당신의 집은 안전합니까?

10분만에 까발리는 빌라 사기 수법, 그리고 예방법 - 당신의 집 전세 월세 보증금은 안전합니까?ㅣ전세 갭투자 사기ㅣ전세 분양 사기ㅣ부동산경매 경매꾼 경매강의ㅣ

당신의 집은 안전합니까? 수백채의 빌라를 거느린 거대 부자.

수백채의 빌라를 거느린 거대 부자.

알든 모르든 당하게 되는 기막힌 현실.

대항력이요? 전세권설정이요? 심지어 대출이자도 주는데 왜 당하게 되는지 그 사기수법에 대해서 낱낱히 까발립니다. 이번 10분이 여러분들의 보증금을 지키는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

이번 부동산경매 경매꾼 경매강의는 대항력을 갖춘 전세 월세 임차인이어도 쉽게 당할 수 있는 빌라 사기 수법에 대해서 알아보고 당신의 집 전세월세 보증금은 안전합니까?라는 주제로 여러분들에게 알든 모르든 당할 수 있는 빌라 사기 수법에 대해서 전격해부 강의를 하고 그리고 예방법에 대해서 알아봅니다.

[강의 목차]

1. 왜 아파트보다 빌라인가?

2. 빌라사기수법과 리베이트

3. 알든 모르든 당할 수 밖에 없는 이유

4. 예방법

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이달 19일까지 가계대출 4조 ↑

신한, 모집인 통한 접수 중단

국민·우리, 주담대 금리 상향

시중은행. 연합뉴스

주요 시중은행들이 잇따라 대출 문턱을 높이고 나섰다. 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시작되기 전 한푼이라도 더 많은 돈을 빌리기 위한 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻) 수요로 서울 등 수도권 주택시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

23일 금융권에 따르면 신한은행은 25일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출 접수를 7월 실행분에 한해 중단하기로 했다. 신한은행 관계자는 “대출 모집인 대출에 한해 잠정 중단하기로 했다”고 설명했다.

다만 이번 조치는 수도권에 한정해 적용되고 지방의 경우는 대출이 정상 진행된다. 또 8월 이후 실행되는 대출이나 집단대출은 계속 접수하는 것으로 알려졌다. 대출 모집인을 제외한 은행 영업점이나 모바일 앱을 통한 비대면 대출 접수도 가능하다.

은행권의 신규 취급 주택담보대출은 절반가량이 대출모집인을 통해 접수되는 것으로 알려진 만큼 이번 조치는 최근 가계대출 급증으로 인한 과열 양상을 감안한 조치로 해석된다.

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억 원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것인데, 이는 작년 8월 영업일당 평균 4584억 원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 아직 6월 영업일수가 남은 만큼 이 같은 속도라면 월 증가 폭 기준으로 역시 지난해 8월 이후 가장 크게 늘어날 것이 확실시된다. 신한은행 관계자는 “가계대출의 세밀한 분기별 관리를 위해 대출모집인을 통한 주담대를 지속적으로 모니터링하겠다”고 말했다.

앞서 농협은행도 이번 달부터 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. SC제일은행은 지난 18일부터 주담대 만기를 기존 최장 50년에서 최장 30년으로 줄였으며, 영업점장 전결 우대금리도 0.25%포인트(P) 축소했다. 우대금리가 축소되면 대출금리가 오르는 효과가 있다.

KB국민·하나·우리은행 등 다른 시중은행들은 대출모집인을 통한 주담대 취급을 이어간다는 계획이다. 다만 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%P 올렸고, 우리은행은 지난달 변동금리형과 주기형(5년) 주택담보대출 금리를 0.06%P 상향 조정했다.

앞서 금융당국은 지난 16일 서울 여의도 금감원 본원에서 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 개최했다. 회의에서 금융당국은 가계대출이 상승세를 보이자 월별·분기별 목표치를 넘겨 가계대출을 취급한 은행들을 단속에 나선다는 방침을 전한 것으로 알려졌다. 한편 가계대출 급증세가 잡히지 않을 경우 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대를 막고 결국 무주택자에게만 주택담보대출을 허용한다는 전망도 나온다. 또 갭투자 차단을 명분으로 서울이나 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출까지 중단할 가능성도 거론된다.

자기자본 1억, 아파트 대신 건물을 선택하는 이유

2025년, 아파트 가격은 여전히 비싸고 대출은 예전 같지 않습니다. 1억이라는 현금을 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까요. 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까.

이 글은 '내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법'에 대한 이야기입니다. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체입니다.

지금이 기회인 이유

지금은 시장이 조용합니다. 사람들이 주춤하는 시기입니다. 하지만 조용하다는 건 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻입니다.

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 버틸 수 있는 구조입니다. 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유합니다.

총사업비 구성 — 8억 8천만 원

자기자본 1억은 최소한의 돈입니다. 설계비·인허가비·착공 전 이자·초기 준비금 등 빠듯하게 돌려야 합니다.

자금 조달 구조 — 외부 7억 8천만 원

브릿지론과 지인자금은 고금리입니다. 연 7~10%를 각오해야 합니다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 주택담보대출로 갈아타야 합니다.

완공 후 수익 시나리오 2가지

아파트 vs 다가구주택 비교

똑같은 갭투자 구조라도 하나는 수익이 없고 하나는 있습니다. 아파트는 매월 빠져나가고, 다가구는 들어옵니다.

위험 요소와 대응 방법

결론 — 계산 가능한 현실

건축이 무섭다고들 말합니다. 돈이 없다고도 합니다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없습니다.

이건 꿈이 아니라 계산 가능한 현실입니다. 다만 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 합니다. 땅값 네고가 제일 중요합니다. 1억만 땅값이 올라도 월 이자가 50만 원씩 추가됩니다.

그리고 지금 장사하고 있다면 — 건물주 밑에서 월세 내지 말고, 본인 건물에서 장사하고 살면서 월세 대신 집값을 갚는 게 더 이득입니다.