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이소영 "2만원 배달에 비용만 6천원…자영업 구조 뜯어고칠 것"

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이소영 중기부장관 후보자, 소상공인연합회 방문"소상공인 비용구조 지속 불가…산발적 지원 아닌 근본책 필요""경영부담 분석·지표화 등 통해 비용 완화책 로드맵 만들겠다"공천헌금 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 서울 여의도 중소기업중앙회를 찾아 차담회를 마친 뒤 취재진과 질의응답하고 있다. 연합뉴스

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리, 고물가, 플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 "자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다"고 진단했다.

이어 "역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문"이라고 지적했다.

특히 배달앱을 대표적인 비용 부담으로 지목했다.

이 후보자는 "2만원짜리 주문 가운데 6천원 상당을 각종 명목으로 배달앱에 지급하고, 나머지 금액에서 각종 비용을 내고 나면 본인 인건비조차 가져가지 못하는 자영업자가 존재하는 게 현실"이라며 "개별적이고 산발적인 지원 정책이 아니라 근본적인 대책이 필요하다"고 강조했다.

장관으로 임명될 경우 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다.

그는 "자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다"며 "중기부가 그동안 해보지 않았던 방식"이라고 설명했다.

연합뉴스

배달앱 정책도 손질 가능성을 내비쳤다. 현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다.

이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 "재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다"고 평가했다.

그는 "배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것"이라며 "같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다"고 했다.

내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 이 후보자는 "제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다"며 "장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다.

중소벤처기업부 장관 후보자인 더불어민주당 이소영 의원이 국회 본청 앞에서 22대 국회 후반기 정기국회 개원 기념사진을 촬영하기 위해 이동하고 있다. 연합뉴스

앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

이 후보자는 "야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다"며 "기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다"고 말했다.

이어 "사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다"고 했다.

배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 "어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐"이라며 "사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다"고 해명했다.

그러면서 "하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다"면서도 "불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정"이라고 밝혔다.

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싱크대 목대 선택 전 알아야 할 것: E0/E1 등급보다 중요한 5가지

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[요약내용]

싱크대 목대는 판재 선택에서 시작됩니다. E0/E1 등급 차이는 생각보다 비용 차이가 적고, 오히려 판의 두께, 표면 마감 방식, 뒷판 종류, 우라 시공법이 내구성을 좌우합니다. 측판은 15t로도 충분하지만 선반과 바닥판은 18t를, 뒷판은 MDF보다 합판을 선택하면 더 오래 쓸 수 있습니다.

[내용]

싱크대를 찾다 보면 자꾸 눈에 들어오는 게 E0 등급, 18t 두께 같은 단어들입니다. 마치 이것들이 질 좋은 싱크대의 전부인 것처럼 말입니다. 하지만 실제로 싱크대의 내구성을 결정하는 건 등급보다는 판재의 종류, 표면 마감 방식, 뒷판 처리 방법, 시공 방법입니다. 이것들을 이해하면 같은 가격대에서 훨씬 좋은 제품을 고를 수 있습니다.

판재 선택: 시중에서 가장 많이 쓰이는 건 PB(파티클보드)이며, 표면 마감은 접착식보다 열과 압력 방식(LPM)이 3000~9000원 더 비싸지만 내구성이 더 좋습니다.

두께와 등급: E0/E1 등급은 장당 1000원 정도 차이에 불과하며, 싱크대 전체를 구성해도 1만원 이상 차이나지 않습니다.

뒷판과 시공법: 뒷판은 MDF보다 합판이 더 내구성이 좋으며, 우라 홈가공이 덧방보다 탈락 현상을 줄입니다.

흔한 싱크대 목대의 종류와 마감 방식

싱크대 목대는 대부분 PB(파티클보드)로 만들어집니다. 두께는 15t와 18t 두 가지를 주로 사용하고, 표면 마감 방식에 따라 내구성이 달라집니다. 가장 일반적인 방식은 본드로 표면 시트를 붙이는 접착식과, 열과 압력으로 붙이는 LPM 방식입니다.

LPM 방식이 접착식보다 3000~9000원 더 비싼 이유는 제작 과정에서 톱날을 자주 갈아야 하기 때문입니다. 하지만 그만큼 표면 전체를 더 단단히 잡아주고, 스크래치에도 강합니다. 예산이 허락한다면 LPM 방식을 추천하지만, 접착식도 일상 사용에는 문제없습니다.

E0 등급이 정말 그렇게 중요할까

싱크대를 비교할 때 "E0 친환경"이라는 광고를 자주 봅니다. 많은 사람들이 등급별로 금액 차이가 크다고 생각하는데, 실제로는 한 장에 1000원 정도밖에 차이나지 않습니다. 싱크대 한 장의 규격이 1220×2440mm인데, 일반적인 싱크대 몸통 하나를 만들고도 자재가 남을 정도입니다.

지금까지 제작한 경험상 싱크대 목대가 20통 이상 들어가는 경우는 본 적이 없습니다. 이는 E0와 E1 등급을 모두 사용해도 추가 금액이 2만원을 넘지 않는다는 의미입니다. 등급이 친환경 정도의 차이라면 중요하지만, 비용 차이 때문에 고민할 필요는 없다는 뜻입니다. 가구 제작 난이도도 같고, 구조도 동일합니다.

판의 두께: 정말 18t가 필수일까

판재 두께를 정할 때 가장 많은 의견이 나뉘는 부분입니다. 당연히 두께가 두꺼울수록 내구성이 좋은 것은 맞습니다. 하지만 부위에 따라 필요한 두께가 다릅니다.

하부장의 측판(옆면)은 바닥에서 옆장과 직판으로 나사로 연결되어 있습니다. 이렇게 힘을 분담하는 구조이기 때문에 15t로도 충분합니다. 다만 이동식 선반, 바닥 지판, 고정식 선반 같은 독립적인 구조인 부분은 18t를 추천합니다. 와이드에 따라 내구성 차이가 크기 때문입니다.

가끔 15t를 피하는 이유로 "1mm 엣지를 붙이려면 18t가 필요하다"는 말을 하는 사람들이 있습니다. 이건 잘못된 정보입니다. 15t에도 충분히 1mm 엣지를 붙일 수 있습니다. 0.45mm 엣지를 붙였을 때 날이 서 보인다면, 애초에 시공 방식 문제입니다. 두께 때문이 아닙니다.

뒷판 선택: MDF보다 합판이 나은 이유

싱크대의 뒷판(우라판)은 보통 합판 아니면 양면 MDF 중에서 선택합니다. 인테리어 업체와 소비자들은 양면 MDF를 선호합니다. 양쪽이 다 마감돼 있어 보이기가 좋기 때문입니다. 하지만 싱크대 공장에서는 단면 필름 합판을 선호합니다.

내구성만 보면 합판이 훨씬 좋습니다. MDF로 뒷판을 만들고 덧방 시공을 하면 나중에 타카 핀이 빠지고 탈락 현상이 생길 수 있습니다. 습한 곳이거나 장이 뒤틀려서 조립될 경우 더 심합니다. 다만 우라판이 원인으로 문제가 생기는 경우는 많지 않으므로, 그렇게 큰 비중을 두지 않아도 됩니다.

우라 시공법: 덧방 vs 홈가공

뒷판 시공 방법도 두 가지가 있습니다. 덧방은 뒷판을 뒤쪽에 그냥 붙이는 방식입니다. 장점은 만드는 게 간단하다는 것입니다. 안쪽과 바깥쪽을 구분할 필요 없이 엣지만 붙이면 됩니다. 하지만 단점도 있습니다. MDF에 타카를 칠 때 안쪽에서 충격이 가해지면 타카 핀이 빠질 수 있습니다.

우라 홈가공은 뒷판이 들어갈 홈을 미리 파는 방식입니다. 타카를 쳐도 홈 안에 고정되므로 탈락 현상이 적습니다. 단점은 사전 계산이 필요하다는 것입니다. 한 장의 위치를 정확히 파악하고 홈을 파야 하므로, 경험이 많지 않으면 복잡할 수 있습니다. 하지만 내구성만 보면 홈가공이 훨씬 우수합니다.

원목이 합성 목재보다 나을까

가끔 댓글에 "싸구려 합판 쓴다"며 비판하는 사람들이 있습니다. 이건 단순한 오해입니다. 원목은 오픈 공간에는 좋지만, 정해진 공간에 들어가는 싱크대에는 적합하지 않습니다.

원목은 습도 변화에 따라 수축과 팽창이 심합니다. 페이스면, 엣지면, 엔드그레인면마다 수축 팽창률이 다릅니다. 싱크대처럼 상판, 측판, 바닥판이 서로 다른 각도로 연결된 구조에서는 이 수축팽창으로 인해 틈이 생길 수 있습니다. 합성 목재는 이런 문제를 최소화합니다. 따라서 목적에 맞는 자재를 쓰는 것이 최상급 자재를 쓰는 것보다 중요합니다.

결국, 어떻게 선택해야 할까

싱크대 선택의 정답은 없습니다. 예산, 집의 환경, 개인의 기준이 모두 다르기 때문입니다. 따라서 가장 좋은 방법은 여러 곳에서 견적을 받고, 자재 스펙을 자세히 비교하는 것입니다.

같은 가격에 100만원이라는 견적을 받았다고 해도, 한 곳은 15t 기본판, 다른 곳은 18t 선반 포함, 또 다른 곳은 LPM 마감까지 다를 수 있습니다. 이 영상의 내용이 도움이 된다면, 각 업체의 스펙이 어떻게 다른지 이해할 수 있고, 그것을 바탕으로 판단할 수 있습니다.

싱크대 목대 선택에서 놓치면 안 되는 체크리스트

판재는 PB, 표면 마감은 LPM 방식인지 확인하세요. 측판은 15t로도 되지만 선반과 바닥판은 18t가 낫습니다. 뒷판은 합판을 권하고, 시공 방법은 덧방보다 홈가공을 추천합니다. E0 등급은 비용 차이가 크지 않으니 참고만 하되, 결정 기준은 되지 않아도 됩니다. 여러 업체에서 받은 견적을 자세한 스펙과 함께 비교해서 선택하세요.

같은 가격에도 내구성이 다른 싱크대가 많습니다. 눈으로 보이는 상판과 하드웨어만 비교할 게 아니라, 안쪽의 목대까지 꼼꼼히 살펴보세요. 자재 스펙을 이해할수록 더 현명한 선택을 할 수 있습니다.

[태그]

싱크대 목대 선택, 파티클보드 스펙, 싱크대 내구성, E0 등급 차이, 판재 두께 선택, 뒷판 시공법, 우라 처리, 싱크대 자재 비교

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책에 파묻혀 하룻밤…고창서 ‘책-인’ 해볼까

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지난해 10월, 전북 고창 대산면에 문을 연 고창서점마을은 이윤호 촌장(왼쪽 세번째)을 중심으로 6가구가 함께 일궜다. 2028년 10월까지 하루도 서점 문을 닫지 않을 계획이다. 누군가 가게를 비우면 다른 서점지기가 대신 손님을 응대해준다.

문화체육관광부가 3월 발표한 ‘2025 국민독서실태조사’에 따르면, 성인 독서율이 38.5%로 사상 최저치를 기록했다. 성인 10명 중 6명은 1년에 책 한 권도 읽지 않는다는 말이다. 이 우울한 통계는 책이 더 소중한 시대라는 방증으로도 읽힌다.

책을 읽기 위해, 책과 친해지기 위해 여행을 떠나보는 건 어떨까. ‘북 스테이(Book Stay)’ 목적지로 전북 고창을 추천한다. 고창에는 한국 최초로 독립서점 6개가 일군 ‘서점마을’이 있고, 폐교를 개조한 도서관과 문학관도 있다. 도시 전체가 ‘유네스코 생물권 보전지역’으로 지정된 고창은 자연과 책을 함께 누리기에 더없이 좋은 고장이다.

주말엔 방문객 200명…“읽은 책만 팝니다”

고창서점마을은 6개월 전인 2025년 10월 탄생했다. 서울에서 문화평론가로 활동했던 이윤호(64) 촌장(철학 서점 ‘세발자전거’)이 혼잡한 도시를 벗어나 책방을 열 만한 지역을 물색한 게 발단이 됐다.

이 촌장과 인문학 모임에서 알게 된 강준석·황경선 부부(생태 서점 ‘맹그로브’)가 고창에 안 쓰는 땅이 있다며 선뜻 내놓았고, 2023년 뜻이 통하는 여섯 가구가 뭉쳐 마을 만들기에 착수했다. 그림책 지도사, 패션 기획자 등 각기 다른 직업으로 활동했던 이들이 관심사와 전공을 살려 철학·생태·여행·그림책·그래픽노블·윤동주를 주제로 6개 서점을 열었다.

6개 서점은 이웃 이상으로 가깝게 지낸다. 누군가 가게를 비우면 대신 손님을 응대해준다. 농사를 함께 짓고, 종종 공유주방에서 밥도 같이 해 먹는다. 마을이 탄생한 이야기가 한 편의 동화와 다름없는데 마을 풍경도 그림 같다. 약 2만㎡ 면적의 땅에 알록달록한 색깔의 서점과 주택 9채, 텃밭이 어우러져 있다.

특별한 관광지가 없는 농촌인데도 방문객이 꾸준히 늘고 있다. 주말이면 약 200명이 찾는단다. 구경만 하고 가는 이도 있지만 1~2시간 머무는 손님이 대부분이란다. 이 촌장의 말이다.

“휴가 나온 군인이 2시간쯤 머물더니 책 30만원어치를 사 갔어요. 철학 전공자라는데 고향에 철학 전문 서점이 생길 줄 꿈에도 몰랐다더군요. 정말 큰 보람을 느꼈습니다.”

서점마을에서 묵으면 밤새 6개 서점을 이용할 수 있다.

마을은 책만 팔지 않는다. 카페도 운영한다. 작가를 초대해서 북 토크도 진행한다. 월 2만원을 내는 회원에게는 채소와 책으로 이뤄진 꾸러미를 매달 보내준다. 3개 서점은 숙소도 갖췄다. ‘목수의 서점’에서 하룻밤 묵었는데 6개 책방이 문을 잠그지 않아 늦은 밤까지 원 없이 책을 읽었다.

서점마을은 2028년 10월까지 하루도 문을 닫지 않을 계획이다. 마을의 꿈은 거창하지 않다. 돈을 적당히 버는 대신 책 좋아하는 사람을 많이 만나길 바란다. 그림책 전문 ‘책방 고릴라’에서도, 생태 서점 ‘맹그로브’에서도 같은 말을 들었다.

“저희는 읽은 책만 팝니다. 손님과 책 이야기 나누는 게 제일 즐겁습니다.”

할매들과 책짓기…폐교 개조한 ‘책마을해리’

책마을해리가 마을 주민과 함께 만든 그림책.

선운산 서쪽 자락, 해리면에 자리한 ‘책마을해리’도 재미난 책 천국이다. 책 편집자로 일했던 이대건(56) 촌장이 폐교(해성초 라성분교)를 활용해 도서관·서점·갤러리·숙소 등으로 이뤄진 ‘책 테마 공간’을 만들었다. 홈페이지에서 설명을 봤을 때는 어렵게 느껴졌는데 직접 가보니 구석구석 흥미로웠다.

책마을해리 운동장에 있는 부엉이 모양의 생태 도서관.

2012년 고향인 고창으로 귀촌한 이 촌장은 ‘출간 캠프’부터 시작했다. 학생을 대상으로 하루짜리, 3박4일짜리 프로그램을 구성해 책 만드는 경험을 제공했다. 이후 기증서 3만권을 채운 도서관 ‘책 시간의 숲’을 꾸몄고, ‘평화’를 주제로 한 트리 하우스 도서관과 거대한 부엉이 모양의 ‘생태 도서관’도 지었다. 현재 장서가 20만권에 이른다. 이 촌장은 “디지털 기기가 친숙한 아이들이 책에 호기심을 갖게 되고, 맘껏 뛰어놀며 해방감을 누릴 때 행복하다”고 말했다.

책마을해리는 평생 농사만 지은 주민들에게 글과 그림을 가르쳐 그림책도 여러 권 출간했다. 운동장 한편에도 시와 그림이 전시돼 있다. 2024년 89세로 돌아간 고(故) 김귀례 할머니의 제목 없는 두 행짜리 시가 눈에 밟힌다.

“무슨 꽃이 좋기는 / 꽃은 다 좋재”

미당시문학관 옥상에서 굽어본 소요산과 미당의 고향 마을.

이제 선운산 북쪽으로 이동한다. 선운산 윗자락 부안면 선운리는 한국 현대 시의 큰 별 ‘미당 서정주(1915~2000)’의 고향 마을이다. 시인의 생가와 묘소, 미당시문학관이 한 데 모여 있다. 2001년 개관한 문학관은 시인의 유품 4000여 점을 전시한다. 문학관을 방문하면, 건축가 김원이 지은 6층짜리 전시관 겸 전망대를 꼭 가봐야 한다. 신록으로 눈부신 소요산과, 미당이 넘어다녔던 질마재와, 조기 뛰어노는 칠산 바다가 파노라마로 펼쳐진다. 이달 들어 『서정주 시선』 출간 70주년을 기념한 전시도 시작했다.

『서정주 시선』 발간 70주년 기념 전시.

☞ 여행정보

김주원 기자

고창서점마을 숙소 예약은 ‘네이버’나 ‘에어비앤비’에서 할 수 있다. 2인 기준 7만~10만원. 고창 청보리밭축제가 5월 10일까지 공음면 학원농장에서 진행된다. 서점마을에서 농장까지 자동차로 약 20분 거리다. 책마을해리를 이용하려면 입장료(8000원)를 내거나 책을 한 권 사면 된다. 화요일은 쉰다. 미당시문학관은 월요일에 쉰다. 지난해 12월 고창읍에 개장한 ‘황윤석도서관’도 들러보길 권한다. 건축가 유현준이 설계한 도서관에 7만6000권이 꽂혀 있다.

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7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다

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수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.

1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다

DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가
세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가
출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가

2) DSCR 브레이크포인트

DSCR = NOI ÷ DS

DSCR 목표치를 kkk라고 하면
필요 NOI = DS × k

그리고 NOI를 월세로 바꾸면

필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}
필요 월세 = 위 값 ÷ 12

3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)

세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.

과세기준(단순화)
Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)
소득세(추정)
IncomeTax = t × Taxable
세후 현금흐름(연)
CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.

(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)

이때는 IncomeTax=0이므로

CF_after = NOI − DS − HoldingTax

→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax

(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)

4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트

출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.

Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap

출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)

Loan_balance ≤ β × Price_exit
즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β

이걸 월세로 번역하면

필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12

5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기

가정(전형 값)

V=10억
월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원
공실 v=5%, 운영비 o=20%
대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)
보유세(연) 600만원(추정)
세율 t=20%(추정)

1) NOI

NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)
NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)

2) DS, DSCR

DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)
DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38

DSCR=1.4를 목표로 잡으면

필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원
필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 507만원/월
즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.

3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)

Interest = 3,300만원
HoldingTax = 600만원
Interest + HoldingTax = 3,900만원
현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.

Taxable = NOI − Interest − HoldingTax

= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원

IncomeTax = 660×20% = 132만원

세후 CF(연)

= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

= (4,560 − 3,300) − 600 − 132

= 528만원/년 → 44만원/월

세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱

NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년
(실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)

이 NOI_BE를 월세로 바꾸면

필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 428만원/월

즉, 이 조건에서는

월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.

반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나

v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))
= 1 − 3,900 / (6,000×0.8)
= 1 − 3,900/4,800 = 18.75%

즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).

4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)

예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)

필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60
= 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년

현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.

이걸 월세로 바꾸면

필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12
≈ 610만원/월

즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).

6) 실전 결론

DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.
출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.
리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.
따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.

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같은 건물인데, 시공사 마다 시공비용이 다른 이유? 건축가, 현장 소장이 한 자리 모여 알려주는 주택 건축 시공비 산정 과정과 내용, & 유의 점

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평단가를 "자재별·형태별"로 말하려면 먼저 어떤 평단가인지(기준)부터 맞춰야 합니다. 현실에서 평단가는 보통 3가지가 섞여 나옵니다.

구분	기준	주요 활용
① 표준 단가	한국부동산원 건물신축단가표 기반 용도별 평균값	감정평가·감리비 산정 (시장 도급가와 1:1 아님)
② 도급 평단가	건물만 기준 순공사비 (설계비·부대공사 제외)	시공 계약, 시장 체감 단가
③ 총사업비 평단가	② + 설계·인허가 + 토목·조경·외부부대 + 가구·가전 + 예비비	전체 사업 예산 편성

1) 형태(용도)별 '표준' 평단가

한국부동산원 건물신축단가표 용도별 평균값(2025년 단가표 기반으로 정리된 수치)에서 평당 공사비는 대략 아래 수준입니다.

형태(용도)	표준 평당 공사비(원/평)
단독·다가구	6,863,601 (약 686만원/평)
다중주택	7,022,001 (약 702만원/평)
다세대	6,782,751 (약 678만원/평)
연립(평균)	7,687,185 (약 769만원/평)
아파트	6,360,338 (약 636만원/평)
주거용 오피스텔	6,420,945 (약 642만원/평)
근린생활시설	6,339,290 (약 634만원/평)
창고	2,840,828 (약 284만원/평)
공장	3,476,138 (약 348만원/평)

이 값은 "시공 계약서의 최종 금액"이라기보다, 용도·구조별 신축가격을 제시하는 공적 활용 자료 성격입니다(감정평가/여신/감리비 산정 등에 활용).

2) 단독주택 "구조(형태)별" 도급 평단가(시장 체감)

현장에서 사람들이 말하는 "평당 700/800/900/1000"은 대부분 도급 평단가(순공사비) 쪽입니다. 시공사 기준(설계 포함, 가구·가전·부대공사 별도)으로 다음 같은 수준이 제시됩니다.

구조	많이 나오는 구간(만원/평)	근거/특징
경량철골	600~	경제성/공기 단축, 단열·방음 보강에 따라 상승
목조	700 내외	단열 유리, 방음/내구/방재 옵션에 따라 편차
철근콘크리트(RC)	850 내외	내구/방음 유리, 공기 길고 기초·거푸집·양생 영향

여기에 "마감 상향"이 붙으면 900~1000만원/평 이상으로 올라간다는 식의 시장 언급도 많습니다.

3) "자재(마감)별"로 얼마나 달라지나

동일 구조라도 평단가를 흔드는 1순위는 외장·창호·내장 마감 사양입니다. 특히 외장재는 편차가 크고, 벽돌은 자재보다 인건비 비중이 큰 편이라 대체재(파벽돌 타일 등)로 20~30% 절감 가능합니다.

외장재	단가 수준	특이사항
외단열+미장 (스타코/드라이비트 계열)	기준선 (가성비형)	단가 절감 효과 우수
치장벽돌	기준선 대비 상향	앵커/간격·내진 디테일 적용 시 인건비 추가
석재 (전면)	급상승	보통 "부분 포인트"로 타협
금속패널/세라믹사이딩	총비용 안정화	공기 단축 효과, 고급 징크는 상향

즉 "RC라서 얼마"가 아니라 RC + (외장/창호/내장 급)이 평단가를 만듭니다.

4) 평당 비교를 할 때 반드시 같이 적어야 하는 7가지

주의: 아래가 빠지면 "서로 다른 공사"를 비교하게 됩니다

기준 면적: 연면적 기준인지 (다락/발코니 포함 여부)
포함 범위: 설계비/감리비 포함 여부
부대공사: 토목·우오수·전기인입·진입로·담장·데크·조경 포함 여부
구조: RC/목조/경량철골
외장: 미장/벽돌/석재/패널
창호: 브랜드·등급(삼중유리/하이엔드 여부)
내부: 욕실/주방/마루/가구 수준

핵심 정리

평단가는 단독 숫자가 아니라 기준 + 구조 + 마감의 조합으로 성립합니다.
표준 단가(공적 자료)와 도급 평단가(시장 체감)는 용도와 의미가 다릅니다.
외장재 선택 하나로 평당 수십~수백만 원 차이가 나며, 공기 단축 여부도 총비용에 영향을 줍니다.

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“여보, 지금 일본여행 갈까?”…20만원→2만원 ‘뚝’, 관광지 호텔비 급감한 이유가

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[일본 정부 관광국]

[헤럴드경제=김주리 기자] 중국인 관광객 감소 여파로 일본 주요 관광지의 숙박 요금이 낮아지고 있다.

19일(현지시간) 일본 TBS뉴스에 따르면 최근 교토 시내 중심부 호텔의 1박 요금은 1만엔(약 9만5000원) 이하인 곳이 속출하고 있다. 일부 숙소는 3000엔대(약 2만8000원)까지 가격을 낮춘 것으로 나타났다.

교토 호텔 객실 단가는 코로나19 팬데믹 기간 일시적으로 하락했다가 지난해 평균 2만195엔(약 19만원)으로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 12월에도 평균 2만601엔(약 19만5000원)을 유지했다. 불과 몇 달 사이 숙박료가 절반 이하로 내려앉은 셈이다.

전문가들은 중국인 관광객 감소를 가격 하락의 핵심 요인으로 지목한다. 항공·여행 분석가 도리우미 타카로는 “계절적 비수기 요인도 있지만 중국 관광객이 급감한 영향이 훨씬 크다”며 “교토뿐 아니라 오사카, 나고야, 히로시마, 후쿠오카, 가나가와 등 중국 비중이 높았던 도시 전반으로 숙박료 인하가 확산되고 있다”고 분석했다.

이 같은 흐름은 단기간에 반전되기 어려울 전망이다. 도리우미는 “중국 항공사들이 다수 일본 노선의 운휴를 결정했고, 최소 3월 말까지 재개 계획이 없다”며 “내년 봄까지는 현재와 같은 가격 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.

중국인 단체 관광객 감소는 일본 정치권 발언 이후 더욱 두드러졌다는 분석도 나온다. 다카이치 사나에 일본 총리의 ‘대만 유사시 개입’ 발언 이후 중국 당국이 일본 여행 자제를 권고하면서 관광 수요가 급격히 위축됐다는 것이다.

춘절 특수를 기대했던 상인들의 표정도 어둡다. 가마쿠라의 한 비누 매장 직원은 “중국 손님이 하루도 없는 날이 생길 정도”라며 “구매력 높은 고객층이 빠지면서 매출 감소 폭이 상당하다”고 전했다.

반면 관광객 감소를 긍정적으로 받아들이는 시선도 있다. 현지 상인 일부는 “거리 혼잡이 줄어들면서 관광 환경이 한결 쾌적해졌다”며 “천천히 둘러보고 소비하는 분위기가 형성되고 있다”고 평가했다.

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왜 나라마다 돈의 가치가 전부 다를까? (28분만에 배우는 환율의 모든 것)

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환율은 왜 늘 흔들릴까

금본위제에서 달러, 그리고 오늘의 환율까지

지금 이 순간에도 어딘가에서는 한 나라의 돈값이 무너지고 있습니다. 어제 자동차 값이던 돈이 오늘 달걀 한 판도 못 사는 현실, 반대로 어떤 통화는 전 세계에서 줄을 서서 사들이죠. 왜 이런 차이가 생길까요? 환율은 왜 매 순간 바뀔까요?

돈은 ‘믿음의 약속’에서 시작한다

예전에는 지폐가 금으로 바뀌던 시대가 있었습니다. 금본위제라는 약속 덕분에 정부는 보유한 금 이상으로 돈을 찍을 수 없었고, 통화가치는 비교적 안정적이었습니다. 하지만 전쟁과 대공황, 전후 복구 같은 거대한 비용 앞에서 이 약속은 한계를 드러냈고, 세계는 금과의 연결을 끊은 법정화폐(불환화폐) 체제로 넘어왔습니다. 지금의 돈은 금이 아니라 국가와 경제에 대한 신뢰가 뒷받침합니다. 더 많은 사람이 가지고 싶어 하면 가치가 오르고, 외면하면 떨어집니다.

인플레이션은 ‘돈의 힘’이 빠지는 과정

같은 만원으로 사던 치킨이 2만원이 되는 순간, 숫자는 그대로인데 돈의 힘은 약해진 겁니다. 통화가치가 꾸준히 떨어지면 사람들은 그 돈을 보유하려 하지 않고, 환율에서도 약세가 됩니다. 극단적인 사례가 짐바브웨의 초인플레이션입니다. 경제 기반이 무너진 상황에서 무분별한 화폐 발행이 이어지자 가격은 하루에도 여러 번 바뀌었고, 결국 자국 통화를 포기하고 외화를 쓰는 지경까지 갔습니다. 돈의 가치는 결국 정책 신뢰와 경제 기초체력에 달려 있습니다.

금리는 통화의 ‘자석’이다

금리가 높으면 그 나라 채권과 예금이 더 매력적으로 보입니다. 해외 투자자는 그 통화를 사서 투자하고, 수요가 늘면 통화가치는 오릅니다. 다만 높은 금리는 기업과 가계의 대출 비용을 키워 경제를 둔화시킬 수 있습니다. 그래서 중앙은행은 경기·물가를 보며 신중하게 금리를 조정합니다. 특히 미국의 금리 결정은 전 세계 자금 흐름과 환율을 크게 흔듭니다.

무역과 투자, 그리고 달러의 위치

수출이 강하면 그 나라 통화를 사려는 수요가 생기고, 수입에 의존하면 외화를 사느라 자국 통화를 팔게 됩니다. 여기에 외국인 직접투자가 더해지면 통화 수요는 더 커집니다. 1970년대 이후 석유가 달러로만 결제되는 구조가 자리 잡으면서, 많은 나라가 외환보유고로 달러를 비축해야 했고 달러의 기축통화 지위는 더욱 공고해졌습니다.

통화를 ‘묶는’ 선택과 대가

홍콩처럼 자국 통화를 달러에 고정하면 환율 안정과 신뢰를 얻습니다. 대신 금리·환율 자율성을 잃고, 기준 통화의 파고를 함께 맞이합니다. 통화 하나로 묶는 실험도 있었습니다. 유럽의 유로화는 거래·여행의 편의성을 크게 높였지만, 각국의 경제 상황이 다를 때 통화정책을 한 몸으로 쓰는 어려움이 드러났습니다. 한 나라의 위기가 공동의 위기가 되기도 했죠.

강한 통화가 늘 좋은 것은 아니다

수입 비중이 큰 나라는 통화가 강할수록 물가를 안정시키기 쉽습니다. 반대로 수출로 먹고사는 나라는 통화가 너무 강하면 가격 경쟁력이 떨어집니다. 한국처럼 수출·수입이 모두 큰 경제는 한쪽으로 치우치지 않게 균형을 잡는 일이 중요합니다.

환율을 흔드는 수많은 변수

인플레이션, 금리, 무역수지, 자본 유입과 유출, 정치적 안정성, 성장률… 변수가 겹겹이 쌓여 환율은 살아 있는 생물처럼 움직입니다. 예기치 못한 충격—금융위기나 팬데믹—이 오면 흐름은 순식간에 바뀝니다. 그래서 기업은 선물·옵션 같은 환헤지로 위험을 관리하고, 개인도 여행·직구·해외투자에서 환율의 큰 흐름을 염두에 둘 필요가 있습니다.

새 변수: 암호화폐와 디지털 화폐

비트코인 같은 암호화폐는 초국가적 성격을 갖지만, 변동성이 커서 당장은 통화 대체재보다 투자자산에 가깝습니다. 한편 각국 중앙은행이 준비하는 CBDC(중앙은행 디지털화폐)는 송금·결제의 마찰을 줄일 잠재력이 있지만, 프라이버시와 보안 같은 새 과제도 함께 데려옵니다.

기축통화의 내일

영국 파운드에서 달러로 바통이 넘어왔듯, 언젠가 또 바뀔 수 있을까요? 중국 위안화의 부상 가능성이 거론되지만, 완전한 자본시장 개방과 제도 신뢰라는 높은 문턱이 남아 있습니다. 당분간은 달러의 비중이 서서히 줄더라도, 달러 중심·다극 보완 구도가 이어질 가능성이 큽니다.

마무리: 환율은 결국 신뢰의 거울

돈의 가치는 신뢰에서 태어나고, 정책과 제도가 그 신뢰를 키우거나 갉아먹습니다. 좋은 제품을 만들고, 재정을 건전하게 운영하고, 제도를 투명하게 개선하는 나라의 통화는 시간이 갈수록 힘을 얻습니다. 다음에 환율 뉴스를 볼 때 “오르내렸다”에서 멈추지 말고, 그 뒤에 놓인 금리와 물가, 무역과 정책, 신뢰의 흐름을 함께 떠올려 보세요. 거대한 톱니바퀴처럼 맞물린 세계경제의 그림이 훨씬 선명해질 겁니다.

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노란봉투법이 가져올 끔찍한 미래 (부동산 예측)

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1) ‘노란봉투법’ 무엇이 바뀌었나(팩트체크)

국회 통과: 2025-08-24 본회의에서 「노동조합 및 노동관계조정법(노조법)」 2·3조 개정안(일명 노란봉투법)이 통과. 공포 후 6개월 유예가 유력(시행 시점은 대략 2026년 3월경 전망). 법무법인[유] 지평 Lexology
핵심 내용(요지)
1. 원청 사용자성 확대: 하청노동자의 ‘특정 근로조건’에 대해 실질적·구체적 지배·결정 권한이 있는 경우에 한해 원청이 사용자로 인정되어 교섭의무가 생김(“모든 하청과 무조건 교섭” 아님). 정책브리핑 고용노동부
2. 쟁의 대상 일부 확대 & 손배·가처분 제한: 정당한 노조활동·쟁의에 대한 과도한 손해배상 청구를 제한. 불법행위 면책이 아니라 정당한 노동활동 보호 범위의 명확화에 가깝다는 해석. 경향신문 법무법인[유] 지평
외국기업 반응: ECCK·암참 등은 투자위축 우려를 공개적으로 표명했지만, ‘한국 철수’는 최악의 가정이라는 해명/보도도 병존. 즉 “즉각 철수”로 단정하기 어려움. 한국무역협회 코리아헤럴드 노컷뉴스

2) 부동산(특히 분양가·주택공급) 파급 경로 정리

노란봉투법 자체가 집값을 ‘직접’ 올리는 스위치는 아닙니다. 다만 건설비·공기·리스크 프리미엄을 통해 간접 경로로 작동할 여지는 있습니다.

A. 노사교섭 구조 변화 → 협상비용·지연 리스크↑ (가능성)

원청이 실질 지배권이 있는 의제에 한해 하청과 직접 교섭 의무가 생김 → 복수 사업장/다단계 하도급 구조에서 교섭 수와 조정 비용이 늘 수 있음(반면, 제도권 대화 경로가 열리며 장기분쟁을 줄인다는 반론도 존재). 정책브리핑 고용노동부

B. 이미 진행 중인 ‘건설원가 상승’ 요인(노란봉투법과 무관하지만 결과적으로 분양가 상방 압력)

자재비: 시멘트는 2021년 대비 약 40% 내외↑, 톤당 11.2만원 수준 유지·인상 논의가 반복. 레미콘도 인상 기조. 한국건설산업연구원 하나증권 CEO Score Daily
노무비: 2025년 상반기 시중/공사 노임단가 인상. kosca.or.kr
안전규제/제재 강화: 중대사고 시 영업정지·매출 3% 과징금 등 강력 제재 법안/정책 논의로 안전관리 비용·공기 지연 리스크 확대(아직 ‘입법/집행 수준’은 사안마다 다름). 동아일보 조선일보
제로에너지(ZEB) 의무화 확대: 민간 공동주택까지 ZEB(5등급) 설계/인증 의무화가 확산→ 가구당 추가비용(정부 추정 ~130만원, 업계 추정 ~293만원 등) 논의. 단기적으로 공사비 상방 요인. 한국경제 조선일보 산군

C. 공급 파이프라인(입주물량) 축소 리스크

서울·수도권 입주 예정물량 감소 신호가 여러 통계에서 확인. 내년 서울 ~2.9만 가구 수준으로 올해 대비 축소, 이후 수도권/전국도 ’27~’28년 급감 전망치 다수. 공급파이프라인이 얇아지면 가격 방어력이 생김. 한국경제 뉴시스 대한경제

3) “분양가=오른다” 주장, 어디까지 근거 있나

단기(12~18개월):
- 상기 자재·노무·안전·ZEB 요인이 계속 원가 상방 → 분양가에 전가 압력.
- 입주물량 축소가 현실화되면 공급 측면 지지력.
- 반면, 금리·대출규제·수요심리가 약하면 분양가 인상 전가가 제약될 수 있음.
데이터 스냅샷: 2025년 들어 서울 민간 아파트 분양가 YoY 강세(예: 5월 기준 약 +17% 보도)나 월별 등락 혼재. 장기론 우상향이나, 금융충격/경기후퇴 국면에서는 일시 조정도 있었음. 한국경제
결론적으로 노란봉투법 단독효과보다, 원가·안전·ZEB·공급파이프라인·금리의 합성효과가 분양가를 좌우할 가능성이 큼.

4) 자주 나오는 오해 정리

“원청은 모든 하청과 교섭해야 한다” → 아님. 특정 근로조건에 관해 실질적·구체적 지배/결정이 가능한 범위에서만 사용자성 인정. 고용노동부 정책브리핑
“파업 만능주의법” → 불법행위 면책이 아니라, 정당한 노동활동에 대한 과도한 손배·가처분 제한이 골자. 불법은 여전히 제재 대상. 경향신문
“외국기업 줄철수 확정” → 우려 표명은 사실이나, ECCK도 ‘철수는 최악의 가정’임을 시사. 실제 투자는 후속 가이드라인·시행령·사법 판단에 의해 달라질 소지. 한국무역협회 코리아헤럴드

5) 향후 체크리스트(부동산 관점)

시행령·가이드라인: ‘사용자성’ 판단기준, 교섭 절차 조정 장치(분쟁조정/노동위 역할)가 어떻게 설계되는지. 이것에 따라 현장 비용·지연 리스크의 크기가 달라짐. 고용노동부
입주물량 업데이트: 2026~2028년 서울/수도권 입주통계(부동산원·R114 합동 발표) 분기 점검. 네이트 뉴스
원가 사이클: 시멘트·레미콘·철근 가격, 노임단가, ZEB 세부기준. 공사비 지수와 표준시장단가 업데이트 체크. 하나증권 kosca.or.kr
안전규제 입법: ‘건설안전특별법’ 등 영업정지/과징금 상향 법안의 실제 처리속도. 동아일보
자금시장/금리: 분양 전가력은 금리·대출여건·분양성에 좌우. (원가↑라도 수요가 받쳐주지 않으면 분양가 인상은 제한됨)

#노란봉투법 #집값전망 #집값상승 #부동산전망

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분양가 10년 새 2배, 하반기 또 오른다

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[천지일보=김현진 기자] 지난 10년간 전국 민간 아파트 분양가가 두 배 넘게 뛰어오른 가운데 오는 6월부터 민간 아파트에도 ‘제로에너지건축물(ZEB)’ 인증이 의무화되면서 하반기 분양가 상승 압력이 더욱 커질 전망이다.

부동산R114는 2015년부터 2024년까지 민간 아파트 분양가를 조사한 결과, 전국 평균 3.3㎡당 분양가는 2015년 988만원에서 지난해 2066만원으로 약 2.1배 상승했다고 28일 밝혔다. 이는 국민들의 ‘내 집 마련’이 그만큼 더 어려워졌음을 보여주는 지표다.

수도권은 같은 기간 1136만원에서 2324만원으로 정확히 두 배가 상승했고, 비수도권도 848만원에서 1812만원으로 2.1배 증가했다. 지역별로 보면 제주도가 3.1배로 가장 높은 상승률을 보였으며, 대전(2.5배), 서울(2.4배), 광주(2.4배), 울산(2.2배), 경북(2.1배) 등도 큰 폭의 상승을 기록했다.

2024년 1월부터 5월까지 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 1981만원, 수도권은 2370만원, 지방은 1691만원으로 여전히 고공행진을 이어가고 있다. 전문가들은 이러한 상승세가 단기간에 꺾이기는 어려울 것으로 보고 있다.

분양가 상승의 주요 원인으로는 ▲건설 자재비 상승 ▲인건비 증가 ▲기술 기준 강화 등 복합적 요인이 지목된다. 특히 건설사들의 원가 부담은 수익 구조를 위협하는 수준에 도달했다. 시공능력평가 상위 10대 건설사의 평균 원가율은 92.98%에 달하며, 일부 대형사는 적자를 면치 못하고 있다. 현대엔지니어링은 지난해 원가율이 105.36%, 현대건설은 100.66%를 기록해 분양 수익이 오히려 마이너스를 기록한 것으로 나타났다.

건설업계는 일반적으로 원가율 80%를 안정적 수준으로 본다. 분양가 상승은 건설사만의 고통이 아니다. 미분양 주택도 급증세다. 국토교통부에 따르면 2024년 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만 8920가구이며, 그중 완공 후에도 팔리지 않는 ‘준공 후 미분양’은 2만 5117가구로 20개월 연속 증가하고 있다. 수요자 입장에서도 가격 부담이 커진 탓에 구매 결정을 미루는 분위기다.

이러한 상황에서 오는 6월부터는 30가구 이상 민간 아파트까지 ‘제로에너지건축물 인증’이 의무화된다. 기존에는 공공분양에만 적용됐으나, 민간도 5등급 기준(에너지 자립률 20~40% 미만)을 충족해야 한다.

이에 따라 친환경 설비와 고가 자재, 에너지 효율 기술 도입이 필수화되면서 건축비가 추가 상승할 것으로 전망된다. 여기에 오는 9월에는 국토교통부가 분양가 산정 기준이 되는 ‘기본형건축비’를 발표할 예정이다. 이는 사실상 분양가 상한제의 기준으로 작용하는 만큼 또 한 번 분양가 상승에 불을 지필 가능성이 크다.

부동산R114는 “하반기에는 새 정부 출범으로 정치적 불확실성이 줄고, 그동안 분양을 미뤄온 사업장들이 대거 시장에 등장할 것으로 보인다”며 “하지만 분양가 상승 요인이 누적되면서 공급자와 소비자 모두에게 큰 부담이 될 것”이라고 경고했다.

출처 : 천지일보(https://www.newscj.com)

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서울 강남구 아파트 거래가, 토허제 해제 때보다 62%↑

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강남 아파트 연합뉴스 제공

서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정한 이후 서울의 평균 아파트 매매가는 급락했지만, 강남구를 비롯한 일부 지역 아파트값은 상승세가 지속되는 것으로 나타났습니다.

오늘(26일) 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 등록 시스템을 통해 토허구역이 재지정된 이후인 지난 3월 24일부터 이달 1일까지 서울 25개 자치구 아파트의 평균 매매가격을 분석한 결과, 강남구가 43억817만원으로 가장 높았습니다.

이는 서울시가 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 2월 12일~3월 23일(평균 거래가 26억6,038만원)보다 61.9% 상승한 것입니다.

양천구도 14억2,275만원으로 일시 해제 기간(13억1,953만원)보다 7.8% 상승했고, 강북구(해제 기간 6억1,613만원→재지정 후 6억6,140만원)도 7.3% 올랐습니다. 이외에도 관악구(7억7,809만원→8억226만원, 3.1%↑), 도봉구(5억2,189만원→5억3,398만원, 2.3%↑) 등의 순으로 토허구역 해제 기간과 비교해 그 이후의 거래에서 더 높은 상승률을 나타냈습니다.

이는 서울 전체의 토허구역 해제 후 평균 거래가(11억659만원)가 해제 기간(14억9,792만원) 대비 26.1% 하락한 것과는 대조적입니다.

예를 들어 해제 기간 급등했던 송파구는 최근 평균 실거래가가 18억9,151만원으로, 일시 해제 기간(18억7,899만원)과 비슷한 수준입니다. 서초구는 해제 기간 29억164만원에서 현재는 22억1,417만원으로 7억원 가까이 내렸습니다. 용산도 현재 21억9,538만원으로 해제 전(24억7,290만원) 및 해제 기간(23억5,776만원)보다 낮아졌습니다.

강남구·양천구 등의 거래가 상승은 토허구역 확대 재지정이 오히려 호재로 작용한 결과라는 것이 전문가들의 해석입니다. 토허구역 해제 기간 이른바 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축의 줄임말) 등의 영향으로 서초구와 송파구 등의 신축 아파트 가격이 급등하자, 오히려 강남권 재건축 단지의 가격 메리트가 부각됐다는 것입니다. 이에 더해 대선 후보들이 재건축 부담금 완화를 공약으로 내세운 것도 재건축 가속화에 대한 기대감을 높였습니다.

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 "압구정을 필두로 목동, 여의도 등 고가의 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다"고 밝혔습니다.

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