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작년 한 해, 아파트·빌라 경매 3만 8천 건

지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는가

2025년 한 해 동안 법원 경매로 넘어간 아파트와 빌라가 38,524채에 달했습니다.

이는 2010년 통계 집계 이후 가장 많은 수치입니다.

하루 평균으로 환산하면 매일 105채의 집이 경매로 넘어간 셈입니다.

더 충격적인 점은, 이 경매 물량이 수도권에 집중되어 있다는 사실입니다.

경매는 왜 서울·경기에 몰렸을까

지역별 강제경매 신청 건수는 다음과 같습니다.

• 경기: 11,323건

• 서울: 10,324건

• 인천: 5,281건

서울과 경기가 각각 1만 건을 넘긴 것은 15년 만에 처음입니다.

수도권 전체를 합치면 전체 경매의 70% 이상을 차지합니다.

그 이유는 분명합니다.

전세사기와 깡통전세의 진원지가 수도권에 집중돼 있었기 때문입니다.

강제경매와 임의경매의 차이

경매는 크게 두 가지로 나뉩니다.

강제경매

• 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못했을 때

• 세입자가 법원에 신청

• 전세사기 피해자들이 주로 해당

작년 강제경매 신청 건수는 38,524건으로 역대 최대를 기록했습니다.

임의경매

• 집주인이 대출 이자를 연체했을 때

• 은행이 담보권을 행사해 진행

• 별도의 재판 절차 없이 경매 진행

최근 고금리로 인해 임의경매도 빠르게 증가하고 있습니다.

깡통전세가 만들어낸 구조적 붕괴

예를 들어 보겠습니다.

• 빌라 시세 3억 원

• 전세가 2억 8천만 원

• 집주인의 실제 투자금 2천만 원

이른바 갭투자 구조입니다.

집값이 유지되거나 오르면 문제가 없지만,

집값이 하락해 매매가가 2억 5천만 원 수준으로 떨어지면

전세 만기 시 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생합니다.

이것이 바로 깡통전세입니다.

여기에 전세사기까지 더해지며 피해는 급격히 확대됐습니다.

• 전세사기 피해자 약 3만 6천 명

• 피해 금액 약 2조 5천억 원

• 보증기관이 대신 지급한 금액 9조 4천억 원

• 회수율은 24%에 불과

이 피해자들이 보증금을 돌려받기 위해 신청한 경매가

작년 강제경매 급증의 핵심 원인입니다.

고금리가 만든 또 하나의 폭탄

2020~2021년 저금리 시기,

많은 사람들이 이른바 영끌 대출로 집을 매입했습니다.

문제는 금리 상승입니다.

• 금리 2%에서 4%로 상승 시 월 이자 약 80만 원 증가

• 금리 2%에서 6%로 상승 시 월 이자 약 250만 원

연 이자만 3천만 원 수준에 이르는 사례도 나오고 있습니다.

그 결과 주택담보대출 연체율은 **0.35%**로 역대 최고 수준을 기록했고,

2025년 임의경매는 24,837건으로 급증했습니다.

2026년, 진짜 위기는 이제부터

2021년에 집을 산 사람들 다수는

5년 고정금리 후 변동금리 상품을 선택했습니다.

2026년부터 이 대출들이 변동금리로 전환됩니다.

• 2%대 금리가 5~6%대로 상승 가능

• 연간 전환 대상 대출 규모 약 50조 원

전문가들은 현재의 경매 증가를 시작 단계로 보고 있습니다.

아파트와 빌라, 완전히 갈린 운명

같은 서울이지만 결과는 극명하게 다릅니다.

서울 아파트는

• 낙찰가율 102.9%

• 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례 다수

반면 서울 빌라는

• 낙찰가율 73%

• 1억 원짜리가 7천만 원에도 거래되지 않는 상황

• 응찰자 수 평균 2.4명

이제 부동산은 지역과 유형에 따라 완전히 다른 자산이 되었습니다.

지금 당장 점검해야 할 세 가지

특히 50대, 60대라면 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 전세 계약서와 등기부등본을 확인하십시오.

근저당 금액을 확인하고 보증금이 안전한지 점검해야 합니다.

둘째, 전세보증보험 가입 여부를 확인하십시오.

미가입 상태라면 대안을 반드시 마련해야 합니다.

셋째, 전세가율을 점검하십시오.

특히 빌라의 경우 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 위험 신호입니다.

오늘의 정리

집은 자산이 될 수도 있지만,

잘못 선택하면 평생의 부담이 될 수도 있습니다.

지금 시장이 보내는 신호는 분명합니다.

점검하고, 대비해야 할 시점입니다.

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당신의 집은 안전합니까?

수백채의 빌라를 거느린 거대 부자.

알든 모르든 당하게 되는 기막힌 현실.

대항력이요? 전세권설정이요? 심지어 대출이자도 주는데 왜 당하게 되는지 그 사기수법에 대해서 낱낱히 까발립니다. 이번 10분이 여러분들의 보증금을 지키는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

이번 부동산경매 경매꾼 경매강의는 대항력을 갖춘 전세 월세 임차인이어도 쉽게 당할 수 있는 빌라 사기 수법에 대해서 알아보고 당신의 집 전세월세 보증금은 안전합니까?라는 주제로 여러분들에게 알든 모르든 당할 수 있는 빌라 사기 수법에 대해서 전격해부 강의를 하고 그리고 예방법에 대해서 알아봅니다.

[강의 목차]

1. 왜 아파트보다 빌라인가?

2. 빌라사기수법과 리베이트

3. 알든 모르든 당할 수 밖에 없는 이유

4. 예방법

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자기자본 1억 (+2.3억 일시 신용)으로 다가구주택 짓기: 지금이 가장 현실적인 이유

2025년, 사람들은 아파트 대신 뭘 해야 할까를 묻는다. 아파트 가격은 떨어졌다고 해도 여전히 비싸고, 대출은 옛날 같지 않다. 1억이라는 현금은 무겁다. 어디에 써야 제대로 쓰는 걸까? 아파트 전세 끼고 5억짜리 하나 사는 게 맞을까, 아니면 건물을 하나 올리는 게 맞을까. 이 글은 후자, 즉 ‘내 돈 1억으로 내가 건물주가 되는 법’에 대한 이야기다.

조용한 지금이 기회다

지금은 시장이 조용하다. 사람들이 주춤하는 시기다. 하지만 조용하다는 건 곧 협상이 가능하다는 뜻이고, 자재비가 안 오르고 있다는 뜻이며, 시공사도 일을 잡고 싶어 한다는 뜻이다. 이럴 때 시작하는 게 가장 유리하다.

다가구주택은 신축 시 전세금과 월세 수익을 활용해 고금리 시대에도 살아남을 수 있는 구조다. 무엇보다도 중요한 건 내가 설계하고, 내가 땅을 확보하고, 내가 전체를 소유할 수 있다는 것. 아파트는 일부를 사는 거지만, 이건 전체다.

총사업비 8억 8천: 어떻게 구성되나

토지비: 약 2억 5천만 원 (100평 기준)

건축비: 약 6억 3천만 원 (평당 700만 원 × 90평)

여기에 들어가는 자기자본은 1억 원. 나머지 7.8억 원은 외부 자금이다. 이 1억은 정말 최소한의 돈이다. 왜냐하면 설계비, 인허가비, 착공 전 이자, 초기 준비금 등 다 빠듯하게 돌려야 한다.

어떻게 돈을 끌어오나 (자금조달 구조)

브릿지론 2억 원 (토지 매입)

건축자금대출 3.5억 원 (기성고 방식)

지인/신용자금 2.3억 원 (마감비, 잔금 등)

이중 브릿지와 지인자금은 고금리다. 이자만 해도 연 7~10%를 생각해야 한다. 이걸 끌고 가려면 완공 후 전세로 정리하거나, 마지막에 주담대로 갈아타야 한다.

완공 후 시나리오는 2가지다.

1. 전세 전략

전세 4세대 × 8,500만 원 = 3억 4천만 원 확보

이걸로 브릿지 2억 상환 + 신용자금 일부(1.4억)

남는 건 주담대 3.5억 + 신용자금 0.9억 정도

주담대 3.5억 × 3.8% = 110만 원

신용자금 0.9억 × 6% = 45만 원

→ 월 총 이자 약 155만 원

상가 월세 180만 원 가능 (상가가 임대되면 수익이나, 안되도 내집 대출나간다 생각하면 아파트 구입하는 것보단 낫다)

→ 월 순수익 약 25만 원 확보

2.월세 전략:

전부 월세라면?

5세대 × 월 65만 원 = 325만 원

상가 월세 포함 시 총 500만 원 수익 가능(이상적일 때)

7.8억 기준 약 월 255만 원

→ 순이익 245만 원 가능 (풀임대 시)

※ 공실 1세대 생겨도 상가가 수익을 지탱해준다. 현금흐름이 훨씬 부드럽다.

결국 완공 후 구조는?

외부자금 총 7.8억 그대로 유지

구성:

전세구조일때 =>

주담대 3.5억 (3.8%)

전세보증금 3.4억 (무이자)

잔여 차입 0.9억 (6~8%)

이자만 따져도 월 170만 원 안팎.

전세 혼합 + 상가 하나만 제대로 임대해도 충분히 커버된다.

월세구조일때=>

월세구조라도 : 7.8억 이자 = 255만원

수익 : 325~500 : 해볼만하지 않나?

위험과 기회는 동시에 존재한다

공사 중 자금 끊김: 지인/신용자금 필수

금리 리스크: 주담대 전환으로 해소

공실 리스크: 세대 수 분산 + 상가가 방어

감정가 상승 시 → 추가 담보 가능

금리 인하 시 → 이자 줄고 수익 증가

아파트와 비교해보자

아파트: 자기자본 1억 + 전세 4억 = 4억 부채

다가구: 자기자본 1억 + 외부자금 7.8억 = 8.8억 자산 확보 + 임대수익

똑같은 갭투자 구조라도, 하나는 수익이 없고 하나는 있다. 아파트는 매월 빠져나가고, 이건 들어온다.

결론: 지금이 그 시기다

건축이 무섭다고들 말한다. 돈이 없다고도 한다. 하지만 1억으로 시작해서 전체를 갖는 구조는 지금밖에 없다. 지금은 땅이 협상되는 시기고, 시공사도 유연하고, 자금 조달도 조정이 된다. 무엇보다 ‘금리가 더 이상 오르지 않을 수도 있는 국면’이다.

아파트 대신 내 건물을 가진다. 그리고 내가 설계하고 내가 운영하고, 시간이 갈수록 내게 자산과 수익이 쌓인다. 그렇게 건물주가 된다.

이건 꿈이 아니라, 계산 가능한 현실이다.

다만, 땅을 잘 골라야 하고 임대도 나가야 한다는 사실! 게다가 임대가 잘나가고 상가가 잘나가려면 사실 땅값에 대한 네고가 제일 중요하다. 1억만 땅값이 올라도 월이자는 50만원씩 추가해야된다.

그리고 만약 장사하고 있는 분이라면 건물주 밑에서 월세내지말고, 본인건물에서 장사하고 살면서 월세대신 집값을 갚는게 더 이득아닐까.

이달 19일까지 가계대출 4조 ↑

신한, 모집인 통한 접수 중단

국민·우리, 주담대 금리 상향

시중은행. 연합뉴스

주요 시중은행들이 잇따라 대출 문턱을 높이고 나섰다. 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시작되기 전 한푼이라도 더 많은 돈을 빌리기 위한 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻) 수요로 서울 등 수도권 주택시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

23일 금융권에 따르면 신한은행은 25일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출 접수를 7월 실행분에 한해 중단하기로 했다. 신한은행 관계자는 “대출 모집인 대출에 한해 잠정 중단하기로 했다”고 설명했다.

다만 이번 조치는 수도권에 한정해 적용되고 지방의 경우는 대출이 정상 진행된다. 또 8월 이후 실행되는 대출이나 집단대출은 계속 접수하는 것으로 알려졌다. 대출 모집인을 제외한 은행 영업점이나 모바일 앱을 통한 비대면 대출 접수도 가능하다.

은행권의 신규 취급 주택담보대출은 절반가량이 대출모집인을 통해 접수되는 것으로 알려진 만큼 이번 조치는 최근 가계대출 급증으로 인한 과열 양상을 감안한 조치로 해석된다.

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억 원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것인데, 이는 작년 8월 영업일당 평균 4584억 원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 아직 6월 영업일수가 남은 만큼 이 같은 속도라면 월 증가 폭 기준으로 역시 지난해 8월 이후 가장 크게 늘어날 것이 확실시된다. 신한은행 관계자는 “가계대출의 세밀한 분기별 관리를 위해 대출모집인을 통한 주담대를 지속적으로 모니터링하겠다”고 말했다.

앞서 농협은행도 이번 달부터 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. SC제일은행은 지난 18일부터 주담대 만기를 기존 최장 50년에서 최장 30년으로 줄였으며, 영업점장 전결 우대금리도 0.25%포인트(P) 축소했다. 우대금리가 축소되면 대출금리가 오르는 효과가 있다.

KB국민·하나·우리은행 등 다른 시중은행들은 대출모집인을 통한 주담대 취급을 이어간다는 계획이다. 다만 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%P 올렸고, 우리은행은 지난달 변동금리형과 주기형(5년) 주택담보대출 금리를 0.06%P 상향 조정했다.

앞서 금융당국은 지난 16일 서울 여의도 금감원 본원에서 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 개최했다. 회의에서 금융당국은 가계대출이 상승세를 보이자 월별·분기별 목표치를 넘겨 가계대출을 취급한 은행들을 단속에 나선다는 방침을 전한 것으로 알려졌다. 한편 가계대출 급증세가 잡히지 않을 경우 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대를 막고 결국 무주택자에게만 주택담보대출을 허용한다는 전망도 나온다. 또 갭투자 차단을 명분으로 서울이나 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출까지 중단할 가능성도 거론된다.