법령 확인 기준일: 2026년 10월 20일 · 치호건축사사무소

토지이용계획을 열어 봤더니 내 땅에 도로 예정선이 지나갑니다. 오래된 건물을 고쳐 쓰려고 하거나 상가의 용도를 바꾸려는 상황이라면, 가장 먼저 이런 생각이 듭니다. “도로에 걸렸으니 이제 아무것도 못 하는 건가요?”

도로 저촉 사실만으로 필지 전체의 신축·증축·대수선·용도변경이 모두 금지되는 것은 아닙니다. 판단하려면 도로로 결정된 정확한 범위, 하려는 행위의 법적 종류, 도로사업의 진행 단계를 함께 확인해야 합니다. 도로 부지 안에서 새 건물을 짓는 것과 기존 건물의 구조를 수선하거나 용도만 바꾸는 것은 적용 규정이 다릅니다.

이 글은 도시·군계획시설인 도로가 결정된 토지의 일반적인 검토 방법을 설명합니다. 공원·하천·개발제한구역 등 다른 규제에는 별도의 법률이 적용될 수 있으므로, 아래 내용을 모든 계획구역에 그대로 대입해서는 안 됩니다.

대표 그림은 대지 일부가 도로 예정선에 저촉되고 기존 건물은 그 밖에 있는 가상의 개념도입니다. 실제 경계·편입면적·허가 가능 여부를 나타내는 도면은 아닙니다.

먼저, 대지에 선이 지나가는지 건물까지 걸리는지 나눠 봅니다

토지이용계획확인서에 도로가 표시돼 있어도 상황은 서로 다릅니다. 도로가 대지 가장자리에 접해 있는 경우, 대지 일부가 도로 부지에 포함되는 경우, 기존 건축물의 일부까지 도로 부지에 들어가는 경우를 구분해야 합니다. 지도에서 선이 가까워 보인다는 이유만으로 건물이 편입됐다고 판단할 수는 없습니다.

검토 도면에는 지적경계선, 도시계획시설 결정선, 기존 건물의 외곽선, 공사하려는 범위를 함께 표시합니다. 필지 일부가 도로에 저촉된다는 사실과 필지 전체를 사용할 수 없다는 결론은 다릅니다. 시설부지 밖에 계획하는 건축은 해당 부분의 건축선·접도·면적·용도 규정을 따로 검토할 수 있습니다. 시설부지에서의 제한 범위를 정한 근거는 국토계획법 제64조입니다.

제64조는 제한만 정한 조문이 아닙니다. 아래에서 제1항부터 제4항까지의 전문과 예외·원상회복 규정을 함께 살펴봅니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 대지면적입니다. 건축법 시행령 제119조제1항제1호는 도시·군계획시설인 도로·공원 등에 포함되는 면적을 건축법상 대지면적에서 제외하도록 정하고 있습니다. 국토계획법 제47조제7항에 따른 건축 등 예외도 있습니다. 따라서 토지대장의 전체 면적에 건폐율을 곱한 값이 곧바로 실제 건축 가능 면적이 되는 것은 아닙니다.

‘건축’, ‘대수선’, ‘용도변경’은 법에서 구분합니다

일상에서는 건물에 손대는 일을 모두 건축행위라고 부르지만, 법률상 분류는 더 구체적입니다. 건축법 제2조의 ‘건축’에는 신축·증축·개축·재축·이전이 포함됩니다. 대수선은 별도로 정의돼 있고, 용도변경은 제19조에서 다룹니다.

조문 구분: 건축의 정의는 「건축법」 제2조제1항제8호, 대수선의 정의는 같은 항 제9호, 구체적인 대수선 범위는 「건축법 시행령」 제3조의2입니다.

그래서 “리모델링할 예정입니다”라는 말만으로는 판단하기 어렵습니다. 면적을 늘리는 공사인지, 주요구조부를 철거하고 다시 짓는지, 구조나 방화구획 등을 고치는지, 건물의 쓰임만 바꾸는지를 도면으로 나눠야 합니다. 명칭보다 실제 공사 내용이 기준입니다.

신고 대상 증축·개축·재축에는 별도 규정이 있습니다

국토계획법 제56조제4항제2호는 도시·군계획시설사업이 시행되지 않고 있는 시설부지에서 건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축과 이에 필요한 범위의 토지 형질변경을 개발행위허가 없이 할 수 있는 행위로 규정합니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항제2호 원문

“「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시ㆍ군계획시설의 부지인 경우만 가능하다)”

이 규정에서 중요한 것은 ‘시설사업 미시행’과 ‘건축신고 대상’이라는 두 조건입니다. 해당 조항 자체가 2년 경과를 요구하는 것은 아닙니다. 그렇다고 건축신고나 다른 법령의 절차까지 없어지는 것은 아닙니다. 신고 대상 신축·이전을 이 조항에 끼워 넣을 수도 없습니다.

대표적인 신고 기준은 건축법 제14조제1항제1호에 있습니다. 증축·개축·재축하는 부분의 바닥면적 합계가 85㎡ 이내이고, 3층 이상 건축물이면 해당 공사 부분이 건축물 연면적의 10분의 1 이내라는 조건도 충족해야 합니다.

「건축법」 제14조제1항제1호 원문

“바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.”

가령 연면적 600㎡인 3층 건물에서 70㎡를 증축하려는 경우, 85㎡보다 작더라도 연면적의 10분의 1인 60㎡를 넘습니다. 따라서 위 제1호를 근거로 한 신고 대상이라고 볼 수 없습니다. 다른 신고 조항의 적용 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 이 예시는 계산 방법만을 설명한 것으로, 건폐율·구조·주차·도로사업 상태 등 나머지 조건이 충족됐다는 뜻은 아닙니다.

개축·재축·이전은 이름이 비슷해도 다릅니다

건축법 시행령 제2조에 따르면 개축은 기존 건축물의 전부 또는 법에서 정한 주요 부분을 철거하고 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위입니다. 재축은 재해로 멸실된 건축물을 같은 대지에 다시 축조하는 행위로서 규모 등에 별도 조건이 있습니다. 노후 건물을 자발적으로 철거하는 일을 재축이라고 부르는 것은 정확하지 않습니다.

법률상 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 다른 필지에 철거 후 다시 짓는 일을 일상적으로 ‘이전 신축’이라고 부르더라도 그 법적 분류는 별도로 따져야 합니다. 도로 편입을 피하려고 건물을 옮길 때에도 이전 대상지와 적용 조항을 먼저 정해야 합니다.

대수선은 도로 저촉만으로 일괄 금지한다고 보기 어렵습니다

국토계획법 제64조제1항이 제한 대상으로 적은 것은 건축물의 건축과 공작물의 설치입니다. 건축법이 대수선을 건축과 별도로 정의한다는 점을 함께 보면, 순수한 대수선을 해당 조항의 ‘건축’과 똑같이 취급해 도로 저촉만으로 일괄 금지한다고 해석하기는 어렵습니다. 이는 조문을 대조한 일반적인 검토 방향이며, 모든 대수선이 허용된다는 뜻은 아닙니다.

대수선 범위는 건축법 시행령 제3조의2에서 정합니다. 내력벽·기둥·보 등 구조부나 방화구획·주계단 등의 변경은 공사 내용과 규모에 따라 해당 여부가 달라집니다. 면적을 늘리거나 주요구조부를 철거해 다시 짓는 공사가 섞이면 증축·개축 규정을 함께 검토해야 합니다.

대수선은 건축법 제11조의 허가 대상이 될 수 있습니다. 다만 연면적 200㎡ 미만이면서 3층 미만인 건축물의 대수선 등은 제14조의 신고 대상에 해당할 수 있습니다. ‘허가냐 신고냐’와 ‘도시계획도로 때문에 제한되느냐’는 따로 검토할 문제입니다.

「건축법」 제11조제1항 본문 중 발췌

“건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.”

대수선 신고의 구체적 근거는 「건축법」 제14조제1항제3호 및 제4호입니다. 제4호의 경우 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령이 정하는 범위를 확인해야 합니다.

원래 적법했던 건물이나 대지가 도시·군관리계획의 결정·변경 등으로 건축법 기준에 맞지 않게 된 경우에는 「건축법」 제6조와 같은 법 시행령 제6조의2의 기존 건축물 특례도 함께 검토합니다. 시행령 제6조의2제2항제2호에는 증축·개축·대수선하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우가 규정돼 있습니다. 특례의 사유·범위와 관할 건축조례를 충족해야 하며, 기존 건물이라는 이유만으로 모든 제한이 없어지는 것은 아닙니다.

용도변경은 국토교통부 회신에서 직접 설명합니다

도시계획시설 부지 안의 기존 건물을 다른 용도로 쓸 수 있는지에 대해서는 공식 질의회신이 있습니다. 국토교통부 도시정책과-4705, 2009년 8월 27일 회신은 사용승인 후 도로가 결정된 공장을 창고로 바꾸는 질문에 답한 내용입니다.

회신의 취지는 국토계획법 제64조제1항이 기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것은 아니라는 것입니다. 시설 결정 당시에 이미 있던 건축물이고, 증축이나 토지 형질변경 등이 없으며, 해당 용도지역에 적합하다면 건축법에 따른 용도변경을 검토할 수 있다고 설명합니다. 회신의 발행일과 전제조건을 함께 읽어야 하며, 사정이 다른 건축물에 자동으로 적용되는 허가서는 아닙니다.

국토교통부 도시정책과-4705(2009.8.27.) 회신 중 발췌

“기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것은 아니므로”

예를 들어 기존 공간을 그대로 사용하면서 업종을 바꾸는 계획과, 외부에 주방을 덧붙이거나 건물을 확장하면서 업종을 바꾸는 계획은 같은 검토가 아닙니다. 전자는 용도변경을 중심으로, 후자는 증축을 포함한 각 행위를 나눠 검토해야 합니다.

용도변경 자체의 기준도 충족해야 합니다. 변경할 용도의 건축기준, 시설군에 따른 허가·신고·건축물대장 변경 절차, 주차·피난·방화 등 관련 요건을 확인합니다. 지구단위계획구역이라면 국토계획법 제54조에 따라 그 계획의 허용용도 등도 맞아야 합니다.

「건축법」 제19조제1항 원문

“건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.”

허가·신고 구분은 제19조제2항, 같은 시설군 안의 건축물대장 기재내용 변경은 같은 조 제3항과 그 예외를 확인합니다.

공사를 안 하고 있어도 ‘사업 미시행’으로 단정하면 안 됩니다

현장에 굴착기나 공사 안내판이 없다는 사실만으로 행위 제한을 판단하면 중요한 고시를 놓칠 수 있습니다. 시설 결정 고시, 실시계획인가·고시, 사업인정고시, 편입 토지조서와 사업기간을 확인해야 합니다.

국토계획법 제96조제2항에 따라 실시계획 고시가 토지보상법상 사업인정과 그 고시로 의제되는 경우가 있습니다. 토지보상법 제25조는 사업인정고시 후 고시된 토지에서 건축·대수선 등을 하려면 별도의 허가를 받도록 하고, 허가권자가 사업시행자의 의견을 듣도록 정합니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제25조제2항 첫 문장

“사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물의 건축ㆍ대수선, 공작물(工作物)의 설치 또는 물건의 부가(附加)ㆍ증치(增置)를 하려는 자는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.”

따라서 앞에서 설명한 대수선의 구분만으로 사업인정 이후에도 자유롭게 공사할 수 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 조항을 위반한 건축·대수선 등은 원상회복과 해당 부분의 손실보상 제한 문제로 이어질 수 있습니다. 이미 사업이 진행된 토지는 적용되는 고시와 허가 절차부터 확인해야 합니다.

토지이용계획에 별도로 ‘도로구역’이나 ‘접도구역’이 표시돼 있다면 도시계획도로 결정과 같은 의미로 취급하지 않아야 합니다. 도로법에 따른 해당 구역의 행위 제한도 추가로 확인합니다.

장기간 집행되지 않은 도로에는 다른 제도도 있습니다

도로 결정 후 오래 지났다면 국토계획법 제47조의 매수청구 제도도 검토할 수 있습니다. 기본적으로 결정 고시 후 10년 이내에 시설사업이 시행되지 않은 경우의 지목 ‘대’인 토지 등이 대상이며, 실시계획인가 또는 그에 상당하는 절차가 진행된 경우 등은 법이 정한 요건을 따져야 합니다.

매수청구 후 매수하지 않기로 결정됐거나 매수결정 통지 후 법정 기한인 2년이 지나도록 매수가 이뤄지지 않는 등 제47조제7항의 요건을 충족하면, 허용되는 건축물·공작물에 한해 개발행위허가를 받아 설치하는 경로가 있습니다. 건축물의 종류와 규모는 시행령 및 해당 도시·군계획조례의 범위를 확인해야 합니다.

또 국토계획법 시행령 제61조에는 공간적 범위를 한정해 시설을 결정한 경우 등 별도 예외가 있습니다. 지상·지하의 시설 설치와 이용, 장래 확장에 지장이 없는지 등을 따지는 규정으로, 일반 도로 예정지에 마음대로 영구 건물을 지을 수 있다는 의미는 아닙니다.

인허가 검토 전에 준비하면 좋은 자료

가능 여부를 빠르게 확인하려면 “도로에 걸렸는데 되나요?”라는 질문에 다음 자료를 붙이는 것이 좋습니다. 선의 위치와 공사 범위가 명확할수록 필요한 협의도 구체화됩니다.

1. 현재 토지이용계획확인서와 지적도: 시설명·규모·저촉 여부와 중첩 규제를 확인합니다.
2. 시설 결정·변경 고시와 지형도면: 최초 결정 시점, 변경된 범위와 현재 효력을 대조합니다. 최근 변경일을 최초 결정일로 단정하지 않습니다.
3. 단계별 집행계획·실시계획 관련 자료: 최초 제1단계 포함 여부, 사업시행 및 사업인정고시 여부를 확인합니다.
4. 건축물대장·기존 허가도서·사용승인 자료: 적법한 기존 건물인지, 시설 결정 당시 존재했는지, 면적과 층수가 얼마인지 확인합니다.
5. 현황측량과 변경 전후 도면: 도로 편입 범위, 건물 위치, 철거·신설·구조 변경·면적 증가 여부를 구분합니다.
6. 변경할 용도와 운영 계획: 사용 용도, 필요한 주차·피난·소방 등 조건을 함께 검토합니다.

고시는 토지이음과 관할 지자체의 고시·공고에서 확인할 수 있습니다. 지구단위계획은 결정도만 보지 말고 시행지침과 변경 고시까지 함께 읽는 것이 좋습니다. 관련 자료를 찾을 때는 치호의 지구단위계획 모음도 참고할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

도로 예정선이 필지 일부만 지나가도 전체 건물을 못 쓰나요?

저촉 범위와 기존 건물의 위치부터 확인해야 합니다. 일부 편입을 곧바로 필지 전체의 사용 금지로 볼 수는 없습니다. 시설부지 밖 계획도 접도·건축선·대지면적과 용도 등 관련 기준은 충족해야 합니다.

85㎡ 이하로 증축하면 무조건 되나요?

그렇지 않습니다. 신고 대상 판정, 시설사업 미시행 여부와 다른 법령의 요건이 함께 맞아야 합니다. 3층 이상 건물은 해당 공사 부분이 연면적의 10분의 1 이내인지도 확인합니다.

도로가 결정된 뒤 2년이 지났으면 새 건물을 지을 수 있나요?

2년 경과만으로 허용되지 않습니다. 사업 미시행과 단계별 집행계획 요건이 있고, 제64조제2항의 허용 행위도 정해져 있습니다. 일반 영구 신축은 그 목록에 없습니다.

기존 건물의 용도만 바꾸는 것도 제한되나요?

시설 결정 당시의 기존 건축물을 증축·형질변경 없이 변경하는 경우에는 용도변경 가능성을 검토할 수 있다는 국토교통부 회신이 있습니다. 변경 용도와 건축기준, 지구단위계획, 별도 고시에 따른 제한은 함께 확인해야 합니다.

인테리어라고 하면 대수선 검토를 생략할 수 있나요?

공사 이름만으로 생략할 수 없습니다. 내력벽·주요구조부·방화구획·계단 등에 어떤 변경이 있는지 확인하고, 증축이나 개축이 포함되는지도 나눠 봐야 합니다.

치호건축사사무소는 도로 결정 범위와 기존 건축물의 관계를 도면으로 정리하고, 공사 내용을 건축·대수선·용도변경으로 구분해 적용 규정과 인허가 절차를 검토합니다. 검토를 의뢰할 때는 지번, 건축물대장, 변경하려는 용도와 공사 범위를 함께 알려주시면 됩니다.

건축·대수선·용도변경 검토 문의 →

이 글은 위 기준일의 법령과 공개 질의회신을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 개별 토지의 결론은 해당 결정·변경 고시, 사업 진행 상태, 건축물의 적법성 및 실제 공사계획을 대조해 정해야 합니다.