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    치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

    검색어: 2026 건축법 일조권 개정 4층 일조사선 완화 5층 정북방향 5m 이격거리 높이 10m 17m 지자체 건축조례 소규모 건축물 — 총 1개 결과 중 최신 1개 표시
    대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

    대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

    검색어 "2026 건축법 일조권 개정 4층 일조사선 완화 5층 정북방향 5m 이격거리 높이 10m 17m 지자체 건축조례 소규모 건축물"이(가) 태그에서 발견되었습니다.
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    대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

    건축주나 현장 담당자가 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 "이 공사, 허가 받아야 해? 아니면 신고로 끝나?"입니다. 특히 대수선의 경우 공사 내용뿐 아니라 건물 규모에 따라 허가와 신고가 나뉘기 때문에, 판단 기준을 정확히 이해해야 합니다.

    대수선이란 — 건축법 시행령 제3조의2

    대수선은 건축물의 주요 구조부나 방화·피난 관련 시설을 수선·변경·증설·해체하는 행위로, 증축·개축·재축에 해당하지 않는 것을 말합니다. 건축법 제2조 제1항 제9호에서 정의하고, 구체적인 범위는 건축법 시행령 제3조의2에서 다음과 같이 규정합니다.

    구분대수선 해당 내용실무상 검토 포인트
    내력벽증설 또는 해체하거나, 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경구조 안전성 검토 필수
    기둥증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경주요 구조부 변경 여부 확인
    증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경구조검토 필요 가능
    지붕틀증설 또는 해체하거나, 3개 이상 수선·변경 (한옥은 서까래 제외)지붕 구조 변경 여부 확인
    방화벽·방화구획방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽 증설·해체·수선·변경방화 성능 저하 여부 검토
    주계단·피난계단주계단, 피난계단, 특별피난계단 증설·해체·수선·변경피난 동선 및 방화 기준 확인
    세대 경계벽다가구·다세대 경계벽 증설·해체·수선·변경세대 간 방화·차음 성능 검토
    외벽 마감재외벽 마감재 30㎡ 이상 증설·해체·수선·변경불연·준불연 성능 유지 확인

    핵심 기준 — 허가와 신고를 가르는 두 가지 축

    대수선의 허가·신고 구분은 단순히 공사 내용(수선이냐 해체냐)만으로 결정되지 않습니다. 건물의 연면적과 층수가 먼저 기준이 됩니다.

    원칙: 대수선은 건축허가 대상 (건축법 제11조)
    대수선을 하려는 자는 원칙적으로 관할 허가권자의 건축허가를 받아야 합니다.

    예외: 소규모 건축물은 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제4호)
    연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 허가 대신 신고로 처리할 수 있습니다.

    건물 규모대수선 처리 방법근거
    연면적 200㎡ 이상 또는 3층 이상건축허가 (제11조)원칙
    연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만건축신고 (제14조 제1항 제4호)소규모 예외

    실무 함정: 소규모 건물(200㎡ 미만, 3층 미만)이라도 구조부재 해체를 동반하는 경우 지자체에 따라 허가를 요구하는 경우가 있습니다. 공사 전 관할 구청 건축과에 사전 확인이 필수입니다.

    개축이란 — 건축법 시행령 제2조 제3호

    개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고, 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위 안에서 다시 건축하는 행위입니다. 여기서 종전과 같은 규모란 건축면적, 연면적, 층수, 높이 모두 기존 범위를 초과하지 않아야 합니다.

    개축의 허가·신고 구분

    • 원칙: 건축허가 대상 (건축법 제11조)
    • 예외: 바닥면적 합계 85㎡ 이내이고 3층 미만인 건축물의 개축 → 건축신고 가능 (건축법 제14조 제1항 제2호)

    기존 건축물이 현행 건폐율·용적률을 초과하더라도, 적법하게 허가·사용승인을 받은 건물이라면 종전 규모 안에서 개축이 허용될 수 있습니다. 다만 기존보다 면적·층수·높이를 늘리는 것은 불가능하며, 건축물대장과 사용승인서 확인이 선행되어야 합니다.

    대수선과 개축 실무 사례

    사례행위 구분대수선 해당처리 방법 (200㎡ 미만 3층 미만 기준)
    내력벽 1개 철거해체해당신고 (단, 지자체 확인 필요)
    내력벽 35㎡ 보수수선해당신고
    기둥 3개 보강수선해당신고
    보 1개 철거해체해당신고 (지자체 확인 필요)
    외벽 타일 50㎡ 동일 재료 교체수선해당신고
    200㎡ 이상 건물의 내력벽 보수수선해당허가
    불연재료를 가연재료로 외벽 변경변경해당규모 불문 허가 검토

    공사 전 반드시 확인할 체크리스트

    • 건물 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인지 확인 → 신고 가능 여부의 첫 번째 기준
    • 공사 범위가 내력벽·기둥·보·지붕틀·방화구획·피난계단·경계벽·외벽 마감재에 해당하는지 검토
    • 구조 해체(철거)가 포함되는지 확인 → 지자체 사전 문의 필수
    • 외벽 마감재 변경 시 불연·준불연 성능이 유지되는지 검토
    • 개축의 경우 종전 건축면적·연면적·층수·높이를 초과하지 않는지 확인
    • 건축물대장·사용승인서로 기존 건물의 적법성 선확인

    무단으로 대수선 또는 개축 공사를 진행하면 불법건축물로 판단되어 이행강제금 부과 및 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.

    관련 법령

    • 건축법 제2조 제1항 제9호 — 대수선의 정의
    • 건축법 제11조 — 건축허가
    • 건축법 제14조 제1항 — 건축신고 (제2호: 개축 85㎡ 이하, 제4호: 대수선 200㎡ 미만 3층 미만)
    • 건축법 시행령 제2조 제3호 — 개축의 정의
    • 건축법 시행령 제3조의2 — 대수선의 범위

    치호건축사사무소 안내

    이 글은 치호건축사사무소의 실제 건축허가 실무 경험을 바탕으로 작성한 내용입니다. 대수선·개축·건축허가 관련 상담이 필요하다면 사전 검토를 받아보세요.

    이메일: jmc@chiho.co.kr | 홈페이지: chiho.co.kr

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