1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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서울 동작구 사당역 인근 '코브' 청년안심주택 모습 /사진=네이버지도#1999년생 부산 청년 A씨는 2년 전 서울 강남 소재 회사에 취업하면서 '서울살이'를 시작했다. 첫 자취생활은 월세였다. 목돈 마련도 부담이었지만, 전세사기 불안이 컸다. 1년여쯤 지났을 때 '청년 로또'라고 불리는 경쟁률을 뚫고 '청년안심주택'에 당첨됐다. 아무런 걱정 없이 대출받아 전세금을 마련했다. 그러나 기쁨은 이내 근심으로 변해갔다. A씨는 입주 1년여 만에 보증금을 전부 날릴 처지에 놓였다.

서울시와 서울주택도시개발공사(SH)가 청년 주거 안정을 명분으로 공급한 '청년안심주택'에서 임대보증금 보증(보증보험) 미가입과 보증금 가압류가 발생해 입주자 피해 우려가 제기되고 있다. 제도의 취지가 '안심'인 만큼, 보증보험 미가입·가압류 논란이 반복될 경우 정책 신뢰도 훼손이 불가피하다는 지적이 나온다.

17일 서울시 등에 따르면 서울 동작구 사당역 인근 청년안심주택 '코브'는 지난해 9월 입주를 시작했지만, 공공지원 민간임대(128가구) 구간의 임대보증금 반환 보증 가입이 1년 가까이 지연된 것으로 파악됐다. 단지 전체는 152가구 규모로, 지난달 기준 입주는 99가구다. 세입자 임대보증금 총액은 약 120억원 수준이다.

사당역 인근 C 청년안심주택은 보증보험 가입이 지연되는 상황에서 민간사업자가 채무 문제가 발생하면서 갈등이 불거졌다. 이 때문에 최근 50여가구에 가압류까지 진행됐다. 강제경매로 이어질 경우 후순위 배당 위험 탓에 세입자 보증금 회수가 어려워질 수 있다는 우려가 나온다. 세입자 개별 보증금은 1억~2억원 수준으로, 상당수가 보증금의 80~90%를 대출로 마련한 것으로 알려졌다.

보증보험 미가입이 문제의 핵심이다. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정(2020년 8월) 이후 임대사업자는 임대보증금 보증 가입이 의무사항이지만, 해당 단지에선 계약서 조건과 달리 실제 가입이 이뤄지지 않았다. 청년 입주자들은 법이 보장하는 최소한의 안전장치도 마련하지 못한 셈이다.

이 과정에서 서울시나 동작구 등은 아무런 관리감독 조치도 취하지 않았다는 게 입주자들의 주장이다. 입주자 B씨는 "공공이 붙은 안심주택이라 전세사기 걱정을 덜었는데, 보증금 가압류 통지를 받고 충격을 받았다"며 "전 재산이나 다름없는 보증금을 못 돌려받고 내쫓길까 봐 걱정해야 하는 처지가 됐다"고 말했다. 입주자 항의가 이어지자 민간사업자 측은 최근 "다음달까지 가압류 해소와 보증보험 가입을 추진하겠다"는 입장을 통보했다.

청년안심주택의 보증보험 피해 우려는 앞서 다른 단지에서도 제기됐던 문제다. 송파구 소재 청년안심주택인 잠실 센트럴파크는 실제로 강제경매 절차가 진행 중이다. 광진구 옥산 그린타워는 사업자가 법적 분쟁에 휘말리면서 입주자 피해가 우려되는 상황이다. 입주자들은 △보증보험 즉시 가입 강제 △가압류·근저당 전수조사 △위험단지 사전점검 의무화 등을 서울시에 요구하고 있다.

청년안심주택은 서울시가 만 19~39세 대학생·청년·신혼부부 무주택자에게 시세보다 낮게 공급하는 임대주택이다. SH공사가 운영하는 공공임대, 민간임대사업자가 운영하는 공공지원 민간임대가 혼합돼 운영된다. 공공임대는 주변 시세 대비 30~70%, 공공지원 민간임대는 일반공급 기준으로 85% 이하(특별공급은 75% 이하)에 임대된다.

지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자  |  건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

더스쿠프 원초적 질문

기업이 집주인인 임대주택

일부 주택은 기업이 책임지나

퇴거시 분쟁 발생 사례 많아

수리 책임 범위 법에 있지만

분쟁조정위 역할 강화해야

기업형 임대주택에서 집수리를 놓고 기업과 임차인이 갈등하는 경우가 발생한다. [사진 | 뉴시스]

기업형 임대주택의 집주인은 기업이다. 집이 망가지면 기업이 고쳐야 한다. 하지만 기업은 전문가고 임차인인 개인은 비전문가다. 그래서 수리비 청구비 등 정보의 불균형에서 초래되는 쓸데 없는 오해도 숱하다. 그렇다면 기업형 임대주택에서 발생하는 수리비 등은 규격화돼 있을까. 여기서 갈등이 벌어진다면 구제책은 어디서 찾아야 할까. 

"월셋집이 망가지면 집주인이 고치고 전셋집에 문제가 생기면 임차인이 고친다." 전월세 시장의 오랜 통념이다. 하지만 현실에선 다른 경우가 많다. 전구 등 소모품은 집에서 살고 있는 사람이 비용을 들여 구입하고, 바닥이나 문고리 등 설비는 집을 소유한 사람이 고치는 게 일반적이다. 월세냐 전세냐에 따라 가르는 것보다 더 정확한 기준이다. 

각설하고 민간임대주택 이야기를 해보자. 지금까지 민간임대주택은 대부분 개인과 개인 간 거래였다. 갈등이 발생해도 개인 간의 문제에 그쳤다. 그런 문화가 달라진 건 2015년 박근혜 정부가 기업형 임대주택(당시 뉴스테이)을 도입하면서다.

기업형 임대주택의 주인은 정부나 개인이 아니라 기업이다. 그만큼 주택에 더 많은 전문적인 지식을 갖고 있다. 그러다보니 집주인 기업과 임차인 개인 간엔 오해가 종종 생긴다. 임차인이 임대차 계약이 끝나 집에서 퇴거할 때 기업인 집주인이 원상복구나 수리비를 과하게 청구한다는 소문이 대표적이다. 

과연 그럴까. 기업형 임대주택에선 임차인이 손해를 볼 수밖에 없는 걸까. 꼭 그렇지만은 않다. 임차인을 위한 법과 제도가 있긴 하다. 먼저 민간임대주택 특별법을 적용받는 기업형 임대주택의 표준임대차계약서를 살펴보자. 이 계약서 9조에 따르면 '주택 보수補修'의 한계를 정해놨다.

주택 보수와 수선修繕은 기본적으로는 '기업'의 책임이다. 다만, 주택의 전용부분(임차인이 사용하는 부분)과 내부 시설물을 임차인이 부쉈을 땐 임차인이 부담해야 한다. 그 기준도 6년, 10년 등으로 정해뒀다. 6년 또는 10년이 지나지 않은 상태에서 고쳐야 할 땐 임차인이 비용을 낸다. 

먼저 주택법 시행규칙에서 정해놓은 수선 주기 6년 이내인 자재는 몰타르 마감, 지붕의 부분 수리, 외벽의 수성페인트, 지붕의 낙수구(빗물이 배출되는 설비), 내벽 페인트 등이다. 벽지나 장판, 전등기구와 콘센트의 기준은 10년이다. 

[사진 | 뉴시스]

이젠 실례實例를 들어보자. 아파트에 묻혀 있는 배관이 문제가 생기면 누가 교체ㆍ수리비용을 감당해야 할까. 일단 아파트의 배관은 벽 안에 묻혀 있다. 외벽은 공용부에 해당하기 때문에 관리사무소에서 고친다. 

기업형 임대주택이든 여타 공동주택이든 마찬가지다. 다만, 기업임대주택의 경우, 발코니 등 주택 안으로 이어진 배관은 '임대 센터'에서 직접 고친다. 문제의 원인을 제공한 게 아니라면 임차인이 비용을 낼 필요는 없다. 

그럼 배관 문제가 아니라 임차인의 '정수기' 등이 문제라면 어떨까. 가령, 정수기가 고장나서 밑에 집에 피해를 줬다면, 수리 비용을 임차인이 내야 한다. 주택의 문제가 아니라 임차인의 문제로 발생한 일이어서다.

기업형 임대주택의 한 관계자는 "임차인의 문제로 발생한 일이 아니라면 임차인에게 수리비를 청구하지 않는다"며 "주택 전용부분에서 발생한 문제는 기업이 해결하고 있다"고 설명했다.

그렇다고 문제가 없는 건 아니다. 언급했듯 기업형 임대주택의 경우, 집주인과 임차인 사이에서 '정보 비대칭 현상'이 나타날 우려가 크다. 집주인인 기업이 법 조항, 제도적 한계 등의 정보를 더 많이 갖고 있기 때문이다. 그래서 중요한 건 '임대차분쟁조정위원회'의 역할이지만, 아쉬운 부분이 적지 않다. 

한국부동산원 임대차조정위원회에 따르면, 주택의 상태를 둘러싼 유지ㆍ수선 접수 건은 매년 100여건에 이른다. 임차인이 주택에 결함이 생겼을 때 보수해야 할 범위와 주체를 묻는 일종의 절차다. 

이렇게 접수된 사건 중 성립된 비율은 최근 5년을 기준으로 11.4%에 불과하다. 임대차조정위원회가 주택 보수를 둘러싼 갈등 10건 중 1건만을 해결해낸 셈이다. 이는 임대차조정위원회가 제역할을 하지 못하고 있음을 상징적으로 보여주는 통계다. 

김도읍 국민의힘 의원은 지난 1월 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'을 대표발의하면서 "일부 임대사업자가 임차인 퇴거 시 원상복구비용을 과도하게 청구하는 사례가 있다"면서 "전문성이 부족한 임차인이 대응할 수 있는 배경을 마련해야 한다"고 그 취지를 밝혔다. 

[자료 | 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회] 

그래서인지 이 개정안엔 의미 있는 조항이 들어 있다. "임대주택분쟁조정위가 제대로 된 기능을 할 수 있도록 문서 제출, 조정위원회 출석 등 '의무'를 부여하자"는 내용이다. 기업형 임대주택이 늘어날수록 집주인과 임차인의 '정보 비대칭성'에서 기인하는 갈등은 더 커질 게 분명하다.

그중 대부분은 '보수'와 연결될 공산이 크다. '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'이 국회의 문턱을 하루빨리 넘어야 할 이유다. 이 법안은 지금 국회 국토교통위원회 소위원회에 계류돼 있다.