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더스쿠프 원초적 질문

기업이 집주인인 임대주택

일부 주택은 기업이 책임지나

퇴거시 분쟁 발생 사례 많아

수리 책임 범위 법에 있지만

분쟁조정위 역할 강화해야

기업형 임대주택에서 집수리를 놓고 기업과 임차인이 갈등하는 경우가 발생한다. [사진 | 뉴시스]

기업형 임대주택의 집주인은 기업이다. 집이 망가지면 기업이 고쳐야 한다. 하지만 기업은 전문가고 임차인인 개인은 비전문가다. 그래서 수리비 청구비 등 정보의 불균형에서 초래되는 쓸데 없는 오해도 숱하다. 그렇다면 기업형 임대주택에서 발생하는 수리비 등은 규격화돼 있을까. 여기서 갈등이 벌어진다면 구제책은 어디서 찾아야 할까. 

"월셋집이 망가지면 집주인이 고치고 전셋집에 문제가 생기면 임차인이 고친다." 전월세 시장의 오랜 통념이다. 하지만 현실에선 다른 경우가 많다. 전구 등 소모품은 집에서 살고 있는 사람이 비용을 들여 구입하고, 바닥이나 문고리 등 설비는 집을 소유한 사람이 고치는 게 일반적이다. 월세냐 전세냐에 따라 가르는 것보다 더 정확한 기준이다. 

각설하고 민간임대주택 이야기를 해보자. 지금까지 민간임대주택은 대부분 개인과 개인 간 거래였다. 갈등이 발생해도 개인 간의 문제에 그쳤다. 그런 문화가 달라진 건 2015년 박근혜 정부가 기업형 임대주택(당시 뉴스테이)을 도입하면서다.

기업형 임대주택의 주인은 정부나 개인이 아니라 기업이다. 그만큼 주택에 더 많은 전문적인 지식을 갖고 있다. 그러다보니 집주인 기업과 임차인 개인 간엔 오해가 종종 생긴다. 임차인이 임대차 계약이 끝나 집에서 퇴거할 때 기업인 집주인이 원상복구나 수리비를 과하게 청구한다는 소문이 대표적이다. 

과연 그럴까. 기업형 임대주택에선 임차인이 손해를 볼 수밖에 없는 걸까. 꼭 그렇지만은 않다. 임차인을 위한 법과 제도가 있긴 하다. 먼저 민간임대주택 특별법을 적용받는 기업형 임대주택의 표준임대차계약서를 살펴보자. 이 계약서 9조에 따르면 '주택 보수補修'의 한계를 정해놨다.

주택 보수와 수선修繕은 기본적으로는 '기업'의 책임이다. 다만, 주택의 전용부분(임차인이 사용하는 부분)과 내부 시설물을 임차인이 부쉈을 땐 임차인이 부담해야 한다. 그 기준도 6년, 10년 등으로 정해뒀다. 6년 또는 10년이 지나지 않은 상태에서 고쳐야 할 땐 임차인이 비용을 낸다. 

먼저 주택법 시행규칙에서 정해놓은 수선 주기 6년 이내인 자재는 몰타르 마감, 지붕의 부분 수리, 외벽의 수성페인트, 지붕의 낙수구(빗물이 배출되는 설비), 내벽 페인트 등이다. 벽지나 장판, 전등기구와 콘센트의 기준은 10년이다. 

[사진 | 뉴시스]

이젠 실례實例를 들어보자. 아파트에 묻혀 있는 배관이 문제가 생기면 누가 교체ㆍ수리비용을 감당해야 할까. 일단 아파트의 배관은 벽 안에 묻혀 있다. 외벽은 공용부에 해당하기 때문에 관리사무소에서 고친다. 

기업형 임대주택이든 여타 공동주택이든 마찬가지다. 다만, 기업임대주택의 경우, 발코니 등 주택 안으로 이어진 배관은 '임대 센터'에서 직접 고친다. 문제의 원인을 제공한 게 아니라면 임차인이 비용을 낼 필요는 없다. 

그럼 배관 문제가 아니라 임차인의 '정수기' 등이 문제라면 어떨까. 가령, 정수기가 고장나서 밑에 집에 피해를 줬다면, 수리 비용을 임차인이 내야 한다. 주택의 문제가 아니라 임차인의 문제로 발생한 일이어서다.

기업형 임대주택의 한 관계자는 "임차인의 문제로 발생한 일이 아니라면 임차인에게 수리비를 청구하지 않는다"며 "주택 전용부분에서 발생한 문제는 기업이 해결하고 있다"고 설명했다.

그렇다고 문제가 없는 건 아니다. 언급했듯 기업형 임대주택의 경우, 집주인과 임차인 사이에서 '정보 비대칭 현상'이 나타날 우려가 크다. 집주인인 기업이 법 조항, 제도적 한계 등의 정보를 더 많이 갖고 있기 때문이다. 그래서 중요한 건 '임대차분쟁조정위원회'의 역할이지만, 아쉬운 부분이 적지 않다. 

한국부동산원 임대차조정위원회에 따르면, 주택의 상태를 둘러싼 유지ㆍ수선 접수 건은 매년 100여건에 이른다. 임차인이 주택에 결함이 생겼을 때 보수해야 할 범위와 주체를 묻는 일종의 절차다. 

이렇게 접수된 사건 중 성립된 비율은 최근 5년을 기준으로 11.4%에 불과하다. 임대차조정위원회가 주택 보수를 둘러싼 갈등 10건 중 1건만을 해결해낸 셈이다. 이는 임대차조정위원회가 제역할을 하지 못하고 있음을 상징적으로 보여주는 통계다. 

김도읍 국민의힘 의원은 지난 1월 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'을 대표발의하면서 "일부 임대사업자가 임차인 퇴거 시 원상복구비용을 과도하게 청구하는 사례가 있다"면서 "전문성이 부족한 임차인이 대응할 수 있는 배경을 마련해야 한다"고 그 취지를 밝혔다. 

[자료 | 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회] 

그래서인지 이 개정안엔 의미 있는 조항이 들어 있다. "임대주택분쟁조정위가 제대로 된 기능을 할 수 있도록 문서 제출, 조정위원회 출석 등 '의무'를 부여하자"는 내용이다. 기업형 임대주택이 늘어날수록 집주인과 임차인의 '정보 비대칭성'에서 기인하는 갈등은 더 커질 게 분명하다.

그중 대부분은 '보수'와 연결될 공산이 크다. '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'이 국회의 문턱을 하루빨리 넘어야 할 이유다. 이 법안은 지금 국회 국토교통위원회 소위원회에 계류돼 있다.