이상: 5점
    • 3~4건: 4점
    • 1~2건: 3점
    • 없음: 2점

    기타 참여자 실적 2점

    • 5건 이상: 2점
    • 3~4건: 1.5점
    • 1~2건: 1점
    • 없음: 0점

    참여기관 실적 3점

    참여기관의 유사용역 실적은 참가업체 간 상대평가로 수·우·미·양·가 등급에 따라 3.0점에서 1.8점까지 부여합니다.

    유사용역 실적 범위 주의

    여기서 말하는 유사용역은 일반적인 건축설계나 감리실적이 아닙니다. 공고일 기준 최근 10년 이내 공공기관의 건축 관련 분야에서 수행한 국제설계공모 관리용역만 평가대상이며, 실적증명서 제출이 가능한 완료용역이어야 합니다. 건축설계 실적이 아무리 많아도 국제설계공모 관리 경험이 없다면 이 항목에서는 불리할 수 있습니다.

    정성평가에서 가장 중요한 항목은 무엇일까?

    정성평가 60점은 다음과 같이 구성됩니다.

    평가항목 배점
    과업 이해도5점
    과업 추진체계15점
    과업 수행계획30점
    기술지원 및 사후관리5점
    상호협력5점
    합계60점

    가장 중요한 것은 과업 수행계획 30점과 과업 추진체계 15점입니다. 두 항목만 합쳐도 45점으로 전체 평가점수의 45%를 차지합니다.

    과업 수행계획에는 무엇을 담아야 할까?

    30점이 배정된 과업 수행계획에서는 다음 사항을 평가합니다.

    • 설계공모지침서 작성계획
    • 단계별 추진계획
    • 세부 일정
    • 설계공모 단계별 관리방법
    • 공모 기획 및 홍보
    • 홈페이지 구축·운영계획
    • 국내외 건축가의 공모 참여방안

    따라서 제안서에서 단순히 회사의 실적이나 조직을 소개하는 것보다 중요한 것은 국제설계공모를 실제로 어떻게 운영할 것인지 구체적인 방법을 제시하는 것입니다. 공모 준비 → 공공건축심의 → 공고 → 참가등록 → 질의응답 → 작품접수 → 기술검토 → 본심사 → 시상 → 전시 → 사후관리까지, 전체 프로세스를 단계별로 보여주는 방식이 필요합니다.

    홈페이지도 중요한 과업일까?

    이번 용역에서는 국제설계공모 전용 홈페이지 구축과 운영도 주요 과업입니다. 과업지시서에는 다음과 같은 기능이 요구됩니다.

    • 국제설계공모 전용 홈페이지
    • 참가등록자 로그인
    • 등록자 대상 공모자료 제공
    • 온라인 참가신청
    • 질의응답 게시판
    • 공모 진행상황 안내
    • 영문 홈페이지
    • 해외 참가자 행정절차 지원
    • 공모 종료 후 홍보 및 활용

    단순한 홍보 홈페이지가 아니라 국제설계공모 운영 플랫폼의 성격을 갖습니다.

    국제공모이기 때문에 추가되는 업무는 무엇일까?

    국제설계공모인 만큼 국내 설계공모와 비교해 추가되는 업무와 비용이 많습니다. 과업지시서에는 다음 업무가 포함되어 있습니다.

    • 영문 공고 및 공모지침 작성
    • 영문 질의서 번역
    • 영문 답변서 작성
    • 국문·영문 홈페이지 구축
    • 전문 동시통역사 섭외
    • 해외 심사위원 항공비
    • 해외 심사위원 교통비
    • 심사비
    • 숙박비
    • 체류경비

    1억1,500만원이라는 용역비를 단순 인건비 중심으로 판단해서는 안 되는 이유입니다.

    작품 심사도 용역업체가 직접 운영해야 할까?

    작품접수 이후 심사와 관련된 제반 업무도 계약상대자의 과업에 포함됩니다.

    • 작품 보관장소 확보
    • 접수 작품의 보안관리
    • 심사위원 연락
    • 심사장 준비
    • 작품 세팅
    • 심사 진행
    • 통역·번역
    • 심사 과정 온라인 생중계
    • 녹취 및 자료관리
    • 필요시 심사위원 수송 지원

    설계공모 관리 경험뿐 아니라 행사·심사 운영능력도 상당히 중요합니다.

    시상식과 전시까지 포함될까?

    공모심사가 끝났다고 용역이 종료되는 것도 아닙니다. 당선자 통보와 시상식, 언론홍보, SNS 홍보, 상장 및 상패 제작을 비롯해 작품전시와 작품집 제작까지 수행해야 합니다. 최종 성과품 중 작품집은 50부를 제출하도록 되어 있습니다.

    제안서와 발표, 업체명을 밝혀도 될까?

    정성평가용 사업내용제안서는 A4, 약 30쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부를 제출합니다. 발표용 PPT 출력물은 A4, 약 20쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부입니다.

    제안서 평가는 업체별 PPT 발표 방식으로 진행하며, 발표는 15분 이내, 질의응답은 10분 이내입니다. 발표자는 책임연구원 또는 연구원이고 보조자 1명까지 가능하며 대리발표는 불가합니다.

    업체 식별 표기는 절대 금지입니다

    • 평가용 제안서에는 업체명이나 로고 등 제안업체를 식별할 수 있는 표기를 해서는 안 됩니다.
    • 발표 과정에서도 업체명을 밝히는 것은 금지됩니다.
    • 제안서 표지, PPT 하단, 발표 스크립트까지 전 자료를 익명성 기준으로 점검해야 합니다.

    결국 실제 과업을 이해하는 참여인력이 업체명 없이도 발표하고, 평가위원의 질문에 답변할 수 있어야 합니다.

    가격은 낮을수록 무조건 유리할까?

    가격평가는 20점입니다. 입찰가격이 예정가격의 80% 이상이면 최저입찰가격과 해당 업체 입찰가격의 비율을 기준으로 점수를 계산합니다.

    저가투찰이 항상 유리한 것은 아닙니다

    80% 미만부터는 별도의 산식이 적용되며, 예정가격의 70% 미만으로 투찰할 경우에는 가격평가 배점한도의 30%에 해당하는 점수만 부여됩니다. 특히 이번 입찰은 기술능력평가가 80점이므로 가격보다는 제안서와 수행능력에서 높은 평가를 받는 것이 우선입니다.

    1억1,500만원의 용역비는 어떻게 구성될까?

    제안요청서의 산출내역서에서는 주요 비용을 다음과 같이 나누고 있습니다.

    노무비

    • 책임연구원
    • 연구원
    • 연구보조원
    • 보조원

    경비

    • 위원회 수당 및 운영경비
    • 전시 및 시상 진행비
    • 교통·통신비
    • 회의비
    • 심사진행비
    • 인쇄비
    • 전산처리비

    그 밖에 일반관리비는 순용역원가의 6% 이내, 이윤은 순용역원가와 일반관리비 합계의 10% 이내로 구성하도록 되어 있습니다. 국제심사위원 경비, 홈페이지, 번역·통역, 심사운영, 전시, 작품집 등을 모두 고려하면 원가계획을 상당히 세밀하게 수립할 필요가 있습니다.

    입찰을 준비한다면 무엇부터 확인해야 할까?

    입찰 준비 전 체크리스트 5가지

    1. 책임연구원의 국제설계공모 관리실적 — 책임연구원 실적에만 5점이 걸려 있습니다.
    2. 실제 투입 가능한 평가대상 인력 확인 — 7명 이상을 확보하면 참여인력 점수 5점을 받을 수 있습니다.
    3. 회사 자체의 국제설계공모 관리실적 확인 — 대표사 실적은 상대평가이므로 경쟁업체와 비교해 점수가 결정됩니다.
    4. 신용평가등급확인서 준비 — 미제출 시 최저등급으로 평가됩니다.
    5. 과업수행계획과 추진체계에 집중 — 이 두 항목만으로 45점이 배정되어 있기 때문입니다.

    결론: 이번 국제설계공모 관리용역의 핵심은?

    이번 입찰은 건축사사무소가 참여할 수 있는 용역이지만, 일반적인 건축설계용역과 평가방식이 상당히 다릅니다.

    특히 중요한 것은 국제설계공모 관리 경험, 책임연구원과 참여인력 구성, 그리고 실제 공모를 운영할 수 있는 수행체계입니다. 공공건축심의와 공모지침 작성뿐 아니라 국제홍보, 홈페이지, 번역·통역, 해외 심사위원 지원, 심사 생중계, 전시와 작품집까지 포함되어 있어 건축 분야뿐 아니라 다양한 전문분야의 협업체계를 갖출 필요가 있습니다.

    결국 이번 입찰의 핵심은 단순히 "누가 설계공모에 대해 많이 알고 있는가"가 아닙니다.

    국제설계공모 관리실적이 없으면 정량평가 10점이 흔들립니다.

    과업수행계획과 추진체계, 두 항목이 45점을 좌우합니다.

    업체명을 지우고도 설득할 수 있는 제안서여야 합니다.

    저가투찰보다 210일을 안정적으로 운영할 체계가 우선입니다.

    결국 누가 210일 동안 국제설계공모 전체 과정을 안정적이고 공정하게 운영하면서 우수한 건축가들의 참여를 이끌어 낼 수 있는가를 평가하는 입찰이라고 볼 수 있습니다.

    주요 입찰 일정

    구분 일정 비고
    질의 접수2026. 8. 24.(월) ~ 8. 25.(화) 10:00~17:00업체당 1회, 이메일 접수
    질의 답변2026. 8. 31.(월)까지전화·구두 답변은 법적 효력 없음
    제안서 제출2026. 9. 15.(화) ~ 9. 16.(수) 14:00~17:00중구청 직접 방문 제출
    평가위원 및 발표순서 추첨2026. 9. 17.(목) 14:00중구청 4층 상설감사장
    제안서 평가위원회2026. 9. 22.(화) 10:30중구청 3층 중회의실
    제안 발표평가위원회 당일발표 15분 + 질의응답 10분
    계약협상 성립 후 특별한 사유가 없으면 10일 이내협상에 의한 계약

    관련 키워드

    사업번호 R26BK01469401-000

    #국제설계공모 #설계공모 #건축설계공모 #공공건축 #협상에의한계약 #건축사사무소 #부산중구 #용두산공영주차장

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    EDC 1호 문화공원 복합문화센터 건립 설계공모

    부산 EDC 1호 문화공원, 설계공모가 시작됐습니다

    이번 공모의 핵심 요약

    부산 에코델타시티(EDC) 1호 문화공원 내 복합문화센터 건립 설계공모 · 계획 연면적 1,400㎡ · 예정공사비 77억 7천만원 · 자염 유적 전시 + 삼광초 기억 + 주민 커뮤니티 기능 결합 · 참가등록 2026년 8월 12일 · 작품제출 10월 8일

    공모 공고를 보다 보면 이런 경우가 있습니다. 규모도 적당하고 설계비도 나쁘지 않은데, 막상 지침서를 열어보면 단순히 "건물 하나 잘 만들어라"는 요구가 아닌 경우입니다.

    이번 EDC 1호 문화공원 복합문화센터 공모가 그렇습니다. 부산광역시 강서구가 2026년 8월 공고한 이번 설계공모는 일반적인 주민문화시설 신축과는 조금 다른 배경을 가지고 있습니다. 에코델타시티 개발 과정에서 출토된 자염 유적의 보존과 전시, 폐교된 삼광초등학교의 기억, 새로운 신도시 주민의 일상이라는 세 가지 레이어를 하나의 건축 공간으로 담아내야 합니다.

    사업 개요 — 규모와 사업비

    대상지는 부산광역시 강서구 강동동 4359-3번지, EDC 1호 문화공원 내입니다.

    대지면적8,276㎡
    계획 연면적1,400㎡ (±5% 조정 가능)
    계획규모지상 1층 기본, 층수 조정 가능
    용도문화 및 집회시설
    총사업비99억 4,400만원
    예정공사비77억 7,000만원 (관급자재·부가세 포함)
    설계비4억 1,500만원 (건축·구조·토목·조경·기계·전기·통신·소방 포함)
    건폐율·용적률건폐율 20% 이하 / 용적률 80% 이하

    사업시행자는 한국수자원공사이며, 업무협약을 통해 설계 관련 업무를 부산광역시 강서구에서 대행합니다.

    단순한 신축이 아닙니다 — 세 가지 기억을 담아야 합니다

    EDC 1호 문화공원 복합문화센터 건립 - 설계공모 공고

    이번 공모에서 먼저 이해해야 할 것은 사업의 배경입니다.

    기존에 이 자리에는 삼광초등학교가 있었습니다. 에코델타시티 개발로 폐교된 이 학교 건물을 전체 해체하고 신축하는 것인데, 삼광초 총동창회와 EDC 신규 주민이 함께 이용하는 공간을 만드는 것이 사업의 출발점입니다.

    여기에 에코델타시티 개발 과정에서 발굴된 자염(煮鹽) 관련 유구를 전시하는 기능이 더해집니다. 자염은 바닷물을 끓여 소금을 만들던 전통 방식으로, 이 지역의 오래된 산업적 역사를 보여주는 유적입니다.

    결국 이번 건축물은 다음 세 가지를 하나로 담아야 합니다.

    • 자염 유적 — 지역의 역사적 기억
    • 삼광초등학교 — 폐교된 장소의 공동체 기억
    • EDC 신도시 주민 — 새롭게 형성되는 일상의 커뮤니티

    지침서에서도 보편적인 건축 디자인보다 지역이 가진 역사적·장소적 의미가 드러나는 건축을 명확히 요구하고 있습니다.

    어떤 공간이 들어가야 하는가

    계획 연면적 1,400㎡ 가운데 전시 및 주민이용시설 1,050㎡, 공용공간 350㎡가 기본 틀입니다.

    공간 면적 비고
    유구전시실240㎡필수면적
    실내전시실265㎡필수면적
    농경문화전시관100㎡
    삼광초 기념관225㎡
    주민이용시설220㎡카페·북카페·다목적실 등 자유 제안
    공용공간350㎡복도·화장실·기계·전기실 등
    실외전시공간330㎡건물 외부, 별도 계획

    주민이용시설 220㎡는 카페, 북카페, 스터디카페, 다목적 체험·창작실, 실내놀이터, 어린이도서관, 생활문화센터 등 설계자가 자유롭게 프로그램을 제안할 수 있습니다. 단순히 실을 나열하는 방식보다 전시공간과 주민생활공간을 어떻게 연결할 것인지가 설계안의 중요한 차별화 요소가 됩니다.

    설계에서 놓치기 쉬운 조건 세 가지

    EDC 1호 문화공원 복합문화센터 건립 설계공모 - 지침 내용

    설계 전에 반드시 확인해야 할 대지 조건

    • 대지가 도로보다 약 2m 낮습니다 — 침수 방지를 위한 성토가 필수 요건으로 명시되어 있습니다. 단순 토목 조건이 아니라 도로 레벨·공원 레벨·건축물 진입 레벨을 어떻게 연결하는지가 배치계획 전체를 결정합니다.
    • 향후 증축을 고려해야 합니다 — 구조·배치·동선 단계에서 장래 확장 가능성을 설계안에 반드시 담아야 합니다.
    • 공원과 건축물을 따로 계획하면 안 됩니다 — 공원 → 외부전시 → 건축물 → 전시공간 → 주민공간이 자연스럽게 연결되는 공간 구조가 필요합니다.

    주차 계획 기준

    일반주차 29대 이상 + 버스주차 1대 이상. 옥외주차 외 필로티 옥내주차도 허용. 보행동선과 차량동선은 분리하고, 장애인주차구역은 건물 출입구 가장 가까운 위치에 배치해야 합니다.

    심사는 어디서 갈릴까 — 배점 분석

    심사 항목 배점 주요 평가 내용
    평면계획30점안전·보안, 공간 유기적 연결, 독립·통합 운영 가능성
    배치계획20점시설배치, 내·외부 공간계획, 보행·차량 접근
    지속가능성·입면계획20점주변 환경 연계, 입면·재료·색상 계획
    구조·설비계획20점공간 제안과 구조·설비의 적절성
    기타10점설계자 제안 공간 아이디어

    평면계획 30점 + 배치계획 20점, 합계 50점이 형태적 상징성보다 실제 운영 논리에 더 무게를 두고 있습니다. 전시동선·주민공간의 독립 운영과 통합 운영을 얼마나 설득력 있게 해결하느냐가 심사의 핵심이 될 것입니다.

    렌더링에도 제한이 있습니다

    설계설명서는 A3 가로형, 15페이지 이내로 작성해야 하며 조감도·투시도 4컷 이상이 필수입니다.

    하지만 렌더링 표현에서 중요한 제한이 있습니다. 직접조명을 이용한 그림자 이외의 조명 알고리즘 기반 렌더링이 제한되며, 시야각 역시 60도 이상의 광각 사용이 금지됩니다. 지침에서는 라인드로잉 기반 투시도를 권장합니다.

    참가 전 반드시 확인해야 할 실격사유

    이 경우 실격 처리됩니다

    • 요구 건축규모 또는 주요 기능별 면적을 10% 이상 초과하거나 미달한 경우
    • 예정공사비를 초과한 경우
    • 제출물 규격과 형식을 현저하게 위반한 경우
    • 심사위원이나 공모관계자에게 사전 자문·접촉한 경우
    • 결과 발표 전 SNS 등에 참가 사실·공모안·PIN번호·접수번호를 공개한 경우
    • 기존 공개 작품을 모방하거나 유사하게 작성한 경우

    주요 일정

    시행공고2026년 8월 5일
    참가등록2026년 8월 12일 09:00~18:00
    질의접수2026년 8월 14일 09:00~18:00
    질의회신2026년 8월 20일 18:00
    작품제출2026년 10월 8일 09:00~18:00
    기술검토10월 12일~16일
    1차 심사10월 19일
    2차 심사10월 20일
    결과발표10월 26일

    일정은 발주기관 사정에 따라 변경될 수 있으므로 설계공모센터 공지를 반드시 직접 확인해야 합니다.

    참가 전 확인 사항

    1. 참가등록 기한 (8월 12일) 놓치지 않았는지
    2. 공동응모 시 총 2인 이내인지
    3. 외국 건축사는 국내 건축사사무소와 공동 응모 구성되어 있는지
    4. 건축사사무소 미개설 상태라면 당선 후 계약 전까지 개설 일정 확인
    5. 공고문·지침서·과업지시서 원본 파일 직접 다운로드하여 최신 내용 확인

    이번 공모에서 가장 중요한 것

    지침서 전체를 읽고 나면 이번 공모의 무게가 느껴집니다.

    새로운 건물을 짓는 일이 아닙니다.
    사라지는 기억을 건축으로 붙드는 일입니다.
    자염 유적과 삼광초등학교, 그리고 새 주민의 일상을 하나의 공간으로 연결해야 합니다.

    형태 하나로 승부하는 공모가 아닙니다. 배치에서 동선, 프로그램, 외부 공원과의 연결, 대지 레벨 차, 장래 증축까지 모든 요소가 하나의 이야기로 연결될 때 설득력이 생깁니다.

    공고문·지침서·과업지시서 원본 파일은 이 글과 함께 제공되는 첨부파일에서 다운로드할 수 있습니다.

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    반도체 메가프로젝트 11조 규모 지원책, 중소·소부장 기업이 먼저 봐야 할 4가지 변화

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    반도체 메가프로젝트 11조 규모 지원책, 중소·소부장 기업이 먼저 봐야 할 4가지 변화

    11조원이라는 숫자보다 실제로 어디에 들어가는지를 먼저 봐야 합니다

    반도체 메가프로젝트 2차 민관 합동 점검회의 결과가 나왔습니다. '11조'라는 규모가 먼저 눈에 들어오지만, 이걸 하나의 지원금으로 이해하면 실제 내용과 상당히 달라집니다. 기술개발·금융·투자·규제혁신이라는 성격이 서로 다른 세 가지 축으로 구성된 지원 패키지입니다.

    소부장·중소기업 입장에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '11조 중 내 기업과 연결되는 부분이 어디인가'입니다.

    이번 반도체 메가프로젝트 지원 패키지 핵심

    ① 함께 성장 프로젝트(1조원·10년): 기술개발→실증→양산 대·중소 협력  ② 상생무역금융(5조원): 수출 소부장 기업 자금난 해소  ③ 반도체 신규 펀드(5조원): 유망 소부장·팹리스 기업 투자

    11조원이 세 갈래로 나뉘는 이유

    '정부가 특정 기업에 11조원을 직접 지급한다'는 식으로 이해하면 실제 정책 구조와 차이가 있습니다. 각각의 성격이 다르기 때문입니다.

    구분 규모 대상·성격
    함께 성장 프로젝트 1조원 (10년) 대·중소기업 공동 기술개발 → 실증 → 양산 협력
    상생무역금융 5조원 수출 소부장 기업 자금 공급 — 기술은 있지만 자금이 문제인 기업
    반도체 신규 펀드 약 5조원 유망 소부장·팹리스 기업 투자 — 펀드 방식

    기술 협력 사업, 금융 공급, 투자 펀드라는 세 가지가 각각 다른 경로로 기업과 연결됩니다. 어떤 경로에 해당하는지를 먼저 구분해야 합니다.

    소부장 기업이라면 납품대금 연동을 함께 봐야 합니다

    1조원·5조원 같은 숫자보다 실제 거래 현장에서 먼저 체감할 수 있는 변화가 있습니다. 원가 변동이 납품단가에 합리적으로 반영될 수 있도록 대·중소기업 간 납품대금 연동 약정 체결이 확대되도록 지원하는 방침입니다.

    메가 프로젝트의 성과를 산업 생태계 전체로 확산하려면 대형 투자 자체만으로는 부족합니다. 대기업의 신규 투자와 생산 확대가 협력업체의 기술개발·양산 참여·자금 공급·거래조건 개선으로 이어져야 합니다.

    소부장 기업이 함께 봐야 할 두 가지 질문

    "지원금이 얼마인가"와 "대기업과 어떤 단계부터 협력할 수 있는가"를 함께 봐야 합니다.
    기술개발에서 실증, 양산까지 이어지는 협력 구조가 실제로 어떻게 만들어지는지가 더 직접적인 판단 기준입니다.

    지방 투자를 검토한다면 인허가와 기반시설을 먼저 확인하세요

    반도체 공장이나 대규모 산업 프로젝트는 투자 결정만으로 바로 움직이는 사업이 아닙니다. 이번 계획에서는 지방 투자를 가로막는 규제를 찾아 개선하고, 인허가·환경영향평가 절차를 단축하는 방향이 제시됐습니다. 연내 메가 특구 관련 특별법을 추진하고, 전력·용수·교통 기반시설과 주거·교육 등 정주 여건도 신속하게 갖춘다는 계획입니다.

    특별법·인허가 단축은 아직 추진 계획 단계입니다

    • 실제 제도 시행 범위와 적용 절차는 이후 진행 상황을 구분해서 봐야 합니다
    • 지금 단계에서 모든 인허가가 이미 단축됐다고 받아들이는 것은 앞서 나간 해석입니다
    • 지방 투자 검토 시 전력·용수·교통 기반시설 확보 시점을 함께 확인하세요

    이전 대형 발표와 달라진 점 — 정부가 사업을 어떻게 밀어주는가

    청와대에 메가 프로젝트 전담 조직을 신설하고, 총리실에 범정부 지원 협의회를 두어 부처 간 협업을 지원한다는 계획도 밝혔습니다. 산업·환경·기반시설·인허가 여러 부처가 얽히는 문제를 선제적으로 조율하겠다는 방향입니다. K자형 양극화 대응 차원에서 투자 성과가 대기업에만 집중되지 않도록 시작 단계부터 중소기업과 소부장 기업을 함께 묶는 정책 설계도 포함됐습니다.

    기업 유형별로 봐야 할 기준

    반도체 메가프로젝트 — 기업 유형별 확인 사항

    1. 기술 기업: 10년·1조원 '함께 성장 프로젝트'가 기술개발→실증→양산 어떻게 연결되는지 확인
    2. 수출 소부장 기업: 5조원 상생무역금융이 실제 자금 조달과 어떻게 연결되는지 확인
    3. 유망 소부장·팹리스: 5조원 신규 펀드의 투자 대상과 방식이 어떻게 구체화되는지 확인
    4. 지방 투자 검토 기업: 규제혁신·인허가 단축·전력·용수·교통 기반시설 확보 시점 확인

    지원 규모보다 연결 방식을 먼저 봐야 합니다

    '얼마를 푸느냐'보다 자금·기술·인허가·기반시설이 실제 사업 단계에서 얼마나 연결되는지가 기준입니다.
    11조원을 하나의 지원금으로 보지 말고 세 갈래로 나눠서 내 기업과 연결되는 경로를 먼저 찾으세요.
    납품대금 연동 약정 확대는 지원금보다 실제 거래 현장에서 먼저 체감할 수 있는 변화입니다.

    #반도체메가프로젝트 #소부장기업지원 #반도체중소기업 #상생무역금융 #반도체신규펀드 #함께성장프로젝트 #팹리스투자 #납품대금연동 #지방투자규제혁신 #메가특구

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    온실 설치도 건축신고가 필요할까? 10㎡ 이하·옥상 온실·카페 영업에서 놓치는 기준

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    온실 설치도 건축신고가 필요할까? 10㎡ 이하·옥상 온실·카페 영업에서 놓치는 기준

    마당에 작은 온실 하나 놓는 것도 신고가 필요할까요

    인터넷을 찾아보면 '10㎡ 이하 온실은 신고 없이 설치할 수 있다'는 이야기가 심심찮게 보입니다. 하지만 온실 설치 여부를 면적 하나만으로 판단하는 것은 조심해야 합니다.

    농업용인지 가정용인지, 땅에 고정하는 구조인지, 어디에 설치하는지, 실제로 무엇을 하는 공간인지에 따라 이야기가 완전히 달라지기 때문입니다. 같은 '온실'이라는 이름이라도 적용받는 절차가 다를 수 있습니다.

    온실 설치 신고 여부, 이 네 가지로 판단합니다

    ① 농업·어업용인가 vs 가정용·조경용인가  ② 토지에 고정되는 구조인가  ③ 어디에 설치하는가 (농지·대지·옥상·마당)  ④ 내부를 실제로 어떤 용도로 쓰는가. 이름이 '온실'이라고 해서 모두 같은 절차를 적용받지 않습니다.

    온실 유형별로 어떤 절차가 필요한가요

    온실의 형태와 목적에 따라 적용받는 절차가 달라집니다. 크게 세 가지 유형으로 나눠 볼 수 있습니다.

    유형 해당 절차 주요 조건
    농업·어업용 고정식 온실 가설건축물 축조신고 건축법 시행령 제15조 대상
    주택 마당 유리온실 (가정용·조경용) 건축신고 또는 증축신고 일반 건축물로 판단 가능
    옥상 온실 (도심 루프탑형) 건축신고·건폐율·용적률 확인 농업용 가설건축물 적용 어려움

    농업용 고정식 온실이라면 가설건축물 신고부터 봐야 합니다

    건축법에서 온실을 찾을 때 먼저 등장하는 것이 가설건축물입니다. 건축법 시행령 제15조의 가설건축물 가운데 농업·어업용 고정식 온실과 간이작업장 등이 규정되어 있습니다.

    여기서 중요한 단어가 '농업·어업용'과 '고정식'입니다. 유리나 플라스틱으로 외부를 막고 철골 등 구조체를 기초에 고정하는 형태라면, 단순히 비닐을 씌운 임시 시설과는 다르게 봅니다. 그리고 가설건축물에 해당한다고 해서 아무 절차 없이 바로 설치하는 것이 아닙니다. 가설건축물 축조신고를 한 뒤 설치해야 합니다.

    주택 마당의 유리온실은 왜 농업용 온실과 다를까요

    전원주택 마당 한쪽에 작은 유리온실을 만들어 화초를 기르는 경우가 있습니다. 모습만 보면 농업용 온실과 비슷하지만 사용 목적이 전혀 다릅니다.

    농업이나 어업을 위한 시설이 아니라 조경이나 가정용으로 사용하는 유리온실은 농업용 가설건축물과 동일하게 보기 어렵습니다. 이런 경우에는 일반 건축물로 판단돼 건축신고나 건축허가가 필요할 수 있습니다. 기존 주택을 다 지은 뒤 마당에 별도로 온실을 붙이거나 설치하는 경우라면 증축신고 가능성도 함께 봐야 합니다.

    '온실'이라는 이름보다 설치 위치, 구조, 용도가 실제 판단에서 더 중요합니다.

    옥상 온실은 더 조심해야 합니다

    도심 건물 옥상에 유리온실을 만들어 식물을 키우거나 루프탑 공간처럼 꾸미는 사례가 있습니다. 하지만 도심 건축물 옥상에 설치되는 루프탑형 온실을 농업용 시설로 보기는 어렵습니다. 가정용·조경용 목적이라면 농업·어업용 가설건축물 규정을 그대로 적용하기 어렵기 때문입니다.

    옥상 온실 설치 전 반드시 확인할 것

    • 일반 건축물로 판단되면 건축면적과 연면적에 영향을 줍니다
    • 건폐율과 용적률에 여유가 있는지 먼저 확인해야 합니다
    • "작게 만들었으니 괜찮겠지"보다 추가 면적을 설치할 수 있는지부터 보는 것이 순서입니다

    '10㎡ 이하는 신고 없이 가능하다'는 말이 맞을까요

    작은 온실을 검색하면 '10㎡ 이하, 약 3평 이하 간이온실은 건축허가 없이 설치할 수 있다'는 내용을 쉽게 접할 수 있습니다. 하지만 이 이야기가 어디서 나온 건지 건축법을 찾아봤더니 문제가 있습니다.

    10㎡ 이하 신고 불필요 — 건축법상 근거가 없습니다

    • 건축법에서 '10㎡ 이하 온실은 신고 없이 설치 가능하다'는 면적 기준을 찾을 수 없습니다
    • '간이온실'이라는 명칭과 10㎡ 기준 역시 건축법상 근거가 확인되지 않습니다
    • 농지법이나 지방자치단체 조례 등 다른 규정에 별도 근거가 있는지는 해당 지역에서 별도 확인이 필요합니다
    • 10㎡라는 숫자만 믿고 설치했다가 위반건축물이 되면 건물주가 책임을 집니다

    설치 전에 관할 시·군·구 건축부서에 직접 문의해 신고 대상인지 확인하는 것이 가장 현실적인 접근입니다.

    온실 안에서 커피를 마시면 왜 영업 문제가 생길까요

    대형 유리온실을 만들어 식물을 심고 테이블과 의자를 놓으면 분위기 좋은 공간이 됩니다. 바로 옆 카페에서 음료를 구매한 손님이 온실 안에서 커피를 마시는 형태도 생각할 수 있습니다. 그런데 여기서 문제가 생깁니다.

    온실이 식물 재배시설로 인정받은 공간이라면 실제 사용도 그 목적과 맞아야 합니다. 온실 내부에 화단뿐 아니라 많은 테이블과 좌석을 설치해 카페 손님이 이용하고, 해당 온실이 위치한 토지의 지목이 '전(田)'인 경우가 있습니다. 관할 행정청은 그 토지에서 식물을 기르는 것 이외의 영업을 할 수 없다고 판단해 불법으로 본 사례가 있습니다.

    온실로 허가받았다고 내부를 카페로 써도 된다는 뜻이 아닙니다

    식물 몇 개를 배치해 놓는 것보다 실제 공간을 어떤 목적으로 이용하고 있는지가 중요합니다. 수경재배시설로 허가받은 뒤 재배시설을 없애고 바닥을 마감해 카페나 모임공간처럼 사용하는 것도 마찬가지입니다. 허가받은 명칭보다 현장의 실제 사용 상태를 행정청이 봅니다.

    농지에 온실을 설치하면 가설건축물 신고도 따로 해야 합니다

    농지인 전이나 답에 고정식 온실 또는 비닐하우스를 설치하려는 경우 자주 나오는 질문이 있습니다. 농업인이 아닌 사람도 설치할 수 있느냐는 것입니다.

    농림축산식품부 질의회신에 따르면 농업인과 비농업인 모두 고정식 온실이나 비닐하우스 설치가 가능합니다. 단 이를 이용해 성실하게 경작하고 농지대장에 등재해야 하며, 330㎡를 넘는 경우에는 농업인 자격과 관련된 별도 기준이 적용됩니다.

    농지에서 설치 가능하다는 것과 건축법 신고가 필요 없다는 것은 다릅니다

    • 농지법상 설치 가능 여부와 건축법상 가설건축물 신고는 별개입니다
    • 고정식 온실이라면 건축부서에 가설건축물 신고를 별도로 해야 합니다
    • 농지 관련 규정과 건축법 절차를 구분해서 봐야 합니다

    개발제한구역이라면 조건이 더 붙습니다

    그린벨트라고 부르는 개발제한구역에서는 온실 설치 조건을 별도로 확인해야 합니다. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표에 설치 가능한 시설과 조건이 규정되어 있습니다.

    개발제한구역 온실 관련 기준 내용
    설치 가능 시설 작물재배사, 육묘장, 종묘재배장, 온실 등 주민 생업 시설
    면적 기준 기존 면적 포함 500㎡ 이하 (시설원예·수경재배 온실)
    부속 시설 온실 가동에 직접 필요한 기계실·관리실 66㎡ 이하 설치 가능
    추가 확인 사항 거주 조건, 농업 종사 여부, 해당 지역 조례

    개발제한구역에서는 '온실이니까 가능하다'고 볼 것이 아니라 거주 조건, 농업 종사 여부, 설치 면적과 지역 조례까지 함께 확인해야 합니다.

    온실 설치에서 가장 위험한 말은 '업체가 된다고 했다'입니다

    조립식 온실을 판매하는 업체는 설치가 간단하다거나 허가가 필요 없다고 설명할 수 있습니다. 하지만 위반건축물이 됐을 때 건축법상 책임은 결국 건물주에게 돌아옵니다. 제품을 먼저 고르는 것이 아니라 설치할 위치와 용도를 정한 뒤 법적 절차를 먼저 확인하는 방식이 안전합니다.

    온실 설치 전 체크리스트

    1. 농업·어업용인가 vs 가정용·조경용인가
    2. 토지에 고정되는 구조인가 (고정식 여부)
    3. 농지인가 vs 일반 대지인가
    4. 기존 건물의 마당인가 vs 옥상인가
    5. 가설건축물 축조신고 대상인가 vs 일반 건축신고·증축신고 대상인가
    6. 건폐율과 용적률에 여유가 있는가
    7. 온실 내부를 실제로 어떤 용도로 사용할 것인가
    8. 개발제한구역·상수원보호구역 등 별도 제한이 있는가
    9. 관할 건축부서에 신고·허가 대상 여부를 직접 확인했는가

    면적보다 용도와 위치가 먼저입니다

    10㎡ 이하라는 이유만으로 신고가 필요 없다고 단정하지 마세요.
    농업용과 가정용은 적용받는 절차 자체가 다릅니다.
    온실로 허가받은 공간을 카페나 모임 용도로 사용하면 위반입니다.
    농지 설치 가능 여부와 건축법 가설건축물 신고는 별개입니다.

    온실 설치에서 가져갈 기준은 하나입니다. 면적보다 먼저 '어디에, 어떻게 고정해서, 무슨 용도로 사용할 것인가'를 확인하는 것입니다. 설치 전 관할 건축부서에 먼저 문의하는 것이 불법건축물 문제를 피하는 출발점입니다.

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    위반건축물 단속 강화, 이행강제금 의무징수와 설계자 처벌까지 무엇이 달라지나

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    위반건축물 단속 강화, 이행강제금 의무징수와 설계자 처벌까지 무엇이 달라지나

    이행강제금이 안 나왔으니 괜찮다 — 이 생각이 위험해집니다

    위반건축물이 있는데 지금까지 이행강제금 고지서가 한 번도 안 왔다면, 앞으로도 괜찮을 거라고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 이번 건축법 개정으로 그 판단이 달라질 수 있습니다.

    단속 횟수가 늘어나는 수준이 아닙니다. 조사, 자료 확보, 이행강제금 징수, 책임 추궁까지 이어지는 구조가 새롭게 만들어지고 있습니다. 설계자도 일정 위반에 대해 처벌 대상이 됩니다. 무엇이 어떻게 달라지는지 하나씩 짚어보겠습니다.

    이번 건축법 개정 핵심 6가지

    ① 위반건축물 실태조사 연 1회 이상 정기화 (건축법 제79조)  ② 이행강제금 의무징수·반복 부과 강화 (건축법 제80조)  ③ 구상권 신설 — 현재 소유자가 전 소유자에게 비용 청구 가능  ④ 과세정보 등 행정정보 활용 조사  ⑤ 설계자 처벌 확대 (건축법 제108조·제110조)  ⑥ 조사 거부·방해 시 과태료 200만 원 이하

    이제 '조사할 수 있다'가 아니라 '조사해야 한다'입니다

    가장 먼저 봐야 할 변화는 실태조사입니다. 건축법 제79조 개정으로 위반건축물 실태조사를 연 1회 이상 정기적으로 실시하도록 의무화됩니다. 기존처럼 필요할 때 조사하는 방식이 아니라, 허가권자가 정기조사를 해야 하는 구조입니다. 위반 예방을 위해 필요하다고 판단하면 별도의 수시조사도 가능합니다.

    사용승인 이후 건축물의 사후관리도 강화됩니다. 대통령령으로 정하는 건축물에 대해 사용승인을 받은 상태대로 유지·관리되고 있는지를 허가권자가 조사하도록 하는 규정도 새롭게 마련됩니다.

    사용승인을 받으면 관리가 끝난다고 생각하면 안 됩니다

    • 사용승인 후에도 건축물 상태가 허가 도면과 일치하는지 조사 대상이 됩니다
    • 구체적인 조사 대상 건축물은 대통령령에서 확정됩니다
    • 수시조사도 가능하므로 "정기조사 일정을 피하면 된다"는 생각도 통하지 않습니다

    이행강제금, 이제 안 내고 버티는 방법이 없어집니다

    위반건축물을 시정하지 않을 때 가장 현실적으로 체감되는 것이 이행강제금입니다. 건축법 제80조 개정으로 허가권자가 시정명령을 내렸음에도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수하도록 하는 의무가 한층 강해집니다.

    구분 기존 개정 후
    부과 여부 지역·상황에 따라 실제 미부과 사례 존재 의무징수 방향으로 강화
    부과 횟수 제한적 연 2회 이내 (조례로 정하는 횟수), 시정 시까지 반복
    금액 가중 — 최초 부과 다음 연도부터 대통령령 방식으로 가중

    지금까지 "아직 고지서가 안 왔으니 괜찮다"고 판단할 수 있었던 상황은 앞으로 통하지 않습니다. 징수 의무가 강화되고 금액도 해가 지날수록 커지는 구조입니다.

    전 주인이 만든 불법건축물인데 내가 시정 비용을 내야 하나요

    경매나 매매로 건물을 취득한 뒤 위반건축물이 발견되는 경우가 있습니다. 직접 설치하지 않은 시설인데 시정명령을 받고 철거·원상복구 비용을 부담해야 한다면 억울할 수밖에 없습니다.

    이에 대한 대응으로 구상권이 새롭게 마련됩니다. 시정명령을 받은 건축주 등이 자기 비용으로 시정명령을 이행한 경우, 대통령령으로 정하는 방식에 따라 실제 책임이 있는 사람에게 비용을 청구할 수 있게 됩니다.

    건물 매입 전 반드시 확인해야 할 것들

    구상권이 생긴다고 해도 현재 소유자가 먼저 시정 비용을 부담해야 하는 상황은 피하기 어렵습니다. 매입 후 적발되면 비용을 낸 뒤 전 소유자에게 청구하는 절차를 밟아야 합니다. 등기나 가격보다 허가 도면과 현재 건축물 상태의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.

    과세정보까지 조사에 활용됩니다

    단속 방식에서 특히 눈에 띄는 부분이 있습니다. 허가권자가 위반건축물 조사를 위해 필요하다고 인정하면 과세정보 등 대통령령에서 정하는 정보를 해당 기관에 요청할 수 있도록 하는 규정입니다. 정보를 관리하는 기관은 특별한 사정이 없으면 요청에 응하도록 규정됩니다.

    건축행정 부서가 다른 국가기관이 관리하는 정보를 활용해 위반건축물을 조사할 수 있는 근거가 넓어지는 셈입니다. 위반건축물 단속이 단순 현장 확인에서 끝나는 것이 아니라, 행정정보까지 연결해 조사하는 방향으로 강화되고 있습니다.

    건축사라면 이 부분을 가장 민감하게 봐야 합니다

    건축업무를 하는 사람이라면 이번 개정에서 특히 눈여겨봐야 할 대목이 있습니다. 건축법 제108조와 제110조 벌칙 규정에서 일정한 위반행위에 대해 건축주·시공자뿐 아니라 이를 설계한 자까지 처벌할 수 있도록 하는 내용입니다.

    설계자 처벌 대상이 될 수 있는 위반 유형
    건축허가 관련 위반
    용도변경 허가·신고 위반
    건축선 위반
    건폐율·용적률 위반
    대지 안의 공지 위반
    건축물 높이·일조권 위반
    건축협정 위반

    단순 행정처분이 아니라 형사처벌까지 연결될 수 있습니다

    • 허가도서 작성에서 업무가 끝난다고 보기 어려워집니다
    • 현장조사 단계에서 건축선·대지 안의 공지 등 법적 조건을 정확히 확인해야 합니다
    • 설계와 다른 위반이 공사 중에 발생하지 않았는지 더욱 세밀하게 관리해야 합니다

    조사를 거부하거나 방해하면 과태료입니다

    현장 진입을 거부하면 단속이 어렵다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 위반건축물 조사나 건축물·대지·공사장에 대한 검사를 거부하거나 방해·기피한 경우에는 200만 원 이하의 과태료를 부과하는 규정이 함께 신설됩니다. 문을 안 열어주거나 고의로 조사를 막는 행위도 별도의 문제가 됩니다.

    위반건축물, 지금 당장 이것부터 확인하세요

    건물 소유자·매입 예정자·건축사 공통 체크리스트

    1. 사용승인 당시 도면과 현재 건축물 상태가 일치하는가
    2. 허가·신고 없이 증축·대수선·용도변경한 부분이 있는가
    3. 위반건축물로 등재되거나 시정명령이 있었는가
    4. 기존 이행강제금이 부과되거나 체납된 사실이 있는가
    5. 건물 매입 전부터 존재하던 위반 부분인가 — 전 소유자 위반이라도 현재 소유자가 먼저 부담
    6. 설계·시공 과정에서 건축법 위반에 관여한 부분은 없는가 (건축사 필수)

    기준은 하나입니다

    '적발될 가능성이 있느냐'보다 '현재 상태가 적법하냐'를 먼저 보세요.
    정기조사가 의무화되는 구조에서 적발이 늦어지는 것과 위반상태가 없어지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
    이행강제금은 시정 시까지 반복 부과되고 금액도 해마다 커집니다.
    건축사는 허가도서 작성 이후에도 법적 책임에서 자유롭지 않습니다.

    개별 상황에 따라 적용 방식이 다를 수 있으므로, 위반건축물 해당 여부나 시정 방법이 불분명한 경우에는 건축사 또는 법률 전문가와 상담하시기를 권합니다.

    #위반건축물 #이행강제금 #건축법개정 #건축법단속 #불법건축물 #건축사처벌 #위반건축물단속 #사용승인후관리 #건축법제79조 #건축법제80조

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    지하주차장 마감재료·단열재 불연재료 의무화, 건축법 개정에서 먼저 봐야 할 것

    지하주차장 마감재료·단열재 불연재료 의무화, 건축법 개정에서 먼저 봐야 할 것

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    지하주차장 마감재료·단열재 불연재료 의무화, 건축법 개정에서 먼저 봐야 할 것

    지하주차장 마감재, 이제 디자인만 보고 고르면 안 됩니다

    지하주차장 마감재를 고를 때 예전에는 시공성과 단가 위주로 보셨을 겁니다. 그런데 이제는 그 전에 확인해야 할 것이 하나 더 생겼습니다. 건축법 제52조에 지하층 주차장 내부 마감재료와 단열재를 불연재료로 사용하도록 하는 규정이 새롭게 들어왔기 때문입니다.

    벽이나 천장 마감재만 생각하셨다면 놓칠 수 있는 부분도 있습니다. 지하층에 설치되거나 노출되는 배관과 그 주변에 사용되는 재료까지 함께 봐야 한다는 점입니다. 생각보다 범위가 넓습니다.

    건축법 제52조 개정 핵심 요약

    대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물 → 지하층 주차장 내부 마감재료·단열재 불연재료 의무 사용. 지하층에 설치·노출되는 배관 관련 재료도 국토교통부령 기준 적용. 공포 후 2년 경과 후 시행. 구체적 대상 용도·규모는 시행령에서 확정.

    무엇이 달라졌나 — 마감재만 보면 절반입니다

    이번 개정의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 지하층 주차장 내부에 사용하는 마감재료와 단열재를 불연재료로 써야 한다는 것, 다른 하나는 지하층에 설치되거나 노출되는 배관 관련 재료도 별도 기준을 충족해야 한다는 것입니다.

    적용 범위 기준 근거
    지하주차장 내부 마감재료 불연재료 사용 건축법 제52조, 대통령령
    지하주차장 내부 단열재 불연재료 사용 건축법 제52조, 대통령령
    지하층 설치·노출 배관 관련 재료 국토교통부령 기준 충족 건축법 제52조 신설 조항

    지하주차장은 각종 설비 배관이 천장이나 벽면에 노출되는 경우가 많습니다. 건축 마감재만 챙겨 놓고 노출 배관에 적용되는 단열재나 관련 재료를 별도로 생각하지 않았다면 설계와 시공 단계에서 다시 확인해야 할 부분이 생깁니다.

    "마감재가 불연이면 끝"이 아닙니다

    • 단열재도 불연재료여야 합니다 — 보이지 않는 내부 재료까지 포함입니다
    • 천장·벽면에 노출된 배관 주변 재료도 별도 기준 적용 대상입니다
    • 앞으로 설계할 때는 "마감재·단열재·노출 배관 재료"를 한꺼번에 봐야 합니다

    지하주차장이 있으면 무조건 적용될까요

    이 부분이 핵심입니다. 법률에는 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물"이라는 조건이 붙어 있습니다. 지하주차장이 있다는 사실만으로 모든 건축물이 동일하게 적용받는다고 단정하면 안 됩니다.

    실제 적용 대상인지 판단하려면 앞으로 정리될 시행령의 용도와 규모 기준을 함께 확인해야 합니다. 설계 단계에서 가장 먼저 물어봐야 할 것이 바로 이 부분입니다.

    설계 단계에서 먼저 확인할 세 가지

    1. 해당 건축물의 용도·규모가 대통령령 적용 대상인가
    2. 지하주차장 내부 마감재·단열재가 불연재료 기준에 맞는가
    3. 지하층에 설치·노출되는 배관 관련 재료가 국토교통부령 기준을 충족하는가

    기존에 쓰던 자재를 그대로 쓸 수 있을까요

    불연재료 기준이 강화되면 현장에서는 어떤 제품을 쓸 수 있는지를 증명하는 자료가 중요해집니다. 제품명이 익숙하다는 이유, 또는 이전 현장에서 사용했다는 이유만으로 자재를 그대로 적용하기가 어려워지는 흐름입니다.

    기존 자재를 계속 쓸 수 있다고 미리 판단하지 마세요

    • 강화된 기준에 맞는 재료인지 성적서를 통해 확인해야 합니다
    • 마감재 업체가 시행 전까지 기준에 맞는 성적서를 준비해야 하는 과정이 필요합니다
    • 적용 대상과 세부 성능 기준이 확정된 뒤에야 해당 제품 적합 여부를 판단할 수 있습니다

    공포 후 2년, 그냥 기다리는 시간이 아닙니다

    관련 법은 공포 후 2년이 경과한 뒤 시행됩니다. 이 기간이 주어진 이유는 새로운 기준에 맞춰 마감재·단열재 관련 업체가 제품을 정비하고 필요한 성적서를 확보할 시간이 필요하기 때문입니다.

    하지만 건축주나 설계자 입장에서도 이 기간을 그냥 흘려보내면 안 됩니다. 특히 공사기간이 길거나 설계와 실제 시공 시점 사이에 시간 간격이 있는 프로젝트라면 법 시행 시점과 자재 적용 시점을 따로 봐야 할 수 있습니다.

    공사 일정이 긴 프로젝트라면 반드시 확인하세요

    설계 시점과 시공 시점 사이에 법이 시행될 경우, 설계 당시 선정한 자재가 시공 단계에서 기준 미달이 될 수 있습니다. 시행령과 국토교통부령의 세부 내용이 확정되는 시점을 미리 파악해 두세요.

    지하주차장 설계에서 이제 확인해야 할 순서

    지하주차장 자재 검토 체크리스트

    1. 건축물의 용도·규모가 대통령령 적용 대상에 포함되는가
    2. 지하주차장 내부 마감재료가 불연재료 기준을 충족하는가
    3. 지하주차장 내부 단열재가 불연재료 기준을 충족하는가
    4. 지하층에 설치·노출되는 배관 관련 재료가 국토교통부령 기준에 맞는가
    5. 해당 제품의 기준 충족 여부를 증명하는 성적서가 있는가
    6. 공사 일정상 법 시행 시점과 자재 적용 시점에 충돌이 없는가

    지하주차장 자재, 이 기준으로 보세요

    '마감재 하나'가 아니라 '마감재·단열재·노출 배관 재료'를 한꺼번에 봐야 합니다.
    지하주차장이 있다는 사실만으로 적용 여부를 판단하면 안 됩니다 — 용도와 규모를 먼저 확인하세요.
    기존에 쓰던 자재라도 새 기준에서 성적서로 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.
    공사 기간이 긴 프로젝트는 법 시행 시점과 자재 적용 시점을 따로 따져보세요.

    세부 시행 기준이 확정되면 그 기준과 실제 사용할 자재의 성능 자료를 맞춰 보는 과정이 더욱 중요해질 것입니다. 구체적인 적용 여부나 자재 기준이 불분명한 경우에는 건축사와 함께 확인하시기를 권합니다.

    #지하주차장마감재 #불연재료 #건축법개정 #지하주차장단열재 #건축법제52조 #마감재기준 #건축자재 #건축법규 #지하층배관 #불연기준

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    [부산소식] 해수부 신청사, 북항 1단계 재개발 부지 확정 등

    [부산소식] 해수부 신청사, 북항 1단계 재개발 부지 확정 등

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    북항재개발 1단계 사업지 전경

    해수부 신청사 부지가 북항 1단계 재개발구역으로 확정됐습니다

    해양수산부 신청사 건립 부지가 부산항 북항 1단계 재개발구역 내 복합항만지구로 최종 확정됐습니다. 해양수산부가 부산지역 기초자치단체의 후보지를 심사한 결과, 동구가 제안한 초량동 1270번지 일원을 신청사 부지로 선정했습니다.

    해수부 신청사 부지 확정 핵심

    위치: 부산 동구 초량동 1270번지 일원 (북항 1단계 재개발구역 복합항만지구) | 면적: 7만2456㎡ | 현황: 부산국제여객터미널 주차장 (BPA 소유) | 목표: 2030년 준공

    4개 자치구 경쟁 끝에 동구로 확정됐습니다

    이번 공모에는 강서구·남구·동구·중구 등 4개 자치구가 참여했습니다. 해수부는 지난달 29~31일 제안서를 접수한 뒤 전문가 심사와 발표평가를 거쳐 동구를 최종 선정했습니다. 해수부 직원 대상 노조 설문조사 결과도 평가에 반영됐습니다.

    항목 내용
    부지 위치 부산 동구 초량동 1270번지 일원
    구역 북항 1단계 재개발구역 내 복합항만지구
    면적 7만2456㎡
    현재 용도 부산국제여객터미널 주차장 (부산항만공사 소유)
    준공 목표 2030년

    선정 기준으로는 부지 확보의 용이성과 기관 집적 가능성, 교통 접근성 등이 높은 평가를 받았습니다. 해양수산부는 올해 안에 신청사 시설 규모를 확정하고, 설계와 관련 행정절차를 순차적으로 추진할 계획입니다.

    부산 소식 — 해운대구 9월 독서의 달 행사

    부산 해운대구가 9월 독서의 달을 맞아 총 32개 행사를 마련했습니다. 9월 1~30일 해운대인문학도서관·반여도서관·재송어린이도서관 3곳에서 작가와의 만남, 공연, 체험, 전시 등 다양한 프로그램이 운영됩니다. 참가 신청은 해운대인문학도서관 홈페이지를 통해 선착순으로 받습니다.

    부산 소식 — 부산진구 청소년 불법주정차 단속 체험

    부산진구가 지역 중학생들을 대상으로 불법주정차 단속 현장 체험 프로그램을 운영했습니다. 지난 7월 27~30일 중학생 16명을 대상으로 '청소년 불법주정차 단속 체험단'을 4회 진행했습니다. 참가 학생들은 사전 안전교육을 받은 뒤 단속 차량에 함께 탑승해 현장을 체험했습니다.

    북항 1단계 재개발의 중요한 이정표

    해수부 신청사 부지 확정은 해양수도 부산을 향한 북항 1단계 재개발의 중요한 이정표입니다.
    BPA 소유 부지라는 점에서 부지 확보가 상대적으로 용이하고, 2030년 준공 목표가 현실적인 일정으로 평가됩니다.
    올해 안에 시설 규모 확정과 설계 착수가 이루어지는지가 앞으로 주목해야 할 다음 단계입니다.

    #해수부신청사부산 #북항재개발 #해양수도부산 #부산북항1단계 #해양수산부이전 #초량동신청사 #부산동구 #부산항만공사 #2030준공

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    설계와 공간에 대한 치호의 짧은 생각

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    설계 상담과 방문을 위한 회사 정보

    ADDRESS부산 강서구 명지국제2로 41
    POSCO 샤인오피스 306호
    HOURS월–금 09:00–18:00
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    MYEONGJI DISTRICT

    명지지구 지구단위계획

    명지지구와 명지주거지구의 계획·변경 내용을 정리했습니다.

    부산·진해 경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침 명지지구부산·진해 경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침 명지주거단지·신호지구 지구단위계획 변경안 명지주거지구명지주거단지·신호지구 지구단위계획 변경안
    LH · BMC NOTICE

    신규 청약 · 분양 공고

    LH·부산도시공사 · 임대/분양 모집공고

    LH·부산도시공사
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    LH 청약 ↗민영 청약홈 ↗

    목록 날짜는 공고일/공고종료일입니다. 실제 청약 접수일·대상·공급조건은 모집공고에서 확인하세요. 민영 청약은 청약홈에서 확인합니다.

    MOLIT RTMS

    부산 부동산 실거래가

    국토교통부 실거래가 공개시스템 · 강서·부산진·동·남·서·해운대·동래·사상·사하·북구

    아파트매매 실거래가
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    부산 경매물건

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