법령 확인 기준일: 2026년 10월 20일 · 치호건축사사무소
토지이용계획을 열어 봤더니 내 땅에 도로 예정선이 지나갑니다. 오래된 건물을 고쳐 쓰려고 하거나 상가의 용도를 바꾸려는 상황이라면, 가장 먼저 이런 생각이 듭니다. “도로에 걸렸으니 이제 아무것도 못 하는 건가요?”
도로 저촉 사실만으로 필지 전체의 신축·증축·대수선·용도변경이 모두 금지되는 것은 아닙니다. 판단하려면 도로로 결정된 정확한 범위, 하려는 행위의 법적 종류, 도로사업의 진행 단계를 함께 확인해야 합니다. 도로 부지 안에서 새 건물을 짓는 것과 기존 건물의 구조를 수선하거나 용도만 바꾸는 것은 적용 규정이 다릅니다.
이 글은 도시·군계획시설인 도로가 결정된 토지의 일반적인 검토 방법을 설명합니다. 공원·하천·개발제한구역 등 다른 규제에는 별도의 법률이 적용될 수 있으므로, 아래 내용을 모든 계획구역에 그대로 대입해서는 안 됩니다.
대표 그림은 대지 일부가 도로 예정선에 저촉되고 기존 건물은 그 밖에 있는 가상의 개념도입니다. 실제 경계·편입면적·허가 가능 여부를 나타내는 도면은 아닙니다.
먼저, 대지에 선이 지나가는지 건물까지 걸리는지 나눠 봅니다
토지이용계획확인서에 도로가 표시돼 있어도 상황은 서로 다릅니다. 도로가 대지 가장자리에 접해 있는 경우, 대지 일부가 도로 부지에 포함되는 경우, 기존 건축물의 일부까지 도로 부지에 들어가는 경우를 구분해야 합니다. 지도에서 선이 가까워 보인다는 이유만으로 건물이 편입됐다고 판단할 수는 없습니다.
검토 도면에는 지적경계선, 도시계획시설 결정선, 기존 건물의 외곽선, 공사하려는 범위를 함께 표시합니다. 필지 일부가 도로에 저촉된다는 사실과 필지 전체를 사용할 수 없다는 결론은 다릅니다. 시설부지 밖에 계획하는 건축은 해당 부분의 건축선·접도·면적·용도 규정을 따로 검토할 수 있습니다. 시설부지에서의 제한 범위를 정한 근거는 국토계획법 제64조입니다.
제64조는 제한만 정한 조문이 아닙니다. 아래에서 제1항부터 제4항까지의 전문과 예외·원상회복 규정을 함께 살펴봅니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 대지면적입니다. 건축법 시행령 제119조제1항제1호는 도시·군계획시설인 도로·공원 등에 포함되는 면적을 건축법상 대지면적에서 제외하도록 정하고 있습니다. 국토계획법 제47조제7항에 따른 건축 등 예외도 있습니다. 따라서 토지대장의 전체 면적에 건폐율을 곱한 값이 곧바로 실제 건축 가능 면적이 되는 것은 아닙니다.
핵심은 국토계획법 제64조입니다 — 제한과 예외를 함께 읽어야 합니다
도시계획도로 부지에서 무엇을 할 수 있는지 판단할 때 중심이 되는 조문은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조입니다. 제1항은 기본 제한, 제2항은 일정한 미시행 시설부지의 허가 예외, 제3·4항은 그 예외로 설치한 가설건축물·공작물의 원상회복을 정합니다. 아래에 제1항부터 제4항까지 조문 전문과 각 항의 의미를 함께 적었습니다.
출처: 국가법령정보센터 · 국토계획법 제64조 · 확인일 2026.10.20. · 시행 2026.7.1. 법률 제21447호. 아래 회색 상자는 조문 원문이며, 상자 아래는 그 내용을 풀어 쓴 설명입니다.
① 제1항 — 시설부지 안의 일반 건축은 원칙적으로 제한합니다
제64조(도시ㆍ군계획시설 부지에서의 개발행위)
① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 도시ㆍ군계획시설의 설치 장소로 결정된 지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하는 그 도시ㆍ군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하여서는 아니 된다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14.>
도로로 결정된 부지 안에는 그 도로가 아닌 일반 건축물이나 공작물의 설치를 허가하지 않는다는 것이 출발점입니다. 따라서 “도로가 아직 없으니 새 건물을 지어도 된다”는 설명은 맞지 않습니다. 다만, 이 항의 단서가 정한 예외는 같은 법 시행령 제61조에서 별도로 확인합니다.
이 제한을 검토할 때에는 시설로 결정된 정확한 공간적 범위를 먼저 특정해야 합니다. 필지 일부가 도로 부지라는 이유만으로 필지 전체를 동일하게 취급하지 않고, 도로 결정선과 실제 공사 범위를 겹쳐 봅니다. 또한 제1항이 말하는 ‘건축’과 대수선·용도변경은 구분하여 검토합니다.
② 제2항 — 2년과 집행계획 요건을 갖추면, 열거된 행위를 허가할 수 있습니다
② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 2년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 사업이 시행되지 아니한 도시ㆍ군계획시설 중 제85조에 따라 단계별 집행계획이 수립되지 아니하거나 단계별 집행계획에서 제1단계 집행계획(단계별 집행계획을 변경한 경우에는 최초의 단계별 집행계획을 말한다)에 포함되지 아니한 도시ㆍ군계획시설의 부지에 대하여는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 개발행위를 허가할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>
1. 가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경
2. 도시ㆍ군계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치와 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경
3. 건축물의 개축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(제56조제4항제2호에 해당하는 경우는 제외한다)
‘2년이 지났다’는 사실 하나만 확인하는 조항이 아닙니다. 다음 요건을 함께 검토합니다.
- 기산일과 미시행: 해당 시설 결정 고시일부터 2년이 지날 때까지 설치사업이 시행되지 않았는지 확인합니다. 땅을 산 날이나 토지이용계획확인서 발급일을 기준으로 세지 않습니다. 이후 사업 진행을 포함한 현재 상태도 확인해야 합니다.
- 단계별 집행계획: 계획이 수립되지 않았거나, 해당 시설이 제1단계 집행계획에 포함되지 않았는지 확인합니다. 두 경우 중 하나에 해당하는지 보는 것이며, 계획을 변경했다면 법문이 명시한 최초의 단계별 집행계획을 확인해야 합니다.
- 허가 대상 행위: 계획한 공사가 위 제1호·제2호·제3호 중 어디에 해당하는지 확인합니다. 형질변경도 각 행위에 필요한 범위여야 합니다.
제1호는 가설건축물, 제2호는 시설 설치에 지장이 없는 공작물, 제3호는 개축·재축입니다. 일반적인 영구 건축물의 신축·증축·이전은 제2항의 열거 행위에 들어 있지 않습니다. 2년이 지났다는 이유로 이들 행위까지 모두 허용된다고 확대해서 읽으면 안 됩니다.
또한 법문은 ‘허가할 수 있다’고 정합니다. 요건을 갖추면 허가 검토의 근거가 생긴다는 뜻이지, 신청만 하면 자동으로 허가되거나 허가를 받지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 건축법과 다른 관계 법령의 기준·절차도 함께 충족해야 합니다.
제3호 괄호를 놓치면 안 됩니다. 제56조제4항제2호에 해당하는 신고 대상 개축·증축·재축은 별도의 개발행위허가 예외로 검토합니다. 제64조제2항제3호는 그중 제56조제4항제2호에 해당하는 경우를 제외한다고 명시합니다. 따라서 신고 대상 행위에도 무조건 ‘2년’을 요구하거나, 제64조제2항의 허가를 다시 받아야 한다고 일괄 설명해서는 안 됩니다.
고시일·미시행 여부·최초 집행계획을 실제로 찾는 방법과 담당 부서에 보낼 질의 문구는 아래 ‘시설사업이 2년 동안 시행되지 않았는지는 어떻게 확인하나요?’에서 설명합니다.
③ 제3항 — 가설건축물·공작물은 나중의 철거와 비용까지 고려합니다
③ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 제2항제1호 또는 제2호에 따라 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한 토지에서 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되는 경우에는 그 시행예정일 3개월 전까지 가설건축물이나 공작물 소유자의 부담으로 그 가설건축물이나 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명하여야 한다. 다만, 원상회복이 필요하지 아니하다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14.>
제2항제1호·제2호로 허가받은 가설건축물·공작물이 있는 토지에서 시설사업이 시행되면, 허가권자는 원칙적으로 시행예정일 3개월 전까지 원상회복에 필요한 조치를 명해야 합니다. 이때 철거 등 원상회복은 소유자 부담이라는 점도 조문에 명시돼 있습니다. 원상회복이 필요하지 않다고 인정되는 경우에는 단서가 적용됩니다.
여기서 ‘3개월 전까지’는 행정청이 조치를 명해야 하는 시점에 관한 문구입니다. 이를 일률적인 철거 완료기한이나 ‘3개월만 쓰고 철거한다’는 존치기간으로 설명하면 안 됩니다. 실제 이행 내용과 기한은 해당 명령을 확인해야 합니다.
제3항의 적용 대상을 제2항제3호의 개축·재축까지 그대로 넓힐 수는 없습니다. 그렇다고 개축·재축에 사업 시행에 따른 다른 제한이나 영향이 없다는 뜻은 아닙니다. 해당 규정의 대상과 별도의 사업·보상 절차를 구분해서 확인해야 합니다.
④ 제4항 — 원상회복 명령을 이행하지 않으면 행정대집행이 가능합니다
④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 제3항에 따른 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을 하지 아니하면 「행정대집행법」에 따른 행정대집행에 따라 원상회복을 할 수 있다. <개정 2011. 4. 14.>
[전문개정 2009. 2. 6.]
[제목개정 2011. 4. 14.]
제3항의 원상회복 명령을 받고도 이행하지 않으면 행정청이 「행정대집행법」에 따른 절차로 원상회복을 할 수 있다는 규정입니다. 가설건축물이나 공작물을 계획한다면 설치비뿐 아니라 사업 시행 때의 철거·원상회복 부담과 이용 가능 기간까지 함께 검토해야 합니다.
제64조를 읽는 순서: 시설 결정 범위 확인 → 제1항의 기본 제한 확인 → 제1항 단서 또는 제2항의 예외 요건 확인 → 구체적인 행위와 건축법 절차 검토 → 제2항제1호·제2호의 경우 제3·4항의 원상회복까지 확인하는 순서입니다.
‘건축’, ‘대수선’, ‘용도변경’은 법에서 구분합니다
일상에서는 건물에 손대는 일을 모두 건축행위라고 부르지만, 법률상 분류는 더 구체적입니다. 건축법 제2조의 ‘건축’에는 신축·증축·개축·재축·이전이 포함됩니다. 대수선은 별도로 정의돼 있고, 용도변경은 제19조에서 다룹니다.
조문 구분: 건축의 정의는 「건축법」 제2조제1항제8호, 대수선의 정의는 같은 항 제9호, 구체적인 대수선 범위는 「건축법 시행령」 제3조의2입니다.
그래서 “리모델링할 예정입니다”라는 말만으로는 판단하기 어렵습니다. 면적을 늘리는 공사인지, 주요구조부를 철거하고 다시 짓는지, 구조나 방화구획 등을 고치는지, 건물의 쓰임만 바꾸는지를 도면으로 나눠야 합니다. 명칭보다 실제 공사 내용이 기준입니다.
도시계획도로 부지에서 행위별로 먼저 확인할 사항
| 하려는 행위 | 검토 방향 | 주요 근거와 조항 내용 |
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| 신축 | 도로 부지 안의 일반 건축물은 원칙적으로 제한됩니다. 별도 예외 조항의 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. | 국토계획법 제64조제1항 · 발췌
“그 도시ㆍ군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하여서는 아니 된다.” 같은 법 시행령 제61조 · 내용 요약
제64조제1항 단서의 예외를 정합니다. 제1호는 공간적 범위를 한정하여 시설을 결정한 경우 그 시설의 설치·이용 및 장래 확장에 지장이 없는 범위 등을 대상으로 합니다. 단순히 도로 공사가 시작되지 않았다는 이유만으로 일반 신축이 허용되는 규정은 아닙니다. |
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| 증축 | 시설사업이 미시행 중이고 건축법상 신고 대상인 증축은 별도 예외를 검토합니다. ‘작은 증축’이라는 설명만으로 인정되는 것은 아닙니다. | 국토계획법 제56조제4항제2호 · 발췌
“「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경” 조항의 조건: 시설사업이 시행되지 않고 있는 도시·군계획시설 부지에서만 적용됩니다. 제4항은 개발행위허가 없이 가능한 행위를 정한 규정으로, 건축신고 등 다른 절차는 별도입니다. 이 호 자체에는 2년 경과 조건이 없습니다. |
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| 개축·재축 | 신고 대상 예외와, 결정 고시 후 2년 경과·사업 미시행·단계별 집행계획 요건을 갖춘 허가 경로를 구분합니다. | 국토계획법 제56조제4항제2호 · 내용 요약
시설사업 미시행 부지에서 건축법상 신고 대상인 개축·재축 등은 위 증축 행과 같은 개발행위허가 예외를 검토합니다. 국토계획법 제64조제2항제3호 · 발췌
“건축물의 개축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경” 조항의 조건: 결정 고시 후 2년 경과와 사업 미시행, 단계별 집행계획 미수립 또는 최초 제1단계 미포함 요건을 함께 확인합니다. 제56조제4항제2호 해당 행위는 이 제3호에서 제외됩니다. 요건에 맞으면 허가를 검토할 수 있다는 뜻입니다. |
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| 이전 | 건축에 해당합니다. 위 증축·개축·재축 예외에 자동으로 포함되지 않습니다. | 건축법 제2조제1항제8호 · 원문
“‘건축’이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.” 국토계획법 제64조 · 적용 설명
이전도 건축이므로 제1항의 제한 여부를 검토합니다. 제56조제4항제2호와 제64조제2항제3호의 열거 행위에 ‘이전’은 포함돼 있지 않습니다. |
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| 대수선 | 순수 대수선인지 먼저 판정합니다. 건축과 구별되지만 대수선 허가·신고 및 사업 단계별 제한은 별도로 확인합니다. | 건축법 제2조제1항제9호 · 내용 요약
기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령이 정하는 행위가 대수선입니다. 건축법 제11조제1항 · 내용 요약
건축 또는 대수선은 원칙적으로 허가 대상입니다. 건축법 제14조제1항제3호 · 원문
“연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선”
위 제3호와 주요구조부 해체가 없는 등 대통령령이 정하는 제4호의 대수선은 신고 대상인지 따집니다. 토지보상법 제25조제2항 · 내용 요약
사업인정고시 후 고시된 토지의 건축·대수선 등은 별도 허가가 필요하며, 허가권자는 미리 사업시행자의 의견을 들어야 합니다. |
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| 용도변경 | 시설 결정 당시의 기존 건축물을 증축·형질변경 없이 바꾸는 경우에는 용도변경 가능성을 검토할 수 있습니다. | 건축법 제19조제1항 · 원문
“건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.” 국토교통부 도시정책과-4705(2009.8.27.) · 질의회신 발췌
“기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것은 아니므로” 회신의 전제: 시설 결정 당시 이미 있던 건축물이고, 증축·토지 형질변경 등이 없으며, 해당 용도지역에 적합한 경우입니다. 법 조문과 질의회신은 구분해서 읽고, 건축법 제19조제2항·제3항의 허가·신고·대장 변경 절차도 확인합니다. |
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신고 대상 증축·개축·재축에는 별도 규정이 있습니다
국토계획법 제56조제4항제2호는 도시·군계획시설사업이 시행되지 않고 있는 시설부지에서 건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축과 이에 필요한 범위의 토지 형질변경을 개발행위허가 없이 할 수 있는 행위로 규정합니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항제2호 원문
“「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시ㆍ군계획시설의 부지인 경우만 가능하다)”
이 규정에서 중요한 것은 ‘시설사업 미시행’과 ‘건축신고 대상’이라는 두 조건입니다. 해당 조항 자체가 2년 경과를 요구하는 것은 아닙니다. 그렇다고 건축신고나 다른 법령의 절차까지 없어지는 것은 아닙니다. 신고 대상 신축·이전을 이 조항에 끼워 넣을 수도 없습니다.
대표적인 신고 기준은 건축법 제14조제1항제1호에 있습니다. 증축·개축·재축하는 부분의 바닥면적 합계가 85㎡ 이내이고, 3층 이상 건축물이면 해당 공사 부분이 건축물 연면적의 10분의 1 이내라는 조건도 충족해야 합니다.
「건축법」 제14조제1항제1호 원문
“바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.”
가령 연면적 600㎡인 3층 건물에서 70㎡를 증축하려는 경우, 85㎡보다 작더라도 연면적의 10분의 1인 60㎡를 넘습니다. 따라서 위 제1호를 근거로 한 신고 대상이라고 볼 수 없습니다. 다른 신고 조항의 적용 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 이 예시는 계산 방법만을 설명한 것으로, 건폐율·구조·주차·도로사업 상태 등 나머지 조건이 충족됐다는 뜻은 아닙니다.
개축·재축·이전은 이름이 비슷해도 다릅니다
건축법 시행령 제2조에 따르면 개축은 기존 건축물의 전부 또는 법에서 정한 주요 부분을 철거하고 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위입니다. 재축은 재해로 멸실된 건축물을 같은 대지에 다시 축조하는 행위로서 규모 등에 별도 조건이 있습니다. 노후 건물을 자발적으로 철거하는 일을 재축이라고 부르는 것은 정확하지 않습니다.
법률상 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 다른 필지에 철거 후 다시 짓는 일을 일상적으로 ‘이전 신축’이라고 부르더라도 그 법적 분류는 별도로 따져야 합니다. 도로 편입을 피하려고 건물을 옮길 때에도 이전 대상지와 적용 조항을 먼저 정해야 합니다.
대수선은 도로 저촉만으로 일괄 금지한다고 보기 어렵습니다
국토계획법 제64조제1항이 제한 대상으로 적은 것은 건축물의 건축과 공작물의 설치입니다. 건축법이 대수선을 건축과 별도로 정의한다는 점을 함께 보면, 순수한 대수선을 해당 조항의 ‘건축’과 똑같이 취급해 도로 저촉만으로 일괄 금지한다고 해석하기는 어렵습니다. 이는 조문을 대조한 일반적인 검토 방향이며, 모든 대수선이 허용된다는 뜻은 아닙니다.
대수선 범위는 건축법 시행령 제3조의2에서 정합니다. 내력벽·기둥·보 등 구조부나 방화구획·주계단 등의 변경은 공사 내용과 규모에 따라 해당 여부가 달라집니다. 면적을 늘리거나 주요구조부를 철거해 다시 짓는 공사가 섞이면 증축·개축 규정을 함께 검토해야 합니다.
대수선은 건축법 제11조의 허가 대상이 될 수 있습니다. 다만 연면적 200㎡ 미만이면서 3층 미만인 건축물의 대수선 등은 제14조의 신고 대상에 해당할 수 있습니다. ‘허가냐 신고냐’와 ‘도시계획도로 때문에 제한되느냐’는 따로 검토할 문제입니다.
「건축법」 제11조제1항 본문 중 발췌
“건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.”
대수선 신고의 구체적 근거는 「건축법」 제14조제1항제3호 및 제4호입니다. 제4호의 경우 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령이 정하는 범위를 확인해야 합니다.
원래 적법했던 건물이나 대지가 도시·군관리계획의 결정·변경 등으로 건축법 기준에 맞지 않게 된 경우에는 「건축법」 제6조와 같은 법 시행령 제6조의2의 기존 건축물 특례도 함께 검토합니다. 시행령 제6조의2제2항제2호에는 증축·개축·대수선하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우가 규정돼 있습니다. 특례의 사유·범위와 관할 건축조례를 충족해야 하며, 기존 건물이라는 이유만으로 모든 제한이 없어지는 것은 아닙니다.
용도변경은 국토교통부 회신에서 직접 설명합니다
도시계획시설 부지 안의 기존 건물을 다른 용도로 쓸 수 있는지에 대해서는 공식 질의회신이 있습니다. 국토교통부 도시정책과-4705, 2009년 8월 27일 회신은 사용승인 후 도로가 결정된 공장을 창고로 바꾸는 질문에 답한 내용입니다.
회신의 취지는 국토계획법 제64조제1항이 기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것은 아니라는 것입니다. 시설 결정 당시에 이미 있던 건축물이고, 증축이나 토지 형질변경 등이 없으며, 해당 용도지역에 적합하다면 건축법에 따른 용도변경을 검토할 수 있다고 설명합니다. 회신의 발행일과 전제조건을 함께 읽어야 하며, 사정이 다른 건축물에 자동으로 적용되는 허가서는 아닙니다.
국토교통부 도시정책과-4705(2009.8.27.) 회신 중 발췌
“기존 건축물의 용도변경까지 제한하는 것은 아니므로”
예를 들어 기존 공간을 그대로 사용하면서 업종을 바꾸는 계획과, 외부에 주방을 덧붙이거나 건물을 확장하면서 업종을 바꾸는 계획은 같은 검토가 아닙니다. 전자는 용도변경을 중심으로, 후자는 증축을 포함한 각 행위를 나눠 검토해야 합니다.
용도변경 자체의 기준도 충족해야 합니다. 변경할 용도의 건축기준, 시설군에 따른 허가·신고·건축물대장 변경 절차, 주차·피난·방화 등 관련 요건을 확인합니다. 지구단위계획구역이라면 국토계획법 제54조에 따라 그 계획의 허용용도 등도 맞아야 합니다.
「건축법」 제19조제1항 원문
“건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.”
허가·신고 구분은 제19조제2항, 같은 시설군 안의 건축물대장 기재내용 변경은 같은 조 제3항과 그 예외를 확인합니다.
시설사업이 2년 동안 시행되지 않았는지는 어떻게 확인하나요?
기산일과 사업 진행 상태를 나눠 확인해야 합니다. 2년은 땅을 산 날이나 공사가 멈춘 날이 아니라, 국토계획법 제64조제2항이 정한 도시·군계획시설 결정 고시일을 기준으로 따집니다. 현장에 도로가 없다는 사실만으로 법률상 미시행이라고 확정할 수는 없습니다.
1. 토지이음에서 도로의 정확한 이름과 구간을 찾습니다
토지이음에서 지번을 검색한 뒤 토지이용계획의 도시계획시설 도로 표시와 도면을 확인합니다. 도로의 규모·번호, 저촉 범위와 관련 고시번호를 기록합니다. 도로명주소의 이름과 도시계획시설 번호는 다를 수 있으므로 시설 번호로 찾아야 합니다. 도면만으로 불분명하면 담당 부서에 해당 필지의 편입 구간을 먼저 확인받습니다.
2. 결정 고시 원문과 변경 이력을 대조합니다
토지이음의 고시정보와 관할 시·군·구의 고시·공고에서 해당 시설 번호로 검색합니다. ‘도시관리계획 결정’, ‘도시계획시설 도로 결정(변경)’, ‘지형도면 고시’를 찾아 고시번호·고시일·결정조서·도면을 함께 확보합니다. 토지이용계획확인서 발급일은 이 기산일이 아닙니다.
최근 변경 고시일을 곧바로 최초 결정일로 삼거나, 반대로 도로의 가장 오래된 고시일을 모든 구간에 적용해서도 안 됩니다. 나중에 도로가 넓어지거나 노선이 바뀌면서 새로 편입된 부분이라면 그 부분의 결정 이력과 기산일을 따로 확인해야 합니다. 오래된 고시가 검색되지 않으면 도시계획 담당 부서에 원문과 시설 결정 이력을 요청합니다.
3. 실시계획과 해당 필지의 사업 편입 여부를 확인합니다
같은 시설 번호에 ‘실시계획인가’, ‘실시계획 고시’, ‘사업시행자 지정’, ‘보상계획’을 붙여 검색합니다. 발견한 고시의 사업구간·사업기간·토지조서가 자신의 토지와 일치하는지 대조합니다. 같은 도로라도 이번 사업에 포함된 구간이 다를 수 있습니다.
국토계획법 제88조는 실시계획의 작성·인가 등을, 제91조는 실시계획의 작성·인가·변경·폐지·효력 상실에 관한 고시를 정합니다. 최초 인가만 보지 말고 변경·폐지·실효 이력과 현재 효력까지 확인합니다. ‘미착공’과 제64조제2항의 ‘사업 미시행’은 같다고 단정하지 말고, 확인한 기록을 바탕으로 도로사업 담당 부서에 해당 조항상 사업 시행 여부와 판단 근거를 서면으로 확인받는 것이 좋습니다.
4. 최초 단계별 집행계획의 제1단계 포함 여부를 봅니다
국토계획법 제85조제3항에 따르면 3년 이내 시행하는 사업은 제1단계, 3년 후 시행하는 사업은 제2단계 집행계획에 포함하도록 합니다. 같은 조 제4항·제5항은 계획의 공고와 변경에 관한 규정입니다. 지자체에서 공고하는 ‘도시계획시설 단계별 집행계획’의 조서에서 해당 도로를 찾습니다.
제64조제2항은 집행계획을 변경한 경우 최초의 단계별 집행계획을 보도록 명시합니다. 최신 계획에서 제2단계라고 적혀 있다는 것만으로 판단하지 말고, 최초 계획과 변경 이력을 함께 요청해야 합니다. 계획이 검색되지 않는다는 사실도 곧바로 ‘미수립’의 증거가 되지는 않습니다.
담당 부서에 이렇게 확인을 요청하면 됩니다
도시계획 담당 부서에는 결정 이력과 단계별 집행계획을, 도로·건설 담당 부서에는 사업 시행 상태와 실시계획·보상 진행을 문의합니다. 건축 허가권자에게는 그 자료를 첨부하여 계획한 행위의 예외 적용 여부를 검토받습니다. 아래는 일반적인 질의 문구이며, 특정 필지의 결론을 전제한 내용은 아닙니다.
도시계획시설 부지의 사업 시행 여부 및 제64조제2항 적용요건 확인 요청
대상 토지 [주소·지번]에 저촉되는 도시계획시설 [시설명·번호]와 관련하여 다음 사항을 근거 자료와 함께 회신하여 주시기 바랍니다.
- 해당 편입 부분의 시설 결정 고시번호·고시일, 결정 및 변경 이력과 도면
- 국토계획법 제64조제2항의 2년 산정에 적용할 고시일과 그 근거
- 현재 해당 시설 설치사업의 시행 여부 및 판단 근거, 실시계획 작성·인가·고시·변경·폐지·효력 상실 이력, 사업구간·사업기간·편입 토지조서
- 단계별 집행계획 수립 여부, 최초 계획의 제1단계 포함 여부와 최초·변경 조서
- 첨부한 공사계획 [개축·재축 등 구체적 행위]에 대한 제64조제2항 적용 가능 여부와 필요한 협의·허가 절차
고시 원문·조서 등 이미 보유한 자료는 정보공개청구로도 요청할 수 있습니다. ‘이 행위가 가능한지’에 대한 판단은 자료 공개와 별개의 질의이므로 민원으로 함께 요청하는 편이 명확합니다. 회신을 받을 때는 확인일과 담당 부서를 기록해 두고, 허가 신청 전에 그 사이 변경된 고시가 없는지도 확인합니다.
주의할 구분: 이 확인 절차는 제64조제2항의 허가 예외를 검토하기 위한 것입니다. 신고 대상 개축·증축·재축을 정한 제56조제4항제2호에는 별도의 2년 경과 요건이 없습니다. 두 경로를 섞어 모든 공사에 2년을 요구하거나, 2년이 지났다는 이유로 모든 공사가 가능하다고 설명하면 안 됩니다.
공사를 안 하고 있어도 ‘사업 미시행’으로 단정하면 안 됩니다
현장에 굴착기나 공사 안내판이 없다는 사실만으로 행위 제한을 판단하면 중요한 고시를 놓칠 수 있습니다. 시설 결정 고시, 실시계획인가·고시, 사업인정고시, 편입 토지조서와 사업기간을 확인해야 합니다.
국토계획법 제96조제2항에 따라 실시계획 고시가 토지보상법상 사업인정과 그 고시로 의제되는 경우가 있습니다. 토지보상법 제25조는 사업인정고시 후 고시된 토지에서 건축·대수선 등을 하려면 별도의 허가를 받도록 하고, 허가권자가 사업시행자의 의견을 듣도록 정합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제25조제2항 첫 문장
“사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물의 건축ㆍ대수선, 공작물(工作物)의 설치 또는 물건의 부가(附加)ㆍ증치(增置)를 하려는 자는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.”
따라서 앞에서 설명한 대수선의 구분만으로 사업인정 이후에도 자유롭게 공사할 수 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 조항을 위반한 건축·대수선 등은 원상회복과 해당 부분의 손실보상 제한 문제로 이어질 수 있습니다. 이미 사업이 진행된 토지는 적용되는 고시와 허가 절차부터 확인해야 합니다.
토지이용계획에 별도로 ‘도로구역’이나 ‘접도구역’이 표시돼 있다면 도시계획도로 결정과 같은 의미로 취급하지 않아야 합니다. 도로법에 따른 해당 구역의 행위 제한도 추가로 확인합니다.
장기간 집행되지 않은 도로에는 다른 제도도 있습니다
도로 결정 후 오래 지났다면 국토계획법 제47조의 매수청구 제도도 검토할 수 있습니다. 기본적으로 결정 고시 후 10년 이내에 시설사업이 시행되지 않은 경우의 지목 ‘대’인 토지 등이 대상이며, 실시계획인가 또는 그에 상당하는 절차가 진행된 경우 등은 법이 정한 요건을 따져야 합니다.
매수청구 후 매수하지 않기로 결정됐거나 매수결정 통지 후 법정 기한인 2년이 지나도록 매수가 이뤄지지 않는 등 제47조제7항의 요건을 충족하면, 허용되는 건축물·공작물에 한해 개발행위허가를 받아 설치하는 경로가 있습니다. 건축물의 종류와 규모는 시행령 및 해당 도시·군계획조례의 범위를 확인해야 합니다.
또 국토계획법 시행령 제61조에는 공간적 범위를 한정해 시설을 결정한 경우 등 별도 예외가 있습니다. 지상·지하의 시설 설치와 이용, 장래 확장에 지장이 없는지 등을 따지는 규정으로, 일반 도로 예정지에 마음대로 영구 건물을 지을 수 있다는 의미는 아닙니다.
인허가 검토 전에 준비하면 좋은 자료
가능 여부를 빠르게 확인하려면 “도로에 걸렸는데 되나요?”라는 질문에 다음 자료를 붙이는 것이 좋습니다. 선의 위치와 공사 범위가 명확할수록 필요한 협의도 구체화됩니다.
- 현재 토지이용계획확인서와 지적도: 시설명·규모·저촉 여부와 중첩 규제를 확인합니다.
- 시설 결정·변경 고시와 지형도면: 최초 결정 시점, 변경된 범위와 현재 효력을 대조합니다. 최근 변경일을 최초 결정일로 단정하지 않습니다.
- 단계별 집행계획·실시계획 관련 자료: 최초 제1단계 포함 여부, 사업시행 및 사업인정고시 여부를 확인합니다.
- 건축물대장·기존 허가도서·사용승인 자료: 적법한 기존 건물인지, 시설 결정 당시 존재했는지, 면적과 층수가 얼마인지 확인합니다.
- 현황측량과 변경 전후 도면: 도로 편입 범위, 건물 위치, 철거·신설·구조 변경·면적 증가 여부를 구분합니다.
- 변경할 용도와 운영 계획: 사용 용도, 필요한 주차·피난·소방 등 조건을 함께 검토합니다.
고시는 토지이음과 관할 지자체의 고시·공고에서 확인할 수 있습니다. 지구단위계획은 결정도만 보지 말고 시행지침과 변경 고시까지 함께 읽는 것이 좋습니다. 관련 자료를 찾을 때는 치호의 지구단위계획 모음도 참고할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
도로 예정선이 필지 일부만 지나가도 전체 건물을 못 쓰나요?
저촉 범위와 기존 건물의 위치부터 확인해야 합니다. 일부 편입을 곧바로 필지 전체의 사용 금지로 볼 수는 없습니다. 시설부지 밖 계획도 접도·건축선·대지면적과 용도 등 관련 기준은 충족해야 합니다.
85㎡ 이하로 증축하면 무조건 되나요?
그렇지 않습니다. 신고 대상 판정, 시설사업 미시행 여부와 다른 법령의 요건이 함께 맞아야 합니다. 3층 이상 건물은 해당 공사 부분이 연면적의 10분의 1 이내인지도 확인합니다.
도로가 결정된 뒤 2년이 지났으면 새 건물을 지을 수 있나요?
2년 경과만으로 허용되지 않습니다. 사업 미시행과 단계별 집행계획 요건이 있고, 제64조제2항의 허용 행위도 정해져 있습니다. 일반 영구 신축은 그 목록에 없습니다.
기존 건물의 용도만 바꾸는 것도 제한되나요?
시설 결정 당시의 기존 건축물을 증축·형질변경 없이 변경하는 경우에는 용도변경 가능성을 검토할 수 있다는 국토교통부 회신이 있습니다. 변경 용도와 건축기준, 지구단위계획, 별도 고시에 따른 제한은 함께 확인해야 합니다.
인테리어라고 하면 대수선 검토를 생략할 수 있나요?
공사 이름만으로 생략할 수 없습니다. 내력벽·주요구조부·방화구획·계단 등에 어떤 변경이 있는지 확인하고, 증축이나 개축이 포함되는지도 나눠 봐야 합니다.
치호건축사사무소는 도로 결정 범위와 기존 건축물의 관계를 도면으로 정리하고, 공사 내용을 건축·대수선·용도변경으로 구분해 적용 규정과 인허가 절차를 검토합니다. 검토를 의뢰할 때는 지번, 건축물대장, 변경하려는 용도와 공사 범위를 함께 알려주시면 됩니다.
건축·대수선·용도변경 검토 문의 →
이 글은 위 기준일의 법령과 공개 질의회신을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 개별 토지의 결론은 해당 결정·변경 고시, 사업 진행 상태, 건축물의 적법성 및 실제 공사계획을 대조해 정해야 합니다.
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