건축가 부부가 직접 지은 신당동 6층 주택 - 설계부터 준공까지의 실무 기록

신당동 2종 일반주거지역에 완공된 6층 주거건물. 건축가 아버지와 디자이너 어머니가 직접 설계하고 감리한 이 프로젝트는 자율 설계의 장점과 한계를 동시에 보여준다. 10년간 수많은 프로젝트를 거친 경험상, 직접 설계한 건축물은 분명 독특한 매력이 있지만 객관성 부재로 인한 리스크도 존재한다. 신당동 사례를 통해 2종 일반주거지역의 법규 검토부터 자체 감리의 현실까지 구체적으로 정리했다.

신당동 부지의 법규 검토 - 용적률과 건폐율의 현실

신당동은 강남구 일반주거지역 중에서도 2종 일반주거지역(이하 2종)으로 분류된다. 이 지역의 허용 기준은 다음과 같다.

신당동 프로젝트 부지는 약 165㎡(약 50평)의 소규모 필지였다. 건축가 부부는 6층(지상 6층, 지하 1층)으로 계획했는데, 이는 용적률 200% 범위 내에서 최대한의 효율성을 추구한 결과다.

실제 건폐율 계산: 부지 165㎡ × 40% = 66㎡ 이내의 건축면적 필요. 신당동 프로젝트는 약 58㎡의 건축면적으로 계획하여 건폐율 35.2%를 달성했다. 용적률 계산: 부지 165㎡ × 200% = 330㎡ 이내의 연면적 필요. 실제 연면적은 약 320㎡로, 용적률 193.9%를 적용했다.

일조사선 제한 - 겨울철 일조권 확보의 치열함

2종 일반주거지역에서는 일조사선 제한이 적용된다. 이는 인접한 필지의 채광권을 보호하기 위한 규정인데, 신당동처럼 소규모 필지가 많은 지역에서는 매우 까다로운 제약이다.

신당동 부지는 남측이 도로였고 북측이 기존 주택이었다. 북측 이웃 건물의 동지일 일조를 침해하지 않기 위해 북측으로 향한 벽면을 약 2.5m 후퇴시켜야 했다. 이는 건축면적을 5% 이상 감소시키는 제약이었다. 건축가 부부는 이를 역으로 설계 전략으로 활용했는데, 북측에 복도와 계단을 배치하고 남측에 거실과 침실을 집중시켜 채광 효율을 극대화했다.

층별 용도 구성 - 근생시설과 주거의 혼합

신당동 프로젝트의 가장 특징적인 부분은 층별 용도 구성이다. 2종 일반주거지역이지만 1층에 근생시설을 혼용하는 방식은 많은 검토가 필요했다.

• 지하 1층: 주차장 - 4대 주차 가능, 차고로 인정하여 건폐율 제외
• 1층: 주차 진입 + 근생시설 - 약 28㎡ 규모의 소규모 상가(카페, 휴게실 용도 예정)
• 2~5층: 주거 - 층당 약 65㎡ 규모 3호(2층), 2호(3층), 2호(4층), 2호(5층)
• 6층: 루프테라스 - 약 58㎡의 옥상 정원 및 커뮤니티 공간

이런 구성이 가능했던 이유는 1층 근생시설이 건폐율 40% 이내의 추가 면적이 아닌, 기존 건축면적 내에서 다층용도로 인정되기 때문이다. 다만 강남구청에서는 "2종 일반주거지역 내 비주거 용도는 전체 연면적의 20% 이하"라는 암묵적 기준을 제시했고, 신당동 프로젝트는 비주거 비율 8.7%로 충분히 만족했다.

외장재 선택 - 노출콘크리트 vs 벽돌의 실무적 판단

설계 초기 건축가는 노출콘크리트 마감을 제안했다. 현대적이고 공사비도 상대적으로 절감할 수 있기 때문이다. 하지만 디자이너 어머니는 신당동의 주변 건물 맥락과 유지보수 비용을 고려하여 벽돌 마감으로 수정했다.

벽돌의 장점은 30년 이상의 내구성과 유지보수 비용 절감이다. 10년간의 경험상, 노출콘크리트는 초기 미학은 우수하지만 5~7년 후 콘크리트 열화, 균열, 곰팡이 발생으로 인한 재도장 비용이 연 300만원대에 달한다. 벽돌은 청소 비용만 연 100만원 수준이다.

다만 신당동의 5~6층에 노출콘크리트를 도입한 이유는 상부로 갈수록 스케일감을 강조하고, 루프테라스와의 시각적 연계를 위함이었다. 이 부분은 설계자의 미학적 선택이 강하게 반영된 부분이다.

직접 설계의 명과 암 - 자체 감리의 현실

건축가 부부가 직접 설계하고 감리한 이 프로젝트는 많은 배움을 제공했다. 먼저 장점부터 정리하면:

• 공간 효율성 극대화 - 소규모 필지 165㎡에서 약 320㎡ 연면적을 확보한 설계. 이는 용적률 압박이 있었기에 가능했고, 통상적인 설계사는 이 수준의 밀도 우화를 회피했을 것이다.
• 맞춤형 평면 구성 - 거주자(자녀)의 라이프스타일에 맞춰 3대가 함께 거주 가능한 구조로 설계. 1층 근생시설은 이후 가족 사업과 연계할 수 있는 유연성을 확보했다.
• 시공 과정의 투명성 - 설계자가 현장에 일주일 3회 이상 직접 방문하며 설계 의도를 시공사에 정확히 전달. 이로 인한 변경사항 최소화로 공사비 절감.

하지만 단점도 명확했다:

• 객관적 감리의 부재 - 시공 과정에서 설계자의 의견이 절대적이 되어, 건설사의 합리적 의견이 무시되는 경우 발생. 예를 들어 방수 공법 선택에서 설계자는 드라이비트 시공을 고집했으나, 6층

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