국토교통부는 경기 고양시 대장동 일원, 의왕시 오전동과 왕곡동 일원을 신규 공공주택지구로 지정해 모두 2만 3400호 규모의 주택을 공급한다고 21일 밝혔다.

고양대곡지식융합과 의왕오전왕곡 공공주택지구는 2024년 11월 후보지 발표 이후 주민 의견 청취, 전략환경영향평가 및 재해영향성검토, 중앙토지수용위원회 공익성 심의를 마치고 최근 중앙도시계획위원회 심의를 통과해 지구 지정을 위한 모든 절차를 마무리했다.

고양대곡지식융합 지구는 주변으로 일산신도시, 고양창릉, 고양화정지구와 인접한 지역으로 기초생활인프라가 대부분 조성돼 있다. 또 GTX-A, 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도노선이 정차하는 대곡역과, 수도권 제1순환고속도로, 강변북로(자유로), 서울문산고속도로 등 수도권 주간선 도로망과 가까워 교통 편의성이 매우 우수하다.

의왕오전왕곡 지구는 인접 지역에 의왕군포안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 있어 개발압력이 높은 곳으로, 과천~봉담 도시고속화도로, 경수대로(국도1호선)가 가깝고 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 의왕시청역(가칭)이 700m 거리에 있는 등 우수한 교통입지 여건을 갖추고 있다.

두 지구는 신속한 주택공급을 위해 지구 지정 전 지구계획 수립 절차에 착수했으며, 광역교통개선대책 수립과 관련 영향평가 등을 거쳐 내년 하반기 지구계획을 승인하고 2029년 첫 주택사업에 착공할 계획이다.

정우진 국토부 주택공급추진본부장은 "고양대곡지식융합 지구는 대곡역의 광역교통망과 풍부한 생활인프라, 의왕오전왕곡 지구는 우수한 교통 접근성과 쾌적한 자연환경 여건을 갖춰 수도권의 새로운 주거 거점으로 자리매김할 것으로 기대된다"며 "8.13 주택 신속 공급 방안을 적용해 사업을 신속하게 추진해 적기에 충분한 주택을 공급할 수 있게 최선을 다하겠다"고 강조했다.

문의: 국토교통부 주택공급추진본부 공공택지관리과(044-201-4555, 4552)

앞으로 건축이나 굴착 전에 주소를 입력하면 주변 상하수도·가스·통신 시설물의 유무를 온라인으로 확인할 수 있게 된다.

국토교통부는 지하공간전산화 통합 DB를 기반으로 한 '지하시설물 유무 간편 조회 서비스'와 '전자파일형 지하공간통합지도 제공 서비스'를 이달 30일부터 시행한다고 밝혔다.

그동안 건축주나 개발사업자는 상하수도·가스·통신 등 지하시설물의 유무를 확인하기 위해 지방정부, 가스공사, 통신사 등 각 관리기관에 따로 문의해야 했다.

앞으로는 공간정보오픈플랫폼 브이월드(www.vworld.kr)에 회원가입한 뒤 주소를 입력하면 대상지 주변의 지하시설물 유무를 확인할 수 있다.

보안 유지를 위해 종이도면으로 제공하던 지하공간정보는 데이터 암호화 기술을 적용한 전자파일 형태로 제공한다.

지하개발사업자는 지하안전정보시스템(www.jis.go.kr)에서 데이터 제공을 신청할 수 있으며, 승인을 받으면 지정된 환경에서 정밀 공간분석을 할 수 있다. 데이터는 설정된 유효기간이 지나면 자동 삭제된다.

정의경 국토교통부 국토도시실장은 "이번 서비스는 국민이 지하공간정보를 빠르고 편리하게 활용하도록 지원하는 동시에 국가 중요 공간정보의 보안을 강화하는 디지털 행정혁신 사례"라며 "앞으로도 국민이 안심하고 이용할 수 있는 안전하고 스마트한 지하공간 정보 활용 환경을 조성해 나가겠다"고 밝혔다.

문의: <총괄> 국토교통부 공간정보진흥과(044-201-3477)

노후 건축물의 에너지 사용을 획기적으로 낮출 수 있도록 그린리모델링 지원이 대폭 확대된다.

국토교통부는 건물 부문 탄소중립 실현을 앞당기기 위해 22일부터 '민간건축물 그린리모델링 컨설팅 지원사업' 신청자를 모집한다.

이번 사업은 그린리모델링에 관심은 있지만 공사비나 효과에 대한 정보 부족으로 망설였던 건축주를 지원하기 위해 올해 도입됐다.

사용 승인 후 10년이 지난 민간 건축물(단독주택 또는 비주거 건축물) 소유주는 누구나 신청할 수 있으며, 건축물 상태와 예산 여건에 맞춘 맞춤형 솔루션을 제공받을 수 있다.

그린리모델링 컨설팅을 신청하면 전문가가 현장을 방문해 건축물을 사전 진단하고, 정밀 시뮬레이션을 통해 예산에 맞는 최적의 에너지 성능 개선안 및 예상 견적을 제안할 계획이다.

개선 전후의 에너지 절감량과 에너지 비용 절감액, 투자 회수 기간을 분석해 제공하고 필요시 구조 안전 확인 및 석면 조사 등 안전 시공을 위한 기초조사도 지원한다.

시공 단계에서는 공사 준비를 위한 기획 및 공사 후 결과 확인 등을 지원하고, 절감량 기준을 충족한 사업은 그린리모델링 이자지원 사업 신청을 위한 서류 및 절차 등도 지원할 예정이다.

이자지원 사업은 대출금액의 4.5~5.5%에서 공사비 대출 이자를 지원한다.

사업 신청과 관련된 자세한 사항은 22일부터 국토안전관리원 그린리모델링 창조센터 누리집(www.greenremodeling.or.kr)에 게시된 공고문을 통해 확인할 수 있으며, 그린리모델링 창조센터 이메일(gr_kalis@kalis.or.kr)을 통해 신청할 수 있다.

정의경 국토교통부 국토도시실장은 "이번 컨설팅 지원은 전문가 도움을 받아 내 건물의 냉난방비를 줄일 수 있는 좋은 기회"라며 "많은 국민들이 부담 없이 신청해서 비용이나 복잡한 절차에 대한 고민은 전문가에게 맡기고, 에너지 비용은 줄이고 공간은 쾌적해지는 그린리모델링의 효과를 직접 경험해 보길 바란다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 녹색건축과(044-201-4094), 국토안전관리원 그린리모델링창조센터(055-771-4878)

정부는 활용도가 낮은 빈 건축물을 조기 철거하고 재건축재개발로 활성화해 지역의 활력을 높이는 자원으로 활용될 수 있도록 빈 건축물 정비 특별법 제정 등을 포함해 빈집의 체계적 활용 방안을 본격적으로 가동할 방침이다.

국토교통부는 2일 정부서울청사에서 개최한 경제관계장관회의에서 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 '빈 건축물 정비 활성화 방안'을 발표했다.

지난해 기준 전국 빈집은 13만 4000호, 주택을 제외한 빈 건축물은 최대 6만 1000동으로, 빈 건축물은 주변 지역 공동화 등 지역 쇠퇴를 유발하고 인구감소 지역에서의 빈 건축물 증가 등 악순환으로 지방 소멸을 가속할 우려가 있어 선제 대응이 필요한 상황이다.

그러나 빈 건축물 관련 규정이 다수 법령에 흩어져 있는 등 관리체계가 미비하고, 빈 건축물이 주로 쇠퇴지역에 산발적으로 있어 자발적인 정비가 어려울 뿐 아니라 다양한 복합 활용방안이 없어 그동안 빈 건축물 해소에는 한계가 있었다.

이에, 국토부는 예방 및 관리 기반 구축, 활용도 낮은 빈 건축물의 적극적 철거, 활용도 높은 빈 건축물의 정비·활용 활성화 등 빈 건축물의 입체적 정비방안을 마련했다.

국토부는 먼저, 빈 건축물을 선제적이고 체계적으로 관리하기 위해 관리대상 확대, 실태조사 등 제도적 기반 마련을 주요 내용으로 하는 빈 건축물 정비 특별법을 제정하기로 했다.

기존 1년 이상 미거주·미사용 주택 외에 20년 이상 노후 비주택, 공사중단 건축물을 빈 건축물로 포괄하고, 빈 건축물에 해당하지 않더라도 사용 가능성이 낮은 건축물도 지자체·소유주가 등재 땐 잠재적 관리대상에 포함한다.

아울러, 현행 5년 단위 실태조사 외에 1년 단위 현황조사를 추가로 실시해 노후도를 파악하고 조기대응 여건을 마련하며, 특별법 시행 직후 전국 단위 실태조사로 통계 체계를 완비해 나갈 계획이다.

국토부는 이어서, 노후·방치로 다른 용도로 활용이 어려운 빈 건축물은 개별적인 정비 또는 개발사업 연계로 적극 철거해 나가기로 했다.

이를 위해 빈 건축물 소유주에게 관리의무를 부과하고, 적극적인 이행강제금 부과, 경제적 제재 방안 도입 검토 등으로 방치 부담을 강화하되, 철거 뒤에는 지방세 부담을 완화해 소유주의 자발적인 철거를 유도한다.

또한, 지자체의 직권철거 실행력을 강화하기 위해 붕괴·재해 등 안전사고 발생이 우려되는 경우는 지자체의 철거명령을 의무화하고, 소유주가 철거 의무를 이해하지 않을 때는 지자체가 직권철거 뒤 그 비용에 대해 소유주에게 구상권을 청구할 수 있도록 법적 근거를 마련한다.

이 밖에도 공공 노후주거지정비 지원사업에 '빈집정비형'을 신설하고, 빈집 철거비용을 보조하는 빈집철거지원사업도 확대해 철거 지원을 강화한다.

국토부는 이와 함께, 활용도가 높은 빈 건축물의 유휴자산 활용가치 제고를 위해 '빈집愛' 플랫폼 확대와 빈 건축물 관리업 도입, 빈 건축물 허브 설립으로 관리·거래 네트워크를 구축한다.

현행 빈집 및 정비실적 현황을 제공하는 '빈집愛' 플랫폼을 확대 개편해 빈 건축물 매물 목록과 거래·상담을 지원하고, 소유자 대신 빈 건축물의 관리·운영·매각을 지원하는 '빈 건축물 관리업'을 신규 부동산서비스 업종으로 도입한다.

이어서, 주택도시기금 등을 활용해 '빈 건축물 허브'를 설립해 공사중단 건축물과 준공 20년이 지난 동 단위 노후·불량건축물 등을 매입해 수용한 뒤 민간 매각과 공공 개발도 추진한다.

또한, 정비사업과의 연계를 강화하기 위해 빈 건축물 정비사업 유형에 도시정비·도시개발·공공주택사업 등 면 단위 정비사업을 추가하고, 소규모정비법상 빈집밀집구역을 빈건축물정비촉진지역으로 개편하고 용적률·건폐율 완화 등 인센티브를 제공해 정비사업의 원활한 추진을 지원한다.

이상경 국토부 1차관은 "빈 건축물 방치로 지역의 주거환경이 악화하고 지방 소멸이 가속하는 악순환이 발생하고 있다"고 밝히고 "정부는 붕괴·재난 우려가 있는 위험한 빈 건축물은 선제적으로 정비하면서 빈 건축물을 지역의 활력을 높이는 자원으로도 활용할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 덧붙였다.

문의: 국토교통부 도시정책관 도시활력지원과(044-201-3717, 3735)

정부가 수도권에 주택 23만 호 이상을 추가 공급하고, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 대폭 확대하여 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

청년층에는 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화하고, 조기 착공하는 주택사업에 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여한다.

정부는 13일 관계부처합동으로 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

◆ 수도권에 23만 호+α 추가 공급…조기 착공 주택사업에 파격적 인센티브 

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한 기존 공급계획(9.7 대책)의 실행력을 높이는 동시에 신규택지 10만 호를 포함해 수도권에 '23만 호+α'를 추가 공급하기로 했다.

공급 속도 제고를 위해 공공택지 발표 후 37개월 내 최단기 착공 모델을 구축한다. 지난 1월 29일 발표한 대책 부지 중 과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획이며 조기 착공하는 주택사업에 대한 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여하여 공급 시차를 최소화한다.

'재개발·재건축'은 2028년 이내 착공 시 임대주택 인수가격을 상항하고 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산을 2년 내 착공 시 2027년까지는 취득세 면제, 2028년부터는 75% 감면한다. 

'매입임대'는 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면한다. '일반사업'의 경우 서울·경기에서 2027년 내 착공시 PF 대출이자를 1%p, 2028년 내 착공시 0.5%p 보조한다.

또한 수도권 주택공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 회복을 위해 이주비 대출 LTV(주택 담보인정비율)는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정한다. 

재개발조합 설립 동의율도 현행 75%에서 70%로 완화한다. 정비사업 활성화와 함께 다세대·다가구 등 일반주택 공급 확대를 위해 건축규제 완화, 세제 특례 부여를 추진한다.

아울러 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형·수익공유형으로 공급하고 보편형 공공임대주택 유형 신설, 20년 이상 장기 운영 공공지원민간임대 모델 도입, 청년 보편형 전세임대 제도 신설 등을 통해 청년·신혼부부 등의 주거 사다리를 강화한다.

◆ 부동산 PF에 47.8조+α…'청년 주거지원 3종 세트'로 핀셋형 지원강화

이번 금융 종합대책은 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대와 함께 청년 등 실수요자 지원을 위한 핀셋형 지원강화를 위해 마련됐다.

우선, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 현재 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원+α로 대폭 확대해 PF사업장의 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

PF보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 집중 공급해 신속한 착공을 뒷받침하고 캠코 PF정상화펀드 3조 원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조 원 확대, 금융업권 자체펀드를 10조 원으로 확충한다. 

공사중단 사업장엔 사업재개를 위한 대규모 자금을 투입하는 등 적극 지원한다.

또한 정비사업 보증상품 신설, 이주비대출 LTV산정방식 합리화, 주거사업장 자기자본비율규제 도입 한시 유예 등 제도적 뒷받침도 병행한다.

청년 등 실수요자에 대해서는 청년의 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화한다.

아울러 주택공급 확대 및 청년·실수요자 지원 필요성 등 최근 상황 변화를 감안해 올해 가계부채 총량 증가율은 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리해 나갈 계획이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "주거 안정을 위해서는 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 무엇보다 중요하다고 느꼈고, 그간 수차례 토론회와 대국민 의견 수렴 등을 통해 이번 대책을 마련했다"며 "주택공급 정상화를 위해 공공이 할 일은 더욱 신속히 추진하고, 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감히 지원한다는 원칙 아래 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 적기에 공급하기 위해 최선을 다하겠다"고 강조했다.

이억원 금융위원장은 "이번 대책은 주택공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다"라며 "대책 발표로만 끝나지 않고, 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에 실질적 도움이 되는지를 끝까지 확인하고 미흡할 경우 조속히 보완해 나가겠다"고 강조했다.

임기근 국무조정실장은 "이번 부동산 대책의 핵심은 공급이며, 신속하게 주택을 공급하고 시장의 신뢰를 회복하기 위한 관건은 대책의 실행에 있다"며 "이를 위해 대책이 속도감 있게 이행될 수 있도록 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동하겠다"고 말했다.

자세한 내용은 주택 신속공급 방안 및 금융종합대책 첨부파일 참조.

문의: 국토교통부 주택정책과(044-201-3325) 부동산제도기획과(3444) 주택공급정책과(4513) 공공택지기획과(4514) 공공택지관리과(4523) 주택정비정책과(3387), 금융위원회 금융정책과(02-2100-2833), 국무조정실 주택신속공급점검팀(02-2100-2296), 재정경제부 부동산시장과(044-215-2771) 재산세제과(4312) 조세개혁추진단 총괄기획팀(4361)

정부가 AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 'K-AI 시티' 조성에 나선다. 사람 중심의 미래도시를 지향하면서 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 활용할 수 있는 도시를 만들고, 국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시로 육성한다는 구상이다.

국토교통부가 9일 부산 벡스코에서 열린 '2026 월드 스마트시티 엑스포'에서 'K-AI 시티 실행전략'을 발표했다.

이번 실행전략은 국정과제로 추진 중인 K-AI 시티 실현을 위해 마련한 것으로, AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 K-AI 시티 조성을 목표로 한다.

정부는 이를 위해 ▲사람 중심의 따뜻한 미래도시 조성 ▲모두가 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 즐기는 도시 ▲국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시를 기본방향으로 설정했다.

이를 구체화하기 위한 5대 핵심과제로는 ▲AI 혁신서비스 발굴 ▲AI 시티 인프라 구축 ▲AI 특화 시범도시 조성·운영 ▲K-AI 시티 선도모델 확산 ▲법·제도 기반 마련을 제시했다.

국토부는 먼저, 도시 분야에 AI를 접목하는 'AI시티+X 서비스'를 개발한다.

기업 공모를 거쳐 민간주도 국토교통 AI 서비스 개발을 지원하고, 우수 서비스를 선정해 K-AI시티 대표 서비스로 확산한다.

공공부문에서도 건축행정 AI, 도시계획 AI 등 체감도 높은 서비스 개발·보급을 우선 추진한다.

아울러 AI시티 발전 단계에 따라 필요한 인프라·서비스 등을 5단계로 제시하는 기술로드맵을 수립해 K-AI시티 실현 수준을 체계적으로 관리한다.

데이터 표준화 및 정제·가공 기술, 도시 에이전트 플랫폼 등 다양한 도시 운영기술 개발(R&D)로 국가표준 기술도 확보한다.

국토부는 이어서, 데이터 수집·분석에서 현장 서비스 제공으로 이어지는 AI시티 기반 마련을 위해 AI시티 인프라 체계를 도시지능센터(두뇌), 데이터 파이프라인(신경망), 피지컬AI 및 지능형 시설물(신체)로 구상하고, 5극3특 권역을 중심으로 기존 도시운영 시설을 도시지능센터로 고도화하게 지원한다.

더불어 일상 공간인 건축물을 피지컬AI 플랫폼으로 전환하는 스마트+빌딩을 확산하고, 로봇·자율차 등 AI 기술 수용성을 갖춘 지능형 시설물 도입을 위한 가이드라인을 마련해 도시 공간으로의 확대를 지원한다.

국토부는 또한, AI 기술과 AI시티 인프라를 실제 도시공간에 먼저 구현하고, 국민 일상에서 AI에 따른 도시변화를 직접 체감할 수 있는 AI 특화 시범도시 사업을 추진한다.

공모로 선정된 원주와 천안·아산(공동)에는 공공이 구축하는 인프라를 활용해 민간이 AI 서비스를 개발·실증하는 테스트베드형과 기업 등 선제적인 인프라 투자·구축이 예정된 새만금과 광주에는 AI·로봇 기술을 도시설계 단계부터 반영하는 모델도시형을 시범도시로 조성한다.

국토부는 이와 함께, 개별 주체 중심의 기존 사업을 지방정부·기업·대학 등이 AI 서비스의 사업화와 인재 양성까지 함께하는 산업 생태계 육성방식으로 개편한다.

지방정부 등 수요자와 솔루션 제공 기업을 매칭하는 AI·스마트도시 솔루션 마켓도 운영해 자생적 기술시장을 활성화한다.

K-AI 시티 수출 지원을 위해 도시기반시설에 우수한 서비스를 결합한 K-AI시티 플랫폼 형태로 맞춤형 수출 전략을 마련하고, 선단형 수출을 위한 도시개발 프로젝트로 확대한다.

해외 정부·기업으로부터 많은 관심을 받아온 K-City Network(KCN) 사업을 AI시티 중심으로 확대하고, 현지 협력센터도 증설하는 등 국내 기업의 해외 진출을 뒷받침한다.

국토부는 이밖에도, K-AI 시티 조성·확산을 위해 스마트도시법을 인공지능·스마트도시법으로 변경하고, 인공지능도시·도시데이터 등 핵심 개념을 정의하며, AI 특화 시범도시 지정·지원, 규제 특례에 관한 사항을 규정해 법적 기반을 마련한다.

안전한 데이터 관리와 AI 위험 대응, 시민 수용성 제고를 위한 AI시티 도시운영 규정도 마련하고, 기술실증·공간계획 상 규제를 미리 찾아 여러 기업과 함께 검증한 뒤 제도화하는 기획형 규제샌드박스를 추가로 도입한다.

국토부는 내년 법령 제·개정 등 AI시티 기반을 마련하고 2030년까지 AI 특화 시범도시 조성 등 가시적인 성과를 창출할 계획이다.

김윤덕 국토부 장관은 "K-AI시티의 성패는 얼마나 발전된 기술을 보여주느냐보다, 그 기술이 도시에서 제대로 작동할 수 있는 기반을 갖추고 국민의 삶을 얼마나 편리하고 안전하게 바꾸는지에 달려 있다"고 강조하면서 "이번 실행전략으로 기술 자체가 목적이 아닌 사람 중심의 AI시티를 구현하고, AI가 도시를 이으면서 만들어내는 변화를 누구나 일상에서 체감할 수 있게 하겠다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 도시정책관 도시경제과(044-201-4879)

서울 도심 11곳에서 공공주택 복합사업이 추진돼 약 1만 8000호가 공급될 전망이다.

국토교통부는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했다고 밝혔다.

이번 후보지는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울지역에서 공모해 접수한 주민 제안 44곳 가운데 노후도 등 법정 요건, 사업성, 주민 의향률 등을 종합적으로 검토해 확정했다.

지역별로는 광진구 2곳과 강서구·구로구·마포구·서초구·성북구·송파구·양천구·용산구·은평구 각 1곳이다. 

역세권 유형인 주거상업고밀지구가 6곳, 저층주거지 유형인 주택공급활성화지구가 5곳이며, 공급 규모는 약 1만 8000호다.

용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역과 가까워 약 4000호를 공급할 수 있을 것으로 기대된다. 

마포구 망원체육공원 인근 후보지는 마포구 최초의 도심복합사업 후보지로 선정됐다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 있고 강변북로와 인접한 곳이다.

서초구 이수역 동측 후보지는 서초구에서 처음 선정된 도심복합사업 후보지로, 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 근접해 교통이 편리하다. 

국토부는 10월 중 주민 설명회를 열어 사업 절차 등을 안내하고, 2027년 상반기 예정지구 지정에 이어 2030년 하반기 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 

아울러 내년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행한다. 이번에 선정되지 않은 사업지도 주민 의향률 확보와 지구계 변경 등 보완을 거쳐 다시 신청할 수 있다.

사업 활성화도 이어지고 있다. 

국토부는 지난 9월 초 고은산 서측과 목4동 강서고 등 2곳, 6786호 규모를 복합지구로 지정한 데 이어 9월 말 송중동 주민센터·녹번동근린공원·신길4 등 3곳, 5032호 규모를 추가 지정했다. 

신규 복합지구 5곳은 예정지구 지정 뒤 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳤다. 

국토부는 사업계획 승인 등 후속 절차를 추진할 예정이다.

도심복합사업은 조합설립과 관리처분계획 등 절차를 생략하고 공공 주도로 사업을 빠르게 추진하는 방식이다. 민간 정비사업보다 용적률이 상향되는 등 추가 인센티브가 있다. 

현재 47곳에서 총 8만5000호 규모의 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3500호는 연내 착공을 앞두고 있다. 

착공시 2021년 사업 추진 이후 첫 착공 사례가 된다.

정우진 국토교통부 주택공급추진본부장은 "도심복합사업은 도심 내 주거 수요를 빠르게 충족시킬 수 있는 핵심적인 정비수단"이라며 "후보지 선정에 그치지 않고 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 차질 없이 진행되도록 지원하겠다"고 말했다.

문의: 국토교통부 도심주택정책과(044-201-4387)

국토교통부가 2030년까지 공적주택 119만 호를 공급하고 전체 주택의 10% 이상을 장기공공임대로 확보하는 주거안정플랜을 발표했습니다.

이번 계획은 취약계층 중심의 공공임대뿐 아니라 청년과 중산층이 선택할 수 있는 보편형·중산형 공공임대를 함께 확대하는 방향입니다. 공급량뿐 아니라 돌봄·생활 서비스와 지역의 생활권을 함께 설계해야 한다는 과제가 남습니다.

건축·도시에서 볼 지점

• 주택 유형을 수요자별로 세분화할 것
• 공공임대와 생활 SOC를 가까운 생활권 안에 배치할 것
• 장기 운영비와 유지관리까지 포함해 설계할 것

공급 목표가 실제 주거 안정으로 이어지려면 숫자뿐 아니라 입지, 평면, 공용공간, 관리 방식이 함께 공개되어야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

국토교통부가 청년, 고령자, 양육가구 등을 대상으로 주거와 돌봄·복지·일자리를 결합한 특화주택 공모를 시작했습니다. 단순히 주택을 공급하는 방식에서 벗어나 입주자의 생활서비스를 주거계획에 함께 담는 방식입니다.

특화주택이 달라지는 지점

공용공간은 남는 면적을 채우는 시설이 아니라 돌봄과 커뮤니티가 실제로 작동하는 생활 인프라가 됩니다. 설계 단계에서 운영 주체와 프로그램, 접근성, 관리비 부담을 함께 정해야 합니다.

지역에 따라 필요한 서비스가 다르기 때문에 획일적인 평면보다 수요조사와 운영계획을 먼저 세우는 것이 중요합니다. 앞으로 선정 사업의 위치와 규모, 제공 서비스가 공개되면 지역 주거정책의 방향을 판단할 수 있습니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

"이 물건에 도대체 얼마를 써야 할까?"

경매를 시작하면 가장 먼저 막히는 질문입니다. 계속 낮게 쓰면 패찰하고, 낙찰을 받겠다고 가격을 올리면 정작 남는 돈이 없어질 수 있습니다.

그래서 입찰가 계산에서 먼저 정해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 내가 최종적으로 얼마를 남길 것인지입니다. 경매는 시세보다 싸게 사는 게임이 아니라, 모든 비용을 제외하고도 수익이 남는 가격에 사는 과정입니다.

시세보다 2천만 원 싸게 낙찰받으면 2천만 원 버는 걸까

3억 원에 팔 수 있는 아파트를 2억 7,500만 원에 낙찰받았다고 생각해보겠습니다. 겉으로 보면 2,500만 원 싸게 샀으니 수익이 남는 것처럼 보입니다. 하지만 낙찰 이후에는 여러 비용이 발생합니다.

경매 입찰가는 예상 매도가부터 정합니다

입찰가를 계산하려면 먼저 낙찰 후 해당 부동산을 얼마에 팔 수 있을지를 추정해야 합니다. 시세는 두 가지를 같이 확인하는 방식이 현실적입니다.

예상 매도가에서 무엇을 빼야 할까

경매 수익을 계산할 때 빠지기 쉬운 비용을 먼저 적어두는 편이 좋습니다.

입찰 전에 알아야 할 것은 단순합니다. 얼마에 팔 수 있는가 → 그동안 얼마가 들어가는가 → 나는 얼마를 남기고 싶은가

오래된 아파트 수리비는 어떻게 잡아야 할까

인테리어 비용은 초보자가 가장 예상하기 어려운 부분 중 하나입니다. 먼저 해당 주택이 언제부터 현재 소유자의 소유였는지 확인하면 수리상태를 예상하는 단서가 됩니다. 오래 보유한 물건이고 내부수리가 거의 없었다면 예상 수리비를 낮게 잡는 것은 위험합니다.

수리비를 판단하는 방법은 두 방향입니다. 첫째, 수리하지 않고 주변 매물보다 저렴하게 매도하는 방식. 둘째, 필요한 공사를 한 뒤 상품성을 높여 매도하는 방식입니다. 같은 평형이라도 내부상태에 따라 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 해당 아파트 주변 인테리어 업체를 통해 기본 공사범위 기준으로 견적을 받아보면 예상비용을 현실적으로 잡을 수 있습니다.

명도비는 반드시 들어가는 돈일까

명도비는 세금처럼 법으로 정해진 고정비용은 아닙니다. 낙찰 후 점유자가 있다면 부동산을 인도받는 과정이 필요하고, 원활한 이사를 위해 일정 비용을 협의하는 경우가 있습니다. 그래서 입찰가를 계산할 때는 명도가 어렵지 않을 것이라고 낙관하기보다 일정 수준의 예비비를 포함해서 보는 편이 안전합니다.

대출을 쓴다면 보유기간까지 계산합니다

낙찰잔금을 대출로 마련한다면 얼마를 빌리고, 몇 개월 동안 보유할 것인지까지 계산해야 합니다.

매매가 예상보다 늦어질 때 수익이 계속 줄어드는 이유입니다. 경매에서는 시간도 비용이라, 예상 보유기간을 짧게만 잡지 말고 매도가 지연되는 상황까지 계산해야 합니다.

최대 입찰가는 순수익에서 거꾸로 계산합니다

예를 들어 예상 매도가가 4억 6천만 원이고 낙찰 이후 발생할 것으로 예상하는 각종 비용이 4천만 원이라고 가정합니다. 여기에 최소 3천만 원의 순수익을 남기고 싶다면 계산은 다음과 같습니다.

실제 입찰에서는 세금과 비용을 개별 조건에 맞게 다시 계산해야 하지만 개념은 같습니다. "얼마까지 써야 낙찰될까?"가 아니라 "얼마 이상 쓰면 내가 원하는 수익이 사라질까?"를 계산하는 것입니다.

순수익이 너무 크게 나온다면 입찰가를 더 높여야 할까

예상 순수익이 지나치게 크게 나온다면 두 가지를 다시 봐야 합니다. 첫째, 예상 매도가를 너무 높게 잡지 않았는지. 둘째, 빠뜨린 비용이 없는지. 그런데 보수적으로 계산했는데도 충분한 수익이 남는다면, 목표수익의 일부를 줄이고 입찰가격을 높이는 방식으로 낙찰 가능성을 조정할 수 있습니다. 결국 낙찰확률과 수익률 사이에서 자신이 어느 정도 수익을 포기할 수 있는지 정하는 과정입니다.

주변 낙찰가율은 왜 마지막에 볼까

입찰가를 계산하고 나면 주변에서 최근 낙찰된 물건의 낙찰가율도 봅니다. 비슷한 아파트가 감정가의 70%, 75%, 80%, 85% 수준에서 낙찰되고 있다면 현재 입찰 경쟁이 어느 정도인지 짐작할 수 있습니다.

하지만 주변 물건이 85%에 낙찰됐다고 내 물건도 85%를 써야 하는 것은 아닙니다. 먼저 자신의 수익계산으로 최대입찰가를 구하고, 그 금액이 최근 낙찰가율과 어느 정도 차이가 나는지 비교하는 순서가 중요합니다.

경쟁자가 50명인 물건에 꼭 들어가야 할까

초보자는 사람이 많이 몰리는 물건이 안전해 보일 수 있습니다. 유명한 아파트이고 권리분석도 단순해 보이면 자연스럽게 경쟁자가 많아집니다. 문제는 경쟁자가 많아질수록 낙찰가격이 높아진다는 것입니다.

패찰이 반드시 실패는 아닙니다

입찰을 준비하고 법원까지 갔는데 낙찰받지 못하면 허무하게 느껴집니다. 하지만 내가 계산한 최대가격보다 다른 사람이 높은 가격을 썼다면 반드시 따라가야 하는 것은 아닙니다. 수익이 나오지 않는 가격에서 낙찰받지 않은 것이 더 나은 결과일 수도 있습니다.

경매에서 중요한 것은 몇 번 만에 낙찰받았느냐가 아니라 낙찰받은 물건에서 실제 얼마가 남았느냐입니다.

결론: 낙찰받고도 수익을 지킬 수 있는 최고가격

복잡해 보이는 경매 입찰가도 크게 보면 세 가지로 좁혀집니다.

이 세 숫자 사이에 내가 원하는 순수익을 넣으면 최대입찰가가 만들어집니다. 이렇게 계산해놓으면 법원에서 다른 사람이 높은 가격을 썼다고 갑자기 입찰가격을 올릴 이유도 줄어듭니다.

좋은 경매 입찰가격은 낙찰받을 수 있는 최고가격이 아닙니다.

낙찰받고도 원하는 수익을 지킬 수 있는 최고가격입니다.

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근저당도 압류도 없는 등기부등본, 그런데 정말 안전할까

등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요?

등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생깁니다. 등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다.

등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

계약 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지는 확인해야 합니다. 다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

등기부등본에 '공신력'이 없다는 말은 무슨 뜻일까

우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다. 그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우, 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

말소사항 포함으로 과거 흔적까지 확인합니다

현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다. 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다. 특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고, 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 있습니다.

갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인할까

가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 합니다. 특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면, 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. "아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.

등기부에 '신탁'이 보이면 계약 상대방부터 달라집니다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다. 부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 계약권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

임차권등기는 전세계약에서 특히 눈여겨봅니다

등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

과거 말소된 임차권등기가 확인되더라도 무조건 문제 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

근저당 채권최고액은 실제 대출금과 같을까

아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나가 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떤지입니다. 전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

전세계약이라면 등기부에 없는 세금도 확인합니다

임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다. 국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로는 체납 사실을 알기 어렵습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다. 임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦습니다

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다. 하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간, 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

등기부만 보면 그 건물이 적법한 주택인지 알 수 있을까

치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다. 등기사항증명서의 권리관계를 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다. 겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다. 그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봅니다

아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다. 건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면, 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다. 갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있지 않습니다. 계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 특약으로 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

치호건축사사무소가 계약 전에 보는 순서

부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다. 특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

결론: 서류와 실제 건물이 일치하는지 확인하는 것이 계약의 시작입니다

핵심은 간단합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 말소사항, 가등기, 신탁, 임차권등기까지 보세요.

등기부는 권리관계이고, 건축물대장은 건물의 실체입니다. 둘을 함께 봐야 합니다.

계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.

치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다. 건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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"상속받은 땅인데 그냥 가지고 있어도 되지 않을까?"

부모님에게 논이나 밭을 상속받았지만 직접 농사를 짓지 않고 있다면 이렇게 생각하기 쉽습니다. 그런데 2026 농지 전수조사가 본격화되면서 이제는 토지를 가지고 있다는 사실보다 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

농지는 일반 토지와 달리 소유만 하는 것보다, 실제 농업경영에 이용되고 있는지, 임대가 적법한지가 농지법의 중요한 판단기준입니다.

2026 농지 전수조사, 전국 농지를 한꺼번에 조사할까

농림축산식품부는 2026년부터 전국 농지에 대한 전수조사를 단계적으로 진행하고 있습니다. "2026년 8월부터 전국 모든 농지를 한꺼번에 현장조사한다"기보다, 기본조사로 대상을 선별한 뒤 현장조사를 확대하는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

무엇을 확인하고, 조사원이 실제로 들어올 수도 있을까

주요 확인사항은 서류상 소유관계와 실제 현장이 일치하는지입니다. 농지 소유자와 소유면적, 실제 경작 여부, 농업용이 아닌 시설물 설치 여부, 허가 없는 다른 용도 사용 여부, 장기간 휴경 여부 등을 봅니다. 기본조사에서 이상 징후가 있거나 추가 확인이 필요한 농지는 심층조사 대상으로 이어질 수 있습니다.

현행 농지법은 농지의 소유·거래·이용·전용 등의 사실을 확인하기 위해 농지조사원을 둘 수 있도록 하고, 필요한 경우 토지에 출입할 수도 있습니다. 다만 아무 절차 없이 들어오는 것은 아닙니다.

상속농지는 농사를 안 지어도 계속 가지고 있을 수 있을까

2026년 현재 농지법에는 농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지에 대해 총 1만㎡까지 소유할 수 있는 규정이 여전히 있습니다. 약 3,025평 정도입니다. 하지만 여기서 가장 많이 오해합니다.

직접 경작하지 못하면 무조건 팔아야 할까

반드시 그렇지는 않습니다. 현재 농지법이 허용하는 방식에 따라 적법하게 임대하거나 한국농어촌공사 등을 통해 위탁임대하는 경우에는, 직접 농사를 짓지 않더라도 법에서 인정하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 단순 구두약속으로 인근 주민에게 농사를 맡겼다는 것과 농지법상 적법한 임대차는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

농지를 새로 사면 반드시 3년 직접 농사짓고 임대해야 할까

이 부분도 인터넷에서 자주 잘못 전달됩니다. 현행 농지법에 '모든 농지 취득자는 무조건 3년 동안 직접 농사를 지은 뒤에만 임대할 수 있다'는 일반적인 규정이 있는 것은 아닙니다. 현재의 3년 기준은 개인이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 특정 제도 등에 적용되는 조건입니다. 농지법 제23조는 개인이 소유한 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대할 수 있도록 규정하고 있습니다. '3년'이라는 숫자만 떼어내 모든 농지 임대차에 적용하면 안 됩니다.

처분의무가 생기면 바로 이행강제금부터 나올까

그렇지 않습니다. 순서가 있습니다. 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않는 등 농지법 제10조에 해당하면, 농지 소유자에게 해당 농지를 사유 발생일부터 1년 이내에 처분할 의무가 생길 수 있습니다. 그 기간 안에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내에 처분하도록 처분명령을 하고, 2026년 개정에서는 종전의 '명할 수 있다'에서 '명하여야 한다'로 처분명령이 강화됐습니다.

농지 이행강제금은 얼마나 나올까

농지법상 이행강제금은 건축법상 불법건축물 이행강제금과 계산방식이 전혀 다릅니다. 2026년 현재 농지 처분명령 등을 이행하지 않으면 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%가 이행강제금 기준이 됩니다.

농업경영계획서는 10년 동안 남아 있습니다

농지를 취득하면서 제출한 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서는 행정기관에서 10년간 보존합니다. 2026년에 갑자기 만들어진 규정이 아니라 이미 시행되고 있는 제도입니다. 취득 당시에는 직접 영농한다고 계획서를 제출해놓고 실제로는 전혀 다른 방식으로 사용했다면, 향후 농지이용실태조사에서 취득 당시 계획과 현재 이용상황이 비교될 가능성이 있습니다.

상속농지 1만㎡ 소유상한은 앞으로 없어질까

현재 제도와 앞으로 시행될 제도를 반드시 구분해야 합니다.

이번 개정에서 현재 소유자가 특히 알아둘 변화는 농지조사와 처분제도의 강화입니다. 농지조사원을 두고 실제 이용실태를 조사할 법적 근거가 강화됐고, 처분의무를 이행하지 않을 때 지방자치단체가 내리는 처분명령도 종전보다 강제성이 높아졌습니다. 행정의 방향은 농지를 '누가 가지고 있는가'보다 '실제로 농업에 이용되고 있는가'를 더 적극적으로 확인하는 쪽입니다.

농지를 상속받았다면 지금 무엇부터 해야 할까

상속농지가 있다고 무조건 팔아야 하는 것도, 상속재산이라고 아무 관리 없이 계속 가지고 있어도 되는 것도 아닙니다. 먼저 해당 농지가 실제로 어떻게 사용되고 있는지 확인해야 합니다.

이 내용을 확인한 뒤에 자경 · 적법한 임대 · 농지은행 위탁 · 처분 · 농지전용 중 현실적인 방향을 판단해야 합니다.

건축을 계획하는 토지라면 농지 여부부터 확인합니다

치호건축사사무소에서 토지에 공장, 근린생활시설, 주택, 창고 등을 계획하다 보면 지목은 물론 실제 현황이 농지인 토지를 자주 접합니다. 농지는 건물을 지을 수 있는 일반 대지와 절차가 다릅니다. 건축허가나 개발행위허가 이전에 농지전용허가·협의·신고 여부를 검토해야 하고, 농업진흥지역 여부, 농지보전부담금, 실제 농지 이용상태까지 확인해야 합니다. 농지는 매입가격만 보고 계약하기보다 '현재 어떻게 쓰고 있는 땅인지'와 '앞으로 어떤 절차를 거쳐 건축할 수 있는지'를 함께 봐야 합니다.

결론: "팔아야 하나?"보다 "지금 법적으로 어떤 상태인가?"

농지는 땅을 가지고 있다는 사실보다, 그 땅을 어떻게 관리하고 이용하고 있는지가 훨씬 중요합니다. 특히 상속받은 농지를 오랫동안 확인하지 않았다면 2026년 농지 전수조사를 계기로 현재 농지대장과 실제 이용상태를 한 번 맞춰보는 것이 필요합니다.

핵심은 간단합니다.

2026년 전수조사는 단계적으로 진행되며, 1996년 이후 취득 농지가 1차 대상입니다.

상속농지도 실제 이용이 기본이며, 적법한 임대나 위탁이 아니면 처분의무가 생길 수 있습니다.

처분의무 → 처분명령 → 이행강제금(가액의 25%, 매년 부과 가능) 순서로 이어집니다.

치호건축사사무소는 토지의 개발·건축 가능성을 검토할 때 토지이용계획, 농지전용, 개발행위, 건축법과 기존 토지 현황을 함께 확인합니다. 농지를 가지고 있다면 '팔아야 하나?'부터 고민하기보다 먼저 '지금 이 농지가 법적으로 어떤 상태인가?'부터 확인하세요.

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"이 주택을 호스텔로 바꾸면 공사비가 얼마나 들까요?"

호스텔을 계획할 때 가장 먼저 떠올리는 질문입니다. 하지만 호스텔 용도변경에서는 인테리어 견적보다 훨씬 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 이 건물에서 관광숙박업 사업계획 승인을 받을 수 있는가입니다.

특히 일반주거지역의 기존 주택을 호스텔로 바꾸려면 내부 평면을 잘 만드는 것으로 끝나지 않습니다. 용도지역, 도로 폭, 접도, 건축물 높이와 인접대지 방향 개구부, 그리고 그 개구부를 없앴을 때 생기는 피난·소방 문제까지 함께 검토해야 합니다.

주택을 바로 호스텔로 사용할 수 있을까

건축물대장에 단독주택이나 공동주택으로 등록된 건물을 그대로 호스텔로 사용할 수는 없습니다. 호스텔은 관광숙박업에 해당하고 건축법상 숙박시설로 검토하므로, 해당 대지에서 숙박시설이 가능한지 먼저 확인하고 필요한 용도변경 절차를 진행해야 합니다. 여기에 관광숙박업의 사업계획 승인과 등록절차가 연결됩니다.

결국 호스텔은 건축법만 검토해서 끝나는 사업이 아니라, 관광진흥법의 사업계획 승인기준까지 함께 충족해야 하는 사업입니다.

일반주거지역에서도 호스텔을 할 수 있을까

가능성을 검토할 수 있지만, 일반주거지역이라는 이유만으로 바로 가능한 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역의 관광숙박시설에 대해 주거환경 보호를 위한 별도의 사업계획 승인기준을 두고 있습니다. 사업계획이 관계 법령에 적합하고 사업에 필요한 자금 조달 능력과 방안이 있어야 하며, 일반주거지역에서는 여기에 도로, 건축물 높이, 소음에 관한 기준이 추가됩니다.

도로 조건부터 확인합니다

일반주거지역에서 신규 호스텔 사업계획을 검토한다면 전면도로를 가장 먼저 봐야 합니다. 호스텔업과 소형호텔업은 원칙적으로 대지가 폭 8m 이상의 도로에 4m 이상 연접해야 합니다.

차량이 대지까지 직접 들어오지 못하는 경우도 있습니다. 법제처는 도로와 대지 사이에 단차 등이 있어 차량이 직접 진입할 수 없더라도, 도로에서 대지로 사람이 직접 출입할 수 있다면 도로 연접기준을 충족할 수 있다는 취지로 해석한 바 있습니다. 차량진입 여부 하나로 판단하지 말고 도로와 대지의 실제 연결상태를 함께 봐야 합니다.

일반주거지역 호스텔에서는 높이제한이 더 큰 문제가 될 수 있습니다

도로조건을 충족했다고 사업계획 승인이 끝나는 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역 관광숙박시설에 별도의 건축물 높이제한을 두고 있습니다. 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지경계선까지 수평거리를 측정하고, 건축물 각 부분의 높이가 그 수평거리의 2배를 초과하지 않아야 합니다.

대지 사이에 공원·광장·도로·하천처럼 건축이 허용되지 않는 공지가 있으면 그 반대편 대지경계선을 기준으로 계산합니다. 그리고 기존 건물을 용도변경한다고 해서 이미 지어져 있다는 이유만으로 이 높이기준이 없어지는 것은 아닙니다.

인접대지 방향의 창을 모두 없애면 될까

관광진흥법만 보면 인접대지를 조망할 수 있는 개구부를 줄이는 방향을 생각할 수 있습니다. 하지만 건축법과 소방법을 같이 보면 문제가 달라집니다.

숙박시설의 객실에는 원칙적으로 채광과 환기를 위한 창문 등이 필요하지만, 채광은 기준 조도를 만족하는 조명설비로, 환기는 기계환기장치나 중앙관리방식 공기조화설비로 대체할 수 있습니다. 채광용 창은 원칙적으로 바닥면적의 10분의 1 이상, 환기용 창은 20분의 1 이상이지만 위 설비를 갖춘 경우에는 예외가 가능합니다. 즉 채광과 환기만으로 보면 무창객실 계획 자체가 절대적으로 불가능한 것은 아닙니다. 문제는 피난과 소방입니다.

객실 안의 거실이 있다면 완강기는 거실 쪽에 설치할 수 있을까

가능한 계획입니다. 다만 그 거실이 여러 객실이 함께 쓰는 공용로비가 아니라 해당 객실 내부 공간이어야 합니다. 하나의 객실이 현관·거실·침실로 구성되어 있다면 피난기구를 객실 내부 거실 쪽 외벽 개구부에 계획하는 방법을 검토할 수 있습니다.

숙박시설의 피난기구 기준은 층별 기본 피난기구 외에 객실마다 완강기 1개 또는 객실별 수용인원 이상의 간이완강기를 추가하도록 하고 있으며, 이 강화된 기준은 2026년 3월 1일부터 시행됐습니다. 실제 완강기 적용 층과 피난기구 종류는 건물의 층수와 피난기구 적응성 기준을 함께 검토해야 합니다.

그래서 객실 안의 거실을 도로·테라스·외부 오픈공간 방향으로 배치하고 이곳에 피난용 개구부를 두는 방식은 평면계획상 상당히 유용할 수 있습니다.

'창 없는 객실'과 소방법의 '무창층'은 다릅니다

소방법의 무창층은 객실 하나에 창이 없는 것을 의미하지 않습니다. 한 층 전체를 기준으로, 법에서 인정하는 개구부 면적의 합계가 그 층 바닥면적의 30분의 1 이하이면 무창층입니다. 예를 들어 한 층의 바닥면적이 300㎡라면 조건을 갖춘 개구부 면적 합계가 10㎡ 이하일 때 무창층에 해당합니다.

기존 건축물을 용도변경하는 경우 소방관 진입창의 실제 적용관계는 최초 허가시점, 현재 건축물 상태, 공사범위 및 관련 경과규정에 따라 달라질 수 있으므로 관할 허가권자와 확인해야 합니다.

창을 많이 막아 무창층이 되면 호스텔이 불가능할까

무창층이 된다는 이유만으로 곧바로 운영이 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 소방시설법은 지하층과 무창층을 일반 지상층보다 강화하여 다루는 소방시설 항목을 두고 있어, 건물 규모와 해당 층의 면적·용도에 따라 추가적인 소방설비가 요구될 수 있습니다. 관광진흥법의 높이제한을 해결하려고 모든 외벽의 창을 막았다가 무창층이 되어 소방공사 범위와 비용이 더 커질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

6층 이상이라면 배연설비도 검토합니다

「건축법 시행령」 제51조는 6층 이상 건축물의 숙박시설에서 피난층을 제외한 거실에 배연설비를 설치하도록 규정합니다. 배연설비를 객실마다 별도의 '제연실과 배연굴뚝'을 만드는 것으로 이해할 필요는 없습니다. 자연배연 방식이라면 방화구획마다 배연창을 설치하고, 배연창의 유효면적은 원칙적으로 1㎡ 이상이면서 해당 부분 바닥면적의 100분의 1 이상이어야 하며, 감지기에 의해 자동 개방되고 수동으로도 열고 닫을 수 있어야 합니다. 건축계획과 설비계획에 따라 관계법령을 충족하는 다른 방식을 검토할 수도 있습니다.

제연실과 배연굴뚝 개념은 일반 객실 배연보다 특별피난계단 부속실이나 비상용승강기 승강장에서 더 직접적으로 나타납니다. 즉 객실의 연기를 밖으로 빼는 배연설비와 피난계단·부속실로 연기가 들어오는 것을 막는 제연설비는 목적과 설계개념이 다릅니다.

그렇다면 창은 어느 쪽에 두는 것이 좋을까

일반주거지역에서 관광진흥법상 높이제한이 문제되는 기존 건물이라면 모든 외벽에 동일하게 창을 배치할 필요는 없습니다. 하나의 설계전략으로 인접대지와 가까운 측면·후면의 조망 가능한 개구부는 최소화하고, 채광과 환기는 기계설비 또는 법적으로 문제가 없는 방향의 중정·오픈공간을 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다. 반대로 도로 또는 소방차 접근이 가능한 열린 방향에는 객실 피난용 개구부, 소방관 진입창, 무창층 방지를 위한 유효개구부를 집중합니다.

다만 도로 쪽 개구부라고 해서 높이검토가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 도로가 있으면 반대편 대지경계선을 기준으로 수평거리를 산정하므로 실제 거리와 건물높이를 다시 계산해야 합니다. 호스텔 설계에서 중요한 것은 '창이 있느냐 없느냐'가 아니라 '어느 방향에 어떤 법적 기능을 가진 개구부를 둘 것인가'입니다.

조경·준주거지역·객실 구성, 이것도 확인하세요

특히 객실 내부의 거실을 외부 피난개구부 방향에 배치하면, 침실은 상대적으로 인접대지 쪽에 두면서 피난계획을 거실에서 풀어가는 평면도 생각할 수 있습니다.

기존 건물의 위반사항·도면·방화창호

오래된 건물은 허가도면이나 기존 평면도를 확보하기 어려운 경우도 있어, 현장실측으로 실제 평면과 면적을 다시 확인해야 합니다. 호스텔에서는 단순 평면뿐 아니라 건물 전체의 외벽, 각 층의 창과 출입문, 계단, 인접대지와의 거리까지 현황을 정확히 파악해야 높이제한과 무창층 문제를 제대로 검토할 수 있습니다.

또 인접대지 방향의 창은 관광진흥법상 높이제한과 별개로 건축법상 방화창호 기준도 검토합니다. 그 창이 관광진흥법상 유지 가능한지, 방화성능이 필요한지, 객실 채광이나 피난에 반드시 필요한지를 함께 판단해야 하며, 경우에 따라 방화창호로 교체하는 것보다 일부 개구부를 폐쇄하고 다른 방향으로 필요한 창을 재배치하는 편이 전체 설계에 유리할 수도 있습니다.

치호건축사사무소의 호스텔 사전검토 순서

인테리어 비용은 마지막에 계산합니다

처음부터 평당 인테리어 금액을 대입하면 실제 사업비와 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 높이제한 때문에 몇 개의 창을 막아야 하는지, 객실마다 필요한 피난개구부는 어디에 만들지, 무창층이 되는지, 소방관 진입창은 어디에 남길지에 따라 입면과 평면부터 달라지기 때문입니다. 여기에 방화창호, 소방설비, 환기설비, 배연설비와 기존 위반사항 철거까지 더해지면 객실 인테리어보다 법정 성능을 맞추는 공사가 더 큰 비용이 될 수도 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 가능성 검토 → 사업계획 승인조건 → 높이·개구부 계획 → 피난·소방 → 평면계획 → 설비 → 공사비 순서로 검토하는 것을 기본으로 합니다.

호스텔 건물을 계약하기 전에 확인할 것

결론: 호스텔에서 가장 큰 비용 절감은 '계약 전 걸러내기'입니다

좋은 호스텔 후보 건물은 단순히 싸거나 객실이 많이 나오는 건물이 아닙니다. 관광진흥법상 사업계획 승인기준을 무리 없이 충족하고, 인접대지 방향 개구부를 조정할 수 있으며, 도로나 외부 오픈공간 방향으로 필요한 피난·소방 개구부를 확보할 수 있는 건물이 훨씬 유리합니다. 기존 건축물이 적법하고 소방·설비를 큰 변경 없이 계획할 수 있다면 공사비와 사업기간도 크게 줄어듭니다.

핵심은 간단합니다.

인테리어 견적보다 먼저 관광숙박업 사업계획 승인 가능 여부를 확인하세요.

도로(8m·4m 접도), 높이제한, 개구부, 무창층은 서로 얽혀 있습니다.

창 하나를 없애는 것도 단순한 입면 변경이 아닙니다. 높이제한을 해결한 창이 피난에서는 필요한 창일 수 있고, 채광에는 없어도 되는 창이 소방활동에는 반드시 필요할 수 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 호스텔 용도변경을 검토할 때 객실 수를 최대화하는 것보다 건축법·관광진흥법·소방기준을 동시에 만족하면서 실제 운영할 수 있는 공간을 만드는 것을 중요하게 봅니다. 호스텔의 창은 마지막에 그리는 것이 아니라, 사업 가능성을 검토하는 단계부터 평면·입면·소방을 함께 놓고 결정해야 합니다.

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"소득이 어느 정도 되면 가족법인을 만들어야 하나요?"

가족법인 설립 장단점을 검색하면 일정 매출이나 소득을 넘으면 법인이 무조건 유리하다는 이야기를 쉽게 접합니다. 하지만 실제로는 숫자 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.

가족법인이 맞는지 판단하려면 얼마나 버느냐보다 번 돈을 앞으로 어떻게 사용할 것인가를 먼저 봐야 합니다. 매년 생활비로 모두 꺼내야 하는 사람과 10년 이상 투자하면서 자산을 키우려는 사람은 같은 소득이라도 결과가 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

매출 얼마부터 가족법인을 만들면 될까

"연 매출 얼마부터 법인이 유리한가"는 많이 궁금해하는 질문이지만, 매출 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 법인으로 어떤 사업을 할 것인지, 번 돈을 계속 쌓아둘 것인지, 주주를 누구로 구성할 것인지, 앞으로 부동산이나 주식에 투자할 것인지까지 함께 봐야 합니다.

특히 매년 발생하는 임대소득이나 금융소득을 대부분 생활비로 써야 한다면 법인에 돈을 넣었다가 다시 개인에게 가져오는 과정이 반복됩니다. 이런 구조라면 법인을 하나 더 만들고 관리하는 비용과 번거로움에 비해 기대한 효과가 크지 않을 수 있습니다.

현업에서 소득을 벌고 있는 동안에는 생활에 필요한 부분만 개인이 사용하고 나머지는 법인에서 투자와 사업에 활용하다가, 은퇴해 개인소득이 줄어든 시기에 급여나 배당 등으로 필요한 현금흐름을 만드는 그림을 생각할 수 있습니다. 결국 가족법인의 매력은 당장 돈을 꺼내 쓰는 데 있기보다 돈을 오래 굴릴 시간과 구조를 만드는 데 있습니다.

미성년 자녀도 주주가 될 수 있을까

가족법인을 고민하는 이유 중 하나가 자녀와 함께 장기적으로 자산을 만들어가기 위해서입니다. 주주는 회사에서 근무하는 직원과 다른 개념으로, 회사의 주식을 보유한 투자자라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

그래서 자녀가 미성년자라는 이유만으로 비상장법인의 주식을 보유할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 미성년자의 법률행위에는 법정대리인과 관련된 절차가 따를 수 있고, 주식 취득 자금을 부모가 마련했다면 증여와 관련된 신고 문제도 함께 보게 됩니다.

자녀가 주주면 나중에 취업할 때 문제가 될까

여기서도 주주와 임직원을 구분해야 합니다. 주식을 보유한 것과 해당 회사에서 실제로 경영하거나 근무하는 것은 다른 문제입니다. 단순히 비상장회사의 주주라는 이유만으로 다른 회사에 취업할 수 없다고 보는 것은 지나치게 단순한 해석입니다. 다만 해당 회사의 임원까지 맡고 있다면 취업하려는 회사의 겸업금지 규정이나 내부 취업규칙 등을 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

법인으로 주식이나 부동산에 투자하면 무엇이 다를까

법인은 본래 사업을 하는 별도의 주체입니다. 사업에서 발생한 돈으로 다른 자산에 투자하는 것도 가능해서, 주식과 채권을 보유할 수도 있고 사업목적과 구조에 따라 부동산을 취득해 운영할 수도 있습니다.

법인 투자에서 눈여겨볼 부분은 손실과 이익의 처리입니다. 투자나 사업에서 손실이 발생하면 법에서 정한 요건 아래 결손금을 이후 사업연도의 소득 계산에 활용할 수 있습니다. 개인과 법인은 세금 계산구조가 다르기 때문에 여러 해에 걸쳐 투자와 사업을 반복하는 사람이라면 이 차이가 체감될 수 있습니다.

법인 명의 재산은 정말 내 재산일까

통장도 법인 명의, 부동산도 법인 명의이니 "내 이름이 아닌데 그게 어떻게 내 자산인가"라는 생각이 들 수 있습니다. 여기서는 법인과 개인을 분리해서 생각해야 합니다. 법인의 재산은 주주의 개인재산과 동일하지 않고, 주주는 회사의 지분을 통해 의결권이나 배당 등 주주로서의 권리를 가집니다.

따라서 법인 통장의 돈을 대표가 개인 통장처럼 마음대로 사용하는 구조로 접근해서는 안 됩니다. 오히려 개인재산과 법인재산이 분리되어 있다는 점이 법인을 사용하는 기본 전제입니다.

과세이연은 세금을 안 낸다는 뜻이 아닙니다

가족법인을 설명할 때 자주 나오는 과세이연을 '세금을 내지 않는다'는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 법인에서 이익이 생기면 법인의 세금을 계산하고, 이후 그 돈을 급여나 배당 등으로 개인에게 가져오는 단계에서 다시 개인 단계의 세금을 검토하게 됩니다.

다만 법인 안에 남아 있는 자금을 바로 개인화하지 않고 사업이나 투자에 재투자한다면 개인 단계의 과세 시점을 뒤로 조절하는 효과를 기대할 수 있습니다. 과세이연의 핵심은 세금을 없애는 것이 아니라 돈을 꺼내는 시기와 투자기간을 설계하는 것입니다.

은퇴 준비 때문에 가족법인을 고민한다면

현업에서 소득이 높은 시기에는 노후가 멀게 느껴집니다. 하지만 전문직이나 사업자는 직장 퇴직과 조금 다른 은퇴를 맞을 수 있어서, 노동소득이 줄어드는 순간부터 어떤 자산에서 생활비가 나올지 미리 준비해야 합니다. 그래서 가족법인을 단순한 절세수단이 아니라 현재 소득과 미래 자본소득을 분리하는 하나의 구조로 바라보는 시각도 있습니다.

부동산을 두 채 이상 팔 계획이라면 '언제 파느냐'도 중요합니다

개인이 같은 과세연도에 여러 부동산을 양도하면 각각 따로 끝나는 것으로 생각하기 쉽습니다. 하지만 한 해의 양도차익을 함께 계산해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 단기간에 여러 부동산을 처분할 계획이라면 잔금일이 어느 연도에 들어가는지까지 미리 확인해야 합니다.

반대로 이익이 발생하는 부동산과 손실이 발생하는 부동산을 함께 보유했다면 같은 기간 내 처분이 세금 계산에 어떤 영향을 주는지도 검토할 부분입니다. 세법상 양도시기를 결정하는 요소가 계약서에 사인하는 날보다 중요할 수 있으니, 큰 자산을 처분한다면 계약 단계에서 세금 일정까지 함께 보는 편이 안전합니다.

결론: 만들까 말까보다 "10년 동안 이 돈을 어떻게 쓸까"

가족법인 설명을 많이 듣다 보면 세율과 숫자부터 비교하게 되지만, 처음에는 더 단순하게 접근하는 편이 낫습니다.

핵심은 간단합니다.

나는 현재 버는 돈을 대부분 써야 하는가, 상당 부분을 앞으로 계속 투자할 수 있는가?

앞의 경우라면 법인을 하나 더 만들어 돈을 넣었다 꺼내는 구조의 실익이 크지 않을 수 있습니다.

뒤의 경우이고 가족과 지분을 적법하게 나눠 은퇴 이후까지 생각한다면 검토할 이유가 생깁니다.

가족법인을 만들까 말까보다 먼저 정해야 하는 것은 앞으로 10년 동안 이 돈을 어떻게 사용할 것인가입니다.

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"부모님 재산이 10억이면 상속세는 안 나오죠?"

"부모님 아파트와 예금을 합쳐서 10억 원 정도인데 상속세는 안 나오는 것 아닌가요?" 실제 부동산 상속에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나입니다.

10억이라는 숫자만 보면 기준이 아주 단순해 보이지만, 실제 계산은 그렇지 않습니다. 상속세는 사망 당시 통장잔액과 부동산 가격만 더해서 판단하는 세금이 아닙니다. 과거 증여, 사망 전 재산 처분과 인출 내역, 배우자 유무, 채무와 공제, 부동산 평가금액까지 함께 봐야 합니다.

재산이 10억 원이면 정말 상속세가 없을까

2026년 9월 현재 거주자의 상속에서는 일괄공제 5억 원이 기본적인 기준 중 하나이고, 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제를 별도로 검토합니다. 그래서 흔히 "배우자가 있으면 10억 원까지 상속세가 없다"는 설명이 나오고, 실제로 일정한 조건에서는 이런 결과가 나올 수 있습니다.

현재 보이는 재산만 계산하면 안 되는 이유

상속세를 검토할 때 자주 놓치는 것이 사전증여입니다. 현재 부모님 명의의 아파트와 예금이 8억 원이라도, 과거 일정 기간에 자녀에게 증여한 재산이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

또 상속을 앞두고 현금을 인출하거나 재산을 처분하면 상속재산이 줄어든다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 큰 금액이 인출되거나 처분됐는데 사용처가 객관적으로 확인되지 않으면 상속받은 재산으로 추정될 수 있습니다.

그래서 부모님이 고령이거나 재산관리를 가족이 도와드리고 있다면, 큰 금액이 움직일 때부터 사용 목적과 증빙자료를 남겨두는 습관이 중요합니다.

아파트 상속가액은 공시가격으로 신고하면 될까

건축사사무소 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분이 부동산의 평가입니다. 상속재산의 평가 원칙은 단순히 공시가격이 아니라 상속개시일 현재의 시가입니다. 매매가액이나 감정가격 등 법에서 인정하는 시가가 있으면 이를 먼저 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법을 사용합니다.

특히 아파트는 같은 단지와 유사한 면적의 거래사례가 비교적 많기 때문에, "공시가격이 이 정도니까 이 금액으로 신고하면 되겠지"라고 단순하게 판단하면 문제가 생길 수 있습니다.

상속 당시 평가금액이 나중에 양도세까지 영향을 줍니다

많은 분이 상속세만 생각하다가 한 가지를 놓칩니다. 상속 당시 확정된 부동산의 가액은 향후 그 부동산을 매각할 때 취득가액을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.

집을 상속받으면 무조건 2주택자가 될까

기존 주택을 가진 자녀가 부모님의 집을 상속받으면 가장 먼저 "이제 나는 2주택자인가?"를 걱정합니다. 하지만 이 질문에는 하나의 답만 있는 것이 아닙니다. 취득세를 보는지, 보유단계의 세금을 보는지, 기존 주택을 매도할 때 양도소득세를 보는지에 따라 상속주택을 다루는 규정이 달라질 수 있습니다.

인터넷에서 '상속주택은 주택 수에서 제외된다'는 문장 하나만 보고 모든 세금에 동일하게 적용하면 위험한 이유입니다. 공동상속인지 단독상속인지, 상속 지분이 어떻게 되는지, 기존 보유주택이 무엇인지에 따라서도 검토 결과가 달라집니다.

부모님과 10년 같이 살았으면 상속세가 없을까

동거주택 상속공제라는 제도가 있지만, 부모님 집에 주민등록을 10년 두었다고 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

상속세 신고기한 6개월은 생각보다 짧습니다

국내 거주자의 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 예를 들어 9월 중 사망했다면 9월 말일부터 계산해 6개월 이내에 신고를 준비하는 방식입니다.

6개월이면 여유가 있어 보이지만, 상속재산을 조회하고 부동산을 평가하고 과거 증여와 금융거래를 확인하고 공동상속인 사이에서 재산분할을 협의하고 필요한 세금을 마련하다 보면 시간이 빠르게 지나갑니다. 특히 여러 채의 부동산이나 토지, 비상장주식 등이 포함돼 있다면 상속 발생 후 바로 재산 현황부터 정리하는 것이 중요합니다.

상속세가 0원이어도 부동산 평가는 한 번 생각해봐야 합니다

상속세가 나오지 않는다고 해서 아무런 검토 없이 넘어가도 된다는 의미는 아닙니다. 특히 아파트보다 거래가 적은 토지, 임야, 전·답, 오래된 건물처럼 시가 판단이 까다로운 부동산은 상속 당시 어떤 가액으로 평가됐는지가 향후 처분 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

건축물의 현황과 등기·건축물대장 상태가 다른 경우라면, 상속 후 매각이나 개발, 증축, 용도변경 과정에서 별도의 건축 문제까지 확인해야 할 수도 있습니다.

치호건축사사무소가 부동산 상속에서 보는 부분

상속세 신고 자체는 세무사의 전문영역입니다. 하지만 상속재산 가운데 건물과 토지가 포함돼 있다면 세금만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 상속받은 건축물을 계속 사용할지, 매각할지, 리모델링하거나 증축할지, 용도를 변경할지에 따라 건축물의 가치 판단도 달라질 수 있습니다.

치호건축사사무소에서는 이런 경우 건축물대장, 등기사항, 토지이용계획, 기존 건축물의 적법성, 증축·대수선·용도변경 가능성 등 건축과 부동산 관점에서 확인해야 할 부분을 함께 검토합니다.

결론: "상속세가 얼마인가?" 하나만 묻지 마세요

핵심은 간단합니다.

10억이라는 숫자만으로 상속세 여부를 단정하지 마세요.

사전증여·인출 내역까지 포함해서 봐야 하고, 부동산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.

상속 당시 평가금액은 나중에 양도세까지 영향을 줍니다.

부동산 상속에서 중요한 질문은 이렇습니다. 얼마로 평가할 것인가? 누가 상속받을 것인가? 이 건물을 계속 보유할 것인가, 나중에 팔 것인가? 다시 개발하거나 사용할 수 있는 건물인가? 이 질문을 함께 놓고 봐야 부모님이 남긴 부동산을 단순히 '세금이 붙는 재산'이 아니라 앞으로 어떻게 활용할 자산인지 판단할 수 있습니다.

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공사비 왜 이렇게 올랐냐고 물으면, 철근값만 말하기 어렵습니다

"자재값이 올라서 공사비가 비싸졌다"는 말, 반은 맞고 반은 틀립니다.

2026년 5월 건설공사비지수는 전년 동월보다 5.07% 올랐습니다. 같은 기간 소비자물가 상승률은 3.1%였으니, 공사비가 일반 물가보다 훨씬 빠르게 오른 셈입니다. 그런데 막상 품목별로 뜯어보면 모든 자재가 똑같이 폭등한 게 아닙니다. 시멘트는 오히려 내렸습니다.

자재값만 보면 왜 설명이 안 될까

PVC관은 49.7%, 아스콘은 28.8% 올랐습니다. 석유와 연관된 자재의 상승폭이 특히 컸습니다. 반면 철근은 6.1%, 시멘트는 -1%, 레미콘은 -0.1%로 오히려 하락했습니다.

더 흥미로운 숫자는 근로자 노임입니다. 같은 자료에서 노임 상승률은 1.44%에 그쳤습니다. 현장에서는 인건비 부담이 커졌다는 이야기가 계속 나오는데, 정작 노임단가 상승률은 물가상승률보다도 낮습니다.

그렇다면 실제 원가를 밀어 올리는 것은 하루 임금이 아니라, 같은 일을 끝내기 위해 몇 명을 얼마나 오래 투입해야 하느냐에 있다는 이야기가 됩니다.

"인건비는 별로 안 올랐다"고 생각하면 놓치는 것

임금표에 적힌 단가는 크게 변하지 않았더라도, 필요한 공수가 늘어나면 실제 시공비는 달라집니다.

생산성은 왜 계속 떨어지고 있을까

생산성 저하와 함께 언급되는 변화는 고령화, 숙련공 감소, 외국인 근로자 증가입니다. 건설현장 인력 가운데 50대가 34.4%, 60대 이상이 33.5%로, 두 연령대를 합치면 거의 70%에 가깝습니다.

젊은 인력의 유입도 빠르지 않습니다. 건설업에 진입하는 평균 연령은 39.4세로, 숙련공은 줄어드는데 신규 인력이 충분히 채워지지 않는 구조가 생산성 저하와 맞물리고 있습니다. 외국인 근로자 비율 역시 11.8%에서 12.7%, 14.2%, 14.7%로 계속 높아지는 흐름입니다. 이 수치는 퇴직공제 신고 인력 기준이라, 소규모 현장이나 미신고 인력은 포함되지 않았다는 점도 알아둘 필요가 있습니다.

단열·창호·내진·소방, 요구 성능이 늘어난 것도 원가입니다

예전보다 건축물에 요구되는 성능도 많아졌습니다. 단열, 창호, 층간소음, 내진, 소방에 더해 제로에너지빌딩까지 요구되는 경우가 늘었습니다. 제로에너지빌딩은 에너지 자립률을 20% 이상 확보해야 하는 개념으로, 단순히 에너지를 적게 쓰는 데서 끝나지 않고 태양광이나 지열 같은 방식으로 일정 부분을 직접 생산해야 합니다.

요구되는 기능이 하나 늘어날 때마다 재료만 추가되는 것이 아니라, 이를 시공할 사람과 작업시간도 함께 필요해집니다. 같은 면적의 건물을 짓더라도 투입되는 작업의 총량이 달라지는 이유입니다.

중대재해 이후, 안전 대응도 '보이지 않는 공사비'가 됐습니다

사고 자체의 비용뿐 아니라, 사고 가능성에 대비해 미리 투입하는 시간·인력·대기비용까지 원가에 반영되기 시작했다는 점이 과거와 달라진 부분입니다.

공사비 견적, 결국 무엇을 봐야 할까

결론: "얼마가 올랐나"보다 "무엇이 더 투입되나"를 봐야 합니다

건축주 입장에서는 "철근이 얼마나 올랐나", "인건비가 얼마나 올랐나"부터 묻게 됩니다. 물론 필요한 질문입니다. 하지만 지금의 공사비를 이해하려면 한 단계 더 들어가야 합니다.

핵심은 간단합니다.

노임단가는 1.44%밖에 안 올랐지만, 생산성이 떨어지면 사람을 더 투입해야 합니다.

요구되는 건축 성능이 늘어날수록 같은 면적이라도 작업량이 늘어납니다.

안전 대응 비용은 사고가 없어도 이미 원가에 반영되고 있습니다.

공사비 폭등의 이유는 특정 자재 하나가 아니라, 현장 전체의 비용 구조가 변하고 있다는 데 더 가깝습니다. 견적서를 볼 때도 "얼마가 올랐나"보다 "같은 건물을 완성하기 위해 무엇이 더 투입되고 있나"를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

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데이터센터를 '조립식'으로 짓는다면, 무엇이 달라질까요

요즘 AI 데이터센터는 지을 때마다 규모가 커지고, 그만큼 빨리 지어야 한다는 압박도 커지고 있습니다.

GPU를 대규모로 운용하려면 일반 건물과는 비교할 수 없는 전력·냉각설비가 필요하고, 기술이 워낙 빠르게 바뀌다 보니 설비 조건도 계속 달라집니다. 그러다 보니 "공장에서 미리 만들어서 현장에서는 조립만 하면 어떨까"라는 접근이 주목받고 있습니다. 간삼건축이 이번에 나선 것이 바로 이 방식입니다.

무슨 협약을 맺었나

(주)간삼건축 종합건축사사무소(이하 간삼건축)는 9월 4일 경기 안양시 평촌메가센터에서 LG유플러스, GS건설, 자이C&A, D&O CM과 'PMDC 얼라이언스 구축을 위한 업무협약'을 체결했다고 9일 밝혔습니다.

이번 협약의 목표는 100MW급 사전제작형 모듈러데이터센터(PMDC, Pre-fabricated Modular Data Center) 표준 설계모델을 개발하는 것입니다. 신규 부지에 적용하는 구축형 모델과, 기존 건축물을 AI 데이터센터로 전환하는 레트로핏 모델을 함께 개발할 예정입니다.

PMDC, 정확히 어떤 방식일까

PMDC는 건축 구조물과 전력·냉각설비 등 주요 요소를 공장에서 사전 제작한 뒤 현장에서 조립·설치하는 방식입니다. 현장 작업을 줄일 수 있어 구축기간을 단축할 수 있고, 주요 구성요소를 표준화해 품질을 일정하게 유지할 수 있다는 점이 특징입니다.

AI 데이터센터는 대규모 GPU 운용에 필요한 전력·냉각설비를 갖춰야 해서 기존 데이터센터보다 높은 수준의 설비 성능과 안정적인 운영 환경이 요구됩니다. 여기에 기술 발전에 따라 설비 조건도 계속 바뀌기 때문에, 초기 구축 기간을 줄이면서도 이후 증설이나 용도 전환에 유연하게 대응할 수 있는 모듈러·표준화 방식의 중요성이 커지고 있습니다.

참여사 5곳, 역할은 이렇게 나뉩니다

간삼건축이 이 자리에 있는 이유

앞으로 지켜볼 지점

결론: 데이터센터도 이제 '빨리, 표준화해서' 짓는 시대입니다

AI 데이터센터는 더 이상 여유롭게 설계하고 천천히 지을 수 있는 건물이 아닙니다. 기술과 수요가 빠르게 바뀌는 만큼, 구축 속도와 이후 확장성을 동시에 잡아야 하는 상황입니다.

이번 PMDC 얼라이언스가 보여주는 것은 간단합니다.

공장 사전제작·현장조립으로 구축기간을 줄입니다.

설계·시공을 표준화해 품질을 일정하게 유지합니다.

신규 구축형과 기존 건물 레트로핏 모델을 함께 개발합니다.

설계·시공·CM·설비 최적화까지 5개사가 역할을 나눠 맡은 만큼, 이 모델이 실제 현장에서 어떻게 구현되는지가 앞으로의 관전 포인트입니다.

#간삼건축 #PMDC #모듈러데이터센터 #AI데이터센터 #LG유플러스 #GS건설 #건설사업관리 #데이터센터설계

해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

무슨 일이 있었나

지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

아직 끝난 이야기는 아닙니다

앞으로 건축사협회가 추진하는 것

결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

핵심은 간단합니다.

건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

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대장내시경 국가검진, 왜 45세부터 받게 됐을까

"대장암 검진은 50대부터"라고 알고 계셨다면, 그 기준이 곧 바뀝니다.

많은 분들이 대장암을 중장년 이후의 질병으로 생각합니다. 아직 젊으니 괜찮다고, 혈변이 보여도 치질이겠거니 넘기는 경우도 많습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 20~40대 대장암 환자가 눈에 띄게 늘면서, 국가검진 체계 자체가 바뀌게 됐습니다.

검진 연령을 5년이나 앞당긴 이유

10일 국가암등록통계에 따르면, 대장암은 국내에서 세 번째로 많이 발생하는 암(11.3%)입니다. 전통적으로는 50대 남성에게 주로 생기는 질환으로 알려져 있었지만, 최근에는 20~40대 청·장년층 환자도 뚜렷하게 늘고 있습니다.

2023년 국제학술지 '랜싯'에 실린 연구에 따르면 국내 20~49세 대장암 발생률은 인구 10만 명당 12.9명으로, 이 연령대 기준 세계 1위입니다. 검진 대상을 50세에서 45세로 낮추고, 정확도가 높은 대장내시경을 기본 검사로 도입한 것은 이런 변화를 반영한 조치입니다.

하지만 증상만 보면 이야기가 달라집니다

대장암의 가장 까다로운 점은 초기에는 뚜렷한 증상이 거의 없다는 것입니다. 암이 어느 정도 진행된 뒤에야 혈변, 배변 습관이나 변 굵기 변화, 복통, 체중 감소, 피로감 같은 증상이 나타납니다. 그마저도 암이 생긴 위치에 따라 다르게 나타납니다.

"혈변 = 치질"이라고 넘기면 위험한 이유

진단부터 치료까지, 이렇게 진행됩니다

대장암, 미리 확인해야 할 것

결론: 검진 연령이 낮아진 건, 그만큼 젊은 환자가 늘었기 때문입니다

대장암 국가검진 연령이 45세로 낮아진다는 소식은 단순한 제도 변경이 아닙니다. 그만큼 젊은 층에서 대장암이 늘고 있다는 신호입니다.

초기에는 증상이 거의 없다 보니, "아직 젊으니까 괜찮겠지"라는 생각이 오히려 진단을 늦추는 원인이 됩니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

혈변은 무조건 치질이 아닙니다.

가족력이나 용종 제거 이력이 있다면 검진을 미룰 이유가 없습니다.

젊다는 것이 안전하다는 뜻은 아닙니다.

몸이 보내는 신호를 넘기지 않는 것이, 검진 연령이 낮아지는 것보다 먼저입니다.

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ISA 계좌 1000만개 눈앞인데, 절반은 '텅 빈 통장'이라는 사실 아시나요

주변에서 "ISA 하나쯤은 만들어두라"는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

비과세 혜택이 있다는 말에 계좌부터 만들고, 정작 돈은 넣지 않은 채 방치해둔 분들 많으실 겁니다. "언젠가 여윳돈 생기면 채워야지" 하는 마음으로요. 하지만 통계를 보면 이야기가 조금 다릅니다. 이런 '일단 만들어만 둔' 계좌가 전체의 절반에 달한다는 것이 이번에 확인됐습니다.

ISA는 원래 어떤 상품일까

ISA는 2016년 3월 도입된 제도입니다. 예금, 상장지수펀드(ETF), 펀드, 주가연계증권(ELS) 등 여러 금융상품을 한 계좌에 담을 수 있고, 여기서 나온 이자·배당소득에 비과세 혜택을 줍니다. 하나의 계좌로 여러 상품을 굴리면서 세금 부담을 줄일 수 있다는 점에서 '만능 절세통장'으로 불립니다.

최근 증시 활황과 투자 활성화 분위기를 타고 가입자가 빠르게 늘었습니다. 2024년 한 해 179만3000개, 2025년 256만3000개가 새로 개설됐는데, 올해는 상반기 6개월 만에 274만2000개가 늘었습니다. 4년 전인 2022년 463만개였던 전체 계좌 수는 이제 973만5000개로, 2배 넘게 불어났습니다.

하지만 숫자를 뜯어보면 이야기가 달라집니다

가입자 수만 보면 분명 성공한 제도입니다. 그런데 금융투자협회 자료를 보면, 올해 6월 말 기준 1만원 이하를 넣어둔 계좌가 472만개로 전체의 48.5%를 차지합니다. 여기에 1만~10만원 구간 41만개(4.2%)를 더하면, 전체 계좌의 52.7%가 10만원도 채우지 못한 상태입니다.

"가입만 해두면 절세된다"고 생각하기 쉽지만

실제로 굴리는 계좌는 어디에 쏠려 있을까

ISA, 만들어두기만 했다면 지금 확인해야 할 것

결론: 계좌 수보다 중요한 건 '얼마나 채워져 있느냐'입니다

ISA 가입자가 1000만명에 가까워졌다는 소식은 분명 반가운 신호입니다. 그만큼 많은 사람들이 절세형 투자에 관심을 갖게 됐다는 뜻이니까요.

하지만 숫자 뒤에 숨은 내용을 보면, 아직은 '만들어두기만 한' 계좌가 훨씬 많습니다. 통장이 있다고 자산이 저절로 늘어나지는 않습니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

계좌를 만드는 것과 활용하는 것은 다릅니다.

비과세 혜택은 돈을 넣고 굴려야 생깁니다.

1만원짜리 통장은 절세통장이 아니라 그냥 빈 통장입니다.

ISA를 이미 만들어두셨다면, 오늘 한 번 잔액부터 확인해보시는 게 어떨까요. 계좌 수보다 중요한 건 실제로 채워져 있는 금액입니다.

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