우리 집, 어쩌면 위반건축물일 수도 있습니다

베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?

이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.

무슨 법이 통과됐나

위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.

누가 대상이 될까

내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까

대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.

• 베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
• 옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
• 옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
• 1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
• 1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
• 무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우

"신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유

시간이 생각보다 빠듯합니다

위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유

그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.

핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.

양성화 신청 전 확인할 것

결론: 양성화는 기회이지만, 자동으로 되는 것은 아닙니다

이번 특별법은 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인·매수인, 이행강제금에 시달려온 소유주에게 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 하지만 대한건축사협회 관계자의 말처럼, 이번 조치가 오히려 "언젠가는 양성화될 것"이라는 기대감으로 이어져서는 안 됩니다.

핵심은 간단합니다.

2023년 12월 31일 이전 완공, 면적 기준 충족이 먼저입니다.

대지요건과 구조·방화·일조 기준을 충족해야 사용승인이 나옵니다.

신청 기간은 시행일로부터 18개월, 생각보다 짧습니다.

내 건물이 위반건축물에 해당할 수 있다고 생각된다면, 시행령과 가이드라인이 나오기 전이라도 건축사와 미리 상담해 준비해두는 것이 안전합니다.

#위반건축물 #양성화특별법 #특정건축물정리법 #사용승인 #무단증축 #일조사선 #건축법 #건축사상담

대장내시경 국가검진, 왜 45세부터 받게 됐을까

"대장암 검진은 50대부터"라고 알고 계셨다면, 그 기준이 곧 바뀝니다.

많은 분들이 대장암을 중장년 이후의 질병으로 생각합니다. 아직 젊으니 괜찮다고, 혈변이 보여도 치질이겠거니 넘기는 경우도 많습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 20~40대 대장암 환자가 눈에 띄게 늘면서, 국가검진 체계 자체가 바뀌게 됐습니다.

검진 연령을 5년이나 앞당긴 이유

10일 국가암등록통계에 따르면, 대장암은 국내에서 세 번째로 많이 발생하는 암(11.3%)입니다. 전통적으로는 50대 남성에게 주로 생기는 질환으로 알려져 있었지만, 최근에는 20~40대 청·장년층 환자도 뚜렷하게 늘고 있습니다.

2023년 국제학술지 '랜싯'에 실린 연구에 따르면 국내 20~49세 대장암 발생률은 인구 10만 명당 12.9명으로, 이 연령대 기준 세계 1위입니다. 검진 대상을 50세에서 45세로 낮추고, 정확도가 높은 대장내시경을 기본 검사로 도입한 것은 이런 변화를 반영한 조치입니다.

하지만 증상만 보면 이야기가 달라집니다

대장암의 가장 까다로운 점은 초기에는 뚜렷한 증상이 거의 없다는 것입니다. 암이 어느 정도 진행된 뒤에야 혈변, 배변 습관이나 변 굵기 변화, 복통, 체중 감소, 피로감 같은 증상이 나타납니다. 그마저도 암이 생긴 위치에 따라 다르게 나타납니다.

"혈변 = 치질"이라고 넘기면 위험한 이유

진단부터 치료까지, 이렇게 진행됩니다

대장암, 미리 확인해야 할 것

결론: 검진 연령이 낮아진 건, 그만큼 젊은 환자가 늘었기 때문입니다

대장암 국가검진 연령이 45세로 낮아진다는 소식은 단순한 제도 변경이 아닙니다. 그만큼 젊은 층에서 대장암이 늘고 있다는 신호입니다.

초기에는 증상이 거의 없다 보니, "아직 젊으니까 괜찮겠지"라는 생각이 오히려 진단을 늦추는 원인이 됩니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

혈변은 무조건 치질이 아닙니다.

가족력이나 용종 제거 이력이 있다면 검진을 미룰 이유가 없습니다.

젊다는 것이 안전하다는 뜻은 아닙니다.

몸이 보내는 신호를 넘기지 않는 것이, 검진 연령이 낮아지는 것보다 먼저입니다.

#대장암 #대장내시경 #국가검진 #젊은대장암 #대장암증상 #혈변 #암예방 #건강검진

서울이 공급절벽에 마주하고 있다. 부동산114 집계에 따르면 서울 아파트 입주는 2025년 3만 7103가구에서 2027년 2만 2657가구, 2028년 1만 5388가구로 급감한다. 정부·여당은 이 위기의 해법 중 하나로 500가구 이하 정비사업의 구역지정 권한을 자치구로 넘기는 방안을 추진 중이다. 이재명 대통령도 지난달 30일 SNS를 통해 직접 힘을 실었다. 그는 수도권과 서울의 인허가·착공 급감을 지적하며 “500세대 이하 규모는 구청장에게 인허가권을 부여하는 등 조기 인허가와 착공에 최대한 인센티브를 주겠다”며 “국토교통부 장관 표현대로 '공급을 못 해 미친' 것처럼 최대한 신속하게 공급을 늘리겠다”고 밝혔다. 구역 지정 문턱을 낮추면 공급 속도가 정말 빨라질까. 서울 정비사업 현황과 지연 원인을 짚어봤다.

서울 정비사업 의존도, 얼마나 높나

서울은 새 아파트를 지을 빈 땅이 거의 남아있지 않아 주택 공급의 대부분을 재건축·재개발 같은 정비사업에 기대고 있다. 부동산114에 따르면 최근 10년간(2016~2025년) 서울 아파트 입주 물량(35만 9432가구) 중 69.4%가 정비사업을 통해 나왔다. 특히 임대를 뺀 정비사업 입주 비율은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%에 이어 2025년에는 91%까지 치솟았다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “서울은 정비사업 외에 뾰족한 대안이 없는 상황”이라며 “임대 주택은 빈 땅이나 택지에서 나오는 경우가 많아, 이를 제외하면 민간 정비사업이 차지하는 몫은 더욱 커진다”고 말했다.

단지가 빠르게 낡아가고 있다는 점도 문제다. 서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중은 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당한다. 정부가 발표한 공급정책은 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 확보를 중심으로 추진 중이지만, 민간 정비사업의 속도가 이에 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다. 특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 집계됐다.

인허가는 왜 급감했나

이재명 대통령은 최근 “2022년부터 인허가가 대폭 줄어 발생한 공급 절벽의 여파가 지금까지 이어지고 있다”고 진단했다. 인허가는 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 대표적인 선행지표다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 서울의 주택 인허가 물량은 2021년 8만 1637가구에서 2022년 4만 2231가구로 반토막 났다. 2023년에는 3만 9163가구까지 떨어졌고, 2024년 5만 1452가구로 잠시 반등했으나 2025년 4만 1566가구로 다시 감소했다. 2021년과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

전문가는 인허가 급감의 핵심 원인으로 사업성 악화와 금융·공사비 부담을 꼽는다. 송승현 도시와경제 대표는 “최근 인허가 감소는 단순한 공급 계획의 부실보다는 사업성 악화와 금융·공사비 부담이 복합적으로 작용한 결과”라며 “2022년 이후 금리 상승으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 악화된 데다, 공사비와 인건비 급등으로 분양 수익성이 떨어져 사업주체가 사업 추진을 미룬 영향이 크다”고 분석했다.

진미윤 명지대 교수도 지난 7월 '부동산 정책 국민대토론회'에서 비슷한 진단을 내놨다. 2022년 말부터 이뤄진 금리 인상으로 자금 조달 비용이 급격히 올라가면서 공급이 위축된 것으로 나타나고 있다는 것이다. 정책적 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치며 글로벌 금융시장·공급망이 흔들리고 자재비·공사비가 오른 대내외 여건 악화가 더 크게 작용했다는 설명이다.

과거 재건축·재개발 기반이 대거 사라진 점도 발목을 잡았다. 박원순 전 시장 재임 당시인 2012~2020년 사이 서울 시내 정비구역 389곳이 해제된 바 있다.

올해 들어 인허가는 회복세를 보이고 있다. 서울의 7월 인허가는 7979가구로 지난해 같은 달보다 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로도 6.1% 늘어난 2만 8634가구를 기록했다. 하지만 실제 입주로 이어지는 준공 실적은 1~7월 누적 2만 916가구로 지난해보다 43.3%나 줄었다. 집을 짓기 시작해 완성되기까지 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족이 당장 풀리기는 어려울 것이라는 전망이다.

500가구 이하 지정권, 자치구로 넘기면 속도 빨라질까

정부는 500가구 이하 소규모 사업장의 인허가권을 자치구로 위임해 정비사업의 속도감을 높이겠다는 방침이다. 반면 서울시는 사업성 담보가 전제되지 않은 단순 행정 권한의 분산은 실익이 크지 않다며 대립각을 세우고 있다. 서울시는 용적률 상향과 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 개선을 최우선 과제로 꼽는다.

정비업계 역시 지정권을 자치구로 넘기더라도 실제 사업 기간을 대폭 줄이기는 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 행정 주체만 바뀐다고 해서 현장의 본질적인 지연 요인이 풀리는 것은 아니기 때문이다.

김태현 트라움 개발사업본부장은 “속도를 높이겠다는 취지 자체는 환영할 만하지만, 구역 지정은 조합 설립 전 단계라 현장 체감도가 낮다”며 “실제 사업이 길어지는 구간은 조합설립 동의율 확보, 공사비 증액 갈등, 총회 소송, 이주·착공 지연 등 후속 단계에 집중돼 있어 초기 서너 달을 단축해도 체감 기간은 크게 달라지지 않는다”고 말했다. 김지엽 성균관대 교수도 “정비계획 인허가는 신속통합기획 등으로 이미 많이 줄었고, 진짜 지체 요인은 그 이후 10년 이상 걸리는 조합 단계의 갈등”이라며 “자치구가 사업계획인가·관리처분계획 등에서 조합 갈등 조정에 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

행정 창구가 분산되면서 오히려 후속 절차가 늦어질 가능성도 있다. 문천수 대현에스씨엠 대표는 “지정권만 자치구에 이양 시 초기 구역 지정 속도는 일시적으로 빨라질 수 있으나, 향후 서울시 심의 대상인 교통·환경영향평가 및 통합심의 단계에서 이견 조율로 인해 후속 인허가가 지연될 여지가 크다”고 말했다.

도시계획 측면의 난개발 가능성도 주요 변수다. 이필용 건영씨앤피 이사는 “선거 지형에 민감한 기초지자체장에게 지정권이 부여될 경우, 광역 도시계획 차원의 조율보다는 개별 조합의 이해관계가 우선 관철될 우려가 크다”며 “자치구 간의 소모적인 인허가 경쟁이 과열될 경우 도시 전체의 균형을 해치는 난개발로 귀결될 수 있다”고 말했다.

정비사업 지연, 무엇부터 풀어야 하나

정부가 지난달 금융 규제 완화를 통해 PF 지원과 이주비 대출 방안을 내놨지만, 현장에서는 여전히 자금줄이 막혀 있다는 목소리가 높다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “소규모 현장일수록 이주비·중도금 대출을 받기 어려워 사업이 늦어진다”며 “1주택자는 물론 다주택 조합원의 추가 이주비 부담까지 해소해야 한다”고 짚었다. 이은형 연구위원도 “이주비 대출 완화 조치가 담보대출 6억 원 상한이라는 기존 틀에 매여 있어 체감 효과가 크지 않다”고 말했다.

근본적으로 공급과 수요 정책 방향 자체가 엇갈린다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 규제를 비롯해 수요 억제 정책을 계속해왔고 최근에는 고가 주택 지역에 대한 세제 개편까지 이뤄지고 있다”며 “집을 많이 지으려면 그 집을 사줄 수요도 있어야 하는데, 수요를 억제하면서 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 정책적으로 맞지 않는다”고 말했다.

중기·벤처·소상공인 9개 단체 잇달아 환영…공통 키워드는 ‘성장’

중앙회는 양극화, 벤처업계는 투자 40조…소상공인은 경영안정 주문

메인비즈도 “AI 경쟁구도 급변…중소기업 뒤처지지 않도록 지원해야”

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 “중소벤처기업에 대한 지원을 넘어 ‘규제개혁부 장관’이라는 마음으로 규제를 완화하는 데 역량을 쏟아붓겠다”고 말했다. 이 후보자는 이날 오전 서울 여의도 중소기업기술정보진흥원으로 출근하면서 이같이 말했다. [중기부]

[헤럴드경제=홍석희 기자] 1900만명에 이르는 중소기업 종사자를 대표하는 중소·벤처·소상공인 단체들이 이소영 중소벤처기업부 장관 후보자를 향해 일제히 ‘성장’을 주문하고 나섰다. 구체적인 주문 사항은 여러 갈래였다. 중소기업계는 성장이 동반하는 ‘양극화 해소’를 첫머리에 넣었고, 벤처업계는 연간 40조원 벤처투자 국정과제 이행을, 스타트업계는 ‘성장으로’의 정책 전환을 강조했다. 소상공인들은 당장의 ‘생존’을 최대 현안으로 제시했다.

31일 중기업계에 따르면 이 후보자가 중기부 장관 후보자로 지명된 이후 중소기업중앙회와 소상공인연합회, 벤처기업협회, 이노비즈협회, 한국벤처캐피탈협회, 한국여성경제인협회, 한국경영혁신중소기업협회(메인비즈협회) 등이 ‘환영 입장’을 냈다. 중기부 중소기업 기본통계에 따르면 2023년 기준 국내 중소기업 종사자는 1911만8000명이다.

중기 업계를 대표하는 맏형 격인 중기중앙회는 ‘양극화 해소’를 최우선 과에 방점을 찍었다. 중기중앙회는 이 후보자가 국회 스타트업 연구모임 ‘유니콘팜’ 등을 통해 규제 개선에 나선 점을 평가하면서 “중소기업이 당면한 AI와 디지털 전환, 세계시장 진출, K자형 성장의 양극화 극복”을 주요 과제로 제시했다. 이어 중기중앙회는 “중소기업의 탄소중립, 에너지 전환과 경쟁력 문제를 연결하는 데에도 강점이 있다”며 현장과 소통하면서 실효성 있는 중소기업 정책을 추진해달라고 주문했다.

벤처기업계는 정부의 국정과제 이행을 촉구했다. 벤처기업협회는 이 후보자 지명에 대해 “급변하는 기술 대전환기를 맞은 중소·벤처기업의 경쟁력을 한 단계 끌어올릴 최적의 리더십”이라면서 정부가 국정과제로 제시한 ‘벤처 4대 강국’과 연간 벤처투자 40조원 달성 언급했다. 협회는 “벤처·스타트업이 대한민국 경제의 지속 가능한 성장 엔진으로 확고히 자리 잡기를 기대한다”고 밝혔다.

기술혁신형 중소기업들은 창업기업이 중견기업까지 올라설 수 있는 ‘성장사다리’ 복원을 강조했다. 이노비즈협회는 이 후보자 지명과 관련해 “제조·기술 혁신 생태계에 새로운 활력을 불어넣는 든든한 계기”가 될 것으로 기대한다고 밝혔다. 특히 창업기업에서 벤처기업, 혁신형 중소기업을 거쳐 중견기업으로 이어지는 성장경로를 복원해야 한다고 주문했다. 연구개발(R&D) 정책과 관련해서도 기술사업화와 성과를 중심으로 한 전 주기 금융지원 체계를 강화하고 제조 중소기업의 AI·데이터 전환, 스케일업과 해외 진출 지원을 확대해야 한다고 강조했다.

메인비즈협회는 “AI를 중심으로 산업의 경쟁 구도가 빠르게 변화하면서 상대적으로 인력과 자본이 부족한 중소기업이 변화에 뒤처지지 않도록 실효성 있는 정책적 지원이 필요한 시점”이라고 강조했다. 그러면서 이 후보자가 중기부 장관으로 임명될 경우 “우리 중소기업이 급변하는 산업환경에 대응할 수 있는 환경 조성과 혁신 생태계 활성화에 중요한 역할을 할 것으로 기대한다”고 밝혔다.

한국벤처캐피탈협회는 이 후보자에 대해 “벤처투자 시장에 새로운 힘을 실어줄 것으로 기대한다”고 밝혔다. 민간자금의 벤처투자시장 유입을 늘리고 국내 VC의 성장을 가로막는 규제를 개선해 달라는 것이 핵심 요구다. 아울러 기업공개(IPO)와 인수합병(M&A) 등 회수시장 활성화도 주문했다. 투자자가 회수한 자금을 다시 혁신기업에 투자할 수 있도록 벤처투자 생태계의 선순환 구조를 만들어야 한다는 취지다.

이에 비해 소상공인연합회측은 ‘생존’을 최대 현안이라 제시했다. 소공연은 “소상공인 정책의 연속성을 확보하고 산적한 현안 해결에 속도를 낼 수 있기를 기대한다”면소 “장기화한 내수 침체와 고물가·고금리, 인건비를 비롯한 각종 비용 부담 등을 해소해달라”고 요청했다.

여성기업계는 성장 참여 경제 주체를 여성과 청년으로 확대해 달라고 요청했다. 한국여성경제인협회는 “여성과 청년 등 다양한 경제 주체의 도전과 혁신이 그 어느 때보다 중요하다”고 밝혔다. 여성창업 활성화와 여성기업의 혁신성장, 판로·투자 확대를 주요 과제로 제시하면서 AI·디지털 전환과 탄소중립 등 산업환경 변화에 대응할 수 있는 정책 지원도 요구했다.

한편 이 후보자는 1985년 부산 출생으로 올해 41살의 재선 여성 국회의원이다. 지역구는 의왕·과천을 두고 있으며 김앤장 출신 변호사다. 백영고등학교를 졸업하고, 성균관대 법학 학사, 서울대 법학 석사 과정을 수료했다. 중기업계에선 두달가량의 장관직 공백을 깨고 40대 초반의 젊은 장관 후보자가 지명된 것에 대해 기대감을 드러내고 있다.

건축허가 발급 후 2년 만에 사용승인 획득원활한 행정지원 속 추진 3년 만에 문 열어지역 농산물 판로 확대, 일자리 창출 이바지

롯데마트 제타 스마트센터 부산. /롯데쇼핑

부산진해경제자유구역청(청장 박성호)은 롯데마트 제타스마트센터가 부산 강서구 미음지구에 공식 개소했다고 밝혔다.

7일 개소한 롯데마트 제타스마트센터는 지하 1층, 지상 4층 연면적 3만 9467.55㎡ 규모로 건립된 최첨단 자동화 물류센터다. 롯데마트가 신선식품 분야 무한 경쟁 속 상품성, 물류 편의성, 배송 속도 등에 우위를 확보하고자 추진 중인 6개 스마트 물류센터 중 첫 번째로 문을 열었다.

롯데마트는 이 센터를 짓고자 2022년 11월 영국 오카도와 파트너십을 맺었다. 오카도는 영국뿐만 아니라 세계적인 리테일 기업으로 꼽히는데 로봇·인공지능(AI) 혁신으로 미국 크로거, 호주 콜스 등 전 세계 유통 기업들과 파트너십을 체결했다. 로봇, AI, 빅데이터, 머신러닝(기계학습) 등 첨단 IT기술로 온라인 식료품의 입고와 주문을 빠르고 효율적으로 처리하면서 신선도는 높이고 폐기율은 낮추는 혁신을 거듭하고 있다.

롯데마트 제타스마트센터는 2023년 9월 25일 건축허가 취득 후 12월 공사에 들어가 지난해 8월 14일 사용승인을 받았다. 이후 설비 구축과 ‘오카도 스마트 플랫폼(OSP)’ 연동, 약 1년간 시운전을 거쳐 최근 본격적인 가동에 들어갔다. 최대 3만 5000개 품목을 취급하며 창원·김해·부산을 시작으로 영남권 400만 가구 배송망 전진기지 역할을 맡는다.

부산진해경제자유구역청 전경. /김구연 기자

부진경자청은 건립 과정에 현장 애로를 적극 청취하고 해소하는 등 원활한 행정 지원을 이어왔다. 지원에 힘입어 건축허가부터 사용승인, 준공 후 개소 기간을 최대한 단축할 수 있도록 도왔다.

아울러 센터가 지역 농산물 판로 확대와 일자리 창출 등 지역경제 활성화에 이바지할 수 있도록 협력 방안을 추진해왔다.

박 청장은 “센터 개소를 계기로 주민 일상 속 배송 편의가 향상되고, 지역 농산물 판로 확대와 2000여 명 일자리 창출 등이 기대된다”며 “센터와 주민, 지역사회가 함께 성장하는 대표적인 상생 모델로 자리잡을 수 있도록 부진경자청도 더욱 노력할 것”이라고 밝혔다. 이에 앞으로 첨단 물류 기반시설 확충과 편의 증진에 행정적인 지원을 이어나갈 방침이다.

다가구 옥탑·근생 주거전용, 양성화보다 세금 문제를 먼저 봐야 합니다

불법건축물 양성화를 앞두고 가장 먼저 묻는 질문은 보통 "이게 합법화될 수 있나요?"입니다. 그런데 다가구 옥탑이나 근생을 주거로 사용하는 건물이라면 그보다 먼저 물어야 할 게 있습니다.

"양성화한 뒤 이 건물을 팔 때, 세법에서는 몇 주택으로 볼까?"

건축법상 문제가 해결됐다고 세금 문제까지 함께 해결되는 게 아닙니다. 건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 주택 수를 다르게 판단할 수 있습니다. 이 차이를 모르고 양성화를 먼저 진행하면 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.

핵심 정리 — 양성화 전에 먼저 확인할 것

① 연면적 50% 이상이 주거용인가 — 양성화 대상 기본 조건  ② 2023년 12월 30일 이전부터 주택으로 사용했는가  ③ 양성화 후 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는가  ④ 건축법 판단과 세법 판단은 별개입니다

근생 주거전용, 무조건 양성화되는 게 아닙니다

근린생활시설을 허가받고 실제로는 주거용으로 사용하는 이른바 근생주택에 대한 질문이 많습니다. 양성화 대상이 되려면 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

순수 근린생활시설 건물이거나, 비주거 용도가 연면적의 50% 이상을 차지하는 건축물은 같은 방식으로 볼 수 없습니다. "근생을 주택으로 바꿀 수 있냐"가 아니라 건물 전체의 주거용 면적 비율과 실제 사용 시점을 먼저 계산해야 합니다.

다가구 옥탑을 양성화하면 왜 층수 문제가 생기나요

현장에서 가장 헷갈리는 사례가 다가구주택의 옥탑입니다. 예를 들어 1층 필로티 주차장 + 2~4층 주거(3개 층) 구조의 다가구주택에 옥탑을 무단 증축해 주거용으로 임대하고 있다면, 실제 주거 층수는 4개 층이 됩니다.

건축법상으로는 양성화 절차를 거쳐 다가구주택을 유지하면서 건축물대장에 특정법에 따른 사용승인 사실을 별도 기재하는 방식이 있습니다. 불법 옥탑을 철거하지 않고 절차상 인정받을 수 있다는 점에서 건물주 입장에서는 반가운 이야기처럼 들립니다.

하지만 바로 여기에서 건축법과 세법을 따로 봐야 할 이유가 생깁니다.

양성화 전에 취득세·재산세·종부세·양도세까지 봐야 하는 이유

불법건축물 양성화에서 세금 문제를 양도소득세 하나로만 보면 부족합니다. 옥탑을 증축한 시점에는 취득세, 실제 주거용으로 사용하는 동안에는 재산세와 종합부동산세, 건물을 처분할 때는 양도소득세가 각각 다른 기준으로 영향을 받을 수 있습니다.

특히 중요한 것은 네 세금이 모두 같은 기준으로 움직이지 않는다는 점입니다.

취득세 — 양성화할 때 처음 생기는 세금이라고 보면 안 됩니다

예를 들어 건축물대장에는 없는 20㎡짜리 옥탑방을 5년 전에 무단으로 증축했다고 가정해보겠습니다.

취득세에서 말하는 '취득'에는 건축도 포함되고, 부동산은 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 따라서 이 경우에는 "2026년에 양성화를 하니 그때 처음 취득세가 발생한다"기보다, 5년 전 옥탑을 실제로 만들어 취득했을 때 취득세 문제가 이미 발생했는지를 먼저 따져야 합니다.

즉 양성화를 준비하면서 옥탑이나 필로티 증축면적이 건축도면과 건축물대장에 반영되면 다음 질문도 함께 확인해야 합니다.

• 무단 증축한 정확한 시점은 언제인가
• 당시 증축 부분에 대한 취득세를 신고했는가
• 증축 공사비나 과세표준을 확인할 자료가 있는가
• 양성화 과정에서 지방세 관계까지 별도로 정리해야 하는가

양성화 자체가 취득세의 발생 원인이라고 단정하는 것은 맞지 않습니다. 불법 증축을 언제 사실상 취득했는지를 기준으로 세무 검토를 따로 해야 합니다.

재산세 — 건축물대장보다 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요합니다

건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있지만 내부에 주방·욕실·침실 등을 설치하고 실제 세입자가 거주하고 있다면 어떻게 될까요?

재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 사용현황을 반영하는 것이 원칙입니다. 대법원도 공부상 업무시설인 오피스텔이라 하더라도 실제 주거용으로 사용된다면 주택분 재산세 과세대상으로 판단할 수 있다고 봤습니다.

여기에서 중요한 것은 주택으로 판단된다고 반드시 재산세가 더 많이 나온다는 의미는 아니라는 점입니다. 주택분과 건축물분의 과세방식이 다르기 때문에 개별 건물의 가격과 용도에 따라 결과가 달라집니다. 다만 적어도 "건축물대장에 근생이라고 되어 있으니 세금에서도 근생으로 끝난다"고 생각하는 것은 위험합니다.

보유세 — 재산세뿐 아니라 종합부동산세도 같이 봐야 합니다

종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상과 연결되어 있고, 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 2026년 현재 개인의 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

예를 들어 공시가격 합계가 13억 원이라고 가정하면 단순히 숫자만 놓고 보더라도,

이라는 차이가 생깁니다. 실제 종부세액은 공정시장가액비율, 주택 수, 세율, 세액공제 등 여러 조건을 추가로 계산해야 합니다. 따라서 옥탑이나 근생의 주거 사용 때문에 주택 판단이 달라지는 경우에는 단순히 양도할 때의 세금뿐 아니라 보유 중 종부세의 1세대 1주택 판단까지 영향이 없는지를 확인해야 합니다.

양도세 — 다가구 전체를 한 채로 파는 특례가 깨지는지가 더 중요합니다

이 글에서 가장 중요한 세금은 역시 양도소득세입니다. 다만 "옥탑 하나를 양성화하면 자동으로 4주택자가 된다"는 식으로 단정하면 안 됩니다.

현행 소득세법 시행령 제155조제15항은 건축법상 다가구주택에 대해 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그러나 구획별로 팔지 않고 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

여기에서 불법 옥탑이 문제가 됩니다. 건축법상 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 그런데 2·3·4층을 주택으로 사용하면서 옥탑까지 독립된 주택으로 사용한다면 실제 주거용 층수 문제로 다가구주택 요건에서 벗어날 가능성이 생깁니다.

예를 들어 다른 주택이 없는 건물주가 다가구주택 전체를 15억 원에 한 번에 매도한다고 가정해보겠습니다. 건물이 적법한 다가구주택이고 다른 요건까지 충족해 1세대 1주택으로 인정된다면, 현재 양도소득세에서 고가주택 기준은 양도가액 12억 원 초과입니다. 이 경우 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 계산하는 방식이 적용됩니다.

반대로 불법 주거 사용으로 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못하고 세법상 다가구주택 특례까지 적용받지 못한다면 1세대 1주택을 전제로 한 계산 자체가 달라질 수 있습니다. 실제 세금 부담의 핵심은 단순히 옥탑 면적 몇 제곱미터에 세금이 붙는 문제가 아닙니다. 기존에 한 채로 생각했던 건물에 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있느냐 없느냐가 달라지는 것이 훨씬 큰 문제입니다.

필로티를 막아 만든 주택도 똑같이 봐야 합니다

비슷한 문제는 1층 필로티에서도 생깁니다. 주차장으로 계획된 필로티 공간을 막고 주거 공간을 만들어 임대한 경우입니다. 건축법상 양성화 가능성과 별개로, 실제 주거용 공간이 추가되면서 세법상 주택 수가 어떻게 판단되는지를 다시 봐야 합니다.

양성화를 안 하면 세금 문제를 피할 수 있을까요

자연스럽게 드는 질문입니다. 그렇다면 양성화를 하지 않고 불법 상태로 두면 세법상 문제가 생기지 않는 것일까요?

그렇지 않습니다. 건축물대장상 양성화가 되어 있지 않아도, 실제로 해당 공간을 주거용으로 사용하고 임대수익을 얻고 있다면 세법에서 실제 사용 현황을 따로 판단할 수 있습니다. 취득세는 등기 여부와 무관하게 사실상 취득하면 과세대상이 될 수 있고, 재산세는 공부상 용도보다 사실상의 사용 현황을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.

"양성화하면 세금이 생기고, 양성화를 안 하면 괜찮다"는 식의 단순한 접근은 통하지 않습니다. 양성화를 계기로 기존 불법 증축·실제 주거 사용이 세법상 어떻게 평가되는지가 드러날 수 있다는 것이 더 정확한 표현입니다.

옥탑 세금 문제가 예상된다면 철거가 나은가요

옥탑이나 필로티의 주거 사용으로 다가구주택의 주거층이 늘어나 세금 문제가 예상된다면, 양성화보다 불법 부분을 철거하고 원상복구하는 방향이 제시됩니다.

건축사와 공인중개사도 세금 문제를 고지해야 합니다

양성화 업무를 진행하는 건축사나 건물 매매를 중개하는 공인중개사에게도 이 문제는 가볍지 않습니다. 건물주에게 건축법상 양성화 가능성만 설명하고 향후 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 전혀 언급하지 않았다면 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

업무 진행 전에 "건축법상 양성화와 세법상 판단은 별개이므로 세무 검토가 별도로 필요하다"는 사실을 건물주에게 설명하고, 이를 인지했다는 내용을 문서로 남겨두는 방식이 분쟁을 줄이는 데 중요합니다. 건축사가 세금을 계산해 줄 필요는 없지만, 세무 검토가 필요하다는 사실 자체는 반드시 고지해야 합니다.

판단 순서를 바꾸면 결정이 쉬워집니다

불법 옥탑이나 근생 주거전용을 발견하면 곧바로 "양성화가 가능한가"부터 알아보기 쉽습니다. 하지만 매매 계획이 있는 다가구주택이라면 순서를 바꿔야 합니다.

양성화 신청서보다 이것을 먼저 확인하세요

건축법상 양성화와 세법상 주택 수 판단은 별개입니다.
건축물대장에 다가구로 남아 있어도 세법은 실제 사용 형태를 기준으로 봅니다.
양성화를 안 한다고 세법상 문제를 피할 수 있는 것도 아닙니다 — 실제 주거 사용이 드러나는 순간 각 세금의 기준이 다시 적용됩니다.
철거가 답일 수 있지만, 철거 후 언제부터 해소되는지는 전문가와 확인하세요.

건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 건물이라면 양성화 신청서보다 먼저 현재 사용현황과 세금 영향을 확인하는 것이 맞는 순서입니다. 건축법상 불법 상태를 해결하는 것이 반드시 세법상 가장 유리한 선택을 의미하지는 않습니다. 개별 건물의 구조와 사용 현황에 따라 판단이 달라지므로 건축사와 세무 전문가에게 각각 상담하시기를 권합니다.

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2026년 공공건축 의무 BIM 적용 기준 및 실무 체크리스트

2026년부터 무엇이 달라지는가

국토교통부는 2022년 발표한 BIM 로드맵을 통해 2026년부터 연면적 1,000㎡ 이상 모든 공공건축물에 BIM 적용을 의무화한다고 고시했다. 기존에는 500억 원 이상 대형 공공사업에만 적용되던 기준이 중소규모 공공건축물로 전면 확대되는 것으로, 설계사무소 입장에서는 단순한 소프트웨어 도입 문제가 아니라 업무 프로세스 전반의 재편을 의미한다.

실제로 필자가 참여한 2023년 경기도 공공청사 설계 프로젝트에서 발주처가 BIM 납품을 요구했을 때, LOD 200 수준 모델 작성에만 추가로 약 340시간의 공수가 투입됐다. 이 경험으로 얻은 결론은 하나다. 사전 체크리스트 없이 착수하면 납품 단계에서 반드시 병목이 생긴다.

사업 규모별 LOD 적용 기준

2026년 시행 기준으로 발주기관이 요구하는 BIM 적용 범위는 사업 규모와 단계에 따라 세 단계로 구분된다.

LOD 200 · 300 · 400 구체적 차이

LOD 200 — 기본설계 수준

건축물의 대략적인 형상·크기·위치를 정의하는 단계다. 50억 미만 소규모 공공사업에 적용되며 기본설계 단계에서 한 번 제출한다. 단순해 보이지만 LOD 200 수준 모델 작성에도 체계적 준비 없이는 수백 시간의 추가 공수가 발생한다.

LOD 300 — 실시설계 수준

형태 구현에서 나아가 속성 데이터의 정확성이 핵심 기준이다. 분야별 필수 입력 항목은 다음과 같다.

• 건축: 외벽·내벽 구분, 마감 재료명, 창호 타입별 규격 및 열관류율
• 구조: 기둥·보·슬래브 재질 및 강도 등급, 기초 형식 및 깊이
• 기계·전기: 공조기(AHU)·수변전 설비의 제조사·모델명·용량

발주처 검토관이 가장 먼저 확인하는 것은 모델의 시각적 완성도가 아니라 부재별 물량 산출값과 도면 수량의 일치 여부다.

LOD 400 — 시공 수준

500억 이상 대규모 사업에 적용되며 기획 단계부터 시공 BIM까지 전 과정에 걸쳐 관리된다. 시공에 필요한 상세 부재 정보와 공정 관리가 가능한 수준의 데이터를 포함해야 한다.

분야별 BIM 성과품 체크리스트

납품 전 반드시 확인해야 할 항목이다. 실제 BIM 납품 검토에서 반려된 사례를 역추적해 정리한 실무 기준이다.

건축 분야

• 층별 면적 합계가 건축개요 면적표와 오차 1% 이내로 일치하는가
• 외벽·내벽이 명확히 구분되고 마감 재료명이 속성값에 입력되어 있는가
• 창호 타입별 규격 및 열관류율이 개체 속성에 포함되어 있는가
• 계단, 경사로, 장애인 편의시설이 별도 카테고리로 구분 모델링되었는가
• IFC 변환 후 층 정보(IfcBuildingStorey) 매핑이 정상인가
• 프로젝트 기준점이 국가 좌표계(GRS80)에 맞춰 설정되어 있는가

구조 분야

• 기둥·보·슬래브 등 주요 부재의 재질 및 강도 등급이 속성에 입력되었는가
• 구조 모델과 건축 모델의 레벨 기준이 동일하게 설정되어 있는가
• 기초 형식 및 깊이가 모델에 정확히 반영되어 있는가

기계·전기 분야

• 주요 장비(공조기, 수변전 설비)의 제조사·모델명·용량 속성이 입력되었는가
• 덕트·배관 경로가 건축·구조 모델과 간섭 검토(Clash Detection)를 완료했는가
• 경질 간섭(Hard Clash) 0건 해소가 확인되었는가
• 간섭 검토 보고서가 별도 문서로 첨부되었는가

실무 주의사항 3가지

1. 파일 명명 규칙 위반

국토교통부 BIM 지침은 파일명에 사업코드 · 단계구분 · 분야코드 · 버전번호를 포함하도록 규정한다. 임의로 작성한 파일명은 납품 시스템 자동 검증 단계에서 즉시 오류 처리된다. 착수 첫날 발주처 BIM 수행계획서(BEP)에서 명명 규칙을 확인하고 팀 전체에 공유해야 한다.

2. 좌표계 미설정

프로젝트 기준점을 국가 좌표계(GRS80)에 맞추지 않으면 시공 단계 연계 시 모델 위치가 수백 미터씩 어긋나는 문제가 발생한다. Revit 기준 '프로젝트 위치' 설정과 '공유 좌표계' 적용을 설계 초기에 반드시 완료해야 한다.

3. 버전 관리 부재

설계 변경 시 파일을 덮어쓰는 방식은 납품 후 이슈 발생 시 근거 자료를 확보할 수 없게 만든다. 변경 이력을 날짜 기준 버전 폴더로 분리해 보관하는 것이 기본 원칙이다.

지금 당장 준비해야 할 것

BIM 역량은 소프트웨어 구입으로 확보되지 않는다. 최소 6개월의 실무 적용 경험이 축적되어야 납품 품질이 안정된다.

• 현재 수행 중인 설계 프로젝트 한 건을 대상으로 BIM 병행 작업 즉시 시작
• BIM 코디네이터 역할 담당 인력을 지금 지정하고 교육 시작
• 발주처별 BIM 수행기준서를 사전 입수해 사무소 표준 템플릿에 반영
• IFC 변환 및 납품 시뮬레이션을 최소 2회 이상 실시

2026년 의무화는 기한이 아니라 출발선이다. 그 출발선을 준비 없이 넘으면 공공 설계 시장에서의 경쟁력은 급격히 떨어진다. 지금 작은 프로젝트 하나로 시작하는 것이 가장 현실적인 대비책이다.

노후 건물, 리모델링과 재건축 중 어떤 선택이 유리할까?

건물이 노후화되면 소유자나 조합원들은 반드시 하나의 중요한 선택에 직면하게 됩니다. 바로 리모델링과 재건축 중 어느 방향으로 사업을 진행할 것인가의 문제입니다. 겉으로 보기엔 단순한 결정처럼 느껴지지만, 실제로는 수십억 원의 비용 차이와 수년의 기간 차이, 그리고 복잡한 법적 절차의 차이가 존재합니다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 노후 아파트 단지가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 두 사업 방식의 핵심 차이를 비용, 기간, 절차, 수익성 등 다양한 측면에서 완전히 비교 분석합니다.

리모델링과 재건축의 기본 개념 차이

리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 유지한 채 내부 구조를 개선하거나 면적을 증축하는 방식입니다. 주택법에 따르면 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새 건물을 짓는 방식으로, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받습니다.

리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 수평증축 리모델링은 기존 세대 면적을 넓히는 방식이며, 수직증축 리모델링은 기존 건물 위에 층을 더 올려 새로운 세대를 추가하는 방식입니다. 수직증축의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성 확보에 유리하지만, 구조 안전성 검토 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

• 리모델링 적용 법률: 주택법, 건축법
• 재건축 적용 법률: 도시 및 주거환경정비법(도정법)
• 리모델링 특징: 골조 유지, 부분 증축, 빠른 사업 기간
• 재건축 특징: 전면 철거 후 신축, 용적률 극대화 가능, 사업 기간 장기

비용 비교: 리모델링 vs 재건축

비용은 두 사업을 선택할 때 가장 먼저 따져보아야 할 요소입니다. 일반적으로 리모델링 비용은 재건축 비용보다 낮은 것으로 알려져 있지만, 단순 비교는 금물입니다. 세부적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 비용

리모델링 공사비는 사업의 범위에 따라 차이가 크지만, 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 세대당 평균 1억 2,000만 원~2억 원 수준이 일반적입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 구조 보강 공사가 추가되어 세대당 2억~3억 원까지 올라가는 사례도 있습니다. 2023년 기준 수도권 주요 리모델링 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 약 450만~600만 원 선으로 형성되어 있습니다.

리모델링의 비용적 장점은 철거 비용이 없고 기반 시설을 재활용할 수 있다는 점입니다. 다만, 기존 골조 상태가 불량할 경우 예상치 못한 추가 보강 비용이 발생할 수 있어 사전 구조 안전진단이 필수입니다.

재건축 비용

재건축은 철거부터 신축까지 모든 과정을 처음부터 진행하므로 비용 규모가 훨씬 큽니다. 일반적으로 서울 기준 재건축 공사비는 3.3㎡당 700만~1,000만 원 이상이며, 최근 자재비 및 인건비 상승으로 인해 일부 단지는 평당 1,200만 원을 넘기도 합니다. 전용 84㎡ 기준 세대당 분담금은 평균 3억~5억 원에 달하는 경우가 많습니다.

재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제도 비용 부담에 영향을 미칩니다. 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 납부해야 합니다. 단, 2023년 개정을 통해 면제 기준이 1억 1,000만 원으로 상향되었고, 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 확대되었습니다.

• 리모델링 평균 비용: 세대당 1억 2,000만~3억 원 (유형에 따라 상이)
• 재건축 평균 분담금: 세대당 3억~5억 원 (서울 기준)
• 재건축 추가 비용: 재건축 초과이익 환수금, 이주비, 이사비 등
• 리모델링 절감 요소: 철거비 없음, 기반 시설 재활용

사업 기간 비교: 누가 더 빠를까?

사업 기간은 리모델링이 재건축 대비 압도적으로 짧습니다. 이 점이 많은 단지에서 리모델링을 선택하는 결정적인 이유가 되기도 합니다.

리모델링 사업 기간

리모델링 사업은 조합 설립부터 입주까지 평균 5~7년이 소요됩니다. 절차 자체가 재건축보다 단순하고, 안전진단이나 정비계획 수립 같은 복잡한 단계가 없기 때문입니다. 물론 수직증축 리모델링의 경우 구조 안전성 검토 단계가 추가되어 1~2년 정도 더 걸릴 수 있습니다. 실제로 2022년에 입주한 경기도 성남 분당의 한 리모델링 단지는 조합 설립 후 약 6년 만에 완공된 사례가 있습니다.

재건축 사업 기간

재건축은 안전진단 신청부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다. 길게는 20년을 넘기는 사례도 있습니다. 정비계획 수립, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 단계가 많고 각 단계마다 행정 검토 기간이 길기 때문입니다. 특히 조합원 간 이해관계 충돌로 인한 분쟁이나 소송이 발생하면 사업이 수년간 지연되는 경우도 흔합니다.

서울시의 경우 재건축 정비계획 수립에만 평균 3~4년이 소요되며, 이후 조합 설립인가와 사업시행인가 과정에서도 각각 1~2년이 추가됩니다. 이주 및 철거 기간과 공사 기간까지 합산하면 총 사업 기간이 상당히 길어지는 것이 현실입니다.

법적 절차 비교: 무엇이 더 복잡한가?

절차의 복잡성은 재건축이 훨씬 높습니다. 아래에서 두 사업의 핵심 절차를 단계별로 비교합니다.

리모델링 주요 절차

리모델링은 크게 4단계로 구분됩니다. ① 리모델링 주택조합 설립(구분소유자 동의 요건: 전체의 2/3 이상, 각 동별 과반수 동의) → ② 건축심의 및 허가 신청 → ③ 공사 착공 → ④ 사용검사 및 입주 순서입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 건축심의 전에 구조 안전성 검토(전문기관 2곳 이상의 검토 의무화)가 추가됩니다. 또한 세대수 증가(가구 수 15% 이내 증가)를 수반하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다.

재건축 주요 절차

재건축은 훨씬 복잡한 8단계 이상의 절차를 거칩니다. ① 정비기본계획 반영 → ② 안전진단 신청 및 통과(D등급 이하 또는 E등급) → ③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ④ 추진위원회 구성 → ⑤ 조합 설립인가(구분소유자 3/4 이상 동의, 토지면적 3/4 이상 동의) → ⑥ 사업시행계획인가 → ⑦ 관리처분계획인가 → ⑧ 이주·철거 후 착공 → ⑨ 준공 및 입주의 순서를 따릅니다.

재건축에서 특히 중요한 것은 안전진단입니다. 준공 후 30년이 경과한 공동주택은 안전진단을 신청할 수 있으며, 최종 등급이 D(조건부 재건축) 또는 E(즉시 재건축)가 나와야 재건축 절차가 진행됩니다. 2023년 이후 정부는 안전진단 기준을 일부 완화하여 재건축 추진이 보다 수월해졌습니다.

• 재건축 연한: 준공 후 최소 30년 이상 (지자체마다 다를 수 있음)
• 리모델링 연한: 준공 후 15년 이상 (주택법 기준)
• 재건축 조합 설립 동의요건: 구분소유자 3/4 이상
• 리모델링 조합 설립 동의요건: 구분소유자 2/3 이상

수직증축 리모델링: 조건과 핵심 체크포인트

수직증축 리모델링은 기존 세대 위에 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식으로, 증가한 세대를 일반 분양함으로써 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있어 주목받고 있습니다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

수직증축이 가능하려면 기존 건물이 최소 15층 이상이거나 수직증축 후 최고 15층 이상이 되어서는 안 되는 제약이 있었으나, 2014년 법 개정으로 일부 완화되었습니다. 현재는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대 수 증가가 가능하며, 2개 전문기관으로부터 구조 안전성 검토를 의무적으로 받아야 합니다.

수직증축 리모델링의 핵심 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 준공 연한: 15년 이상 경과한 공동주택
• 층수 제한: 기존 최고층 수에 3개 층 이내 증축 가능
• 세대 수 증가: 기존 세대 수의 15% 이내
• 구조 안전성 검토: 국토안전관리원 등 2곳 이상 전문기관 검토 필수
• 동의 요건: 전체 구분소유자 2/3 이상, 각 동별 2/3 이상 동의
• 전용면적 증가 한도: 기존 전용면적의 40% 이내 (85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%)

수직증축 리모델링은 일반 분양 수익으로 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있지만, 구조 보강 비용이 상당하기 때문에 분당·목동·상계 등 1기 신도시 중심으로 사업성을 면밀히 따져봐야 합니다. 실제로 분당 일부 단지들은 수직증축을 통한 리모델링 추진 시 조합원 분담금이 수평증축 대비 30~40% 절감될 수 있다는 분석이 나오기도 했습니다.

재건축 사업성 분석: 용적률과 일반 분양이 핵심

재건축의 사업성은 기본적으로 용적률에 달려 있습니다. 현재 용적률이 낮고, 재건축 이후 허용 용적률이 높을수록 일반 분양 세대가 많아져 조합원의 분담금이 줄어들거나 오히려 이익이 발생하는 구조입니다.

예를 들어, 현재 용적률이 120%인 단지가 재건축 후 270%까지 용적률을 적용받는다면, 증가한 용적률(150%)만큼 새로운 세대를 지어 일반 분양할 수 있습니다. 서울 강남권의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원을 넘는 사례도 있어 이 경우 사업성이 매우 높게 나타납니다.

반면, 이미 용적률이 200% 이상인 고밀도 단지는 재건축 이후 추가로 확보할 수 있는 일반 분양 세대가 적기 때문에 사업성이 낮아집니다. 이런 단지들은 오히려 리모델링이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 사업성 분석 시에는 반드시 ① 현재 용적률, ② 해당 지역 정비계획상 허용 용적률, ③ 인근 분양가 시세, ④ 예상 공사비, ⑤ 재건축 초과이익 환수금 규모를 종합적으로 검토해야 합니다.

리모델링 vs 재건축, 어떤 기준으로 선택해야 할까?

결국 리모델링과 재건축 중 어떤 방법이 유리한가는 단지별 조건에 따라 달라집니다. 아래의 기준을 참고하면 올바른 방향을 설정하는 데 도움이 됩니다.

리모델링이 유리한 경우

• 준공 후 30년 미만으로 재건축 연한을 충족하지 못한 경우
• 현재 용적률이 이미 200% 이상으로 높아 재건축 사업성이 낮은 경우
• 구조물의 상태가 비교적 양호하여 골조 활용이 가능한 경우
• 사업 기간을 단축하여 빠른 주거 환경 개선이 필요한 경우
• 조합원 분담금 최소화가 우선인 경우

재건축이 유리한 경우

• 준공 후 30년 이상 경과하고 안전진단에서 D·E 등급을 받은 경우
• 현재 용적률이 낮아(100~150% 수준) 재건축 이후 대규모 일반 분양이 가능한 경우
• 건물 구조 자체가 노후화되어 리모델링으로는 근본적 해결이 어려운 경우
• 해당 지역 분양가가 높아 재건축 사업성이 충분한 경우
• 세대 수 증가 폭을 크게 가져가 사업 규모를 극대화하려는 경우

최근에는 두 방식의 장점을 결합한 '리모델링+알파' 전략도 등장하고 있습니다. 예를 들어, 일부 단지는 리모델링을 먼저 진행하여 주거 환경을 개선한 후, 추후 재건축 연한 충족 시 재건축으로 전환하는 2단계 전략을 검토하기도 합니다. 다만 이 경우 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

리모델링과 재건축은 단순히 낡은 건물을 고친다는 공통점 외에, 비용·기간·절차·사업성 모든 면에서 전혀 다른 성격의 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 우월하다고 할 수 없으며, 해당 단지의 준공 연한, 용적률, 구조 상태, 지역 분양 시장 상황, 조합원들의 재정 여건 등을 종합적으로 고려해야 최적의 결정을 내릴 수 있습니다. 사업을 본격적으로 추진하기 전에 반드시 전문 정비사업 컨설턴트, 건축사, 법무사 등 전문가의 자문을 받아 충분한 사전 검토를 거치는 것을 권장합니다. 제대로 된 사전 준비와 정확한 정보가 수억 원의 비용과 수년의 시간을 아껴줄 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

건축 공사비 내역서란 무엇인가?

집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서입니다. 그러나 수십 페이지에 달하는 복잡한 숫자와 낯선 용어들 앞에서 대부분의 건축주는 그냥 "믿고 사인"하는 경우가 많습니다. 이는 건설업계에서 과다청구나 불투명한 비용 처리가 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.

건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

건축 공사비 내역서란 무엇인가? 집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서 입니다.

건축 공사비 내역서는 단순한 가격표가 아닙니다. 공사에 투입되는 재료비, 노무비, 장비 사용료, 간접비, 이윤 등 모든 비용 구성 요소를 항목별로 명시한 법적 계약의 기초 서류입니다. 이 내역서를 제대로 읽고 이해할 수 있다면, 불필요한 비용을 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 절감할 수 있습니다. 이 글에서는 건축 공사비 내역서의 구조를 처음부터 끝까지 해부하고, 건축주가 꼭 확인해야 할 과다청구 체크포인트를 구체적으로 안내합니다.

공사비 내역서의 기본 구조: 직접공사비와 간접비

공사비 내역서는 크게 직접공사비와 간접공사비(간접비), 그리고 이윤으로 구성됩니다. 이 세 가지 큰 축을 먼저 이해해야 각 항목의 의미가 명확해집니다.

직접공사비

직접공사비는 실제 공사 현장에서 투입되는 비용으로, 다음 세 가지 항목으로 구성됩니다.

• 재료비: 철근, 시멘트, 목재, 단열재, 창호, 타일 등 공사에 직접 사용되는 자재 구입 비용입니다. 재료비는 전체 공사비의 40~55%를 차지하는 경우가 많습니다.
• 노무비: 미장공, 철근공, 목수, 전기공, 설비공 등 각 공종별 인부의 인건비입니다. 숙련도와 지역에 따라 단가 차이가 크며, 전체 공사비의 25~35% 수준입니다.
• 경비: 건설 장비 사용료, 가설 비용(비계, 가설 전기 등), 폐기물 처리비, 안전 관리비, 품질 관리비 등이 포함됩니다.

간접공사비(제경비)

간접공사비는 공사 현장의 직접 비용 외에 회사 운영과 관련된 비용입니다. 일반적으로 직접공사비 합계에 일정 요율을 곱해 산출합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.

• 일반관리비: 건설사 본사의 운영비, 영업비, 관리 인력 인건비 등으로, 직접공사비의 5~6%가 표준입니다.
• 이윤: 건설업체의 순이익으로, 직접공사비와 일반관리비 합산 금액의 10~15%가 통상적입니다.
• 부가가치세(VAT): 공급가액의 10%로 반드시 별도 명시되어야 합니다.

실제 소규모 민간 공사에서는 이 요율이 업체마다 다르게 적용됩니다. 어떤 업체는 일반관리비를 8~10%로, 이윤을 20%까지 책정하는 경우도 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

항목별 의미 완전 해석: 공종 분류 이해하기

내역서는 보통 공종(工種) 단위로 분류됩니다. 공종이란 공사의 종류를 의미하며, 각 공종 아래에 세부 항목과 수량, 단위, 단가, 금액이 표 형태로 정리됩니다.

주요 공종별 항목 의미

• 가설공사: 실제 구조물이 아닌 공사를 위한 임시 시설물 비용입니다. 비계(scaffolding), 가설 울타리, 현장 사무소 설치 등이 여기에 해당합니다. 공사 규모 대비 이 항목이 지나치게 크면 확인이 필요합니다.
• 토공사: 터파기, 되메우기, 잔토처리 등의 비용입니다. 단가는 토양의 종류(보통토, 암반 등)와 반출 거리에 따라 크게 달라집니다.
• 철근콘크리트(RC)공사: 건물의 골격을 이루는 가장 큰 공종입니다. 철근량(ton 단위), 콘크리트 타설량(㎥ 단위), 거푸집 면적(㎡ 단위)으로 수량을 계산합니다.
• 조적공사: 벽돌이나 블록을 쌓는 공사로, 단위는 주로 ㎡ 또는 장(매)으로 표기됩니다.
• 방수공사: 지하, 옥상, 욕실 등의 방수 처리 비용입니다. 방수 공법(도막방수, 시트방수, 우레탄 방수 등)에 따라 단가가 다릅니다.
• 창호공사: 창문과 문틀 설치 비용으로, 자재의 종류(PVC, 알루미늄, 시스템 창호)와 크기에 따라 단가 차이가 매우 큽니다.
• 전기·설비·소방공사: 배선, 배관, 급배수, 난방, 소화 설비 등 설비 관련 공사 전반입니다. 전문 면허가 필요한 공종으로, 하도급 내역이 명확해야 합니다.
• 마감공사: 도배, 도장(페인트), 바닥재(마루, 타일), 천장 등의 인테리어 마감 비용입니다.

각 항목에는 반드시 수량 × 단위 × 단가 = 금액 구조로 계산식이 명시되어야 합니다. 이 계산식이 불명확하거나 수량 근거가 없다면 반드시 근거를 요청해야 합니다.

표준품셈과 실제 단가의 차이: 얼마가 적정 가격인가?

건설업계에서는 표준품셈(標準品셈)이라는 기준을 활용합니다. 한국건설기술연구원이 매년 발표하는 이 기준은 각 공종별로 단위 작업에 필요한 자재량과 노무량을 표준화한 것입니다. 예를 들어, 콘크리트 1㎥를 타설할 때 필요한 인부 수, 장비 사용 시간 등을 규정합니다.

그러나 표준품셈과 실제 시장 단가 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다.

• 노무비 단가: 표준품셈의 노무비 기준은 대한건설협회가 발표하는 '건설업 임금 실태조사' 결과를 반영합니다. 2024년 기준 보통인부 노임은 하루 약 15만~17만 원 수준이나, 실제 현장에서는 숙련도, 지역, 계절에 따라 20만 원 이상을 지급하는 경우도 많습니다.
• 재료비 단가: 자재 시장가는 수급 상황에 따라 변동이 크며, 업체별로 구매 단가가 다릅니다. 철근의 경우 2022~2023년 원자재 급등으로 실제 단가가 표준품셈 기준보다 30% 이상 높았던 사례도 있습니다.
• 소규모 공사의 할증: 100㎡ 이하 소규모 공사는 작업 효율이 떨어져 단가가 표준보다 10~20% 높은 것이 일반적입니다. 이 할증이 내역서에 명시되어 있는지 확인하세요.

건축주는 국토교통부 건설공사 통합정보시스템(CALS)이나 조달청 나라장터의 공개 내역서를 참고하여 단가를 비교할 수 있습니다. 또한 최소 3개 이상의 업체에서 견적을 받아 비교하는 것이 과다청구를 방지하는 가장 기본적인 방법입니다.

건축주가 반드시 확인해야 할 과다청구 체크포인트

이제 가장 실질적인 부분입니다. 내역서를 받았을 때 다음 체크포인트를 하나씩 확인해 보세요.

1. 수량 산출 근거 확인

내역서에는 단가뿐 아니라 수량 산출 근거가 별도로 첨부되어야 합니다. 예를 들어, 창호 공사에서 창문 10개라고 기재되어 있다면 실제 도면의 창호 수와 일치하는지 확인하세요. 콘크리트 타설량도 건물의 평면도, 단면도를 기반으로 역산해볼 수 있습니다. 수량이 실제보다 10~20% 부풀려져 있는 경우가 간혹 발생합니다.

2. 이중 계상(중복 청구) 여부

같은 항목이 다른 공종에 중복으로 기재되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 폐기물 처리비가 가설공사에도 포함되고 토공사에도 포함되어 있다면 이는 이중 계상입니다. 또한 창호 공사비 안에 방수 처리비가 포함되었는데, 방수공사 항목에서 같은 범위의 비용이 또 청구되는 경우도 확인해야 합니다.

3. 설계 변경 없는 항목 추가

공사 중간에 설계 변경 없이 추가 공사를 요구하고 나중에 추가 비용을 청구하는 방식은 분쟁의 주요 원인입니다. 계약서에 "추가 공사는 반드시 서면 합의 후 진행"이라는 조항을 포함하고, 구두 지시는 반드시 문자나 이메일로 기록을 남겨야 합니다.

4. 간접비 요율 과대 적용

앞서 설명한 것처럼 일반관리비 5~6%, 이윤 10~15%가 통상적인 수준입니다. 그러나 일부 업체는 일반관리비 10%, 이윤 20%를 적용하기도 합니다. 예를 들어, 직접공사비 합계가 2억 원인 공사에서 이윤을 15% 적용하면 3,000만 원이지만, 20%를 적용하면 4,000만 원으로 1,000만 원 차이가 납니다. 반드시 요율의 근거를 확인하세요.

5. 자재 사양 불일치

내역서에는 특정 자재 사양이 명시되어야 합니다. "고급 타일"이라고만 기재되어 있고 규격, 제조사, 제품명이 없다면 실제로는 저렴한 제품이 사용될 수 있습니다. 단가 1만 원짜리 타일과 3만 원짜리 타일은 육안으로는 구분이 어려울 수 있습니다. 자재 사양은 반드시 제품명, 규격, 두께, 제조사까지 명시하도록 요구하세요.

6. VAT 포함 여부 혼동

공사비 견적서를 비교할 때 어떤 업체는 부가세 포함, 어떤 업체는 부가세 별도로 금액을 제시합니다. 3억 원이라고 제시한 견적이 부가세 별도라면 실제 지급액은 3억 3,000만 원입니다. 반드시 VAT 포함/별도 여부를 통일해 비교해야 합니다.

전문가 활용과 내역서 검토 실전 팁

건축 공사비 내역서를 건축주 혼자서 100% 검토하기는 어렵습니다. 그래서 다음과 같은 전문가 활용 및 실전 팁을 참고하세요.

• 건축사(설계자) 활용: 설계를 맡긴 건축사에게 시공사 선정 과정에서 내역서 검토를 요청하세요. 설계자는 수량 산출의 적정성을 가장 정확히 판단할 수 있습니다. 감리 계약을 별도로 체결하면 공사 중 지속적인 모니터링도 가능합니다.
• 복수 견적 비교: 최소 3개 이상의 시공사에서 같은 설계 도면 기준으로 견적을 받으세요. 가장 낮은 견적과 가장 높은 견적의 차이가 30% 이상이라면 낮은 견적의 항목 누락 여부를, 높은 견적의 과다 계상 여부를 각각 확인해야 합니다.
• CM(건설사업관리) 서비스 활용: 최근에는 소규모 주택 공사에도 CM 서비스를 제공하는 업체가 늘고 있습니다. 공사비의 3~5%를 CM 수수료로 지불하더라도 전체 공사비에서 10~15%를 절감하는 경우가 많습니다.
• 내역서 엑셀 직접 정리: 받은 내역서를 엑셀로 직접 재입력하고 수량×단가를 다시 계산해보세요. 이 과정에서 계산 오류나 수량 불일치를 찾아낼 수 있습니다. 실제 사례로, 한 건축주가 이 작업을 통해 잘못 계산된 항목을 발견해 약 700만 원을 돌려받은 경우도 있습니다.
• 공사 중 현장 방문 기록: 공사가 시작된 후에도 정기적으로 현장을 방문하고 사진을 촬영하여 기록하세요. 나중에 "이 공사를 했는지 안 했는지"를 두고 분쟁이 생겼을 때 결정적인 증거가 됩니다.

분쟁 발생 시 대응 방법

공사비 과다청구나 부실 시공 등으로 분쟁이 발생했을 때는 다음 기관에 도움을 요청할 수 있습니다.

• 건설분쟁조정위원회: 국토교통부 산하 기관으로, 건설 공사와 관련된 분쟁을 조정합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 것이 장점입니다.
• 한국소비자원: 일반 소비자가 건설업체와 분쟁이 생겼을 때 상담 및 조정 서비스를 제공합니다.
• 지방자치단체 건축민원실: 불법 시공이나 무허가 공사 등의 문제는 관할 구청 건축과에 신고할 수 있습니다.

분쟁에 대비해 모든 계약 관계 서류, 내역서, 영수증, 문자 메시지, 이메일은 반드시 보관하세요. 구두로 약속한 내용은 법적 효력이 미약하므로, 모든 합의는 서면으로 남기는 습관이 중요합니다.

건축 공사비 내역서는 단순한 숫자 나열이 아니라 건축주와 시공사 사이의 신뢰와 계약을 담은 핵심 문서입니다. 처음에는 낯설고 복잡하게 느껴지더라도, 이 글에서 안내한 구조와 체크포인트를 기준으로 하나씩 검토한다면 충분히 이해하고 대응할 수 있습니다. 직접공사비와 간접비의 구성을 파악하고, 수량과 단가의 근거를 확인하며, 표준품셈과의 비교를 통해 적정 가격을 검증하는 것. 이 세 가지 원칙만 지켜도 불필요한 비용 지출을 크게 줄일 수 있습니다. 내 집, 내 건물을 짓는 일은 인생에서 손에 꼽을 만큼 큰 투자입니다. 그만큼 내역서 한 장 한 장을 꼼꼼히 살피는 노력이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법임을 기억하시기 바랍니다.

2026년 단독주택 신축, 예산 계획을 왜 다시 세워야 할까요

"평당 500만 원이면 충분하겠지"라는 생각으로 시작했다가, 공사 도중 예산이 바닥나는 분들을 건축 현장에서 적지 않게 봐왔습니다. 2026년 9월 현재 건설공사비지수는 전년 동월 대비 5.07% 올라, 같은 기간 소비자물가 상승률(3.1%)보다 가파릅니다. 다만 모든 자재가 똑같이 오른 건 아닙니다. PVC관·아스콘처럼 석유계 자재는 큰 폭으로 뛴 반면, 철근·시멘트·레미콘은 오히려 안정세를 보이는 등 품목별 온도차가 뚜렷합니다.

이 글은 2026년 기준 단독주택 신축 비용을 시공 단계별로 낱낱이 정리합니다. 30평형 목조주택과 RC 구조를 비교하면서 읽으시면 더 도움이 될 겁니다.

2026년 30평형 단독주택 신축 총비용 요약

순수 시공비 1억 6,000만~2억 7,000만 원 + 설계·인허가·감리 등 소프트 코스트 15~25% 추가 = 실제 준비 자금 최소 2억~3억 5,000만 원 이상. 구조·마감 수준과 지역에 따라 폭이 크게 달라집니다.

구조 방식부터 결정하세요 — 평당 단가가 달라집니다

단독주택 신축 비용의 출발점은 구조 방식입니다. 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 평당 단가가 크게 달라지고, 마감 수준에 따른 편차도 상당합니다. 2026년 기준 주요 구조별 순수 시공비(부지 매입비·설계비·허가비 제외)를 정리했습니다.

위 수치는 표준 마감 기준입니다. 프리미엄 수입 자재나 패시브하우스 수준의 단열을 적용하면 평당 단가가 30~50% 이상 뛸 수 있습니다. 그리고 "평당 단가"가 전부가 아니라는 점, 반드시 기억하셔야 합니다. 토목공사, 조경, 외부 담장, 가구·가전 같은 항목들이 총 예산의 15~25%를 별도로 차지합니다.

시공 5단계 — 단계별로 예산이 얼마나 들까요

단독주택 신축 공사는 기초 → 골조 → 외장·단열·창호 → 설비·전기 → 내부 마감 5단계로 나뉩니다. 각 단계가 전체 공사비에서 차지하는 비중과 2026년 기준 세부 비용을 단계별로 살펴보겠습니다.

① 기초공사 — 전체의 10~15%

기초공사는 땅을 파고 건물의 뼈대를 지지할 기반을 만드는 단계입니다. 지반 조건에 따라 비용 편차가 매우 큽니다. 양호한 지반이라면 줄기초 방식으로 30평 기준 1,500만~2,500만 원 선이지만, 연약 지반이면 파일 공사(항타)가 추가돼 500만~1,500만 원이 더 붙습니다.

2026년 9월 기준 레미콘 가격은 m³당 약 12만~14만 원 선인데, 최근 1년간은 오히려 0.1% 내리며 안정세를 보이고 있습니다. 철근은 톤당 85만~95만 원으로 같은 기간 6.1% 올랐지만, 시멘트는 1% 하락했습니다. 기초공사 핵심 자재인 레미콘·철근·시멘트만 놓고 보면 최근 상승 폭이 크지 않은 셈입니다.

② 골조공사 — 전체의 25~35%

골조는 집의 뼈대입니다. 구조 방식에 따라 비용과 공기(공사 기간)가 크게 달라집니다. RC 골조는 30평 기준 4,500만~6,500만 원, 경량목조 골조는 3,500만~5,500만 원 정도입니다.

2026년 목재 가격은 수입 2×6 SPF 각재 기준 장당 약 8,500~10,000원으로 2023년 대비 약 20% 올랐습니다. 기능공 1인당 일당은 목수·철근공·거푸집공 모두 30만~38만 원 수준입니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 전국 평균 노임단가 상승률 자체는 최근 1년간 1.44%에 그쳤습니다. 그런데도 현장 인건비 부담이 커지는 이유는 생산성 저하 때문입니다. 2017년 생산성을 100으로 보면 2022년에는 72.4까지 떨어졌고, 2025년 조사에서도 전년 대비 4% 추가 하락했습니다. 일당 자체는 크게 안 올라도, 같은 골조 작업에 더 많은 인력과 시간이 필요해지면서 실제 골조비는 계속 오르는 구조입니다.

③ 외장·단열·창호공사 — 전체의 15~20%

외장재와 창호는 집의 외관을 결정하면서 에너지 성능에도 직결되는 핵심 요소입니다. 2026년 기준 외장재 단가를 보면 시멘트 사이딩 평당 12만~18만 원, 적벽돌 외장 평당 18만~28만 원, 징크 판넬 평당 25만~40만 원 수준입니다. 창호는 국산 PVC 이중창 평당 25만~40만 원, 독일식 시스템창호 평당 60만~120만 원으로 선택폭이 넓습니다.

단열재는 절대로 줄여서는 안 되는 항목입니다. 그라스울 기준 30평 주택 단열 비용은 약 800만~1,500만 원이며, 2026년부터 강화된 건축물 에너지절약 설계기준에 따라 단열 기준이 한층 높아졌습니다.

④ 설비·전기·기계공사 — 전체의 15~20%

상하수도, 난방, 전기, 통신 등 눈에 보이지 않는 내부 설비가 이 단계입니다. 바닥 온수 난방(보일러) 방식이 일반적이며 30평 기준 보일러 포함 약 800만~1,300만 원, 전기 공사는 700만~1,200만 원 수준입니다. 최근 전기차 충전 인프라 수요도 늘어 200V 급속충전 콘센트 설치 비용(50만~120만 원)이 추가되는 추세입니다.

2026년부터 100㎡ 이상 단독주택에는 기계환기시스템(HRV) 설치가 사실상 권고 수준으로 격상됐습니다. 초기 설치비 200만~500만 원이 들지만, 실내 공기질 향상과 난방비 절감을 생각하면 투자 가치가 충분합니다.

⑤ 내부 마감공사 — 전체의 20~25%

내부 마감은 건축주의 취향이 가장 크게 반영되는 단계이면서, 예산 초과가 가장 빈번하게 발생하는 구간이기도 합니다. 선택에 따라 비용 편차가 3~5배까지 벌어집니다.

마감 단계에서 예산을 지키는 핵심은 딱 하나입니다. 사전에 마감재 스펙을 확정하고 견적서에 명시하는 것입니다. "적당한 걸로"라는 말은 계약서에 존재해선 안 됩니다.

설계비·인허가비·감리비 — 많은 분이 놓치는 숨겨진 비용

시공비만 계산하다가 빠뜨리기 쉬운 항목들이 있습니다. 이른바 소프트 코스트입니다. 이 항목들을 합산하면 전체 총사업비의 15~25%에 달합니다.

30평짜리 집의 시공비가 2억 원이라도, 실제로는 2억 3,000만~2억 5,000만 원의 자금을 준비해야 안전합니다. 토지 매입비를 더하면 수도권 기준 총 5억~10억 원 이상이 소요될 수도 있습니다.

예산을 지키는 7가지 실전 전략

비용을 무조건 줄이는 것이 목표가 아닙니다. 같은 돈으로 더 현명하게 짓는 것이 핵심입니다.

2026년 9월 자재비·인건비, 지금 어떤 흐름인가요

"자재값이 올라서 공사비가 비싸졌다"는 말은 반은 맞고 반은 틀립니다. 품목별로 뜯어보면 방향이 완전히 다릅니다.

PVC관(+49.7%)과 아스콘(+28.8%)처럼 석유와 연관된 자재는 크게 올랐지만, 시멘트(-1%)와 레미콘(-0.1%)은 오히려 하락했습니다. 철근은 6.1% 상승에 그쳤습니다. 즉 자재비 상승은 전체가 아니라 특정 품목에 집중돼 있습니다.

인건비는 노임단가만 보면 1.44% 상승에 그쳐 크게 오르지 않은 것처럼 보입니다. 하지만 국내 건설 기능인력의 50대·60대 이상 비중이 거의 70%에 달하고, 신규 인력 유입이 더뎌 생산성이 계속 떨어지는 것이 진짜 문제입니다. 2026년 일반 기능공 일당은 전국 평균 28만~35만 원, 숙련 기능공은 38만~50만 원 수준이며 수도권은 이보다 10~20% 더 높습니다. 여기에 실근로시간 단축까지 겹치면 실제 투입 인건비는 7~12% 늘어날 수 있다는 분석도 있습니다.

모듈러(조립식) 공법에 대한 관심도 늘고 있습니다. 공장 제작 후 현장 조립 방식이라 공기가 30~50% 단축되고 인건비를 절감할 수 있다는 장점이 있지만, 현재는 디자인 자유도가 제한적이라 30평 이하 소형 주택에 주로 적용됩니다.

단독주택 신축, 예산 계획의 핵심은 결국 하나입니다

단독주택 신축은 인생에서 가장 큰 재정적 결정 중 하나입니다.

모든 것을 문서화하고 숫자로 검증하세요.
구두 약속과 "대충 그 정도면 되겠지"는 공사 현장에서 통하지 않습니다.
도면을 완성하고, 시방서를 작성하고, 항목별 견적을 받고, 계약서에 상세 내역을 명시하세요.
번거롭더라도 이 과정이 여러분의 돈을 지키는 방패가 됩니다.

30평형 단독주택을 짓는 데 필요한 총 비용은 구조·마감 수준에 따라 최소 2억 원에서 최대 4억 원 이상까지 폭넓게 분포합니다. 시공 단계별 예산 구조를 이해하고 철저하게 준비하신다면, 2026년에도 후회 없는 내 집 마련이 가능합니다. 구체적인 설계 방향이나 인허가 절차가 궁금하시면 건축사사무소에 상담을 받아보시기를 권합니다.

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지진으로부터 우리 집을 지키는 내진설계, 언제부터 의무일까

지난 몇 년간 한반도의 지진 활동이 잦아지면서 많은 건축주들이 걱정하는 질문입니다. "우리 집이 지진에 견딜 수 있을까?" 특히 새로 짓거나 크게 리모델링하려는 분들이라면 내진설계가 필수인지, 비용은 얼마나 드는지, 정확히 무엇을 해야 하는지 궁금해할 텐데요. 이번 글에서는 내진설계 의무화 제도를 건축주 입장에서 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드리겠습니다.

내진설계는 더 이상 선택이 아닌 의무입니다. 제도를 정확히 이해하면 안전하고 든든한 집을 만들 수 있습니다.

내진설계 의무화 대상, 우리 집에도 적용될까

2023년 기준, 한국에서의 내진설계 의무화는 건물의 규모와 용도에 따라 단계적으로 진행 중입니다. 모든 건물이 대상은 아니지만, 새로 짓거나 리모델링하는 건물이라면 충분히 해당될 가능성이 높습니다.

• 의무 대상: 높이 13m 이상 또는 연면적 500㎡ 이상인 건물 전체
• 학교·병원·공공건물: 높이 5m 이상 또는 연면적 100㎡ 이상이면 의무
• 일반 주택 (단독주택): 현재는 의무 대상이 아니지만, 향후 대지면적 200㎡ 이상의 공동주택은 의무화될 예정

주의: 건물 규모가 적더라도 설계 단계에서 구조 설계자와 반드시 확인해야 합니다. 규제가 자주 변경되기 때문입니다.

내진설계가 실제로 무엇을 하는가

"내진설계"라는 말이 어렵게 들릴 수 있지만, 쉽게 말해 지진 흔들림에 견디도록 건물을 설계하는 것입니다. 건축사와 구조 기술자가 협력해서 진행하는 작업입니다.

• 기초와 기둥 강화: 지진의 횡력(좌우로 밀어붙이는 힘)을 견디도록 철근 콘크리트 기초와 벽체를 더 견고하게 설계
• 구조 시뮬레이션: 컴퓨터로 지진파 흔들림을 가상으로 실험하고 건물이 어떻게 움직일지 예측
• 연결부 설계: 기둥과 보, 벽과 기초가 흔들림 중에도 떨어지지 않도록 철근과 이음새를 정밀하게 계획
• 비용 증가: 전체 공사비의 2~5% 정도 추가 소요 (건물 규모와 설계에 따라 다름)

건축주가 확인해야 할 내진설계 체크리스트

계획 단계에서 건축사와 함께 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하세요. 지진 안전은 설계 단계에서 결정됩니다.

• 설계도에 "내진설계"라는 문구 확인: 건축 기본설계 및 실시설계 도면에 내진설계 여부가 명시되어 있어야 함
• 지반 조사 결과 검토: 부지의 지질과 지반 강도를 파악해야 기초 깊이와 형식을 결정
• 시공자의 이해도: 설계된 내진 구조를 시공 단계에서 정확히 실행할 수 있는 역량 있는 건설사 선택
• 감리 강화: 기초 콘크리트 타설, 철근 배근, 벽체 시공 등 핵심 단계마다 감리자의 점검과 승인이 필수
• 사용 승인 전 검사: 완공 전에 지방건축사무소에서 실시하는 건축물 감리 검사에서 내진설계 사항이 제대로 반영되었는지 최종 확인

내진설계와 에너지 효율, 함께 고려해야 하는 이유

내진설계가 필요하면 단열, 단음, 에너지 절감과 함께 고려하면 더욱 효율적입니다. 견고한 기초와 벽체는 단열 성능도 함께 높이기 때문입니다. 설계 초기 단계부터 구조, 단열, 설비를 통합적으로 계획하면 비용 대비 최고의 효율을 얻을 수 있습니다.

앞으로의 내진설계 정책 방향

정부는 점진적으로 내진설계 의무 대상을 확대하고 있습니다. 2024년부터 더 많은 건물 규모가 의무화될 예정이므로, 계획 중이라면 미리 준비하는 것이 좋습니다. 또한 내진설계 능력이 있는 건축사 선택이 매우 중요합니다.

지진은 예측 불가능하지만, 설계와 시공으로는 충분히 대비할 수 있습니다. 새로운 건축이나 리모델링을 계획할 때 "내진설계"를 처음부터 고려하면, 가족과 자산을 지키는 견고한 집을 만들 수 있습니다. 건축사와 상담할 때 내진설계 여부와 적용 방법을 명확히 논의하세요.

작년 말 경기도 용인에서 단독주택 설계를 의뢰받았을 때, 건축주가 첫 미팅에서 꺼낸 말이 아직도 귀에 남는다. "설계사 말고 에너지 컨설턴트도 따로 구해야 하나요? 패시브하우스에 스마트홈까지 한꺼번에 하고 싶은데, 어디서부터 시작해야 할지 모르겠어요."

트렌드 1 — 패시브하우스 설계 기준의 제도화

2020년대 들어 단열 기준이 눈에 띄게 강화됐다. 건축물의 에너지절약설계기준(국토교통부 고시 제2023-771호) 별표1 기준, 중부1지역 외벽 열관류율은 0.150 W/m²K 이하로 묶여 있다. 2015년 기준(0.270 W/m²K)과 비교하면 불과 8년 만에 허용치가 절반 수준으로 낮아진 셈이다. 독일 패시브하우스 인증 기준(연간 난방에너지 15 kWh/m² 이하)에 근접하려는 현장 수요도 늘었다. 실무에서 자주 놓치는 함정이 있다. 고단열 외피를 완성해 놓고도 열교(thermal bridge) 차단 처리를 빠뜨리는 경우다. 창호 주변 인방보 구간에서 열교가 발생하면 에너지 성능이 계획 대비 20~30% 이상 떨어질 수 있다. 에너지 시뮬레이션 단계에서 열교 부위를 PSI 값으로 별도 산정하는 절차를 설계 초기에 반드시 포함해야 한다.

트렌드 2 — 모듈러 건축의 현실적 가능성과 한계

공장 제작 후 현장 조립하는 모듈러 공법은 공기를 기존 현장 시공 대비 30~40% 단축할 수 있다는 통계가 나오면서 소규모 건축물 발주자의 관심이 높아졌다. 건축법 시행령 제46조(방화구획 설치)와 제61조(건축물의 마감 재료)는 모듈러 유닛 접합부에도 동일하게 적용된다. 문제는 유닛 간 접합 줄눈 처리다. 현장에서 두 개 이상의 유닛을 적층할 때 구조 접합부가 방화구획 경계와 겹치면 내화 충전재 시공 여부를 감리자가 명시적으로 확인해야 한다. 실제로 수도권 한 물류 지원 시설 현장에서 접합부 내화 충전이 누락된 채 사용승인 신청이 들어온 사례가 있었다. 사용승인 반려 후 재시공 비용이 공사비의 5%를 초과했다.

트렌드 3 — 리모델링 수요 급증과 용적률 완화 제도 활용

통계청 건축물 현황에 따르면 2023년 기준 준공 후 30년 이상 경과한 건축물 비율이 전체의 36%를 넘어섰다. 신축 대비 공사비 절감 효과와 맞물려 리모델링 문의가 매년 늘고 있다. 제도적으로는 건축법 제8조의2(기존 건축물의 특례)와 주택법 제2조 제25호(리모델링 정의)가 핵심 근거 조문이다. 주거용 건축물의 경우 세대수를 기존의 15% 이내에서 증가시킬 수 있고, 전용면적은 세대당 최대 40 m²까지 늘릴 수 있다. 실무에서 흔히 발생하는 오류는 기존 건축물 대장 면적과 실측 면적의 불일치다. 1980~90년대 건물은 대장상 면적이 실제보다 작게 기재된 경우가 많아, 증축 가능 범위 산정 전에 반드시 실측 도면과 대장을 대조하는 과정을 거쳐야 한다.

트렌드 4 — 스마트홈 설비의 건축 인허가 연동

홈 오토메이션과 IoT 설비는 더 이상 인테리어 영역이 아니다. 전기사업법 시행규칙 별표2 및 지능형 건축물 인증제도(국토교통부 고시 제2023-106호)는 스마트홈 설비의 설계 반영 기준을 구체적으로 제시한다. 지능형 건축물 인증 1등급을 받으면 건축기준 완화 항목 중 용적률을 최대 12% 완화받을 수 있다. 그러나 EV 충전기 콘센트 전용 회로, 태양광 연계 ESS 용량, 홈 네트워크 분전반 위치는 건축 허가 도서에 명기하지 않으면 완공 후 설치 시 전기공사 추가 허가를 별도로 받아야 한다. 설계 초기에 기계·전기 협력사와 BIM 기반으로 설비 공간을 확보해 두는 것이 시간과 비용 모두를 아끼는 방법이다.

실무 경험상 네 가지 트렌드는 독립적으로 적용될 때보다 두 가지 이상이 결합될 때 인허가 복잡도가 기하급수적으로 올라간다. 패시브하우스 기준을 맞추면서 모듈러 공법을 적용하려면 공장 제작 단계부터 에너지 성능 시험 성적서를 확보해야 하고, 리모델링에 스마트홈을 통합하려면 기존 전기 배선 용량 검토가 선행돼야 한다.

지금 당장 실행 가능한 체크리스트

• 해당 지역 열관류율 기준(국토교통부 고시 제2023-771호 별표1)을 확인하고, 외벽·지붕·창호 사양을 계획 단계에서 기재한다.

• 모듈러 공법 적용 시 유닛 접합부 방화구획 처리 방법을 감리 계획서에 별도 항목으로 추가한다.

• 리모델링 착수 전 건축물 대장 면적과 실측 면적을 대조하여 증축 가능 범위를 문서로 확정한다.

• 스마트홈 설비 목록(EV 충전, ESS, 홈 네트워크 등)을 건축 허가 도서에 반영하여 추가 허가 리스크를 제거한다.

• 두 가지 이상의 트렌드를 결합하는 경우, 설계 착수 시점에 건축·기계·전기 협력사가 참여하는 통합 킥오프 회의를 반드시 개최한다.

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[요약내용]

소방관 진입창 규정 완화, 성능위주설계로 건축법 기준을 대신할 수 있을까

소방관 진입창은 화재 시 소방관의 신속한 진입과 구조활동을 돕기 위한 건축법상 기준입니다.

소방관 진입창은 화재 시 소방관의 신속한 진입과 구조활동을 돕기 위한 건축법상 기준입니다.

아파트 일부 예외를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관 진입창 설치와 표시가 요구됩니다.

설치 위치, 창 크기, 바닥에서의 높이, 유리 종류, 외부 식별 표시 기준을 모두 충족해야 합니다.

2023년에는 일부 유리와 노대 등에 설치하는 경우의 높이 기준이 완화된 흐름이 있었습니다.

성능위주설계에 따른 완화 적용은 건축법령에서 별도로 정한 사항이 아니므로 소방청 소관 법령 검토가 필요합니다.

[본문]

커다란 창이 있는 집은 보기에는 시원하다. 빛도 잘 들어오고, 외관도 훨씬 가볍게 느껴진다. 그런데 건축 인허가 단계로 들어가면 창은 단순히 예쁜 입면 요소로만 남지 않는다. 화재가 났을 때 소방관이 들어갈 수 있는 창인지, 외부에서 식별 가능한지, 유리 기준을 맞췄는지까지 확인해야 하는 순간이 온다.

특히 소방관 진입창은 일반 창문과 비슷해 보여도 법적으로 요구되는 목적이 분명하다. 화재 발생 시 소방관이 신속하게 진입하고 구조활동을 하기 위한 창이기 때문이다. 소방관 진입창은 디자인 창호가 아니라, 화재 상황에서 소방활동을 지원하기 위한 안전 기준이다.

소방관 진입창은 모든 창문 중 하나를 고르는 문제가 아니다

소방관 진입창은 아무 창문이나 지정한다고 인정되는 구조가 아니다. 건축법 시행령 제51조제4항에 따르면 단서 규정에 따른 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 해야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2를 따른다. 즉, 건축법령상 소방관 진입창은 설치대상, 위치, 창 크기, 유리 기준, 표시 방법이 함께 맞아야 한다.

기존 블로그 원문에서는 2층 이상 11층 이하인 층마다 소방관 진입창을 설치해야 한다고 설명하고 있다. 다만 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층은 제외되는 경우가 있어, 실제 적용에서는 층별 출입 구조와 건축물 용도를 같이 확인해야 한다.

소방관 진입창은 “창이 있으니 됐다”가 아니라, 법에서 정한 세부 기준을 모두 충족해야 인정된다.

건축법 시행령 제51조제4항 관련 소방관 진입창 설치 취지

단서 규정에 따른 각 호의 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하의 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하여야 한다.

해당 창은 외부에서 주간과 야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

일반 창문과 다른 점은 표시와 크기, 유리 기준에 있다

소방관 진입창은 일반 창문과 다르게 외부에서 바로 알아볼 수 있어야 한다. 화재 현장에서 소방관이 어느 창으로 진입할 수 있는지 빠르게 판단해야 하기 때문이다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 알아볼 수 있도록 빛 반사 등으로 붉은색 표시를 해야 한다. 또 창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시해야 한다.

창문 유리의 크기도 중요하다. 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상이어야 하고, 실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내여야 한다. 다만 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 소방관 진입창을 설치하는 경우에는 120cm 이내로 볼 수 있다.

소방관 진입창의 핵심은 외부 식별, 진입 가능한 크기, 실제 파괴 가능한 유리 기준이 함께 맞는 것이다.

출처 : 아지트포유

설치 위치는 소방차 접근 가능성과 함께 본다

소방관 진입창은 창 하나의 크기만으로 끝나지 않는다. 설치 위치도 중요하다. 소방관이 진입할 수 있는 창의 가운데에서 벽면 끝까지의 수평거리가 40m 이상인 경우에는 40m 이내마다 소방관 진입창을 추가로 설치해야 한다.

또 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면해야 한다. 창이 기준에 맞더라도 소방차가 접근할 수 없는 방향에만 있으면 실제 화재 대응에서는 기능이 떨어질 수 있다.

이 부분은 설계 단계에서 입면과 배치계획을 함께 봐야 한다. 소방차 진입 동선, 대지 내 공터, 외벽 길이, 창호 배치가 모두 연결되기 때문이다.

창 크기만 맞추고 소방차 접근 방향을 놓치면 소방관 진입창으로서의 실효성이 떨어질 수 있다.

유리 기준은 생각보다 구체적이다

소방관 진입창은 화재 시 타격해 진입할 수 있어야 하므로 유리 기준도 따로 정해져 있다. 플로트판유리는 두께 6mm 이하, 강화유리 또는 배강도유리는 두께 5mm 이하인 경우를 기준으로 한다.

이중유리는 위 기준에 해당하는 유리로 구성된 경우 가능하고, 삼중유리도 일정 조건 아래 가능하다. 삼중유리의 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 붙이는 경우에는 그 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 해야 한다.

요즘 창호는 단열, 기밀, 차음 성능을 위해 두꺼운 복층유리나 삼중유리를 쓰는 경우가 많다. 그래서 소방관 진입창 위치의 유리 사양은 일반 창호 사양과 분리해 검토하는 편이 안전하다.

단열 성능만 보고 창호를 고르면 소방관 진입창 유리 기준과 충돌할 수 있다.

건축물방화구조규칙 제18조의2 관련 소방관 진입창 주요 기준

소방관 진입창은 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면하도록 설치하여야 한다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 식별할 수 있도록 붉은색으로 표시하여야 한다.

창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시하여야 한다.

창문 유리의 크기는 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상으로 하여야 한다.

실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내로 하여야 한다.

다만, 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우에는 120cm 이내로 할 수 있다.

• 가. 플로트판유리로서 두께가 6mm 이하인 것

• 나. 강화유리 또는 배강도유리로서 두께가 5mm 이하인 것

• 다. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 이중유리

• 라. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 삼중유리. 이 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 부착하는 경우에는 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 하여야 한다.

2023년 완화는 유리와 노대 설치에서 체감된다

기존 원문에서도 언급하듯 소방관 진입창 기준은 2023년에 한 차례 완화된 흐름이 있었다. 특히 유리 기준에서 삼중유리 적용 가능성이 열리고, 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우 창 하부 높이 기준을 120cm까지 볼 수 있게 된 점이 실무에서 크게 느껴진다.

예전에는 단열 성능을 고려한 창호와 소방관 진입창 기준이 서로 부딪히는 경우가 많았다. 삼중유리나 발코니 창호를 쓰려는 설계에서 진입창 기준을 맞추기 어려운 상황이 있었기 때문이다.

완화 이후에는 일정 기준을 충족하는 삼중유리와 노대 설치가 가능해지면서 설계 선택지가 조금 넓어졌다. 다만 이것은 기준이 사라졌다는 뜻이 아니라, 정해진 범위 안에서 인정 가능한 방식이 늘어난 것에 가깝다.

완화되었다고 해서 임의로 창호 사양을 정해도 되는 것은 아니며, 여전히 규칙 제18조의2 각 기준을 모두 충족해야 한다.

자세한 기준은 실제 인허가 단계에서 관련 법령과 관할 행정청 해석을 함께 확인하는 것이 좋다.

성능위주설계로 소방관 진입창 기준을 완화할 수 있을까

최근 실무에서 더 민감한 질문은 따로 있다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조와 성능위주설계 평가 운영 표준 가이드라인에 따라 성능위주설계를 적용해 신고·수리된 내용이 있다면, 건축법상 소방관 진입창 기준을 완화해 적용할 수 있느냐는 부분이다.

국토교통부 회신은 이 지점을 조심스럽게 구분한다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2에 따른 소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정이고, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족해야 한다는 취지다.

또 성능위주설계에 따른 내용은 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다고 설명한다. 따라서 소방시설법 제8조에 따른 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의해야 한다는 입장이다.

성능위주설계가 신고·수리되었다고 해서 건축법상 소방관 진입창 기준이 자동으로 완화된다고 보기는 어렵다.

소방관 진입창 규정 완화 관련 국토교통부 회신 취지

건축법 시행령 제51조제4항에 따라 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정으로, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

성능위주설계에 따른 내용에 대하여는 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다.

「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조의 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의하여야 한다.

건축법 기준과 소방시설법 검토는 따로 정리해야 한다

소방관 진입창은 건축법령상 설치기준이 있고, 성능위주설계는 소방시설법령 체계에서 검토되는 부분이다. 두 기준이 화재안전이라는 목적을 공유하더라도, 한쪽 절차가 다른 쪽 기준을 자동으로 대체한다고 보기 어렵다.

설계 단계에서는 창호 사양보다 법령 체계를 먼저 나눠야 한다

소방관 진입창은 건축, 소방, 창호, 입면 계획이 모두 만나는 지점이다. 창의 위치와 크기는 건축설계에서 정하지만, 실제 기능은 소방활동과 연결된다. 유리 사양은 창호 성능과 관계되고, 표시는 외부 식별성과 이어진다.

그래서 설계 초기부터 어느 층에 소방관 진입창이 필요한지, 소방차 진입 가능한 면에 창이 배치되는지, 창호 유리 구성이 기준에 맞는지 확인하는 편이 좋다. 나중에 외관이 거의 정리된 뒤 수정하려면 입면, 창호 발주, 구조, 실내 계획까지 흔들릴 수 있다.

특히 성능위주설계 대상 건축물이라면 더 조심해야 한다. 소방 성능 검토에서 어떤 대안이 인정되었다고 해도, 건축법령상 소방관 진입창 설치기준이 별도로 남아 있을 수 있기 때문이다.

소방관 진입창은 소방 협의만으로 끝내지 말고, 건축법령상 설치기준 충족 여부를 별도로 확인해야 한다.

인허가 검토 때 자주 놓치는 부분

첫째, 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층인지 여부를 확인해야 한다. 해당 층이 제외될 수 있는지 여부는 단순 층수만으로 판단하기 어렵고, 실제 출입 동선과 지상 연결성을 봐야 한다.

둘째, 외벽 길이가 긴 경우 40m 이내마다 추가 설치가 필요한지 확인해야 한다. 한 곳에만 표시를 해두었다가 외벽 길이 기준에서 다시 검토되는 경우가 있다.

셋째, 창 하부 높이와 난간이 설치된 노대 여부를 정확히 봐야 한다. 80cm 기준인지, 120cm 기준을 적용할 수 있는 상황인지가 달라진다.

넷째, 유리 사양과 필름 두께를 창호도면에 명확히 반영해야 한다. 삼중유리나 비산방지필름이 들어가는 경우에는 기준을 넘지 않는지 확인이 필요하다.

소방관 진입창은 표시만 붙이는 문제가 아니라, 창호 상세와 입면계획 단계에서 이미 결정되는 기준이다.

소방관 진입창 규정은 완화보다 충족 여부가 먼저다

소방관 진입창 기준은 일부 완화된 부분이 있지만, 그 목적은 여전히 분명하다. 화재가 발생했을 때 소방관이 건축물 내부로 빠르게 진입할 수 있어야 하고, 외부에서 그 창을 바로 알아볼 수 있어야 한다.

성능위주설계로 다른 소방안전 대책을 세웠더라도, 건축법령에서 소방관 진입창의 대체나 완화를 별도로 정하고 있지 않다면 건축법상 기준은 그대로 검토되어야 한다. 성능위주설계 관련 판단은 소방청 소관 법령에 따라 별도로 확인해야 한다.

결국 설계자가 챙겨야 할 방향은 단순하다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2 기준을 먼저 충족하고, 성능위주설계와 관련된 별도 해석이 필요한 경우에는 소방청 또는 관할 소방기관과 정리하는 것이다.

소방관 진입창은 완화 가능성을 먼저 찾기보다, 건축법상 기준을 충족하는 설계로 출발하는 것이 가장 안전하다.

소방관 진입창은 평소에는 작은 표시처럼 보이지만, 화재 현장에서는 진입 방향을 알려주는 중요한 기준이 된다. 그래서 창의 크기, 높이, 유리, 표시, 접근 가능한 면까지 하나씩 확인하는 과정이 필요하다.

SpaceFrench Fuse • Space • 2023년

지난해 10월, 전북 고창 대산면에 문을 연 고창서점마을은 이윤호 촌장(왼쪽 세번째)을 중심으로 6가구가 함께 일궜다. 2028년 10월까지 하루도 서점 문을 닫지 않을 계획이다. 누군가 가게를 비우면 다른 서점지기가 대신 손님을 응대해준다.

문화체육관광부가 3월 발표한 ‘2025 국민독서실태조사’에 따르면, 성인 독서율이 38.5%로 사상 최저치를 기록했다. 성인 10명 중 6명은 1년에 책 한 권도 읽지 않는다는 말이다. 이 우울한 통계는 책이 더 소중한 시대라는 방증으로도 읽힌다.

책을 읽기 위해, 책과 친해지기 위해 여행을 떠나보는 건 어떨까. ‘북 스테이(Book Stay)’ 목적지로 전북 고창을 추천한다. 고창에는 한국 최초로 독립서점 6개가 일군 ‘서점마을’이 있고, 폐교를 개조한 도서관과 문학관도 있다. 도시 전체가 ‘유네스코 생물권 보전지역’으로 지정된 고창은 자연과 책을 함께 누리기에 더없이 좋은 고장이다.

주말엔 방문객 200명…“읽은 책만 팝니다”

고창서점마을은 6개월 전인 2025년 10월 탄생했다. 서울에서 문화평론가로 활동했던 이윤호(64) 촌장(철학 서점 ‘세발자전거’)이 혼잡한 도시를 벗어나 책방을 열 만한 지역을 물색한 게 발단이 됐다.

이 촌장과 인문학 모임에서 알게 된 강준석·황경선 부부(생태 서점 ‘맹그로브’)가 고창에 안 쓰는 땅이 있다며 선뜻 내놓았고, 2023년 뜻이 통하는 여섯 가구가 뭉쳐 마을 만들기에 착수했다. 그림책 지도사, 패션 기획자 등 각기 다른 직업으로 활동했던 이들이 관심사와 전공을 살려 철학·생태·여행·그림책·그래픽노블·윤동주를 주제로 6개 서점을 열었다.

6개 서점은 이웃 이상으로 가깝게 지낸다. 누군가 가게를 비우면 대신 손님을 응대해준다. 농사를 함께 짓고, 종종 공유주방에서 밥도 같이 해 먹는다. 마을이 탄생한 이야기가 한 편의 동화와 다름없는데 마을 풍경도 그림 같다. 약 2만㎡ 면적의 땅에 알록달록한 색깔의 서점과 주택 9채, 텃밭이 어우러져 있다.

특별한 관광지가 없는 농촌인데도 방문객이 꾸준히 늘고 있다. 주말이면 약 200명이 찾는단다. 구경만 하고 가는 이도 있지만 1~2시간 머무는 손님이 대부분이란다. 이 촌장의 말이다.

“휴가 나온 군인이 2시간쯤 머물더니 책 30만원어치를 사 갔어요. 철학 전공자라는데 고향에 철학 전문 서점이 생길 줄 꿈에도 몰랐다더군요. 정말 큰 보람을 느꼈습니다.”

서점마을에서 묵으면 밤새 6개 서점을 이용할 수 있다.

마을은 책만 팔지 않는다. 카페도 운영한다. 작가를 초대해서 북 토크도 진행한다. 월 2만원을 내는 회원에게는 채소와 책으로 이뤄진 꾸러미를 매달 보내준다. 3개 서점은 숙소도 갖췄다. ‘목수의 서점’에서 하룻밤 묵었는데 6개 책방이 문을 잠그지 않아 늦은 밤까지 원 없이 책을 읽었다.

서점마을은 2028년 10월까지 하루도 문을 닫지 않을 계획이다. 마을의 꿈은 거창하지 않다. 돈을 적당히 버는 대신 책 좋아하는 사람을 많이 만나길 바란다. 그림책 전문 ‘책방 고릴라’에서도, 생태 서점 ‘맹그로브’에서도 같은 말을 들었다.

“저희는 읽은 책만 팝니다. 손님과 책 이야기 나누는 게 제일 즐겁습니다.”

할매들과 책짓기…폐교 개조한 ‘책마을해리’

책마을해리가 마을 주민과 함께 만든 그림책.

선운산 서쪽 자락, 해리면에 자리한 ‘책마을해리’도 재미난 책 천국이다. 책 편집자로 일했던 이대건(56) 촌장이 폐교(해성초 라성분교)를 활용해 도서관·서점·갤러리·숙소 등으로 이뤄진 ‘책 테마 공간’을 만들었다. 홈페이지에서 설명을 봤을 때는 어렵게 느껴졌는데 직접 가보니 구석구석 흥미로웠다.

책마을해리 운동장에 있는 부엉이 모양의 생태 도서관.

2012년 고향인 고창으로 귀촌한 이 촌장은 ‘출간 캠프’부터 시작했다. 학생을 대상으로 하루짜리, 3박4일짜리 프로그램을 구성해 책 만드는 경험을 제공했다. 이후 기증서 3만권을 채운 도서관 ‘책 시간의 숲’을 꾸몄고, ‘평화’를 주제로 한 트리 하우스 도서관과 거대한 부엉이 모양의 ‘생태 도서관’도 지었다. 현재 장서가 20만권에 이른다. 이 촌장은 “디지털 기기가 친숙한 아이들이 책에 호기심을 갖게 되고, 맘껏 뛰어놀며 해방감을 누릴 때 행복하다”고 말했다.

책마을해리는 평생 농사만 지은 주민들에게 글과 그림을 가르쳐 그림책도 여러 권 출간했다. 운동장 한편에도 시와 그림이 전시돼 있다. 2024년 89세로 돌아간 고(故) 김귀례 할머니의 제목 없는 두 행짜리 시가 눈에 밟힌다.

“무슨 꽃이 좋기는 / 꽃은 다 좋재”

미당시문학관 옥상에서 굽어본 소요산과 미당의 고향 마을.

이제 선운산 북쪽으로 이동한다. 선운산 윗자락 부안면 선운리는 한국 현대 시의 큰 별 ‘미당 서정주(1915~2000)’의 고향 마을이다. 시인의 생가와 묘소, 미당시문학관이 한 데 모여 있다. 2001년 개관한 문학관은 시인의 유품 4000여 점을 전시한다. 문학관을 방문하면, 건축가 김원이 지은 6층짜리 전시관 겸 전망대를 꼭 가봐야 한다. 신록으로 눈부신 소요산과, 미당이 넘어다녔던 질마재와, 조기 뛰어노는 칠산 바다가 파노라마로 펼쳐진다. 이달 들어 『서정주 시선』 출간 70주년을 기념한 전시도 시작했다.

『서정주 시선』 발간 70주년 기념 전시.

☞ 여행정보

김주원 기자

고창서점마을 숙소 예약은 ‘네이버’나 ‘에어비앤비’에서 할 수 있다. 2인 기준 7만~10만원. 고창 청보리밭축제가 5월 10일까지 공음면 학원농장에서 진행된다. 서점마을에서 농장까지 자동차로 약 20분 거리다. 책마을해리를 이용하려면 입장료(8000원)를 내거나 책을 한 권 사면 된다. 화요일은 쉰다. 미당시문학관은 월요일에 쉰다. 지난해 12월 고창읍에 개장한 ‘황윤석도서관’도 들러보길 권한다. 건축가 유현준이 설계한 도서관에 7만6000권이 꽂혀 있다.

명품 정원도시 프로젝트

반려식물·정원 새 트렌드 부상에 대전형 정원모델로 차별화

천혜의 생태 '노루벌 정원'… 시민·기업 정원문화 확산 협력

대전 서구 둔산동 특허법원 옥상정원. 대전시 제공

최근 고령화와 도시화, 기후변화 등 복합적인 요인은 건강과 환경문제에 대한 국민인식을 높이고 있다. 이는 녹지공간을 향한 수요로 이어져 '정원'에 대한 관심도 늘고 있는 추세다. 정서적 측면에서 식물의 긍정적인 효과가 부각돼 반려식물과 정원이 새로운 트렌드로 부상한 흐름과 맞닿아 있는 셈이다.

대전시가 '녹색 정원도시'를 목표로 차별화된 대전형 정원모델에 주목하기 시작한 이유다. 시는 민간 중심 정원문화 확산은 물론, 정원박람회 개최와 국가정원 조성사업을 토대로 생활환경의 녹색전환을 꾀하고 있다. 지역경제 활성화부터 생태계 서비스 산업 구축까지 이어지는 선순환 구조를 만든다는 전략이다.

대전 서구 흑석동 노루벌 일출 모습. 대전시 제공

◇시민과 함께 만들어가는 일류 정원도시=시는 정원을 '뜰과 마당, 울타리로 구획된 공간이자 식물의 집약적 재배장소', '기쁨과 즐거움을 위해 둘러싸인 토지'로 규정했다. 도시 전체가 하나의 정원이 돼 시민의 일상이 숲과 꽃으로 연결되는 도시를 표방하는 것이다. 정원을 통해 삶의 질을 높이고, 정원 문화·산업으로 도시의 활력을 만드는 '지속가능한 생태 도시'라는 세계적 흐름과도 궤를 같이 한다.

이를 위해 시는 '정원인프라 확충'과 '정원문화 확산', '정원산업 육성'으로 이어지는 단계별 목표를 세웠다. 2023년 기준 43개소인 정원인프라를 2028년까지 450개소로 늘리고, 반려식물 인구도 같은 기간 300명에서 230만 명으로 확대한다는 구상이다. 산업 역시 215억 원에서 2061억 원 규모로 키워 도시 성장역량을 강화한다는 청사진이다.

추진전략도 제시했다. 공공정원을 확대·조성하고 민간정원을 발굴·등록해 지역 거점정원을 확충한다는 계획이다. 또 정원박람회와 정원콘테스트, 정원 교육 프로그램을 운영해 정원 문화 확산에 집중한다. 정원산업의 거점 역할을 할 가든센터 조성도 주요 전략 중 하나다. 정원 관련 기관·단체와의 협력체계도 구축한다.

올 4월 행정안전부 중앙투자심사에 통과된 대전 노루벌 지방(국가)정원 조성사업 조감도. 대전시 제공

◇중부권 최대 규모 명품 정원 목표=노루벌 지방(국가) 정원 조성사업이 대표적이다. 서구 흑석동 일원 88만 ㎡(27만 평)에 1324억 원을 들여 9개 주제정원을 조성하는 게 골자다. 숲과 하천, 벌판 등 노루벌의 생태환경을 기반으로 대전만의 정체성을 반영한 '대전형 정원'을 조성, 압도적 경쟁력을 갖춘 중부권 최대 규모의 명품 정원을 조성한다는 시나리오다.

2022년 11월 기본계획 수립에 착수한 시는 2024년 12월 산림청으로부터 정원조성 예정지 지정 승인을 받았다. 올 4월에는 행정안전부 중앙투자심사까지 통과하면서 탄력을 받게 됐다. 앞으로 개발제한구역 관리계획 변경과 토지 매입, 건축설계 공모 등 절차를 거치면 2027년 공사에 착수해 2029년 개원이 가능할 것으로 시는 보고 있다. 최종 목표는 2032년 중부권 최초 국가정원 등록이다. 지방정원으로 3년간 운영하면 국가정원 지정을 신청할 수 있다.

차별화된 입지는 노루벌만의 정체성이다. 대전 도심에서 불과 10분 거리에 위치한 도심형 정원인 데다, 전국 최초로 해발 80-180m의 나지막한 산림 지형을 기반으로 한 산림형 자연생태 정원이라는 점에서 의미가 깊다. 노루벌판과 갑천, 구봉산 능선으로 이어지는 입체적 대경관 축은 기존의 정원 또는 수목원 등 유사시설과 명확히 구분되는 '산-하천-들녘' 복합 경관구조의 입지적 특성을 지녔다는 평가다.

2023년 열린 대전시 시민정원사 이론교육 모습. 대전시 제공

◇도심 속 유휴공간 활용한 정원인프라 확충=정원의 다양한 생태자원을 활용한 국민의 신체적·정신적 건강 증진은 물론, 지역 커뮤니티 활성화와 사회적 통합에 기여할 수 있다는 점에서 정원도시 조성사업은 필요성과 시급성이 담보된 상태다. 시가 도심 곳곳 실내정원과 옥상정원을 조성하고 민간정원을 발굴·등록 지원하는 배경이기도 하다. 대전은 현재 조성되고 추진 중인 정원만 82개소에 달한다.

시는 지난해 7월 기본계획 수립과 실시설계 용역에 착수, 본격적인 정원도시 조성사업에 시동을 걸었다. 올 5월부터는 둔산동·관저동 등 서구 5개소와 전민동·죽동·상대동 등 유성구 3개소를 중심으로 정원도시 조성공사에 돌입할 예정이다. 중·소규모 정원 조성부터 정원활동 지원까지 자치구별 총 50억 원이 투입된다.

도심 내 실내정원과 옥상정원 조성도 이어가는 중이다. 열섬현상 완화 등 기후변화 대응과 쾌적한 생활환경을 제공할 수 있다는 점에서 효과가 두드러지기 때문이다. 국·공유지와 도서관, 기차·지하철역, 대학교 등 다중이용시설을 중심으로 사업이 추진되고 있다. 시민 스스로 가꾼 정원도 '수목원정원법'에 의한 민간정원으로 등록, 생활 속 정원문화를 정착·확산시키고 있다. 시는 현재까지 12개소를 지정, 2030년까지 20개소 이상을 등록·지원할 계획이다.

지난해 10월 대전 서구 엑스포시민광장에서 열린 2025 대전정원박람회 모습. 대전시 제공

◇정원문화 확산으로 정원산업 '쑥쑥'=대전 대표 녹지공간인 갑천생태호수공원과 한밭수목원을 거점으로 중부권 대표 정원박람회 개최도 추진 중이다. 시는 지난해 10월 열린 '2025 대전정원박람회'를 토대로, 2027년 9-10월 중부권 최대 규모 정원박람회 개최를 구상하고 있다. 정원문화 확산을 넘어 산업 육성과 지역경제 활성화, 도시브랜드 가치 제고 등 기대가 크기에, 국제박람회로 확대 추진해 시너지를 극대화한다는 전략이다.

민간 중심 정원문화 확산도 유도한다. 시민 정원사로 활동할 수 있는 전문 인력을 양성해, 가드닝 문화의 대중화를 꾀한다. 시는 2023년부터 지난해까지 시민정원사 교육과정을 추진, 90명이 수료한 상태다. 올해도 30명을 대상으로 제4기 시민정원사 양성과정이 진행 중이다. 정원 조성 관련 개념 파악과 이론 교육부터 현장 실습 교육까지, 만 19세 이상 대전 시민이면 누구나 무료로 신청할 수 있다.

지속가능한 정원문화의 방향성을 제시하기 위한 협력체계도 구축하고 있다. 기업의 경영철학과 ESG(환경·사회·지배구조) 가치가 반영된 친환경 정원을 조성해 탄소중립 실현과 자연친화적 도시 조성에 기여한다는 기대다. 시는 지난해 대전정원박람회에서도 기업정원 10개소를 조성해 시민에게는 시민참여형 정원문화를, 기업은 브랜드 가치를 효과적으로 전달할 수 있는 공간으로 활용한 바 있다.

시 관계자는 "정원은 관광과 여가 활성화 등 국민 삶의 질 향상에 기여하고, 생활환경의 녹색전환을 위한 핵심 수단으로서 필요성이 높아지고 있다"며 "천혜의 자연환경을 활용한 노루벌 지방정원을 중심으로 정원 문화·산업을 확충하고, 시민정원사 양성과 정원박람회 개최 등을 통해 대전이 명품 정원도시로 도약할 수 있도록 행정력을 모아가겠다"고 말했다.

[컬처연구소] 종이 여행가이드북 다시 인기

온라인-SNS 정보 넘쳐나지만… 영리 목적 콘텐츠 많아 되레 혼란

반짝 유행하는 트렌드 대신… 20차례 발품 팔아 검증된 자료

카페 안내서-전국 김밥 맛집 등… 개인별 취향 맞춘 책 반응 좋아

에이든 서울 여행지도 맛집과 추천 메뉴를 한눈에 볼 수 있게 지도 한 장에 정리했다.지난달 교보문고에서 ‘여행’ 부문 베스트셀러 1위는 뭘까. 국내 곳곳을 소개한 ‘에이든 국내여행 가이드’란 책으로 2020년 초판 이후 6년 만에 새로 나왔다. 그런데 개정판은 224쪽이 추가돼 무려 1088쪽에 이르는, 이른바 ‘벽돌책’이다.

스마트폰만 있으면 지도든 맛집이든 다 찾을 수 있는 세상. 해외여행을 가도 소셜미디어를 뒤지거나 인공지능(AI)에 물어보면 금방 답을 알려준다. 그런 시대에 백과사전처럼 빼곡한 정보를 담아 두껍기 그지없는 책이 왜 인기를 끌고 있는 걸까.

● 소셜미디어보다 믿을 수 있다

사실 출판계 안팎에서 종이 여행가이드북은 무선인터넷 시대가 열린 뒤 가장 먼저 ‘사라질’ 책들로 여겨졌다. 하지만 국내외 할 것 없이 여행 안내서는 외려 더 꾸준히 팔리고 있다.

서점가에선 이런 여행 안내서의 경쟁력을 ‘신뢰’에서 찾는다. 온라인에 정보는 차고 넘치지만 믿을 만한 정보를 찾긴 쉽지 않기 때문이다. 특히 최근 소셜미디어 등에 올라오는 여행 콘텐츠는 영리 목적이 많아 ‘위장 마케팅’에 대한 피로감도 커지고 있다.

여행 시리즈 ‘리얼’을 펴내고 있는 한빛라이프의 고현진 팀장은 “출판사들은 가이드북 제작 때 기본적으로 직접 발로 뛰며 검증하는 과정을 거친다”며 “초판 작업은 한 지역을 10∼20번씩 다녀오기도 한다”고 했다. 이어 “개정판에 100개의 새로운 장소를 넣을 땐 그 3배쯤 되는 후보들을 조사한 뒤 선별된 정보를 담는다”고 설명했다. 그만큼 시간과 노력을 쏟아 걸러내는 작업을 거친다는 뜻이다.

짧은 유행에 치우치기보단 ‘지속 가능한 정보’를 담으려 노력하는 것도 종이 여행책의 매력이다. 고 팀장은 “유튜브 등은 아무래도 빠르게 주목받기 위해 자극적이거나 트렌디한 요소를 강조하는 경우가 많다”며 “가이드북은 최소 2∼3년은 활용이 가능한 정보를 중심으로 담는다”고 했다.

그렇다고 트렌드를 아예 무시하는 건 아니다. 예컨대 중국 상하이에선 왕훙(중국 인플루언서)처럼 입고 촬영하는 ‘왕훙 체험’이 몇 달 동안 유행했지만 최근엔 확 시들해졌다. 출판사들은 이런 반짝 유행을 다루기보단 ‘올해의 여행 키워드’ 같은 별도 코너를 만들어 업데이트하는 식으로 대응한다.

● 개인의 취향이 담긴 여행서

물론 가이드북이 꾸준히 팔린다고 해서 시장도 성장세라 보긴 어렵다. 교보문고에 따르면 팬데믹 이후 여행이 재개된 2023년은 전년 대비 40% 성장했지만, 이후 다시 조금씩 감소 추세다. 워낙 관련 책들이 많다 보니 출간 시기를 둘러싼 경쟁도 치열하다.

몇몇 출판사는 가이드북의 성격 자체를 바꾸며 돌파구를 찾고 있다. 기존 여행작가에서 벗어나 러너나 미식가 등이 필자로 참여한 ‘취향 중심의 여행’ 안내도 요즘 좋은 반응을 얻고 있다.

도쿄 킷사텐 도감 건축 전공자가 도쿄 깃사텐(복고풍 카페) 18곳을 투시도법으로 그렸다.

도쿄 호텔 도감 건축 디자이너가 도쿄 호텔 22곳에 숙박하며 치수를 재고 수작업으로 그렸다.건축가가 투시도법으로 정교하게 그린 도쿄 레트로 카페 안내서인 ‘도쿄 킷사텐 도감’, 음식 문화연구가와 함께하는 일본 슈퍼마켓 미식 여행서 ‘일본 현지 반찬 대백과’, 김밥 큐레이터가 전국 김밥 맛집을 추린 ‘전국김밥일주’ 등이 최근 주목받는 책들. 출판계 관계자는 “같은 여행지라도 필자와 콘셉트에 따라 전혀 다른 경험을 제안하며 차별화를 꾀하는 흐름”이라고 전했다.

아날로그 감성을 강조한 가이드북들도 있다. ‘에이든’ 시리즈를 펴낸 타블라라사는 원래 지도 제작으로 출발한 출판사. 이들은 하나의 지도에 맛집, 명소, 역사 정보를 촘촘히 담아내는 방식으로 주목도를 높였다. 스마트폰처럼 여러 번 클릭할 필요 없이, 모든 정보를 한번에 다 볼 수 있는 방식인 셈이다.

에이든 도쿄 가이드북 지도에 명소와 관련 정보, 사진 등을 촘촘히 병기했다.이정기 타블라라사 대표는 “아날로그라고 비효율적인 건 결코 아니다”라며 “오히려 한눈에 펼쳐 보여주는 게 더 직관적이고 ‘스마트’하다고 생각한다”고 말했다. 재작년 서울국제도서전에 참가했을 때도 20대 독자들이 ‘이런 게 있느냐’며 흥미로워했다고. 이 대표는 “젊은층일수록 과거의 두꺼운 지도책 같은 형식에 신선함과 재미를 느끼는 것 같다”고 했다.

JOA의 핫피플 & 아트(47)

숯의 작가 이배가 그은 ‘일획의 울림’

“예술은 땅 일구는 농사와 같아”

기다림의 미학으로 동서양 경계 허물어뮤지엄 산(SAN) 전체가 하나의 전시장… 회화·조각·영상 등 39점 전시

‘숯의 작가’라고 불리는 이배 작가는 숯을 이용해 회화부터 조각, 설치, 영상에 이르기까지 다양한 예술적 시도를 통해 독보적인 작품 세계를 구축했다. 그에게 숯은 단지 재료에 그치지 않는, 시간의 층위를 쌓아 올리는 영성의 재료다. [사진 조정화]

한국을 대표하는 작가 이배의 개인전 가 2026년 4월 7일부터 12월까지 강원도 원주 뮤지엄 산(Museum SAN)에서 열린다. 고향 청도에서 옮겨온 흙(땅)을 싸리비로 붓질하듯 휘젓는 퍼포먼스로 시작된 이번 전시는 회화·조각·설치·영상 등 39점으로 구성되며, <불로부터(Issu du feu)>와 <붓질(Brushstroke)> 등을 통해 그의 작업 세계를 조망한다. 미술관 전역은 하나의 통합된 조형 환경으로 구성되어 입체적으로 전개되는 인상적인 전시로 기대를 모은다.

숯이 지나간 자리에 켜켜이 쌓인 시간의 층위

한국 현대미술의 지평에서 이배는 ‘숯의 작가’로 불릴 만큼 단일한 물질을 중심으로 회화의 성립 조건을 탐구해 왔다. 그의 작업에서 숯은 단순한 시각적 매체를 넘어 소멸 이후의 상태를 품은 물질로 기능하며, ‘무엇을 그리는가’보다 ‘이미지는 어떤 조건에서 발생하는가’라는 질문으로 확장된다. 이러한 인식은 경북 청도에서의 유년 경험과 맞닿아 있으며, 달집태우기 등 공동체 의례를 통해 소멸을 단절이 아닌 순환으로 체득한 기억은 생성의 조건으로서 소멸을 사유하는 기반이 된다.

오는 12월까지 강원도 원주 뮤지엄 산에서 열리는 이배 작가의 개인전은 회화·조각·설치·영상 등 작가의 작업 세계를 종합적으로 보여주는 작품 39점을 대거 선보인다. [사진 이배 작가]

이배는 홍익대학교와 동 대학원에서 서양화를 전공한 뒤 한국 현대미술의 흐름 속에서 물질과 회화의 관계를 지속적으로 탐색해 왔다. 1970년대 후반에는 폐깡통과 철 등 버려진 사물을 배열·은폐하며 물질의 상태를 드러냈고, 이는 물질 자체에 감각을 부여하는 작업으로 이어졌다. 초기 평면에서도 형상 재현보다 한지에 스며드는 색처럼 물질의 침투와 흔적에 주목했다. 1989년 파리 이주는 이러한 문제의식을 심화시킨 전환점으로, 값싸고 쉽게 구할 수 있던 숯을 핵심 매체로 선택하게 했다. 이후 숯은 부착과 마찰을 통해 질감과 밀도를 드러내는 방식으로 확장된다.

<불로부터(Issu du feu)> 연작은 숯을 절단·결합하고 표면을 반복적으로 연마하는 과정을 통해 물질의 축적과 흔적이 이루는 구조를 드러낸다. 이 화면은 재현의 장이 아니라 시간이 켜켜이 스며든 결과로 나타나며, 동시대 이미지 환경과는 다른 감각을 제시한다. 2003년 전후 시작된 는 숯의 밀도와 구성으로 추상적 풍경을 탐색하고, 입자의 축적과 층위의 차이를 통해 깊이와 공간감을 드러낸다. 이어 2004년부터 지속된 은 숯가루와 아크릴의 결합으로 투명한 층 사이에 머무는 입자들이 깊이와 호흡을 형성한다.

한편, 행위의 차원은 대표작 <붓질(Brushstroke)> 연작에서 더욱 두드러진다. 붓에 숯 안료를 머금어 단숨에 긋는 이 작업은 단일한 선에 신체의 리듬과 긴장을 응축시키며, 결과보다 행위 자체를 전면에 드러낸다. 이로써 화면은 재현이 아닌 행위가 현현되는 장이 되며, 그의 작업은 ‘시간의 물질화’로 요약된다. 숯은 소멸 이후의 흔적이자 생성의 경계로 기능하고, 검정은 색이 아닌 밀도로 작용하며, 화면은 시간이 켜켜이 쌓인 층위로 이해된다.

이러한 사유는 회화의 범주를 넘어 입체적 조형으로도 확장된다. 연작은 숯의 비영구적 속성을 금속이라는 물질로 치환해 시간성을 다른 방식으로 고정하고, 서로 다른 물질 사이의 긴장을 만들어낸다. 이는 선과 면, 리듬을 통해 회화적 감각을 입체로 전이시키며 ‘그림’을 또 다른 차원에서 변주하는 시도로 이어진다.

이배 작가의 '불로부터(Issundu teful)'. [사진 이배 작가]

“유년시절의 결핍된 환경이 예민한 감각 길러줘”

나아가 그의 작업은 화면을 넘어 전시 공간 전반으로 확장된다. 숯은 벽과 바닥, 건축 요소를 가로지르며 공간을 새롭게 조직하고, 물질에서 출발한 작업은 공간과 행위의 차원으로 전개되며 그 세계를 더욱 선명하게 드러낸다. 이러한 전개는 2023년 뉴욕 록펠러센터 채널 가든 설치와 2024년 베네치아 비엔날레 병행전시에서 구체화되었고, 지역적 경험을 보편적 조형 언어로 전이시키며 국제적 주목을 이끌었다.

이러한 문제의식은 최근 고양 삼송테크노밸리 작업실에서도 확인되듯, 그의 작업이 특정 매체에 한정되지 않고 숯이라는 물질과 공간, 시간으로서의 행위가 맞물리는 조건 속에서 유동적으로 구성됨을 보여준다. 이처럼 그의 작업이 국제적으로 주목받는 이유는 재료의 특수성보다 회화의 조건 자체를 탐구해 온 태도에 있으며, 이미지를 결과가 아닌 물질과 행위가 교차하는 과정으로 다루며 생성의 조건을 드러내는 데 있다. 이러한 점에서 그의 작업은 K아트의 흐름 속에서 더욱 심화되며, 국제적 주목을 지속적으로 이끌 것으로 기대된다.

안도 다다오의 노출 콘크리트와 작가의 숯이 지닌 물질성의 공통점 속에서, 전시 공간인 뮤지엄 산(Museum SAN)을 어떻게 인식하고 전시를 구성했는가.

“약 1년 반 동안 수십 차례 오가며 공간에서 강한 인상을 받았다. 안도 다다오의 건축 안에서 우고 론디노네 등의 작업을 통해 밀도 높은 공간성이 주는 긴장과 가능성을 느꼈고, 현대적인 수도원처럼 머무르며 사유하게 하는 장소로 인식하게 되었다. 전시는 작품을 놓는 일이 아니라 공간과 호흡하는 방식으로, 회화가 전시장 내부에만 한정된다는 관념에서 벗어나 일부 작업을 외부 동선에 배치해 풍경과의 관계 속에서 감각이 열리도록 했다. 내부는 흰 방·검은 방·영상 공간으로 구성해 몰입을 유도하며, 익숙한 질서를 흔들어 관람 경험을 새롭게 환기하려 했다.”

이번 전시에서 ‘흙’과 ‘농부’의 서사는 어떤 의미를 가지며, 퍼포먼스는 작업에서 어떤 역할을 하는가.

“고향 청도에서 가져온 흙으로 영상관에 ‘논’을 만들고 그 위를 비질하는 퍼포먼스를 통해 삶의 시작점과 다시 마주하는 행위로 설정했다. 농사와 예술은 본질적으로 다르지 않으며, 땅을 일구고 씨를 뿌리는 일과 붓으로 화면을 구축하는 행위 모두 내면의 상태와 감각의 밀도에 의해 결정된다. 퍼포먼스는 특정 형식이라기보다 자연스럽게 이어져 온 작업의 흐름으로, 신체·정신·감각·시간이 동시에 작동하는 구조다. 결과보다 과정이 중요한 지점에서 퍼포먼스는 회화와 맞닿아 있는 근본적 요소로 작동하며, 이번 전시는 숯을 매개로 농촌의 기억과 작업의 근원을 되짚고 작업과 삶의 출발점을 함께 성찰하는 과정이었다.”

유년 시절의 환경과 경험은 작업에 어떤 영향을 미쳤는가.

“태어난 고향은 전기가 들어오지 않던 산골로, 문화적 자극이 거의 없는 환경이었다. 중학교에 들어가서야 처음 피아노 소리를 접했고, 베토벤의 <엘리제를 위하여>는 강한 충격으로 남았다. 이러한 결핍된 환경은 오히려 감각을 예민하게 만들었고, 작은 변화와 소리에 깊이 반응하는 경험이 축적되었다. 정월 대보름의 달집태우기는 축제이자 의례로 기억되며, 농경사회에서 형성된 기다림과 조심스러움의 태도 역시 작업의 바탕이 되었다. 또한 장날 편지를 주고받던 방식은 여백과 암시를 중시하는 감각으로 이어졌다.”

이배 작가의 대표작인 '붓질(Brushstroke)'연작. [사진 이배 작가]

재룟값 안 드는 숯 사용한 게 관계의 시작

다양한 재료 중에서 숯을 선택하게 된 계기와, 이후 작업의 확장 가능성은 무엇인가.

“프랑스에 머물던 1990년 무렵, 재료를 살 여유가 없어 값싼 바비큐용 숯을 목탄 데생처럼 사용하기 시작했다. 작업을 이어가며 숯과의 관계를 되묻게 되었고, 그 과정에서 혼례나 출산 때 숯을 쓰던 청도에서의 유년 기억이 떠올랐다. 숯은 나쁜 기운을 막는 정화의 상징이자 개인적 경험과 맞닿은 물질로 다가왔다. 앞으로도 중요한 축으로 유지되겠지만, 그에 머무르지 않고 다양한 재료와 방식으로 유연하게 열어두려 한다.”

<붓질(Brushstroke)> 연작은 어떤 계기와 문제의식 속에서 전개되었으며, ‘일획’의 미학과는 어떻게 연결되는가.

“2019년 뉴욕 전시를 계기로 본격화했는데, 숯 작업 이후 남은 숯가루에서 출발했다. 소나무, 참나무, 대나무 등 재료에 따라 서로 다른 밀도와 색을 지닌 검정을 모아 화면을 구성하며, 단일한 색이 아닌 시간과 층위를 드러낸다. 깊고 무거운 검정부터 맑고 투명에 가까운 결까지 공존하며, 각각의 입자는 서로 다른 시간을 품는다. 이 작업은 동양 회화와 서예의 감각을 현재의 언어로 다시 사유하려는 시도이기도 하다. 특히 ‘일획’의 개념이 중요하게 작용하는데, 한 번의 붓질에 신체의 움직임과 집중된 의식이 함께 실리며 화면이 형성된다. 결국 중요한 것은 횟수가 아니라, 그 순간 얼마나 밀도 있게 집중된 상태로 행위가 이루어지느냐에 있다.”

[사진 이배 작가]

종말의 풍경 속에서 더 선명해진 숯의 존재감

가장 중요한 전환점이 된 작품을 하나 꼽는다면.

“나를 이야기할 때 가장 중요한 작품은 <불로부터>(Issu du feu)라는 평면 캔버스 작업이다. 크고 작은 여러 연작이 있지만, 이 시리즈가 가장 많은 것을 말해준다. 숯이라는 자연의 물성을 그대로 드러내는 작업이지만, 그 안에서 가장 빈약한 재료가 오히려 가장 풍성하고, 때로는 화려하게까지 보일 수 있는 물성을 끌어내고자 했다. 그런 시도가 하나의 방향으로 자리 잡은 계기가 된 작업이다.”

한국 미술사 속에서 어떤 작가로 기억되기를 바라는가.

“특정한 모습으로 기억되기를 의식해본 적은 없다. 다만 ‘이건 한국 사람이 아니면 할 수 없는 작업이다’라는 말을 들을 수 있다면 좋겠다. 멀리서 보아도 한국적 감각과 삶의 배경이 자연스럽게 읽히는 작업, 그런 작가로 남고 싶다.”

지금까지 살아오면서 가장 기억에 남는 사진 한 장이 있다면.

“뉴욕 록펠러센터에 숯 조각을 세우던 날의 장면이 가장 기억에 남는다. 전시 오픈 무렵 캐나다 산불 연기가 맨해튼을 덮치며 도시는 노란 빛에 잠겼고, 공기와 시야도 흐릿해져 있었다. 그 한가운데 선 검은 숯 조각은 오히려 더 또렷하게 드러났고, 뉴욕 사람들도 그 장면을 인상적으로 받아들였던 것 같다. 그 순간은 냄새와 빛, 공기가 겹쳐지며 하나의 이미지로 다가왔다. 마치 종말의 한 장면 같았는데, 우연한 상황이 작품의 의미를 더욱 선명하게 드러낸 순간으로 남아 있다.”

이배 작가는 뉴욕 록펠러센터에 숯 조각을 세우던 날을 가장 기억에 남는 장면으로 꼽는다. 우연히 맨해튼을 덮친 캐나다 산불 연기로 인해 흐릿해진 배경을 뒤로한 검은 숯 조각의 선명한 이미지가 도드라지면서 강한 인상을 남겼다. [사진 이배 작가]

JOA(조정화) 작가 대학에서 사진을 전공하고, 순수사진 석사 및 조형예술학 박사학위를 받았다. 20여 년간 단국대학교, 상명대학교 및 대학원 등에서 강의를 해오고 있다. Drawing of Communication(인사아트센터, 한국문화예술진흥원 후원전), 단국대학교 교수전(SUN갤러리), 물전(서울시립미술관), Pingyao Festival(중국), panorama(프랑스), 광주비엔날레특별전(한국) 등 다수의 개인전과 단체전에 참여했다. 미술평론가로 활동하며 <월간중앙>, <미술세계>, , <월간사진> 등에 연재와 칼럼을 쓰고 있다. 저서로 <그래서 특별한 사진읽기(2020)>가 있다.

[아무튼, 주말]

사유 재산권 對 시민 통행권

아파트 보행로 통제 기싸움

“외부인은 정숙! 우측 보행만 허용.”

서울 상일동 신축 대단지 A아파트, 행인들은 입구에서부터 주눅 드는 현수막과 경고문을 잇따라 마주하게 된다. 참고로 실내가 아니라 야외다. 9개 항목의 ‘사유지 보행로 이용 수칙’ 푯말도 곳곳에 설치돼 있다. ▲보안대원 요청 시 입주민 카드 제시 ▲안전 거리 확보 ▲소음 자제 및 사생활 보호 ▲시설물 훼손 시 손해배상 청구…. 인근 주민들은 “텃세가 심하다”며 반발하고 있다. 아파트가 역 바로 앞에 들어선 탓에 지하철에서 내려 멀리 돌아가지 않으려면 단지 내 중앙 보행로를 이용할 수밖에 없는데다, 시민 이동 편의 등 공공성 확보가 재건축 승인의 조건부였기 때문이다.

게다가 해당 아파트 입주민대표회의 측이 보안을 이유로 중앙 보행로를 제외한 전 구역을 외부인 금지 구역으로 지정해 위반 시 회당 10만원 수준의 질서 유지 부담금(?)을 부과하겠다는 공문까지 주변 아파트에 발송하면서 갈등은 격화됐다. 실제로 이곳 아파트 지상 길목마다 ‘외부인 제한 구역’ 입간판이 서 있다. 강동구청 관계자는 “최근 세 차례 주민 간담회를 열고 의견을 청취했다”며 “보행로 근처에 수목 식재나 CCTV 설치 등을 지원하는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

반려견도 ‘입주민’만 통과

일러스트=한상엽

아파트 공화국, 대한민국이 단지별로 쪼개지고 있다. 아파트마다 ‘외부인 출입 통제’ 기조가 거세지면서 통행권 제약에 따른 불만도 급증하고 있다. 경기도 판교의 한 맘카페에 황당한 사연이 올라왔다. “아이 학교에 시험 감독 봉사하러 가는 길에 다른 아파트로 통하는 지름길로 아이들 따라 지나가려다가 ‘학생 등교만 허락되니 입주민 아니면 나가라’면서 잡상인마냥 경비원에게 큰소리 듣고 쫓겨났어요. 15m쯤 되려나요? 아파트 잠시 통과하는 게 뭐 그리 큰일이라고…. 너무 마음 상하네요.”

사람뿐 아니라 반려견도 감시 대상이다. ‘입주민 전용 목줄’을 차야만 단지 내에서 개털을 날릴 수 있는 것이다. A아파트에도 보행로 내 푯말에 “반려견 인식표 부착 필수! 배설물 미처리 시 손해배상 청구”라고 적혀 있었는데, 서울 개포동 신축 B아파트 역시 반려견 인식표를 제작해 외부인 견주가 발견되면 즉시 내보내는 지침을 마련했다. 배변 처리 등 민원이 지속 제기됐다는 게 그 이유. 대단지 신축 아파트의 경우 잘 갖춰진 조경 덕에 산책로로 사용되는 경우가 많지만 “공원이 아니라 사유지”이고 “불편 방지를 위한 자구책은 필요하다”는 것이다.

초고가 아파트 “범죄 우려”

서울 반포동 C아파트는 지난달 출입구 등 외곽에 보안문을 설치하려다 논란을 빚었다. 실거래가 165억원을 기록한 초고가 아파트. 주민 투표에서 3분의 2 이상이 찬성했지만 지자체가 제동을 걸었다. 서초구청 측은 “허가 없이 보안문을 설치할 경우 건축법 및 관련 법령에 따라 원상 복구 명령, 건축 이행 강제금 부과, 건축물대장 위반 건축물 등재에 따른 각종 행위 허가 제한 등 강력한 행정처분이 진행될 수 있다”며 공사 중단을 요구했다. 반면 입주민 측은 안전을 위해 불가피한 조치라는 입장. 주변이 관광특구로 지정돼 인구 밀도가 높아진 데다, 고급 아파트로 유명해지면서 범죄 표적이 될 가능성도 커졌다는 논리다.

서울 개포동 D아파트는 단지 외곽에 출입증으로 작동하는 1.5m 높이의 철제 펜스를 설치했다. 강남구청 측이 수차례 철거 명령을 내렸지만 응하지 않았고, 설치를 주도한 조합장이 벌금 100만원을 부과받았다. 벌금을 물지언정 담장은 허물지 않겠다는 강경 대응의 배경에는 인근 대모산 등산객이 있었다. 아파트가 지하철역과 등산로 중간에 위치한 까닭에, 단지 내에서 신발을 벗고 발을 씻거나 음식을 시켜 먹고는 쓰레기는 그대로 놓고 가는 일이 빈번했다고. 공용 벤치가 취객에게 점령당하는 일까지 생겨나자 특단의 대책을 마련할 수밖에 없었다는 것이다.

새 아파트 변신 후… 태도 돌변?

그러나 아파트 단지가 초대형화되면서 ‘열린 단지’는 도시 기능의 일부를 수행하는 아파트 재건축 평가의 핵심 요소가 돼가고 있다. 지난해 재건축 시장 최대어로 꼽힌 서울 압구정 아파트 지구에서도 공공 보행 통로는 사업 속도를 결정짓는 키워드였다. 정비 계획이 통과된 4개 구역 모두 단지 담장을 없애고 외부인이 자유롭게 한강공원을 오갈 수 있는 보행로를 확정하며 본격 작업에 착수했는데, 이 과정에서 압구정 3구역은 공공 보행 통로를 지하로 내려 차도와 함께 배치한 형태를 제시했다가 승인이 보류됐고, 다시 지상안(案)으로 수정해 공공성을 강화하면서 심의를 통과했다.

다만 공공 보행 통로 운영을 약속하고 준공 뒤 이를 뒤집더라도 1회성 과태료 외에 실효성 있는 제재 수단은 찾기 어렵다. 서울시가 2024년 공공 보행 통로에 ‘지역권(지자체가 통행 등을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리)’을 설정해 임의 차단이 불가하도록 했지만, 이 역시 민사 소송의 영역이어서 제재 효과가 크지 않다는 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “2023년 신설된 공공 보행 통로 조성에 따른 용적률 인센티브를 제공받았다면 제재 명분이 확실하지만 그렇지 않은 경우 뾰족한 방법이 없는 게 현실”이라며 “대안을 강구하고 있다”고 말했다. 이민석 서울시의원은 “공공 보행 통로가 폐쇄된 아파트 단지를 전수 조사해 시민 보행권 확보 방안을 모색해야 한다”고 했다.

미래로 열린 단지, 가능할까

황당한 폐쇄성은 계속 보고되고 있다. 경기도 광명시 E아파트는 사상 최초 ‘아파트 놀이터 일일권’으로 구설에 올랐다. 입주민에게만 놀이터용 비표를 발급하고, 외부인은 입주민을 통해 일일권을 배부받아야 놀 수 있도록 조치한 것이다. “외부인 무단 이용으로 우리 아파트 어린이들이 자유로운 이용을 방해받고 놀이 기구 훼손도 발생했다”는 게 이유였다. 국민대 사회학과 최항섭 교수는 “한국에서 아파트는 이제 단순한 콘크리트 건물을 넘어 광범위한 구별 짓기의 공간이 됐다”며 “비정상적 행태를 견제할 수 있는 건 법보다 해당 아파트를 향한 사회적 평판 저하”라고 말했다.

학교도 몸살을 앓고 있다. 신축 대단지 아파트의 전입 학생 학교 배정을 두고 기존 주민들이 반발하는 사태가 빚어진 것이다. 최근 입주를 시작한 서울 잠실 F아파트는 찻길 하나를 사이에 둔 G아파트와 심각한 마찰을 빚었다. 이사 온 초등학생이 급증해 G아파트 앞 학교에 교실 증축이 논의되자, 과밀 학급으로 인한 교육 환경 악화를 거론하며 “다른 동네 학교로 배정하라”고 G아파트 측이 시위를 벌였기 때문이다. 반면 F아파트 측은 “공립학교는 특정 아파트의 전유물이 될 수 없다”고 맞섰다. 교육청은 고심 끝에 근거리 배정 원칙을 깨고 F아파트 일부 학생을 거리가 더 먼 학교로 분산하기로 결정했다.

전세수급지수 2021년 9월 수치 육박

시장 나온 물량 2년 전 32% 수준 그쳐

전셋값 21개월째 상승 랠리 이어가

내년 봄 이사철 더욱 널뛸 가능성 커

지난달 부산의 전세수급지수가 4년 2개월 만에 최고치를 기록했다. 황령산 전망대에서 바라본 연제구와 동래구 일대. 정종회 기자 jjh@

부산 지역 아파트 전세시장에서 공급과 수요의 간극이 4년여 만에 최대로 벌어졌다. 전세로 내놓은 아파트 매물은 씨가 말랐다고 할 정도로 줄어들었는데, 전세를 원하는 실수요자들은 오히려 늘어나면서 전셋값이 2년 가까이 오르고 있다. 내년에 입주를 앞둔 신축 아파트 역시 적정 물량보다 부족하고, 입지도 일부 구·군에 편중돼 있어 봄 이사철에는 전세난이 본격화할 것이라는 우려도 나온다.

21일 KB부동산에 따르면 지난달 부산의 전세수급지수는 168.87로 집계됐다. 이는 2021년 9월 전세수급지수가 170.81을 기록한 이후 4년 2개월 만에 가장 높은 수치다. 전세수급지수는 전세 시장의 수요와 공급을 나타내는 지표로 1~200 사이 숫자로 표현된다. 기준값인 100보다 적으면 공급이 충분하다는 뜻이지만, 100을 넘어서면 공급 부족을 의미한다.

부산의 경우 2022년 9월부터 2024년 4월까지 약 1년 반 동안 전세수급지수가 100을 밑돌며 전셋값이 안정적인 모습을 보였다. 하지만 이후 수치가 지속적으로 증가하며 조만간 170선을 돌파할 것으로 보인다. 이 같은 수치는 서울(158.45)이나 인천(163.66), 경기(157.85), 대구(141.81) 등 다른 주요 도시보다 높은 수준이다.

현장에서는 전세 매물이 자취를 감춰 이미 임대인 우위 시장이 형성됐다. 동래구의 한 공인중개사는 “자녀 교육을 염두해 실거주 수요가 많은 사직동 등 일부 신축 브랜드 대단지 아파트는 1000세대가 넘는 규모에도 나와있는 전세 매물 자체가 다섯 손가락에 꼽을 정도”라며 “가격이 문제가 아니라 매물이 있는지부터 확인해야 하는 실정”이라고 설명했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 21일 기준 부산의 전세 매물은 4239개에 불과하다. 1년 전만 해도 시장에 나와 있는 전세 매물은 7400여 개였고, 2년 전인 2023년 12월에는 1만 3000개가 넘었다. 2년 새 시장에 나와 있는 부산의 전세 물량이 32% 수준으로 쪼그라든 것이다.

수요에 비해 공급이 턱없이 부족하니 가격은 계속해서 오를 수밖에 없다. 한국부동산원의 12월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향 조사결과에 따르면 부산의 전셋값은 전주에 비해 0.07% 상승했다. 지난해 3월 이후 21개월째 상승 랠리를 이어가고 있는 것이다. 한국부동산원 관계자는 “동래구의 전셋값이 가장 많이 올랐는데 이는 사직동과 명륜동의 대단지 영향”이라며 “수영구는 광안동과 민락동 위주로, 해운대구는 재송동과 중동의 구축 위주로 전셋값이 상승했다”고 설명했다.

전문가들은 내년 봄 이사철이 되면 부산의 전셋값이 더욱 널뛸 가능성이 있다고 진단한다. 전셋값과 밀접한 연관이 있는 내년도 신축 아파트 입주 물량이 적정 수치에 비해 3000세대가량 부족할 전망이기 때문이다. 부동산서베이에 따르면 내년 부산의 신축 아파트 입주 예정 물량은 1만 4746세대로 적정 물량이라고 평가 받는 1만 7000세대보다 부족하다.

게다가 내년 입주 물량의 64.3%가 남구(42.9%)와 강서구(21.4%)에 몰려 있기에 지역적 편중 현상이 심각하다. 동래구나 해운대구, 수영구 등 입주 물량이 부족한 주거 선호지를 중심으로 전셋값 폭등 현상이 발생할 가능성이 있다는 것이다. 이로 인해 서민들의 주거난도 우려되는 실정이다.

동아대 강정규 부동산대학원장은 “과거 통계를 장기적으로 종합해 보면 입주 물량과 전셋값은 밀접한 상관 관계가 있다”며 “해운대구와 수영구, 동래구 등을 중심으로 아파트 전셋값과 매매 가격이 내년 초부터 가파른 속도로 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

40대 취업자 비중 30년 만에 '최저'

출처=온라인 커뮤니티, 애플 공식 홈페이지

40대가 흔들리고 있다. 취업자 수가 3년 넘게 줄어들면서 전체 취업자 가운데 차지하는 비중은 30년 만에 가장 작은 수준을 기록했다.

40대가 주거, 자녀 양육과 소비 지출을 떠받치는 고용과 소비의 중심축으로 꼽히는 만큼 이들 세대의 위축이 내수에 미치는 영향도 크다는 분석이 나온다.

21일 국가데이터처(옛 통계청) 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난달 40대 취업자는 615만4000명으로 작년 동월보다 9천명 줄었다.

40대 취업자는 2022년 7월(-1000명)부터 41개월째 감소하고 있다.

2015년 11월∼2021년 5월 67개월 연속 줄어든 이후 소폭 회복하다가 다시 장기간 감소세다.

지난달 전체 취업자 가운데 40대가 차지하는 비중은 21.2%에 그쳤다. 1995년(21.2%) 이후 11월 기준 최소 수준이다.

40대 취업자 감소는 인구 감소와 연관이 깊다. 지난달 40대 인구는 1년 전보다 12만9000명 급감했다.

2015년 5월(-5000명)부터 10년 넘게 줄고 있으며 2022년 12월부터는 10만명대 감소 폭이 계속됐다.

사진=게티이미지뱅크

지난달 40대 고용률이 80.7%로 작년보다 1.2%포인트(p) 높아졌지만, 인구가 취업자보다 가파르게 감소하는 탓에 고용률이 높아졌다는 분석도 나온다.

제조업 현장의 중심인 40대가 최근 제조업 고용 부진의 직격탄을 맞았다는 해석도 나온다. 양질의 일자리로 꼽히는 제조업 취업자는 지난달까지 17개월 연속 줄었다.

인공지능(AI) 도입과 경영 효율화 여파로 대기업들이 희망퇴직 연령대를 40대까지 낮추면서 고용 안정성이 약화되기도 했다.

통상 40대는 생애 주기상 소득이 가장 높고 지출도 가장 많은 세대다.

'2023년 국민이전계정'에 따르면 28세부터는 소득이 소비를 초과하며 흑자로 전환되고, 45세에 4천433만원으로 정점을 찍는다. 흑자 규모도 1748만원으로 가장 크다.

그만큼 한국 경제에서 허리 역할을 해온 핵심 세대로, 주택 구입과 자녀 양육·교육, 내구재 소비가 집중되는 시기다.

그러나 40대의 고용 위축이 계속되면서 지출도 영향을 받는다는 분석이 나온다.

가계동향조사에 따르면 2인 이상 비농림어가 기준 가구주가 40대인 가구의 지난 3분기 가구당 소비지출 증가율은 1.4%에 그쳤다. 2023년 2분기(1.0%) 이후 9분기 만에 가장 낮은 수준이다.

'월가 큰손' JP모건이 미국 연방준비제도(Fed·연준)에 맡겨둔 현금을 인출해 미 국채를 매입해 눈길을 끌고 있습니다. 기준금리 인하 국면에서 미리 높은 금리를 고정해 두려는 방어 전략으로 풀이됩니다.

현지시간 17일 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 JP모건은 2023년 이후 미 연준 계좌 예치해 둔 현금 약 3500억달러(약 516조 1800억원)를 인출해 상당 부분을 미 국채에 투자했습니다.

JP모건의 연준 예치금 잔액은 2023년 말 4090억달러(약 603조 1900억원)에서 올해 3분기 630억달러(약 92조 9100억원) 수준까지 쪼그라들었습니다.

같은 기간 미 국채 보유액은 2310억달러(약 340조 6800억원)에서 4500억달러(약 663조 6600억원)로 늘었습니다.

결과적으로 연준에 쌓아두던 초과 유동성을 상당 부분 만기·수익률이 정해진 국채로 전환한 셈입니다.

미국 내 다른 4000여개 은행 전체의 예치금 총액이 1조 9000억달러(약 2802조 1200억원)에서 약 1조 6000억달러(약 2359조 6800억원)로 줄었다는 점을 고려하면, 대부분이 JP모건 한 곳의 예치금 이동에 따른 결과로 파악됩니다.

연준의 기준금리 인하로 예치금 이자 수익이 줄어들 위험에 대비해 상대적으로 높은 수익률을 미리 확보하려는 조치라는 분석입니다. 2022년 3월 연준은 0%였던 기준금리를 인상하기 시작해 2023년 7월 5.25~5.50%까지 가파르게 올렸습니다. 이후 1년여간 동결을 유지하다 올해 9월부터 인하로 방향을 틀어 이달까지 세 차례 연속 금리를 내렸습니다.

내년 5월 퇴임하는 제롬 파월 연준 의장을 대신해 도널드 트럼프 미국 대통령의 금리인하 요구를 충족시킬 수 있는 인사가 차기 의장으로 선출될 것으로 보여 금리는 더 내려갈 것으로 예측됩니다. 현실화하면 연준 예치금에 붙는 이자도 줄어듭니다.

이에 상대적으로 높은 국채 수익률을 고정해 두는 편이 유리하다고 JP모건이 판단하고 있다는 해석입니다. 은행 규제·통계를 추적하는 뱅크레그데이터는 “JP모건이 연준 예치금을 국채로 옮기고 있는 것이 분명하다”며 “금리가 내려가고 있고 그 전에 미리 움직이고 있는 것”이라고 평가했습니다.

서부산권 개발이 부울경(부산·울산·경남) 균형발전의 마중물이 될 수 있을지 이목이 쏠린다. 특히 부울경 광역 경제 벨트의 핵심 거점으로 주목받는 '뉴온시티'가 연말 착공을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 증폭되고 있다.

21일 부동산 업계에 따르면 최근 부산 도시개발의 중심축이 강서구, 사상구 등 서부권으로 대거 이동하면서 저평가되어 있던 서부산이 급부상하고 있다. 대규모 개발사업, 교통 인프라 확충 등을 통한 확실한 성장으로 부울경 지역 균형발전이 기대된다는 분석이다.

대표적인 '서부산권 복합산업단지' 개발사업은 강서구 강동동 일원 138만5,526㎡ 부지에 일반산업단지를 조성하는 프로젝트로, 지난 10월 사업부지 일대 약 130㎡가 개발제한구역(GB) 해제 승인을 받았다. 교통 인프라 확충 사업으로는 '부산 사상~해운대 고속도로 건설사업'이 있다. 이 도로는 총연장 22.8km로 사상구 감전동과 해운대구 송정동을 연결하는 지하 대심도 터널이며 2033년 개통을 목표로 사업을 진행 중이다.

서부산 지역의 개발 호재에 시장도 반응하고 있다. 통상 서부산권으로 묶여 저평가됐던 지역의 지가가 지속적으로 오르고 있는 모습이다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 의하면 부산 사상구의 지가지수는 2024년 1월 이후 23개월 연속 상승했으며, 북구와 사하구 또한 2023년 4월 이후 30개월 연속 오름세를 보였다.

이처럼 서부산권이 성장 추세를 보이면서 부울경 지역의 균형발전에 대한 윤곽이 드러나고 있다. 실제로, 울산광역시, 부산광역시, 경상남도 등 3개 지방자치단체는 올해 공동사업 예산만 3,511억원을 확보했으며 광역 대중교통 무료 환승을 시행하는 등 지역 연계를 통한 균형발전에 힘을 쏟고 있다.

연말 착공을 앞둔 뉴온시티에 대한 기대감도 커지고 있다. 뉴온시티는 울산광역시 울주군, 울산도시공사, 한화솔루션이 공동 출자한 (주)울산복합도시개발이 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 일원 약 153만㎡ 부지를 개발하는 대규모 프로젝트다. KTX 울산역과 경부고속도로 서울산IC를 잇는 요충지에 자리해 단순한 도시개발을 넘어 부울경의 경제권을 연결하고 수도권과 경쟁 가능한 초광역 복합 거점 도시로 탈바꿈시킬 계획이다.

뉴온시티는 지난 20일 한국부동산개발협회(KODA)에서 주관한 '제1회 KODA 디벨로퍼 어워즈'에서 우수상을 수상하며 사업성을 공식적으로 인정받았다. 이번 어워즈는 국내 부동산개발산업의 미래 방향을 제시하기 위해 마련된 행사다.

앞서 10월에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 실행을 통해 총 5,500억원 규모의 자금을 확보하면서 사업이 본격적인 궤도에 올라섰다. 울산도시복합개발은 오는 12월 3일 기공식을 열어 뉴온시티 개발의 본격적인 닻을 올릴 예정이며, 연말 착공을 목표로 분양 일정 등 세부 실행계획을 순차적으로 추진할 예정이다.

여기에 7월에는 KTX 울산역을 종점으로 하는 '부산~양산~울산광역철도' 개발사업이 기획재정부 예비타당성조사 심의를 통과하면서 KTX, SRT 등을 연계해 영남권을 아우르는 광역교통망을 조성할 수 있게 됐다.

2023년 1월부터 4월까지 인천의 한 복합시설 공사현장에서 일하던 박흥수(가명)씨는 새벽마다 철근과 자재를 나르며 하루 8시간 넘는 작업을 반복했다. 명목상 일용직이었지만 한 달 대부분을 빠짐없이 출근했고, 임금 명세서에는 늘 ‘일당 24만원’이라고 적혀 있었다. 그러나 난청을 업무상 질병으로 인정받고 산재보상을 청구하자, 근로복지공단은 “일용근로자”라는 이유만으로 그의 일당을 17만5천200원으로 낮춰 계산했다. A씨는 난청 판정을 받기 전 한 달인 2023년 3월에만 25일을 현장에 나갔고, 연장근로 가산이 붙어 27일치 임금을 지급받았다. 명목상 일용직이었지만 거의 풀타임 노동과 다름없는 근무였다. 그런데도 서류상 ‘일용직’로 분류돼 임금의 30%가 사라진 셈이었다. 이처럼 일용근로자의 평균임금을 일당보다 낮춰 산정하는 구조의 핵심에는 ‘통상근로계수’가 있다.

통상근로계수 딜레마

산업재해보상보험법 시행령은 일용근로자의 평균임금을 산정할 때 일당에 통상근로계수(0.73)를 곱하도록 규정한다. 이 제도는 도입 당시 불규칙한 건설·조선 현장의 고용현실을 전제로 만들어졌다. 근무일수 변동이 크고 월별 임금 차이가 심한 경우, 근로기준법식 평균임금 산정 방식이 노동자의 실제 임금수준을 반영하지 못하는 점을 보완하기 위해서였다. 통상근로계수는 원래 일용직의 불안정성을 감안해 ‘평균임금이 너무 달라지는 것을 막는 장치’였다.

하지만 시간이 지나면서 이 제도가 오히려 일용직의 임금을 후려치는 제도로 둔갑하고 있다. 건설현장은 이미 오래전부터 “그날그날 부르는” 일용직보다 상용직에 가까운 형태의 연속근로 일용직이 훨씬 많아졌고, 1개월 이상 계속근로가 일반적인 노동패턴이 됐다. 하지만 공단은 일용직이라는 이유만으로 통상근로계수 적용을 사실상 의무화해 왔다. 시행령에는 1개월 이상 근로한 노동자가 계수 적용 제외를 신청할 수 있는 예외 규정이 존재하지만, 실제로는 거의 인정되지 않는다. 그 결과 A씨처럼 근로일수·임금이 명확한 노동자도 일률적 통상근로계수 적용으로 평균임금이 20~30% 낮아지는 상황이 반복돼 왔다.

“일당 전액이 소정근로 대가”… 법원, 공단의 계수 일률 적용 관행 제동

최근 서울행정법원의 판결은 이런 관행을 정면으로 뒤집었다. 서울행정법원은 A씨가 근로복지공단을 상대로 제기한 평균임금 정정 불승인 및 보험급여 차액 부지급처분 취소 소송에서 일당 24만원 전액을 평균임금이라고 판결했다. 재판부는 A씨의 근로계약서에는 소정근로시간 7시~17시(휴게 제외 8시간), 일급 24만원을 명시한 점과 연장근로 가산수당이 붙어 3월에는 27공수로 계산된 점 등을 근거로 이같이 판단했다. 또한 재판부는 근로기준법에 따라 3개월 평균임금(14만2천원)이 통상임금보다 적으면 통상임금을 평균임금으로 봐야 한다는 규정을 근거로, A씨의 평균임금은 24만원이라고 결론냈다.

이번 판결은 통상근로계수 제도가 현장노동자의 현실과 괴리된 채 평균임금을 축소하는 문제를 고스란히 보여준다. 비정형 노동자를 위해 만들어진 장치가, 계속근로가 일반화된 건설노동자에게는 오히려 불리하게 작동하고 있는 만큼 공단이 평균임금 산정 체계를 손봐야 한다는 지적이다.

이번 사건에서 공단은 “A씨의 일당에 휴일근로의 대가, 각종 추가 수당 등을 모두 포함해 일당 전부를 소정근로의 대가라고 볼 수 없다”고 주장했지만 법원은 받아들이지 않았다. 재판부는 일용노동자의 임금은 본질적으로 ‘그날 일한 소정근로의 대가’를 의미한다며, “휴일근로수당이나 주휴·연차수당처럼 일용직의 근로형태와 양립할 수 없는 임금 항목이 일당에 포함됐다고 보기 어렵다”고 판시했다. 법원은 “공단이 주장하는 방식대로 일당에 여러 수당이 포함됐다고 해석하는 것은 오히려 계약 당사자의 의사를 왜곡할 가능성이 높다”고 꼬집었다.

출처 : 매일노동뉴스(https://www.labortoday.co.kr)

공기연장 결정 후 첫 행사에 50여개 업체·기관 참가

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가덕도신공항 부지조성공사 사업설명회 2025.11.26

(부산=연합뉴스) 민영규 기자 = 가덕도신공항건설공단은 26일 오후 부산 남구 기술보증기금 별관 대강당에서 부산 가덕도신공항 부지조성공사 사업 설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 50여개 건설 회사 및 기관 관계자 100여명이 참석했다.

(부산=연합뉴스) 민영규 기자 = 정부가 부산 가덕도신공항의 부지조성 공사 기간을 2년가량 늘리고 연내 재입찰하기로 결정한 이후 처음으로 열린 사업설명회에 관계자가 대거 참석해 성황을 이뤘다.

26일 오후 부산 남구 기술보증기금 별관 대강당에서 가덕도신공항건설공단이 주최한 가덕도신공항 부지조성공사 사업설명회에는 대우건설, 디엘이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 31개 건설사와 10개 엔지니어링업체 등 모두 50여개 업체 및 기관 관계자 100여명이 참석했다.

박성출 가덕도신공항건설공단 건설본부장은 인사말에서 "오늘 설명회는 미래 항공물류 중심을 새롭게 여는 출발점"이라며 "신공항 사업이 그동안 많은 검토와 조정을 거쳤지만, 이제는 멈추지 않고 흔들림 없이 추진한다는 방향으로 간다"고 말했다.

박 본부장은 "공단은 가덕도신공항 부지조성 공사가 안전하고 공정하면서 투명하게 추진되도록 철저한 사전준비를 마쳤다"면서 "사업 성공을 위해서는 건설업계의 적극적인 참여와 역량이 필요하다"고 밝혔다.

박 본부장은 또 '입찰에 1개 업체만 참가하면 어떻게 할 것인가'라는 질문에 "일단 경쟁을 기대한다"면서 "1개 업체만 참여해 유찰될 경우에 어떻게 할지는 그 시점에서 결정해야 하지 않을까 생각한다"고 답했다.

이어진 질의응답에서는 공사비 추가 증액 가능성, 지역업체의 사업 참여 범위, 사업 관리 방법 등에 대한 질문이 쏟아졌다.

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가덕도신공항 사업설명회에 '건설반대' 피켓

(부산=연합뉴스) 민영규 기자 = 가덕도신공항반대시민행동 회원들은 26일 오후 부산 남구 기술보증기금 별관 대강당에서 열린 가덕도신공항 부지조성공사 사업설명회에서 '부산시민은 가덕도신공항 원하지 않는다'고 적힌 피켓을 들고 침묵시위를 벌였다. 이날 설명회에는 50여개 건설 회사 및 기관 관계자 100여명이 참석했다. 2025.11.26 youngkyu@yna.co.kr

행사장에는 시민단체 '가덕도신공항 반대 시민행동' 회원들이 참석해 가덕도신공항 건설에 반대하는 내용의 피켓을 들고 침묵시위를 벌이기도 했다.

국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 지난 21일 역대 최대 규모 토목공사인 가덕도신공항 부지조성 공사 기간을 기존 입찰조건에서 제시한 84개월(7년)보다 22개월 늘린 106개월(8년 10개월)로 다시 산정하고 연내 재입찰 공고할 계획이라고 밝혔다.

공사 금액도 물가 상승률을 반영해 당초 10조5천300억원에서 10조7천175억원으로 상향 조정했다. 입찰 방식은 기존의 '설계·시공 일괄입찰'(턴키)을 유지한다.

공사가 계획대로 진행된다면 가덕도신공항은 오는 2035년 문을 열 수 있을 것으로 보인다.

가덕도신공항은 2022년 4월 발표된 추진계획에서 '2035년 6월' 개항이 제시됐으나, 2023년 3월에는 부산엑스포 유치를 앞두고 2029년 12월로 앞당겨졌다.

그러나 지난해 5∼9월 4차례 입찰에서 짧은 공기와 높은 공사 난도 등의 문제로 모두 유찰됐다. 이후 수의계약 대상자로 선정된 현대건설마저 공사 기간 단축 요구를 받아들이지 않고 지난 5월 불참하기로 하면서 추진에 차질을 빚었다.

[비즈한국] “한 시대가 저무는 기분이다.” 오프라인 문화소비공간이 서점과 영화관 위주에서 체험형 공간과 팝업 스토어로 재편성되고 있다. 대형서점과 멀티플렉스 영화관이 잇따라 문을 닫거나 규모를 줄이고 있는 것. 서점과 영화관이 떠나간 자리는 체험형 공간과 팝업 스토어 등이 채우고 있다. 

#문 닫거나 줄이거나…대형서점의 몰락

영풍문고 용산아이파크몰점이 기존의 절반 규모로 용산 아이파크몰 리빙파크 8층에 재개장할 예정이다. 사진=김민호 기자

서울 HDC아이파크몰 용산점의 얼굴이던 영풍문고 용산아이파크몰점이 27일 리빙파크 8층으로 자리를 옮겨 재개장한다. 지난 5월까지만 해도 영풍문고는 용산역과 곧바로 연결되는 핵심 공간인 리빙파크 3층에 있었다. 영풍문고는 ​8층으로 이전하면서 ​기존 면적의 절반 수준으로 규모를 줄인다.

재개장을 준비하는 지금은 1층에 팝업스토어를 임시 운영하고 있다. 평소 영풍문고를 애용한 용산구 주민 김지원 씨는 “용산에 대형서점은 이곳뿐이라 여기가 아니면 다른 지역으로 가야 했다”며 “크기가 줄어 아쉽다”고 말했다.

영풍문고가 빠진 자리에는 8월 6일 체험형 놀이 공간인 ‘도파민 스테이션’이 들어섰다. 도파민 스테이션에는 닌텐도, 플레이스테이션, 애니메이션·게임 굿즈, 가챠파크, 괴근식물 등 특정 마니아층을 겨냥한 상점들이 입점했다.

용산 아이파크몰 리빙파크 3층에 위치한 ‘도파민 스테이션’. 체험형 놀이 공간으로 인기를 끌고 있다. 사진=김민호 기자

지역 대형서점 역시 위기를 맞았다. 대구 중심지 동성로에 위치한 교보문고 대구점은 10월 21일 3층 영업을 종료하고 임대 매물로 내놓았다. 교보문고 대구점은 대구의 대표적인 대형서점​으로 2000년부터 지하 1층에서 3층까지 4개 층을 사용해왔다.

기존에 3층에 있던 아동·청소년 도서와 인문·사회 도서 매대는 지하 1층과 지상 2층에 재배치됐다. 대구에 거주하는 황지후 씨는 “3층은 머물 수 있는 공간이 많아 어릴 때부터 가장 자주 이용하던 곳이다”며 “그런 곳이 영업을 종료하다니 한 시대가 저무는 기분이 든다”고 아쉬워했다.

교보문고 측은 3층 영업 종료의 이유로 효율성 제고를 들었다. 교보문고 관계자는 “층별 카운터 운영이나 장거리 이동 동선 등 운영상 비효율을 해소하기 위한 결정”이라고 밝혔다. 하지만 교보문고가 10여 년 전부터 층별 카운터 상주 직원을 줄이는 등 운영 비용 절감 움직임을 보여왔기에 경영의 어려움이 작용했을 것이라는 분석도 나온다.

20일에는 부산 동구 초량동에 위치한 서점이자 복합문화공간이었던 창비부산이 5년 만에 문을 닫았다. 창비부산은 대표적인 출판사 창비가 운영한 공간으로, 국가등록문화유산인 옛 백제병원 건물 2층에 자리 잡은 부산역 인근의 명소였다.

창비부산의 방문객은 2023년까지 평균 3만 명에서 올해 5만 명 가까이 늘어났다. 하지만 서점 수익만으로는 운영비와 문화 프로그램 비용을 충당하지 못했다. 이교성 창비부산 대표는 “문화 공간 및 프로그램 운영에 들어가는 비용 상승 압박이 컸다”며 “공간은 사라지지만 지역에서 독서 프로그램을 계속 지원할 방안을 고민하고 있다”고 말했다.

전문가는 서점이 책만 판매하는 공간으로 생존하기는 불가능한 시대라고 진단한다. 독립서점 니은서점을 운영하는 노명우 아주대 사회학과 교수는 “저출생으로 인해 독서 인구 자체가 줄었고, 독서 시장에 유입되는 젊은 세대는 종이책보다 e북이나 구독형 서비스에 익숙하다”며 “책을 매개로 한 활동이 이루어지는 공간으로 변화가 필요하지만, 독립서점은 규모가 영세하고 대형서점은 책 판매를 전문으로 하는 시스템이 고착해 변화가 쉽지 않다”고 평가했다.

#영화관도 저문다

멀티플렉스 영화관도 잇따라 폐점 소식이 들린다. CGV명동역 씨네라이브러리(명씨네)는 10월 29일을 끝으로 영업을 종료했다. 명씨네는 아트하우스, 김기영 헌정관, 국내 최초의 영화 전문 도서관을 갖춘 영화관으로 상징성이 컸다.

예술영화를 주로 상영해왔기에 ‘시네필’들이 크게 아쉬워하고 있다. 명씨네를 자주 찾았던 박승호 씨는 “프라이드 영화제나 아트하우스 영화를 보기 위해 이용했다”며 “대기업이 독립영화나 예술영화에 최소한의 성의를 보이는 공간이라고 생각했는데 폐점되어 놀랐다”고 전했다.

CJ CGV 측은 코로나19 팬데믹 이후 구조적 어려움이 이어져, 도심 상권 변화와 운영 효율성 등을 복합적으로 고려해 영업을 종료했다고 밝혔다. 명씨네 도서관에 있던 영화 전문 서적은 한국영상자료원에 기증됐으며, 아트하우스 2개관은 CGV 강변·동대문점으로 이전할 예정이다.

메가박스 성수점은 10월 12일에 폐점했다. 메가박스 성수점은 2019년 메가박스중앙 본사가 이 건물로 이전하면서 영업을 시작했다. 하지만 메가박스는 2023년 12월 ‘배틀그라운드’로 유명한 게임사 크래프톤에 건물과 토지를 매각했다. 폐점한 메가박스 성수점 자리에는 크래프톤 사무실이 들어설 예정이다.

메가박스 성수점이 폐점하고 크래프톤의 사무 공간으로 바꾸는 공사에 들어갔다. 사진=김민호 기자

#이젠 경험과 팝업의 시대

오프라인 문화소비공간이 서점과 영화관 위주에서 체험형 공간과 팝업 스토어로 재편성되고 있다는 평가가 나온다. 대표적인 사례가 앞선 영풍문고 용산아이파크몰점이다. 가장 목이 좋은 용산 아이파크몰 3층에 있던 서점이 빠진 자리에 도파민 스테이션이 들어왔다.

도파민 스테이션은 초대형 팝업 공간인 ‘더 팝업’,  국내·외 인기 캐릭터, 게임, K-pop 등 IP 굿즈 상품을 만나 볼 수 있는 ‘컬쳐스테이션’, 인기 브랜드를 모은 ‘셀렉트 스팟존’, 이색적인 과일 카페와 인기 F&B 브랜드가 모여 있는 ‘트렌디 푸드존’ 등으로 공간을 구성했다.

도파민 스테이션에 위치한 닌텐도 스위치 스토어는 게임 기기뿐 아니라 인기 캐릭터 ‘커비’ 인형을 판매하는 등 IP 굿즈로까지 상품을 확대했다. 와인 전문 유튜버 ‘와인킹’이 연 와인무는 와인 판매뿐 아니라 와인 추천과 무료 시음 등 체험을 강조했다.

11월 22일 서울 성동구 성수동에 위치한 배틀그라운드 플래그십 공간인 ‘펍지 성수’에 긴 대기줄이 늘어서 있다. 사진=김민호 기자

메가박스 스퀘어를 매입한 게임사 크래프톤도 체험형 공간과 팝업 스토어 운영에 신경 쓰고 있다. 이마트 성수점이었던 크래프톤 신사옥 부지뿐 아니라 다른 부지도 여러 곳 사들여 성수동에 ‘크래프톤 타운’을 만들고 있다. 이른바 ‘K-프로젝트’다. 현재 배틀그라운드 체험형 공간인 ‘펍지 성수’를 만들어 큰 인기를 끌고 있으며, 옛 메가박스 스퀘어에서 ‘배틀그라운드 in 성수’ 팝업 스토어를 열기도 했다. 

안지훈 소셜혁신연구소 소장은 “OTT 시대로 접어들면서 거대 자본이 체험형 공간을 만드는 과도기에 있다고 본다”며 “대중이 아닌 팬덤의 취향을 공략하는 팝업과 체험형 공간이 주목받고 있다”고 평했다.

법정형 높지만 실제 형량 낮아

5년간 61만건… 재범률 40%대

서울 도심에서 음주운전 사고가 잇따르면서 처벌 강화 필요성이 다시 부각되고 있다. 최근 5년간 경찰에 적발된 음주운전은 61만건에 달했지만 실형 선고 비율은 여전히 낮고, 재범률도 40%대에서 좀처럼 줄지 않고 있다. 음주운전을 '가벼운 범죄'로 여기는 사회 인식이 개선되지 않고 있다는 비판이 제기된다.

26일 본지가 경찰청으로부터 확보한 '2020~2024년 음주운전 단속 건수' 자료에 따르면 최근 5년 간 혈중알코올농도 0.03% 이상으로 적발된 음주운전 건수는 61만2738건으로 집계됐다. 연도별로는 △2020년 11만7549건 △2021년 11만5882건 △2022년 13만283건 △2023년 13만150건 △2024년 11만8874건으로 해마다 11만건을 넘겼다.

지난달 서울 강남구 논현동에선 30대 한국계 캐나다인이 음주 차량에 치여 숨졌고, 이달 2일 동대문역 인근에서는 일본인 관광객 모녀가 횡단보도를 건너다 술을 마신 운전자의 차량에 들이받혀 50대 어머니가 사망했다. 지난 24일에는 영화 '범죄도시'에서 배우 마동석 역할의 실제 모델로 알려진 현직 경찰관이 면허취소 수준의 혈중알코올농도로 운전해 입건되는 일도 있었다.

음주운전 적발은 전 연령대에서 확인됐지만, 특히 60대 이상이 2020년 1만1635건에서 지난해 1만5892건으로 36.6% 증가하며 가장 큰 폭으로 뛰었다. 지역별로는 경기남부가 지난해 2만6800건으로 가장 많았고, 서울도 1만2630건을 기록해 수도권에 적발이 집중되는 양상이 뚜렷했다.

재범률도 개선되지 않았다. 최근 5년간 재범률은 2020년 45.4%, 2021년 44.5%, 2022년 42.2%, 2023년 42.3%, 2024년 43.8%로 평균 43%대를 벗어나지 못하고 있다. 단속과 처벌이 반복되고 있음에도 음주운전 문화는 여전히 바뀌지 않고 있다는 의미다.

한국의 처벌 기준은 법정형만 놓고 봤을 때 다른 범죄에 비해 결코 가볍지 않다. 현행법상 음주 또는 약물로 정상적 운전이 곤란한 상태에서 차를 운전해 사람을 다치게 하면 1년 이상 15년 이하 징역 또는 1000만원 이상 3000만원 이하의 벌금, 사망 사고를 일으켰을 경우 무기 또는 3년 이상의 징역에 처하도록 규정돼 있다.

그러나 실제 선고 형량이 법정형보다 크게 낮아 실효성이 떨어진다는 지적이 많다. 관련 통계를 살펴보면 2023년 음주운전으로 기소된 사람 중 실형을 선고받은 건 10명 중 1.5명에 불과했다. 대법원 양형위원회 역시 음주운전 사고에 대해 최대 12년의 양형 기준을 두고 있다. 따라서 법정형을 그대로 적용해 중형을 선고하기에는 재판부가 부담을 느낄 수 있다는 지적도 있다.

또 같은 범죄에 대해 1년 이상 30년 이하의 징역형에 처하는 일본이나, 종신형까지 선고가 가능한 미국의 일부 주, 상습 음주운전자의 얼굴을 공개하고 최대 무기징역까지 처할 수 있는 대만의 법정형과는 다소 차이가 난다.

게티이미지뱅크전통 가구 업체들의 실적 부진 속에 온라인 기반 가구 시장은 빠르게 성장하고 있는 것으로 나타났다. 팬데믹 이후 비대면 소비가 정착하고, 취향을 중시하는 소비가 확산되면서 다양한 디자인을 한눈에 비교해 고를 수 있는 온라인 쇼핑이 확산된 것으로 풀이된다.

26일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현대리바트의 3분기 누적(1~9월) 매출은 지난해 1조4558억 원에서 1조1882억 원으로 약 18.4% 줄었다. 같은 기간 신세계까사의 매출은 1845억 원으로 전년 동기 대비 8.8% 감소했고 롯데쇼핑이 투자자로 참여한 한샘의 1~9월 영업이익도 155억 원으로 전년 동기 대비 약 43% 줄었다.

반면 온라인 가구 시장은 성장세를 보이고 있다. 통계청 온라인쇼핑동향에 따르면 올해 9월 기준 온라인쇼핑 가구 거래액은 4535억 원으로 전년 동기 대비 7.1% 증가했다. 개별 플랫폼 실적을 보면 패션·라이프스타일 플랫폼 29CM의 올해 1~10월 홈 카테고리 거래액은 전년보다 40% 이상 증가했다. 이 가운데 가구·인테리어 분야는 2023년과 비교해 212% 이상 늘었다. 올해 6월 29CM에 입점한 디자인 가구 브랜드 ‘위키노’는 두 달 만에 거래액 약 1억 원을 돌파했다. 프리미엄매트리스 브랜드 ‘식스티세컨즈’의 최근 3개월간 거래액은 지난해 12월 입점 시점과 비교해 2배 이상 늘었다.

업계 관계자는 “과거 가구를 ‘직접 보고 사야하는 제품’으로 여겼던 소비자들의 인식이 온라인 구매에 익숙해지면서 빠르게 바뀌고 있다”며 “특히 집을 ‘자기 표현 공간’으로 여기는 2030세대가 많아지면서 디자이너 브랜드 중심의 온라인 플랫폼 소비가 확대되고 있다”고 말했다.

‘43개월 연속 성장’ ‘매출 6500억원’ ‘방문객 4000만명’. 불황 속에서도 흔들리지 않는 이 기록 뒤에는 소비자의 취향을 정조준한 아이파크몰의 전략이 숨어 있다. 브랜드에서 먼저 찾는 핫플레이스이자 패션 판을 새롭게 확장하고 있는 HDC아이파크몰은 ‘덕후들의 성지’를 넘어 무신사 메가스토어 · 무인양품 서울 등 메가숍이 집결한 ‘패션 복합몰’로 또 한 차례 진화하고 있다. 

패션 유통업 전반이 침체의 늪에 빠진 요즘, HDC그룹(회장 정몽규) 계열사 유통 전문 기업 ‘HDC아이파크몰’은 다른 길을 걷고 있다. 최근 43개월 연속 매출 성장을 기록하며 불황이라는 단어가 무색할 만큼 가파른 성장세를 이어가고 있다. 올해 10월에는 창사 이래 최고 월매출인 625억원을 달성했으며, 연간 누적 매출은 6500억원에 이를 것으로 전망된다.

아이파크몰의 경쟁력은 단순한 쇼핑공간을 넘어 마니아와 가족 단위 고객 모두가 하루를 즐길 수 있는 ‘도심 속 놀이공간’을 지향한다는 데 있다. 패션, 리빙, 라이프스타일, 캐릭터, K-POP, 엔터테인먼트, 게임 IP 등 전 분야의 트렌디한 콘텐츠를 집결해 ‘마니아의 성지’로 확실히 자리매김했다.

다양한 볼거리 · 먹거리 · 놀거리를 결합한 복합형 콘텐츠는 고객 체류시간을 늘리며 자연스럽게 매출이 증가했다. 곤충과 파충류 등 희귀 생물을 전시한 ‘정브르 생물 팝업스토어’는 6일간 일평균 2000명, 2주간 진행한 ‘짱구는 못말려’ 팝업은 온라인 예약 등 입장인원을 제한했음에도 5000명이 넘는 인원이 방문했다. 커스텀 키보드 마니아층을 겨냥한 ‘키보드 페스티벌’은 4일간 누적 1만3000명이 다녀가며 예상을 뛰어넘는 흥행을 기록했다. 

덕후들의 성지 넘어 ‘도심 속 놀이터’로 

또 ‘트와이스 10주년 히스토리 무비’ 개봉에 맞춰 열린 팝업은 글로벌 팬들이 몰리며 10일간 매출 10억원 이상을 올리기도 했다. 이 외 슬라임 체험, 다꾸(다이어리 꾸미기), 이색 악기 ‘오타마톤’, 와인 등 개성 넘치는 팝업을 잇따라 오픈했다. 백화점과는 다른 방식으로 소비자들이 직접 경험하고 즐길 수 있는 이색 팝업스토어를 선보이며 집객 효과를 높이는 동시에 연일 화제성을 끌어올리고 있다.

그 결과 2021년 3524억원, 2022년 4198억원, 2023년 5004억원, 2024년 5423억원에 이어 올해는 6500억원 매출 달성을 예상한다. 영업이익도 2021년 289억원에서 올해 550억원으로 두 배 가까이 늘어날 것으로 기대하고 있다. 방문객도 같은 기간 3200만명에서 4000만명(추정치)으로 약 25% 증가했으며 일평균 방문객 수는 11만명 수준이다. 특히 올해 1~10월 누적 기준 전년 동기대비 18% 성장했다.

계속해서 유통의 신기원을 만들어 가고 있는 아이파크몰은 리빙파크 3층을 재단장한 ‘도파민 스테이션(Dopamine Station)’을 선보이며 업계의 많은 관심을 한 몸에 받았다. ‘도심 속 놀이공간(Urban Playground)’이라는 슬로건을 적극 반영한 이 공간은 총 6500㎡(약 2000평) 규모에 약 40개의 트렌디한 콘텐츠를 모은 체험형 복합공간이다. 

유통점 최초로 입점한 브랜드와 콘텐츠를 통해 다른 유통채널에서는 보기 힘든 독자적인 테넌트 공간을 완성했다. 도파민 스테이션의 오픈으로 리빙파크 3 · 4층을 잇는 고객 동선이 자연스럽게 연결돼 리빙 상품군 매출 상승으로 이어지는 선순환 구조도 만들어져 시너지를 내고 있다. 

도파민 스테이션 내부 전경

1020세대 인기 브랜드 한곳에 ‘지(Z)-컨템퍼러리 존’ 

매번 새로운 기획과 콘텐츠로 트렌드를 이끄는 아이파크몰은 ‘패션 영역’ 강화에 본격적으로 힘을 주고 있다. 패션파크 4층에 1020세대에게 인기 있는 브랜드로만 구성한 ‘지(Z)-컨템퍼러리 존’을 새롭게 선보이며 Z세대 고객층까지 영향력을 확장하고 있다. 

구성 브랜드로는 ‘시야쥬’ ‘제너럴아이디어’ ‘드헤베’ ‘노이어’ ‘비터셀즈’ ‘판도라핏’ ‘에스에스에프샵(SSF#)’ ‘로라로라’ 등이 있다. 8월부터 10월까지 최근 3개월간 패션 비수기인 여름 시즌임에도 불구하고 20%에 달하는 매출 성장률을 기록했다.

특히 날씨가 급격히 추워진 10월에는 42%의 높은 성장을 기록하는 등 조닝 전체에 젊은 젠지세대의 방문이 이어지며 활기를 띠고 있다. 아이파크몰은 젠지세대 사이에서 ‘패션 놀이터’로 자리매김할 수 있도록 이곳을 꾸준히 업그레이드할 예정이다.

12월 중 ‘무신사 메가스토어’ 오픈 

최근 아이파크몰의 확실한 집객력과 매출 성장세 덕분에 다양한 브랜드가 플래그십 성격의 메가숍 오픈 장소로 주목하고 있다. 오는 12월 중순에는 ‘무신사’의 모든 카테고리를 한곳에 모은 국내 최대 규모의 ‘무신사 메가스토어’가 문을 연다. 무신사가 처음 선보이는 포맷인 이번 메가스토어는 기존 매장에서 한층 확장된 버전으로 패션은 물론 뷰티 · 슈즈 · 여성 · 스포츠 등 특화 상품군을 함께 선보이는 복합 공간으로 꾸밀 예정이다. 

연말에는 패션파크와 더센터, 리빙파크 1~2층에 걸쳐 자라 · H&M · 유니클로 등 글로벌 패션브랜드와 무신사가 어깨를 나란히 하며 한 공간에서 글로벌 패션 트렌드를 가장 빠르게 확인할 수 있는 ‘패션 쇼핑 메카’가 완성될 것으로 기대하고 있다. 

아이파크몰은 단순히 ‘국내 최대 규모’의 매장 오픈에 초점을 두지 않는다. 브랜드의 첫 유통점 오픈과 새로운 콘셉트 리뉴얼 등 브랜드와 고객 모두에게 새로운 경험을 줄 수 있는 차별화된 공간을 만드는 것을 최우선 가치로 삼고 있다. 

‘집객 + 경험 한 번에’ 패션 테스트 베드로 인기 

이러한 흐름 속에 ‘H&M’은 오픈 10년 만에 대규모 리뉴얼을 진행했다. 1층 더센터와 리빙파크 공간에 총 2068㎡(약 625평) 규모의 여성, 남성, 키즈, 홈 등 전 카테고리를 한자리에 모은 새로운 인테리어 콘셉트를 유통사 최초로 선보였다. 그 결과 리뉴얼 오픈 당일 수많은 인원이 매장 앞에 모이며 긴 대기 줄을 형성했으며, 하루 만에 약 1만명이 찾아 일매출 1억원을 기록하기도 했다. 

지난 10월에 리뉴얼 오픈한 ‘무인양품 서울’은 단독 매장으로는 규모가 가장 큰 매장으로 무인양품에서 운영하는 전 상품과 서비스를 경험할 수 있다. 기존 리빙파크 6층 내에서 확장 이전해 한층 넓고 쾌적해진 공간에서 의복, 생활잡화, 식품, 무지라보, 자원순환 프로그램 ‘리무지’, 스타일링 · 인테리어 어드바이저 상담 등 무인양품의 다양한 상품 · 서비스를 한자리에서 선보이고 있다. 

H&M 리뉴얼 오픈 첫날 현장

‘패션 + 리빙 + 캐릭터 IP’ 두 자릿수 매출 성장 기여 

패션 외에도 건담베이스로 잘 알려진 반다이남코 스토어를 세계 최초로 ‘반다이남코 코리아 스토어’로 통합 오픈, 실바니안 IP 활용 국내 첫 단독 스토어와 새로운 레고 스토어 등 캐릭터 IP 영역에서도 아이파크몰만의 유일한 콘텐츠를 연속적으로 선보인다. 

이렇게 오픈한 브랜드들은 아이파크몰만의 콘텐츠 경쟁력으로 자리매김하며 패션, 리빙, 캐릭터 IP 등 모든 카테고리에 걸쳐 매출을 두 자릿수로 끌어 올리는 원동력이 되고 있다. 아이파크몰은 백화점의 정형화된 MD에서 벗어나 소비자 니즈를 반영한 패션 MD를 키우면서 2026년에는 패션으로 제2의 도약을 이끌 것으로 기대 중이다. 아이파크몰 고유의 패션 MD를 특화하며, 젊은 층의 취향 저격 복합쇼핑몰로서 거듭날 계획이다.

충남도, 공공건축물 목재 활용 확산 박차… 탄소중립 실현 앞당긴다

충청남도가 ‘2045 탄소중립 실현’을 목표로 공공건축물에 목재 이용을 확대하기 위한 정책 추진에 속도를 내고 있다.

충청남도가 ‘2045 탄소중립 실현’을 목표로 공공건축물에 목재 이용을 확대하기 위한 정책 추진에 속도를 내고 있다.

충남도는 6월 30일(일), 서울에 위치한 국가산림위성정보활용센터에서 도 및 시군 공공건축 업무 담당자들을 대상으로 ‘목재 이용 건축 우수사례 견학’을 실시했다고 밝혔다.

이번에 방문한 국가산림위성정보활용센터는 2023년 9월 개소한 산림청 산하 기관으로, 산림위성 지상국 시스템 구축과 위성정보 활용기술 개발을 담당하고 있다. 특히, 이 건축물은 2022년 경북·강원지역 대형산불 당시 피해를 입은 소나무를 재가공해 구조재와 내외장재로 활용한 것이 특징이다.

이날 견학에 참여한 참석자들은 건축 설계를 담당한 ㈜가와종합건축사사무소 관계자로부터 산불 피해목의 건축자재 활용 과정에 대한 설명을 듣고, 센터 관계자를 통해 건축물 시공 과정과 운영 현황에 대한 브리핑을 받은 뒤 현장 견학을 진행했다.

충남도는 공공건축 업무 담당자의 목재 활용에 대한 인식을 높이고, 목재 건축의 친환경성과 공간적 장점을 직접 체험할 수 있도록 2023년부터 공공건축 우수사례 견학을 추진해왔으며, 이번 견학은 네 번째다.

도 관계자는 “충남도는 2022년 ‘충남 녹색건축물 설계기준’을 제정하고, 2023년 개정을 통해 연면적 500㎡ 이상의 공공건축물에 목구조 방식을 권장하고 있다”며, “공공건축물 건축 시 목재 이용 활성화를 통해 탄소중립경제특별도를 실현하겠다”고 밝혔다.

출처 : 한국목재신문(https://www.woodkorea.co.kr)