내달 1일부터 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분에 한해 다주택자 양도세 중과 및 법인세 추가 과제가 배제된다. 

정부는 29일 개최한 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안은 지난 8월 3일 발표한 올해 세제개편안의 후속 조치로 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.

먼저 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 단축된다.

조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년 동안 양도소득세 및 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용하고 있으나, 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 특례 적용기간을 2년으로 단축한다.

아울러 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제 등에 대한 적용기한이 설정된다. 

현재는 매입임대주택 등록말소 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 영구히 적용하고 있으나 향후 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분만 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 적용한다.

기본적으로 내년 12월 31일까지는 기존 특례를 유지하되, 의무임대기간 중에 있거나 재건축·재개발 중인 경우 등에는 별도의 기한을 적용한다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과 배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 때는 늦은 날까지) 기존 특례를 적용받을 수 있다.

한편 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 1세대 1주택 특례(다주택자임에도 양도가액 12억 원 이하분 비과세 및 장특공제 최대 80% 우대)는 입법예고 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용한다.

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 2년 동안만 상생임대(임대료 증가율 5% 이내)하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 30→80%)의 거주요건을 면제하고 있으나, 과세특례 요건 합리화를 위해 상생임대 특례를 당초 예정돼 있던 적용기한(올해 12월 31일)에 따라 종료하고, 상생임대 종료 이후 1년(최대 2029년 12월 31일) 내 양도한 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용한다.

이와 함께 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한을 연장한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 계산 때 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례의 적용기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다.

이 밖에도 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해 증여세를 비과세한다.

문의: 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(4360)

"부모님 재산이 10억이면 상속세는 안 나오죠?"

"부모님 아파트와 예금을 합쳐서 10억 원 정도인데 상속세는 안 나오는 것 아닌가요?" 실제 부동산 상속에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나입니다.

10억이라는 숫자만 보면 기준이 아주 단순해 보이지만, 실제 계산은 그렇지 않습니다. 상속세는 사망 당시 통장잔액과 부동산 가격만 더해서 판단하는 세금이 아닙니다. 과거 증여, 사망 전 재산 처분과 인출 내역, 배우자 유무, 채무와 공제, 부동산 평가금액까지 함께 봐야 합니다.

재산이 10억 원이면 정말 상속세가 없을까

2026년 9월 현재 거주자의 상속에서는 일괄공제 5억 원이 기본적인 기준 중 하나이고, 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제를 별도로 검토합니다. 그래서 흔히 "배우자가 있으면 10억 원까지 상속세가 없다"는 설명이 나오고, 실제로 일정한 조건에서는 이런 결과가 나올 수 있습니다.

현재 보이는 재산만 계산하면 안 되는 이유

상속세를 검토할 때 자주 놓치는 것이 사전증여입니다. 현재 부모님 명의의 아파트와 예금이 8억 원이라도, 과거 일정 기간에 자녀에게 증여한 재산이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

또 상속을 앞두고 현금을 인출하거나 재산을 처분하면 상속재산이 줄어든다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 큰 금액이 인출되거나 처분됐는데 사용처가 객관적으로 확인되지 않으면 상속받은 재산으로 추정될 수 있습니다.

그래서 부모님이 고령이거나 재산관리를 가족이 도와드리고 있다면, 큰 금액이 움직일 때부터 사용 목적과 증빙자료를 남겨두는 습관이 중요합니다.

아파트 상속가액은 공시가격으로 신고하면 될까

건축사사무소 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분이 부동산의 평가입니다. 상속재산의 평가 원칙은 단순히 공시가격이 아니라 상속개시일 현재의 시가입니다. 매매가액이나 감정가격 등 법에서 인정하는 시가가 있으면 이를 먼저 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법을 사용합니다.

특히 아파트는 같은 단지와 유사한 면적의 거래사례가 비교적 많기 때문에, "공시가격이 이 정도니까 이 금액으로 신고하면 되겠지"라고 단순하게 판단하면 문제가 생길 수 있습니다.

상속 당시 평가금액이 나중에 양도세까지 영향을 줍니다

많은 분이 상속세만 생각하다가 한 가지를 놓칩니다. 상속 당시 확정된 부동산의 가액은 향후 그 부동산을 매각할 때 취득가액을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.

집을 상속받으면 무조건 2주택자가 될까

기존 주택을 가진 자녀가 부모님의 집을 상속받으면 가장 먼저 "이제 나는 2주택자인가?"를 걱정합니다. 하지만 이 질문에는 하나의 답만 있는 것이 아닙니다. 취득세를 보는지, 보유단계의 세금을 보는지, 기존 주택을 매도할 때 양도소득세를 보는지에 따라 상속주택을 다루는 규정이 달라질 수 있습니다.

인터넷에서 '상속주택은 주택 수에서 제외된다'는 문장 하나만 보고 모든 세금에 동일하게 적용하면 위험한 이유입니다. 공동상속인지 단독상속인지, 상속 지분이 어떻게 되는지, 기존 보유주택이 무엇인지에 따라서도 검토 결과가 달라집니다.

부모님과 10년 같이 살았으면 상속세가 없을까

동거주택 상속공제라는 제도가 있지만, 부모님 집에 주민등록을 10년 두었다고 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

상속세 신고기한 6개월은 생각보다 짧습니다

국내 거주자의 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 예를 들어 9월 중 사망했다면 9월 말일부터 계산해 6개월 이내에 신고를 준비하는 방식입니다.

6개월이면 여유가 있어 보이지만, 상속재산을 조회하고 부동산을 평가하고 과거 증여와 금융거래를 확인하고 공동상속인 사이에서 재산분할을 협의하고 필요한 세금을 마련하다 보면 시간이 빠르게 지나갑니다. 특히 여러 채의 부동산이나 토지, 비상장주식 등이 포함돼 있다면 상속 발생 후 바로 재산 현황부터 정리하는 것이 중요합니다.

상속세가 0원이어도 부동산 평가는 한 번 생각해봐야 합니다

상속세가 나오지 않는다고 해서 아무런 검토 없이 넘어가도 된다는 의미는 아닙니다. 특히 아파트보다 거래가 적은 토지, 임야, 전·답, 오래된 건물처럼 시가 판단이 까다로운 부동산은 상속 당시 어떤 가액으로 평가됐는지가 향후 처분 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

건축물의 현황과 등기·건축물대장 상태가 다른 경우라면, 상속 후 매각이나 개발, 증축, 용도변경 과정에서 별도의 건축 문제까지 확인해야 할 수도 있습니다.

치호건축사사무소가 부동산 상속에서 보는 부분

상속세 신고 자체는 세무사의 전문영역입니다. 하지만 상속재산 가운데 건물과 토지가 포함돼 있다면 세금만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 상속받은 건축물을 계속 사용할지, 매각할지, 리모델링하거나 증축할지, 용도를 변경할지에 따라 건축물의 가치 판단도 달라질 수 있습니다.

치호건축사사무소에서는 이런 경우 건축물대장, 등기사항, 토지이용계획, 기존 건축물의 적법성, 증축·대수선·용도변경 가능성 등 건축과 부동산 관점에서 확인해야 할 부분을 함께 검토합니다.

결론: "상속세가 얼마인가?" 하나만 묻지 마세요

핵심은 간단합니다.

10억이라는 숫자만으로 상속세 여부를 단정하지 마세요.

사전증여·인출 내역까지 포함해서 봐야 하고, 부동산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.

상속 당시 평가금액은 나중에 양도세까지 영향을 줍니다.

부동산 상속에서 중요한 질문은 이렇습니다. 얼마로 평가할 것인가? 누가 상속받을 것인가? 이 건물을 계속 보유할 것인가, 나중에 팔 것인가? 다시 개발하거나 사용할 수 있는 건물인가? 이 질문을 함께 놓고 봐야 부모님이 남긴 부동산을 단순히 '세금이 붙는 재산'이 아니라 앞으로 어떻게 활용할 자산인지 판단할 수 있습니다.

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1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지) 부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다.

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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2026년 5월 전후, 서울에 ‘급매’가 나올 수밖에 없는 이유

다주택자와 무주택자의 선택이 갈리는 시간표

최근 시장에서 가장 많이 나오는 질문은 이것이다.

“서울에 정말 급매가 나올까?”

결론부터 말하면, 조건부로 가능성이 높다.

그 이유는 감정이나 전망이 아니라 정책 일정과 세금 구조에 있다.

1. 핵심 타임라인 요약

• 2026년 5월 10일 전후

  → 다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성

• D-약 120일

  → 시장 참여자들이 실제로 움직일 수 있는 시간은 3~4개월

이 시점이 중요한 이유는,

세금은 “언젠가”가 아니라 특정 날짜 이후 갑자기 바뀌기 때문이다.

2. 왜 이번에는 “연장될 거다”라고 보기 어려운가

지난 4년간 다주택자에게는 예외 조치가 있었다.

• 양도세 중과 배제

• 기본세율(6~45%) 적용

• 장기보유특별공제 최대 30%

이로 인해 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 발생했다.

그런데 최근 경제 정책 방향 발표에서 ‘중과 유예 연장’ 문구가 빠졌다.

여당 핵심 관계자의 발언도 요지는 단순했다.

“시장이 충분히 인지한 만큼, 굳이 더 연장할 필요가 없다.”

정책 논리상도,

규제 지역을 확대해 놓고 세금만 계속 깎아주는 것은 정합성이 떨어진다는 해석이 우세하다.

3. 5월 이후, 세금은 얼마나 달라지나

2주택자의 경우

• 기본세율 6~45% → +20% 중과

• 최고 세율 약 70%대

• 장기보유특별공제 0%

3주택자의 경우

• +30% 중과

• 최고 세율 80%대 가능

즉,

실질 세금이 2배 이상 뛰는 구조다.

4. 실제 숫자로 보면 왜 ‘급매’가 나오는지

예를 들어보자.

• 강남 아파트: 12억 매수 → 20억 현재가

• 마포 아파트: 7억 매수 → 12억 현재가

• 보유 기간: 7년

• 2주택자

5월 이전 매도 시

• 양도세 약 1억 6천만 원

5월 이후 매도 시

• 양도세 약 3억 2천만 원

차이 1억 4천만 원

이 경우,

• 시세보다 1억~1억 5천 낮춰서 팔아도

• 세금 중과를 피하는 쪽이 더 유리해진다.

여기서 ‘급매’가 경제적으로 합리적인 선택이 된다.

5. “안 팔고 버티면 되지 않나?”의 함정

맞다.

양도세는 팔 때만 낸다.

하지만 버티는 데는 비용이 있다.

• 종합부동산세 + 재산세

• 서울 2주택자 기준

  → 연 약 2천만 원 내외

5년 버티면 1억 원이다.

그리고 여기서 중요한 변수 하나가 더 있다.

6. 보유자의 현실적 제약

현재 다주택자 중 상당수는

• 50대 후반 ~ 60대

• 현금흐름이 넉넉하지 않은 경우가 많음

이런 상황에서

• 건강 문제

• 자녀 자금

• 사업 자금

같은 변수가 생기면 시간을 끌 여유가 없다.

그 순간에는

• 협상력이 매수자에게 넘어간다.

7. 추가 규제 가능성이라는 변수

정부의 방향은 비교적 명확하다.

• 부동산: 투기 억제

• 금융·주식: 활성화

이 기조에서 나올 수 있는 추가 카드 중 하나는

• 보유세 강화

이미 연 2천만 원 내는 상황에서

• 3천만 원, 그 이상이 된다면

• 버티는 전략은 급격히 어려워진다.

8. 증여는 대안이 될 수 있을까

많이 나오는 대안이 증여지만, 현실은 녹록지 않다.

• 조정대상지역

• 85㎡ 이하: 취득세 약 12%

• 증여세까지 포함하면

예를 들어

• 8억 아파트 증여 시

• 총 부담 2억 원대 중후반

이는 5월 이전 매도보다 더 큰 비용일 수 있다.

9. 그래서 누가 유리한가

다주택자

• 4월 이전에 결정을 내려야 하는 구조

• 늦어질수록 선택지는 줄어듦

무주택자

• 드물게 협상력이 생기는 구간

• 특히

  • 3~4월

  • “5월 9일 이전 잔금 가능” 조건은 강력한 카드

10. 전략적 정리

• 지금~2월: 현금 확보, 시장 학습

• 3월: 급매 후보 관찰

• 4월: 실질 협상 구간

• 5월 9일 이전: 잔금 가능 여부가 승부처

모든 매물이 싸지는 것은 아니다.

하지만 일부 매도자에게는 시간이 적다.

그 틈이 바로 시장에서 말하는 ‘급매’다.

11. 마무리

부동산 시장은 언제나

• 누군가는 버티고

• 누군가는 팔고

• 누군가는 산다.

다만 같은 시장이라도

• 준비된 사람에게는 기회가 되고

• 준비되지 않은 사람에게는 위기가 된다.

앞으로 몇 달은,

오랜만에 매수자가 조건을 제시할 수 있는 시간일 수 있다.

선택은 각자의 몫이다.

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1) 지금 정부가 만지는 두 장치(법 개정 없이 가능)

A. 공시가격 현실화율 상향 검토

• 국토부가 공시가격 제도 개편 용역을 발주, 현실화율 상향 검토 보도가 잇따름(‘내년 보유세↑’ 전망). 다만 **정부는 “확정 아님”**이라고 부인/설명. 문 정부 로드맵(’30년 90%)을 재가동하면 **’26년 공동주택 현실화율 80.9%**가 거론됩니다. 서울경제+1다음마켓in

B. 공정시장가액비율(종부세 과표계수) 인상 검토

• 현행 60%. 80% 상향 ‘검토’ 보도가 있었으나, **기재부는 “세제개편 확정 내용 아님”**이라고 공식 해명. 결정되면 대통령령(시행령)으로 변경 가능해 법 개정 없이도 적용됩니다. NABO매일경제

메모: 두 장치 모두 과세표준을 키우는 레버라서, 법(세율) 손대지 않고도 세부담을 올릴 수 있습니다.

2) 실제 내 지갑에 미치는 경로

• 보유세(재산세·종부세) 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율.

  예시로, 시세 10억, 현실화율 69%→80%, 공정시장가액비율 **60%→80%**로 동시에 오른다고 가정하면:

  과세표준 계수 0.69×0.60=0.414 → 0.80×0.80=0.64 (약 +55%).

  → 세율은 구간별 누진이므로 실제 세액 증감은 주택 수·공제·세부담상한 등에 따라 달라집니다(아래 참고).

• 세부담 상한: 급격한 급증을 완화하는 안전판 존재

  • 재산세: 공시가격 구간별로 전년 세액의 105~130% 상한(’24~’28 적용). 송파구청

  • 종부세: 전년(재산세+종부세) 대비 150% 상한. 국세청+1

• 건강보험료 등 파급: 지역가입자 건보료·복지 일부는 공시가격을 입력변수로 씁니다(피부양자 탈락/보험료 변동 가능). 다만 인상 폭은 등급표/공제/개편안에 따라 케이스별로 상이. 정책브리핑KILF 한국지방세연구원

3) 양도세(다주택) 타임라인 — “내년 5월 9일”이 분수령

• 다주택자 양도세 중과 ‘한시 배제’ 연장: 정부가 시행령을 고쳐 ’26-05-09까지 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%) 적용(장특공제도 적용). 국세청/기재부 자료로 확인됩니다. TF미디어Tax Times국세청

• 이후(’26-05-10~): 추가 연장·개편이 없다면 **중과(2주택 +20%p, 3주택↑ +30%p)**와 장특공제 배제가 부활 가능. 이때 지방소득세(국세의 10%)까지 더해지면 실효 최고 82.5% 시나리오가 다시 성립합니다. 국세청한국경제

4) 지금 확인해야 할 것(체크리스트)

1. 우리 집 공시가격: 올해값 확인 → 현실화율 10~20%p 상향 가정치로 보유세 시뮬. (국토부 ‘부동산 공시가격 알리미’)

2. 종부세 노출 여부: 합산 공시가격이 기준액(인별 합산) 초과하는지, 공정시장가액비율 60→80% 가정 시 과표 영향 점검. NABO

3. 건보/피부양자: 지역가입자는 공시가격 변동이 재산보험료에 미칠 영향 확인(피부양자는 자격요건 점검). 정책브리핑

4. 다주택 처분 계획: ’26-05-09 이전 매도·잔금·등기 완료 기준으로 검토(양도일 기준). Tax Times

5) 오해 바로잡기(요약)

• “공시가 90% 확정” 아님 → 검토·용역 단계 보도와 정부 부인이 함께 존재. 최종은 시행계획/고시 확인 필요. 서울경제땅집고

• “공정시장가액비율 80% 확정” 아님 → 기재부 ‘미확정’ 공식 설명. 정책브리핑

• “다주택 양도세 82.5%가 상시” 아님 → 유예가 ’26-05-09까지 존재. 이후는 정책 재연장 여부에 달림. TF미디어

액션 플랜(케이스별)

• 무주택/1주택: 재산세·종부세 세부담상한을 고려해도 공시가·가액비율 동시 상향 시 체감 증가 가능. 장기 거주 1주택이면 종부세 고령·장기보유 세액공제 등 감면 요건 점검. 국세청

• 다주택(매도 예정): ’26-05-09 이전 매도·등기 완료를 1순위로 고려. 매도 분산(과세연도 분할), 장특공제 최대화, 부담부증여·공동명의 등은 전문가 시뮬 추천. PwC

• 은퇴/피부양자 의존: 공시가 상승이 보험료/피부양자에 미칠 영향 사전 계산. 과표 구간/등급 유지 시 인상 없을 수도 있음(케이스 바이 케이스)

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지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자  |  건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)